Wohnbau: Wege zur Wirtschaftlichkeit TEIL 2: Die Wirtschaftlichkeitsparameter Ausgabe April 2014
Land Oberösterreich Direktion Soziales und Gesundheit Abteilung Wohnbauförderung
PARAMETER DER WIRTSCHAFTLICHKEIT Bauvorhaben können nach verschiedenen Kriterien analysiert werden. Die Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens kann durch eine Vielzahl von Parametern beurteilt werden. Eine Studie der TU Wien hat sich vor einigen Jahren mit dieser Fragestellung beschäftigt und ein Modell mit mehr als 27 Kriterien entwickelt. Ausgehend von diesen Vorarbeiten wurde nun eine für den täglichen praktischen Einsatz geeignete Beurteilungsmethodik entwickelt. Dem Grunde nach decken sich die Parameter mit jenen Wirtschaftlichkeitsüberlegungen, die im Zuge des Forschungsprojektes von der TU Wien ermittelt wurden. Es wurde aber hier jetzt versucht, die Überlegungen zu vereinfachen und damit eine praktikablere Handhabung zu gewährleisten. Bauvorhaben, die zur Förderung eingereicht werden, sind anhand von sechs Parametern im Hinblick auf ihre Wirtschaftlichkeit zu beurteilen. Wenn das Bauvorhaben in einer Gesamtbewertung als wirtschaftlich positiv beurteilt wird, kann eine Förderung erfolgen. Für die oberösterreichische Wohnbauförderung ist ein Bauvorhaben dann wirtschaftlich, wenn die bei den einzelnen Parametern genannten Bandbreiten je Größenklasse eingehalten werden. Die Parameter und die Bandbreite der zulässigen Über- bzw. Unterschreitung wurden auf der Grundlage von bereits realisierten Bauvorhaben ermittelt. Die Wirtschaftlichkeitsparameter gelten für sämtliche Projekte der Wohnbauprogramme ab dem Jahr 2015, ausgenommen sind jene Bauvorhaben, die vor diesem Zeitpunkt baubewilligt wurden. Es liegt allerdings im freien Ermessen der Förderungswerber, die diesbezüglichen Vorgaben ab sofort anzuwenden.
Die folgende Tabelle zeigt die zulässigen Werte je Parameter:
Ausgabe April 2014
- Seite 2 von 7 -
a) Begriffe und Definitionen Die verwendeten Begriffe und Definitionen werden unter Berücksichtigung der Bestimmung der Oö. Neubauförderungs-Verordnung folgendermaßen festgelegt: WFL
Wohnfläche Vorraum, Gänge in der Wohnung, WC, Bad, Küche, Wohnen, Essen, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Büro, Abstellräume,
FFL
Freiflächen LOFL Loggienfläche BKFL Balkonfläche TEFL Terrassenfläche
WNFL
Wohnnutzfläche WFL + LOFL
FBFL
Förderbare Fläche WFL + FFL Diese Fläche dient als Grundlage der Baukostenobergrenzenberechnung
GFL
Geförderte Fläche WFL + 50% v. FFL Diese Fläche dient als Grundlage der Förderdarlehensberechnung
AFL
Allgemeinfläche AFL ist unter in folgende zwei Gruppen AVFL (Allgemeine Verkehrsflächen) :
STGH – Podestflächen STGH – Laufflächen projeziert Gänge welche allgemein genützt werden,
ASFL (Allgemeine Sonstige Flächen):
Müllräume, Waschräume, Trockenräume, Fahrradräume, Abstellräume, Aufenthaltsbereiche, Kinderwagenräume
AFL o. KG
Allgemeinfläche ohne Keller Sämtliche Allgemeinflächen (AFL = AVFL+ASFL) jedoch ohne Kellerflächen. Diese Fläche darf maximal 13% der FBFL bzw. 14% in Ausnahmefällen (Laubengänge) betragen.
SFL
Sonstige Flächen Kellerabteile, Technikräume (nicht allgemein zugänglich)
NFL o. G
Nutzbare Fläche ohne Garagen WFL +FFL + AFL + SFL
NFL – G
Nutzbare Fläche von Garagen Nutzfläche der Tiefgaragen und Oberirdische Garagen inkl. der überdachten Zufahrtsflächen (z.B. Rampe). Hier wird für die spätere Abfrage der maximal vorgeschriebenen Stellplatzgröße die Tiefgaragennutzfläche herausgefiltert (NFL d.TG).
Ausgabe April 2014
- Seite 3 von 7 -
NFL d.TG
Nutzbare Fläche der Tiefgarage Nutzfläche der Tiefgaragen inkl. der überdachten Zufahrtsflächen (z.B. Rampe).
NFL
Nutzbare Fläche NFL o.G. + NFL-G
FEFL
Fensterfläche Hier ist die Summe aller mittels Fenstern, Portalen, und sonstigen Konstruktionen verschlossen Öffnungsflächen (in der Fassade) welche nach der Rohbaulichte berechnet werden, gemeint. Fensterflächen Balkontürflächen Terrassentürflächen Portalflächen Stiegenhausverglasungsflächen Laubengangverglasungsflächen Lichtkuppelflächen Dachflächenfensterflächen
DAFL
Dachfläche Beregnete Dachfläche bzw. obere Begrenzungsfläche jedoch ohne ein eventuelles TG-Dach (dieses wird mit der maximalen Tiefgaragenstellplatzgröße bewertet)
FAFL
Fassadenfläche Thermische Hülle zzgl. Attika- und Sockelflächen (ohne Abzug von Öffnungen)
BAFL
Befestigte Außenanlagenflächen Bei Errichtung auf eigenem Grund -
Parkplatzflächen + Zufahrt dafür Gehwegflächen Traufenpflaster Feuerwehrzufahrten Wäscheplatz Spielplatzflächen befestigt Verkehrsflächen welche nach Errichtung in das öffentliche Gut übergehen Nicht überdachte Tiefgaragenzufahrten (restl. Fläche bei der Garagenfläche) Müllplätze nicht überdacht Fahrradabstellplätze nicht überdacht Allgemeinflächen
b) Zuordnung der Flächen zu den einzelnen Parametern Die folgende Tabelle zeigt die Beziehung der jeweiligen Flächen zum jeweiligen Begriff und zum jeweiligen Parameter (zur besseren Lesbarkeit: vgl. Anhang):
Ausgabe April 2014
- Seite 4 von 7 -
Ausgabe April 2014
- Seite 5 von 7 -
c) Die Parameter der Wirtschaftlichkeit Für die Berechnung der Parameter werden nun die verschiedenen Flächenzahlen zueinander in Beziehung gesetzt. Die ermittelten Minimal- und Maximalwerte stellen das Ergebnis einer Analyse von bereits gebauten, als wirtschaftlich geplanten und bewerteten Bauvorhaben dar. Sie können daher bereits in frühen Phasen der Planung im Sinne eines benchmarks verwendet werden. Für die Zuordnung zu einer Größenklasse gilt die Anzahl der baubewilligten Wohnungen unabhängig von der zu errichtenden Anzahl von Baukörpern. Diese Einstufung korrespondiert mit der Einstufung der Baukostenobergrenze im Förderregime. Überschreitungen bei einzelnen Parametern können durch Unterschreitungen kompensiert werden, wobei der Parameter BAFL lediglich zur Information dient und nicht in die Berechnung eingeht.
Ein Bauvorhaben ist dann wirtschaftlich, wenn die Gesamtpunkteanzahl positiv, dh. ist.
0
Die Parameter der Wirtschaftlichkeiten lauten: NFL o. G
Nutzbare Fläche ohne Garagen WFL +FFL + AFL + SFL Diese Fläche darf folgend angeführte Werte nicht überschreiten 1.Stufe 2.Stufe 3.Stufe 4.Stufe
1-9 WE 10-19 WE 20-39 WE > 40 WE
Berechnungsvorgang:
130 – 145 % 128 – 140 % 125 – 135 % 120 – 130 %
von von von von
FBFL FBFL FBFL FBFL
„NFL o. G“ dividiert durch „FBFL“
Eine Über- bzw. Unterschreitung der vorgenannten Prozentbereiche wird mittels einer negativen bzw. positiven Punktebewertung von je 95,0 Punkten pro m² „NFL o.G“ gewichtet. FEFL
Fensterfläche Rohbaulichtenfläche Diese Fläche darf folgend angeführte Werte nicht überschreiten 1.Stufe 2.Stufe 3.Stufe 4.Stufe
1-9 WE 10-19 WE 20-39 WE > 40 WE
Berechnungsvorgang:
15 – 20 % 15 – 20 % 15 – 20 % 15 – 20 %
von von von von
FBFL FBFL FBFL FBFL
„FEFL“ dividiert durch „FBFL“
Eine Über- bzw. Unterschreitung der vorgenannten Prozentbereiche wird mittels einer negativen bzw. positiven Punktebewertung von je 7,0 Punkten pro m² „FEFL“ gewichtet. DAFL
Dachfläche Beregnet Dachfläche bzw. obere Begrenzungsfläche jedoch ohne ein eventuelles TG-Dach (dieses wird extra mit der Tiefgarage bewertet) Diese Fläche darf folgend angeführte Werte nicht überschreiten
Ausgabe April 2014
- Seite 6 von 7 -
1.Stufe 2.Stufe 3.Stufe 4.Stufe
1-9 WE 10-19 WE 20-39 WE > 40 WE
Berechnungsvorgang:
45 – 55 % 35 – 50 % 30 – 45 % 25 – 40 %
von von von von
FBFL FBFL FBFL FBFL
„DAFL“ dividiert durch „FBFL“
Eine Über- bzw. Unterschreitung der vorgenannten Prozentbereiche wird mittels einer negativen bzw. positiven Punktebewertung von je 17,5 Punkten pro m² „DAFL“ gewichtet.
FAFL
Fassadenfläche Thermische Hülle zzgl. Attika- und Sockelflächen Diese Fläche darf folgend angeführte Werte nicht überschreiten 1.Stufe 2.Stufe 3.Stufe 4.Stufe
1-9 WE 10-19 WE 20-39 WE > 40 WE
Berechnungsvorgang:
90 – 110 % 90 – 100 % 85 – 95 % 70 – 80 %
von von von von
FBFL FBFL FBFL FBFL
„FAFL“ dividiert durch „FBFL“
Eine Über- bzw. Unterschreitung der vorgenannten Prozentbereiche wird mittels einer negativen bzw. positiven Punktebewertung von je 10,0 Punkten pro m² „FAFL“ gewichtet. NFL d. TG
Nutzbare Flächen der Tiefgarage Nutzbare Flächen der Tiefgarage inkl. der überdachten Rampenzufahrtsflächen (ohne oberirdische Garagen) Diese Fläche darf folgend angeführte Werte nicht überschreiten 1.Stufe 2.Stufe 3.Stufe 4.Stufe
1-9 WE 10-19 WE 20-39 WE > 40 WE
Berechnungsvorgang:
30 – 35 m² / Stellplatz 28 – 30 m² / Stellplatz 27 – 28 m² / Stellplatz max. 26 m² / Stellplatz „NFL d. TG“ dividiert durch „Stellplatzanzahl“
Eine Über- bzw. Unterschreitung der vorgenannten Prozentbereiche wird mittels einer negativen bzw. positiven Punktebewertung von je 25,0 Punkten pro m² „NFL d. TG“ gewichtet. ACHTUNG: Bei einer negativen Gesamtpunktebewertung kann eine Förderung nicht gewährt werden. BAFL
Befestigte Außenanlagenfläche Summe aller befestigten Außenanlagenflächen Diese Fläche wird lediglich zur Orientierungshilfe und Information in verschiedenen Größen abgefragt und wird in Berechnung nicht berücksichtigt. 1.Stufe 2.Stufe 3.Stufe 4.Stufe
Ausgabe April 2014
1-9 WE 10-19 WE 20-39 WE > 40 WE
25 – 35 % 22 – 32 % 18 – 28 % 15 – 25 %
von von von von
FBFL FBFL FBFL FBFL
- Seite 7 von 7 -