Revitalisierung der Standorte aus handelsbezogener Sicht

Revitalisierung der Standorte aus handelsbezogener Sicht Im Rahmen des Workshops Leerstehender Handelsimmobilien am 05. Juni 2012 in Lünen Stefan Kr...
Author: Paul Weiss
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Revitalisierung der Standorte aus handelsbezogener Sicht

Im Rahmen des Workshops Leerstehender Handelsimmobilien am 05. Juni 2012 in Lünen

Stefan Kruse Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Markt 5 44137 Dortmund

Herbert Spencer – Urheber des Begriffs Survival of the fittest

Natural Selection or Survival of the fittest Stefan Kruse Juni 2012

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Workshop leerstehender Handelsimmobilien

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 131, 10./11.06.2009

Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 131, 10./11.06.2009

Insolvenz

Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 222, 23.09.2008

Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 16, 21.01.2009

Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 222, 23.09.2008 Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 194, 21.08.2008

Quelle: Westfälische Rundschau Nr. 261, 07.11.2008

Expansion Quelle: Lebensmittelzeitung Nr. 4, 23. 01. 2009

Stefan Kruse Juni 2012

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Workshop leerstehender Handelsimmobilien

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

500

125

480

120

460

115

440

110

420

105

400

100

380

95

360

1995

Verkaufsfläche in Mio. m²

Umsatz in Mrd. Euro

Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklungen korrespondieren nicht !

90

1997

1999

2001

2003 Umsatz

2005

2007

2009

2011

Verkaufsfläche

(Quelle: EuroHandelsinstitut, Handel Aktuell 2011

Stefan Kruse Juni 2012

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Workshop leerstehender Handelsimmobilien

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

Bedeutung von Einkaufszentren hat zugenommen – Standortwahl hat sich gewandelt ! Shopping Center nach Standort und Eröffnungsjahr 70

Innenstadt Stadtteil

60

Grüne Wiese

Proznet

50 40 30 20 10 0 1964-1990

1991-1995

1996-2000

2001-2003

2004-2005

Insgesamt 2011

(Quelle: EuroHandelsinstitut, Handel Aktuell verschiedene Jahrgänge )

Stefan Kruse Juni 2012

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Workshop leerstehender Handelsimmobilien

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

Sortimentsreinheit gibt es nicht mehr ! Top 10 der Textileinzelhandelsunternehmen 4.500

2005 2006

4.000

3.500

Mio. Euro

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0 Arcandor

Otto

Metro

C&A

Hennes & Peek Tengelmann Mauritz &Cloppenburg

Tchibo

Aldi

Lidl

(Quelle: EuroHandelsinstitut, Handel Aktuell 2008/2009, Seite 233)

Stefan Kruse Juni 2012

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Workshop leerstehender Handelsimmobilien

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

Umsatz der führenden Textileinzelhändler in Deutschland im Jahr 2009 Mio. Euro Otto Group*

3.670,00

C&A

2.933,00

Hennes & Mauritz

2.830,00

Metro Group*

2.466,00

Karstadt

2.077,00

Tengelmann-Gruppe

1.340,00

Peek & Cloppenburg, Düsseldorf*

1.287,00

Aldi-Gruppe*

1.050,00

Lidl*

1.029,00

Tchibo*

900,00

Esprit*

879,00

Ernsting's Family

782,00

New Yorker

675,00

Takko

626,00

(Quelle: EuroHandelsinstitut, Handel Aktuell 2011

Stefan Kruse Juni 2012

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Workshop leerstehender Handelsimmobilien

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

Randsortimentsbedeutung bei Betrieben mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten nimmt zu ... !

Stefan Kruse Juni 2012

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Workshop leerstehender Handelsimmobilien

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

Folgen für die Betriebsformenvielfalt im Einzelhandel n Mehrsortimentsstrategie „neuer Betriebsformen“ setzt die Etablierten nach wie vor unter Druck ! n Konzernanhängige Strategien und Betriebskonzepte sowie Spezialisten „überleben“ – der Mittelstand nimmt ab ! n Erwartungshaltung der Kunden schizophren ! n Warenhäuser haben immer mehr Personal durch Fläche ersetzt (Verlust von Kompetenz)

Stefan Kruse Juni 2012

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Workshop leerstehender Handelsimmobilien

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

... ist untreu!

... ist mobil!

Der Kunde ... ist preisorientiert!

... wird im Durchschnitt älter!

... fährt nicht nur mit dem Auto zum Einkaufen! 13

Workshop leerstehender Handelsimmobilien

... will alles!

.. ist multioptional

... besteht nicht nur aus jugendlichen Anteilen! Stefan Kruse Juni 2012

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

Entwicklungsschere geht weiter auseinander ! Verkaufsflächenwachstum

Einkommensentwicklung Kaufkraftentwicklung

Bevölkerungsentwicklung

2000

2008

2015

2020 Stefan Kruse Juni 2012

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Workshop leerstehender Handelsimmobilien

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

Chancen und Grenzen einer Revitalisierung ehemaliger Warenhausstandorte vor dem Hintergrund aktueller Entwicklungstendenzen im Einzelhandel

So:

Oder: Stefan Kruse Juni 2012

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Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

Eigentumsverhältnisse Mieter / Pächter / Betreiber

Das (ehemalige) Warenhaus Standort Größenordnung Organisation / Geschossigkeit (...)

Bedeutung in der öffentlichen / politischen Diskussion Stefan Kruse Juni 2012

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Workshop leerstehender Handelsimmobilien

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

Standort

n In der Regel optimal in die vorhandenen Einzelhandelsstrukturen eingebunden n Positive Rahmenbedingungen für alle Verkehrsträger sowie den Lieferverkehr n Nicht selten „erste Adresse“ in einer Stadt

(Ehemalige) Standortwahl begünstigt auch heute noch in der Regel eine einzelhandelsspezifische Nachfolgenutzung Stefan Kruse Juni 2012

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Workshop leerstehender Handelsimmobilien

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

Größenordnung n „Große Einheiten“ sind nicht das Problem

n Aktuelle „Problemfälle“ in der Regel zu klein für eine EKZ- oder auch Galerielösung n Eröffnen jedoch die Möglichkeit, größere, zusammenhängende Flächen anzubieten.

Stefan Kruse Juni 2012

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Workshop leerstehender Handelsimmobilien

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

Organisation / Geschossigkeit n Bisher als Spezialimmobilie genutzt ! n Große Ebenen erfordern umfangreiche Umbaumaßnahmen (u.a. Schaufenster, Eingänge, innere Organisation, mögliche Teilung) n Mehrgeschossigkeit heute – mit Ausnahme von Großstädten und Metropolen - nur noch maximal auf zwei Ebenen durchsetzbar bzw. akzeptabel n Mehrgeschossigkeit eröffnet die Möglichkeit von anderen Nutzungen insbesondere in den Obergeschossen  Standorte bieten die häufig nachgefragte „größere Flächenoption“ Stefan Kruse Juni 2012

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Workshop leerstehender Handelsimmobilien

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

Bedeutung in der öffentlichen / politischen Diskussion

n Werden nicht selten mit dem innerstädtischen Einzelhandelsangebot gleich gesetzt

n Aktuelle Diskussion andere Standorte betreffend (z.B. EKZ) werden aktuell „vertagt“ !

Genießen nach wie vor hohe Bedeutung in der öffentlichen und politischen Wahrnehmung !

Stefan Kruse Juni 2012

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Workshop leerstehender Handelsimmobilien

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

Eigentumsverhältnisse n Erschweren häufig eine schnelle Lösung

Betreiber / Pächter / Mieter n Akzeptanz abhängig von klarem Konzept ab n Investition hängt von klaren planerischen / städtebaulichen und politischen Rahmenbedingungen

Stefan Kruse Juni 2012

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Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

fazit

+ _

Standorte sind nahezu optimal Bieten (häufig die in den Innenstadtkontexten bisher nur schwer zu befriedigende) Flächenpotenziale

Sind aber nicht selten kritische Größenordnungen Schwierige einzelhandelsspezifische / wirtschaftliche Rahmenbedingungen Mehrgeschossigkeit erschwert Rentabilität über alle Ebenen Stefan Kruse Juni 2012

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Workshop leerstehender Handelsimmobilien

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

Revitalisierung ehemaliger Warenhausstandorte vor dem Hintergrund aktueller Entwicklungstendenzen im Einzelhandel ?

Es kommt darauf an ... 30

Workshop leerstehender Handelsimmobilien

Stefan Kruse Juni 2012

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

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Workshop leerstehender Handelsimmobilien

Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

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Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Dortmund

Revitalisierung der Standorte aus handelsbezogener Sicht

Kontakt Stefan Kruse Junker und Kruse Stadtforschung n Planung Markt 5 44137 Dortmund Tel. 02 31 - 55 78 58-0 Fax 02 31 - 55 78 58-50 Internet: www.junker-kruse.de Email: [email protected]