FONDO INVERSIÓN SANTANDER REIF
1er TRIMESTRE 2012 SANTANDER REAL ESTATE
SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND OBJETIVO DEL FONDO Santander Real Estate Investment Fund es un fondo de inversión inmobiliario, domiciliado en Irlanda, cuyo objetivo es la compra de inmuebles para su explotación en alquiler. La rentabilidad del Fondo viene determinada por las rentas generadas por el alquiler, la revalorización de los inmuebles y los ingresos de la cartera de valores.
EVOLUCIÓN HISTÓRICA Y HECHOS SIGNIFICATIVOS Santander REIF es un fondo inmobiliario europeo, integrado en Santander Real Estate Funds PLC. Tanto la PLC como este primer Fondo fueron autorizados por el IFSRA, institución irlandesa análoga a la CNMV, el 16 de junio de 2006, y fueron inscritos en el IFSRA con el número 413874. La Sociedad comenzó su actividad en octubre de 2006 con un capital inicial de 119.201.000,00 euros. En el mes de Octubre de 2011 se produjo una reducción de capital con devolución de aportaciones por importe de 11,92 millones de €. La Sociedad encarga los servicios de tasación al valorador independiente Cushman & Wakefield. La Sociedad encarga los servicios de administración y custodia a Northern Trust. La Sociedad encarga los servicios de auditoría a Deloitte & Touche, Irlanda.
POLÍTICA DE INVERSIÓN El Fondo tiene una estrategia inversora conservadora, pretendiéndose crear una cartera diversificada de inmuebles, sobre todo de oficinas, en los principales centros financieros de Reino Unido, Francia y Alemania, aunque sin descartar otros mercados de la Unión Europea, incluyendo los de Europa Central y Oriental, y de América.
DATOS DE INTERÉS INICIAL PATRIMONIO VALOR LIQUIDATIVO RENTABILIDAD ACUMULADA AÑO RENTABILIDAD ACUMULADA TOTAL
Dic 06
Dic 07
119.201.000 119.294.185 108.792.272 1.000,00 900
1.000,78
912,68
Dic 08 79.751.186
Dic 09 76.092.634
669,05
638,36
0,078% -8,803% -26,694%
-4,587%
Dic 10
Dic 11
Mar 12
86.006.776
76.477.114
79.340.952
721,53
641,58
665,61
13,029% -11,081%
3,745%
0,078% -8,732% -33,095% -36,164% -27,847% -28,713% -26,043%
FONDO INVERSIÓN SANTANDER REIF
1er TRIMESTRE 2012 SANTANDER REAL ESTATE
SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND
Evolución del Patrimonio y del Valor Liquidativo: La cartera inmobiliaria del Fondo está constituida por una inversión en Londres (Lombard Street) y otra en París (Rue Lamennais). Debido al efecto del tipo de cambio y a que la evolución del mercado de oficinas en los últimos meses en Londres y París ha sido bastante dispar, analizaremos a continuación ambas inversiones por separado: Inversión de Lombard Street en Londres -
Fluctuación del tipo de cambio: En el primer trimestre de 2012, la fluctuación del tipo de cambio de la libra esterlina con respecto al euro fue poco significativa. A pesar de la estabilidad del primer trimestre, la apreciación desde julio de 2011, se cifra en un 12,5% (desde 0,90 £/€ a 0,806 £/€ a principios de mayo de 2012), debido fundamentalmente al deterioro de las expectativas de la moneda única europea acentuada a partir del verano de 2011. Las últimas evidencias económicas apuntan a nuevos riesgos de desaceleración en la zona euro alentados por los programas de austeridad presupuestaria en las economías periféricas. El PIB de Reino Unido se contrajo un 0,2% en el primer trimestre de 2012 lo que le sitúa técnicamente en recesión (2 trimestres consecutivos de contracción). El dato, todavía provisional, se justificó por la fuerte ralentización del sector de la construcción, no compensado por la evolución de la industria manufacturera, ni las exportaciones. El Gobierno continúa apostando por la reducción del déficit público como forma de reiniciar una senda de crecimiento económico, y ha insistido al mercado que espera efectos beneficiosos a medio y largo plazo. A finales de marzo de 2012, la inflación se sitúa en el 3,5% interanual, frente al 4,2% de diciembre de 2011. Se confirma la tendencia a la desaceleración desde los niveles superiores al 5% de finales de verano de 2011. Fuente: Banco Central Europeo
Latest (30 mar 2012): EUR 1 = GBP 0.83390
GBP vs EUR
30/03/2012 EUR 1=0,83390 GBP
25/01/2007 EUR 1=0,65850 GBP
Fuente: Banco Central Europeo
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1er TRIMESTRE 2012 SANTANDER REAL ESTATE
SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND -
Evolución del mercado: Variación de las rentabilidades de inversión prime Las rentabilidades prime en el mercado de oficinas de Londres se han estabilizado en los últimos meses. Así, los yields en propiedades bien situadas en el West End se mantienen en el 4,0% y las mejores ubicaciones y propiedades de la City, alrededor del Banco de Inglaterra, ofrecen rentabilidades de entre el 5,0% y el 5,25%. Con respecto al volumen de transacciones, en el primer trimestre de 2012 se cerraron operaciones por un importe de 2.500 millones de libras, un 25% por encima del volumen del trimestre precedente pero todavía un 23% inferior a la media trimestral de 2011 de 3.300 millones.
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Evolución del mercado: Situación del mercado de arrendamiento En el primer trimestre de 2012, el take-up en Central London, ha sido de 2,28 millones de sq ft, lo que supone una caída del 20% con respecto al trimestre anterior. En la City, el take-up ha sido de 864 mil sq ft, un 23% por debajo del trimestre anterior. En el West End, el take up, 931 mil sq ft, representa una caída del 16%. La tasa de desocupación de Central London se sitúa en la actualidad en el 6,6%, frente al 6,8% a finales de 2011. A 30 de marzo de 2012, el nivel de rentas de superficie prime en la City continúa estable en 55 £/sq ft, y se mantiene en 100 £/sq ft. enl la zona de Mayfair y St. James´s del West End .
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Valoración de Lombard Street a 31 de Marzo de 2012. El inmueble de Lombard Street se valoró el 31 de diciembre de 2011 por un importe de £ 11.325.000.
Inversión de Rue Lamennais en París
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Evolución del mercado: Variación de las rentabilidades de inversión prime Según las últimas estimaciones gubernamentales, el crecimiento en Francia para 2012 se establece en un +0.7%. En este contexto de crecimiento flojo la degradación en el empleo debería tener su efecto en el primer semestre del año. El consumo continúa sólido por una mejora en la confianza de los consumidores más importante de la esperada. A lo largo del 1er Trimestre del año, se han invertido 1.400 MM € en inmobiliario, el peor resultado trimestral desde 2009. Esta cifra contrasta con los 8.000 MM € del último trimestre del 2011 debido notablemente a la ventaja fiscal del articulo 210E que terminaba en diciembre 2011. Los activos “core” (con excelente ubicación y asegurados) han sido la clara elección de los inversores, y esta búsqueda no ha sido satisfecha, las oportunidades han sido muy escasas. Los fondos que están vendiendo prefieren deshacerse de los activos no estratégicos antes que los asegurados. Las oficinas constituyen el tipo de activo más buscado, representando un 75 % del total invertido. Debido a la gran competencia entre inversores por los activos de calidad, las rentabilidades siguen a la baja, situándose éstos en 4.5% y para los activos en zona secundaria 7%.
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Evolución del mercado: Situación del mercado de arrendamiento Las grandes transacciones han animado el mercado, la demanda colocada de oficinas se ha mantenido en el primer trimestre con 538.000 m². Destacar que el segmento de más de 10.000 m² se ha doblado comparado con el primer trimestre del año pasado y sin embargo la coyuntura económica incierta parece haber impactado en las transacciones de talla media (1.000-5.000 m²) que ha sufrido un descenso del 17%. La oferta inmediata disponible ha tenido un ligero incremento de un 18%, debido a varias entregas de edificios nuevos en el mismo periodo. La tasa de inmuebles vacíos se sitúa en un 7.1% cuando hace varias semanas estaba en un 6.9%.
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1er TRIMESTRE 2012 SANTANDER REAL ESTATE
SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND Los alquileres han permanecido estables, una de las razones es la buena vitalidad del mercado de pequeñas superficies de segunda mano. Destacamos que la diferencia entre alquiler facial y alquiler económico (teniendo en cuenta carencias de renta) cada vez se hace más importante. El alquiler prime se sitúa en 810€/m²/año en QCA (distrito principal de oficinas) y en 453€/m²/año en la Défense. Fuentes:, Colliers UFG PM France, CBRE y DTZ . INSEE y Ministerio de Economía y Finanzas -
Valoración de Arc Etoile a 31 de Marzo de 2012. El inmueble de Arc Etoile se valoró el 31 de diciembre de 2011 por un importe de 45.120.000 €
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Venta de Arc Etoile Con fecha 29 de marzo de 2012 se ha procedido a la venta en escritura pública del edificio sito en 2, Rue Lamennais, París, en la Notaría del D. Hervé Pommery. Este inmueble es propiedad directa de la mercantil francesa ARC ETOILE, SCI, a su vez propiedad de la francesa ARC ETOILE SAS y de la sociedad luxemburguesa Santander R.E.I.F. Lux S.à.r.l. Ambas son filiales creadas con cargo al Fondo Irlandés, SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND, beneficiario último de la venta. El comprador del inmueble ha sido Groupe Pathè, quien hasta esa fecha era el arrendatario. La venta del inmueble se ha cerrado en un importe de 47,8 millones de euros, lo que significa una plusvalía de casi un 6% sobre la última valoración. Actualmente, se están realizando los trámites para deshacer la estructura de sociedades subsidiarias, cuya creación se produjo para llevar a cabo la compra del inmueble optimizando la fiscalidad.
ESTADO DE TESORERÍA A 31 de marzo de 2012, el Fondo tiene una liquidez que asciende a 18.022.888,92 € depositados en Grupo Santander y Northern Trust Las sociedades subsidiarias en Luxemburgo y Francia, creadas para la compra del edificio de Rue Lamennais, mantienen conjuntamente una liquidez adicional de 49.055.441,32 € depositada en Grupo Santander y en ING.
OTROS HECHOS DESTACADOS O POSTERIORES AL FIN DEL PERIODO Atendiendo a la cláusula 6.2 del contrato del Préstamo Intercompany que tiene la sociedad, se informa que con fecha 1 de Febrero de 2012 se ha realizado un pago correspondiente a los intereses acumulados por 137.710,23 € Atendiendo a la cláusula 6.2 del contrato del Préstamo Intercompany que tiene la sociedad, se informa que con fecha 1 de Febrero de 2012 se ha realizado un pago correspondiente a la amortización anticipada de 280.891,44 € Recordamos asimismo, que tras haberse obtenido la aprobación por parte de los accionistas en Junio de 2011, el Fondo Santander REIF ha procedido a reducir su capital social mediante devolución de aportaciones a los accionistas por un importe de 11,92 millones de € en el mes de Octubre de 2011. En consecuencia con esta devolución de aportaciones se produjo un ajuste en el Valor Liquidativo unitario de las acciones del Fondo. El Consejo de Administración del Fondo autorizó el cálculo y publicación de un Valor Liquidativo Extraordinario del Fondo a fecha 30 de noviembre de 2011, con efectos puramente valorativos e informativos. Este valor ascendió a 640,10 € por acción y fue comunicado a todos los accionistas.
RESUMEN DE ACTIVIDAD DURANTE EL TRIMESTRE Durante el primer trimestre de 2012, no se han estudiado operaciones de inversión.
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1er TRIMESTRE 2012 SANTANDER REAL ESTATE
SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND
INVENTARIO DE INMUEBLES
2, RUE LAMENNAIS / 31, RUE WASHINGTON PARIS
LOMBARD STREET 60-62 LONDRES
LOMBARD ST. (LONDON)
2, RUE LAMENNAIS / 31, RUE WASHINGTON
FECHA COMPRA
SUPERFICIE
COSTE
DESEMBOLSADO
25/01/2007
2.649,90
£25.338.607,41
TOTAL
OCUPACION
INQUILINO
100,00%
Lloyds TSB Bank PLC
FECHA COMPRA
SUPERFICIE
COSTE
DESEMBOLSADO
59.053.340,00 €
TOTALLY
04/05/2007
3.441,80
OCUPACION
INQUILINO
100,00%
Groupe Pathé
RENTAS TRIMESTRALES £249.585,00 *
RENTAS TRIMESTRALES 577.709,16 € **
* 25/03/2010 – actualización de rentas de Lombard St. en función del contrato de arrendamiento ** 01/04/2011 – actualización de rentas de Rue Lamennais en función del contrato
COMISIONES DE GESTIÓN Santander Real Estate ha recibido hasta el 30 de junio de 2011, con cargo a los activos del Fondo, una comisión anual del 1,95% por año del Valor Bruto de los Activos del Fondo (más IVA, si se aplicase). Los honorarios de la Gestora se calculan y se devengan en cada Momento de Valoración y se abonan trimestralmente, con cargo a los activos del Fondo. Esta comisión de gestión ha disminuido al 1% desde el 1 de julio de 2011. Asimismo, tendrá derecho a que se le abonen, con cargo a los activos de cada Fondo, todos los gastos menores razonables en los que haya incurrido en nombre del Fondo junto con su IVA, si se aplicase. La Gestora recibirá un Performance Fee que ascenderá al 25% del exceso de retorno del Bund Alemán 10Y años+250bp. A partir del 01/01/2009, Santander Real Estate dejó de cobrar su comisión de gestión sobre la liquidez existente en el Fondo.
