UN FOLLETO INFORMATIVO SOBRE HABITABILIDAD

Densidad | UN FOLLETO INFORMATIVO SOBRE HABITABILIDAD Cuando nos referimos al uso del terreno, la palabra “densidad” es generalmente definida como l...
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Densidad |

UN FOLLETO INFORMATIVO SOBRE HABITABILIDAD

Cuando nos referimos al uso del terreno, la palabra “densidad” es generalmente definida como la cantidad de unidades residenciales permitidas sobre una parcela de tierra determinada. A mayor número de unidades habitacionales por acre, mayor la densidad; a menor cantidad de unidades, menor será la densidad.1 Los desarrollos densos, con mezcla de usos, exhiben gran variedad de diseños, desde pequeños lotes con casas unifamiliares, hasta condominios y casas adosadas en el centro de un pueblo suburbano, incluidos los apartamentos sobre tiendas en el centro de la ciudad. Estos tipos de comunidades están demostrando ser muy populares. En efecto, una mayoría de las personas en Estados Unidos prefiere estas comunidades, y eso se percibe.2 El Federal Reserve Bank de New York encontró que el duplicar la densidad de un área aumenta la productividad del trabajador hasta en un 4%.3 Cuando el mercado inmobiliario cayó, a fines de la década del 2000, los vecindarios que mejor mantuvieron el valor de sus

propiedades fueron las comunidades de alta densidad que presentaban una variedad de usos (viviendas, tiendas, restaurantes y oficinas), ubicados próximos a centros caminables.4,5 Una de las razones por las que estos tipos de comunidades sobrevivieron la crisis inmobiliaria es que muchos “baby boomers” y adultos jóvenes están eligiendo establecerse en vecindarios caminables que ofrezcan una combinación de opciones habitacionales y de transporte, y que estén cerca de sus trabajos, escuelas, centros comerciales, lugares de diversión y parques. A nivel nacional, el 70% de las personas nacidas entre 1979 y 1996 dicen que quieren vivir en vecindarios urbanos caminables, y que no creen que vaya a ser necesario mudarse a un área suburbana una vez que tengan hijos.6 Las tendencias demográficas están cambiando las necesidades y expectativas de las personas sobre los hogares. De 1970 al 2012 el porcentaje de hogares Continúa Æ

La tasa de natalidad cada vez más baja y el envejecimiento de la población en Estados Unidos seguirán potenciando la demanda de casas más pequeñas en vecindarios más compactos.

High Point, un proyecto habitacional público de la época de la Segunda Guerra Mundial en Seattle, Washington, hoy es un galardonado vecindario sostenible y muy diverso, que cuenta con un centro comunitario, biblioteca y clínicas médicas.

compuestos por parejas casadas, con hijos, cayó del 40% al 20%, mientras que los hogares constituidos por una persona sola crecieron del 17% al 27%.7 La tasa de natalidad cada vez más baja del país y el envejecimiento de la población seguirán potenciando la demanda de casas más pequeñas en vecindarios más compactos. Los reglamentos y prácticas de diseño urbano tales como el denominado código basado en la forma8 (¡también tenemos un folleto informativo sobre este tema!) pueden transformar áreas urbanas, suburbanas y rurales en comunidades habitables prósperas y conectadas.9

Derribando mitos 

„„ “Densidad significa grandes y espantosos edificios de apartamentos”. Generalmente, densidad se define como la magnitud de desarrollo residencial permitido sobre una parcela de tierra determinada. Algunas décadas atrás, densidad solía equivaler a grandes complejos que concentraban viviendas de familias de bajos ingresos o largas filas de casas suburbanas casi idénticas. En su lugar, los proyectos de alta densidad pueden ser casas adosadas, apartamentos, unidades accesorias, y espacios aptos para vivir y trabajar que se adaptan a una amplia variedad de estilos de vida. Estas residencias no reemplazan, sino que se suman, a las viviendas unifamiliares independientes, con un porche al frente y pequeños patios o jardines. La densidad bien planificada también incluye áreas para parques y espacios abiertos.10

„„ “La densidad reduce el valor de las propiedades”. De hecho, la densidad bien diseñada aumenta el valor de las propiedades a una tasa de dos a cuatro veces mayor que la que se observa con la dispersión urbana convencional. Por lo general, los espacios a lo largo de calles principales o en grupos, como los vecindarios de usos múltiples, son buenas ubicaciones para una mayor densidad urbana. 11

„„ “La densidad engendra delito”. Con una buena planificación y un buen diseño, los desarrollos urbanos de alta densidad contribuyen a poblar las calles y aceras, poniendo más “ojos en la calle”, lo que constituye una conocida herramienta disuasiva contra el delito.12 En los últimos 30 años, la ciudad de Vancouver en Canada, ha visto cómo su centro urbano, ubicado en una península, se ha convertido en una de las áreas urbanas de mayor densidad en Norteamérica y, sin embargo, a medida que aumentó la densidad, disminuyó la tasa de delitos.13

„„ “La densidad genera problemas de tránsito y estacionamiento”. Al combinar una variedad de usos del terreno, (viviendas, negocios, escuelas, etc.), la densidad permite el acceso fácil a los destinos cotidianos mediante una breve caminata o un corto viaje en bicicleta o en transporte público. La gente pierde menos tiempo conduciendo y buscando estacionamiento. El tráfico disminuye con un desarrollo de alta densidad bien diseñado y asegura que el transporte público sea una opción viable.14

„„ “La densidad es peor para el medioambiente”. Las subdivisiones convencionales con casas unifamiliares en grandes lotes de tierra tienen un impacto más nocivo sobre los sistemas naturales que las áreas urbanas de alta densidad. Desde el punto de vista urbanístico, cuando el terreno se desarrolla de manera compacta, quedan más espacios verdes en áreas rurales para filtrar las escorrentías de aguas de tormenta, creando hábitats de fauna silvestre, absorbiendo dióxido de carbono y reduciendo los gases que producen el efecto invernadero. Como las personas en áreas densas que cuentan con el apoyo de transporte público caminan más y conducen menos, la densidad genera menos — no más — contaminación, tanto del aire como del agua.15

„„ “La densidad impone una carga a las escuelas y a otros servicios públicos”. La vivienda de alta densidad suele imponer menor demanda sobre las escuelas y otras infraestructuras que las subdivisiones convencionales con viviendas unifamiliares en terrenos grandes. Las áreas urbanas compactas requieren infraestructura menos extensa, un ahorro en comparación a las urbanizaciones dispersas.16

„„ “Las localidades rurales no pueden beneficiarse a partir de la densidad urbana”. Muchas personas se ven atraídas por pueblos pequeños y vibrantes que presentan mayores densidades poblacionales. En un estudio realizado en el 2013, en el que 100,000 personas nominaron y votaron por sus pueblos pequeños preferidos, todos menos tres de los 924 pueblos considerados tenían una densidad de más de 500 habitantes por milla cuadrada.17 El aumentar la densidad de un pueblo pequeño para que pueda obtener los beneficios de un estilo de vida más urbanizado puede ser clave para el éxito futuro de la comunidad. Si el aumentar la densidad en el centro de la localidad pasa a ser una prioridad del plan de crecimiento de la comunidad, puede disminuir algunos de los efectos negativos como la pérdida de población, tan común en muchas áreas rurales.18

Cómo hacerlo bien

Nueve residencias sobre un restaurant en Davis, California, una ciudad con 6,600 habitantes por milla cuadrada.

Dado que la densidad puede tener un impacto negativo en la habitabilidad, es importante lograr la densidad de manera correcta: „„ Adopta un proceso público y busca apoyo. Desarrolla una campaña de educación y concientización antes de la implementación, y procura llegar tanto a los miembros de la comunidad como a los funcionarios electos y dirigentes municipales. Ejemplifica diferentes alternativas sobre cómo podrían verse los vecindarios de usos combinados y de alta densidad.

„„ Inspira al público con proyectos modelo. Muchas personas en Estados Unidos tienen objeciones acerca de los desarrollos con mezcla de usos y alta densidad. Prepárate para destacar los éxitos locales o regionales.

„„ La compatibilidad importa. A los vecinos podría preocuparles que un nuevo desarrollo choque con el aspecto y el ambiente de la comunidad, así que procura la participación de los residentes del lugar en reuniones en las que ellos puedan aportar sus puntos de vista y sugerencias para el diseño. Asegúrate de que cualquier nuevo desarrollo complemente la arquitectura existente y el paisaje urbano general del vecindario.

„„ Logra el diseño adecuado. En muchas nuevas comunidades suburbanas, se les ha permitido a los desarrolladores construir viviendas en serie, cada una de ellas con idénticos garajes para dos automóviles, extensas entradas para autos y pequeños patios o jardines. A veces, el código de desarrollo urbano también exige calles demasiado anchas, lo cual atenta contra los beneficios de la densidad con diversidad de

La actividad en las calles es abundante en Davis. Los residentes caminan y andan en bicicleta para hacer ejercicio, ir de compras, divertirse y para circular.

usos al permitir que predominen los vehículos sobre los peatones y ciclistas. Una forma de lograr una densidad moderada es construir viviendas unifamiliares más pequeñas, en pequeños lotes con garajes con acceso posterior o lugar para estacionar el carro en la calle. Esto también puede lograrse creando unidades de vivienda accesorias, tales como apartamentos “para los suegros” de 500 a 800 pies cuadrados.

„„ Revisa las normas de zonificación. Asegúrate de que los desarrolladores reciban directivas claras sobre el diseño y ubicación de edificios. Considera modos de lograr transiciones de áreas de mayor densidad a zonas de menor densidad, como al generar densidades especiales por distritos

„„ Utiliza códigos basados en la forma. Los códigos de desarrollo basados en la forma o en el diseño urbano ofrecen una poderosa alternativa a la zonificación convencional, dado que utilizan como principio organizativo la forma física más que la separación en función de los usos. Estos códigos consideran las relaciones entre los edificios y la calle, peatones y vehículos, espacios públicos y privados, y el tamaño y tipos de calles y manzanas.18 El código también establece normas para fijar los espacios y límites de estacionamiento, fachadas y entradas de edificios, elevaciones, paisajes urbanos, transparencia de ventanas y patrones de manzanas pequeñas. Dado que el código basado en la forma puede ser “personalizado”, el código en un área puede tener que ver con preservar y mejorar el carácter de un vecindario, en tanto la meta en cualquier otro lugar puede ser promover cambios y mejoras drásticos. A menudo, el código basado en la forma de una comunidad hace ambas cosas19 (conoce más leyendo nuestro Folleto Informativo sobre Habitabilidad acerca del código basado en la forma).

Historias exitosas „„ Davis, California: Old North Davis Uno de los sitios más “caminables” de Estados Unidos, el vecindario Old North Davis evoca el clásico ambiente de un pequeño pueblo, aun cuando la comunidad presenta una densidad de 10.7 unidades habitacionales por acre. El vecindario presenta varios tipos de viviendas: algunas ocupan un lote completo mientras que otras tienen grandes patios o jardines, y hay lotes compartidos por dos casas pequeñas. Caminar es una actividad popular, especialmente para ir al parque de cinco acres del vecindario, en el que dos veces a la semana se instala el mercado de productos de granja más grande del país (el evento atrae a 600,000 visitantes por año). La ciudad provee un servicio de transporte público y usa el estacionamiento en diagonal para acomodar más automóviles. Además, existe espacio suficiente como para estacionar cientos de bicicletas (mira las dos fotografías de Davis en la página anterior).

POR QUÉ FUNCIONA Antes y después Las comunidades pueden transformarse integrando el uso de la tierra y la planificación del transporte. Las calles se adaptan a las personas, se realizan nuevas inversiones y la densidad de edificios se diversifica, como se aprecia en la imagen fotográfica de abajo.

„„ Portland, Oregon: Fairview Village Fairview Village es una red de vecindarios construidos alrededor de un centro comunitario que cuenta con tiendas, edificios cívicos y parques públicos, que fue concebido más para las personas que para los autos. Sus diseñadores querían crear una comunidad con la calidez y seguridad de un pueblo pequeño y que, a la vez, ofreciera la vitalidad y comodidad de un entorno urbano. Fairview se ha convertido en un sitio popular para vivir y trabajar, con una variedad de tipos de vivienda y densidad, parques y espacios abiertos, una biblioteca, una escuela, edificios cívicos y un pequeño centro.

Una calle actual en Hot Springs, Arkansas, (arriba) y después de las mejoras imaginadas

„„ Langley, British Columbia, Canada: Nuevas aldeas Esta ciudad canadiense prevé duplicar su población en 30 años, alcanzando los 200,000 habitantes. Para lograrlo, Langley planea crear ocho pueblos distintos, separados por amplios tramos de espacios abiertos y tierras cultivables. Los planes contemplan que la mayoría de los vecindarios sean desarrollados con la densidad suficiente para poder destinar cerca del 80% de la tierra a espacios verdes, permitiendo que sus habitantes tengan acceso directo a redes de senderos y a alimentos frescos de las granjas locales.

AARP LIVABLE COMMUNITIES

Walkable and Livable Communities Institute

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2023 E. Sims Way #121, Port Townsend, WA 98368 [email protected] walklive.org

Densidad | Notas a pie de página y fuentes de información NOTAS A PIE DE PAGINA 1. L ocal Government Commission, EPA. (Septiembre del 2003) Creating Great Neighborhoods: Density in Your Community. http://www.epa.gov/ smartgrowth/pdf/density.pdf 2. The National Association of Realtors. (2013) Community Preference Survey. http://www.realtor.org/articles/nar-2013-community-preference-survey 3. Abel, J. et al., Federal Reserve Bank of New York Staff Reports, N.º 440. (Marzo del 2010; revisado en septiembre del 2011) Productivity and the Density of Human Capital. http://www.newyorkfed.org/research/staff_reports/sr440. pdf 4. Brookings Institution. (Mayo del 2012) Walk this Way: The Economic Promise of Walkable Places in Metropolitan Washington, D.C. http://www.brookings. edu/research/papers/2012/05/25-walkable-places-leinberger 5. CEOs for Cities. (Agosto del 2009) Walking the Walk. http://www. ceosforcities.org/research/walking-the-walk/ 6. Nelson, A. Urban Land Institute. (2011) The New California Dream: How Demographics and Economic Trends May Shape the Housing Market: A Land Use Scenario for 2020 and 2035. http://www.uli.org/wp-content/ uploads/2012/06/ULI-Voices-Nelson-The-New-California-Dream.ashx_1.pdf 7. U.S. Census Bureau. American Families and Living Arrangements. http:// www.census.gov/prod/2013pubs/p20-570.pdf 8. Form-Based Code Institute. What are Form-Based Codes? Última consulta: 7 de marzo del 2014, http://www.formbasedcodes.org/what-are-formbased-codes 9. Larco, N. , Schlossberg, M. Oregon Transportation Research and Education Consortium. (Enero del 2014) Overlooked Density: Re-Thinking Transportation Options in Suburbia. De http://www.otrec.us/project/152

10. L ocal Government Commission, EPA. (Septiembre del 2003) Creating Great Neighborhoods: Density in Your Community. http://www.epa.gov/ smartgrowth/pdf/density.pdf 11. National Multi Housing Council, American Institute of Architects, Urban Land Institute. (2005) Higher Density Development Myth and Fact. http:// www.nmhc.org/files/ContentFiles/Brochures/Myth%20and%20Fact%20 FINAL.pdf 12. StreetsWiki. Eyes on the Street. Sitio web. Última consulta: 7 de marzo del 2014, http://streetswiki.wikispaces.com/Eyes+On+The+Street 13. National Multi Housing Council, American Institute of Architects, Urban Land Institute. (2005) Higher Density Development Myth and Fact. http:// www.nmhc.org/files/ContentFiles/Brochures/Myth%20and%20Fact%20 FINAL.pdf 14. Ibídem 15. Ibídem 16. Sitio web de Budget Travel. “America’s Coolest Small Towns 2013.” http:// www.budgettravel.com/contest/americas-coolest-small-towns-2013,14/ 17. Federal Reserve Bank of St. Louis. (2013) Increasing Density: A Small-Town Approach to New Urbanism. http://www.stlouisfed.org/publications/br/ articles/?id=2451 18. Form-Based Codes Institute. Sitio web. Última consulta: 17 de marzo del 2014, http://www.formbasedcodes.org/what-are-form-based-codes 19. Chicago Metropolitan Agency for Planning. (2013) Form-Based Codes: A Step-by-Step Guide for Communities. http://formbasedcodes.org/files/CMAP_ FBCI_GuideforCommunities.pdf

FUENTES DE INFORMACIÓN 1. C  reating Great Neighborhoods: Density in Your Community. Local Government Commission, EPA. (Septiembre del 2003) http://www.epa.gov/ smartgrowth/pdf/density.pdf 2. Form-Based Codes: A Step-by-Step Guide for Communities. (Agosto del 2013) Chicago Metropolitan Agency for Planning. http://www. formbasedcodes.org/files/CMAP_FBCI_GuideforCommunities.pdf 3. Reshaping Metropolitan America: Trends and Opportunities to 2030. Nelson, A.C. (2012) Washington, DC: Island Press. Presentación. http://utahapa.org/uploads/files/135_Nelson_-_Utah_APA_10-1-10.pdf 4. The New Real Estate Mantra: Location Near Public Transportation. Center for Neighborhood Technology, National Association of Realtors, APTA. (Marzo del 2013) http://www.apta.com/resources/statistics/ Documents/NewRealEstateMantra.pdf 5. Overlooked Density: Re-Thinking Transportation Options in Suburbia. Larco, N., Schlossberg, M. Oregon Transportation Research and Education Consortium. (2014) http://www.otrec.us/project/152

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