EXPEDIENTE: 35/2010 SENTENCIA DEFINITIVA.- Pachuca de Soto, Hidalgo, 15 quince de mayo de 2012 dos mil doce. V I S T O S para dictar SENTENCIA DEFINITIVA dentro del JUICIO ORDINARIO CIVIL de RESCISION DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, promovido por ******************** Y **************************, en contra de ******************** Y **************************, expediente número 35/2010: RESULTANDO 1.- Que por escrito presentado en fecha 15 quince de enero de 2010 dos mil diez, ******************** Y ************************** compareció; a demandar

de

********************

Y

**************************,

Las

prestaciones que dejo descritas en su escrito de demanda; Fundándose para ello en los hechos y consideraciones de derecho que estimo pertinentes al caso y dejo asentados en su escrito inicial de demanda a la cual acompaño los documentos fundatorios de su acción. 2. Por acuerdo de fecha 18 dieciocho de enero de 2010 dos mil diez, se admitió lo solicitado en la VIA ORDINARIA CIVIL, se registro y formo expediente ordenándose emplazar a la parte demandada en los términos de ley; Se emplazo al demandado a través de edictos; en proveído de fecha 9 nueve de junio de 2011 dos mil once, se tuvo por acusada la rebeldía en que incurrió la demanda al no haber contestado la demanda instaurada en su contra; en proveído de fecha 6 seis de octubre de 2011 dos mil once, se dicto auto admisorio de pruebas; por lo que una vez desahogado el material convictivo ofrecido por la actora y agotado el tramite procesal en todas y cada una de sus partes, se ordeno dictar Sentencia Definitiva que en derecho proceda, misma que hoy se pronuncia y: CONSIDERANDO I.- Que de conformidad con lo dispuesto por los artículos 141, 149, 150, 151 fracción I y 154 fracción II del Código de Procedimientos Civiles, el suscrito Juez ha sido y es competente para conocer y resolver del presente juicio, pues la acción ejercitada es de carácter personal y el

domicilio de la demandada se ubica dentro del perímetro de competencia de esta autoridad judicial. II.- Que de acuerdo a lo establecido por el artículo 253 del Código Adjetivo Civil, se estima procedente la vía Ordinaria Civil intentada ya que la acción que se promueve, no requiere de tramitación especial o ejecutiva. III.- Que la parte actora ******************** Y ************************** demandó por su propio derecho de ******************** Y **************************, el cumplimiento de las siguientes prestaciones: 1.- La rescisión del contrato de compraventa de fecha 1 de abril de 2009, celebrado entre ******************** Y **************************, en nuestro carácter de

vendedores

y

por

otra

parte

********************

Y

**************************, en su carácter de compradores, respecto al bien inmueble ubicado en la calle de Valle de Serrato, numero 121, sección seis, lote 7, manzana 7 del fraccionamiento del Valle de San Javier en esta Ciudad; debido al incumplimiento por parte de los compradores; 2.- El reconocimiento de la posesión a favor de ******************** Y ************************** del bien inmueble objeto del contrato de compraventa ubicado en la calle de Valle de Serrato, numero 121, sección seis, lote 7, manzana 7 del fraccionamiento de Valle de San Javier en esta Ciudad; 3.- El pago de la cantidad de $280,000.00 (DOSCIENTOS OCHENTA MIL PESOS 00/100 M.N.) por concepto de la pena convencional consistente en el 20% del valor total de la operación tal y como lo establece la cláusula sexta del contrato de compraventa en cuestión; 4.- El pago de la cantidad de $40,000.00 (CUARENTA MIL PESOS 00/100 M.N.) por concepto de renta por incumplimiento

a razón

de $8,000.00

(OCHO

MIL PESOS

MENSUALES 00/100 M.N.) correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, tal y como lo establece la cláusula sexta del contrato de compraventa en cuestión; 5.- El pago de réditos al tipo legal sobre la cantidad que adeudan los hoy demandados en términos del articulo 2237 del Código Civil vigente en el Estado; 6.- El pago de gastos y costas que se han generado con la tramitación del presente juicio ya que contratamos los servicios profesionales de la Licenciada JOCELYN MARTÍNEZ RAMÍREZ, tal y como se acreditara en el momento procesal oportuno. A su vez, la demandada ******************** Y **************************, se constituyeron en rebeldía. IV.- Que de conformidad con lo establecido por el artículo 279 del Código de Procedimientos Civiles, que dispone: “El actor debe probar los hechos constitutivos de su

acción y el reo el de sus excepciones”, el suscrito se encuentra ante la obligación de analizar y valorar todas y cada una de las pruebas ofrecidas por las partes en este juicio, para efectos de determinar la procedencia de la acción ejercitada por la parte actora. En ese orden de ideas, tenemos en primer lugar, que el Código de Procedimientos Civiles contempla el ejercicio de las acciones personales en el artículo 25, que dispone: “Las acciones personales se deducirán para exigir el cumplimiento de una obligación personal, ya sea de dar, de hacer o no hacer determinado acto”; De esa forma tenemos que el actor afirma en lo medular: “ 1.- Los suscritos ******************** Y **************************, somos propietarios del bien inmueble ubicado en la calle de Valle de Sarrato, numero 121, sección seis, lote 7, manzana 7 del fraccionamiento Valle de San Javier en esta ciudad, tal y como se acredita con la escritura publica numero 2992, volumen 72, de fecha 13 de diciembre de 1991, ante la fe del notario publico numero nueve del Distrito Judicial de Pachuca, Hidalgo y registrada bajo el numero 632, tomo 1, libro 1, sección 1 del Registro Publico de la propiedad y del Comercio con fecha 12 de junio de 1992; 2.- Con fecha 1 de abril de 2009, fue celebrado el contrato

de

compraventa

entre

********************

Y

**************************, en nuestro carácter de vendedores y por otra parte ******************** Y ************************** en su carácter de compradores, teniendo como objeto del contrato, el bien inmueble ubicado en la calle de Valle de Serrato, numero 121, sección seis, lote 7, manzana 7 del fraccionamiento Valle de San Javier en esta Ciudad, En la cláusula segunda se pacto el precio del bien objeto del contrato por la cantidad de $1’400,000.00 (UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.) en la misma cláusula se pacto la forma de pago consistente en cuatro pagos parciales por diversas cantidades en diversas fechas, teniendo todos los pagos la condición de ser pagadas en las oficinas de la Notaria Publica numero 12 del Distrito Judicial de Pachuca, Hidalgo; 3.- En esa misma fecha, el 1 de abril de 2009, los suscritos recibimos por parte de los hoy demandados ******************** $100,000.00

Y

**************************

(CIEN MIL PESOS 00/100

,

la

cantidad

M.N.), mediante

de

cheque

certificado numero 2789670 del banco HSBC México S.A. por concepto de primer pago del monto total de la operación con lo que se dio parcialmente cumplimiento a la cláusula segunda del contrato de compraventa en cuestión; 4.- Por otra parte, el 1 de abril de 2009,

los suscritos ******************** Y **************************, en nuestro carácter de vendedores, dimos en posesión a favor de los señores ******************** Y **************************, el bien inmueble objeto del contrato de compraventa, los cuales aceptaron de plena conformidad,

dando

cumplimiento

a

la

cláusula

tercera

del

multicitado contrato y a nuestras obligaciones como vendedores contempladas en el articulo 2265 de la Ley Sustantiva Civil; De la cláusula segunda y tercera del contrato de compraventa, se desprende que los suscritos entregamos la posesión derivada del bien inmueble objeto del presente contrato, ya que los suscritos al reservarnos la propiedad, es decir, la firma de la escritura hasta en tanto se liquidara el monto total de la operación, nos reservamos la posesión originaria, bajo este escenario y a la luz del articulo 2297 de la Ley Sustantiva Civil vigente en el Estado, los compradores al recibir la cosa vendida, sin haber pagado el precio total del inmueble, es considerado como arrendatario, este carácter de arrendatario, es robustecido en la cláusula sexta del contrato en el cual se pacto, el pago de una renta del contrato en el cual se pacto, el pago de una renta mensual por incumplimiento por la cantidad de $8,000.00 (OCHO MIL PESOS 00/100 M.N.), así las cosas, hasta en tanto los compradores no liquidaran el precio total del inmueble eran considerados simples poseedores derivados, arrendatarios del bien inmueble; 5 Con fecha 01 de junio de 2009, los suscritos recibimos por parte de los señores LETICIA MONTALVO GARCIA Y CARLOS ROBERTO GARNETT

PEÑA,

la

cantidad

de

$450,000.00

(CUATROCIENTOS

CINCUENTA MIL PESOS 00/100 M.N.) por concepto de SEGUNDO PAGO PARCIAL del monto total de la operación, dando cumplimiento parcialmente a la cláusula segunda del contrato de compraventa en referencia; cabe mencionar que en el contrato de compraventa se pacto que el segundo pago, se realizaría el día 25 de mayo de 2009, sin embargo; por consentimiento mutuo de todas las partes involucradas en la transacción, decidimos cambiar la fecha, precisamente para el día 01 de junio de 2009; 6.- En el contrato de compraventa en cuestión en la cláusula segunda se pacto que el TERCER PAGO se realizaría el 31 de julio de 2009, sin embargo dicho pago no se realizo, ya que no fue respetada la fecha por parte de los demandados. Por lo que respecta al suscrito TEODORO VEGA LÓPEZ, el señor CARLOS ROBERTO GARNETT PEÑA, vía telefónica el día 30 de julio, me pidió que pospusiéramos la fecha de pago y que me

presentara, el día 3 de agosto del año en curso a las 11:00 horas con el notario para que recibiera mi pago, que dicha situación ya se lo había informado a la señora MARIA INÉS AGUILAR RESENDIZ y que esta había aceptado. Por lo que respecta a la suscrita MARIA INÉS AGUILAR RESENDIZ, vía telefónica el día 30 de julio, me informo que se posponía a la fecha del tercer pago, comprometiéndose a confirmarme la fecha y hora para ir con el notario, sin embargo nunca me confirmo tal situación; fue hasta el 3 de agosto del 2009, aproximadamente a las 11:00 horas, cuando recibí una llamada telefónica del señor TEODORO VEGA LOPEZ, el cual me llamo para decirme que me estaban esperando en la Notaria, los compradores y el para realizar el tercer pago, lo que me sorprendió ya que no me habían

avisado

con

anticipación,

resultándome

imposible

trasladarme a la notaria en ese momento, ya que la suscrita me encontraba en mi domicilio en el Estado de México. Así las cosas, el 03 de agosto de 2009, ante la presencia del Notario Publico numero 12 en este Distrito judicial, comparecieron los señores ******************** Y **************************, y el suscrito TEODORO VEGA LÓPEZ, a efecto de recibir el tercer pago parcial, sin embargo dicha operación no se llevo a cabo debido a que los compradores no quisieron realizar el tercer pago por la ausencia de MARIA INÉS AGUILAR RESENDIZ; 7.- El día 20 de agosto de 2009 a las trece horas, los suscritos MARIA INES AGUILAR RESENDIZ Y TEODORO VEGA LOPEZ, comparecimos ante la presencia del Notario publico numero doce de este Distrito Judicial, a efecto de recibir el CUARTO PAGO por parte de los compradores y así llevar a cabo la firma de escrituras correspondiente en cumplimiento a la cláusula segunda del contrato de compraventa de fecha 1 de abril de 2009, sin que los compradores se presentaran. Cabe mencionar que el señor CARLOS ROBERTO GARNETT PEÑA, nos aviso vía telefónica a los suscritos, el 9 de agosto de 2009, que nos presentáramos a las 13:00 horas del día 20 de agosto de 2009, en las oficinas de la notaria para finiquitar la transacción, sin embargo nunca llegaron los compradores.; 8.- El 20 de agosto de 2009, aproximadamente a las 17:00 horas, los suscritos nos constituimos al domicilio de los demandados ubicado en valle Mezquital, numero 217, fraccionamiento Valle de San Javier, sexta sección en esta ciudad, a efecto de requerirle el pago del bien objeto del contrato de compraventa, siendo atendidos por el señor CARLOS ROBERTO GARNETT PEÑA, el cual nos informo que no había podido ir con el

notario por motivos de salud pero que no nos preocupamos que nos llamaba mas tarde para confirmar la cita nuevamente con el notario, por lo que nos retiramos pero nunca recibimos su llamada y posteriormente en diversas ocasiones buscamos a los demandados, sin éxito alguno, ya que no pudimos volverlos a localizar en aquel domicilio; 9.- La suscrita MARIA INÉS AGUILAR RESENDIZ, el pasado 2 de enero de 2010, recibí una llamada telefónica por parte del señor CARLOS ROBERTO GARNETT PEÑA, en donde me informa que ya no podía seguir pagando la casa y que me la regresaba en ese momento, que no había cambiado las chapas y que estaba desocupada y que volviera hacer uso de la casa para que no siguieran corriendo las rentas mensuales por incumplimiento. En el mismo sentido, el suscrito TEODORO VEGA LÓPEZ, recibí ese mismo día, el 2 de enero de 2010, una llamada telefónica por parte de CARLOS ROBERTO GARNETT PEÑA, en donde me informa que ya no podía seguir pagando la casa y que me la regresaba en ese momento, que no había cambiado las chapas y que estaba desocupada y que volviera hacer uso de la casa para que no siguieran corriendo las rentas mensuales por incumplimiento. En el mismo sentido, el suscrito TEODORO VEGA LÓPEZ, recibí ese mismo día, el 2 de enero de 2010, una llamada telefónica por parte de CARLOS ROBERTO GARNETT PEÑA, informándome la misma situación, a lo que yo le dije que hiciéramos un convenio por escrito a lo que el me contesto que estaba fuera de la ciudad pero en cuanto regresara me buscaba para firmar el convenio, pero que desde ese momento me hacia la devolución de la casa porque le preocupaba que siguiera pasando el tiempo y que pagara mas dinero por el concepto de renta mensual por incumplimiento; 10.- El día 4 de enero de 2010, los suscritos, en compañía de JORGE GOYRE CERVANTES, PRISCILA MARTÍNEZ RAMÍREZ, JOCELYN MARTÍNEZ Ramírez, nos constituimos en el bien inmueble objeto del presente contrato, preguntando al portero que si la casa estaba habitada, informándonos que estaba desocupada y que desde hacia tiempo no se veía movimiento en la casa; por lo que procedimos abrir la puerta de manera normal pues aun conservamos copia de las llaves, estando en el domicilio nos percatamos que en la entrada habían diversos sobres de Telmex, Nextel, entre otros y folletos de propaganda, el garaje y patio trasero se observo el pasto crecido muestra de falta de mantenimiento en el lugar, en el interior del inmueble se encontró mucho polvo y tierra, bolsas de basura, dos

cubetas, trapos, una escoba, un jalador, un recogedor, guantes de latex para uso domestico, dos zacates, dos desarmadores, una brocha, botes de plástico, 2 latas, una extensión negra, un masking, un plato blanco, así como 4 puertas de madera sin colocar recargadas en la pared en la planta baja; desde este momento dejamos a disposición de este H. juzgado los objetos encontrados dentro del domicilio señalado como domicilio donde pueden ser localizados el ubicado en valle de Serrato, numero 121, sección seis, lote 7, manzana 7 de fraccionamiento de Valle de San Javier en esta Ciudad, Valle de Serrato, numero 121, sección seis, lote 7, manzana 7, del fraccionamiento de Valle de San Javier en esta Ciudad ya que esos objetos no nos pertenecen por lo que a efecto de no incurrir en responsabilidad civil o penal dejo dichos objetos a disposición de esta autoridad; tal situación fue filmada en dos videos, el primero con una duración de once minutos cincuenta y siete segundos con una duración de cuatro minutos veintiséis segundos, en donde se muestra y se narra lo sucedido en ese acto, observándose el exterior y el interior del domicilio así como los objetos encontrados, también se redacto un acta circunstanciada firmada por los suscritos y los señores JORGE GOYRI CERVANTES Y PRISCILA MARTÍNEZ RAMÍREZ; A partir del 4 de enero de 2010, los suscritos tomamos posesión del inmueble haciendo el pago correspondiente del servicio de vigilancia y mantenimiento de los colonos de la VI sección de valle de San Javier, así como el pago del servicio telefónico TELMEX, cabe señalar que anteriormente se había realizado el pago del impuesto predial. De acuerdo

a

la

cláusula

sexta

se

estableció

que

al

primer

incumplimiento que tuviera la parte compradora se compromete a entregar el inmueble en veinte días a partir del mismo, en el caso concreto los compradores a partir del 20 de agosto de 2009, incumplieron con el pago del bien al no comparecer en el lugar y tiempo determinado a liquidar el adeudo, por lo que contados 20 días a partir de esa fecha …… “. Desahogando como pruebas de su parte las

siguientes: A)

Documental

privada, consistente

en copias

certificadas del contrato de compraventa que celebraron las partes, del inmueble ubicado en la calle de valle de Serrato, numero 121, sección seis, lote 7, manzana 7 del fraccionamiento de valle de San Javier en esta Ciudad, que obra en autos a fojas de la 10 a la 14; y las documentales privadas consistentes en 9 nueve recibos por concepto de pagos de servicios del fraccionamiento de Colonos de VI sección

Valle de San Javier A.C. que obran en autos a fojas de la 129 a la 137; dos recibos de pago mediante cheques certificados números 3009083 y

2789670

por

la

cantidad

de

$450,000.00

(CUATROCIENTOS

CINCUENTA MIL PESOS 00/100 M.N.) y $100,000.00 (CIEN MIL PESOS 00/100 M. N.) suscritos por ******************** Y ************************** a favor de MARÍA INÉS AGUILAR RESENDIZ Y TEODORO VEGA LÓPEZ, visibles a fojas 27 y 28 de auto; escrito en donde consta como se encontraba el domicilio del inmueble motivo de este juicio cuando tomó posesión del mismo la parte actora; 10 diez recibos de pago de mantenimiento

y

vigilancia

quien aparece

como

vecina

del

fraccionamiento de sección VI de valle de San Javier MARIA INÉS AGUILAR RESENDIZ, visibles a fojas 36,129 a 137, documentales privadas que al no haber sido objetadas por la contraparte, tienen valor legal en términos del articulo 410 del Código de Procedimientos Civiles; B) Documentales publicas, consistentes en la escritura número 2992 de fecha 13 trece de diciembre de 1991, que contiene contrato de compraventa, que celebran INMOBILIARIA VALLE DE SAN JAVIER, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE como vendedora y MARÍA INÉS AGUILAR RESENDIZ, como comprador, sobre lote numero 7, manzana 7, sección 6, fraccionamiento VALLE DE SAN JAVIER, en esta Ciudad, documental que obra en su original, a fojas de la 15 a la 18; acta número 16,657, de fecha 3 de agosto de 2009, que contiene la comparecencia

de

********************

Y

**************************,

quienes dieron cumplimiento al pago por la cantidad de $550,000.00 ( QUINIENTOS CINCUENTA MIL PESOS 00/100 M. N. ), mediante cheque de caja numero 0564994; estableciéndose que no se encuentra presente MARIA INÉS AGUILAR RESENDIZ, únicamente TEODORO VEGA LOPEZ, que obra agregada en autos a fojas 29 y 30; acta numero 16,725,

de

fecha

20

de

agosto

de

2009,

que

contiene la

comparecencia de ******************** Y **************************, para dar cumplimiento a la firma de escritura definitiva ante el Notario, sin que

compareciera

para

tal

efecto

********************

Y

**************************, que obra a fojas 31 y 32, 3 tres recibos del pago del impuesto predial de diversos años visibles a fojas 34, 149 y 151; 13 trece recibos de consumo de agua a nombre de MARIA INÉS AGUILAR RESENDIZ, que obra a fojas 116 a 128 de autos y diez recibos de pago de teléfono a fojas de la 138 a la 147, documentales publicas que tienen valor legal en términos de articulo 407 del Código de Procedimientos Civiles; C) testimonial a cargo de PRISCILA

MARTÍNEZ RAMÍREZ y JORGE GOYRI CERVANTES, desahogada en diligencia de fecha 24 de octubre de 2011, que obra a fojas 162 y 163, declarando PRICILA MARTINEZ RAMIREZ, que: “…..:A LA 1.- Que si conoce a MARIA INÉS AGUILAR RESENDIZ, desde principios del mes de enero de 2010 dos mil diez, que la conoce porque el 4 cuatro de enero de 2010 dos mil diez, acompaño a JOCELYN MARTINEZ a una casa ubicada en la Calle Serrato, Sexta Sección, sin recordar el número en San Javier, y al llegar ahí me presentaron a MARIA INES y TEODORO, y a un joven llamado JORGE, de quien no recuerda sus apellidos, A LA 2.- Que si conoce a TEODORO VEGA LOPEZ, que lo conoce porque se lo presentaron ese día refiriéndose al día mencionado en la respuesta anterior, que estaba afuera de la casa esperando a JOCELYN MARTINEZ, A LA 3.- Que el día que refiere le presentaron a las personas mencionadas, porque la testigo iba acompañando a JOCELYN MARTINEZ, y ellos estaban esperando, JORGE, TEODORO Y MARIA INES, A LA 4.- Que la testigo el día referido, si acceso al inmueble citado, A LA 5.- Que el día citado la señora MARIA INES abrió la puerta con una llave, que era la primera puerta, una reja, y ahí lo que observo fue pasto crecido del garaje, ya en la segunda puerta, observo que estaba vació, descuidado y sin muebles, había un poco de basura y objetos sin importancia, como trapos, escobas, había puertas que estaban inclinadas en una pared de la planta baja, en la parte trasera también estaba en la misma condición, descuidada, era un patio, A LA 6.- Que el día referido las actividades que se hicieron dentro del domicilio, fue que se reviso la casa, se filmaron todos los hechos por JOCELYN MARTINEZ, y al final se le pidió a la testigo que firmara un documento, el cual después de leer, se dio cuenta que era un inventario de lo que ahí estaba, y era también un acta de descripción de hechos, la cual firmo, A LA 7.- Que funda la razón de su dicho porque la testigo estuvo presente y pudo observar cada uno de los hechos. Siendo todo lo que desea manifestar. Firmando para constancia. DESAHOGO DE LA PRUEBA TESTIMONIAL A CARGO DE JORGE GOYRI CERVANTES, A LA 1.- Que si conoce a MARIA INES AGUILAR RESENDIZ, por que es amigo de su hijo de nombre MARIANO VEGA, y la conoce desde hace 5 cinco años, A LA 2.- Que si conoce a TEODORO VEGA LOPEZ, porque es papá de su amigo MARIANO VEGA, y lo conoce desde hace 5 cinco años, A LA 3.- Que el testigo sabe que fue citado a declarar por el inmueble, la casa que estaba desabitada, la cual se encuentra en Calle Serrato en

San Javier, sin recordar el numero, A LA 4.- Que el testigo si ha ido al domicilio antes mencionado, que fue el 4 cuanto de enero de 2010 dos mil diez, y fue porque iban a checar las instalaciones eléctricas de la casa y el teléfono, que el testigo iba a checar la instalación eléctrica, A LA 5.- Que además del testigo a la casa referida fueron el señor TEODORO Y LA SEÑORA MARIA INES, y la señorita JOCELYN y PRISCILA, A LA 6.- Que el día referido si entraron al domicilio, el testigo, el señor TEODORO Y LA SEÑORA INES, PRISCILA Y JOCELYN, A LA 7.Que dentro del domicilio el testigo observo que la casa estaba desocupada, que nada más habían cubetas, accesorios de limpieza, unos botes de pintura, con un jalador, las puertas estaban quitadas, que estaban ahí paradas, que no había nada más. A LA 8.- Que las actividades que realizaron las personas que entraron a la casa, fue que observaron, juntaron las cosas que estaban ahí, se hizo una lista de lo que había, y se grabo un video, A LA 9.- Que la persona que grabo el video que refiere fue JOCELYN, A LA 10.- Que la forma en que se realizó la lista que refiere, se hizo a mano, se listo todo lo que había, y se puso lo que hicieron, A LA 11.- Que funda la razón de su dicho porque el testigo lo vio y estaba ahí; testimonial a la que la suscrita juez con la facultad que le confiere el articulo 415 del Código de Procedimientos Civiles le otorga valor probatorio, atendiendo a uqe los testigos por su edad, capacidad e instrucción tienen criterio para juzgar el acto y dar fundada razón de su dicho; D)La instrumental publica que prueba en términos del artículo 409 del Código de Procedimientos Civiles; E) La presuncional legal y humana que prueba en términos del articulo 417 del Código de Procedimientos Civiles. A continuación se procede a entrar al estudio de la acción prevista en el articulo 2282 del Código Civil que a la letra dice: “La falta de pago del precio da derecho a pedir la rescisión del contrato, aunque la venta se haya hecho a plazo;…”. En ese orden de ideas, tenemos que la relación contractual de compra venta celebrada entre las partes, sobre un lote numero 7, manzana 7, sección 6, fraccionamiento VALLE DE SAN JAVIER, en esta Ciudad; quedo legalmente acreditada en autos, en los términos del articulo 2230 del Código Civil, que señala: “Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero, con el contrato privado de compraventa de fecha 1 primero de abril de 2009 dos mil nueve, que obra en autos, el cual ha sido previamente

valorado; estableciéndose en la cláusula SEGUNDA que: “ Que se ha fijado como pago total de la presente operación la cantidad de $1’400,000.00 (UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.), de los cuales la parte compradora entrega al momento de la firma la cantidad DE $100,000.00 (CIEN MIL PESOS 00/100 M.N.) mediante cheque certificado y el día 25 veinticinco de mayo del 2009 dos mil nueve, la cantidad de $450,000.00 (CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS 00/100 M.N.; el 31 treinta y uno de julio de 2009 dos mil nueve, será pagada la cantidad de $550,00.00 (QUINIENTOS CINCUENTA MIL PESOS 00/100 M.N.); y el resto es decir la cantidad de $300,000.00 (TRESCIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.) serán pagados el día 20 veinte de agosto 2009 dos mil nueve, día en que será la firma de la escritura; estableciéndose que las cantidades antes mencionadas serán pagadas por la parte compradora en las oficinas de la notaria numero 12, de esta ciudad de Pachuca, Estado de Hidalgo; y en la cláusula TERCERA se estableció que: “La parte vendedora se compromete y obliga a entregar la posesión real y material del bien inmueble motivo de esta operación a la firma del presente contrato; acreditándose el pago únicamente por la cantidad de $1,100,000.00 (UN MILLON CIEN MIL PESOSO 00/100 M. N.), con los recibos correspondiente por la cantidad de $100.000.00 y por la cantidad de $450,000.00 y con el acta notarial numero 16,657, de fecha 3 de Agosto de 2009, en donde se hizo constar el pago por la cantidad de $550,000.00; porque si bien la parte actora señala en su demanda que: “… el 3 de Agosto de 2009, ante la presencia del Notario publico numero 12 en este Distrito Judicial, comparecieron los señores LETICIA MONTALVO GARCIA y CARLOS ROBERTO GARNETT PEÑA y el suscrito TEODORO VEGA LOPEZ, a efecto de recibir el tercer pago parcial, sin embargo dicha operación no se llevo a cabo debido a que los compradores no quisieron realizar el tercer pago por la ausencia de MARIA INES AGUILAR RESENDIZ, tal y como se acredita con la certificación del Notario Publico número 12 de este Distrito Judicial de fecha 3 de Agosto del 2009,….; también lo es, que del contenido del documento se advierte que los señores LETICIA MONTALVO GARCIA Y CARLOS ROBERTO GARNETT PEÑA, quienes manifestaron que vienen a dar

cumplimiento

al

pago

por

la

cantidad

de

$550,000.00

(QUINIENTOS CINCUENTA MIL PESOSO 00/100), mediante cheque de caja numero 0564994, de Banco HSBC., S. A. Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC.,de fecha 3 de Agosto de 2009; sin

que haya constancia alguna de que se hayan negado a pagar por no haber comparecido la señora MARIA INES AGUILAR RESENDIZ; documento publico que tiene valor legal como ha quedado referido en líneas que anteceden; así también se advierte de autos del escrito de demanda que los actores señalan en su hecho número siete que: “…. el día 20 de agosto de 2009, a las trece horas, los suscritos MARIA INES AGUILAR RESENDIZ y TEODORO VEGA LOPEZ, comparecimos ante la presencia del Notario Publico número 12 de este Distrito Judicial, a efecto de recibir el cuarto pago por parte de los compradores y así llevar a cabo la firma de las escrituras correspondientes en cumplimiento a la cláusula segunda del contrato de compraventa de fecha 1 de abril de 2009,…” confesión expresa que tienen valor legal en términos del artículo 402 del Código de Procedimientos Civiles; confesión que resultaría incongruente si según los actores no recibieron el tercer pago; por lo que a juicio de esta autoridad se tiene por hecho el tercer pago; y toda vez que se fijaron las fechas para el pago del precio restante motivo de la compraventa; al no acreditarse en autos el cumplimiento del pago por parte de la demandada por la cantidad de $300,000.00 (TRESCIENTOS MIL PESOS 00/100 M. N. ), se constituyó en mora la deudora; toda vez que la mora o incumplimiento del deudor, es un requisito para la procedencia de la acción en estudio; lo que debe ser estimado de oficio por el Juez; advirtiéndose de actuaciones, que la demandada, no aportó ningún elemento de prueba a efecto de acreditar el pagó de la cantidad de $300,000.00 (TRESCIENTOS MIL PESOS 00/100 M. N. ), no obstante que la carga procesal de demostrar el cumplimiento de la obligación de pago es del demandado y no del actor, pues pretender obligar al actor, acreditar un hecho negativo, (la falta de pago) no resulta lógico, atendiendo al principio de que el que afirma está obligado a probar y acorde a la jurisprudencia: “PAGO O CUMPLIMIENTO. CARGA DE LA PRUEBA. El pago o cumplimiento de las obligaciones

corresponde

incumplimiento al

demostrarlo

al

obligado

y

no

el

actor. 305. Instancia: Tercera Sala. Fuente:

Apéndice de 1995. Epoca: Sexta Epoca. Tomo IV, Parte SCJN. Tesis: 305 Página: 205. Tesis de Jurisprudencia.” Así las cosas, acreditado el vínculo contractual, el cumplimiento de la obligación de la actora al haber hecho entrega del inmueble al comprador y el incumplimiento de la obligación de pago por parte de la demandada; pues de ninguna forma demostró haber pagado la cantidad de $300,000.00

(TRESCIENTOS MIL PESOS 00/100 M. N.); queda acreditada la acción en estudio. Ahora bien, en criterio de la suscrita Juez y a efecto de establecer la procedencia de las prestaciones reclamadas por la actora, como consecuencia de la rescisión del contrato motivo de este juicio, se hace necesario formular las siguientes consideraciones: El contrato base de la acción tuvo por objeto la compra venta de un lote numero 7, manzana 7, sección 6, fraccionamiento VALLE DE SAN JAVIER, en esta Ciudad; optando las partes por el pago del precio, en parcialidades, adeudando el ultimo pago por la cantidad de $300,000.00 (TRESCIENTOS MIL PESOS 00/100 M. N.), por lo tanto, habiendo operado la rescisión del citado contrato por incumplimiento en el pago del precio; resulta aplicable lo dispuesto por el artículo 2293 del Código Civil, que establece: “Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa. El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó. Las convenciones que impongan

al

comprador

obligaciones

más

onerosas

que

las

expresadas, serán nulas”; En esas circunstancias, es claro que los efectos de la presente definitiva serán, en primer lugar, que ambas partes procedan a restituirse las prestaciones que se hubieren hecho, estos es, la parte compradora y demandada LETICIA MONTALVO GARCIA Y CARLOS ROBERTO GARNETT PEÑA, deberá llevar a cabo la entrega del inmueble objeto de la compra venta; sin embargo como puede advertirse de su escrito inicial de demanda y de un documento

privado

que

exhiben

los

actores,

valorado

con

anterioridad ya tomó posesión del precitado inmueble la parte actora; por lo que, a su vez, la parte actora MARIA INES AGUILAR RESENDIZ Y TEODORO VEGA LOPEZ, deberán restituir a la demandada, las cantidades recibidas como parte del precio, las que, de conformidad con el pago acreditado en autos es por la cantidad de $1’100,000.00 (UN MILLÓN CIEN MIL PESOS 00/100 M. N.), mas el pago de los intereses legales los que se liquidaran en ejecución de sentencia. Ahora bien, independientemente de las consecuencias legales establecidas en el Código Civil para efectos de la rescisión de los contratos de compraventa pactados en abonos o parcialidades,

la parte actora reclama el pago de la pena convencional prevista en la cláusula Sexta del contrato de fecha 1 de abril de 2009, acordada por ambas partes, para el caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas en el contrato y que asciende a la cantidad de $280,000.00 (DOSCIENTOS OCHENTA MIL PESOS 00/100 M. N.), que resulta del 20% sobre el valor total de la operación que fue de $1,400,000.00 , (UN MILLON CUATROCIENTOS MIL PESOS 00/100 M. N. ); mas el pago de $8,000.00, (OCHO MIL PESOS 00/100 M. N. ), mensuales, de renta por incumplimiento….”. En ese entendido, la estipulación de la pena convencional prevista en el artículo 1824 del Código Civil para el Estado de Hidalgo, no contradice lo dispuesto por el artículo 2293, en virtud de que la voluntad de las partes es eficaz para fijar anticipadamente una prestación que garantice los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse con motivo del incumplimiento de las obligaciones pactadas, y no tiene más límite que no deba exceder en valor ni en cuantía a la obligación principal. Por lo que, si bien, es cierto que la devolución de la cosa o su precio, o la de ambos, en su caso, constituye una de las consecuencias naturales de la rescisión de un contrato de compraventa; también es verdad que, si esa rescisión obedece al incumplimiento de las obligaciones, el contratante incumplido debe además reparar los daños e indemnizar los perjuicios causados a su contraparte, ya sea porque así lo dispone la ley o por haberse pactado una cláusula penal, la cual tiene como función determinar convencionalmente esos daños y perjuicios compensatorios que se causen en caso de incumplimiento de la obligación, que se traducen en la cantidad que las partes estimen como equivalente al provecho que hubieran obtenido si la obligación se hubiera cumplido. Sin embargo, cuando forman parte de la acción, prestaciones

estipuladas

en el

contrato,

por

vía de

indemnización por daños y perjuicios, el Juez, dentro del estudio preferente que debe hacer de los elementos de la misma acción, está obligado a examinar la licitud de las pretensiones del actor, en relación con las disposiciones contenidas en el último precepto mencionado, porque son de interés público. En esa tesitura, la suscrita juez procede ha realizar el estudio de la licitud de la cláusula penal establecida en la cláusula sexta del contrato base de la acción. En efecto, si bien, es cierto no está prohibido el pacto de pena convencional alguna en tratándose de los contratos de compraventa en abonos, porque de no ser así se infringiría el principio de libertad

contractual, debe tenerse en cuenta, sin embargo, que el artículo 2293 en su último párrafo contiene una prohibición que es de orden público, y por tanto irrenunciable, al señalar que serán nulas las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las previstas en dicho precepto, por lo que, sólo es aplicable la pena convencional, en el caso de que se habla, siempre que no sea más gravosa que las obligaciones que a cargo de dicho comprador se establecen en el aludido artículo 2293, a efecto de no inferir en el comprador una obligación desproporcionada a las que ya expresamente se han establecido en el contrato; luego, siendo claro que el monto de la pena convencional resulta ser desproporcionado en el caso que nos ocupa; atendiendo a que el incumplimiento en el que incurrió la parte demandada en por la cantidad de $300,000.00; pretendiéndose el pago de la cantidad de $320,000.00; por lo que resultan ser mas onerosas las obligaciones pactadas como penalidad en caso de incumplimiento que las previstas en el artículo 2293 del Código Civil, en razón de que la parte demandada ocupo el inmueble a partir del día 1 de abril de 2009 y lo recibieron el inmueble los actores el día 4 de enero de 2010, según confesión expresa que hacen los propios actores en su demanda la cual prueba en términos del artículo 402 del Código de Procedimientos Civiles. Por lo que, es procedente declarar nula la cláusula penal establecida en el contrato privado de compraventa de fecha 1 de abril de 2009, en la cláusula sexta; únicamente por cuanto al 20% sobre el valor total de la operación de compraventa, en razón de que dentro de las obligaciones a cargo del demandado se encuentra la del pago de un alquiler o renta por el uso del inmueble; y en el caso que nos ocupa se reclama la cantidad de $40,000.00, (CUARENTA MIL PESOS M. N. ), sobre la base que se fijo en la cláusula SEXTA, la cantidad de $8,000.00 (OCHO MIL PESOS 00/100 M. N. mensuales, por concepto de pago de renta en caso de incumplimiento del contrato, se condena al demandado al pago de dicha cantidad . Al efecto es de invocarse la Jurisprudencia firme por contradicción; de tesis: RESCISIÓN DE LA COMPRAVENTA. EFECTOS. APLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 1840 Y 2311 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL. De lo dispuesto por el artículo 1840 del Código Civil para el Distrito Federal, se deduce que la responsabilidad por el incumplimiento de obligaciones genera el pago de daños y perjuicios, los cuales pueden ser regulados previamente por las partes, mediante la estipulación de cierta

prestación como sanción. Este convenio, por el que las partes fijan anticipadamente la cuantificación de los daños y perjuicios que deben pagarse para el caso de incumplimiento de las obligaciones contraídas, suele denominarse cláusula penal y no tiene más límite, al respecto, que no deberá exceder en valor ni en cuantía a la obligación principal. Por su parte, el artículo 2311 establece que si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización fijada también por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa; y que si el comprador ha pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó y que las convenciones que impongan al comprador, obligaciones más onerosas que las expresadas, serán nulas. De la interpretación del último párrafo del aludido precepto legal, en relación con lo dispuesto por el artículo 1840, se pone de manifiesto la posibilidad de que las partes

pacten

la

cuantía

de

una

obligación

derivada

del

incumplimiento de un contrato, pero una cláusula en este sentido podrá anularse si resulta ser más onerosa que las estipuladas en el referido numeral 2311, pues el legislador previendo que uno de los contratantes abusando de la necesidad de otro le imponga cargas desproporcionadas, tuteló a éste con la nulidad de las cláusulas excesivas. En ese entendido, la estipulación de la pena convencional prevista en el artículo 1840 del Código Civil para el Distrito Federal, no contradice lo dispuesto por el artículo 2311, en virtud de que la voluntad de las partes es eficaz para fijar anticipadamente una prestación que garantice los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse con motivo del incumplimiento de las obligaciones pactadas, y no tiene más límite que no deba exceder en valor ni en cuantía a la obligación principal. Por lo que si bien es cierto que la devolución de la cosa o su precio, o la de ambos, en su caso, constituye una de las consecuencias naturales de la rescisión de un contrato de compraventa; también es verdad que, si esa rescisión obedece al incumplimiento de las obligaciones, el contratante incumplido debe además reparar los daños e indemnizar los perjuicios causados a su contraparte, ya sea porque así lo dispone la ley o por haberse pactado una cláusula penal, la cual tiene como función determinar

convencionalmente

esos

daños

y

perjuicios

compensatorios que se causen en caso de incumplimiento de la obligación, que se traducen en la cantidad que las partes estimen como equivalente al provecho que hubieran obtenido si la obligación se hubiera cumplido. Sin embargo, cuando forman parte de la acción, prestaciones

estipuladas

en el

contrato,

por

vía de

indemnización por daños y perjuicios, el Juez, dentro del estudio preferente que debe hacer de los elementos de la misma acción, está obligado a examinar la licitud de las pretensiones del actor, en relación con las disposiciones contenidas en el último precepto mencionado, porque son de interés público. Novena Época. Instancia: Primera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. XXII, Agosto de 2005. Tesis: 1a./J. 71/2005. Página: 142. Contradicción de tesis 5/2005-PS. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Tercero, Quinto y Décimo Cuarto, todos en Materia Civil del Primer Circuito. Tesis de jurisprudencia 71/2005. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de fecha ocho de junio de dos mil cinco. En mérito de todo lo anteriormente razonado, motivado y fundado, esta autoridad estima acreditados los elementos de la acción rescisoria del contrato de compraventa, celebrado por las partes, con fecha 1 de abril de 2009, y en consecuencia, declarar la rescisión del mismo, con toda la serie de consecuencias legales inherentes a ello. Por lo anteriormente expuesto y con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1, 2, 25, 44, 55, 78, 79, 80, 81, 82, 84, 85, 90, 138 del Código de Procedimientos Civiles, es de resolverse y se: RESUELVE PRIMERO.- Esta autoridad es competente para conocer y resolver el presente juicio. SEGUNDO.- Procedió la vía Ordinaria Civil intentada. TERCERO.- La parte actora ******************** Y **************************, probaron parcialmente los hechos constitutivos de su acción; y los demandados

********************

constituyeron en rebeldía.

Y

**************************,

se

CUARTO.- En consecuencia, se declara rescindido el contrato de compraventa de fecha 01 de abril de 2009, celebrado entre ********************

Y

**************************,

en

su

carácter

de

vendedores y ******************** Y ************************** en su carácter de compradores, respecto del predio urbano, identificado como lote un lote numero 7, manzana 7, sección 6, fraccionamiento VALLE DE SAN JAVIER, en esta Ciudad; por lo que las partes en este juicio deberán proceder a la restitución de las prestaciones que se hubieren hecho. QUINTO.- En consecuencia, y atendiendo a que la parte actora MARIA INES AGUILAR RESENDIZ y CARLOS ROBERTO GARETT PEÑA, ya tienen la posesión del inmueble materia de la compraventa, como quedo precisado en el considerando que antecede, se condena únicamente

a

la

**************************,

parte como

actora

********************

consecuencia

de

la

Y

rescisión

declarada, a hacer la devolución a la demandada ******************** Y **************************, de la parte que recibió del precio pactado, consistente en la cantidad de $1’100,000.00 (UN MILLÓN CIEN MIL PESOS 00/100 M. N.), mas los intereses moratorios al tipo legal, mismos que se liquidaran en ejecución de sentencia, otorgándole para tal efecto un término de cinco días, contados a partir de que cause ejecutoria la presente resolución. SÉPTIMO.- Se condena a los demandados ******************** Y **************************, a pagar a los actores MARIA INES AGUILAR RESENDIZ Y TEODORO VEGA LÓPEZ, la cantidad de $40,000.00 (CUARENTA MIL PESOS 00/100 M. N. ), por concepto de pago de rentas adeudadas por el tiempo que ocuparon el inmueble objeto de la compra venta, dentro del término de 5 días contados a partir de que cause ejecutoria la presente resolución. OCTAVO.- Se absuelve a la parte demandada ******************** Y **************************, de la prestación que se le reclama marcada con el numero tres. NOVENO.- Se condena a la parte demandada ******************** Y **************************, al pago de los gastos y costas en esta instancia previa su regulación en autos, atendiendo a lo previsto en el

artículo 138 del Código de Procedimientos Civiles. DÉCIMO.- Toda vez que el articulo 23 de la Ley de Transparencia señala que las resoluciones tendrán que ser publicadas, una vez que estas hayan causado estado o ejecutoria, se hace del conocimiento de las partes para que en un termino de 3 días contados a partir del día siguiente al en que sean notificadas de la presente resolución manifiesten si es su voluntad que sus datos personales sean publicados, en el entendido de que de no hacer manifestación alguna, se tendrá por negada dicha autorización. DÉCIMO

PRIMERO.-

Notifíquese

la

presente

resolución

a

la

demandada LETICIA MONTALVO GARCÍA y CARLOS ROBERTO GORETT PEÑA, por medio de edictos que deberán publicarse por dos veces consecutivas en el Periódico Oficial del Estado de Hidalgo. DÉCIMO SEGUNDO.- NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. A S I lo resolvió y firma la Ciudadana LICENCIADA MA. DEL ROSARIO SALINAS CHAVEZ, Juez Quinto de lo Civil de este Distrito Judicial, que actúa con Secretario de Acuerdos LICENCIADA ALMA GUADALUPE ACOSTA ROSALES, que autoriza y da fe.

“En términos de lo previsto en el/los artículos 23, 42 fracción V, 43 y 47 de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental para el Estado de Hidalgo, en esta versión se suprime la

información

considerada

legalmente

como

reservada

confidencial que encuadra en esos supuestos normativos”. Autorizó

MARIA BENILDE ZAMORA GONZÁLEZ JUEZ QUINTO CIVIL DE PACHUCA DE SOTO, HIDALGO VERSIÓN PÚBLICA DE ENERO DE 2013

o