IVD Mitte-Ost e.V.
Hier ist Immobilienkompetenz zu Hause!
IVD Immobilienpreisspiegel 2013 Region Sachsen/Sachsen-Anhalt Wohn- und Gewerbeimmobilien
www.ivd-mitte-ost.net www.ivd.net
IVD Mitte-Ost e.V.
Inhalt & Impressum Editorial........................................................................................... Seite 5
Wohnungsmarkt........................................................................... Seite 6
Hier ist Immobilienkompetenz zu Hause!
Laden- und Büromieten............................................................. Seite 10
Baugrundstücke und Häuser.................................................. Seite 16
Eigentumswohnungen und Renditeobjekte....................... Seite 22 IVD Regionalgeschäftsstelle für Sachsen und Sachsen-Anhalt “Businesspark Leipzig” - Maximilianallee 4 - 04129 Leipzig Tel. 0341. 6 01 94 95 Fax. 0341. 6 00 38 78 E-Mail:
[email protected]
Bezirksstelle Halle Dirk Radde Wittekindstraße 26, 06114 Halle/ S. 0345. 5 21 69 80 Tel. Fax. 0345. 5 21 69 88 E-Mail:
[email protected]
Bezirksstelle Leipzig Jutta Thill K.-Liebknecht-Str. 63, 04275 Leipzig 0341. 9 60 36 31 Tel. Fax. 0341. 9 60 20 21 E-Mail:
[email protected]
Erläuterungen zum IVD-Wohnimmobilienpreisspiegel............................................ Seite 34
Bezirksstelle Magdeburg Jutta Stricker Heidestraße 14, 39112 Magdeburg 0391. 6 20 17 29 Tel. Fax. 0391. 6 20 95 01 E-Mail: Stricker-Immo@t-online,de
Bezirksstelle Dresden André Runge Prellerstraße 17, 01309 Dresden 0351. 4 33 31 0 Tel. Fax. 0351. 4 33 31 23 E-Mail:
[email protected]
Einschätzungen zum Immobilienmarkt............................... Seite 28
Erläuterungen zum IVD-Gewerbeimmobilienpreisspiegel.......................................... Seite 35
Hauptberichtszentren und Berichterstatter.................... Seite 36 Impressum:
Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachver ständigen Region Mitte-Ost e. V. Regionalgeschäftsstelle Sachsen/Sachsen-Anhalt Businesspark Leipzig, Maximilianallee 4, 04129 Leipzig Telefon: 0341/6 01 94 95 Telefax: 0341/6 00 38 78 E-Mail:
[email protected] Internet: www.ivd-mitte-ost.net
Bezirksstelle Chemnitz Swetlana Schindler Clausewitzstraße 2, 09130 Chemnitz 0371. 9 18 91 23 Tel. Fax. 0371. 9 18 91 24 E-Mail:
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Das Immobilienportal zur Vermarktung
Bezirksstelle Plauen Steffi Dagga Alleestraße 11, 08525 Plauen 03741. 70 50 0 Tel. Fax. 03741. 70 50 10 E-Mail:
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Bezirksstelle Görlitz Rolf Wiedemann Reichenbacher Str. 77, 02827 Görlitz 03581. 74 05 41 Tel. Fax. 03781. 87 57 52 E-Mail:
[email protected]
www.ivd-mitte-ost.net
Die vorliegende Auswertung aktueller Immobilienpreise und -trends kann nur in grober Form die überall differenzierte Situation des derzeitigen Immobilienmarktes in Sachsen und Sachsen-Anhalt im 1. Halbjahr 2013 wiedergeben (Stand 06/2013). Selbst in vielen Teilbereichen, auch Städten, gibt es unterschiedliche Preisspannen und -entwicklungen. Die vom IVD Mitte-Ost e. V. erstellte Übersicht kann selbstverständlich nur „ca.-Preise“ angeben und basiert auf Mittelwerten. Die Marktwerte basieren nicht auf einer gutachterlichen Bewertung bzw. der jährlich erscheinenden Berichte der Gutachterausschüsse. Die Preise variieren je nach Nachfrage, Lage und Beschaffenheit der Objekte und sind somit subjektive Betrachtungsweisen. Detailangaben und weitere Informationen erhalten Sie durch Mitgliedsunternehmen vor Ort. Der Nachdruck oder die Veröffentlichung dieses Preisspiegels, auch auszugsweise, ist mit Quellenangabe erlaubt. Alle Angaben ohne Gewähr!
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Redaktion: Frank Schütze priori relations Telefon: 0341/86 96 95 95 E-Mail:
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IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 3
IVD Mitte-Ost e.V.
Editorial Sehr geehrte Damen und Herren, die nach wie vor niedrigen Zinsen sowie die moderat steigenden Mieten und Kaufpreise rücken den Gedanken nach Eigentum bei vielen Bürgern in den Mittelpunkt der Überlegungen. Der Zuzug in die Stadt, die steigenden Geburtenraten sowie die stabile Entwicklung an den Arbeitsmärkten in Sachsen und Sachsen-Anhalt machen Immobilien zur Selbstnutzung und als Kapitalanlage für die Altersvorsorge attraktiv. Demgegenüber steht der Bevölkerungsverlust im ländlichen Raum und damit verbunden ein Absinken der Preise. Interessenten profitieren durch den Erwerb einer vergleichsweise günstigen Immobilie. Diese Entwicklung bestätigen die zahlreichen Gespräche, die unsere Mitglieder tagtäglich führen. Immobilien gelten seit jeher als sichere Kapitalanlage und rücken aus diesem Grund verstärkt in den Fokus der Bürger. Denn der Erwerb von Wohn- und Gewerbeobjekten sorgt für langfristige Sicherheit, wenn die Immobilie auf den Erwerber und seine damit verbundenen Ziele zugeschnitten ist.
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Stand C1.211
Um dies zu erreichen, ist es ratsam einen Experten des Immobilienverbandes Deutschland Mitte-Ost zu Rate zu ziehen. Denn nur wenn die Immobilien professionell bewirtschaftet werden und die langfristigen energetischen und baulichen Folgekosten berücksichtigt sind, lassen sich die zukünftigen Erträge sichern. Auch wenn zahlreiche Käufer schnell handeln, um das Traumhaus vor einem weiteren Preisanstieg zu erwerben, sei gesagt: Panik war noch nie ein guter Berater für ein Geschäft. Der IVD Mitte-Ost legt deshalb Wert auf eine umfassende und fundierte Marktbetrachtung.
Nur so ist sichergestellt, dass sich ein Investment in eine Immobilie auszahlt. Dies gilt insbesondere für die Bundesländer Sachsen und Sachsen-Anhalt. Denn längst nicht jeder Preis ist für die gewünschte Wohnlage angemessen. Und in so manch weniger beachteten Viertel lässt sich das gesuchte Objekt zu einem günstigeren Preis erwerben. Um das herauszufinden, braucht es detaillierte Marktkenntnisse. Mit dem hier vorliegenden achten IVD-Immobilienpreisspiegel legt der IVD Mitte-Ost eine verlässliche Quelle für Immobilienunternehmen, Gutachter, Ämter, Behörden sowie Käufer und Verkäufer vor. Die IVD-Marktanalyse zählt zu den anerkanntesten Preisdatensammlungen Mitteldeutschlands. Die intensive Zusammenarbeit unserer Mitgliedsunternehmen sowie unserer Partner ermöglicht zum Vorteil aller Marktteilnehmer ein transparentes,neutrales und faires Abbild des aktuellen Marktes.
Karl-Heinz Weiss
Dieser Verantwortung bewusst, hat der IVD auch in diesem Jahr die 27 wichtigsten Städte der beiden Bundesländer unter die Lupe genommen. Anhand übersichtlicher Tabellen und anschaulicher Diagramme geben wir einen umfassenden Überblick und ermöglichen die Orientierung. Die wichtigsten Daten und Fakten erschließen sich so auf einen Blick.
Karl-Heinz Weiss Regionalvorsitzender des IVD Mitte-Ost e. V.
IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 5
Wohnungsmarkt weitestgehend stabiles Bild. Die Mieten verharren auf einem hohen Niveau und finden ihre Grenzen im verfügbaren Einkommen. In den mittelgroßen Städten zeigt die Tendenz bisher dennoch klar nach oben. Zu nennen wären hier Städte wie Borna, Freiberg, Lutherstadt Wittenberg, Plauen, Schönebeck sowie Wernigerode. In den genannten Orten bewegen sich die Mieten zwischen 7 und 8 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In den Metropolen werden im selben Segment zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter gezahlt. KAUM BEWEGUNG BEI DEN SPITZENMIETEN
Mittelgroße sowie große Städte profitieren seit Jahren vom Zuzug der Menschen aus den ländlichen Gebieten. In den vergangenen Jahren war aus diesem Grund auch mehrheitlich eine Preissteigerung feststellbar. Dies ist in
6 | IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013
und Wurzen. Hier tendieren die Spitzenwerte zwischen 6,80 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter. Lediglich in Delitzsch, wo auch der Neubau kaum eine Rolle spielt, sind die Höchstmieten abgesunken. Hier werden mittlerweile noch 6 Euro pro Quadratmeter verlangt.
11,50
11,50
12,00
11,80
11,50
12,50
12,00
SpitzenWohnungsmieten in ausgewählten GroSSstädten (€/m²)
7,00
6,50
8,50
9,50
9,50
8,50
8,00
8,00
7,50
6,50
7,50
7,50
8,00
8,50
7,50
Neubauobjekte in sehr guten Wohnlagen erfreuen sich weiterhin großer Beliebtheit und werden aus diesem Grund auch ausschließlich in dieser Wohnwertklasse errichtet. Demzufolge lässt sich in diesem Segment in zahlreichen Städten ein Preisanstieg feststellen. In den Großstädten zeigt sich dabei allerdings ein
9,00
7,00
9,50
8,00
NACHFRAGE NACH NEUBAU ZIEHT AN
9,00
10,00
8,00
10,50
7,90
11,00
10,00
11,50
9,50
durch den Zuzug aus den ländlichen Regionen und der wachsenden Geburtenrate wächst die Nachfrage nach passendem Wohnraum kontinuierlich an. Von dieser Entwicklung profitieren auch kleinere Städte, die in unmittelbarer Nähe zu den Metropolen liegen. Steigende Mieten werden zudem aus Aue-Schwarzenberg, Wittenberg, Naumburg und Wernigerode gemeldet. Überwiegend sinkende Mietpreise registrierten die IVD-Makler vor allem in Dessau und Torgau, was auf den Bevölkerungsverlust zurückzuführen ist.
Immobilien Mietpreise von 11,80 beziehungsweise 12 Euro pro Quadratmeter erzielt. Traditionell greifen in diesen Städten die Menschen für Spitzenobjekte in Toplagen gern auch mal etwas tiefer in die Tasche. Nach oben ging es ebenfalls in Aue-Schwarzenberg, Borna, Naumburg, Schönebeck
7,00
GROSSSTÄDTE WACHSEN. MIETPREISE DIFFERIEREN
diesem Jahr nicht mehr durchgängig der Fall. So sind in Chemnitz, Halle und Magdeburg die Wohnungsmieten mehrheitlich auf dem Vorjahresniveau geblieben. Der bisherige Aufwärtstrend bestätigt sich allerdings weiterhin in den sächsischen Städten Leipzig und Dresden. In nahezu allen Wohnwertklassen werden höhere Wohnungsmieten verlangt. Bedingt
8,50
Der Mietwohnungssektor in den Bundesländern Sachsen und Sachsen-Anhalt präsentiert sich sehr stabil. In zahlreichen Städten sind im Vergleich zum Vorjahr keine signifikanten Preisveränderungen feststellbar. In den Orten, in denen die Wohnungsmieten anstiegen, spielten vor allem Nachholeffekte bei der Mieterhöhung, Umlegungen durch energetische Sanierungen sowie Vorzieheffekte aufgrund der aktuellen politischen Diskussionen eine Rolle. Zudem ist feststellbar, dass die Mieter zunehmend bereit sind, für Wohnungen in Toplagen und mit bester Ausstattung mehr zu bezahlen.
Ein einheitliches Bild zeigt sich bei den Spitzenmieten. Abgesehen von wenigen Ausnahmen haben sich hier die Topwerte im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert. Erwartungsgemäß werden aus Dresden und Leipzig Anstiege vermeldet. In den besten Lagen der Städte werden für hochwertige
6,50 6,00 5,50 5,00
Leipzig
Dresden
2009
Chemnitz
2010
2011
Halle
2012
Magdeburg
2013
IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 7
Wohnungsmarkt IVD Mitte-Ost e.V.
Wohnungsmieten – Nettokaltmieten EUR je m² Wohnfläche mtl. (3 Zi., 70 m²) Fertigstellung bis 1948
Stadt
Bundesland
einfacher Wohnwert
mittlerer Wohnwert
Fertigstellung ab 1949 guter Wohnwert
sehr guter Wohnwert
einfacher Wohnwert
mittlerer Wohnwert
Neubau guter Wohnwert
sehr guter Wohnwert
mittlerer Wohnwert
guter Wohnwert
sehr guter Wohnwert
Spitzenmiete für Objekte in Toplagen
Aue-Schwarzenberg
Sachsen
3,90
4,30
5,30
5,45
4,10
4,80
5,60
5,80
5,60
6,00
6,35
6,80
Bautzen
Sachsen
4,50
5,20
6,00
6,50
4,50
5,20
6,00
6,50
6,00
6,50
7,00
7,50
Borna
Sachsen
3,65
4,20
5,25
6,10
4,00
4,50
5,25
5,75
5,00
6,00
7,00
7,50
Chemnitz und Umland
Sachsen
3,80
4,70
5,50
6,50
3,80
4,70
5,50
6,50
k. A.
6,50
7,00
7,50
Delitzsch
Sachsen
4,20
4,40
4,80
5,50
4,20
4,50
4,80
5,50
k. A.
k. A.
k. A.
6,00
Dessau
Sachsen-Anhalt
k. A.
4,81
5,00
5,26
k. A.
5,00
5,60
5,80
5,95
6,30
6,80
7,00
Dresden
Sachsen
5,50
6,20
7,00
8,00
5,50
6,50
7,00
8,00
7,00
8,00
9,80
11,80
Eilenburg
Sachsen
3,80
k. A.
k. A.
5,50
4,10
k. A.
k. A.
5,50
k. A.
k. A.
k. A.
5,50
Freiberg
Sachsen
3,50
4,60
5,30
5,80
3,50
4,60
5,30
5,80
5,80
6,50
7,20
7,50
Görlitz
Sachsen
2,90
3,80
4,20
6,00
3,30
4,00
4,80
6,50
4,00
5,10
5,90
6,10
Halle
Sachsen-Anhalt
3,50
5,50
6,80
7,40
3,50
5,50
6,80
7,20
6,20
7,50
8,20
9,50
Leipzig
Sachsen
4,35
5,20
6,50
8,50
4,35
5,20
6,50
7,75
6,30
8,40
10,00
12,00
Lutherstadt Wittenberg
Sachsen-Anhalt
3,60
4,00
4,80
5,50
4,00
4,50
4,90
5,50
5,00
5,50
5,80
6,50
Magdeburg
Sachsen-Anhalt
4,60
4,60
5,50
6,50
4,60
5,10
6,00
8,00
k. A.
6,70
8,00
11,50
Naumburg
Sachsen-Anhalt
3,75
4,30
5,00
5,50
3,90
4,50
5,10
6,00
5,50
5,85
6,50
6,80
Oschatz
Sachsen
4,00
4,50
4,70
5,00
4,00
4,30
4,60
5,00
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
Plauen
Sachsen
3,20
4,30
5,50
7,00
4,10
4,80
5,50
7,00
5,80
6,50
7,50
8,00
Salzwedel
Sachsen-Anhalt
3,00
3,50
4,00
4,50
3,50
4,00
4,50
4,50
4,50
5,00
5,50
5,50
Schönebeck
Sachsen-Anhalt
3,50
4,20
5,10
6,00
3,50
4,20
5,00
5,50
4,80
5,50
7,00
7,50
Torgau
Sachsen
3,00
4,00
4,50
5,20
3,00
4,00
4,50
5,20
5,00
5,30
5,50
6,00
Weißwasser
Sachsen
4,20
5,35
6,00
6,00
4,50
5,35
6,00
6,50
k. A.
k. A.
k. A.
6,80
Wernigerode
Sachsen-Anhalt
4,50
5,80
6,50
8,00
4,50
5,80
6,50
8,00
7,00
7,50
8,00
k. A.
Wolmirstedt
Sachsen-Anhalt
4,60
5,30
6,00
k. A.
4,00
5,00
5,50
k. A.
k. A.
6,00
k. A.
7,00
Wurzen
Sachsen
4,00
4,50
5,00
7,00
4,50
5,00
5,50
7,50
k. A.
k. A.
k. A.
7,50
Zeitz
Sachsen-Anhalt
3,20
4,00
4,65
5,00
3,40
4,25
4,75
5,10
k. A.
5,30
5,50
6,00
Zittau
Sachsen
3,50
3,80
4,10
5,50
3,50
4,05
4,20
5,00
4,50
5,00
5,50
5,80
Zwickau
Sachsen
3,90
4,65
5,40
6,25
3,90
4,65
5,40
6,00
5,25
6,00
6,50
7,25
8 | IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013
IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 9
Spitzenwerte Ladenmieten in ausgewählten GroSSstädten 2013 (€/m²)
Laden- und Büromieten Magdeburg Halle Dresden Leipzig 0
20
40
60
80
100
120
140
160
2013
Laden- und Büromieten Die Laden- und Büromieten in Sachsen und Sachsen-Anhalt folgen in diesem Jahr keinem einheitlichen Trend. Während vor allem in den mittelgroßen Städten die Ladenmieten überwiegend nachgeben, sind die Büromieten bis auf wenige Ausnahmen stabil. LADENMIETEN GEBEN TEILWEISE NACH Die Preise für Ladenmieten haben sich in 14 von 27 Städten in diesem Jahr nicht verändert. Der Markt ist daher weitestgehend als stabil einzustufen. Allerdings verzeichnen einige Orte ein Absinken der Ladenmieten. Dazu zählen unter anderem Borna, Delitzsch, Naumburg, Wolmirstedt, Wernigerode und Zeitz. Offensichtlich ist hier die Kaufkraft der Bürger nicht mehr so ausgeprägt, dass die Ladenbetreiber mit zuverlässigen Einnahmen rechnen können. Viele schauen sich daher nach günstigeren
10 | IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013
Alternativen um. Doch es gibt auch Städte in denen die Ladenmieten anziehen, wenn auch nicht viele. AueSchwarzenberg, Dresden und Zwickau melden teilweise höhere Preise, was auf eine stabile wirtschaftliche Entwicklung schließen lässt. SPITZENMIETEN MIT LEICHTER TENDENZ NACH UNTEN Die Höchstmieten für Spitzenobjekte in Top-Lagen sind – wie schon im Vorjahr – weitestgehend gleich geblieben beziehungsweise leicht abgesunken. Bei den Großstädten verzeichnen Dresden und Magdeburg Zuwächse. Im Spitzenfeld positionieren sich Leipzig (140 €/m²), Dresden (110 €/m²), Zwickau (75 €/m²) sowie Halle (70 €/m²). Wie groß die Preisspanne in den beiden Bundesländern ist, zeigt ein Blick zu den geringfügigsten Spitzenmieten. Torgau und Wolmirstedt belegen mit 7 Euro pro Quadratmeter den untersten Rang der Statistik.
BÜROMIETEN STABIL Der Büromarkt in den beiden Bundesländern Sachsen und SachsenAnhalt verzeichnet seit drei Jahren einen stabilen Markt. So blieben die Preise in den Großstädten mit Ausnahme von Leipzig mehrheitlich auf einem gleichen Niveau. Ein Anstieg ist hingegen in einigen mittelgroßen Städten sichtbar. Aue-Schwarzenberg, Delitzsch, Dessau, Naumburg, Wernigerode und Zwickau melden steigende Mieten. Dies bezieht sich vor allem auf alle Nutzungswerte – ein gesamtstädtischer Trend also. Die Spitzenmiete liegt bei 15 Euro pro Quadrameter (Wernigerode) für ein ebenerdiges Büro in Innenstadtlage. Die zweitteuersten Städte sind die Metropolen Dresden und Leipzig, wo jeweils 12 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden.
Geprüfte/r Immobilienmakler/in (EIA) (25.10. - 13.12.2013 und 09.05. - 27.06.2014)
Geprüfte/r Immobilienverwalter/in (EIA) (29.08. - 17.10.2014)
Geprüfte/r Wertermittler/in für Immobilien (EIA) (21.02. - 11.04.2014)
IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 11
Ladenmieten IVD Mitte-Ost e.V.
Ladenmieten Nettokalt, EUR je m² ebenerdiger Ladenfläche mtl. Geschäftskern
Nebenkern
1a-Lage
1b-Lage
klein (bis ca. 60m2)
groß (ab ca. 150m2)
1a-Lage
klein (bis ca. 60m2)
groß (ab ca. 150m2)
1b-Lage
klein (bis ca. 60m2)
groß (ab ca. 150m2)
klein (bis ca. 60m2)
groß (ab ca. 150m2)
Spitzenmiete für Objekte in Toplagen
Stadt
Bundesland
Aue-Schwarzenberg
Sachsen
11,00
8,50
6,80
5,30
6,50
5,00
5,50
4,50
15,00
Bautzen
Sachsen
30,00
15,00
20,00
12,00
15,00
12,00
13,00
10,00
30,00
Borna
Sachsen
10,00
8,00
7,00
5,00
4,50
k. A.
4,00
k. A.
12,00
Chemnitz und Umland
Sachsen
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
Delitzsch
Sachsen
6,00
k. A.
4,00
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
8,00
Dessau
Sachsen-Anhalt
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
Dresden
Sachsen
100,00
70,00
60,00
40,00
13,50
11,00
9,00
7,00
110,00
Eilenburg
Sachsen
10,00
8,00
7,00
5,50
5,00
4,00
4,00
3,00
k. A.
Freiberg
Sachsen
12,00
10,00
8,00
6,00
6,00
5,00
4,00
3,00
15,00
Görlitz
Sachsen
18,00
15,00
10,00
8,80
5,00
3,25
4,00
3,00
25,00
Halle
Sachsen-Anhalt
55,00
30,00
12,00
7,00
14,00
6,00
4,00
4,00
70,00
Leipzig
Sachsen
130,00
110,00
50,00
40,00
25,00
16,00
10,00
8,00
140,00
Lutherstadt Wittenberg
Sachsen-Anhalt
22,00
18,00
8,00
7,00
16,00
11,00
5,00
4,50
28,00
Magdeburg
Sachsen-Anhalt
35,00
16,00
15,00
11,00
10,00
6,00
7,00
4,50
60,00
Naumburg
Sachsen-Anhalt
15,00
10,00
12,00
8,00
12,00
6,00
8,00
5,50
25,00
Oschatz
Sachsen
7,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
4,00
4,00
8,00
Plauen
Sachsen
30,00
15,00
15,00
9,50
15,00
10,00
7,50
6,00
60,00
Salzwedel
Sachsen-Anhalt
7,50
7,00
6,00
4,50
5,00
4,50
4,50
4,00
9,00
Schönebeck
Sachsen-Anhalt
15,00
10,00
12,00
6,50
7,00
5,00
3,00
3,00
25,00
Torgau
Sachsen
6,00
4,00
4,00
3,50
4,00
3,50
3,50
3,50
7,00
Weißwasser
Sachsen
15,00
10,00
8,00
6,00
3,75
3,00
4,00
3,00
k. A.
Wernigerode
Sachsen-Anhalt
40,00
35,00
30,00
25,00
25,00
20,00
20,00
15,00
40,00
Wolmirstedt
Sachsen-Anhalt
7,00
5,50
5,00
3,50
3,50
3,00
3,00
3,00
7,00
Wurzen
Sachsen
6,00
5,50
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
8,00
Zeitz
Sachsen-Anhalt
9,50
8,00
4,50
3,50
4,50
3,50
4,00
3,00
12,00
Zittau
Sachsen
5,50
7,00
4,50
5,00
4,50
5,00
4,00
4,50
7,50
Zwickau
Sachsen
45,00
25,00
20,00
15,00
11,00
8,00
6,00
5,00
75,00
12 | IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013
IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 13
Büromieten Warum Vaillant? Weil nicht jeder etwas von gutem Service versteht. IVD Mitte-Ost e.V.
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guter Nutzungswert
Spitzenmiete für Objekte in Toplagen
Stadt
Bundesland
Aue-Schwarzenberg
Sachsen
3,50
5,00
6,50
8,00
Bautzen
Sachsen
5,00
6,00
7,00
9,00
Borna
Sachsen
3,00
4,50
6,00
7,00
Chemnitz und Umland
Sachsen
3,50
4,70
5,50
10,00
Delitzsch
Sachsen
5,00
5,00
6,00
k. A.
Dessau
Sachsen-Anhalt
4,00
5,30
6,50
7,80
Dresden
Sachsen
5,25
6,50
7,75
12,00
Eilenburg
Sachsen
5,00
7,00
8,00
k. A.
Freiberg
Sachsen
3,00
4,50
6,00
8,00
Görlitz
Sachsen
4,50
6,00
8,50
9,00
Halle
Sachsen-Anhalt
3,00
4,00
6,00
8,20
Leipzig
Sachsen
4,90
6,20
9,00
12,00
Lutherstadt Wittenberg
Sachsen-Anhalt
3,80
4,20
5,00
6,00
Magdeburg
Sachsen-Anhalt
3,60
5,60
7,20
10,00
Naumburg
Sachsen-Anhalt
4,50
6,75
8,75
10,00
Oschatz
Sachsen
4,00
4,50
5,00
k. A.
Plauen
Sachsen
3,00
4,00
5,00
9,00
Salzwedel
Sachsen-Anhalt
4,00
5,00
5,50
7,00
Schönebeck
Sachsen-Anhalt
3,50
4,50
6,00
7,00
Torgau
Sachsen
3,00
3,50
4,00
5,00
Weißwasser
Sachsen
3,50
4,50
6,50
6,80
Wernigerode
Sachsen-Anhalt
4,50
6,00
10,00
15,00
Wolmirstedt
Sachsen-Anhalt
3,00
4,00
5,00
8,00
Wurzen
Sachsen
4,00
4,25
5,00
k. A.
Zeitz
Sachsen-Anhalt
3,00
3,50
5,00
5,50
Zittau
Sachsen
4,00
4,20
4,50
6,00
Zwickau
Sachsen
5,00
6,00
8,75
8,75
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EMail
14 | IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013
Ich vertrau der DKV
Unterschrift
: angestellt
selbstständig
180169924
Preisentwicklung (in €) bei Eigenheimen in ausgewählten GroSSstädten 2009–2013 250.000
200.000
Baugrundstücke und Häuser
150.000
100.000
50.000
2010
2011
Leipzig
Dresden
Chemnitz
er
fr e
Re ih e
is t
nh
eh
äu s
en
d
er
fr e
Re ih e
is t
nh
eh
äu s
en
d
er äu s nh Re ih e
fr e
is t
nh Re ih e
is t fr e
2009
eh
äu s
en
d
er
d en eh
äu s nh Re ih e
fr e
is t
eh
en
d
er
0
2012
Halle
2013
Magdeburg
Flächenpreise für Baugrundstücke in guter Wohnlage (€/m2) in 2013
350
400
300
360 320
140
170
200
165
240
160
BAUGRUNDSTÜCKE FÜR EINFAMILIENHÄUSER – GUTE WOHNLAGEN BEGEHRT Es sind vor allem die guten sowie sehr guten Wohnlagen, die in diesem Jahr gefragt sind. Zahlreiche mittelgroße Städte melden Preisanstiege. Der Trend nach oben ist besonders in Bautzen, Delitzsch, Görlitz, Wittenberg sowie Wolmirstedt feststellbar.
16 | IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013
ENTWICKLUNG IN DEN GROSSSTÄDTEN
Die meisten Grundstückspreise für Mehrfamilienhäuser sind im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben – ein Trend, der seit sechs Jahren anhält. In einigen Städten jedoch zeigt sich ein differenzierteres Bild. Hier kommt es im Detail auf die Stadt und die gewünschte Lage an. So melden Bautzen, Borna, Naumburg und Wernigerode Rückgänge bei den Kaufpreisen. Anstiege registrierten die IVD-Experten in Halle, Leipzig und Wittenberg. Die Quadratmeterpreise schwanken je nach Wohnlage zwischen 25 und 600 Euro. Dies zeigt, wie vielschichtig der Markt ist.
Die Preisentwicklungen in den Großstädten sind weitestgehend einheitlich. In fast allen Wohnlagen müssen Interessenten mit gleichen beziehungsweise höheren Kaufpreisen als noch vor einem Jahr rechnen. Einzige Ausnahme ist Dresden, wo die mittleren und guten Wohnlagen nachgeben, sehr gute Wohnlagen aber immer begehrter werden. Als teuerste Metropolen behaupten sich Dresden und Leipzig. Die sächsischen Städte sind in diesem Jahr mit Quadratmeterpreisen von 310 beziehungsweise
GRUNDSTÜCKE FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER – ORTSABHÄNGIG
120 80
90
335 Euro am preisintensivsten. In den mittleren Wohnlagen der Großstädte schwankt die Preisspanne zwischen 45 Euro pro Quadratmeter (Chemnitz) und 120 Euro pro Quadratmeter in Dresden.
40 0
0
Die Tendenz aus dem Vorjahr hat sich zu einem klaren Trend entwickelt. Der Markt für Baugrundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und fertige Eigenheime sowie Reihenhäuser zieht teilweise deutlich an. Die nach wie vor niedrigen Bauzinsen sorgen dafür, dass die Schaffung von Wohneigentum in innerstädtischen Lagen immer beliebter wird. In zahlreichen Städten und Lagen melden die IVD-Experten einen Preisanstieg.
In den Großstädten ziehen die Preise in Chemnitz, Halle und Leipzig an. In den anderen Orten verharren die Preise meist auf dem Vorjahresniveau. Der Kaufpreis pro Quadratmeter für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser schwankt in den beiden Bundesländern zwischen 18 (mittlere Wohnlage in Torgau) und 335 Euro pro Quadratmeter (sehr gute Wohnlage in Leipzig).
70
ALLGEMEINE TENDENZEN
220
220
280
freihstehende EFH+ZFH
Leipzig
GRUNDSTÜCKE IM GEWERBEGEBIET – PREISE KONSTANT Seit fünf Jahren ist die Entwicklung der Preise für Grundstücke im Gewerbegebiet mehrheitlich auf dem gleichen Niveau. Dennoch sind die Preisspannen für Grundbesitz im Gewerbegebiet regional unterschiedlich. Je nach Lage, Verkehrsanbindung und Ausstattung präsentieren sich die Preise für einen Quadratmeter Fläche differenziert. Im kleinstädtischen Bereich und somit in Gegenden, die infrastrukturell weniger optimal angeschlossen sind, kann man Baugrundstücke ab 5 Euro pro Quadratmeter erhalten (Schönebeck, Wolmirstedt).
MFH
Dresden
Chemnitz
Halle
Der gesamte Markt ist von den Preisen her jedoch nicht in Bewegung. Ausnahmen bilden Aue-Schwarzenberg, Borna, Leipzig und Naumburg, wo ein Preisanstieg gemeldet wird. PREISE BEI EIGENHEIMEN ZIEHEN AN Seit vier Jahren steigen die Preise für freistehende Eigenheime, bedingt durch eine gestiegene Nachfrage, durch höhere Baukosten und eine bessere Ausstattung an. Die einzige Ausnahme ist Dessau, wo die Preise sinken. In den Großstädten der beiden Bundesländer schwanken die Preise je nach Wohnlage und Ausstattung zwischen 95.000 Euro
Magdeburg
und 550.000 Euro. Spitzenreiter ist Dresden. Dicht gefolgt wird die Landeshauptstadt von Leipzig, wo ein freistehendes Eigenheim in sehr guter Wohnlage bis zu 540.000 Euro kostet. REIHENHÄUSER – STABILER MARKT Zum überwiegenden Teil sind die Preise für Reihenhäuser im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben oder leicht gestiegen. Auch hier äußert sich der zunehmende Wunsch nach Wohneigentum. Reihenhäuser sind gerade in kleineren und mittelgroßen Städten gefragte Objekte.
IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 17
Baugrundstücke IVD Mitte-Ost e.V.
Baugrundstücke Verkaufspreise in EUR/m²
Baugrundstücke Verkaufspreise in EUR/m²
freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser ca. 600-800 m²
Mehrfamilienhäuser GFZ 0,8
mittlere Wohnlage
mittlere Wohnlage
gute Wohnlage
sehr gute Wohnlage
Baugrundstücke im Gewerbegebiet inkl. Erschließungskosten/keine subventionierten Preise, Verkaufspreise in EUR/m²
gute Wohnlage
GFZ 1,0 – einfacher Nutzungswert
sehr gute Wohnlage
GFZ 2,0 – mittlerer Nutzungswert
GFZ 3,0 – guter Nutzungswert
Stadt
Bundesland
Aue-Schwarzenberg
Sachsen
35,00
55,00
69,00
54,00
79,00
85,00
25,00
50,00
60,00
Bautzen
Sachsen
50,00
80,00
130,00
70,00
90,00
130,00
30,00
40,00
50,00
Borna
Sachsen
45,00
62,00
83,00
40,00
60,00
70,00
30,00
38,00
40,00
Chemnitz und Umland
Sachsen
45,00
70,00
100,00
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
Delitzsch
Sachsen
40,00
55,00
75,00
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
Dessau
Sachsen-Anhalt
40,00
80,00
100,00
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
Dresden
Sachsen
120,00
170,00
310,00
200,00
300,00
k. A.
80,00
100,00
120,00
Eilenburg
Sachsen
45,00
50,00
55,00
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
Freiberg
Sachsen
70,00
95,00
120,00
k. A.
40,00
48,00
k. A.
k. A.
k. A.
Görlitz
Sachsen
29,00
45,00
65,00
35,00
80,00
90,00
7,50
13,00
25,00
Halle
Sachsen-Anhalt
90,00
140,00
200,00
130,00
220,00
250,00
10,00
15,00
20,00
Leipzig
Sachsen
98,00
165,00
335,00
150,00
220,00
540,00
25,00
45,00*
75,00
Lutherstadt Wittenberg
Sachsen-Anhalt
30,00
45,00
62,00
36,00
48,00
50,00
11,00
14,00
18,00
Magdeburg
Sachsen-Anhalt
60,00
90,00
145,00
150,00
350,00
600,00
8,00
14,00
30,00
Naumburg
Sachsen-Anhalt
60,00
100,00
140,00
150,00
200,00
250,00
30,00
50,00
100,00
Oschatz
Sachsen
25,00
40,00
49,00
25,00
40,00
49,00
15,00
17,00
23,00
Plauen
Sachsen
35,00
65,00
95,00
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
Salzwedel
Sachsen-Anhalt
35,00
40,00
50,00
40,00
50,00
50,00
15,00
17,00
19,00
Schönebeck
Sachsen-Anhalt
35,00
55,00
80,00
40,00
55,00
100,00
5,00
8,00
12,00
Torgau
Sachsen
18,00
45,00
55,00
40,00
45,00
55,00
10,00
12,00
20,00
Weißwasser
Sachsen
25,00
30,00
50,00
25,00
30,00
50,00
k. A.
k. A.
k. A.
Wernigerode
Sachsen-Anhalt
85,00
110,00
130,00
55,00
80,00
100,00
k. A.
k. A.
k. A.
Wolmirstedt
Sachsen-Anhalt
35,00
42,00
50,00
k. A.
k. A.
k. A.
5,00
10,00
15,00
Wurzen
Sachsen
30,00
60,00
90,00
40,00
60,00
90,00
k. A.
k. A.
k. A.
Zeitz
Sachsen-Anhalt
30,00
45,00
65,00
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
Zittau
Sachsen
32,00
35,00
42,00
50,00
65,00
80,00
k. A.
k. A.
k. A.
Sachsen
70,00
95,00
150,00
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
Zwickau 18 | IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013
* infrastrukturell hochwertige Gewerbegrundstücke
IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 19
Häuser IVD Mitte-Ost e.V.
Eigenheime (bezugsfrei) Gesamtobjektpreis in EUR Freistehende Eigenheime inkl. Garage und ortsüblich großem Grundstück einfacher Wohnwert (ca. 100 m2)
mittlerer Wohnwert (ca. 125 m2)
Reihenhäuser Mittelhaus ohne Garage – Bestand
guter Wohnwert (ca. 150 m2)
sehr guter Wohnwert (ca. 200 m2)
einfacher Wohnwert (ca. 100 m2)
mittlerer Wohnwert (ca. 110 m2)
Reihenhäuser Mittelhaus ohne Garage – Neubau guter Wohnwert (ca. 120 m2)
einfacher Wohnwert (ca. 100 m2)
mittlerer Wohnwert (ca. 110 m2)
guter Wohnwert (ca. 120 m2)
Stadt
Bundesland
Aue-Schwarzenberg
Sachsen
87.000
127.500
159.000
230.000
71.000
127.000
159.000
k. A.
k. A.
180.000
Bautzen
Sachsen
155.000
210.000
260.000
475.000
135.000
145.000
160.000
145.000
155.000
180.000
Borna
Sachsen
85.000
120.000
155.000
230.000
60.000
80.000
100.000
k. A.
k. A.
k. A.
Chemnitz und Umland
Sachsen
100.000
145.000
170.000
k. A.
80.000
125.000
140.000
k. A.
k. A.
k. A.
Delitzsch
Sachsen
120.000
140.000
160.000
180.000
100.000
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
Dessau
Sachsen-Anhalt
70.000
90.000
140.000
200.000
45.000
70.000
90.000
k. A.
k. A.
k. A.
Dresden
Sachsen
130.000
210.000
320.000
550.000
110.000
170.000
200.000
180.000
220.000
260.000
Eilenburg
Sachsen
85.000
135.000
155.000
225.000
75.000
105.000
125.000
k. A.
k. A.
k. A.
Freiberg
Sachsen
100.000
150.000
175.000
220.000
100.000
120.000
150.000
k. A.
k. A.
k. A.
Görlitz
Sachsen
100.000
120.000
150.000
240.000
70.000
100.000
130.000
k. A.
k. A.
k. A.
Halle
Sachsen-Anhalt
120.000
180.000
260.000
420.000
95.000
120.000
165.000
150.000
170.000
190.000
Leipzig
Sachsen
138.000
195.000
270.000
540.000
92.000
125.000
150.000
110.000
160.000
210.000
Lutherstadt Wittenberg
Sachsen-Anhalt
70.000
90.000
125.000
140.000
70.000
85.000
95.000
120.000
125.000
135.000
Magdeburg
Sachsen-Anhalt
95.000
160.000
250.000
350.000
80.000
115.000
125.000
80.000
120.000
250.000
Naumburg
Sachsen-Anhalt
95.000
130.000
200.000
250.000
62.500
105.000
125.000
120.000
130.000
140.000
Oschatz
Sachsen
80.000
105.000
145.000
180.000
70.000
90.000
100.000
k. A.
k. A.
k. A.
Plauen
Sachsen
75.000
135.000
175.000
255.000
45.000
80.000
100.000
k. A.
k. A.
k. A.
Salzwedel
Sachsen-Anhalt
50.000
70.000
110.000
140.000
50.000
60.000
70.000
60.000
70.000
90.000
Schönebeck
Sachsen-Anhalt
80.000
120.000
180.000
300.000
55.000
80.000
110.000
k. A.
110.000
125.000
Torgau
Sachsen
40.000
80.000
120.000
180.000
45.000
75.000
90.000
k. A.
k. A.
k. A.
Weißwasser
Sachsen
80.000
100.000
150.000
170.000
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
Wernigerode
Sachsen-Anhalt
140.000
200.000
250.000
ab 300.000
100.000
120.000
140.000
k. A.
k. A.
k. A.
Wolmirstedt
Sachsen-Anhalt
55.000
90.000
140.000
180.000
50.000
65.000
110.000
k. A.
k. A.
125.000
Wurzen
Sachsen
65.000
100.000
175.000
k. A.
50.000
75.000
150.000
k. A.
k. A.
k. A.
Zeitz
Sachsen-Anhalt
70.000
115.000
135.000
185.000
55.000
90.000
120.000
k. A.
k. A.
k. A.
Zittau
Sachsen
30.000
70.000
135.000
195.000
40.000
65.000
90.000
k. A.
k. A.
k. A.
Zwickau
Sachsen
100.000
162.500
240.000
355.000
77.500
105.000
130.000
125.000
140.000
160.000
20 | IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013
IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 21
Eigentumswohnungen und Renditeobjekte RENDITEOBJEKTE
22 | IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013
16,00
18,50
12,00
14,00 12,00
11,00
13,50
13,00
15,50
17,00 12,00
12,00
14,00
16,50
15,50 11,50
12,00
10,00
14,00
15,00
16,00
11,00
18,00
10,00 8,00 6,00
2,00 0,00
2009
2010
Leipzig
0,00
4,00 0,00
Preissenkungen sind wie schon 2012 kaum festzustellen. Generell gilt: Trotz Preisanstiegs sind Eigentumswohnungen insbesondere in den mittelgroßen Städten in den entsprechenden Lagen durchaus eine Investition wert. Für vergleichsweise moderate Preise ist ein sehr guter Wohnwert in hervorragenden Lagen zu bekommen.
20,00
11,50
Der Kauf von Eigentumswohnungen erfreut sich nach wie vor großer Beliebtheit. Die Menschen suchen sichere Anlageformen beziehungsweise nutzen die günstigen Kredite, um die eigenen vier Wände zu erwerben. Dabei manifestiert sich seit einigen Jahren, dass die Anleger bereit sind, für gute Angebote auch höhere Preise zu akzeptieren. Dass der Zeitfaktor eine wesentliche Komponente spielt, lässt sich daraus ableiten, dass Bestandsimmobilien stärker im Fokus stehen. Die Preise entwickeln sich hier in vielen Städten nach oben. Dieser Trend ist aber auch in den Großstädten und in einigen mittelgroßen Städten der beiden Bundesländer Sachsen und Sachsen-Anhalt im Neubau-Segment
Bei Betrachtung der Renditen in sehr guten Lagen fällt auf, dass eine größere Anzahl an Städten mit einem hohen Spitzen- bzw. Höchstmultiplikator aufwartet als im vergangenen Jahr. Ganz oben stehen die Großstädte Chemnitz, Dresden, Halle, Leipzig und Magdeburg mit einem Multiplikatorwert vom Zwölf- bis nahezu Achtzehneinhalbfachen (2012: bis zum Siebzehnfachen). Dies zeigt, dass die Städte an Attraktivität gewinnen und dort die Nachfrage nach Wohnobjekten steigt. Gleichzeitig stellen die Werte ein gewisses Risiko dar, wenn es um die Dauer geht, bis sich die getätigten Investitionen für den Käufer auszahlen.
Höchstmultiplikatoren für Renditeobjekte in ausgewählten GroSSstädten im Jahresvergleich
15,00
EIGENTUMSWOHNUNGEN – PREISANSTIEG IN ALLEN LAGEN
feststellbar. Hier sind es vor allem Selbstnutzer, die investieren. Für eine Drei-Zimmer-Wohnung im Bestand mit 80 Quadratmeter und sehr gutem Wohnwert werden mittlerweile in Magdeburg Spitzenwerte von 2.200 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Wer seine Eigentumswohnung mit gleichen Ausstattungsmerkmalen lieber in einem Neubauobjekt haben möchte, zahlt in Leipzig mit 2.900 Euro pro Quadratmeter das Meiste. Die anderen Städte bewegen sich bei sehr gutem Wohnwert im Bestand in einer Spanne zwischen 460 und 2.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sowie bei Neubau zwischen 900 und 2.900 Euro pro Quadratmeter.
12,00
Die Entwicklungen auf dem Markt der Eigentumswohnungen präsentieren sich in diesem Jahr mit einem Aufwärtstrend. Sowohl Anleger als auch Eigennutzer fokussieren verstärkt auf dieses Immobiliensegment. Je nach Kommune und Wohnlage gestalten sich die Preise aber sehr unterschiedlich. Vielerorts kann man – gerade in den weniger begehrten Gegenden – eine preiswerte Eigentumswohnung erwerben. Dies ist vor allem für Selbstnutzer attraktiv. Generell lässt sich sagen, dass bis auf wenige Ausnahmen die Preise stabil beziehungsweise angestiegen sind. Hier zeigt sich, dass die Menschen die Eigentumswohnung weiterhin als sichere Kapitalanlage schätzen, da diese bei Bedarf schneller verkauft beziehungsweise vermietet werden kann und die Investoren somit ihr Geld gut angelegt wissen. Aus diesem Grund
verzeichnet – wie auch schon in den vergangenen Jahren – mehrheitlich das Segment Bestandsimmobilie mit sehr gutem Wohnwert ein klares Plus.
Die Gewinnoptionen von Renditeobjekten zeigen sich wie schon im vergangenen Jahr sehr differenziert. Nach wie vor gilt aber, dass der Markt in Sachsen und Sachsen-Anhalt für den Käufer interessant bleibt und und mit einem guten Wertsteigerungspotenzial aufwartet. Vor allem gebietsbedingte Unterschiede haben einen spürbaren Einfluss auf die Entwicklung der Rentabilität im Vergleich zum Vorjahr. Die Schwankungen bewegen sich aber in kleinem Rahmen und betragen meist ein oder zwei Prozentpunkte. Die Großstädte weisen in den beiden Bundesländern die Top-Werte bei den Höchstmultiplikatoren auf. Zudem überzeugen sie durch ein Anziehen der Mieten, was ein stabiles Wertsteigerungspotenzial prognostizieren lässt. Aber auch einige mittelgroße Städte, wie Bautzen und Wernigerode, sind für
13,50
EIGENTUMSWOHNUNGEN – AUFWÄRTSTREND SPÜRBAR
den Käufer lukrativ. Am anderen Ende der Spanne bewegen sich eine Reihe kleinerer Städte, bei denen der Höchstmultiplikator oftmals noch unter dem Zehnfachen der Jahresnettokaltmiete liegt.
2011
Dresden
Chemnitz
2012
Halle
2013
Magdeburg
IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 23
Eigentumswohnungen und Renditeobjekte IVD Mitte-Ost e.V.
Eigentumswohnungen Verkaufspreise in EUR je m² Wohnfläche (3 Zi, 80 m², bezugsfrei)
Renditeobjekte Vielfaches der Jahresnettokaltmiete (nicht Geschäftshäuser)
Bestand
Neubau
einfacher Wohnwert
mittlerer Wohnwert
guter Wohnwert
sehr guter Wohnwert
mittlerer Wohnwert
guter Wohnwert
sehr guter Wohnwert
Spitzenkaufpreis in Spitzenobjekten in Toplagen
Fertigstellung bis 1948
Spitzenfaktor für Objekte in Toplagen
Fertigstellung ab 1949
Stadt
Bundesland
Aue-Schwarzenberg
Sachsen
335
550
865
960
850
1.150
1.150
1.350
7,6
9,6
12
Bautzen
Sachsen
900
1.000
1.100
1.400
1.350
1.350
1.600
1.700
9,5
11
13
Borna
Sachsen
200
400
650
900
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
7
7
12,5
Chemnitz und Umland
Sachsen
500
700
900
1.100
k. A.
1.500
1.600
1.800
9
10
12
Delitzsch
Sachsen
400
500
500
700
800
900
1.000
k. A.
10
k. A.
11
Dessau
Sachsen-Anhalt
100
400
600
1.000
k. A.
k. A.
k. A.
1.200
6
8
10
Dresden
Sachsen
850
1.050
1.450
2.000
1.900
2.200
2.700
k. A.
13
13
16
Eilenburg
Sachsen
280
450
850
1.100
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
9
8
10,5
Freiberg
Sachsen
600
850
1.200
1.500
1.150
1.500
1.800
2.000
9,5
10,5
11
Görlitz
Sachsen
450
550
750
1.300
900
1.200
1.700
k. A.
10
9
14
Halle
Sachsen-Anhalt
450
700
1.400
1.800
k. A.
1.900
2.300
2.500
8
12
14
Leipzig
Sachsen
650
900
1.350
1.750
2.200
2.400
2.900
4.100
12,5
12,5
18,5
Lutherstadt Wittenberg
Sachsen-Anhalt
320
550
650
750
750
900
1.000
1.100
6,5
7,5
10
Magdeburg
Sachsen-Anhalt
350
550
1.100
2.200
k. A.
1.400
2.200
3.200
10
11
12
Naumburg
Sachsen-Anhalt
250
375
600
775
600
900
1.050
1.300
8,5
10
12
Oschatz
Sachsen
180
225
350
460
700
800
900
k. A.
6
8,5
9
Plauen
Sachsen
250
400
600
800
k. A.
k. A.
k. A.
1.800
8
10
12
Salzwedel
Sachsen-Anhalt
450
450
600
800
900
900
1.000
1.200
7,5
8
9
Schönebeck
Sachsen-Anhalt
300
450
800
1100 *
k. A.
k. A.
1.400
1.400
8
7
10
Torgau
Sachsen
300
400
600
700
k. A.
k. A.
k. A.
1.000
7
8
10
Weißwasser
Sachsen
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
7,5
8,5
11
Wernigerode
Sachsen-Anhalt
820
950
1.050
1.500
k. A.
2.000
2.375
k. A.
10
11
15
Wolmirstedt
Sachsen-Anhalt
300
500
650
800
k. A.
1.000
1.200
k. A.
6,5
8
10
Wurzen
Sachsen
k. A.
400
550
650
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
8
10
11
Zeitz
Sachsen-Anhalt
280
435
650
750
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
6
8
9,5
Zittau
Sachsen
520
750
820
1.000
k. A.
k. A.
k. A.
1.050
7
8,5
11
Zwickau
Sachsen
375
550
725
1.100
1.200
1.400
1.600
1.950
10
8,5
12,5
24 | IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013
* Schönebecke Kurpark
IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 25
Miieldeutsches Kompetenzforum Miieldeutsches MiieldeutschesKompetenzforum Kompetenzforum der Immobilienwirtschaa der derImmobilienwirtschaa Immobilienwirtschaa
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Auftakt ins Geschäftsjahr 2014 der Immobilienbranche - IVD Mitte-Ost und Leipziger Messe intensivieren Zusammenarbeit
Frühjahrsfachtagung des IVD Miie-Ost Frühjahrsfachtagung Frühjahrsfachtagung des desIVD IVDMiie-Ost Miie-Ost auf der IMMOBILIEN auf aufder derIMMOBILIEN IMMOBILIEN
Fachforen, Workshops, Erfahrungsaustausch & Impulse Fachforen, Fachforen,Workshops, Workshops,Erfahrungsaustausch Erfahrungsaustausch&&Impulse Impulse
Februar 7.7. 7.Februar Februar
www.ivd-miie-ost.net www.ivd-miie-ost.net www.ivd-miie-ost.net Die IMMOBILIEN vom 27. Februar bis 2. März 2014 im Congress Center Leipzig läutet mit ihren beiden Angebotsbereichen „Gewerbe & Kongress“ sowie „Wohnen & Eigentum“ als wichtigste mitteldeutsche Plattform den Auftakt ins Geschäftsjahr 2014 der Immobilienbranche ein. „Der Immobilienverband Deutschland Mitte-Ost (IVD Mitte-Ost) unterstützt die Immobilienmesse traditionell als ideeller Träger. Die IMMOBILIEN ist für den IVD Mitte-Ost der perfekte Treffpunkt, um Immobilienbesitzer sowie Miet- und Kaufinteressenten gleichermaßen anzusprechen und auf das Marktgeschehen einzustimmen. Wir als Verband werden aus diesem Grund in Absprache mit der Leipziger Messe im Jahr 2014 unsere Aktivitäten weiter ausbauen“, sagt Karl-Heinz Weiss, Regionalvorsitzender des IVD Mitte-Ost. Mit der erstmaligen Durchführung des „Mitteldeutschen Kompetenz- forums der Immobilienwirtschaft
26 | IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013
– Frühjahrsfachtagung des IVD Mitte-Ost“ wird es auf der IMMOBILIEN 2014 neben dem traditionellen Fachprogramm eine breite Plattform für Fachforen und Workshops auch für die Immobilienbranche geben. Die Immobilienexperten haben dabei Gelegenheit für den Erfahrungsaustausch sowie für zusätzliche Impulse und weitere Geschäfte. Gleichzeitig bringen sich die Experten des Immobilienverbandes mit zahl rei chen Vorträgen und Podiumsdiskussionen zum Immobilienmarkt, zur nachhaltigen Bewirtschaftung von Immobilien und zur Bewertung von Immobilien mit ein. Peggy Schönbeck, Projektdirektorin der IMMOBILIEN bei der Leipziger Messe begrüßt die erweiterte Zusammenarbeit: „Der IVD Mitte-Ost ist seit Jahren ein wichtiger Partner für uns als Messeveranstalter. Wir freuen uns sehr darüber, dass es jetzt gelungen ist, die IMMOBILIEN inhaltlich noch weiter zu entwickeln und unseren
Besuchern und Ausstellern einen weiteren guten Grund für die Teilnahme an der Veranstaltung im Jahr 2014 zu bieten.“ Sowohl die Leipziger Messe als auch der Immobilienverband Deutschland Mitte-Ost sind sich sicher, dass die IMMOBILIEN 2014 ihren Wachstumskurs aus den vergangenen Jahren fortsetzen wird. Auch 2014 stehen wieder Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie zahlreiche Angebote bei der Immobilienfinanzierung im Mittelpunkt der IMMOBILIEN.
Branchen:Treff
Dialog / Markt / Wirtschaft / Wachstum / Mitteldeutschland
»
27. Februar 2014 Mitteldeutsches Kompetenzforum des IVD Mitte-Ost
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Congress Center Leipzig
Ideeller Träger: IVD Mitte-Ost
Leipziger Messe GmbH PF 10 07 20, 04007 Leipzig / Messe-Allee 1, 04356 Leipzig, Germany Telefon +49 341 678-8860, Fax +49 341 678-8862
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IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 27
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Einschätzungen zum Immobilienmarkt – Aktuelle Trends
Kooperationspartner des IVD Mitte-Ost
und Magdeburg – konnten ihre Position im Wesentlichen behaupten. Über Jahre gewachsene Strukturen sorgen dafür, dass sich die Beliebtheit der verschiedenen Quartiere manifestiert. In der sächsischen Landeshauptstadt Dresden werden Loschwitz, Bühlau, Weißer Hirsch, Neumarkt, Elbhanglagen und das Preußische Viertel am besten eingeschätzt. In Halle haben das Mühlwegviertel und Kröllwitz die größte Attraktivität. Auch in Leipzig herrscht IMMOBILIENWIRTSCHAFT VOR ORT – GUTE AUSSICHTEN Die Prognosen der Immobilienexperten zeigen deutlich, dass sich der Markt aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Bewegung befindet und das mit positiven Prognosen. Für dieses und nächstes Jahr schätzen die IVD-Mitglieder die Situation am Berichtsort als stabil und mehrheitlich auf einem guten Niveau ein. Daran wird sich auch in den kommenden fünf Jahren wenig ändern. Auch hier sind die Aussichten der Experten gut. Im Vergleich zur jüngeren Vergangenheit entwickelt sich die Situation auch in den mittelgroßen Städten in Zukunft positiv. Zu nennen sind hier AueSchwarzenberg, Bautzen, Delitzsch, Naumburg, Oschatz, Plauen, Wolmirstedt, Wurzen und Zwickau. In den Großstädten Chemnitz, Dresden, Halle, Leipzig und Magdeburg wird sich aus Expertensicht der Immobilienmarkt in den nächsten fünf
28 | IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013
Jahren positiv entwickeln. Nur bei wenigen mittelgroßen Städten sind die Aussichten weniger gut. Dazu gehören unter anderem Görlitz, Salzwedel, Schönbeck und Torgau. LEERSTÄNDE – WOHNUNGEN, BÜROS, LÄDEN Die Leerstandsquoten und deren Entwicklungen sind stark abhängig von der jeweiligen Region und der wirtschaftlichen Situation. Eine einheitliche Tendenz für alle Städte ist deshalb nicht zu erkennen. Während sich der Trend zum Leerstandsabbau in den Großstädten mit Ausnahme von Chemnitz weitestgehend fortsetzt, ist die Entwicklung in mittelgroßen Städten starken Schwankungen unterworfen. Demnach bewegt sich die Spanne bei Wohnungen zwischen 2 Prozent (Bautzen) und 25 Prozent (Lutherstadt Wittenberg). Auch die Leerstände bei den Ladenflächen sind in Sachsen und SachsenAnhalt seit zwei Jahren in Bewegung.
Je nach Region herrschen auch hier teils starke Schwankungen vor. Selbiges trifft auch für die Großstädte zu. In den fünf großen Städten Sachsen und Sachsen-Anhalts pegelt sich der Leerstand zwischen 15 (Leipzig, Dresden) und 30 Prozent (Halle) ein. Ähnlich sieht es bei den Büroflächen aus. Die Spanne bewegt sich zwischen 4 (Bautzen, Zwickau) bis über 25 Prozent (Chemnitz und Umgebung, Lutherstadt Wittenberg). Bei den Großstädten baut sich in Leipzig und Magdeburg der Leerstand weiter ab, während die Entwicklung in Chemnitz, Dresden und Halle konstant bleibt. Im Großstadt-Ranking liegen die sächsischen Metropolen Leipzig und Dresden mit einem Leerstand von 10 Prozent an der Spitze. BESTE LAGEN DER FÜNF GROSSSTÄDTE Die etablierten, bevorzugten Wohnlagen der fünf großen Städte – Chemnitz, Dresden, Halle, Leipzig
Beständigkeit. So besetzen das Waldstraßenviertel, das Bachstraßenviertel, das Musikviertel, das Zentrum sowie Gohlis-Süd die Spitzenpositionen im Wohnbereich. In Magdeburg liegen die Elblagen an der Spitze und in Chemnitz genießt der Stadtteil Rabenstein das höchste Ansehen. Bei den Büroimmobilien herrscht traditionell Beständigkeit vor. Das gilt sowohl für die Großstädte als auch für mittelgroße Städte. Traditioneller
1a-Standort für Büros ist generell die gesamte Innenstadt sowie die naheliegenden Ausfallstraßen. In der sächsischen Landeshauptstadt Dresden etablieren sich zudem auch die autobahnnahen Standorte. Auch die Spitzen-Einkaufslagen sind in fast allen großen Städten in etwa gleich geblieben und liegen zum Großteil in den Stadtzentren. Ausnahmen bilden die zumeist in den Randlagen anzufindenden Einkaufsparks und Arkaden sowie die Ausfallstraßen.
Einschätzungen zum Immobilienmarkt IVD Mitte-Ost e.V.
Einschätzung am Berichtsort
Beste bzw. teuerste Lagen, Stadtteile, Bezirke, Einkaufsstraßen
Immobilienwirtschaftliche Situation*
Leerstand**
aktuell
nächstes Jahr
Sachsen
mittel
gut
gut
10
20
15
Bautzen
Sachsen
gut
gut
gut
2
4
2
Villenviertel (Martin-Hoop-Str., Mättigstr.), Paulistraße, Lessingstraße, Stadtwall, Altstadt (Heringstr.) Altstadt
Stadtrand
Borna
Sachsen
gut
gut
mittel
6
10
6
Borna-Zentrum
Borna-Nord
Ortsteil Zedtlitz
Chemnitz und Umland
Sachsen
gut
gut
gut
25 über 25
25
Rabenstein
Schloßchemnitz
Schönau
Delitzsch
Sachsen
gut
gut
gut
2
10
10
Mühlstraße, Wallgraben
südliches Heimfeld
Delitzsch-Ost
Dessau
Sachsen-Anhalt
mittel
mittel
k. A.
10
15
6
Dresden
Sachsen
mittel
mittel
gut
2
10
15
Weißer Hirsch, Neumarkt, Loschwitz, Preußisches Viertel, Elbhanglagen; Altstadt Teile von DD Bühlau, Plauen, Dölzschen
Plauen, Neustadt, Kleinschachwitz, Innere Neustadt, Bühlau, Plauen, Dölzschen
Eilenburg
Sachsen
gut-mittel
mittel
mittel
15
15
10
Eilenburg-Stadt
Eilenburg-Berg
Eilenburg-Ost
Freiberg
Sachsen
gut
gut
gut
2
15
10
Hospitalviertel
Seilerberg
Altstadt
Görlitz
Sachsen
sehr schlecht sehr schlecht
schlecht
15
15
10
Biesnitz, Altstadt
Halle
Sachsen-Anhalt
gut
gut
gut
3
20
35
Mühlwegviertel, Kröllwitz
Vogelsiedlung, Giebichenstein
Paulusviertel, Frohe Zukunft, Dölau
Leipzig
Sachsen
gut
gut
gut
6
10
15
Waldstraßenviertel, Bachstraßenviertel, Musikviertel, Zentrum, Gohlis-Süd
Grafisches Viertel, Südvorstadt, Schleußig
Plagwitz, Leutzsch, Connewitz
Lutherstadt Wittenberg
Sachsen-Anhalt
mittel
mittel
mittel
25 über 25
25
Stadtrandsiedlung
Lerchenberg-Siedlung
Elstervorstadt
Magdeburg
Sachsen-Anhalt
gut
gut
gut
8 über 20
18
Elbnähe, Zentrum
Stadtfeld, Hopfengarten
Nordwest
Naumburg
Sachsen-Anhalt
gut
gut
gut
10
15
8
Bürgergartenviertel
K.-Kollwitz-Siedlung, Seyferthstraße
Trähnhart-Siedl., Burgstr., A.-Bebel-Str.
Oschatz
Sachsen
mittel
mittel
gut
6
8
4
Stadtkern, Blumenberg, Am Zschöllauer Berg, Zur Krone
Plauen
Sachsen
gut
gut
gut
15
15
15
Stadtpark, Jößnitz
Salzwedel
Sachsen-Anhalt
mittel
mittel
schlecht
10
10
15
Wohngebiet Südost
Goethestraße
Schönebeck
Sachsen-Anhalt
mittel
schlecht
schlecht
6
10
8
Bad-Salzelmen (Kurbereich)
Altstadt, Elbweg, Elbstraße, Baderstraße
Streckenweg, Elbtor
Torgau
Sachsen
schlecht
schlecht
schlecht
15
15
20
Villengürtel am Glacis
EFH-Gebiet Abfindungen, Ratsforst
Stadtzentrum
Weißwasser
Sachsen
schlecht
mittel
mittel
k. A.
k. A.
k. A.
Wernigerode
Sachsen-Anhalt
gut
gut
gut
2
6
4
Wolmirstedt
Sachsen-Anhalt
gut
gut
gut
6
Wurzen
Sachsen
gut
gut
gut
4
Zeitz
Sachsen-Anhalt
gut
mittel
mittel
25
Zittau
Sachsen
mittel
gut
gut
Zwickau
Sachsen
gut
gut
gut
Stadt
Bundesland
Aue-Schwarzenberg
30 | IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013
nächsten Wohn. 5 Jahre bis %
Exklusive und begehrte Spitzen-Wohnlagen
Büros bis %
Läden bis %
Platz 1
Platz 2
Platz 3
Brückenberg
Rockelmann
Sachsenfeld
Ziebigk, Dessau-Süd, Dessau-Nord, Dessau-Mitte
k. A. Zentrum, Nähe Marktplatz,Hasserode, Mühlental
Im Bodengarten, Nöschenrode, Lustgarten Charlottenlust, Horstberg
25 über 25
Colbitzer Straße
Lindhorster Weg
Kummersdorf
10
Stadtmitte
Eilenburger Str.
Liscowstraße
8
25 über 25
Wilhelmshö., Bornprom., Humboldtstr., Agricolastr. Bergsiedlung
Bornpromenade, Humboldstr.
4
15
10
Weinau
Kummersberg/Bergstraße
Zittau-West
6
4
2
Weißenborn, Innenstadt, Nordvorstadt
Planitz-Schlosspark, Schwanteich
Oberplanitz, Marienthal
Mögliche Antworten waren: *sehr gut, gut, mittel, schlecht, sehr schlecht / **bis 2%, bis 4%, bis 6%, bis 8%, bis 10%, bis 15%, bis 20%,
bis 25%, über 25%)
IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 31
Einschätzungen zum Immobilienmarkt IVD Mitte-Ost e.V.
Beste bzw. teuerste Lagen, Stadtteile, Bezirke, Einkaufsstraßen Exklusive und begehrte Spitzen-Bürolagen
Exklusive und begehrte Spitzen-Einkaufslagen
Stadt
Bundesland
Platz 1
Platz 2
Platz 3
Platz 1
Platz 2
Platz 3
Aue-Schwarzenberg
Sachsen
Neustadt
Zentrum/Bahnhofstraße
Sachsenfeld
Zentrum/Bahnhofstraße
Neustadt (Str. der Einheit)
Altstadt
Bautzen
Sachsen
Am Gericht
Am Kornmarktcenter
Am Landratsamt
Reichenstr., Marktpl., Hauptmarkt Karl-Marx-Str., Goschwitzstr. Inn. Lauenstr., Schulstr., Lauengraben
Borna
Sachsen
Borna-Zentrum
Ortsteil Zedtlitz
Ortsteil Neukirchen
Borna-Zentrum, Reichstr.
Borna-Zentrum (W. Külz Str.) Borna-Zentr. (Roßmarktsche Str.)
Chemnitz und Umland
Sachsen
Zentrum
Kaßberg
Schloßchemnitz
Zentrum
Einkaufspassagen
Delitzsch
Sachsen
Eilenburger Straße
Breite Straße
Dübener Straße
Eilenburger Straße
Eisenbahnstraße
Dessau
Sachsen-Anhalt
Dessau-Mitte, Dessau-Nord, Dessau-Süd
Dessau-Mitte, Gewerbegebiet Mitte, Dessau-Nord
Dresden
Sachsen
Eilenburg
Sachsen
Zentrum, Altmarkt, Neumarkt, Innenstadt Eilenburg-Stadt
Innenstadt, Elbepark, AltHauptstr., Kesselsdorfer Str., markt, Neumarkt, Schillerpl. Fetscherstr., Königsbrücker Str. Leipziger Str., Torgauer Str., Markt Grenzstraße Puschkinstraße
Freiberg
Sachsen
k. A.
Obermarkt/Erbische Straße
Görlitz
Sachsen
Innenstadt, Altstadt
Innenstadt, Altstadt
Halle
Sachsen-Anhalt
Altstadtring
Zentrum
Leipzig
Sachsen
City, Ringlage, Grafisches Viertel
Gohlis-Süd, Musikviertel, Plagwitz
Lutherstadt Wittenberg
Sachsen-Anhalt
Altstadt
Magdeburg
Sachsen-Anhalt
Naumburg
Striesen, Blasewitz, Gute Anbindung A-4: Washingtonstr. etc. Eilenburg - Berg
Untermarkt
Ausfallstraßen
Burgstraße
Markt, Fußgängerzone
Kleinschmieden, Große Ulrichstr. Kleine Ulrichstr., Alter Markt
Schlossvorstadt
Waldstraßenviertel, Südvorstadt, Neue Messe erweitertes Stadtzentrum
Petersstraße, Grimmaische Straße, Markt Collegienstraße
Hainstr., Hauptbahnhof, Nikolaistr., Brühl, Neumarkt Altstadt
Stadtzentrum
Wissenschaftshafen
Hasselbachplatz
Stadtzentrum
Sachsen-Anhalt
Markt
Lindenring
Marienstraße
Markt
Ausfallstr., Halberstädter Str., Einkaufsparks (Börde-Park Lübecker Str., Gr. Diesdorfer Str. und Flora-Park) Jacobstraße, Herrenstraße Salzstraße
Oschatz
Sachsen
Altmarkt, Lutherstr., Altoschatzer Str.
Plauen
Sachsen
Stadtzentrum
Salzwedel
Sachsen-Anhalt
Stadtmitte
Goethestraße
Schönebeck
Sachsen-Anhalt
Friedrichstraße
Salzerstraße
Elbstraße
Einkaufscenter, Stadionstraße Einkaufscenter, Calbesche Str. Salzer Straße/ Salztor
Torgau
Sachsen
Markt
Breite Straße, Bäckerstraße
übrige Innenstadt
Markt
Weißwasser
Sachsen
Berliner Straße
Wernigerode
Sachsen-Anhalt
Burgstraße, Marktstraße
Wolmirstedt
Sachsen-Anhalt
Zentrum, Marktplatz, Fußgängerzo- Ausläufer Breite Straße, Wesne an der Breite Straße ternstraße, Gustav-Petri-Str. Zentrum Bahnhofstraße
Triftstraße
Zentrum, Marktpl., Fußgän- Ausläufer Breite Str., Wesgerzone an der Breite Str. ternstr., Gustav-Petri-Str. Lindenpark Zentraler Platz
Wurzen
Sachsen
Zentrum, Jacobsplatz
Markt, Martin-Luther-Straße
Wenceslaigasse
Zentrum, Jacobsplatz
Markt, Martin-Luther-Straße Wenceslaigasse
Zeitz
Sachsen-Anhalt
Rossmarkt
Altmarkt
Wendische Straße
Rossmarkt
Michaelpark
Wendische Straße
Zittau
Sachsen
Bautzner Straße
Markt
Neustadt
Bautzner Straße
Frauenstraße
Neustadt
Zwickau
Sachsen
Innenstadt, Dr.-Friedrichs-Ring
32 | IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013
Stadtteilzentren, Karl-Liebknecht-Straße Friedrichstadt
Altmarkt, Lutherstr., Altoschatzer Str., Neumarkt Stadtzentrum
Bahnhofstr., Neundorferstr.
Burgstraße
Breite Straße
Einkaufscenter Kaufland
Bäckerstr., Spitalstr., Scheffelstr. übrige Innenstadt
Muskauer Str., Bautzner Str.
Inn. Plauenscher Straße, Arcaden Äußere Plauener Straße
Burgstraße, Marktstraße August-Bebel-Straße
Hauptstr., Peter-Brener-Str. IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 33
IVD Mitte-Ost e.V.
IVD Mitte-Ost e.V.
Erläuterungen zum IVD-Wohnimmobilienpreisspiegel Um den Markt möglichst vollständig zu erfassen, sind die einzelnen Immobilienarten in Kategorien untergliedert worden. Im Wesentlichen dienen dabei die Wohnlage bzw. der Wohnwert zur Abgrenzung. Mit diesem Erfassungssystem wird die Vergleichbarkeit der Preisangaben erreicht.
Wohnlage Die Lagekomponente berücksichtigt die Struktur der Bebauung, die verkehrsmäßige Erschließung, die Versorgung mit öffentlichen Einrichtungen, Ausmaß der Durchgrünung des Wohngebietes und andererseits Beeinträchtigungen, wie z. B. durch Straßenlärm, Industrieemissionen etc. Hinzu kommen Faktoren, die sich aus der historischen Entwicklung der Städte ergeben wie beispielsweise am Ort besonders geschätzte Adressen. Beispiele: Normale Wohnlage Lage, die durch die typischen Strukturen eines allgemeinen Wohngebietes gekennzeichnet ist, also nicht zu den „einfachen“, wenig beliebten Randlagen zählt. Gute Wohnlage Lage eines Wohnbaugrundstücks, in einem reinen Wohngebiet, ohne Lärmbelästigung. Sehr gute Wohnlage Lage eines Wohnbaugrundstücks, in einem reinen Wohngebiet, dessen Umgebungsbebauung einen luxuriösen oder noblen Lebensstil der Bewohner dieser Gegend erkennen lässt. Wohnwert Die Preise für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen werden nach ihrem Wohnwert erfasst, der sich aus der Lagekomponente (siehe oben) und der Qualitätskomponente zusammensetzt. Die Qualitätskomponente bezieht sich auf die architektonische Gestaltung, Ausstattung und
34 | IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013
Modernisierungszustand von Gebäude oder Wohnung. Beispiele: Einfacher Wohnwert Nicht modernisiertes, jedoch instand gehaltenes Altobjekt, Lage in gemischt genutztem Gebiet (Mischgebiet) mit alter Bausubstanz, einfache Ausstattung, z. B. Typ „Siedlungshaus“. Bei EFH: Wohnfläche ca. 100 m2. Mittlerer Wohnwert Objekt, das in Bausubstanz und Ausstattung einem durchschnittlichen „Standard“ entspricht und sich in einem allgemeinen Wohngebiet befindet. Bei EFH: Wohnfläche ca. 125 m2. Guter Wohnwert Gut ausgestattetes Objekt mit guter Bausubstanz in ruhiger guter Wohnlage. Bei EFH: Wohnfläche ca. 150 m2.
Erläuterungen zum IVD-Gewerbeimmobilienpreisspiegel Um den Markt möglichst vollständig zu erfassen, sind die einzelnen Immobilienarten in Kategorien untergliedert worden. Im Wesentlichen dienen dabei die Lage bzw. der Nutzungswert zur Abgrenzung. Mit diesem Erfassungssystem wird die Vergleichbarkeit der Preisangaben erreicht.
Nutzungswert Der Nutzungswert setzt sich aus der Lagekomponente und der Qualitätskomponente zusammen. Der Nutzungswert, d. h. zum einen die Lagekomponente, berücksichtigt die Struktur der Bebauung, die bauliche Nutzung, die verkehrsmäßige Erschließung bzw. Anbindung an die Hauptverkehrswege, die Versorgung mit öffentlichen Einrichtungen und andererseits Beeinträchtigungen, wie z. B. durch Straßenlärm, Industrieemissionen, Nutzungs- bzw. Bebauungsbeschränkungen etc. Die zweite Komponente des Nutzungswertes, die Qualitätskomponente, berücksichtigt die architektonische Gestaltung bzw. Nutzbarkeit, Ausstattung und Modernisierungszustand von Gebäude und Büro. Beispiele: Einfacher Nutzungswert
Sehr guter Wohnwert Hochwertiges Objekt, erstklassige Ausstattung und Bausubstanz in sehr guter Wohnlage. Bei EFH: Wohnfläche ca. 200 m2.
Renditeobjekte/Zinshäuser Die Preise von Renditeobjekten werden durch einen Multiplikator ausgedrückt, da die Verkaufspreise als Vielfaches der mit dem Objekt erzielten Netto-Jahreskaltmiete angegeben werden. Die Höhe hängt sowohl von der derzeitigen Jahresnetto-Kaltmiete und vor allem von Erwartungen der Nachfrager hinsichtlich Lage- und Mietentwicklung, den Entwicklungsmöglichkeiten der Immobilien selbst und der Nutzungsdauer ab.
Büro: Objekte in geschäftlicher Randlage, gut erhaltener Vorkriegsbau oder Neubau der ersten Nachkriegsjahre in gemischt-wirtschaftlich genutzter Geschäftslage ohne besondere Ansprüche an Repräsentation. Gewerbegrundstücke: Grundstücke mit geringen Bebauungsmöglichkeiten und hohen örtlichen Auflagen (z. B. Baumassenzahl (BMZ) von 3,5; Errichtung von Lagergebäuden ist möglich).
Gewerbegebiet mit normaler Umgebungsinfrastruktur. Guter Nutzungswert Büro: Nach modernen Erkenntnissen ausgestatteter und geschnittener, repräsentativ angelegter Bürobau, der mit techn. Einrichtungen wie z. B. Aufzug, Klimaanlage oder mit Parkmöglichkeit im repräsentativen Kernbereich der Stadt oder in sonstiger guter Adresse liegt. Gewerbegrundstücke: Baugrundstück mit einem Baurecht von mindestens 6,0 (BMZ) in einem Gewerbegebiet mit guter Umgebungsinfrastruktur.
Erläuterung zu Ladenmieten Läden zu ebener Erde. Bei Ladenmieten ist lediglich von der Lage auszugehen, da heute angenommen werden kann, dass bei Neuvermietung ohnehin ein Umbau erfolgt. Die Begriffe 1a- und 1b-Lage entsprechen den in der Praxis gängigen Unterscheidungen. Als Beurteilungskriterien werden dazu beispielsweise die Passantenfrequenz, der Branchenbesatz, die Geschlossenheit der Schaufensterfront usw. herangezogen. Für Großstädte ist es empfehlenswert, Ladenmieten auch für die Geschäftslagen in dem Nebenkern (z. B. Geschäftskern in einem Stadtteil bzw. im eingemeindeten Vorort) anzugeben.
Mittlerer Nutzungswert Büro: Normal ausgestattetes Büro bzw. Bürogebäude, verkehrsmäßig normal zu erreichen. Gewerbegrundstücke: Baugrundstück mit einem Baurecht von ca. 6,0 (BMZ) oder Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,6 in einem
IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 35
IVD Mitte-Ost e.V.
IVD Mitte-Ost e.V.
DRESDEN
LEIPZIG Der Immobilienmarkt in Dresden zeigt sich 2013 stabil. Momentan verzeichnen die IVD-Experten in nahezu allen Immobiliensegmenten moderat steigende Preise. Das Interesse von Mietern und Käufern liegt vor allem bei den guten bis sehr guten Lagen. Hier steigt die Nachfrage an, was zu höheren Preisen führt. Weitere Gründe dafür sind das Bevölkerungswachstum und die gute wirtschaftliche Entwicklung. Dieser Trend wird auch in den kommenden Jahren anhalten. Nach Angaben der Stadtverwaltung Dresden wird bis 2016 die Einwohnerzahl zunehmen. Die Gewerbeanmeldungen weisen seit mehr als zehn Jahren einen positiven Saldo auf. Ein weiteres wichtiges Indiz für den Aufwärtstrend ist die sinkende Arbeitslosenquote. Hinzu kommt, dass rund 40 Prozent der Erwerbstätigen in der Stadt sogenannte Pendler sind und auch hier mit einem weiteren Zuzug gerechnet wird. Der wachsenden Nachfrage stehen nach wie vor ausreichend passende Angebote gegenüber. Zukünftig werden Neubauprojekte verstärkt in den Fokus von Investoren rücken.
Die Bevölkerungsentwicklung in Leipzig weist seit vielen Jahren einen zunehmenden Trend auf. Auch die stetig wachsende Geburtenrate trägt dazu ihren Teil bei. Seit Juli 2011 werden mehr Kinder geboren als insgesamt Sterbefälle in der Stadt verzeichnet werden. Im vergangenen Jahr überstieg die Anzahl der Geburten erstmals den Wert seit dem Geburtenknick Anfang der 1990er Jahre und nähert sich der 6.000 Marke an. Auch die wirtschaftlichen Rahmendaten belegen einen weiteren Aufwärtstrend. Dies und die energetischen Sanierungen im Bestand führen in diesem Jahr zu steigenden Miet- und Kaufpreisen. Zu erwähnen ist, dass die Mieter und Käufer zunehmend mehr Wert auf eine gehobene Ausstattung legen. Generell rechnen die IVD-Experten mit einem weiteren Aufwärtstrend. Die nahende Fertigstellung des Citytunnels und die bevorstehende Neu-Erschließung des Areals hinter dem Bayerischen Bahnhof sowie die Projektierung des alten Messegeländes werden zusätzliche Impulse liefern.
Hauptberichterstatter Andreas Wenzel c/o miwoag & freie immo Andreas Wenzel | Telefon: (0351) 8 03 87 38
DER IMMO TIP Vermittlung von Immobilien GmbH Uwe Schatz | Telefon: (0351) 43 31 30
Karl-Heinz Weiss Immobilien & Wirtschaftsberatung & Handel Karl- Heinz Weiss | Telefon: (0351) 4 12 10 40
Schlage Immobilien Silvia Schlage | Telefon: (0351) 8 40 18 60
Thorsten Radig Sachverständiger für Wertermittlung Thorsten Radig | Telefon: (0351) 79 27 02 98
WERTSTEIGER Immobilien mit Zukunft Michael Wittig Michael Wittig | Telefon: (0351) 25 30 46 25
Wohnungszentrum Dresden – IVD Bezirksstelle Dresden André Runge | Telefon: (0351) 43 33 10
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Hauptberichterstatter Dr. Gerd Naether Immobilien Dr. Gerd Naether | Telefon: (0341) 5 64 08 33
GRK Hausverwaltung GmbH Daniel Komar | Telefon: (0341) 4 42 41 80
Hummelsheim Immobilien GmbH Dipl. Kfm. Rainer Hummelsheim | Telefon: (0341) 21 69 00
KOENGETER IMMOBILIEN Dipl. VWA Andreas Köngeter | Telefon: (0341) 9 83 78 30
Naether Makler-Gesellschaft für Immobilien mbH Stefan Naether | Telefon: (0341) 90 46 80
TH Immobilien GmbH – IVD Bezirksstelle Leipzig Jutta Thill | Telefon: (0341) 9 60 01 75
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IVD Mitte-Ost e.V.
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HALLE (SAALE)
MAGDEBURG Die Einwohnerzahlen in Halle sind stabil beziehungsweise steigen leicht an. Nach aktuellen Prognosen wird dieser Trend auch in den kommenden Jahren anhalten. Daher ist mit einem hohen Leerstand von Wohnungen in der Stadt nicht zu rechnen. Der konsequente Rückbau in der Vergangenheit vor allem in den großen Neubausiedlungen am Stadtrand sorgt dafür, dass das Angebot der aktuellen Nachfrage entsprechend ist. Für weitere Stabilität auf dem Immobilienmarkt sorgt der zunehmende Zuzug älterer Menschen aus den umliegenden Gemeinden. Wer kurz nach den 1990er Jahren ein Eigenheim auf der grünen Wiese errichtete, schätzt jetzt wieder die Lebensqualität einer Großstadt, die mit zahlreichen kulturellen Angeboten, kurzen Wegen und einer guten Infrastruktur überzeugen kann. In den sehr guten Lagen Halles ist die Nachfrage nach Topobjekten mittlerweile so hoch, dass teilweise sanierungsfähige Gebäude abgerissen und durch entsprechend hochwertige Neubauten ersetzt werden.
Der langjährig stabile Immobilienmarkt in Magdeburg spiegelt die positive wirtschaftliche Entwicklung der Landeshauptstadt in den vergangenen Jahren wider. Mit 232.000 Einwohnern ist sie die bevölkerungsreichste Stadt Sachsen-Anhalts bei kontinuierlich positiver Entwicklungstendenz in den letzten Jahren. Verbunden damit sind Stabilität und leichtes Wachstum bei den Immobilienpreisen. Wohnungsmieten haben sich im Vergleich zum Vorjahr nur geringfügig erhöht; durch neue Standorte an der Elbe ließen sich Spitzenmieten platzieren mit positiver Marktauswirkung. Die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser und Baugrundstücke sind bei erkennbarer Verknappung leicht gestiegen. Positive Einflüsse auf den Wohnungsmarkt der Stadt haben die ca. 20.000 Studenten. Weiteres Entwicklungspotenzial liegt in den mehr als 47.000 Arbeitspendlern stadteinwärts sowie der steigenden Nachfrage zumeist älterer Interessenten aus dem Umland nach altersgerechten Miet- und Eigentumswohnungen in Innenstadtlage, um von der Infrastruktur und Kultur zu profitieren.
Hauptberichterstatter A 1 Immobilien GmbH
Immo-Finanz Nancy Radde
Ronald Wenderoth | Telefon: (0345) 6 81 76 60
Nancy Radde | Telefon: (0345) 6 80 08 68
Andreas Proske Versicherungs& Immobilienbüro
Lutz Rommerskirch & Partner GbR
Andreas Proske | Telefon: (0345) 2 00 32 60
AVI Immobilien- und Verwaltung
Lutz Rommerskirch | Telefon: (0345) 5 12 66 27
Maklerbüro Obst
Jens Ullrich | Telefon: (0345) 9 77 37 54
Ursula Obst | Telefon: (0345) 2 90 77 90
Cerveny Immobilien + Hausverwaltung GmbH & Co. KG
Ohlms Bauträger GmbH & Co. KG Dr. Ing. Dirk Renelt | Telefon: (0345) 2 02 34 44
Günther Cerveny | Telefon: (0345) 5 60 10 45
Hansjörg Bartsch Immobilienberatungs KG Hansjörg Bartsch | Telefon: (0345) 21 78 76
Radde-Immobilien – IVD Bezirksstelle Halle Dirk Radde | Telefon: (0345) 5 21 69 80
Hauptberichterstatter
Borowski Immobilien Horst Borowski | Telefon: (0391) 8 11 10 70
die immobilie - Dr. Reinhard Bergner Dr. Reinhard Bergner | Telefon: (0391) 5 34 25 13
Immobilien ivd Jutta Stricker – IVD Bezirksstelle Magdeburg Jutta Stricker | Telefon: (0391) 6 20 95 00
Thomas Leitel Immobilien Dipl.- Ing. (FH) Thomas Leitel | Telefon: (039209) 20 21 03
immoHAL Immobilienmaklergesellschaft b.R.
Wohnungszentrale Halle/Saale Dipl. Wirtschaftsing. Jörg-Michael Meyer |
Wildgrube-Immobilien-Magdeburg
Ralf Bauer | Telefon: (0345) 52 04 90
Telefon: (0345) 2 09 09 99
Ute Wildgrube | Telefon: (0391) 7 33 16 31
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IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 39
Immobilienund Gutachterbüro ImmobilienImmobilien- und Gutachterbüro Immobilienund und Gutachterbüro Gutachterbüro
BAYER IVD Mitte-Ost e.V.
Berichterstatter Stadt
AueSchwarzenberg Bautzen Borna
Chemnitz und Umland Delitzsch Dessau Dresden Eilenburg Freiberg
Görlitz Halle Leipzig
Lutherstadt Wittenberg Magdeburg Naumburg
Oschatz Plauen Salzwedel Schönebeck Torgau Weißwasser Wernigerode Wolmirstedt Wurzen Zeitz Zittau Zwickau
Firma/Ansprechpartner SZB-SENATOR
Jens Zimmermann
Telefon (0 37 74) 2 00 26
Immobilien anders GmbH
Michael Anders
(0 35 91) 5 29 00
KI Immobilien GmbH in Zusammenarbeit mit Ing.büro Andreas Kutz PI Immobilien- und Finanzvermittlung GmbH
Heike Engert
(0 34 33) 27 85 15
Jürgen Paschy
(0 34 33) 20 82 63
IVD Bezirksstelle Chemnitz c/o Immobilien Swetlana Schindler
Swetlana Schindler
(03 71) 9 18 91 23
mb-immobilien
Michael Biermann
(0 342 02) 3 61 27
Wenzlaff-Immobilien
Roland Wenzlaff
(03 42 02) 5 65 52
Ingolf Püschel Immobilien
Ingolf Püschel
(03 40) 2 21 38 22
IVD Bezirksstelle Dresden i. V. Karl-Heinz Weiss Immobilien & Wirtschaftsberatung & Handel Immobilien-Service Wild
Karl-Heinz Weiss
(03 51) 4 12 10 40
Christa Wild-Eylau
(0 34 23) 60 10 41
ic immobilien centrum freiberg GmbH
Robby Krause
(0 37 31) 26 80 90
Immobilien & Hausverwaltung Klaus Dölling
Annette Meutzner
(0 37 31) 24 81 00
Rentzsch Immobilien
Dietmar Rentzsch
(0 37 31) 3 59 10
IVD Bezirksstelle Görlitz c/o Immobilien Haa.se & Part e.kfr. IVD Bezirksstelle Halle c/o Radde-Immobilien
Rolf Wiedemann
(0 35 81) 74 05 41
Dirk Radde
(03 45) 5 21 69 80
IVD Bezirksstelle Leipzig i. V. Regionalgeschäftsstelle des IVD Mitte-Ost e. V. im Zusammenwirken mit BNP Paribas Real Estate GmbH, Stefan Sachse Joachim Lehmann Immobilien
Bianca Damies
(0341) 6 01 94 95
Joachim Lehmann
(0 34 91) 41 12 46
IVD Bezirksstelle Magdeburg c/o Immobilien ivd Jutta Stricker Boltze Immobilien
Jutta Stricker
(03 91) 6 20 95 00
Kevin Wagner
(0 34 45) 26 60 66
Naumburger Immobilien Kontor GmbH
Dipl.-Ing. Beate Vogler
(0 34 45) 20 66 88
Thomas Böckeler Immobilien-Management IVD e. K.
Thomas Böckeler
(0 34 45) 7 08 60
Joachim Rolke Immobilien GmbH
Joachim Rolke
(0 34 35) 9 02 10
IVD Bezirksstelle Plauen c/o IDEAL Immobilien und Hausverwaltung GmbH Immobilien-Service-Altmark Ingrid und Wolfram Ringleb GbR Thiemann Immobilien
Steffi Dagga
(0 37 41) 7 05 00
Wolfram Ringleb
(0 39 01) 3 35 90
Werner Thiemann
(0 39 28) 40 04 79
Dr. Jürgen Herzog Immobilien e. K.
Dr. Jürgen Herzog
(0 34 21) 71 28 29
DER IMMO TIP Vermittlung von Immobilien GmbH
Uwe Schatz
(03 51) 43 31 30
Immobilien-Impuls
Gunther Müller
(0 39 43) 5 53 99 00
Frank Lesting Immobilien
Frank Lesting
(03 92 07) 8 09 50
Immobilien Lehmann
Jens Lehmann
(0 34 25) 92 58 29
Klingberg Immobilien
Klaus-Peter Klingberg
(0 34 41) 21 97 08
Dr. Thomas Immobilien GmbH
Dr. Gert Thomas
(0 35 83) 5 71 40
IDEAL Immobilien und Hausverwaltung GmbH
Steffi Dagga
(0375) 27 21 17 66
40 | IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013
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Immobilien- und Gutachterbüro BAYER Roßlauer Straße 6 · 04157 Leipzig Mobil: 01 72 - 3 40 20 66 Telefon: 03 41 - 3 58 50 11 Telefax: 03 41 - 4 11 35 45 E-Mail:
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IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 41
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IVD ImmobilienpreissPiegel Mitte-Ost 2013 | 43
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