Revitalisierung der Standorte aus handelsbezogener Sicht
Im Rahmen des Workshops Leerstehender Handelsimmobilien am 05. Juni 2012 in Lünen
Stefan Kruse Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Markt 5 44137 Dortmund
Herbert Spencer – Urheber des Begriffs Survival of the fittest
Natural Selection or Survival of the fittest Stefan Kruse Juni 2012
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Workshop leerstehender Handelsimmobilien
Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund
Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 131, 10./11.06.2009
Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 131, 10./11.06.2009
Insolvenz
Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 222, 23.09.2008
Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 16, 21.01.2009
Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 222, 23.09.2008 Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 194, 21.08.2008
Quelle: Westfälische Rundschau Nr. 261, 07.11.2008
Expansion Quelle: Lebensmittelzeitung Nr. 4, 23. 01. 2009
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Workshop leerstehender Handelsimmobilien
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500
125
480
120
460
115
440
110
420
105
400
100
380
95
360
1995
Verkaufsfläche in Mio. m²
Umsatz in Mrd. Euro
Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklungen korrespondieren nicht !
90
1997
1999
2001
2003 Umsatz
2005
2007
2009
2011
Verkaufsfläche
(Quelle: EuroHandelsinstitut, Handel Aktuell 2011
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Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund
Bedeutung von Einkaufszentren hat zugenommen – Standortwahl hat sich gewandelt ! Shopping Center nach Standort und Eröffnungsjahr 70
Innenstadt Stadtteil
60
Grüne Wiese
Proznet
50 40 30 20 10 0 1964-1990
1991-1995
1996-2000
2001-2003
2004-2005
Insgesamt 2011
(Quelle: EuroHandelsinstitut, Handel Aktuell verschiedene Jahrgänge )
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Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund
Sortimentsreinheit gibt es nicht mehr ! Top 10 der Textileinzelhandelsunternehmen 4.500
2005 2006
4.000
3.500
Mio. Euro
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0 Arcandor
Otto
Metro
C&A
Hennes & Peek Tengelmann Mauritz &Cloppenburg
Tchibo
Aldi
Lidl
(Quelle: EuroHandelsinstitut, Handel Aktuell 2008/2009, Seite 233)
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Umsatz der führenden Textileinzelhändler in Deutschland im Jahr 2009 Mio. Euro Otto Group*
3.670,00
C&A
2.933,00
Hennes & Mauritz
2.830,00
Metro Group*
2.466,00
Karstadt
2.077,00
Tengelmann-Gruppe
1.340,00
Peek & Cloppenburg, Düsseldorf*
1.287,00
Aldi-Gruppe*
1.050,00
Lidl*
1.029,00
Tchibo*
900,00
Esprit*
879,00
Ernsting's Family
782,00
New Yorker
675,00
Takko
626,00
(Quelle: EuroHandelsinstitut, Handel Aktuell 2011
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Randsortimentsbedeutung bei Betrieben mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten nimmt zu ... !
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Folgen für die Betriebsformenvielfalt im Einzelhandel n Mehrsortimentsstrategie „neuer Betriebsformen“ setzt die Etablierten nach wie vor unter Druck ! n Konzernanhängige Strategien und Betriebskonzepte sowie Spezialisten „überleben“ – der Mittelstand nimmt ab ! n Erwartungshaltung der Kunden schizophren ! n Warenhäuser haben immer mehr Personal durch Fläche ersetzt (Verlust von Kompetenz)
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... ist untreu!
... ist mobil!
Der Kunde ... ist preisorientiert!
... wird im Durchschnitt älter!
... fährt nicht nur mit dem Auto zum Einkaufen! 13
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... will alles!
.. ist multioptional
... besteht nicht nur aus jugendlichen Anteilen! Stefan Kruse Juni 2012
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Entwicklungsschere geht weiter auseinander ! Verkaufsflächenwachstum
Einkommensentwicklung Kaufkraftentwicklung
Bevölkerungsentwicklung
2000
2008
2015
2020 Stefan Kruse Juni 2012
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Chancen und Grenzen einer Revitalisierung ehemaliger Warenhausstandorte vor dem Hintergrund aktueller Entwicklungstendenzen im Einzelhandel
So:
Oder: Stefan Kruse Juni 2012
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Eigentumsverhältnisse Mieter / Pächter / Betreiber
Das (ehemalige) Warenhaus Standort Größenordnung Organisation / Geschossigkeit (...)
Bedeutung in der öffentlichen / politischen Diskussion Stefan Kruse Juni 2012
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Standort
n In der Regel optimal in die vorhandenen Einzelhandelsstrukturen eingebunden n Positive Rahmenbedingungen für alle Verkehrsträger sowie den Lieferverkehr n Nicht selten „erste Adresse“ in einer Stadt
(Ehemalige) Standortwahl begünstigt auch heute noch in der Regel eine einzelhandelsspezifische Nachfolgenutzung Stefan Kruse Juni 2012
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Größenordnung n „Große Einheiten“ sind nicht das Problem
n Aktuelle „Problemfälle“ in der Regel zu klein für eine EKZ- oder auch Galerielösung n Eröffnen jedoch die Möglichkeit, größere, zusammenhängende Flächen anzubieten.
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Organisation / Geschossigkeit n Bisher als Spezialimmobilie genutzt ! n Große Ebenen erfordern umfangreiche Umbaumaßnahmen (u.a. Schaufenster, Eingänge, innere Organisation, mögliche Teilung) n Mehrgeschossigkeit heute – mit Ausnahme von Großstädten und Metropolen - nur noch maximal auf zwei Ebenen durchsetzbar bzw. akzeptabel n Mehrgeschossigkeit eröffnet die Möglichkeit von anderen Nutzungen insbesondere in den Obergeschossen Standorte bieten die häufig nachgefragte „größere Flächenoption“ Stefan Kruse Juni 2012
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Bedeutung in der öffentlichen / politischen Diskussion
n Werden nicht selten mit dem innerstädtischen Einzelhandelsangebot gleich gesetzt
n Aktuelle Diskussion andere Standorte betreffend (z.B. EKZ) werden aktuell „vertagt“ !
Genießen nach wie vor hohe Bedeutung in der öffentlichen und politischen Wahrnehmung !
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Eigentumsverhältnisse n Erschweren häufig eine schnelle Lösung
Betreiber / Pächter / Mieter n Akzeptanz abhängig von klarem Konzept ab n Investition hängt von klaren planerischen / städtebaulichen und politischen Rahmenbedingungen
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fazit
+ _
Standorte sind nahezu optimal Bieten (häufig die in den Innenstadtkontexten bisher nur schwer zu befriedigende) Flächenpotenziale
Sind aber nicht selten kritische Größenordnungen Schwierige einzelhandelsspezifische / wirtschaftliche Rahmenbedingungen Mehrgeschossigkeit erschwert Rentabilität über alle Ebenen Stefan Kruse Juni 2012
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Revitalisierung ehemaliger Warenhausstandorte vor dem Hintergrund aktueller Entwicklungstendenzen im Einzelhandel ?
Es kommt darauf an ... 30
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Revitalisierung der Standorte aus handelsbezogener Sicht
Kontakt Stefan Kruse Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Markt 5 44137 Dortmund Tel. 02 31 - 55 78 58-0 Fax 02 31 - 55 78 58-50 Internet: www.junker-kruse.de Email:
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