Stadt Kitzingen Wohnraumkonzept 2030

Stadt Kitzingen Wohnraumkonzept 2030 Auftraggeber: Stadt Kitzingen Ansprechpartner: Oliver Graumann Bauamtsleiter Kaiserstraße 13/15 97318 Kitzingen ...
Author: Herta Bäcker
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Stadt Kitzingen Wohnraumkonzept 2030

Auftraggeber: Stadt Kitzingen Ansprechpartner: Oliver Graumann Bauamtsleiter Kaiserstraße 13/15 97318 Kitzingen Tel.: 09321/20-6000 [email protected]

Verfasser:

Februar 2015

Stadt Kitzingen – Wohnraumkonzept 2030

Inhalt

1.

2.

3.

Ausgangslage und Aufgabenstellung......................................................................... 4 1.1

Aufgabenstellung .................................................................................................. 4

1.2

Voruntersuchungen .............................................................................................. 5

Bestandserhebung und Analyse ................................................................................. 6 2.1

Standort Kitzingen ................................................................................................ 6

2.2

Denkmalschutz im Stadtgebiet............................................................................13

2.3

Bevölkerungsentwicklung ...................................................................................14

2.4

Arbeitsplätze und Pendlerzahlen ........................................................................16

2.5

Auszubildende ......................................................................................................17

2.6

Wohnungsmarktentwicklung...............................................................................20

2.7

Miet- und Grundstückspreise ..............................................................................20

2.8

Nachfragegruppen und nachgefragte Wohnraumqualitäten .............................23

2.9

Leerstanderfassung Wohnraum..........................................................................25

2.10

Verfügbares Wohnbaulandpotenzial...................................................................28

2.11

Finanzierungsmodelle und Förderung ...............................................................31

2.12

Soziale Infrastruktur .............................................................................................36

2.13

Kultur und Freizeit................................................................................................37

Prognose des Wohnungsbedarfs...............................................................................39 3.1 Wohnbedarfsprognose .............................................................................................40 3.1.1 Wohnbedarfsprognose Variante 1: Statische Entwicklung ....................................40 3.1.2 Wohnbedarfsprognose Variante 2: Aktive Wohnungsmarktpolitik .........................42 3.2. Residuale Bevölkerungsberechnung .....................................................................44 3.2.1 Residuale Bevölkerungsberechnung Variante 1 ..................................................45 3.2.2 Residuale Bevölkerungsberechnung Variante 2 ..................................................46 3.3 Wohnungsmarktanalyse Empirica ...........................................................................47

4.

Ziele ..............................................................................................................................49

2

5.

Handlungsempfehlungen ...........................................................................................50 5.1 Handlungsempfehlungen (thematisch) ...................................................................50 5.1.1 Aufwertung und Sanierung im Wohnungsbestand ................................................50 5.1.2 Wirtschaft, Soziales und Kultur .............................................................................52 5.1.3 Schaffung von nachfrageorientiertem Wohnraum .................................................57 5.1.4 Öffentlichkeitsarbeit und Imagebildung .................................................................59 5.2

Handlungsempfehlungen (räumlich) ..................................................................60

5.2.1 Altstadt .................................................................................................................62 5.2.2 Siedlung ...............................................................................................................65 5.2.3 Marshall Heights ...................................................................................................67 5.2.4 Ortsteile in Stadtrandlagen ...................................................................................69

6.

Partizipation.................................................................................................................70

7.

Fazit der Handlungsempfehlungen ............................................................................70

Abbildungsverzeichnis ......................................................................................................72 Quellen ................................................................................................................................73 Anlagen ...............................................................................................................................74

3

1.

Ausgangslage und Aufgabenstellung

1.1

Aufgabenstellung

Kitzingen steht, durch den derzeitigen Strukturwandel und seinen Folgen für die Zukunft in der Region und insbesondere durch die zahlreichen Konversionsflächen im Stadtgebiet, vor der Herausforderung, die grundlegende Ausrichtung der Zielstellungen ihrer Wohnraumentwicklung hierauf anzupassen beziehungsweise neu aufzustellen.

Die vorliegende Bevölkerungs- und Wohnbedarfsprognose für die Stadt Kitzingen soll die erforderliche Entscheidungsgrundlage im Hinblick auf Weichenstellungen in der Stadtentwicklung für die nächsten fünfzehn Jahre darstellen. Dabei ist es eines der Ziele des Konzeptes, Art, Umfang und Ausgestaltung künftiger Flächenbedarfe in den einzelnen Wohnsegmenten für den Zeitraum bis 2030 zu ermitteln. Hintergrund ist das Bestreben, die Funktion der Kreisstadt Kitzingen als wichtiger Wohnstandort im Landkreis zu sichern und auszubauen. Grundlage der Prognosen im Rahmen dieses „Wohnraumkonzeptes 2030“ und der daraus abzuleitenden Erkenntnisse im Hinblick auf Wohnungsbedarf und entsprechender Konsequenzen im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung ist eine Analyse der vorliegenden Daten zu Bevölkerungsentwicklung, bestehenden Flächennutzungen, Potenzialen und ähnlichen Parametern mehr. In diesem Zusammenhang werden auch unterschiedliche verfügbare Wohnungsmarktanalysen und -prognosen unter Einbeziehung amtlicher Statistiken, aktueller Einwohnerdaten der Stadt Kitzingen sowie Experteneinschätzungen des Immobiliensektors in Kitzingen und eigener Einschätzungen der kommunalen und regionalen Wohnbausituation, ausgewertet.

4

1.2

Voruntersuchungen

Zu den umfangreichen Untersuchungen, die in den vergangenen Jahren bereits erarbeitet wurden, zählen insbesondere das gesamtstädtische, integrierte Stadtentwicklungskonzept (ISEK) aus dem Jahr 2006, das IHK zur Sozialen Stadt für den Stadtteil „Kitzingen Siedlung“ aus dem Jahr 2008 und die umfangreiche Teilfortschreibung des ISEK zur Gesamtstadt aus dem Jahr 2011. Im Jahr 2012 wurde ein Einzelhandelskonzept für die Stadt Kitzingen im Stadtrat beschlossen, ergänzt um ein Ende 2014 entwickeltes Marken- und Positionierungskonzept für die Stadt Kitzingen.

Darüber hinaus wurden auch zu Teilbereichen des Stadtgebietes Planungsansätze und Bebauungs- sowie Nutzungsgutachten erstellt. Zu nennen ist hier beispielhaft der Rahmenplan für den Stadtteil Etwashausen aus dem Jahr 2012, oder auch der Verkehrsentwicklungsplan Kitzingen aus dem Jahr 2013, der sich ebenfalls mit unterschiedlichen Rahmenbedingungen der Stadtentwicklung befasst. Unterschiedliche Gutachten und Konzepte beschäftigen sich auch ausschließlich mit den „Marshall Heights“: So entwarf das Planungsbüro Drees & Sommer bereits 2008 erste Ansätze zur Nachnutzung der Kasernenfläche und das Marktund Strukturforschungsunternehmen Empirica erstellte im Jahr 2010 eine „Wohnungsmarktanalyse inklusive Potenzialanalyse zur Entwicklung der ehemaligen US-Wohnsiedlung Marshall Heights in Kitzingen“. Im Verkaufsexposé der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) vom 05.12.2013 finden sich darüber hinaus ebenfalls Ansätze und Entwicklungsgedanken.

Kitzingen ist geprägt durch verschiedene großflächige Kasernen-Areale im Stadtgebiet. Die seit dem Jahr 2006 für neue Nutzungen frei gewordenen ehemaligen Kasernen der USStreitkräfte sind wesentliche Faktoren in der demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt Kitzingen. Beispiele hierfür sind die ehemaligen Larson Barracks, die heute auf über 51 ha als Gewerbe-Areal „Innopark“ genutzt werden, oder die ehemaligen Harvey Barracks mit über 100 ha, die derzeit als Technologiepark „conneKT“ entwickelt werden.

Nicht zuletzt aufgrund der vorgenannten Rahmenbedingungen wurden für die Stadt Kitzingen zahlreiche Konzepte und Gutachten erstellt, die sich mit den unterschiedlichen Themenfeldern der Stadtentwicklung befassen. Für die Zukunft gilt es nun zunächst Ziele zu definieren und daraufhin Handlungsansätze abzuleiten, in denen die vielfältigen Einflussfaktoren ihrer Bedeutung entsprechend Niederschlag finden.

5

Besondere Aufmerksamkeit muss derzeit auf dem seit 2006 geschlossenen KasernenStandort „Marshall Heights“ liegen, dessen Flächen während der Erstellung des Gutachtens seitens der BImA vermarktet und schließlich Mitte Februar 2015 veräußert wurden. Eine mittel- bis langfristige Stadtentwicklungspolitik muss sich in jedem Falle mit dieser in Stadtrandlage brachliegenden Fläche auseinandersetzen. Um eine Nachnutzung für diesen Standort zu finden, wurden bereits seit einigen Jahren unterschiedliche Ideen und Konzeptansätze vorgebracht. Nicht zuletzt deshalb liegen für die Marshall Heights sehr unterschiedliche Zahlen und Aussagen zu Bestand und Nachnutzungspotenzialen vor. Im Interesse der Stadt Kitzingen und insbesondere ihrer Bürger müssen neutrale Bewertungen und Aussagen getroffen werden, um darauf aufbauend eine zukunftsfähige Entwicklung anzustoßen.

2.

Bestandserhebung und Analyse

Für die Erarbeitung dieses Wohnraumkonzeptes wurden bei der Bestandsaufnahme und – analyse die für die Thematik Wohnraum relevanten Grundlagendaten ermittelt und ausgewertet. Als Datengrundlage dienten aus amtlicher Hinsicht die jüngste „Statistik Kommunal 2013“ des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenerhebung, die Juni 2014 herausgegeben wurden. Die hier zu Grunde liegende Daten stellen den Stand zum 31.12.2012, vereinzelt auch aus dem Jahr 2011, dar. Aus dem umfangreichen Datenmaterial, das zur Konzepterarbeitung und Ideenfindung zusammengetragen wurde, wurden systematisch die aufgabenbezogenen Aspekte herausgelesen und, soweit erforderlich, auf diesen Stichtag bezogen, und als Grundlageninformationen verwertet. 2.1

Standort Kitzingen

Die große Kreisstadt Kitzingen des Landkreises Kitzingen, liegt mit ihren ca. 20.500 Einwohnern im nordbayerischen Unterfranken an den Ufern des Mains im Maindreieck südöstlich von Würzburg, nahe dem Autobahnkreuz A3 und A7. Besondere Bedeutung kommt der geographischen Lage im Verflechtungsbereich mit der Stadt Würzburg sowie der Tatsache zu, dass die Stadt Kitzingen bis zum Jahre 2006 ein wichtiger Standort der US-Streitkräfte war und auch bereits seit Anfang des 20. Jahrhunderts als Militärstandort der deutschen Luftwaffe diente, was Kitzingen auch den Beinamen „Garnisonsstadt“ eingebracht hat. Mit den entsprechend großen Konversionsvorhaben von insgesamt über 400 ha (davon rd. 200 ha tatsächlich städtebaulich relevant) hat die Stadt Kitzingen daher in den vergangenen Jahren sowie auch zukünftig umzugehen. 6

Die Stadt Kitzingen blickt auf eine über tausendjährige Geschichte zurück, die im Stadtbild auch heute noch sichtbar ist. Die historisch gewachsenen Strukturen, insbesondere in der Innenstadt, prägen das Stadtbild. So ist zum Beispiel der Falterturm aus dem Jahre 1496 oder das Rathaus aus dem Jahre 1563 neben vielen weiteren historischen Gebäuden noch erhalten. Wie viele andere Stadtzentren wurde die Kitzinger Altstadt jedoch im 2. Weltkrieg zu Teilen zerstört, weshalb viele Gebäude in entsprechender Architektur der Nachkriegszeit neu errichtet wurden.

Die Stadt Kitzingen besteht aus folgenden zehn Stadtteilen1: 

Eheriedermühle I und II



Etwashausen



Hagenmühle



Hoheim



Hohenfeld



Kitzingen



Repperndorf



Sickershausen



Siedlung

Die Stadtteile Hoheim, Sickershausen, Repperndorf und Hohenfeld wurden in den 1970er Jahren in das Stadtgebiet Kitzingen eingemeindet. Die hier aufgeführten Stadtteile sind in der bayerischen amtlichen Statistik aufgeführt, werden jedoch nur teilweise tatsächlich so genannt bzw. sind sowohl im Gebrauch der Kitzinger Stadtverwaltung als auch unter der Kitzinger Bevölkerung teilweise unter anderen Bezeichnungen bekannt. Sowohl in den für das Wohnraumkonzept untersuchten Gutachten und Konzeptstudien als auch in Kartenwerken wie dem Bayern-Atlas der bayerischen Landesregierung oder Google Maps werden teilweise wiederum andere und neue Stadtteil- und Stadtbereichsbezeichnungen genannt. Für das Wohnraumkonzept wurde daher in Abstimmung mit der Stadtverwaltung eine möglichst nachvollziehbare, praxisnahe und konzeptbezogene Stadtteilgliederung gewählt. Diese ist in der nachfolgenden Abbildung dargestellt.

Zum 31.12.2012 gliederte sich der Bestand von rd. 10.400 Wohneinheiten in insgesamt rd. 4.570 Wohn- und Nichtwohngebäuden gemäß der „Statistik Kommunal 2013“ wie folgt:

In Ein- und Zweifamilienhäuser:

rd. 3.600 Gebäude; entspricht 79 %

In Mehrfamilienhäuser:

rd. 970 Gebäude; entspricht 21 %

1

http://www.bayerische-landesbibliothek-online.de

7

Abb. 1: Übersicht Stadtteile 8

Die Altstadt Kitzingens als historisches Herz des heutigen Stadtgebietes ist entsprechend ihrer Funktion als Stadtkern sowohl hinsichtlich der dort ansässigen unterschiedlichen Nutzungsarten (Wohnen, Einzelhandel, Gastronomie etc.) als auch in ihrer Bebauungsstruktur sehr heterogen. Wohnnutzung findet dort i.d.R. in den oberen Geschossen der Gebäude statt, während die Erdgeschossnutzungen zentrentypische Ladenflächen oder Gastronomiebetriebe sind.

Auf der gegenüberliegenden, östlichen Uferseite des Mains liegt der Stadtteil Etwashausen, der neben der Altstadt der älteste Stadtteil ist. In Etwashausen dominieren Einfamilienhäuser in historisch gewachsener Hofstruktur, Geschosswohnungsbau spielt hier hingegen eine untergeordnete Rolle. Das älteste Baudenkmal datiert aus dem 15. Jahrhundert. Bis heute hat dieser Stadtteil seine Grundstruktur eines eher dörflichen Ortsbildes behalten. Den Kernbereich bildet die Mainbernheimer Straße, während der Stadtteil zu seinen Rändern hin in kleinteilige Hofflächen mit landwirtschaftlicher, ebenso kleinteiliger Nutzung ausläuft. So bildet bei einer potentiellen Entwicklung die erwähnte Kleinteiligkeit mit der damit einhergehenden heterogenen Eigentumsstruktur einen ein Hindernis für eine Umsetzung dar. Aus diesem Grund und aufgrund einer erhöhten Nachfrage in diesem Stadtteil nach Bauflächen hat die Stadt Kitzingen einen Rahmenplan für den Stadtteil erarbeitet. Dabei wurde die Lage des Stadtteils im Überschwemmungsgebiet als Einschränkung der Entwicklungspotentiale berücksichtigt.

Nach der Kernstadt entwickelte sich insbesondere die Südstadt Kitzingens zur ersten größeren Stadterweiterung. Im 19. Jahrhundert entstanden hier großzügige Wohngebäude mit zum Teil villenartigem Charakter. Es finden sich in diesem hauptsächlich von Wohnnutzung geprägten Stadtteil insbesondere auch Baudenkmale aus dem 19. Jahrhundert und dem frühen 20. Jahrhundert (u.a. Jugendstil). Der Stadtteil entwickelte sich im 20. Jahrhundert weiter zu aufgelockerten und dennoch innenstadtnahen Wohngebieten, ergänzt durch Geschosswohnungsbau und Einfamilienhausbereiche. Während sich im Inneren des Stadtteils Nutzungen wie Schule oder Einzelhandel etabliert haben, sind am Mainufer noch vereinzelt gewerbliche Nutzungen zu finden, die jedoch bereits in den letzten Jahren einem Wandel ausgesetzt sind (z.B. Deuster-Areal, BayWa, Glauberstrasse) und für die erwartungsgemäß mittel- bis langfristig Standortverlagerungen und oder -schließungen stattfinden werden. Dies nicht zuletzt aufgrund ihrer guten potenziellen Wohnlage am Mainufer. Im östlichen Stadtgebiet Kitzingens liegt die „Siedlung“, der sich mit seinen beiden Hauptbereichen beiderseits der B8 „Mainbernheimer Straße“ erstreckt. Aufgrund dieser Teilung wird die Siedlung auch in Siedlung Nord (auch Siedlung links) und Siedlung Süd (auch Siedlung 9

rechts) begrifflich abgegrenzt. Die Siedlung entstand in der Nachkriegszeit so dass ein Großteil der Gebäudestrukturen den hierfür typischen großflächigen Planungen aus den 1950er bis 1970er Jahren entstammt. So besteht die Siedlung Nord zu großen Teilen aus kleineren „Siedlerhäusern“ auf langen und schmalen Parzellen, daneben finden sich im Nord-Osten der Siedlung sowie entlang der Mainbernheimer Straße eine hohe Anzahl an Geschosswohnungsbau (bis vier Geschosse) in mittlerweile größtenteils sanierungsbedürftigem Zustand. Die Siedlung Süd besteht zum Großteil aus Gebäuden etwas neueren Baudatums. Während im Südosten der Siedlung freistehende Einfamilienhäuser und Reihenhäuser auf vergleichsweise großen Grundstücken dominieren, die als Erweiterung teilweise erst in den 1960er und 1970er Jahren gebaut wurden und einigen wenigen Geschosswohnungsbauten im Randbereich die aus den 1990er Jahren stammen, ist der Kern der Siedlung Süd von Geschosswohnungsbau aus der Nachkriegszeit bis in die 1970er Jahre dominiert. Hinzu kommen Sondernutzungen, die den südlichen Teil der Siedlung zum „Versorgungszentrum“ machen. Dies sind Kirchen, Schule, Supermarkt oder Apotheke.

In den späten 1960er und 1970er Jahren wurde der Siedlungsbereich der Stadt Kitzingen in unterschiedlichen Bereichen durch die Ausweisung von Baugebieten anhand von Bebauungsplänen erweitert. Dies sind u.a. das Wohngebiet „Eselsberg“ sowie die weiteren Wohngebiete nördlich der B 8 „Repperndorfer Straße“. Während das Gebiet Eselsberg ein reines Wohngebiet mit freistehender Einfamilienhausbebauung ist, stellt sich das Wohngebiet westlich davon bis hin zum Klinikum (Krankenhaus Kitzinger Land) als Wohngebiet mit heterogenerer Wohnbebauung dar. Neben Einfamilienhäusern ist die Bebauung von Geschosswohnungsbau (Hochhausbauweise, bis zu 9 Geschosse) geprägt. Daneben befindet sich auch großflächiger Einzelhandel. Ein weiteres Beispiel für Baugebietsausweisungen mit Einfamilienhäusern auf großen Grundstücken ist das Gebiet im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Tännig West“ von 1971, das sich nördlich des Stadtteils Etwashausen befindet.

Neben den großflächigen stadtbildprägenden Stadtteilen wurden in in jüngerer Vergangenheit kleinere Baugebiete ausgewiesen, die ausschließlich durch Einfamilienhausbebauung geprägt sind. Dies ist namentlich das Baugebiet „Nördlich der Kaltensondheimer Straße“, das Baugebiet „Hammerstiel“, beide aus dem Jahre 1997, und das Baugebiet „Buddental“ aus dem Jahr 2005.

Außerhalb des Hauptsiedlungskörpers liegen die eingemeindeten Ortsteile Hoheim, Sickershausen, Repperndorf und Hohenfeld. Diese Stadtteile haben ihren dörflichen Charakter erhalten und sind mit ihrer Nutzungs- und Strukturmischung als Wohnstandort mit dörflicher, teilweise von landwirtschaftlicher Hofnutzung geprägter Eigenschaft, Vororte im Stadtgebiet 10

Kitzingens. Strukturell handelt es sich hier um Dorfkerne mit historisch gewachsener Bebauung, die mit Neubauflächen unterschiedlichen Datums erweitert wurden. Gemäß derzeit gültigem Flächennutzungsplan der Stadt Kitzingen sind in diesen Bereichen derzeit die größten, zukünftigen Baulandausweisungen möglich.

Die drei größten im Stadtgebiet Kitzingen prägenden Konversionsflächen, die auch für die Entwicklung des Wohnungsmarktes eine Rolle spielen, sind die ehemaligen Kasernen „Marshall Heights“, „Larson Barracks“ (heute Technologiepark Innopark) und „Harvey Barracks“ (heute Technologiepark conneKT). Die von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) vermarkteten Flächen sind bereits an private Investoren veräußert – zuletzt mit Abschluß der Erstellung dieses Konzeptes in Februar 2015 die „Marshall Heights“ – und befinden sich in Umnutzung. Die Gesamtfläche der Liegenschaften der amerikanischen Streitkräfte umfasste ca. 400 Hektar.2 Sämtliche Liegenschaften wurden in den Jahren 2007 und 2008 von den US-Streitkräften im Zuge der Standortschließung Kitzingen frei und an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zurückgegeben.

Die Larson Barracks im Südwesten des Stadtgebiets haben eine lange Tradition als Bestandteil des Stadtgebietes Kitzingen. Ein Teil der Fläche wurde bereits 1936 für die Wehrmacht errichtet. 1945 wurde die Kaserne von den US-Streitkräften übernommen, militärisch genutzt und ausgebaut. Die Larson Barracks werden seit 2010 als innovatives und nachhaltiges Gewerbegebiet mit der Einrichtung eines Forschungs- und Gründerzentrums entwickelt. Das Areal wurde nach Durchführung einer europaweiten Ausschreibung im Oktober 2010 an das privatwirtschaftliche Unternehmen Innopark Kitzingen GmbH verkauft.3 Der Bebauungsplan hierfür (Nr. 103) sieht neben einer gewerblichen Nutzung auch in einen Teilbereich Wohnen und als Sondergebiet „Studentisches Wohnen“ vor. Die bestehende Bebauung des ehemaligen „Colette Circle“ (10 Doppel- und 10 Reihenhäuser) soll modernisiert und zudem eine Asylbewerberunterkunft (150 Bewerber) eingerichtet werden. Im Bereich des ehemaligen „Richthofen Circle“ wurde mit Bebauungsplan Nr. 104 ein Sondergebiet „Freizeit und Reitsport“ mit angegliedertem Wohnen (ca. 100 WE) und Tagungshotel in den Jahren 2011 bis 2014 realisiert.

Die Harvey Barracks waren bereits ab 1917 bis 1920 Militärflugplatz des Deutschen Reiches. Nach erheblicher Bombardierung im Jahre 1945 übernahm die US-Army die Liegenschaft als 2 3

BImA: http://konversion-kitzingen.bundesimmobilien.de/559127/Erfolgreiche-Konversion, 2014 Stadt Kitzingen: http://www.kitzingen.info/konversionsplanung.0.html, 2014

11

Militärflugplatz.4 Das Areal mit dem Flugplatz stellt gemäß dem Integrierten Handlungskonzept (ISEK) der Stadt Kitzingen die wichtigste Entwicklungsfläche für Kitzingen dar. 2009 hat die Stadtverwaltung zur stufenweisen Entwicklung des Kasernenbereichs (ohne Flugplatz) drei Rahmenpläne zur überwiegenden gewerblichen Nutzung (West, Mitte und Ost) erarbeitet, die jedoch bereits im Jahr 2010 wieder aufgehoben wurden. Seit Anfang 2013 befindet sich das gesamte Areal (conneKT Technologiepark) in der Entwicklung durch einen privaten Investor, der neuer Eigentümer des Areals ist. Der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan und damit die Schaffung des notwendigen Planungsrechts soll im März 2015 erfolgen. . Für die ehemalige „Housing Area“ Marshall Heights mit über 700 Wohneinheiten wurde gemäß dem integrierten Stadtentwicklungskonzept aus 2006 die Entwicklung eines eigenständigen Wohnquartiers angestrebt. Insbesondere dieses Areal wird jedoch auf Grundlage der Investorenausschreibung sowohl im derzeitigen Stadtentwicklungsprozess als auch politisch intensiv und durchaus kontrovers diskutiert. So wurde im November 2013 ein Grundsatzbeschluss im Stadtrat gefasst, dass nur die östlichen Teilflächen der Marshall Heights zukünftig als Wohnbauflächen entwickelt werden sollen.

Abb. 2: Planbeilage Ratsbeschluss zur Entwicklung Marshall Heights Nov. 2013

Das Angebot der Stadt hinsichtlich eines Teilerwerbs (s. Abbildung 2) kam im Rahmen des Angebotsverfahrens nicht zum Zuge. Die mittlerweile stark eingeschränkten Möglichkeiten der sogenannten „Erstzugriffsregelung“ hat die Stadt Kitzingen nicht in Anspruch genommen.

4

BImA: http://konversion-kitzingen.bundesimmobilien.de/559127/Erfolgreiche-Konversion, 2014

12

2.2

Denkmalschutz im Stadtgebiet

Abb. 3: Übersicht Baudenkmäler im Stadtkern Kitzingen

Entsprechend ihrer Entstehungsgeschichte als historisch gewachsene Stadt, finden sich in Kitzingen zahlreiche Denkmale unterschiedlicher Art und unterschiedlichen Alters. Dies schließt Baudenkmale ebenso ein wie Bodendenkmale. Die Abbildung zeigt die Verteilung dieser bisher kartierten Denkmale im Stadtgebiet. Hierbei zeigt sich erwartungsgemäß die deutliche Häufigkeit in der Altstadt (u.a. Mittelalter) sowie in dem ebenfalls in Teilen historischen Stadtteil Etwashausen. Weitere vereinzelte, erfasste Standorte finden sich auch in der Südstadt (Gebäude aus dem 19. Jhd.) sowie vereinzelt in Randgebieten wie in der ehemaligen Kaserne Harvey Barracks. Bodendenkmale wie frühgeschichtliche Siedlungen finden sich hauptsächlich in den nördlichen Randgebieten der Stadt.

Deutlich wird die Tatsache, dass sich Stadtentwicklung in Kitzingen insbesondere in der Altstadt mit denkmalrechtlichen sowie gestalterischen Vorgaben (Gestaltungssatzung der Stadt Kitzingen für die Altstadt) auseinandersetzen muss. Den Eigentümern von denkmalgeschütz13

ten Gebäuden sollte dabei verstärkt Hilfestellung angeboten werden, damit dies nicht als unüberwindbare Hürde empfunden wird. Die Bebauung auf den Flächen der ehemaligen Kaserne Marshall Heights hingegen steht nicht unter Denkmalschutz, was einen zukünftigen Umgang mit der Fläche in denkmalschutzrechtlicher Hinsicht erleichtert.

2.3

Bevölkerungsentwicklung

Die Bevölkerung der Stadt Kitzingen ist in der Langzeitbetrachtung im 20. Jahrhundert in vergleichbarer Weise zu ähnlichen mittleren Ballungsräumen und Stadtverflechtungen bis in die 1970er Jahre kontinuierlich gewachsen. Nach einem Bevölkerungsrückgang in den 1970er und 80er Jahren stieg die Einwohnerzahl der Stadt Kitzingen zeitweise mäßig an, nahm jedoch in der Summe langfristig wieder ab. Schwankungen traten insbesondere in der Phase des Abzugs der US-Streitkräfte vom Standort Kitzingen und dem entsprechenden Abbau von zivilen Beschäftigungsstellen in den Jahren 2004 bis 2006 auf. Wobei hierbei anzumerken ist, dass Angehörige der US-Streitkräfte in der offiziellen Landesstatistik nicht als Einwohner erfasst werden.

Abb. 4: Langfristige Bevölkerungsentwicklung Stadt Kitzingen

In der Prognose des Bayerischen Landesamtes für Statistik bis 2029 (Mai 2011)

5

nimmt im

Betrachtungszeitraum 2009 – 2029 die Bevölkerung des Landkreises Kitzingen um 2 %, die der Stadt Kitzingen um rd. 6 % ab. In der nur für den Landkreis vorliegenden, aktuelleren (Juni 2014) regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung des statistischen Landesamtes ist der prognostizierte Rückgang für den Landkreis bis 2029 nahezu gleichbleibend. So dass davon auszugehen ist, dass die im Mai 2011 prognostizierten Daten für Kitzingen eine für die Ableitungen in diesem Gutachten hinreichende Aussagekraft besitzen. Zumal der Umstand, dass sich die auf die Zuwanderung beruhende, leicht positive Bevölkerungsentwicklung Kit5

Landesamt für Statisik: Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung demografisches Profil für Kitzingen

14

zingens in den letzten Jahren auf die nächste – voraussichtlich Ende 2015 vorliegende – Gemeinde- und Landkreisbevölkerungsprognose des Landesamtes auch langfristig vermutlich positiv auswirken wird, in der Bevölkerungsberechnungsvariante 1 dieses Gutachtens als Trend dem Grunde nach berücksichtigt wurde (- 4,4 % statt – 6 %).

Nachstehende Abbildungen zeigt die langfristige Bevölkerungsprognose im Vergleich mit den Entwicklungen im Landkreis, im Regierungsbezirk und in Bayern. Wobei der Bevölkerungsstand in 2009 als Bezugsgröße mit 100 % zu Grunde gelegt wird. Ergänzend ist die dazugehörige Prognose für Kitzingen der geschlechtsspezifischen Altersverteilung dargestellt.

Abb. 5: Langfristige Bevölkerungsprognose und Altersverteilung Stadt Kitzingen 15

2.4

Arbeitsplätze und Pendlerzahlen

Im Landkreis Kitzingen bestehen unterschiedlichste Pendlerverflechtungen zwischen den Landkreisgemeinden. Dabei zeigt sich, dass ein großer Anteil der im Landkreis gemeldeten Personen in die Stadt Kitzingen einpendelt. Zugleich gibt es jedoch einen großen Anteil an Auspendler aus der Stadt Kitzingen und den übrigen Landkreisgemeinden in die Stadt Würzburg. In nachstehender Abbildung wird deutlich, dass innerhalb des Landreises Kitzingen die Stadt Kitzingen den höchsten Anteil an Beschäftigten am Arbeitsort aufweist. Beschäftigte am Arbeitsort sind per Definition die Anzahl der Beschäftigten in Kitzingen, unabhängig ihres Wohnortes. Demgegenüber werden alle Kitzinger Einwohner, die einer Beschäftigung nachgehen, als Beschäftigte am Wohnort bezeichnet- also auch Auspendler.

Abb. 6: Pendler 2011

Die größten Arbeitgeber in Kitzingen sind den Sektoren produzierendes Gewerbe (u.a. Automobilzulieferung, Elektronik, Metallverarbeitung, Kunststoffe) sowie Sondersparten wie Winzer-Gemeinschaft, Kfz-Handel und Banken zuzuordnen. Der nach Mitarbeiterzahl größte Arbeitgeber im Stadtgebiet Kitzingen ist mit über 1.000 Mitarbeitern die Firma F.S. Fehrer (Automobilzulieferer). Danach folgen Arbeitgeber mit 500 bis 1.000 Mitarbeitern wie die LE16

ONI Bordnetz-Systeme GmbH, und mit 200 bis 500 Mitarbeitern die Landkreis- und Stadtverwaltung mit zusammen rd. 550 Mitarbeitern, die Franken Guss Kitzingen GmbH & Co. KG und die GEA Brewery Systems GmbH.

Weitere größere Arbeitgeber im Stadtgebiet Kitzingen sind mit 100 bis 200 Mitarbeitern die Erich Rothe GmbH & Co. KG. (Kunststoffwaren), die Winzergemeinschaft Franken eG (GWF), die REKA Wellpappenwerke GmbH, das Unternehmen Autohaus Spindler Kitzingen GmbH & Co. KG sowie auch die VR Bank Kitzingen eG. Die Technologieparks „Innopark“ und „conneKT“ können mit ihren mittel- bis langfristigen Konzepten als große Gewerbestandorte mit hohem Arbeitsplatzpotenzial betrachtet werden, da für die beiden Konversionsflächen realisierbare Konzepte vorliegen und bereits teilweise erfolgreich umgesetzt wurden. Die geplante Ansiedelung Schaeffler (ca. 250 Mitarbeiter in 2017) ist ein Beleg hierfür. Der Innopark ist als Technologiepark bereits heute zum großflächigen Gewerbestandort ausgebaut. Hier wurden bereits über 300 Arbeitsplätze seit Beginn der Nutzung 2011 geschaffen, weitere 500 Arbeitsplätze werden nach Planung des Investors und Betreibers in den nächsten zehn Jahren folgen. Die Planungen für den Technologiepark conneKT befinden sich in der privaten Investoren-Konzeptplanung. Die Flächen des befinden sich in einem frühen Stadium der Entwicklung, eine detaillierte Planung zum Nutzungskonzept liegt vor. Daraus ergibt sich eine prognostizierte Zahl an Arbeitsplätzen von ca. 2.000, die hier in den kommenden zehn Jahren angesiedelt bzw. zur Verfügung gestellt werden sollen.

2.5

Auszubildende

Der mainfränkische Ausbildungsmarkt hat sich 2013 erneut rückläufig entwickelt. Mit 4.017 neu eingetragenen Ausbildungsverträgen wurden im Vergleich zum Vorjahr 219 Ausbildungsverhältnisse (minus 5,2%) weniger abgeschlossen. Dieser Trend kommt wenig überraschend. Bereits seit einigen Jahren sinkt die Zahl der Schulabgänger in den Städten und Landkreisen in Franken deutlich während zusätzlich die Jugendlichen vermehrt auf weiterführende Bildungswege streben, sodass der Bewerbermarkt für die duale Ausbildung zunehmend schrumpft. Das gestiegene Ausbildungsengagement der Betriebe hat in den vergangenen Jahren dennoch dafür Sorge getragen, dass trotz rückläufiger Schülerzahlen die Ausbildungszahlen auf einem akzeptablen Niveau lagen und noch liegen. Die nachfolgende 17

Grafik zeigt die Entwicklung der Ausbildungsverhältnisse im IHK-Bezirk Mainfranken in den Jahren 2004 bis 2013.

Abb. 7: Ausbildungsverhältnisse

Bei der Betrachtung der Ausbildungszahlen in der Stadt Kitzingen im Vergleich zu den Zahlen des Landkreises Kitzingen im Zeitraum 2011 bis 2013 wird deutlich, dass etwa zwei Drittel der Ausbildungsplätze im Stadtgebiet Kitzingen angeboten bzw. belegt wird. Der leichte Abwärtstrend, der auch im gesamten Gebiet Mainfranken zu beobachten ist, spiegelt sich auch hier wider.

Abb. 8: Entwicklung der Ausbildungsplatzzahlen

18

Die Wege vieler schwächerer Schüler führen i.d.R. zuerst in das Übergangssystem, in dem mithilfe verschiedenster Maßnahmen versucht wird, eine entsprechende Ausbildungsreife zu erreichen. Im Rahmen des bewährten Ausbildungspaktes wird es darum umso wichtiger, möglichst viele Potenziale zur Sicherung des Fachkräftenachwuchses direkt in den Betrieben zu erschließen: Potenziale von Leistungsschwächeren, Altbewerbern und Jugendlichen mit Migrationshintergrund ebenso wie von Leistungsstarken, die verstärkt für eine duale Ausbildung gewonnen werden müssen.6 Anhand der folgenden Abbildung lässt sich verdeutlichen, welche Schulbildung der Auszubildenden in den Jahren 2004 bis 2013 am Ausbildungsmarkt vorherrschte.

Abb. 9: Schulbildung der Auszubildenden

Im Zuge der demografischen Entwicklung ist Aus- und Weiterbildung die zentrale Strategie zum Erhalt des wirtschaftlichen Leistungspotenzials am Innovationsstandort Deutschland. Zur Unterstützung der regionalen Wirtschaft kommt der IHK eine bedeutende Rolle bei der Aus- und Weiterbildung von qualitativ hochwertigen Fachkräften zu. Auch im Kontext des lebenslangen Lernens ist Fortbildung nicht nur als wirtschaftlicher Faktor zu sehen, sondern dient als Schlüssel zur individuellen Weiterqualifizierung und der Verbesserung von Karrierechancen.7

6 7

Vgl. IHK Bildungsreport 2013 Zahlen und Fakten zur Aus- und Weiterbildung in Mainfranken Vgl. IHK Bildungsreport 2013 Zahlen und Fakten zur Aus- und Weiterbildung in Mainfranken

19

2.6

Wohnungsmarktentwicklung

Mit dem Abzug der US-Streitkräfte in den Jahren 2004 bis 2006 verlor die Stadt Kitzingen zwar neben dem US-Streitkräftepersonal auch zivile Angestellte, die aufgrund ihres Arbeitsplatzverlustes auch den Wohnort wechselten. In der Gesamtbetrachtung veränderte diese in stadtpolitischer Hinsicht durchaus einschneidende Tatsache jedoch nicht den Gesamttrend, der sich hinsichtlich Bevölkerungsentwicklung bereits in den vergangenen zwanzig Jahren zeigte. Angehörige der US-Streitkräfte werden dabei in der offiziellen Landesstatistik nicht als Einwohner erfasst.

Ein entsprechender Trend zeigte sich demnach auch bei den Baufertigstellungen im Stadtgebiet Kitzingen. Nachdem um das Jahr 1995 ein vorläufiger Höhepunkt erreicht war, gingen die Baufertigstellungen in Kitzingen entsprechend der regionalen Trends stark zurück. Dies trotz der Tatsache der durchschnittlich steigender Wohnraumflächen pro Kopf. In den letzten Jahren (seit ca. 2009) steigen die Zahlen der Baufertigstellungen und Baugenehmigungen in Kitzingen wieder an.

Dies liegt nicht zuletzt an den großflächigen Konversionsvorhaben, in denen sowohl ein Arbeitsplatzzuwachs als auch ein Zuwachs an neuem Wohnraum entsteht. Zu nennen sind hier der im Südwesten der Stadt gelegene Innopark und der derzeit in Entwicklung befindliche conneKT-Technologiepark, der mittelfristig für Arbeitsplatzzuwachs sorgen soll. Insbesondere die bereits ansässigen und die zukünftig am Standort Kitzingen interessierten Unternehmen sind es, die für ihr qualifiziertes Personal adäquaten Wohnraum benötigen bzw. suchen und somit trotz sinkender Einwohnerzahlen eine gewisse Nachfrage an spezifischem Wohnraum erzeugen. Diese Nachfrage kann derzeit nur bedingt durch das bestehende Angebot abgedeckt werden und wird sich durch die weiteren, geplanten gewerblichen Ansiedelungen z.B. Schaeffler voraussichtlich verstärken.

2.7

Miet- und Grundstückspreise

Auf dem deutschen Immobilienmarkt steigen die Preise seit einiger Zeit, insbesondere in Großstädten und deren unmittelbaren Umlandbereichen stark an. Diese Zahlen gehen teils mit der demographischen Entwicklung einher, teils treten jedoch auch konträre Trends in der Preisentwicklung auf. Für die Stadt Kitzingen als große Kreisstadt im Ballungsraum der Stadt Würzburg gilt der Preisanstieg zwar ebenso, es bestehen hier jedoch segmentbezogen stär20

kere Unterschiede. Anders als in Großstädten mit über einer halben Million Einwohnern ist eine Preissteigerung über alle Segmente (kleine und große Wohnflächen, niedrige und hohe Wohnraumqualität und -ausstattung) nicht gegeben. Es zeigt sich im Gegenteil, dass große Unterschiede in den jeweiligen Qualitätssegmenten auftreten.

Anhand ausgewählter Datengruppen wird im Folgenden verdeutlicht, wie sich der Wohnungsmarkt im Stadtgebiet Kitzingen im Vergleich mit umliegenden Städten und Gemeinden positioniert. Hierbei zeigt sich auch, dass Kitzingen bei den Grundstückspreisen deutlich höher, d.h. teurer positioniert ist, als dies bei gebautem Wohnraum (Miete und Kauf) der Fall ist.

Der durchschnittliche Grundstückspreis für voll erschlossenes Bauland beträgt derzeit in Kitzingen im Durchschnitt rd. 137 €/m². Somit liegt Kitzingen unter den Referenz-Standorten hinter Bad Mergentheim (168 €/m²) und der Stadt Würzburg (273 €/m²), die erwartungsgemäß deutlich höhere Preise aufweist.

Abb. 10: Durchschnittlicher Grundstückspreis, 2013

Für Iphofen liegen in dieser Kategorie keine Referenzdaten vor.

21

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen beträgt derzeit in Kitzingen im Durchschnitt rd. 5,60 €/m². Somit liegt Kitzingen unter den Referenz-Standorten im unteren Mittelfeld hinter Würzburg, Iphofen, Bad Mergentheim und Volkach.

Abb. 11: Durchschnittliche Mietpreise, 2013

Schlechter stellt sich die Situation insbesondere im Vergleich zu den Grundstückspreisen hinsichtlich der Verkaufspreise für Häuser dar. Hier liegt Kitzingen mit Stand 2013 mit durchschnittlich rd. 241.000 € unter den Referenz-Standorten nur vor Iphofen.

Abb. 12: Durchschnittliche Hauspreise, 2013

22

2.8

Nachfragegruppen und nachgefragte Wohnraumqualitäten

Die Trendlagen im Stadtgebiet Kitzingen sind derzeit Eselsberg (großzügige Einfamilienhausbebauung), das Muldengebiet, die Gebiete südlich der Marshall Heights, Mühlberg südwestlich der Altstadt gelegen, der Fuchsgrabenweg sowie auch die Lagen entlang des Mains mit unmittelbarem Mainblick.

Derzeit werden im Wohnungssegment häufig kleinere Wohnungen, z.B. für Singles mit durchschnittlich 1-2 Zimmern und durchschnittlich 60 m² nachgefragt, daneben größere Wohnungen ab ca. 80 m² für Familien. Eine deutliche Nachfrage ergibt sich bei örtlichen Maklern jedoch auf dem Segment der Einfamilienhäuser mit Grundstücksgrößen von rd. 500 m². Diese Nachfrage kann derzeit nicht gedeckt werden. Allen Nachfragen und Bedarfen gemein ist die Tatsache, dass sehr häufig großer Wert auf hochwertige Wohnungen mit entsprechend komfortabler Ausstattung gelegt wird. Hierbei wird auch sanierter Altbau, ebenfalls mit guter Ausstattung (Barrierefreiheit, Aufzug etc.) stärker nachgefragt. Gemäß Auskunft der örtlichen Makler wird auch häufig von Senioren hochwertiger, großzügig bemessener Wohnraum nachgefragt. Es wird hierbei darauf hingewiesen, dass es ein Trugschluss ist, älteren Menschen ausschließlich den Sektor des betreuten Wohnens in kleinen Wohnungen oder Zimmern in Seniorenwohnheimen zuzuordnen.

Deutlich wird auch, dass bestimmte Wohnformen wie der hochverdichtete Geschosswohnungsbau kaum mehr angenommen bzw. nachgefragt werden. Beispielhaft seien hier die Geschosswohnungsbauten im Muldengebiet mit hoher Wohnungs-Anzahl genannt. Die tatsächliche Nachfrage geht deutlich hin zu Wohngebäuden mit maximal 6 bis 8 Wohneinheiten und entsprechend kleinen, überschaubaren Eigentümergemeinschaften. Wenig Nachfrage herrscht hinsichtlich Wohnraum für Studenten (vgl. nicht realisiertes Angebot im Innopark).

Was die Wohnlage betrifft, bietet die Altstadt laut örtlicher Makler neben dem Hauptproblem des häufig mangelhaften Baustandards (Modernisierungsstau) nur mangelhafte Grundversorgung des täglichen Bedarfs und wenig attraktive kulturelle Angebote. Es sei eine Tendenz zur Wohnstandortwahl in Randbereichen bemerkbar. In der Altstadt werden seitens der Makler auch die Anforderungen des Denkmalschutzes als Hürde für Sanierungen angesehen.

Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus ist die Stadt Kitzingen mittelmäßig aufgestellt. Rund 420 Wohnungen (lt. eigenen Angaben) von insgesamt rund 10.400 Wohneinheiten im Stadtgebiet sind als sozialer Wohnungsbau ausgewiesen bzw. entsprechend gefördert. Dies ent-

23

spricht ca. 4 % des Wohnungsbestandes. Kitzingen liegt damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von rd. 12 % Sozialwohnungsneubau als Anteil aller Neubauwohneinheiten.8

Zum besseren Überblick dient die nachfolgende Darstellung der Baufertigstellungen in Kitzingen im Zeitraum zwischen 1990 und 2011. Deutlich werden hierbei die signifikante Zunahme an Baufertigstellungen bis zum Jahr 1995 und der danach erfolgte deutliche Rückgang der Bautätigkeit im Wohnsektor. Ersichtlich wird ebenso die Tatsache, dass die deutlich kleinere Nachbargemeinde Dettelbach in jüngster Vergangenheit (seit 2010) einen deutlichen Anstieg an Baufertigstellungen zu verzeichnen hat und somit die Stadt Kitzingen hinsichtlich des Wohnraumangebots im Verhältnis in den letzten Jahren überholt hat. Für Kitzingen ergibt sich hieraus deutlicher Handlungsbedarf, um nicht potenzielle Einwohner, die qualitativ hochwertigen Wohnraum suchen, wie er beispielsweise in Dettelbach angeboten wurde und wird, an die Umlandgemeinden zu verlieren.

Abb. 13: Baufertigstellungen

8

Vgl. Statistisches Bundesamt: https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/Wirtschaftsbereiche/Bauen/Bautaetigkeit/Tabellen/ FoerderungenWohnungsbau.html, 2014

24

2.9

Leerstanderfassung Wohnraum

Die Stadt Kitzingen verfügt derzeit über kein Leerstandskataster für Wohngebäude. Um eine aussagefähige Analyse des Wohnraumangebotes in der Stadt Kitzingen erstellen zu können, ist eine Analyse des Wohnungsleerstandes im Stadtgebiet unerlässlich. Hierbei wurde zuerst mit unterschiedlichen Ansätzen gearbeitet, von denen sich jedoch im Zuge der Bearbeitung nur eine Variante als belastbare Datengrundlage herauskristallisierte.

Da gemäß einer ersten Einschätzung der räumlichen Handlungsschwerpunkte insbesondere die Altstadt bzw. das Stadtzentrum von Relevanz für die zukünftige Stadtentwicklungspolitik ist, sollte der hier offensichtliche Leerstand abgebildet werden. Anhand von Ortsbegehungen im Bereich zwischen Hindenburgring Nord, Hindenburgring Süd und Main wurden offensichtliche Leerstände kartiert. Insbesondere wurden hier beispielhafte Leerstände identifiziert, anhand derer Maßnahmen zur Behebung des Missstandes als Leuchtturmprojekte sinnvoll erscheinen. Dies betrifft insbesondere Objekte in exponierten Lagen.

Die Gemengelage hinsichtlich Nutzungsvielfalt im Stadtzentrum erschwert jedoch eine Leerstandanalyse durch Ortsbegehung mit dauerhaft belastbaren und nachhaltigen Analyseergebnissen. Eine Ortsbegehung kann auch immer nur eine Momentaufnahme sein. Entsprechend der stadtteilcharakteristischen Nutzungsmischung eines Stadtkerns mit Fußgängerzone und Einzelhandelsnutzungen in den Erdgeschossen ergibt sich ein sehr heterogenes Ortsbild, welches eine klare Aufnahme der Leerstände von Wohnraum erschwert.

Die Unterfütterung durch Daten aus Anwohner- bzw. Eigentümerbefragungen wurde angestrebt. Es konnte jedoch aufgrund mangelnder Belastbarkeit der geringen Datenmenge die Leerstandanalyse des Stadtzentrums auf dieser Basis nicht durchgeführt werden. Eine geringe positive Resonanz der Eigentümer und Anwohner ließ eine Analyse der durch die Stadtverwaltung der Stadt Kitzingen versandten Fragebögen nicht zu.

Um eine belastbare Datengrundlage zu Wohneinheiten und Wohnungsleerstand zu erhalten, wurden anschließend Daten ausgewertet, die von den Stadtwerken Kitzingen (Licht-, Kraftund Wasserwerke Kitzingen GmbH, LKW) zur Verfügung gestellt wurden. Hierbei handelt es sich um die Anzahl und straßenbezogene Verortung von Stromzählern im Stadtgebiet Kitzingen. Anhand der Stromzählerdaten kann straßenweise die Anzahl der Wohnungsleerstände dargestellt werden. Hierbei ist zu beachten, dass als Leerstand alle Zähler gewertet wurden, die eine Zählerstandgrenze von unter 150 KWh / Jahr unterschreiten. Dies bedeutet in der

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Praxis, es werden alle diejenigen Wohneinheiten als Leerstand gerechnet, in denen höchstens der Stromverbrauch für eine Minimalbeheizung im Winter o.ä. berechnet wird, bei denen aber eine regulär bewohnte Wohnung ausgeschlossen werden kann. Statistische Ausreißer bleiben hierbei unberücksichtigt.

Von der LKW herausgegebenen Daten zu Zählerständen lassen sich in die Anzahl der in jeder Straße im Stadtgebiet Kitzingen vorhandenen Zähler-Anlagen aufteilen. Anhand der Gesamtzahl aller Zähler-Einheiten im Stadtgebiet lassen sich ebenso die vollbelegten Wohngebäude ermitteln. Aus den gegebenen Zahlen ist darüber hinaus die nicht unwesentliche Zahl aller Gemeinschaftszähler im Geschosswohnungsbau bzw. in Mehrfamilienhäusern angenommen. Dies sind anteilig ca. 8,6 % aller Wohngebäude.

Auf Grundlage der möglichen Verortung nach Straßen wurden die Leerstände den jeweiligen Stadtteilen zugeordnet. Die Darstellung und Analyse nach Straßen ist zwar möglich, jedoch in ihrer Aussagekraft eingeschränkt, da die unterschiedlichen Bauformen bzw. Bebauungsdichten und die damit einhergehende Wohnungsdichte in hohem Maße variiert und somit eine Vergleichbarkeit der prozentualen Daten kaum gegeben ist. Die Kumulierung der Werte in Stadtteil-Cluster hingegen ergibt eine aussagekräftigere Datenbasis, die als Grundlage für eine Wohnraum-Analyse dienen kann.

Es wurden die folgenden Wohnstadtteile erfasst (siehe auch Abb. 13): Altstadt, Baugebiet Buddental, Eselsberg, Etwashausen, Baugebiet Hammerstiel, Hoheim, Hohenfeld, Pulvermühle, Repperndorf, Richthofen-Circle, Sickershausen, Siedlung Nord, Siedlung Süd, Südstadt, Tännig-West und Wilhelmsbühl. Bei dieser Wohnraum-Leerstanderfassung sind alle Wohnungen erfasst, auch diejenigen in Nichtwohngebäuden. Es werden leerstehende Wohneinheiten in Gewerbegebieten oder sonstigen Nichtwohngebieten auch hinzugerechnet, diese fallen jedoch aufgrund ihrer nur punktuellen Verteilung in der Statistik nicht ins Gewicht. Die Wohneinheiten im Technologiepark Innopark, laut Betreiber ca. 50 Wohneinheiten, wurden nicht einzeln betrachtet bzw. erfasst, da diese als Teil des Gesamtanlage Innopark zu zählen sind und über einen Hauptabnehmerzähler erfasst werden. Zudem sind diejenigen Wohneinheiten, die bisher zu Wohnraum umgebaut wurden, fast durchgängig vollständig belegt. Der Umbau weiterer Bestandsgebäude ist investorenseitig geplant. Der vollständige Leerstand innerhalb der Konversionsfläche Marshall Heights (ehemalige Housing Area) wurde nicht hinzugerechnet.

26

Abb. 14: Leerstände in Wohn- und Mischgebieten nach Stadtteilen

27

Der durchschnittliche Wohnungsleerstand bezogen auf das gesamte Stadtgebiet Kitzingen liegt mit Stand 2014 bei 6,7 %. Unabhängig von erhöhtem punktuellen Leerstand zeigen sich in der Stadtteilbetrachtung die Altstadt mit 9,5 % und die Siedlung Nord mit 9,2 % als Stadtteile mit deutlich überdurchschnittlicher Leerstandquote. Bei der Zahl für die Siedlung Nord muss allerdings darauf hingewiesen werden, dass ein Teil der im Eigentum der Stadt Kitzingen bzw. der Stadtbau GmbH befindlichen Gebäude entlang der Mainbernheimer Straße in Kürze abgebrochen werden sollen und deshalb bereits leer stehen.

Abb. 15: Planausschnitt Leerstände nach Straßen gebündelt, Stadtkern Kitzingen (s. Anlage 2 im Anhang)

Dier Gesamtplan sowie eine detaillierte Leerstandsübersicht in Tabellenform befinden sich im Anhang.

2.10

Verfügbares Wohnbaulandpotenzial

Um Aussagen über das verfügbare Wohnbaulandpotenzial treffen zu können, muss der Flächenbestand im Stadtgebiet Kitzingen eingehend untersucht und qualifiziert werden. Hierzu wurde das Stadtgebiet in unterschiedlicher Herangehensweise untersucht. Dabei wird u.a. auf Grundlagendaten wie Luftbilder, Untersuchungen der Eigentumsverhältnisse, Flächennutzungsplan und Ortsbegehungen zurückgegriffen. Darüber hinaus wurden Zielstellungen zur Stadtentwicklung (z.B. anhand des Rahmenplans Etwashausen) untersucht und in die Potenzialflächenbetrachtung einbezogen.

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Die Eigentumsverhältnisse hinsichtlich Flächen, die im Eigentum der Stadt oder der städtischen Wohnungsbaugesellschaft stehen, sind insofern von Bedeutung, als der stadtentwicklungspolitische Handlungsrahmen sich teilweise auf Flächen beschränken muss, auf die ein tatsächlich gegebener Zugriff besteht. Eine detaillierte Karte der Stadt Kitzingen hierzu befindet sich im Anhang.

Als Grundlage zur Ermittlung der Potenziale dient weiter der Flächennutzungsplan der Stadt Kitzingen, der u.a. Aussagen über Bauerwartungsland, d.h. Wohnbaupotenzial in Form von groben Flächenvorgaben trifft. Dieses Bauerwartungsland ist i.d.R. in Ortsrandlagen zu finden. Es handelt sich hierbei meist um Ortserweiterungsflächen der kleineren Teilorte Kitzingens, sowie im Stadtgebiet um die Erweiterung des bestehenden Baugebiete „Hammerstiel“ und „Buddental“.

Neben diesen großflächigen Potenzialflächen existieren im Stadtgebiet zahlreiche, kleinere Flächen innerhalb des Stadt- bzw. Siedlungskörpers. Hierbei handelt es sich um Baulücken und sonstige häufig kleinteilige Flächen im Innenbereich, die nach § 34 BauGB zu beurteilen sind, d.h. für die gesetzlich Baurecht besteht. Im Zuge einer zeitgemäßen Siedlungspolitik unter den Vorzeichen von Innenentwicklung vor Außenentwicklung müssen insbesondere diese vielfältigen Flächenreserven aktiviert werden. Abbildung 15 zeigt als Übersicht die erfassten, mittleren bis großen Potenzialflächen. Hierbei wird ersichtlich, dass sich kleinteiligere Flächen vor allem im Stadtteil Etwashausen befinden, in denen eine Entwicklung wie sie der Rahmenplan der Stadt Kitzingen vorsieht, jedoch aufgrund verschiedener Gegebenheiten (Überschwemmungsgebiet, kleinteilige Eigentümerstrukturen) erschwert wird.

In der Darstellung der Potenzialflächen sind neben den größeren, unbebauten Flächen auch derzeit noch anderweitig genutzte Grundstücke (Standort BayWa, Glauberstrasse), Flächen, für die bereits ein Bebauungsplan vorliegt (z.B. Bebauungsplan Nr. 86 „Deuster Areal“, als auch die Konversionsfläche „Marshall Heights“ abgebildet. Insbesondere vom Umgang mit der Entwicklung dieser großflächigen Konversionsfläche hängt die weitere Wohnflächenentwicklung im ganzen Stadtgebiet Kitzingen maßgeblich ab. Dieser Zusammenhang zwischen Marshall Heights und dem restlichen Stadtgebiet Kitzingen lässt sich auch im Umkehrschluss darstellen: Von der Wohnflächenentwicklungspolitik im gesamten Stadtgebiet Kitzingen hängt es ab, welche Flächen bzw. Teilflächen der Marshall Heights für Wohnnutzung entwickelt werden sollten.

29

Abb. 16: Wohnbaupotenziale 30

2.11

Finanzierungsmodelle und Förderung

Städtebauförderung – Stadtumbau West Die Stadt Kitzingen hat im Jahr 1986 (Landwehrstraße und Herrnstraße) sowie im Jahr 1998 (Schrannenstraße) förmlich festgelegte Sanierungsgebiete zur Förderung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen nach § 136ff BauGB sowie §§ 3 und 5 StBauFG ausgewiesen. Die Sanierungsverfahren werden im vereinfachten Verfahren (§ 142 Abs. 4 BauGB) durchgeführt. Die Anwendung des § 144 wie die der §§ 152 – 156 BauGB sind ausgeschlossen.

Abb. 17: Sanierungsgebiete Altstadt

Die Abbildung zeigt die drei Sanierungsgebiete 1, 2 und 3 der Altstadt (grün). Sowie das Gebiet für das Kommunale Förderprogramm (rot umrandet) und das deutlich größere Gebiet 31

„Stadtumbau West“, blau dargestellt. Im Rahmen des Städtebauförderprogramms „Stadtumbau West“ wurden im Jahr 2013 für den Kernstadtbereich rd. 324.000 € Fördermittel bewilligt. Die letzte größere Maßnahme in diesem Kontext ist der Umbau des städtischen Museums in den Jahren 2004 bis 2008 sowie die Neueröffnung des Deutschen Fastnachtsmuseums im November 2013. In der jüngeren Vergangenheit gab es jedoch kaum nennenswerte Fortschritte bei der Sanierung und Modernisierung von privaten Liegenschaften.

Städtebauförderung – Soziale Stadt Anfang 2008 starteten die ersten Vorbereitungen für die Aufnahme des Gebietes Siedlung in das Programm Soziale Stadt. Der Stadtteil Kitzingen-Siedlung wurde im Jahr 2009 in das Bund-Länder-Städtebauförderungsprogramm "Soziale Stadt" aufgenommen. Den Leitfaden zur Entwicklung des Quartiers bildet das Integrierte Handlungskonzept „Meine Siedlung Unser Kitzingen", das gemeinsam mit den Bürgern im Jahr 2008 erstellt wurde. Die Bürgerinnen und Bürger wirken bei dem Aufwertungsprozess mit, indem sie die Möglichkeit haben, ihre Meinung zu äußern, Planungen zu diskutieren und mitzugestalten und Aktionen und Projekte gemeinsam mit dem Quartiersmanagement zu initiieren und durchzuführen.

Ziel des Förderprogramms Soziale Stadt ist es, vor allem auch durch städtebauliche Maßnahmen eine soziale Aufwärtsentwicklung einzuleiten oder präventiv einer Abwärtsentwicklung vorzubeugen. Zwar hat die Stadtsanierung bereits wichtige Beiträge zur sozialen Aufwertung problematischer Stadtteile geleistet, dennoch sieht sie sich heute vor Aufgaben gestellt, die umfassendere Strategien verlangen. Die „Soziale Stadt“ ist, wie die traditionelle städtebauliche Erneuerung, eine Querschnittsaufgabe. So stehen Beschäftigung, Soziales und auch Ökologie gleichberechtigt neben baulichen und städtebaulichen Aufgaben. Im Sinne der Gemeinschaftsinitiative soll durch eine besondere Organisation der Maßnahmen vor Ort und eine weit reichende Bündelung mit anderen Förderbereichen – mit der Städtebauförderung als Leitprogramm – eine ganzheitliche Erneuerung und Stabilisierung der Quartiere erreicht werden.

Ziele für die Entwicklung eines Quartiers können z.B. sein, die Qualität der Wohnverhältnisse, das Wohnumfeld und die ökologische Situation zu verbessern, die kulturelle und soziale Infrastruktur, insbesondere für junge Menschen und bestimmte Problemgruppen aufzuwerten, Maßnahmen zur Verbesserung des Verkehrs und der Aufenthaltsqualität im Öffentlichen Raum durchzuführen, die Bürger aktiv zu beteiligen und mehr Leben ins Quartier zu bringen. Die Handlungsfelder, in denen Projekte und Aktionen initiiert werden können, sind9: 9

Stadt Kitzingen: http://www.kitzingen.info/sozialestadt.0.html, 2014

32



Beschäftigung



Qualifizierung und Ausbildung



Wertschöpfung im Gebiet



soziale Infrastruktur und Aktivitäten



Schule und Bildung



Gesundheitsförderung



Umwelt und Verkehr



Stadtteilkultur



Sport und Freizeit



Zusammenleben unterschiedlicher sozialer und ethnischer Gruppen



Wohnungsmarkt und Wohnungswirtschaft



Wohnumfeld und öffentlicher Raum

Kommunales Förderprogramm der Stadt Kitzingen Im Jahr 2011 wurde das Kommunale Förderprogramm der Stadt Kitzingen zur Durchführung privater Fassadengestaltungs- und Sanierungsmaßnahmen durch Stadtratsbeschluss aufgestellt.

Ziel des Kommunalen Förderprogramms ist die Erhaltung, Instandsetzung und Verbesserung des Ortsbildes der Altstadt Kitzingens sowie denkmalgeschützter Objekte im gesamten Altstadtgebiet (siehe Abb. 17). Insbesondere der über Jahre hinweg gewachsene typische städtebauliche Charakter soll in seiner gestalterischen Weiterentwicklung durch finanzielle Anreize gefördert werden. Dazu gehören Maßnahmen, die nach Maßgabe der geltenden Gestaltungssatzung und anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften, bei Denkmälern nach den Vorgaben der erteilten Erlaubnis nach Denkmalschutzgesetz, der Aufwertung des Stadtbildes und Verbesserung des Wohnumfeldes dienen.

Familienprogramm Im Jahr 2011 wurde vom Stadtrat beschlossen, das Familienrabatt-Modell für Bauplätze umzusetzen. Für Familien mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren wird beim Kauf von Bauplätzen aus dem Eigentum der Stadt Kitzingen ein Rabatt gewährt. Die wichtigsten Rahmenbedingungen für den Familienrabatt sind im Folgenden zusammengefasst: 33



Der Rabatt wird Familien eingeräumt, in denen zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des notariellen Kaufvertrages oder innerhalb der Frist von zwei Jahren ab dem Zeitpunkt der Beurkundung mindestens ein Kind unter 18 Jahren vorhanden ist.



Der Rabatt wird mit sofortiger Wirkung vom Kaufpreis abgezogen.



Familien gleichgestellt sind eheähnliche Gemeinschaften und Alleinerziehende.



Voraussetzung für die Gewährung des Familienrabattes ist die mindestens 5-jährige Eigennutzung des zu errichtenden Wohngebäudes.

Mit Stadtratsbeschluss aus dem Jahr 2012 wurde der Familienrabatt um eine Regelung für Schwerbehinderte ergänzt. Ermäßigung erhalten nun auch Familien, in denen mindestens eine schwerbehinderte Person (ab 50 % Behinderung) auf dem Baugrundstück lebt.10

Über die örtlichen, konkret gebietsbezogenen Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten hinaus, stehen stets auch die weiteren Mittel von Förder-Institutionen wie der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), darunter auch Seniorenprogramme und Neubau- sowie Bestandsimmobilienprogramme, der Bayern Labo (Bayerisches Wohnungsbauprogramm oder Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm) oder Möglichkeiten der Einkommenssteuererleichterungen bei Modernisierungsvorhaben in den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten zur Verfügung.

Energetische Stadtsanierung Das Konversionsmanagement Kitzinger Land trägt durch den Projektkoordinator für Energie und Klimaschutz dazu bei, die Zukunftsaufgabe „Energiewende“ anzugehen und die Herausforderungen zu bewältigen. Es ist eine große Herausforderung und wichtige Zukunftsaufgabe, die Region mit all ihren Akteuren, Unternehmen und Bürgern beim Thema Klimaschutz und Energiewende zum Handeln zu motivieren. Dabei stehen die folgenden vier Aufgabenbausteine im Mittelpunkt:

10



Netzwerkaufbau



Impulse für Energieeinsparungen



Impulse für Erneuerbare Energien



Informationskampagne

Stadtratsbeschluss des Stadtrates der Stadt Kitzingen vom 27.01.20111 und 26.02.2012.

34

Durch diese Bausteine soll das Konversionsmanagement zur Umsetzung der Ziele des Integrierten Energie- und Klimaschutzkonzeptes des Landkreises Kitzingen beitragen. Die groben Oberziele sind die Förderung der Energieeinsparung, die Steigerung der Energieeffizienz sowie die Erzeugung und Nutzung von mehr Erneuerbaren Energien aus der Region. Dadurch werden CO2-Emissionen gesenkt und die regionale Wertschöpfung gesteigert. Vordringliche Aufgabe ist zunächst die Unterstützung eines regionalen Finanzierungsinstruments oder mehrerer lokaler Finanzierungsmodelle, beispielsweise in Form von Bürgerenergiegenossenschaften. Gute Ansätze hierzu sind bereits im landkreisweiten Energie- und Klimaschutzkonzept zusammengestellt. Diese Projekte können beispielsweise Photovoltaik-, Biogas- oder Windkraftgemeinschaftsanlagen umfassen. Genauso denkbar ist aber auch der Aufbau von Anlagen zur Bereitstellung von thermischer Energie aus regenerativen Quellen, Wärmenetzen oder Mikrogasnetzen und damit verbunden die weitere Erschließung nutzbarer Ressourcen.

Insbesondere im Bereich der Photovoltaik bestehen Anknüpfungspunkte zu den ansässigen Firmen beziehungsweise zu den Käufern der Konversionsflächen, die voraussichtlich auch aus dem Bereich der erneuerbaren Energien kommen. Das Konversionsmanagement soll den Aufbau von Bürgerenergieprojekten im Bereich der regenerativen Energien durch Beratung und Moderation unterstützen.

Bei den Vorhaben des Konversionsmanagements sowie der Umsetzung von Maßnahmen ist die Öffentlichkeitsarbeit von besonderer Bedeutung. Daneben steht jedoch auch der Netzwerk-Aufbau im Vordergrund. Eine der wichtigen Aufgaben des Projektkoordinators ‚Energie & Klimaschutz‘ ist der Aufbau eines Energie- und Klimaschutznetzwerks. Das Energie- und Klimaschutznetzwerk entspricht von seinem Selbstverständnis her einer Anlaufstelle für die unterschiedlichsten Akteure. Um deren unterschiedlichen Anforderungen gerecht zu werden, erscheint es zielführend, vergleichbar einer Clusterorganisation, themenbezogene Arbeitsgruppen (beispielsweise für Verkehr und Mobilität, Energieeinsparung, Finanzierungsinstrumente) sowie auf Akteursgruppen bezogene Arbeitskreise (beispielsweise für Unternehmen, Handel, Dienstleistung und Gewerbe, Landwirtschaft, Forstwirtschaft) zu bilden, um zielgerichtet einzelne Maßnahmen und Projekte zu planen, voranzutreiben und abzuschließen.

Als Ergebnis dieses Netzwerkes steht ein Beraterpool zur Verfügung, dessen Mitglieder entsprechende Zertifizierungen und Qualitätsstandards einhalten, die für eine nachhaltige und

35

qualitativ hochwertige Beratung der Bürgerinnen und Bürger, aber auch von Handel, Dienstleistung und Gewerbe im Landkreis, Gewähr tragen.11

2.12

Soziale Infrastruktur

Für eine erfolgreiche Wohnungsmarkt- und Wohnbaupolitik ist es stets von besonderer Bedeutung, auch die so genannten „weichen“ Faktoren zu berücksichtigen. Dies betrifft auch aufgrund des kommunalen Wettbewerbs untereinander, mehr denn je die soziale Infrastruktur.

Kindertageseinrichtungen In Kitzingen ist die Zahl der Kindertageseinrichtungen in den Jahren 2008 bis 2013 konstant geblieben. Im Jahr 2008 waren es, verteilt auf 15 Einrichtungen im Stadtgebiet Kitzingen, 791 genehmigte Plätze, sowie 742 betreute Kinder im Alter von unter 3 bis unter 14 Jahre. Im Jahr 2013 wurden zum Stichtag 1. März in 15 Einrichtungen bei 834 genehmigten Plätzen 756 Kinder betreut. Die Nachfrage kann also gut gedeckt werden, womit in Kitzingen die Versorgung mit Kinderbetreuungsplätzen als „sehr gut“ angesehen werden kann. Schulen Die Anzahl der allgemein bildenden Schulen (u.a. Volksschulen, Realschulen, Wirtschaftsschulen, Gymnasien) in Kitzingen betrug im Jahr 2013 insgesamt 9, ergänzt um 4 berufliche Schulen. Die Schülerzahlen belaufen sich im Schuljahr 2013 auf insgesamt 5.275 Schüler. Gemessen an der Zentralität des Standortes Kitzingen kann daher von einem gut ausgebauten Schul- und Bildungsstandort gesprochen werden. Insbesondere die städtische Musikschule und die Volkshochschule bieten ein breites zusätzliches Bildungsangebot mit hoher Qualität.

11

Vgl. Konversionsmanagement Landkreis Kitzingen: http://www.konversionsmanagement-kt.de, 2014

36

Einrichtungen für ältere Menschen Im Stadtgebiet Kitzingen hat sich das Angebot für ältere Menschen seit dem Jahr 2002 auf etwa gleichem Niveau bewegt. Zu den 12 Einrichtungen, die seit dem Jahr 2002 existieren, kam im Jahr 2012 eine einzige weitere Einrichtung hinzu. Die verfügbaren Plätze stiegen damit seit 2002 von 1.036 Plätzen um 85 auf 1.121 Plätze. Tatsächlich war jedoch in den vergangenen zehn Jahren des Betrachtungszeitraumes in jedem Jahr eine Reserve von ca. 30 bis 40 Plätzen vorhanden. Diese Reserve bzw. Unterbelegung stieg im Jahr 2012 auf fast 100 Plätze an. Es lässt sich also feststellen, dass das Angebot für Senioren in Kitzingen ausreichend ist. Dies betrifft jedoch nur die klassischen „Heimplätze“. Besondere Wohnformen für ältere Menschen (dies schließt auch beispielsweise eigenständiges Wohnen in mittleren bis großen Wohnflächen mit ein) sind jedoch mehr und mehr gefragt. Es bedarf diesbezüglich, über das momentan in Entstehung befindliche Projekt „Selbstbestimmtes Leben im Alter“ – kurz „SELA Haus“ in der Siedlung Süd hinaus, noch eines weiteren Ausbaus. Medizinische Versorgung Mit Stand zum Jahr 2011 waren in Kitzingen ca. 90 niedergelassene Ärzte bzw. Arztpraxen aller Fachrichtungen eingetragen. Hiervon waren ca. 12 % Allgemeinärzte und ca. 24 % Heilpraktiker und Naturheilpraxen. Hinzu kommt darüber hinaus das Krankenhaus „Klinikum Kitzinger Land“. Gemessen an der Zentralität des Standortes Kitzingen handelt es sich daher um einen gut ausgebauten Standort hinsichtlich medizinischer Versorgung.

2.13

Kultur und Freizeit

Mittelpunkt der historischen Altstadt ist der Marktplatz, der von fränkischen Fachwerkhäusern, imposanten Bürgerhäusern und dem Renaissance-Rathaus eingerahmt wird. Architektonische Glanzlichter sind die Stadtkirche Petrini mit ihrem mächtigen Portal des fränkischen Barock, die spätgotische Kirche St. Johannes und die berühmte Kreuzkapelle von Balthasar Neumann.

Daneben bietet die Stadt Kitzingen dem Besucher zahlreiche Museen. Dies sind das Städtische Museum, das Deutsche Fastnachtmuseum, das Konditorei-Museum, die vogelkundliche Ausstellung im Deusterturm, das Frankenstudio zur Heimatkunde, oder die „Officina Historica – Historische Druckwerkstatt Kitzingen. Des Weiteren werden unterschiedliche Führungen bei Winzern, in Weinkellern oder im historischen Theater angeboten.

37

Hinsichtlich „Events und Kultur“ veranstaltet die Stadt Kitzingen regelmäßig Feste wie das Osterfest, das Stadtfest und das Weinfest. Bei der Etwashauser Kirchweih lockt ein Erntedankfestzug alljährlich im Oktober tausende Besucher in die Gärtnervorstadt. Außerdem finden viele kleine traditionelle Kirchweihen und Weinfeste in den eingemeindeten Stadtteilen Hoheim, Hohenfeld, Repperndorf, Sickershausen und Siedlung statt. Auch viele bekannte Radevents, wie der „Mainfrankentriathlon“ und die „Bocksbeutelradtour“ haben sich in Kitzingen etabliert. Die wieder aufgebaute „Alte Synagoge“ wird heute für kulturelle Veranstaltungen genutzt. Hochkarätige Konzerte, Theater-, Kabarett- und Vortragsveranstaltungen erwarten den Besucher. Ein Kino z.B. als Programmkino fehlt jedoch in Kitzingen.

Wechselnde Ausstellungen können in der Rathaushalle bewundert werden. Darunter auch sehr Berühmte, wie die „World Press Photo“ Ausstellung im März. Ein umfangreiches Angebot mit Sonderausstellungen, Vorträgen und Aktionen für Kinder und Jugendliche findet der Gast im Städtischen Museum.12

Das Breitensportangebot ist in Kitzingen in zahlreichen Vereinen wie TSV Kitzingen, F.Vgg. Bayern Kitzingen oder der SSV Kitzingen gut organisiert und wird von vielen Mitgliedern in Anspruch genommen.

12

Vgl. Stadt Kitzingen: http://www.kitzingen.info 38

3.

Prognose des Wohnungsbedarfs

Für das Wohnraumkonzept 2030 soll eine Prognose zum Wohnungsbedarf in Kitzingen erstellt werden, die auf statistischen Daten aufbaut und in unterschiedlichen Varianten mögliche Entwicklungsszenarien aufzeigen kann. Hierbei sollen immer auch die anstehenden Konversionsvorhaben und -aufgaben im Fokus bleiben, die in den nächsten Jahren auf die Stadt Kitzingen zukommen. Insbesondere sei hier der Schwerpunkt ehemalige Kaserne Marshall Heights genannt. Ausgehend von den „harten“ Faktoren wie demographischer Wandel oder tatsächliche Flächenpotenziale im Stadtgebiet Kitzingen, die feste Bestandteile der statistischen Grundlagendaten darstellen, wird aufgezeigt, welche Wohnraumbedarfe in den nächsten Jahren bis 2030 entstehen könnten (Wohnbedarfsprognose 3.1 und 3.2). Hinzu kommen zwei Prognosevarianten, die darstellen, welche Bevölkerungsentwicklung in Kitzingen notwendig wäre, sollte das gesamte Wohnraumangebot innerhalb der Marshall Heights – wie von der BImA dargelegt – saniert oder in andere Form auf den Kitzinger Wohnungsmarkt geworfen werden (Bevölkerungsprognosevarianten 3.3).

Es werden zur Prognose des Wohnbedarfs zwei Varianten durchgeführt, wobei in der ersten Variante von einer insgesamt statischen Entwicklung, basierend auf der Entwicklung der vergangenen Jahre und der Prognose des Landesamtes aus 2011, ausgegangen wird. In der zweiten Variante wird die Annahme einer positiveren, dynamischeren Entwicklung der Bevölkerung und damit des Wohnungsmarktes zugrunde gelegt. Die Prognose des Wohnraumbedarfs für die Stadt Kitzingen basiert auf den in den vorangegangenen Punkten dargestellten Grundlagendaten und bezieht sich auf den Betrachtungszeitraum 2012 bis 2030. Die beiden Varianten sollen verdeutlichen, welche Teilparameter notwendig wären, um den zusätzlichen Bedarf nach den leerstehenden 750 Wohneinheiten in den Marshall Heights zu generieren.

Die Wohneinheiten, die der Prognose zugrunde liegen und die sich gemäß der amtlichen Statistik des Bayerischen Landesamtes für Statistik ergeben, werden seit dem Jahr 2011 (Zensus 2011) wie folgt errechnet : Die Bevölkerungszahl entspricht der Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung. Hierzu zählen die Personen, die zum Zeitpunkt der Feststellung am Ort der Zählung ihre alleinige Wohnung oder ihre Hauptwohnung gemäß § 12 des Melderechtsrahmengesetzes haben. Gegenüber dieser Methode wurde in der Vergangenheit ein anderer, faktisch ungenauerer Ansatz angewandt: Es wurde nicht von Wohnhaushalten sondern von Wirtschaftshaushalten ausgegangen. Dabei bildeten alle Personen, die gemeinsam in 39

einer Wohnung lebten, einen Haushalt. Zu den Privathaushalten zählten somit alle Haushalte an jedem Wohnort, auch dann, wenn alle Mitglieder des Haushalts mit Nebenwohnsitz gemeldet waren.13

3.1 Wohnbedarfsprognose 3.1.1 Wohnbedarfsprognose Variante 1: Statische Entwicklung In Variante 1 werden die folgenden Annahmen zugrunde gelegt: 

Die Einwohnerzahl in Kitzingen wird im Jahr 2030 voraussichtlich 19.520 betragen. Dies entspricht der um ein Jahr auf 2030 fortgeschriebenen, prognostizierten absolute Bevölkerungszahl des Bayerischen Landesamtes für Statistik zum Stand Mai 2011. Die absolute Bevölkerungszahl der Prognose des Landesamtes mit 19.520 für 2030 wurde der folgenden Variante 1 zu Grunde gelegt. Ausgehend davon, dass die jüngere aufgrund der Zuwanderungen leicht positive Bevölkerungsentwicklung Kitzingens die Korrektur beziehungsweise Reduzierung der absoluten Bevölkerungszahl aus dem Zensus 2011 aufheben wird. Bezogen auf den Betrachtungszeitraum 2012 2030 ergibt sich in der Variante 1 ein Bevölkerungsrückgang von rechnerisch 4,4 %. Demgegenüber ging das Landesamt im Mai 2011 von einer negativen Entwicklung von rd. 6 % aus.



Die Belegungsdichte der Wohneinheiten in Kitzingen von aktuell 2,10 Personen/WE wird 2030 im statistischen Mittel bei 1,99 Personen/WE liegen. (0,3 % p.a. Auflockerungsbedarf).



Zur Befriedigung der lokalen Wohnungsnachfrage muss eine Fluktuationsreserve (notwendige Zahl frei- bzw. leerstehenden Wohnraums eines gesunden Immobilienmarktes zur Ermöglichung von Eigentümer- bzw. Mieterwechsel) von 3 % p.a. vorgehalten werden.



Zusätzlich wird zunächst ein durchschnittlicher Ersatzbedarf (verursacht z.B. durch altersbedingten Rückbau / Umbau) von 0,3 % p.a. (Bundesdurchschnitt) angenommen.



Der Zugang von Wohneinheiten durch Neubaumaßnahmen beträgt bei gleichbleibender Entwicklung bis 2030 insgesamt ca. 380 Wohneinheiten. Die Neubautätigkeit bleibt also unverändert. Davon ca. 88% in Ein- und Zweifamilienhäusern und ca. 12% in Mehrfamilienhäusern.

13

Vgl. Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung: Statistik Kommunal, 2014

40

Wohnbedarfsprognose Variante 1 (statische Variante)

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Es zeigt sich, dass unter Annahme der vom Landesamt für Statistik prognostizierten, negativen Bevölkerungsentwicklung, d.h. Bevölkerungsrückgang im Jahr 2030 ein positives Wohnungssaldo von 562 Wohneinheiten erreicht wird. Dies bedeutet einen zukünftigen Wohnungsüberhang trotz Berücksichtigung von Faktoren wie Fluktuationsreserve. Um rechnerisch keinen Wohnungsüberhang zu generieren müssten die Neubautätigkeiten im Vergleich zu den Vorjahren (2000 - 2012) von 21 WE/p.a. komplett eingestellt, beziehungsweise der Bestand müsste darüber hinaus um 17 WE/p.a reduziert werden.

Es gilt daher, Strategien und stadtpolitische Handlungsansätze zu finden, um mit dieser möglichen Entwicklung umzugehen und gravierende Zunahme von Wohnungsleerständen zu vermeiden und einer hier prognostizierten Bevölkerungs- und damit Wohnungsmarktentwicklung vorzubeugen.

3.1.2 Wohnbedarfsprognose Variante 2: Aktive Wohnungsmarktpolitik

In Variante 2 wird die folgende gegenüber der Variante 1 geänderte Annahmen zugrunde gelegt:



Die Einwohnerzahl in Kitzingen wird entgegen des allgemeinen demographischen Trends im Jahr 2030 bei ca. 20.400 EW konstant gehalten. Hierzu werden Maßnahmen in Bereichen wie Arbeitsplatz-Angebot oder andere die Attraktivität des Wohnstandorts steigernde Maßnahmen erforderlich (s. Punkt 5 Handlungsempfehlungen)-

Alle übrigen Parameter bleiben unverändert.

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Wohnbedarfsprognose Variante 2 (Dynamik-Variante)

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In Variante 2 (Dynamik-Variante) wird davon ausgegangen, dass die derzeitige Einwohnerzahl der Stadt Kitzingen gehalten werden kann. Die weiteren Parameter der Prognose bleiben im Grundsatz bestehen. Auch in dieser Variante ist das Ergebnis ein positives, wenn auch geringeres Wohnungssaldo, d.h. es wird bei angenommener, gleichbleibender Neubautätigkeit ein Wohnungsüberhang von 234 Wohneinheiten erwartet.

Die Neubautätigkeiten müssten sich demnach im Vergleich zu den Vorjahren (2000 - 2012) von 21 WE/p.a. auf 8 WE/p.a. reduzieren, um rechnerisch keinen Wohnungsüberhang zu generieren.

3.2. Residuale Bevölkerungsberechnung

Ergänzend zur Darstellung der Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf den Wohnungsmarkt in Kitzingen (Wohnbedarfsprognose) soll folgende „Umkehrrechnung“ darlegen, welche demografische Entwicklung bis 2030 nötig wäre, um eine potentielle Nachfrage für alle rd. 750 Wohneinheiten in den Marshall Heights (Bestand) rechnerisch zu generieren. 

Variante 1: Einwohnerzuwachs bis zum Jahr 2030 bei gleichbleibender Bautätigkeit im sonstigen Stadtgebiet Kitzingen (entspricht einem Bevölkerungszuwachs von 9,3%)



Variante 2: Anstieg der Einwohnerzahl bei ausschließlicher Entwicklung der Konversionsfläche Marshall Heights (entspricht einem Bevölkerungszuwachs von ca. 5,7 %; keine Bautätigkeit im übrigen Stadtgebiet!)

In beiden Varianten ist im Umkehrschluss ein enormes Bevölkerungswachstum von 5,7 % bis 9,3 % bis zum Jahr 2030 notwendig, um einen Bedarf von 750 Wohneinheiten zu generieren. Die auf 2012 abgeleitete Bevölkerungsvorausberechnung des Landesamtes für Statistik geht hingegen von einem Bevölkerungsrückgang im Zeitraum 2012 - 2030 um ca. 4,4% aus. Wenn entgegen der amtlichen Prognose tatsächlich ein Bevölkerungswachstum erreicht werden kann, so sind Wachstumswerte wie die vorgenannten dennoch mit höchster Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen. Dass eine Wende in der Wohnungsmarktpolitik der Stadt Kitzingen – siehe hierzu auch die Handlungsempfehlungen unter Punkt 5- bevorstehen muss, insbesondere bei einer Entwicklung der Konversionsfläche Marshall Heights mit ihrem hohen Bebauungspotenzial, ist unumgänglich.

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3.2.1 Residuale Bevölkerungsberechnung Variante 1

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3.2.2 Residuale Bevölkerungsberechnung Variante 2

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3.3 Wohnungsmarktanalyse Empirica

Relevant ist in diesem Zusammenhang auch ein Seitenblick auf die von dem Markt- und Strukturforschungsunternehmen Empirica und von der BImA in Auftrag gegebene Wohnraumbedarfsprognose aus dem Jahr 2010. Betrachtet wurde hierbei der Zeitraum von 2008 bis 2020. In einzelnen Punkten geht diese Prognose von deutlich anderen Ausgangswerten (andere Parameter sowie andere Referenzzeiträume) aus, weshalb sich ein direkter Vergleich der Ergebnisse ausschließt. Nichtsdestotrotz ist das Prognoseergebnis relevant. Empirica prognostiziert für die Stadt Kitzingen im Prognosezeitraum einen deutlichen Wohnraumbedarf, während die im vorherigen Kapitel 3.3 dargestellten Ergebnisse einen Wohnungsüberhang erwarten lassen.

Empirica geht im Vergleich zu den Annahmen dieser Studie von einem geringeren Ersatzbedarf aus, der zu einem entsprechend geringeren, jedoch immer noch positiven, Wohnungssaldo also Wohnungsüberhang führt.

Aufgrund einer weiteren Berechnung mit einer um 0,03% geringeren als der vom Landesamt für Statistik prognostizierten Belegungsdichte entsteht dennoch mittelfristig ein Wohnungsbedarf. Insbesondere der angenommene, weniger starke Bevölkerungsrückgang wird dadurch begründet, dass der Abzug des US-Militärs als temporärer Bevölkerungsrückgang im vergangenen Jahrzehnt bewertet wird. Zukünftig werde demnach ein nur schwächerer Bevölkerungsrückgang zu erwarten sein, als dies von der amtlichen Statistik vorhergesagt wird. Bei der Berechnung von Empirica wird zudem nicht der bereits bestehende Wohnungsüberhang im Ausgangsjahr 2008 berücksichtigt. Somit kommt diese Prognose zu dem vorsichtig formulierten Ergebnis, dass im Stadtgebiet Kitzingen mittelfristig „zusätzlicher Wohnraumbedarf möglich ist“.14

In drei Varianten prognostiziert Empirica einen Bedarf an Wohneinheiten zwischen 4 und 61 Wohneinheiten pro Jahr.

14

Empirica: Wohnungsmarktanalyse Kitzingen, 2014, S. 28

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Abb. 18: Prognostizierter Neubaubedarf Empirica (Prognosezeitraum 2008-2023)

Die Wohnraumbedarfsprognosen des Wohnraumkonzeptes (DSK, Punkt 3.1) kommen dagegen zu dem Schluss, dass in jedem Fall ein rechnerischer Angebotsüberhang besteht.

Dies bedeutet gemäß der Studie der Empirica nicht, dass keine Wohnungen in bestimmten Wohnsegmenten nachgefragt werden würden. Die segmentbezogene Wohnungsnachfrage, z.B. hochwertige Wohnungen für überdurchschnittlich verdienende Hochqualifizierte, wird neben der Gesamtbetrachtung auch in den kommenden Jahrzehnten einen vom Grundtrend abweichenden Anteil am Wohnungsmarkt haben. Dies gilt sowohl für Mitarbeiter standortansässiger Unternehmen wie auch für Beschäftigte in Unternehmen aus der ganzen Region, insbesondere Würzburg, die aufgrund der dort angespannten Wohnungsmarktsituation keinen adäquaten Wohnraum finden.

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4.

Ziele

Im Rahmen der nachfolgenden Zielprojektion werden die relevanten Ziele für die Wohnungsmarkentwicklung in Kitzingen aus der Analyse der lokalen Randbedingungen abgeleitet. Für die Stadt Kitzingen werden auf Grundlage der ermittelten Bestandssituation Handlungsfelder sowohl räumlich als auch thematisch erarbeitet, die sich mit den jeweils umgebenden Themenfeldern überschneiden.

Die vorrangigen Zielprämissen sind: 

Die Innenstadt soll insbesondere auch in ihrer Wohnfunktion gestärkt werden.



Die Entwicklung der Konversionsflächen -insbesondere Potenziale in den Marshall Heights- soll bei der gesamtstädtischen Betrachtung Berücksichtigung finden.



Mögliche Freiraumpotenziale sollen genutzt werden, wo Wohnnutzung aus unterschiedlichen Gründen nicht mehr funktioniert. Mut zum Rückbau struktureller Leerstände!



Das städtische Leben (Kultur u. Soziales) soll ausgebaut und gestärkt werden.



Die Stadt Kitzingen mit ihrer Funktion als Arbeitsort, Einkaufs- und Handelsstadt sollte diese Aspekte als Vorteil ausbauen und dafür offensiv werben.



Die Lage im Großraum Würzburg und die Lage im Landkreis Kitzingen sollte hinsichtlich des Wohnraumangebotes Berücksichtigung finden – Ausbau der Vernetzung.



Einer Sanierung sollte vor Neubau und Neuausweisung von Wohnbauflächen Priorität eingeräumt werden. Dabei sollen die Ziele einer Innenentwicklung vor Außenentwicklung in den Vordergrund gestellt werden.



Die energetische Stadtsanierung muss Basis für alle Handlungsalternativen sein. Entsprechende Förderprogramme (KfW 432 u.ä.) sollten genutzt werden.



Die heimische Wirtschaft soll gestärkt werden. Dies gilt für die Technologieparks Innopark und conneKT, aber auch kleinere und bestehende Standorte und Branchen sollen Beachtung finden.

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5.

Handlungsempfehlungen

5.1 Handlungsempfehlungen (thematisch)

5.1.1 Aufwertung und Sanierung im Wohnungsbestand Neben der Schaffung von neuem Wohnraum auf bisher anderweitig genutzten Flächen ist vor allem auch die Wiedernutzung und Nutzungsintensivierung von bereits bestehendem Wohnraum bzw. Wohnraumflächen ein wichtiger Baustein in der Stadtentwicklung. Wenn auch die Ausweisung von Wohnflächen an Ortsrandlagen auch in stadtpolitischer Hinsicht nicht gänzlich ausgeschlossen werden soll, ist im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung doch insbesondere auf die Wiedernutzung von innerörtlichen Flächen und Wohnraumpotenzialen ein maßgeblicher Schwerpunkt zu legen. Vor allem auch bei der Verwirklichung von „Leuchtturmprojekten“ (s. auch Punkt 5.2) wird die städtische Wohnungsbaugesellschaft mit ihren im Stadtgebiet verteilten, rd. 600 Wohneinheiten ein wichtiger Partner sein.

Es sind verschiedene Instrumente und Handlungsansätze denkbar und auch in unterschiedlicher Kombination einsetzbar. Klar im Vordergrund sollte im Sinne einer klimagerechten Stadtentwicklung stets die energetische Stadt- und Gebäudesanierung stehen. Dieser Aspekt einer Sanierung bestehenden Wohnraums geht zwar i.d.R. mit beinahe jeder Sanierung einher, die vielfältigen Möglichkeiten der staatlichen Fördermittel, welche dabei eingesetzt werden können, sollten jedoch durch eine umfassende eingehende Betreuung dieses Themenschwerpunktes bei jeder derartigen Modernisierung oder Sanierung eingesetzt werden. Zahlreiche Programme im Rahmen der Städtebauförderung sowie Förderungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) lassen sich in unterschiedlichen Themenfeldern zu attraktiven Finanzierungspaketen zusammenfassen.

Die im Stadtgebiet vorhandenen kleineren Brachflächen und Baulücken sollten im Rahmen eines mittelfristigen Stadtentwicklungskonzeptes Berücksichtigung finden. Hierbei ist darauf zu achten, den mittel- und langfristigen Wohnraumbedarf im Stadtgebiet auf die unterschiedlichen Stadtteile nachfragegerecht zu verteilen. Auch hier gilt es wiederum, den Wohnraumbedarf insbesondere im Hinblick auf eine zukünftige Entwicklung der Marshall Heights zu berücksichtigen. Um eine Nachverdichtung mit positiver Nachwirkung und entsprechender Ausstrahlung auf weitere Gebiete und Einheiten zu verwirklichen, müssen auch seitens der Stadt Kitzingen Anreize geschaffen werden. Dies bedeutet im Einzelfall neben der Fortführung städtischer Förderprogramme auch den Einsatz von Städtebaufördermitteln.

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Die dringlichste Aufgabe zur Revitalisierung bestehenden Wohnraumpotenzials in Kitzingen stellt die Initiierung von Maßnahmen in den Sanierungsgebieten der Stadt dar. In den bestehenden Sanierungsgebieten – insbesondere in der Altstadt (vgl. hierzu Punkt 5.2.1 die Altstadt als räumlicher Handlungsschwerpunkt ) – sollten im Sinne einer aktiven Innenstadtentwicklungspolitik die vorhandenen hohen Potenziale genutzt und über Gebietserweiterungen beziehungsweise Vereinheitlichung der Geltungsbereiche der Förderkulissen ausgebaut werden. Hierzu sind private Modernisierungen zu unterstützen und als Projekte mit Vorzeigecharakter öffentlichkeitswirksam im Sinne eines Vorbildes zu begleiten. Mögliche Anreize zur Umsetzung können hier beispielsweise Modernisierungsgutachten geben. Diese beinhalten beispielsweise – denkmalpflegerische - Befunduntersuchungen, Untersuchungen zur Statik, zum Brandschutz, zur Feuerwiderstandsdauer einzelner Bauteile, Aussagen über mögliche Nutzungen, zu den Sanierungskosten, sowie zu den Baualtersplänen. Das von Eigentümern oft gescheute Risiko der wirtschaftlichen Neuvermietung nach einer Generalmodernisierung kann über die Einzelförderungen der StBauFr im Rahmen einer Rentierlichkeitsbetrachtung abgemildert werden.

Darüber hinaus sollte unter Hinzunahme von Fördermitteln der Rahmen der finanziellen Möglichkeiten erweitert und soweit erforderlich die Stadt Kitzingen selbst Pilotprojekte als Modernisierungen und Sanierungen mit Leuchtturmcharakter umgesetzt werden. Erfahrungen in der Stadtsanierung zeigen, dass es bisweilen auch des Eigenengagements der Stadt beziehungsweise deren Wohnungsbaugesellschaften oder auch eines Sanierungsträgers bedarf, um Entwicklungen in einem Gebiet anzustoßen. Um eine klare Übersicht über den jeweils gültigen Status quo hinsichtlich des Leerstandes zu gewinnen und dauerhaft auch zu behalten, ist ein Leerstandskataster, wie es in einigen Gemeinden und Landkreise Bayerns bereits in unterschiedlicher Form vorgehalten wird, von hohem Nutzen. Mit diesem Instrument als Basis kann auch, abgestimmt auf die Eigentümerstrukturen (privat, gewerblich, genossenschaftlich etc.) eine gezielte Ansprache erfolgen. In Kombination mit aktuellen Sanierungsplänen und -übersichten ergibt sich auf Grundlage eines solchen Leerstandkatasters die Möglichkeit, rechtzeitig und vielfach sogar schon frühzeitig auf Missstände im städtebaulichen Zusammenhang zu reagieren.

Im Zusammenhang mit der Wohnraumbereitstellung selbst, ist die Gestalt und Gestaltung des Wohnumfeldes von ebenso hoher Bedeutung. Hierbei kommt es darauf an, weder die Sanierung des öffentlichen Raumes als alleinstehenden Sanierungsaspekt zu betrachten, noch die Sanierung des Wohnraumes als isolierte Modernisierung durchzusetzen und durchzuführen. Vielmehr muss es Vorgabe und Ziel einer erfolgreichen und umfassenden Revitali51

sierung hier insbesondere der Innenstadt Kitzingens sein, öffentliche und private Handlungsräume gleichzeitig und gleichwertig miteinander zu verbinden. Hierzu gehört auch der Neubau bzw. Ausbau von Grünflächen und insbesondere Spielplätzen, um die Aufenthaltsqualität für Familien zu erhöhen. Dies betrifft insbesondere auch die Altstadt bzw. die verdichteten Bereiche des Stadtgebietes Kitzingen. Hier ist ein deutliches Ausbaupotenzial vorhanden, das mittels eines Abgleiches des Bestandes mit den Bedürfnissen der Bürger in eine Rahmenplanung überführt werden sollte. Denkbar sind in dieser Hinsicht beispielsweise auch kleinräumige Spiel- und Aufenthaltszonen, die in unmittelbarer Nähe zum Einzelhandel in der zentralen Fußgängerzone realisiert werden. Hierzu gehören auch die Aufwertung und Neugestaltung bestehender Strassenzüge. Die vorliegenden Konzepte für die Neugestaltung der Schrannenstrasse, Kaiserstrasse oder auch für die Sanierung des mit Bauzäunen für den Durchgang gesperrten Mainkais (3. BA) sollten mit den Bürgern und Anwohnern diskutiert, Prioritäten festgelegt, Fördermöglichkeiten geklärt und nach und nach die Umsetzung gebracht werden.

5.1.2 Wirtschaft, Soziales und Kultur Neben den sogenannten harten Faktoren der Wohnraumpolitik, nämlich der tatsächlichen Schaffung von Wohnraum bzw. der Immobilienentwicklung, gilt es die weichen Faktoren nicht außer Acht zu lassen, die nicht weniger wichtig sind, um Kitzingen als attraktiven Wohnstandort zu sichern und auszubauen. Einer der Kernfaktoren in dieser Hinsicht ist dabei die Sicherung bzw. der Ausbau der Arbeitsplätze am Standort Kitzingen. Die zahlreichen vorhandenen Potenziale, die zusätzlich durch die Konversionsflächenentwicklung der Standorte Harvey Barracks und Larson Barracks gestärkt werden, sind in Kitzingen ein wichtiger Faktor zum Ausgleich der rückläufigen Bevölkerungszahlen. Durch Ausbau des Arbeitsstandortes Kitzingen könnte es gelingen, die Bevölkerungszahl der Stadt Kitzingen, entgegen der bisherigen amtlichen Prognosen, zumindest konstant zu halten. Die Potenziale, die durch eine effiziente Nutzung der vorgenannten großflächigen Konversionsareale frei werden und es in der jüngsten Vergangenheit bereits geworden sind, müssen in den kommenden Jahren als Chance wahrgenommen werden. Mit den beiden Technologieparks „Innopark“ und „conneKT“ kann der Standort Kitzingen mit großflächigen Gewerbearealen aufwarten, die für Unternehmen unterschiedlichster Art at52

traktiv sein können. Mit Stand zum Jahr 2014 wurden im „Innopark“ bereits über 300 Arbeitsplätze seit Beginn der Nutzung im Jahr 2011 geschaffen, weitere 500 Arbeitsplätze werden nach Planung des Investors und Betreibers bis zum Jahr 2021 folgen. Für die Flächen des zukünftigen Technologieparks „conneKT“ liegt mittlerweile eine detaillierte Planung mit Nutzungskonzept vor. Daraus ergibt sich eine prognostizierte Zahl an Arbeitsplätzen von ca. 2.000, die hier in den kommenden zehn Jahren angesiedelt bzw. zur Verfügung gestellt werden sollen. Ein wichtiger Baustein zur Realisierung dieses Zieles stellt auch die Ende 2014 getroffene Unternehmensentscheidung des Automobilzulieferers Schaeffler dar, das Logistikzentrum von Schweinfurt nach Kitzingen in den Technologiepark „conneKt“ zu verlagern und somit rd. 250 Arbeitsplätze zu schaffen.

Diese beiden kurz- bis mittelfristig zu entwickelnden Flächen sind jedoch nur Beispiele und sollten Teile einer umfassenden Strategie oder Ansiedlungspolitik (Leitbildentwicklung für Gewerbeansiedelungen, Rahmenplanung, Entwicklung von alternativen Konzepten wie Handwerker- und Gewerbehof) hinsichtlich der Arbeitsplätze am Standort Kitzingen sein. Hier gilt es aus Sicht der Stadt Kitzingen diese Ansiedlungsvorhaben weiterhin nach allen zur Verfügung stehenden Möglichkeiten zu unterstützen. Um mit Arbeitgebern vor Ort zusammenzuarbeiten sollte die Stadtverwaltung und Politik mit diesen verstärkt in Verbindung treten und beispielsweise deren Wahrnehmung der Stadt als Ansiedlungsstandort und Wohnstandort für Arbeitnehmer abzufragen und zum Beispiel im Rahmen eines Workshops zu diskutieren. So kann herausgefunden werden, in welchen Bereichen die Stadt aus Sicht der Unternehmen und Arbeitnehmer noch Nachholbedarf hat.

Es kann in diesem Zusammenhang allerdings nicht davon ausgegangen werden, dass die Schaffung von Arbeitsplätzen allein zu einem signifikanten Anstieg bzw. einer Abschwächung des Rückgangs der Bevölkerungszahlen führt. Selbstverständlich gilt es auch, die Bevölkerungszahl am Arbeitsort zur Bevölkerungszahl am Wohnort zu machen und darüber hinaus Bevölkerung an den Wohnstandort Kitzingen zu binden, die dann als Auspendler beispielsweise in den Landkreis Kitzingen oder nach Würzburg pendeln. Hierzu muss die Attraktivität des Wohnstandortes Kitzingen aktiv beworben bzw. ausgebaut werden. Dabei kann nicht nur auf steigende Wohnungspreise in Würzburg gehofft werden, die in Kitzingen abgefangen werden können, es muss auch gezielt an der Pendlerfreundlichkeit und attraktivität von Kitzingen nach Würzburg und in den Landkreis Kitzingen gearbeitet werden. Optimierungsmöglichkeiten bietet hier der öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV). Ticketvergünstigungen oder besondere Pendlertickets für Personen, die ihren Wohnsitz nach Kitzingen verlegen sind hier ein Beispiel möglicher erfolgreicher Modelle. Aber auch die geplan-

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te Neugestaltung des Bahnhofsvorplatzes mit Anlage von Park & Ride Parkplätzen wird ein Baustein in der Steigerung der Attraktivität des Wohnstandorts Kitzingen darstellen. Die Vernetzung des Wohnungsmarktes und seiner Akteure über die Stadtgrenzen hinaus ist ein weiterer Aspekt des kommunalen, regionalen Handlungsansatzes. Hier ist zum einen ein Ausbau des Immobilienangebotes der Stadt Kitzingen im Internet-Auftritt möglich und sinnvoll. Hierbei könnte das bereits bestehende Angebot an Baugrundstücken bzw. Bauplätzen um einen „Marktplatz“ für Wohnungssuchende erweitert werden. Hierbei sollten ortsansässige Makler aus der Region beteiligt werden, um einerseits ein Netzwerk zu Gunsten der Stadtverwaltung aufzubauen und andererseits die bereits am Markt aktiven Makler nicht auszuschließen, sondern deren Unterstützung zu generieren. Sinnvoll ist hierbei auch eine Zusammenarbeit mit Würzburger Immobilienmaklern, um am Würzburger Wohnungsmarkt aktiv auf Angebote in Kitzingen hinzuweisen, die ansonsten ggf. einfach unbemerkt und somit unberücksichtigt bleiben. Eine solche Zusammenarbeit erfordert allerdings eine gezielte Koordination des Angebotes sowie des anbietenden Netzwerkes, um erfolgreich zu sein.

Eine weitere mögliche Strategie zur Nutzung von Wohnungsmarktpotenzialen ist die Vernetzung mit (Groß-) Unternehmen im Raum Kitzingen bzw. Raum Würzburg. Insbesondere zu den in Würzburg ansässigen großen Unternehmen sollte gezielt Kontakt gehalten werden, um sich bei deren Arbeitnehmerpool als Wohnstandort vorstellen zu können. Insbesondere die größeren Unternehmen sehen sich oftmals gezwungen, für ihre zuziehenden Arbeitnehmer Wohnraum zu suchen oder bereitzustellen und dafür einen gewissen Aufwand in Kauf zu nehmen. Dieser Ansatzpunkt sollte verfolgt werden, indem auf Unternehmen mit einem umfassenden Wohnraumangebot in der Stadt Kitzingen zugegangen werden kann um dieses Potenzial abzuschöpfen.

Neben Maßnahmen, die sich mit der konkreten Schaffung und Verbesserung von Wohnraum auseinandersetzen, ist ein weiterer Aspekt, der sich mit den umgebenden Bedingungen befasst die Sicherung wohnortnaher Nahversorgung. Das Thema Nahversorgung in der Stadt Kitzingen wurde bereits umfassend und detailliert in einem kommunalen Einzelhandelskonzept für die Stadt Kitzingen behandelt. Daher ist eine erneute Analyse und Darstellung von Handlungsempfehlungen nicht notwendig. Das Konzept aus dem Jahr 2012 gibt auf Grundlage umfassender Analysen Handlungsempfehlungen und befasst sich auch insbesondere eingehend mit dem Stadtzentrum.

In der räumlichen Betrachtung soll hier nur nochmals auf die Hauptstandorte der Nahversorgungsangebote im Stadtgebiet hingewiesen werden. Bei einem Blick auf den für den jeweili54

gen Wohnstandort innerhalb des Siedlungsgebietes durchaus wichtigen Faktor Nahversorgung zeigt sich, dass für zwei Teilgebiete eine fußläufige Erreichbarkeit im angenommenen 500 Meter-Radius nicht oder nur begrenzt gegeben ist. Dies ist einerseits der bestehende Stadtteil Etwashausen. Andererseits zeigt sich, dass der derzeit de facto noch nicht bestehende potenzielle Stadtteil „Marshall Heights“, sollte eine Entwicklung von Wohnflächen dort stattfinden, ebenso wenig im fußläufig erreichbaren Radius von Nahversorgungsangeboten liegt. Es gilt daher im Falle einer zukünftigen Entwicklung der Marshall Heights als Wohnstandort – gleich welcher Ausprägung und Größe – auf den Aspekt der Nahversorgung zu achten und diese in mögliche Planungen einzubinden.

Abb. 19: Übersicht Nahversorgung (s. Anlage 5 im Anhang)

Weitere sogenannte „weiche“ Standortfaktoren sozialer und kultureller Art am Wohnstandort Kitzingen zeigen sich in ihrer unterschiedlichen Art mit entsprechenden Auswirkungen auf das Gesamtbild der Stadt. Kitzingen befindet sich in unmittelbarer Nähe zur Großstadt Würzburg mit ihren 125.000 Einwohnern und ist somit in einer für derartige Verflechtungsbereiche typischen Lage, die entsprechende Vor- aber auch Nachteile – auch im kulturellen und sozialen Bereich – mit sich bringt. So profitiert die Stadt Kitzingen von den vielfäl55

tigen Verflechtungen im Großraum Würzburg, steht jedoch offensichtlicher Weise gerade auch im Bereich des kulturellen Angebotes in Wechselwirkung zu der wesentlich einwohnerstärkeren Stadt Würzburg.

Wie ermittelt, verfügt Kitzingen über ein gutes Angebot an Einrichtungen im Bereich Bildung und Soziales. Schulen, Kinderbetreuungseinrichtungen und Betreuungsangebote für Senioren unterschiedlicher Ausprägung sind in ausreichendem Maße vorhanden. Wie auch in den sonstigen originären Immobiliensparten gilt es in diesem Sektor eine stärkere Vernetzung mit dem entsprechenden Markt im Landkreis Kitzingen und in Würzburg aufzubauen bzw. zu stärken und die vorhanden infrastrukturellen Angebote weiter öffentlichkeitswirksam zu verbreiten z.B. über die Zusammenführung interessanter Angebote und Einrichtungen für Familien mit Kindern in einer Broschüre Familienatlas).

Gleiches gilt im kulturellen Sektor. Hier gilt es abzuwägen, welche kulturellen Angebote vor dem Hintergrund des regionalen Angebotes sinnvoll sind und langfristig Bestand haben können. Um das bestehende Angebot zu optimieren und somit zur Attraktivität des Wohnstandortes Kitzingen beizutragen, sollten Nischenangebote wie Kleinkunstbühnen oder Ähnliches identifiziert und unterstützt werden. Hier gibt es Überlegungen das Kino in der Altstadt als Programmkino wiederzubeleben, was sicherlich das aktuelle, kulturelle Angebot bereichern würde. Aber auch der derzeit zurückgestellte Bau einer Mehrzweckhalle würde weiteren Raum für sportliche und kulturelle Veranstaltungen in Kitzingen schaffen. Im Zusammenhang mit der Imagebildung sollten „kulturelle Marken“ für Kitzingen geschaffen werden, die den Standort auch überregional weiter bekannt machen. Bereits bestehende Potenziale wie die „Weinhandelsstadt Kitzingen“ oder auch der anlässlich der kleinen Landesgartenschau in 2011 entstandene Marke „Natur in Kitzingen“ sollten weiter forciert und Initiativen dieser Thematik unterstützt werden. Die Stadt Kitzingen kann bereits heute entsprechend ihres Wein-bezogenen Mottos mit traditionell vorhandenem, gastronomischem Angebot, insbesondere auch durch Winzer mit ihren Weingütern und Vinotheken aufwarten. In der öffentlichen Wahrnehmung scheint dies jedoch noch bei weitem nicht den erwünschten Bekanntheitsgrad erreicht zu haben. Ausflugsziele wie Biergärten und eine Vielfalt an gastronomischen Angeboten wird häufig noch vermisst.15

Dieser Themenkomplex wurde intensiv in dem von Experten begleiteten Markenbildungsprozess der Stadt Kitzingen (Prozessdokumentation, November 2014) bearbeitet. An dieser Stelle werden auf dessen Ergebnisse verwiesen. 15

Expertengespräche mit Akteuren des Immobilienmarktes Kitzingen, 2014

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Die Naherholungsangebote werden als gut bewertet, wobei es sicherlich hier auch Ausbaupotentiale z.B. im Bereich der ehemalig militärisch genutzten Waldareale wie Klingenwald, Giltholz oder auch Klosterforst gibt. Diese könnten jedoch für die Naherholungsuchenden besser erschlossen werden (Ausbau Wege, Beschilderung etc.).

Um die kulturelle Vielfalt weiter zu stärken sollte vermehrt eine aktive Förderung stattfinden. Hierbei können staatliche und ähnliche Kulturfördermittel (z.B. für den Aufbau eines Programmkinos) eine Rolle spielen, aber auch die Stadt Kitzingen selbst sollte ihr kulturelles Engagement beibehalten und gezielt verstärken. Dies auch im Sinne und im Zusammenhang mit einer entsprechenden Stadtentwicklung. Neben den öffentlichen Fördermitteln dürfen jedoch auch private Initiativen nicht vernachlässigt werden. Ein entsprechendes Know-how und Expertise, die ggf. bei der bereits bestehenden Stelle der Stadtverwaltung (Ansprechpartner in der Touristeninformation) oder als ausgelagerte Stelle gebündelt werden kann, sollte Informationen auch über Fördermöglichkeiten bereitstellen.

5.1.3 Schaffung von nachfrageorientiertem Wohnraum Neben der Aufwertung und Revitalisierung des bestehenden Wohnraumangebotes durch Sanierung und Modernisierung muss auch – in unterschiedlicher standortspezifischer Art und Intensität – neuer Wohnraum geschaffen werden. Dabei gilt es die unterschiedlichen Anforderungen an Wohnformen zu erfüllen, die von den vielzähligen Zielgruppen gewünscht und benötigt werden. Hierbei kann die Stadt jedoch nur die Weichen stellen, da sie in der Regel nicht selbst investiv tätig wird.

Als spezifische Nachfragegruppen sind hier beispielsweise Senioren, junge Familien oder spezialisierte Fachkräfte lokaler Arbeitgeber, die teilweise nur temporär Wohnungen am Standort beziehen, zu nennen. Mit Fachkräften der lokal ansässigen Unternehmen wie z.B. F.S. Fehrer oder der Entwicklungsabteilung von LEONI(hier sei jedoch auch auf Arbeitgeber aus der weiteren Umgebung verwiesen) drängen bei einer Entwicklung der Technologieparks Innopark und conneKT potenzielle Einwohner auf den Markt, die es in jedem Fall zu halten und nicht an Standorte wie Würzburg oder die umliegenden Gemeinden zu verlieren gilt. Für diesen erfahrungsgemäß relativ heterogenen Personenkreis muss ein ebenso diversifiziertes Wohnraumangebot (in der Regel im qualitativ hochwertigen Segment) vorgehalten

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werden. Ob dies nun Alleinstehende oder Familien sind, suchen diese potenziellen Einwohner zuerst in Arbeitsplatznähe einen attraktiven Wohnstandort.

Für Familien, sowohl als neu hinzugezogene Einwohner als auch für innerhalb der bestehenden Bevölkerung der Stadt Kitzingen als „Binnenwanderer“ wohnungssuchende Familien, sollten die bereits bestehenden Familienprogramme ausgeweitet, aktualisiert und verstärkt beworben werden. Modelle zur Unterstützung von Familien, sei es als Wohnungsbauzuschuss oder in der Unterstützung bei der Wohnungssuche durch ein aktiv geführtes Immobiliennetzwerk, könnten helfen, Einwohner im Stadtgebiet zu halten und sogar hinzuzugewinnen. Hierfür sollte verstärkt Öffentlichkeitsarbeit betrieben werden und Familienprogramme vom Einfamilienhausbau auf jegliche Wohnformen (auch Mehrgenerationenwohnen etc.) ausgeweitet werden. Wohnraum für Senioren, so zeigt es diese Schnittstelle, ist hier in gleicher Weise betroffen bzw. in gleicher Weise zu behandeln und zu fördern. Das neue alternative Konzepte auch in Kitzingen „ankommen“ zeigt das privat finanzierte Projekt „SELA Seniorenhaus“ für selbstbestimmtes Wohnen im Alter in der Siedlung Süd, dessen Fertigstellung für Frühsommer 2015 geplant ist. Wichtig ist hierbei allerdings auch die behutsame Entwicklung im gesamtstädtischen Kontext, um gleichmäßige Flächen- und Stadtteilentwicklung zu betreiben und nicht durch nur punktuelle Maßnahmen ein Ungleichgewicht mit unterschiedlichen Ausprägungen und Folgen zu befeuern.

Wie bereits mehrfach angedeutet, wird der sorgfältige Umgang mit vorhandenen Konversionsflächen, insbesondere der ehemaligen Kaserne Marshall Heights, für die Stadtentwicklung der Stadt Kitzingen von besonderer Bedeutung sein.

Dabei wird es auch die Aufgabe der Stadtverwaltung sein, neben der Steuerung der Planung, Verwirklichung der Planungsziele und Zusammenarbeit mit Investoren, die passenden Fördermittel für eine Flächenentwicklung einzusetzen. Hierbei sollten Fördermöglichkeiten wie die der Städtebauförderung genutzt werden, wobei der Fokus neben bestehenden Programmen auch auf zukünftigen Möglichkeiten liegen muss. Ein bundesweites Konversionsprogramm besteht derzeit noch nicht. Jedoch kommen Möglichkeiten für die Förderung von Konversionsmaßnahmen oder von Teilen hiervon in Betracht. Hier sind insbesondere die folgenden Möglichkeiten zu nennen: •

die Städtebauförderung



die Wohnraumförderung



der Europäische Fonds für Regionale Entwicklung – EFRE,



die Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der regionalen 58

Wirtschaftsstruktur“ – GRW, •

die Förderung nach dem Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz – GVFG bzw. nach dem Entflechtungsgesetz.16

5.1.4 Öffentlichkeitsarbeit und Imagebildung Vielfach sind die unterschiedlichen Möglichkeiten, die Bauherren und ähnlichen Akteuren des Wohnungsmarktes zur Verfügung stünden, kaum oder nicht ausreichend bekannt und der Umgang mit neuen Umsetzungsmodellen ungewohnt und scheinbar kompliziert. Zu nennen sind an dieser Stelle Ansätze wie Baugruppenmodelle oder Baugenossenschaften, wie sie in unterschiedlichen Formen bereits vielfach und vermehrt im Bundesgebiet und auch in Bayern angewandt werden. Eine Baugruppe ist eine Gemeinschaft von Bauwilligen, die sich zusammenschließen, um gemeinsam ein Grundstück zu kaufen, und als Baugemeinschaft in der Regel Reihen- oder Doppelhäuser bauen. Neben wirtschaftlichen Gründen sprechen gestalterische Gründe (hochwertige Architektur, überdurchschnittliche energetische Qualität) und soziale Gründe (Gemeinschaft, Nachbarschaft, besondere Wohnformen wie Mehrgenerationenwohnen) für die Gründung von Baugruppen. Daneben ist genossenschaftliches Bauen in den letzten Jahren wieder verstärkt anzutreffen. Auch hier spielen vor allem wirtschaftliche Gründe eine Rolle. Um solche Realisierungsmodelle in der Praxis umsetzen zu können müssen potenzielle ausführende Akteure frühzeitig bei Vorhaben unterstützt und informiert werden. Hindernisse, auch im Sinne von verwaltungsbezogenen Hürden, müssen reduziert werden.

Dies hat die Stadt Kitzingen auch erkannt, so dass ergänzend zu einer aktiven Öffentlichkeitsarbeit die Bildung der Marke „Stadt Kitzingen“ anhand der Handlungsempfehlungen des Ende 2014 vorgelegten Marken- und Positionierungskonzeptes des Instituts ISR angegangen werden wird. In diesem Konzept laufen die Erkenntnisse einer Imageuntersuchung des Markenbegriffes „Kitzingen“ sowohl in der Region als auch über deren Grenzen hinaus zusammen. Erklärtes Ziel des Konzepts ist es, „Grundlagen, d.h. den Inhalt, den Geist, die Tonalität vor deren Hintergrund zukünftige Marketingmaßnahmen entwickelt werden sollen“17 zu beschreiben. Somit kann, über unterschiedliche Plattformen, eine Aktivierung von Eigentümern, Institutionen oder anderen Akteuren des Immobilienmarktes jeglicher Art und Motivation zur Sanierung 16

Oberste Baubehörde im Staatsministerium des Innern für Bau und Verkehr: Städtebauförderung in Bayern – Militärkonversion, 2014, S.40. 17 ISR, Markenmanual Stadt Kitzingen Prozessdokumentation Marken – und Positionierungskonzept– November 2014, S.5.

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oder Modernisierung oder zur Schaffung neuen Wohnraums erreicht werden. Leitfiguren aller Akteursgruppen können und sollen angesprochen werden und als Entwicklungs- und Antriebsmotoren eingesetzt werden.

5.2 Handlungsempfehlungen (räumlich)

Ermittlung von Schwerpunktbereichen Es wurden bei der Analyse des Stadtgebietes Kitzingen räumliche Handlungsschwerpunkte identifiziert. Die Auswahl der Schwerpunkte ist das Ergebnis einer Analyse nach den Kriterien der Bestandserhebung und Bestandsanalyse. Dabei wurden die Altstadt sowie ein Teilbereich des Stadtteils Siedlung als Bereiche identifiziert, auf die sich die kurz- bis mittelfristige Stadtentwicklung maßgeblich fokussieren sollte. Die Altstadt als Zentrum und Herz der Stadt Kitzingen muss vorrangiges Entwicklungsfeld sein, um die Gesamtstadt als attraktiven Wohnstandort zu halten und zu entwickeln.

Ein weiterer Schwerpunkt muss neben der Altstadt der Bereich zwischen Siedlung Nord und Siedlung Süd sein. Die Großlangheimer Straße (Bundesstraße 8) teilt hier den Stadtteil Siedlung in Nord und Süd und dient sowohl den Einwohnern aus der Siedlung, aus den weiter außen liegenden Stadtteilen Hoheim und Sickershausen als auch Pendlern und sonstiger Bevölkerung aus dem östlichen Landkreis Kitzingen als Hauptzufahrtsstraße in das Zentrum Kitzingens. In diesem Bereich entlang der B8 plant die städtische Wohnungsbaugesellschaft Geschosswohnungsbauten mit rd. 80 Wohneinheiten abzureißen und die Flächen teilweise wieder zu bebauen. Weitere städtebauliche Planungen wie die für die Flächen bei der Galgenmühle liegen vor (B-Plan Nr. 105 “Mühlenpark“; Verfahren ruhend). Diese Tatsachen allein bedeuten bereits ein Erfordernis zu besonderer Aufmerksamkeit im Sinne städtebaulicher Ziele und deren Umsetzung für den betroffenen Bereich. Darüber hinaus gilt der nördliche Teil der Siedlung Süd, der von Geschosswohnungsbau mit hoher Wohneinheitenanzahl geprägt ist, in einigen Teilbereichen als sozialer Brennpunkt im Stadtgebiet Kitzingen.

Neben diesen beiden Schwerpunktbereichen ist jedoch stets die zukünftige Entwicklung der Konversionsfläche Marshall Heights im Blick zu behalten und bei jeglicher stadtentwicklungspolitischer Entscheidung einzubeziehen. Die Stadtentwicklung hinsichtlich dieses Konversionsplangebietes steht in jedem Falle, ganz gleich welche Entwicklungsziele verfolgt werden, in Wechselwirkung mit den weiteren Stadtteilen Kitzingens.

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Marshall Heights

Abb. 20: Räumliche Handlungsschwerpunkte 61

5.2.1 Altstadt Die Altstadt als Herzstück des Stadtgebietes sollte in ihrem Charakter erhalten und erforderlichenfalls revitalisiert werden. Hierzu sind die Möglichkeiten der Finanzierung und Förderung wie unter Punkt 2.11 beschrieben, insbesondere auch in Zusammenarbeit mit privaten Eigentümern einzusetzen. Eine nachhaltige Belebung des Wohnungsmarktes durch Modernisierungen und, wo erforderlich, Rückbau in der Innenstadt muss mit einer Sicherung des Einzelhandels im fußläufigen Bereich einhergehen. Die Stadt Kitzingen, insbesondere das Konversionsmanagement mit dem Schwerpunkt Einzelhandel, beschäftigt sich mit diesem Thema bereits ausführlich (Leerstandskataster etc.).

In der Altstadt sollten Einzelbeispiele durch die Stadt Kitzingen selbst als Vorzeige- bzw. Leuchtturmprojekte saniert und modernisiert werden, sofern keine privaten Investoren gefunden werden. Für ein nachhaltige Stadtsanierung ist jedoch die Mitwirkungsbereitschaft der privaten Eigentümer und Eigennutzer maßgeblicher Erfolgsfaktor. Besondere Bedeutung erhalten hierbei zukünftig eine gute, umfangreiche Beratung der Betroffenen sowie ein aktives Sanierungsmanagement (Öffentlichkeitsarbeit). Eine Strategie für die praxisnahe Umsetzung von Stadtsanierung bei knapper Haushaltslage ist stets zuerst der Abbau von Sanierungshürden durch langwierige Verfahren oder politische Diskussionen. Es gilt, will die Stadt Kitzingen hinsichtlich des Stadtzentrums erfolgreich sein, über die hohe Priorität der Sanierung im Stadtzentrum einen politischen Konsens zu finden und für die Umsetzung die erforderlichen finanziellen Mittel sowie personelle Kapazitäten bereitzustellen. Wobei mit den in der Altstadt verorteten Fördergebietscharakteren (s. Punkt 2.11) – teilweise Sanierungsgebiet §§ 142 ff. BauGB bzw. Stadtumbaugebiet § 171 b BauGB, teilweise Fördergebiet „Kommunales Förderprogramm“ – auch unterschiedliche Fördermöglichkeiten einhergehen. Hier würde es Sinn machen, die Abgrenzung der unterschiedlichen Gebiete zu prüfen, untereinander abzugleichen und in Abstimmung mit dem Fördermittelgeber zu vereinheitlichen. Eine weitere Ausweitung der Sanierungsgebiete hätte gegenüber dem bestehenden Stadtumbaugebiet den Vorteil, dass nur in Sanierungsgebieten die erhöhte steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten der Sanierungskosten (§§ 7 h EStG) möglich ist. Die Erfahrung hat gezeigt, dass für viele Eigentümer bei der Entscheidung, ob eine Sanierung „in Angriff genommen“ werden soll, der steuerliche Aspekt oft sogar wichtiger ist, als etwaige Fördermöglichkeiten.

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Vor dem Hintergrund der Sicherung des Einzelhandelsstandorte in der Altstadt und Unterstützung der örtlichen Einzelhändler sollte mit dem Fördermittelgeber diskutiert werden, ob ein Programmwechsel in das StBauFr-Programm „Aktive Zentren“ einen Impuls für die Entwicklung der Altstadt setzen könnte. So dass der bestehende Stadtmarketing-Verein bei der Umsetzung seiner Ideen (Innenstadt hoch drei) unterstützt werden kann (Citymanagement).

Erfolgreiche Stadtsanierung kann nur mit intensiver Beratung der Eigentümer und breiter Öffentlichkeitsarbeit angestoßenen und vorangebracht werden. Im Rahmen der Städtebauförderung besteht die Möglichkeit einen förderfähigen Sanierungsträger zur Entlastung und fachlichen Unterstützung der Verwaltung vor allem kleinerer bis mittlerer Städte ressortübergreifend einzubinden. Auch bei manchmal „verfahrenen“ Situationen z.B. problematische Ankaufsgespräche gelingt es einem Dritten häufig besser Lösungen mit allen Beteiligten zu finden.

Einige Beispiele in städtebaulich exponierter Lage für ein Vorangehen der Stadt Kitzingen, möglicherweise in Kooperation mit den teilweise privaten Eigentümern seien hier genannt. Mit der Sanierung und oder Modernisierung dieser Liegenschaften kann ein entsprechendes Zeichen gesetzt werden. Die

Liegenschaft

Grabkirchgasse

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und

Marktstraße 29 liegt inmitten der Kitzinger Fußgängerzone in unmittelbarer Nähe zum alten Rathaus und zum Marktplatz, somit im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Nach vorn hin zur direkten Fußgängerzone noch in mehr oder weniger gutem Zustand, präsentiert sich das Gebäude von der Rückseite bzw. Seitengasse (Grabkirchgasse) in verheerendem Zustand. Das Gebäude, über die Jahrzehnte in unter- Abb. 21: Ruine in der Altstadt schiedlichster Art und Weise renoviert und mit Anbauten versehen, steht leer und gleichzeitig kurz vor dem Zusammenbruch. Einzig die Fassade hin zur Marktstraße ist noch als Laden-Ausstellfläche genutzt und in vorzeigbarem Zustand. Ein Gelingen eines Sanierungsvorhabens jedweder Art und Vorgehensweise und Wiedernutzbarmachung wäre ein deutliches Signal zur Revitalisierung von ProblemImmobilien. Ein Abbruch des Gebäudes mit Neubebauung dieses zentral gelegenen Grundstücks, hier die naheliegende Option wäre ein langfristiger, nachhaltiger Erfolg für die Stadtsanierung und -revitalisierung. Die Stadt wurde hier bereits im Sinne einer Projektinitiierung 63

tätig und hat das Anwesen zwischenerworben. Für den nächsten Schritt hin zu einer Realsierung eines Neubauvorhabens gibt es regelmäßig die Möglichkeiten der anschließenden Freimachung und der Wiederveräußerung mit einem entsprechenden städtebaulichen Planungskonzept an einen Investor oder auch die Investorensuche über einen Investorenwettbewerb. Die Stadt hat sich in diesem Fall für den zweiten Weg entschieden.. Die damit verbundenen Zwischenerwerbs- und Aufbereitungskosten sind regelmäßig in der StBauFr, soweit nicht aus dem Reprivatisierungserlös gedeckt, förderfähig. Die Liegenschaft Lindenstraße 15 und 25, auch bekannt als „Gasthof zum goldenen Löwen“, steht ebenfalls seit mehreren Jahren leer und ist zusehends dem Verfall preisgegeben. Der Standort liegt zwar nicht inmitten der Innenstadt Kitzingens, sondern an deren Rand, nichtsdestotrotz handelt es sich um eine exponierte, für den Durchgangsverkehr deutlich wahrnehmbare Immobilie. Aufgrund des städtebaulich durch- Abb. 22: Gasthof goldener Löwe aus erhaltenswerten Gebäudebildes wäre eine Sanierung hier wünschenswert, das Objekt liegt im Stadtumbaugebiet. Ein Investor plant auf dem Grundstück allerdings bereits, ein Seniorenwohnvorhaben zu realisieren. Da ein solches Vorhaben jedoch der Belebung und der Nutzungsvielfalt der Innenstadt durchaus zuträglich wäre, ist auch ein Rückbau in Kauf zu nehmen und eine enge und frühe Abstimmung mit einem möglichen privaten Vorhabenträger unumgänglich, um städtebaulich und stadtbildgestalterisch im Sinne der Stadt Kitzingen Teil-Einfluss zu nehmen. Ein weiteres Beispiel ist die Immobilie Schrannenstraße 34. Hier handelt es sich um ein Gebäude in gleichsam exponierter Ecklage und im Sanierungsgebiet gelegen. Hinzu kommt in diesem Falle, dass der öffentliche Raum im Bereich der Immobilie ebenfalls deutlich optimierungsbedürftig ist. Der Eigentümer hat sich gegen eine Sanierung sondern für einen Neubau entschieden. Stadtseitig sollte geprüft werden, ob im Zuge der Neubauplanung der öffentliche Raum hinsichtlich Gestaltung, Fußgängerüberweg, Barrierefreiheit bzw. FußgängerfreundAbb. 23: Leerstand Schrannenstraße 64

lichkeit optimiert werden kann. Am Kreisverkehr nordöstlich der Altstadt Kitzingens unmittelbar am Main – und im Stadtumbaugebiet gelegen, befindet sich in der Mainstockheimer Straße 9 und 11 eine weitere Immobilie, deren Revitalisierung wie in den oben beschriebenen Vorhabenbeispielen ein Projekt mit Vorreitercharakter sein kann. Zwar ist die Lage zwischen Nordtangente und Mainstockheimer Straße für eine Wohnnutzung ggf. nicht uneinge- Abb. 24: Leerstand am Kreisverkehr schränkt geeignet, die Bestandsgebäude haben jedoch in Verbindung mit der großen dazugehörigen Brachfläche im rückwärtigen Bereich (insgesamt ca. 5.000m²) großes Potenzial. Sowohl für das Gebäude direkt am Kreisverkehr als auch für die daneben liegende Gründerzeitvilla sind unterschiedliche Konzepte von einer Nutzung für einen Bürostandort bis hin zu Wohnkonzepten für besondere Wohnformen (Senioren, betreute Jugendliche o.ä.) oder gastronomische Angebote mit Wein- oder Biergarten denkbar.

5.2.2 Siedlung Ein weiterer räumlicher Handlungsschwerpunkt im Stadtgebiet Kitzingen ist der unter Punkt 2.1 beschriebene Stadtteil „Siedlung“, der im Jahr 2009 in die Städtebauförderung aufgenommen wurde. Dieser Stadtteil stellt, wenngleich räumlich vom Stadtzentrum durch den Main getrennt, einen wichtigen Bestandteil des Stadtraumes Kitzingen dar. Entsprechend sollte auf diesen Teilraum bei der Wohnraumentwicklung besonderes Augenmerk gelegt werden, nicht zuletzt aufgrund der unterschiedlichen Bevölkerungsgruppen, die in der Siedlung in den unterschiedlichsten Wohnformen leben.

Im Stadtteil Siedlung befinden sich zahlreiche Geschosswohnungsbauten im Eigentum der Stadt Kitzingen bzw. der städtischen Wohnungsbaugesellschaft. Diese wird in Kürze einige dieser Geschosswohnungsbauten mit ca. 80 Wohnungen im Bereich zwischen Mainbernhemer Straße und Breslauer Straße / Galgenwasen abreißen. Die Wohnungen sind derzeit bereits nicht mehr belegt und sind in der Leerstanderfassung entsprechend auch als Leer65

stand erfasst (Leerstand gesamt Siedlung: 9,2 %). Mittelfristig ist hier geplant, Ersatz für diesen Wohnraum zu schaffen. Den derzeitigen Überlegungen nach wird von einem Ersatzangebot von ca. 50 % des rückgebauten Wohnraumes ausgegangen. Gemäß den Aussagen der Wohnungsbaugesellschaft könnte die Realisierung in einem Zeithorizont von ca. fünf Jahren erfolgen. Die Umstrukturierung dieser Teilflächen im Gebiet Siedlung Nord könnte im Rahmen des laufenden Programms „Soziale Stadt“ in die Kitzinger Stadtentwicklung integriert werden.

Das Wohnraumangebot in der Siedlung ist in der Gesamtbetrachtung sehr heterogen, was sich auch in der Bevölkerungsstruktur niederschlägt. Viele der Einwohner, ob in freistehenden Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder im sozialen Wohnungsbau fühlen sich mit „ihrem“ Stadtteil Siedlung sehr verbunden. Eine Abwanderung von Einwohnern in mögliche neue Wohnquartiere wie die „Marshall Heights“ – sollten diese im gewogenen Masse entwickelt werden – steht in größerer Zahl aus den bisherigen Erkenntnissen nicht zu befürchten, Vorrausetzung hierfür ist jedoch, dass der bereits eingeschlagene Weg der Erneuerung, Neubebauung und Sanierung konsequent

in der Siedlung weiter verfolgt wird. Gewisse

Wanderungsbewegungen innerhalb der Stadt Kitzingen gehören zu einer „normalen“ und gesunden Wohnungsmarktentwicklung dazu. Der geplante Rückbau mit Wiederbebauung an der Breslauer Straße und weitere – teils bereits erfolgte – Sanierungen und Neubauten (Bereich der Böhmeraldstrasse, 2014) von Geschosswohnungsbauten im Stadtteil sind hier ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung. Allerdings müssen auch die weiteren Wohnformen in Privateigentum in die Entwicklungsziele für die Siedlung integriert werden. Eine Beratung hinsichtlich Sanierung und Modernisierung, beispielsweise auch in der energetischen Sanierung und ein daran anknüpfender Einsatz von Fördermitteln wären hier sachlich zielführend.

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5.2.3 Marshall Heights Der Umgang mit der ehemaligen Kasernenfläche Marshall Heights ist unumstritten eine der dringlichsten Aufgabenstellungen im Stadtgebiet Kitzingen obgleich diese Herausforderung noch von einer Vielzahl an Unwägbarkeiten abhängt, die nur begrenzt oder gar nicht im Handlungsspielraum der Stadt Kitzingen stehen. So ist einer der wichtigsten Faktoren auch einer der problematischsten: Die Fläche befindet sich nicht im Eigentum der Stadt sondern wie fast alle Kasernen-Areale in Deutschland im Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA). Das seit Ende 2013 laufende, mehrstufige Ausschreibungsverfahren zum Verkauf der Fläche ist mit dem Verkauf Mitte Februar 2015 an einen örtlichen Bauträger abgeschlossen. Da es jedoch im Zuge der Verkaufsverhandlungen zwischen der BImA und dem Interessenten zu keinem direkten Informationsaustausch mit der Stadt Kitzingen kam, gilt es nun, mit dem Investor in den Abstimmungsprozess der beiderseitigen Planungsabsichten einzutreten. An dieser Stelle sei auf den Grundsatzbeschluss der Stadt aus 2013 zur Nutzung der Marshall Heights, der der Ausschreibung der BImA auch beilag (s. Abbildung 2, S.12), verwiesen.

In jedem Falle muss der Einsatz von formellen oder informellen Planungsinstrumenten in Zusammenarbeit mit den zukünftigen Flächeneigentümern erfolgen, soll eine langfristige und erfolgreiche Lösung gefunden werden, die den Standort Marshall Heights aufwertet und gleichzeitig für das gesamte Stadtgebiet bzw. die weiteren Stadtteile keine wohnungsmarktbezogene Belastung darstellt. Genannt sei hier insbesondere die Bauleitplanung in Form der vorbereitenden Bauleitplanung (Flächennutzungsplan, derzeit Gemeinbedarfsfläche seit 2008) und Bebauungsplan (derzeit kein Bebauungsplan vorhanden). Wobei im Zuge der Bauleitplanung die hier aufgrund der Lage und Vornutzung insbesondere auch zu beachtenden Themen wie Schallschutz (Bundesstrasse) oder auch Altlasten / Schadstoffe im Boden und Gebäuden eingehend untersucht werden müssen.

Planungsrechtlich vorstellbar ist, aufgrund der zwar in Randlage befindlichen, jedoch im Siedlungskörper integrierten Lage, eine Ausweisung von Wohnbauflächen (auch Sonderformen wie Seniorenwohnen u.ä.) oder ergänzenden Nutzungen wie Einzelhandel. Der aus Sicht des Investors bzw. im Sinne der Baulandbereitstellung erforderliche Umfang einerseits und der planungsrechtliche (Abrundung Siedlungskörper etc.) und wohnungsmarktpolitisch sinnvolle Umfang der Bauflächen anderseits müssen abgeglichen und in Einklang gebracht werden.

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Die Bevölkerungsprognose und die darauf aufbauende Wohnungsmarktprognose (siehe unter Punkt 3) haben ergeben, dass mit einer Neuausweisung von Wohnbauflächen bzw. Sanierung von Wohnraum in großem Maßstab äußerst vorsichtig umgegangen werden muss. Es hat sich unter Punkt 3.2 in der Prognosevariante der aktiven Wohnungsmarktpolitik gezeigt, dass bei einem Halten der heutigen Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2030, die derzeit vorhandenen Wohneinheiten auf den Marshall Heights (ca. 750) den Wohnungsmarkt „überschwemmen“ würden. Eine Nachfrage in dieser Höhe und in der gegebenen Form ist in Kitzingen auch in den nächsten zwanzig Jahren nicht zu erwarten.

Die Analyse des Wohnungsmarktes hat jedoch auch ergeben, dass sehr wohl ein gewisser Bedarf an Wohnraum in Kitzingen vorhanden ist. Die nachgefragten Wohnformen, die der aktuelle Wohnungsmarkt in Kitzingen nur bedingt erfüllen kann, sind mehrheitlich Wohnungen gehobener Qualität. Dies sind Einfamilienhäuser aber auch großzügige, barrierefreie Wohnungen in hohem Standard. Um eine nicht zu starke Konkurrenz zu anderen, innerstädtischen Entwicklungen - vor allem in der Altstadt - zu schaffen, ist es zielführend, dass die Planungen in den Marshall Heights das vorhandene Angebot ergänzen. Das Angebot in den Marshall Heights sollte sich insbesondere durch Qualitäten auszeichnen, die in der Altstadt in der Regel nur schwer zu verwirklichen sind, wie konsequente Barrierefreiheit (Aufzüge) großzügige Grundrisse und Freiflächen, Balkone. Zudem bietet sich hier die Chance für alternative Wohnformen, die größere, zusammenhängende Bauflächen benötigen (z.B. Mehrgenerationenwohnen, Baugruppenmodelle).

Aufgrund der vorangegangenen Prognosen ist für die gesamte Stadt mit einer begrenzten Nachfrage an Wohnungen zu rechnen. Unter Berücksichtigung der aktuellen Quoten im Bereich der Wohnformen (Bestand) ergibt sich bei einem Gesamtbedarf von rund 150 Wohneinheiten bis 2030 ein Bedarf von rd. 70 Wohneinheiten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 80 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern.

Aus diesem Grund wird empfohlen, die Neubautätigkeit beim Geschosswohnungsbau im Bereich der Marshall Heights zu bündeln, und lediglich in städtebaulich besonders relevanten Lagen (wie z.B. den geplanten Neubauten der Wohnungsbaugesellschaft in der Breslauer Straße) Ausnahmen zuzulassen. Bei der Ausweisung neuer „Einfamilienhausgebiete“ sollten Konversionsflächen allgemein – u.a. also auch die Marshall Heights – im Sinne des Flächensparens vorrangig entwickelt werden. Grundsätzlich ist jedoch auch zu beachten, dass Flächenentwicklungen zur städte-

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baulichen Arrondierung in den Stadtrandbereichen und ebenso die gewogene Eigenentwicklung der Ortsteile ermöglicht werden sollten.

In jedem Fall wird empfohlen die Fläche in den Marshall Heights in Bauabschnitten zu entwickeln. Auf diese Weise kann behutsam auf Entwicklungen auch in den kommenden Jahren eingegangen werden. Ein Ansatz dieser Schritt-für-Schritt-Entwicklung sollte vielmehr anhand der auszuweisenden Wohnflächen und oder Wohneinheiten-Anzahl in Abstimmung mit dem Gesamtkonzept des Investors erfolgen.

5.2.4 Ortsteile in Stadtrandlagen Die Ortsrandlagen, insbesondere in den äußeren Ortsteilen Hoheim, Sickershausen, Repperndorf und Hohenfeld dürfen bei der Aufstellung und Umsetzung von stadtentwicklungsrelevanten Planungen trotz der Fokussierung auf einzelne zentrale Stadtteilbereiche nicht außer Acht gelassen werden. In diesen Ortsteilen gilt es vor allem, mit den im Flächennutzungsplan ausgewiesenen „Bauerwartungsflächen“ behutsam umzugehen.

Wobei zu erwarten ist, dass im Zuge des anstehenden Änderung des Flächennutzungsplans (Neuausweisung Wohnbauflächen in den Marshall Heights) seitens der Genehmigungsbehörde die Anforderung gestellt werden wird, den Umfang der momentan ausgewiesenen „Bauerwartungsflächen“ zu reduzieren. Hier gilt es insbesondere den Umfang der großflächigen Neubaugebiete in den Ortseilen zu überprüfen.

Für die ortsansässigen Familien, die hier häufig über Generationen hinweg wohnen und Bauland im Eigenbedarf entwickeln, sollte eine Realisierbarkeit dieses Modells auch langfristig gewährleistet sein. Eine Ausweisung von Neubaugebieten für Zuzüge erscheint vor dem Hintergrund der Flächenressourcen in Bestandsgebäuden im Stadtkern und der Flächenressourcen in den Marshall Heights nicht sinnvoll.

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6.

Partizipation

Die Erarbeitung des Wohnraumkonzeptes 2030 erfolgte in enger Abstimmung und Austausch mit der Stadtverwaltung, den beiden Konversionsmanager, sowie dem Geschäftsführer der städtischen Wohnungsbaugesellschaft als wichtiger Vermieter vor Ort.

An dieser Stelle wird vorgeschlagen, für den weiteren Prozess der Stadtentwicklung eine Lenkungsgruppe einzurichten. Um insbesondere das Thema Innenstadtentwicklung und Stadtsanierung weiter zu begleiten und „auf den Weg zu bringen“.

7.

Fazit der Handlungsempfehlungen

Für die Stadt Kitzingen und den Erfolg der Stadtentwicklungspolitik vor Ort ist es von großer Bedeutung, dass hinsichtlich der Flächen- und Stadtteilentwicklung Entscheidungen getroffen werden. Im Rahmen dieser Untersuchung als „Wohnraumkonzept 2030“ wurden, wie eingangs bereits beschrieben, zahlreiche bereits vorhandene Gutachten und Konzeptansätze betrachtet und ausgewertet, die sich mit den Themen Konversion und Stadtentwicklung in den unterschiedlichen Stadtteilen beschäftigen. In diesen Konzepten – darunter das ISEK aus dem Jahr 2006 und dessen Teilfortschreibung aus dem Jahr 2011 oder das Ende 2014 fertiggestellte Marken- und Positionierungskonzept – werden teils differenzierte Handlungsempfehlungen gegeben, was in den einzelnen Segmenten und Bereichen des Stadtgebietes zu unternehmen ist. Nun gilt es die Anstrengungen und die mit dem positiven Wanderungssaldo (Zuwanderungen) der letzten Jahren belegten Teilerfolge in der Entwicklung der Gesamtstadt durch die dargestellten Handlungsansätze zu verstetigen und auszubauen, um damit dem allgewärtigen, demographischen Wandel entgegenzuwirken.

Es sollte nun zeitnah anhand der hier aktuell aufgestellten Wohnbedarfsprognose politische Entscheidungen herbeigeführt werden, die zu einer Umsetzung in der Flächenentwicklung sowie in der Sanierung von bestehendem Wohnraum führen. So wichtig der Umgang mit den dominanten Konversionsflächen im Stadtgebiet ist, so notwendig ist es auch, die Sanierung (in den vorhandenen und ggf. zukünftig hinzukommenden Sanierungsgebieten) voranzutreiben oder, wo noch nicht geschehen, zu initiieren.

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Zeit- und Maßnahmenkonzept

Die folgende Tabelle gibt einen beispielhaften Überblick über die Themenkomplexe und konkreten Handlungsbausteine, die im Stadtgebiet Kitzingen bis zum Jahr 2030 umgesetzt werden sollten.

Umsetzung kurzfristig Konzepterstellung Marshall Heights (Abstimmung Investorenplanungen) Rahmenplanung Entwicklung Marshall Heights (schrittweise) Einrichtung Lenkungsgruppe Stadtentwicklung

Aktives Leerstandsmanagement Wohnen

Ausweitung Sanierungsgebietsumgriff Altstadt Sanierung u. Modernisierung im Bestand (Priorität: Altstadt)

Überarbeitung Flächennutzungsplan Wohnraumbereitstellung (alternative Entwicklungsmodelle, z.B. Baugruppen, Seniorenwohnen…) Konzept zur energetischen Stadt- und Gebäudesanierung Aufbau div. Netzwerke (Immobilien etc.) Öffentlichkeitsarbeit

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Umsetzung mittelfristig

Umsetzung langfristig

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Übersicht Stadtteile ................................................................................................... 8 Abb. 2: Planbeilage Ratsbeschluss zur Entwicklung Marshall Heights Nov. 2013 ................12 Abb. 3: Übersicht Baudenkmäler im Stadtkern Kitzingen ......................................................13 Abb. 4: Langfristige Bevölkerungsentwicklung Stadt Kitzingen .............................................14 Abb. 5: Langfristige Bevölkerungsprognose und Altersverteilung Stadt Kitzingen.................15 Abb. 6: Pendler 2011............................................................................................................16 Abb. 7: Ausbildungsverhältnisse...........................................................................................18 Abb. 8: Entwicklung der Ausbildungsplatzzahlen ..................................................................18 Abb. 9: Schulbildung der Auszubildenden ............................................................................19 Abb. 10: Durchschnittlicher Grundstückspreis, 2013 ............................................................21 Abb. 11: Durchschnittliche Mietpreise, 2013 .........................................................................22 Abb. 12: Durchschnittliche Hauspreise, 2013 .......................................................................22 Abb. 13: Baufertigstellungen ................................................................................................24 Abb. 14: Leerstände in Wohn- und Mischgebieten nach Stadtteilen .....................................27 Abb. 15: Planausschnitt Leerstände nach Straßen gebündelt, Stadtkern Kitzingen (s. Anlage 2 im Anhang) .........................................................................................28 Abb. 16: Wohnbaupotenziale ...............................................................................................30 Abb. 17: Sanierungsgebiete Altstadt.....................................................................................31 Abb. 18: Prognostizierter Neubaubedarf Empirica (Prognosezeitraum 2008-2023) ..............48 Abb. 19: Übersicht Nahversorgung (s. Anlage 5 im Anhang) ................................................55 Abb. 20: Räumliche Handlungsschwerpunkte ......................................................................61 Abb. 21: Ruine in der Altstadt ...............................................................................................63 Abb. 22: Gasthof goldener Löwe ..........................................................................................64 Abb. 23: Leerstand Schrannenstraße ...................................................................................64 Abb. 24: Leerstand am Kreisverkehr ....................................................................................65

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Quellen Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung: Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für Bayern bis 2032, 2014 Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung: Demographie –Spiegel Bayern Berechnungen für Gemeinden ab 5 000 Einwohnern bis 2029: Große Kreisstadt Kitzingen, 2013 Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung: Statistik Kommunal 2013 – Kitzingen 09675141, 2014 Bayerische Landesbibliothek: Ortsverzeichnis, aufgerufen unter http://www.bayerische- landesbibliothek-online.de/orte/ortssuche_action.html?val=1657&attr= 590&modus=automat&tempus=20111114/115914&hodie=20140821/112557, 2014 Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA): aufgerufen unter http://konversionkitzingen.bundesimmobilien.de/559127/Erfolgreiche-Konversion Empirica – Qualitative Marktforschung, Stadt- und Strukturforschung GmbH: Wohnungsmarktanalyse inkl. Potentialanalyse zur Entwicklung der ehem. US-Wohnsiedlung Marshall Heights in Kitzingen, 2010 Industrie- und Handelskammer Würzburg-Schweinfurt-Mainfranken: IHK Bildungsreport 2013 - Zahlen und Fakten zur Aus- und Weiterbildung in Mainfranken, 2013 Konversionsmanagement Landkreis Kitzingen: aufgerufen unter http://www.konversionsmanagement -kt.de, 2014 Oberste Baubehörde im Staatsministerium des Innern für Bau und Verkehr: Städtebauförderung in Bayern – Militärkonversion, 2014 Stadt Kitzingen: Konversionsplanung, aufgerufen unter http://www.kitzingen.info/ konversionsplanung.0.html, 2014 Stadt Kitzingen: Soziale Stadt beziehungsweise Kultur und Tourismus, aufgerufen unter http://www.kitzingen.info, 2014 Statistisches Bundesamt: Informationen zur Bautätigkeit, aufgerufen unter https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/Wirtschaftsbereiche/Bauen/Bautaetigkeit/Tabellen/ FoerderungenWohnungsbau.html

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Anlagen

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