WohnimmobilienMarktbericht Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, Trends und Perspektiven. Februar 2017

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Wohnimmobilienmarkt Stadt Neumarkt in der Oberpfalz: Die Mieten und Preise auf einen Blick Neumarkt/Oberpfalz ©

a hw Sc

A3

HypoVereinsbank

B 299

rza ch

BERG A3

Ischhofen B 299a

Ludwig-DonauMain-Kanal

B8

B 299

Altenhof

Pölling

Pelchenhofen

Holzheim Wolfstein Rittershof

Woffenbach

Innenstadt

Voggenthal Höhenberg i. Tal

B 299

Lampertshofen Lippertshofen

Frickenhofen

Helena

Lähr

Stauf

BERNGAU

B8

B 299

sehr gute Lage gute Lage

mittlere Lage einfache Lage

Sonderfläche Gewerbe / Industrie

Lage Mietpreise (Neuvermietung)1 € / m2 Wfl. zzgl. NK Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1 € / m2 Wfl. Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2 bezugsfrei – € / m2 Wfl. Trend Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €) Reihenhäuser 5 (in Tsd. €) Bauland 6 (in € / m2)

sonstige Städte und Orte Grünfläche

Autobahn Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie

gut / sehr gut

einfach / mittel

8,00 – 10,00

6,50 – 8,50

3.400 – 3.900

2.700 – 3.500

2.100 – 2.800

1.800 – 2.200

410 – 500 340 – 410 270 – 310 280 – 430

370 – 450 310 – 350 geringes Angebot 180 – 300

Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. Stand: Januar 2017 ©HypoVereinsbank

Gewässer Stadt- /  Landkreisgrenze

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Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfläche Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m2 Wohnfläche mit ca. 140 m2 Wohnfläche mit ca. 125 m2 Wohnfläche mit ca. 115 m2 Wohnfläche durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau­grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7

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Wohnimmobilienmarkt Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz: Die Mieten Preise auf einen Blick Landkreisund Neumarkt/Oberpfalz ©

HypoVereinsbank Lau t

Berg bei Neumarkt

B8

era

ch

B 299 A3

PostbauerHeng

Allersberg

B8

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Rothsee

Neumarkt

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Freystadt

B 299

A3

Parsberg

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LudwigDonauMainKanal

MainDonauKanal

Berching

B 299

A9

MainDonauKanal

Sonderfläche 5 Kilometer Gewerbe / Industrie

S tädte und Orte mit Preisangaben sonstige Städte und Orte G  rünfläche

Ort* Mietpreise (Neuvermietung)1 € / m2 Wfl. zzgl. NK Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2 bezugsfrei – € / m2 Wfl. Trend Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €) Bauland 5 (in € / m2)

Dietfurt

Autobahn Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie

5 km

Berg / Postbauer-Heng

Berching / Dietfurt

Freystadt / Parsberg

7,00 – 8,50

5,50 – 7,00

7,00 – 8,50

1.800 – 2.200

1.600 – 1.900

1.700 – 2.000

350 – 450 310 – 370 150 – 250

300 – 390 260 – 330 100 – 180

310 – 400 270 – 350 90 – 200

Die Preise in der Tabelle geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Ortes können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. Stand: Januar 2017 ©HypoVereinsbank

Gewässer Stadt- /  Landkreisgrenze

B8

Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfläche Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m2 Wohnfläche 5 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau­grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7 * Preisspannen beziehen sich auf den Hauptort 1 2

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Die Marktübersicht – Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz Rahmenbedingungen •• Der Landkreis Neumarkt profitiert als Wohn- und Wirtschaftsstandort von seiner Zugehörigkeit zur Metropolregion Nürnberg, der Nähe zur Frankenmetropole (rund 40 km), der guten verkehrlichen Anbindung und der günstigeren Miet- und Kaufpreise am Wohnungsmarkt. •• Eine sehr gute verkehrliche Erschließung ist über die A 9 München – Nürnberg und A 3 Nürnberg – Passau gegeben. Die Gemeinden im östlichen Landkreisgebiet (u. a. Neumarkt, Parsberg) liegen an der Bahnlinie Nürnberg – Regensburg (Anbindung an Regionalexpress). Seit 2010 besteht für die Kreisstadt und Postbauer-Heng ein S-Bahnanschluss der S 3 und damit die Einbindung in den Verkehrsverbund Großraum Nürnberg (VGN). •• Der Landkreis weist aufgrund der Branchenvielfalt der Unternehmen eine hohe Stabilität auf. Neben dem verarbeitenden Gewerbe sind Landwirtschaft und Tourismus („Naturpark Altmühltal“) wichtige Standbeine. Die Beschäftigtenzahlen stiegen in den vergangenen fünf Jahren um rund 10 %. Die Arbeits­losenquote liegt mit weniger als 2 % deutschlandweit mit auf niedrigstem Niveau. •• Nach einigen Jahren stabiler Einwohnerentwicklung profitiert die ländliche Gegend heute vielerorts von Zuwanderung. Im Kreis leben mehr als 130.000 Personen, ein Anstieg von rund 3 % gegenüber 2011. Die Kreisstadt und die hier betrachteten Orte mit guter Verkehrsanbindung wachsen. Ländliche, weniger gut angebundene Ortschaften verzeichnen stabile aber auch leicht rückläufige Einwohnerzahlen. Langfristige Prognosen bis 2035 zeigen leichte Einwohnerzuwächse auf (Grafik Seite 3). Damit bleibt Neumarkt nach Regensburg die wachstums­ stärkste Region in der Oberpfalz.

Kennzeichen des Wohnungsmarktes •• Der Wohnungsmarkt zeigt sich unter den bekannten Einflüssen (niedrige Zinsen, Zuzug) deutlich belebt. •• Die rege Nachfrage vor allem nach Baugrundstücken und Eigentumswohnungen hält unvermindert an. Neue Parzellen in Baugebieten für Eigenheime, das dominierende Segment am Wohnungsmarkt, sind rasch vergeben. Insgesamt hinkt das Wohnraumangebot der Nachfrage in den bevorzugten Orten hinterher. •• Dies spiegelt sich in leichten Miet- und Kaufpreisanstiegen wider, die in den vergangenen drei Jahren für die Region zwar deutlich, im Vergleich zur Region Nürnberg jedoch geringer ausfielen. •• Seit dem Jahr 2013 hat sich die durchschnittliche Neubauleistung p. a. (670 WE / Jahr) im Vergleich zu den schwachen Jahren davor (350 WE / Jahr) nun nahezu verdoppelt. Drei von fünf Entwicklung Einwohner neuen Einheiten entstanden als Ein- oder Zweifamilienhäuser. Auch der Geschosswohnungsbau ist deutlich angesprungen 130 (Grafik Seite 7). 125 •• Die Verfügbarkeit von Grundstücken stellt sich in nahezu allen 120 Kommunen jedoch als maßgeblicher Engpassfaktor für ein größeres Wohnraumangebot dar. 115 •• Der Landkreis Neumarkt weist nach Regensburg das höchste 110 Miet- und Kaufpreisniveau in der Oberpfalz auf. Die jedoch im 105 Vergleich zum Ballungsraum Nürnberg günstigeren Mieten und 100 sorgen für rege Wohnraumnachfrage. Preise 95 90 1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020

2025

2030

2035

Gruppierung aufgehoben!! Einwohnerentwicklung und -prognose Index (1990 = 100) Entwicklung Einwohner Einwohner 130

Ne

125

Re

120 115

N

Prognose

110 105 100 95 90 1990

1995

2000

2005

Neumarkt (Landkreis)

2010

2015

Regensburg

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik

2020

2025 Nürnberg

2030

2035

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Markt für Baugrundstücke und Eigenheime •• Das Angebot an Bauland sowie Einfamilien- und Doppel­ häusern ist allerorts knapp, die Nachfrage sehr rege. Nach wie vor sind bei Bekanntgabe einer Neuerschließung die Parzellen und Gebäude meist zügig verkauft. •• Die Kommunen versuchen Bauland anzubieten, die Verfügbarkeit von Grundstücken und die Verhandlungen mit Eigen­ tümern zum Verkauf sind jedoch oft langwierig. Der Bedarf kann deshalb momentan nicht gedeckt werden. •• Angesichts der ländlichen Lagen zeigen die Grundstückspreise in den hier betrachteten Gemeinden – ohne die Kreisstadt – leichte Anstiege, Neumarkt ist deutlich teurer geworden. •• Mit den unterschiedlichen Lagequalitäten der Orte (Nähe zum Ballungsraum Nürnberg, Verkehrsanbindung) sind die Preis­ unterschiede insgesamt sehr deutlich und bewegen sich in einer breiten Spanne von 90 € / m² bis 430 € / m². Markt für Eigentumswohnungen •• Der Markt für Eigentumswohnungen stellte bisher ein vergleichsweise kleines Segment dar mit wesentlicher Konzentration auf die Kreisstadt. Heute sind sowohl neue als auch gebrauchte Wohnungen in allen Ortschaften gut nachgefragt. •• Kleinere Eigentumswohnanlagen werden zunehmend in Lückengrundstücken, nach Abriss oder auch in neu erschlossenen Baugebieten errichtet (170 neu gebaute Eigentums­ wohnungen in 2015). Die Objekte werden zügig vermarktet. •• Der Preissprung war in den vergangenen Jahren vor allem im Neumarkter Neubau-Segment groß auf heute 2.700 bis 3.900 €/m²; exklusive Objekte haben mittlerweile die 4.000 € / m² Schwelle übersprungen. In den Kleinstädten liegen die Preise zwischen 2.500 und 3.100 € / m². •• Da viele Immobilienbesitzer ihre Wohnungen halten, werden auch auf längere Sicht nur wenige Bestandsobjekte am Markt angeboten.

Mietwohnungsmarkt •• Der Wohnungsmarkt wird in der Region von Eigennutzern dominiert, so dass das Angebot an Mietwohnungen überschaubar ist. Nachdem die Nachfrage seit etwa drei Jahren ansteigt, ist das Angebot mittlerweile sehr rar. •• Die Mieten haben in der Region Neumarkt angezogen, aber auch in den anderen Orten sind leichte Erhöhungen zu beobachten. Die Mietspanne reicht von 5,50 bis 8,50 € / m², wobei Neumarkter Mieten von bis zu 10 € / m² nahezu das Nürnberger Niveau guter Lagen erreichen. Perspektiven •• Der Region Neumarkt werden dank ihrer Lage zwischen drei Zentren mit besten Zukunftschancen (Nürnberg, Ingolstadt, Regensburg) ebenfalls hohe Zukunftschancen (Prognos 2016) bescheinigt (u. a. positive Einwohnerentwicklung, gute Erwerbsmöglichkeiten, moderates Niveau bei Miet- und Kaufpreisen am Wohnungsmarkt). •• In allen Segmenten bleibt der Bedarf an Wohnraum rege – insbesondere wegen der zunehmenden Ausstrahlungseffekte aus dem Verdichtungsraum Nürnberg. Das Angebot wird dank der nach heutiger Einschätzung anziehenden Neubautätigkeit etwas größer. •• Die Miet- und Kaufpreise werden bei neuwertigen Objekten noch leicht ansteigen, größere Spielräume nach oben sind nicht gegeben.

Landkreis Neumarkt i. d. Opf. Einwohnerstand (12 / 2015) Landkreis Neumarkt i. d. Opf. Neumarkt i. d. Opf., Stadt Berching, Stadt Berg bei Neumarkt Dietfurt, Stadt Freystadt, Stadt Parsberg, Stadt Postbauer-Heng Arbeitslosenquote (12 / 2016) (Landkreis, alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer 2016 (Landkreis, Bundesdurchschnitt = 100) Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden* (2015)

Trend 130.385 39.333 8.522 7.556 6.084 8.791 6.771 7.539 1,8 % 101

619

Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit * inkl. Wohnheime

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Analyse der einzelnen Wohnstandorte Neumarkt in der Oberpfalz •• Die Große Kreisstadt bildet das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum des gleichnamigen Landkreises. •• Dank der Lage direkt an der A 3 und im Kreuzungspunkt der B 8 und B 299 ist Neumarkt für den Individualverkehr sehr gut angebunden. Mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist die Stadt über die Bahnstrecke Nürnberg – Regensburg (Regionalexpress, S-Bahn) gut erreichbar. Die Fahrzeit zum Hauptbahnhof der Franken­metropole beträgt rund 20 Minuten. •• Ein breit gefächerter und innovativer Mittelstand sowie am Weltmarkt tätige Großunternehmen (Stammsitz Firmengruppe Max Bögl Bauwesen 6.000 Arbeitsplätze, Pfleiderer Holzverarbeitung 3.000 Apl., Bionorica SE 1.400 Apl.) sind Basis für den sehr robusten Arbeitsmarkt. Daneben wird Neumarkt als Hochschulstandort stetig ausgebaut. •• Seit 2013 wächst die Kreisstadt dank ausbildungs- und arbeitsmarktbezogener Zuzüge. Heute leben in der Kernstadt und den neun Ortsteilen insgesamt rund 39.300 Personen, 3 % mehr als 2013. •• Die Nachfrage ist in allen Segmenten hoch, das Angebot vor allem bei Baugrundstücken für den Bedarf zu wenig. Die Flächenverfügbarkeit und die Verkaufsbereitschaft bei Grund­ besitzern sind zu gering. •• Im Geschosswohnungsbau erlebt Neumarkt derzeit eine regelrechte Bauoffensive sowohl seitens der Stadt als auch mehrerer Bauträger. Vor allem im Innenbereich sind zahlreiche Projekte für Mehrfamilienhäuser in Bau und Planung, die im Schwerpunkt zwischen 3.500 und 3.900 € / m² angeboten und zügig vermarktet werden. •• Für den individuellen Wohnungsbau wird in diesem Jahr der 2. BA. „Lährer Berg“ erschlossen. Geplant ist ein weiteres Areal in Woffenbach.

Berching •• Die Kleinstadt (rd. 8.500 Einwohner) im Naturpark Altmühltal und am Main-Donau-Kanal gelegen ist geprägt von ihrer mittelalterlichen Altstadt und dem Benediktinerkloster Plankstetten. Der Tourismus bildet damit ein wirtschaftliches Standbein. •• Verkehrsmäßig erschlossen wird die Gemeinde im südlichen Kreisgebiet durch die B 299 und die rund 12 km entfernte A 3 (Anschlussstelle Greding). •• Die Nachfrage nach Bauparzellen seitens der Pendler vor allem nach Ingolstadt ist rege. Geplant ist mittelfristig eine Erweiterung des Baugebiets „Spitalwiese“. Berg bei Neumarkt •• Die an das nördliche Stadtgebiet von Neumarkt angrenzende Gemeinde (rd. 7.500 Einwohner) liegt verkehrsgünstig an der A 3 und ist somit sehr gut an den Ballungsraum Nürnberg angebunden. •• Entsprechend der Lagegunst werden in Berg mit die höchsten Immobilienpreise des Landkreises erzielt. •• Weil größere Grundstücke fehlen, können trotz sehr vieler Anfragen nur kleinere Baugebiete ausgewiesen werden (z. B. in Sindlbach 2017).

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Dietfurt a. d. Altmühl •• Dietfurt liegt im südlichen Landkreisgebiet im Naturpark Altmühltal und ist verkehrsmäßig weniger günstig angebunden. Neumarkt (Lkr.) Der nächste Autobahnanschluss liegt rund 20 km entfernt, zur Bundesstraße B 299 beträgt die Distanz etwa 10 km. Regensburg •• Die Kleinstadt liegt jedoch in etwa gleicher Entfernung zwiNürnberg schen den Arbeitsmarktzentren Nürnberg, Regensburg und Ingolstadt, so dass eine enorme Nachfrage nach Wohnraum seitens der Pendler besteht. •• Fehlende Flächen und der Naturschutz bremsen allerdings die Entwicklung der Gemeinde mit rund 6.100 Einwohnern. In Baulücken entstehen kleinere Bauträgermaßnahmen, kleine Wohnbaugebiete decken vorwiegend den örtlichen Bedarf.

hner

2010

2015

oben!! ner

2020

2025

2030

2035

Freystadt •• Die rund 8.800 Einwohner zählende Kleinstadt wächst dank der sukzessiven Ausweisung von Wohnbauflächen. Begünstigt wird diese Entwicklung u. a. durch die Nähe zur A 9 und der damit guten Anbindung an Nürnberg. •• Die Nachfrage nach Bauland ist hoch. Die Zahl der Kaufinteressenten im Neubaugebiet „Am Badgraben” (65 Eigenheim­ parzellen, 8 Mehrfamilienhäuser), das in 2017 realisiert wird, liegt weit über dem Angebot.

Neumarkt (Lkr.)

Kaufpreise

Parsberg •• Die Kleinstadt mit rund 6.800 Einwohnern zählt dank der Lagegunst, der guten Infrastruktur (u. a. Kreiskrankenhaus, Gymnasium) und der vergleichsweise niedrigen Grundstückspreise zu Dresden den wachstumsstärksten Kommunen. •• Über den direkten Autobahnanschluss der A 3 sind Nürnberg,Radebeul Regensburg und Neumarkt zügig zu erreichen. Mit dem Bahnanschluss ist Parsberg öffentlich sehr gut an die Städte angebunden (Einbindung in den Verkehrsverbund Großraum Chemnitz Nürnberg VGN und Regensburg RVV). •• Obwohl sukzessive Baugebiete erschlossen werden, kann der BedarfZwickau bei der aktuellen enormen Nachfrage nicht gedeckt werden. Voraussichtlich Ende 2017 wird das Areal „West“ an 2 4 8 10 12 14 der Darshofener Str. (rund 256Parzellen) erschlossen. Postbauer-Heng •• Die Marktgemeinde westlich von Neumarkt ist über die B 8 und die S-Bahnlinie 3 des Verkehrsverbundes Großraum Nürnberg (25 Minuten zum Nürnberger Hauptbahnhof) verkehrlich gut an den Großraum Nürnberg angeschlossen. •• Damit ist Postbauer-Heng mit heute rund 7.540 Einwohnern Wohnungsbau als Wohnortgemeinde gesucht. Im kommenden Jahr werden in zwei neuen Baugebieten („Köstlbach Ost“ und „Kemnach OstTeichwiesen“) Bauparzellen angeboten. 1.600

Bau EFH/

Gabriele Rees / Horst Sperrer 1.400

Regensburg

1.200

Nürnberg

1.000

MFH

800 600 400 200 0 1990 2010

2015

2020

2025

2030

1995

2000

2005

2010

2016

2035

Gruppenierung aufgehoben!! Wohnungsbau im Landkreis Neumarkt i. d. Opf. fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden 1.600

Bau EFH/

1.400

MFH

1.200 1.000 800 600 400 200 0 1990

1995

2000

Wohneinheiten in MFH

2005 1- + 2-Fam.-Häuser

2010

2016

Baugenehmigungen

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik; Baugenehmigungen 2016: Jan. – Nov.

Stand 02 / 2017

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Neumarkt i. d. OPf. Norbert Sauerbrey Telefon: 09181 6948-16 E-Mail: [email protected]

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