Vermieter Recht SPE Wohn raumm ZIAL ietver trag

Damit Sie als Vermieter & Mietverwalter auf der sicheren Seite sind

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aktuell Spezial September 2015

Berlin, den 25.08.2015

Was geht? Liebe Vermieterin, lieber Vermieter, vor dieser Frage steht jeder Vermieter und Mietverwalter, wenn er einen neuen Mietvertrag zu einer Wohnung schließen möchte. Denn Klauseln, die bei der letzten Vermietung noch wirksam waren, können nun unzulässig sein. So hat der BGH im Frühjahr erst alle Renovierungsklauseln für unzulässig erklärt, wenn dem Mieter seine Mietwohnung nicht auch renoviert übergeben worden ist. Und auch die seit Jahrzehnten in jedem Formularmietvertrag gebrauchte Klausel, wonach der Vermieter die Wohnung in bestimmten Zeitabständen auch ohne besonderen Anlass besichtigen darf, kassierten die Richter am BGH kurzerhand ein. Und wissen Sie, was Sie derzeit zur Tierhaltung vereinbaren können – und was nicht? Die Rechtsunsicherheit und die Sorge, etwas falsch zu machen, sind also groß. Dabei ist es für Sie so wichtig, Ihre Interessen schon im Mietvertrag zu sichern. Denn auch als Vermieter haben Sie Rechte, die Sie nutzen sollten! Wie Sie das machen, lesen Sie in dieser Sonderausgabe von VermieterRecht aktuell.

Dr. Tobias Mahlstedt, Chefredakteur Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht [email protected]

Neuvermietung: So schließen Sie als Vermieter und Mietverwalter jetzt optimale Mietverträge ab So gut wie jeder Mietvertrag stammt vom Vermieter und Mietverwalter, denn damit stellen Sie selbst die Weichen für eine stressfreie und ertragreiche Vermietung, etwa bei den Betriebskosten, den Schönheitsreparaturen und der Mietkaution. Wie viele Vermieter leidvoll erfahren mussten, ist es jedoch gar nicht so einfach, rechtswirksame Klauseln zu schließen. Wie Sie alles richtig machen, lesen Sie hier. Warum ist es für Sie als Vermieter eigentlich so schwer, mit Ihrem Mieter wirksame Klauseln zu vereinbaren? Immerhin hat der Mieter den Mietvertrag doch selbst unterschrieben, wozu ihn schließlich niemand gezwungen hat. Konkret: Warum muss der Mieter später nicht renovieren, obwohl er diese Verpflichtung im Mietvertag wissentlich und willentlich eingegangen ist? 2 Gründe gibt es hierfür: Zum einen schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zu 43 (!) Mietrechtsparagrafen vor, dass „eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist“. Der Gesetzgeber geht also davon aus, dass Mieter vor sich selbst geschützt werden müssen, da sie hierzu selbst nicht fähig sind. Zum anderen liegt praktisch jedem Mietverhältnis ein Formu-

larmietvertrag zugrunde und dieser wird von den Gerichten dahingehend beurteilt, ob er den Mieter „unangemessen benachteiligt“ (§ 307 BGB). Und genau hiervon gehen die Richter am BGH aus, wenn sie mal wieder eine Klausel kippen. Das Tückische ist: In einem solchen Fall ist die betreffende Klausel rückwirkend unwirksam! Außerdem ändert der BGH auch immer wieder seine Meinung – wie die Urteile zu den Schönheitsreparaturen zeigen: Gestern noch geltend, heute schon unwirksam. Mit diesen 3 Faustregeln machen Sie das Grundsätzliche schon einmal richtig: 1. Verwenden Sie nur aktuelle Mietverträge. Damit scheiden alle Mietverträge aus, die Sie im Handel oder bei den Eigentümerverbänden kaufen können. Denn hier wissen Sie nie, wann sie gedruckt wurden, wie alt sie also schon sind. Bei unseren Mietverträgen können Sie dagegen sicher sein, dass sie auf dem allerneuesten Rechtsstand sind, denn noch am Tag einer jeden Rechtsänderung passen wir die Formulare für Sie an. Für Sie als Abonnent sind diese Mietverträge – wie alle anderen Formulare und Musterschreiben auch – kostenfrei erhältlich unter www.gevestor-login.de weiter auf Seite 2 

In dieser Ausgabe lesen Sie unter anderem: n Neuvermietung: Schließen Sie als Vermieter und Miet­verwalter optimale Mietverträge......................1–2 n Wann Sie die gesetzlichen Vorgaben für Mietverträge zu Ihren Gunsten abändern dürfen – und dies auch dringend machen sollten ....................2

n Schönheitsreparaturen – was nach den letzten BGH-Entscheidungen jetzt noch geht ...................................3 n Ihr Recht auf Besichtigung der Mietwohnung ................................... 3 n Tierhaltung: Nur ein generelles Verbot von Hunden & Katzen ist unzulässig...... 3

Alle Ausgaben und Musterschreiben auch unter www.gevestor-login.de

n Mit diesen 9 Vertragsklauseln erreichen Sie die vorteilhafteste Lösung für sich ..............................  4–5 n Betriebskosten: Mit diesen 7 Klauseln im Mietvertrag sparen Sie Geld, Stress und Arbeit ...........................  6–7 n Ihre Checkliste für Ihren perfekten Mietvertrag ........................................8

Nutzen Sie Ihren gesetzlichen Spielraum  Fortsetzung von Seite 1

2. Verändern Sie die Klauseln im Mietvertragsformular nie, denn von Tausenden Mietrechtsstreitigkeiten vor Gericht ist bekannt: Damit schießen

sich Vermieter und Verwalter nur Eigentore. 3. Lesen Sie aufmerksam diese Spezialausgabe, sodass Sie wissen,

welche Regelungen Sie wie vereinbaren können, um sich alle Ihre Rechte und Interessen optimal zu sichern.

Wann Sie die gesetzlichen Vorgaben für Mietverträge zu Ihren Gunsten abändern dürfen – und sollten Das Mietrecht macht viele Vorgaben für Mietverträge, die Sie nur zum Teil zu Ihrem Vorteil ändern können. Diese Möglichkeiten sollten Sie aber unbedingt nutzen – denn so sparen Sie viel Geld.

Dies können und sollten Sie vom Gesetz abweichend in Ihrem Mietvertrag regeln

Diese Regelung trifft das Gesetz

Betriebskosten Nach dem Gesetz trägt der Vermieter sämtliche Betriebskosten (§ 535 BGB).

Sie können vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten zahlt. Entweder in Form von monatlichen Vorauszahlungen, über die Sie abzurechnen haben, oder als Pauschale (§ 556 Abs. 2 BGB).

Mietkaution Nach dem Gesetz hat der Mieter eine Mietkaution nicht zu leisten.

Sie können vereinbaren, dass der Mieter eine Mietkaution von maximal 3 Nettokaltmieten leisten muss (§ 551 BGB).

Schönheitsreparaturen Nach dem Gesetz ist der Vermieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich (§ 535 BGB).

Sie können vereinbaren, dass der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Dies ist nur zulässig, wenn und soweit dem Mieter die Mietwohnung selbst renoviert übergeben wurde.

Kleinreparaturen Nach dem Gesetz ist der Vermieter für alle Erhaltungsmaßnahmen verantwortlich, deren Vornahme der Mieter nur zu dulden hat (§ 555a BGB).

Sie können vereinbaren, dass der Mieter die Kosten für Klein­ reparaturen zu tragen hat, nach gefestigter Rechtsprechung pro Reparatur maximal in Höhe von 95 €, im Jahr maximal in Höhe von 8% der Jahresmiete.

Mietzeit Nach dem Gesetz ist jeder Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Sie können vereinbaren, dass für beide Seiten die ordentliche Kündigung des Mietvertrags für längstens 4 Jahre ausgeschlossen ist. Wenn Sie einen Befristungsgrund haben, können Sie auch einen Zeitmietvertrag von bestimmter Dauer schließen.

Haftung des Vermieters Nach dem Gesetz haften Sie dem Mieter verschuldensunabhängig (!) für Mängel, die schon bei Übergabe der Mietwohnung vorhanden waren. Für Schäden, die der Mieter durch danach auftretende Mängel erleidet, haften Sie bei Verschulden (§ 536a BGB).

Sie können vereinbaren, dass diese Haftung ausgeschlossen ist, und sich damit vor möglicherweise sehr hohen Schadenersatzforderungen des Mieters schützen („§ 536a Abs. 1 BGB findet keine Anwendung.“)

Fälligkeit der Miete Nach dem Gesetz ist die Miete spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus fällig (§ 556b BGB).

Sie können in Ihrem Mietvertrag eine abweichende Vereinbarung auch zu einer früheren Fälligkeit der Miete treffen.

Verkehrssicherungspflicht Nach dem Gesetz sind Sie für den Winterdienst gemäß den Vorgaben der Kommune/Stadt verantwortlich (§ 535 BGB).

Sie können vereinbaren, dass der Mieter die Kosten für den Winterdienst als Betriebskosten zu tragen oder den Winterdienst selbst vorzunehmen hat.

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Schönheitsreparaturen & Tierhaltung

Schönheitsreparaturen – was der BGH Ihnen jetzt noch an Klauseln erlaubt Die Renovierungsklauseln sind das leidigste Thema in Mietverträgen. Denn erst stimmt der Mieter der Klausel zu, dann erklärt sie der BGH für unwirksam – und der Mieter ist fein raus. So haben es unzählige Vermieter leidvoll erfahren, die viele Tausende Euro an Renovierungskosten abschreiben mussten. Die gute Nachricht aber lautet: Schlimmer kann es nicht kommen – mit weiteren bösen Überraschungen aus Karlsruhe brauchen Sie nun nicht mehr zu rechnen. Weiterhin gilt: Soll der Mieter renovieren, müssen Sie dies im Mietvertrag vereinbaren. Damit diese Vereinbarung zulässig ist, müssen folgende 3 Voraussetzungen gegeben sein: 1. Dem Mieter ist die Mietwohnung in nachweislich renoviertem Zustand übergeben worden oder er hat als Entschädigung für eine unrenoviert übernommene Wohnung einen angemessenen finanziellen Ausgleich erhalten. 2. Die Vereinbarung im Mietvertrag knüpft die Renovierungspflicht

nicht an „starre Fristen“, sondern es ist vereinbart, dass der Mieter „im Allgemeinen“ bzw. „in der Regel“ in angemessenen Zeitabständen renovieren muss – wenn und soweit dann die Renovierung erforderlich ist. 3. Dem Mieter werden in der Klausel keine Vorgaben dafür gemacht, in welcher Weise bzw. in welchen Farben er die Renovierung auch schon im laufenden Mietverhältnis zu erbringen hat. Sind diese Voraussetzungen erfüllt und die Schönheitsreparaturen auch fällig, schuldet sie der Mieter. Bitte beachten Sie: Kostenquotenklauseln sind nun per se unwirksam und können nicht mehr vereinbart werden (BGH, Urteil v. 18.03.15, Az. VIII ZR 242/13). Endet das Mietverhältnis nach nur kurzer Zeit, können Sie also keine Erstattung der anteiligen Renovierungskosten mehr verlangen. Und zwar unabhängig davon, ob der Mieter seine Wohnung renoviert oder unrenoviert bezogen hat.

Kein Recht auf Besichtigung der Mietwohnung „nur mal so“ In so gut wie allen Mietverträgen ist vereinbart, dass Vermieter in gewissen Zeitabständen die Wohnung besichtigen dürfen, um „nach dem Rechten“ zu sehen. Derartige Klauseln hat der BGH jedoch unlängst für unzulässig erklärt. Begründung: Der Mieter hat das Recht, „in Ruhe gelassen zu werden“ (BGH, Urteil v. 04.06.14, Az. VIII ZR 289/13). Damit ist Ihr Recht, alle paar Jahre die Mietwohnung zu inspizieren abgeschafft - alle anderslautenden Regelungen sind ab sofort unwirksam – und zwar auch rückwirkend Von nun andürfen Sie die Mietwohnung nur noch dann besichtigen, wenn Sie hierfür einen konkreten Grund haben, etwa wenn es Mängel in der Mietwohnung gibt, Sie eine Modernisierung planen oder die Wohnung verkaufen oder nach erfolgter Kündigung neu vermieten möchten. In diesen Fällen muss Ihnen der Mieter nach entsprechender Ankündigung den Zutritt zur Wohnung gewähren, ohne dass Sie dies im Mietvertrag extra vereinbaren müssten.

Tierhaltung: Nur ein generelles Verbot ist unzulässig Ohne Haustiere geht es bei manchen Mietern nicht. Das Glück der einen ist für die anderen oft ein Ärgernis. Um dem vorzubeugen, möchten viele Vermieter in den Mietverträgen die Haustierhaltung regeln. Doch nicht alles Wünschenswerte ist auch zulässig. Schon 2007 hat der BGH entschieden, dass dem Mieter die Haltung von Kleintieren nicht untersagt werden darf. Deshalb ist seither folgende Klausel unwirksam: „Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters“ (BGH, Urteil v. 14.11.07, Az. VIII ZR 340/06). Später hat der BGH nochmal bekräftigt, dass das generelle Verbot,

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eine Katze oder einen Hund zu halten, Mieter unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist (BGH, Urteil v. 20.03.13, Az. VIII ZR 168/12). Aber: Sehr wohl dürfen Sie das Halten von Hunden und Katzen in Ihrer Wohnung von Ihrer Zustimmung abhängig machen. Beide BGH-Urteile berücksichtigt die Klausel im Vertragsmuster von VermieterRecht aktuell: „Der Mieter bedarf der Zustimmung des Vermieters, wenn er in den Mieträumen ein Tier halten will, es sei denn, es handelt sich um Kleintiere (z. B. Wellensittich, Zierfisch). Der Vermieter darf die Zustimmung zur Tierhaltung im Übrigen verweigern bzw. widerrufen, wenn Belästigungen der Hausbewohner oder Beein-

trächtigungen der Mietsache zu erwarten bzw. eingetreten sind.“ Ihre Zustimmung dürfen Sie verweigern und auch nachträglich widerrufen, wenn: ■■ es sich bei dem Hund um einen Kampfhund handelt, ■■ der Hund andere Hausbewohner einschüchtert, indem er sie anknurrt oder anbellt, ■■ der Hund ständig, auch während der Ruhezeiten bellt, wodurch andere Hausbewohner nachweislich gestört werden, ■■ von dem Hund oder der Katze eine erhebliche Geruchs- oder Schmutzbelästigung ausgeht, ■■ es sich um eine übermäßige Tierhaltung handelt (etwa 7 Katzen in der Wohnung).

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Optimale Vertragsgestaltung

Mit diesen 9 Klauseln im Mietvertrag erreichen Sie immer die jeweils vorteilhafteste Lösung für sich Die Mietvertragsformulare sind standardisiert – Sie aber vermieten eine ganz bestimmte Wohnung. Um Ihre individuellen Rechte und Interessen bestmöglich zu schützen, prüfen Sie vor jeder Vermietung die Besonderheiten für Ihre Vermietung. Wie Sie diese dann rechtssicher in Ihrem Mietvertrag absichern, lesen Sie hier.

1.

Einrichtungen des Vormieters: wirksam übergeben Mancher Mieter hat ein Interesse daran, einige Einrichtungsgegenstände in den gemieteten Räumen zurücklassen zu dürfen und sie nach Möglichkeit an den Nachmieter zu verkaufen. Hier ist es ganz wichtig, dass Sie im Vertrag mit dem Nachmieter für Klarheit sorgen. Denn andernfalls gelten Sie selbst plötzlich als der Eigentümer dieser Einrichtungen mit der Folge, dass Sie dem neuen Mieter für die Gebrauchstauglichkeit haften. Musterformulierung: „Folgende Einrichtungen/Gegenstände des Vormieters übernimmt der Mieter als sein Eigentum. Er ist verpflichtet, diese am Ende des Mietverhältnisses aus den Mieträumen zu entfernen.“

2.

Gartenpflege: umfangreichere Arbeiten vereinbaren Haben Sie einen Garten mitvermietet, folgt daraus nicht automatisch, dass der Mieter, der den Garten nutzen darf, auch für dessen Pflege verantwortlich ist. Verpflichten Sie den Mieter nur ganz pauschal zur „Gartenpflege“, dürfen Sie von ihm nur einfache Gartenarbeiten verlangen, also solche, die er leicht selbst erledigen kann: ■■ Rasen mähen ■■ Laub harken ■■ Beete auflockern ■■ Unkraut beseitigen Haben Sie ein Interesse daran, dass Ihr Mieter auch umfangreichere Gartenarbeiten in eigener Regie erledigt, ist es notwendig, konkrete Vereinbarungen im Mietvertrag festzuhalten.

Musterformulierung: „Der Mieter verpflichtet sich, den Rasen regelmäßig, mindestens 1-mal pro Monat zu mähen, ihn im Frühling und im Herbst zu vertikutieren und zu düngen, Laub zu entfernen und Rasen und Beete von Unkraut freizuhalten, die Sträucher regelmäßig zu beschneiden und Überwuchs zu den Nachbargrundstücken zu entfernen. Das Beschneiden der vorhandenen Bäume bleibt Aufgabe des Vermieters, der nach vorheriger Ankündigung zu diesem Zweck 1-mal pro Jahr mit einem Gärtner den Garten betreten und die notwendigen Baumschnittarbeiten durchführen darf.“ Selbst wenn Sie durch eine besondere Vereinbarung auch umfangreiche Gartenarbeiten auf Ihren Mieter übertragen haben: Die Beseitigung von Beschädigungen bleibt auch im Garten Ihre Aufgabe. Wird beispielsweise das Fällen eines morschen Baums notwendig, müssen Sie dies selbst veranlassen und auch die entstehenden Kosten tragen.

3.

Wohnungsgröße: nur als Beschaffenheitsvereinbarung In den meisten Mietverträgen wird die Größe der Wohnung in Quadratmetern angegeben. Doch davor sollten Sie sich hüten, wenn Sie bezüglich der Größe Ihrer Wohnung nicht 100%ig sicher sind. Ist nämlich die Wohnung doch mehr als 10% kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann Ihr Mieter die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete von Ihnen zurückverlangen und ist künftig zur Minderung berechtigt. Es hilft Ihnen auch nicht, wenn Sie die Quadratmeter mit dem Zusatz „ca.“ versehen, da der Mieter dennoch bei einer Abweichung der Wohnungsgröße von mehr als 10% zur Minderung berechtigt wäre (BGH, Urteil v. 10.03.10, Az. VIII ZR 144/09). Wenn Sie unsicher hinsichtlich der Größe Ihrer Wohnung sind, sollten Sie sich vor Mieteransprüchen schützen, indem Sie die Größenangabe für unverbindlich erklären. Hierzu nehmen Sie einfach die folgende Klausel hinter der Größenangabe in Ihren Vertrag auf:

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Musterformulierung: „Diese Größenangabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes.“ Eine solche Klausel ist zulässig (BGH, Urteil v. 10.11.10, Az. VIII ZR 306/09).

4.

Mängel der Wohnung: auf Mängel hinweisen Viele Vermieter denken, dass es wichtig ist, die Wohnung in strahlendem Licht erscheinen zu lassen und Mängel nach Möglichkeit zu verstecken. Das ist aber genau der falsche Weg. Viel wichtiger ist es, dass Sie Ihren Mieter ausdrücklich auf vorhandene oder zu erwartende Mängel hinweisen. Am besten nehmen Sie diese als bekannt in Ihren Mietvertrag auf. Denn wegen nachweislich bekannter Mängel darf Ihr Mieter später nicht mindern (§ 536b BGB). Musterformulierung (Beispiel): „Dem Mieter ist bekannt, dass der zur Wohnung gehörige Kellerraum feucht ist. Ebenso ist bekannt, dass das Haus in der Zeit von Oktober bis November wegen Malerarbeiten eingerüstet werden wird, wodurch der Tageslichteinfall beeinträchtigt werden kann.“

5.

Hausordnung: Beitrag zum Hausfrieden Eine Pflicht, als Vermieter eine Haus­ ordnung aufzustellen, besteht nicht. Auch ohne eine solche sind Ihre Mieter verpflichtet, pfleglich mit den gemieteten Räumen und Einrichtungen im Haus umzugehen und aufeinander Rücksicht zu nehmen.

Die Hausordnung bietet Ihnen und Ihren Mietern jedoch einige Vorteile. Sie können die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen bedarfsgerecht regeln und die allgemeine Pflicht zur Rücksichtnahme konkretisieren, beispielsweise durch die Festlegung bestimmter Ruhezeiten. Das beugt Konflikten zwischen den Mietern vor. Gibt es in Ihrem Haus bereits eine Hausordnung, ist es wichtig, deren

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Geltung mit jedem neuen Mieter separat zu vereinbaren, am besten gleich im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrags. Lassen Sie zusätzlich zum Mietvertrag auch die Hausordnung vom Mieter unterschreiben.

Musterformulierung: a) Klausel im Mietvertrag: „Die Hausordnung vom … (Datum der Hausordnung) ist Bestandteil des Mietvertrags und diesem Vertrag als Anlage beigefügt.“ b) Klausel in der Hausordnung: „Diese Hausordnung ist Bestandteil des Mietvertrags vom … (Datum des Mietvertrags) zwischen … (Vermieter) und … (Mieter).“

6.

Klingel und Briefkasten: gepflegten Eindruck sichern Der Eingangsbereich eines Hauses ist wie eine Visitenkarte. Doch mitunter sieht es hier schlimm aus: Namensschilder an den Klingeln sind abgerissen oder mehrfach überklebt, Briefkästen sind zu klein oder mit diversen Aufklebern dekoriert, Firmenschilder unterschiedlichster Art und Größe wachsen wild an der Fassade.

Möchten Sie mit einheitlichen Klingel- und Firmenschildern einen gepflegten Eingangsbereich schaffen und erhalten, nehmen Sie die folgende Regelung in Ihre Mietverträge auf.

Musterformulierung: „Namens- und Firmenschilder, einschließlich der Klingel- und Briefkastenschilder werden einheitlich gestaltet und angebracht. Das Bestimmungsrecht liegt beim Vermieter, der Wünsche der Mieter berücksichtigt, soweit eine einheitliche Gestaltung dies zulässt. Die Kosten der Namens- und Firmenschilder und deren Anbringung trägt der Mieter, soweit diese ortsüblich sind.“

7.

Kündigungsausschluss: längerfristige Bindung Die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts ist vorteilhaft, wenn Sie an einer längerfristigen Mieterbindung interessiert sind. Beachten Sie jedoch, dass der Kündigungsverzicht nur wirksam ist, wenn er für beide Mietpar-

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teien in gleichem Maß vereinbart ist. Ausnahme: In Verbindung mit einer Staffelmiete dürfen Sie auch einen einseitigen Kündigungsverzicht des Mieters vereinbaren, allerdings maximal für 4 Jahre, gerechnet ab dem Datum des Mietvertragsabschlusses und nicht ab dem Datum des Mietbeginns.

Musterformulierung: „Die Parteien vereinbaren einen Kündigungsverzicht. Das Mietverhältnis kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573c BGB gekündigt werden, jedoch erstmals zum … (Datum). Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt von dieser Vereinbarung unberührt.“ Bitte beachten Sie: Als Datum, zu dem Ihr Mieter nach 4 Jahren erstmals kündigen darf, wählen Sie den Letzten des Monats, der dem Abschluss des Mietvertrags vorausgeht.

BEISPIEL Der Mietvertrag wird im November 2015 unterschrieben. Bei einem maximal zulässigen Kündigungsausschluss von 4 Jahren besteht dementsprechend zum 31. 10.2019 erstmals die Möglichkeit der Kündigung.

8.

Möblierung: lohnend bei Einzelzimmern Vermieten Sie eine Wohnung, die Sie ganz oder teilweise mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet haben, können Sie sich diesen Gebrauchsvorteil bezahlen lassen: Vereinbaren Sie zusätzlich zur Nettomiete einen Möblierungszuschlag.

TIPP Inventarliste aufstellen Damit Sie – nach einer unter Umständen sehr langen Mietzeit – nachvollziehen können, welche Gegenstände der Mieter bei seinem Auszug in der Wohnung lassen muss, stellen Sie immer ein Verzeichnis über das gesamte Inventar auf und fügen Sie es an den Mietvertrag an. Lassen Sie es vom Mieter gegenzeichnen. Bedenken Sie jedoch auch: Während der gesamten Mietzeit sind Sie

Ihrem Mieter für die Gebrauchsfähigkeit dieser Einrichtungsgegenstände verantwortlich. Bei Verschleiß müssen Sie für eine Reparatur oder Ersatz sorgen. Dies darf der Mieter verlangen und wegen des Mangels die Miete mindern. Möchten Sie diese Verantwortung nicht übernehmen, kann es für Sie sinnvoll sein, dem Mieter die Einrichtungsgegenstände zu verkaufen. Vereinbaren Sie dabei „Gekauft wie besichtigt unter Ausschluss aller Gewährleistungsrechte“. Alternative: Sie stellen die Gegenstände dem Mieter „zur unentgeltlichen Nutzung“ zur Verfügung.

TIPP Einzelzimmer möbliert vermieten Die möblierte Vermietung lohnt sich besonders, wenn Sie einen Teil der von Ihnen selbst genutzten Wohnung einer Einzelperson zur Verfügung stellen wollen. Für solche möblierten Zimmer gelten nämlich weitgehende Kündigungserleichterungen und auch die Vorschriften über Mieterhöhungen und über den sozialen Mieterschutz brauchen Sie nicht einzuhalten.

9.

Wohngemeinschaft: Mieterwechsel regeln Bei der Vermietung an Wohngemeinschaften entzünden sich erfahrungsgemäß die meisten Streitigkeiten an der Frage, ob und wie ein Wechsel einzelner Gemeinschaftsmitglieder stattfinden kann. Am besten klären Sie diese Frage durch eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag. Musterformulierung: „Die Mieter können vom Vermieter beanspruchen, dass er einzelne Mitglieder aus dem Mietvertrag entlässt und an deren Stelle neue Mitglieder in den Vertrag aufnimmt. Dieser Anspruch besteht nur dann, wenn die Gesamtzahl der Bewohner nicht überschritten wird, alle fälligen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis (Miete, Betriebskosten, Schönheitsreparaturen usw.) beglichen sind und gegen die Person des Nachmieters keine begründeten Bedenken bestehen.“

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Betriebskosten

Betriebskosten: Mit diesen 7 Klauseln im Mietvertrag sparen Sie sich effektiv Geld, Stress und Arbeit Die allermeisten Streitigkeiten und Gerichtsprozesse im Mietrecht gibt es zu den Betriebskosten. Dabei können Sie gerade hier leicht Vorsorge treffen und mit der richtigen Vereinbarung Ihre Rendite schützen sowie Ärger vorbeugen.

1.

Verweisen Sie auf die Rechtsquelle Dass der Mieter für die Betriebskosten zu zahlen hat, müssen Sie vereinbaren. Ansonsten zahlen nämlich Sie die Betriebskosten (§ 535 BGB). Mit der Vereinbarung beginnen aber oft die Probleme. Denn ist sie nicht konkret, ist sie unwirksam (BGH, Urteil v. 02.05.12, Az. XII ZR 88/10). So ist es etwa bei der Regelung: „Der Mieter übernimmt die üblichen Betriebskosten.“ Sie ist unwirksam, weil unklar bleibt, welche Kosten „üblich“ sind.

Das zweite Eigentor schießen sich Vermieter damit, dass sie einzelne Betriebskosten im Mietvertrag aufführen. Denn in diesem Fall zahlt der Vermieter für die nicht aufgeführten Kosten selbst. Und zwar auch dann, wenn diese Kosten im Laufe des Mietverhältnisses erstmals anfallen, wie etwa solche der Ungezieferbekämpfung.

Mit dieser Vereinbarung machen Sie es richtig: „Der Mieter hat die Betriebskosten gemäß §§ 1 und 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu zahlen. Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung neu, können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.“ Mit dieser Regelung stellen Sie sicher, dass Sie das gesetzliche Maximum auf den Mieter umlegen dürfen. Sie dürfen dann alle in den Ziffern 1–16 der BetrKV beschriebenen Kosten auf Ihren Mieter umlegen. Diese Vereinbarung ist zulässig (BGH, Urteil v. 27.06.07, Az. VIII ZR 202/06, Urteil v. 27.07.08, Az. VIII ZR 80/06).

2.

Vereinbaren Sie „sonstige Betriebskosten“ In § 2 Ziff. 17 BetrKV ist die Umlage „sonstiger Betriebskosten“ genannt. Unter dieser Ziffer dürfen Sie nur dann weitere Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen, wenn Sie sie im Mietvertrag genau bezeichnet haben (BGH, Urteil v. 07.04.04, Az. VIII ZR 167/03). Zu den sonstigen Betriebskosten zählen beispielsweise die Kosten für: ■■ Gemeinschaftseinrichtungen wie Schwimmbad, Sauna, Partykeller ■■ Prüfung von Brandmeldeanlagen ■■ Wartung von Rauchwarnmeldern ■■ Funktionsprüfung von Feuerlöschern ■■ Regelmäßig notwendige Dachrinnenreinigung ■■ Dichtheitsprüfungen ■■ Regelmäßige Überprüfung der Elektroanlage ■■ Öltankreinigung ■■ Wartung der Lüftungsanlage

Mit dieser Vereinbarung machen Sie es richtig: „Als sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Ziff. 17 BetrKV werden die folgenden Kosten vereinbart (…)“

3.

sind Sie sonst verpflichtet (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 14.10.14, Az. 14 C 496/13).

Mit dieser Vereinbarung machen Sie es richtig: „Handelt es sich bei den Mieträumen um eine vermietete Eigentumswohnung, trägt der Mieter den Betriebskostenanteil entsprechend dem Miteigentumsanteil der Wohnung nach Maßgabe der Verwalterabrechnung.“ Diese Vereinbarung ist zulässig (BGH, Urteil v. 26.05.08, Az. VIII ZR 84/07).

TIPP Kein Kopfprinzip vereinbaren Viele Vermieter vereinbaren eine Kostenverteilung nach Köpfen, weil sie dies für gerecht halten. Allerdings stellen sich dann bei jeder Abrechnung viele (Zweifels-)Fragen, etwa: Ab welcher Dauer zählen Besucher und ab welchem Alter zählen Kinder des Mieters? Vermietern ist von diesem Kostenverteilungsschlüssel nur abzuraten, denn der Mehraufwand bei der Abrechnung ist beträchtlich. Dies vor allem deshalb, weil Sie nach dem BGH zur Ermittlung der Köpfe nicht auf eine Melderegister-Auskunft zurückgreifen dürfen, sondern „vor Ort“, also bei den Mietern selbst, die exakte Personenzahl ermitteln müssen (BGH, Urteil v. 23.01.08, Az. VIII ZR 82/07).

Passen Sie Ihren Verteilerschlüssel an Die Vereinbarung eines konkreten Umlageschlüssels im Mietvertrag ist nicht unbedingt notwendig. Denn das Gesetz bestimmt, dass ohne eine anderslautende Vereinbarung die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind (§ 556a Abs. 1 BGB).

4.

Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, achten sollten Sie unbedingt darauf, dass Sie die Betriebskosten nach dem gleichen Umlageschlüssel verteilen können, nach dem Sie selbst das Hausgeld zahlen – in der Regel also nach Miteigentumsanteilen. So ersparen Sie sich die sehr lästige Arbeit, die Kosten Ihrer Hausgeldabrechnung nach Miteigentumsanteilen in Kostenanteile nach dem Wohnflächenmaß für die Betriebskostenabrechnung umzurechnen. Denn zu dieser Arbeit

Haben Sie mehrere Mietverträge, ersparen Sie sich enorm viel Arbeit, wenn Sie für alle Mietverträge die glei-

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Bestimmen Sie einheitliche Abrechnungsperioden Das Gesetz legt eine einjährige Abrechnungsperiode fest (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Die Abrechnungsperiode muss nicht notwendigerweise das Kalenderjahr sein. So könnten Sie etwa auch über die Betriebskosten in der Zeit vom 1. April bis 31. März abrechnen, wenn Sie das vereinbaren. Ohne Vereinbarung gilt aber das Kalenderjahr als Abrechnungsperiode.

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che Abrechnungsperiode haben und somit die Betriebskosten einheitlich abrechnen können. Wenn ein Mietvertrag erst in der zweiten Jahreshälfte beginnt und Sie eine kalenderjährliche Abrechnung vereinbaren, können Sie sich eine Abrechnung bereits zum Jahresende ersparen, indem Sie den ersten Abrechnungszeitraum verlängern.

Mit dieser Vereinbarung machen Sie es richtig: „Als Abrechnungszeitraum gilt das Kalenderjahr. Die erste Abrechnungsperiode endet mit dem 2. Jahreswechsel in diesem Mietverhältnis.“ Die einmalige Verlängerung des einjährigen Abrechnungszeitraums mit dieser Vereinbarung ist zulässig (BGH, Urteil v. 27.07.11, Az. VIII ZR 316/10). Ihr Vorteil: Für unterschiedliche Betriebskosten dürfen Sie unterschiedliche Abrechnungszeiträume vereinbaren (BGH, Urteil v. 30.04.08, Az. VIII ZR 240/07). Wegen der Rechnungsstellung der Energieversorger ist es etwa üblich für die „warmen“ Betriebskosten (Heizung und Warmwasser) eine Abrechnungsperiode vom 1. Juli bis 30. Juni zu regeln und es für die sonstigen „kalten“ Betriebskosten beim Kalenderjahr zu belassen.

5.

Nutzerwechselgebühr in den Vertrag aufnehmen Zieht ein Mieter, wie meistens, innerhalb der Abrechnungsperiode aus, sind Sie zu einer Zwischenabrechnung nicht verpflichtet (§ 556 Abs. 3 S. 4 BGB). Der Mieter muss also auf das Ende der Abrechnungsperiode und die reguläre Betriebskostenabrechnung warten. Wenn Sie dennoch eine Zwischenabrechnung erstellen, gehen die dafür entstehenden Kosten für die Verbrauchserfassung und Abrechnung

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zu Ihren Lasten. Dies können Sie aber abweichend vereinbaren:

Mit dieser Vereinbarung machen Sie es richtig: „Endet das Mietverhältnis innerhalb der Abrechnungsperiode und erstellt der Vermieter dem Mieter auf Wunsch vorzeitig eine Betriebskostenabrechnung, hat der Mieter hierfür eine Nutzerwechselgebühr in Höhe von 30 € zu zahlen.“ Diese Vereinbarung ist zulässig (BGH, Urteil v. 14.11.07, Az. VIII ZR 19/10).

6.

7.

Erhöhungsvorbehalt für Pauschale vereinbaren Statt einer Verpflichtung für Vorauszahlungen können Sie mit dem Mieter auch vereinbaren, dass er eine Betriebskostenpauschale zahlt. Der Vorteil für Sie liegt auf der Hand: In diesem Fall brauchen Sie keine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Und wie Sie die Pauschale kalkuliert haben, brauchen Sie dem Mieter auch nicht offenzulegen (BGH, Urteil v. 16.11.11, Az. VIII ZR 106/11).

Verbrauchsabhängige Abrechnung vereinbaren Die Heizkostenverordnung schreibt Ihnen vor, dass Sie die Heiz- und Warmwasserkosten teilweise nach den gemessenen Verbräuchen, teilweise nach der Wohn- oder Nutzfläche auf Ihre Mieter verteilen müssen, in der Regel nach dem Verhältnis 70% und 30% (§§ 7, 8 HeizkV).

Der Nachteil besteht darin, dass Sie auf den Betriebskosten sitzen bleiben, soweit die vereinbarte Pauschale nicht kostendeckend ist. Was viele nicht wissen: Wenn Sie einen Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag vereinbaren, dürfen Sie die Pauschale an die gestiegenen Betriebskosten anpassen – und dies sogar rückwirkend (§ 560 Abs. 2 BGB).

Was viele nicht wissen: Seit einiger Zeit dürfen Sie einen verbrauchsabhängigen Teil von bis zu 100% vereinbaren (§ 10 HeizkV). Hieran sind Mieter oft interessiert, weil sie eine verbrauchsabhängige Abrechnung als am gerechtesten ansehen – eine solche Vereinbarung kann für Sie bei der Vermietung also ein echtes „Verkaufsargument“ sein.

Mit dieser Vereinbarung machen Sie es richtig: „Bei vereinbarter Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen.“ Diese Vereinbarung ist zulässig (§ 560 Abs. 1 S. 1 BGB).

Mit dieser Vereinbarung machen Sie es richtig: „Es wird vereinbart, dass der Mieter die Kosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser gem. § 10 HeizkV zu 100% nach Verbrauch trägt.“ Bitte beachten Sie: Es ist prinzipiell unzulässig, eine Miete inklusive der warmen Betriebskosten zu vereinbaren (BGH, Urteil v. 19.06.06, Az. VIII ZR 212/05).

Ihr Vorteil: Zwar sind Sie verpflichtet, Betriebskostenvorauszahlungen in angemessener Höhe zu vereinbaren (§ 556 Abs. 2 S. 2 BGB). Stellt sich jedoch bei der ersten Abrechnung heraus, dass die Vorauszahlungen im Mietvertrag zu niedrig angesetzt waren, kann der Mieter hieraus keine Rechte herleiten. Denn Sie sind bei der Vermietung nicht gehalten, die Vorauszahlungen kostendeckend zu kalkulieren (BGH, Urteil v. 11.02.04, Az. VIII ZR 195/03).

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Exklusiver Kundenbereich unter www.gevestor-login.de Spezial Wohnraummietvertrag 2015/16 September 2015 • Seite 7

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Ihre Checkliste für Ihren perfekten Wohnungsmietvertrag Die folgende Checkliste sollten Sie vor jeder Neuvermietung durchgehen, um sich Ihr Optimum an Rechten im Mietvertrag zu sichern. Alle Empfehlungen für Klauseln und Vereinbarungen haben wir von VermieterRecht aktuell in unseren Mustermietverträgen für Sie berücksichtigt. Die Formulare werden fortlaufend für Sie aktualisiert und überarbeitet. Als Abonnent können Sie sich diese einfach und kostenlos im Internet herunterladen unter www.gevestor-login.de

Haben Sie bei Ihrem Mietvertrag an alles gedacht?

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Haben Sie sich 2 aktuelle Mietvertragsformulare besorgt (für Vermieter und Mieter)? Haben Sie Namen und Anschrift des Vermieters eingetragen und – falls Sie als Verwalter handeln – auch die Stellvertretung eindeutig angegeben? Haben Sie alle Mieter mit vollständigen Namen, Geburtsdatum und Beruf eingetragen und die Daten anhand der Personalausweise überprüft? Ist genau beschrieben, welche Räume der Mieter gemietet hat? Haben Sie die Größe der Mietwohnung als „Beschaffenheitsvereinbarung“ ausgewiesen? Bei Garage/Stellplatz: Ist klar geregelt, ob diese zusammen mit der Wohnung vermietet sind oder separat mit eigener Kündigungsmöglichkeit für beide Vertragsparteien? Sind die Art und Anzahl der Schlüssel, die dem Mieter überlassen werden, im Vertrag vermerkt? Lassen Sie sich die Aushändigung bei Übergabe der Wohnung vom Mieter noch gesondert quittieren. Haben Sie alternativ a) entweder den Mietbeginn eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angegeben? b) oder einen Zeitmietvertrag vereinbart und hierfür den Grund der Befristung erläutert? c) oder den Ausschluss der ordentlichen Kündigung für beide Seiten vereinbart (längstens für 4 Jahre)? Haben Sie erforderlichenfalls die Miete nach der Mietpreisbremse berechnet? Haben Sie bestimmt, ob Sie eine Index- oder eine Staffelmiete vereinbaren? (Zu den jeweiligen Vor- und Nachteilen siehe bitte eingehend VermieterRecht aktuell, Ausgabe 11/2014, einzusehen auch unter www.gevestor-login.de) Haben Sie geregelt, dass der Mieter die Betriebskosten gemäß §§ 1 und 2 Betriebskostenverordnung zu zahlen hat? Haben Sie die sonstigen Betriebskosten benannt, für die der Mieter zahlen soll? Haben Sie die Abrechnungsperiode und den Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten bestimmt? Haben Sie eine Nutzerwechselgebühr für Betriebskosten vereinbart? Haben Sie zu einer Betriebskostenpauschale einen Erhöhungsvorbehalt vereinbart? Haben Sie ggf. weitere Mietbestandteile ausgewiesen (z. B. Möblierungszuschlag)? Ist der Betrag, den der Mieter als Mietsicherheit (Kaution) zu zahlen hat, korrekt angegeben (maximal 3 Monatsmieten ohne Betriebskosten)? Haben Sie folgende Vereinbarungen in den Mietvertrag aufgenommen (sind im Vertragsformular von VermieterRecht aktuell bereits enthalten): • Schönheitsreparaturvereinbarung • Kleinreparaturklausel • Haftungsausschluss für anfängliche Mängel • Vollmachtsklausel bei Mietermehrheit • Regelung zur Einheitlichkeit von Klingeln und Namensschildern • Widerrufsvorbehalt für die Erlaubnis, Fahrräder abstellen zu dürfen • Tierhaltung Haben Sie – falls gewünscht – sonstige Vereinbarungen in den Vertrag aufgenommen (insbesondere zum Winterdienst)? Haben Sie alternativ a) die Daten Ihres Kontos, auf das der Mieter die Miete einzahlen soll, korrekt und vollständig angegeben b) oder sich vom Mieter eine Einzugsermächtigung als SEPA-Lastschriftmandat erteilen lassen? Haben Sie im Mietvertrag auf die Hausordnung Bezug genommen und diese separat von den Mietern unterzeichnen lassen und als Anlage beigefügt? Haben sämtliche Vermieter und Mieter, so wie sie eingangs des Mietvertrags aufgeführt sind, den Mietvertrag unterschrieben oder sind bei Stellvertretung die Originalvollmachten der vertretenen Vermieter und Mieter als Anlagen dem Mietvertrag beigefügt?

Seite 8 • Spezial Wohnraummietvertrag 2015/16 September 2015

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