W E R T G U T A C H T E N [anonymisierte Ausfertigung]

Auftrag

Nr. 191015

Auftraggeber

Amtsgericht Frankfurt Immobiliarzwangsvollstreckung 60256 Frankfurt

Geschäftszeichen Amtsgericht

842 K 008/15

Zweck

Zwangsversteigerung

Objektart

Mehrfamilienwohnhaus

Adresse

Am Grünen Graben 13 60433 Frankfurt am Main

Wertermittlungsstichtag

27.04.2015

Qualitätsstichtag

27.04.2015

Datum der Ortsbesichtigung

27.04.2015

Markt‐/Verkehrswert Market Value

340.000 €

Bodenwert Sachwert der baulichen Anlagen Sachwert

130.000 € 130.000 € 260.000 €

Ertragswert

340.000 €

Frankfurt am Main

18.06.2015

ö.b.u.v. Sachverständiger Heiko Glatz 

HEIKO GLATZ  Sachverständigengesellschaft für Immobilienbewertungen Wertgutachten Nr. 191015 [anonymisierte Ausfertigung]

Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeines 2. Grundstück und Standort 2.1 2.2

Grundstück Standort

3. Gebäude 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

Funktion Konstruktion und Ausstattung Baulicher Zustand  Baujahr und wirtschaftliche Restnutzungsdauer Bruttogrundfläche und bauliche Ausnutzung Wohnfläche SWOT‐Analyse

4. Wertermittlung 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Bodenwert Sachwert der baulichen Anlagen Sachwert Ertragswert Vergleichswert

5. Markt‐/Verkehrswert 6. Besondere Bemerkungen

Anlage 1

Mietaufstellung

Anlage 2

Grundrisspläne

Anlage 3

Fotodokumentation

Hinweis

Im Original Wertgutachten sind weitere Anlagen enthalten.

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1. Allgemeines Auftrag Beauftragt am 02.04.2015 durch das Amtsgericht Frankfurt Immobiliarzwangsvollstreckung, Posteingang beim Sachverständigen am 07.04.2015. Gegenstand des Auftrags und Vorgehensweise Im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens ist die Ermittlung des Markt‐/Verkehrswertes beauftragt. Die Be‐ wertung erfolgt entsprechend § 194 BauGB. Die Beteiligten wurden vom Sachverständigen schriftlich zum Orts‐ termin eingeladen, vorab wurde um Übermittlung der Objektunterlagen gebeten. Auf Wunsch der Institutsver‐ walterin wurde der Ortstermin 1 x verschoben. Ortsbesichtigung Die Ortsbesichtigung erfolgte am 27.04.2015 in Anwesenheit von • [anonymisiert] als Institutsverwalterin, Amt für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt • Heiko Glatz, Sachverständiger Neben einer Außenbesichtigung wurden stichprobenhaft die Wohneinheiten im EG und 1. OG, das Treppenhaus sowie der Keller in Augenschein genommen. Der Zugang zur Wohnung im DG und zur Garage wurde nicht gewährt. Überlassene und herangezogene Unterlagen • Grundbuchauszug vom 13.02.2015 in beglaubigter Fassung, seitens des Amtsgerichts • Liegenschaftskataster vom 27.03.2015, seitens des Amtsgerichts • E‐Mail der Institutsverwalterin vom 16.04.2015 mit: • Mietaufstellung • Mietvertrag EG / 1. OG / DG • Grundrissskizze EG / 1. OG / DG / KG • Wohnflächenberechnung Amt für Wohnungswesen • Schreiben der Volksbank Höchst a.M. eG vom 17.04.2015 mit: • Mietverträge (nicht mehr relevant) • Berechnung des umbauten Raums (Schätzung ohne Pläne) • Übernahmebericht Institutsverwalterin vom 16.02.2015 Vom Sachverständigen beschaffte Unterlagen • Schriftliche Auskunft aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses • E‐Mail Bauaufsicht, Negativerklärung zu Plänen aus der Bauakte Vom Sachverständigen eingeholte Auskünfte • Mündliche Auskünfte während der Ortsbesichtigung • Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses • Onlineabfrage Planungsrecht am 12.06.2015 • Onlineabfrage Baulasten am 11.06.2015 • Telefonische Auskünfte Denkmalamt am 12.06.2015 • Marktberichte örtlicher Marktteilnehmer • Vergleichspreise zu erfolgten Anmietungen und zu erfolgten Verkäufen • Auswertung anderer Marktwertgutachten • Allgemeine Marktrecherche Voraussetzungen Die Feststellungen zur Beschaffenheit und den tatsächlichen Eigenschaften des Bodens und der baulichen Anlagen erfolgten ausschließlich auf Grundlage der Ortsbesichtigung und der vorgelegten Unterlagen. Diese werden der Wertermittlung nur eingeschränkt geprüft zugrunde gelegt. Hinsichtlich der Einhaltung öffentlich‐rechtlicher oder privatrechtlicher Bestimmungen zu Bestand und Nutzung des Grund und Bodens sowie der baulichen Anlagen erfolgten keine Recherchen. Es wird ungeprüft unterstellt, dass sämtliche öffentlich‐rechtlichen Abgaben, Beiträge, Gebühren, usw. die möglicherweise wertbeeinflussend sein können, am Wertermittlungsstichtag erhoben und bezahlt sind, soweit nachfolgend nichts anderes vermerkt ist.

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2. Grundstück und Standort 2.1 Grundstück Amtsgericht Grundbuch von Blatt Lfd. Nr.

Frankfurt am Main Eschersheim 4225 3

Flur

Flurstück

Wirtschaftsart

Lage

Größe    

16

29/1

Gebäude‐ und Freifläche

Am Grünen Graben 13

184 m²  

Grundstücksfläche

184 m²  

Eigentümer 4.1 [anonymisiert] 4.2 [anonymisiert] 4.3 [anonymisiert] lfd. 4.1 bis 4.3 in Erbengemeinschaft Abteilung II lfd. Nr. 2: Erbanteil betreffend Eigentümer 4.2 am Nachlass von [anonymisiert] gepfändet wegen einer Forderung von 25.160,77 € für [anonymisiert]. Beschluss vom 08.02.2010, eingetragen am 04.05.2010 lfd. Nr. 5: Erbanteil betreffend Eigentümer 4.2 am Nachlass von [anonymisiert] gepfändet wegen einer Forderung von 60.265,66 € für [anonymisiert], gemäß Beschluss vom 22.03.2012, eingetragen am 06.06.2012 lfd. Nr. 6: Zwangsverwaltungsvermerk, eingetragen am 08.07.2014 lfd. Nr. 7: Zwangsversteigerungsvermerk, eingetragen am 11.02.2015 Die Bewilligungstexte lagen nicht vor. Die Eigentümersituation, Pfändungen und Zwangsvermerke beeinflussen den Markt‐/Verkehrswert nicht. Baulastenverzeichnis Das Baulastenverzeichnis wurde nicht eingesehen. Gemäß Onlineabfrage bei der Bauaufsicht der Stadt Frankfurt sollen keine Baulasten bestehen. Im Nachfolgenden werden als Prämisse keine wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen angenommen. Denkmalschutz Gemäß telefonischer Auskunft des Denkmalamts der Stadt Frankfurt ist die Liegenschaft nicht als Kulturdenkmal eingestuft. Bauleitplanung Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans NW 102d Nr 1 Eschersheim ‐ Nord. Dieser ist am 21.06.1977 in Kraft getreten. Die Nutzungsart ist als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt, das Maß der baulichen Nutzung ist mit GRZ 0,4, GFZ 0,8 und II‐geschossiger, offener Bebauung bestimmt. Erhaltungssatzung Am Standort besteht die am 29.08.1995 in Kraft getretene Erhaltungssatzung E 19 Eschersheim. Demnach soll die "städtebauliche Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt" erhalten werden. Abbruch, Änderung, Nutzungsänderung und Errichtung baulicher Anlagen sind Genehmigungspflichtig. Zuschnitt / Gestaltung Das Eckgrundstück ist nahezu rechteckig geschnitten. Es liegt auf dem Niveau der beiden angrenzenden Straßen. Die Geländeoberfläche ist weitgehend eben.

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2.2 Standort Makrolage Mit etwa 700.000 Einwohnern ist Frankfurt am Main die fünftgrößte Stadt der Bundesrepublik. Sie bildet den Mittelpunkt der ca. 5,6 Mio. Einwohner zählenden Metropolregion Rhein‐Main. Durch zahlreiche niedergelassene Banken, den Sitz der Europäischen Zentralbank und angesiedelte Beratungsunternehmen hat sich die Stadt zu einem der führenden Finanz‐ und Dienstleistungszentren Europas entwickelt. Weitere Schwerpunkte bestehen in den Bereichen Telekommunikation, Informationstechnologie, Werbung und Medien. Darüber hinaus ist Frankfurt auch als Industriestandort sowie als internationale Messe‐ und Handelsstadt bekannt. Die zentrale Lage und Europas größter Flughafen sichern die Anbindung an nationale und internationale Märkte. Der überwiegende Teil der Arbeitsplätze entfällt auf den Dienstleistungssektor. Die Arbeitslosenquote wird im Mai 2015 für Frankfurt am Main mit 6,7% ausgewiesen. Die Kaufkraft liegt über dem Bundesdurchschnitt. Die Zahl der Einwohner steigt in Frankfurt seit einigen Jahren kontinuierlich an. Mikrolage Das Grundstück liegt im nördlichen Frankfurter Stadtteil Eschersheim etwa 5,5 km vom Stadtmittelpunkt entfernt. Der ca. 15.000 Einwohner zählende Stadtteil erstreckt sich um die Eschersheimer Landstraße und wird im Nord‐ westen von der Nidda begrenzt. Eschersheim ist vom dörflichen Ortskern, von Nachkriegsbauten und auch von höherwertigen Wohnnutzungen geprägt. Das Grundstück ist im nördlichen Teil von Eschersheim, nahe des alten Ortskerns und im Bereich zwischen der Bahnlinie und der Nidda in einem Wohngebiet gelegen. Es befindet sich im Kreuzungsbereich der Bonameser Straße, welche als Durchgangsstraße mit Tempo‐30‐Limit zum Frankfurter Berg und nach Bonames verbindet, mit der Straße "Am Grünen Graben". Diese erschließt das Wohngebiet. Die umliegende Bebauung besteht aus meist II‐ bis III‐geschossigen Wohngebäuden in unterschiedlicher Struktur und Bauweise. Nördlich schließt sich ein Einfamilienhauswohngebiet an. Die Nahversorgung wird über kleinere Ladengeschäfte im Ortskern sichergestellt. Die weitere Infrastruktur ist mit schulischen, kirchlichen und sozialen Einrichtungen als gut zu bezeichnen. Freizeitgelegenheiten bestehen an der Nidda, im Eschersheimer Freibad sowie am Berkersheimer Weg im nahegelegenen Sport‐ und Freizeitcenter. Verkehrsanbindung Der Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr ist über eine Buslinie gegeben. Zudem bestehen am etwa 600 m entfernt gelegenen S‐Bahnhaltepunkt "Eschersheim" Verbindungen in die City und die Region. Auch ist die U‐Bahnstation "Weißer Stein" mit mehreren Linien in die Innenstadt in noch fußläufig erreichbarer Distanz gele‐ gen. Die überregionalen Verkehrsträger sind über die Anschlussstellen Frankfurt‐Eckenheim bzw. Frankfurt‐Heddern‐ heim der A 661 in ca. 3 bis 4 km erreichbar. Der Rhein‐Main‐Flughafen kann in durchschnittlich ca. 20 Minuten an‐ gesteuert werden. Immissionen Die Bonameser Straße ist durch den Straßenverkehr mittelgradig belastet; der Verkehr auf der Bahntrasse dürfte wahrnehmbar sein. Sonst bestehen durchschnittliche und für das Rhein‐Main‐Gebiet übliche Belastungen. Wertung Zusammenfassend ist der Standort in Eschersheim als mittlere bis leicht gehobene Wohnlage mit guten infrastruk‐ turellen Einrichtungen einzustufen.

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3. Gebäude 3.1 Funktion Das Grundstück ist mit einem III‐geschossigen, einseitig angebauten Mehrfamilienwohnhaus aus der Gründerzeit inklusive Mansardgeschoss und zuzüglich Spitzboden bebaut. Es ist in drei abgeschlossene Wohnungen aufgeteilt. Die Erschließung erfolgt vom Innenhof aus über ein unabhängiges Treppenhaus. Das Erdgeschoss ist als Hochparterre ausgebildet. Für Abstellzwecke und die haustechnischen Anlagen ist das Gebäude I‐geschossig unterkellert. KG EG 1. OG DG

Waschküche, Abstellräume, von außen separat zugängliche Heizungsanlage 2 Zimmerwohnung, Küche, Bad/WC und Diele 3 Zimmerwohnung, Küche, Bad/WC und Diele lt. Angabe 3 Zimmerwohnung, Küche, Bad/WC und Diele

Ferner ist auf dem Grundstück eine Einzelgarage nebst Lagerschuppen errichtet.  3.2 Konstruktion und Ausstattung  Bauweise Konstruktion Decken Dach Fassade Fenster Rollläden

Massivbauweise Gewölbedecke über KG, sonst Holzbalkendecken angenommen Mansarddach in Holzkonstruktion, Schieferdeckung, ungedämmt angenommen ungedämmte, gestrichene Putzfassade, Sandsteinelemente um die Fensterlaibungen, gestrich‐ ener Backstein‐/Sandsteinsockel überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasungen, im EG auch ein gemischtes Holz‐/Kunst‐ stofffenster überwiegend PVC‐Rollläden, teils elektrisch betrieben

Innenausstattung Treppenhaus LM‐Eingangselement, Wände geputzt und gestrichen, Holztreppe zu den Obergeschossen, Stahl‐ geländer, von außen Massivtreppe zum Kellergeschoss Wohnung EG Boden durchgängig gefliest, Wände tapeziert, Holzinnentüren, Rundbogen zwischen Diele und Wohnbereich aufgrund Durchbruch / Zusammenlegung zweier Zimmer, Durchreiche zur Küche, Flachheizkörper Bad mit Badewanne, wandhängendem WC, Vorwandinstallation und Handwaschbecken, Boden‐ fliesen, Wände raumhoch gefliest Wohnung 1. OG Boden Diele gefliest, sonst Laminatboden bzw. Teppich, Wände tapeziert, Holzinnentüren, Küche mit Linoleum‐Bodenbelag, Fliesenspiegel, Flachheizkörper Bad mit Badewanne, wandhängendem WC, Vorwandinstallation und Handwaschbecken, Boden‐ fliesen, Wände raumhoch gefliest Wohnung DG Ausstattung unbekannt, laut Angabe etwa vergleichbar wie EG / 1. OG mit Fliesen / Laminat, Bad mit Duschtasse / Vorhang Haustechnik Heizung Warmwasser Elektro Sonstiges

Gaszentralheizung zentral über Heizungsanlage mit Warmwasserspeicher älteren Datums Klingelanlage mit Gegensprechfunktion

Sonstiges Hof Garage Schuppen

mit Verbundsteinen gepflastert Massivbauweise, Flachdach, Schwingtor, Personenausgang zum Hof Massivbauweise, Flachdach, PVC‐Bodenbelag, Personentür und Fenster zum Hof

3.3 Baulicher Zustand Die Liegenschaft befindet sich in einem einfachen, ungepflegten und überalterten Zustand. Laufende Instandhal‐ tungen und Modernisierungen sind in den letzten Jahrzehnten ausgeblieben. Instandsetzungen, die offensichtlich auch auf Vandalismusschäden zurückzuführen sind, werden hingegen seit einiger Zeit durchgeführt.

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Die Fassade zeigt erhebliche Putzschäden; aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk hat das Erdgeschoss erreicht. Laut Angabe der Institutsverwalterin soll zudem die Dacheindeckung schadhaft und absehbar zu prüfen sein. Das Treppenhaus ist ungepflegt; eine Modernisierung steht hier an. Der Zustand der Wohnungen EG / 1. OG ist durchschnittlich. Im EG wurde ein Fenster ersetzt, Bodenfliesen sind gesprungen. Im 1. OG erfolgte laut Angabe nach einem Wasserschaden eine Teilüberarbeitung des Badezimmers (Boden, WC), auch wurde die Küche mit einem neuen Bodenbelag ausgestattet. Ferner wurde laut Angabe die Wand zwischen Bad und Küche trockengelegt bzw. in Teilen neu errichtet, auch soll partiell der Austausch von Holzbalken der Decke über EG erforderlich gewesen sein. Vandalismusschäden sind u.a. im Treppenhaus, an der Eingangstür und den Elektroanlagen erkennbar. Die Garage ist laut Angabe aufgrund eines herausgebrochenen Tores derzeit nicht nutzbar, die neu eingebrachte Gegen‐ sprechanlage zum Hoftor ist defekt. Der Schuppen wird augenscheinlich als Schlafstätte verwendet, dient im ge‐ wöhnlichen Geschäftsverkehr jedoch eher einfachen Abstellzwecken. Im Keller wird Hausrat gelagert; der Zugang ist erschwert. Eine detaillierte qualitative und quantitative Beurteilung vorhandener Mängel und Schäden ist nicht beauftragt. Die obige Darstellung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Eine bautechnische Gebäude‐ oder Schadens‐ untersuchung wurde nicht vorgenommen. Schaden‐ und Mangelfreiheit sowie die laufenden Instandhaltungs‐ maßnahmen werden auch für die nicht eingesehenen Bauteile als richtig unterstellt. Ebenso erfolgten keine Prüfungen betreffend den Anforderungen nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) und möglicherweise daraus resultierenden Nachrüstungspflichten. Bei der Ortsbesichtigung wurden keine Funktionsprüfungen haustechnischer und sonstiger Anlagen vorge‐ nommen. Sämtliche Feststellungen erfolgten nur durch Inaugenscheinnahme. Angaben über nicht sichtbare Bau‐ teile und Baustoffe konnten daher nicht getroffen werden. Es wird unterstellt, dass keine (schadstoffbelasteten) Baustoffe und Bauteile bzw. tierische oder pflanzliche Schädlinge vorhanden sind, die eine nachhaltige Gebrauchs‐ tauglichkeit oder die Gesundheit von Nutzern beeinträchtigen oder gefährden.

3.4 Baujahr und wirtschaftliche Restnutzungsdauer Baujahr Baujahr fiktiv Restnutzungsdauer

         laut Angabe

ca. 1911 1965 30 Jahre

bei 80  Jahren Gesamtnutzungsdauer

Entsprechend dem Gebäudealter und Gebäudezustand sowie der zugrunde gelegten wirtschaftlichen Gesamt‐ nutzungsdauer wird für die Bemessung der Alterswertminderung bzw. des Kapitalisierungszeitraumes eine durch‐ schnittliche und verlängerte Restnutzungsdauer angesetzt. Das fiktive Baujahr ergibt sich durch Rückrechnung.

3.5 Bruttogrundfläche und bauliche Ausnutzung Angaben zur Bruttogrundfläche BGF und maßstäbliche Grundrisspläne lagen nicht vor. Auch waren auf Rückfrage beim Bauarchiv der Stadt Frankfurt keine Grundrisspläne erhältlich. Die BGF wurde daher hilfsweise anhand der Liegenschaftskarte grob überschlägig geschätzt. Es werden nur die allseitig geschlossenen Bereiche der BGFa angesetzt. Bebaute Fläche

ca.

90 m²

Bruttogrundfläche BGFa oberirdisch EG  1. OG DG Summe

ca. ca. ca. ca.

90 m² 90 m² 90 m² 270 m²

Bruttogrundfläche BGFa unterirdisch UG Summe

ca. ca.

90 m² 90 m²

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Bruttogrundfläche BGFa gesamt Grundflächenzahl GRZ Geschoßflächenzahl GFZ

ca. 90 m² 270 m²

/ /

184 m² 184 m²

ca. ca.

360 m²          0,5          1,5

Die GRZ und GFZ wurden unter bewertungsrelevanten Aspekten ermittelt. Diese sind nicht in jedem Fall mit dem Nachweis nach der BauNVO oder der Bauordnung identisch.

3.6 Wohnfläche Die Wohnfläche wurde der Wohnflächenberechnung des Amtes für Wohnungswesen Frankfurt am Main, Stand 24.07.2014 entnommen. Laut Angabe wurden die Wohnungen seinerzeit dezidiert und raumweise nach WoFlV auf‐gemessen. Eine nicht maßstäbliche Skizze hierzu lag vor. Die angegebene Wohnfläche wurde anhand dem Ver‐ hältnis zur BGF auf Plausibilität geprüft. Der Ausbaufaktor erscheint plausibel, so dass die vom Amt für Wohnungs‐ wesen ermittelte Fläche nachfolgend zugrunde gelegt wird. Wohnfläche EG 1. OG DG Summe (gerundet)

ca. ca. ca. ca.

67,55 m² 66,81 m² 69,88 m² 204,00 m²

Garage

1 Stk

Plausibilitätskontrolle Ebene

         Nutzung

EG 1. OG DG

          Wohnen           Wohnen           Wohnen

Summe

          BGF

       Wohnfläche

Ausbaufaktor

90 m² 90 m² 90 m²

67,55 m² 66,81 m² 69,88 m²

75,1%    74,2%    77,6%   

270 m²

204,00 m²

75,6%   

Der oberirdische Mietflächenanteil an der zugehörigen Bruttogrundfläche entspricht einem für das Baujahr und die Bauweise angemessenen Ausbaufaktor. Seitens des Auftraggebers lag kein Auftrag zur Ermittlung der Flächen vor. Die aus den Unterlagen übernommenen Eckdaten werden daher im Folgenden als richtig vorausgesetzt. Sie stehen unter der Prämisse eines örtlichen Aufmaßes. Bei der Ortsbesichtigung wurden keine Maße genommen, alle Feststellungen erfolgten nur durch Inaugenscheinnahme. 3.7 SWOT‐Analyse Strengths (Stärken)

Mittlere bis leicht gehobene Wohnlage in Eschersheim. Gründerzeitbau als gesuchte Gebäudeart. Flexible Nutzung auch als 1‐ oder 2‐Familienwohnhaus, Generationenhaus, etc. denkbar.

Weaknesses (Schwächen)

Absehbar sind Investitionen für Instandsetzungen / Instandhaltungen erforderlich. Zustand und Ausstattung sind zum Teil überaltert. Die Garage dürfte eng geschnitten sein.

Opportunities (Chancen)

Die Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit der Wohnungen ist gegeben. Nach Modernisierung besteht Potential zu Wertsteigerungen.

Threats (Risiken)

Übliche Risiken bei Instandsetzungen / Instandhaltungen. Laut Angabe der Institutsverwalterin soll die Standsicherheit im Bereich des Durchbruchs EG zu prüfen sein. Sonst keine besonderen, das allgemeine Maß übersteigenden Risiken erkennbar.

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4. Wertermittlung 4.1 Bodenwert Der Bodenrichtwert beträgt per 01.01.2014 für die erschlossenen und definitionsgemäß unbebauten Grundstücke am Standort 590 €/m² Grundstücksfläche. Der Richtwert ist für Einfamilienhausbebauungen in gehobener Lage ausgewiesen; aufgrund der Nutzungsart kann dieser nicht übernommen werden. Unmittelbar südlich grenzt die Richtwertzone des alten Ortskerns an. Dort sind für gemischte Bauflächen / Mehr‐ familienhausnutzungen in mittlerer Lage 500 €/m² Grundstücksfläche bei GFZ 0,8 benannt. Entsprechend der Nutz‐ ungsart wird dieser übernommen und anhand der Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses auf die vorhandene Ausnutzung normiert. 500 €/m² x 1,278 / 0,890 = rd. 720 €/m² Für das am Standort erzielbare Mietwertniveau ist der Ansatz plausibel; er führt zu einem adäquaten Anteil am Ertragswert sowie einem angemessenen Bodenwertanteil an der Bruttogrundfläche. Grundstücksgröße

184 m²

davon Bauland

184 m²

x

720 €/m²

132.480 €

Straßenland

0 m²

x

0 €/m²

0 €

Hinterland

0 m²

x

0 €/m²

0 €

Zu‐/Abschlag zur Rundung

‐2.480 €

Bodenwert insgesamt 

130.000 €

Plausibilitätskontrolle Bodenwertanteil an der oberirdischen BGF Bodenwertanteil am Ertragswert (Ziffer 4.4)

481 €/m² 38,2%

Der Bodenwert steht unter der Prämisse eines altlastenfreien Grundstücks. Die Untersuchung und Bewertung des Bodens hinsichtlich eventuell vorhandener Kontaminierungen ist nicht Bestandteil des Auftrags. Sie fällt auch nicht in das Sachgebiet des Unterzeichnenden. Es wurden bei der Bemessung des Bodenwertes normale Gründungs‐ und Grundwasserverhältnisse angenommen; diesbezügliche Bodengutachten lagen nicht vor. Angaben über noch nicht entrichtete Erschließungsbeiträge liegen nicht vor. Es wird von einem erschließungsbei‐ tragsfreien Grundstück ausgegangen.

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4.2 Sachwert der baulichen Anlagen Der Neubauwert wird unter Berücksichtigung der Gebäudestruktur und der Ausstattung für vergleichbare Objekte zu durchschnittlichen Normalherstellungskosten ermittelt. Untergeordnete Bauteile werden nachfolgend über‐ schlägig und ohne detaillierte Massenermittlung angesetzt. Für die Wertminderung wegen Alters und Abnutzung erfolgt ein Abschlag. Der Herstellungswert der Außenanlagen bezieht sich neben den Gestehungskosten für Einfriedungen, Wege und Höfe auch auf die Herstellungskosten der Ver‐ und Entsorgungsanlagen innerhalb der Grundstücksgrenze bis zum Hausanschluss. Die Außenanlagen werden über einen prozentualen Zuschlag bewertet. Die Baunebenkosten umfassen die Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmi‐ gungen sowie die Finanzierungsbeschaffungskosten. Sie werden ebenso als Zuschlag berücksichtigt. Die Ansätze beziehen sich auf die Wertverhältnisse des Basisjahres 2010. Zur Anpassung an den Wertermittlungs‐ stichtag wird der letzte vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Baupreisindex herangezogen. Baupreisindex Basis II. Quartal

Neubau von Wohngebäuden 2010 = 100,0 2015 = 110,9

Baujahr (fiktiv) Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Altersabschlag Alterswertminderung

1965 80 Jahre 30 Jahre 50 Jahre 62,5%

Bauteil

EG ‐ DG UG Garage / Schuppen pauschal Zwischensumme Außenanlagen Zwischensumme

Menge          BGF

Wert je Einheit

270 m² 90 m²

800 € 450 €

       Neubau‐        wert

Alterswert‐ minderung

216.000 € 40.500 € 10.000 €

62,5% 62,5% 62,5%

           Zeitwert

81.000 € 15.188 € 3.750 € 99.938 €

5,0%

4.997 € 104.935 €

Nebenkosten/Honorare Zwischensumme

15,0%

15.740 € 120.675 €

Preisindexanpassung

110,9

13.154 €

Zu‐/Abschlag zur Rundung

‐3.829 €

Sachwert der baulichen Anlagen

130.000 €

4.3 Sachwert   Bodenwert     Sachwert der baulichen Anlagen

130.000 € 130.000 €

Sachwert 

260.000 €

Plausibilitätskontrolle: Der Sachwert entspricht

1.275 €/m² Wohnfläche inkl. Garage

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4.4 Ertragswert Vermietungssituation Gemäß Mietaufstellung der Institutsverwalterin und der überlassenen Mietverträge sind die Wohnungen vollstän‐ dig vermietet. Die Jahresmiete ist mit 21.960 € angegeben und in Anlage 1 differenziert dargestellt. Die Garage ist offenbar nicht vermietet. Die Mieter wohnen seit 2012 bzw. im DG seit 2010 im Objekt. Die Verträge sind mit unbefristeter Laufzeit ge‐ schlossen. Die vereinbarte Miete entspricht im Mittel monatlich 8,96 €/m² Wohnfläche. Marktmiete Im Eschersheim sind Wohnungen etwa ab 8,50 €/m² Wohnfläche erhältlich. Moderne Mieteinheiten erzielen Mieten zwischen etwa 10 €/m² und 13 €/m² Wohnfläche, für Neubauten und für Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung werden auch darüberliegende Mieten vereinbart. Gemäß dem aktuellen Wohnungsmarktbericht der Frankfurter Immobilienbörse der IHK sind die Mieten im Stadt‐ teil Ginnheim, Eschersheim, Dornbusch, Eckenheim, Preungesheim zwischen 7,50 €/m² und 15 €/m², bei einem Schwerpunkt um 10,50 €/m² einzustufen. Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Frankfurt 2014 geht für die Wohnungen unter Beachtung von Zu‐ und Ab‐ schlägen knapp 8 €/m² Wohnfläche aus. Die Zuordnung erfolgt zu den "gehobenen" Wohnlagen. Die vereinbarten Wohnungsmieten liegen in der Bandbreite des Marktes und werden übernommen. Die Garage wird auf Basis der Marktmiete bewertet. PKW‐Stellplätze im Zusammenhang mit Wohnraum erzielen in Abhängigkeit der Lage und der Beschaffenheit Mieten zwischen monatlich 50 € und gut 100 €. Unter Berücksich‐ tigung der Art des Stellplatzes werden nachfolgend monatlich 80 € angesetzt. Für den Ertragsausfall bis zur Ver‐ mietung erfolgt kein Abschlag; dieser ist durch das allgemeine Mietausfallwagnis abgedeckt. Bewirtschaftungskosten Die Verwaltungskosten werden prozentual angesetzt. Sie entsprechen gut 280 €/Wohnung bzw. 35 €/Stellplatz. Die Betriebskosten werden gemäß den Mietverträge von den Mietern vollständig getragen, so dass von einer Vollumlage in Anlehnung an die Betriebskostenverordnung BetrKV ausgegangen wird. Das Mietausfallwagnis für temporäre Leerstände und Ertragsminderungen durch Rechtsverfolgungen wird im Hin‐ blick auf die Objektart mit 2% eingeschätzt. Die kalkulatorischen Instandhaltungskosten für die Erneuerung einzel‐ ner Bauteile und die Unterhaltung infolge Abnutzung und Alterung werden entsprechend dem Objektalter und Zustand mit 13 €/m² Wohnfläche bemessen. Investmentmarkt Im Rhein‐Main‐Gebiet sowie bundesweit ist eine erhöhte Nachfrage nach Mehrfamilienwohnhäusern zur Kapital‐ anlage zu verzeichnen. Gesucht sind innenstadtnahe und hochwertige Lagen. In Frankfurt sind die Kaufpreis‐ faktoren in den mittleren bis gehobenen Lagen zwischen dem 15fachen und dem 28fachen der Jahresmiete einzu‐ schätzen. Dies entspricht Renditen zwischen 3,5% und 6,6%. Seitens des Gutachterausschusses wird im Marktbericht 2015 der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser mit reiner Wohnnutzung in gehobenen Lagen des gesamten Stadtgebiets zwischen 0,3% und 4,7% bei einem Mittelwert von 2,2% angegeben, in mittleren Lagen sind 0,2% bis 6,5% bei einem Mittelwert von 3,0% veröffent‐ licht. Die Zinssätze wurden auf Basis der Miete nach Mietspiegel berechnet. Der nachstehend mit 4,5% angesetzte Liegenschaftszinssatz berücksichtigt neben der mittleren bis gehobenen Lage und der angesetzte Miete insbesondere den einfachen, ungepflegten und überalterten Zustand des Ge‐ bäudes. In Verbindung mit den weiteren Bewertungsparametern führt der Liegenschaftszinssatz zu einer angemes‐ senen Bruttomietrendite und einem adäquaten Gebäudefaktor.

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Marktmiete  Wohnen EG Wohnen 1. OG Wohnen DG Garage

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67,55 m² 66,81 m² 69,88 m² 1 Stk

x x x x

7,85 €/m² 9,73 €/m² 9,30 €/m² 80,00 €/Stk

6.360 € 7.800 € 7.800 € 960 €

Marktmiete p.a. 

22.920 €

In Abzug kommen die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten Verwaltung

4,00% aus Marktmiete

917 €

Betriebskosten

0,00% aus Marktmiete

0 €

Mietausfallwagnis

2,00% aus Marktmiete

458 €

Instandhaltung Wohnen Garage

11,57% aus Marktmiete: 204 m² x 1 Stk x

Bewirtschaftungskosten

17,90% aus Marktmiete

13,00 €/m² 75,00 €/Stk

Jahresreinertrag 

2.652 € 75 € 4.102 € 18.818 €

davon entfällt auf die Wertanteile  ‐ des Bodens bei ‐ des Gebäudes

4,50% Liegenschaftszinssatz Gebäudeabschreibung enthalten

5.850 € 12.968 €

Wertermittlung Ertragswert der baulichen Anlagen

bei obigem Liegenschaftszinssatz  30 Jahre Restnutzungsdauer 16,29 Barwertfaktor nach ImmoWertV  Gebäudewertanteil x Barwertfaktor

Bodenwert

211.249 € 130.000 €

Zu‐/Abschlag zur Rundung

‐1.249 €

Ertragswert   

340.000 €

Plausibilitätskontrolle: Der Ertragswert entspricht auf Basis der Marktmiete einem Ertragsfaktor vom 14,83 ‐fachen der Marktmiete  einer Bruttorendite von 6,74% (Marktmiete x 100 / Ertragswert) einer Nettorendite von 6,27% (Marktmiete ‐ Betriebskosten x 100 / Ertragswert + 7,5% An‐ schaffungsnebenkosten) einem Gebäudefaktor von oder kalkulatorisch Der Bodenwert beträgt

1.667 €/m² Wohnfläche inkl. Garage 1.597 €/m² Wohnfläche ohne Garage bei 14.241 € Garage 38,24% Anteil am Ertragswert

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4.5 Vergleichswert Es wurden die Kaufpreissammlungen des Gutachterausschusses und die des Sachverständigen eingesehen. Selektiert wurde nach Kauffällen ab 2012, nach Lage (Eschersheim, Heddernheim), Baujahr (vor 1945), Gebäudetyp (Dreifamilienhaus 3‐FH, Mehrfamilienhaus MFH ) und Wohnfläche (bis 500 m²). Die Lagen der Vergleichsobjekte sind bekannt und nachfolgend anonymisiert dargestellt, da keine Genehmigung zur Veröffentlichung vorliegt. Nr. Datum

Baujahr Lage

Grund‐ stück

Gebäude‐ typ

 Wohn‐   fläche 

1 2 3 4 5 6

1915 1911 1910 1937 1915 1904

310 m² 207 m² 394 m² 410 m² 839 m² 581 m²

3‐FH MFH 3‐FH MFH MFH 3‐FH

241 m² 200 m² 210 m² 305 m² 455 m² 195 m²

Jun 13 Jul 13 Feb 14 Jul 14 Jul 14 Jan 15

Eschersheim Heddernheim Eschersheim Heddernheim Eschersheim Heddernheim

Mittelwerte, einfach, ungewichtet Median

457 m²

268 m²

Miete p.a.

Miete Vergleichs‐ €/m² wert

26.526 € 9,17 €/m² 11.400 € 14.880 € 21.044 € 21.840 € 9,33 €/m²

Gebäude‐ faktor

Ertrags‐ faktor

490.000 € 406.000 € 890.000 € 690.000 € 625.000 € 500.000 €

2.033 €/m² 2.030 €/m² 4.238 €/m² 2.262 €/m² 1.374 €/m² 2.564 €/m²

18,47

600.167 €

2.242 €/m² 2.148 €/m²

Anzahl  Bemerkung PKW  1 Einheit leer

22,89

4 Stk  2 Einheiten leer 13 Stk  > 2 Einheiten leer 3 Stk

* inkl. 91 m² Büro‐/Praxisfläche

Die Preise sind hinsichtlich Baujahr, Lage, Gebäudetyp sowie der Wohnfläche gut vergleichbar und können allesamt herangezogen werden. Sie werden weiter analysiert. Die Vergleichswerte oszillieren um 2.200 €/m² Wohnfläche. Lediglich weichen der 3. und der 5. Kauffall davon ab. Sehr gut vergleichbar sind die 1. und die 6. Transaktion. Diese beziehen sich auf 3‐Familienhäuser mit ähnlicher Aufteilung, Wohnfläche und Miete. Zudem wurde einer der beiden Käufe im direkten Umfeld des zu bewertenden Grundstücks registriert. Erzielt wurden zwischen 2.050 €/m² und 2.550 €/m² Wohnfläche. Weitere Transaktionen mit diesen Kriterien waren dem Gutachterausschuss auf Rückfrage nicht bekannt. Ein Vergleichswert kann aus obigem Datenbestand zwar nicht direkt abgeleitet werden, doch werden diese Kauffälle aufgrund der guten Datenqualität beim Ansatz des Liegenschaftszinssatzes (Ziffer 4.4) und bei der Prüfung des Ergebnisses berücksichtigt.

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5. Markt‐/Verkehrswert Der Markt‐/Verkehrswert ist im Ertragswertverfahren zu ermitteln, da im gewöhnlichen Geschäftsverkehr das Grundstück üblicherweise zur Erzielung von Erträgen und / oder zur Kapitalanlage bestimmt ist. Maßgebend ist daher der Ertragswert aus Ziffer 4.4.

340.000 €

Für die notwendigen und/oder absehbaren Instandhaltungen erfolgt kein Abschlag; der bauliche Zustand ist in der Alterswertminderung bzw. Restnutzungsdauer bereits aus‐ reichend berücksichtigt.

0 €

Zu‐/Abschlag zur Rundung

0 €

Der Markt‐/Verkehrswert beträgt zum Wertermittlungsstichtag unter Berücksichtigung  der zugrunde gelegten Prämissen (in Worten:   drei‐vier‐null‐null‐null‐null   Euro)  

Plausibilitätskontrollen: Der Markt‐/Verkehrswert entspricht  einem Ertragsfaktor vom 14,83 ‐fachen der Marktmiete einem Gebäudefaktor von 1.667 €/m² Wohnfläche inkl. Garage Die in Ziffer 4.5 dargestellten Vergleichswerte lassen im Mittel auf einen Ertragsfaktor um das 20fache bzw. einen Gebäudefaktor um 2.200 €/m² Wohnfläche schließen; ein durch‐ schnittlicher Zustand vorausgesetzt. Bei einem auf dieser Basis nach Modernisierung (fiktiv) angenommenen Wert würde die Differenz zum hier ermittelten Markt‐/Verkehrs‐ wert um 120.000 € bzw. um 600 €/m² Wohnfläche betragen. Für die Aufwendungen zur Modernisierung und Anpassung an das Zeitgeschehen erscheint der Abstand angemes‐ sen. Hinweis: Je nach Modernisierungsumfang und gewählter Qualität können Kosten und Wert auch deutlich davon abweichen. Verhältnis Sachwert zu Ertragswert Sachwert     Ertragswert 

100 131

Entsprechend des Marktes liegt der Ertragswert über dem Sachwert.

340.000 €

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6. Besondere Bemerkungen Besichtigung Neben einer Außenbesichtigung wurden stichprobenhaft die Wohneinheiten im EG und 1. OG, das Treppenhaus sowie der Keller in Augenschein genommen. Der Zugang zur Wohnung im DG und zur Garage wurde nicht gewährt. Es wird davon ausgegangen, dass der vorgefundene Zustand auch auf die nicht eingesehenen Bauteile übertragen werden kann. Mieter Wohnung EG: [anonymisiert] Wohnung 1. OG: [anonymisiert] Wohnung DG: [anonymisiert] Zubehör Nicht festgestellt. Baugenehmigung Die Bauakte wurde nicht eingesehen. Gemäß E‐Mail der Bauaufsicht sollen keine Grundrisspläne verfügbar sein. Bei der Bewertung wird unterstellt, dass das Gebäude zum Wertermittlungsstichtag in der angetroffenen und aufgenommenen Art in Größe, Umfang, baulicher Nutzung, Ausstattung und Ausführung von den zuständigen Behörden genehmigt wurde bzw. dauerhaft geduldet wird. Haftung Die vertraglichen Sorgfaltspflichten des Sachverständigen werden durch den ihm erteilten Einzelauftrag bestimmt. Einschränkungen und Vorbehalte unter denen das Wertgutachten steht, z.B. vorgegebene oder nicht überprüfte Angaben, Beschränkung der Festlegungen auf ein bestimmtes Maß, Prüfungen nur nach einer von mehreren möglichen Methoden und die Voraussetzungen, unter denen es gültig ist, z.B. der tatsächliche Eintritt von Bedingungen, deren Eintritt lediglich als wahrscheinlich gilt, sind im Wertgutachten bezeichnet. Der Sachverständige haftet insoweit nicht, als er zum Zeitpunkt der Fertigstellung sein Wertgutachten bei gewissenhafter Prüfung und nach Ausschöpfung aller Erkenntnisse der Wissenschaft und Praxis als richtig ansehen durfte. Das Wertgutachten entspricht der Marktlage zum angegebenen Wertermittlungsstichtag. Es kann nicht ohne Zustimmung des Sachverständigen fortgeschrieben werden. Die Haftung des Sachverständigen für leichte Fahrlässigkeit ist ausgeschlossen, für Vermögensschäden ist diese auf 3 Jahre beschränkt. Frankfurt am Main,

18.06.2015

ö.b.u.v. Sachverständiger Heiko Glatz 

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Anlage 1

Wertgutachten Nr. 191015 [anonymisierte Ausfertigung]

Mietaufstellung 

  gemäß Mietaufstellung der Institutsverwalterin, überlassen am 16.04.2015 und den Mietverträgen

Nutzung / Mieter

Lage

Wohnen [anonymisiert] [anonymisiert] [anonymisiert] Summe

EG 1. OG  DG

Garage LEERSTAND Summe Gesamt  Gesamt p.a.

60433 Frankfurt am Main, Am Grünen Graben 13

Mietfläche

67,55 m² 66,81 m² 69,88 m² 204,24 m²

1 Stk 1 Stk

Vertragsmiete p.M.

7,85 €/m² 9,73 €/m² 9,30 €/m² 8,96 €/m²

Marktmiete p.M.

530,00 € 650,00 € 650,00 € 1.830,00 €

7,85 €/m² 9,73 €/m² 9,30 €/m² 8,96 €/m²

530,00 € 650,00 € 650,00 € 1.830,00 €

0,00 € 0,00 €

80,00 €/Stk

80,00 € 80,00 €

1.830,00 €

1.910,00 €

21.960,00 €

22.920,00 €

 Laufzeit Mietvertrag  von bis 01.06.2012 01.06.2012 01.11.2010

b.a.w. b.a.w. b.a.w.

Bemerkungen

im Mietvertrag kein Mieter bestimmt

Marktmiete angesetzt

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Grundrisspläne

Hinweis: Grundrisspläne schematisch, ohne Maßstab

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Hinweis: Grundrisspläne schematisch, ohne Maßstab

Anlage 2 60433 Frankfurt am Main, Am Grünen Graben 13

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Hinweis: Grundrisspläne schematisch, ohne Maßstab

Anlage 2 60433 Frankfurt am Main, Am Grünen Graben 13

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Hinweis: Grundrisspläne schematisch, ohne Maßstab

Anlage 2 60433 Frankfurt am Main, Am Grünen Graben 13

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Fotodokumentation

Eckansicht Am Grünen Graben / Bonameser Straße

Seitenansicht Am Grünen Graben

Detail Dach

Anlage 3 60433 Frankfurt am Main, Am Grünen Graben 13

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Detail Dach

Detail Sockel

Garage und Zugang

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Anlage 3 60433 Frankfurt am Main, Am Grünen Graben 13

Gebäudezugang

Vandalismus

Eingang

Treppenhaus  zum 2. OG