Wieviel Shopping-Center verträgt die Stadt?

1

Quelle: Journal Goethestraße, Frankfurt

Quelle: Retail Report 1998, Jones Lang Wootton, Hamburg

Wieviel Shopping-Center verträgt die Stadt? 21. Oktober 2015, Singen/Hohentwiel

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Wieviel Shopping-Center verträgt die Stadt?

Publikationen: Wirkungsanalyse,Arbeitshilfe,Umbaukonzepte

21. Oktober 2015, Singen/Hohentwiel

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Wieviel Shopping-Center verträgt die Stadt?

GLIEDERUNG

I. Daten und Fakten II. Befunde und Wirkungen III. Generelle Empfehlungen

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Wieviel Shopping-Center verträgt die Stadt?

Daten und Fakten

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5

Durchschnittliche Verkaufsfläche je Einwohner in Europa

2 1,8 1,6

1,4 1,2 1

Großbritannien

Frankreich

Niederlande

Griechenland

Italien

Dänemark

Belgien

0,2

Österreich

0,4

Schweiz

0,6

Deutschland

0,8

0

Quelle: GfK Marketing, Einzelhandel Europa 2014, 29. April 2014, Werte für ausgewählte europäische Länder

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6

Lebenszyklus von Betriebsformen im Einzelhandel

Quelle: Eurostat (Hrsg.): Der Einzelhandel im EG-Binnenmarkt, Brüssel, Luxemburg 1993

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7

Entwicklung der Einkaufscenter in D von 1965 bis 2014 500

16 Zahl der Shoppingcenter

400

Gesamtfläche in qm

338

350 300

300

352

363 372

384

399

414

428 435

14 12

318 10

Anzahl

279

249

250 200

8

179

6

150 100 50

50 2

65

81

4

93

Verkaufsfläche in Mio. qm

450

460 444 453

2

14

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1998

1995

1990

1985

1980

1975

1970

0

1965

0

Quelle: stores + shops special, 05.2009 und EHI Shopping-Center 2010 bzw. Statista 2014

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8

Anteil des B2C-E-Commerce1 am Einzelhandelsumsatz in Deutschland in den Jahren 2000 bis 2014 und Prognose für 2015 Basis: Bruttoumsätze; Einzelhandel ohne Kfz-Handel, Tankstellen, Brennstoffe, Apotheken; Quelle: EHI Retail Institute auf der Grundlage von HDEInformationen * Prognose für 2015 1 Business to Consumer

Anteil e-commerce am Einzelhandel: aktuell: 9,4 % 2025: ca. 27 % (Schätzung) 21. Oktober 2015, Singen/Hohentwiel

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Flächenproduktivität Verkaufsfläche in Mio. m²

140

5.500

 Mio. m²





100

Umsatz/m² in Euro

/ m² in Euro Leerstände im Umsatz Einzelhandel entstehen in der gegenwärtigen Situation zwangsläufig! 120 5.000 Verantwortlich hierfür sind...

Flächenwachstum bei gleichbleibender4.500Kaufkraft 80

Gute Anlagemöglichkeiten im Einzelhandel 4.000 60

Bedeutungszuwachs des e-commerce3.500



40



20

Anspruchsvolle Kunden 3.000

Wettbewerb der Städte

0

2.500 1970

* Prognose

1980

1990

1995

2000

2005

2010*

© Immobilienzeitung; Quelle: Hauptverband des Deutschen Einzelhandels

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Arbeitsplätze Große Flächenproduktivität moderner Einzelhandelsbetriebsformen – Arbeitsplatzbilanz im Vergleich zum traditionellen Einzelhandel

Verkaufsfläche je Mitarbeiter nach Betriebsform

Personalkosten in % vom Umsatz

Warenhauskonzerne

47 qm

16,3

Fachhandel

34 qm

18,5

Discounter

69 qm

Verbrauchermärkte bis 5.000 qm

72 qm

bis 2.500 qm

7,6

ab 2.500 qm

9,2

Verbrauchermärkte gesamt

70 qm

8,6

SB-Warenhäuser ab 5.000 qm

82 qm

7,6

Quelle: Handelsverband BAG (Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und Großbetriebe des Einzelhandels e.V.); errechnet anhand von Daten des Instituts für Handelsforschung, EHI, Stand September 2000

Wie sieht die Arbeitsplatzbilanz aus, wenn der traditionelle inhabergeführte Einzelhandel und Kaufhäuser infolge Centerbau viele Flächen verliert? 21. Oktober 2015, Singen/Hohentwiel

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Geplante + fertiggestellte Einkaufscenter in Innenstädten 80.000

(Stand 2014) 70.000

Mietfläche des Centers in m²

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

Quelle: EHI-Retail Network: Shopping-CenterPlanungsunterlagen. Neueröffnungen und Planungen ab 1.1.2005 und eigene Daten

10.000

0 0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

Einwohnerzahl

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Quelle: Immobilien Zeitung, April 2011

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Grundaufbau

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Bauliche Grundtypen

Geschlossenes Einkaufszentrum (klassisches langgestrecktes Mallkonzept)

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Geschlossenes Einkaufszentrum (Sternsystem)

„Offenes“ bzw. teiloffenes Einkaufszentrum

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Architektur außen

Hamm

Wuppertal

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Lüdenscheid

Köln

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Architektur außen

Duisburg

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Oberhausen

Siegen

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Architektur innen

Sindelfingen

Wetzlar

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Braunschweig

Köln

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Befunde/Wirkungen

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Leistungen und Wirkungen sind umstritten !

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Analysekriterien (Difu-Studie) Untersuchungsbaustein

Kriterium

Datenbasis / Quelle

Räumlich-funktionale Wirkungen

Lagequalitäten, insgesamt

(1), (2), (3), (4)

Passantenfrequenzen

(2), (3), (4)

Boden- bzw. Mietpreise

(4)

Nutzungsintensität und -art von Läden - Filialisierungsgrad - Branchenstruktur - Leerstandsentwicklung

(1), (2), (3), (4)

Einzugsgebiet

(1), (3), (6)

Kaufkraftkennziffer

(1), (6)

Zentralität

(1), (6)

Umsatzkennziffern

(1), (6)

Veränderung des historischen Innenstadtgefüges

(2), (3), (7)

Beeinflussung der unmittelbaren Nachbarschaft

(2), (3), (7)

Auswirkung auf den Denkmalschutz

(2), (3), (7)

Absatzwirtschaftliche Entwicklung

Historische Stadtstruktur

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1 Einzelhandelsgutachten oder andere Studien 2 Eigene Erhebung 3 Expertengespräche 4 Maklerdaten und –berichte 5 Bodenrichtwerte 6 GfK / BBE-Statistiken 7 Stadtgrundkarten

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Centertypen (Difu-Studie) Lage intern

Zuwachs (Innerstädt. Verkaufsfläche) Längenzuwachs Fußgängerzone

Rand extern

wenig

viel

sehr viel

Baustruktur offen

geschlossen

Düren

x

27%

23%

x

Erfurt

x

29%

15%

x

Hagen

x

24%

16%

x

Osnabrück

x

12%

4%

x (x)

Bocholt

x

67%

52%

Schwerin

x

69%

58%

x

Siegen

x

37%

44%

x

Wilhelmshaven

x

30%

x

Wetzlar

x

42%

x

30% 35%

(x)

Kempten

x

28%

32%

x

Regensburg

x

27%

16%

x

Schwedt

x

50%

x

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145%

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Größe des Centers Befunde 

Entwicklung der Verkaufsfläche, der Fußgängerzonenlänge und der 1a- Lage

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Größe des Centers Wirkungen Schwerin 1997

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Schwerin 2007

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Größe des Centers Wirkungen Wetzlar 1999

21. Oktober 2015, Singen/Hohentwiel

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Wetzlar 2007

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Lage des Centers Befunde/Wirkungen 

Zentrale Lage: positiv



Randlage führt zu den stärksten Veränderungen



Abgesetzte Lagen uneinheitlich

Hagen

21. Oktober 2015, Singen/Hohentwiel

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Regensburg

Kaiserslautern

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Architektur / Städtebauliche Gestalt des Centers Befunde / Wirkungen  Introvertierter Bautyp ist vorherrschend  Dies hat Auswirkungen auf  die städtebauliche Grundform  das äußeres Erscheinungsbild  den öffentlichen Raum

Braunschweig

Schwerin

21. Oktober 2015, Singen/Hohentwiel

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Essen

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Architektur / Städtebauliche Gestalt des Centers Befunde / Wirkungen  Problematisches Verhältnis zu den vorhandenen Baustrukturen

Braunschweig

Schwerin

Hameln

Essen

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Das typische innerstädtische Einkaufszentrum ... schottet sich ab.

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Das typische innerstädtische Einkaufszentrum ... ist introvertiert angelegt.

Erdgeschossplan der Citygalerie Siegen; Quelle: ECE

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Das typische innerstädtische Einkaufszentrum ... liegt am Rand der Innenstadt bzw. des Hauptgeschäftsbereichs.

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Das typische innerstädtische Einkaufszentrum ... hat einen ausgefeilten Branchenmix. Gastronomie 6%

Lebensmittel 11%

Hartwaren 25% Textil 40% Dienstleistung Sport/Schuhe 2% Gesundheit 10% 6%

bundesweite Filialisten 49%

regionale Filialisten 22%

Quelle: ECE 21. Oktober 2015, Singen/Hohentwiel

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Einzelbetreiber 29% Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig!

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Das typische innerstädtische Einkaufszentrum ... hat ausreichend Stellplätze.

Shoppingcenter RATIO_Land Baunatal, Quelle Poburski Futura 21. Oktober 2015, Singen/Hohentwiel

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Vier zentrale Konfliktpunkte



Projektentwicklung statt Stadtentwicklung.



Größe: Sichere, große Investments statt Chancengleichheit. Die Zentralitätserhöhung soll es richten.



Lage: Die erforderlichen großen Grundstücke mit wenigen Eigentümern sind eher am Rand des Hauptgeschäftsbereichs verfügbar. Geeignetere Standorte sind in der Projektentwicklung komplizierter.



Bauform: Die Innenorientierung mit geschlossenen Lauflagen führt zu kaum integrierbaren Objekten.

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Wirkungen allgemein - Absatzwirtschaft

 Center können die Zentralität der Stadt, in Abhängigkeit von ihrer Größe und Qualität sowie der Wettbewerbsbedingungen steigern.  Zentralitäts- und Umsatzzuwächse führen zu Umsatzrückgängen in anderen Einzelhandelsbereichen.  Die Errichtung eines Centers als Ersatz für den traditionellen innerstädtischen Einzelhandelsbereich schafft selten neue Arbeitsplätze.

21. Oktober 2015, Singen/Hohentwiel

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Wirkungen allgemein – räumlich-funktional  Center verändern bestehende Geschäftslagen.  Sie verlängern den Fußgängerzonenbereich und schaffen selbst 1A-Lagen.  Sie verdichten die Geschäftslagen in Richtung Center (in Abhängigkeit vom Störungsgrad des Übergangsbereichs, von der Attraktivität der Wege, von der absoluten Distanz).  Ein neues Stadtverständnis verdrängt ein traditionell europäisches: eine Umkehrung von Außen- und Innenräumen ist zu verzeichnen. 21. Oktober 2015, Singen/Hohentwiel

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Empfehlungen/Arbeitshilfe

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Themenfelder



Politische und planerische Steuerung



Größe des Centers



Lage des Centers



Architektur und städtebauliche Gestalt



Nutzungen



Stellplatzanlagen

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Planerische Steuerung Empfehlungen  Auf Augenhöhe verhandeln  Konsistentes Zielsystem aufbauen  Einbetten in die Innenstadtplanung  Umfassende Verträglichkeitsgutachten  Qualität im Verfahren gewährleisten

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Planerische Steuerung Empfehlungen  Nicht durch PR-Maßnahmen einlullen lassen

Quelle: Stiftung „Lebendige Stadt“ 21. Oktober 2015, Singen/Hohentwiel

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Größe des Centers Empfehlungen  Kritische Marken (für Städte bis 200.000 Einwohner) - absolute Größe: maximal 15.000 m²

- Flächenzuwachs: maximal 15% der innerstädtischen Verkaufsfläche

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Lage des Centers Empfehlungen  Neuer Pol nur, wenn  Center in Randlage und  Standort in unmittelabgesetzte Center ein starker in naher barer 1a-Lage suchen vermeiden Distanz vorhanden!

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Architektur / Städtebauliche Gestalt des Centers Empfehlungen Städtebauliche Einbindung  Innerstädtische Raumstrukturen beachten  Bereits eingeführte Standorte nutzen

 Konkurrenzfähigkeit des öffentlichen Raums herstellen

Maastricht / Entre Deux

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Architektur / Städtebauliche Gestalt des Centers Empfehlungen Gebäudetypologie  Größe der Baukörper  Offene Baustrukturen

 Nachnutzung bedenken

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Architektur / Städtebauliche Gestalt des Centers Empfehlungen Architektur  Frühzeitige Klärung des architektonischen Anspruchs  Wettbewerbe zur Entwicklung architektonischer Kriterien

 Architektonische Bezugnahme auf die Umgebungsbebauung  Einbeziehung von Bestandsstrukturen / Denkmalpflege  Fassadengestaltung: Bezugnahme zum städtischen Umfeld

 Beschränkung der Außenwerbung

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Stellplätze im Center Befunde / Wirkungen / Empfehlungen  Große Spannbreite im Angebot, schlechte Lagen erfordern mehr Stellplätze (Verkaufsfläche pro Stellplatz 10 bis 45 m²)  Stellplatzanlagen lösen Sogwirkung aus  Steuerungsmöglichkeiten über Stellplätze nutzen  Einhalten des „üblichen Maßes“  Stellplatzsatzung erlassen

Köln

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Resümee  Die Städte haben die Planungshoheit und sind verantwortlich für die Qualität des Ergebnisses.  Sie tragen die Verantwortung für die Stadtentwicklung und nicht nur für das Gelingen eines einzelnen Projektes.

 Eine umfassende Beteiligung der Öffentlichkeit ist aus Sicht der Stadt und seiner Bürger, aber auch aus Sicht des Investors absolut notwendig. Siegen

Braunschweig

21. Oktober 2015, Singen/Hohentwiel Siegen

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Münster

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