Mercado Inmobiliario de Oficinas Informe Especial Trimestral | Transporte en Zona Norte Marzo-Abril-Mayo 2014
Una mirada al transporte en Zona Norte Actualidad y futuro Hoy cada vez más las empresas están mirando hacia zona norte como posible destino para instalar sus oficinas, en busca de una mejor calidad de vida. Uno de los factores importantes desde recursos humanos es el tema del traslado entre hogar y trabajo y los tiempos que involucra. ¿Cómo llegan los empleados que no cuentan con movilidad propia? Es la pregunta del millón. De ahí que encaramos esta investigación para proveer respuestas que ayuden en la toma de decisiones. En nuestro trabajo consideramos no sólo el hoy, sino los planes que van a configurar el futuro. Ejemplo de esto es el plan de la nueva traza de metrobus planeada desde Palermo hasta Olivos que va a cambiar significativamente los tiempos en ese recorrido. Otro factor a tener en cuenta es que en horas pico quienes se transportan de la ciudad a zona norte van en contra de la marea, por lo cual es más fluido. Incluimos en este informe las líneas de colectivos y trenes que atraviesan la zona, además del transporte alternativo que proveen las empresas de minibuses y charters, una solución cada vez más adoptada. Por todo esto es que tenemos una mirada positiva, creemos en el potencial de zona norte y las posibilidades que ofrece el transporte para llegar a las oficinas deseadas. MAPA ZONA NORTE | 3 CORREDORES
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CORREDOR 1
Avenida del Libertador | entre General Paz y Olivos En este corredor encontramos más de 105.000 m2 construidos, entre edificios de categoría A+ y A. Quizás uno de los primeros focos donde surgieron edificios para renta. ¿El motivo? La cercanía al tren y a la Capital Federal. Las estaciones cercanas son las correspondientes al ramal Retiro-Tigre de la línea Mitre. Asimismo, el corredor Libertador hace de límite de una zona con gran circulación de colectivos que conectan la zona sur de CABA y el Norte.
CORREDOR 2
Panamericana| entre General Paz y Márquez En el corredor Panamericana, casi al contrario de lo que sucede en la zona anterior, contamos con más cantidad de líneas de colectivos y con una cercanía relativa trenes. A medida que nos acercamos a la General Paz podemos manejarnos con el ramal Retiro-Mitre de la línea Mitre que recorre desde Belgrano R, Coghlan hasta Munro (cruzando General Paz). Todos ellos, barrios alejados del corredor de la Av. del Libertador, cercanos a Av. Maipú y muy próximos a la Panamericana. Se suma además la ventaja de la cercanía al Ferrocarril Belgrano Norte que une Retiro con Villa Rosa y cuyo buen funcionamiento y servicio es destacable.
CORREDOR 3
Dardo Rocha| y cercanías al Hipódromo En el corredor de Dardo Rocha y cercanías al Hipódromo, tanto por esta arteria como por Fondo de la Legua o Blanco Encalada, también cuentan con buena concentración de edificios de oficinas. Las líneas de colectivo que circulan son, en su mayoría, de la zona. No conectando así el mencionado corredor con otras áreas más alejadas de la Zona Norte ni con la Capital Federal. Por lo que, de querer acceder al mismo usando colectivos, hay que hacerlo a través de la combinación de líneas.
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Soluciones|Transporte en la Región Metropolitana de Buenos Aires Los intendentes de la RMN (Región Metropolitana Norte), integrada por los municipios de Tigre, San Isidro, Vicente López y San Fernando, están alineados para encontrar más soluciones al tema movilidad en la zona. El pasado noviembre se entregaron premios a los ganadores del Concurso de Transporte organizado por la Fundación Metropolitana, al cual se presentaron 29 proyectos involucrando a decenas de profesionales.
El Jurado estuvo conformado por los intendentes Sergio Massa (Tigre), Gustavo Posse (San Isidro), Jorge Macri (Vicente López) y Luis Andreotti (San Fernando) y el presidente de la Fundación Metropolitana, Pedro Del Piero. El desafío más importante es integrar las ideas que se han presentado, algunas de las cuales tienen un grado alto de complementariedad.
PRIMER PREMIO
The Citizen| Directora del proyecto: Celina Caporossi Co autor: Fernando Díaz -Colaboradores: Fernando Vanoli, Héctor Nazario Páez Ferreyra, Facundo Savid - Asesor: Lucas Galak Contempla un cambio radical en el modelo de movilidad y desarrollo urbano, cambiando el eje actual centrado en el automóvil privado, la segregación de actividades y población en el territorio, la competencia entre centralidades y espacios públicos y la fragmentación modal y/o territorial de los instrumentos que deberían orientar las políticas metropolitanas de transporte. Algunas características: - Equilibrio territorial e integración espacial y funcional a la Región Metropolitana de Buenos Aires. - Un sistema de corredores de transporte de la Región Metropolitana Norte. - Fortalecimiento de la red transversal este-oeste. - Puntos de transferencia multimodal y multiescalar. - Cualificación funcional y ambiental de centralidades y de espacios públicos centrales. - Centralidad, densidad residencial y empleo a los puntos de mayor accesibilidad a la red troncal.
SEGUNDO PREMIO
La Defensa| Director del proyecto: Pablo José Bereciartua Coautores: Diego Alejandro Vereertbrugglen / Carlos Matías Logascio / Lucio Dario De Caro. El proyecto se propone la construcción de un eje de transporte público de alta capacidad basado en rieles que atraviesan el territorio de los 4 municipios de la RMN en forma paralela al tren Retiro-Tigre (Línea Mitre). El sistema propuesto es un tren ligero organizado como un sistema híbrido que combina características del tren y del tranvía que podrán circular por vías férreas y también en las calles sobre rieles tipo tranvía.
TERCER PREMIO
Ferrovial| Director del proyecto: Raúl Pérez Sucunza Coautores: Fabián Fama / Marta Balderiote Propone un sistema que incluya una o dos líneas/modos de transporte masivo DE GRAN CAPACIDAD DE TRANSPORTE en la dirección Norte Sur, a las que denomina líneas Principales o Troncales, “cosidas” trasversalmente con líneas Secundarias o Alimentadoras que cubren el ancho de la región más densamente poblada.
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El territorio en cuestión | METROBUS La RMN comprende una superficie de 1.426 km² (de los cuales 328 km² corresponden al área continental, urbanizada, y 1.098 km² al área insular, sobre el Delta del río Paraná). Según el último Censo Nacional, en ella viven 1.106.708 habitantes, distribuidos entre cuatro municipios: Vicente López, San Isidro, San Fernando y Tigre. La densidad poblacional en Vicente López es de 82,1 hab/ha, en San Fernando continental 71,07 hab/ha y en San Isidro 57,18 hab/ha, el Partido de Tigre tiene una densidad inferior a la media en casi un 50%. Mientras los municipios de San Isidro y Vicente López experimentan desde hace al menos veinte años un proceso de estancamiento poblacional similar al de la Ciudad y San Fernando experimenta un crecimiento vegetativo o apenas notable. La RMN tiene uno de los índices más altos de uso del automóvil privado del AMBA, un 41%, contra un 43% del colectivo y un 16% del tren. El crecimiento de este medio de uso particular, en detrimento del Transporte Público masivo, fue alentado por las importantes inversiones en red vial y en la red de accesos que se viene realizando en todo el AMBA desde la década del 90 a esta parte, sumada a la concesión de las autopistas y redes de acceso. Por ello, la implementación de
buenas políticas para el transporte público de pasajeros en el conjunto del AMBA es un tema preponderante que promete solución. Las autoridades del gobierno porteño, en conjunto con las de las municipalidades de Vicente Lopez y San Isidro están estudiando la prolongación del metrobus hasta la zona norte. El trazado del denominado Metrobus Norte conectará Puente Saavedra con la estación de subte Congreso de Tucumán a lo largo de la avenida Cabildo. La idea, de acuerdo con el jefe comunal, es que el sistema se prolongue en la provincia de Buenos Aires y atraviese los municipios de Vicente López y San Isidro. La segunda línea será sobre la avenida San Martín entre General Paz y Juan B. Justo; la tercera, por Paseo Colón entre Plaza de Mayo y La Boca; y la cuarta, que todavía está en análisis, sobre la Autopista 25 de Mayo, entre Perito Moreno y la Avenida 9 de Julio.
METROBUS | Líneas en CABA y futuras líneas en ZN
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Conclusiones Durante los últimos quince años hemos sido testigos privilegiados de la migración de oficinas comerciales y administrativas de los centros urbanos a la periferia, un fenómeno urbanístico que se ha dado sin solución de continuidad en las grandes capitales del mundo. La evolución de las comunicaciones, la necesidad imperiosa de descongestionar el tráfico vehicular, el uso indiscriminado de espacio para estacionamiento, la búsqueda de una mejor calidad de vida han sido algunas de las razones que lo han motivado. La Ciudad de Buenos Aires, no ha sido una excepción, con un microcentro saturado y con grandes problemas de accesibilidad, la urbe ha buscado salidas naturales de crecimiento destacándose lo que se ha dado en llamar “Polo de Oficinas Zona Norte”. Como comercializadores de oficinas corporativas, hemos escuchado infinidad de veces de boca de la persona responsable de la búsqueda, su inquietud sobre el futuro traslado de la gente al lugar de trabajo. Siendo Buenos Aires una de las 10 ciudades más grandes del mundo, el tema de las distancias a recorrer diariamente y cómo hacerlo, es vital para cualquier decisión que deba tomarse. El objetivo de este Newsletter, ha sido mostrar en forma práctica, todos los medios de transportes con que cuenta cualquier organización hoy en día para traslado de su gente. Pero más importante aún, destacar la importancia con que las municipalidades involucradas (Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Vicente López, San Isidro, San Fernando y Tigre) han encarado el tema, conscientes de que solo el progreso de cada variable puede generar el progreso de la totalidad. Es nuestro más íntimo deseo, que este informe sirva en un futuro, a todo aquel que tenga sobre sus hombros la responsabilidad de una mudanza. Conocedores de la necesidad de los mismos de contar con un apoyo eficiente y profesional, seguiremos acompañando desde nuestra tarea diaria este proceso de expansión que a todas luces se presenta como irreversible.
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Nuestro Equipo
Pablo Papadópulos| Broker Senior
Eleonora Lefevre|Broker Senior
Mariano Costa | Broker Of Central
Eduardo Gibelli|Broker - S. Lomas
Gabriela Avalle|Broker S. Lomas
Francisco Spini|Broker Of.Central
Joaquín Vidiri|Broker Of. Central
M.Silvina Lascano|Broker Of. Central
Felipe Ramos | Broker
Guillermo Gallino | Broker
Mariana Stange | Directora
Gisela Arditi l Asistente
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NOVIEMBRE 2012
DICIEMBRE 2012
MAYO 2013
AGOSTO 2013
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SEPTIEMBRE 2013
DICIEMBRE 2013
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Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan Juan Cruz Beccar Varela División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Acassuso, Juan Pablo Figueroa Alcorta Sucursal Nordelta , Soledad Ramos División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing Pablo Benegas Sistemas Facundo Hidalgo
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ANEXO
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Línea 333: Estación San Isidro - Estación Olivos en San Isidro, provincia de Buenos Aires : De: Estación San Isidro - Laprida - Avenida Centenario Estación Beccar - J. Ingenieros - Avenida Sucre - Blanco Encalada - Avenida Márquez - Avenida Rolón - C. Tejedor - San Martín - Nuestras Malvinas - Cno. Real A Morón - B. de Irigoyen - Yatay - Estación B. Sur Mer - Avenida Rolón - El Indio - S. Ortiz - Estación V. Adelina - (V. López) - Avenida de Mayo - A. Guido - Estación Carapachay - Montes de Oca - B. Ader - Luis M. Drago - A. Fleming - Olaguer y Feliú - C. Tejedor - Estación Munro - C. Villate - Avenida B. Mitre - Gob. Ugarte - Estación Maipú (Tren de La Costa) - Avenida Maipú - R. Gutérrez - Estación Borges - G. Rawson Uribelarrea - M. de Azcuénaga - Estación Olivos.
