( Haustech 1-2/14 )
Tiefere Objektkosten dank Energie Smart Metering Wer investiert, will einen Nutzen sehen. Das gilt auch für die Eisenbahner Baugenossenschaft Dietikon. Die moderne Heizanlage eines sanierten Mehrfamilienhauses liess sie mit Smart Metering und automatischer Auswertung der Messparameter ausrüsten. Auf Grund der erhobenen Daten konnte eine zusätzliche Energieeinsparung von mehr als zehn Prozent realisiert werden. Fazit: Dank einem umfassenden Energiemanagementsystem resultieren tiefe Objektkosten und ein bilanzieller Mehrwert, welcher die Gebäudeinvestition in kurzer Zeit amortisiert. René Salzmann* Die Eisenbahner Baugenossenschaft Dietikon besitzt in Dietikon ZH zwei Überbauungen mit insgesamt 45 Wohnungen. Die Objekte wurden 1953 respektive 1962 erbaut, kürzlich wurden Gebäudehülle und Fenster erneuert. In der älteren Liegenschaft wagte die Genossenschaft zudem einen kräftigen Schritt zur nachhaltigen Gebäudetechnik. «Wir haben die Heizzentrale total erneuert und anstelle der alten Ölheizung eine Gasheizung sowie eine Wärmespeicher-Solaranlage installiert», sagt Roman Stäger, Präsident der EBD. Es sei vor allem darum gegangen, mögliche Einsparungen zu messen und zu belegen: «Wir wollen die Wirksamkeit unserer Investitionen überprüfen und uns für die anstehende Sanierung der zweiten Heizzentrale auf verlässliche Daten abstützen.» Im empirischen Vergleich zwischen alter und neuer Heizung sollen die Verbrauchswerte möglichst genau ermittelt werden. Dabei werden die Energie-Daten mittels einer funkbasierten Lösung der Silentsoft AG erhoben und die Messwerte in die eigens dafür entwickelte Webdatenbank „7-Days“ abgelegt. Die Energieund Emissionsanalyse schliesst mit der Zertifizierung durch eine anerkannte Akkreditierungsgesellschaft mit der Vergabe des Green-Immo-Labels ab. Das Label bürgt für die erreichte Energieeffizienzklasse und den durch die Gebäudeinvestition entstandenen bilanziellen Mehrwert. Das Green-Immo-Label basiert auf der international anerkannten Energiemanagement Norm; DIN EN ISO 50001:2012. Funken statt bauen Laut Stäger überzeugte die funkbasierte Lösung von Anfang an: «Wir achten auf das Aufwand-Nutzen-Verhältnis. Bei kabelgebundenen Systemen hätte der nachträgliche Leitungsbau zu hohen Kosten geführt. Mit der Investition in die Funklösung konnten wir diese vermeiden.» Auch die webbasierte Datenspeicherung überzeugte als kostengünstige und praktikable Lösung. Denn der Zugriff ist von jedem Computer mit Internetanbindung möglich. «Wir müssen keine Kosten für die IT-Integration oder für das Entwickeln von Schnittstellen tragen,» sagt Stäger. Aufgrund der dokumentierten Energiedaten erhält die Baugenossenschaft periodisch Optimierungsvorschläge. Alle fünf Minuten messen Sonden die Verbrauchswerte der Haustechnik. Bei der Gasheizung betrifft dies Vor- und Rücklauftemperatur, Brennerzeit, Energieverbrauch sowie Innen- und Aussentemperatur. Bei der Solaranlage werden die Leistung in Kilowattstunden und die
aktuelle Temperatur erhoben. Einmal pro Tag übermittelt das System diese Parameter an die Datenbank. «Mit verständlichen Darstellungen, etwa dem Temperaturverlauf in Abhängigkeit zur Tageszeit, erhalten wir einen raschen Überblick der aktuellen Werte,» sagt Stäger. Dies erlaube eine gute Übersicht der wesentlichen Ressourcen-, Energie- und Emissionsflüsse. Fokus auf Effizienz Nicht nur aus energetischen, auch aus ökologischen Motiven wollen die meisten Wohnbaugenossenschaften Vorreiter bei der Energieeffizienz sein. In Dietikon wird dies durch verständliche Grafiken erleichtert. So sind auf dem Web-Interface die Gebäude der EBD in ihrer Energieeffizienzklasse gemäss dem Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) dargestellt. Mehrmals pro Jahr lässt die Genossenschaft ihre Daten zu Energie-Schlüsselindikatoren aufbereiten und von der Livingwoods Benchmark vergleiche erstellen. «Damit sehen wir jederzeit, wo es noch Potenzial für Optimierungen gibt,» meint Stäger, «zudem verfügen wir so über eine gute Grundlage für ein professionelles Energiemanagement.» Schon heute zeigen sich die Vorteile der Sanierung. Von der Energieeffizienzklasse D haben die Gebäude den Aufstieg in die Klasse C geschafft. Ein weiterer Sprung gelang dank einer gründlichen Auswertung der Smart Metering Daten. «Auf Basis der erhobenen Daten haben wir die Vor- und Rücklauftemperaturen, Brennerzeit und Ein- respektive Ausschaltzeiten wesentlich optimiert,» berichtet Stäger. Die Genossenschaft hat mit diesen relativ einfachen Massnahmen eine Energiekosteneinsparung von über 12% des Vorjahresverbrauches realisiert. Zudem konnte dank dem eingesetzten Energiemanagementsystem ein erhöhter bilanzieller Mehrwert und tiefere Objektkosten erzielt werden. Wer misst, weiss mehr Gerade in der Schweiz ist das Smart Metering wegen Datenschutzbedenken umstritten. Eine seriöse Installation und Datenhaltung kann helfen, die oftmals emotional gefärbten Vorbehalte zu zerstreuen. Denn die objektspezifischen Verbrauchsdaten erlauben nicht nur eine markante Senkung der Energiekosten, wie das Beispiel der EBD zeigt. «Aufgrund der detaillierten Daten können wir Sanierungen besser und exakter planen und erhalten periodische Anstösse für weitere Optimierungen,» sagt Stäger. Gerade für kleinere Baugenossenschaften erweise sich die fachliche Begleitung durch einen spezialisierten Anbieter als Gewinn. Auch für Genossenschaften sind Effizienzbemühungen eine lohnende Anstrengung. Immobilienspezialisten nehmen an, dass sich der Wert eines Objektes mit jeder höheren GEAK-Klasse um 6-9 Prozent erhöht. In den meisten Kantonen hängt die steuerliche Abzugsfähigkeit von Ersatzinvestitionen zudem von der Energieeffizienz ab. Mit dem international anerkannten Zertifikat gemäss ISO 50001 kann eine Investition in die Energieeffizienz ausgewiesen und die resultierende Wertzunahme akkreditiert werden. «Der höhere Wert unserer Immobilien erhöht den Spielraum betreffend Fremdfinanzierung,» meint Stäger. Bei der EBD sei Nachhaltigkeit in Form eines ressourcenschonenden Verhaltens auf möglichst vielen Ebenen zudem in den Statuten verankert: «Wir sparen nicht nur Geld und Ressourcen, sondern unterstützen unsere Mitglieder durch diese Energiesparmassnahmen auch auf der ideellen Ebene.»
* René Salzmann ist Inhaber und Geschäftsführer der Livingwoods SA, www.livingwoods.net
Gut für Ihre Immobilie – gut für die Umwelt – gut für uns alle Eine transparente Überwachung sämtlicher Energieflüsse wie Gas, Öl, Strom und Wasser ist angesichts steigender Ressourcen- und Energiepreise zu einem Muss geworden. Damit die Energieziele des Bundes und der Kantone auch nur annähernd erreicht werden, muss beim Durchschnittsverbrauch noch einiges eingespart werden. Laut Schätzungen des Bundes liegt das Sparpotenzial im Bereich der Immobilien Energieeffizienz bei etwa CHF 3 Mia. pro Jahr. Auf Basis objektspezifischer, zeitlich nachvollziehbarer Verbrauchsdaten wird offensichtlich welche Massnahme welches Sparpotenzial besitzt. Damit können Szenarien aber auch die grundsätzliche Stossrichtung einer Gebäudesanierung exakt geplant werden. Rund drei Viertel der Endenergie der Immobilie fällt in der Heizzentrale an, in der sich somit ein grosses Sparpotenzial verbirgt. Bevor jedoch grundsätzlich optimiert werden kann müssen die Energieparameter gemessen werden. Das Vorgehen der Firma Silentsoft ist dabei denkbar einfach und umfasst die tägliche automatische Übermittlung der Energiedaten via Funk an die webbasierte Datenbank «7-Days». Ein Abweichungsvergleich verschiedener Immobilienkategorien macht dann Optimierungspotenziale erst sicht- und steuerbar. Auf dieser Basis werden Sanierungsmassnahmen auf ihre Wirksamkeit hin überprüft. Mit dem Immobilien Eigner wird aufgrund der Potentialanalyse ein passendes Vorgehen zur Energieeinsparung gewählt. Als Generalplaner begleitet die Livingwoods in allen Projektphasen nach SIA 103; von der Machbarkeit, zum Vor- und Ausführungsprojekt, dem Bewilligungsverfahren bis hin zur baulichen Umsetzung. Die substanzielle Energieeinsparung, tiefe Objektkosten und ein bilanzieller Mehrwert durch die Erhöhung der Effizienzklasse sind der Lohn für ein nachhaltiges Energie- und Emissionsmanagement. Die durch die Sanierung erreichte Energieeffizienz der Immobilie wird durch die international anerkannte Norm, das Zertifikat DIN EN ISO 50001:2012 und dem Livingwoods Green IMMO Label abgesichert. www.livingwoods.net www.silentsoft.com
Die 7-Days Datenbank Nach der funkbasierten Einspeisung der im Objekt gemessenen Energiedaten stehen sie als einfach verständliche Übersichten und Darstellungen über das Internet jederzeit und aktuell zur Verfügung. Auf dieser Basis können nicht nur Sanierungsmassnahmen bezüglich ihrer Wirksamkeit überprüft werden, mit einem Abweichungsvergleich zu verschiedenen Immobiliengruppen wird auch das Optimierungspotenzial sicht- und steuerbar.
Abb. 1: Auswertung Temperaturverlauf
Abb. 2: Heizungsschema mit KPI’s
Abb. 3: Kategorisierung gemäss GEAK
https://www.wuala.com/Livingwoods/Bilder_Livingwoods/Bilder_Silentsoft_Dietikon_EBG/EBG_Fot o_HT/?key=O5Fc4XyqSZeX Screenshot 1 Auswertung Temperaturverlauf (EBG T-Verlauf.jpg) Screenshot 2 Heizungsschema mit KPI’s
(Heather Synoptic.jpg)
Screenshot 3 Kategorisierung gemäss GEAK (Energy-efficiency class.jpg) Bild 1. EBG1 Bei der Sanierung der Überbauung von 1953 (links) wurden 2008 Fassade, Fenster und Balkone erneuert und eine Heizzentrale mit Gasheizung und WärmespeicherSolaranlage eingebaut. Gebäudehülle und Fenster der 1953 erstellten Immobilie sind neu, ebenso die Haustechnik im Keller. Bild 2. EBG3 Die Heizung der zweiten Liegenschaft soll auf Grundlage der gewonnenen Daten erneuert werden. Bild 3. P6120156.JPG Der Gas- und Impulszähler misst über Funk den Verbrauch und sendet ihn an den Transmitter Bild 4. P6120155.JPG Der Transmitter übermittelt den Gasverbrauch über das Mobilnetz (GPRS) an die Datenbank. Auswertungen sind u.a. zu Brenneranlauf, Temperaturvorlauf und -rücklauf, Wasser-, Gas- und Stromverbrauch möglich. Ein benutzerorientiertes Reporting ist über die
Datenbank jederzeit mit bis zu 12 Sensoren pro Transmitter möglich. Die Energieanalyse umfasst auch eine Gebäude-Energie-Analyse analog der Gebäude-Energie-Ausweis der Kantone (GEAK).
