Haus & Grund Württemberg Landesverband Württembergischer HausWohnungs- und Grundeigentümer e.V.

Haus & Grund Württemberg, Werastraße 1, 70182 Stuttgart

An unsere Mitgliedsvereine

Unser Zeichen

We/hs

Ansprechpartner /in Datum

10.11.2009

- Rundschreiben Nr. 85/2009 -

Recht Entscheidungen des BGH 1. BGH-Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 33/09 Mehrheitlich beschlossene Auslegungsregelung kann Teilungserklärung nicht ändern 2. BGH-Urteil vom 24. September 2009 - IX ZR 149/08 Prozessführungsbefugnis des Zwangsverwalters nach Aufhebung der Zwangsverwaltung 3. BGH-Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 36/09 Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlung bei dinglichem Wohnrecht 4. BGH-Beschluss vom 23. September 2009 - VIII ZA 2/08 Mindestangaben einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung

Vorsitzender Michael Hennrich MdB Geschäftsführer Ottmar H. Wernicke Ust-IdNr. DE 169 503 212 Bankverbindung Stuttgarter Volksbank AG BLZ 600 901 00, Konto 299 611 000 Mitglied der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland, Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V.

Telefon Telefax Anschrift

0711 / 237 65 10 0711 / 237 65 88 Werastraße 1, 70182 Stuttgart [email protected] www.hausundgrund-wuerttemberg.de

2/7

Sehr geehrte Damen und Herren, nachfolgend informieren wir Sie über vier BGH-Entscheidungen, die wir in der Anlage für Sie im Volltext beigefügt haben.

Mit freundlichen Grüßen

Ottmar H. Wernicke Geschäftsführer Anlagen

3/7

1.

BGH-Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 33/09 Mehrheitlich beschlossene Auslegungsregelung kann Teilungserklärung nicht ändern

In seinem Urteil vom 25. September 2009 (Az. V ZR 33/09) hat der BGH entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Teilungserklärung nicht durch einen Mehrheitsbeschluss abändern könne. Dies gelte auch dann, wenn nach Meinung der Miteigentümer durch den Beschluss lediglich eine Auslegung der Teilungserklärung festgesetzt werden solle, die den Inhalt der Regelung jedoch tatsächlich abändere. Der BGH musste in seiner Entscheidung über eine mehrheitliche Beschlussfassung zu der Kostenverteilung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten entscheiden. In der Teilungserklärung der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaft wurde folgende Regelung getroffen:

„Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage sind auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten. Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen der Wohnung sind jedoch von den Wohnungseigentümern auf ihre Kosten zu beseitigen.“ Die Eigentümerversammlung beschloss nun mehrheitlich, dass die Regelung wie folgt zu behandeln sei:

„Neben den [in der Teilungserklärung] … aufgeführten Schäden sind sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und Terrassentüren von den jeweiligen Eigentümern auf seinen Namen und seine Rechnung zu tragen.“ Der BGH erklärte den Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz für nichtig. Die Regelung in der Teilungserklärung stelle zwar eine zulässige Abweichung von der gesetzlichen Regelung der Kostentragung des § 16 Absatz 2 WEG dar. Der Beschluss hingegen weiche von dieser Regelung ab, da durch ihn nicht nur die Kostenregelung bezüglich der Instandsetzung, sondern auch der Instandhaltung geregelt werden solle. Zwar seien einige Miteigentümer der Ansicht, dass bereits die Teilungserklärung eine solche Regelung bezwecken wolle. Allerdings komme es bei der Auslegung einer Teilungserklärung entscheidend auf den Wortlaut und den Sinn der Erklärung an, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergebe. Dieser entspräche jedoch nicht der Auslegung, die durch den Beschluss angestrebt werde. Da in der Teilungserklärung weder eine entsprechende Öffnungsklausel enthalten war noch eine Einzelfallregelung gemäß § 16 Absatz 4 WEG getroffen werden sollte, fehle es hier an der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung. RA Gerold Happ

4/7

2. BGH-Urteil vom 24. September 2009 - IX ZR 149/08 Prozessführungsbefugnis des Zwangsverwalters nach Aufhebung der Zwangsverwaltung

I.

Der Leitsatz der Entscheidung lautet: ZVG § 152 Abs. 1 Die einem Zwangsverwalter im Beschluss über die Aufhebung der Zwangsverwaltung vorbehaltene Befugnis, rückständige Mieten einzuziehen, ermächtigt diesen nicht, einen Rechtsstreit gegen Dritte zu beginnen, welche die Mieten unberechtigt vereinnahmt haben sollen.

II. Besprechung der Entscheidung: In seinem Urteil vom 24. September 2009 (Az. IX ZR 149/08) hat der BGH entschieden, dass die über die Aufhebung der Zwangsverwaltung hinausgehende Befugnis, rückständige Mieten einzuziehen, einen Zwangsverwalter nicht dazu ermächtige, Ansprüche hinsichtlich Mieten geltend zu machen, die von einem Dritten unberechtigt vereinnahmt wurden. Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Ein Wohnungseigentümer schloss mit einem Dritten einen Kaufvertrag über die Wohnung. Dem Vertrag nach war der Kaufpreis bereits gezahlt worden. Anschließend bewilligte der Eigentümer eine Auflassungsvorbemerkung zugunsten des Dritten. Die Umschreibung des Eigentums scheiterte jedoch, weil der Eigentümer vertraglich vereinbarte Vorbedingungen nicht erfüllte. Zu einem Rücktritt vom Vertrag oder zu einer Aufhebungsvereinbarung kam es jedoch nicht. Später wurde die inzwischen leer stehende Wohnung von dem Dritten in eigenem Namen und auf eigene Rechnung neu vermietet. Nachdem der Eigentümer verstarb, wurde die Zwangsverwaltung der Wohnung angeordnet. Die Mieter wurden über die Anordnung der Zwangsverwaltung jedoch nicht informiert. Daher zahlten sie die Miete weiterhin an den Dritten. Knapp vier Jahre später forderte der Zwangsverwalter den Dritten erstmalig auf, ihm die Mietverträge über die Wohnung zu überlassen. Kurz darauf erwarb der Dritte im Wege der Zwangsversteigerung das Eigentum an der Wohnung und die Zwangsverwaltung wurde aufgehoben. In dem Aufhebungsbeschluss hieß es wörtlich: „Der Zwangsverwalter bleibt ermächtigt, noch nicht eingezogene Mieten weiter zugunsten der ehemaligen Zwangsverwaltungsmasse einzuziehen.“ Nun verlangte der Zwangsverwalter die Auskehrung der von dem Dritten während der Zwangsverwaltung erzielten Mieten.

5/7

Der BGH wies die Klage des Zwangsverwalters als unzulässig zurück. Der Zwangsverwalter habe keine Prozessführungsbefugnis. Gemäß § 152 Abs. 1 ZVG habe ein Zwangsverwalter zwar die Befugnis, Ansprüche, auf die sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen. Diese Befugnis ende aber grundsätzlich mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung. Allerdings könne die Prozessführungsbefugnis des Zwangsverwalters für Miet- und Pachtansprüche, die den Zeitraum der Zwangsverwaltung betreffen, auch über diesen Zeitpunkt hinaus andauern. Im vorliegenden Fall mache der Zwangsverwalter jedoch keine Mietansprüche geltend, sondern Ansprüche aufgrund einer Leistung an einen Nichtberechtigten (§ 816 Abs. 2 BGB). Die Rechte und Pflichten des Zwangsverwalters nach Aufhebung der Zwangsverwaltung beträfen jedoch allenfalls beschlagnahmte Ansprüche. Hierunter fielen die Ansprüche nach § 816 Abs. 2 BGB nicht. Auch die Anordnung des Vollstreckungsgerichts beziehe sich lediglich auf noch nicht eingezogene Mieten. Somit läge nach Aufhebung der Zwangsvollstreckung bezüglich der geltend gemachten Ansprüche keine Prozessführungsbefugnis des Zwangsverwalters mehr vor. RA Gerold Happ

6/7

3.

BGH-Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 36/09 Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlung bei dinglichem Wohnrecht

I.

Der Leitsatz der Entscheidung lautet: BGB § 556 Abs. 3 Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend.

II. Besprechung der Entscheidung: Mit seinem Urteil vom 25. September 2009 (Az. V ZR 36/09) hat der V. Senat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass für die ein dingliches Wohnrecht begleitende schuldrechtliche Vereinbarung, nach der der Wohnberechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, § 556 Abs. 3 BGB analog gilt. Der Beklagte ist Miteigentümer eines Hausgrundstückes. Die Klägerin, seine Stiefmutter, hat von ihm ein lebenslanges und unentgeltliches Wohnrecht an einer Einliegerwohnung eingeräumt bekommen. Schuldrechtlich vereinbarten beide, dass sich die Klägerin an den Betriebskosten nach näherer Regelung zu beteiligen habe. Nunmehr stritten die Parteien über die Pflicht der Klägerin zur Nachzahlung und die Abrechnung der Betriebskosten durch den Beklagten. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der beklagte Eigentümer seinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB analog verloren habe, weil er nicht innerhalb der ebendort geregelten Frist ordnungsgemäß über die Betriebskostenvorauszahlung abgerechnet habe. Zwar ergebe sich die Pflicht zur Zahlung von Betriebskosten nicht aus dem dinglichen Recht und auch nicht aus dem neben dem dinglichen Wohnungsrecht bei Fehlen einer anderen Vereinbarung bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis, sondern aus einem vertraglichen Schuldverhältnis, das die Parteien im Hinblick auf die Beteiligung an den Betriebskosten getroffen haben. Auf dieses Schuldverhältnis sei die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB entsprechend anzuwenden. Die analoge Anwendung komme in Betracht, weil das BGB insoweit eine Regelungslücke enthalte. Es fehle eine Regelung für den Fall, dass derjenige, der fremden Wohnraum aufgrund eines anderen Rechtsverhältnisses als ein Mietverhältnis nutzt, eine Vorauszahlung für Betriebskosten leistet. Eine entsprechende Anwendung sei geboten, weil der zu beurteilende Sachverhalt mit dem in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geregelten vergleichbar sei. RA Dr. Kai H. Warnecke

7/7

4.

BGH-Beschluss vom 23. September 2009 - VIII ZA 2/08 Mindestangaben einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung

I.

Der Leitsatz der Entscheidung lautet: BGB § 556 Abs. 3 Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist formell wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

II. Besprechung der Entscheidung: Mit seinem Beschluss vom 23. September 2009 (Az. VIII ZR 2/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Abrechnung der Betriebskosten auf Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Zahlungen formell wirksam ist. Mit diesem Beschluss untermauert der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu den formellen Voraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung. Zu den Mindestangaben gehört gemäß § 556 Abs. 3 BGB eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug seiner Vorauszahlungen. Diesen Anforderungen genüge eine Abrechnung auch dann, wenn nicht die tatsächlich vom Mieter gezahlten Vorauszahlungen, sondern die zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen angesetzt wurden, so der BGH. Die fehlerhafte Angabe der Vorauszahlung betreffe allein die materielle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Mit diesem Urteil widerspricht der Bundesgerichtshof erneut der herrschenden, wohl von Langenberg begründeten Ansicht zur formellen Rechtmäßigkeit von Betriebskostenabrechnungen. Das Langenbergsche Dogma, fast alle Aspekte einer Betriebskostenabrechnung der formellen Richtigkeit zuzuordnen, um unschuldige Mieter vor „Alibi-Abrechnungen“ (Langenberg in: Schmidt-Futterer, § 556, Rn. 464, Seite 1156) zu schützen, findet damit ein weiteres Mal seine Grenze in Gesetz und Rechtsprechung. RA Dr. Kai H. Warnecke