Münster | 19.1.2008

Kostenverteilung bei Instandhaltung und Instandsetzung nach der Neuregelung des § 16 WEG – welche Möglichkeiten gibt es seit dem 1.7.2007? Referat von Oliver Elzer, Dr., Richter am Kammergericht, Berlin

Münsteraner Verwalterkonferenz 2008

§ 16 IV WEG

© OliverElzer

Münster | 19.1.2008

Was gilt bislang für eine Kostenverteilung?

Kosten gewillkürte Regelung 22 I, 16 III, II WEG 21 V Nr 2, 16 II WEG 16 IV WEG

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Münster | 19.1.2008

Was gilt bislang für eine Kostenverteilung? • ggf. sind gewillkürte Schlüssel anwendbar • für bauliche Veränderungen iSv § 22 I 1 WEG aF gelten § 16 III Hs WEG aF und § 16 II WEG aF – zu differenzieren ist danach, ob ein Eigentümer einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG zugestimmt hat. • Zustimmung erteilt: Wohnungseigentümer trägt die durch die Maßnahme verursachten Kosten nach § 16 II • Zustimmung verweigert: Wohnungseigentümer trägt nicht die durch die Maßnahme verursachten Kosten; ferner ist er nach hM auch von Folgekosten freigestellt • für bauliche Veränderungen iSv § 21 V Nr 2 WEG gilt § 16 II WEG aF § 16 IV WEG

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Ziele der Neuregelung • Den Eigentümern soll durch § 16 IV 1 WEG ermöglicht werden, im Einzelfall die Kosten einer aktuell anfallenden baulichen Veränderung iSv § 22 Abs. 1 bis Abs. 3 WEG abweichend vom geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu bestimmen. [Solche Bestimmungen wurden zwar auch schon bislang häufig getroffen, waren aber jedenfalls anfechtbar.] • Nach der Regelung des aktuell zu entscheidenden Falles gilt für weitere bauliche Veränderungen – auch der gleichen Art – wieder der im Übrigen gewillkürte oder (subsidiär) der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel. Für einen neuen Fall muss auch neu entschieden werden. § 16 IV WEG

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Was gilt ohne Regelung nach

16 IV?

Kosten gewillkürte Regelung 22 I, 16 VI, II WEG 22 II, 16 II WEG? 22 III, 21 V Nr 2, 16 II WEG 16 IV WEG

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Tatbestand des § 16 IV WEG

1 Die

Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. 2 Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. § 16 IV WEG

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Maßnahmen iSd § 16 IV •

Kostenbeschlüsse für Maßnahmen nach § 22 III WEG – Instandsetzungen – Instandhaltungen – erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des Gemeinschaftseigentums – Beseitigung anfänglicher Baumängel – Vollendung eines »stecken gebliebenen« Baus – Korrektur einer ursprünglich planwidrigen Errichtung – Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen – modernisierende Instandsetzungen

• •

Kostenbeschlüsse für Maßnahmen nach § 22 I WEG Kostenbeschlüsse für Maßnahmen nach § 22 II WEG

§ 16 IV WEG

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Einzelfall

• Begriff bezieht sich – sowohl auf die bezeichneten Maßnahmen – als auch auf die Kostenregelung • Begriff grenzt § 16 IV von § 16 III ab. • Eine dauerhafte, abstrakte Änderung der Kosten für eine Maßnahme iSv § 16 IV ist nur auf Grund einer Öffnungsklausel oder durch eine Vereinbarung möglich. • Bei einem Verstoß ist ein Beschluss nichtig. § 16 IV WEG

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Beispiel 1

Es wird mit den erforderlichen Mehrheiten beschlossen, dass künftig bei einer Instandsetzung der Fenster diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten zu tragen haben, die davon einen Nutzen haben. § 16 IV WEG

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Beispiel 2

Es wird mit den erforderlichen Mehrheiten beschlossen, dass die Eigentümer der Einheiten, die durch eine konkret benannte Maßnahme ein neues Fenster erhalten, die Kosten zu tragen haben. Diese Wohnungseigentümer sollen ferner die künftige Instandsetzung und Instandhaltung für die Fenster übernehmen. § 16 IV WEG

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Qualifizierter Beschluss • Doppelte Mehrheiten – mit »Ja« müssen 75 % sämtlicher Wohnungseigentümer nach Köpfen stimmen (anderes Stimmrechtsprinzip gilt hier nicht) – die Mitstimmenden müssen mehr als 50 % aller Miteigentumsanteile repräsentieren

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Beispiele

Von den anwesenden 45 der insgesamt 60 Eigentümer stimmen 38 mit »Ja«. Die 38 Ja-Stimmen repräsentieren 51 % MEA. Es gilt Wertstimmrecht. Von den anwesenden 45 der insgesamt 60 Eigentümer stimmen 44 mit »Ja«. Die Ja-Stimmen repräsentieren 76 % MEA. 30 % der Wohnungseigentümer sind vom Stimmrecht ausgeschlossen. Kann noch abgestimmt werden? Es gibt eine Mehrhausanlage mit 3 Häusern zu je 4 Eigentümern. Nach der TE gilt Kostentrennung. Von den anwesenden 4 Eigentümern eines Hauses stimmen alle mit »Ja«. § 16 IV WEG

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Maßstab und Grenzen •

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Der gewählte Maßstab muss Rechnung tragen: – dem Gebrauch der Wohnungseigentümer – einer Gebrauchsmöglichkeit Warum? – Gründe der Verteilungsgerechtigkeit – Gewährung des Eigentumsschutzes – Konkretisierung des Grundsatzes der ordnungsmäßigen Verwaltung Maßstäbe – Nutzungshäufigkeit oder Nutzungsmöglichkeit (die »abstrakte« Frequenz) – die Personenanzahl – Mehrhausanlage, wenn zB nur ein Haus von einer Maßnahme betroffen ist (zB der Dachneueindeckung)

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Ankündigung und Ladung

• Zur Sicherheit sollte zurzeit mit Ankündigung, Tagesordnung und Ladung deutlich gemacht werden, dass die Wohnungseigentümer über 2 Beschlussgegenstände zu befinden haben: – über eine Maßnahme nach § 22 I bis III WEG – über die hierfür abweichend von § 16 II, VI WEG anfallenden Kosten • Problem: § 139 BGB § 16 IV WEG

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TOP 11.2 Balkone

Die Baukosten für den Anbau der Balkone haben die Wohnungseigentümer der Einheiten Nr. 1 bis 8 zu jeweils 1/8 zu tragen. [Den Wohnungseigentümern ist bewusst, dass die Balkone durch diesen Beschluss auch

nicht teilweise Sondereigentum werden können. Den Wohnungseigentümern ist weiter bewusst, dass dieser Beschluss nicht die künftigen Kosten mit Bezug auf die Balkone regelt.]

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Probleme

• Feststellung der entsprechenden Mehrheiten und Sicherstellung; für Niederschrift namentlich erfassen • Erkenntnis des Verwalters von verpassten Mehrheiten? – dennoch verkünden? • Verhältnis zu § 16 III bei »überschneidenden« Themen § 16 IV WEG

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