USG 9. A
ABE
015 2 | 2014
RETAIL REAL ESTATE REPORT GERMANy
IN KOOPERATION MIT
Wichtige Trends und aktuelle Entwicklungen – Highlights aus dem Report 2014/2015 Einzelhandel in Deutschland profitiert von guter Konsumstimmung Absatzkanal E-Commerce gewinnt weiter an Bedeutung Leichter Rückgang der Verkaufsfläche – steigende Flächenproduktivität als Resultat Lebensmitteleinzelhandel mit höchstem Umsatzzuwachs seit fünf Jahren Non-Food setzt zunehmend auf Cross-Channel-Strategien Anzahl der Neuvermietungen im Einzelhandel auf sehr hohem Niveau Weiter sinkende Spitzenrenditen bei Handelsimmobilien in 2014 Investoren nehmen zunehmend Regional- und B-Standorte ins Visier Risikobereitschaft der Investoren hat sich teilweise erhöht Mehrheit der befragten Investoren will in 2014 Handelsimmobilien zukaufen
4 | inhaltsverzeichnis
INHALTSVERZEICHNIS Vorwort 1 Meta-Trends im Einzelhandel 1.1 Deutschland als Vorreiter der ökonomischen Stabilisierung in Europa 1.2 Daten und Fakten des Einzelhandels in Deutschland 1.3 Cross-Channeling als neuer Status quo
9 10 12 14
18
Exkurs: Logistische Herausforderungen des Multi-Channeling
6
2 Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen 2.1 Der Lebensmitteleinzelhandel 2013/2014 2.2 Der Non-Food-Einzelhandel 2013/2014
21 22 31
3. Der Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland 2013 bis Sommer 2014 3.1 Erneute Steigerung des Transaktionsvolumens auf dem gewerblichen Immobilienmarkt 3.2 Der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt 2013 bis Sommer 2014 3.3 Asset und Fonds Manager sowie Immobilienfonds besonders aktiv 3.4 Limitiertes Angebot lässt Rendite sinken 3.5 Ausblick
39 40 41 48 51 52
Exkurs: CBRE Retail-Investment-Scoring
54
inhaltsverzeichnis | 5
4. CBRE-Mietpreisanalyse im deutschen Lebensmitteleinzelhandel 4.1 Ausgangslage im Lebensmitteleinzelhandel 4.2 Methodischer Ansatz 4.3 Mietpreisanalyse nach Lebensmitteleinzelhandels-Betriebsformen 4.4. Analyse nach Standortkategorien 4.5. Analyse nach Objekttypen 4.6. Fazit
Exkurs: Chancen in der Revitalisierung von Shopping-Centern
59 60 63 65 67 69 74 75
5. Entwicklungen auf dem deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt 2014 5.1 D ie Anzahl der Neuvermietungen bleibt auf einem sehr hohen Niveau 5.2. Entwicklung nach Branchen 5.3. Fazit
81 82 85 88
6 Ergebnisse der Hahn-Experten-Befragung im Sommer 2014 6.1 Expansionsvorhaben und grundlegende Zukunftsperspektiven von Einzelhändlern 6.2 Investitionsabsichten von Handelsimmobilien-Investoren
91 92 98
Exkurs: Zukunftsfähige Standorte und Konzepte im Non-Food-Einzelhandel
104
Glossar
106
Impressum
110
6 | vorwort
VORWort Das deutsche Wirtschaftswachstum hat in 2014 wieder an Fahrt aufgenommen. Die Bundesrepublik wird ihrer Rolle als Wachstumstreiber in Europa unverändert gerecht. Eine hohe Beschäftigungsquote und steigende Einkommen führen seit 2013 bei großen Bevölkerungsgruppen zu einer Zunahme der realen Kaufkraft. Diese mündet in steigenden Konsumausgaben. Der deutsche Einzelhandel entwickelt sich mit Umsatzzuwächsen entsprechend positiv. Bei genauerem Hinsehen stellen wir aber fest, dass das Wachstum mittlerweile primär im OnlineHandel stattfindet. Doch sind Ladengeschäfte damit nicht automatisch die Verlierer. Hier lohnt ein differenzierter Blick: Über welches Potenzial der stationäre Einzelhandel in Deutschland verfügt, zeigen die guten Umsatzzahlen der Lebensmittelbranche. Sie legten so deutlich zu wie seit fünf Jahren nicht mehr. Noch beeindruckender ist die Performance der Drogeriefachmärkte. Mit guten Konzepten und einer konsequenten Expansion erarbeitete sich das Teilsegment im vergangenen Jahr ein zweistelliges Umsatzwachstum. Wenn schon die Rahmenbedingungen für den deutschen Einzelhandel gut sind, so stehen die Ampeln am Immobilieninvestmentmarkt vollends auf Grün. In Verbindung mit der starken Nachfrage durch in- und ausländische Investoren sinken die Spitzenrenditen für Handelsimmobilien auch in 2013/2014 weiter. Die Investoren sind zuversichtlich, dass dies so bleibt. Viele wollen zukaufen und rechnen damit, dass die Preise weiter steigen bzw. zumindest stabil bleiben – beim aktuellen Renditeunterschied zu Staatsanleihen sichern sie sich damit attraktive Zahlungsströme. Die nunmehr neunte Auflage des HAHN Retail ReaI Estate Reports haben wir wieder mit unseren Partnern GfK GeoMarketing und CBRE erstellt. Wie jedes Jahr wollen wir Ihnen ein umfassendes Nachschlagewerk mit aktuellen Informationen zum Einzelhandel und zum HandelsimmobilienInvestmentmarkt bieten. Die GfK beschäftigt sich in den Kapiteln 1 und 2 mit den Entwicklungen des Einzelhandels und seiner wichtigen Branchen. Im Kapitel 3 beschreibt CBRE den Investmentmarkt 2013/2014 und gibt einen Exkurs zum Auswahlprozess von vielversprechenden Investmentstandorten. Dem schließen sich in den Kapiteln 4 und 5 eine Mietpreisanalyse sowie die Untersuchung des Vermietungsmarktes in Deutschland an.
vorwort | 7
In Ergänzung hat die Hahn Gruppe wieder eine aktuelle Befragung wichtiger Akteure des Einzelhandels und der Immobilien-Investmentbranche durchgeführt. Die optimistischen Ergebnisse finden Sie im Kapitel 6. Abschließend beleuchten wir in einem Exkurs, wie die Standorte und Handelskonzepte der Zukunft aussehen können. Wir wünschen Ihnen eine angenehme Lektüre!
Michael Hahn Thomas Kuhlmann Vorstandsvorsitzender Mitglied des Vorstands HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG
Fachmarktzentrum Offenbach
412,1 mrd. euro
Stationärer Einzelhandelsumsatz in 2013
117,9
01
Meta-trends im einzelhandel
Konjunktur in Deutschland gewinnt in 2014 deutlich an Fahrt Störeinflüsse durch die internationalen Krisenherde Deutscher Einzelhandel profitiert von guter Konsumstimmung
Mio. QUADRATMETER
Gesamtverkaufsfläche in 2013
Wachstum findet primär über den Absatzkanal E-Commerce statt Steigende Flächenproduktivität in 2013
39,1 MRD. EURO
Umsatz im Online-Handel in 2013
10 | meta-trends im einzelhandel
1.1 Deutschland als Vorreiter der ökonomischen Stabilisierung in Europa Deutschlands Wirtschaft (BIP) ist im Jahr 2013 mit nur 0,4 Prozent so schwach gewachsen wie seit der Rezession in 2009 nicht mehr. Während zu Beginn des Jahres die europäische Schuldenkrise und das lang anhaltende Winterwetter die gesamtwirtschaftliche Produktion belasteten, haben im weiteren Jahres verlauf dagegen günstige Einkommensperspektiven und Finanzierungsbedingungen für einen positiven Jahresausklang gesorgt. Die konjunkturellen Rahmenbedingungen für Deutschland stellen sich im laufenden Jahr 2014 spürbar besser dar. Zwar ist das BIP nach einem starken ersten Quartal im zweiten Vierteljahr leicht (-0,2 Prozent) geschrumpft, was neben der hohen Ausgangsbasis zu Jahresbeginn auch auf die geopolitischen Krisen zurückzuführen ist. Trotz der durch die meisten Konjunkturforscher leicht nach unten korrigierten Wachs tumsprognosen, bleibt die Grundtendenz allerdings deutlich positiv. Ob sich insbesondere die Krise in der Ostukraine und die in diesem Zusammenhang verhängten Wirtschaftssanktionen gegenüber Russland nachhaltig auf die europäische und die deutsche Konjunktur auswirken, bleibt abzuwarten. Wie schon in den vergangenen Jahren dürfte der private und staatliche Konsum erneut zu den Haupttriebfedern der deutschen Konjunktur zählen. Die positive Konsumentenstimmung spiegelt sich auch im GfK Konsum klimaindex für Deutschland wider, der seit der Lehman-Pleite im September 2008 einen stabilen Aufwärts trend aufweist. Inzwischen übertraf er sogar die Spitzenwerte aus 2007 und im Juli dieses Jahres konnte ein neues Langzeithoch erreicht werden. Als Grund für den erneuten Anstieg können die fortlaufenden
GfK-Konsumklimaindex FÜR Deutschland
Indexwerte 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Jan 2007 Quelle: GfK
Jul 2007
Jan 2008
Jul 2008
Jan 2009
Jul 2009
Jan 2010
Jul 2010
Jan 2011
Jul 2011
Jan 2012
Jul 2012
Jan 2013
Jul 2013
Jan 2014
Jul 2014
meta-trends im einzelhandel | 11
Privater konsum in mrd. Euro 0 – 20 20 – 100 100 – 250 250 – 1.000 mehr als 1.000
Entwicklung Privater konsum Euroraum 0,8
EU-28 1,2
1,3
-0,7
Finnland
1,6
0.0
2013 2014 2015
2013 2014 2015
Schweden Estland Lettland
Litauen Dänemark Irland Niederlande
Großbritannien
Polen
Deutschland
Tschechische Republik
Belgien
Slowakische Republik Luxemburg Österreich Slowenien
Ungarn
Rumänien
Frankreich Kroatien
Bulgarien
Italien Portugal
Spanien
Griechenland
Vorläufige Werte und Prognosen Karte erstellt mit RegioGraph Quelle: GfK auf Basis Europäischer Kommission
Malta
Zypern
12 | meta-trends im einzelhandel
Zinssenkungsrunden der EZB angeführt werden, weswegen die bereits niedrige Sparneigung weiter sinken und die Kauflaune hoch bleiben dürfte. Die internationalen Krisenherde in Syrien, im Irak und in der Ukraine haben sich bislang noch nicht auf die Konsumstimmung der deutschen Verbraucher niedergeschlagen. Hier werden die nächsten Monate zeigen, ob sich die deutsche Konsumlaune gegenüber den negativen außenwirtschaftlichen Einflüssen wieder einmal als robust erweist. Auch der Euroraum sowie die EU-28 weisen aktuell eine generelle Aufwärtstendenz auf: So wird für Spanien, Griechenland und Italien nach mehreren Jahren der Rezession ein leichter Aufwärtstrend bei der Wirtschaftsentwicklung prognostiziert, der 2015 weiter an Fahrt gewinnen dürfte. Unter den europäischen Konsumenten hat sich die Stimmung ebenfalls deutlich aufgehellt. Allen voran die britischen Verbraucher sowie die krisengeschüttelten spanischen Konsumenten, die positive Tendenzen beim privaten Konsum sowie bei der von der GfK ermittelten Konjunkturerwartung aufweisen.
1.2 Daten und Fakten des Einzelhandels in Deutschland Der stationäre Einzelhandel konnte nach Angaben der GfK 2013 ein Umsatzvolumen von 412,1 Mrd. Euro erreichen. Im Vergleich zu 2012 wurde damit ein moderates Wachstum von 0,5 Prozent erzielt. Vor allem die Wetterkapriolen des vergangenen Jahres haben den Einzelhändlern zugesetzt. Der langanhaltende Winter hat sowohl die Baumarktbranche bei Gartenartikeln als auch den Bekleidungseinzelhandel beim Absatz der Frühjahrskollektion ausgebremst. Im Osten und Südosten Deutschlands wurde die Konsumlaune der Verbraucher zudem durch die Hochwasserkatastrophe zu Sommerbeginn beeinträchtigt. Darüber hinaus hat das milde Wetter im letzten Quartal 2013 den Absatz von Winterbekleidung, -sportartikeln und -schuhen erschwert. Folge waren hohe Lagerbestände der Ladeneinzelhändler, die als Reaktion darauf wahre Rabattschlachten anzettelten. Für das laufende Jahr 2014 wird erstmals seit 2009 ein rückläufiges Umsatzvolumen im deutschen Laden einzelhandel prognostiziert, das um etwa 1 Prozent niedriger als im Vorjahr ausfallen dürfte. Konnten in der Vergangenheit Umsatzrückgänge zumeist auf konjunkturelle Ursachen wie die Finanz- und Wirtschafts krise zurückgeführt werden, schlägt sich nunmehr die Dynamik des Online-Handels auf die Performance des Ladeneinzelhandels nieder. Während der Anstieg der Online-Umsätze bisweilen primär zulasten des klassischen Kataloghandels ging, wird nun zunehmend deutlich, dass auch der stationäre Einzelhandel Umsätze abgibt. Die Betrachtung des Gesamteinzelhandels in Deutschland (Online-, Katalog- und Ladeneinzelhandel) stellt sich für 2014 mit einem prognostizierten Wachstum von 1,2 Prozent insgesamt positiv dar. Dies spiegelt sich auch in den vom Statistischen Bundesamt für das erste Halbjahr 2014 veröffentlichten Daten zur Entwicklung des Einzelhandels im engeren Sinne wider: Von Januar bis Juni 2014 konnte ein nominales Wachstum von 2,1 Prozent erwirtschaftet werden. Positive Wachstumseffekte wurden vor allem für den Lebensmittel-, Elektro- und Sporteinzelhandel durch die diesjährige Fußball-WM in Brasilien generiert.
MEtA-tRENDS IM EINzELHANDEL | 13
Nachdem die zunehmenden Marktbereinigungstendenzen, allen voran die Schlecker-pleite, bereits in 2012 eine Reduzierung der Verkaufsfläche nach sich gezogen haben, hat 2013 die praktiker-Insolvenz ihre Spuren hinterlassen. So konnte die Fertigstellung neuer Handelsflächen den Flächenrückgang auch im vergangenen Jahr nicht kompensieren. Die um die Leerstände bereinigte Verkaufsfläche in Deutschland hat demnach um 0,3 Mio. m² auf nun insgesamt gut 117,9 Mio. m² abgenommen. Unter Berücksichtigung der im zensus ermittelten Einwohnerdaten entspricht dies einer pro-Kopf-Ausstattung von rund 1,46 m² Verkaufsfläche in 2013 (zum Vergleich 2012: 1,47 m² pro Einwohner). Infolge des Flächenrückgangs bei gleichzeitig leichtem Umsatzwachstum konnte der deutsche Ladeneinzelhandel das vierte Jahr nacheinander eine Steigerung der Flächenproduktivität erzielen. Mit knapp 3.500 Euro pro m² ist inzwischen das Vorkrisenniveau des Jahres 2006 wieder erreicht worden. Für das laufende Jahr ist mit einer stabilen Verkaufsflächenentwicklung zu rechnen. Aufgrund des prognostizierten leichten Umsatzrückganges dürften die durchschnittlichen Raumleistungen im Einzelhandel nach zwei Jahren der Stabilisierung in 2014 wieder leicht abnehmen. Die rückläufigen Raumleistungen werden wie in der Vergangenheit allerdings nicht flächendeckend stattfinden, sondern überwiegend schlecht aufgestellte Konzepte treffen. In Bezug auf die Handelsimmobilie gilt es demnach, Investments nicht nur standort- und objektspezifisch genau zu prüfen, sondern auch den Mietermix und die Mieterkonzepte noch genauer unter die Lupe zu nehmen.
ENtWICKLUNgEN IM StAtIoNäREN EINzELHANDEL
Euro/m² Verkaufsfläche
Index (Jahr 2000=100) 120
5.000
110
4.500
100
4.000
90
3.500
80
3.000 2000
* Prognose Quelle: GfK
2001
2002
2003
2004
2005
Index Einzelhandelsverkaufsfläche
2006
2007
2008
2009
2010
Index stationärer Einzelhandelsumsatz
2011
2012
2013
2014*
Brutto-Raumleistung in Euro/m2 Index Brutto-Raumleistung in Euro/m²
14 | MEtA-tRENDS IM EINzELHANDEL
1.3
CRoSS-CHANNELINg ALS NEUER StAtUS QUo
Der erneut zweistellige Umsatzsprung des E-Commerce in Deutschland bestätigt die ungebremst dynamische Digitalisierung unserer Einkaufswelt: während im online-Handel in 2013 mit 39,1 Mrd. Euro knapp 42 prozent mehr umgesetzt wurden als noch im Vorjahr, kämpft der klassische Versandhandel mit zweistelligen Umsatzeinbußen. Für 2014 prognostiziert der bevh – Bundesverband E-Commerce und Versandhandel – ein abgeschwächtes Umsatzplus von knapp 25 prozent für den online-Handel. Dafür dürfte der online erwirtschaftete Umsatzanteil am gesamten Einzelhandel in Deutschland erstmals die 10-prozent-grenze überschreiten. Am stärksten ist die Warengruppe Bekleidung am deutschen E-Commerce-Umsatz beteiligt. Mit knapp 7,1 Mrd. Euro stellt sie laut bevh gut 18 prozent des 2013 online getätigten Umsatzes, gefolgt von Büchern mit 5,0 Mrd. Euro und der Unterhaltungselektronik/E-Artikeln mit 3,9 Mrd. Euro. Bei Lebens mitteln, Delikatessen und Wein entfällt mit 0,8 Mrd. Euro nach wie vor nur ein geringer Anteil auf den online-Handel.
ENtWICKLUNg DER UMSätzE IN DEN DREI VERtRIEBSWEgEN DES EINzELHANDELS 2005 BIS 2014 Angaben in Mrd. Euro 500 450 400 350 300
11 17
13 15
16 14
18 12
22 12
28 12
39 9
49 7
397
401
391
398
406
410
412
408
250
+ 42 % p. a.
2013 ggü. 2012
-21 % p. a.
2013 ggü. 2012
+ 0,5 % p. a.
200
2013 ggü. 2012
150 100 50 0
2007
* Prognose Quelle: GfK, bevh
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Online-Handel
2014 *
Kataloghandel
Ladeneinzelhandel
meta-trends im einzelhandel | 15
Im ersten Halbjahr 2014 mussten der Bereich Bekleidung einen Rückgang um knapp 2 Prozent (ers tes Quartal jedoch +10 Prozent) und das Segment Bücher um fast 22,2 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum hinnehmen. Teilweise kann die zuletzt beschriebene Entwicklung auf die Um stellung auf E-Books zurückgeführt werden, die nicht unter die bevh-Kategorie Bücher fallen. Ein Wachst um erzielten zwischen Januar und Juni 2014 hingegen die Warengruppen Schmuck und Uhren (4,8 Prozent), DIY und Blumen (9,6 Prozent) sowie Auto, Motorrad und Zubehör (37,9 Prozent). Dieser Trend kann als Indiz für eine Spreizung der Entwicklung nach Sortimenten im Online-Hand el gesehen werden: Online-Handelssortimente der ersten Stunde wie Bücher stehen vor einer natür lichen Wachstumsgrenze, während großvolumige Sortimente aufgrund innovativer Logistik- und Lieferkonzepte sowie hochwertigere Waren aufgrund der Professionalisierung des E-Commerce zunehmend von Konsumenten online gekauft werden.
RELEVANZ DER SORTIMENTE FÜR DEN ONLINE-HANDEL
Nahrungs- und Genussmittel
Marktvolumen der Branche
Baumarktspezifisches Sortiment Bekleidung
Einrichtungsbedarf Gesundheit, Körperpflege Elektro, Foto, Optik Bücher, Schreibwaren
Schuhe/Lederwaren sehr niedrig Quelle: GfK
Online-Anteil
Spielwaren, Hobby sehr hoch
16 | meta-trends im einzelhandel
Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass ehemals ausschließlich stationäre Bekleidungsfilialisten inzwi schen Umsatzanteile von bis zu 40 Prozent an ihrem Gesamtumsatz mit online getätigten Verkäufen in Deutschland erzielen. Die breite Masse der Bekleidungsfilialisten erwirtschaftet einen Online-Anteil zwischen 15 Prozent und 30 Prozent, allerdings mit steigender Tendenz. Daran zeigt sich, dass die Dynamik im Online-Handel nicht unbeträchtlich durch klassische Ladeneinzelhändler angetrieben wird. Auch vor diesem Hintergrund sind Umsatzverschiebungen hin zum E-Commerce zumindest zu hinterfragen. Die Wachstumsgrenze des Internethandels wäre deutlich niedriger zu setzen, gäbe es nicht stationäre Einzelhändler, die durch die Verknüpfung ihrer Absatzkanäle eine Verbesserung ihres Gesamtumsatzes herbeiführen. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht wird dadurch auch die Bedeutung des stationären Geschäfts für Cross-Channel-Händler unterstrichen, weshalb für Image- und Flag shipstores im Sinne einer Mischkalkulation zum Teil höhere Mieten in Kauf genommen werden. Damit erfährt der stationäre Laden eine stetig wachsende Bedeutung im Cross-Channeling: Er kann als Bestellpunkt dienen (Schlagwort virtual shopping wall), als Auslieferungspunkt - wobei der Kunde selbst entscheidet, wann er die Ware abholt - oder als Touchpoint, an dem die Läden die emotionale Bindung zwischen Kunde und Marke stärken können. Der Cross-Channeling-Trend erfasst daneben auch zunehmend ursprünglich reine Online-Plattformen. Nach mymuesli.com, mytoys.de oder notebooksbilliger.de forcieren auch Planet Sports und Cyberport ihre stationäre Expansionsstrategie.
my muesli in Stuttgart (quelle: mymuesli.com)
meta-trends im einzelhandel | 17
So wird Cross-Channeling inzwischen von Kunden im Einzelhandel geradezu erwartet. Dabei werden die Grenzen zwischen digitalem und stationärem Einkauf immer stärker aufgehoben: Beispielsweise informiert sich der Konsument online in den eigenen vier Wänden, kauft aber auch offline im statio nären Laden oder unterwegs per Smartphone. Entscheidend dabei ist, dem Kunden die größtmögliche Wahlfreiheit zwischen den einzelnen Informations- und Einkaufskanälen anzubieten. Wann, wie und wo der Kunde kauft, folgt dabei nicht mehr nur der Prämisse Lage, Lage, Lage, sondern vielmehr dem Motto „Convenience matters“. Insbesondere der mobile Einkauf und die Bezahlung per Smartphone oder Tablet profitieren von diesen neuen Konsumpräferenzen. Dem Cross-Channeling-Trend sind viele Handelsketten wie z. B. C&A auch mit der Einrichtung von Click & Collect-Konzepten gefolgt: der Kunde bestellt seine Waren online und holt sie anschließend im Ladengeschäft ab. Gerade im Bekleidungseinzelhandel hat die Zahl der Channel-Hopper, die online und offline einkaufen, rapide zugenommen. Demzufolge bieten sich dem stationären Handel durchaus viele Chancen, über Service und direkte Kommunikation mit dem Käufer die Kundenbindung mittels Click & Collect zu intensivieren. So werden etwa bei der Abholung einer Online-Bestellung in der Filiale nicht selten auch zusätzliche Produkte vor Ort gekauft. Vor allem die Warengruppen Spielzeug, Werkzeug, Bücher sowie Kosmetik und Arzneimittel zählen zu den beliebten Zukaufartikeln. Der Aufbau einer Cross-Channeling-Strategie und die dazugehörigen Prozesse sind allerdings keine Selbstläufer, sondern müssen wohl durchdacht und organisiert werden, um nicht im Sinne eines trivia len „Me-Too“ oder „Try-and-Fail“ zu scheitern. Lange nicht alle Online-Stores oder Click & CollectKonzepte schrieben Erfolgsgeschichten: So gab zum Beispiel der niederländische Fashionf ilialist Mexx zu Beginn des Jahres die vorübergehende Schließung seines Online-Stores bekannt. Ein internationaler Relaunch ist für 2015 geplant. Insbesondere die Optimierung der Lagerbestände sowie eine effiziente Abwicklung von Retouren sind zwei kritische Faktoren, die entscheidend den Erfolg im Online-Handel beeinflussen.
18 | ExKURS: LogIStISCHE HERAUSFoRDERUNgEN DES MULtI-CHANNELINg
ExKURS: LogIStISCHE HERAUSFoRDERUNgEN DES MULtI-CHANNELINg Der Boom des Multi-Channel-Handels stellt nicht nur die Händler vor neue Herausforderungen. Auch Logistikdienstleister sehen sich angesichts einer deutlichen zunahme der Warenströme bei gleichzeitig steigenden Kundenerwartungen an Liefertreue und produktindividualisierung mit neuen komplexen Fragestellungen konfrontiert. ob gemeinsames zentrallager für den stationären und online-Handel oder separate Logistikkonzepte der Multi-Channel-Händler, eines ist sicher: optimaler Standort, Flächenkonzeption und Lieferketten werden neu überdacht. Neben klassischen Lager- und Distributionsimmobilien entstehen jüngst in zunehmendem Maße e-commerce-orientierte Lager- und Logistikobjekte, die den neuen Anforderungen an eine effiziente und smarte Abwicklung von Bestellungen und Retouren in unterschiedlich hoher Intensität besser Rechnung tragen. Hierzu zählen einerseits sogenannte xxL-Immobilien mit einer Fläche von 50.000 m² und mehr, die – strategisch sinnvoll positioniert – ein großes Einzugsgebiet kosteneffizienter versorgen können. Anderer seits steigt gleichzeitig der Bedarf an deutlich kleineren Umschlagslägern (Cross Docks bzw. parcel Delivery Centres) an geeigneten Standorten mit 24/7-Nutzungsmöglichkeit in Nähe des Endver brauchers, die es ermöglichen, den zukünftigen Kundenansprüchen nach Same Day/Hour Delivery gerecht zu werden. Moderne Cross Docks sind auf Basis eines hohen Automatisierungsgrades und einer möglichst kleinen grundfläche vor allem darauf spezialisiert, den Warendurchsatz zu maximieren, ohne dass eine zwischenlagerung erforderlich wird.
WELCHE VERSANDoptIoNEN BIEtEN SIE AKtUELL AN?
Händlerbefragung der ECC
Angaben in %, Mehrfachnennungen möglich, n = 281
Standardpaketversand (2 bis 3 Tage Laufzeit)
93,2
Next Day Delivery
25,3
Versanddienstleister auswählbar
17,8
Liefertag auswählbar
12,1
Sonstige (Selbstabholung, Fahrradkurier etc.) Lieferzeitfenster in Stunden auswählbar Same Day Delivery k.A. / Weiß ich nicht
9,6 3,2 2,8 0,7
Quelle: ECC Köln: Same Day Delivery: Einsatz und Mehrwerte aus Händlersicht, Köln 2014
ExKURS: LogIStISCHE HERAUSFoRDERUNgEN DES MULtI-CHANNELINg | 19
Für viele Kunden zählen neben den zahlungsmöglichkeiten auch die angebotenen Lieferoptionen zu den Kriterien, die bei der Auswahl eines online-Shops ausschlaggebend sind. Möglichst kurze Lieferzeiten und die Mitbestimmung bei Liefertermin und -ort beeinflussen die Kundenzufriedenheit mit dem Shop-Anbieter. Vor allem für Anbieter der Lebensmittelbranche besteht hier noch Nachholbedarf bzw. erwar tet der Kunde eine möglichst zügige Lieferung, damit sich der zeitersparnisfaktor der onlineBestellung gegenüber dem stationären geschäft bei der Lieferung nicht wieder in Luft auflöst. Dass Lieferschnelligkeit weiter an Bedeutung gewinnt, zeigen die Anstrengungen diverser Händler, in naher zukunft am selben tag der Bestellung liefern zu können. Einer aktuellen Studie des ECC Köln zufolge gab rund jeder dritte online-Händler an, die Einführung der taggleichen Lieferung bereits zu planen oder zumindest das thema im Hinterkopf haben. Allerdings bieten derzeit erst rund 3 prozent Same Day Delivery bereits an. Mit der Einführung taggleicher Lieferung würde sich die Chance auf zusätzliche Umsätze erhöhen, weil kurzfristige Bedürfnisse befriedigt werden können. Auch eine Differenzierung gegenüber dem Wettbewerb und eine stärkere Kundenbindung tragen dazu bei. Bislang hat sich auf der Dienstleistungsseite der paketdienstleister DpD mit taggleichen Lieferungsangeboten einen Namen gemacht. DpD arbeitet in Kooperation mit dem bislang in 18 deutschen Städten vertretenen Stadtkurierservice tiramizoo. Noch bilden die stationären Läden der Multi-Channel-Anbieter wie Media Markt, Conrad, Cyberport oder thalia die Kundengruppe von DpD/tiramizoo, allerdings ist die Kooperation mit reinen online-plattformen bereits in planung. Welche logistischen Lösungen sich langfristig durchsetzen werden, bleibt abzuwarten. Sicher ist aber, dass die geschwindigkeit zunehmen wird, mit der sich Konzepte und Lösungen für den Multi-Channel-Handel verändern und neue eingeführt werden. Ein vom Kunden getriebener Innovationsdruck, den der Handel wie auch die Logistikbranche nun stärker zu spüren bekommen.
SB-Warenhaus Gummersbach
216,8 Mrd. Euro
Umsatz im Lebensmitteleinzelhandel 2013
14,9
02 Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen Lebensmitteleinzelhandel mit höchstem Umsatzanstieg seit fünf Jahren Heterogene Umsatzentwicklung der einzelnen LEH-Vertriebslinien
PROZENT
Umsatzzuwachs bei Drogeriefachmärkten in 2013
0,6 prozent
Online-Anteil am Umsatz im Lebensmitteleinzelhandel
Drogeriefachmärkte gewinnen weiter Umsatzanteile Non-Food-Branchen setzen zunehmend auf Cross-Channel-Strategien Baumarktbranche mit guten Zuwächsen im 1. Halbjahr 2014
22 | Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen
2.1 Der Lebensmitteleinzelhandel 2013/2014 Die gute Konsumstimmung in 2013 und die Preissteigerungen, vor allem bei Frischwaren, haben dem Lebensmitteleinzelhandel ein positives Umsatzjahr beschert. Insgesamt sind im vergangenen Geschäftsjahr rund 217 Mrd. Euro und somit knapp die Hälfte der gesamten Einzelhandelskaufkraft (48,2 Prozent) in Lebensmittel und Drogerieartikel geflossen. Gemäß GfK ConsumerScan entspricht dies einem Wachstum von 2,7 Prozent gegenüber 2012, der höchsten Steigerungsrate im Lebensmittel einzelhandel seit 2008. Obwohl gerade die Lebensmittelpreise in 2013 deutlich überdurchschnittlich gestiegen waren, konnte der Handel nach den bislang vorläufigen Berechnungen des statistischen Bundesamtes auch eine reale Umsatzsteigerung von rund 0,6 Prozent verbuchen. Und dies trotz einer insgesamt rückläufigen Mengennachfrage, die u. a. auch auf demographische Veränderungen wie die zunehmende Zahl von Single-Haushalten, aber auch auf ein sich veränderndes Verbraucherverhalten zurückzuführen ist. So ist etwa ein Trend zu mehr Außer-Haus-Verzehr, also zu einer Verlagerung des Konsums vom Handel in die Gastronomie ebenso festzustellen wie eine generelle Tendenz zu bewussterem Konsum. Letztere beschert dem Handel allerdings nicht nur rückläufige Absatzmengen, sondern gleichzeitig höhere, den Mengeneffekt kompensierende Umsätze. Die Kunden sind bereit, aufgrund steigender
Zunehmende Einbeziehung moralisch-ethischer Kriterien beim Konsum
Angaben in Prozent
Bio-/Öko-Orientierung
Fair trade
„Beim Kauf von Nahrungsmitteln bevorzuge ich Bio-/Öko-Produkte. Ich bin bereit, für Bio-/ Öko-Produkte auch mehr Geld auszugeben.“
„Ich kaufe bewusst Produkte aus Fairem Handel. Ich bin bereit, für fair gehandelte Produkte auch mehr Geld auszugeben.“
22
2010 Quelle: GfK
23
2011
24
25 21
2012
2013
2010
22
2011
24
2012
26
2013
Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen | 23
moralisch-ethischer Ansprüche bei gleichzeitig positiven Einkommensentwicklungen z. B. für ethisch korrekte oder einfach nur qualitativ höherwertige Produkte auch höhere Preise zu zahlen. Von dies em trading-up auf Verbraucherseite profitieren aber nicht mehr nur Vollsortimenter oder Bio-Märkte. Vielmehr greifen zunehmend auch die Discounter diesen Trend auf, indem sie ihr Sortiment um Pre mium-Linien ausweiten, wie etwa die DeLuxe- und die Italiamo-Linie von Lidl oder das Gourmet-Sorti ment und das Fair-Trade-Label One-World von Aldi. Für das laufende Geschäftsjahr prognostiziert die GfK ein Umsatzwachstum im Lebensmitteleinzel handel von 2,3 Prozent, wobei die Preissteigerungsraten voraussichtlich unterhalb des hohen Vorjah resniveaus liegen dürften. Sowohl bei den Vollsortimentern als auch bei den Discountern schlägt sich die Konsolidierung des Le bensmitteleinzelhandels und die Bereinigung der Standortnetze in einer rückläufigen Filialanzahl nieder. Bei gleichzeitig gestiegenen Umsätzen und leicht gesunkener (Discounter) bzw. nur gering gewachs ener Verkaufsfläche bei den Vollsortimentern hat dies zu einer Steigerung der Flächeneffizienz beigetragen.
Angaben in Prozent
Regionalität
bewusster kauf
„Ich bin bereit, für Lebensmittel aus meiner Region auch mehr Geld auszugeben.“
„Ich kaufe bewusst weniger auf Vorrat ein, damit ich nicht mehr soviel wegwerfen muss.“
43
2010 Quelle: GfK
45
2011
45
2012
46
2013
44
2010
46
2011
50
2012
52
2013
24 | Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen
Standort- und Flächenproduktivitätsentwicklung von Lebensmittel einzelhändlern in 2013 Unter nehmen
Aldi
Edeka
Vertriebsschiene (Auswahl)
Betriebs typ
Standorte 2013 Anzahl
Veränd.
Flächenproduk ø Verkaufs tivität 2013 fläche in m2 (brutto) Euro/m2
Veränd.
Aldi Nord
DC
2.421
-2,3 %
820
5.670
2,8 %
Aldi Süd
DC
1.828
1,2 %
800
10.100
4,7 %
11.804
0,3 %
900
4.190
4,7 %
686
0,7 %
650
3.150
2,1 %
ges. LEH-Sparte Niedrig-Preis (NP)
DC
E aktiv/E-neukauf
SM/VM
1.327
-10,4 %
1.133
4.268
9,0 %
Netto
DC
4.124
0,8 %
760
4.050
0,8 %
E-Center
VM/SBW
374
4,5 %
3.210
4.330
6,2 %
Marktkauf
SBW
145
-4,6 %
5.620
4.060
-0,4 %
METRO Group
real,-
SBW
311
-0,6 %
6.960
4.230
-2,0 %
REWE Group
ges. LEH-Sparte
6.529
-1,5 %
1.070
3.990
2,0 %
Schwarz Group
Penny
DC
2.305
-4,6 %
700
4.590
1,0 %
Rewe
SM / VM
3.150
0,7 %
1.420
3.840
3,5 %
3.245
-1,6 %
820
6.950
4,9 %
Lidl
DC
Kaufland (inkl. Handelshof)
VM / SBW
635
1,3 %
4.340
4.990
2,6 %
famila
famila
SBW
k. A.
k. A.
k. A.
3.540
-5,3%
Tengelmann
Kaiser´s / Tengelmann
SM / VM
510
-1,2 %
860
4.890
-1,0 %
Globus
Globus
SBW
46
4,5 %
11.470
6.510
6,0 %
Norma
NORMA
DC
1.290
0,9 %
690
3.390
10,1 %
DC = Discounter SM = Supermarkt Quelle: GfK auf Basis von TradeDimensions
VM = Verbrauchermarkt
Stand: 31.12.2013
SBW = SB-Warenhaus
Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen | 25
Insbesondere die Discounter haben sich im vergangenen Jahr dynamischer gezeigt und durch gezielte Maßnahmen Umsatzanteile im umkämpften Lebensmittelhandel gewinnen können. Neben Investitionen in Filialnetz und Ladengestaltung, haben sich Sortimentsausbau und -optimierung, eine verstärkte Handels markenpolitik und Promotionstätigkeit ausgezahlt. Die in diesem Zusammenhang festzustellende Tendenz zur Vollsortimentierung der Lebensmittel-Discounter spiegelt sich in der zunehmenden Verkaufsflächengröße (neuere Läden meist zwischen 1.000 bis 1.200 m²) dieses Betriebstyps wider. So nahm ALDI im Herbst 2012 mit Coca Cola die Mutter aller Brands in sein Sortiment auf. Nach dem Ausbau des Backwarenangebotes erhöht z. B. ALDI Nord derzeit die Artikelanzahl im Obst- und Gemüsebereich und wird die entsprechenden Flächen vergrößern sowie die Präsentation überarbeiten. Insofern reagieren die Essener auf bei Lidl bereits umgesetzte Maßnahmen. Trotz dieses erhöhten Konkurrenzdrucks konnten auch die LEH-Vollsortimenter (Supermärkte und Verbrau chermärkte) ihren Umsatzanteil leicht erhöhen. Dabei dürften die Betreiber, die in den letzten Jahren vielfach kräftig in die Aufwertung der Filialen investiert haben, auch von dem schon beschriebenen trading-up-Effekt auf Verbraucherseite profitiert haben. Dagegen haben SB-Warenhäuser in 2013 trotz leichter Umsatzzu wächse insgesamt erneut Marktanteile eingebüßt. Offenbar gelingt es der Großfläche im Gegensatz zu den Discountern und den Vollsortimentern bislang nicht, ihre Konzepte erfolgreich an die sich ändernden Verbrauchertrends anzupassen.
Entwicklung der VertriebsTypenanteile im Lebensmitteleinzelhandel
Umsatzanteile in Prozent 100 90
43,4
43,7
43,9
24,9
25,9
26,0
23,1
23,0
22,6
80 70 60 50 40 30 20 10 0
8,6 2011
Quelle: GfK ConsumerScan Stand jeweils zum Jahresende nach Handelspanelsystematik, ohne Fachhandel
7,3 2012
7,4
7,4 2013 Discounter SB-Warenhäuser
LEH-Vollsortimenter Drogeriemärkte
26 | Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen
Bei REWE heißt es nach wie vor back to city. Mit ihren Konzepten REWE-City und vor allem REWE to Go sollen urban professionals als Kunden gewonnen werden. Dabei umfasst das REWE to Go-Konzept nicht nur klassische Lebensmittelangebote, sondern auch gastronomische. Convenience ist wieder anges agt, gleichwohl dürfte dieser Bereich nun eine bessere Performance aufweisen als noch vor gut zehn Jahren, als ähnliche Konzepte schon auf den Weg gebracht wurden. Zunehmend verzichten Innenstadt-Bewohner auf ihr Auto beim Einkauf, während die Anzahl an Einpersonenhaushalten weiter ansteigt, was den Trend hin zu Convenience bzw. zur wohnortnahen Grundversorgung wieder ankurbelt. Darüber hinaus soll das REWE to Go-Konzept im Rahmen einer Kooperation mit Aral nun auch in Tankstellen etabliert werden. Bieten die meisten Tankstellen ohnehin schon belegte Brötchen, Snacks und Getränke an, erweitert REWE das Angebot um frische Lebensmittel und auch Fertiggerichte. Das REWE to Go-Konzept ist daneben auch in Hochfrequenzlagen wie Bahnhöfen zu finden. Mit einer Handvoll neuer TEMMA-Läden zeigt REWE zudem im boomenden Biomarkt Flagge. Neben einem ausgesprochenen Wohngebietsbezug steht die Offerte von natürlichen Lebensmitteln, Nachh al tigkeit, Regionalität und Bioqualität im Mittelpunkt des neuen Konzeptes. Auch werden Rezeptideen angeboten und viel Wert auf sozialen Austausch gelegt. Aber auch PENNY will mit dem Konzept MINI PENNY zukünftig Flächen mit rund 400 m² Verkaufsf läche (noch vor zehn Jahren keine unübliche Verkaufsflächengröße in Ballungszentren) belegen, um Kunden verstärkt in Wohnortnähe, d. h. in Innenstädten und hochverdichteten Wohngebieten anzusprechen, wo Flä chen für die nach wie vor favorisierte Ladengröße ab 800 m² Verkaufsfläche selten zur Verfügung stehen. Auch EDEKA ist mit 380 SparExpress-Shops im Convenience-Segment aktiv, die vor allem in Tank stellen sowie Bahnhöfen zu finden sind. Mit dem Einstieg von EDEKA bei den 40 von SSP betriebenen Point-Convenient-Stores und deren für Herbst 2014 geplante Umstellung auf das SparExpress-Konzept, wird EDEKA hier seine Position weiter ausbauen können. Für die Innenstadtlagen verfolgen die sieben Regionalgesellschaften unterschiedliche Konzepte und Ansätze (u. a. der EDEKA City Markt der EDEKA Südwest). Darüber hinaus hatte sich die EDEKA zuletzt auch mit flächengrößeren Märkten an Bahnhöfen und Flughäfen angesiedelt (z. B. am Hamburger Hauptbahnhof oder Hamburger Flughafen). In das Segment der City-Märkte stößt nunmehr auch der im Nordwesten Deutschlands aktive Regional filialist Bünting vor. Mit dem Konzept ,,Combi Erlebniswelt“, einem gegenüber den City-Märkten von REWE und EDEKA deutlich größeren Format (rd. 2.000 m2), sind die Ostfriesen kürzlich in der Innenstadt von Hamm (Westfalen) an den Start gegangen. In dem Pilotmarkt, der nach Expertenmeinung als Testprojekt für die Expansion nach Hamburg gilt, wird ein deutlicher Schwerpunkt auf Convenience und Frische gelegt, was u. a. in den großzügigen Bedientheken für Fisch, Fleisch und Käse zum Ausdruck kommt, die durch gastronomische Elemente (Café und Bistro) ergänzt werden.
Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen | 27
In der SB-Warenhausszene zeigt sich bezüglich der Netzpflege und Standortdiskussion aktuell ein sehr differenziertes, betreiberabhängiges Bild. Während Kaufland trotz genehmigungsrechtlicher Hürden nach wie vor neue Standorte sucht und insbesondere in Norddeutschland seine Präsenz erhöhen will, stehen bei real,- an diversen Orten Filialschließungen auf dem Programm. Nicht nur mit Hilfe der Durch forstung des Standortnetzes versucht real,- die Ergebnisentwicklung positiv zu steuern (im Jahre 2015 wird die Filialzahl unter 300 sinken). Es werden auch Neuerungen im gesamten Marketing-Mix, bei der Strukturierung des Non-Food-Sortimentes und auch im Ladenlayout auf den Weg gebracht, um wieder mögliche Wachstumsperspektiven aufzuzeigen. Die SB-Warenhauslandschaft ist zudem um die REWE-Vertriebsschiene toom ärmer geworden, die Ende 2013 einheitlich auf das Großf lächenformat REWE Center umgeflaggt wurde. Damit konnte die REWE ihre strategische Ausrichtung auf ein Format vereinheitlichen sowie Werbeausgaben bündeln. Zudem wurde mit dem vollständigen Umbau der Filiale im hessischen Egelsbach ein Pilotprojekt realisiert, mit dem ein völlig neues Filialkonzept für die Großfläche getestet wird. Nach einem zweiten Relaunch in Darmstadt sollen in 2015 weitere Märkte umgebaut werden. Damit steht die Rewe noch am Anfang eines Prozesses, der bei der Edeka-Gruppe auch sieben Jahre nach der Integration der Marktkauf SB-Warenhäuser in die Regionalgesellschaften noch nicht abgeschlossen ist. In Bezug auf die Fortschritte bei der Umsetzung der unterschiedlichen Strategien, die neben der Modernisierung im Regiebetrieb auch die Umflaggung auf das Format E-Center sowie die Übergabe an selbstständige Einzelhändler umfassen, zeigen sich dabei deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen EDEKA-Regionalgesellschaften.
Umsatzentwicklung VON SB-Warenhaus-Vertriebslinien in 2013
Umsatz in Mio. Euro (brutto) 16.000 14.000
13.758
12.000 9.156
10.000
8.501
8.000 6.000 3.451
4.000
1.284
2.000
326
0 Veränderung Vorjahr in %
Þ
4,0 %
à
-3,4 %
Quelle: GfK auf Basis von TradeDimensions Hinweis: Die ehemaligen toom SB-Warenhäuser wurden in die REWE Regionen integriert und werden nicht mehr separat ausgewiesen.
Þ
4,5 %
Þ
9,6 %
à
Kaufland (inkl. Handelshof) real,-
-18,2 %
Þ
1,7 %
EDEKA (Marktkauf, E-Center) Globus
famila Übrige
28 | Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen
Auch hinsichtlich der Umsatzentwicklung bei den SB-Warenhausbetreibern zeigen sich deutliche Unter schiede: Kaufland wächst mit 4,0 Prozent weiter, der Marktführer real,- erleidet erneut einen Umsatz rückgang von 3,4 Prozent. Die stärkste Umsatzsteigerung mit fast 10 Prozent kann Globus vermelden. Diese resultiert neben der Eröffnung zweier neuer Standorte (Maintal und Limburg), die vom Wettbewerber real,übernommen wurden, auch aus einer Produktivitätssteigerung auf der Bestandsfläche. Die Flächenproduktivität der verschiedenen SB-Warenhaus-Betreiber zeigt ebenfalls deren Diversität. So erzielt Globus 2013 gut 30 Prozent mehr Umsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche als der nächststärkste Wettbewerber Kaufland und weist mit 6 Prozent zudem den höchsten Produktivitätszuwachs auf. Während Kaufland trotz anhaltender Expansion auch in den Bestandsmärkten effizienter wird, muss real,- trotz Filialnetzbereinigungen einen Effizienzrückgang von 2 Prozent hinnehmen. Neben Globus und Kaufland können auch die SB-Warenhäuser der EDEKA-Gruppe mit 3,5 Prozent ein deutliches Plus in der Flächenleistung verzeichnen, wobei hier die anhaltende Umwandlung von Marktkauf-Häusern in moderne E-Center Früchte tragen dürfte. An dieser Stelle sei zudem darauf hingewiesen, dass sich nicht nur SB-Warenhaus-Betreiber untereinander in der Performance deutlich unterscheiden, sondern auch innerhalb der Vertriebslinie selbst. Unabhängig von der Betreiberfirma ist eine ausgeprägte Varianz zwischen den Raumleistungen der SB-Warenhäuser eines Anbieters festzustellen.
ENTWICKLUNG DER FLÄCHENPRODUKTIVITÄT VON SB-WARENHAUS-VERTRIEBSLINIEN in 2013 Umsatz in Euro/m2 (brutto) und Veränderung zum Vorjahr in Prozent 4.990
Kaufland (inkl. Handelshof) real,-
4.230
à
-2,0 %
EDEKA (Marktkauf, E-Center)
4.220
Þ
3,5 %
Übrige SB-Warenhäuser
2,6 %
6.510
Globus famila
Þ
3.540 3.330
à
à
-5,3 %
-0,6 %
Quelle: GfK auf Basis von TradeDimensions Hinweis: Die ehemaligen toom SB-Warenhäuser wurden in die REWE Regionen integriert und werden nicht mehr separat ausgewiesen.
Þ
6,0 %
Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen | 29
Erfolgsbeeinflussend sind hier neben den wettbewerblichen, standörtlichen und immobilienbezogenen Bedingungen, die effiziente Nutzung der Miet- und Verkaufsflächen, die Größe der Märkte und nicht zuletzt die Marktleitung selbst. Der E-Commerce hat im Food-Bereich weiterhin kaum Verbreitung gefunden. So bewegt sich der Umsatz anteil der Onlineanbieter am Gesamtumsatz des Lebensmitteleinzelhandels noch deutlich unter einem Prozent (0,5 Prozent). Für die Zukunft dürften sich durchaus noch Wachstumspotenziale zeigen. Allen voran möchte Amazon mit dem in den USA schon seit 2007 am Markt etablierten Konzept Amazon fresh Umsätze in Deutschland generieren. Hierzulande hat REWE beispielsweise bereits vor drei Jahren einen Lieferservice (ehemals REWE Online) eingerichtet, der sich momentan in der aktiven Expansion befindet. Aktuell ist der REWE Lieferservice in Berlin, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf und in sieben weiteren Städten unterwegs. Nach und nach ist auch eine deutschlandweite Etablierung vorgesehen. Und auch die Discounter planen hier nachzuziehen. So hat Lidl zuletzt seinen Onlineshop um Angebote aus dem Genussmittel- (neben Wein nun auch Kaffeeprodukte) und Tierfutterbereich erweitert sowie die Benutzerfreundlichkeit verbessert. Allerdings wird daraus deutlich, dass die ersten Schritte mit logistisch einfacheren Artikeln gegangen werden, bevor man sich an frische Lebensmittel heranwagt. Demzufolge sind die Wachstumschancen für Online-Angebote im Lebensmittelbereich (noch) als klar begrenzt einzustufen. Auch Drogeriemärkte drängen flächenseitig in den Lebensmittelbereich, hier vor allem über das Ange bot von intensiver nachgefragten Bio-Produkten. So kooperieren dm und die im Großraum Hamburg agierende Kette Budnikowsky mit Alnatura. Rossmann bietet die Eigenmarke enerBiO an und auch der auf Hartwarensortimente fokussierte Anbieter Müller offeriert unter der Marke Bio Primo rund 120 BioProdukte in seinem Sortiment. Der Umfang der z. B. von Budnikowsky angebotenen Bioprodukte steht dem Trockenangebot eines kleineren Bioladens in nichts nach. Zudem werden gekühlte Molkerei- und Wurstwaren wie auch vege tarische Sortimente vorgehalten. Neben der durch die Schlecker-Pleite angekurbelten Marktd ynamik im Drogeriesegment sind es diese Trading-Up-Maßnahmen, mit denen die Umsatzentwicklung 2013 stark positiv beeinflusst wurde. So stieg der in Drogeriefachmärkten erzielte Umsatz im Vergleich zum Vorjahr um 14,9 Prozent auf 14,5 Mrd. Euro an. Getrieben wurde dieses Wachstum vorrangig durch die Branchenleader dm und ROSSMANN, die ein einmaliges Umsatzplus von über 17 Prozent verbuchen konnten. Weniger stark wuchs hingegen Drogerie Müller mit nur gut 6 Prozent. Als regionaler Anbie ter, der vor allem auf die massive dm-Expansion im Großraum Hamburg reagieren muss, konnte Budnikowsky ein Umsatzplus von fast 7 Prozent erzielen.
30 | Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen
Bezüglich der Entwicklung der Anzahl der Standorte zwischen 2012 und 2013 hat insbesondere dm neue Mietverträge gezeichnet, sodass die Anzahl der Filialgeschäfte um gut 10 Prozent gesteigert werden konnte. ROSSM ANN hat verhalten das Netz ausgebaut (knapp 3 Prozent). Auch Müller hat mit immerhin 4 Prozent die Anzahl der Häuser auf insgesamt 500 aufgestockt. Budnikowsky konnte im Großraum Hamburg um 5 Prozent zulegen, wobei neben Center- und Stadtteillagen auch verkehrsorient ierte Standorte belegt wurden. Inzwischen hat der Markt die durch die Schlecker-Pleite entstandene Dynamik und Bereinigung überwiegend überwunden, weshalb in den nächsten Jahren von einer Beruhigung des Marktes für Drogeriefachmärkte sowie von Rückkehr zur Normalität mit moderaten Standort- und Umsatzzuwächsen auszugehen ist.
umsatzentwicklung VON Drogeriefachmärkten in 2013
Umsatz in Mio. Euro (brutto) 7.000
6.137
6.000 5.034 5.000 4.000 2.772
3.000 2.000 1.000
448
0 Veränderung Vorjahr in %
Þ
17,6 %
Þ
17,2 %
Quelle: GfK auf Basis von TradeDimensions * Ende 2013 wurden auch die letzten Kloppenburg-Filialen einheitlich auf Rossmann umgeflaggt.
Þ
6,4 %
Þ dm Rossmann*
6,7 %
Müller Budnikowsky
Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen | 31
2.2 Der Non-Food-Einzelhandel 2013/2014 Das Jahr 2013 hat dem deutschen Non-Food-Einzelhandel eine durchwachsene Umsatzentwicklung beschert. Während der Online-Handel sein dynamisches Wachstum fortsetzen konnte, musste der stationäre Handel Umsatzverluste hinnehmen. Laut GfK ConsumerScope hat der Non-Food-Einzelhandel in 2013 insgesamt ein Umsatzplus von nur 0,2 Prozent erzielen können. Bereinigt man diese Betrachtung um das Online-Wachstum, so musste der stationäre Non-Food-Einzelhandel zuletzt Ums ätze einbüßen. Diese Entwicklung ist neben der online getriebenen Wettbewerbsverschärfung zum einen auf Markt sättigungstendenzen bei technischen Gebrauchsgütern, insbesondere Consumer Electronics, und zum anderen auf witterungsbedingte Saisoneffekte in der Bekleidungsbranche zurückzuführen. Letztere hat sich im Jahresverlauf zum Abbau der aufgestauten Lagerbestände wahre Rabattschlachten geliefert. Für das laufende Jahr sieht die GfK eine Fortführung der mageren Umsatzentwicklung im Non-FoodEinzelhandel mit einem leichten Wachstum von 0,6 Prozent für den Gesamtmarkt. Im Segment Consumer Electronics wurden laut Gesellschaft für Unterhaltungs- und Kommunikations elektronik und GfK rund 27,0 Mrd. Euro in 2013 umgesetzt. Dies entspricht einem Rückgang von 2,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresergebnis. Mitverantwortlich dafür ist die Entwicklung des Branchenprimus Media-Saturn. Während die Metro-Tochter in den vergangenen Jahren fortwährend Umsatzzuwächse (zuletzt 3,6 Prozent gegenüber 2012) verzeichnen konnte, ist der Motor zuletzt etwas ins Stocken geraten. In den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2013/14 setzte MediaSaturn mit rund 7,5 Mrd. Euro 1,5 Prozent (flächenbereinigt sogar 2,8 Prozent) weniger um als im Vorjahreszeitraum. Ein Grund hierfür war u. a. die Umsatzverlagerung in das betriebseigene Online-Geschäft: In den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2013/14 generierte die Metro-Tochter Media-Saturn rund 1,1 Mrd. Eur o über ihr Web-Geschäft und somit 30 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Die Forcierung des Internethandels durch die im Juni 2013 vollständig erfolgte Übernahme des Online-Portals Redcoon sowie den Ausbau des Online-Sortiments in den eigenen Webshops macht sich somit zunehmend bez ahlt. Der Gesamtumsatz des Ingolstädter Elektronikkonzerns war dennoch rückläuf ig. Ebenso wie die durchaus positiven Effekte der Fußball-WM nicht ausreichend waren, um den anhaltenden negativen Markttrend aufgrund fehlender Produktinnovationen, starkem Wettbewerb und deflationärer Preisentwicklung zu kompensieren. Als Reaktion darauf plant die Metro, das Media-Saturn-Filialnetz zu straffen, Flächen zu reduzieren und den Markt teilweise mit kleineren Formaten zu bespielen. Nachdem der deutsche Bekleidungseinzelhandel das Jahr 2013 mit einem geringen Umsatzminus (GfK Textilpanel: -0,2 Prozent) abgeschlossen hat, ist die Branche gut in das laufende Geschäftsjahr gestartet. Insbesondere ausländische Filialisten richten trotz der hohen Wettbewerbsdichte weiter hin ihren Expansionsfokus auf Deutschland, womit das hiesige Angebotsspektrum weiter an Vielfalt gewinnt. Sofern der Markteintritt über Läden in Top-Lagen gelingt, kann die Verdichtung der Filialnetze
32 | Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen
über fachmarktorientierte Standorte der nächste Schritt einer erfolgreichen Expansionsstrategie sein. Am Berliner Tauentzien hat im April 2014 die lange von Unternehmensseite dementierte Deutschlande xpansion der japanischen FastSelling-Marke Uniqlo begonnen. Auf drei Etagen mit einer Verkaufsf läche von 2.700 m² ist der Berliner Flagship-Store der größte der bislang 18 europäischen Läden. Mit der aus Polen stammenden Modemarke Reserved wird im UNIQLO BERLIN (quelle: GFK) Herbst dieses Jahres ein weiterer internationaler vertikaler Modeanbieter an den Start gehen. Nach dem Launch des deutschen Online-Shops im Juli 2014 sollen ab Herbst die ersten stationären Shops in Stuttgart, Hannover, Bremen sowie auf etwa 2.200 m² im Palais Vest der mfi in Recklinghausen eröffnen. Die Liste weiterer neuer Namen in der hiesigen Einzelhandelslandschaft ist lang: u. a. das auf Babyund Kinderbekleidung spezialisierte französische Label Sergent Major, die britischen Modelabels Phase Eight und Mulberry sowie Woolrich. Der erste deutsche Monobrand-Store für die junge, konsumige Ralph Lauren-Linie Denim & Supply wird in der Mall of Berlin seine Türen öffnen. Aber auch bereits am Markt etablierte Modeanbieter wie z. B. Hallhuber, Adler oder auch Takko haben ihre weitere Expansionsbereitschaft in Deutschland angekündigt. Weiterhin aggressiv auf Expansions kurs befindet sich Primark. Seit Mai 2014 sind die Iren in der Kölner Neumarkt Galerie präsent und auch am Berliner Alexanderplatz zeigt der großflächige Textildiscounter Flagge. Bei seiner EuropaExpansion hatte sich Abercrombie & Fitch bislang auf die Anmietung repräsentativer Flagship-Stores in innerstädtischen Top-Lagen spezialisiert. Nachdem der große Hype um das amerikanische Kultlabel zumindest in Deutschland deutlich nachgelassen hat, scheint A & F seine Expansionsstrategie zu ändern, indem es im Designer Outlet Wolfsburg angemietet hat. Ab Herbst 2014 wird die US-Marke auch im CentrO Oberhausen anzutreffen sein und dort als Nachmieter der eigenen Tochtermarke Gilly Hicks antreten, für die der Konzern vor kurzem mangels Perspektive das weltweite Aus beschlossen hat. Neben den bekannten Sorgenkindern wie dem Karstadt Warenhauskonzern, dessen operatives Geschäft gerade erst (Mitte August 2014) von René Benkos österreichischer Signa-Gruppe komplett übernommen wurde, kämpfen verschiedene Filialisten branchenübergreifend um die Rückkehr in die Gewinnzone. So hält die Talfahrt bei Esprit bislang an. Die Folge sind weltweite Filialschließungen, darunter 36 Franc hisestores 2012/2013 in Deutschland. In Deutschland scheint die Flächenbereinigung allerdings bald ihr Ende gefunden zu haben. Derzeit setzt Esprit auf ein neues Kollektionskonzept: Statt
Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen | 33
wie bislang jährlich zwölf Kollektionen wird Esprit ab Dezember nur noch vier Saisonkollektionen und zwei Übergangskollektionen anbieten. Auch das zum Modelabel Benetton gehörende Fashionkonzept Sisley arbeitet an seiner Neuausrichtung und wird künftig mit einem neuen Store-Design und sieben Kollektionen pro Jahr auf dem deutschen Markt präsent sein. Für das insolvente Langenfelder Unternehmen Strauss Innovation, das u. a. Textilien, Heimtextilien und Dekorationsartikel verkauft, konnte im August 2014 noch ein Investor gefunden werden. Das Family Office des Unternehmers Michael Mühleck wird als strategischer Kapitalgeber das Unternehmen mit bundesweit rund 79 Filialen und ca. 1.200 Mitarbeitern weiterführen. Das Amtsg ericht Düsseldorf hatte mit Wirkung vom 30. März 2014 das Insolvenzverfahren eröffnet und die beantragte Eigenv er waltung angeordnet. Seither wurden von ehemals 96 Filialen 17 geschlossen. Analog zum Bekleidungseinzelhandel hat auch der deutsche Schuheinzelhandel ein durchwachsenes Umsatzjahr 2013 hinter sich. Das frostige Frühjahr sowie der milde Winter haben ihre Spuren hinter lassen und laut BDSE (Bundesverband des Deutschen Schuheinzelhandels e. V.) dazu geführt, dass der Umsatz nominal nur um etwa 1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zulegen konnte. Während die kleinen und mittleren Fachgeschäfte ein Minus zwischen 0,5 Prozent und 1 Prozent verdauen mussten, haben größere Filialisten u. a. aufgrund von Neueröffnungen und Erweiterungen ein Plus von 2 Prozent erzielt. Insgesamt beläuft sich das Marktvolumen für den deutschen Schuheinzelhandel in 2013 somit auf 11,6 Mrd. Euro, wovon etwa 70 Prozent auf den Schuhfachhandel und die restlichen 30 Prozent auf den sonstigen Einzelhandel mit Schuhen (z. B. in Warenhäusern) entfallen. Für 2014 wird aufgrund der stabilen, guten Konsumstimmung und unter der Prämisse, dass das Wetter im laufenden Jahr weiterhin mitspielt, mit einem nominalen Umsatzwachstum von 2 Prozent gerechnet. Der Online-Umsatz durch Schuhverkäufe dürfte laut BDSE auch in 2013 zweistellige Wachstumsraten erzielt haben. Dies bekam der stationäre Schuheinzelhandel nicht nur durch Umsatzeinbußen zu spüren, auch die Kundenzahlen waren laut BDSE bei etwa zwei Dritteln der Schuhfachhändler rückläufig. Somit steht der deutsche Schuheinzelhandel vor der Herausforderung, über verbesserte Beratungsangebote und höhere Bonsummen pro Kunde die rückläufigen Frequenzen aufzufangen. Nicht nur Zalando, Amazon & Co. wildern in den Umsatzgefilden der stationären Schuhhändler. Auch vertikalisierte Schuhhersteller verkaufen ihre Markenprodukte inzwischen auf ihren Webseiten. Neben der Online-Konkurrenz beleben aktuell die Markteintritte internationaler Filialisten den deutschen Schuhhandel. Allen voran der Marktführer im polnischen Schuhhandel CCC, der Ende letzten Jahres seine ersten Läden in Deutschland eröffnet hat. Inzwischen sind es neun Standorte in deutschen Shopping-Centern. Ab Herbst 2014 geht CCC auch mit einem 2.000 m² großen FlagshipStore am Berliner Alexanderplatz an den Start und gilt mit einer ähnlichen Preispolitik wie Deichmann als direkter Wettbewerber des deutschen Branchenprimus. Auch das aus Großbritannien stammende Schuhlabel Office hat mit seiner ersten Filiale im CentrO Oberhausen den deutschen Markteintritt
34 | Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen
vollzogen. Weitere Standorte in Düsseldorf und Bonn sind inzwischen ebenfalls eröffnet. Der Marktführer Deichmann konnte im verg an genen Jahr dem schwierigen Marktumfeld mit einem Umsatzplus von 1,2 Prozent trotzen. In 2014 forciert Deichmann die Ausweitung seines Filialnetzes weiter: 63 Filialen sollen neu eröffnet werden, 26 Standorte werden hingegen der Kon solidierung des Filialnetzes zum Opfer fallen. Der zweitgrößte deutsche Schuhfilialist, die HR Group aus Osnabrück (Reno), hatte im Frühjahr 2014 mit der Ankündigung für Schlagzeilen gesorgt, mehrheitlich bei Görtz einsteigen zu wollen. Nachdem die Übernahme durch die Osnabrücker scheiterte, hat nun das Münchner Beteiligungsunternehmen Afinum 40 Prozent der Anteile von der Familie Görtz übernommen. Der Hamburger Schuhfilialist hat in den vergangenen Jahren herbe Umsatzverluste einstecken müssen und versucht nun den Weg aus der Krise zu meistern. Erste Erfolge konnten bereits erzielt werden. So hat Görtz in 2013 zwar ein Umsatzminus verbucht, aber dennoch Gewinn erzielen können. 33 Filialen sind deutschlandweit geschlossen und rund 300 Arbeitsplätze gestrichen worden. Zentrale Bausteine für die Neuausrichtung von Görtz sind die Neupositionierung der Eigenmarken und die bessere Vernetzung von stationärem Handel und E-Commerce. Deichmann, Alex-Center Regensburg (quelle: hahn gruppe)
Die deutsche Baumarktbranche blickt auf ein bewegtes Jahr zurück. Zu Jahresbeginn bremste das kalte Frühjahrswetter die Umsätze der Branche aus. Ab Jahresmitte hat die Insolvenz der Praktiker Gruppe und die darauf folgende Schließung aller Praktiker- und Max Bahr-Filialen für Aufsehen und Bewegung auf dem Markt gesorgt. Beide Ereignisse haben zu Umsatzrückgängen der Gesamtbranche geführt. So hat der Baumarkthandel laut BHB (Handelsverband Heimwerken, Bauen und Garten e. V.) und GfKPanel in 2013 ein nominales Umsatzminus von 2,9 Prozent eingefahren. Einige Baumarktunternehmen können dennoch auf ein überwiegend positives Jahr zurückb licken. Im Gegensatz zum Vorjahr ist das laufende Geschäftsjahr dank des milden Wetters dynamisch gestar tet. Im ersten Quartal 2014 sind laut BHB zweistellige Wachstumsraten (flächenbereinigt: 26,4 Pro zent) erzielt worden. Als Umsatztreiber haben sich hierbei erwartungsgemäß die Gartensortimente erwiesen. Zwar dürfte aufgrund der Insolvenz von Praktiker in 2014 insgesamt kein Umsatzwachstum zu erwarten sein. Nach Angaben des Branchenverbandes könne aber der überwiegende Anteil der Ums ätze der Praktiker-Gruppe in der Baumarktbranche gebunden werden. Dies dürfte mit spürbaren Umsatzzuwächsen bei einzelnen Betreibern einhergehen.
Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen | 35
Die umsatzseitig drei größten deutschen Baumarktfilialisten OBI, BAUHAUS und toom haben das Jahr 2013 mit sehr unterschiedlichen Ergebnissen abschließen können. Während OBI durch den Wechsel des mit 16 Märkten im Großraum München aktiven Franchisenehmers HEV-Baumärkte zu hagebaumarkt rückläufige Umsätze zu beklagen hat, blickt die REWE-Tochter toom auf ein stabiles Geschäftsjahr mit leicht gestiegenen Flächenumsätzen zurück. BAUHAUS hat zwar seinen Gesamtumsatz steigern können, dabei jedoch leicht rückläufige Flächenproduktivitäten verzeichnet. Nichtsdestoweniger liegt BAUHAUS in Bezug auf die erzielten Flächenleistungen aber weiterhin hinter HORNBACH auf Platz zwei. HORNBACH kann für 2013 eine durchweg positive Bilanz ziehen. Sowohl der Gesamtumsatz als auch die durchschnittliche Flächenleistung konnten spürbar gesteigert werden. Zudem hat HORNBACH in Sachen Qualitätsbeurteilung aus Kundensicht beim Kundenmonitor Deutschland 2013 punkten können und Globus den ersten Rang streitig gemacht. Die Zeus-Verbundgruppe (hagebau) musste hingegen durch den Verlust der Werkmarktlinie, die von der E/D/E weitergeführt wird, deutliche Umsatzeinbußen hinnehmen.
Umsatzentwicklung VON Baumärkten in 2013
Umsatz in Mrd. Euro (brutto) 3,5
3,5
3,0
2,8
2,5
2,1
2,4
2,2
2,0 1,5
1,3
1,0
0,7
0,5
0,3
0 Veränderung Vorjahr in %
à
-3,4 %
Þ
2,6 %
Quelle: GfK auf Basis von Dähne Statistik diy 2014
à
-14,7 %
-0,2 %
5,0 %
Obi Bauhaus Zeus
à
-0,6 %
3,0 %
Rewe (toom / B1) Hornbach Globus / Hela
3,0 %
Hellweg Baywa / Hellweg
36 | Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen
FuSSballplatz auf DEM DACH DES IN 2013 ERÖFFNETEN HELLWEG-BAUMARKTES in Berlin-Kreuzberg (quelle: HELLWEG)
Zwei Neueröffnungen in Berlin haben in der zweiten Jahreshälfte 2013 für Schlagzeilen gesorgt. HELLWEG hat Ende September seinen über 10.000 m² großen neuen Bau- und Gartenmarkt in Berlin-Kreuzberg eröffnet und gemäß der städtischen Auflage einen Fußballplatz auf dem Dach des Baumarktes errichtet. HELLWEG setzt dabei auf Nachhaltigkeit und energieeffiziente Gebäudetechnik. Die benötigte Wärmeenergie wird mit einer Wärmepumpenanlage aus der kommunalen Abwasserdruck leitung gewonnen. Das schont die Ressourcen und spart pro Jahr rund 110 Tonnen klimaschädliches Kohlendioxid. Ende Dezember 2013 ist BAUHAUS mit einer knapp 20.000 m² großen Filiale am Berliner Ku’damm gestartet. Der Markt zeichnet sich durch ein an den Standort angepasstes Sortiment sowie ein hohes Beratungs- und Dienstleistungsangebot (u. a. mehrsprachige Mitarbeiter, Hilfe bei Möbelrestauration, kostenloser Anhängerverleih) aus. Für 2014 stehen vor allem diverse Reaktivierungen ehemaliger Praktiker/Max Bahr-Immobilien auf dem Plan. Die absolute Mehrheit der Max Bahr-Filialen, aber auch viele Praktiker-Standorte haben inzwischen neue Betreiber aus der Baumarktbranche gefunden. Im Zuge dessen hat BAUHAUS seine Präsenz im Norden Deutschlands deutlich ausbauen können und ist zum Marktführer in Hamburg aufgestiegen. Aber auch Möbelhändler wie XXXLutz oder POCO Domäne haben für einige Standorte den Zuschlag erhalten. In 2015 wird Obi ein neues Experiment wagen: Nachdem die Baumarktkette in München einen Lie ferservice gestartet hat, der die taggleiche Belieferung verspricht, sofern die Ware vor 12 Uhr online oder telefonisch bestellt wurde, plant das Unternehmen die Anmietung von Contact Points in Innen stadtlagen. Dort soll das Sortiment zu einem kleineren Teil physisch und virtuell ganzheitlich sichtbar
Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen | 37
sein. Die Contact Points dienen des Weiteren dem direkten Kundenkontakt und Verkauf. Auch Beratung, Bezahlung, Bestellung oder Abholung können in diesen Kleinläden stattfinden. Die großf läc higen ObiFilialen stellen die Belieferung der Downtown-Satelliten sowie der Kunden sicher und dienen zukünftig auch als Logistikzentren. Infolgedessen dürften Teilflächen, die bislang zu Verk aufsz wecken genutzt werden, in Logistikflächen umgewandelt werden. Auch der avisierte Markteintritt der britischen Kingfisher-Gruppe mit seinem Kleinflächenkonzept Screwfix wird mit Spannung erwartet. Dem Vernehmen nach sollen im Frankfurter Großraum vier Filialen mit bis zu 1.000 m² an den Start gehen. Screwfix orientiert sich dabei stark an den Bedürf nissen von Profihandwerkern, soll aber auch für Endverbraucher offen sein. Die aktuellen Herausforderungen an die Branche werden vor allem in der erfolgreichen Umsetzung von Cross-Channel-Strategien gesehen. Mit Ausnahme von toom und Globus sind die größten deutschen Baumarktbetreiber inzwischen alle mit Online-Shops vertreten. Erst im März dieses Jahres ist auch BAUHAUS online gegangen. Die Potenziale dürften dabei lange noch nicht ausgeschöpft sein. So ist der Online-Umsatz in den DIY-Kernsortimenten stärker als der Gesamtmarkt in 2013 gewachsen. Laut Angaben des bevh haben DIY- und Gartenartikel im ersten Quartal 2014 online mit einem Umsatzp lus von 91,3 Prozent gegenüber 2013 die größte Steigerungsrate aller Warengruppen erzielt. Ein Markt anteil des Online-Handels im DIY-Markt von bis zu 15 Prozent über alle Sortimente hinweg dürfte langf ristig realistisch sein. Aktuell liegt er noch im deutlich einstelligen Bereich.
Flächenproduktivität VON Baumärkten in 2013
Umsatz in Euro/m2 (brutto) und Veränderung zum Vorjahr in Prozent
1.350
Obi
➔
0,0 % 2.030
Bauhaus Zeus
1.130 1.110
Rewe (toom / B1)
à Þ
0,9 % 2.180
Globus / Hela
Baywa / Hellweg
Quelle: GfK auf Basis von Dähne Statistik diy 2014
1.940 990
➔
-2,4 %
-5,8 %
Hornbach
Hellweg
à
0,0 % 1.410
à
-0,7 %
Þ
0,5 %
4,3 %
Bodensee-Center Friedrichshafen
30,4 Mrd. Euro
Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien in 2013
8,7 Mrd. Euro
Investitionen in Handelsimmobilien in 2013
03 Der Einzelhandelsinvest mentmarkt in Deutsch land 2013 bis Sommer 2014 Große Nachfrage und limitiertes Angebot sorgen für weiter sinkende Spitzenrenditen bei Handelsimmobilien Transaktionsanteil der Metropolr egionen sinkt - Investoren nehmen zunehmend Regional- und B-Standorte ins Visier Höhere Risikobereitschaft der Investoren führt zu mehr Non-Core-Investments Fachmärkte/Fachmarktzentren sind stärkste Assetklasse im 1. Halbjahr 2014
28,0 PROZENT
Anteil von Fachmärkten/ Fachmarktzentren in 2013
Ausländische Investoren bauen ihren Marktanteil aus
40 | Der Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland 2013 bis Sommer 2014
3.1 Erneute Steigerung des Transaktionsvolumens auf dem gewerblichen Immobilienmarkt Das anhaltende Niedrigzinsumfeld sowie Deutschlands Stärke als eine der führenden Wirtschaftsn a tion en mit einem sehr gesunden Arbeitsmarkt, starker Binnenkonjunktur, zunehmender Exportt ät ig keit und der zuletzt ausgeglichene Staatshaushalt sprechen für die große Attraktivität des hiesigen Immobilienstandortes vor allem aus Sicht ausländischer Investoren. Dies spiegelt sich auch in den hohen Transaktionsvolumina am deutschen Investmentmarkt wider. Am gewerblichen Immobilienmarkt Deutschland wurden im Jahresverlauf 2013 über 30,4 Mrd. Eu ro investiert und somit ein um 21 Prozent oder 5,2 Mrd. Euro höheres Transaktionsvolumen als im Vorjahr registriert. Mit einem Investitionsvolumen von über 15 Mrd. Euro oder 50 Prozent des Ge samtvolumens waren Büroimmobilien die dominierende Nutzungsart. Das Transaktionsvolumen bei Einzelhandelsimmobilien lag dagegen mit rund 8,7 Mrd. Euro (28,5 Prozent) in etwa auf dem Vorjah resniveau. Auch im ersten Halbjahr 2014 waren Handelsimmobilien mit etwa 4,8 Mrd. Euro und einem im Vor jahr esvergleich um 21 Prozent höheren Investmentvolumen die am zweitstärksten nachgefragte Assetklasse nach Büroimmobilien. Insgesamt belief sich das gewerbliche Transaktionsvolumen in den ersten sechs Monaten 2014 auf 16,9 Mrd. Euro. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist dies eine Steigerung um 34 Prozent. Zunehmend zeigt sich die Ausweichstrategie der Investoren auf Assets außerhalb der Top-Märkte. Entfielen im Jahr 2013 noch rund 55 Prozent der Investments auf die fünf Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München, so waren es im ersten Halbjahr 2014 nur noch 41 Prozent.
DER EINzELHANDELSINVEStMENtMARKt IN DEUtSCHLAND 2013 BIS SoMMER 2014 | 41
3.2
DER DEUtSCHE EINzELHANDELSIMMoBILIENMARKt 2013 BIS SoMMER 2014
Deutsche Einzelhandelsimmobilien blieben im Jahresverlauf 2013 weiter stark nachgefragt, da knapp 8,7 Mrd. Euro in deutsche Einzelhandelsobjekte investiert wurden. gegenüber dem Vorjahr stellte dies aufgrund der weiterhin eingeschränkten produktverfügbarkeit vor allem im Core-Segment einen marginalen Rückgang des Investmentvolumens um 2 prozent oder 166 Mio. Euro dar. Im ersten Halbjahr 2014 dagegen stieg das transaktionsvolumen von deutschen Einzelhandelsimmobilien gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund ein Fünftel auf 4,8 Mrd. Euro, getrieben von großvolumigen paketverkäufen. obwohl im Jahr 2013 überwiegend Einzeltransaktionen getätigt wurden, auf die mit knapp 6 Mrd. Euro rund 69 prozent des Investmentvolumens entfielen, zeigten insbe sondere die Beteiligung des französischen Versicherers CNp Assurances an dem von tIAA-Cref gehaltenen Shopping-Centerportfolio sowie die Übernahme von 22 Max-Bahr-Märkten durch BAUHAUS, dass auch großvolumige paketverkäufe vermehrt am Markt platzierbar waren. Im ersten Halbjahr 2014 stieg der portfolioanteil weiter an. 1,7 Mrd. Euro oder 36 prozent des trans aktionsvolumens wurden im Rahmen von paketverkäufen abgewickelt, 72 prozent mehr als im ersten Halbjahr 2013. Insbesondere Fachmärkte/ Fachmarktzentren und Discounter/Supermärkte wurden im Rahmen von paketverkäufen gehandelt.
ENtWICKLUNg DES tRANSAKtIoNSVoLUMENS VoN EINzELHANDELSIMMoBILIEN Einzelhandelsinvestments in Mrd. Euro 4,5
4,1
4.0
3,7
3,5 3,0 2,5
2,6
2,6
2,3 2,2 2,3 1,9
2,0
1,5
1,4
1,5
2,0
2,0
1,7
2,1
2,8 2,0
2,0
1,6
1,0 0,5 0 Q1 Quelle: CBRE
2010: Q2 Q3
Q4
Q1
2011: Q2 Q3
Q4
Q1
2012: Q2 Q3
Q4
Q1
2013: Q2 Q3
Q4
2014: Q1 Q2
Durchschnittliches Transaktionsvolumen Q1 2010–Q2 2014: 2,01 Mrd. Euro
42 | Der Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland 2013 bis Sommer 2014
HAVELPARK DALLGOW – CHRISTIE-PORTFOLIO (quelle: CBRE)
Mit einem Investitionsvolumen von knapp 3,6 Mrd. Euro oder 41 Prozent des Gesamtvolumens waren Shopping-Center im Jahr 2013 die dominierende Nutzungsart im Einzelhandelssegment. In diese Asset klasse wurden somit gut 17 Prozent oder 520 Mio. Euro mehr investiert als im Vorjahr. Diesem starken Erg ebnis lagen u. a. elf Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich zugrunde, die über die Hälfte des insg esamt in Shopping-Center investierten Volumens auf sich vereinten. Zusätzlich zu den bereits im ersten Halbjahr erfolgten Transaktionen, wie die sich im Bau befindenden Shopping-Center Aquis Plaza (vormals Kaiserplatz-Galerie) in Aachen und die Stadtgalerie ,,K in Lautern“ in Kaiserslautern, wurden in der zweit en Jahreshälfte u. a. Anteile am PEP in München, an den Gropius-Passagen in Berlin sowie an den Erlangen-Arcaden im Paket von TIAA-Cref an CNP Assurances veräußert.
Der Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland 2013 bis Sommer 2014 | 43
Des Weiteren erwarb Deka Immobilien die Neumarkt Galerie in Köln von Signature Capital. Dabei zeigt sich, dass neben etablierten Core-Immobilien auch vermehrt Center mit Repositionierungs- und Modernisierungsbedarf auf die Anlageagenda rücken, sofern die handelsspezifischen Standortkriterien erfüllt sind. Zunehmend agierten eigenkapitalstarke Investoren im Rahmen von Joint Ventures oder, wie im Fall von CNP, mittels Beteiligungen an Bestandsportfolios am Markt, um ihre strategischen Zielvorgaben bezüglich eines Deutschland-Exposures erfüllen zu können. Im ersten Halbjahr 2014 stellten Shopping-Center mit 1,45 Mrd. Euro oder knapp 32 Prozent des Gesamtvolumens, trotz einer Steigerung des Investmentvolumens um rund 23 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, nur noch die zweitstärkste Assetklasse – hinter Fachmärkten und Fachmarkt zentren. Der Großteil der Investments wurde aufgrund der größeren Produktverfügbarkeit in Objekte außerhalb der Top 5-Investmentzentren investiert. Damit zeigt sich in diesem Teilsegment des Einzelhandelsinvestmentmarktes, analog zu den Fachmärkten und Fachmarktzentren, dass Deutschland aufgrund seiner förderalen und polyzentrischen Raumstruktur über eine Vielzahl von interessanten Investitionsstandorten auch abseits der großen Zentren verfügt. Größte Transaktionen waren bis dato der Verkauf des Christie-Portfolios (bestehend aus dem Kaufpark Eiche, dem HavelPark Dallgow und dem Einkaufszentrum Wust in Brandenburg sowie dem Kaufpark Dresden) an ein Joint Venture von Morgan Stanley Real Estate Investing und Redos Real Estate sowie der Anteilskauf am CentrO Oberhausen durch Unibail-Rodamco. Auch die Veräußerung der Düsseldorfer Kö-Galerie von Blackstone an die Allianz muss in diesem Zusammenhang aufgelistet werden. Geschäftshäuser in innerstädtischer Top-Lage standen im Jahre 2013 auf dem zweiten Platz. Auf diese entfielen mit knapp 2,5 Mrd. Euro fast 29 Prozent. Davon wurden 1,4 Mrd. Euro oder 57 Prozent in den Top 5-Investmentzentren allokiert und folgten damit konsequent dem Trend nationaler und internationaler Händler, die besten Einkaufslagen in Deutschland zu besetzen. Nachdem in den ersten sechs Monaten des Jahres 2013 u. a. bereits der Kö-Bogen in Düsseldorf, One Goethe Plaza in Frankf urt und das Geschäftshaus N° 195 Kudamm in Berlin verkauft wurden, wechselten in der zweiten Jahreshälfte das Kröpcke-Center in Hannover, das Hamburger Alsterhaus sowie das Karstadt Warenhaus am Berliner Hermannplatz den Eigentümer. Im ersten Halbjahr 2014 verzeichneten innerstädtische Geschäftshäuser in 1a-Lagen ein Volumen von rund 1 Mrd. Euro oder 21 Prozent des Transaktionsvolumens; in diese Assetklasse wurde aufgrund des extrem limitierten Angebots somit knapp 40 Prozent weniger investiert als im ersten Halbjahr 2013. In diesem Bereich des Einzelhandelsmarktes dominierten, anders als im Segment der Fachmärkte und Fachmarktzentren, Einzeltransaktionen das Investmentgeschehen. Unter anderem trennte sich das Highstreet-Konsortium von drei Immobilien ihres Karstadt-Portfolios in München, Bremen und Berlin.
44 | Der Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland 2013 bis Sommer 2014
Ausgewählte Retail-INVESTMENTS im ersten Halbjahr 2014 Name
Investmentart
Objekttyp
Ort
Single Asset
Einkaufszentrum
Oberhausen (NRW)
Christie (4 Objekte)
Portfolio
Einkaufszentrum
diverse
Netto (340 Objekte)
Portfolio
Discounter
diverse
CentrO (50%-Anteil)
Kö-Galerie
Single Asset
Einkaufszentrum
Düsseldorf
Taurus (83 Objekte)
Portfolio
Supermarkt
diverse
Sokrates-Portfolio (10 Objekte)
Portfolio
SB-Warenhaus
diverse
ALDI Süd-Portfolio (69 Objekte)
Portfolio
Discounter
diverse
Andreas-Portfolio (8 Objekte)
Portfolio
SB-Warenhaus
diverse
Edeka-Portfolio (27 Objekte)
Portfolio
Supermarkt
diverse
Kinzigbogen Max Bahr / XXXLutz-Portfolio
Single Asset
Fachmarktzentrum
Hanau
Portfolio
Bau- und Heimwerker-
diverse
(13 Objekte) Fachmarkt-Portfolio (4 Objekte)
markt Portfolio
Fachmarkt
diverse
Plaza Center
Single Asset
Fachmarktzentrum
Lübeck
Stadtteilzentrum Lurup
Single Asset
Einkaufszentrum
Hamburg
Schwanenmarkt
Single Asset
Einkaufszentrum
Krefeld
Nedderfeld Center
Single Asset
Einkaufszentrum
Hamburg
Life
Single Asset
Nahversorgungszentrum
München
Walle-Center
Single Asset
Einkaufszentrum
Bremen
Classic-Center-Weimar
Single Asset
Fachmarktzentrum
Weimar
Quelle: CBRE
Der Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland 2013 bis Sommer 2014 | 45
Kaufpreis (in Mio. Euro, teilweise geschätzt)
Käufer
Verkäufer
535
Unibail-Rodamco
Stadium Group
400
JV MSREF / Redos
Christie B.V.
300
Salling-Gruppe
Moeller-Maersk
300
Allianz
Blackstone / ECE
265
Pramerica / Third Swedish National
Taurus Investment Holdings
Pension Fund (AP3) 200
Metro AG
Delek
140
GIG Grundbesitz
Blackrock
113
Newport
N. N.
90
Generali
Edeka
60
Deka
TenBrinke
52
XXXLutz-Gruppe
Moor Park
50
Redos / Union
N. N.
48
Invesco
Capital & Regional
44
CBRE Global Investors
Norddeutsche Grundvermögen
42
Shapira
Blackstone / ECE
35
Deka
Jovian Capital
35
Hahn Gruppe
Accumulata
32
Tristan Capital Partners
Westfonds
30
N. N.
Aberdeen
46 | DER EINzELHANDELSINVEStMENtMARKt IN DEUtSCHLAND 2013 BIS SoMMER 2014
In Fachmärkte und Fachmarktzentren wurden 2013 insgesamt 2,4 Mrd. Euro oder 28 prozent des gesamtvolumens investiert. zwar ging das transaktionsvolumen hier gegenüber dem Vorjahr um rund 11 prozent zurück, doch zeigten gerade die in diesem Segment gehandelten Baumarkt- und Supermarkt-portfolios, dass sich Investoren wieder zunehmend paketverkäufen widmen, um von den sehr guten Fundamentaldaten des deutschen Einzelhandels zu profitieren oder, wie im Fall praktiker/ Max Bahr, die sich bietende Chance der Marktkonsolidierung in diesem Handelssegment strategisch für die eigene Unternehmenspolitik zu nutzen. Dieser trend wurde im ersten Halbjahr 2014 nochmals untermauert, als Fachmärkte und Fachmarktzentren die mit Abstand stärkste Assetklasse waren. gut 2,2 Mrd. Euro entfielen auf diesen objekttyp, was knapp 46 prozent des transaktionsvolumens entspricht und im Vorjahresvergleich mehr als eine Verdoppelung darstellt (+120 prozent). Hierzu trugen zahlreiche große paketverkäufe bei, darunter das in zwei tranchen verkaufte Supermarkt-portfolio von taurus Investment Holding an pramerica Real Estate und third Swedish National pension Fund (Ap3). Weiterhin 350 Netto-Märkte, die im Rahmen eines Share Deals von Moeller-Maersk an die dänische Salling-gruppe gingen, der Rückkauf
REtAIL INVEStMENtS NACH ASSEtKLASSEN
Angaben in Prozent 100 90 80
2,1
4,1
2,7
2,1
28,5
31,0
28,7
20,8
24,8
30,4
27,5
45,6
44,6
34,5 41,1
31,5
70 60 50 40 30 20 10 0
Quelle: CBRE
2011: 10,6 Mrd. Euro
2012: 8,8 Mrd. Euro
2013: 8,66 Mrd. Euro Sonstiger Einzelhandel Fachmarkt / Fachmarktzentren
H1 2014: 4,83 Mrd. Euro 1a-Einzelhandelsimmobilien Shopping-Center
Der Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland 2013 bis Sommer 2014 | 47
von zehn real,-SB-Warenhäusern durch die Metro AG von Delek Global Real Estate sowie ein Portfolio von rund 70 Aldi Süd-Märkten in Süd- und Westdeutschland aus dem ehemaligen Meridian-Portfolio von MPGA, welc hes die GIG Grundbesitz von dem von Blackrock gemanagten Europe Property Fund III erwarb. Hier zeigt sich, dass das Fachmarktsegment bei Investoren aufgrund des höheren Rendite niv eaus gegenüber Shopping-Centern und Geschäftshäusern in Top-Lagen zunehmend in den Fokus rückt.
In den fünf großen deutschen Investmentzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurde im Jahresverlauf 2013 mit mehr als 3 Mrd. Euro rund ein Drittel des gesamten Retail-Inv est mentv olumens angelegt und somit 34 Prozent oder 770 Mio. Euro mehr als im Vorjahr. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2014 dagegen sank der Anteil der Top-Standorte aufgrund der geringen Produktv erfügbarkeit hier auf 24 Prozent, was einem Volumen von knapp 1,2 Mrd. Euro entspricht. Im Vergleich zur ersten Jahreshälfte 2013 ist dies ein Rückgang des investierten Volumens um 26 Prozent, der die zunehmende Fokussierung der Akteure auf Regionalzentren und B-Standorte zeigt, an denen sich ihre Renditeerwartungen besser erfüllen lassen.
48 | Der Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland 2013 bis Sommer 2014
3.3 Asset und Fonds manager sowie Immobilienfonds besonders aktiv Wie auch am gesamten gewerblichen Investmentmarkt entfiel im Jahr 2013 der größte Anteil des Transaktionsvolumens im Retail-Segment auf Offene Immobilienfonds und verstärkt auf Spezialfonds für institutionelle Investoren. Mit 2,8 Mrd. Euro investierte diese Anlegergruppe knapp ein Drittel der Gesamtsumme, u. a. in die Kölner Neumarkt Galerie und das One Goethe Plaza in Frankfurt. Hier zeigte sich der zunehmende Trend, dass institutionelle Investoren anstelle direkter Anlagen, u. a. aus Management- sowie steuerlichen Gründen, verstärkt über das Investmentvehikel „Spezialfonds“ am Markt agieren. Gegenüber dem Jahr 2012 erhöhte sich das durch diese Investoren angelegte Kapital somit um 144 Prozent. An zweiter Stelle folgten mit weitem Abstand Versicherungen und Pensionsk as sen, die mit knapp 1,4 Mrd. Euro rund 16 Prozent direkt investierten. Über die Hälfte dieses Volu mens entfiel auf die Beteiligung der CNP Assurances am Shopping-Center-Portfolio der TIAA-Cref sowie den Erwerb des Kö-Bogens in Düsseldorf für ein Sondervermögen von zwei berufsständischen Versorgungswerken. Den dritten Rang belegten gleichermaßen Asset und Fonds Manager und Privat investoren mit jeweils rund 11 Prozent. Beide Investorengruppen investierten nicht zuletzt auch aufgrund des limitierten Angebots an geeigneten Immobilien jedoch nur rund die Hälfte ihres Vorjahresvolumens.
Transaktionsvolumen von einzelhandelsimmobilien nach investorentyp in 2013 Anteil in Prozent 32,5
9,2
Offene Immobilien- / Spezialfonds
7,4
Versicherungen / Pensionskassen
11,2
16,5
Asset- / Fondsmanager
8,1
4,5 3,9
Geschlossene Immobilienfonds
5,4 4,6
31,1 3,7
Immobiliengesellschaften
Quelle: CBRE
8,2
7,6
Corporates Immobilien-AG / REITs
Sonstige
11,2
3,3
Privatinvestoren
Projektentwickler / Bauträger
16,0
12,8
2,6 0,2
Verkauf
Kauf
Der Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland 2013 bis Sommer 2014 | 49
Im ersten Halbjahr 2014 stellten dagegen Asset und Fonds Manager mit Investments von insgesamt rund 1 Mrd. Euro oder 21 Prozent die stärkste Anlegergruppe, wobei hier ein Großteil auf den Erwerb des Christie-Portfolios entfiel. Durch die Übernahme mehrerer Max Bahr-Immobilien sowie den Kauf des Netto-Portfolios stellten (Handels-) Unternehmen mit 852 Mio. Euro oder 18 Prozent die zweits tärkste Gruppe. An dritter Stelle folg ten Offene Immobilien- und Spezialfonds mit 686 Mio. Euro oder 14 Prozent. Auf Verkäuferseite dominierten im vergangenen Jahr Projektentwickler und Bauträger mit 2,7 Mrd. Eur o oder 31 Prozent den Markt und verdoppelten damit nahezu ihr Verkaufsvolumen gegenüber dem Jahr 2012. Sie veräußerten neben kleineren Transaktionen insgesamt sechs Projekte mit Verk aufsp reis en von jeweils mehr als 100 Mio. Euro, darunter den Kö-Bogen in Düsseldorf, das Aquis Plaza (Kais erp latz-Galerie) in Aachen sowie das Frankfurter One Goethe Plaza KAUFPARK EICHE - CHRISTIE-PORTFOLIO (quelle: Cbre) und das N° 195 Kudamm in Berlin. Asset und Fonds Manager folgten mit 1,4 Mrd. Euro oder knapp 17 Prozent des Transaktionsv olumens an zweiter Stelle. Sie verkauften u. a. die Kölner Neumarkt Galerie, die Hallen am Borsigturm in Berlin und das Leine-Center in Laatzen für jeweils dreistellige Millionenbeträge. Im ersten Halbjahr 2014 führte diese Gruppe das Feld deutlich mit Verkäufen von knapp 2,1 Mrd. Eur o (44 Prozent) an, worunter auch der Verkauf des Portfolios der Taurus Investment Holdings und des Christie-Paketes fallen. Mit jeweils rund 13 Prozent Anteil am Gesamtvolumen folgten Immobilieng e sellschaften (648 Mio. Euro) und Projektentwickler und Bauträger (615 Mio. Euro).
50 | DER EINzELHANDELSINVEStMENtMARKt IN DEUtSCHLAND 2013 BIS SoMMER 2014
Der Anteil ausländischer Investoren am transaktionsvolumen im Einzelhandelssegment betrug im Jahre 2013 rund 25 prozent oder 2,2 Mrd. Euro. gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Rückgang um gut 50 prozent, was weniger dem mangelnden Interesse der ausländischen Akteure an deutschen Handelsimmobilien, als vielmehr dem Fehlen an adäquaten Investitionsmöglichkeiten vor allem im Core-Segment und der Dominanz der nationalen eigenkapitalstarken Investoren geschuldet war. Diese Entwicklung betraf weniger die top-Investmentzentren, wo der Rückgang mit 15 prozent vergleichs weise moderat ausfiel, sondern vorrangig die Regionalstandorte und B-Standorte. Das grenzüberschreitende Kapital stammte mit einem Anteil am gesamtvolumen von jeweils 7 prozent über wiegend von US-amerikanischen sowie angelsächsischen Investoren. Französische Anleger stellten mit 528 Mio. Euro rund 6 prozent des Investmentvolumens. Im ersten Halbjahr 2014 lag der Anteil internationaler Investoren mit 47 prozent dagegen deutlich höher. Von den investierten 2,3 Mrd. Euro entfielen jedoch aufgrund der bundesweiten portfoliotrans aktionen lediglich 19 prozent auf die top-Standorte. Ausländische Investoren sichern sich über portfoliotransaktionen ihren Anteil an Europas größtem Einzelhandelsmarkt, der gleichzeitig aufgrund der robusten Fundamentaldaten und damit einhergehenden höheren Konsumausgaben der privaten Haushalte als relativ sicherer Anlagehafen mit attraktivem Rendite-Risiko-profil gilt.
tRANSAKtIoNSVoLUMEN VoN HANDELSIMMoBILIEN NACH KäUFERNAtIoNALItät
Angaben in Prozent 100 90 80
41,0
70
52,9
49,1
60 50
74,9
40 30
50,9
59,0
20
47,1 25,1
10 0 2011
Quelle: CBRE
2012
2013
1. Halbjahr 2014
Inland
Ausland
DER EINzELHANDELSINVEStMENtMARKt IN DEUtSCHLAND 2013 BIS SoMMER 2014 | 51
3.4 LIMItIERtES ANgEBot LäSSt RENDItE SINKEN Der Nachfrageüberhang im Core-Segment sorgt im großflächigen Einzelhandelssegment seit Jahres beginn für stabile Netto-Anfangsrenditen auf niedrigem Niveau. zur Jahresmitte 2014 werden für erstklassige Shopping-Center in den top-Märkten 4,5 prozent erzielt, vergleichbare produkte in den prosperierenden Regionalzentren liegen bei 5,3 prozent. Die Renditen für moderne Fachmarkt zentren liegen bei 5,9 prozent, für Fachmärkte / Supermärkte werden 6,9 prozent erzielt. gegenüber dem Vor jahr gaben die Immo bilienrenditen im Core-Segment damit um bis zu 0,3 prozent punkte nach. Aufgrund des sehr knappen Angebotes stehen auch die Spitzenrenditen für erstklassige geschäftshäuser in bester Innenstadtlage weiter unter Druck. Die durchschnittliche Nettoanfangs rendite der top 5-Standorte liegt nunmehr bei 4,12 prozent. Berlin und Düsseldorf stehen bei je 4,2 prozent, Hamburg und Frankfurt bei je 4,1 prozent und München bei 4 prozent. Damit erreichen bzw. unterschreiten die Spitzenrenditen bei den Shopping-Centern und den geschäftshäusern in 1a-Lagen bereits die historischen tiefststände aus dem Vorkrisenjahr 2007, während das Renditeniveau im Segment der Fachmarktzentren und Fachmärkte noch deutlich oberhalb dieser Extremwerte liegt.
ENtWICKLUNg DER SpItzENRENDItEN VoN HANDELSIMMoBILIEN
Angaben in Prozent 8
7
6
5
4
2006 2007 2008 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Quelle: CBRE * Durchschnittliche Nettoanfangsrenditen von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München
2013 2009 2010 2011 2012 2014 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
1a-Handelsimmobilien* Fachmarktzentrum
Shopping-Center (A-Standort) Fachmarkt / Supermarkt
Shopping-Center (B-Standort)
52 | DER EINzELHANDELSINVEStMENtMARKt IN DEUtSCHLAND 2013 BIS SoMMER 2014
Durch die nochmals gesunkenen Renditen für langfristige Schuldtitel des Bundes erweiterte sich der Ren diteabstand und erhöhte weiter die Attraktivität von Immobilieninvestments. Insbesondere Fachmarktzentren sowie Fach- und Supermärkte sind, wie auch die jüngsten großvolumigen transaktio nen zeigten, sehr interessant für institutionelle Immobilieninvestoren.
3.5 AUSBLICK Die historisch hohe Beschäftigtenzahl sowie eine Vielzahl von tarifabschlüssen im 3-prozent-Bereich in den ein zelnen Wirtschaftszweigen seit 2013, verbunden mit einer sehr niedrigen Inflationsrate, führten zu steigenden Reallöhnen und sorgen für ein weiterhin ausgezeichnetes Konsumklima. Dementsprechend erwarten die Experten von CBRE, dass das Investmentvolumen bei einzelhandelsgenutz ten Immobilien im weiteren Jahresverlauf die 10 Mrd. Euro-Marke deutlich überschreiten und damit rund ein Drittel des gesamten transaktionsvolumens mit gewerbeimmobilien in Deutschland ausmachen wird. Für 2015 rechnen wir mit einem sich weiter verfestigenden trend auf stabil hohem Niveau, da deut sche Immobilien weiterhin als nachhaltig sicheres und stabilisierendes Investment in den portfolios der nationalen und internationalen Immobilienanleger gesucht wird.
DIFFERENz zWISCHEN SpItzENRENDItE UND RISIKoLoSEM zINS (10-JäHRIgE BUNDESANLEIHE) Angaben in Prozent 7 6 5 4 3 2 1 0 -1 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
Quelle: CBRE
Shopping-Center (A-Standort) Fachmarktzentrum
Shopping-Center (B-Standort) Fachmarkt / Supermarkt
Der Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland 2013 bis Sommer 2014 | 53
Weiterhin besteht vor allem im Core-Segment ein sehr hoher Anlagedruck aufgrund der reichlich vor handenen Liquidität seitens institutioneller Investoren, der die historisch niedrigen Renditen in den ein zelnen Assetk lassen weiter auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, wenn nicht sogar weiter senken wird. Aufgrund der sich aufhellenden Wirtschaftsaussichten auf globaler wie auf europäischer Ebene, ver bess ert er Finanzierungskonditionen und einer größeren Risikobereitschaft sowohl auf Investoren- als auch auf Bankenseite, rechnen wir auch im Non-Core-Bereich mit einer einsetzenden Renditekom pression vor allem für gute Produkte in den Sekundärlagen der Ballungsräume mit entsprechendem Einzelhandelsp otenzial. Dabei zeigt sich auch der Trend, dass sich ausländische Investoren über Portfoliotransaktionen ihren Anteil an Europas größtem Einzelhandelsmarkt sichern. Unterstützt wird die Investorensicht nicht zuletzt auch von den Expansionsbestrebungen der inter national agierenden Einzelhändler, die Deutschland gemäß einer Umfrage von CBRE als den weltweit mit Abstand attraktivsten Markt bewerteten. Rund 40 Prozent der globalen Einzelhändler planen, 2014 Stores in Deutschland zu eröffnen. Deutschland ist für Einzelhändler vor allem durch die dezentrale Struktur mit sechs nahezu gleichwertigen Metropolen und mehr als 20 weiteren attrak tiven Großstädten sowie einer Vielzahl an prosperierenden B-Städten ein begehrter Standort mit entsprechendem Marktpotenzial, den es zu erschließen gilt. Ein Trend, dem die internationalen Immobilieninvestoren unmittelbar folgen.
54 | EXKURS: CBRE REtAIL-INVEStMENt-SCoRINg
ExKURS: CBRE REtAIL-INVEStMENt-SCoRINg CBRE hat ein praxisorientiertes Retail-Investment-Scoring-Modell entwickelt, um trendentwicklungen aus gesellschaftlichen, regionalwirtschaftlichen und branchenrelevanten Handelsdaten in einer Detail betrachtung von einzelnen Regionen, Städten und Mikrolagen zu analysieren. Notwendig ist dies, weil Deutschland im gegensatz zu anderen europäischen Staaten aufgrund seiner poly zentralen Siedlungsstruktur und raumordnungspolitischer Vorgaben über eine flächendeckende Einzelhan delsversorgung des alltäglichen und nicht alltäglichen Bedarfs verfügt. Hieraus resultierend haben sich auch abseits der sieben international bekannten Investmentregionen sowie 18 Regional zentren eine Vielzahl wichtiger, historisch gewachsener 1a-Lagen und moderne großflächige Einzelhandelskonzepte wie Fachmarktzentren und Shopping-Center etabliert. Dies erfordert die regional differenzierte Betrachtung von Investmentpotenzialen für Handelskonzepte in Deutschland. Das CBRE Retail-Investment-Scoring setzt sich aus den drei Faktoren Soziodemographie, Regionalökonomie und Handelswirtschaft zusammen, die jeweils aus vier bis fünf Einzelindikatoren bestehen. Der ermittelte gesamtscore sowie die einzelnen Faktorenergebnisse können anschließend als Entschei dungskriterium in An- und Verkaufsprozessen sowie zum Vergleich einzelner Standorte heran gezogen werden.
CBRE REtAIL-INVEStMENt-SCoRINg-MoDELL
indikatoren
Faktor
Quelle: CBRE
Soziodemographie
Bevölkerungsentwicklung 2008–2013
Urbanitätsindex 2013
Regionalökonomie
BIp pro Kopf 2008–2013
Beschäftigte am Arbeitsort 2008–2013
handelswirtschaft
zentralitätskennziffer 2013
Kaufkraftkennziffer 2013
Einzelhandelsumsatz 2008–2013
Einzelhandelsumsatz 2013–2018
Arbeitslosenquote 2013 Bevölkerungsentwicklung 2013–2018
Urbanitätsindex 2018
BIp pro Kopf 2013–2018
Beschäftigte am Arbeitsort 2013–2018
ExKURS: CBRE REtAIL-INVEStMENt-SCoRINg | 55
Wie die Ergebnisse zeigen, können sich die deutschen top-Standorte im aktuellen Ranking im Schnitt wieder deutlich besser positionieren, als dies noch 2010 der Fall war. Diese Entwicklung hängt neben einem sich deutlich abzeichnenden trend der (Re-)Urbanisierung, von dem insbesondere die deutschen top-Standorte profitieren, auch mit wieder verbesserten, konjunkturellen perspektiven zusammen. Entsprechend ergibt sich hieraus eine höhere Erwartungshaltung an die mittelfristige Entwicklung der deutschen top-Standorte. Dies spiegelt sich in den verbesserten prognosen wirtschaftlicher Kennzahlen und daher auch im Score-Wert wider. So werden in den top 7-Standorten im Durchschnitt zuwächse beim Einzelhandelsumsatz von insgesamt 9,7 prozent bis 2018 erwartet, was deutlich über dem deutschlandweiten Mittel von 8,1 prozent liegt. Neben einem kräftigen Wirtschaftswachstum von durchschnittlich 8,1 prozent, das für den zeitraum 2013 bis 2018 erwartet wird, zeichnet hierfür vor allem die sehr günstige soziodemographische Entwicklung verantwortlich. Während die Bevölkerung in Deutschland bis 2018 insgesamt mehr oder minder stabil bleibt und nur ein marginales Wachstum von 0,3 prozent erwartet wird, werden die top-Standorte weiter kräftige Bevölkerungsgewinne verzeichnen können. Im Durchschnitt wird für die top-Standorte von einem Bevölkerungszuwachs von 3,1 prozent zwischen 2013 und 2018 ausgegangen. Neben der Binnenwanderung mit einer sich fortsetzenden Land-Stadt-Verschiebung wird sich darüber hinaus die derzeit hohe Einwanderungszahl – 2013 ein Wanderungsüberschuss von 437.000 personen und damit der höchste Wert seit 1993 – vor allem weiter auf die deutschen großstädte konzentrieren.
56 | EXKURS: CBRE REtAIL-INVEStMENt-SCoRINg
DIE top 30 KREISE UND KREISFREIEN StäDtE IM VERgLEICH zWISCHEN 2010 UND 2014 Standort
Standortkategorie
Ranking 2010
Ranking 2014
München Berlin
top 7-Standort
1
1
top 7-Standort
8
Regensburg
2
B-Standort
4
3 4
Wolfsburg
B-Standort
70
Ingolstadt
B-Standort
2
5
Hamburg
top 7-Standort
21
6
Landshut
B-Standort
20
7
Erlangen
B-Standort
14
8
München (Landkreis)
B-Standort
6
9
Freiburg (Breisgau)
Regionalzentrum
31
10
Passau
B-Standort
68
11
Fürth
B-Standort
150
12
Frankfurt (Main)
top 7-Standort
22
13
Düsseldorf
top 7-Standort
33
14
Freising
B-Standort
18
15
Ebersberg
B-Standort
19
16
Leipzig
Regionalzentrum
74
17
Mainz
Regionalzentrum
12
18
Schweinfurt
B-Standort
27
19
Nürnberg
Regionalzentrum
9
20
Darmstadt
B-Standort
36
21
Heilbronn
B-Standort
11
22
Erding
B-Standort
10
23
Münster
Regionalzentrum
42
24
Dachau
B-Standort
40
25 26
Oldenburg
B-Standort
17
Ammerland
B-Standort
54
27
Stuttgart
top 7-Standort
44
28
Vechta
B-Standort
15
29
Heidelberg
B-Standort
44
30
Quelle: CBRE
ExKURS: CBRE REtAIL-INVEStMENt-SCoRINg | 57
Dennoch fällt insgesamt vor allem die Aufholjagd von eher industriell geprägten Standorten auf. Mit der sich allmählich verbessernden Lage der Weltkonjunktur haben sich einige dieser Standorte in den letzten Jahren erholen können und weisen aktuell wieder relativ gute Entwicklungsperspektiven auf. zu diesen Standorten zählen u. a. Wolfsburg, Leipzig und Schweinfurt, für die hinsichtlich ihrer ökonomischen Kennziffern wieder deutlich verbesserte prognosen vorliegen. Sowohl die wirt schaftlichen Voraussagen als auch die perspektiven auf dem Arbeitsmarkt haben sich an diesen Standorten stark verbessert und liegen mitunter sehr deutlich über dem deutschen Durchschnitt. Insbesondere unter den B-Standorten lassen sich einige Städte identifizieren, die hinsichtlich ihrer einzelhandelsrelevanten Entwicklungsdynamik ein sehr großes potenzial für Investments in Einzelhandelsobjekte aufweisen. So werden nach den aktuellen prognosen in den nächsten fünf Jahren für 35 B-Standorte höhere zuwächse beim Einzelhandelsumsatz erwartet als im Mittel in den sieben top-Standorten. Dabei profitieren einige dieser Standorte vor allem von ihrer über ra genden Bedeutung für ihr Umfeld. Städte wie Ingolstadt oder Regensburg besitzen angesichts geringer städtischer Konkurrenz in unmittelbarer Nachbarschaft eine sehr hohe zentralität. Der inner städtische Einzelhandel bzw. die Shopping-Center, wie die Regensburg Arcaden und das Donau-Einkaufszentrum in Regensburg oder der Westpark in Ingolstadt, absorbieren damit leichter die Kaufkraft aus den umliegenden gemeinden. Darüber hinaus gehören insbesondere Standorte in den Speckgürteln wirtschaftlich hochattraktiver zentren zu den soziodemographischen gewinnern. Hierzu zählen vor allem die oberbayerischen Landkreise, aber auch Landkreise im Umkreis der anderen top-Standorte. Landkreise wie der Maintaunus-Kreis oder groß-gerau bei Frankfurt, Havelland bei Berlin oder der Rhein-Kreis-Neuss bei Düsseldorf – um nur einige zu nennen – lassen aufgrund ihrer guten Anbindung an die top-Standorte sowie ihrer vergleichsweise günstigen Wohnungsmieten verstärkte zuzüge und damit größeres Entwicklungspotenzial im Einzelhandelsbereich vermuten. An B-Standorten liegt die durchschnittliche Quadratmetermiete für Lebensmittelmärkte in etwa auf einem vergleichbaren Niveau wie in den Regionalzentren (siehe Kapitel 4). Auch in dieser Hinsicht zeigt sich die hohe Qualität der aus dem CBRE Retail-Investment-Sco ring ermittelten B-Standorte. In einer Einzelbetrachtung der teilscorewerte liegen in 36 der 102 B-Standorte die handelswirtschaftlichen Kennzahlen über dem Durchschnitt der Regionalzentren. In Bezug auf die regionalökonomischen Indikatoren erzielen sogar 80 B-Standorte ein besseres Ergebnis. zwar lässt das Retail-Investment-Scoring lediglich eine grundsätzliche orientierung zu, die je nach objekt- und lagespezifischer Besonderheit nach unten oder oben zu korrigieren ist, jedoch kann hieraus zumindest der Rückschluss gezogen werden, ob die Mietpreise den handelsrelevanten Rahmenbedingungen Rechnung tragen.
Fachmarktzentrum Jever
10,00 EURO / M2 / MONAT
Durchschnittliche Nettokaltmiete der Lebensmittelmärkte über alle Standortkategorien und Betriebstypen
12,00 EURO / M2 / MONAT
Durchschnittliche Nettokaltmiete der Lebensmittelmärkte in Shopping-Centern
12,40 EURO / M2 / MONAT
Durchschnittliche Nettokaltmiete der Lebensmittelmärkte in den Top 7-Regionen
04
CBRE-Mietpreisanalyse im deutschen Lebensmittel einzelhandel Große Bandbreite bei den Mietniveaus im Lebensmitteleinzelhandel Durchschnittsmieten bewegen sich über alle Betriebsformen hinweg auf einem ähnlichen Niveau Shopping-Center und Fachmarktzentren erzielen die durchschnittlich höchsten Mieten aller Objekttypen Die Mietpreise für SB-Warenhäuser in Fachmarktzentren liegen zwischen 5,70 und 12,60 Euro Durchschnittsmieten in Westdeutsch land um rund 10 Prozent höher als in Ostdeutschland (inklusive Berlin)
60 | CBRE-Mietpreisanalyse im deutschen Lebensmitteleinzelhandel
4.1 Ausgangslage im Lebensmitteleinzelhandel Nachdem für den Retail Real Estate Report 2013/2014 die erste bundesweite Mietpreisanalyse zu Shopping-Centern und Fachmarktzentren durchführt worden ist, rückt CBRE in diesem Jahr das Segment des Lebensmitteleinzelhandels in den Fokus. Aus immobilienwirtschaftlicher Perspektive stellt der Lebensmitteleinzelhandel in vielerlei Hinsicht ein interessantes und aus Investmentsicht ein bedeutender werdendes Marktsegment dar. Allein die Verkaufsfläche von ca. 35 Mio. m² der fast 40.000 Lebensmittelgeschäfte, was etwa 28 Prozent der Gesamtfläche des deutschen Einzelhandels entspricht, zeigt, welches Potenzial hier vorhanden ist. Inklusive Fachhandel und Drogeriesortimenten beträgt der Anteil des Lebensmitteleinzelhandels am Bruttoumsatz im deutschen Einzelhandel laut GfK etwa 48 Prozent. Dies ist mehr als die drei nächst größeren Einzelhandelssortimente Baumarkt (11 Prozent), Bekleidung (8 Prozent) und Einrichtungs bedarf (8 Prozent) zusammen erwirtschaften konnten. Aufgrund von Konzentrationsprozessen im Lebensmitteleinzelhandel ist die Anzahl der Marktteilnehmer in Deutschland überschaubar. So vereinen die sechs größten Wettbewerber fast 90 Prozent des gesam ten Umsatzes auf sich und bilden so die Konzentration im deutschen Lebensmitteleinzelhandel deutlich ab. Die oligopole Marktstruktur wird zudem durch Einkaufsgemeinschaften weiter verschärft. Wegen des enormen Wettbewerbs und des im europäischen Vergleich niedrigen Preisniveaus bei Lebensmitteln konnten bisher nur wenige internationale Marktteilnehmer erfolgreich nach Deutschland expandieren, im Gegensatz beispielsweise zum Textil- oder Möbel-/Einrichtungssegment. Auch zukünftig wird dies voraussichtlich so bleiben: So sind die Gewinnmargen im internationalen Vergleich sehr niedrig, was den Marktzugang erschwert und wirtschaftlich unattraktiver macht. Hinzu kommt, dass ein flächen deckender Markteintritt durch Zukauf nur bedingt vorstellbar ist, was auf der Dominanz der großen Marktteilnehmer und ihrer zum Teil genossenschaftlichen Strukturen (EDEKA und REWE) basiert. Durch das bereits bestehende enge Filialnetz der im deutschen Lebensmittelhandel tätigen Unterneh men, das sich durch die starke Expansion insbesondere der Discounter in den 2000er-Jahren noch einm al flächendeckend verdichtete, ist die Anzahl attraktiver, verfügbarer Standorte innerhalb Deutschlands sehr limitiert. Verschärft wird diese Situation durch ein sehr restriktives deutsches Pla nungsr echt, das die Entwicklung neuer großflächiger Konzepte (mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche) stark reglementiert und so in vielen Fällen zu einem Quasi-Wettbewerbsschutz für bestehende Märkte führt. In diesem Zusammenhang ist festzustellen, dass Lebensmittelunternehmen punktuell Objekte in sehr guten Lagen in ihren Immobilienbesitz aufnehmen, um deren Nutzung langfristig sicherzustellen.
CBRE-Mietpreisanalyse im deutschen Lebensmitteleinzelhandel | 61
Wie auch die Einschätzungen von Einzelhändlern und Investoren in der jüngsten Umfrage der Hahn Gruppe widerspiegeln, besteht trotz eines bereits vergleichsweise dichten Netzes der Lebensmittel geschäfte weiterhin Bedarf an neuen Flächen. Dies ist insbesondere dem Trend zu mehr Aufenthalts qualität und aufwendigerer Warenpräsentation geschuldet. Der Fokus liegt daher zunehmend mehr auf der Optimierung des Filialnetzes durch Standortverlagerungen oder -erweiterungen als auf einer weiteren Expansion. Daher wird verstärkt in die Modernisierung und Erweiter ung bestehender Standorte mit guter Lagequalität investiert. Ferner gewinnt der Faktor Kundennähe bei Neuansiedlungen und Standortverlagerungen zunehmend an Bedeutung. Neben größeren, dezentral und verkehrsgünstig gelegenen Standorten rücken daher sowohl bei den Vollsortimentern als auch bei einzelnen Discountern wieder verstärkt kleinere Flächen in Stadtzentren und Wohngebieten in den Fokus. Durch die Funktion als Nahversorger besitzt der Lebensmitteleinzelhandel eine flächendeckende Ver breit ung in allen Regionen Deutschlands bis in kleine Gemeinden mit unter 5.000 Einwohnern. So biet et diese Assetklasse sehr gute Möglichkeiten zur Streuung von Investitionsrisiken bei in der Regel langfristig laufenden Mietverträgen. Das Segment der Lebensmittelgeschäfte mit seinen Betriebs form en Discounter, Supermarkt, Verbrauchermarkt, SB-Warenhaus und kleineren Fachgeschäften als Anlageklasse ist angesichts des derzeit geringen Angebots an verfügbaren Core-Produkten bei
Eigenschaften und Standortanforderungen der Betriebsformen im Lebensmitteleinzelhandel VKF** in m2 von
bis
Parkplätze von
Stellplatz verhältnis
Orte
Einzugsgebiet
Lage
Artikel
bis
Discounter
500
1.200
50
100
1 Stellplatz je 10 m² VKF**
ab 3.000 EW*
ab 5.000 EW*
verkehrsorientiert / integriert
1.000 bis 4.000
Supermarkt
400
1.500
50
1 Stellplatz je 200 10 bis 15 m² VKF**
ab 3.000 EW*
ab 5.000 EW*
verkehrsorientiert / integriert
10.000 bis 25.000
1.500
5.000
100
1 Stellplatz je ab 10.000 300 15 bis 20 m² VKF** EW*
ab 20.000 EW*
verkehrsorientiert
25.000 bis 45.000
200
700
1 Stellplatz je ab 10.000 15 bis 20 m² VKF EW*
ab 20.000 EW*
Verbrauchermarkt SB-Warenhaus
≥ 5.000
* EW = Einwohner, ** VKF = Verkaufsfläche Quelle: CBRE
verkehrs- 25.000 bis orientiert 45.000
62 | CBRE-Mietpreisanalyse im deutschen Lebensmitteleinzelhandel
Shopping-Centern, Fachmarktzentren und Geschäftshäusern in den bevorzugten Handelslagen sowie dem relativ stabilen wirtschaftlichen Gesamtumfeld mit starkem Binnenkonsum als Investitionsanreiz zunehmend im Fokus. So wurden 2013 und in der ersten Jahreshälfte 2014 mehrere größere Portfolio transaktionen registriert (siehe Kapitel 3). Dass der Großteil des Lebensmitteleinzelhandels in Ein-Mieter-Objekten vorzufinden ist, unters treicht die Wichtigkeit, bei der kaufmännischen Bewertung von Immobilienportfolios lokale und regionale Unterschiede in den Mietpreisen richtig einzuschätzen, um eventuelle Mietrisiken bzw. Mietstei gerungsp otenziale ableiten zu können. Großen Einfluss hat hierbei die Flächenproduktivität, die in Abhängigkeit des Immobilien- oder Lagetyps des Lebensmitteleinzelhandelsgeschäfts erwirts chaftet werden kann. In Nahversorgungs- und Fachmarktzentren besitzen Lebensmittelhändler zudem als Ankermieter höchste Bedeutung. In Shopping-Centern sind sie ebenfalls für einen ausgewogenen Mietermix und als bonitätsstarke Mieter für große Flächeneinheiten wichtig, die langfristig für stabile Mieteinnahmen abseits der Hauptfrequenzzonen der Center sorgen. Bei der Abschätzung zukünft iger Mieterträge gilt es zudem, Entwicklungen im Zusammenhang mit dem demographischen Wandel, der zunehm enden Konkurrenz für stationäre Ladeneinheiten durch den E-Commerce sowie das gestie gene Qualitätsbewusstsein der Verbraucher im Auge zu behalten. Auch die weiter fortschreitende Differenzierung der Betriebsformen im Hinblick auf sich verändernde Standortpräferenzen der Lebensmitteleinzelhändler sollte Beachtung finden (siehe Kapitel 2). Vor diesem Hintergrund analysierte CBRE in dieser Ausgabe des Hahn Retail Real Estate Reports erst mals bundesweit die kaufmännischen Kennzahlen von Mietverträgen der Lebensmittelhändler verschie dener Betriebsformen in Einzelhandelsimmobilien, um detaillierte Aussagen zu den Durchschnitts- und Spitzennettokaltmieten dieser Objektklasse zu ermöglichen.
CBRE-MIEtpREISANALYSE IM DEUtSCHEN LEBENSMIttELEINzELHANDEL | 63
4.2 MEtHoDISCHER ANSAtz Für die folgende Analyse wurden CBRE vorliegende Datenbestände der Jahre 2008 bis 2014 statistisch ausgewertet. Insgesamt belief sich die Stichprobe auf die kaufmännisch relevanten Bestandteile aus rund 2.000 Mietverträgen in fast 1.900 unterschiedlichen objekten ab einer Mietfläche von über 400 m². Für die Auswertung wurden zunächst die flächengewichteten Mieten pro Lebensmittelgeschäft berechnet und diese Werte dann innerhalb der Analysekategorien „Betriebsform, Standort und objekttyp“ gemittelt. Um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten, wurden alle Mietpreise zum Mai 2014 inflationsbereinigt. Die so ermittelten Durchschnittsmieten und Spannweiten beziehen sich dabei auf Nettokaltmieten in Euro pro Quadratmeter Mietfläche und Monat. Die obersten und untersten 10 prozent der Daten fanden in der Darstellung der Spannweiten keine Berücksichtigung, sind jedoch bei der Berechnung der Durchschnitts mieten mit eingeflossen. Die abgebildeten Ergebnisse stellen somit in der tendenz marktübliche Spannweiten der im Untersuchungszeitraum gezahlten Nettokaltmieten in Bestandsobjekten dar, können jedoch im Einzelfall nach oben und unten abweichen. Die dargestellten Durchschnittsmieten sind nicht 1:1 mit aktuell gezahlten Mieten bei Neuvertragsabschlüssen gleichzusetzen.
CBRE MIEtpREISMAtRIx 2014 – BEtRIEBSFoRM, StANDoRtKAtEgoRIE UND oBJEKttYp
indikatoren
Mietpreise in Euro pro Quadratmeter / Monat
Quelle: CBRE
Betriebsformen
SB-Warenhaus / Verbrauchermarkt / Supermarkt / Discounter
Standortkategorien
top 7-Standort / Regionalzentrum / B-Standort / Sonstige
Objekttypen
Shopping-Center / Fachmarktzentrum / Nahversorgungszentrum / Einzelstandort
64 | CBRE-Mietpreisanalyse im deutschen Lebensmitteleinzelhandel
Standortkategorien in deutschland
Hamburg
Berlin
Düsseldorf Köln
Frankfurt a.M.
Stuttgart München
Quelle: CBRE, © GeoBasis-DE / BKG 2013
Top 7-Standort B-Standort Regionalzentrum Sonstige
CBRE-MIEtpREISANALYSE IM DEUtSCHEN LEBENSMIttELEINzELHANDEL | 65
Da Mietpreise von einer Vielzahl individuell zu betrachtender Faktoren abhängen, wurde im Rahmen dieser Untersuchung keine Analyse der individuellen Standortfaktoren (bspw. Einzugsgebiet oder Wett bewerb) durchgeführt, sondern weniger stark differenzierte Kategorien verwendet, um allgemeine ten den zen der Einflussfaktoren auf Mietpreise im Lebensmitteleinzelhandel zu verdeutlichen.
4.3 MIEtpREISANALYSE NACH LEBENSMIttELEINzELHANDELS-BEtRIEBSFoRMEN Die im Untersuchungszeitraum von Unternehmen des Lebensmitteleinzelhandels gezahlten Bestandsmieten lagen in der nach Betriebsformen differenzierten, bundesweiten Betrachtung im Durchschnitt auf einem sehr ähnlichen Niveau von etwa 10,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Über 80 prozent aller analysier ten Mieten befanden sich im Bereich zwischen 7,40 und 13,20 Euro. Dennoch waren insbe sondere in städtischen gebieten Spit zenwerte von über 20,00 Euro für alle Betriebsformen zu ver zeichnen. Eine Ausnahme bildeten die SB-Warenhäuser, bei denen Werte jenseits der 16-EuroMarke in der analy sierten Stichprobe nicht registriert wurden. Hier kommt zum Ausdruck, dass sich mit zunehmender Verkaufsfläche die Standortanforderungen und -präferenzen im Lebensmitteleinzelhandel stärker auf verkehrsorientierte Lagen an Ausfallstraßen und gewerbegebieten konzentrieren, zumal sich in der Regel Vorteile in Bezug auf Flächenverfügbarkeit,
DURCHSCHNIttLICHE NEttoKALtMIEtEN NACH BEtRIEBSFoRMEN
in Euro / m2 / Monat 20 18 16 14
13,20
13,60
12,90
13,30
12,60
12 10 8 6
7,40
4
6,70
7,10
Verbrauchermarkt
Supermarkt
6,10
7,90
2 0 gesamt
SB-Warenhaus
Quelle: CBRE Anmerkung: 10 Prozent- und 90 Prozent-Quantil dargestellt als obere und untere Spannweite
Discounter Mittelwert
Spannweite
66 | CBRE-Mietpreisanalyse im deutschen Lebensmitteleinzelhandel
Erreichbarkeit, Bodenpreise und Baukosten in diesen Lagen ergeben. In dichter bebauten Innenstadtoder Stadtteillagen sind dagegen die Möglichkeiten zur Umsetzung flächenintensiver Konzepte deutlich begrenzt und in der Regel mit höheren Kosten verbunden. Auf kleinerer Fläche sind Lebensmittel händler jedoch durchaus in der Lage, aufgrund der höheren Bevölkerungsdichten in inners tädtis chen Lagen hohe Raumleistungen zu erzielen, die entsprechend höhere Mietbelastungen rechtf ertigen. Die generell festzustellenden geringen Unterschiede in Bezug auf die Mietpreise zwischen den Betriebsf ormen der Lebensmittelhändler sind zum einen darin begründet, dass etwaige Differenzen in einer bundesweiten Betrachtung naturgemäß in Teilen nivelliert werden. Zum anderen sind sie ein Hinweis darauf, wie sehr sich die Anforderungen an Immobilien- und Standorteigenschaften von Lebensmitteleinzelhändlern trotz Unterschieden in den Verkaufskonzepten ähneln und überschneiden können. So konkurrieren (Soft-)Discounter und Supermärkte um Nahversorgungsstandorte in integrierten innerstädtischen Lagen. Und auch in ländlichen Gebieten liegen die Standortanforderungen von Discountern, Supermärkten und Verbrauchermärkten, aufgrund der höheren Bedeutung des Faktors Pkw-Erreichbarkeit, oft nahe beieinander. Insbesondere Solitärstandorte oder für gemeinsame Nutzung entwickelte Nahversorgungszentren weisen oft große Ähnlichkeiten in Bezug auf die äußere Gestaltung, verwendete Materialqualität sowie Parkplatzangebot und Grundstückseigenschaften auf. In Bezug auf die Objektqualität haben Discounter zwar traditionell weniger hohe Ansprüche als Vollsortimenter, legen aber bei Modernisierungen und Neuentwicklungen ebenfalls zunehmend mehr Wert auf die Aufenthaltsqualität und ansprechende Gestaltung sowie auf die Nachhaltigkeit der Immobilie. Die Projektentwicklungs- und Baukosten der Immobilien in diesem Segment und die sich daraus ableitende erforderliche Mindestmiete sind bis zu einem gewissen Grad eher eine Funktion der not wendigen Anpassungen an die Siedlungsstruktur, lokalen Preise und Bodenkosten, als ein Aspekt der Betriebsform und Gesamtfläche. Zudem ist die Nachfrage nach Flächen seitens der Lebensmit telhändler, und damit die Bereitschaft hohe Mieten zu zahlen, stark abhängig vom Bevölkerungs- bzw. Umsatzpotenzial im unmittelbaren Einzugsgebiet, welches wiederum stark von der sozioö konomi schen Situation des Standorts, der Erreichbarkeit sowie den lokalen Wettb ewerbsb edingungen und Kopplungsmöglichkeiten beeinflusst wird. Neben diesen objektiven Kriterien spielen allerdings auch strategische Aspekte der Unternehmen eine Rolle. So werden gerade in den hart umkämpften Metro polr egionen und Großstädten häufig deutlich überdurchschnittliche Mietpreise verlangt und bezahlt.
CBRE-Mietpreisanalyse im deutschen Lebensmitteleinzelhandel | 67
4.4. Analyse nach Standortkategorien Unter diesen Gesichtspunkten ist es wenig verwunderlich, dass bei der Differenzierung nach Standort eigenschaften tendenziell stärkere Unterschiede festzustellen waren, als bei einer Differenzierung allein nach den Betriebsformen bzw. der Gesamtmietfläche der Lebensmittelhändler. Bei der Analyse der Durchschnittsmieten aller Lebensmittelhändler in Bezug auf die Kategorien Top 7-Standorte, Regionalzentren, B-Standorte und Sonstige ergaben sich drei Mietniveaus. Top 7-Standorte wiesen mit etwa 12,40 Euro die mit Abstand höchste Durchschnittsmiete auf. Diese lag um etwa 14 bzw. 18 Prozent über denen der Regionalzentren und B-Standorte sowie 28 Prozent über dem mittleren Mietpreis in der Standortkategorie Sonstige. Bemerkenswert war hier die deutlich größere Spannweite der Bestandsmieten in den Top 7-Standorten im Vergleich zu den anderen Klassen. Sowohl sehr hohe als auch vergleichsweise niedrige Mieten traten häufiger auf, während die Mieten in den anderen Standortkategorien in der Gesamtheit näher am Mittelwert lagen. Hierin spiegelt sich unter anderem der starke Einfluss von Berlin in der zugrundeliegenden Stichprobe wider, das aufgrund seiner Größe und ausgeprägten sozialräumlichen Differenzierung eine große Heterogenität von Standorttypen aufweist. So sind in der Hauptstadt sowohl kaufkraftstarke subur bane Stadtteile sowie Bezirke mit sehr großer Bebauungsdichte vorhanden, die sich mit guten Vierteln in München oder Hamburg vergleichen lassen, als auch umgekehrt Stadtteile mit außergewöhnlich niedriger Kaufkraft und eher unterdurchschnittlicher Lagequalität. In den anderen Top-Standorten ist diese Differenzierung aufgrund ihrer etwas geringeren Größe und der über einen längeren Zeitraum anhaltenden wirtschaftlichen Prosperität zwar ebenfalls vorhanden, jedoch nicht so stark ausgeprägt. Die Durchschnittsmieten in Regionalzentren und an B-Standorten wiesen untereinander nur ver gleichsweise kleine Unterschiede auf und lagen bei 10,90 bzw. 10,50 Euro. Zu den Top 7-Standorten und den Standorten der Kategorie Sonstige ließen sie sich dagegen jeweils signifikant abgrenzen. Die Spannweiten innerhalb der 10-Prozent- und 90-Prozent-Quantile waren zudem weniger stark ausgeprägt und das Gros der Mieten deutlich näher um den Mittelwert verteilt als in den Top 7-Standorten. In den kaufkraftstarken und bevölkerungsreichen Städten des weiteren Frankfurter Umlands, der Metropolregion Nürnberg oder den Zentren des Ruhrgebiets wie Dortmund, Essen oder Duisburg waren jedoch teilweise durchaus vergleichbare Werte wie in den Top 7-Standorten zu registrieren.
68 | CBRE-MIEtpREISANALYSE IM DEUtSCHEN LEBENSMIttELEINzELHANDEL
Insgesamt verzeichneten Lebensmitteleinzelhändler, die in der Standortkategorie Sonstige verortet sind, mit 9,70 Euro die geringste Durchschnittsmiete. Die Standortkategorie Sonstige umfasst im gegensatz zu den anderen Standortgattungen einen deutlich höheren Anteil ländlicher und/oder strukturschwacher Kreise, was einen wichtigen Faktor in Bezug auf das vergleichsweise niedrige mittlere Mietniveau darstellt. Dennoch sind in dieser Klasse durchaus auch großstädte wie Mönchen gladbach, Wuppertal oder Magdeburg vertreten, in denen sich die Mieten sowohl im Mittel als auch bei der oberen Spannweite auf dem Niveau von Regionalzentren oder B-Standorten bewegen können. Der Einfluss der sozioökonomischen Situation und der Siedlungsstruktur auf die Mietpreise zeigte sich auch in der Analyse ost- und westdeutscher Standorte. So lagen die Durchschnittsmieten in Westdeutschland insgesamt mit 10,60 Euro um fast 9,5 prozent signifikant höher als in ostdeutschland (inklusive Berlin), wo im Mittel 9,60 Euro gezahlt wurden. Als gründe hierfür können unter anderem die insgesamt deutlich geringere Kauf- und Wirtschaftskraft, niedrigere Bodenpreise in ostdeutschland sowie das dort tendenziell geringere Bevölkerungs- und Umsatzpotenzial in ländlichen Räumen bei einer gleichzeitig vergleichsweise älteren Bevölkerungsstruktur angeführt werden. Exklusive Berlin war das Mietniveau im ostdeutschen Raum mit 9,30 Euro noch einmal 3 prozent niedriger, was die Sonderstellung der Hauptstadt unterstreicht. Auch bei den Regionalzentren war ein ost-West-Unterschied festzustellen. Mit Ausnahme von potsdam lagen alle Standorte in der Stichprobe deutlich unter dem westdeutschen
DURCHSCHNIttLICHE NEttoKALtMIEtEN NACH StANDoRtKAtEgoRIEN
in Euro / m2 / Monat 20
18,60
18 16 14
14,00
13,20
13,50 12,40
12 10 8 6
7,40
4
8,10 6,10
7,40
7,50
2 0 Gesamt
top 7-Standort
Regionalzentrum
Quelle: CBRE Anmerkung: 10 Prozent- und 90 Prozent-Quantil dargestellt als obere und untere Spannweite
B-Standort Mittelwert
Sonstige Spannweite
CBRE-Mietpreisanalyse im deutschen Lebensmitteleinzelhandel | 69
Schnitt für Regionalzentren. Bei weiter positiver Bevölkerungsentwicklung von Dresden, Leipzig und Erfurt sowie deren fortschreitender wirtschaftlicher Erstarkung, könnten hier unter Umständen - wie auch in Berlin - bei neueren Mietobjekten in guten Lagen Nachholeffekte zu erwarten sein. Diese allgemeinen Tendenzen in Bezug auf die Standortkategorien und den Ost-West-Unterschied waren jeweils in sehr ähnlicher Weise auch für alle Betriebsformen einzeln zu beobachten, wenn auch in detaillierter Betrachtung durchaus Unterschiede bestanden.
4.5. Analyse nach Objekttypen Bei der Untersuchung der einzelnen Objekttypen ließ sich feststellen, dass Lebensmitteleinzelhändler in Shopping-Centern im Schnitt deutlich mehr Mieten zahlten als in den anderen Objektkategorien. Im Mittel lagen sie bei rund 12,20 Euro und waren damit etwa 20 Prozent bzw. 2 Euro über dem Niveau der anderen Objekttypen, die jeweils etwa 10 Euro Durchschnittsmiete aufwiesen. Vermieter seitig dürfte dies u. a. auf die tendenziell höheren Projektentwicklungskosten von Shopping-Cen tern zurückzuführen sein, die sich in den Mieten widerspiegeln müssen. Aufgrund der i. d. R. zu erwartenden hohen Kundenfrequenzen der Shopping-Center bieten diese auch entsprechend hohe Umsatzpotenziale für die Lebensmittelbetreiber, sodass diese auch höhere Mieten akzeptieren.
Durchschnittliche Nettokaltmieten nach Objekttypen
in Euro / m2 / Monat 20 18 16
16,00 14,40 13,00
14
12,90
12,80
12 10 8
9,00
6
8,10
7,10
7,40 5,90
4 2 0 Shopping-Center
Fachmarktzentrum
Nahversorgungszentrum
Quelle: CBRE Anmerkung: 10 Prozent- und 90 Prozent-Quantil dargestellt als obere und untere Spannweite
Wohn- und Geschäftshaus Mittelwert
Einzelstandort Spannweite
70 | CBRE-MIEtpREISANALYSE IM DEUtSCHEN LEBENSMIttELEINzELHANDEL
In Shopping-Centern waren insbesondere für Verbrauchermärkte und Discounter durchschnittlich mit 12,50 bzw. 13,00 Euro deutlich höhere Mieten zu verzeichnen als bei SB-Warenhäusern und Supermärkten, bei denen die Mittelwerte knapp über bzw. knapp unter 11 Euro lagen. generell waren bei ersteren auch die Spannweiten größer und die obere Spannweite deutlich höher angesiedelt mit Maximalwerten bis 20 Euro. Die etwas niedrigeren Werte für SB-Warenhäuser sind unter anderem damit zu begründen, dass sie eine deutlich größere Fläche in Anspruch nehmen und teilweise als Ankermieter fungieren. Der Mittelwert für Supermärkte ist durch eine in der Stichprobe vergleichsweise geringe Fallzahl nur bedingt zu verallgemeinern. Dennoch sind das generell seltenere Vorkommen von Ladeneinheiten mit einer Mietfläche von unter 1.500 m² in Shopping-Centern in Verbindung mit den etwas niedrigeren Mieten der Stichprobe, ein Hinweis darauf, dass sowohl Lebensmitteleinzelhändler als auch die Betreiber dieser Immobilienart tendenziell größere Betriebsformen bevorzugen. Aus Sicht der Center-Manager ist im Hinblick auf Mietermix und Kopplungspotenzial eine Kombination aus einem größeren Vollsortimenter und einem Discounter als vorteilhaft anzusehen und insbesondere in großvolumigen Einkaufszentren häufiger zu finden. Dabei übernehmen die großflächigen Lebensmittelbetriebe häufig wichtige Magnetfunktion für üblicherweise schwächer frequentierte Lagen innerhalb der Center (z. B. Untergeschosse). gleichzeitig profitieren die Lebensmittelanbieter ihrer-
DURCHSCHNIttLICHE NEttoKALtMIEtEN NACH BEtRIEBSFoRMEN IN SHoppINg-CENtERN in Euro / m2 / Monat 20 18 16
13,00
14
16,90
16,00
16,00
12,10
12 10 8
9,00
9,10
8,60
6
9,10
9,20
Supermarkt im Shopping-Center
Discounter im Shopping-Center
4 2 0 Gesamt Shopping-center
SB-Warenhaus im Shopping-Center
Verbrauchermarkt im Shopping-Center
Quelle: CBRE Anmerkung: 10 Prozent- und 90 Prozent-Quantil dargestellt als obere und untere Spannweite
Mittelwert
Spannweite
CBRE-MIEtpREISANALYSE IM DEUtSCHEN LEBENSMIttELEINzELHANDEL | 71
seits von der hohen Anziehungskraft der Shopping-Center auf konsumfreudiges Klientel sowie der Verfügbarkeit großer, ansprechender Ladenflächen, die mehr Spielraum für die gestaltung der Sortimente bieten. In Fachmarktzentren kommen bei der Analyse grundsätzlich ähnliche Effekte zum Vorschein. Auch hier waren für Verbrauchermärkte und Discounter mit 11,10 bzw. 10,60 Euro tendenziell höhere Durchschnittsmieten zu verzeichnen, während SB-Warenhäuser mit 9,80 Euro knapp unter 10 Euro blieben. Das allgemeine Mietniveau in Fachmarktzentren war jedoch deutlich niedriger als in Shopping-Centern (siehe auch Retail Real Estate Report 2013/2014), was sich ebenfalls in den Durchschnittsmieten der Lebensmittelhändler widerspiegelte. zudem lag der größere teil der in den Daten enthaltenen Fachmarktzentren in der Standortkategorie Sonstige, wodurch das durchschnittliche Mietniveau noch einmal beeinflusst wurde. Supermärkte mit einer Mietfläche unter 1.500 m² waren in der Stichprobe in Fachmarktzentren nicht vorhanden und kamen auch in der Kategorie unter 2.000 m² vergleichsweise selten vor. Dies legt ähnlich wie bei Shopping-Centern den Schluss nahe, dass großflächigere Betriebsformen bzw. deren Kombination mit Discountern in Einzelhandelsimmobilien, die auf ein breites Angebot ausgelegt sind, bevorzugt werden. Nahversorgungszentren unterschieden sich in dem untersuchten Datensatz in Bezug auf die Ausprägung der Durchschnittsmieten von Verbrauchermärkten und Discountern nur geringfügig von Fach-
DURCHSCHNIttLICHE NEttoKALtMIEtEN NACH BEtRIEBSFoRMEN IN FACHMARKtzENtREN UND NAHVERSoRgUNgSzENtREN in Euro / m2 / Monat 20 18 16 14
13,00
12,60
12,90
13,40
12,90
13,50
12,80
12
11,70
10 8 6
7,80
7,10
8,10
8,10
8,60
8,10 6,10
5,70
4 2 0
Gesamt FMZ
SB-Warenhaus im FMz
Discounter Verbrauchermarkt im FMz im FMz
Quelle: CBRE | FMZ = Fachmarktzentrum, NVZ = Nahversorgungszentrum Anmerkung: 10 Prozent- und 90 Prozent-Quantil dargestellt als obere und untere Spannweite
Gesamt NVZ
Verbrauchermarkt im NVz
Discounter im NVz Mittelwert
Supermarkt im NVz Spannweite
72 | CBRE-MIEtpREISANALYSE IM DEUtSCHEN LEBENSMIttELEINzELHANDEL
marktzentren. So lag etwa die Miethöhe der beiden Betriebsformen in Nahversorgungszentren im Schnitt mit rund 10,90 bzw. 10,40 Euro jeweils nur etwa 0,20 Euro niedriger. Die Durchschnittsmiete der Supermärkte in Nahversorgungszentren lag mit 9,00 Euro deutlich unter der der anderen Betriebsformen im gleichen objekttyp. Sehr niedrige Mieten wurden hier insbesondere in sehr kleinen Nahversorgungszentren mit nur wenigen zusätzlichen Mietern in ländlichen Regionen erzielt, die einerseits meist durch geringere Bevölkerungs- sowie Umsatzpotenziale und andererseits auch durch niedrigere Bodenpreise gekennzeichnet sind. Bei objekten mit der typisierung Wohn- und geschäftshaus war auffällig, dass sowohl Supermärkte als auch Verbrauchermärkte im Durchschnitt Mieten oberhalb von 10,50 Euro zahlten. Dagegen lagen die ge zahlten Mieten der Discounter mit 9,40 Euro zum einen deutlich unter denen der Vollsortimenter und zum anderen unterhalb des Durchschnittswertes für Discounter insgesamt. Interessant ist dies im Hinblick auf die tatsache, dass Discounter in Bezug auf ihre Standortanforderungen traditionell stark autoorientierte Standorte bevorzugen, die zudem auf das Logistikkonzept mit leichter Anlieferung, kleinen Lagern und kurzen hohen Warenumsätzen abgestimmt sind. Dies ist in Wohn- und geschäftshäusern, die sich zum überwiegenden teil in dichter besiedelten gebieten und großstädten befinden, tendenziell eher nicht gegeben. Hier setzen Kunden in der Regel aufgrund des verstärkten Einkaufs zu Fuß nur geringe Warenmengen pro Einkauf um. Daher ist zu
DURCHSCHNIttLICHE NEttoKALtMIEtEN NACH BEtRIEBSFoRMEN IM oBJEKttYp WoHN- UND gESCHäFtSHAUS in Euro / m2 / Monat 20 18 16
16,70 14,40
14
14,10
13,40
12 10 8 6 4
5,90
7,00 5,50
5,80
Supermarkt im Wohn- und geschäftshaus
Discounter im Wohn- und geschäftshaus
2 0
Gesamt Wohn- und Geschäftshaus
Verbrauchermarkt im Wohn- und geschäftshaus
Quelle: CBRE Anmerkung: 10 Prozent- und 90 Prozent-Quantil dargestellt als obere und untere Spannweite
Mittelwert
Spannweite
CBRE-MIEtpREISANALYSE IM DEUtSCHEN LEBENSMIttELEINzELHANDEL | 73
vermuten, dass Discounter in dieser objektkategorie nur bei niedrigeren Mieten auf Ansiedlungen eingingen. Supermärkte und kleinere Verbrauchermärkte besetzen dagegen traditionell auch Standorte in dicht bebauten Stadtteillagen und können mit kleineren Mengen pro Einkauf bei höheren Einzelprodukt preisen große Umsätze erzielen. Daher sind sie in der Lage, hier höhere Mieten zu zahlen. In der Stichprobe machte sich dies insbesondere in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern bemerkbar. Hard- sowie insbesondere Soft-Discounter versuchen zunehmend ebenfalls die beschriebenen Lagen zu besetzen und ihre Verkaufsstrategie dementsprechend hier leicht anzupassen, indem sie höherwertige und stärker auf Convenience-Einkäufe abgestimmte produkte anbieten. Bei freistehenden, primär für den Lebensmitteleinzelhandel konzipierten Einzelobjekten, lagen die durchschnittlichen Mieten tendenziell leicht unter denen von objekttypen mit Kopplungspotenzialen. Jedoch waren diese Unterschiede innerhalb der untersuchten Daten, abgesehen von der Abgrenzung zu den Shopping-Centern, in nur wenigen Fällen signifikant. Ein Beispiel sind hier die Verbrauchermärkte, die an Einzelstandorten im Schnitt mit 9,60 Euro ca. 1,30 Euro Miete weniger bezahlten, wohingegen der Unterschied bei Discountern hier nur 0,20 Euro betrug. Ansonsten sind für Einzelstandorte insbesondere Faktoren wie die sozioökonomische grundsituation im Einzugsgebiet des Standorts, die objekteigenschaften oder die lokale Konkurrenz und die Mikrolage entscheidend für die Miethöhe.
DURCHSCHNIttLICHE NEttoKALtMIEtEN NACH BEtRIEBSFoRMEN IN FREIStEHENDEN EINzELoBJEKtEN in Euro / m2 / Monat 20 18 16 14
12,80
12,50
12,50
12
13,10
12,40
10 8 6
7,50
6,80
7,50
8,00
Supermarkt am Einzelstandort
Discounter am Einzelstandort
5,60
4 2 0 Gesamt Einzelstandort
SB-Warenhaus am Einzelstandort
Verbrauchermarkt am Einzelstandort
Quelle: CBRE Anmerkung: 10 Prozent- und 90 Prozent-Quantil dargestellt als obere und untere Spannweite
Mittelwert
Spannweite
74 | CBRE-MIEtpREISANALYSE IM DEUtSCHEN LEBENSMIttELEINzELHANDEL
4.6. FAzIt zusammenfassend lässt sich festhalten, dass in der Mietpreisanalyse einige klare tendenzen anhand der Kategorien Betriebsform, Standort und objekttyp aufgezeigt werden konnten. Die Durchschnittsmieten aller dargestellten Betriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels betrugen im Untersuchungszeitraum der von CBRE analysierten Stichprobe etwa 10 Euro. grundsätzlich war festzustellen, dass erwartungsgemäß eine deutliche Abhängigkeit der Miethöhe in Bezug auf die räumliche Lage der Immobilien bestand. Hier zeichnete sich insbesondere ein Unterschied zwischen hochverdichteten städtischen top-Lagen, den suburban bis ländlich geprägten Standorten im Einflussbereich der großen Ballungszentren und den peripher gelegenen, struktur schwachen, bevölkerungsarmen ländlichen gebieten ab. Das gros der Ergebnisse bewegte sich innerhalb eines relativ engen Rahmens. Innerhalb jeder Standort kategorie waren jedoch immer wieder Ausreißer nach oben und unten zu beobachten, die auf den starken Einfluss von Mikrolage, objekttyp sowie objekteigenschaften zurückzuführen sind. So machte sich ein positiver Einfluss von Shopping-Centern oder gut positionierten Fachmarktzentren auf die Miethöhe signifikant bemerkbar. Es gilt insbesondere, abseits der top-Investmentzentren die mittel- bis langfristige Entwicklung des Bevölkerungs- bzw. Umsatzpotenzials im Hinblick auf die Nachhaltigkeit der erzielbaren Mieterträge zu prüfen sowie die Dynamik der konkurrierenden Betriebsformen im Blick zu behalten. Insgesamt bleiben Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels aufgrund der sehr stabilen Umsätze, seiner wichtigen Funktion in der grundversorgung der Konsumenten und der bisher vergleichsweise geringen Bedeutung des E-Commerce in diesem Segment weiterhin eine attraktive Assetklasse für Immobilieninvestoren. gerade die mit diesem Immobilientyp einhergehenden langen Mietverträge und somit langfristig kalkulier bare Mieteinnahmen sind wesent liche Faktoren, die das große Interesse der Investoren an dieser Immobilienanlage rechtfertigen.
ExKURS: CHANCEN IN DER REVItALISIERUNg VoN SHoppINg-CENtERN | 75
ExKURS: CHANCEN IN DER REVItALISIERUNg VoN SHoppINg-CENtERN Shopping-Center zählen in Deutschland zum zentralen Bestandteil der Einzelhandelslandschaft. In einem dynamischen Handelsumfeld sind sie seit der Eröffnung des ersten Centers in 1963 einem stetigen Entwicklungs- und Anpassungsprozess unterworfen. obwohl in den letzten Jahren eine Reihe von Shopping-Centern neu entwickelt bzw. bestehende Center erweitert wurden, stammt das gros der derzeit am Markt existierenden Einkaufszentren aus dem vorigen Jahrhundert. Demnach bietet es häufig großes potenzial für bautechnische und strukturelle optimierung. Viele Neuentwicklungen sind auch für die zukunft nicht mehr zu erwarten. Dies ist zum einen auf die sich abzeichnende Marktsättigung zurückzuführen. zum anderen sehen sich die Entwickler immer häufiger massiven Widerständen aus politik und öffentlichkeit gegen neue projekte ausgesetzt, deren Realisierung dadurch stark behindert bzw. nicht selten auch verhindert wird. Ungeachtet dessen stehen die existierenden Shopping-Center nicht nur untereinander in einem intensiven Wettbewerb, sondern geraten auch durch die stark wachsende Bedeutung des online-Handels zunehmend unter Druck. gerade die Digitalisierung im Einkaufsprozess der Kunden macht es für den stationären Einzelhandel erforderlich, die Vertriebskonzepte und Ladenformate laufend zu überprüfen und in immer kürzeren Abständen an sich ändernde trends anzupassen. Aus dieser Anpassungsdynamik der Mieter resultieren auch für die Shopping-Center-Betreiber immer kürzere Modernisierungs- und Revitalisierungszyklen. Viele ältere Shopping-Center sind durch einen unattraktiven Mietermix, nicht ausreichend zugkräftige Ankermieter, schwache Service- und gastronomieprofile sowie begrenzte parkmöglichkeiten oder ein in die Jahre gekommenes Erscheinungsbild gekennzeichnet. Diese Faktoren lassen ein Shopping-Center in der gunst der Kunden deutlich zurückfallen. In der Folge von Frequenzeinbußen sind sinkende Umsätze, Leerstände und schlussendlich auch niedrigere Immobilienbewertungen zu verzeichnen. zwar werden neu errichtete Center mit Mietverträgen standardisierter Laufzeit dotiert, die nach Ablauf von i. d. R. zehn Jahren eine Aktualisierung des Layouts und ggf. erste optimierungsmaßnahmen ermöglichen. Laufen die Mietverträge zu völlig unterschiedlichen zeitpunkten aus, wie es gerade in älteren Centern oft der Fall ist, verursachen umfassende änderungen des Layouts der Verkaufsflächen jedoch hohe Kosten über die reinen Baukosten hinaus, da die Mieter entschädigt werden müssen. Sind die Ablaufzeiten der Mietverträge hingegen stärker synchronisiert, sind Umbaumaßnahmen entsprechend günstiger und effektiver umsetzbar. Dabei sind umfassende Revitalisierungsmaßnahmen oft die einzige Möglichkeit, die nachhaltige zukunft der Immobilie zu sichern. Andererseits bieten Shopping-Center mit Revitalisierungsbedarf die Chance, attraktivere Einstiegs-Renditen als bereits erfolgreich positionierte Core-objekte zu erzielen, bei denen die hohe Nachfrage und geringe Verfügbarkeit die Rendite deutlich eindämmen. Den späteren wirtschaftlichen Erfolg definiert allerdings immer noch der zukünftige Exit-profit, dessen Höhe u. a. von der Nachhaltigkeit des Konzeptes und dem dann herrschenden Marktzyklus abhängig ist.
76 | ExKURS: CHANCEN IN DER REVItALISIERUNg VoN SHoppINg-CENtERN
Da die Akzeptanz für Neuentwicklungen von Shopping-Center-Flächen häufig nicht mehr unein geschränkt gegeben ist und Neubauprojekte sich einer Vielzahl von Hindernissen ausgesetzt sehen, fokussieren sich Investoren und Entwickler deshalb immer mehr auf den vorhandenen ShoppingCenter-Bestand. Weil das planungsrecht für die Bestandsverkaufsfläche bereits gegeben ist, stellt sich die Risikokalkulation bzgl. der zeitplanung und finalen Umsetzung eines Center-Konzeptes hier gänzlich anders dar als bei Neubauten. oft ist bei Revitalisierungsprojekten zudem eher mit Unterstützung durch die Städte und gemeinden zu rechnen, die in ihrer Funktion als Einzelhandelsstandort selbst zu den Leidtra genden unattraktiver Shopping-Center zählen. Mittel- bis langfristig dürfte das tätigkeitsfeld der Revitalisierung das der Neuentwicklung von Shopping-Centern an Flächen- und Investitionsvolumen deshalb deutlich übersteigen. Die planung und Umsetzung der Maßnahmen, die jeweils zu ergreifen sind, erfordert ein hohes Maß an interdisziplinärem Know-how. Dabei stehen bei der Revitalisierung für die Entwickler und Inves toren Maßnahmen zur langfristigen Sicherung und Erhöhung der laufenden Mieteinnahmen im Vordergrund. Dies beinhaltet die Anpassung der Flächenzuschnitte, der Laufwege und ggf. die Erschließung zusätzlicher Flächen. trends, die sich hier in den letzten Jahren abzeichneten, waren die tendenzielle Verkleinerung der Shop-Flächen zur Erhöhung der Durchschnittsmieten, die Stär kung der gastronomischen Kompetenz in Form von Food Courts und der Ankauf von baulich, aber nicht grundbuchmäßig integrierten großflächen, wie z. B. Warenhäusern, geschäftshäusern oder Lebensmittelmärkten. Ein professionelles Center Management ergänzt die Konsummöglichkeiten durch temporäre promotionen, Events und Verkaufsaktionen, die auf den zentralen Mall-Flächen stattfinden.
ExKURS: CHANCEN IN DER REVItALISIERUNg VoN SHoppINg-CENtERN | 77
Neben der funktionalen und wirtschaftlichen optimierung sind architektonische und gestalterische Maßnahmen unverzichtbar. Aus perspektive des Investors und des Betreibers sind diese Maßnahmen allerdings eher mittelbar ertragswirksam. Immer wichtiger werden zudem die themen Nachhaltigkeit und Umweltschutz. Sie erfordern Investitionen in effizientere technik, z. B. im Bereich der Klimatisierung, die erst dann eine zertifizierung der gebäude als „green Building“ ermöglichen. Ein revitalisiertes Shopping-Center wird allerdings kaum den grad der zertifizierung eines Neubaus erreichen. Neben diesem eher imagefördernden Aspekt, der sich im Idealfall auch positiv auf den Exitfaktor auswirkt, kann durch die Maßnahmen i. d. R. eine deutliche Reduzierung der Betriebskosten erreicht werden, was sowohl den Mietern als auch den Center-Betreibern zu gute kommt. Revitalisierungschancen sind insbesondere in integrierten Lagen sowie den Innenstadtbereichen von Regionalzentren und B-Standorten zu erkennen. Hier wirkt sich Deutschlands dezentrale Siedlungs struktur günstig aus, da sie eine Reihe von nebeneinander bestehenden rentablen Einzelhandelsstandorten zulässt. gerade im weniger dichten Wettbewerbsumfeld von kleineren und mittleren Städten abseits des Einflusses leistungsstarker Innenstädte sowie großer Shopping-Center stellen auch kleinere Shopping-Center, Kaufhäuser und Fachmarktzentren attraktive Anlage- und Revitalisierungsobjekte dar. Hier ist es möglich, die Eigenschaften von Fachmarktzentren mit denen klassischer Shopping-Center zu verbinden und „hybride Shopping-Center“ entstehen zu lassen. Chancen bieten hier insbesondere Restrukturierungen großer SB-Warenhäuser (alleinstehend oder als Ankermieter von Fachmarktzentren). Durch eine Verkleinerung der Verkaufsflächen und die Fokussierung auf den Food-Bereich kann so zum einen das profil des Lebensmittelanbieters geschärft werden. zum anderen lassen sich durch die Aufteilung der dadurch frei werdenden (Non-Food-)Flächen neue Mietflächen für attraktive Handels-, gastronomie- oder Dienstleistungskonzepte schaffen. Als Anlageobjekt werden hybride Shopping-Center durch ihre im Vergleich zu klassischen ShoppingCentern geringeren Kosten für Bau und Betrieb und die im Vergleich zu Fachmarktzentren höhere Flächenproduktivität und damit verbundenen Mieteinnahmen besonders interessant.
78 | ExKURS: CHANCEN IN DER REVItALISIERUNg VoN SHoppINg-CENtERN
AUSgEWäHLtE BEISpIELE AKtUELLER REVItALISIERUNgS- UND MoDERNISIERUNgSMASSNAHMEN BEKANNtER SHoppINg-CENtER UND FACHMARKtzENtREN Einzelhandelsfläche in m2 (ca.)
Shops (ca.)
Parkplätze (ca.)
Maßnahme
(Geplante) Fertigstellung
Name, Ort
Objekttyp
Sophienhof, Kiel
Shopping-Center
36.000
120
1.000
abgeschlossene Revitalisierung
2013
Neumarkt Galerie, Köln
Shopping-Center
22.000
40
100
abgeschlossene Revitalisierung
2013 2013
Blautal-Center, Ulm
Shopping-Center
43.000
90
2.300
abgeschlossene Revitalisierung
Kurpfalz Center, Mannheim
Fachmarktzentrum
24.000
30
2.000
abgeschlossene Revitalisierung
2013
Ruhrpark, Bochum
Shopping-Center
88.000
140
5.000
Revitalisierung
2015
Marstall Center, Ludwigsburg
Shopping-Center
33.000
60
700
Revitalisierung
2015
Riem Arcaden, München
Shopping-Center
49.000
130
2.700
Revitalisierung
2014
Mercado, Nürnberg
Shopping-Center
44.000
80
1.600
Revitalisierung
2015
Bero-Zentrum, Oberhausen
Fachmarktzentrum
24.000
80
900
Revitalisierung / Erweiterung
2015
HUMA Einkaufspark, Sankt Augustin
Fachmarktzentrum
40.000
60
2.500
Revitalisierung / Erweiterung
2017
Volme Galerie, Hagen
Shopping-Center
30.000
60
900
Revitalisierung / Erweiterung
2015 / 2016
Quelle: CBRE
ExKURS: CHANCEN IN DER REVItALISIERUNg VoN SHoppINg-CENtERN | 79
Baujahr
Betreiber
Kommentar
1988
ECE projektmanagement gmbH & Co. Kg
Erweiterung des Foodcourts, Aufwertung des Innenraums und der Fassade, leichte Anpassung der Mieterstruktur, Erhöhung der Verkaufsfläche um ca. 2.000 m²
1998
Signature property Management; BNp paribas Real Estate property Management gmbH (Vermietung)
Modernisierung und Umgestaltung von Fassade und Innenraum, Anpassung der Mieterstruktur, energetische optimierung
1997
WealthCap Real Estate Management gmbH
Modernisierungsmaßnahmen sowie Anpassung der Mieter- und Flächenstruktur
1972
MEC MEtRo-ECE Centermanagement gmbH & Co. Kg
Umbau vom SB-Warenhaus zum Fachmarktzentrum mit Mall, Modernisierung und Umgestaltung von Fassade und Innenraum, effizientere technische gebäudeausrüstung
1964
mfi management für immobilien Ag
Seit 2010 mehrere Maßnahmen, aktuell u. a. teilabriss und teilneubau von gebäudeteilen, Erhöhung der Shopzahl von 140 auf etwa 200 vorgesehen bei leichter Verringerung der gesamtverkaufsfläche
1975
ECE projektmanagement gmbH & Co. Kg
Umfassende Sanierung und Neugestaltung der Center-Struktur, neue Mieter, Modernisierung des zugehörigen Wohnturms
2004
mfi management für immobilien Ag
Aufwertungsmaßnahmen im Mallbereich zur weiteren Verbesserung der Aufenthaltsqualität, Ausweitung von Ruhezonen und Serviceflächen
2003
KopRIAN IQ MANAgEMENt gmbH
Erweiterung des Foodcourts, Umgestaltungen im Innenbereich/Mall
1971
Kintyre Centre Management; Hillenmey Immobilien gmbH (Vermietung)
Modernisierungsmaßnahmen sowie Erweiterung der Verkaufsfläche um ca. 12.000 m²
1977
Jost Hurler Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft gmbH & Co. Kg
Umfassende Umstrukturierung mit Erweiterung der Verkaufsfläche durch Bau neuer und Umgestaltung bestehender gebäudeteile
Multi Mall Management
Erweiterung des Foodcourts, Verbesserung der Aufenthaltsqualität, Erweiterung um benachbartes, ehemaliges Hortengebäude mit neuen Mietern
2003
Retail-Park Hückelhoven
3.295 Mietvertragsabschlüsse mit Einzelhändlern 2013
18,0 PROZENT
Vermietungsanteil von Fachmarktzentren im ersten Halbjahr 2014
19,0 PROZENT
Vermietungsanteil internationaler Retailer im ersten Halbjahr 2014
05
Entwicklungen auf dem deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt 2014 Anzahl der Neuvermietungen bleibt auf einem sehr hohen Niveau Aktivste Mieter kommen aus der Lebensmittel- bzw. Drogeriebranche 1a-Lagen und Shopping-Center dominieren das Vermietungsgeschehen Fokus auf innerstädtische Lagen und gut positionierte Fachmärkte nimmt zu Deutschland bleibt wichtiges Expansionsziel für internationale Retailer
82 | ENtWICKLUNgEN AUF DEM DEUtSCHEN EINzELHANDELSVERMIEtUNgSMARKt 2014
5.1
DIE ANzAHL DER NEUVERMIEtUNgEN BLEIBt AUF EINEM SEHR HoHEN NIVEAU
Seit 2008 erfasst CBRE systematisch alle veröffentlichten Vermietungstransaktionen im Einzelhandel im Hinblick auf die verfügbaren Lage- und objektparameter. Auf Basis einer grundgesamtheit von aktuell ca. 15.800 Vermietungsmeldungen in Deutschland lassen sich gute Einblicke in Strukturen und trends auf dem Einzelhandelsmarkt gewinnen. Für 2013 hat CBRE mit einer Summe von 3.295 Vermietungen einen außerordentlich hohen Wert registriert. Entscheidend hierfür war vor allem das erste Halbjahr mit allein 1.700 Dealmeldungen (+ 60 prozent). Das zweite Halbjahr 2013 zeigte dagegen eine leichte Abschwächung auf rund 1.600. Das erste Halbjahr 2014 weist mit mehr als 1.300 registrierten Vermietungen den zweithöchsten Wert seit sechs Jahren auf.
JäHRLICHE ENtWICKLUNg EINzELHANDELSVERMIEtUNgEN IN DEUtSCHLAND
Anzahl der registrierten Vermietungen 4.000
3.000
1.596 1.814
2.000 1.215 1.000
Quelle: CBRE
834
1.699
1.036
455 0
1.159
2008
822 2009
1.026
2010
1.150
1.060
2011
2012
1.307
2013
2014
1. Halbjahr
2. Halbjahr
Entwicklungen auf dem deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt 2014 | 83
Die Betrachtung unterschiedlicher Flächenformate zeigt eine polarisierte Entwicklung und spiegelt so den Wandel der Betriebsformen im Handel wider. Während zum einen Kleinflächen bis maximal 149 m² sowie Flächen größer 1.000 m² einen höheren Anteil an der Gesamtvermietungsleistung als in den Vorjahren auf sich vereinen konnten, sind Mietflächen zwischen diesen beiden Kategorien tendenziell weniger nachgefragt worden. Wird neben den Flächen bis 149 m² auch das darüber liegende Flä chensegment (150 bis 349 m²) betrachtet, fällt auf, dass der Anteil beider Segmente in der Summe gleich bleibt. Vor dem Hintergrund steigender Spitzenmieten in den prominenten deutschen A-Lagen bedeutet dies somit eine intensivere Bewirtschaftung kleinerer Flächen bei dann zwar höheren Qua dratm etermieten, aber in der Summe potenziell niedrigeren Umsatzmietbelastungen. Auf der anderen Seite der Skala zeigt sich angesichts des Bed eut ungszuwachses bei Vermietungen über 1.000 m² die anhaltende Dynamik in Flächensegmenten, die eher typisch für Fachmarktzentren, als für 1a-Lagen oder Shopping-Center sind.
Entwicklung der Vermietungen nach GröSSe des Ladenlokales (relativ)
Angaben in Prozent 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2008 Quelle: CBRE
2009
über 3.000 m
2010 2
1.500–2.999 m
2
2011
1.000–1.499 m
2
2012
500–999 m
2
2013
350–499 m
2
150–349 m
2014 2
0–149 m2
84 | Entwicklungen auf dem deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt 2014
Dem Vermietungsanteil innerstädtischer Lagen, zu denen neben 1a-, 1b- und 2er-Lagen auch Vermie tungen in Stadtteillagen zählen, kam zuletzt eine leicht steigende Bedeutung zu. Dieser lag knapp unter der Marke von 50 Prozent aller registrierten Vermietungen. Derzeit stellen sich gemäß den von CBRE gemachten Aufzeichnungen die Anteile an Vermietungen in Shopping-Centern am Gesamtmarkt fallend dar. Dies sollte jedoch nicht vorschnell als Bedeutungsverlust oder gar Einbrechen des Marktes für Shopping-Center gewertet werden. Die absoluten Zahlen sind insgesamt so hoch wie nie zuvor: 2013 wurden 798 Vermietungen registriert. Zu beachten ist hierbei auch, dass die Mietverträge in (gut positionierten) Shopping-Centern und Fachmarktzentren in aller Regel und vor allem bei Neuentwicklungen langfristig sind (zehn Jahre). Dementsprechend wirkt sich hier das Vermietungsgeschehen z. T. längerfristiger aus als in den HighStreet-Lagen, die hier auch zeitlich flexiblere Regelungen der Vertragslaufzeit kennen. Darüber hinaus ist die starke Abhängigkeit der Center-Vermietungen von der Entwicklungspipeline von Belang.
Entwicklung der Vermietungen nach Lage zwischen 2008 und 2013
Vermietungen nach Lage im ersten Halbjahr 2014
Angaben in Prozent Shopping-Center
28
1a-Lage
25
Stadtteil
14
Fachmarktcenter
12
Out-of-town
7 6
1b-Lage
1a-Lage Shopping-Center
21
Fachmarktcenter
18
Stadtteil
15
Out-of-town
6
1b-Lage
6
2er-Lage
4
Nahversorgungscenter
Nahversorgungscenter
4
2er-Lage
Quelle: CBRE
26
5 3
Entwicklungen auf dem deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt 2014 | 85
Der auf Fachmarktzentren entfallende Anteil der Vermietungen steigt seit Jahren kontinuierlich an und liegt derzeit mit ca. 16,5 Prozent auf einem Höchststand der von CBRE erfassten Zeitreihe. In absoluten Zahlen waren dies 418 Vermietungen in 2013, der Halbjahreswert für 2014 liegt bei exakt der Hälfte (209). Es ist damit eine Bestätigung der guten Vorjahreswerte erkennbar, möglicherweise ein Hinweis auf eine Stabilisierung des Marktes auf einem höheren Niveau.
5.2. Entwicklung nach Branchen Die Verteilung der Vermietungen auf einzelne Branchen ist langfristig stabil, auch wenn sich die An teile geringfügig verschieben. Die Bekleidungsbranche ist aktuell für rund ein Viertel aller regist riert en Vermietungen verantwortlich. Dieser Anteil betrug noch vor fünf Jahren über ein Drittel der Vermie tungen. Es folgt der Bereich Lebensmittel, der rund 20 Prozent der Vermiet ungsleist ungen auf sich vereint. Unter den übrigen Branchen erreichen lediglich die Branchen Gast ronomie, Haushaltswaren, Möbel und Einrichtung sowie Körper- und Gesundheitspflege Vermiet ungsanteile von jeweils rund 10 Prozent und vereinen zusammen ca. zwei Drittel aller Vermietungen auf sich.
VERMIETUNGSANTEILE JE BRANCHE
Angaben in Prozent 30
29
25
24 21
20
17
15 10
10
11
12 9
8
10 10
9 6
5
6
6
5
4
4
0 Bekleidung Lebensmittel Rundungsdifferenzen sind möglich Quelle: CBRE
Gastronomie
Haushaltswaren/ Körper/GesundMöbel/Einrichtung heitspflege
Schuhe/Leder- Multimedia/Bücher/ waren Geschenke
Dienstleistung
2008 bis 2013
Sonstiges
1. Halbjahr 2014
86 | ENtWICKLUNgEN AUF DEM DEUtSCHEN EINzELHANDELSVERMIEtUNgSMARKt 2014
Die aktivsten Einzelhändler in Bezug auf Neuabschlüsse bilden über die Jahre eine recht stabile gruppe, die bekannte Drogerie- und Lebensmittelkonzepte wie dm und RoSSMANN sowie REWE, EDEKA und ALDI umfasst. Diese werden ergänzt durch ausgewählte Bekleidungskonzepte, die sich mit günstigen Verkaufspreisen als Volumenanbieter darstellen und nicht nur in Bezug auf die Dichte der Filialnetze, sondern auch in der Lagenansiedlung deutliche Verwandtschaft mit Anbietern des täglichen Bedarfes zeigen. In diesem Jahr konnten darüber hinaus in der Betrachtung aller Lagen bislang das italienische DessousKonzept Calzedonia, das Fitness-Franchisekonzept Mrs. Sporty sowie der Apple-Vertriebspartner gravis mit deutlicher Expansion überraschen. In Fachmarktzentren wurden zuletzt vermehrt Ansiedlungen von NKD und Netto registriert, die beide im Auswertungszeitraum bislang nicht unter den top 10 der jähr lichen Rangliste zu finden waren. Die aggressiv expandierenden Drogisten dm und RoSSMANN stehen in wechselnder Reihenfolge immer wieder in den Rankings weit oben. Die aktuelle Datenlage legt eine verstärkte orientierung von dm auf Fachmarktzentren nahe, während RoSSMANN hier etwas weniger lagesensibel agiert. Es bleibt abzuwarten, ob sich dieses Bild in der zweiten Jahreshälfte 2014 verfestigt oder aber zufälligen Effekten geschuldet ist.
DIE zEHN AKtIVStEN MIEtER IN ALLEN LAgEN UND SpEzIELL IN FACHMARKtzENtREN ab 2013 Rang Alle Lagen
FMZ
erstes Halbjahr 2014 Alle Lagen
FMZ
1
REWE
dm
RoSSMANN
REWE
2
dm
takko
REWE
dm
3
EDEKA
REWE
dm
RoSSMANN
4
RoSSMANN
RoSSMANN
EDEKA
takko
5
ALDI
Deichmann
ALDI
EDEKA
6
C&A
ALDI
takko
Deichmann
7
Deichmann
EDEKA
Calzedonia
ALDI
8
Ernsting's Family
Ernsting's Family
Mrs. Sporty
NKD
9 10 Quelle: CBRE
Das Depot
KiK
gravis
Netto (EDEKA)
H&M
Fressnapf
H&M
Ernsting's Family
Entwicklungen auf dem deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt 2014 | 87
Die weitaus meisten Einzelhandelsvermietungen in Deutschland entfallen auf inländische Einzelhändler. Deren Anteil beträgt seit drei Jahren relativ konstant über 80 Prozent (erstes Halbjahr 2014: 81,2 Pro zent). Interessant ist daher insbesondere die Zusammensetzung der restlichen Vermietungen. Unter den insgesamt zehn registrierten US-amerikanischen Konzepten stachen besonders die Retailer Dunkin‘ Donuts (11 Vermietungen) und TK Maxx (9 Vermietungen) heraus. Die Branchenverteilung zeigt zwar einen Schwerpunkt auf Gastronomie und Bekleidung, doch waren im ersten Halbjahr 2014 amerikanische Konzepte auch einiger anderer Branchen in Deutschland aktiv. Aus Italien kommen im Gegensatz hierzu fast ausschließlich Bekleidungsfilialisten (36 von 42 regis trierten Vermietungen). Allerdings ist hier im Expansionsverhalten ein deutlicher Unterschied erkenn bar: Während die US-amerikanischen Bekleidungsfilialisten durchschnittlich 2,7 Shops eröffneten (16 Shops von sechs Retailern), lagen italienische Firmen hier zwar in der Summe vorne (36 Shops), agierten im Einzelnen jed och deutlich vorsichtiger, da sich diese 36 Shops auf 21 Retailer verteilten (1,7 Shops je Retailer). Alleine Calzedonia realisierte hiervon 13 Shops, sodass der Schnitt aller übrigen Retailer nur bei 1,15 Shops lag.
Aufteilung internationaler Anmietungen 2008–2013
Aufteilung internationaler Anmietungen 2014
Angaben in Prozent USA
22,1
Dänemark
10,7
Niederlande Großbritannien Frankreich
Schweiz
7,9
Spanien Österreich Quelle: CBRE
7,1 5,5 4,3
8,5
Großbritannien
9,5
Frankreich
8,1
Schweden
8,1
Dänemark
8,1
8,0
Schweden
23,1 17,0
9,5
8,7
Italien
USA Italien
Schweiz
4,9
Spanien
4,9 4,9
Niederlande Österreich
2,8
88 | Entwicklungen auf dem deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt 2014
5.3. Fazit Festzuhalten bleibt abschließend, dass der von 2012 auf 2013 zu beobachtende Effekt einer regelr ech ten Vermietungssonderkonjunktur in Deutschland sich zugunsten einer guten und stabilen Situat ion auf dem Markt normalisiert hat. Zum einen stellte sich Deutschland 2013 für expandierende Retailer im Gegensatz zu einigen anderen Ländern Europas weiterhin als besonders attraktiver Zielmarkt dar. Zum anderen sahen sich einige Einzelhändler aus dem europäischen Ausland mit schwierigen Rahmenbedingungen in ihren Heimatmärkt en konfrontiert, sodass die Expansion zur Sicherung von Umsatzzielen verstärkt in anderen Märkten erfolgen musste. Dank der makroökonomischen Stabilisierung sowie einiger bereits erfolgter Expansionen sind beide Effekte inzwischen deutlich abgeschwächt, die sich ansonsten möglicherweise über einen längeren Zeitraum erstreckt hätten. Aktuell ist festzustellen, dass die Anforderungsprofile einer steigenden Anzahl von Retailern deutlich restriktiver gehandhabt werden, sowohl im Hinblick auf Zielstädte als auch bezogen auf den Mikros tandort und das konkrete Ladenlokal. Zwar sind die Finanzierungsbedingungen, die sich letztlich auch auf die Expansionstätigkeit im Einzelh andel auswirken, weiterhin günstig, doch stellt sich gerade in den ohnehin prosperierenden Top-Lagen zunehmend die Frage nach der Verfügbarkeit geeigneter Flächen. Die steigenden Mieten in den 1a-Lagen der deutschen Einzelhandelsmetropolen zeigen, dass hier trotz zum Teil stagnierender Transaktionszahlen eine angespannte Marktsituation vorherrscht. Durch Neubau von Shopping-Centern ist hier jedoch keine Entlastung zu erwarten, denn die Genehmigung von zusätzlichen großflächigen Handelsprojekten sieht sich dem wachsenden Einfluss einer oft kritischen Bürgerschaft ausgesetzt. Zudem erscheint unter Einbezug demographischer Entwicklungen auch nicht jeder Standort abseits der Top-Zentren geeignet für die Errichtung von klassischen Einkaufszentren. Das sich im Rahmen von Modernisierungsprojekten tendenziell hochwertiger präsentierende Fach marktzentrum bietet sich erfreulicherweise für viele Einzelhändler als weiteres Expansionsziel an. Eine Vielzahl von Neuentwicklungen ist aufgrund der baurechtlichen Regulierung aber auch hier nicht mehr zu erwarten, sodass die Chancen bei den Bestandsobjekten gesucht werden müssen.
Entwicklungen auf dem deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt 2014 | 89
Fachmarktzentrum Offenbach
REWE-Markt Aachen
55,0 PROZENT
Der Einzelhändler rechnen mit steigenden Umsätzen in 2014
53,0 PROZENT
Der Investoren wollen in 2014 Handelsimmobilien zukaufen
06
ERGEBNISSE DER HAHNEXPERTEN-BEFRAGUNG im SOMMER 2014 Die Mehrheit der befragten Einzelhändler beabsichtigt, ihr Filialnetz tendenziell auszuweiten Trend zum Erlebniseinkauf begünstigt Anstieg der Filialgrößen Lebensmittel- und Bekleidungs einzelhandel sind bevorzugte Branchen partner an Handelsstandorten Immobilieninvestoren sind durchweg optimistischer als im Vorjahr Risikobereitschaft der Investoren hat sich teilweise erhöht
89,0 PROZENT
Der Investoren rechnen mit stabilen bis steigenden Kaufpreisen
92 | ERGEBNISSE DER HAHN-EXPERTEN-BEFRAGUNG im SOMMER 2014
6.1 EXPANSIONSVORHABEN UND GRUNDLEGENDE ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN VON EINZELHÄNDLERN Im Sommer 2014 hat die Hahn Gruppe wieder eine Befragung von Entscheidungsträgern des großflächigen Einzelhandels in Deutschland durchgeführt. Das Ziel bestand darin, die aktuellen Trends und Stimmungen der Branche einzufangen. Bei der Analyse der Ergebnisse wurden insbesondere vier zuvor formulierte Thesen untersucht, die sich auf zentrale Fragestellungen beziehen. These 1: These 2: These 3: These 4:
Die Umsätze der Einzelhändler werden bis Ende 2014 größtenteils stabil bleiben. Die Anzahl neuer Standorte wird überwiegend zurückgehen. Der Aspekt des demographischen Wandels spielt bei der Standortentwicklung eine immer wichtigere Rolle. Der Markteintritt von Online-Händlern in das stationäre Geschäft erzeugt Synergieeffekte für die bereits ansässigen Einzelhändler.
An der Erhebung haben insgesamt 40 Expansionsverantwortliche teilgenommen, die für die typischen Mieter von großflächigen Einzelhandelsobjekten, wie beispielsweise Einkaufs- oder Fachmarktzentren, tätig sind. Der diesjährige Teilnehmerkreis setzt sich aus einem breiten Spektrum der Food- sowie Non-Food Einzelhändler zusammen: Mit 15 Vertretern stammen die meisten der befragten Experten aus der Bekleidungsbranche, zwölf kommen aus dem Lebensmittelsegment, weitere sechs aus dem
Teilnehmende Einzelhändler nach Branche
Unterhaltungselektronik 2 Drogerie 2
Bekleidung 15
Schuhe 3
Bau- und Heimwerkermarkt 6
N=40
Lebensmittel 12
ERGEBNISSE DER HAHN-EXPERTEN-BEFRAGUNG im SOMMER 2014 | 93
Baumarktsegment und immerhin drei lassen sich der Schuhbranche zuordnen. Jeweils zwei Interv iew partner zählen zur Drogeriemarkt- und Unterhaltungselektronikbranche. Die Stimmungslage im großflächigen Einzelhandel ist gut. Die Umsatzerwartungen haben sich gegen über dem Vorjahr wieder aufgehellt. So geben rund 55 Prozent der Befragten an, dass sie bis Ende 2014 mit steigenden Umsätzen rechnen. Letztes Jahr erwarteten lediglich 38 Prozent zunehmende Umsätze. Rückläufige Umsatzzahlen werden von nur 2 Prozent (Vorjahr: 8 Prozent) prognostiziert. Die restlichen 43 Prozent der Teilnehmer kalkulieren mit einer stabilen Entwicklung (Vorjahr: 52 Prozent). Unter den befragten Branchen sind die Drogeriemarkt-, Schuhmarkt- sowie Lebensmittelbetreiber am optimis tischsten. Sie erwarten zu ca. 100, 67 oder 58 Prozent eine sehr positive Umsatzentwicklung. Nur das Baumarktsegment geht überwiegend von gleichbleibenden Umsätzen für das zweite Halbjahr 2014 aus. Die Umsätze werden Ende des Jahres 2014 jedoch tendenziell an mehr Standorten als im Vorjahr erwirtschaftet, sodass das prognostizierte Wachstum voraussichtlich primär durch Expansion und weniger durch Produktivitätssteigerungen auf bestehenden Flächen erzielt wird. Insgesamt rund 53 Prozent der interviewten Einzelhändler gehen gegenüber dem Vorjahr von einer Ausweitung ihres Filialnetzes aus, wohingegen nur 17 Prozent weniger Geschäfte bespielen möchten. Sehr expansiv wollen vor allem die Baumarktbetreiber und Bekleidungsanbieter agieren.
ERWARTETE UMSATZENTWICKLUNG im EINZELHANDEL FÜR DAS ZWEITE HALBJAHR Befragung im Sommer 55 % 2014
43 % 2% 38 %
2013
52 % 8% 58 % 40 %
2012 2%
49 % 2011
42 % 2% 77 %
2010
20 % 3% Steigende Umsätze
Stabile Umsätze
Sinkende Umsätze
94 | ERGEBNISSE DER HAHN-EXPERTEN-BEFRAGUNG im SOMMER 2014
Von Relevanz ist hierbei auch die Erwartungshaltung der 40 Einzelhändler bezüglich der Betriebs größenentwicklung. Weiterhin geht mit 38 Prozent (Vorjahr: 37 Prozent) der überwiegende Teil der interviewten Personen davon aus, dass die Betriebsgrößen in ihrer Branche in naher Zukunft wachsen werden. Diese Meinung herrscht speziell im Lebensmittel- und im Drogeriemarktsegment vor. Als Hauptgründe für den zusätzlichen Flächenbedarf werden von fast allen Branchenvertretern der Trend zum Erlebniseinkauf, die Bereitstellung von mehr Komfort für den Kunden und ein größeres Warenangebot angeführt. Daneben lässt sich im Vergleich zum Vorjahr jedoch auch ein leichter Gegentrend feststellen: Mehr Befragte (2014: 30 Prozent vs. 2013: 13 Prozent) schätzen, dass ihre Verkaufsflächen kleiner werden, anstatt konstant (2014: 32 Prozent vs. 2013: 50 Prozent) zu bleiben. Insbesondere die Unterhaltungselektronikbranche tendiert zu kleineren Filialen. Branchenweit lässt sich diese Entwicklung eindeutig auf den Multi-Channel-Handel zurückführen. Kostengründe werden nur von wenigen Teilnehmern genannt. Wie in den fünf vorherigen Befragungen der Hahn Gruppe, bezeichnen die interviewten Einzelh ändler das restriktive Bau- und Planungsrecht in Deutschland als das größte Hemmnis bei der Stando rte xp an sion. Ca. 63 Prozent sind im Sommer 2014 dieser Ansicht. Die Finanzierungskonditionen (23 Prozent) und die hohe Wettbewerbsintensität (17 Prozent) werden von weit weniger Teilnehmern als limitierende Faktoren benannt.
ZUKÜNFTIGE ENTWICKLUNG DER VERKAUFSFLÄCHENGRÖSSE
2014
Größere Verkaufsflächen
38 %
Gleichbleibende Ver kaufsflächen
32 %
Kleinere Verkaufsflächen
30 %
Bei Gründen: Mehrfachnennungen möglich
Gründe Trend zum Erlebniseinkauf
80 %
Bereitstellung von mehr Komfort für den Kunden
80 %
Größeres Warenangebot
80 %
Zusätzlicher Multi-Channel-Handel
67 %
Zu hohe Kosten
25 %
ERGEBNISSE DER HAHN-EXPERTEN-BEFRAGUNG im SOMMER 2014 | 95
Grundsätzlich kommt bei der Standort- bzw. Filialentwicklung nach Meinung der Expansionsv erant wortlichen dem demographischen Wandel eine immer wichtigere Bedeutung zu. Hier ist gegenüber den Ergebnissen aus 2013 eine Steigerung der Nennungen um rund 10 Prozent auf insgesamt ca. 63 Prozent festzustellen. Auch der Online-Handel sowie die Entwicklung des Konsums sind für 40 bzw. 45 Prozent der interviewten Personen von zunehmender Relevanz. Den Aspekten Klimaschutz und Energieeffizienz wird mit 20 Prozent weiterhin recht wenig Bedeutung zugeschrieben. Darüber hinaus begrüßt der Großteil (80 Prozent) der Expansionsverantwortlichen das Vorhandensein weiterer Geschäfte aus einer anderen oder auch der gleichen Branche an einem Standort, weil sich daraus Synergieeffekte für die eigene Filiale ergeben. Nur wenige (20 Prozent) betonen, dass ihr Unternehmen alleine standortprägend ist. Die größten positiven Effekte entstehen bei Nachbarbetrieben aus dem Lebensmitteleinzelhandel (44 Prozent), gefolgt von dem Bekleidungs- (41 Prozent) und dem Drogeriemarktsegment (31 Prozent). Besonders Unterhaltungselektronik-, Baumarkt- und Drogeriebedarfsanbieter profitieren von angrenzenden Lebensmittelmärkten. Hohe Synergieeffekte für die Lebensmittelhändler selber ergeben sich neben Wettbewerbern aus der eigenen Branche noch mit Drogeriemärkten. Auch die Schuh- und Bekleidungsbranche bilden eine gute Symbiose.
MIT DIESEN BRANCHEN ERGEBEN SICH DIE GRÖSSTEN SYNERGIEEFFEKTE
Präferierter Partner Antworten von Lebensmittel Drogerie Bau- u. Heimwerkermarkt Bekleidung Schuhe
Lebensmittel
Textilien
Drogerie
Schuhe
Sonstige Branche
60 %
40 %
50 %
20 %
50 %
10 %
–
100 %
25 %
–
25 %
–
–
–
67 %
–
33 %
–
–
–
33 %
–
45 %
27 %
55 %
27 %
18 %
–
33 %
100 %
33 %
-
–
–
–
-
-
100 %
-
–
41 %
31 %
28 %
28 %
9%
3%
Unterhaltungselektronik
100 %
Gesamt
44 %
Mehrfachnennungen möglich
Elektronik
Bau- u. Heimwerkermarkt
96 | ERGEBNISSE DER HAHN-EXPERTEN-BEFRAGUNG im SOMMER 2014
Ein recht eindeutiges Stimmungsbild lässt sich bei der Beurteilung des Markteintritts von OnlineHändlern in das stationäre Geschäft erkennen. Rund zwei Drittel der befragten Händler beurteilen diesen Schritt positiv. Zum einen stellen für die Einzelhandelsrepräsentanten neue Konzepte immer eine Bereicherung des stationären Handels dar und zum anderen glauben sie, dass es sich eher um Marketing für das Online-Geschäft handelt als um echte stationäre Konkurrenz. Das restliche Drittel der Interviewpartner befürchtet dennoch, dass dadurch der Wettbewerbsdruck zunimmt. Der überwiegende Teil der befragten Handelsexperten würde gezielte politische Maßnahmen begrüßen, die den stationären Handel langfristig stärken sollen. So fordert über die Hälfte (ca. 55 Prozent) den Abbau von baurechtlichen Beschränkungen. Dadurch würde die Neuansiedlung von weiteren Einzelhan delsfilialen erleichtert werden. Auch sind viele der Befragten (ca. 38 Prozent) davon überzeugt, dass der Einzelhandel durch eine autofreundlichere Politik der Städte und Gemeinden einen Aufschwung erleben würde. Bemerkenswert ist, dass rund 30 Prozent der Umfrageteilnehmer die Forderung von Kaufhof-Chef Lovro Mandac nach mehr verkaufsoffenen Sonntagen bekräftigen. Damit würde sich die Chancengleichheit mit dem umsatzstarken Online-Verkauf an Sonntagen erhöhen. Auch mit dem Wegfall des Ladenschlussgesetzes käme es aus Sicht einiger Branchenvertreter (insgesamt ca. 20 Prozent) zu einer Besserstellung des stationären Einzelhandels.
POLITISCHE MASSNAHMEN, DIE DEN STATIONÄREN EINZELHANDEL STÄRKEN WÜRDEN
Abbau von baurechtlichen Beschränkungen
55 %
Autofreundlichere Politik der Städte und Gemeinden
38 %
Freier Verkauf an Sonntagen
30 %
Wegfall des Ladenschlussgesetzes
20 %
Politische Maßnahmen sind nicht notwendig
15 %
Mehrfachnennungen möglich
ERGEBNISSE DER HAHN-EXPERTEN-BEFRAGUNG im SOMMER 2014 | 97
ZWEI THESEN HABEN SICH BEWAHRHEITET These 1: Die Umsätze der Einzelhändler werden bis Ende 2014 größtenteils stabil bleiben. Ergebnis: Der stationäre Einzelhandel ist optimistisch. Mit ca. 55 Prozent erwartet die Mehrheit der interviewten Personen, dass die Einzelhandelsumsätze bis Ende 2014 steigen werden.
Falsch
These 2: Die Anzahl neuer Standorte wird überwiegend zurückgehen. Ergebnis: Der Expansionsdrang der Einzelhändler hält an. Knapp über die Hälfte der teilnehmenden Einzelhändler wird bis zum Jahresende mehr Filialen eröffnet haben. Lediglich 17 Prozent möchten weniger Standorte entwickeln.
Falsch
These 3: Der Aspekt des demographischen Wandels spielt bei der Standortentwicklung eine immer wichtigere Rolle. Ergebnis:
Rich t i
Das Thema Demographie hat einen festen Platz auf der Agenda der Einzelhändler. Der prozentuale Anteil der Nennungen, der dem Faktor des demographischen Wandels eine wichtige Rolle für die Standortentwicklung zuschreibt, ist weiter gestiegen.
g
These 4: Der Markteintritt von Online-Händlern in das stationäre Geschäft erzeugt Synergieeffekte für die bereits ansässigen Einzelhändler. Ergebnis: Die physische Expansion von Pure-Playern des E-Commerce ist kein Schreck gespenst mehr. Für ca. zwei Drittel der interviewten Einzelhändler ist die Eröffnung von neuen Store-Konzepten sogar eine Bereicherung.
Rich t i
g
98 | ERGEBNISSE DER HAHN-EXPERTEN-BEFRAGUNG im SOMMER 2014
6.2
Investitionsabsichten von Handelsimmobilien-Investoren
Bei der Expertenbefragung der Hahn Gruppe wurden zusätzlich zu den Vertretern der Einzelhand els branc he auch wieder 30 institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland bezüglich ihrer Investi tionsabsichten bei Einzelhandelsimmobilien interviewt. Bei der Auswertung der Anlegerergebnisse galt es ebenfalls, vier zuvor formulierte Thesen zu untersuchen:
These These These These
1: 2: 3: 4:
Die Nachfrage nach Handelsimmobilien wird zukünftig weiter steigen. Die Kaufpreise für Fachmarktzentren werden analog zur wachsenden Nachfrage steigen. Die Ankaufskriterien haben sich aufgrund der Marktbedingungen gelockert. Die Digitalisierung des Transaktionsprozesses führt zu Effizienzgewinnen bei der Abwicklung.
Von den befragten Teilnehmern sind 44 Prozent bei Investmentfonds, 23 Prozent bei Private Equity/ Vermögensverwaltern, jeweils 10 Prozent bei Finanzierungsbanken, bei Projektentwicklern und bei Immobilien AGs sowie 3 Prozent bei Versicherungen beschäftigt. Davon verwaltet rund die Hälfte mehr als drei Milliarden Euro an Immobilienvermögen. Die anderen 50 Prozent gliedern sich wie folgt auf: Rund 20 Prozent der Investoren betreuen einen Betrag von bis zu 0,5 Milliarden, gefolgt von 14 Pro-
Verwaltetes Vermögen der teilnehmenden Investoren
Teilnehmende Investorentypen
3% 3%
50 %
13 %
10 %
44 %
14 % 10 %
N=30
N=30
10 % 23 %
Immobilienfonds Immobilien AG Projektentwickler
Private Equity, Vermögensverwalter Finanzierer Versicherung
20 %
> 3 Mrd. Euro > 0,5 Mrd. Euro Keine Angabe
1–3 Mrd. Euro 0,5–1 Mrd. Euro
ERgEBNISSE DER HAHN-ExpERtEN-BEFRAgUNg IM SoMMER 2014 | 99
zent, die ein Volumen von bis zu drei Milliarden Euro und 13 prozent, die ein Vermögen zwischen 0,5 und einer Milliarde Euro verwalten. Der deutsche Investmentmarkt für Handelsimmobilien behält im Vergleich zu anderen europäischen Märkten auch nach den neuesten Befragungsergebnissen seine überdurchschnittliche Attraktivität. Die 80 prozent der Investoren, die dies bestätigen, nennen besonders die derzeit guten gesamt wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die Stabilität des deutschen Einzelhandels und die Miet ver tragsgepflogenheiten als gründe für die Anziehungskraft des deutschen Marktes. Die Kaufneigung der Immobilieninvestoren in Deutschland hat sich gegenüber den Vorjahresumfragen wieder verstärkt: Über 50 prozent der Anleger wollen in den kommenden 12 Monaten weitere Einzelhandelsobjekte zukaufen. Im letzten Jahr lag dieser Anteil nur bei 33 prozent. Nachgefragt werden zukünftig vor allem wieder Fachmarktzentren und neuerdings auch verstärkt SB-Warenhäuser sowie Verbrauchermärkte, wohingegen geschäftshäuser in 1a-Lagen bei der Studie im Sommer 2014 in der Einkaufsgunst der Experten merklich gesunken sind. Besonders aktiv am Markt agieren möchten Versicherungen, Immobilien Ags sowie Immobilienfonds. Ihre Handelsimmobilienbestände stabil halten wollen in naher zukunft ca. 20 prozent (Vorjahr: 30 prozent) der interviewten Experten. Diese
INVEStMENtStRAtEgIEN IN DEN NäCHStEN zWöLF MoNAtEN
2010
2011
2012
2013
2014
zukaufen
63 %
58 %
60 %
33 %
53 %
halten
30 %
30 %
24 %
30 %
20 %
7%
10 %
13 %
14 %
17 %
–
2%
3%
23 %
10 %
moderat verkaufen
Keine Angabe
100 | ERgEBNISSE DER HAHN-ExpERtEN-BEFRAgUNg IM SoMMER 2014
Strategie planen hauptsächlich die Finanzierungsbanken zu verfolgen. Mit knapp 17 prozent ist der Anteil der Verkaufswilligen weiterhin recht gering. Analog zur tendenziell wachsenden Kaufneigung steigen auch die Kaufpreiserwartungen für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland. Erwarteten letztes Jahr noch rund 24 prozent zunehmende preise, so rechnen bei der Befragung im Sommer 2014 mittlerweile schon 41 prozent mit dieser Entwicklung in den kommenden zwölf Monaten. Mit ca. 48 prozent (Vorjahr noch 59 prozent) schätzen aber weiterhin die meisten Anleger derzeit, dass die Kaufpreise stabil bleiben. Sieben prozent (Vorjahr: 11 prozent) kalkulieren in zukunft mit fallenden Ankaufspreisen und 4 prozent enthalten sich ihrer Stimme. Investoren müssen nach Ansicht der interviewten personen zukünftig besonders für geschäftshäuser in 1a-Lagen und Fachmarktzentren mehr Kapital ausgeben. Wie in der Befragung im Sommer 2013 sagen auch dieses Jahr wieder knapp 60 prozent, dass die Kaufpreise für innerstädtische geschäftshäuser in den top-Lagen in zukunft steigen werden. Für den objekttyp Fachmarktzentrum rechnen bei der diesjährigen Befragung signifikante 41 prozent mehr Investoren (insgesamt 2014: 57 prozent) mit einer preiserhöhung als noch Mitte 2013. Bei Shopping-Centern (43 prozent), SB-Warenhäusern/ Verbrauchermärkten (57 prozent), Supermärkten/Discountern (63 prozent) sowie Bau- und Heimwerkermärkten (47 prozent) geht der überwiegende teil der Anleger von einer stabilen tendenz der preise für die nächsten Monate aus. Diese Ergebnisse entsprechen der prognostizierten Entwicklung aus der vorjährigen Befragung.
ERWARtEtE KAUFpREISENtWICKLUNg FÜR DEUtSCHE HANDELSIMMoBILIEN IN DEN NäCHStEN zWöLF MoNAtEN Angaben in Prozent 100
41
90
60
43
57
33
27
27
57
63
47
7 3
3 7
SB-Warenhäuser/ VB-Märkte
Supermärkte / LM-Discounter
80 70 60 50
48
40
43
30 20 10 0
37
40
gesamt
7
7
4
7 geschäftshäuser in 1a-Lagen
Shopping-Center
3 3 Fachmarktzentren
steigende Preise
stabile Preise
fallende Preise
23 3 Bau- und Heimwerkermärkte
keine Angabe
ERGEBNISSE DER HAHN-EXPERTEN-BEFRAGUNG im SOMMER 2014 | 101
Trotz der großen Nachfrage haben die Investoren ihre Ankaufskriterien kaum gelockert. So geben 53 Prozent an, dass sich ihre Risikoneigung in den letzten Jahren nicht erhöht hat. Vor allem Immo bilienfonds und Versicherungen haben ihre unveränderten Prinzipien. 17 Prozent geben zudem an, risikoscheuer geworden zu sein. Zum größten Teil sind dies Projektentwickler. Die restlichen 30 Prozent (insbesondere Immobilien AGs) sind mittlerweile jedoch bereit, größere Risiken einzugehen, da sie kürzere Mietvertragslaufzeiten akzeptieren oder in revitalisierungsbedürftige Handelsimmobilien invest ieren. Auch leerstehende Objekte werden nicht von vornherein ausgeschlossen. Diese Entwick lung spiegelt sich auch im Risiko-Profil der Investoren wider. So stieg der Anteil der Investoren, die im Value Add und opportunistischen Segment aktiv sind, spürbar an. Weiterhin große Priorität hat jedoch das Core-Segment, in das 60 Prozent der Investoren zukünftig investieren wollen. Als aggressivste Käufergruppe auf dem deutschen Markt für Einzelhandelsimmobilien wird vom überwiegenden Teil (76 Prozent) der internationale Investor gesehen. An zweiter und dritter Stelle stehen Versicherungen/Pensionskassen bzw. Immobilienfondsgesellschaften. Projektentwickler sowie Corporates verhalten sich aus Sicht der Anlageexperten eher zurückhaltend. Als favorisierte Größe einer Stadt, in der ein Handelsobjekt erworben werden sollte, gilt nach wie vor die Metropole mit über 500.000 Einwohnern. An zweiter Stelle stehen die kleinen und mittleren Großstädte (100.000 bis 500.000 Einwohner). Daneben ist zu erkennen, dass aufgrund von fehlenden attraktiven Immobilienangeboten in Großstädten auch Städte unterhalb von 100.000 Einwohnern immer
ENTWICKLUNG DES RISIKOBEWUSSTSEINS BEI DER AKQUISITION VON HANDELSIMMOBILIEN
Gesamt Immobilienfonds
risikoscheuer
risikobereiter
Risikoneigung hat sich nicht verändert
17 %
30 %
53 %
8%
23 %
69 %
67 %
33 %
43 %
43 %
Immobilien AG Vermögensverwalter
14 %
Versicherung
100 %
Finanzierungsbank
33 %
Projektentwickler
67 %
33 %
34 % 33 %
102 | ERGEBNISSE DER HAHN-EXPERTEN-BEFRAGUNG im SOMMER 2014
mehr in das Blickfeld der Anleger geraten. Mittelstädte (70.000 bis 100.000 Einwohner), kleine Mittelstädte (30.000 bis 70.000 Einwohner) und Kleinstädte (unter 30.000 Einwohner) konnten in der Gunst der Inves toren dieses Jahr um ca. 6 bis 10 Prozent zulegen. Darüber hinaus hat die Digitalisierung in den komplexen Transaktionsprozess Einzug gehalten. So ist z. B. ein zu Beginn des Immobilieneinkaufs bzw. –Verkaufsprozesses eingerichteter elektronischer Datenraum für rund 80 Prozent der professionellen Investoren heutzutage obligatorisch geworden. Moderne Features, wie z. B. digitale Karten oder Pläne, Objektfotos oder Wettbewerbsdaten, sind bei Ersteinschätzung des Objektes jedoch für knapp über die Hälfte (60 Prozent) der Akteure keine ausreichenden Bewertungsmittel, die eine Vor-Ort-Besichtigung komplett ersetzen. Der fehlende Face-to-Face-Austausch endet für ca. 33 Prozent der Akteure in einer geringeren Erfolgsquote. Insgesamt führt für einen Großteil der Interviewpartner (70 Prozent) die elektronische Abwicklung zu einer Verkürzung des Ein- bzw. Verkaufsprozesses von Handelsimmobilen. Die Datenschutzthematik wird zudem von zwei Dritteln als unproblematisch gewertet. Die mit großem Abstand besten Zukunftsaussichten aller stationären Einzelhandelsbranchen schreiben die befragten Investoren dem Lebensmittelsegment (93 Prozent) zu. Die Textil- und die Drogeriebranche werden mit ihrem stationären Geschäft nicht ganz so positiv gesehen (40 bzw. 37 Prozent). Weniger gute Chancen im stationären Einzelhandel hohe Gewinne zu erwirtschaften, sehen die interviewten Investoren für das Unterhaltungselektronik- und Schuhsegment.
Die Digitalisierung im Transaktionsprozess
Elektronischer Datenraum ist obligatorisch
80 %
Elektronische Abwicklung führt zur Verkürzung des Transaktionsprozesses
70 %
Datenschutzthematik ist unproblematisch
66 %
Moderne Features ersetzen eine Vor-Ort-Besichtigung zur Ersteinschätzung des Objektes nicht
60 %
Fehlender Face-to-Face-Austausch führt zu einer geringeren Erfolgsquote
33 %
Mehrfachnennungen möglich
ERGEBNISSE DER HAHN-EXPERTEN-BEFRAGUNG im SOMMER 2014 | 103
Drei der VIER THESEN BEWAHRHEITEN SICH These 1: Die Nachfrage nach Handelsimmobilien wird zukünftig weiter steigen. Ergebnis: In den kommenden zwölf Monaten planen die meisten befragten Anleger (53 Prozent), ihr Portfolio durch Zukäufe zu vergrößern. Dies sind ca. 20 Prozent mehr als im letzten Jahr. Die große Nachfrage stieg noch einmal an.
These 2:
Rich t i
g
Die Kaufpreise für Fachmarktzentren werden analog zur wachsenden Nachfrage steigen.
Ergebnis: Mit 57 Prozent erwarten die meisten Befragten, dass die Preise für Fachmarkt-Immobilien in naher Zukunft steigen werden.
Rich t i
g
These 3: Die Ankaufskriterien haben sich aufgrund der Marktbedingungen überwiegend gelockert. Ergebnis:
Über die Hälfte (53 Prozent) der Investoren hat ihre Risikoneigung in den letzten Jahren nicht erhöht und nur 30 Prozent gehen größere Risiken ein. Dem gegenüber stehen sogar rund 17 Prozent, die risikoscheuer geworden sind.
These 4: Die Digitalisierung des Transaktionsprozesses führt zu Effizienzgewinnen bei der Abwicklung. Ergebnis: Der Großteil der Investoren bestätigt, dass sich der Transaktionsprozess beschleunigt hat. Als nachteilig wird der geringere persönliche Kontakt gesehen.
Rich t i
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104 | ExKURS: zUKUNFtSFäHIgE StANDoRtE UND KoNzEptE IM NoN-FooD-EINzELHANDEL
ExKURS: zUKUNFtSFäHIgE StANDoRtE UND KoNzEptE IM NoN-FooD-EINzELHANDEL Die zuvor in diesem Report beschriebenen Entwicklungen haben aufgezeigt, wie dynamisch sich die Welt des Einzelhandels aktuell darstellt. Der Wettbewerb im stationären Handel wird auch in zukunft intensiv geführt. Mit der stetigen Weiterentwicklung von online-Angeboten kommt eine neue Herausforderung hinzu, deren Bedeutung inzwischen von allen Akteuren anerkannt wird. So stellt sich insbesondere für die stationären Händler aus den Non-Food-Branchen zunehmend die Frage, wo und wie sie mit ihren physischen Standorten ihre Marktanteile zukünftig sichern und ausbauen können. Vor diesem Hintergrund werden bei der Auswahl zukünftiger Standorte vor allem Regionen in den Fokus der Händler rücken, die vom demographischen Wandel und den damit einhergehenden negativen soziodemographischen Auswirkungen weniger betroffen sind. So ist insbesondere für großstädte, die von dem zunehmenden (Re-)Urbanisierungstrend profitieren, weiterhin von Expansionspotenzialen für den Handel auszugehen. Vor allem in verdichteten Stadtteillagen bestehen für den stationären Handel gute Chancen, sich durch die Entwicklung wohnortnaher und verkehrlich gut erreichbarer Einzelhandels- und Versorgungsstandorte auch zukünftig erfolgreich zu behaupten. Darüber hinaus werden auch starke Mittelstädte mit großräumigen, meist ländlich geprägten Einzugsgebieten weiterhin gerade für Fachmärkte an verkehrsorientieten Standorten Expansionsmöglichkeiten bieten. Neben moderaten Entwicklungs- und Mietkosten abseits der Ballungsräume trägt hier auch die perspektivisch weiterhin höhere pkw-Dichte und Mobilität bei. Die sich ändernden Konsumgewohnheiten und die Evolution der Absatzwege führen aber auch zu einem Veränderungsdruck auf die Store-Konzepte im stationären Einzelhandel. Als Reaktion darauf werden sich die Filialen, vor allem im Non-Food-Handel, von ihrer bisher dominierenden Funktion als point-of-Sale hin zu einem integrativen Element einer ganzheitlichen Multi Channel-Vertriebsstrategie entwickeln. Die Filialnetzplanung der zukunft wird im Non-Food-Handel ein großes Spektrum abdecken, das von Flagship-Stores, Showrooms, Multi-Channel-Stores bis hin zu Collect & Return-Service-Centern reicht. In Flagship-Stores wird das volle Sortiment in hoher Kompetenz bzw. besonderem Ambiente angeboten, wobei das Augenmerk zusätzlich auf der prägung des Markenbildes liegt. Das ziel der Emotionalisierung und Festigung der Marke wird primär mit Hilfe von Showrooms verfolgt. In diesen Image-Stores werden ausgewählte und exklusive Eyecatcher-Artikel ausgestellt, die etwa in virtuellen Umgebungen getestet werden können. Im Idealfall bieten solche Stores zugleich die Möglichkeit, weitere produkte über terminals im online-Shop zu ordern. primär werden beide geschäftskonzepte in 1a-Lagen oder in den großflächigen Shopping-Centern anzutreffen sein. Eine Konzentration auf Megasellerartikel mit Bestell- und Abholmöglichkeiten des online-Angebotes wird im Multi-Channel-Store realisiert, der sich u. a. auch im Fachmarktzentrum befinden kann. Bei Abholung der Bestellung können für den Einzelhändler zusätzliche Umsätze durch Spontankäufe
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entstehen. Daneben werden in zukunft zunehmend Collect & Return-Service-Center die Einzelhandelslandschaft erweitern. Dort hat der Kunde wohnortnah die Möglichkeit, online bestellte Artikel abzuholen und passende Accessoires zusätzlich stationär zu erwerben. Kriterien wie gute Erreichbarkeit für den Konsumenten, Sichtbarkeit und Kundenbindung sind für den Betreiber dieser Abhol-Stores von Bedeutung. zukünftig wird auch vermehrt eine stationäre C & A FLAgSHIp-StoRE DÜSSELDoRF (QUELLE: C & A) Expansion von ursprünglichen online-playern zu beobachten sein, die Ladenflächen in verschie denen Lagequalitäten nachfragen werden. Neue stationäre Konzepte, bei denen der Marketing-Aspekt im Vordergrund steht und die Miete nicht über den Umsatz erwirtschaftet werden muss, sind in der Lage, auch innerstädtische Bestlagen zu belegen. zudem wird es in Neben-, gewerbegebiets- und outletLagen häufiger zu einer Anmietung von Ladenflächen durch E-Commerce-Händler kommen, die dort Restanten und Rückläufer kontrolliert in den Markt zurückgeben möchten. Erfolgreiche Einzelhändler werden zukünftig ebenfalls stärker auf eine regionale Ausrichtung Wert legen, um jenseits der gewohnten und omnipräsenten produkte und Markenauftritte eine echte Diversifizierung zu bieten und damit für Konsumenten einen emotionalen Mehrwert zu generieren. So zeigen ausgewählte regionale Multi-Brand-Konzepte, wie mit Kenntnis der örtlichen Einkaufsgewohnheiten ein umsatz- und margenstarkes geschäft erzielt werden kann. In diesem zusammenhang wird das thema technologie eine wichtige Rolle spielen: Stationäre Einzelhändler werden beispielsweise öfter über mobile Applikationen eine auf den einzelnen Konsumenten zugeschnittene Wer bung versenden und erzielen damit eine höhere Wirkung als mit klassischen Werbemedien. Ein gutes Center Management eines Shopping-Centers oder Fachmarktzentrums wird diese Handelsstrategie im Sinne seiner Mieter unterstützen und verstärken. Die Frage des modernen Expansionsplaners im Non-Food-Handel lautet abschließend nicht nur: Wo lohnt sich ein neuer Standort? Sondern: Wo sollte er mit welchem Konzept präsent sein. Dabei hat jede Ver triebslinie bei Ihrer Neuansiedlung eine eigene, klar umrissene Aufgabe und ein eigenes profil, wobei von vornherein die Anforderungen und Chancen eines Multi-Channel-Ansatzes berücksichtigen müssen. zudem sollten weitere Detailüberlegungen zur jeweils passenden Verkaufsfläche und Mietkondition erfolgen. Der Asset Manager einer Handelsimmobilie übernimmt bei diesen Überlegungen die Rolle des Sparring-partners, um den Erfolg seiner Mieter und die zukunftssicherheit der Immobilie zu maximieren.
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Glossar 1a-Lage Bereich einer innerstädtischen Einzelhandelslage, der die höchste Passantenfrequenz (75–100 Pro zent), den dichtesten Geschäftsbesatz mit Mag netb etrieben und (inter-) national operier end en Filialbetrieben aufweist. In 1a-Lagen werden vor allem ,,Shopping Goods“ und ,,Luxury Goods“ angeboten, die im mittel- bis hochpreisigem Segment liegen. Hier werden zudem die höchsten Mieten für Ladenlokale im Erdgeschoss erzielt.
Discounter (Synonym für Lebensmittel discounter) Einzelhandelsbetriebsform, bei der ein auf hohen Lagerumschlag ausgerichtetes enges Warenange bot des Massenbedarfs preisaggressiv angeboten wird. Selbstbedienung, einfache Ladenauss tattung und Verkaufsflächen zwischen ca. 400 und 1.200 m² Verkaufsfläche sind weitere Charak terist ika. Bei Lebensmitteldiscountern liegt der Non-Food-Ums atz-Anteil bei ca. 10–13 Prozent.
1b-Lage
Click & Collect
Bereich einer innerstädtischen Einzelhandelslage, der eine mittlere Passantenfrequenz (5075 Prozent), einen dichten Geschäftsbesatz von Klein- und Mittelbetrieben und teilweise (inter-) national operierenden Filialbetrieben aufweist. Neben ,,Shopping Goods“ werden hier vor allem Waren des täglichen Bedarfs angeboten. Die Mieten liegen hier aufgrund des höheren Flächenangebotes deutlich unter dem Niveau der 1a-Lage.
„Click & Collect“ ist ein Prozess, bei dem ein Kunde online ein bestimmtes Produkt bestellt und dieses dann meist versandkostenfrei in einem stationären Geschäft des Anbieters selbst abholen kann. Der Verkaufsprozess findet somit in verschiedenen Kanälen statt.
B-Standorte B-Standorte sind Kreise und Kreisfreie Städte, die in Bezug auf die Kriterien Soziodemographie, Regionalökonomie und Handelswirtschaft beim CBRE Retail-Investment-Scoring überdurchschnittliche Indexwerte aufweisen. Gleichzeitig stellen sich hier die Entwicklungstendenzen innerhalb der genannten Kategorien im direkten Vergleich zu anderen Stand orten als positiver dar. B-Standorte sind daher auch als längerfristig attraktive Makrostandorte einzustufen.
Core Diese Strategie beschreibt einen risikoarmen Investmentstil. Investiert wird dabei grundsätzlich in hochwertige Immobilien, die langfristig ver mietet sind und stabile Mieterträge erwirtschaften. Core-Investitionen fokussieren sich auf etablierte Märkte mit guten Lagen und bonitätsstarken Mietern.
Core Plus Diese Strategie zielt darauf ab, Teile des Ertrags aus der Wertsteigerung von Immobilien zu erzie len. Durch die Beimischung von Immobilien mit Entwicklungspotenzial in einem Core-Portf olio kann dies beispielsweise erfolgen. Die erwirt schaft et en Renditen sowie das Risiko liegen leicht über denen klassischer Core-Investitionen.
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Cross-Channel
Fachmarktzentrum
Werden im Zuge des Multi-Channel-Handels mehrere Absatzkanäle von Einzelhändlern ver knüpft, wird dies als Cross-Channel-Handel bezeichnet. ,,Clic & Collect“ ist z. B. eine Form des Cross-Channel-Handels.
Meist ebenerdiges Einkaufzentrum an PKW-orien tierten Lagen, das zentral geplant und verwalt et wird. Aufgrund einheitlicher Gebäudeg estaltung und einem gemeinsamen Parkplatz wird ein FMZ als ein zusammengehöriger Einzelh and elskomplex wahrg enommen. Hauptmiet er sind mittel- bis großf läc hige Fachmärkt e, die häufig über eine überd achte Mall integriert sind. Die gesamte Verkaufsf läche des Zentrums beträgt mindestens 5.000 m².
Einkaufzentrum Siehe Shopping-Center
Fachmarkt Großflächiger Einzelhandelsbetriebstyp, in dem überwiegend in Selbstbedienung ein branc hen spezifisches oder bedarfsguppeno rient iertes Sor tim ent in breiter und tiefer Gliederung preisaktiv meist an Pkw-orientierten Standorten angeboten wird.
Family Office Organisationsform, die wohlhabende Familien bei allgemeinen Familienangelegenheiten und in der generellen Vermögensverwaltung unterstützt.
Kaufhaus Fachmarktagglomeration Meist ebenerdiges Einkaufzentrum an PKW-orien tierten Lagen, in dem sich mehrere Fachmärkte räumlich benachbart angesiedelt haben, ohne dass sie einem gemeinsamen Center-Management unterstehen und eine einheitliche Planung erken nen lassen. Gemeinschaftlich genutzte Kunden parkplätze treten gelegentlich auf, bilden jedoch die Ausnahme.
Großflächiger Einzelhandelsbetriebstyp mit unter schiedlichen Bedienungs- und Servicekonzept en, in dem ein tief gegliedertes und branc henh omogenes Warensortiment meist an innerstädtis chen Stand orten oder Einkaufszentren angeboten wird. Bei spiel für ein Textilkaufhaus: C & A.
Nahversorgungszentrum Einheitlich geplante oder auch gewachsene kleinere Einzelhandelsagglomeration zur Versorgung eines klar abgegrenzten Nahbereiches. Magnetbetriebe sind in der Regel Anbieter des periodischen Bedarfs (Supermarkt, LM-Kleindiskonter, Drogeriemarkt, Apotheke). Im aperiodischen Sektor liegt der Schwerpunkt bei mittelfristigen Bedarfsgütern (Textil, Schuhe) auf kleiner Fläche.
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Multi-Channel
REITs
Beim Multi-Channel-Handel nutzen Einzelhändler mindestens zwei unterschiedliche Absatzkanäle zum Vertrieb ihrer Produkte an den Kunden. Sie nutzen z.B. stationäre Geschäfte und gleichzeitig noch einen eigenen Online-Store.
Real Estate Investment Trusts stellen börsenn o tierte AGs dar, die ihre Erlöse überwiegend aus der Bewirts chaftung von Immobilien erzielen. Für sie gelten spezielle strukturelle und steuerliche Be dingungen.
Omni-Channel Nutzen Einzelhändler im Zuge ihres MultiChannel-Handels mehr als nur zwei Vertriebskanäle (neben Online und Stationär auch Social Media oder Katalog), kann vom Omni-Channel-Handel gesprochen werden.
Regionalzentren Regionalzentren sind Großstädte, die durch ihre Funktion als administrative, gesellschaftspolitische und wirtschaftliche Zentren regionale und zum Teil nationale Bedeutung besitzen. Sie zählen zudem zu den Städten mit den höchsten absoluten Einzelhandelsumsätzen in Deutschland. Aus regio nalö konomischer und handelswirtschaftlicher Per spekt ive ist hier von langfristig stabilen Verhält nissen auszugehen, was einen positiven Einfluss auf Attraktivität dieser Städte als Immobilien- und Einzelhandelsstandorte hat.
SB-Warenhaus Großflächiger Einzelhandelsbetrieb ab 5.000 m2 Verkaufsfläche, in dem überwiegend in Selbst bedienung ein umfassendes Sortiment mit einem Schwerpunkt bei Lebensmitteln meist an Pkworientierten Standorten angeboten wird. Bei SBWarenhäuserin liegt der Non-Food-Umsatz-Anteil bei ca. 35–50 Prozent.
Shopping-Center Das Shopping Center als deutsches Synonym für ein Einkaufzentrum ist eine zentral geplante, errichtete und gemanagte Versorgungseinheit, in der Waren des kurz-, mittel und langfristigen Bedarfs angeboten werden. Im Gegensatz zum Fachmarktzentrum ist der Mietbesatz kleint eiliger und umfangreicher sowie weniger fachm arkt orientiert. Die unterschiedlich großen Einzelh an dels-, Gastronomie- und Dienstleist ungsbet riebe, die sich meist auf mehrere Geschosse verteilen, werden über eine überdachte Mall miteinander verbunden. Die Verkaufsflächenuntergrenzen liegen zwischen ca. 5.000 m² und 10.000 m².
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Supermarkt
Value Add
Einzelhandelsbetrieb, in dem überwiegend in Selbstb edienung Nahrungs- sowie Genussmittel einschließlich Frischwaren auf einer Verkaufsfläche von bis zu maximal 1.500 m² an Pkw-orientierten Standorten oder in City-Lagen verkauft werden.
Diese Strategie verfolgt Investitionen in deutlich unterbewertete Immobilienobjekte. Die Motiva tion besteht darin, Wertsteigungen durch die Umsetzung von Managementmaßnahmen zu erzielen. Beispielsweise kann durch eine umfassen de Revitalisierung und einen Mieterwechsel die Immobilie neu im Markt positioniert werden.
Spitzenrendite Die Spitzenrendite (Nettoanfangsrendite) zeigt das Verhältnis von den anfänglichen jährlichen Nettomieteinnahmen (Miete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten) zur Gesamtinvestitions summe (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten = Bruttokaufpreis), ausgedrückt in Prozent. Erzielbar wird sie in der jeweiligen Top-Lage in einem Gebäude mit erstklassiger Ausstattung, welches zu Marktkonditionen langfristig voll vermietet ist.
Top-7 Standorte Die Städte Berlin, Hamburg, München, Frank furt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf gelten aufgrund ihrer Größe und Wirtschaftskraft als die attraktivsten Immobilienstandorte in Deutsch land. Durch das starke Interesse nationaler und internationaler Markteilnehmer liegen Mietpreise und Investitionsvolumina hier auf einem über durchs chnittlichen Niveau.
Verbrauchermarkt Großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsf läche zwischen ca. 1.500 und unter 5.000 m2, in dem überwiegend in Selbstbedienung ein breites und tiefes Nahrungs- sowie Genuss mittelsortiment sowie Ge- und Verbrauchsgüter des kurz- und mittelfristigen Bedarfs an Pkworientierten Standorten angeboten werden. Bei Verbrauchermärkten liegt der Non-Food-UmsatzAnteil bei ca. 20–30 Prozent.
Warenhaus Großflächiger Einzelhandelsbetriebstyp mit unter schiedlichen Bedienungs- und Servicekonzept en, in dem Sortimente mehrerer Branchen in breiter und tiefer Gliederung meist an inners tädtischen Standorten oder Einkaufszentren angeboten werden. Beispiel: Galeria Kaufhof.
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