SEK Pocking

Stadtentwicklungskonzept Entwurf 1

Pocking

SEK Pocking

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SEK Pocking Stadtentwicklungskonzept Pocking Auftraggeber: Stadt Pocking

W E N Z L ARCHITEKTEN Dr.-Ernst-Derra-Str. 8 94036 Passau T 0851 75692-0 F 0851 75692-20 [email protected]

lab Landschaftsarchitekten Brenner Am Buchenhang 10 84036 Landshut T 0871 42986 F 0871 41891 [email protected]

Dipl. Geograph Albert Krah Büro für Raumplanung Tettenweiser Straße 1 94060 Pocking T 08531 41281 [email protected] 29 07 2009

3

SEK Pocking 1.

Einführung

1.1

Planungsanlass und Auftrag Die Stadt Pocking hat seit der Gebietsreform 1972 eine enorme Ent-

Auswirkungen und auf die Übereinstimmung mit dem Planungszielen

wicklung gemacht. Die Einwohnerzahl ist von 9.500 auf 15.000 gestie-

überprüft werden können. Damit dient das Entwicklungskonzept auch

gen, es siedelten sich viele Gewerbebetriebe an, die Infrastruktur

als Steuerungsinstrument für Abstimmung von Einzelinvestitionen, im

wurde stark ausgebaut, auch der Einzelhandel hat sich stark gewandelt

Idealfall als einander positiv ergänzender Bausteine im Sinne einer

– gerade durch die neuen großflächigen Einzelhandelsbetriebe in

nachhaltigen Stadtentwicklung.

‚Pocking Süd‘. Hier befinden sich inzwischen fast die Hälfte der Ver-

Der informelle Rechtscharakter des Entwicklungskonzeptes bedingt

kaufsflächen der Stadt, was natürlich auch Auswirkungen auf die ‚alten‘

lediglich eine Selbstverpflichtung für die Stadt und bedeutet deshalb

Einkaufsstandorte hat.

eine gewisse Flexibilität und Offenheit für künftige Entwicklungen.

Um nun für die weitere Entwicklung von ‚Pocking Süd‘, aber auch für die bisherigen Standorte tragfähige Entscheidungsgrundlagen zu erhalten, wurde ein Stadtentwicklungskonzept in Auftrag gegeben, das als informelles und flexibles Planungsinstrument langfristige Planungsziele und Leitlinien für die Stadtentwicklung formuliert. Wesentlicher Bestandteil des Entwicklungskonzeptes ist die Formulierung von Zielvorstellungen für die Stadt, die ebenso wie die rechtlich festgesetzte Bauleitplanung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung dienen, also sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen genügen – auch künftigen Generationen gegenüber. Die Stadtentwicklungsplanung soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, sowie eine dem Allgemeinwohl dienende sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten und die städtebauliche Gestalt und das Stadt- und Landschaftsbild als Kulturgut in der Region zu erhalten und weiter zu entwickeln. Das Stadtentwicklungskonzept soll die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung im Grundsatz, aber doch so anschaulich darstellen, dass darauf konkrete städtebauliche Planungen (z. B. Bpläne) aufgebaut werden können und dass laufend auch einzelne Maßnahmen auf ihre 4

SEK Pocking 1.2

Methodik Die Erarbeitung des Entwicklungskonzeptes erfolgt in mehreren Ab-

Auch für den Bereich B werden Aussagen zum Erhalt, zur Weiterentwicklung –

schnitten, die zeitlich aufeinander folgen und aufeinander aufbauen:

funktional und gestalterisch – des Bestandes und zur Erweiterung des Bestan-

-

Bestandsaufnahme

des durch neue Flächen erarbeitet. Gegliedert wird der Siedlungsbereich in die

Bezogen auf die Zielsetzungen für die Bereiche

Kategorien:

Freiraum – Bauraum – Verkehrsraum werden Daten und Fakten des Bestandes zeichnerisch und

Wohnen – Gewerbe – Einkaufen/Dienstleistung – öffentliche Einrichtungen

textlich erfasst als objektivierte Ausgangslage -

Bestandsbewertung In Überlagen mit den allgemeinen und speziellen Zielvorstellungen der räumlichen Planung, die sich an den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse der in einem Gebiet lebenden Menschen orientieren wird der (objektivierte) Bestand bewertet. Es ergeben sich Stärken und Schwächen bzw. dynamisch betrachtet Chancen und Risiken bezogen auf den Werthorizont der urteilenden Personen bzw. auf deren Zielvor stellungen.

-

Entwicklungskonzept(e) Um die Komplexität der Stadtentwicklung zu entflechten bzw. zu vereinfachen, werden ähnlich wie in der Bestandsaufnahme verschiedene Betrachtungs- bzw. Entscheidungsebenen eingeführt.

Da es sich hier um eine räumliche Planung handelt, wird differenziert nach Raumeinheiten: A: Freiraum bzw. Aussenraum B: Siedlungs- bzw. Bauraum C: Verkehrs- bzw. Kommunikationsraum Für den Bereich A werden Zielvorstellungen erarbeitet bzgl. Erhalt und Schutz, Weiterentwicklung und Ergänzung und ggf. auch bezüglich Um wandlungsfähigkeit in Bau- oder Verkehrsflächen.

5

Der Bereich C wird in zwei Bereiche gegliedert. 1)

Funktionale Entwicklung der Verkehrsräume

2)

Gestalterische Entwicklung der Verkehrsräume

Anschließend werden die drei Einzelkonzepte in einem gemeinsamen Plan zusammengeführt und zunächst ohne Rangfolge und Hierarchisierung als Maßnahmen (-bereiche)dargestellt. Im vierten Abschnitt ‚Umsetzungsstrategie‘ werden Wege zur Umsetzung der einzelnen Maßnahmen (-bereiche) diskutiert.

SEK Pocking

6

SEK Pocking

1.3

Planungsumgriff Das Entwicklungskonzept ist bezogen auf das Stadtgebiet von Pocking selbst, umfasst also nicht das ganze Gemeindegebiet. In der Grundlagenermittlung ist jedoch aufgrund der vorhandenen Datenlage das ganze Gemeindegebiet erfasst mit entsprechende Rück schlüsse auf Pocking selbst.

7

SEK Pocking

8

Regionalplan: Aussagen zu Pocking Lage im ländlichen Bereich Mittelzentrum (mit Ruhstorf) Lage auf Entwicklungsachse • Mittelzentrale Versorgungsaufgaben • Stärkung des Dienstleistungsangebotes • Ergänzung und Abrundung im produzierenden Gewerbe • Funktionen im Bildungsbereich • gesundheitliche Versorgung • Einzelhandel • Versorgungsgebiet Kiesabbau • Flurbereinigung –Innauen/ Bohmwald • Quarzverarbeitung/ Siliziumabbau • Tageserhohlung an Baggerseen • Westumfahrung/ BAB A94

SEK Pocking

Raumstruktur Positiv • Lage auf überregionaler Entwicklungsachse • Versorgungsfunktion als Mittelzentrum • Versorgungsverhalten der Stadt- und Umlandbevölkerung ist traditionell auf Pocking ausgerichtet • Gutes Dienstleistungsangebot • Funktion im Bildungsbereich • Gesundheitliche Versorgung • Einzelhandel • Tageserholung • sehr gute Erreichbarkeit Negativ • Konkurrierende zentrale Orte im Einzugsgebiet • Grenzlage zu Österreich • ausgeräumte Feldflur

9

SEK Pocking

Baumassenstruktur 1840

10

Baumassenstruktur 2008

SEK Pocking Bevölkerungsentwicklung Pocking hat seit 1840 bis heute (bzw. 2006) eine enorme Bevölkerungsentwicklung gemacht. 1840 hat die Hofmarkgemeinde 3.356 Bürger, 2006 fast. 15.000. Dieser enorme Anstieg zeigt die Zentralität des Ortes, die aufgrund der verkehrsgünstigen Lage und Erschließung und vor allem aufgrund der Wirtschaftskraft des Ortes ständig zugenommen hat. Besonders auffällig ist der sprunghafte Anstieg in den 40er Jahren, wohl auf die neu geschaffenen Arbeitsplätze im Aluminiumwerk zurückzuführen. Ab den 60er Jahren ist weiterhin ein starker Anstieg der Bevölkerung zu verzeichnen, der mit 156 Pers./Jahr, d.h. zwischen 1-2% Jahreszuwachs sehr konstant und für die Ortsgröße bzw. Lage im ländlichen Raum sehr beachtlich ist. In der Baumassenstruktur hat dieser Wachstum seinen Niederschlag gefunden. Die Gegenüberstellung der historischen Aufnahme von ca. 1840 mit der aktuellen Situation von 2008 zeigt die Entwicklung: 1840 liegt die Hofmark Pocking noch in ‘freier Landschaft‘ mit einzelnen Weilern, während 2008 ein breites Siedlungsband den Ortskern umgibt, die Weiler sind teilweise sogar schon in der Stadtstruktur aufgegangen. Positiv •

intakte Wohngebiete und weitgehend homogene Altersstrukturen in

•

keine räumlich konzentrierte Ausdünnung der Bevölkerung zu erwarten

•

günstige Geschlechterverteilung bei den18-30 Jährigen

den Stadtteilen

1970 – 87:

+

1.869 Pers.

= 110 Pers. / Jahr

•

stabile Anzahl an Haushalten

1987 – 97:

+

2.773 Pers.

= 277 Pers. / Jahr

•

bisher wachsende Bevölkerungszahlen

1997 – 2006:

+

998 Pers.

= 100 Pers. / Jahr

Negativ

= ca. 200 Pers. / Jahr

•

Bevölkerungsverlust Innenstadt

in ca. 27 Jahr.: + 5.630 Pers. 2008:

- 68 Pers.

•

steigender Ausländeranteil und Empfänger sozialer Hilfe

Gemarkung:

Pocking 11.022

•

zunehmende Überalterung

Quelle: Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung

11

SEK Pocking Bevölkerung – Altersstruktur Die Altersstruktur in Pocking hat sich ähnlich wie im Bundesgebiet seit den 70er Jahren sehr stark verändert: Während 1970 der Anteil der Kinder (0-18 J.) fast noch 1/3 der Gesamtbevölkerung beträgt, ist diese Gruppe in 36 Jahren bis 2006 auf ca. 1/8 zurückgegangen. Die Gruppe der Erwachsenen (19-65 J.) ist fast gleich geblieben – d. h. 5,8% Zuwachs. Die Gruppe der Senioren bzw. Rentner (65-x J.) ist von 1/8 auf 1/5 gestiegen. Insgesamt hat also das durchschnittliche deutlich zugenommen, wenn auch weniger als in vielen anderen ländlichen Orten. Bevölkerungsbewegung Die Geburten sind in Pocking seit den 60er Jahren relativ stabil, erst in den letzten Jahren leicht rückläufig. Der Nachwuchs ist von 19,7/1000 Einwohner in den 60er Jahren auf 8,2/1000 Einwohner 2006 schließlich auf den halben Wert gesunken. Dagegen ist die Zahl der Gestorbenen aufgrund der höheren Lebenserwartung rückläufig. Dieser Rückgang wurde durch den Saldo zwischen Zuzug und Fortzug mehr als ausgeglichen. Mit über 200 Personen Bevölkerungszunahme durch ‘Wanderung‘ konnte Pocking bis heute sein Wachstum zusätzlich steigern. Städtebauliche Konsequenzen: Steigender Bedarf an Kindergärten und Schulplätze bis in die 90er Jahre hinein. Aktueller Bedarf an Kindergartenplätzen besteht heute nicht durch zusätzliche Kinder, sondern durch früheres Eintreten der Kinder bzw. auch durch Ganztagesbetreuung. Die Gruppe der Erwachsenen löste zusammen mit den beiden anderen Gruppen mehr Bedarf an Bauland aus, auch der Bedarf an mehr WohnKinder

Erwachsene

Rentner

0 – 18

19 – 65

65 – x

31 %

56,8 %

12,2 %

20,8 %

64,6 %

14,6 %

2006

18,1 %

62,6 %

19,3 % (z.B. 2.882 Rentner)

in 36 J.

-12,9 %

+ 5,8 %

+ 7,1 %

1970

12

raumfläche ist gestiegen. Die wachsende Gruppe der Rentner schafft weiteren Bedarf an altersgerechten Wohnraum, auch in Pflegeheimen. Berührt davon ist auch ein möglichst barrierefreier öffentlicher (Straßen-) Raum.

Quelle: Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung

SEK Pocking Geburten

Gestorbene

Zuzug

Fortzug

1960

156

78 (+ 78)

526

528 (- 2)

1970

153

111 (+ 42)

570

574 (+ 4)

1980

120

91 (+ 29)

759

483 (+ 276)

1990

122

131 (- 9)

1.018

732 (+286)

2000

152

119 (+ 33)

1.063

820 (+ 243)

2006

122

159 (- 37)

824

618 (+ 206)

seit 2004 mehr Gestorbene Rate zu:

66,6 – 55,3

Rate weg:

66,8 – 41,4

Quelle: Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung

13

SEK Pocking

14

SEK Pocking Wirtschaft Positiv •

Besatz mit Dienstleistungs- und Bildungseinrichtungen

•

Lage im niederbayerischen Bäderdreieck

•

Arbeitsplätze im Umfeld im produzierenden Gewerbe/ Industrie

•

freie Gewerbeparzellen

•

überregional tätige Betriebe und Leistungsträger

Negativ

Pocking ist nach wie vor ein ‚‘Auspendlerort‘, obwohl in den letzten Jahrzehnten

•

Auspendlerort

•

Steigerung Arbeitsplatzzentralität

•

wenig Besatz mit Behörden und Verwaltungseinrichtungen

•

abseits von Metropolregionen

viele Arbeitsplätze am Wohnort geschaffen worden sind, vor allem im Bereich der Quelle: Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung

Dienstleistungen. Leicht rückläufig sind die Arbeitsplätze im sekundären Bereich des produzierenden Gewerbes. Der primäre Sektor, d. h. die Landwirtschaft spielt zahlenmäßig kaum eine Rolle, die Landwirtschaft bietet 2006 31 Arbeitsplätze. Als wichtige Einpendlerorte der näheren Umgebung ist Ruhstorf mit seinen Maschinenbaubetrieben zu nennen und die Kurbäder mit ihren Arbeitsplätzen im Dienstleistungsbzw. Medizinsektor. Im Stadtgebiet verteilen sich die Arbeitsstätten folgendermaßen: Innnenstadt:

Dienstleistung, Einzelhandel, Gastronomie, z.T. Gewerbe

Ge-Nord:

Produzierendes Gewerbe

Ge-Süd:

Einzelhandel

Aussenbereiche:

Landwirtschaft

Wohngebiete:

teilweise freie Berufe, Gewerbe

Öffentl. Nutzungen: Schulen, Rathaus, Altenheime

15

SEK Pocking Entwicklung der Wohngebäude Das enorme Bevölkerungswachstum hat in Pocking zu einem enormen Anstieg der Anzahl von neuen Wohngebäuden bzw. neuen Wohnungen geführt: In den 16 Jahren zwischen 1990 und 2006 wurden durchschnittlich 53 Wohngebäude mit 117 Wohnungen pro Jahr (!) errichtet. Durchschnittlich befinden sich 1,7 Wohnungen in einem Gebäude. Auch in bestehenden Gebäuden wurden (227) zusätzliche Wohnungen errichtet. 2006 leben in Pocking 14.913 Personen in 6.696 Wohnungen, d.h. 2,22 Personen in einer Wohnung. Dies ergibt eine durchschnittliche Wohnfläche von 44,9 m²/Person. Im Schnitt haben die Wohnungen 5 Räume und sind ca. 100 m² groß. Ca. ¼ der Wohnungen sind dem Geschosswohnungsbau zuzuordnen, ca. ¾ dem Einfamilienhausbau. Die (Wohn-) Bauentwicklung ist auch in Pocking rückläufig, insgesamt aber noch immer positiv: In den Jahren 2000-2006 wurden durchschnittlich ca. 50 Gebäude/Jahr errichtet. In den 16 Jahren zwischen 1990 und 2006 stieg die Bevölkerung um knapp 3.000 Personen, es wurden in diesem Zeitraum 853 Gebäude und insgesamt 1912 Wohneinheiten errichtet. Insgesamt wurden in diesem Zeitraum über 200 ha Bauland entwickelt. Aufgrund der vorhandenen Wohnflächenstruktur kann man von einem Grundstücksbedarf von ca. 500 m² netto bzw. 600 m² brutto pro Wohngebäude ausgehen. Bei einem angenommenen Wachstum auch künftig von ca. 160 Pers./Jahr bzw. 72 Haushalten (2,22 Pers./Haushalt) ergäbe sich ein Wohnflächenbedarf von ca. 4,3 ha/Jahr.

16

SEK Pocking 1990

1995

2000

2006

Wohngebäude

3.090

3.371

3.551

3.943 + 853 bzw. ~ 53/J.

Wohng. darin

4.599

5.490

5.872

6.469 + 1.870 WE ~ 117/J.

1,5

1,6

1,7

1,7

4.784

5.699

6.091

6.696

12.000

13.800

14.357

14.913

2,5

2,42

2,35

2,22

474.544

551.377

594.633

669.810

39,5

40,0

41,4

44,9

Ø Räume/WE

5

4,8

4,9

5,0

Ø Größe/WE

99

97

98

100

WE / Haus Wohng. gesamt EW Pers./Wohng. Wohnfläche ges. m²/Pers.

1990-2006:

2006:

Quelle: Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung

17

in 16 Jahr.

78 – 19

Gebäude neu

d. h. 56/Jahr

142 – 23

Wohnungen neu

d. h. 90/Jahr

1-2 Räume:

3%

}

3-4 Räume:

21,2 %

}

5 + Räume:

75,8 % d.h. Häuser/EFH

~ ¼ Wohnungen ~ ¾ EFH

SEK Pocking ha

1980

2000

2004

= Siedlungsfl

315 (4,6%)

498 (7,2%)

522 (7,6 %)

= Bauland

in 24 Jahren: 65 % mehr = 207 ha

1 Gebäude + Freiflächen

2 Betriebsflächen in Abbauland = Bauland 3 Erholungsflächen Grün 4 Verkehrsflächen

37 (0,5%)

48 (0,7%)

57 (0,8%)

in 24 Jahren: 54 % mehr = 20 ha 15 (0,2%)

27 (0,4%)

33 (0,5%)

in 24 Jahren: 120 % mehr = 18 ha 262 (3,8%)

300 (4,4%)

308 (4,5%)

in 24 Jahren: 17 % mehr = 46 ha

5 Landwirtschaftsfläche

5372 (78%)

5190 (75,4%)

5115 (74,3%)

in 24 Jahren: - 257 (4,8 %) = ca. 10ha/J.

6 Wald

497 (7,2%)

430 (6,2%)

431 (6,3%)

in 24 Jahren: - 66 (13,3%)

7 Wasserflächen

152 (2,2%)

172 (2,5%)

192 (2,8%)

in 24 Jahren: 26 % mehr = 40 ha In 24 Jahren wurden insgesamt ca. 320 ha Land- und forstwirtschaftliche Flächen umgewidmet, d. h. jährlich ca. 13,5 ha.

Quelle: Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung

18

SEK Pocking Realnutzung

Die Karte zeigt die Lage Pockings inmitten einer sehr stark landwirtschaftlich geprägten Region (Rottal) Sie zeigt auch den großen Anteil der ungenutzten Bauflächen im Innenbereich.

Acker Wald Erholungsgrünflächen Gewässer Kiesabbau 19

SEK Pocking Tourismus, Freizeit und Sport Pocking liegt im niederbayerischen Bäderdreieck an der Grenze zu Österreich.

Positiv

Das Ober-Zentrum Passau und der Bayerische Wald liegen ca. 30km entfernt –

•

Lage im niederbayerischen Bäderdreieck

also in einer Urlaubsregion.

•

Grenzlage zu (Ober-) Österreich

•

Nähe zum Bayerischen Wald

•

Wasserlandschaft Baggerseen

•

Campingplatz mit Wassersportmöglichkeiten

•

gut ausgebautes Radwegenetz

Im Sommer besuchen sehr viele Gäste den Badebereich am ehemaligen Bag-

•

Bahnanschluss

gersee, dem künfitg auch ein Campingbereich mit Wassersportmöglichkeiten

•

Pferderennen

angegliedert werden soll. Die Speedwaybahn ist überregional …

•

Speedwaybahn

Auch das jährlich stattfindende Pferderennen im Bürgerpark zieht viele Besucher

•

gute Sportmöglichkeiten

an. Als Zielbahnhof für Bad Füssing kommen nicht wenige Gäste in Pocking an.

•

regionale Produkte

Bad Füssing sowie das ganze Umland ist über ein gutes Radwegenetz hervor-

•

(gute) Gastronomie

ragend erschlossen und wird von Bürgern und Gästen gleichermaßen gern ge-

•

Stadthalle als Veranstaltungsort

•

Urlaub auf dem Bauernhof

•

attraktive Teilorte z. B. Hartkirchen

Vor allem der Kurort Bad Füssing und seine Gäste spielen für Pocking eine gewisse Rolle. Pocking ist Zielbahnhof für Bad Füssing. Pocking konnte sich jedoch nicht als Urlaubsort –bzw. Übernachtungsort etablieren. Die ohnehin niedrigen Übernachtungszahlen sind rückläufig. Anders im Bereich der Tagesgäste:

nutzt. Das städtische Schwimmbad wurde vor einigen Jahren saniert und bietet Schülern und der breiten Bevölkerung … Die Sporthallen der verschiedenen Schulen sowie entsprechende Sportanlagen im Freien stellen ein gutes Angebot im Sportbereich dar.

•

geringe Tourismusintensität und keine eigene Destination

•

qualitativ unzureichendes Bewerbungsangebot mit geringer Auslastung

•

wenig Nachfragevolumen

gastronomie

•

hohe (Sommer-) Saisonilalität

etlichen Bistros und Pizzerien sowie einigen Tanzlokalen

•

zu wenig geschlossenes Ortsbild

Das gastronomische Angebot besteht aus • •

etlichen Traditionsgasthöfen und Cafes z.T. mit vorgelagerter Außen-

In der Innenstadt gibt es noch ein kleineres Kino.

20

Negativ

SEK Pocking

21

SEK Pocking Die Qualitäten der Gastronomie sind im öffentlichen Raum nicht sichtbar. Vor allem die Außengastronomie ist zu stärken und besser zu präsentieren.

22

SEK Pocking Übernachtungszahlen 2001

2006

Betriebe (≥ 9 Betten)

13

(- 23 %) 10

- 3 Betriebe

Betten

400

(- 20 %) 317

- 83 Betten

Gästeankünfte

13.171

(- 37 %) 8.328

- 4.843 Gäste

Übernachtungen

51.186

(- 28 %) 36.669 - 14.517 ÜN

Aufenthaltsdauer

3,9

4,4

+ 0,5 Tage

Sowohl Gästeankünfte, Übernachtungen, als auch die Aufenthaltsdauer ist in den letzten Jahren stark rückläufig. Dementsprechend hat sich die Betriebsanzahl und die Bettenkapazität reduziert. Im Stadtgebiet bieten 2006 10 Betriebe insgesamt 317 Betten an.

Quelle: Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung

23

SEK Pocking

24

SEK Pocking 1975

1990

2000

2005

5

6

8(vgl.104 Kinder + Zuzug)

KiGa

4

Plätze

233

250

375

450

Betr. Kinder

323

346

411

487

Personal

11

21

39

45

Schüler

Ausländer

3

1.019 in 42 Klassen

25

Sonderschule

2

199

9

Gymnasium

1

836 in 24 Klassen

Volksschule (=Grund + Haupt)

in17 Klassen

18

Die Stärkung der Versorgungsfunktion der Stadt gerade im Bereich Bildung ist in den letzten Jahrzehnten sehr forciert worden. Der Bedarf kann in allen Bereichen gut gedeckt werden. Im Kindergartenbereich besteht (Umbau- bzw. Erweiterungs-) Bedarf aufgrund des früheren Eintritts der Kinder (ab 2 Jahren) und aufgrund längerer Betreuungszeiten. Ebenfalls aufgrund der Ganztagsbetreuung besteht (Erweiterungs- bzw. Umbau-) Bedarf bei den Schulen. Neue Werkstätten für die VHS befinden sich derzeit im Bau. Die drei vorhandenen Heime der Altenhilfe sind sehr gut ausgelastet. Hier deutet sich weiterer Bedarf aufgrund der längeren Lebenserwartung der wachsenden Gruppe der Rentner an – zusätzlich zur (steigenden) ambulanten Pflege.

Quelle: Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung

25

SEK Pocking 2.3

Landschaftsplanerische Situation Neben der Bewertung des Zustandes und der Besonderheiten von Natur und Landschaft in und um die Stadt Pocking gilt es, die von der Stadt festgelegten Ziele der landschaftlichen Entwicklung zu berücksichtigen.DieStadt Pocking hat ihre Ziele inForm eines in den Flächennutzungsplanintegrierten Landschaftsplan festgeschrieben.

2.3.1

Landschaftsplan Im Landschaftsplan aus dem Jahr 1996 werden sowohl Aussagen zur inneren als auch zur äußeren Entwicklung von Natur und Landschaft getroffen. Ziele der inneren Entwicklung sind zum einen der Erhalt der im Stadt gebiet vorkommenden, großen Freiflächen als Grünflächen, zum ande ren sollen drei innerörtliche Grünzüge in Nord-Süd-Ausrichtung die Stadt mit der Landschaft verzahnen. Parallel der Bundesstraße soll eine inner örtliche Grünverbindung dieses 3 Grünzüge in in Nordwest-Südost-Ausrichtung miteinander verbinden. Bezüglich der äußeren Entwicklung spielt vor Allem das Thema Gewäs serrekultivierung eine wichtige Rolle. Neben Zielen des Naturschutzes wird hierbei auch gezielt auf eine Nutzung als Erholungsmöglichkeit hin gewiesen. Ein weiterer wichtiger Punkt sind Ziele für die Forstwirtschaft; zentrales Anliegen ist hier der Waldumbau in Mischwald. Auf Inhalte des Flächennutzunsplans wird an anderer Stelle eingegangen.

26

SEK Pocking

27

SEK Pocking 2.3.2

Relief Pocking liegt in einer weitläufigen Ebene, der Pockinger Heide, zwischen dem Inn im Süden und der Rott im Norden. Mit Ausnahme der markanten Hanglage westlich des Stadtgebiets gibt es nur geringfügige natürliche Erhebungen oder Senken. Die durchschnittliche Höhe der Ebene beträgt 323 m ü. NN. Allerdings verläuft die Bundesstraße B12 im Stadtgebiet auf einem rund drei Meter hohen Damm, während die Kiesgruben/Kiesseen mit Grund wasseranschluss ca. fünf Meter unter dem Niveau der Ebene liegen. Der Damm trennt die Stadt. Das Überqueren ist nur punktuell möglich.

28

SEK Pocking

29

SEK Pocking 2.3.3

Gewässer Nördlich des Stadtgebietes liegt der strukturreiche und attraktive Talraum der Rott, der einerseits wichtige Funktionen als Lebensraum seltener Tier- und Pflanzenarten und als Biotopverbundachse erfüllt, andererseits hinsichtlich des Landschaftsbildes und der Erholungsfunktion sehr wert voll ist. Das amtlich ermittelte und festgesetzte Überschwemmungsgebiet der Rott ist aus dem „Informationsdienst überschwemmungsgefährdete Gebiete in Bayern“ übernommen. Die Festsetzung erfolgte im Januar 1997 durch das Wasserwirtschaftsamt Deggendorf. Der Ermittlung liegt die Berechnung eines 100jährlichen Überschwemmungsereignisses HQ100 zugrunde. Das Überschwemmungsgebiet reicht bis an die Stadt heran und im Bereich der Gewerbeentwicklung im Nordwesten sogar bis in das bebaute Gebiet hinein. Zwischen dem Stadtgebiet und der Rottaue liegt der Ausbach, der das Stadtgebiet nach Norden begrenzt. Er ist weitestgehend begradigt. Das Gewerbegebiet im Nordwesten reicht sehr nahe an den Bach heran, so dass hier auch kaum noch Entwicklungsspielräume vorhanden sind. Im südlichen Teil der Stadt dominieren die Kiesabbauweiher. Sie sind zum Teil noch in der Nutzung, zum Teil bereits rekultiviert. Bei der Rekultivierung liegt im stadtnahen Bereich der Schwerpunkt auf der Erholungsnutzung.

30

SEK Pocking Stehendes Gewässer Fließgewässer Überschwemmungsgebiet HQ 100 Wasserschutzgebiet (nicht amtlich)

31

SEK Pocking 2.3.4

Landnutzung Die Landnutzung um Pocking ist vor allem durch weitläufige Ackerflächen geprägt. Vereinzelt finden sich kleinere Feldgehölze. Grünlandnutzung erstreckt sich auf vereinzelte Flächen im Stadtgebiet und in den Gewässerauen. Sehr markant ist der Kiesabbau bzw. seine Folgenutzungen. Die Weiher dienen meist als Naherholungsraum und bieten damit hohe Freiraum qualität in einem ansonsten strukturarmen, landwirtschaftlich geprägten Umfeld. Prägnant sind die Obstgehölze und Obstwiesen, die die Weiher gut in die Landschaft einbinden. Sie sind ein typisches Element für die Naturland schaft in der Rottaue.

32

SEK Pocking

33

SEK Pocking 2.3.5

Nutzung öffentlicher Freiräume Insgesamt fällt auf, dass Pocking einige bebauungsfreie Flächen im Inneren des Siedlungsgebietes aufweißt, die allerdings überwiegend in landwirtschaftlicher Nutzung und nicht zugänglich sind. Neben diesen bestehen im Stadtgebiet verschiedene nutzbare öffentliche Freiräume, die im Folgenden kurz umrissen werden. In unmittelbarer Nähe zum Stadtkern befinden sich der Stadtpark und die Bürgerwiese, die als wichtige innerstädtische Freiräume fungieren und auch Funktionen für unterschiedliche Veranstaltungen wie z.B. Pfer derennen und Zirkus übernehmen. Mit Rathaus und Stadthalle sind hier zudem die wichtigsten Verwaltungs- und Kultureinrichtungen angesie delt. Der Friedhof liegt weit im Westen des Stadtgebietes und ist kaum durch Grünstrukturen an die Innenstadt angebunden. Neben diesen Freiräumen sind es besonders die Freianlagen von Schulen und Sportvereinen sowie die rekultivierten Kiesseen, die weitere Flächen für Freizeit und Erholung bieten. Ineteressant für die weitere Entwicklung sind die punktuell noch vorhandenen landwirtschaftlichen Wiesen im Stadtgefüge. Im Entwicklungskonzept sind sie für die Bauentwicklung, aber auch für die Herstellung eines funktionierenden Grünkonzepts von Bedeutung.

34

SEK Pocking

35

SEK Pocking 2.3.6

Raumbildende Vegetation Im Untersuchungsgebiet finden sich nur einzelne markante Gehölzstrukturen. Es handelt sich dabei vor allem um Feldgehölze, Waldreste und Gewässerbegleitgehölze. Im Umfeld der Stadt findet sich im Wesentlichen in Zuordnung zu den landwirtschaftlichen Anwesen noch eine Vielzahl an Obst- und Streu obstwiesen, die das Landschaftsbild im Umfeld Pockings prägen. Im Stadtgebiet selbst sind an einigen der Straßen markante Baumbestände zu finden. Besonders herauszuheben ist die markante Baumbepflanzung der Bundesstraße, die eine gliedernde Aufgabe im Stadtgebiet leistet. Insgesamt ist das Gebiet damit als relativ strukturarm zu bezeichnen, was zusammen mit dem ebenen Relief wahrnehmbare Raumbildung kaum ermöglicht. Für die Entwicklung der raumbildenden Strukturen ist darauf zu achten, dass der wertvolle Bestand in ein funktionierendes Gesamtkonzept integriert wird.

36

SEK Pocking

37

SEK Pocking 2.3.7

Schützenswerte Lebensräume Im Umfeld Pockings gibt es einige amtlich kartierte Biotope, die als Lebensräume für Pflanzen und Tiere sowie als Vernetzungsachsen dienen. Schwerpunkt sind hierbei die Rottaue im Norden, wo im wesentlichen Gewässerbegleitgehölze, Hecken, Röhrichte und der Flusslauf selbst geschützt sind. Hierzu zählt auch der Ausbach nördlich von Pocking. Westlich der Stadt ist insbesondere der Leitenwaldrest am Tertiärabbruch zum Inntal bemerkenswert. Es handelt sich um einen mit Eichen durchsetzten Eschenbestand mit Übergang zu Eichen-Hainbuchen-Wald (Biotop Nr. 20). Südwestlich Pockings besteht ein kleines Gehölz mit hohem Strauchanteil. Weiter östlich sowie südlich finden sich vor allem vereinzelte Feld- und Baumhecken sowie Gehölzsäume entlang der Baggerseen. Die Rottaue ist als Fauna-Flora-Habitat-Gebiet „Unterlauf der Rott von Bayerbach bis zur Mündung“ geschützt. Im Südosten grenzt das Landschaftsschutzgebiet „Schutz des Thaler Waldes, Landkreis Griesbach im Rottal“ an. (Auswertung nach Fachinformationssystem Naturschutz – FIS Natur)

38

SEK Pocking

39

SEK Pocking 2.4

Städtebauliche Situation

2.4.1

Historische Situation Ende 19. Jahrhunderts Die Karte von 1871 zeigt die städtebauliche, verkehrliche und naturräumliche Situation in dieser Zeit: Die Hofmark ‘Pocking‘ ist hier noch sehr gut erkennbar: Die Hofstellen reihen sich in N-S Richtung am Straßenmarkt auf, im Zentrum die Pfarrkirche St. Ulrich. Die Ortschaft inmitten freier Flur mit noch ablesbarer kleinteiliger Grundstückseinteilung ist damals noch sehr landwirtschaftlich geprägt. Das Verkehrssystem ist gekennzeichnet von einem hierarchischem System an Straßen: Von Osten kommt die „Chaussee nach Passau“, sie führt weiter nach Simbach in westlicher Richtung. Die Straße markiert bereits den Verlauf der heutigen B12 – zumindest westlich von Pocking. Von Nord nach Süd führt eine Straßenverbindung über Pocking nach Süden Richtung Safferstetten (heute Bad Füssing). Daneben existieren zahlreiche Straßen bzw. Wege, sie verbinden Pocking mit den umliegenden Weilern (Schlupfing, Wolfing, Zell, Berg, Aumühle, Gerau, Auf der Gstetten usw.). Diese Verkehrstraßen sind noch heute vorhanden und haben die Erschließungsstruktur im 20. Jhdt. wesentlich geprägt. Eine Besonderheit auf dem Plan ist die Eintragung der alten Bahnverbindung von Pocking nach Neumarkt (Rottalbahn). Sie endet in Pocking, d.h. weder die Weiterführung nach Passau, noch die Strecke Pocking-Simbach entlang der heutigen B12 sind zu diesem Zeitpunkt vorhanden. Aber es existiert bereits ein Bahnhof in Pocking, der in den folgenden Jahrzehnten neben der ohnehin zentralen Lage der Ortschaft maßgeblich zu einer enormen Ortsentwicklung beigetragen hat. Auf dem Plan ebenfalls schon dargestellt,

die erste Umgehungsstraße von

Pocking: die innere Passauer Straße. Sie war als Abkürzungsstrecke von St. Georg zum Ortszentrum gebaut worden, ursprünglich ohne begleitende Bebauung. In der Federzeichnung unten ist diese Straße bereits teilweise bebaut, ebenso wie die Bahnhofstraße, die Tettenweiser Straße, die Lagerhausstraße und weitere Straßen im Westen. Im Hintergrund gut erkennbar die „Chaussee“ nach Simbach bzw. nach München, sowie das Alpenvorland und die Alpenkette selbst. 40

SEK Pocking

41

SEK Pocking 2.4.2

Flächennutzungsplan Positiv •

schlüssige Zonierung

•

Angaben zu Grünachsen

•

intakte Wohngebiete (W, S, O)

•

intakte Gewerbegebiete (N)

•

Grünachse O-W mit integrierten öffentl. Einrichtungen und Anschluss zur freien Landschaft im Osten

•

Erhalt landwirtschaftlicher Siedlungskerne

•

Schutzgebiete Innauen

Negativ •

z. T. perforierter Stadtbaukörper aufgrund unbebauter Grundstücke

•

auf Flächenwachstum ausgerichtete

•

z. T. Gemengelagen auf engem Raum z. B.

Planung Bereich Versteigerungshalle – Schwimmbad oder bei Gewerbegebietanschlüssen •

zu wenig Abstand zu Ausbach

•

FnPlan nur in Papierform, nicht digital d. h. erschwerte Aktualisierbarkeit

•

Trennwirkung B12

•

Eintragung Westumfahrung und Autobahn fehlt (Barriere, Trennwirkung)

42

SEK Pocking

43

SEK Pocking 2.4.3

Stadtentwicklungskonzept Pocking 1988 1988 wurde für die Stadt ein Nutzungs- und Entwicklungskonzept vorgelegt, das in Teilen zwischenzeitlich umgesetzt worden ist, dasaber in anderen Teilen nicht oder abweichend realisiert worden ist. Im Folgenden wird eine Überprüfung der damaligen Maßnahmenvorschläge dargestellt: 1.

Planungsbereich 1 Pocking Mitte

1.1

Im

durch

nach wie vor erstrebenswertes Planungsziel, jedoch Umsetzbarkeit vor allem für Klos-

fußgängerfreundlichen Ausbau nach dem Vorbild der neu gestalteten

ter- und Simbacherstraße, erst nach Realisierung Westumfahrung aufgrund des hohen

Passauer Straße evtl. Tiefgaragen-Systeme

Verkehrsaufkommens von Nord nach Süd Tiefgaragensystem nur im verdichteten Privat-

gesamten

Bereich

Alt-Pocking:

Verkehrsberuhigung

bereich, Stellplatzkonzept oberirdisch für den öffentlichen Bereich 1.2

1.3

Gesamtkonzept für die noch nicht bebauten bzw. freiwerdenden

gilt im Grundsatz nach wie vor, jedoch Überprüfung der Einzelbereiche

Flächen mit dem Ziel, einen funktionsfähigen Stadtkern zu erhalten.

auf Stichhaltigkeit auch in Zukunft

Nutzungskonzept Handel und Dienstleistung realisiert, aber noch

Dringend erforderlich aufgrund wesentlich veränderter Baustruktur:

Gestaltungsbedarf

- viele neue Verkaufsflächen in Pocking Süd - Leerstände, Unternutzung und Nutzungsänderungen im Stadtkern

1.4

Nutzungskonzept für den ehem. Ortsteil St. Georgen, der in der

gilt nach wie vor. (z. T.) denkmalgeschützter Vierseithof als Museumsstandort, weitere

wissenschaftl. Literatur als die Keimzelle der Besiedlung für die Ge-

(Frei-) flächen als Vorbehaltsflächen bzw. Grünflächen ausweisen

markung Pocking angesehen wird, z. B. Museum für Vor- und Frühgeschichte o. ä… 1.5

Nutzungskonzept für die öffentl. Bereiche Versteigerungshallen,

In großen Teilen bereits umgesetzt. Nach wie vor stellt jedoch die B12 eine große Barriere

Schulzentrum, Schulsportanlage, z. B. Schul-, Sport-, und Freizeitpark

zwischen Nord und Süd dar, die aufgelöst werden sollte oder zumindest gemildert werden

mit Weiterführung in Richtung Schlupfing

sollte. Die Existenz bzw. die Funktion der B12 ist nicht nur für diesen Grünzug, sondern für die Gesamtstadt von zentraler Bedeutung. Eine Auflösung erscheint derzeit unrealistisch. Bereich Versteigerungshallen nach wie vor funktional

1.6

Verkehrsberuhigung Schulen

Teilweise umgesetzt. Der Zielverkehr zum Hallenbad überlagert nach wie vor den Schulbereich. Abhilfe könnte durch eine Erschließung von Süden her (B12) geschaffen werden

1.7

Freiflächenkonzept Stadtpark

In Realisierungsphase

1.8

Gesamtkonzept Handwerk z. B. Handwerkerhöfe

Es sind in diesem Bereich nur noch wenige Parzellen unbebaut. Ansonsten hat sich dieses Gebiet weniger zum Handwerk als vielmehr zum Wohnen hin entwickelt. (Altenwohnheim, Geschosswohnungen, EFH)

1.9

44

Schaffung eines Grüngürtels

Noch nicht umgesetzt, jedoch weiterhin Zielsetzung

SEK Pocking

45

SEK Pocking 2.

Planungsbereich 2 Pocking Nord

2.1

Gesamtkonzept Industrie und Gewerbe mit Einbeziehung der Trasse

In Teilen realisiert: Gewerbegebiet ‘NW‘, Nordtangente. Im östlichen Bereich hat sich und

B12

der geplanten „Nordtangente“ Wohnnutzung etabliert, z. B. sehr bzw. zu nahe am Ausbach. Eine neue Trasse B12 im Norden Pockings ist nicht mehr relevant.

2.2

Mögliche Erweiterungsfläche Friedhof mit Einbindung in die Grünzüge.

2.3

Stärkung der ökologischen Funktion des Ausbaches und Rottauen

Gilt nach wie vor. Teilweise realisiert: Hochwasserfreilegung mit Damm und Radweg, z. T Bebauungsflächen zu nahe am Ausbau

3.

Planungsbereich 3 Pocking Ost

3.1

Gesamtkonzept Wohnen mit den Bereichen St. Georgen, Indlinger

Gültiges Ziel, auch in Teilkonzepten umsetzbar

Strasse, Pocking Ost, Neuindling und Schlupfing 3.2

Untere Passauer Strasse (Äußere)

Vorstadtstraße: Gestalterisch durch neuen Radweg und Baumergänzungen aufgewertet, westlicher Teil noch nicht realisiert

3.3

Gesamtkonzept Kiesabbau

Im Flurplan dargestellt, stillgelegte Baggerseen z. T. umgestaltet

3.4

Erhalten der bäuerlichen Identität Wolfings durch starke Eingrünung

nach wie vor gültig, bislang keine zusätzliche Eingrünung

4.

Planungsbereich 4 Pocking Süd

4.1

Gesamtkonzept Wohnen Pocking Süd unter Beachtung der nötigen

Gesamtkonzept noch nicht erkennbar, fehlendes Verkehrskonzept, fehlendes Grünord-

Entwicklungsflächen

nungskonzept (auch für Bestand)

4.2

Erhalten der bäuerlichen Identität Wolfings durch starke Eingrünung

nach wie vor gültig, bislang keine zusätzliche Eingrünung

4.3

Intensive Durchgrünung mit Fuß- und Radwanderwegen nach Bad

Radweg realisiert, Eingrünung noch intensivierbar

Füssing

5.

Planungsbereich 5 Pocking West

5.1

Gesamtkonzept Wohnen Pocking West durch gemeinsame Betrach

noch nicht realisiert, Aktualisierung der Bebauungspläne und Aufwertung des öffentl.

tung aller bestehenden Bebauungspläne

Straßenraumes, Aufbau übergeordneter Achsen und Vernetzung der Grünräume, keine Erweiterungsmöglichkeit nach Westen auf Grund notwendiger Schutzgebiete, fehlende Ortsrandeingrünung

5.2

Eingrünung des Ortsrandes

Grundflächenerwerb für/als Ökokonto

5.3

Auflösung des bestehenden Gewerbegebietes an der Füssinger

Realisiert

Straße und neues Nutzungskonzept „Freizeit und Erholung“

46

SEK Pocking

47

SEK Pocking 2.4.4

Wohnen – IST Situation Pocking hat sich auf Grund der starken Siedlungstätigkeit flächenmäßig

Freies Bauland

sehr stark ausgedehnt. Dennoch sind im Innenbereich nicht wenig Flächen - z. T. einzelne Parzellen, aber auchgrößere zusammen-

1.

Unbebaute Parzellen,

hängende Freiflächen – unbebaut. Zu nennen sind hier die Flächen süd-

erschlossen:

122

gesamt:

14,35 ha

lich des Bahnhofs (!), Flächen westlich der Bräugasse, nördlich des EZP und ostenwestlich der Bajuwarenstrasse, sowie südlich der B12 öst-

2.

Geplante Parzellen,

lich vom Rennbahnweg. Gerade in diesem Bereichen wirkt Pocking

noch nicht erschlossen: 130 gesamt:

10,92 ha

wenig städtisch, aber auch nicht (mehr) ländlich – es fehlt an Raumbildung und durchgängige Bebauung. Bisherige Siedlungsfähigkeit Neue

Wohngebäude/Jahr

ca. 55

Neue

Wohnungen/Haushalte/Jahre

ca. 70

Personenzuwachs/Jahr

ca. 150

Baulandpotenzial gesamt:

ca. 23 ha

Bedarf/Haushalt:

ca. 0,06 ha

Potenzial gesamt für ca. 400 WE/Haushalte Potenzial gesamt für ca. 6 Jahre bei ca. 70 WE/Jahr Potenzial gesamt für ca. 10 Jahre bei ca. 40 WE/Jahr Zusätzlich Umbau bzw. Erweiterungspotenzial im Bestand

48

SEK Pocking

49

SEK Pocking 2.4.5

Gewerbe – IST Situation Durch die weitgehende Auflösung der Gewerbeflächen südlich der B12 sind nun mehr die Flächen für produzierendes/verarbeitendes Gewerbe auf den Norden von Pocking konzentriert. Im Osten befindet sich das Areal ‘Rottwerk‘ mit dem südlich anschließenden Gewerbegebiet – im Westen ein weiteres Gewerbegebiet. In beiden Gebieten sind noch einige Flächen unbebaut. Insgesamt ….Parzellen mit zusammen….ha. Südlich der B12 liegt eine freie Fläche zwischen dem Bereich Autohaus Ringler und dem Wohngebiet östlich davon. Immissionsschutz technisch abgestimmt ist hier noch etwas Entwicklung möglich. Südlich davon liegt das Areal eines Kieswerks, das den Abbau der Flächen südöstlich verarbeitet – mittel- bzw. langfristig. Zu diesen stadtnahen bzw. zentrumsnahen Gewerbeflächenkommen weitere Gewerbeflächen im Osten am künftigen Autobahnkreuz und im Westen im Bereich Thalling. Pocking kannalso derzeit genügend attraktive und geeignete Gewerbeflächen aufweisen, die jedenfalls die Nachfragen befriedigen bzw. übersteigen. Zusätzliche Ausweisung bzw. Entwicklung von Gewerbegebieten im engerem Stadtbereich ist derzeit nicht nötig.

50

SEK Pocking

51

SEK Pocking 2.4.6

Gebäudenutzungen/-bestand In Pocking dominiert das Einfamilienhaus. Ausgedehnte Wohnquartiere im Osten, Westen und Süden prägen das Stadtbild.In der Innenstadt dominiert das Wohn- und Geschäftshaus, meist 3-geschossig in geschlossener oder auch grenznaher Bauweise. Die Erdgeschosse sind meist als Einzelhandel-, Dienstleistungs-oder Gastronomieflächen genutzt, seltener als Wohnflächen. Damit wird öffentlicher, erbauter Raum generiert. Auch öffentliche Gebäude sind in diesem Bereich konzentriert. In den Obergeschossen ist vielfach Wohnnutzung . In Pocking Süd ist Einzelhandel in 1-geschossigen Fachmärkten konzentriert. Im Norden meist 1-geschossiger Gewerbebau.Landwirtschaftliche Gebäude liegen – von wenigen Ausnahmenabgesehen – in den z. T. angewachsenen Weilern im Aussenbereich.

52

SEK Pocking

53

SEK Pocking 2.4.7

Einzelhandel Bestand Pocking erfüllt spätestens seit dem Bau der Eisenbahn eine wesentliche

Nur wenige Häuser sind aktuell renoviert bzw. saniert. Ein über geordnetes

Versorgungsfunktion für die Stadt selbst und für das Umland.

Gestaltungskonzept für die einzelnen Einkaufsstraßen fehlt. Die groß-

Vor allem durch neue starke Einkaufszentren in den 60er Jahren

flächigen Einkaufsmärkte im Norden, Süden und Osten sind ebenfalls als

(z. B. EZP) aber auch durch viele traditionsreiche Betriebe konnte sich

Einzelobjekte gestaltet, auch hier fehlt ein zusammenhängendes Gestal

Pocking im 20.Jhdt. als Einkaufsstadt etablieren.

tungskonzept für die Gebäude und noch mehr für die Freiflächen.

Seit den 1980er Jahren hat Pocking allerdings an Einkaufszentralität verloren, dadurch dass an vielen Konkurrenzstandorten neue zusätzliche Einzelhandelsflächen geschaffen wurden, aber deswegen, weil

Positiv •

Versorgungsfunktion für Stadt und Umland

Präsentation, das Ambiente, der Branchenmix, auch die Öffnungszeiten

•

guter Besatz der Innenstadt mit Einzelhandel und Dienstleistungen

•

gute Verkaufsflächenausstattung im Bereich Lebensmittel

u. ä. m. fiel im Vergleich zur Konkurrenz ab.

•

räumlich sinnvolle Anordnung der Versorgungsstandorte

Erst durch neue Einkaufsmärkte konnte die Stadt ab 2003 wieder an

•

Multifunktionalität des Einkaufsstandort Innenstadt gestärkt durch Besatz mit

in Pocking selbst zu wenig investiert wurde, d. h. das Warenangebot, die

Dienstleistungsunternehmen

Zentralität gewinnen. Die Standorte der Ladenlokale verteilen sich wie folgt:

•

sehr gute Erreichbarkeit aller Ladenlokale auch mit dem Auto

1

•

großes Parkraumangebot

Innenstadtlage entlang der Simbacher Strasse Klosterstrasse Tettenweiser Strasse

Negativ

Passauer Strasse (tw. FUZO)

•

Konkurrenzsituation zu anderen Mittelzentren und Oberzentrum Passau

2

Gewerbegebiet Nord entlang Tettenweiser Strasse

•

Konkurrenzsituation der einzelnen Standorte innerhalb der Stadt

3

Sonderstandort Pocking Ost (Handelshof) Pocking Süd entlang Füssinger Strasse

•

Angebotsdefizite in verschiedenen Branchen (z. B. Spielwaren, Möbel...)

Bgm.-Schienbauer-Strasse

•

zu geringe Aufenthaltsqualität für Erlebniseinkauf, vor allem in der Innen-

4

In der Innenstadt ist der Einzelhandel überwiegend in kleinteiliger

(Innenstadt – Pocking Süd)

stadt, aber auch Pocking Süd •

fehlendes Beleuchtungskonzept

•

unabgestimmte Öffnungszeiten, vor allem in der Innenstadt

•

z. T. Veraltete Ladeneinrichtungen

•

unzureichende Erlebnisbereiche durch entsprechende Schaufenster-

als Einzelparkplätze, z. T. als größere Parkplätze.

•

schwierige Wettbewerbssituation zwischen kleinen und großen Ladenlokalen

In der Innenstadt befinden sich die (Wohn- u.) Geschäftshäuser in gutem

•

betriebliche Anpassungsaktivität – Investitionen bleiben häufig aus

Baustruktur untergebracht, in allen anderen Standortenin großflächiger Baustruktur d. h. Verkaufsflächen bis 800 m²,teilw. noch größer. Alle Einzelhandelsflächen sind mit dem Kfz erreichbar, in denneuesten Fällen existieren Parkmöglichkeiten unmittelbar vor dem Ldenlokal, z. T.

baulichen Zustand, jedoch meist in der Gestaltungsart bzw. –überformung der 70er und 80er Jahre des 20. Jhdt. 54

gestaltung

SEK Pocking

55

SEK Pocking Einzelhandel – Bereich Innenstadt In der Innenstadt geht der Besatz an Einzelhandelsflächen auf die historische Entwicklung zurück: Entlang der ehem. Hofmark (Simbacher und Klosterstr.) vor allem aber entlang der Passauer Strasse (erste ‘Umgehungsstrasse‘ von Pocking) als Verbindung zum Bahnhof reihen sich Wohn- und Geschäftshäuser, Wohnhäuser und auch öffentliche Gebäude auf. Kleinteilige Gebäudestrukturen, wenig Freiflächenanteil zumindest straßenseitig, gute Raumbildung durch verdichtete z. T. geschlossene Bauweise kennzeichnen diesen Bereich. Vom Rathaus im Süden – entlang der Simbacher Strasse bis zum Kirchplatz und weiter die Passauer Strasse bis zur Einmündung der Bahnhofstrasse – bis zur Festwiese am Bahnhof erstreckt sich ‘die‘ Einkaufsstrasse in Pocking. Sie ist gekennzeichnet durch gute Gestaltung des Straßenraumes und geschlossene Bauweise, d.h. gute Raumbildung. Die Tettenweiser Strasse ist auf der Südseite fast durchgängig mit Einzelhandelsflächen belegt, es befindet sich ein Textilfachgeschäft mit großem Parkplatz im unmittelbaren Anschlussbereich. Nach Osten hin bricht die Einzelhandelszone abrupt ab, hier schließen (grüne) Freiflächen an. Im Westen insbesondere am Kirchplatz befinden sich mehrere Gastronomien. In den Obergeschossen dieses Innenstadtbereiches befinden sich vielfach Dienstleister und teilweise Wohnen. Zusammen mit dem Rathaus, den Banken und weiteren Dienstleistern (Ärzte, Optiker,…) ist dieser Teil der Stadt, wenngleich in Pocking Süd speziell im Bereich Lebensmittel starke Konkurrenz erwachsen ist. Südwestlich dieses (historischen) Zentrums von Pocking befinden sich weitere Einzelhandelsflächen, die in der Entstehungszeit (70er-80er Jahre) durch überörtliche Bedeutung und Angebotsgestaltung/-präsentation weit stärker als heute frequentiert waren. Deutlich gewachsene Konkurrenz in anderen Orten (und auch im Stadtgebiet) aber auch fehlende Investition im baulichen und kaufmännischen Bereich sind hier als Grund für rückläufige Entwicklung zu nennen. Hinzu kommt das fehlende Einkaufserlebnis durch entsprechend räumliche Gestaltung des Umfeldes, das bis heute nur teilweise bebaut ist. 56

SEK Pocking Einzelhandel – Bereich Pocking Süd Pocking Süd als das neue Einkaufsquartier der Stadt ist bislang durchaus erfolgreich und konnte die Einkaufszentralität wieder steigern, wenngleich sehr spezifisch d. h. bezogen auf bestimmte Branchen und Standards. In diesem Bereich sind überwiegend Einzelhandelsbetriebe angesiedelt, die üblicherweise mit dem Auto aufgesucht werden, weil die gekauften Güter möglichst direkt in den Kofferraum verladen werden sollen aufgrund ihres Gewichts bzw. ihrer Größe. Für diese Betriebe scheidet eine innerstädtische beengte Lage sowohl aufgrund der benötigten Gebäudegröße als auch aufgrund der benötigten Parkplätze aus. Hinzu kommt das Ziel dieser Betriebe, möglichst nahe an viel befahrenen Straßen zu liegen. Im Sog dieser ‘Magneten‘ haben sich inzwischen zwei Betriebe der Textilbranche angesiedelt, die ähnliche Standortbegründungen gebracht haben, aber grundsätzlich auch in der Innenstadt untergebracht hätten können und dort nun als ‘Magneten‘ fehlen. Das Einkaufserlebnis in Pocking Süd fehlt aufgrund fehlender räumlicher Gesamtgestaltung. Jeder Betrieb steht für sich und begnügt sich mit dem Standort als solchem.

57

SEK Pocking 2.5 Verkehrssystem - Bestand Entwickelt aus dem historischen Wegesystem zeigt sich das Verkehrs system in Pocking folgendermaßen: 1. Verkehrsader von NO nach SW – Bundesstraße B12 Diese Straße ist wohl die bedeutendste Verkehrsachse von Pocking. Ursprünglich als Stadtumfahrung geplant, liegt sie heute inmitten des Stadt baukörpers, nachdem in der zweiten Hälfte des 20. Jhdt. kräftige Siedlungs entwicklungen im Süden der Stadt über die B12 hinweg vorangetrieben wurden. Seitdem ist also die Stadt in einen nördlichen und südlichen

5.

Straßenkreuzungen

Bereich geteilt. Die B12 stellt nach wie vor eine große Barriere dar und bringt

Aufgrund ständig steigenden Verkehrszahlen und damit verbundenen Un

auch viele (Schall-) Emissionen mit sich.

fallgefahren wurde vor allem die B12 kreuzungsfrei ausgebaut, die Staats straße durch bislang 4 Kreisverkehre im Sinne eines möglichst gefahren

2. Die historische Wegeverbindung von Nord nach Süd existiert heute in Form

freien Verkehrsflusses umgebaut. Dennoch gibt es gerade auf dieser Straße

einer Staatsstraße (St 2117), die von Bad Griesbach kommend nach

immer mehr Staus.

Würding im Süden führt – und weiter nach Österreich. Sie ist im Stadtkern die alte Hofmarkstraße und führt auch heute noch sehr (Durchgangs-)

6.

Erschließungsstraßen Die großen Wohngebiete im Osten, Westen und Süden sind durch zahl-

Verkehr.

reiche Erschließungsstraßen erschlossen mit nicht sehr ausgeprägter 3. Kreisstraßen

Hierarchie und wenig charakteristischen Gestaltungselementen wie Baum

Nach Osten (über eine Brücke über die B12) führt die PA… nach Schlupfing

reihen, Grünanlagen o. ä. m. Aufgrund fehlender durchgängiger Verkehrs

und weiter nach Oberindling. Nach Süden führt die PA… nach Bad Füssing

achsen ist die Verbindung zwischen den Gebieten vor allem vom Süden zur

und nach Obernberg (Österreich). Nach Westen führt die PA…. über Berg

Kernstadt z. T. recht umwegig – zumindest für den motorisierten Fahrver

nach Eggersdorf.

kehr.

4. Gemeindestraßen

7.

Bahn

Die sternförmig verlaufenden Kreis- und Staatsstraßen werden im Stadtkern

Nach wie vor existiert die Rottalbahn mit wichtigem Halt (Zielbahnhof Bad

z. T. von Gemeindestraßen fortgeführt bzw. ergänzt: Indlinger Straße,

Füssing) in Pocking. Die Trasse führt im Norden der Stadt vorbei und trennt

Wolfinger Straße, Äußere Passauer Straße…Neu im System wurden in den

lediglich das Gewerbegebiet, eine Siedlung und das Fischerzentrum vom

70er, 80er und 90er Jahren sog. Ringstraßen angelegt: Bavaria Ring,

Stadtbaukörper. Aufgrund der höhengleichen Lage der Gleise hat die Bahn

Südallee, Nordtangente

auch keine trennende Wirkung in räumlicher Hinsicht. Die Strecke Pocking - Malching ist inzwischen abgebaut und als Radweg (nach Tutting und Rott halmünster) ausgebaut.

58

SEK Pocking Die Karte zeigt die zentrale Lage Pockings inmitten

eines

komplexen

und

bereits

heute

sehr gut ausgebauten Verkehrssystems: Im Osten in ca. 10 km Entfernung verläuft die BAB A3 (E56) mit einem durchschnittlichen Kfz-Verkehr von über 20.000 Fahrzeugen/Tag. Im Norden in ca. 5 km Entfernung verläuft die B388 mit 6000-7000 Kfz/Tag. Durch Pocking hindurch verläuft die B12 mit ca. 7000 Kfz/Tag. In N-S Richtung verläuft durch Pocking die St 2117/bzw. die PA 58 mit ca. 8000 Kfz/Tag. Für den südlichen Teil der St 2117 sind auf der Karte keine Zahlen eingetragen. Von Westen her kommt die PA 64 mit über 4000 Kfz/Tag. Von Osten her (Hartkirchen) kommt die PA 56 mit fast 2000 Kfz/Tag. Dieses insgesamt außerordentlich entwickelte Verkehrssystem haben zum einen die Zentralität von Pocking sehr stark gefördert, bringt allerdings zusehens – vor allem durch den Durchgangsverkehr – immer mehr Belastungen für die Stadt mit sich, besonders in der Innenstadt.

59

SEK Pocking Verkehrsentwicklungsgutachten 1989 Bereits 1989 hat die Stadt ein Gutachten zur künftigen Verkehrsentwicklung in Pocking in Auftrag gegeben. Aufgabenstellung war, Wege aufzuzeigen, die Verkehrsbelastung der Durchgangsstraßen vor allem in der Innenstadt zu reduzieren, Konfliktpotenziale aus fließendem und ruhendem Verkehr aufzulösen und gleichzeitig Zielperspektiven für die weitere Stadtentwicklung zu formulieren. Zentraler Ansatz hierbei war, die B12 ursprünglich als Umgehungsstraße geplant, jedoch damals schon teilweise durch Siedlungsaktivitäten im Süden übersprungen – aufzulösen bzw. nach Norden zu verlagern. Ein weiteres wichtiges Element war die sog. Westumfahrung als Entlastung in NS Richtung. Damit waren Grundlagen geplant, den Innenbereich verkehrstechnisch umzustrukturieren, Einkaufstraßen verkehrsberuhigt zu gestalten und Bezüge zwischen Bauraum und Landschaftsraum (wieder) herzustellen.

60

SEK Pocking Planungen aktuell Westlich der Stadt ist die sog. Westumfahrung geplant, die den Durchgangsverkehr von N nach S / S nach N deutlich reduzieren wird und die Voraussetzung für entsprechende Umgestaltungsmaßnahmen im Stadtkern schaffen wird. Ebenfalls in Planung (Plan festgestellt, Grundstücke erworben) ist die BAB A94 von München nach Passau. Diese Verkehrstrasse wird den überregionalen Durchgangsverkehr in Pocking reduzieren und für die Bundesstraße B12 hinsichtlich

ihrer

künftigen

Bedeutung

und

Funktion Fragen aufwerfen. Mit der BAB A94, der Westumfahrung und der B388 weiter im Norden wird Pocking eine Geschlossene Umfahrung haben, was für die (Neu-) Ausrichtung des inneren Verkehrssystem von großer Bedeutung sein wird. Gestalterisch werden die notwendigen neuen Brückenbauwerke der Autobahn und der Westumfahrung das Landschaftsbild im Stadtumfeld wesentlich beeinflussen.

61

SEK Pocking 2.5.2

Rad- und Fußwegenetz Das Radwegenetz ist in Pocking inzwischen außerordentlich gut ausgebaut. Sowohl vom Stadtkern in alle Richtungen, als auch als ‘Stadtring‘ bzw. parallel zur B12 und der Bahn (O-W Richtung) existieren zahlreiche Radwegeverbindungen. Nur wenige Lückenschlüsse im Zentrum (westliche Äußere Passauer Straße) sowie eine Verbindung nach Würding fehlen noch. Ergänzt wird das Radwegenetz durch zahlreiche Wirt schaftswege im Außenbereich und durch (Wohn-)Erschließungsstraßen im Innenbereich. Bislang wenig attraktiv für Fahrradfahren ist die Staatsstraße im Innen stadtbereich aufgrund des hohen Verkehrsaufkommens. Dies gilt auch für die Anbindung des ‘Einkaufsbereiches Süd‘. Insgesamt ist das Radwegenetz in Pocking auch aufgrund der Topographie, d. h. ebenes Gelände außerordentlich attraktiv sowohl für seine Bürger als auch für die (Kur-) Gäste. Das Fußwegenetz ist ähnlich gut ausgebaut wie das Radwegenetz. Die Aufenthaltsqualität in der Hofmark (Simbacher Straße und Klosterstraße) ist aufgrund der Dichte des motorisierten Verkehrs bislang nicht sehr hoch im Gegensatz zur Passauer Straße (hier auch keine Fußgän gerzone). Die fußläufige Verbindung vom Stadtkern zu südlichen Quartieren ist mit Ausnahme der Wolfinger Straße gerade durch die Barriere der B12 wenig attraktiv, d. h. hauptsächlich als straßenbegleitender Bürgersteig ohne trennendes Grün oder Baumreihen. Ergänzung: Übergänge bei Westumfahrung Autobahen

62

SEK Pocking

63

SEK Pocking 2.5.4

Öffentlicher Personennahverkehr - ÖPNV Die Stadt Pocking ist durch den ÖNV sehr gut erschlossen

Im engeren Stadtgebiet befinden sich 12 Haltestellen für diese Buslinien. Die verschiedenen Stadtteile und vor allem die öffentlichen Einrichtungen wie Schule

1.

Bahnverbindungen

Rathaus, Kirche, Friedhof und Sportplätze sind damit gut erschlossen.

Pocking liegt an der Rottalbahn die Passau mit Mühldorf verbindet. Pocking ist Zielbahnhof für Bad Füssing. Der normale Zugverkehr läuft im 2-Stundentakt. 2.

Busverbindungen

1. Wohngebiet Pocking Süd/ Wolfing

Pocking ist durch zahlreiche Busverbindungen mit dem Umland

2. Wohngebiet Pocking West/ B12

und mit zentralen Orten verbunden. Folgende Buslinien binden

3. Gewerbegebiet Nord

Pocking an: Pocking – Bad Griesbach Pocking – Tutting Kößlan Pocking – Bad Füssing Mühldorf – Pocking –Passau Pocking – Tettenweis – Griesbach Pocking – Neuhaus Pocking – St. Salvator Passau – Pocking – Altötting Passau – Pocking – Hartkirchen Pocking – Vilshofen Pocking – Ruhstorf Rottalmünster – Pocking – Passau Pocking – Fürstenzell Pocking - Simbach 64

Ergänzende Haltestellen sind an folgenden Positionen wünschenswert:

SEK Pocking

65

SEK Pocking 3

Bewertung 3.1

Werte Im Stadtgebiet sind hinsichtlich der Werte besonders die großen zentrumsnahen Freiflächen hervorzuheben, die eine vielfältige Nutzung in unmittelbarer Zentrumsnähe erlauben. Auch die Bünde lung zentraler Funktionen wie Kindergarten, Rathaus, Stadthalle, Kirche und Versorgungseinrichtungen im Ortskern positiv zu bewerten. Die umgebende Landschaft spielt nur wenig in den Ort hinein – positive Beispiele sind hier die Gehölzkulissen an den Gewässern im Norden und die Hangkante im Westen. Durch die lockere Siedlungsentwicklung entstand eine hohe Zahl an von unbebauten Flächenpotenzialen in der Stadt, deren Wert für die weitere Entwicklung der Stadt vor allen in der Flexibilität der mögli chen Nutzungen liegt. Hierbei ist auch die Anbindung an die Erholungsflächen, die durch die Kiesnutzung entstanden, zu bedenken. Mit dem Bau der Umgehungsstraße entsteht zudem die Chance, die derzeit durch den Ort führende Bundesstraße teilweise rückzubauen und die entstehenden Flächen für eine Vernetzung und Verbindung der unterschiedlichen Stadtteile zu nutzen. Zu diesem Zweck sollten auch die zum Teil bereits vorhandenen markanten Baumreihen aufgenommen und fortgeführt werden.

66

SEK Pocking

67

SEK Pocking 3.2

Risiken und Mängel Neben den Werten und Chancen der Ortsentwicklung ergeben sich aus den bestehenden Verhältnissen auch Risiken und Mängel, die es planerisch zu bewältigen gilt. Besonders dominant ist hierbei die bestehende Bundesstraße, die im Ort ein massive Trennwirkung und Belastung durch Lärm und sonstige Emissionen erzeugt. Fehlende Grünachsen und fehlende Verbindungen in die umgebende Landschaft sind ein Resultat der enormen Dominanz der Trasse. Dies führt dazu, dass die vorhandenen Freiräume wie Inseln isoliert im Stadtgebiet liegen und dadurch viel an Wert verlieren. Zu den Gewässern werden aufgrund der früheren Nutzung durchweg Pufferzonen eingehalten. Ausnahme ist hier der Ausbach im Norden, an den das Gewerbegebiet unmittelbar heranreicht. Auch an den Ortsrändern fehlen Übergänge zur Landschaft. Hier sollte im Zuge der Ortsentwicklung fällige Abrundungen mit entsprechender Grüngestaltung begleitet werden. Besonders kritisch zu betrachten ist die Einbettung der geplanten Umgehungsstraße in das Landschaftsbild. Probleme sind hier vor Allem an den Querungen mit den bestehenden Verkehrswegen sowie bei der Querung der Rott nördlich von Pocking zu erwarten.

68

SEK Pocking Trenn- und Lärmwirkung Straße Fehlende Verbindung Fehlende Durchgrünung Mangelhafte Ortseinfahrten Mangelhafte Ortsrandausprägung Störung des Landschaftsbildes durch geplante Umgehung Mangelhafter Uferstreifen

69

SEK Pocking 4

Entwicklungskonzepte 4.1

Landschaftsplanung Im Folgenden werden thematische Entwicklungsfelder erläutert, die aus landschaftsplanerischer Sicht das Grundgerüst einer zielgerichteten Siedlungsentwicklung darstellen. Dabei werden die besonderen Chancen der Stadt Pocking, aber auch die vordringendsten Mißstände einbezogen.

4.1.1 Prägende Baum- und Gehölzstrukturen Als Rückgrat der Raumbildung und Verzahnung von Stadt und Land schaft gilt es, die bestehenden markanten Baum- und Gehölzstrukturen aus der Landschaft durch die Stadt hindurch zu erhalten und weiter zu ergänzen. Gerade die linear verlaufenden Begleitstrukturen entlang von Gewässern sowie die Baumreihen entlang den Verkehrswegen haben das Potentzial den Bezug zur freien Landschaft besser erlebbar zu gestalten und gleichzeitig die bisher an vertikalen Strukturen arme Landschaft zu bereichern. Einzelbäume, Baumreihen sowie Feldge hölze und -hecken stellen dabei traditionelle Elemente der Kulturland schaft dar; ihr Schutz und ihre Wiederherstellung sind Kernbestandteil des Entwicklungskonzeptes. Auch innerhalb der Siedlung und besonders in öffentlich nutzbaren Freiräumen können Gehölzstrukturen Räume strukturieren und orts prägend wirken. Daneben gliedern Baumreihen Verkehrsflächen, verschatten Fußwege und werten nicht zuletzt die Qualität von Straßenräumen in ihrer Wahrnehmung auf. Langfristig sollen daher die bestehenden und geplanten Wegebeziehungen, die die Landschaft mit der Stadt verbinden mit Baumreihen und landschaftstypischen Gehölzen bepflanzt werden. Ergänzt werden diese linearen Grundstrukturen durch flächige Grünelemente, wie Baumhaine, Streuobstwiesen und wasserbegleitende Gehölze. 70

SEK Pocking

71

SEK Pocking 4.1.2

Neue Ortsränder Ein großer festgestellter Mangel ist die unbefriedigende Ausprägung des Siedlungrandes und damit der direkte Übergang von bebauter Fläche zu freier Landschaft. Das Konzept neue Ortsränder zeigt Möglichkeiten, diesen Übergang spannungsvoll gestaffelt zu gestalten. Dabei geht es nicht darum, mit dichten Hecken und Gehölzen die Sicht aus und auf die Siedlung zu verstellen; vielmehr gilt es Blickachsen freizuhalten und Durchlässig keit zu bewahren. Dazu können hier Elemente der ortstypischen Kulturlandschaft, wie z.B. Obstwiesen als Vermittler zwischen Siedlung und intesiver genutzter Landschaft fungieren. Aber auch Vegetation mit Biotopcharakter und wichtigen Lebensraumfunktionen, wie Hecken und Ranken oder Feldgehölze und Gebüschstrukturen können hier ange siedelt werden. Dies könnte so im Rahmen von Flächen zur Kompensation von bauli chen Eingriffen im Inneren der Stadt Geschehen (Ausgleichsflächen). Zudem können Flächen für Freizeit und Erholung, wie z.B. die bereits vorhandenen Badeseen oder Sportflächen mit entsprechender Durchgrünung dem Ortsrand neue Qualitäten verleihen. Durch das Instrument der Eingriffsregelung besteht die Möglichkeit parallel zu den Bauentwicklungen Ausgleichsflächen vor Ort anzubieten, die neue Ortsränder ermöglichen und in denen auch die Naherholung, Kinderspiel, Versickerung von Oberflächenwasser, etc. stattfinden können.

72

SEK Pocking

73

SEK Pocking 4.1.3

Grüne Finger in den Ort „Grüne Finger“ aus landschaftlichen Räumen greifen an verschiedenen Stellen unterschiedlich weit in den Siedlungkörper ein. Sie stellen eine deutliche Verzahnung zwischen Stadt und Landschaft dar, die gleich zeitig Grünstrukturen verknüpft wie auch Potenzial für die Verknüpfung innerstädtischer Freiräume untereinander hat. Die Finger sind gleichzeitig als Verbund zwischen Landschaftsteilen, als auch als Erschließungssystem zu verstehen, die Verbindungsmöglichkeiten für Fuß- und Radfahrer zur Verfügung stellt. Zudem geben sie der Stadt Pocking eine innere Strukturierung und Gliederung, entlang der die Entwicklung weiterer Freiräume und Bau tätigkeit organisiert werden kann. Wichtige Elemente der Verzahnung von Innen- und Außenraum stellen dabei Elemente der freien Landschaft wie landwirtschaftlich genutzte Flächen, Gewässerläufe samt Begleitstrukturen sowie Hecken und Gehölze; aber auch der Siedlung, wie Fuß- und Radwege, Sport flächen und landschaftliche Parks dar.

74

SEK Pocking

75

SEK Pocking 4.1.4

Innere Vernetzung In engem Zusammenspiel mit den grünen Fingern erfolgt die Vernet zung von öffentlich genutzten Freiräumen im inneren des Stadtgebiets. Die den Siedlungskörper durchziehenden Grünzüge werden ergänzt um kleinräumigere Grünverbindungen, die zusammen ein Netz aus Verbindungswegen bilden. Mit den Grünzügen sollen auch die Wegebeziehungen der Quartiere zum Stadtzentrum und die Vernetzung der Grünbereiche erfolgen. Grundsätzlich sollte man barriere- und kreuzungsfrei diese Vernetzungen erreichen können. Die maximale Entfernung von 5 Gehminuten sollte nicht überschritten werden.

76

SEK Pocking

77

SEK Pocking 4.1.5

Gesamtkonzept In der Summe der Einzelmaßnahmen entsteht ein nachhaltiges Gesamtkonzept für Freiraum und Landschaft. Im Einzelnen können folgende Maßnahmen umgesetzt werden: -

Einbindung der geplanten Westumgehung in notwendige Ausgleichsflächen als Puffer zwischen Stadt und Landschaft

-

Angebot von Querungen der Umgehung für Fuß- und Radwege

-

Erweiterung der Naherholungszentren mit öffentlichen Freiflächen

-

Rückbau der Bundesstraße als neues grünes Rückgrat

-

Neue Ortsränder im Zuge der Siedlungsentwicklung

-

Stabilisierung der Einzelhöfe als Inseln in der Kulturlandschaft

-

Bepflanzung der Feldwege, Wander- und Rundwege mit heimischen Fruchtbäumen

-

Sichern der öffentlichen Freiflächen in der Stadt, Verknüpfung mit einem leistungsfähigen, sicheren und barrierefreien Fuß- und Radwegenetz

-

Sicherung der Landwirtschaft im Umfeld der Stadt

-

Sorgsame Entwicklung der innerstädtischen Freiflächen für Bebauung, Freiraum und Grünflächen

-

Sparsamer Umgang mit Bauland am Ortsrand, Ausschöpfen von Potenzialen der Innenentwicklung

78

SEK Pocking

79

SEK Pocking 4.2

Bauliche Entwicklung 4.2.1

Bauliche Entwicklung Wohnen Pocking kann seit Jahrzehnten bis heute einen wachsenden

Erst nach Ausschöpfung dieser Potenziale sollten weitere geeignete Flä

Wohnungsmarkt verzeichnen, wenngleich in den letzten Jahren

chen im Außenbereich zu Wohnbauflächen entwickelt werden.

analog allgemeiner Entwicklungen im ländlichen Raum etwas

Grundsätzlich bieten sich hierfür östlich und südlich gelegene Flächen im

rückläufig.

Anschluss an bereits bebaute Wohnquartiere an.

Die Bauentwicklung hat sich dabei aufgrund z. T. schwieriger

Im Norden ist abgesehen von kleinerer Flächen südwestlich vom Rottwerk

Grundstücksverfügbarkeiten vorrangig nach außen hin vollzogen.

durch den Überschwemmungsbereich der Rott keine weitere bauliche

Die Strategie, attraktives und preiswertes Bauland bereitzustellen,

Entwicklung möglich.

konnte dadurch umgesetzt werden. Beträchtliche Bereiche der

Im Westen ist durch die notwendige Schutzzone keine Bauentwicklung

Innenstadt waren von dieser Entwicklung ausgenommen.

möglich.

In Überlagerung folgender Zielsetzungen sollte in Pocking die

Für die Flächen im Süden ist durch einen notwendigen Abstand zu den

Strategie für die künftige Wohnbauentwicklung modifiziert werden:

landwirtschaftlichen Siedlungskernen vor allem auch in immissionsrechtlicher Hinsicht die Entwicklung räumlich begrenzt.

• sparsamer Umgang mit Grund und Boden, speziell im Außenbereich

Dennoch ergibt sich insgesamt ein enormes zusätzliches Bauentwicklungspotenzial durch mögliche neue Baugebiete:

• Stärkung der Innenstadt mit ihrer Infrastruktur

potenzielles Bauland, unbeplant:

ca. 65 ha

• Vervollständigung des Stadtbaukörpers

Bei einem Wachstum bzw. Bedarf von 0,06 ha/Wohneinheit und wie bisher

• Abbau von Baulücken und Siedlungslücken

bei 40-70 WE/Jahr ergibt sich ein Entwicklungspotenzial für 15-27 Jahre

• Nutzung vorhandener Verkehrsflächen

zusätzlich zur Innenentwicklung für 5-10 Jahre (zusätzlich zu Umbau- und

• Stärkung der Einkaufskraft der (Innen-) Stadt

Erweiterungsmaßnahmen an best. Gebäuden) Insgesamt wäre also Wachstum wie bisher fast 40 Jahre weiterhin

Es sollte deshalb vorrangig die Innenentwicklung gefördert werden

möglich.

d. h.:

Allerdings wird aus den geographischen Gründen, vielleicht auch aus wirt-

1) Bebauung bereits erschlossener, aber freier Parzellen im Innen bereich 2) Entwicklung von Wohnbauland im Innenbereich auf größeren Flächen, die noch nicht erschlossen sind. 3) Neu- bzw. Umnutzung von Bestandsgebäuden bzw. – Parzellen in geeigneten Wohnlagen. 80

schaftlichen Gründen ein Wachstum wie bisher nicht mehr möglich sein. Deshalb sollte die künftige Entwicklung deutlich mehr als bisher nach innen gerichtet sein d. h. Ausschöpfen der Innenraumpotenziale, um die technische und soziale Infrastruktur erhalten und nutzen zu können, um die Vorteile eines angemessenen verdichteten Siedlungsraumes zu generieren und um im Gegenzug die Nachteile einer perforierten Stadt zu vernichten.

SEK Pocking

81

SEK Pocking 4.2.2

Entwicklungskonzept - Gewerbe Die Ansiedlung von Gewerbebetrieben ist in Pocking auf das gesamte Stadtgemeindegebiet zu betrachten. Dadurch dass durch das Stadtgebiet außerordentlich bedeutende und leistungsfähige Verkehrstrassen führen, bieten sich zusätzlich zu Flächen im engeren Stadtgebiet weitere Standorte an: 1) Gewerbeflächen im künftigen Autobahnknotenpunkt A94-A3 im Osten. Hier soll ein interkommunales Gewerbegebiet (zus. mit

Gemeinde

Neuhaus)

entstehen. Gerade Kfz-orientierte/-abhängige Betrie be suchen derartige Standorte. 2) Im Westen zum Teilort Thalling nördlich der B12 ist ein weiteres Gewerbegebiet ausgewiesen,das ebenfalls verkehrstechnisch gut positioniert ist und im Anschluss an bebaute Bereiche liegt. In Pocking selbst könnte in Zustimmung mit der Realisierung der Westumfahrung südlich des Gewerbegebietes ‘Nord‘ ein weiterer Bereich für Gewerbe ausge wiesen werden. Mit der Konzentration der Gewerbeflächen auf diese Standorte wären alle anderen Bereiche hinsichtlich Immissionsschutz und eindeutigem Gebietscharakter gut gestellt.

82

SEK Pocking

83

SEK Pocking 4.3

Fachkapitel Einzelhandelsentwicklung

Problematik – Aufgabenstellung „Handel ist Wandel“ Ähnlich wie in vielen anderen Städten ist die Situation des Einzelhandels einem ständigen Wandel unterworfen mit sehr unterschiedlichen Auswirkungen auf die Händler und auf die Kunden. Veränderungen in der Gesellschaft und Wirtschaft und dem damit verbunden Kaufverhalten der Käufer einerseits und Veränderung in der Betriebsstruktur der Händler andererseits sind weltweit aber auch regional zu beachten und führen zu sich ständig verändernden Rahmenbedingungen. Mit dem vorliegenden Entwicklungskonzept möchte die Stadt dazu beitragen, den Wandel und die Erneuerung aktiv zu gestalten und die Polarisierung zwischen den meist flächenbeanspruchenden Geschäftsbetrieben in den Gewerbegebieten und den traditionellen Einzelhandelsunternehmen der Innenstadt aufzulösen. Im Entwicklungskonzept sollen Zielvorstellungen definiert werden, die auf möglichst breiter Basis einer Akzeptanz der Bürger und Kunden und Händler die künftige Einzelhandlungsentwicklung positiv beeinflussen und damit die Gesamtstadt fördern und zukunftsfähig machen. Durch konkrete Aktivitäten und Maßnahmen soll in einem weiteren Schritt die Umsetzung und Realisierung dieser Zielvorstellung aufgezeigt werden. Diese Handlungsempfehlungen sind dabei nicht als Kritik der vorhandenen Situation gedacht, sondern vielmehr als Entscheidungshilfen für die Beteiligten, vor allem den Stadträten und Einzelhändlern. Als wesentliche Grundlagen für nachfolgende Aussagen wurden 2008 empirische Untersuchungen in Form von Befragungen, Zählungen und Kartierungen gemacht, sowohl bei den Händlern selbst, als auch bei den Kunden. Die Rücklaufquote mit über 50 % kann als durchaus repräsentativ gesehen werden.

84

SEK Pocking Stadtentwicklung bisher: Vom Dorf zur Stadt Die Entwicklung Pockings vom Pfarrdorf zur Stadt ist vor allem dadurch charak-

Elemente zu gestalten bzw. das Ortsbild um einen städtebaulichen Mittelpunkt

terisiert, dass Pocking als einzige Stadt Niederbayerns weder als solche plan-

zu bereichern (Ausbeckplatzl – 1910, Raiffeisenplatz – 1934, Stadtplatz – 1971),

mäßig gegründet, noch vom Markt zur Stadt erhoben wurde, sondern direkt aus

den die Stadt Pocking jedoch erst mit der Neugestaltung der Passauer Straße

einem Dorf hervorging und im Jahre 1971 zur Stadt erhoben wurde.

im Jahre 1986 erhielt. In den Folgejahren wurde versucht, das Stadtbild, wie z.B.

Diese Besonderheit der Stadtgenese zeigt bis heute Auswirkungen in städtebau-

durch die Neugestaltung des historischen Kirchplatzes, weiterhin aufzuwerten.

licher und funktionaler Hinsicht und manifestiert sich insbesondere im Fehlen

Für die Stadtentwicklung positive Folge dieser „Dorfstruktur“ war, dass durch die

bzw. der verzögerten Entwicklung eines historisch gewachsenen Zentrums. Die

Aufgabe der relativ kleinen landwirtschaftlichen Anwesen Erweiterungsflächen

funktionale Stagnation am Kirchplatz, in der Klosterstraße und in der Tettenwei-

an der Peripherie „Alt-Pockings“ entstanden. So konnte in den 1960er Jahren

ser Straße, also der früheren Hofmark (siehe Abb. Urkataster), die heute über-

der Neubau des EZP mit großflächigen Parkplätzen, das lange Zeit die Attrakti-

wiegend 1-C-Lagen darstellen, sind auf kleine Grundstücksgrößen und/ oder

vität Pockings als Einkaufsort bestimmte, gebaut werden.

ungünstige Grundstückszuschnitte sowie das Vorhandensein alteingesessener

Das Fehlen von Ämtern und Behörden (Amtsgericht, Krankenhaus und land-

Eigentümer, mit z. T. noch Wohnnutzung, zurückzuführen und verhinderten eine

wirtschaftliche Berufsschule befanden sich in Rotthalmünster) wirkte sich auf

Weiterentwicklung im Bereich „Alt-Pocking“.

Pocking allerdings nicht nur negativ aus; Pocking war keine unveränderbare

Unterschiedliche Baustile, Bauformen und Baualter bestimmen ein uneinheit-

„Beamtenstadt“, die Einwohner konzentrierten sich auf Handel und Gewerbe

liches, relativ unattraktives städtebauliches Erscheinungsbild in der gesamten

und waren, auch dies eine positive Folge, Neuem aufgeschlossen..

Innenstadt; dabei war das Bestreben und Bemühen zu erkennen, platzartige

85

SEK Pocking Stadtentwicklungsfaktoren Die Entwicklung bis in die Mitte der 30er Jahre des letzten Jahrhunderts war vor

Pocking um Zentralität konkurrierende Orte, wie z.B. der Markt Hartkirchen oder

allem auf den Bau der Eisenbahnlinien im Inn- und Rottal in den Jahren 1879

die Stadt Griesbach, infolge der Kommunalreform Bedeutungsverluste hinneh-

und 1888 zurückzuführen. Der Ort entwickelte sich aufgrund seiner topogra-

men mussten.

phischen und verkehrstechnisch günstigen Lage zu einem „Kleinzentrum“ im

Entwicklung des Wirtschaftslebens in Pocking

ländlichen Raum. Es entstanden landwirtschaftlich orientierte zentrale Einrichtungen und Dienst-

Jahr

1846

1930

1968

1984

leistungen (z.B. Zuchtviehversteigerungshalle, Lagerhaus Genossenschaftsbrauerei, Tierarzt).

Zahl d.

Baulich gesehen erfolgte durch die Bahnhofstraße bzw. den Bahnhofweg eine

Einzelhändler

4

27

64

156

Dienstleister

2

19

76

191

Pockings entwickelte.

Handwerks-

22

45

58

84º

Nach dem Zweiten Weltkrieg waren ungenutzte Wehrmachts- bzw. Rüstungs-

betriebe 28

91

198

431

Anbindung an den Bahnhof und in der Folgezeit vor allem eine Verdichtung entlang der Passauerstraße, die im Jahre 1806 als „Umgehungsstraße“ für Pocking gebaut wurde und sich nach und nach zu dem eigentlichen Zentrum

standorte (Fliegerhorst Pocking, Rottwerk Indling) bevorzugtes Zuwanderungsgebiet von Heimatvertriebenen, die im Jahre 1960 32 % der Bevölkerung

Gesamt

Pockings ausmachten. So sind viele Geschäftsneugründungen aber auch z.B. die Einrichtung eines Gymnasiums auf Initiativen dieser neuen Bevölkerungs-

(º mit Industrie und Bau- und Baunebengewerbe)

gruppe zurückzuführen. Die Nachkriegsentwicklung war aber auch auf die geänderten Umlandverhält-

(Anm: Unterschiedliche Datenbasis; jedoch in Tendenz aussagekräftig)

nisse zurückzuführen: Um Pocking, dem kleinen Zentrum eines landwirtschaftlichen Streusiedlungsgebietes, entwickelten sich spezielle Standorte von

Mit dem Anschluss der Stadt Pocking an die Autobahn A 3 (1984), der Entste-

nichtlandwirtschaftlicher Nutzung: Nordöstlich von Pocking entstand mit den

hung des Bäder-Dreiecks mit Bad Füssing, Bad Griesbach und Bad Birnbach

Motoren-

entwickelten sich die geographischen Stadtentwicklungsfaktoren Verkehr und

fabriken Hatz und Loher (Ruhstorf) und der VAW Rottwerk (Indling) ein

Umlandbeziehungen weiter; die Folge war eine weitere Zunahme des Einzel-

industrielles Zentrum; im südlich benachbarten Weiler Füssing der größte Kurort

handels und vor allem des Dienstleistungssektors.

Europas.

Pocking wurde gemeinsam mit dem Industriestandort Ruhstorf im Jahre 1973

Die private Wirtschaft in Pocking entwickelte sich aus den Schwerpunkten Land-

als mögliches Mittelzentrum eingestuft, wobei die Stadt Pocking vor allem Funk-

wirtschaft und Handwerk beständig zu Gunsten des Handels und mit dem

tionen im Bereich Wohnen und Handel und Dienstleistung zugedacht waren.

Aufstieg Bad Füssings auch des Dienstleistungssektors, wobei gleichzeitig mit 86

SEK Pocking Ausgewählte Kennzeichen Die Stadterhebung im Jahre 1971, sowie die zentralörtliche Einstufung und Be-

Pocking ist die einzige Stadt Niederbayerns, die weder als solche planmäßig

deutung Pockings stärkten den Einzelhandel insofern, als viele private Betriebe

gegründet, noch vom Markt zur Stadt erhoben wurde, sondern direkt aus einem

bzw. Handelsketten nunmehr den Standort Pocking favorisierten.

Dorf hervorging.

Ab den 90er Jahren des letzten Jahrhunderts erlebte Pocking – nach dem Zu-

Ermöglicht wurde diese Entwicklung vor allem durch die gute Verkehrslage.

zug der „Eisenbahner“ und der Heimatvertriebenen – eine dritte „Migrationswelle“: Aussiedler aus den ehemaligen Ostblockstaaten ließen sich, nach vorübergehendem Aufenthalt im Staatlichen Übergangswohnheim, dauerhaft in Pocking

Stärken

nieder; der Anteil der Aussiedler an der Gesamtbevölkerung liegt heute bei ca.

•

Aufgeschlossenheit Neuem gegenüber / Innovationsbereitschaft

15 %.

•

Verstärkte Hinwendung zu Handel und Gewerbe / Aufgabe der meist

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die mangelnde städtebauliche Attraktivität Pockings zu wesentlichen Teilen in seiner Geschichte begründet

kleinen landwirtschaftlichen Betriebe •

liegt; die Stadt bietet aber auf Grund ihrer topographischen / verkehrstechni-

Zahlreiche Freiflächen im Randbereich „Alt – Pockings“: Entstehung EZP als 1. Magnet, Anlage von großflächigen Parkplätzen

schen Lage, ihrer vorhandenen innerstädtischen Entwicklungsflächen, sowie des vorhandenen Innovationspotenzials, Standortvorteile, welche die Nachteile kompensieren. Die vorhandenen Freiflächen im Bereich der Innenstadt, die allein auf Grund ihrer Lage das „natürliche“ Erweiterungs- und Verdichtungsareal des Zentrums

Schwächen •

Zentrums

darstellen, sollten in einem Kataster (städtebaulicher Rahmenplan) erfasst und hinsichtlich ihrer Eignung als Einzelhandelsstandort bewertet werden. Gegebenenfalls sind durch die Änderung der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung die baurechtlichen Voraussetzungen für eine weitere Ansiedlung zu schaffen.

Pocking‘s Standortvorteile für den Einzelhandel: • • •

87

verkehrstechnische Lage innerstädtische Entwicklungsflächen vorhandenes Innovationspotenzial

Fehlen bzw. verzögerte Entwicklung eines historisch gewachsenen (Versuche: Ausbeckplatzl 1910, Raiffeisenplatz 1934, Stadtplatz 1971)

•

Uneinheitliches, relativ unattraktives städtebauliches Erscheinungsbild

•

Kleinflächige Grundstücke bzw. ungünstige Grundstückszuschnitte ,vor

(Baustile, Bauformen, Baualter) allem im Bereich Klosterstraße und Tettenweiserstraße (verhindern Weiterentwicklung in diesen Bereichen)

SEK Pocking Einzelhandelsstandorte Der heutige Einzelhandelsbesatz der Stadt Pocking verteilt sich auf die nach-

Der Standortraum erstreckt sich – als relativ geschlossenes und zusammenhän-

folgend beschriebenen, im Laufe der Stadtentwicklung entstandenen Standort-

gendes Gebiet – östlich und westlich der äußeren Tettenweiser Straße und wird

räume, wobei die Innenstadt und Pocking Süd – das engere Untersuchungsge-

im Norden, Osten und Westen vom Gewerbering (Ausbach) und dem Schäffler-

biet – die dominierenden Einzelhandelsstandorte darstellen.

ring und im Süden vom Schmiedweg und der Griesbacher Straße begrenzt.

Die anderen Standorträume – das weitere Untersuchungsgebiet – werden unter dem Begriff Außenbereiche zusammengefasst. Die Innenstadt von Pocking ist ein historisch gewachsener Standortraum; sie

Die äußere Passauer Straße entwickelte sich sukzessive entlang der wichtigs-

erstreckt sich über das historische Zentrum der ehemaligen Hofmark bzw. des

ten historischen Straßenverkehrsverbindung, der Trasse der ehemaligen Bun-

Pfarrdorfs rund um den Kirchplatz von der Tettenweiserstraße, im Norden über

desstrasse 12, erstreckt sich in Ost-West-Richtung im östlichen Teil der Stadt

die Klosterstraße und die gestaltete Passauerstraße bis hin zur Wolfinger Stra-

Pocking entlang der äußeren Passauerstraße, beginnend mit der Hausnum-

ße und der Simbacherstraße im Süden. Im Westen wird die Innenstadt von der

mer 41 (Bürogeschäft Rutzinger), bis zum Einmündungsbereich in die Bundes-

St. Ulrichstraße und die Berger Straße, im Osten durch die Indlinger Straße und

straße 12 (Autohaus Eichinger).

der Bräugasse begrenzt.

Unter dem Sonstigen Stadtgebiet werden alle Einzelhandelsbetriebe subsum-

Das Einkaufsgebiet Pocking Süd liegt in einer südlichen Ortsrandlage der Stadt

miert, die sich nicht in den oben genannten vier Standorträumen befinden. Dazu

Pocking entlang der Kreisstraße nach Bad Füssing. Es erstreckt sich von der

zählen insbesondere die Ortsteile Schlupfing und Haid.

Füssinger Straße im Westen über die Bürgermeister-Schönbauer-Strasse und

Im Stadtgebiet Pocking konnten insgesamt 166 Einzelhandelsbetriebe mit einer

die Bürgermeister-Wenig-Straße im Osten und wird im Norden durch den Niko-

Verkaufsfläche von insgesamt 63.690 m erfasst und kartiert werden.

laus-Ragaller-Weg, die Würdinger Straße und die Bundesstraße 12 begrenzt. Kleinere Einzelhändler, vor allem Werksverkäufe einheimischer Textilproduzen-

Standortraum

Betriebe n

ten, waren bereits seit der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts anzutreffen.

%

Verkaufsfläche in m²

%

Betriebsgröße in m²

Aus diesen Anfängen entwickelte sich Pocking Süd aber erst in jüngster Zeit zu einem relativ großräumigen, bedeutenden Einzelhandelsgebiet als direkte und

Innenstadt

83

50,0

16.090

25,3

193,9

unmittelbare Konkurrenz zum historisch gewachsenen Standortraum der Innen-

Pocking Süd

37

22,3

26.780

42,0

723,8

stadt von Pocking.

Gewerbegebiet

21

12,7

8.960

14,1

426,7

Die Anfänge des Gewerbegebietes im Nord-Westen der Stadt Pocking gehen

Äuß.Passauer Str.

13

7,8

9.720

15,3

747,7

auf die Ausweisung im Jahre 1971 zurück. Hier findet sich, bei überwiegend ge-

Sonstige

12

7,2

2.140

3,3

178,3

GESAMTSTADT

166

100

63.690

100

383,7

werblicher Nutzung mit mittelständischen Handwerks- und Industriebetrieben, auch ein zusätzlicher Standortbereich für Einzelhandelsbetriebe.

88

SEK Pocking

Stärken •

Pocking hat einen räumlich klar definierten Geschäftsbereich, der von der Innenstadt und Pocking Süd gebildet wird (Gesamtanteil von 67, 3 %)

•

Der Anteil der übrigen Standorträume (Außenbereiche) ist nicht zu dominant, für eine Mittelstadt angemessen und trägt zur Sicherung

des

Einzelhandelsstandorts

Pocking bei

Schwächen •

Starker Rückgang des Einzelhandelsbesatzes in der Innenstadt absolut: In den letzten 25 Jahren um 23%.

•

Jetziger Anteil von 25,3 % hinsichtlich der Verkaufsfläche ist äußerst niedrig

89

SEK Pocking Branchenausstattung Die meisten Branchen sind hinsichtlich sowohl der absoluten Fläche, als auch

Branchentypisches Verhältnis der Verkaufsflächen

der prozentualen Anteile in etwa gleich groß ausgebildet, wie in anderen MittelBranche (in m)

Gesamt

Innen

Süd Gewerb Pa-Str Sonst

nen Flächen die Branchen Nahrungs- und Genussmittel mit 25,9 %, gefolgt von

Nahr/Genuss

16.515

15,8

36,0

4,7

42,8

10,7

Bau / Werkzeug / Garten mit 18,6 % sowie Bekleidung und KFZ mit 11,7 % bzw.

Bau/Werk/Garten

11.870

3,7

64,0

31,2

0,8

0,3

10,3 %. Dabei sind die beiden Erstgenannten deutlich überrepräsentiert.

Bekleidung

7.480

50,8

49,2

KFZ /Zubehör

6.550

7,6

-

35,1

Technik/Elektronik 3.530

30,6

35,7

28,3

Ges/Schön

3.405

64,8

30,0

5,2

Möb/Einrich/Haus

2.580

20,9

54,3

14,0

Sport/Spiel/Cam

2.380

49,6

42,0

8,4

Schuhe

2.150

39,6

60,4

Med/Pap/

1.650

60,6

27,3

Tiere / Futter

1.550

19,4

80,6

100 2,4

Die Branchen Möbel / Einrichtung / Hausrat ist im gesamten Stadt-

Gemischt

1.500

100,0

100 2,4

gebiet deutlich unterrepräsentiert. Hier macht sich das Fehlen eines

Uhr/Optik/

985

69,5

30,5

100 1,5

Möbelhauses bemerkbar

Schmuck

Bei den Branchen Bekleidung sowie Sport /Freizeit /Camping scheint

Sonstige

930

51,6

der Markt nicht gesättigt zu sein (Meinung auch der Einzelhändler und

Blumen Pflanzen

615

69,1

11,4

63.690

25,3

42,0

zentren und streuen nur relativ geringfügig um denselben Wert.

Gesamt

Innerhalb des Gesamtstadtgebietes dominieren hinsichtlich der eingenomme-

Stärken •

Pocking ist als Einzelhandelsstandort

im Bereich der „Grund-

versorgung“ relativ gut aufgestellt •

Der Standort Pocking - Süd ist hinsichtlich des Branchenmixes gut sortiert; augenfällige Defizite bestehen nicht

Schwächen •

•

100 25,9 100 18,6 100 11,7

32,9

24,4

100 10,3

5,4

100 5,5 100 5,3

7,8

3,0

100 4,1 100 3,8 100 3,4

12,1

100 2,6

Geschenke

48,4

100 1,5 19,5

100 1,0

3.3

100 100

der Kunden) •

Defizite ergeben sich in den „weicheren“, ergänzenden Sortimentsangeboten (Spiele / Medien / Papier /Geschenke).

•

Niedriger Anteil der Innenstadt an der Verkaufsfläche im Nahrungsund Genussmittelbereich (15,8 %; lediglich EDEKA bietet ein ausreichendes Angebot)

•

90

Fehlen eines Vollsortimenters in der Innenstadt

GESAMT

14,1

15,3

SEK Pocking

91

SEK Pocking Innenstadt

Einzelhandelsbesatz in der Innenstadt:

In der Innenstadt konzentrieren sich 83 der 166 Einzelhandelsbetriebe, was

1984 :

einem Anteil von genau 50 % entspricht.

mit 16.090 m² VF (25,3 %)

Gemessen an der Verkaufsfläche erreicht die Innenstadt bei 16.090 m² jedoch

d.h. Rückgang von 23 % in 24 Jahren, d.h. 1 Betrieb pro Jahr

nur einen Anteil von 25,3 %. Dieser Wert ist als sehr gering einzustufen; eine

meist kleinere Läden (max. 250 m²), Konkurrenz durch größere Betriebe

im Jahre 2001 durchgeführte Untersuchung in Marktredwitz, einer vergleichbaren Mittelstadt mit ca. 17.500 Einwohnern, ergab diesbezüglich einen Wert von 31%, der von den damaligen Gutachtern als sehr bedenklich eingestuft wurde und einen dringenden Handlungsbedarf nahe legte, der auch in Pocking erforderlich ist (Städtebauliche Rahmenplanung/ Bauleitplanung, Marketing-Konzept für kleinere Läden, Spezial- und Fachgeschäfte, gezielte Anwerbung). Dabei ist hier ein starker Rückgang der Einzelhandelsbetriebe festzustellen: Eine Untersuchung aus dem Jahre 1984 (Krah, A.) ergab: Zum damaligen Zeitpunkt einen Einzelhandelsbesatz in der Pockinger Innenstadt von 108 Betrieben. Dies entspricht über einen Zeitraum von 24 Jahren einen Rückgang um 23 % und erklärt sich nicht nur durch das neu entstandene Einkaufsgebiet in Pocking Süd und die erfolgten Betriebsverlagerungen bzw. den allgemeinen Strukturwandel, dem zufolge kleinere Läden (z.B. „Tante Emma Läden“, kleine Fachgeschäfte) auf Grund der Konkurrenz der größeren Ladenketten und Fachmärkte schließen mussten - sondern hat auch historische Ursachen, die der Entwicklung Pockings von einem Dorf zur Stadt geschuldet sind (siehe auch Punkt 1.4). Geschäftsneugründungen oder Erweiterungen im Bereich „Alt-Pocking“ sind auch deshalb problematisch, da auf Grund der historisch bedingten kleinen Grundstücksgrößen von zum Teil nur 250 m², wie sie vor allem in den „alten“ Straßenzügen wie der Tettenweiser Straße und der Klosterstraße vorkommen, eine zeitgemäße Nutzung mit einer erforderlichen größeren Verkaufsfläche nur schwer zu realisieren ist. Das Interessenten einen Standort in Pocking Süd wählen, ist vor diesem Hintergrund nur zu verständlich.

92

108 Betriebe

2008:

83 Betriebe

SEK Pocking Standort Pocking Süd Umgekehrt stellt sich das Verhältnis in Pocking Süd dar. Die vorhandenen 37 Einzelhandelsbetriebe ergeben einen Anteil von „nur“ 22,3 % - sie nehmen jedoch eine Gesamtverkaufsfläche von 26.780 m² ein, was einem prozentualen Anteil von 42 % entspricht. Somit ist hinsichtlich der Verkaufsfläche der Standortraum Pocking Süd der mit Abstand dominierende Einzelhandelsbereich der Stadt Pocking. Subtrahiert man von der Gesamtverkaufsfläche in Pocking Süd die Flächen der dort bereits länger ansässigen Betriebe und einen Teil der jetzigen „Obi“ Fläche, die beim Umzug neu entstanden ist, so ergibt sich immerhin noch eine Verkaufsfläche von ca. 15.500 m², die erst in den letzten Jahren in Pocking Süd neu entstanden ist. Damit ist diese Fläche nahezu gleich groß wie die Gesamtverkaufsfläche der Innenstadt. Bei Betrachtung der Einzelhandelsverkaufsflächen im Städtevergleich (siehe Übersicht), kommt man zu dem Ergebnis, dass die vorhandene Gesamtfläche für ein Mittelzentrum wie Pocking charakteristisch und die Entwicklung in Pocking Süd mithin zur Aufrechterhaltung der städtebaulichen Funktionen der Stadt Pocking erforderlich war. Einzelhandesverkaufsflächen im Städtevergleich Pocking

Marktredwitz

Gesamtverkaufsfläche (in m²)

63.690

63.420

Davon Geschäftsbereich * (in %)

67,3

64,0

Davon Außenbereiche

32,7

36,0

* Geschäftsbereich Pocking: Standorträume Innenstadt und Pocking Süd Geschäftsbereich Marktredwitz:Standorträume Altstadt und KEC-Einkaufsraum Einzelhandelsbesatz: 2008: 37 Einzelhandelsbetriebe jedoch 26.780 m² VF 93

(22,3 %) (42 %)

neu ca. 15.500 m²

(24,3 %)

SEK Pocking Filialisierungsgrad,Verkaufsflächenstrukturen und Leerstände

Einzelhandelsbesatz in der Innenstadt:

Im Vergleich zu anderen Mittelzentren besitzt Pocking einen hohen Filiali-

Filialisierungsgrad nach Standortraum

sierungsgrad und relativ niedrig Leerstandsquoten. Die höchste Leerstandsquote besteht in der Innenstadt und zwar vor allem im

Betriebe

Filiale

Filiale

Gesamt

Bereich der Tettenweiser Straße und die Klosterstraße, also den „historischen

Gesamt

Regional

überregional

Straßenzügen“ und deren Nachbarbereiche wie dem Ausbeckplatzl und der Un-

n

In %

n

In %

n

In %

teren Passauer Straße.

Standortraum

Dabei spielen neben der relativ ungünstige Lage innerhalb der Innenstadt, die

Innenstadt

83

15

18,1

10

12,0

25

30,1

z.T. schlechte Bausubstanz aber vor allem die relativ kleinflächigen Verkaufs-

Pocking Süd

37

8

21,6

17

45,9

25

67,5

räume eine Rolle.

Gewerbegebiet

21

2

9,5

4

19,0

6

28,5

Ost

13

2

15,4

4

30,8

6

46,2

Sonstige

12

2

16,7

3

25,0

5

41,7

Gesamt

166

29

17,5

38

22,9

67

40,4

Stärken •

Hoher Filialisierungsgrad in Pocking Süd, aber auch in der Innenstadt; ist ein Zeichen für die Attraktivität des Einkaufsstandorts Pocking aus der Sicht der Investoren

•

Drogeriemarkt Müller trägt entscheidend zur Belebung der Indlinger

Verkaufsflächenstruktur nach Standortraum

Straße bei •

Relativ geringe Leerstandsquote für Gesamtstadt und Innenstadt

•

Relativ schnelle Wiederbesetzung von Leerständen

Verkaufsfläche

- 50 qm

51-100qm 101-400qm

401-800qm über 80qm

N

in %

N

in %

N

in %

N

16

19,3

30

36,2 24

28,9

-

-

7

19,0 10

27,0

5

23,8

3

14,3

8

38,1

2

-

-

4

25,0

6

50,0

1

4

33,3

3

25,0

3

25,0

in %

Ni

n%

10 12,0

3

3,6

10 27,0

10

27,0

9,5

3

14,3

8,3

2

16,7

2 16,7

-

-

Standortraum Schwächen •

Fehlen von mittleren Verkaufsflächen in der Innenstadt (In der Innenstadt operieren 55% der Betriebe auf Flächengrößen unter 100 qm; nur knappen 16 % der Einzelhändler stehen hier mehr als 400 qm zur Verfügung)

•

Zum Teil fehlende Expansionspläne vorhandener Betriebe (fehlende Investitionsbereitschaft bzw. fehlende bauliche Möglichkeiten)

•

Konzentration der Leerstände in der Innenstadt auf die Bereiche „Alt Pocking“ (Kloster- und Tettenweiserstraße)

•

Leerstände in der Innenstadt werden überwiegend durch Dienstleistungsbetriebe wiederbesetzt

94

Innenstadt (0 = 193,9 qm) Pocking Süd (0 = 723,8 qm) Gewerbegebiet (0 = 426,7 qm) Ost (0 = 747,7 qm) Sonstige (0 = 178,3 qm) GESAMT

25

47

51

25

18

SEK Pocking

Leerstandsquoten nach Standortraum Leerstände

absolut

Quote

ca. Fläche

Standortraum Innenstadt

11

11,7

600 m

Pocking Süd

--

--

--

Gewerbegebiet

2

8,7

2.000 m

Ost

1

7,1

500 m

Sonstige

2

14,3

500 m

GESAMT

17

9,3

4.400 m

(°Anmerkung: die Leerstandsquote ergibt sich aus dem Quotienten der Anzahl der Leerstände durch Summe Anzahl der Leerstände und Anzahl der Einzelhandelsbetriebe).

95

SEK Pocking Lagequalitäten Innenstadt Es ergaben sich folgende Abstufungen: 1-A-Lagen sind die verkehrsberuhigte Zone mit der Oberen Passauer Straße, sowie der Stadtplatz bis zur Metzgerei Dötter.

sowie in unmittelbarer Nachbarschaft das EZP mit einer Konzentration von Geschäften (EDEKA, einziger Lebensmittelmarkt in der Innenstadt). Hier finden sich großflächige und kostenlose Parkplätze. Auffallend ist, dass das Modehaus Ragaller, das in etwa dieselbe Verkaufsfläche

1B-Lagen finden sich im Anschluss an die 1-A-Lagen; dies sind die Untere Pas-

wie der Müller-Markt besitzt und somit zum größten Einzelhändler der Innenstadt

sauer Straße, die Simbacher Straße bis hin zum Rathaus, der Einmündung-

zählt, nur von 1,6 % der Befragten genannt wurde (vermutlicher Grund: in der Innen-

bereich Simbacher Straße /Berger Straße und die Obere Klosterstraße bis zur

stadt kaufen, wie zu sehen sein wird, vorwiegend Einheimische ein, die in der Regel

Einmündung Stadtplatz.

nicht täglich höherwertige Textilien erwerben).

Ebenfalls als 1-B-Lage anzusprechen ist der etwas periphere Bereich um das

Apotheken und Banken kommen ausschließlich in diesem Standortbereich

EZP und den Viehallenweg mit der Post (Hohe Fequenzen: Post als Magnet,

vor. Hier hat die Innenstadt gegenüber Pocking Süd einen Vorteil.

kostenlose Parkplätze).

Leitbetriebe Innenstadt (bei mindestens 4% der Nennungen):

1-C-Lagen sind die historischen Bereiche um den Kirchplatz/ Berger Straße, die Tettenweiser Straße und die Untere Klosterstraße, die Bräugasse, das Ausbeck-

Lage

Name Geschäft

platzl sowie die äußere Simbacher Straße (sehr geringe Passantenfrequenzen

1A

PM Buchladen Schlecker Tschibo

7,1 5,5 4,8 4,0

1B

Müllermarkt EZ

38,9 13,5

tag Vormittag um etwa das 1,85fache höher als am Wochentag

1C

keine Kennung

Die Verteilung ist dabei jedoch nicht gleichmäßig; am meisten profitieren die

Unbestimmt

Apotheke Bäckereien

nach Pocking Süd; am Samstag noch geringer als unter der Woche, wohl bedingt durch höheren Anteil Auswärtiger am Samstag, die den PKW benutzen). Verhältnis Passantenfrequenzen wochentags/ werktags: Grundsätzlich sind die Passantenfrequenzen in der Innenstadt am Sams-

Obere Passauer Straße und die Fuzo, aber auch die Simbacher Straße und die Bräugasse (als Verbindungsweg zu EZ; ca. Verdreifachung des Aufkommens). Ein Anstieg war auch in der Tettenweiser Straße/ Bereich Presse (Nutzung des Parkplatzes in Tettenweiser Straße) im Ausbeckplatzl (Fußweg zur Fuzo) und am Kirchplatz (Wochenmarkt) festzustellen.

7,9 5,5

Verteilung der Einzelhändler in der Innenstadt nach Standortlagen Lage GESAMT In % 0 Verkaufsfläche

96

keine Nennung

Merkmale Einzelhandel Innenstadt

Die größten Magneten in der Innenstadt finden sich in den peripheren 1-BLagen mit dem Müller-Markt (enthält auch in anderen Städten so hohen Wert)

Nennung

1A

1B

1C

GESAMT

n

m

n

m

n

m

n

m

25

3.870

35

9.575

23

2.645

83

16.090

30,1

24,1

42,2

59,5

27,7

16,4

100

100

154,8 m

373,6m

115,0m

193,9m

SEK Pocking

Stärken: •

Städtebaulich gut ausgebildetes und funktionierendes Zentrum (1-A Lage)

•

Müller-Markt und EZ als Leitbetriebe

•

Apotheken und Banken kommen ausschließlich in diesem Standortbereich vor

Hier hat die Innenstadt gegenüber Pocking Süd einen Vorteil.

Schwächen:

97

•

geringe Zahl von Leitbetrieben in der Innenstadt

•

Deutlicher Abfall der 1-B Lagen (untere Passauer Straße, obere Klosterstraße) und vor allem der 1-C Lagen (untere Klosterund Tettenweiserstraße)

•

Fehlen einer attraktiven Verbindung zwischen Passauer Straße und Bereich EZ

•

Ränder der Innenstadt bezüglich Einzelhandel schwach ausgeprägt (Bereich Bahnhof und äußere Simbacherstraße)

SEK Pocking Pocking Süd Lagequalitäten hinsichtlich einer Standortbewertung im Einkaufsgebiet Pocking Süd lassen sich nicht bestimmen, da das Passantenaufkommen vom dezentralen Parkplatzangebot und der Nähe der Leitbetriebe abhängig ist. Bis auf die hinteren, schlecht einsehbaren Bereiche von „Pocking-Süd-Alt“ (wie Kotter, Rottalküche, Alex Futter) sind die Lagequalitäten mehr oder weniger gleichwertig. Die im Folgenden vorgenommene Gliederung ist lediglich ein historischer bzw. funktionaler Ansatz zur besseren Darstellung der erhobenen Daten. Folgende Bereiche sind zu unterscheiden: Süd Alt: historischer Bereich entlang Simbacher Straße und Füssinger Straße Süd Neu: Bebauung seit 2001 mit großfl. Geschäften (Lidl, Obi, Aldi usw.) Süd FM (Fachmarktzentrum): räumliche Konzentration von Geschäften Leitbetriebe in Pocking Süd (bei mind. 4 % Nennungen): Lage Süd Alt Süd Neu

Süd FM

Name :Geschäft

Nennung

Rossmann

5,9

KiK

5,1

Obi Baumarkt

29,5

Lidl

16,9

Aldi

11,0

Penny

15,4

DM

9,6

Die Leitbetriebe befinden sich in den großflächigeren Bereichen in Pocking Süd Neu. Hauptmagnet sind dabei mit Abstand der Obi sowie die Lebensmitteldiscounter, die zusammen 43,4 % der Nennungen erreichten. Die Attraktivität von Pocking Süd ist mit der Formel Obi plus Lebensmittel (72,8 % aller Nennungen) beschrieben. 98

SEK Pocking

Die Einzelhandelsgebäude in Pocking Süd haben ihre eigene Charakteristik: Sie sind in der Regel eingeschossig mit großen, vorgelagerten (bequemen) Parkplätzen - alles in allem eine wenig städtische Situation. Nur wenige Objekte sind sogenannte Mischimmobilien, d.h. mit zusätzlichen Nutzungen (z.B Wohnen oder Dienstleistungen im OG). Nur wenig Immobilien sind wirklich gut gestaltet - d.h. mit klaren, harmonischen Fassaden und qualitätsvollen Außenanlagen. Im Vordergrund steht die Werbung zur Licht- und Materialvielfalt - ein großer Kontrast zur Innenstadt.

99

SEK Pocking Attraktivitätsmerkmale für den Kunden Bei der Beurteilung von Bausubstanz/ Fassade, Schaufenster und Laden-

Dagegen erhält die Innenstadt bessere Werte hinsichtlich des Vorhandenseins

gestaltung schneidet Pocking Süd besser ab als die Innenstadt. Schwer-

einer „besonderen Atmosphäre“ der Läden.

punktmäßig wurden die Mängel in den 1-C-Lagen (Kirchplatz, Kloster-

Auch bei der Beurteilung der Sortimentsqualität führt die Innenstadt.

straße, Tettenweiser Straße) kartiert.

Handlungsbedarf zur Verbesserung der Einkaufsatmosphäre und der Erlebnisqualität besteht vor allem in der Innenstadt, in den Punkten Fassadenrenovierung, Schaufenster- und Ladengestaltung (Seminar, Beratung, IHK).

Attraktivitätsmerkmale der Innenstadt bzw. Pocking Süd Pocking Innenstadt

Pocking Süd

Bausubstanz/Fassade

bis mittlerer Fachgeschäfte/Markenwaren).

Gut

73,0

91,0

Verbesserungswürdig

27,0

6,0

--

3,0

Schlecht

Die vorhandenen Vorteile gegenüber Süd gilt es auszubauen (Anwerbung kleinerer

Mietpreis: Ein wichtiger Faktor für den Unternehmer Die Angaben über Mietpreise, Mietpreisentwicklung und Verhältnis Eigentum/ Mie-

Schaufenstergestaltung Gut

43,7

57,0

Verbesserungswürdig

29,6

40,0

Schlecht

26,7

3,0

Gut

56,1

64,7

Verbesserungswürdig

30,3

32,4

Schlecht

13,6

5,9

Ladengestaltung

Besondere Atmosphäre

te erfolgten relativ spärlich. Auf der Grundlage der vorhandenen Datenbasis (ca. 39% aller Läden in Innenstadt und Süd) lässt sich festhalten, dass die Unterschiede hinsichtlich der Mietpreise nicht gravierend sind: Der Durchschnittspreis in der Innenstadt liegt bei 11,26 €, wobei vier Ladenbesitzer in 1-A-Lagen (FUZO), die Alteingesessen sind und langfristige Mietverträge haben und hatten, einen Mietzins über 20 € bezahlen (Höchstpreis 25 €). Berücksichtigt man diese Betriebe nicht, so liegt der Durchschnittspreis in der Innenstadt bei 8,35 €, wobei in 1-C-Lagen die Mietpreise pro m auf etwa 5 bis 6 € sinken. Der Durchschnittspreis in Pocking Süd liegt bei 8,47 €, wobei die höchsten Mieten

Vorhanden

35,7

11,8

im Fachmarktzentrum, die geringsten in Süd-Alt bezahlt werden.

Nicht Vorhanden

64,3

88,2

Die Mietpreise können kein Grund für die mangelnde Anziehungskraft der Innenstadt sein.

Sortimentsqualität Einfach

24,3

51,4

Auf der Grundlage der vorliegenden Datenbasis gab es in den letzten Jahren in

Gut

47,1

31,4

Pocking Süd vergleichsweise mehr Mieterhöhungen (23,5 %) als in der Innenstadt

Gehoben

20,0

14,4

(12 %); im letztgenannten Standortbereich wurde die Miete bei 6 % der Betriebe

Exklusiv

8,6

--

--

2,9

Ohne 100

gesenkt.

SEK Pocking Öffnungszeiten: Kundengerechtes Angebot Ein wesentlicher Erfolgsfaktor eines Einzelhandelsgebietes liegt in der

tags als auch Samstags im Fachmarktzentrum, also einem relativ einheitlichen Be-

Gestaltung der Ladenöffnungszeiten. Dabei ist nicht nur die Länge der Öff-

reich, 7 verschiedene Modelle existieren.

nungszeiten entscheidend, sondern vor allem die einheitliche Gestaltung der

Wenn in der Innenstadt um 13.00 Uhr schon 54,2 % aller Geschäfte geschlossen

Ladenöffnungszeiten. Diese begründet die Attraktivität eines Einkaufszent-

sind, haben in Pocking Süd - bis auf drei - noch alle geöffnet; nach 16.00 Uhr haben

rums mit, denn der Kunde möchte in dieser Hinsicht Sicherheit und Transparenz

in der Innenstadt schon 76,0 % der Geschäfte geschlossen, während in Pocking Süd

darüber haben, dass er über das gesamte Angebot an Einzelhandelsgeschäften

noch die meisten Geschäfte (= 20 Geschäfte (55,6 %)) noch geöffnet haben; das ist

(und Dienstleistungen) verfügen kann und nicht nur über einen Bruchteil.

der größter Vorteil gegenüber der Innenstadt.

Hinsichtlich der Öffnungszeiten der 83 Geschäfte in der Innenstadt Pockings

Grundsätzlich sind die Kernöffnungszeiten in Pocking Süd länger. Werktags

gibt es werktags 19 verschiedene Modelle (Vergleich Marktredwitz: 62 Model-

haben um 9 Uhr 84 % aller Geschäfte geöffnet; bei 46 % der Einzelhandelsbetriebe,

le bei 125 Geschäften), wobei sich große Unterschiede je nach Standortlage

darunter den Magneten, können die Kunden bis 20 Uhr einkaufen.

feststellen lassen. In den 1-A-Lagen ist die Situation noch am einheitlichsten;

Im Gegensatz zur Innenstadt gibt es keine so großen Abweichungen der Öffnungs-

hier gibt es lediglich 5 Modelle, während es in den 1-B-Lagen 9 und in den 1-C-

zeiten am Samstag; dabei haben 74 % der Geschäfte nach 16 Uhr und 38 % noch

Lagen 13 sind.

bis 20 Uhr geöffnet.

Auch bei den Kernöffnungszeiten ist in den 1-A-Lagen eine gewisse Überschau-

Zwar ist das Bestreben der Geschäftsinhaber in der Innenstadt (vor allem in den

barkeit festzustellen: 17 Läden (68 %) haben eine einheitliche Öffnungszeit von

1-A-Lagen) nach einheitlichen Öffnungszeiten erkennbar und zu begrüßen, die un-

9 - 18 Uhr.

ternommenen Anstrengungen reichen jedoch bei weitem nicht aus.

In der gesamten Innenstadt schließen 71 % aller Läden um 18 Uhr, ledig-

Ziel sollte eine weitere Vereinheitlichung sein, wobei werktags ein Laden-

lich 7 Läden haben länger geöffnet.

schluss von 19 Uhr anzustreben ist.

Mag die Situation werktags schon verwirrend sein, so ist es am Samstag,

Den größten Verlust an Kaufkraftpotenzial erleidet die Innenstadt am Samstag-

dem wichtigsten Einkaufstag, an dem sich nahezu doppelt so viele Kunden in

nachmittag; der frühe Ladenschluss entspricht nicht dem Einkaufsverhalten der Kun-

Pocking aufhalten, noch unübersichtlicher. An diesem Tag gibt es 24 verschie-

den; Kopplungseffekte mit Pocking Süd sind an diesem stark frequentierten Tag nicht

dene Modelle der Ladenöffnungszeiten. Der Grund für diese große Streuung

möglich. Hier sollten Anstrengungen unternommen werden (z.B. versuchsweise in

liegt vor allem in den unterschiedlichen Ladenschlusszeiten, die nicht unbedingt

der Vorweihnachtszeit), die Ladenschlusszeiten an die Öffnungszeiten in Pocking

kundenfreundlich sind: Um 13 Uhr haben bereits 64 % aller Läden geschlossen,

Süd anzugleichen, um Kunden in die Innenstadt zu bringen und Kaufkraftverluste zu

um 14 Uhr 76 % und um 16 Uhr 91 %. Samstag nachmittag ist die Innenstadt tot.

vermeiden. Dies kann jedoch nur dann erfolgreich sein, wenn sich möglichst viele

Die Öffnungszeiten in Pocking Süd sind im Vergleich zur Innenstadt übersicht-

Geschäftsinhaber beteiligen (Einzelkämpfer agieren eher erfolglos).

licher und einheitlicher.

Auch die Öffnungszeiten im Fachmarktzentrum in Pocking Süd sollten einheitlicher

Zwar gibt es werktags 11 und samstags 15 unterschiedliche Modelle, diese

gestaltet werden.

streuen jedoch nicht in dem Maße wie in der Innenstadt. Die größte Einheitlichkeit besteht im Bereich Pocking Süd Neu; erstaunlich ist, dass sowohl Werk101

SEK Pocking Dienstleistungsspektrum: Attraktivität für die Zukunft In Pocking Süd spielt das Dienstleistungsgewerbe nur eine untergeordnete

Dienstleistungsbetriebe nach Standortlage:

Rolle. Die vorhandenen zwölf Dienstleistungsbetriebe nehmen einen Flächen-

Innenstadt

anteil von etwa 8 % der Gesamtfläche (ca. 2.300 m) ein; es überwiegen mit Abstand verschiedene Formen der Gastronomie (8 Anbieter). Dienstleister mit hoher Kundenfrequenz wie Ärzte und Banken fehlen.

Standortlage

Im Gegenssatz dazu finden sich in der Innenstadt mehr Anbieter von Dienstleistungen (111) als Einzelhändler (83). Die gesamtfläche beträgt ca.

1A ca.

2.000 qm

Alt

950 qm

1B ca.

6.000 qm

Neu

350 qm

1C ca.

5.500 qm

FM

980 qm

ges. ca.

14.000m², sie nimmt dabei etwa 45 % der gesamten gewerblichen Fläche der

Süd

14.000 qm

2.300 qm

Innenstadt ein. Dabei dominieren die Branchen Gesundheit mit 31 Anbietern, davon allein 24 Ärzte (3 Allgemeinärzte, 5 Zahnärzte, 16 Fachärzte aus 11 verschiedenen

Dienstleistungsbetriebe nach Zahl und Anteil:

Fachrichtungen) sowie die Gastronomie mit 30 Anbietern.

Innenstadt

Süd

111

12

Die vorhandenen Kopplungseffekte mit den zahlreichen Dienstleistungsbetrieben (insbesondere Ärzte und Banken) wirken sich positiv auf den Einzel-

Anzahl Anbieter

handel der Innenstadt aus. Hier besitzt die Innenstadt noch weitgehend eine

Anteil % Anbieter

Monopolstellung.

Anteil Prozent Gesamtfläche

57,2

24,5

= ca. 45 %

= 8%

Eine Forcierung von Pocking Süd im Dienstleistungsbereich (vor allem Gesundheit) würde wohl eine zusätzliche Schwächung der Innenstadt bedeuten.

Dienstleistungsbetriebe nach Branchen:

In der Innenstadt wäre ein weiterer Ausbau des Gesundheitswesens durch eine Erweiterung des Angebots bzw. eine Verlagerung der 3 Ärzte aus den

Branche

Innen

Süd

N

N

peripheren Lagen in zentralere Standorte sinnvoll. Trotz der großen Zahl der Gastronomiebetriebe befriedigt das Angebot hin-

Gesundheit

31

0

sichtlich Qualität und Atmosphäre (Einrichtung, Freisitz, Freisitzgestaltung)

Gastronomie

30

8

weder in der Innenstadt noch in Pocking Süd. Hier ist dringender Handlungs-

Banken/Versicherungen

19

bedarf erforderlich (z.B. Alte Post: einziger aber unattraktiver Biergarten in

Geld- und Briefverkehr

zentraler Lage der Innenstadt mit altem Baumbestand, mögliche Umge-

Rechtsanwälte; Finanz

staltung und Nutzung Kirchplatz durch Cafe Galaria und Cafe Wagner, zeitweise

Gesundheit/ Schänheit

16

3

Aktivierung des Biergartens auf Bürgerfestwiese bei Veranstaltungen).

Sonstige

15

1

Gesamt

111

12

102

SEK Pocking Die vorhandenen Kopplungseffekte mit den zahlreichen Dienstleistungsbetrieben (insbesondere Ärzte und Banken) wirken sich positiv auf den Einzelhandel der Innenstadt aus. Hier besitzt die Innenstadt noch weitgehend eine Monopolstellung. Eine Forcierung von Pocking Süd im Dienstleistungsbereich (vor allem Gesundheit) würde wohl eine

zusätzliche

Schwächung

der

Innenstadt

bedeuten. Trotz der großen Zahl der Gastronomiebetriebe befriedigt das Angebot hinsichtlich Qualität und Atmosphäre (Einrichtung, Freisitz, Freisitzgestaltung) weder in der Innenstadt noch in Pocking Süd.

103

SEK Pocking Einkaufen in Pocking aus der Perspektive der Kunden und Passanten Erreichbarkeit und Wahl des Verkehrsmittels Durchschnittlich 75 % aller Kunden kommen mit dem Pkw nach Pocking;

Auch sollte die Möglichkeit der Aufbewahrung von eingekauften Waren (z.B.

bei den Befragten der Innenstadt sind es 59,2 %, in Pocking Süd 89 % und in

Schließfächer) bzw. das Anbieten eines Lieferservice durch die Geschäftsleute in

den Außenbereichen 76,7 %. Der Anteil der Radfahrer und Fußgänger liegt bei

Erwägung gezogen werden.

durchschnittlich 22,9 % (Innenstadt: 36,7 %, Pocking Süd 10,3 %, Außenberei-

Ebenso wäre der Bau von Tiefgaragen bzw. eines Parkhauses eine Alternative

che 31,7 %). Der ÖPNV spielt so gut wie keine Rolle (0,8 %).

für den ruhenden Verkehr.

Wahl des Verkehrsmittels Befragungsort

Einkaufen in Pocking: Warum, wie oft und wie lange?

Innen

Süd

Außen

Gesamt

%

%

%

%

PWK

59,2

89,9

76,7

75,0

Zu Fuß

22,5

8,2

10,0

13,5

Fahrrad

14,2

2,2

11,7

9,4

ÖPNV

2,5

--

11,7

9,4

Motorrad/Moped

1,7

0,7

--

0,8

Gesamt

100

100

100

100

Verkehrsmittel

Der Einkauf ist mit 69,8 % in der Innenstadt und mit 70,8 % in Pocking Süd das bestimmende Motiv für den Besuch der Stadt Pocking. Dienstleistungen nehmen

(Quelle: Eigene Erhebung)

in der Innenstadt 8,3 % (überwiegend Arztbesuche und Bankgeschäfte) und in Pocking Süd 3,5 % der Befragten in Anspruch. Dieselben Prozentwerte ergeben sich für die Besuchsmotive Freizeit/ Cafe. „Bummeln“ als Grund des Aufenthalts nennen in der Innenstadt nur 14,2 % und in Pocking Süd 15,4 % der Befragten, was in zweierlei Hinsicht zu denken gibt: Zum einen wird Pocking Süd offenbar als der (geringfügig) attraktivere Standort hinsichtlich Erlebniswert und Aufenthaltsqualität angesehen, zum anderen sind die Prozentwerte äußerst gering und weisen, wie auch die erhobenen Daten zur Einkaufshäufigkeit und zur Aufenthaltsdauer belegen, auf erhebliche Defizite vor allem in der Innenstadt - hin.

Hinsichtlich der von der Stadt Pocking in der Innenstadt erhobenen Park-

(In der Stadt Marktredwitz liegen die Vergleichswerte für Freizeit/Cafe bei 10,7 %

gebühren besteht dabei nur eine geringe Akzeptanz (Zustimmung: 16,7 %;

und für das Bummeln bei 33,0 %, wobei letztgenannter Wert von den Gutachtern

Ablehnung: 37,5 %); keine Angabe: 45,8 %).

als sehr bedenklich eingestuft wurde.)

Obwohl 62 % der Befragten in der Innenstadt aus Pocking kommen, benutzen fast 60 % den PKW (vgl. Marktredwitz: Pkw 41 %, zu Fuß/ Fahrrad: 50,4 %). Ziel sollte es sein, den Innerortsverkehr mit dem PKW zu reduzieren. Dies kann durch eine Verbesserung bzw. attraktivere Gestaltung der Fuß- und Fahrradverbindungen oder auch durch die Bereitstellung eines Shuttle-Dienstes zwichen Innenstadt und Pocking erreicht werden. 104

Hauptbesucheranlass: Einkaufen

SEK Pocking Grund des Aufenthalts Innen

Süd

Außen

Gesamt

Auch hinsichtlich der Aufenthaltsdauer ergeben sich deutliche Hinweise für eine

%

%

%

%

mangelnde Attraktivität vor allem der Innenstadt. So halten sich 41,7 % aller Be-

Einkauf

60,8

70,8

81,7

71,1

Bummeln

14,2

15,4

--

14,8

8,3

5,1

8,3

7,2

Freizeit/ Cafe

8,3

3,7

6,7

6,2

Dienstleistung

8,3

3,7

--

4,0

--

1,3

3,3

1,5

Aufenthaltsdauer

100

100

100

100

bis 30 Min

Befragungsort

Arbeit/Schule/ Ausb.

Sonstige Gesamt

fragten nicht länger als eine halbe Stunde dort auf (gezielte Erledigung bestimmter Einkäufe), während 47,8 % aller Befragten in Pocking Süd zwischen einer halben und einer ganzen Stunde verweilen. Eine Aufenthaltsdauer zwischen einer und zwei Stunden haben in der Innenstadt lediglich 11,7 % der Befragten; in Pocking Süd ist dieser Wert mit 23,5 % mehr als doppelt so hoch. Innenstadt (in %)

Pocking Süd (in %)

41,7

22,1

30 - 60 Min.

9,2

47,8

61,7 % aller Befragten geben an, in der Pockinger Innenstadt einmal pro Woche

60 - 120 Min.

11,7

23,5

bzw. zwei- bis dreimal pro Woche einzukaufen. Im Gegensatz zu Pocking Süd,

120 - 180 Min.

5,8

1,5

wo der Vergleichswert bei 84,3 % liegt, ist diese geringe Einkaufshäufigkeit ein

180 Min. und länger

10,0

4,4

Indiz für eine vergleichsweise niedrige Kundenakzeptanz und Kundenbindung.

weiß nicht

1,6

0,7

110 (120)

100 % (136)

Darauf deuten auch die 25,8 % derjenigen Befragten hin, die angeben, nur mehrmals im Monat oder einmal im Monat in der Innenstadt einzukaufen.

Mit einem Anteil von durchschnittlich 56 % ist die Mehrzahl der Kunden weiblichen Geschlechts, wobei sich Präferenzen für Standorträume zeigen: Frauen bevorzugen

Einkaufshäufigkeit Innenstadt (in %)

Pocking Süd (in %)

die Innenstadt (Flair, Bummeln), während Männer die Außenbereiche (KFZ-Handel, BAYWA) favorisieren.

(fast) täglich

6,7

3,0

2-3mal pro Woche

32,5

41,8

Geschlecht

einmal pro Woche

29,2

42,5

Befragung

mehrmals im Monat

13,3

2,2

Innen

Süd

Außen

Gesamt

%

%

%

%

12,5

5,2

Geschlecht

seltener

5,0

3,7

Weiblich

60

55

53

6

fast nie

0,8

1,5

Männlich

40

45

47

44

100 (120)

99,9 (134)

Gesamt

100

100

100

einmal im Monat

105

SEK Pocking Pocking und seine Einzelhandelsstandorte aus Kundensicht In Pocking Süd herrscht seitens der Kunden / Passanten allgemein eine

Auswirkungen des Einkaufsgebietes Süd auf Attraktivität der Stadt Pocking

große Zufriedenheit. Bemängelt werden lediglich die Kriterien Veranstaltungen und Erreichbarkeit mit ÖPNV bzw. Erreichbarkeit zu Fuß. Die besten Be-

Befragte Innen

wertungen werden bei den Parkmöglichkeiten, der Erreichbarkeit und den

Befragte Süd

Sehr positiv

positiv

gar nicht

negativ

sehr negativ

2,6

33,6

24,1

28,4

11,2

26,9

56,0

9,0

7,5

0,7

Ladenschlusszeiten erreicht. Die Innenstadt wird in fast allen Bereichen negativer bewertet als Pocking Süd.

Verbesserungsvorschläge aus Kundensicht

Bei der Sparte Angebot schneidet die Innenstadt lediglich bei dem Merkmal

Pocking-Süd

Qualität besser ab. Die Erreichbarkeit mit dem PKW und die Parkplatzsituation

Die Kunden in Pocking Süd wünschen sich ein breiteres / zusätzliches Sortiment-

werden zwar etwas schlechter als in Süd bewertet, erreichen aber noch „gute“

angebot in den Branchen Textil/Kleidung/Mode (Zahl der Nennungen:17), Tech-

oder „sehr gute“ Werte.

nik (Media-Markt, Saturn10), Möbel (7), Bücher (3), Apotheke (3), Haushaltswa-

Das Angebot an Veranstaltungen wird als zufriedenstellend angesehen.

ren (3) und Spielwaren (2).

Erstaunlich ist,

dass die Innenstadt im Vergleich zu Pocking Süd über-

Im Dienstleistungssektor werden vor allem ein attraktives Cafe (11) und Ärzte (2)

wiegend negativ hinsichtlich der Erlebnisqualität des Einkaufs und der

vermisst. Viele Verbesserungsvorschläge zielen auf eine Erhöhung der Aufent-

Aufenthaltsqualität bewertet wird. Dies ist ein mehr als deutlicher Fingerzeig,

haltsqualität (Aufstellen von Parkbänken 8, Öffentliche Toilette 5) und eine Ver-

dass in der Innenstadt, wenn sie nicht zur Bedeutungslosigkeit verkümmern will,

besserung der verkehrlichen Situation (bessere Verkehrsführung / Kreisverkehr

erhebliche Anstrengungen unternommen werden müssen.

5, Schaffung fußläufiger Verbindungen innerhalb Süd 4, bessere Busanbindung 3, City-Bus 1).

Bewertung Pocking Süd Bei der Beurteilung des Einkaufsgebietes in Pocking Süd gibt es, je nach Befragungsort, große Unterschiede, die auf eine relativ stark ausgeprägt Bindung an den jeweiligen Standortbereich schließen lässt. So ist die überwiegende Mehrheit der in Pocking Süd befragten Kunden der Meinung, dass sich das neue Einkaufsgebiet positiv bzw. sehr positiv auf die Attraktivität der Stadt Pocking auswirkt. Anders gestaltet sich das Meinungsbild der in der Innenstadt befragten Kunden. Nur etwa ein Drittel ist der Ansicht, dass durch das Einkaufsgebiet in Süd die Stadt Pocking attraktiver wird. Nur 15 % der Kunden der Innenstadt geben an, dass sie seit Eröffnung des Fachmarktzentrums öfters in Pocking einkaufen als früher; bei den Befragten in Pocking Süd sind es 29,2 %, was die Vermutung nahelegt, dass hier eine andere Kundenschicht besteht (nämlich überwiegend Auswärtige). 106

Innenstadt An Einkaufsmöglichkeiten wird in der Innenstadt die Bekleidungsbranche vermisst (23). Hier werden von den Kunden sowohl bestimmte Fachgeschäfte genannt (z.B. C&A-3, H&M-3, Pimkie-2) als auch allgemeine Wünsche hinsichtlich einer besseren Spezialisierung (Kinder, Jugendliche, Senioren), mehr Billigangebote (2), mehr Service (2) und zusammenhängende Öffnungszeiten (2) geäußert. Weiterhin werden ein Kaufhaus bzw. Vollsortimenter (9), Lebensmittel (8), Elektroartikel (2) und Spielwaren (2) nachgefragt. Kritisiert werden die mangelnden bzw. zu teuren Parkplätze in der Innenstadt (15) und die zu geringe Ausdehnung der Fuzo (3). Weitere Verbesserungsvorschläge beziehen sich auf eine geänderte / übersichtlichere Verkehrsführung in der Innenstadt (5) sowie auf die Verbesserung der Atmosphäre und der Aufenthaltsqualität (5). Auch werden Angebote für die Jugend bzw. zur Freizeitgestaltung gewünscht (3).

SEK Pocking Kopplungsverhalten aus Kundensicht

Besuch auch in Pocking Süd / Innenstadt Befragte Innen

Zwischen den beiden Standortbereichen ist der Austausch an Kun-

Befragte Süd

den äußerst gering. Dabei ist bei den Befragten in Süd der PKW das dominierende Verkehrs-

Ja

28,3%

20,0%

mittel; die Verkehrsanbindung bzw. der Verkehrsfluss wird von 82,7 % als

Nein

71,7%

80,0%

„gut“ bis „befriedigend“ beurteilt. Die Kunden, die von der Innenstadt noch nach Pocking Süd fahren / gehen,

Beurteilung der Verkehrsanbindung/Fluss zwischen Innenstadt und Pocking- Süd

geben an, dort vor allem Lebensmittel (19) einzukaufen. Weiterhin werden folgende Geschäfte / Branchen genannt: Obi (5), Schuhe (3), Drogerieartikel (3), Elektroartikel (2), Bekleidung (2) sowie Sonderangebote (2).

Note

Befragte Innen

Befragte Süd

Die in Pocking Süd befragten Kunden besuchen die Innenstadt, um solche Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen bzw. Geschäfte zu besuchen, die

1

11,1%

3,7%

es in Pocking Süd nicht gibt, also Banken (10), Apotheken (7) und Buch-

2

27,8 %

42,0%

handlung (6). Weiterhin werden Bekleidung (12), Lebensmittel (4), CDs (4),

3

17,8%

40,7%

Metzgerei (3) und Schmuck (2) genannt.

4

24,4%

11,1%

Zu dem Standortbereich Äußere Passauer Straße (Real und Handelshof/

5

8,9%

2,5%

Kaufland besteht noch ein gewisser Austausch. Hinsichtlich der getätigten Ausgaben liegt bei den Kunden der Innenstadt eine relativ gleichmäßige Streuung vor, während in Pocking Süd der Stand-

Besuch auch noch anderer Standorträume

ortbereich Süd deutlich dominiert Befragte Innen

Befragte Süd

Bewertung: Die Verluste durch das neue Einkaufsgebiet in Pocking Süd sind evident. Das Einkaufsgebiet Pocking Süd besitzt eine starke, spezielle Kundenbindung und funktioniert relativ unabhängig von der Innenstadt und den anderen Standortbereichen der Stadt Pocking. In der Pockinger Innenstadt macht sich zudem das Fehlen eines Vollsortimenters bemerkbar.

107

Nein

85,6

83,6

Äußere Passauer

13,6

16,4

Gewerbe

0,8

--

Gesamt

118 100

128 100

SEK Pocking Wettbewerbssituation, Verkaufsfläche und Geschäftsstandort

Umsatzentwicklung und Marktanpassungen

Während die überwiegende Mehrheit der Einzelhändler in der Innenstadt die

Die Umsatzentwicklung in den letzten Jahren war in der Innenstadt bei 41,5 % der be-

Wettbewerbssituation als erträglich bis schwierig bewertet liegt, die Einschät-

fragten Einzelhändler sinkend, bei 31,7 % gleich bleibend – in Pocking Süd dagegen

zung bei den Händlern in Pocking Süd bei gut bis erträglich. 11,8 % aller

stiegen die Umsätze bei 50,0 % der Befragten und waren bei 28,6 % gleich bleibend.

Betriebe in Pocking Süd schätzen ihre Wettbewerbssituation sogar als sehr gut

Die vorliegenden Daten zur Umsatzentwicklung zeigen für die Jahre von 1996 bis 2002

ein; eine Bewertung, die in der Innenstadt von keinem Einzelhändler abgegeben

mehr oder weniger stagnierende Umsätze, die um den Wert von etwa 42 Mio EURO

wird.

streuen. Steigende Umsätze in Pocking sind erst ab der Entwicklung des Einkaufsgebietes in Pocking Süd ab den Jahren 2003/2004 zu verzeichnen. Diese Daten bestätigen in eindrucksvoller Weise die Bedeutung von Pocking Süd für

Beurteilung Wettbewerbssituation Innenstadt

Pocking Süd

den Aufschwung des Einzelhandels in der Stadt Pocking und sind zugleich ein Hinweis

-

11,8%

darauf, wie hoch die Umsatzeinbußen in der Innenstadt gewesen sein müssen.

Gut

24,0%

41,2%

22,2 % der befragten Einzelhändler haben angegeben, sich schon mit dem Gedanken

Erträglich

48,0%

29,4%

getragen zu haben, ihren Betrieb zu verlegen

Schwierig

26,0%

17,6%

Umsatzentwicklung

Sehr gut

Existenz gefährd.

2,0% 50

100%

-17

100 %

Innenstadt

Pocking Süd

Steigend

19,5%

50,0%

Gleich

31,7%

28,6%

In beiden Standorträumen sind die Händler mit der Größe ihrer jeweiligen Ver-

Sinkend

41,5%

21,4%

kaufsfläche zufrieden (84 % Innenstadt bzw. 71 % Pocking-Süd).

Geschäft nicht So lange; k.A.

9,8%

-

Die Gründe für fehlende Expansionspläne sind vor allem zu suchen in der fehlenden Investitionsbereitschaft (auf Grund mangelndem Betriebskapitals oder fehlendem unternehmerischen Denkens) bzw. in fehlenden baulichen Möglichkeiten. Nützlich wäre hier die Erstellung eines Immobilienkatasters (siehe Punkt 1.4 Verkaufsflächenstrukturen). Anders verhält es sich bei der Bewertung hinsichtlich der Attraktivität des Umfelds. Während in Pocking Süd die große Mehrzahl der Händler diesbezüglich zufrieden ist, beurteilen die Händler in der Innenstadt diesen Punkt überwiegend negativ.

108

41

100%

14

100%

Umsatzerwartung Händler Innenstadt Rückläufig Betrieb Süd Innen Händler Pocking Süd

Stagnierend

Steigend

11

28,9%

24

63,2

3

7,9

38

5

13,2

14

36,8

19

50,0%

38

24

63,2

13

34,2

1

2,6

38

Rückläufig

Betrieb

1

6,3

Süd

2

Innen

8

Stagnierend

Steigend

8 50,0%

7

43,8

16

14,3

4

28,6

8

57,1

14

53,3

4

26,7

1

6,7

15

SEK Pocking Einzelhändler Innenstadt: Mögliche Betriebsaufgabe / Verlagerung

Die Einzelhändler, sowohl in der Innenstadt als auch in Pocking Süd, sehen ihre Konkurrenz fast ausschließlich innerhalb der Stadt Pocking selbst; die Nachbargemeinden bzw. andere Mittel-/Oberzentren werden als Konkurrenzstandorte

Mögliche Betriebsaufgabe Ja Nein

6

14,6 %

vollkommen unterschätzt. Dies kann und darf für ein Mittelzentrum mit zentra-

35

84,4%

len Versorgungsfunktion für ein Umland, das über die Stadtgrenzen hinausgeht, wohl nicht der Fall sein. Zwei Drittel aller Einzelhändler in der Innenstadt sehen durch das neue Einkaufs-

Mögliche Betriebsverlagerung Ja Nein

8

22,2%

gebiet in Pocking Süd zwar negative bis sehr negative Auswirkungen für ihren

28

77,8 %

Betrieb, gestehen aber zu, dass sich der neue Standortbereich für die Gesamtstadt Pocking positiv bis sehr positiv auswirkt. Bei der Frage, ob eine Zusammenarbeit mit dem jeweiligen „Konkurrenz“ -

Der Kunde ist König: Marktanpassungen der Unternehmer 84 % aller Einzelhandelsbetriebe in der Innenstadt und 76 % der Einzelhändler in Pocking Süd haben in den letzten Jahren innerbetriebliche Maßnahmen durchgeführt bzw. planen dies zu tun. Die meisten Nennungen, sowohl für die Vergangenheit als auch für die Zukunft, beziehen sich dabei auf eine Verlängerung der Öffnungszeiten.

Standort sinnvoll wäre, überwiegt bei den Einzelhändlern der Innenstadt die Ablehnung (44 %) bzw. die Unentschlossenheit (36 %), während in Pocking Süd eine Mehrheit (53 %) eine Zusammenarbeit begrüßen würde. Auswirkungen des Einkaufsgebietes in Pocking Süd Händler Innenstadt

Sehr positiv

positiv.

men die Punkte mehr Beratung / Service, neue Schwerpunkte im Sortiment,

Pocking Gesamt

8

27

10

4

3

52

Umgestaltung der Verkaufsräume und verstärkte Werbung gehäuft genannt.

Innenstadt

1

6

4

18

15

44

Das Serviceangebot in der Innenstadt ist dabei größer und vielgestaltiger als in

Auf Betrieb

1

7

9

18

9

44

Sehr positiv

positiv.

kaum

negativ

sehr negativ

Pocking Gesamt

3

12

1

-

-

16

Innenstadt

-

3

3

9

1

16

Bei den Händlern der Innenstadt werden als weitere innerbetriebliche Maßnah-

Pocking Süd.

kaum negativ sehr negativ

Händler Pocking Süd

Konkurrenzstandorte aus der Sicht der Einzelhändler Innenstadt

Pocking Süd

Innenstadt

19,2 %

15,8 %

Süd

42,3 %

36,8 %

Befragte Innenstadt

Befragte Süd

Sonst. Stadtgebiet

3,8 %

10,5 %

Zusammenarbeit Süd

Zusammenarbeit Innen

Nachbargemeinden

5,8 %

-

Mittel/Oberzentren

3,8 %

-

25,0 %

36,8 %

k.A. 52

100 %

19

Zusammenarbeit sinnvoll mit Süd bzw. Innenstadt

Ja Nein

100 % Weiß nicht

109

10

20,0%

9

53,0 %

22

44,0%

3

17,6 %

18

36,0%

5

29,4 %

SEK Pocking Die Zukunft des Pockinger Einzelhandels: Verbesserungsvorschläge Grundsätzlich ist positiv hervorzuheben, dass das Interesse der Einzelhändler

Aktionen/ Werbung (29)

an dieser Untersuchung sehr groß ist. Darauf deuten die nachfolgend beschrie-

1.

Mehr Aktionen bzw. gemeinsame Aktionen durchführen (17)

benen zahlreichen Verbesserungsvorschläge der Einzelhändler und die relativ

2.

Veranstaltungen besser vermarkten (6)

hohen Rücklaufquoten hin.

3.

Veranstaltungen nicht nur in Fuzo (3)

4.

Sonstige (3)

Rücklauf Fragebögen

Parkplatzsituation (25)

Standort Rücklauf in % Innenstadt Davon:

60,2

1.

keine Erhebung von Parkgebühren (15)

2.

keine Strafzettel (3)

3.

Bau Tiefgarage /Parkhaus (3)

4.

Änderung Parkgebühren /Sonstige (4)

1-A-Lage

60,0

1-B-Lage

68,6

1-C-Lage

47,8

Allgemeine Gestaltungsvorschläge (18)

Pocking Süd

45,9

1.

Allgemeine Verschönerung der Innenstadt (4)

Gewerbegebiet

38,1

2.

Abbruch /Sanierung Häuser (5)

Äußere Passauer Strasse

61,5

3.

Lösung für EZ Grundstück (4)

Sonstiges Stadtgebiet

41,7

5.

Begrüßungsmaßnahmen (3)

Gesamt

53,0

4.

Sonstige (2): Spielstraße, Umgestaltung Kirchplatz

(Zahl der Nennungen jeweils in Klammern) Branchen/ Geschäfte (105) 1. Fehlende /unzureichend vertretene Branchen/ Dienstleistungen (59) Vollsortimenter, dabei Möglichkeiten der Aktivierung Rott-Kaufhaus usw.

2.

1.

Fuzo vergrößern (7)

2.

Fuzo einschränken, durchlässiger gestalten (5)

3.

Bessere Anbindung Fuzo an Indlinger-/Tettenweiser Strasse (6)

Aufwertung ET (17), Textil, Bekleidung (14), Lebensmittel (8),Haushaltswaren

Pocking Süd (7)

(7), attraktivere Gastronomie (6), Spielwaren (3), Sonstige (4)

1.

Baustopp /Einschränkungen erlassen (5)

Allgemeine Aussagen (19) Mehr attraktive Geschäfte als Ergänzung (15),

2.

Sonstige (2): Shuttle, Wegweisung

Neue Interessenten bzw. Aktionen gegen Leerstände (4)

Allgemein Verkehr / Wegweisung (7)

3.

Gemeinsame längere, kundenfreundliche Öffnungszeiten (16)

4.

Mehr Service, Beratung, bessere Gestaltung Läden/Schaufenster (11)

110

Fuzo (18)

1.

ÖPNV in Innenstadt leiten (2)

2.

bessere Verkehrsanbindung der Innenstadt

3.

Sonstige (3): Wegweisung, Geh- und Radwege, Verkehrskonzept

SEK Pocking

Sonstiges (19)

Werbung Aktivitäten (13)

1.

Gutachten Schritt in die richtige Richtung (4)

1.

mehr gemeinsame Werbung, einheitliches Konzept (7)

2.

selbstkritischere Einstellung der Einzelhändler (3)

2.

mehr Events (Modenschau, Weihnachtsmarkt, Familien, Einkauf bis

3.

Gutachten zwar richtig, aber zu spät (2)

4.

Gutachten bringt nichts (1)

Was kann Stadt Pocking tun (11)

24.00 Uhr (4) 3.

Werbung überregional /Österreich (2)

Verhältnis zur Innenstadt (7)

1.

nicht mehr - wie bisher - die Innenstadt vernachlässigen (5)

1.

Innenstadt muss attraktiver werden (4)

2.

bessere Kommunikation mit Einzelhändlern /Pocking aktiv (2)

2.

Gemeinsames Konzept, keine Konkurrenz sondern Vielfalt

3.

Sonstiges (4): Einkauf bei ortsansässigen Betrieben, keine Erhöhung

3.

für Innen: Werbung spez. Kinder/ Jugendliche/ Ältere (3)

der Gewerbesteuer, Stadt soll nicht wettbewerbsbeschränkend auftreten, Unterstützung City-Manager

Service /Ambiente (4) Serviceverbesserung, gemeinsame Öffnungszeiten, mehr Dienstleist-

Was kann Pocking aktiv tun (19) 2.

bessere Kommunikation intern und zwischen Stadt und Einzelhändlern (4)

2.

Unterstützung aller Einzelhändler (3)

3.

Einstellung City-Manager (2)

4.

Gehirnwäsche der Mitglieder (1)

ungen, schönere Architektur Verkehr (2) Busverbindungen für Ältere /Menschen ohne PKW, mehr Fahrradständer Stadt Pocking /Pocking aktiv (4)

Seitens der Einzelhändler in Pocking Süd wurden die nachfolgend genannten Verbesserungsvorschläge gemacht:

Aktivator-Rolle, offen sein für Anregungen, wettbewerbsbeschränkend wirken zur Vermeidung von Wildwuchs, Zufriedenheit

Branchen /Geschäfte (17)

Anmerkung: Einzelhändler in Pocking Süd sind konstruktiver im Hinblick auf

1.

Branchensortiment reicht aus (39)

Zusammenarbeit mit Innenstadt

2.

Textilien und Haushaltswaren (je viermal) (8)

3.

je einmal: großer Möbelmarkt, Kinderartikel, Bio-Laden, Fachgeschäfte für Lebensmittel (4)

4.

111

hochwertigere Waren (2)

SEK Pocking Woher kommt der Pockinger Kunde? Die Einkaufsfunktion des Mittelzentrums Pocking ist äußerst schwach ausgeprägt;die Stadt versorgt weniger ihr Umland, als vielmehr überwiegend die eigene Bevölkerung. Im Vergleich zu den im Jahre 1984 erhobenen Daten haben sich Veränderungen hinsichtlich eines dramatisch zu nennenden Zentralitätsverlustes ergeben: So hat sich das Verhältnis Herkunft Pocking zum Umland im Laufe der letzten zwei Dutzend Jahre mehr oder weniger umgekehrt: Im Jahre 1984 kamen nur

Herkunft der Befragten BefragungsOrt Ort/Gebiet

land.

Gemeinden

Anteil heute bei 21,9 % so lag er im Vergleichsjahr bei 61,6 %.

Umland Österreich

näheren und auch weiteren Umland durchaus vorhanden ist und aktiviert werden

Gesamt

kaufsgebiets Pocking Süd - nicht gelungen. Umgekehrt stellt sich das Verhältnis in Pocking Süd dar: Hier liegt der Anteil aller von a uswärts Kommenden (nicht nur Umlandgemeinden) am

n

%

n

%

Gesamt n

%

85 70,8

77 56,2

34 58,6

196 62,2

18 15,0

39 28,5

12 20,7

69 21,9

10

8,3

11

8,0

5

8,6

26

8,3

4

3,3

5

3,6

6 10,3

15

4,8

3

3,0

5

3,6

1

9

2,8

Weiteres

Am Beispiel von Pocking Süd ist zu erkennen, dass ein Kundenpotenzial im kann. Dies ist der Innenstadt - wohl auch in den Jahren vor Eröffnung des Ein-

%

Außen

Pocking Nachbar-

allem aus dem näheren Umland (Nachbargemeinden) zurückzuführen; liegt der

n

Süd

Herkunft

32,5 % der Befragten aus dem Stadtgebiet Pocking und 67,5 % aus dem UmDieser Zentraltitätsverlust ist dabei auf ein Ausbleiben der Kunden vor

Innen

Urlaub/ Durchreise Gesamt

120 38,0

137 43,0

1,7

58 19,0

315 100

Wochenende bei 56 % (aus Pocking: 44 %), womit eine zusätzliche Ausschöpfung des möglichen Kundenpotenzials zu verzeichnen ist.

Herkunft der Befragten nach Standortraum und Zeit Herkunft Standortraum

Pocking/ Auswärts

Pocking/ Auswärts

Innenstadt (in %)

Pocking -Süd (in %)

Zeit

112

Mo.-Fr.(Vormittag)

66,733,3 (100)

57,5

42,5 (100)

Fr.(Nachmtt.) - Sa.

75,025,0 (100)

44,0

56,0 (100)

SEK Pocking

113

SEK Pocking Pocking und seine Wettbewerber im Einzelhandel Pocking als Einkaufsstadt hat nur ein sehr begrenztes, festes Einzugsgebiet, das

Kommen noch Kunden aus Obernberg und vor allem Schärding, so tendieren

im engeren Sinne nur die Nachbargemeinden umfasst, wobei lediglich, wie die

die österreichischen Gemeinden zwischen und um diese Grenzorte - die ja auch

Quotienten aus jeweiliger Einwohnerzahl /Zahl der angetroffenen Besucher zei-

Nachbargemeinden darstellen - nur in Ausnahmefällen nach Pocking, sondern

gen, die kleineren Gemeinden wie Kirchham und Tettenweis fest an Pocking ge-

eher nach Wels, Ried oder Schärding.

bunden sind. Die größeren Orte wie Rotthalmünster, Ruhstorf und vor allem Bad Griesbach sind bei weitem nicht mehr so stark nach Pocking orientiert wie früher, sondern tendieren hinsichtlich ihrer Einkäufe für Waren des nicht-täglichen Bedarfs überwiegend nach Passau. Auffallend ist, dass die Gemeinde Bad Füssing selbst über eine gewisse Einkaufszentralität verfügt und dass das benachbarte und verkehrlich gut angebundene Neuhaus am Inn so gut wie gar nicht nach Pocking orientiert ist. Überhaupt ist das räumliche Einzugsgebiet auf deutscher Seite, vor allem in nordwestlicher Richtung stark eingeschränkt. H ier treten als Konkurrenz die Unter-zentren Ortenburg, Fürstenzell, die Stadt Schärding und vor allem das Oberzentrum Passau hervor, das als der größte Konkurrent der Stadt Pocking gelten muss. Bei den 234 Nennungen auf die Frage, in welchen Orten außer in Pocking noch eingekauft wird, wurde die Stadt Passau 157 mal genannt; dies entspricht einem prozentualen Anteil von 67,1 %. Die Mittelzentren Simbach, Braunau und Vilshofen treten als Konkurrenzstandorte weniger in Erscheinung. Auch hier lässt sich feststellen, dass bei den Befragten der Innenstadt, also überwiegend Pockingern, eine stärkere Bindung an den Standort Pocking besteht, als bei den Befragten in Pocking Süd, deren Herkunftsorte vergleichsweise häufiger im Umland liegen. Äußerst unbefriedigend stellt sich die Situation im Südosten, auf der österreichischen Seite dar (s. auch Schmalen, 2000).

Konkurrenzstandorte der Einkaufsstadt Pocking Ort

BefragteSüd

Außen

Gesamt

Passau

60

68

29

158

München

2

8

1

11

Salzburg

-

6

1

7

Regensburg

1

6

-

7

Landshut

-

2

-

2

Linz

3

1

1

5

Würzburg

-

1

-

1

Pfarrkirchen

5

2

5

12

Eggenfelden

-

1

-

1

Simbach

-

-

1

1

Vilshofen

-

-

1

1

Schärding

-

-

2

2

Branau

-

-

1

1

Ried

-

1

4

5

Wels

-

-

3

3

Landau

-

1

-

1

Bad Füssing

3

2

3

8

Rotthalmünster

2

1

3

6

Griesbach

-

-

3

3

76

100

58

234

Gesamt 114

Befragte Innen

SEK Pocking

In südwestlicher Richtung ist das räumliche Einzugsgebiet der Einkaufsstadt

30,2 % der Befragten besuchen diese Orte jedoch öfter als einmal im Monat - das

Pocking noch am besten ausgeprägt, wobei der Markt Kößlarn überwiegend

von den Kunden als unzureichend empfundene Sortimentsangebot in Pocking

nach Pocking und der Kurort Bad Birnbach nach Pfarrkirchen tendieren.

sowie die ungenügende Einkaufsatmosphäre, führen also zu einem spürbaren

Als hauptsächliche Gründe für den Einkauf in einem Konkurrenzort werden die

Kaufkraftverlust.

dort vorhandene Einkaufsatmosphäre und vor allem das bessere Sortiment

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass zur Ausdehnung und

-

angebot /Auswahl angegeben.

Sicherung des Einzugsgebietes dringend Handlungsbedarf erforderlich

Hinsichtlich der Einkaufshäufigkeit lässt sich feststellen, dass der überwiegende

ist.

Teil, nämlich 44,3 % „nur“ etwa einmal im Monat in den Konkurrenzorten Ein-

Ein einheitliches Werbekonzept, das den Einkaufsstandort Pocking

käufe tätigt.

positiv darstellen, und eine gezielte, überregionale, auch grenzüberschreitende Werbung sind hier für die ersten Schritte.

Gründe für Einkauf in Konkurrenzstandorten Besseres Angebot /Auswahl

55,1 %

Atmosphäre

20,3 %

Sonstiges (Preis, Qualität, Service)

7,2 %

Nähe Wohnort gut zu erreichen Gesamtzahl Nennungen:

17,4 % 69

100 %

Nachgefragte Branchen in Konkurrenzstandorten Mode /Bekleidung

46,6 %

Möbel

21,0 %

Lebensmittel

13,1 %

Elektronik (Media-Markt)

9,7 %

Andere

9,7 %

Gesamtzahl Nennungen:

176

100 %

Einkaufshäufigkeit in Konkurrenzstandorten Täglich /mehrmals die Woche

8,3 %

Einmal Woche

10,4 %

Mehrmals im Monat

11,5 %

Einmal im Monat

44,3 %

Seltener

25,5 %

Gesamtzahl Nennungen: 115

192

100 %

SEK Pocking Pockings Attraktivität im Umland (ausgewählte Orte) In den Unterzentren Ortenburg, Fürstenzell und Bad Birnbach, die sich auf deut-

Einkaufshäufigkeit Umlandbefragung

scher Seite entfernungsmäßig zwischen Pocking und anderen Mittelzentren, nämlich Vilshofen und Pfarrkirchen bzw. dem Oberzentrum Passau befinden,

Mehrmals im Monat

28 ,0 %

sowie in den mit einem Grenzübergang versehenen österreichischen Nachbarort

Seltener

40 ,0 %

Schärding und Obernberg, wurden eigens separate Befragungen hinsichtlich des

Nie

32,0 %

Einkaufsverhaltens in Bezug auf die Stadt Pocking durchgeführt.

Gesamt

100

100,0 %

Dabei stellte sich heraus, dass in allen fünf Orten nur 28 % aller Befragten mehr oder weniger regelmäßig (in einer Häufigkeit von max. „mehrmals im Monat“)

Gründe für seltenen /keinen Einkauf in Pocking

in Pocking Einkäufe tätigen, wobei die Zahlen in den österreichischen Orten über diesem Durchschnittswert und die in Ortenburg, Birnbach und Fürstenzell

Distanz zum Wohnort/

darunter lagen. 40,0 % gaben an, noch seltener in Pocking einzukaufen, 32,0 %

schlechte Verkehrsanbindung

58,4 %

kaufen nie in Pocking ein.

Andere Orte sind attraktiver

23,3 %

Als Gründe für den mangelnden / fehlenden Besuch bei den letztgenannten 32%

Mangelndes Angebot

27,4 %

der Befragten spielt weniger die mangelnde Attraktivität Pockings als Einkaufsstadt eine Rolle, sondern wird die schlechte Verkehrsanbindung / Distanz zum Wohnort bzw. die Nähe und Attraktivität anderer Städte angegeben. Dies trifft insbesondere für Ortenburg, Birnbach und Fürstenzell zu. Sofern die notwendigen Einkäufe nicht vor Ort erledigt werden können, orientieren sich die Befragten in Ortenburg und Fürstenzell überwiegend nach Passau, in Bad Birnbach nach Pfarrkirchen, in Schärding vor allem nach Linz und Passau und in Obernberg nach Ried. Als Konkurrenz zu Pocking muss auch Bad Füssing angesehen werden (Nennungen aus Schärding, Bad Birnbach und Obernberg). Bei denjenigen, die in Pocking einkaufen, stehen dabei die Versorgung mit Lebensmitteln (23) und der Obi (9) an erster Stelle. Weiterhin wurden noch folgende Branchen /Firmen genannt: Schuhe (4), Mode (4), Expert-Theiner (2), BayWa (2), Quebag (2), Auto Holler (1).

116

Nennungen:

69

100,0 %

SEK Pocking Bestandsanalyse - Zusammenfassung Der Einzelhandelsstandort Pocking hat bis 2003 stagniert und an Zentralität

Pocking hat seine guten Standortvoraussetzungen, nämlich die Lage am Schnitt-

verloren.

punkt übergeordneter Straßen (B 12, B 388, A 3), das Vorhandensein zahlrei-

Dies wurde durch die Herkunft der Kunden - vor allem in der Innenstadt -

cher, zentral gelegener Parkplätze und das Potenzial an Freiflächen, nur sehr

evident.

bedingt genutzt und mangels Innovationen seine Führungsposition nicht ausbau-

Dieser Bedeutungsverlust ist einerseits auf externe Gründe zurückzuführen:

en können.

wirtschaftliches Erstarken kleinerer Orte durch Ansiedlung von Discountern konsequente u. zielgerichtete Weiterentwicklung von Konkurrenzstandorten z.B. Oberzentrum Passau (Stadtgalerie) Aber auch interne Gründe sind zu sehen:

Pocking nach wie vor für Betriebe attraktiv ist; die große Zufriedenheit der dort sich niedergelassenen Geschäfte und die hohe Anzahl der dort anzutreffenden Filialisten sind Zeichen dafür, dass sich der Einzelhandelsstandort Pocking Marktanteile zurückerobern kann, worauf auch die Herkunft der dort einkaufenden Kunden sowie die Umsatzzahlen hinweisen. Auch hinsichtlich der relativ geringen Anzahl der Leerstände (bzw. deren relativ

zu wenig Einkaufsatmosphäre

schnelle Wiederbelegung) zeigt sich, dass Pocking eine Akzeptanz und Attrakti-

unzureichendes Angebot

vität auf Seiten der Investoren bzw. der Unternehmer besitzt.

fehlende Vermarktungssstrategie

Es bestehen, zusammenfassend betrachtet, gute Voraussetzungen für eine

fehlende Entwicklungsflächen (zum richtigen Zeitpunkt)

Vitalisierung des Einzelhandelsstandorts Pockings bzw. der Innenstadt.

Die Etablierung des Einkaufsstandorts ‚Pocking Süd‘ mit insgesamt ca. 16.000qm Verkaufsflächen konnte den Abwärtstrend vorläufig stoppen. Die in Pocking Süd errichteten Geschäfte in Kombination mit Magneten wie Obi, Lebensmitteldiscountern und mehreren Fachmärkten im sog. Fachmarktzentrum, haben genug Attraktivität, um neue bzw. verlorengegangene Kunden wieder nach Pocking zu bringen. Die Innenstadt hat durch diese Entwicklung in Pocking Süd bislang kaum profitiert und konnte dieses neue Kundenpotenzial wenig nutzen. Gründe hierfür: unabgestimmte Öffnungszeiten in der Innenstadt (vor allem am Samstag, wenn doppelt soviele Kunden nach Pocking kommen) mangelnde Anziehungskraft (Attraktivität) der Innenstadt 117

Durch das Einkaufsgebiet in Pocking Süd wird belegt, dass der Gesamtstandort

SEK Pocking

Die Rahmenbedingungen haben sich verändert. Wandel und Erneuerung müssen aktiv gestaltet werden.

Leitbild Eine Einkaufsstadt mit Tradition erneuert sich zum regionalen Anziehungspunkt und schafft Aufenthaltsqualität für seine Besucher und Lebensqualität für seine Bürger.

118

SEK Pocking

Handlungsempfehlungen Oberziel

Stabilisierung des Einzelhandelsstandortes Pocking und

Die Umsetzung dieser Ziele bedingt verschiedene Maßnahmen und Aktivitäten.

Profilierung/ Positionierung als attraktives und konkurrenzfähiges Versorgungszentrum in der Region Teilziele

1

Konzeptionelle

Entwicklung eines Leitbildes/ Konzeptes mit konkreten

Grundlagen

Aussagen zur künftigen Stadtentwicklung hinsichtlich •

Umsetzung wesentlicher Faktoren / Zielsetzungen für einen erfolgreichen Einzelhandelsstandort

1

Qualitätsvolles marktgerechtes Angebot Erhöhung der Vielfalt und Qualität des Angebotes - vor allen in

2

der Innenstadt 2

•

Verkehr

•

Gestaltung von Freiflächen und Gebäuden

Strukturelle

Mittel- und langfristige Maßnahmen, welche die Ent-

Entscheidungen

wicklung des Einzelhandels in den Standorträumen steuern und vor allem die Innenstadt stärken

Optimale Erreichbarkeit der Ladenlokale Verbesserung der Erreichbarkeit für alle Verkehrsteilnehmer

•

Bauleitplanung Stadt Pocking

•

Definition von Fördergebieten / Städtebauförderung/ Wirtschaftsförderung

(motorisierter Individualverkehr, Radfahrer, Fußgänger) Ergänzung und Verbesserung der Parkplatzsituation 3

raumbildender Nutzungsverteilung

3

Konkrete

sichtbare, spürbare und erlebbare

Maßnahmen

Veränderungen und Verbesserungen

Qualitätsvolle Gestaltung der Einkaufsbereiche

•

bauliche Maßnahmen

attraktives Ambiente - hohe Aufenthaltsqualität

•

organisatorische u. marktstrategische Maßnahmen

Stärkung und Ausbau der Attraktivität der Gesamtstadt im Hin-

Neben einer strategisch angelegten Umsetzung der ge-

blick auf Erlebnis- und Aufenthaltsqualität

planten Maßnahmen (Prioritätenliste) sollten vor allem

Gestalterische Aufwertung/ Neugestaltung der Einkaufsstraßen

auch kurzfristig umsetzbare Maßnahmen definiert

Renovierung und Harmonisierung der Fassaden / Schaufenster-

werden, um den Veränderungsprozess zeitnah einzu-

gestaltung

leiten d.h. den Bürgern, Gästen, Kunden und Händlern

Erhöhung der Aufenthaltsqualitäten/ Außengastronomie

zu zeigen, dass etwas passiert und damit Vertrauen und Motivation für die Zukunft aufzubauen.

4

Aufbau von Management- und Organisationsstrukturen für Marketingstrategien

119

SEK Pocking

Konzeptionelle Grundlagen / Entwicklungskonzept Einzelhandel Strategiekomponente 1 – Qualitätsvolles Angebot / Standortimage Die Bereitstellung eines marktgerechten qualitativen Angebotes als wichtigster Besucheranlass ist vorrangig die Aufgabe der Einzelhändler. Sie sollten dabei von einem Citymanager unterstützt werden, der die Auslotung und Abstimmung des Angebotes sicherlich optimieren könnte. In Pocking könnte/ sollte man sich bei der Angebots-/Brauchverteilung stark auf die vorhandenen, etablierten Standorte im Sinne eines eindeutigen Standortimages abstimmen. Innenstadt

Branchen aller Art, jedoch vorrangig qualitativ hochwertige Produkte, Fachgeschäfte, Textil- und Bekleidung, täglicher Bedarf in Kombination mit Dienstleistern und öffentlichen Nutzungen und vor allem Gastronomie

Pocking Süd

großflächiger Einzelhandel Lebensmitteldiscounter Fachmärkte - Bau, Garten o. ä.

Pocking Nord

Fachmärkte – Bau, Garten, Landwirtschaft o. ä. Discounter

Das Raumangebot in diesen drei Bereichen ist bereits jetzt sehr groß – Leerstände in der Innenstadt bzw. Pocking Nord weisen darauf hin. Dennoch könnte durch zusätzliche Branchen oder durch Flächenvergrößerung in bereits vorhandenen Branchen zusätzlich Raumbedarf entstehen, der durch Neubauten, Erweiterungsbauten oder auch Gebäudezusammenlegung gedeckt werden könnte. Alle baulichen Maßnahmen sollten auf die 3 genannten Bereiche konzentriert werden, um die Energieeffekte der Besucher benachbarter Ladenlokale zu nutzen.

120

SEK Pocking

121

SEK Pocking

Ein attraktives (Waren-) Angebot ist der wichtigste Beweggrund für den Kunden,

Im Sinne einer Stärkung des Einzelhandelsstandortes ‚Innenstadt‘ stellt

zu kommen.

die Ansiedlung bzw. Erweiterung von Betrieben für folgende Branchen dar:

1.

Erhöhung der Vielfalt und Qualität des Angebotes vor allem in der Innenstadt Profilierung und Anpassung der Standorträume

• Vollsortimenter

1.1

Innenstadt

• Mode & Textilien (z.B. H&M, C&A, Pimkie)

1.1.1

Branchenausstattung

• Möbel, Einrichtung, Hausrat

Um die Entleerung und Verödung der Ortskerne und Innenstädte zu verhindern, muß die Versorgungssituation des Zentrums gesichert und

• Lebensmittel

• Spielwaren, Freizeit

gestärkt werden - gerade in der Konkurrenz zu den Außenbereichen,

• Medien, Papier, Geschenke

zu Projekten und Anlagen auf der grünen Wiese.

• Technik, Hausrat

Die Stabilisierung und Weiterentwicklung der Pockinger Innenstadt hat somit hohe Priorität. Als zusätzliches Steuerungsinstrument zur Dynamik des freien Markts

• Gründerzentrum Die mittleren Flächengrößen werden dabei auf 150-330 m² definiert

ist ein Immobilien- und Flächenmanagement erforderlich, das die Eignung und Verfügbarkeit der jeweiligen Objekte prüft und zeigt.

Neben der Qualität regionaler bzw. regionaltypischer Anbieter sei auf

Die wesentlichen Faktoren, ein vitales städtisches Leben und die ent-

die Bedeutung von ‚Marken‘ hingewiesen.

sprechenden Besucheranlässe zu bieten, sind die vorhandenen Nutz-

„Marken machen Märkte“ (Gesellschaft für Absatzforschung 2007)

ungen (Angebote) in der Innenstadt zu sichern und zu stärken.

Marken - besonders Modemarken - stellen im Verständnis der Konsumenten ein Synomym für Qualität, Trend und Zugehörigkeit zu einer

•

122

öffentliche Einrichtungen (Rathaus, Kirchen, KiGa, Schulen,

sozialen Gruppe dar. Für einen ausgewogenen „Markenmix“ in einer

Vereine)

Innenstadt sind dabei nicht ausschließlich „Luxusmarken“ verant-

•

Dienstleistungsbetriebe / Büros/ Ärzte / Apotheken

wortlich sondern gerade auch Marken, die über einen entsprechenden

•

Einzelhandelsbetriebe - vor allem auch für den täglichen Bedarf

Bekanntheitsgrad verfügen und gleichzeitig einen „Trendanspruch“

•

Gastronomie, Beherbergungsbetriebe, Veranstaltungsflächen

•

Wohnen

verkörpern. Hierbei ist ein optimaler Branchenmix - auch für Mittelzentren - als Profilierungsfaktor einzustufen.

SEK Pocking 1.1.2

Räumliche Entwicklung des Einzelhandels in der Innenstadt

Die in Pocking Süd neu eröffneten Geschäfte haben zwar dazu beigetragen, den Einzelhandelsstandort Pocking aufzuwerten, dabei hat die Innenstadt jedoch Einbußen hinnehmen müssen. Erweiterungen wären sicherlich in der Innenstadt oder im innenstadtnahen Bereich städtebaulich und ökonomisch sinnvoller gewesen; dass dies nicht der Fall war, ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass kurz- und mittelfristig keine geeigneten Flächen zur Verfügung standen. Um das Angebot an Einkaufsmöglichkeiten in der Innenstadt zu erweitern und sie dadurch attraktiver und konkurrenzfähiger zu gestalten, ist ein Flächen- und Immobilienmanagement notwendige Voraussetzung für die zukünftige Entwicklung. Hierzu sind Gespräche mit den Grundstückseigentümern der Innenstadt bzw. angrenzenden Lagen zu führen und anschließend ein Kataster über die Flächenverfügbarkeit bzw. Nutzungseignung aufzustellen. Entsprechend den Ergebnissen dieser Untersuchung ist die Bauleitung zu ändern. Bei Vorliegen eines solchen Katasters kann - in Verbindung mit einem entsprechenden Marketingkonzept - eine gezielte Anwerbung fehlender bzw. unterrepräsentierter Branchen erfolgen (Marken). Unabhängig von den Ergebnissen des zu erstellenden Flächenkatasters, bieten sich in der Innenstadt folgende Entwicklungspotenziale (Flächen und Gebäude) hinsichtlich einer möglichen Einzelhandelsnutzung an. Vorrangig zu prüfen sind dabei die Einzelgebäude. In nachfolgender Übersicht sind diese Bereiche mit den Möglichkeiten für die Entwicklung des Einzelhandels in der Innenstadt, sowie städtebauliche und verkehrliche Gesichtspunkte dargestellt.

123

SEK Pocking Stärkung der Innenstadt / Erweiterung der Verkaufsflächen Die Innenstadt von Pocking ist durch ihre Nutzungsvielfalt ein wichtiger und interessanter Zielpunkt für die Bürger und Besucher / Gäste. Die öffentlichen Einrichtungen, die vielen Dienstleistungsbetriebe und auch die vorhandenen Einzelhandelsbetriebe prägen zusammen mit dem „Wohnen“ das städtische Leben. Defizite bestehen neben manch unterrepräsentierter Branche in der (Außen-) Gastronomie für unterschiedliche Schichten, vor allem im räumlichen Zusammenhang. Bislang existieren in Pocking - vor allem in der Innenstadt - noch deutliche Baulücken und große unbebebaute Areale, die das Stadtzentrum in ihrer räumlichen Wirkung und in ihrer Nutzungsverdichtung schmälern. Durch entsprechende Nachverdichtung bzw. Neubebauung könnte hier die stadtzentrale Funktion dieses Bereiches erheblich verbessert werden. Sowohl beim Wohnen, aber auch bei den übrigen Nutzungen sollte deshalb der Innenentwicklung Vorrang vor der Außenentwicklung haben. Damit könnte der Flächenverbrauch im Außenraum reduziert werden und die vorhandene (technische) Infrastruktur noch wirtschaftlicher genutzt werden. Folgende Bereiche streben vorrangig an: Festwiese: Einkaufen, Dienstleistung, Wohnen Karlstätterwiese: Wohnen und Arbeiten BayWa Lagerhaus: Kunst, Kultur, Gründer westl. Braugasse: Wohnen (3), Dienstleistung (2), Einkaufen (1) EZP: Modernisierung, Neubau Versteigerungshallen: Einkaufen, Dienstleistung, Wohnen 124

SEK Pocking

125

SEK Pocking 1.1.3

Spezielle Maßnahmen

BayWa Das Leerstehende BayWa Lagerhaus bietet interessanten Raum für verschiedene

Zur Erhöhung der Branchenvielfalt bzw. des Angebots in der Innenstadt

Nutzungen:

kommen auch folgende Maßnahmen in Betracht:

1. Kunst und Kultur 2. Gründerzentrum

1

Förderung von Existenzgründern

Als belebende Einrichtung würden Räumlichkeiten für Kunst und Kultur dieses

Förderung von Existenzgründern ( keine langfristigen Mietver-

Quatier beleben. Es wäre eine ideale Plattform für Ansässige Künstler und Kultur-

träge bzw. für bestimmte Zeit kostenneutrale/ kostengünstigere

schaffende sich dort zu präsentieren - evtl. in Kombination mit Gastronomie. Auch

Mieten, dabei Nutzung von Leerständen, die dabei offensive

die Musikschule hätte dort einen hervorragenden Standort für Unterricht und kleine

Marketingstrategie mit Darstellung von Pocking als innovativem

Konzerte.

Einzelhandelsstandort)

Gründerzentren werden in vielen Städten diskutiert und auch realisiert. Trotz der Bedenken zusätzliche Konkurrenz aufzubauen wäre die Bereitstellung günstigerer

2

Verkaufsflächenvergrößerung Ansprechen von Betrieben, die ihre Verkaufsfläche vergrößern wollen und Hilfestellung bei Suche nach geeignetem Standort/

Mietflächen ohne langfristige Bindung eine gute Ausgangssituation für Existenzgründer. Auch sie würden einen Beitrag zur Belebung der Innenstadt leisten. Lageund Gebäudeumfeld (für Parkplätze...) sind bestens geeignet.

Nachmieter 5 3

Geschäftsverlagerungen Überprüfung der Möglichkeiten von Geschäftsverlagerungen aus der

Betriebsstärkung

Peripherie (z.B. Äußere Passauer Straße)in den Innenstadtbereich Verlage-

gezieltes Ansprechen von bestehenden Betrieben, die zwar

rung von bestehenden Läden im 1. Obergeschoss in Erdgeschosslagen

nicht die Absicht haben zu vergrößern, deren Bedeutung

(z.B. best. Computergeschäft)

(Magnet) aber eine Erweiterung nahelegen würde - auch um einem möglichen ortsfremden Konkurrenten zuvorzukommen (z.B. Buchhandlung)

6

Ausstellungsflächen Innenstadt Mögliche Verlagerung der im GE vorhandenen Ausstellungsflächen

4

in der Innenstadt Nutzung leerstehender Schaufenster für ‚fremde‘ Betriebe

Differenzierung der Geschäftszweige Untersuchung der Möglichkeiten einer Auslagerung bestimmter Sortimente bei bestehenden Geschäften (wie z.B. Held: Auslage-

7

Kunst + Handwerk

rung nicht innenstadtrelevanter Sortimente wie Böden in „Filiale“

Einrichtung einer Kunstgalerie (Malerei, Plastik und Kunsthandwerk) mit

Tettenweiser Straße; evtl. zusätzlich Kleinkindbedarf mit zusätz-

Verkauf (Pockinger „Hobby“Künstler)

licher Kinderbekleidung und Spielwarenabteilung (Haus des

Hinweis: Osterausstellung Rathaus

Kindes) Auslagerung Teilsortimente auch bei Sport Müller 8 126

Dienstleistungen als Besucheranlass Stärkung der Innenstadt auch als Dienstleistungsort

SEK Pocking

Musikschule Kunstausstellungen Kulturveranstaltungen

Musikschule ...

ortsbildprägendes Gebäude gute (umbaufähige) Bausubstanz Bestand 127

gute Erreichbarkeit – Parkplätze Veranstaltungssaal ... Beispiel HANS-REIFFENSTUEL-HAUS Pfarrkirchen

SEK Pocking 1.2

Pocking Süd: Maßvolle Ergänzung und Abrundung Im östlichen Bereich von Pocking Süd ist im Februar 2008 ein Bebau-

Ob weitere Ausweisungen, etwa in südlicher bzw. südöstlicher Richtung städte-

ungsplan in Kraft getreten. Der Geltungsbereich beträgt ca. 10.000 m²,

baulich und wirtschaftlich sinnvoll und erforderlich sind, sollte nach frühestens

die Art der baulichen Nutzung ist nach § 8 Bau NV als Gewerbegebiet

acht bis zehn Jahren geprüft werden.

(GE) festgesetzt (s. Abb.). Nach den Festsetzungen gilt hier eine Sorti-

Priorität in Pocking Süd haben die Verbesserung der Aufenthaltsqualität durch

mentsbeschränkung für die Branche Lebensmittel.

gestalterische Maßnahmen (Schaffung von Platzelementen, Ruhebereich, Grün)

Desweiteren besteht in diesem Bereich eine Vorplanung für eine Fläche

durch die städtebauliche Nachbesserung hinsichtlich einer gesamten funktionie-

von ca. 3.000 m², die ebenfalls als GE festgesetzt werden soll.

renden Einheit, insbesondere hinsichtlich der fußläufigen Verbindung zwischen

Dabei sollen die hier sich ansiedelnden Einzelhandelsgeschäfte, unter

allen drei Teilbereichen.

Berücksichtigung des in der Gesamtstadt vorhandenen Bestandes für

Wünschenswert wäre auch ein attraktives Cafe mit einer ansprechenden Außen-

eine maßvolle Ergänzung- und Abrundung sorgen.

gestaltung. Ebenso sollten Überlegungen angestellt werden, ob und wie das Frei-

Insbesondere sind diese Flächen für die nicht-innenstadtrelevanten

zeitgelände am Naturfreibad bzw. das Rottal-Stadion für Veranstaltungen/

Branchen (KFZ, Bau- und Garten, Ausstellungsflächen) vorgesehen;

Werbung mit einbezogen werden können.

Wünschenswert wäre vor allem ein Möbelhaus mit einem breiten Angebot (z.B. HM 3). Als Standort für weitere Lebensmittelgeschäfte ist der Innenstadt der Vorzug zu geben. Die Niederlassung von Ärzten, Apotheken und Banken in Pocking Süd ‚ würde eine zusätzliche, nicht gewünschte Schwächung der Innenstadt bedeuten und sollte daher vermieden werden. Bei einer weiteren gewünschten Ansiedlung von innenstadt-typischen Sortimenten in Pocking Süd, wie sie im Fachmarktzentrum bereits vorhanden sind, sollte eine Einzelfallprüfung vorgenommen werden, die die unter Punkt 3.1 genannten Aspekte berücksichtigen. Zusätzliche Flächenausweisungen in Pocking Süd

sollten

zum

jetzigen

Zeit

punkt grundsätzlich nicht erfolgen, wobei sich jedoch z.B. bei der Ansiedlung eines Möbelhauses, eine Einzelfallprüfung empfiehlt. Hier wären Erweiterungsmöglichkeiten im Bereich der oben beschriebenen Flächen (GE, Vorplanung GE) möglich.

128

SEK Pocking 1.3

Gewerbegebiet - Nord: Aufwertung durch Nutzung der Leerstände Die möglichen Erweiterungsflächen am Rande des bestehenden Gewer-

Das

beabsichtigte

Warensortiment

umfasst

eine

Fläche

von

begebietes sollten nicht für einen künftigen Einzelhandel bereit gestellt

ca. 2.180m² setzt sich wie folgt zusammen: Teppich / Möbel/ Camping-

werden, da vorrangig die Innenstadt zu entwickeln ist.

artikel (ca. 780 m²), Gartenbedarf (ca. 500 m²), baumarktspezifische

Der bereits vorhandene Einzelhandel im Gewerbegebiet kann jedoch

Sortimente (ca. 450 m²), Sonderposten Textilien (ca. 200 m²), landwirt-

dadurch gestärkt werden, dass entsprechende Bemühungen erfolgen

schaftliche Produkte (ca. 100 m²) Sonderposten Spielwaren (ca. 70 m²),

sollen, um die zwei Leerstände - nämlich den ehemaligen Möbelmarkt

Lebensmittel/Konserven (ca. 50 m²) sowie Haushaltswaren / Dekoartikel

und insbesondere das ehemalige ALDI-Gelände - wieder zu nutzen, wo

/ Sonderposten Geschenkartikel (ca. 30 m²). Dabei liegt der nicht-innen-

durch eine stärkere Belebung des Gebietes, mit einer höheren Kunden-

stadtrelevante Sortimentsbereich bei ca. 80 %.

frequenz für die dort ansässigen Geschäfte, erreicht werden kann.

Seitens der Gutachter bestehen gegen diese Ansiedlung keine Einwände,

Ebenso wie in Pocking Süd ist dabei zu beachten, dass die nicht innen-

da sie der für das Gewerbegebiet postulierten Zielsetzung entspricht,

stadtrelevanten Sortimente angesiedelt werden - der Anteil der künftigen

wobei der Versuch unternommen werden sollte, den Investor dahinge-

innenstadtrelevanten Sortimente sollte 25 % nicht überschreiten.

hend zu bewegen, für diese 20 % innenstadtrelevanten Randsortimente

Vor allem für das ehemalige ALDI-Grundstück gibt es aktuell zwei

auch einen Standort in der Innenstadt zu finden.

Interessenten: So plant die Firma rmi-Immobilien (Pfarrkirchen) den Neubau eines

Äußere Passauer Straße: Schutz des Bestandes

Einzelhandelsbetriebs (nach eigenen Angaben ein Fachmarktzentrum)

In diesen Bereichen sollten keine weiteren Einzelhandelsstandorte fest-

mit einer Gesamtverkaufsfläche von 3.470 m² (davon Lebensmittelmarkt

geschrieben werden, wobei gegen eine Wiedernutzung von leerstehen-

1.700 m² REWE), Discounter 850 m², Fachmärkte 2 x 440 m², Backshop

den Geschäftsräumen keine Einwände bestehen.

40 m²). Dies würde den Anteil der Außenbereiche von bisher 32,7% auf

In den zum Zeitpunkt der Erhebungen festgestellten Leerständen,

38,1% erhöhen (Stand: 19.03.2008). Das Vorhaben soll auf Anraten der

nämlich ehemaliges Kaufhaus Allmang (Äußere Passauer Straße),

Regierung von Niederbayern bis zur Fertigstellung dieses Gutachtens

sowie ehemaliges Lidl Gebäude (Sonstige), haben bereits Nachfolge-

zurückgestellt werden.

nutzungen gefunden (Berufskleidung und Glasgeschäft). Lediglich für

Aus gutachterlicher Sicht sollte für diese Nutzungen, vor allem für den

den innenstadtnahen Bereich der Äußeren Passauer Straße, die beste-

Lebensmittelmarkt, ein Standort gefunden werden, der im Bereich der

hende

Innenstadt bzw. im innenstadtnahen Bereich liegt.

dergestalt,

Im nachfolgenden Kapitel (Punkt 4) werden hierzu Vorschläge unter-

Erwägung zu ziehen ist (näheres s. Pkt. 4).

breitet. Desweiteren sucht die RL Fundgrube Leißler GmbH im Rahmen ihrer Standorterweiterung Flächen für einen RL-Sonderpostenmarkt Bau/ Gartencenter. 129

1.4

Festwiese,

wird

eine

Nutzungsänderung

vorgeschlagen,

dass hier auf Teilflächen eine Einzelhandelsnutzung in

SEK Pocking Strategiekomponente 2 – optimale Erreichbarkeit Neben einem attraktiven marktgerechten Angebot, stellt eine optimale Erreich-

•

auf Westumfahrung

barkeit für alle Verkehrsteilnehmer eine weitere wichtige Grundlage für einen erfolgreichen Handelsstandort dar.

Verlagerung des Durchgangsverkehrs auf der St 2117 in N – S Richtung

•

Umgestaltung der Hauptstraßenzüge im Innenstadtbereich / Integration bzw. Kombination von Zielverkehr – ruhenden - Fußgängern/Radfahrern

Pocking, als Versorgungszentrum mit ländlichem Umfeld, stellt dabei die Besuchergruppe der Autofahrer nach wie vor in den Vordergrund.

•

Aufenthaltsqualität – (Außen-) Gastronomie

Pocking ist zwar mit dem ÖPNV (Bahn und Bus) vergleichsweise gut erreichbar,

•

Vernetzung der verschiedenen Bereiche

dennoch besuchen die meisten Käufer die Stadt mit dem PKW.

•

Weiterentwicklung des Parkleitsystems

Auch der Anteil an Käufern aus der Stadt selbst, die zu Fuß oder mit dem Fahrrad

•

Verbesserung / Optimierung der Verkehrsraumbeleuchtung

die Einkäufe tätigen, ist von keiner großen Bedeutung. Deshalb muss auch künftig die Einzelhandelsentwicklung in Pocking unter dem Aspekt einer guten verkehrlichen Anbindung (und guten Situation für den ruhenden Verkehr) gesehen werden. Die verkehrliche Situation von Pocking Nord, vor allem von Pocking Süd ist derzeit sehr gut, nicht aber bei der Innenstadt: Der westliche Bereich der Innenstadt(Simbacherstr. – Klosterstraße) ist durch Staus vielfach belastet, hält also sicherlich so manchen Kunden von einem Besuch der Innenstadt ab und bietet wenig Aufenthaltsqualität. Der östliche Bereich der Innenstadt ist zum Teil nur über lange Zufahrtsstraßen bzw. umwägig teilweise durch Wohn- bzw. Gewerbegebiete erreichbar. Ziel der künftigen Entwicklung soll also sein, möglichst viele Bereiche der Innenstadt bequem zu erreichen - ohne Umwege, Staus durch Auslagerung des Durchgangsverkehrs abzubauen und zu vermeiden und den Zielverkehr, den ruhenden Verkehr und hohe Aufenthaltsqualität für die Besucher und Bürger in der Innenstadt dennoch zu verknüpfen:

130

SEK Pocking Verkehrsentwicklung Verkehrskonzept Großräumig Durch die Autobahn und die Westumfahrung wird sich der Verkehr (-fluss) in Pocking in Teilen wesentlich ändern: Der Durchgangsverkehr in N-S Richtung wird sich aus der Innenstadt weitgehend auf die Westumfahrung verlagern. Damit werden Staus in diesem Bereich abgebaut, die Hauptgeschäftsstraßen können funktional und gestalterisch aufgewertet werden (d.h. Integration von Parkplätzen, Aufenthaltsqualität für Fußgänger, Barrierefreiheit, Steigerung der Raumqualität…). In O-W Richtung wird sich nach Fertigstellung der A93 zumindest der überregionale Durchgangsverkehr auf die Autobahn verlagern. Damit wäre die Möglichkeit gegeben, dass die B12 abgestuft und anbaufähig, d.h. z.B. mit Linksabbiegespuren oder Kreisverkehren ausgestattet werden könnte. Die Innenstadt, das Schwimmbad, das Schulzentrum und der Bereich Versteigerungshalle nördlich, sowie das Sportzentrum und die großen Wohngebiete südlich der B12, könnten dann zusätzlich und direkt erschlossen werden. Vor allem der Einkaufsbereich der Innenstadt könnte dadurch verkehrstechnisch dem Einkaufsbereich Süd angeglichen werden. Ohne Abstufung der B12 wäre eine Anbindung der Innenstadt wohl nur höhenversetzt, d.h. mit entsprechenden Brückenbauwerken möglich, was die Barriere und Trennwirkung noch steigern würde. In einer noch weitgehenderer Fassung wäre sogar der Rückbau der B12 in den Randbereich denkbar, um den Zielverkehr in die ursprünglichen Trassen zulenken, mit dem Effekt, dass die Siedlungsteile im Osten und die Landschaftsbereiche im Westen wieder zusammenwachsen und (Schall-) Belastungen abgebaut werden. 131

SEK Pocking

1

Realisierung Westumfahrung

2

Entlastung Hofmark

5

Umgestaltung Tettenweiser Str.

Als wichtige Maßnahme für die Optimierung und Erreichbarkeit der Ver-

Unhabhänging von der Realisierung der Westumfahrung und der Entlas-

kaufsflächen in der Innenstadt steht die Entlastung der Hofmark,

tung der Hofmark könnte/sollte die Tettenweiser Str. umgestaltet werden.

d.h. der Simbacher Straße und derKlosterstraße, im Vordergrund. Dies

Es befinden sich etliche Einzelhandelsbetriebe und Dienstleister - und vor

kann nur erreicht werden, durch die Auslagerung des Durchgangsver

allem der Leitbetrieb - Mode Ragaller. Bei entsprechender Qualität der

kehrs. Die in Planung befindliche Westumfahrung von Pocking wird aus

Straßenraumgestaltung könnte der Standort deutlich aufgewertet

diesem Grund ausdrücklich unterstützt.

werden.

Zusätzliche Anbindung der Innenstadt von Süden Aufgrund der ständigen Überlastung der Zufahrtsstraßen von der B 12 nach Norden in die Hofmark bzw. nach Süden in den Einkaufsbereich Pocking Süd scheint eine Entlastung geboten. Als einzig realistischer Anbindungsbereich kommt das Areal der Versteigerungshalle in Frage. An dieser Stelle könnte sowohl nach Norden, als auch nach Süden auf den vorhandenen unbebauten Flächen eine zusätzliche Straßenverbindung hergestellt werden, die sowohl die Innenstadt als auch Pocking Süd zusätzlich anbindet und die auch Pocking mit der Innenstadt direkt verbindet. Dabei spielt die Ausbildung dieses neuen Kreuzungspunktes eine wichtige Rolle. Es geht um die Frage, durch diese neue Straße die beiden Stadtteile nicht nur verkehrstechnisch sondern auch stadträumlich zu verbinden. Aus diesem Grund wird im Gegensatz zu allen bisherigen Kreuzungspunkten eine höhengleiche Kreuzungsausbildung bevorzugt, etwa durch die Ausbildung eines großen Kreisverkehrs. Ähnliche Beispiele sind auf der B 12 nach München inzwischen mehrfach realisiert. Eine derartige Kreuzungsausbildung hätte den Vorteil, die Stadt in diesem Bereich zu zeigen d.h. räumliche Zusammenhänge über die Bundesstraße hinweg herzustellen.

132

3

4

Südumfahrung EZP Nach wie vor wäre eine Südumfahrung des EZP sinnvoll, um den Durchgangsverkehr von Pocking Ost zur Hofmark aus dem öffentlichen Bereich herauszunehmen.

SEK Pocking

6

Zufahrt Hallenbad

7

Autobahn als Südumfahrung

133

SEK Pocking Südzufahrt Die häufig auftretenden Verkehrsstaus im Bereich der Kreuzung B12- St 2117 weisen auf die mangelhafte Erschließung / Verbindung der Innenstadt und Pocking Süd hin. Eine zusätzliche Anbindung von der B12 her wäre wünschenswert. Die Anbindung könnte unterschiedlich erfolgen: 1

neue Zufahrt ohne Anbindung B12 Pocking Süd wäre besser an die Innenstadt angebunden, jedoch nicht an die B12 Kostengünstige Lösung (nur Unterführung)

2

neue Zufahrt, jedoch mit B12: Diese Variante verbindet die Innenstadt mit Pocking Süd mit Anbindung an die B12. Großer Flächenverbrauch große Trennwir kung

3

neue Zufahrt mit Anbindung an die B12 mit Kreisverkehr: wie 2, jedoch deutlich weniger Flächenverbrauch und weniger Kosten. Bedingung für diese Variante ist das Einverständnis des Straßenbauamtes, die B12 in diesem Bereich auf eine innerstädtische Kreuzung hin anzulegen. Es bestünde hier die Chance, die Stadt zu „verbinden“.

4

wie 3 jedoch Trasse nach Osten verschoben: Voraussetzung ist der Abbruch der Versteigerungshallen. Es entstünden neue attraktive Entwicklungsflächen.

134

SEK Pocking

135

SEK Pocking Parkraumangebot / Parkleitsystem Pocking hat schon jetzt ein ausserordentlich großes Angebot an Parkplätzen. Neben den vielen privaten Stellplätzen gibt es eine Vielzahl an öffentlichen Parkplätzen, die nur an ausgewählten Stellen ergänzt werden, um ein flächendeckendes für alle Einrichtungen und vor allem Verkaufsstandorte zu erhalten. Im Einzelnen sind dies: Parkplatz

Lage

Versorgungsbereich

P3

westlich Berger Str.

für Stadthalle und Innenstadt

P12

Hallenbad

größer, mit Zufahrt von Norden

P7

westlich Bräugasse

mittelfristig in Bebauungskonzept integrieren

P11

Versteigerungshallen

im Zusammenhang mit neuer Südzufahrt

P6

Baywa Lagerhaus

bei Neunutzung als Kunst und Kulturhaus

Im Sinne einer optimalen Orientierbarkeit und Information über die Parkmöglichkeiten, sollte an den wichtigsten Einfallstraßen Übersichtstafeln installiert werden (Parkleitsystem). Alle bestehenden Parkplätze, aber auch die neuen, sind durch attraktive Fußwegeverbindungen, z.T. auch durch Neue, an die Innenstadt anzubinden.

136

SEK Pocking

P1

am Rathaus 1

P2

am Rathaus 2

P3

westliche Berger Str.

P4

am Bürgerpark / Stadthalle

P5

Kindergarten

P6

am BayWa Lagerhaus

- neu

P7

am Stadtplatz

- umgestalten

P8

westliche Bräugasse

- Übergangslösung

P9

am Rott Kaufhaus

- Übergangslösung

- neu

P10 am Pfarrheim P11 bei Versteigerungshallen - neu P12 bei Hallenbad P13 bei Hauptschule P14 westl. Bahnhof P15 öst. Bahnhof P16 Stadion P17 Baggersee

137

- neu, größer

SEK Pocking Radwegekonzept Pocking hat jetzt ein gut ausgebautes Radwegenetz. Eine Reihe von separaten Radwegen und gut befahrbarer Siedlungsstraßen und auch Wirtschaftswege bieten den Bürgern und Gästen interessante und gefahrlose Strecken.

zu ergänzende Radwege:

Einige wichtige Verbindungen sind noch herzustellen. Im Vordergrund steht dabei die Verbindung der einzelnen Stadtteile, vor allem jedoch die Anbindung wichtiger Einrichtungen - voran die Anbindung der Schulen, um für die Schüler gefahrlose Schulwege zu

1

Indlinger Str. - Hallenbad

2

Indlinger Str. - EZP

3

St. Georgen Str.

4

Passauer Str. : Real - Innenstadt

5

Bahnhofsplatz nach Norden

6

Tettenweiser Str.

7

Berger Str. - Innenstadt

8

Verbindung zum Friedhof

9

Verbindug zur Bad Füssinger Str.

ermöglichen, mit möglichst direkter Verbindung.

10 Straße nach Würding 11 Verbindung Pocking Süd - EZP 138

SEK Pocking

139

SEK Pocking Fußwegekonzept Im Gegensatz zum Radwegenetz ist das Fußwegenetz

Im Einzelnen sind zu nennen:

in Pocking insbesondere in der Innenstadt und auch in Pocking Süd (noch) nicht optimal ausgelegt. Gerade in einem Einzelhandelsstandort sollten attraktive Fußwege und Aufenthaltsflächen vorhanden sein, um die verschiedenen Verkaufsstandorte fußläufig gut erreichen

1

Hofmark (Klosterstr. - Simbacherstr.)

2

Tettenweiser Str.

3

Am Stadtplatz

4

Fußweg zur St. Ullrich Str.

5

Wolfinger Str.

6

Verbindung EZP - Fuzo

7

Fußweg an Schaufenster in Pocking Süd

8

neue Fußwegeverbindung Pocking Süd - EZP

zu können und sie miteinander zu vernetzen. Einige Straßenzüge - voran die Passauer Str. - besitzen diese Qualität schon jetzt und zeigen vorbildhaft, wie Aufenthaltsqualität und gute Geschäftslage zusammenwirken können. Dieser Ausbaustandard sollte in der Innenstadt für alle Geschäftsflächen angestrebt werden, im Sinne eines großen Einkaufszentrums „Innenstadt“ - attraktiv für Bürger und Gäste gleichermaßen.

140

SEK Pocking

141

SEK Pocking Ergänzende Fußwege Innenstadt Unabhängig von der Auslagerung des Durchgangsverkehrs an die neue Westumfahrung können die fußläufigen Verbindungen weiter verbessert werden, um bislang benachteiligte Geschäftslagen in ihrer Lage zu stärken.

Folgende Maßnahmen kommen in Betracht:

•

Neugestaltung Tettenweiser Str.

•

Verbindung Am Stadtplatz nach Norden

•

Verbindung Am Stadtplatz nach Westen

•

Verbindung Passauer Str. nach Westen

•

Passage „Privo“ nach Süden

•

Fußweg Fuzo nach Süden (über P)

•

Verbindung zu Viehhallenweg nach Westen und weiter zum Stadtpark

•

Verbesserung Wolfinger Str. und weiter zum Stadtpark im Westen

142

SEK Pocking

143

SEK Pocking Strategiekomponente 3 – Attraktive Gestaltung/ Ambiente

Neben einem attraktiven Angebot und einer optimalen Erreichbarkeit dieses Angebotes spielt für einen erfolgreichen Einzelhandelsstandort das Ambiente d.h. die Gestaltung des Einkaufsraumes eine nicht unwesentliche Rolle. Gemeint ist damit der öffentliche Straßenraum und die raumbilden-

4

den Fassaden der Geschäftshäuser. Gerade bei der Gestaltung der einzelnen Geschäftshäuser ist von Bedeutung, daß nicht die Einzelobjekte, sondern die jeweiligen Ensembles im Zusammenhang gestaltet werden, um ein größeres Ganzes zu erhalten. D.h. das Ganze ist mehr als die Summe seiner Einzelteile. In der Innenstadt

3 2

sind dabei verschiedene Bereiche zu unterscheiden und unterschiedlich zu behandeln:

5

Für diese Straßenzüge wird vorgeschlagen die Oberflächengestaltung hochwertiger zu planen, um die Innenstadtlage zu betonen mit entsprechender Beleuchtung, Grünordnung und Ausstattung mit Kunstobjekten, Integration von Kurzzeitparklätzen, Flächen Für Außengastronomie und sonstigen Aufenthaltsplätzen.

7

Für die Fassaden der Randbebauung in diesen Bereichen wird

6

vorgeschlagen über ein Fassadenprogramm, d.h. über öffentliche Förderung Impulse für die Fassadenrenovierung zu geben und vor allem um ein ganzheitliches Gestaltungskonzept zu erreichen.

144

1

SEK Pocking

1.

ehem. Hofmark

Verlagerung Durchgangsverkehr Neugestaltung Straßenraum/Vorfeld Gebäude Fassadengestaltung, -programm

2.

Passauer Str.

Gestaltungskonzept Schaufenster Straßenraummöblierung

3.

Am Stadtplatz

1a Hofmark / Simbacher Str.

1b Hofmark / Klosterstr.

2 Passauer Str.

3 Am Stadtplatz

4 Tettenweiser Str.

5 westl Bräugasse / EZP

6 Wolfinger Str.

7 Berger Str.

Freiflächengestaltung Vorfeld KiGa Neuordnung Parkplatz Verbesserung Raumbildung Südseite Fußwegverbindung zur Tettenweiser Str.

4.

Tettenweiser Str.

Neugestaltung Straßenraum Gebäudeleerstände: Nachnutzungskonzept Fassadenkonzept, -programm

5.

westl. Bräugasse/EZP

Bebauungskonzept – Raumbildung Integration Parken Begrünungskonzept Parkplätze Neubau EZP – weitere Magneten evtl. zusätzliche Zufahrt von Süden (B12)

6.

Wolfinger Str.

Zubringerstraße zu EZP Neugestaltung Straßenraum Raumbildung durch Neubauten

7.

Berger Str.

Neugestaltung Straßenraum Vorfeld Stadthalle

145

SEK Pocking 1

Bereich Hofmark 1a Simbacher Str. IST Zustand +

1 - C Lage d.h. mittlere Passantenfrequenz

+

überwiegend geschlossene Bebauung

+

gute Raumbildung

+

Platzaufweitungen

+

vielfältige Nutzungen öffentl. Einrichtungen

+

Aufenthaltsmöglichkeiten

+

Aussengastronomie

-

hohe Verkehrsbelastung/ Stau‘s

-

z.T. ( zu) schmale Bürgersteige

-

heterogene Baukörpergestaltung

-

Kontrast zw. trad. und mod. Bauweise

-

z.T. Renovierungsstau Gebäude

Handlungsempfehlung

*

Verlagerung Durchgangsverkehr (Westumfahrung)

*

Neugestaltung Straßenraum mit Integration des ruhenden Verkehrs, attraktivere Beleuchtung, Grünordnungskonzept

146

*

Stärkung Aussengastronomie

*

Baulückenschließung

*

Fassadenprogramm

*

Schaufenstergestaltungskonzept

SEK Pocking

147

interessante Raumbildung

verkehrstechnische Gestaltung

Kreuzungsbereich

häufige Situation: Stau

Biergarten im Hintergrund

(zu) schmale Bürgersteige

SEK Pocking 1

Bereich Hofmark 1b Klosterstr. IST Zustand +

1 - C Lage d.h. mittlere Passantenfrequenz

+

überwiegend geschlossene Bebauung

+

gute Raumbildung

+

Platzaufweitungen

+

vielfältige Nutzungen öffentl. Einrichtungen

+

Aufenthaltsmöglichkeiten

+

Aussengastronomie

-

hohe Verkehrsbelastung/ Stau‘s

-

z.T. ( zu) schmale Bürgersteige

-

heterogene Baukörpergestaltung

-

Kontrast zw. trad. und mod. Bauweise

-

z.T. Renovierungsstau Gebäude

Handlungsempfehlung

*

Verlagerung Durchgangsverkehr (Westumfahrung)

*

Neugestaltung Straßenraum mit Integration des ruhenden Verkehrs, attraktivere Beleuchtung, Grünordnungskonzept

148

*

Stärkung Aussengastronomie

*

Baulückenschließung

*

Fassadenprogramm

*

Schaufenstergestaltungskonzept

SEK Pocking

149

(zu) schmale Bürgersteige

zu große Verkehrsflächen

einsehbare Nebenbereiche

undefinierte Orte

ortsfremde Freiflächengestaltung

vitaler Bereich - überladene Gestaltung

SEK Pocking 2

(Innere) Passauer Str. IST Zustand +

1-A Lage durch hohe Passantenfrequenz

+

weitgehend geschlossene Bauweise

+

hochwertige Straßenbeläge

+

Aussengastronomie

o

Konktrast zw. traditionellen und modernistischen Fassaden

o

mäßiger Anteil an fahrendem und stehendem Verkehr

o

untersch. Qualität der Schaufenstergestaltung

-

abnehmende Nutzungsintensität n. NO

-

abnehmende Beleuchtung n. NO

-

heterogene Schaufenstergestaltung

Handlungsempfehlung

150

*

Aufwertung/ Weiterentwicklung der Fassaden / Fassadenprogramm

*

Überprüfung der Stellplatzanzahl

*

Verbess. d. Schaufenstergestaltung

*

Etablierung v. zugänglichen Nutzungen im NO / Erdgeschosszone

*

Verbesserung der Beleuchtung im NO

*

Schaufenstergestaltungskonzept

SEK Pocking

geschlossene Fassade in 1-A-Lage

151

hochwertiger Straßenbelag - zu wenig Vitalität

Stilmix- Fassaden

fehlender Zielpunkt im Osten

Gestaltungskonzept Schaufenster?

SEK Pocking 3

Am Stadtplatz IST Zustand +

1-A Lage durch sehr hohe Passantenfrequenz

+

Platzaufweitung

+

attraktive Gebäudenutzung

+

Aufenthaltsmöglichkeiten/ Aussengastronomie

-

fehlende fußläufige Anbindung nach N

-

kontrastreiche Aussenraumgestaltung (Parkplatz - Freimrau KiGa....)

-

gestalterisch nicht integrierte Nebengebäude

Handlungsempfehlung

152

*

Ausbau von Fußwegverbindung nach N

*

Verbesserung der Gebäudevorflächen KiGa

*

Neuordnung u. gestalterische Verbesserung P

*

Integration Nebengebäude evtl. Fassadenprogramm

*

Neugestaltung der Straßen- und Freiflächen

SEK Pocking

153

Parken und Außengastronomie

fehlende Verbindung nach Süden

Kontrastreiche Architektur

einsehbare Nebenflächen

nicht adaequates Vorfeld zum historischen Gebäude

hochwertige Gestaltung

SEK Pocking 4

Tettenweiser Str. IST Zustand +

geschlossene Bauweise im Süden

+

Leitbetrieb Modehaus Ragaller mit großem Parkplatz

o

1-C Lage d.h. mittlere Passantenfrequenz

-

Baulücken auf Nordseite

-

heterogene Bebauung auf Nordseite

-

technoide Straßenraumgestaltung

-

Renovierungsstau Gebäude

Handlungsempfehlung

*

Baulückenschließung auf Nordseite

*

Harmonisierung der Baukörper (Höhen)

*

neue Straßenraumgestaltung mit Aufenthaltsqualität f. Fußgänger, guter Beleuchtung und Eingrünung

154

*

Fassadenprogramm

*

Schaufenstergestaltungskonzept

SEK Pocking

155

Auftakt ?

Leerstände im Westen

weitere Leerstände

einsehbare Nebenflächen

verkehrstechnische Gestaltung

Leitbetrieb Mode Ragaller

SEK Pocking 5

westl. Bräugasse / EZP IST Zustand +

1-C Lage, mittlere Passantenfrrequenz

+

Verbindungsstraße zw. FuZo und EZP

-

Renovierungsstau Gebäude

-

Baulücken, wenig Raumbildung

Diese Straße ist eine wichtge Verbindungsstrecke zwischen der FuZo im Norden

und dem EZP im

Süden. Sie weist jedoch große Baulücken auf und ist zu wenig einladend. Private Wohngebäude und geschlossene

Nebengebäude

weisen

nicht

auf

die

Geschäftsstraße hin. Ideal wäre die Ansiedlung von kleineren Wohn- und Geschäftshäusern.

Handlungsempfehlung

156

*

Baulückenschließung

*

Fassadenerneuerung/ Fassadenprogramm

SEK Pocking

157

Parkplatzverbindung nach Norden

(sehr) große Verkehrsflächen

(sehr) große Verkehrsflächen

unklare Straßenraumgestaltung

vorhandene Außengastronomie

fehlendes Gestaltungskonzept

SEK Pocking 6

Wolfinger Str. IST Zustand +

1-C Lage, mittlere Passantenfrrequenz

+

Zufahrtsstraße zu EZP

+

attraktive Nutzungen

-

Baulücken/ große Freiflächen

-

technoide Straßenraumgestaltung

Handlungsempfehlung

158

*

Baulückenschließung/ Nachverdichtung

*

Verbesserung Straßenraumgestaltung

Anbindung Hofmark

Platz als Auftakt

ländliche Freifläche

SEK Pocking 7

Berger Str. IST Zustand +

1-C Lage, mittlere Passantenfrrequenz

+

geschlossene Bauweise

+

interessante Raumbildung

+

vielfältige Nutzungen

+

Vorfeld Stadthalle

-

z.T. Renovierungsstau Gebäude

-

heterogene Schaufenstergestaltung bzw. Leerstand

-

Baulücken

Handlungsempfehlung

*

(Wieder-) Nutzung leerstehender Gebäude

*

Fassadenerneuerung/ Fassadenprogramm

*

Schaufenstergestaltungskonzept

*

Neugestaltung Straßenraum mit Integration ruh. Verkehr, Aufenthaltsflächen, attraktive Beleuchtung, Grünkonzept

*

159

Baulückenschließung/ Raumbildung

Einmündung in Hofmark

SEK Pocking Gestaltung öffentlicher Räume / Fassadenprogramm Die öffentlichen Straßenräume werden neben der Gestaltung der Verkehrsflächen und Freiflächen ganz wesentlich von den Fassaden der raumbegrenzenden Gebäude geprägt. In Pocking ist die Situation durch die sehr kontrastreichenAbfolgen traditioneller, historischer Gebäude und moderner Gebäude mit sehr unterschiedlichem Öffnungsanteil, unterschiedlichen Materialien und Konstruktionen, sowie sehr unterschiedler Gebäudehöhen und Kubaturen charakterisiert. Dazu kommen die vorhandenen Baulücken und die vielen Nebengebäude. Es gibt also Straßenabschnitte mit außerordentlich heterogener Raumgestaltung. Durch entsprechender Förderung, z.B das Fassadenprogramm, könnte ein Anreiz geschaffen werden, die vorhandenen Defizite abzubauen und auf Basis eines qualifizierten Gestaltungskonzeptes - auch für die Schaufenster - eine gesamtheitliche Steigerung der öffentlichen Räume zu erreichen. Es könnte auch jährlich ein Fassadenpreis ausgelobt werden, um die Anstrengungen öffentlich zu zeigen.

160

SEK Pocking Baukörpergestaltung/ Fassadenprogramm

161

SEK Pocking 5.1. Gesamtkonzept Die einzelnen Bestandteile / Maßnahmen des Stadtentwicklungskonzepts sind gegliedert nach Maßnahmen im Freiraum (A), im Bauraum (B) und im öffentlichen Straßenraum (C). Die Nummerierung ist räumlich begründet - nicht zeitlich, d.h. die Umsetzungsdringlichkeit bzw Möglichkeit ist in einer Prioritätenliste festzulegen. A

Maßnahmen im Aussenraum

B

Maßnahmen im Bauraum

C

Maßnahmen im öffentlichen Straßenraum

A1

Einbindung geplanter Westumgehung

B1

Stärkung Innenstadt

C1

Westumfahrung

in notwendige Ausgleichsflächen als

Baulückenschließung

C2

Neuzufahrt zur Innenstadt

Puffer zwischen Stadt und Land

Neunutzung Leerstände

C3

Neue Zufahrt Hallenbad

Angebot von Querungen der Umgebung

Fassadenverbesserungen / -programm

C4

Umgestaltung Geschäftsstraßen

Bebauungskonzept (-erneuerung)

C4.1

ehem. Hofmark

westliche Bräugasse

C4.2

(Innere Passauer Str.)

A2

für Fuß- und Radwege A3

B2

Erweiterung der Naherholungszentren mit öffentlichen Freiflächen

B3

Entwicklungskonzept Versteigerungshallen

C4.3

Am Stadtplatz

A4

Rückbau der Bundesstraße

B4

Bebauungskonzept Karlstätter Wiese

C4.4

Tettenweiser Str.

A5

Neue Ortsränder im Zuge der

B5

Bebauungskonzept Festwiese

C4.5

westl. Bräugasse / EZP

Siedlungsentwicklung

B6

Wohnbaukonzept St. Georgen Str.

C4.6

Wolfinger Str.

A6

Stabilisierung der Einzelfriedhöfe

B7

Wohnbaukonzept Bajuwarenstr.

C4.7

Berger Str.

A7

Bepflanzung der Feld-, Wander-, Rad-

B8

Wohnbebauung Pocking Ost

C5

Zusatzerschließung Pocking Süd

wege mit heimischen Fruchtbäumen

B9

Wohnbaukonzept Rennweg

C6

Parkraumergänzung / Parkleitsystem

Sicherung öffentl, Freiflächen in der Stadt,

B10

Wohnbauabrundung Pocking Süd

C7

Ergänzung Radwegesystem

Verknüpfung mit einem Fuß-, Radwegenetz

B11

Wohnbauabrundung Heide Str.

C8

Verbesserung Fußwegenetz

A9

Sicherung der Landwirtschaft

B12

Reserveflächen Wohnen Pocking Ost

A10

Sorgsame Entwicklung innerstädt. Frei-

B13

Entwicklungsfläche GE bei Westumfahrung

A8

A11

flächen f. Bebauung, Freiraum, Grünflächen B14

Bebauung frei GE parzellen Po Nord

Sparsamer Umgang mit Bauland am Orts-

Abrundung SO Pocking Süd

rand, Ausschöpfung von Potentialen der Innenentwicklung A12 162

Sicherung und Entwicklung der Bachufer

B15

SEK Pocking

A6

A6

A9 A5

A12

C1

A8 A8

A2 A9

A1

B12

B8

A8 B5 B4 B6 B1 B2 A11 A10 C3 A8 A4 C2 A8 B3 A11 B9 C2 A10

A6 A6

A2

A11

A5

A7

A8 A8 A3

A6 A7

B15 A11 B11

A6 A5 A6

A3

A11 B7

A10 B10 A5 C5

A2

163

A12

B14

A2 B13

A7

A9

A6