TURBULENCIA EN EL MERCADO INMOBILIARIO

TURBULENCIA CAMBIOS RÁPIDOS E IMPREDECIBLES QUE SE PRODUCEN EN EL ENTORNO EXTERNO E INTERNO DE LA ORGANIZACIÓN QUE AFECTAN SU DESEMPEÑO.

FACTS QUE LE HA OCURRIDO AL MERCADO INMOBILIARIO EN LOS ÚLTIMOS 15 AÑOS? • TENEMOS UN ESCENARIO DE “NUEVA COMPETENCIA”, CON CAMBIOS IMPORTANTES A NIVEL DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA. • SE HAN MODIFICADO FACTORES Y CARACTERÌSTICAS DEL MERCADO. • SE HA PRODUCIDO UN “BOMBARDEO” EN LAS CONDICIONES Y ACELERADORES DE LA DEMANDA. • SE HA ENFRENTADO 2 CICLOS ECONOMICOS EN LA INDUSTRIA.

NUEVA REALIDAD • UN ESCENARIO DIFERENTE PARA EL MERCADO INMOBILIARIO • NUEVO ENFOQUE PARA ENFRENTAR LA ACTUAL REALIDAD

ESCENARIO DE “NUEVA COMPETENCIA”, CON CAMBIOS IMPORTANTES A NIVEL DE LA INDUSTRIA.

NUEVA COMPETENCIA. CAMBIOS EN LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA (HASTA AÑO 2000) • CREDITO HIPOTECARIO • PROMOTORES & CONSTRUCTORES • BROKERS / ORIGINADORES DE CRÈDITO • ADMINISTRADORES DE FONDOS & FIDEICOMISOS • MEDIOS DE INFORMACIÒN Y OTROS

( CHIPO) • CREDITO HABITAR de ECUAHABITAT • CREDIFLEX del BANCO POPULAR • HOGARES de PROINCO • PEPITA CEREZO de SOLIDARIO • MUTUALISTA PICHINCHA • MUTUALISTA BENALCAZAR • PRODUBANCO ( >10 +Cop+IESS+CTH)

(CONSTRUCTORES E INMOBILIARIAS) • INMOBILIARIA LA CORUÑA • INMOBILIARIA CETI • PROINMOBILIARIA • INMOBILIARIA MADEIRA • VIVIENDA PROPIA • IBERHABITAT • CONSTRUECUADOR • PRINANSA • INMOSOLUCIÓN • ANDINO & ASOCIADOS • ECOARQUITECTOS • URIBE & SCHWARKOPF • NARANJO & ORDOÑEZ • PROANDI

(14./ >35)

( BROKER / ORIGINADORES DE CRÈDITO)

• LA HIPOTECARIA • MERCHANBANSA ( > 10)

(ADMINISTRADORES DE FONDOS & FIDEICOMISOS)

• FIDUCIA S.A. • PRODUFONDOS ( >10)

(MEDIOS DE INFORMACIÒN Y OTROS • REVISTAS ESPECIALIZADAS (1. /3) • EVENTOS FERIAS ( 1./ 4 GENERALES + 2 ZONALES + 1 SEGMENTO) • PRENSA (2./2)

CAMBIOS EN FACTORES Y CARACTERÌSTICAS DEL MERCADO • DE “MERCADO DE VENDEDORES” A “MERCADO DE COMPRADORES” • MÁS CONSTRUCTORES EN LA INDUSTRIA. LA INVASIÓN DE LOS “PARACAIDISTAS” • MOVILIDAD DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA • INGRESO DE COMPETENCIA EXTERNA • CAMBIOS EN LA EXPLOTACIÓN DE CATEGORIAS INMOBILIARIAS • ESQUEMAS COMERCIALES NUEVOS • EXPLOTACIÓN DE VETAS. “EL ORDEÑO DE LOS NICHOS” • PERMANENCIA DE LA DOLARIZACIÓN • PREFERENCIA POR EL TIPO DE VIVIENDA • CAMBIOS EN HÁBITOS, CONDUCTAS Y PREFERENCIAS DEL COMPRADOR • INCREMENTO EN LOS MEDIOS DE INFORMACIÓN PARA CLIENTES • AUMENTO EN EL PODER DE NEGOCIACIÓN DEL CLIENTE • AUMENTO EN LA COLOCACIÓN DE CREDITO HIPOTECARIO • GLOBALIZACIÓN -OTROS FACTORES

• POCOS CONSTRUCTORES • BAJA OFERTA • RESTRICCIONES DE CRÉDITO AL COMPRADOR • LIMITACIONES AL CRÉDITO PARA CONSTRUCTOR • POCAS ALTERNATIVAS DE CHIPO • CALIDAD RELATIVA EN EL PRODUCTO • PRECIOS DE DESCREME • POCA INFORMACIÓN • DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL CONSTRUCTOR

PROYECTOS EN OFERTA QUITO AÑO

# PROYECTOS EN OFERTA

1997 2003 2009 2010

209 507 700 570

CAMBIOS EN FACTORES Y CARACTERÌSTICAS DEL MERCADO • DE “MERCADO DE VENDEDORES” A “MERCADO DE COMPRADORES” • MÁS CONSTRUCTORES EN LA INDUSTRIA. LA INVASIÓN DE LOS “PARACAIDISTAS” • MOVILIDAD DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA • INGRESO DE COMPETENCIA EXTERNA • CAMBIOS EN LA EXPLOTACIÓN DE CATEGORIAS INMOBILIARIAS • ESQUEMAS COMERCIALES NUEVOS • EXPLOTACIÓN DE VETAS. “EL ORDEÑO DE LOS NICHOS” • PERMANENCIA DE LA DOLARIZACIÓN • PREFERENCIA POR EL TIPO DE VIVIENDA • CAMBIOS EN HÁBITOS, CONDUCTAS Y PREFERENCIAS DEL COMPRADOR • INCREMENTO EN LOS MEDIOS DE INFORMACIÓN PARA CLIENTES • AUMENTO EN EL PODER DE NEGOCIACIÓN DEL CLIENTE • AUMENTO EN LA COLOCACIÓN DE CREDITO HIPOTECARIO • GLOBALIZACIÓN -OTROS FACTORES

UNIDADES DE OFERTA DISPONIBLE (QUITO)

AÑO

UNIDADES

#PROYECTOS EN OFERTA

1997 1999 2003 2007 2008

5,193 9,421 7,520 11,727 12,978

209 430 507 679 644

CAMBIOS EN FACTORES Y CARACTERÌSTICAS DEL MERCADO • DE “MERCADO DE VENDEDORES” A “MERCADO DE COMPRADORES” • MÁS CONSTRUCTORES EN LA INDUSTRIA. LA INVASIÓN DE LOS “PARACAIDISTAS” • MOVILIDAD DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA • INGRESO DE COMPETENCIA EXTERNA • CAMBIOS EN LA EXPLOTACIÓN DE CATEGORIAS INMOBILIARIAS • ESQUEMAS COMERCIALES NUEVOS • EXPLOTACIÓN DE VETAS. “EL ORDEÑO DE LOS NICHOS” • PERMANENCIA DE LA DOLARIZACIÓN • PREFERENCIA POR EL TIPO DE VIVIENDA • CAMBIOS EN HÁBITOS, CONDUCTAS Y PREFERENCIAS DEL COMPRADOR • INCREMENTO EN LOS MEDIOS DE INFORMACIÓN PARA CLIENTES • AUMENTO EN EL PODER DE NEGOCIACIÓN DEL CLIENTE • AUMENTO EN LA COLOCACIÓN DE CREDITO HIPOTECARIO • GLOBALIZACIÓN -OTROS FACTORES

• CONSTRUCTORES

INMOBILIARIA

• PROVEEDORES DE LA INDUSTRIA

CONSTRUCTOR

• MEDIO DE COMUNICACIÓN

INMOBILIARIA

• INMOBILIARIA "IN HOUSE”

DEALER INMOBILIARIO

• INMOBILIARIA

INMOBILIARIA

DESARROLLADOR DE PROYECTOS

• BROKER/ORIGINADOR DE CREDITO

VENDEDOR DE PROYECTOS

DEALER

CAMBIOS EN FACTORES Y CARACTERÌSTICAS DEL MERCADO • DE “MERCADO DE VENDEDORES” A “MERCADO DE COMPRADORES” • MÁS CONSTRUCTORES EN LA INDUSTRIA. LA INVASIÓN DE LOS “PARACAIDISTAS” • MOVILIDAD DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA • INGRESO DE COMPETENCIA EXTERNA • CAMBIOS EN LA EXPLOTACIÓN DE CATEGORIAS INMOBILIARIAS • ESQUEMAS COMERCIALES NUEVOS • EXPLOTACIÓN DE VETAS. “EL ORDEÑO DE LOS NICHOS” • PERMANENCIA DE LA DOLARIZACIÓN • PREFERENCIA POR EL TIPO DE VIVIENDA • CAMBIOS EN HÁBITOS, CONDUCTAS Y PREFERENCIAS DEL COMPRADOR • INCREMENTO EN LOS MEDIOS DE INFORMACIÓN PARA CLIENTES • AUMENTO EN EL PODER DE NEGOCIACIÓN DEL CLIENTE • AUMENTO EN LA COLOCACIÓN DE CREDITO HIPOTECARIO • GLOBALIZACIÓN -OTROS FACTORES

• DESACELERACIÓN DE MERCADOS LOCALES (Col, Perú, Panamá, EEEUU) • CRECIMIENTO DEL MERCADO EN ECUADOR (Construecuador, Prabyc, Vaincompany / Diursa, Promotora Orión, Ferroinmobiliaria) • ALTERNATIVAS DE EXPLOTACIÓN DE NUEVAS CATEGORÍAS (Operadores Hoteleros)

CAMBIOS EN FACTORES Y CARACTERÌSTICAS DEL MERCADO • DE “MERCADO DE VENDEDORES” A “MERCADO DE COMPRADORES” • MÁS CONSTRUCTORES EN LA INDUSTRIA. LA INVASIÓN DE LOS “PARACAIDISTAS” • MOVILIDAD DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA • INGRESO DE COMPETENCIA EXTERNA • CAMBIOS EN LA EXPLOTACIÓN DE CATEGORIAS INMOBILIARIAS • ESQUEMAS COMERCIALES NUEVOS • EXPLOTACIÓN DE VETAS. “EL ORDEÑO DE LOS NICHOS” • PERMANENCIA DE LA DOLARIZACIÓN • PREFERENCIA POR EL TIPO DE VIVIENDA • CAMBIOS EN HÁBITOS, CONDUCTAS Y PREFERENCIAS DEL COMPRADOR • INCREMENTO EN LOS MEDIOS DE INFORMACIÓN PARA CLIENTES • AUMENTO EN EL PODER DE NEGOCIACIÓN DEL CLIENTE • AUMENTO EN LA COLOCACIÓN DE CREDITO HIPOTECARIO • GLOBALIZACIÓN -OTROS FACTORES

• HOTELERO (PRONOBIS) (PROZONAS) • RETAIL : ( GRUPO DELLER / GRUPO HELLER / LA FAVORITA / EL ROSADO / ROMERO) • BODEGAS DE CIUDAD: (PROZONAS) • SALUD / HOSPITALES (PRONOBIS, INMOEQUINOCCIO) • GERIÁTRICOS: (INMOEQUINOCCIO) • VACACIONAL: COSTA y SIERRA • FRANQUICIAS: (G & C) • VIVIENDA UNIFAMILIAR / MULTIFAMILIAR (N & O) • VIVIENDA / OFICINAS ( N&O) (CR) • MULTIFAMILIAR / UNIFAMILIAR ( U& S) • VIVIENDA UNIFAMILIAR MEDIA / UNIFAMILIAR MEDIA ALTA (MP) • OFICINAS / CONSULTORIOS (AB) • OFICINAS / VIVIENDA MULTIFAMILIAR (INMODIURSA)

CAMBIOS EN FACTORES Y CARACTERÌSTICAS DEL MERCADO • DE “MERCADO DE VENDEDORES” A “MERCADO DE COMPRADORES” • MÁS CONSTRUCTORES EN LA INDUSTRIA. LA INVASIÓN DE LOS “PARACAIDISTAS” • MOVILIDAD DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA • INGRESO DE COMPETENCIA EXTERNA • CAMBIOS EN LA EXPLOTACIÓN DE CATEGORIAS INMOBILIARIAS • ESQUEMAS COMERCIALES NUEVOS • EXPLOTACIÓN DE VETAS. “EL ORDEÑO DE LOS NICHOS” • PERMANENCIA DE LA DOLARIZACIÓN • PREFERENCIA POR EL TIPO DE VIVIENDA • CAMBIOS EN HÁBITOS, CONDUCTAS Y PREFERENCIAS DEL COMPRADOR • INCREMENTO EN LOS MEDIOS DE INFORMACIÓN PARA CLIENTES • AUMENTO EN EL PODER DE NEGOCIACIÓN DEL CLIENTE • AUMENTO EN LA COLOCACIÓN DE CREDITO HIPOTECARIO • GLOBALIZACIÓN -OTROS FACTORES

• CENTROS COMERCIALES (CONCESIÓN) • HOTELES (VENTA DE PARTICIPACIONES) • OFICINAS CORPORATIVAS (RENTA) • HOSPITALES (PARTICIPACIONES) • VACACIONAL EN PLAYA (PROINDIVISO)

CAMBIOS EN FACTORES Y CARACTERÌSTICAS DEL MERCADO • DE “MERCADO DE VENDEDORES” A “MERCADO DE COMPRADORES” • MÁS CONSTRUCTORES EN LA INDUSTRIA. LA INVASIÓN DE LOS “PARACAIDISTAS” • MOVILIDAD DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA • INGRESO DE COMPETENCIA EXTERNA • CAMBIOS EN LA EXPLOTACIÓN DE CATEGORIAS INMOBILIARIAS • ESQUEMAS COMERCIALES NUEVOS • EXPLOTACIÓN DE VETAS. “EL ORDEÑO DE LOS NICHOS” • PERMANENCIA DE LA DOLARIZACIÓN • PREFERENCIA POR EL TIPO DE VIVIENDA • CAMBIOS EN HÁBITOS, CONDUCTAS Y PREFERENCIAS DEL COMPRADOR • INCREMENTO EN LOS MEDIOS DE INFORMACIÓN PARA CLIENTES • AUMENTO EN EL PODER DE NEGOCIACIÓN DEL CLIENTE • AUMENTO EN LA COLOCACIÓN DE CREDITO HIPOTECARIO • GLOBALIZACIÓN -OTROS FACTORES

SUR

QUITUMBE

NORTE

REPÚBLICA DE EL SALVADOR BELLAVISTA PONCIANO, EINSTEIN SAN FERNANDO AMAGASÍ DEL INCA JARDINES DEL BATÁN

LOS CHILLOS CUMBAYÁ

EL BOSQUE - QUITO TENIS CONOCOTO – ARMENIA –VIA AL TINGO MIRAVALLE SAN JUAN SANTA LUCIA TUMBACO

CALDERÓN

POMASQUI

MARIANITAS SAN JOSÈ DE MORÀN CARAPUNGO MITAD DEL MUNDO

CAMBIOS EN FACTORES Y CARACTERÌSTICAS DEL MERCADO • DE “MERCADO DE VENDEDORES” A “MERCADO DE COMPRADORES” • MÁS CONSTRUCTORES EN LA INDUSTRIA. LA INVASIÓN DE LOS “PARACAIDISTAS” • MOVILIDAD DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA • INGRESO DE COMPETENCIA EXTERNA • CAMBIOS EN LA EXPLOTACIÓN DE CATEGORIAS INMOBILIARIAS • ESQUEMAS COMERCIALES NUEVOS • EXPLOTACIÓN DE VETAS. “EL ORDEÑO DE LOS NICHOS” • PERMANENCIA DE LA DOLARIZACIÓN • PREFERENCIA POR EL TIPO DE VIVIENDA • CAMBIOS EN HÁBITOS, CONDUCTAS Y PREFERENCIAS DEL COMPRADOR • INCREMENTO EN LOS MEDIOS DE INFORMACIÓN PARA CLIENTES • AUMENTO EN EL PODER DE NEGOCIACIÓN DEL CLIENTE • AUMENTO EN LA COLOCACIÓN DE CREDITO HIPOTECARIO • GLOBALIZACIÓN -OTROS FACTORES

•CERTIDUMBRE EN CONDICIONES DE CRÉDITO Y TASA • ESTABILIDAD DEL COMPRADOR FRENTE A LA CUOTA MENSUAL • CONFIANZA FRENTE AL MONTO DE LA DEUDA

CAMBIOS EN FACTORES Y CARACTERÌSTICAS DEL MERCADO • DE “MERCADO DE VENDEDORES” A “MERCADO DE COMPRADORES” • MÁS CONSTRUCTORES EN LA INDUSTRIA. LA INVASIÓN DE LOS “PARACAIDISTAS” • MOVILIDAD DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA • INGRESO DE COMPETENCIA EXTERNA • CAMBIOS EN LA EXPLOTACIÓN DE CATEGORIAS INMOBILIARIAS • ESQUEMAS COMERCIALES NUEVOS • EXPLOTACIÓN DE VETAS. “EL ORDEÑO DE LOS NICHOS” • PERMANENCIA DE LA DOLARIZACIÓN • PREFERENCIA POR EL TIPO DE VIVIENDA • CAMBIOS EN HÁBITOS, CONDUCTAS Y PREFERENCIAS DEL COMPRADOR • INCREMENTO EN LOS MEDIOS DE INFORMACIÓN PARA CLIENTES • AUMENTO EN EL PODER DE NEGOCIACIÓN DEL CLIENTE • AUMENTO EN LA COLOCACIÓN DE CREDITO HIPOTECARIO • GLOBALIZACIÓN -OTROS FACTORES

DEMANDA - ASPIRACIONAL CASA > DEPARTAMENTOS

COMPOSICIÓN OFERTA INMOBILIARIA QUITO 1995

1998

2003

2009

DEPARTAMENTOS

71,3%

52,7%

24%

41%

CASAS

28,7%

47,3%

76%

59%

CAMBIOS EN FACTORES Y CARACTERÌSTICAS DEL MERCADO • DE “MERCADO DE VENDEDORES” A “MERCADO DE COMPRADORES” • MÁS CONSTRUCTORES EN LA INDUSTRIA. LA INVASIÓN DE LOS “PARACAIDISTAS” • MOVILIDAD DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA • INGRESO DE COMPETENCIA EXTERNA • CAMBIOS EN LA EXPLOTACIÓN DE CATEGORIAS INMOBILIARIAS • ESQUEMAS COMERCIALES NUEVOS • EXPLOTACIÓN DE VETAS. “EL ORDEÑO DE LOS NICHOS” • PERMANENCIA DE LA DOLARIZACIÓN • PREFERENCIA POR EL TIPO DE VIVIENDA • CAMBIOS EN HÁBITOS, CONDUCTAS Y PREFERENCIAS DEL COMPRADOR • INCREMENTO EN LOS MEDIOS DE INFORMACIÓN PARA CLIENTES • AUMENTO EN EL PODER DE NEGOCIACIÓN DEL CLIENTE • AUMENTO EN LA COLOCACIÓN DE CREDITO HIPOTECARIO • GLOBALIZACIÓN -OTROS FACTORES

• TAMAÑO DE LA FAMILIA • CAMBIOS EN LA SITUACIÓN ECONÓMICA • TELECOMUNICACIONES • INTERNET • TV POR CABLE O SATELITAL • MIGRACIÓN HACIA LAS PRINCIPALES CIUDADES • LA MOVILIDAD EN LAS CIUDADES • ASPIRACIONES DEL COMPRADOR • IDENTIFICACIÓN CON SU ESTILO DE VIDA • BÚSQUEDA DE UNA MEJOR CALIDAD DE VIDA • MEJORAMIENTO EN LAS CONDICIONES DE HABITABILIDAD

• "ACONDICIONAMIENTO A MENORES ESPACIOS" EVOLUCIÓN DEL TAMAÑO DE LA VIVIENDA (m²) - QUITO

PROMEDIO

1995

2000

2003

2007

2009

112,8

114

115

125

96

CASA

151,50

110

DEPTO

109,8

80

CAMBIOS EN FACTORES Y CARACTERÌSTICAS DEL MERCADO • DE “MERCADO DE VENDEDORES” A “MERCADO DE COMPRADORES” • MÁS CONSTRUCTORES EN LA INDUSTRIA. LA INVASIÓN DE LOS “PARACAIDISTAS” • MOVILIDAD DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA • INGRESO DE COMPETENCIA EXTERNA • CAMBIOS EN LA EXPLOTACIÓN DE CATEGORIAS INMOBILIARIAS • ESQUEMAS COMERCIALES NUEVOS • EXPLOTACIÓN DE VETAS. “EL ORDEÑO DE LOS NICHOS” • PERMANENCIA DE LA DOLARIZACIÓN • PREFERENCIA POR EL TIPO DE VIVIENDA • CAMBIOS EN HÁBITOS, CONDUCTAS Y PREFERENCIAS DEL COMPRADOR • INCREMENTO EN LOS MEDIOS DE INFORMACIÓN PARA CLIENTES • AUMENTO EN EL PODER DE NEGOCIACIÓN DEL CLIENTE • AUMENTO EN LA COLOCACIÓN DE CREDITO HIPOTECARIO • GLOBALIZACIÓN -OTROS FACTORES

PRENSA • EL COMERCIO - SECCIÓN CONSTRUIR • EL HOY - LA GUÍA INMOBILIARIA • EL UNIVERSO - LA REVISTA SEPARATAS E INSERTOS REVISTAS ESPECIALIZADAS • REVISTA CLAVE • INMOBILIA • EL PORTAL INMOBILIARIO FERIAS Y EVENTOS • EXPOINMOBILIARIA • GRAN SALÓN DE LA VIVIENDA Y SU FINANCIAMIENTO • FERIA DE LA VIVIENDA CLAVE • FERIA INTERNACIONAL QUITO CONSTRUCCIÓN • FERIA DE VIVIENDA DE MENOS DE USD 30.000 (ITCHIMBIA) • FERIA DE LA VIVIENDA CLAVE - SUR QUICENTRO • FERIA VALLE DE LOS CHILLOS PÁGINAS WEB DE LOS PROYECTOS PORTALES INMOBILIARIOS (más de 10) REDES SOCIALES AUMENTO EN LA INVERSIÓN PUBLICITARIA EN MEDIOS • INVERSIÓN EN MEDIOS MAYORES: Tv, Radio, Prensa, Revistas • INVERSIÓN EN MEDIOS ALTERNATIVOS: Vallas, Móviles, Gráfica, otros

INVERSION PUBLICITARIA NACIONAL A TARIFA PLENA

ADS

2005

2006

2007

2008

2009

2010

507,041

746,029

561,176

1,006,724

992,024

1,268,572

> USD 40.mil

> USD 40.mil > USD 40.mil > USD 40.mil > USD 40.mil

> USD 40.mil

Naranjo & Ordoñez

Naranjo & Ordoñez

Naranjo & Ordoñez

Naranjo & Ordoñez

Fopeca

Unión Constructora

Terrabienes

Cuerpo Ingenieros Ejército

Cuerpo Ingenieros Ejército

Cuerpo Ingenieros Ejército

Naranjo & Ordoñez

Cuerpo Ingenieros Ejército

Odebrech

Hidalgo & Hidalgo Constructores

Pronobis

Promotora Inmobiliaria LFG

Terrabienes

Terrabienes

Etinar

Inmocasales

Técnica General de Construcc.

Wander Construcciones

Ferroinmobiliaria

Equitesa

Romero & Pazmiño

Uribe & Schwarzkopf

Hormi2

Uribe & Schwarzkopf

La Coruña

CAMBIOS EN FACTORES Y CARACTERÌSTICAS DEL MERCADO • DE “MERCADO DE VENDEDORES” A “MERCADO DE COMPRADORES” • MÁS CONSTRUCTORES EN LA INDUSTRIA. LA INVASIÓN DE LOS “PARACAIDISTAS” • MOVILIDAD DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA • INGRESO DE COMPETENCIA EXTERNA • CAMBIOS EN LA EXPLOTACIÓN DE CATEGORIAS INMOBILIARIAS • ESQUEMAS COMERCIALES NUEVOS • EXPLOTACIÓN DE VETAS. “EL ORDEÑO DE LOS NICHOS” • PERMANENCIA DE LA DOLARIZACIÓN • PREFERENCIA POR EL TIPO DE VIVIENDA • CAMBIOS EN HÁBITOS, CONDUCTAS Y PREFERENCIAS DEL COMPRADOR • INCREMENTO EN LOS MEDIOS DE INFORMACIÓN PARA CLIENTES • AUMENTO EN EL PODER DE NEGOCIACIÓN DEL CLIENTE • AUMENTO EN LA COLOCACIÓN DE CREDITO HIPOTECARIO • GLOBALIZACIÓN -OTROS FACTORES

• MAYOR CANTIDAD DE OFERTA DISPONIBLE

• MAYOR VARIEDAD Y ALTERNATIVAS DE OFERTA

• ALTERNATIVAS DE SECTORES DE HABITACIÓN

• ALTERNATIVAS DE PRECIOS Y PAGO

• BENEFICIOS EN BONO Y TASAS

• MAYORES FUENTES DE INFORMACIÓN

Necesidad

Búsqueda de Información

Actitudes de otros

Evaluación Alternativas

Intensidad de la actitud Motivación por dejarse influir

Intención de Compra Factores Situacionales

Decisión de Compra

Conducta Posterior a la Compra

CAMBIOS EN FACTORES Y CARACTERÌSTICAS DEL MERCADO • DE “MERCADO DE VENDEDORES” A “MERCADO DE COMPRADORES” • MÁS CONSTRUCTORES EN LA INDUSTRIA. LA INVASIÓN DE LOS “PARACAIDISTAS” • MOVILIDAD DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA • INGRESO DE COMPETENCIA EXTERNA • CAMBIOS EN LA EXPLOTACIÓN DE CATEGORIAS INMOBILIARIAS • ESQUEMAS COMERCIALES NUEVOS • EXPLOTACIÓN DE VETAS. “EL ORDEÑO DE LOS NICHOS” • PERMANENCIA DE LA DOLARIZACIÓN • PREFERENCIA POR EL TIPO DE VIVIENDA • CAMBIOS EN HÁBITOS, CONDUCTAS Y PREFERENCIAS DEL COMPRADOR • INCREMENTO EN LOS MEDIOS DE INFORMACIÓN PARA CLIENTES • AUMENTO EN EL PODER DE NEGOCIACIÓN DEL CLIENTE • AUMENTO EN LA COLOCACIÓN DE CREDITO HIPOTECARIO • GLOBALIZACIÓN -OTROS FACTORES

• AUMENTO DE LOS FINANCIADORES DE VIVIENDA (B + M + Coop) • NUEVOS ACTORES FORTALECEN EL SECTOR (IESS + BEV+ CFN)

VOLUMEN DE COLOCACIONES NUEVAS DE CHIPO (MILLONES USD) 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

TOTAL

250.8

442.1

488.8

664.6

635.4

1037.2

778.4

1140.3

SISTEMA FINANCIERO

250.8

442.1

488.8

664.6

635.4

1037.2

511.5 266.9

687.1 453.2

IESS

CAMBIOS EN FACTORES Y CARACTERÌSTICAS DEL MERCADO • DE “MERCADO DE VENDEDORES” A “MERCADO DE COMPRADORES” • MÁS CONSTRUCTORES EN LA INDUSTRIA. LA INVASIÓN DE LOS “PARACAIDISTAS” • MOVILIDAD DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA • INGRESO DE COMPETENCIA EXTERNA • CAMBIOS EN LA EXPLOTACIÓN DE CATEGORIAS INMOBILIARIAS • ESQUEMAS COMERCIALES NUEVOS • EXPLOTACIÓN DE VETAS. “EL ORDEÑO DE LOS NICHOS” • PERMANENCIA DE LA DOLARIZACIÓN • PREFERENCIA POR EL TIPO DE VIVIENDA • CAMBIOS EN HÁBITOS, CONDUCTAS Y PREFERENCIAS DEL COMPRADOR • INCREMENTO EN LOS MEDIOS DE INFORMACIÓN PARA CLIENTES • AUMENTO EN EL PODER DE NEGOCIACIÓN DEL CLIENTE • AUMENTO EN LA COLOCACIÓN DE CREDITO HIPOTECARIO • GLOBALIZACIÓN -OTROS FACTORES

• ALTERNATIVAS DE PRODUCTOS Y CALIDADES DISFERENTES • ALTERNATIVAS DE PRECIOS • INGRESO DE NUEVAS TECNOLOGÍAS (Formaletas / M2) • INGRESO DE CONSTRUCTORES • DISPONIBILIDAD EN MANO DE OBRA PARA EL SECTOR • ALIANZAS QUE APORTAN "KNOW HOW" Y EXPERIENCIA • VARIACIONES EN LA DEMANDA DE CATEGORÍAS INMOBILIARIAS

“BOMBARDEO” EN LAS CONDICIONES Y ACELERADORES DE LA DEMANDA. “AGRANDAR LA ESPONJA”

Demanda Potencial Calificada Total por Rango de Precios

Efecto Combinado

• AUMENTO EN EL BONO DE LA VIVIENDA ($ 2.500 → $5.000 →$ 8.500) • AMPLIACIÓN EN LA COBERTURA DEL BONO DE LA VIVIENDA (HASTA $ 60.000 →↓$ 45.000) • AMPLIACIÓN DEL TIEMPO PARA CANCELAR LA CUOTA DE ENTRADA (DURANTE CONSTRUCCIÓN) • DISMINUCIÓN EN LOS MONTOS DE CUOTA DE ENTRADA (0% IESS / 20% - 80%) • DISMINUCIÓN EN LAS TASAS DE INTERÉS PARA CHIPO (18%→9%→7%→5%) • AUMENTO EN LOS PLAZOS PARA CANCELACIÓN DEL CHIPO (→20 AÑOS) • AUMENTO EN LA DISPONIBILIDAD DE RECURSOS PARA CHIPO (IESS BIESS) • DISMINUCIÓN EN TRAMITES Y AGILIZACIÓN DE PROCESOS (IESS) • INCREMENTO EN LA PUBLICIDAD INSTITUCIONAL PARA COMPRA DE VIVIENDA • ALIANZA MUNICIPIO - IESS - SECTOR CONSTRUCTOR PARA DESARROLLO DE PROYECTOS • LINEAS DE CRÉDITO PARA CONSTRUCTOR (IESS - PACÍFICO - CFN - BEV)

LOS CICLOS DE LA INDUSTRIA • PRIMER CICLO (1999) • SEGUNDO CICLO (2008)

Ciclo de la Industria

INDICADORES DE SOBRECALENTAMIENTO

• DISMINUCIÓN EN LA VELOCIDAD DE VENTA • CAMBIOS EN EL VOLUMEN DE VENTA • ACUMULACIÓN DEL INVENTARIO EN OFERTA • CAMBIOS EN LOS INDICADORES DE PRECIOS • VARIACIONES EN LA DEMANDA

Primer Ciclo

COMPORTAMIENTO VARIABLES DE LA INDUSTRIA (1999) Absorción unidades mes

Precio Unitario Promedio Total USD

AÑO

Oferta disponible unidades

1997

5,193

1998

5,489

321

53,818.00

-8%

362

1999

9,421

337

43,212.00

-20%

310

2000

8,298

612

41,455.00

-4%

326

2001

7,273

872

38,762.00

-6%

350

Variaciones en Precios %

58,567.00

Precio Promedio del m² USD 389

Segundo Ciclo

COMPORTAMIENTO VARIABLES DE LA INDUSTRIA (2008)

AÑO

Oferta disponible unidades

Absorción unidades mes

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

10,085 11,375 11,616 11,727 12,978 13,500 9,400

409 437 993 908 718 500 530

Precio Precio Unitario Variaciones Promedio Promedio en Precios % del m² USD Total USD 57,215.00 58,549.00 67,480.00 81,205.00 79,628.00 57,444.00 58,840.00

2% 15% 20% -2% -28% 2%

473 508 565 651 639 605 619

COMPORTAMIENTO DEL INVENTARIO DE LA OFERTA DISPONIBLE - QUITO

14.000 12.000 10.000 8.000 Unidades 6.000 QUITO

4.000 2.000 0 1997

1999

2001

2003

2005 Años

2007

2009

2011

2013

COMPORTAMIENTO DEL INVENTARIO DE LA OFERTA DISPONIBLE unidades 30.000

25.000

20.000

Bogotá 15.000

10.000

5.000

años

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1987

1985

1982

1980

1978

0

EXPECTATIVAS PARA EL MERCADO INMOBILIARIO • DISMINUYE EL INVENTARIO DISPONIBLE (30%) • RECUPERACIÓN DE LA ABSORCIÓN (6%) • ESTABILIZACIÓN PRECIO PROMEDIO TOTAL DE LA VIVIENDA ($ 58.MIL) • VALOR DEL PRECIO M² TIENDE A RECUPERARSE (2,3%)

NUEVO ESCENARIO PARA EL MERCADO FACTORES

ECONOMIA NORMAL

ECONOMIA EN TURBULENCIA

Ciclos Econòmicos

Predecibles

Indefinidos

Repuntes de los Ciclos

Cada 7 / 10 años

No Predecibles

Intensidad del Repunte

Dentro de un rango

No predecible

Actitud de los Clientes

Confiadas

Inseguras

Preferencias de los Clientes

Iguales, en evolución

Temerosas /Búsqueda de Seguridad

Comportamiento de Precios

Predecibles

Indefinidos

Competencia

Precios

Diferenciaciòn de Producto

Niveles de Demanda

Estables

Inestables

Necesidades/Deseo del Comprador

Cambian. Ajustan lentamente

Ajustes ràpidos

Poder de Negociaciòn -Comprador

Bajo

Alto

Conciencia sobre estilo de vida, calidad de vida, status

Bajo

Alto

Nivel de Competencia

Bajo

Hipercompetencia

Nivel de Comunicaciòn

Bajo

Alto

Influencia Externa

Media

Vulnerable

Ventajas Competitivas

Mayor tiempo de permanencia

Corta vigencia

Modelos de venta

Estables

Nuevos modelos

Lealtad de marcas

No muy frecuente

Mayor disposición a las marcas

ENFOQUE PARA EL NUEVO ESCENARIO DEL MERCADO Antes

Ahora

SOLO MARKETING PIENSA EN EL CLIENTE

TODA LA EMPRESA DEBE PENSAR EN EL CLIENTE

VENDERLE A TODO EL MUNDO

ATENCIÒN A MERCADOS DEFINIDOS

ORGANIZADOS POR PRODUCTOS

ORGANIZAR CLIENTES POR SEGMENTOS

DISPONER DE MUCHOS PROVEEDORES

PROVEEDORES SELECTIVOS IDENTIFICADOS CON LA EMPRESA

ENFASIS EN EL PRODUCTO BÀSICO

ENFASIS EN ACTIVOS INTANGIBLES (MARCAS, PUBLICIDAD, LEALTAD DEL COMPRADOR, PRODUCTO INCREMENTADO)

FORTALECER LA MARCA SOLAMENTE CON PUBLICIDAD

FORTALECIMIENTO DE MARCAS POR ACCIONES DE MARKETING + DESEMPEÑO Y RENDIMIENTO DEL PRODUCTO

“EXPRIMIR LA UTILIDAD EN CADA VENTA”

CONSTRUIR VALOR DURADERO PARA EL CLIENTE

APUNTARLE A MAYOR CUOTA DEL MERCADO

AUMENTAR LA PARTICIPACIÒN EN EL “DISPONIBLE” DEL CLIENTE

ENFOQUE SOLO FINANCIERO

ENFOQUE DE MARKETING