Was ist meine Immobilie wert?

Kreissparkasse Heilbronn

Aktuelle Lage am regionalen Immobilienmarkt

 Seit ca. 2008/2009 herrscht ein sogenannter Verkäufermarkt vor, d.h. die Nachfrage ist größer als das Angebot  geringes Angebot stärkt die Position des Verkäufers  Spitzenpreise pro m² Wohnfläche für Neubauwohnungen in Heilbronn: bis ca.

4.800,00 EUR

zum Vergleich: Stuttgart: bis ca. 15.000,00 EUR1 München: bis ca. 22.000,00 EUR1 

Steigerung der Preise für Neubauwohnungen in Heilbronn von 2008 bis 2015 um durchschnittl. 47%; insbesondere sehr starker Anstieg von 2013 bis 2015 um 20%

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Quelle: Grundstücksmarktbericht der jeweiligen Städte bzw. Städtereports

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Preisentwicklung ETW 2008 bis 2015 Entwicklung der Preise pro m² Wohnfläche für 3-ZimmerEigentumswohnungen, ca. 10 Jahre alt 2.600,00 EUR/m² 2.400,00 EUR/m² 2.200,00 EUR/m² 2.000,00 EUR/m² 1.800,00 EUR/m² 1.600,00 EUR/m² 1.400,00 EUR/m² 1.200,00 EUR/m² 1.000,00 EUR/m²

Kreissparkasse Die Daten basieren auf eigenen Auswertungen des Referenten; Zahlenangaben ohne Gewähr Heilbronn

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Preisentwicklung ETW 1996 bis 2015 Entwicklung der Preise pro m² Wohnfläche für 3-ZimmerEigentumswohnungen, ca. 10 Jahre alt 2.600,00 EUR/m²

2.400,00 EUR/m² 2.200,00 EUR/m² 2.000,00 EUR/m² 1.800,00 EUR/m² 1.600,00 EUR/m² 1.400,00 EUR/m² 1.200,00 EUR/m² 1.000,00 EUR/m²

Kreissparkasse Die Daten basieren auf eigenen Auswertungen des Referenten; Zahlenangaben ohne Gewähr Heilbronn

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Bodenrichtwerte für Wohnlagen in Heilbronn mit Stadtteilen sowie in Landkreisgemeinden

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Preis und Wert einer Immobilie sind nicht zwangsläufig identisch!

Die Herstellungskosten einer Immobilie müssen nicht dem Wert der Immobilie entsprechen! Der Wert einer Immobilie kann nicht mathematisch berechnet werden; er muss sachgerecht und objektiv geschätzt werden! „Die ökonomische Profession verwechselt mathematische Eleganz mit Wahrheit.“ Paul Krugman, Wirtschaftsnobelpreisträger

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Einflüsse auf den Immobilienwert

Gebäudekonzeption

Recht

Baukonstruktion Grundstückseigenschaften

„Lage, Lage, Lage“

Demographie

Immobilienwerte

Baukosten Konjunktur

Einkommen

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Lasten- u. Beschränkungen

Politik Angebot und Nachfrage

Ausstattungsstandard

Mieten

Zinsniveau

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Dimensionen der Immobilienbewertung

Wirtschaftliche Betrachtung

Technische Betrachtung

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Rechtliche Betrachtung

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Bewertungsanlässe

 Kauf oder Verkauf einer Immobilie

 Finanzierungszwecke  Erstellung einer Vermögensübersicht  Erb- oder Scheidungsauseinandersetzungen  steuerliche Zwecke  u.ä.

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Die verschiedenen Ansichten

So sieht der Gutachter Ihr Haus

So sieht der Käufer Ihr Haus

So sehen Sie Ihr Haus

So sieht die Bank Ihr Haus Kreissparkasse Heilbronn

So sieht das Finanzamt Ihr Haus 10

Wertbegriffe in der Immobilienbewertung

 Verkehrswert / Marktwert  Beleihungswert  Wert für Finanzierungszwecke

 Einheitswert  Wert für steuerliche Zwecke  Versicherungswert  Wiederbeschaffungswerte  etc.

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Verkehrs-/Marktwert im Sinne des § 194 Baugesetzbuch

 Stichtagswert

 Wert, wie er sich im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ ergibt d.h.: Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen

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Die verschiedenen Bewertungsverfahren Vergleichswertverfahren

Sachwertverfahren

Ertragswertverfahren

§§ 15,16 ImmoWertV

§§ 21-23 ImmoWertV

§§ 17-20 ImmoWertV

substanzwertorientierte

renditeorientierte

unbebaute Grundstücke, ETW, EFH

Bodenwertermittlung

bebaute Grundstücke

Preisvergleichsrechnung

Substanzwertberechnung

Renditeberechnung

"Was wurde für vergleichbare Grundstücke und Gebäude am Markt bezahlt?"

"Was kostet der funktionale gleichwertige Ersatz von Grundstück und Gebäude"

"Welcher Gegenwartswert ergibt sich für die künftigen Erträge bei gegebener Alternativ- bzw. Vergleichsrendite?"

Ergebnis: Sachwert

Ergebnis: Ertragswert

Wert Wohnung A = Wert Wohnung B = Wert Wohnung C

Ergebnis: Vergleichswert

Wahl des besten Verfahrens für die Ableitung des Verkehrswerts (§ 8 Abs. 1 ImmoWertV) Würdigung der Aussagefähigkeit der Verfahren (Datenverfügbarkeit und -qualität, Gepflogenheiten des Marktes) Verkehrswert (Marktwert) Kreissparkasse Heilbronn

Verkehrswert (Marktwert)

Verkehrswert (Marktwert)

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Vergleichswert Ableitung des Vergleichswerts aus einer „ausreichenden Zahl“ von Vergleichspreisen für Grundstücke mit „hinreichend übereinstimmenden Grundstücksmerkmalen“:  Lage  Baujahr  Größe der Wohnung  Größe des Gebäudes

 Ausstattungsstandard  …

Ein unmittelbarer Preisvergleich ist eine idealtypische Wunschvorstellung, da Immobilien regelmäßig Unikate darstellen. Kreissparkasse Heilbronn

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Beim Vergleichswert nicht „Äpfel mit Birnen vergleichen!“

≠

= Kreissparkasse Heilbronn

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Spanne für Vergleichspreise für Eigentumswohnungen im Stadtund Landkreis Heilbronn*:

900,00 EUR/m²  Altbau, sanierungsbedürftig; ländliche Lagen

2.300,00 EUR/m² ø 2.400,00 EUR/m² 2.500,00 EUR/m²

4.800,00 EUR/m²  Neubau in Heilbronn

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* Die Daten basieren auf eigenen Auswertungen des Referenten für die Jahre 2015/2016; Zahlenangaben ohne Gewähr

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Preise für 10 Jahre alte Eigentumswohnungen im Stadt- und Landkreis Heilbronn*:

2.000,00 EUR/m²  ländliche Lagen

2.300,00 EUR/m² ø 2.400,00 EUR/m² 2.500,00 EUR/m²

3.000,00 EUR/m² 

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„Top-Lagen“ (Heilbronn, Flein, ausgewählte Lagen in Neckarsulm, Weinsberg, Talheim, …)

* Die Daten basieren auf eigenen Auswertungen des Referenten für die Jahre 2015/2016; Zahlenangaben ohne Gewähr

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Sachwert Einfamilienhaus, unterkellert, mittlerer Standard Durchschnittliche Baukosten: ca. 1.100,00 EUR/m² Brutto-Grundfläche* bzw. ca. 2.000,00 EUR/m² Wohnfläche

Grundstück z.B.: 500 m² x 200,00 EUR/m² = 100.000,00 EUR

z.B.: 300 m² Brutto-Grundfläche x 1.100,00 EUR/m² = 330.000,00 EUR

* Brutto-Grundfläche = Grundfläche aller Gebäudeebenen nach den Außenmaßen

Doppelgarage pauschal 15.000,00 EUR Außenanlagen z.B. • Ver-/Entsorgungsleitungen • Wege, Hofbefestigung • Stützmauern

+ Baunebenkosten (z.B. Kosten für Architekt, Baugenehmigung, Notar, Grundbuch)  ca. 15%

 ca. 3 bis 8% der Gebäudeherstellungskosten

Nach Ermittlung des rein kostenbasierten (vorläufigen) Sachwerts ist eine Anpassung an die aktuellen, regionalen Marktverhältnisse erforderlich!!!  Marktanpassung Kreissparkasse Heilbronn

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Problem der Sachwertanpassung Wichtigste – und zugleich die am schwierigsten zu beschaffende - Größe beim Sachwertverfahren ist der sogenannte Marktanpassungsfaktor/ Sachwertfaktor Aktuelle Sachwertfaktoren im Stadt- und Landkreis Heilbronn

0,8

 „ältere“ Gebäude (älter als 40 Jahre); ländliche Lagen mit geringen Bodenwerten

0,86 ø 1,02 1,16

1,65

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

„Top-Lagen; geringe (vorläufige) Sachwerte (< 200 TEUR)

* Die Daten basieren auf eigenen Auswertungen des Referenten für die Jahre 2015/2016; Zahlenangaben ohne Gewähr

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Beispiel für eine Sachwertermittlung Sachwert Gebäudeherstellungskosten (300 m² BGF x 1.100,00 EUR/m²) (gewöhnliche Herstellungskosten x Gebäudemessgröße)

330.000,00 EUR 41.250,00 EUR*

- Alterswertminderung

288.750,00 EUR

= Alterswertgeminderte Herstellungskosten + Baunebenkosten

15%

332.070,00 EUR

= Alterswertgeminderte Herstellungskosten inkl. Baunebenkosten + Außenanlagen

43.320,00 EUR

5%

16.610,00 EUR

= Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen

348.680,00 EUR

+ Bodenwert (500 m² x 200,00 EUR/m²)

100.000,00 EUR

= Vorläufiger Sachwert

448.680,00 EUR

x Sachwertfaktor (allgemeine Marktanpassung)

x 0,9

= Marktangepasster vorläufiger Sachwert

403.812,00 EUR

+/- Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale = Sachwert (Verkehrswert/Marktwert)

rd. 404.000,00 EUR

* Alterswertminderung: Übliche (wirtschaftliche) Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, d.h. jährliche Alterswertminderung linear 1,25%; Gebäudealter 10 Jahre  Alterswertminderung 12,5% Kreissparkasse Heilbronn

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Ertragswert

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Ertragswertverfahren – keine neue Erfindung… 3. Buch Mose, Kapitel 25, 14-16: „Ihr sollt euch deshalb nicht übervorteilen, wenn ihr euren Nächsten etwas verkauft oder etwas von ihnen kauft. ... Nach der Zahl der Jahre, die es dir

Ertrag bringt, soll er es dir verkaufen. Je mehr Jahre es noch sind, desto höher soll der Kaufpreis sein, und je weniger Jahre, desto niedriger soll der Kaufpreis sein. Denn er verkauft dir eine Anzahl von Jahreserträgen.“

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Ausführliches Ertragswertschema Jahresrohertrag

-

Bewirtschaftungskosten

=

Jahresreinertrag

-

Bodenwertverzinsung

=

Gebäudereinertrag

X

Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor)

=

Ertragswert der Baulichen Anlagen

+

Bodenwert

+/= Kreissparkasse Heilbronn

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Ertragswert 23

Für den „Hausgebrauch“ geht es auch einfacher… … mit sogenannten Rohertragsfaktoren

Kaufpreis / Jahresrohertrag

= Rohertragsfaktor

Netto-Kaltmiete

Beispiel:

Kaufpreis Mieterträge

200.000,00 EUR 10.000,00 EUR p.a.

Kaufpreis 200.000,00 EUR / Jahresrohertrag 10.000,00 EUR = Rohertragsfaktor 20

„Der Kaufpreis beläuft sich auf das 20-fache des Jahresrohertrags.“

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Anwendung von Rohertragsfaktoren (sogenannte Maklerformel)

Jahresrohertrag

x

Rohertragsfaktor = (überschlägiger) Ertragswert

Netto-Kaltmiete

z.B. : 3-Zimmerwohnung, 80 m², 10 Jahre alt, Mietspanne laut Mietspiegel der Stadt Heilbronn: 8,00 bis 10,00 EUR/m²

Rohertragsfaktoren im Stadt- und Landkreis Heilbronn*:

13-faches  Altbau, sanierungsbedürftig

80 m² x 10,00 EUR/m² x 12 = 9.600,00 EUR p.a.

19-faches

ø 22-faches

24-faches

33-faches  Neubau in Heilbronn

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* Die Daten basieren auf eigenen Auswertungen des Referenten für die Jahre 2015/2016; Zahlenangaben ohne Gewähr

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Beispiel für die Anwendung von Rohertragsfaktoren

Jahresrohertrag 9.600,00 EUR x Rohertragsfaktor 22 80 m² Wfl. x 10,00 EUR/m² Miete x 12

= Ertragswert: 211.200,00EUR … entspricht einem Wert pro m²-Wohnfläche von 2.640,00 EUR (211.200,00 EUR / 80 m²)

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Armin Knoll Immobiliengutachter CIS HypZert (F) Telefonnummer: 07131/ 638 10668 [email protected]

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !

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