AUSWIRKUNGSANALYSEN FÜR FOC: RECHTLICHE GRUNDLAGEN, ANFORDERUNGEN UND BEDEUTUNG „WORST/REAL CASE-SCENARIO“ Outlet Center – Aktuelle Marktentwicklungen und rechtliche Rahmenbedingungen

Dr. Christian Hamann, 24. September 2014

Auswirkungsanalyse als Grundlage von Planungsentscheidungen

 Abschätzung der Zentrenverträglichkeit als Rechtmäßigkeitsvoraussetzung der Bauleitplanung für FOC  Prognostische Ermittlung der ökonomischen Zusammenhänge im Einzugsgebiet des Vorhabens und Bewertung der städtebaulichen Relevanz  Entscheidendes Kriterium: Kaufkraftabflüsse in umliegenden zentralen Versorgungsbereichen  Gutachterliche Auswirkungsanalysen sind ein grundsätzlich geeignetes Instrument zur Prognose der städtebaulichen Auswirkungen! (BVerwG, Urt. v. 11.10.2007 – 4 C 7/07)

2

Anforderungen an eine sachgerechte Prognose

 Geeignete fachspezifische Methode  Zutreffend ermittelter Sachverhalt  Eingehende und nachvollziehbare Begründung der Ergebnisse

3

Parameter der Auswirkungsanalyse

 Art und Größe des Vorhabens  Abgrenzung des Einzugsgebietes  Bevölkerung und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet  Bestandssituation/Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet  Umsatzerwartungen des Vorhabens  Berechnung der zu erwartenden Umsatzumverteilungen  Folgen für zentrale Versorgungsbereiche

4

Einzelne Anforderungen an die Begründung von Auswirkungsanalysen

 Kongruenz von Untersuchungsgegenstand und Planung  Zwingende Erforderlichkeit von Worst Case-Betrachtungen?  Berechnungsmethodik  Kriterien für die Bewertung der städtebaulichen Relevanz von Kaufkraftabflüssen, insbesondere prozentuale „Relevanzschwellen“

5

Gerichtliche Überprüfung, Bedeutung von Gegengutachten

 Gericht prüft nur Anforderungen an nachvollziehbare Prognose  „Gegengutachten“ werden nur berücksichtigt, wenn sie substantiiert fachliche oder methodische Mängel der Auswirkungsanalyse aufzeigen  Allerdings: Prognostische Unsicherheit muss in angemessenem Verhältnis zur Schwere der durch die Planung zugelassenen Eingriffe stehen

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Auswirkungsanalysen für FOC: Rechtliche Grundlagen, Anforderungen und Bedeutung „Worst/Real Case-Scenario“ Thesenpapier zum Vortrag von Dr. Christian Hamann 24.09.2014 1.

Auswirkungsanalysen als Grundlage von Planungsentscheidungen Auswirkungsanalysen dienen dazu, der Gemeinde, die einen Bebauungsplan für die Ansiedlung eines FOC (oder eines anderen großflächigen Einzelhandelbetriebes) aufstellt, die Abschätzung und Bewertung der Folgen der Planung für umliegende zentrale Versorgungsbereiche zu ermöglichen. Eine solche Folgenabschätzung ist unter verschiedenen rechtlichen Gesichtspunkten Voraussetzung für eine rechtmäßige Bauleitplanung. Zu nennen sind insoweit das raumordnerische Beeinträchtigungsverbot, das Abwägungsgebot (§ 1 Abs. 6 Nr. 8a BauGB) sowie das interkommunale Abstimmungsgebot (§ 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB). Die Bauleitplanung hat sicherzustellen, dass es in den geschützten zentralen Versorgungsbereichen im Einzugsbereich des FOC nicht zu schädlichen Auswirkungen in Form von Störungen der Versorgungsfunktion kommt1. Die Beurteilung der Auswirkungen der Planung erfordert die prognostische Ermittlung der ökonomischen Zusammenhänge im Einzugsgebiet des Vorhabens und ihre Bewertung im Hinblick auf die städtebauliche Relevanz. Entscheidendes Kriterium für die Beurteilung der Fernwirkungen eines Einzelhandelsvorhabens auf die Funktionsfähigkeit umliegender zentraler Versorgungsbereiche sind nach der Rechtsprechung die durch das Vorhaben induzierten Kaufkraftabflüsse2.

2.

Anforderungen an eine sachgerechte Prognose Gutachterliche Auswirkungsanalysen sind ein grundsätzlich geeignetes Instrument zur Prognose der städtebaulichen Auswirkungen eines FOC (oder eines anderen Einzelhandelsvorhabens) auf die zentralen Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet3. Um im Einzelfall den rechtlichen Anforderungen an eine solche Prognose zu genügen und einer gerichtlichen Überprüfung stand zu halten, muss die Auswirkungsanalyse ─

auf einer geeigneten fachspezifischen Methode beruhen,

1

Vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urt. v. 11.10.2007 – 4 C 7/07 – NVwZ 2008, 308 ff.

2

Vgl. BVerwG, a.a.O., Urt. v. 17.09.2003 – 4 C – 14.01 – BVerwGE 119, 25 ff.

3

Vgl. BVerwG, Urt. v. 11.10.2007 – 4 C 7/07 - , a.a.O.; OVG Koblenz, Urt. v. 15.11.2010 – 1 C 10320/09.OVG –, BauR 2011, 963 ff.; OVG Münster, Urt. v. 02.10.2013 – 7 C 18/13.NE –, BauR 2014, 221 ff.; a.A. noch OVG Münster, Urt. v. 11.12.2006 – 7 A 964/05 – UPR 2007, 393 ff.; vgl. zum Ganzen Schlarmann/Hamann, NVwZ 2008, S. 384 ff.

─ ─

3.

einen zutreffend ermittelten Sachverhalt zugrunde legen und, die gefundenen Ergebnisse eingehend begründen4.

Rechtlich geforderte Parameter Ein einheitlicher fachwissenschaftlicher Standard für den Aufbau und die Methodik von Auswirkungsanalysen existiert bislang nicht. Die Gerichte erwarten belastbare Aussagen zu:

4.



Art und Dimensionierung des/der durch die Planung ermöglichten Vorhaben(s),



der Abgrenzung des Einzugsgebiets,



Siedlungsstruktur und Bevölkerung im Einzugsgebiet,



der projektspezifischen Kaufkraft im Einzugsgebiet,



Einzelhandelsbestand/Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet (ggf. unterteilt in Wettbewerber in zentralen Versorgungsbereichen und an peripheren Standorten),



Umsatzerwartungen des Vorhabens/voraussichtliche Flächenproduktivität,



Berechnung der zu erwartenden Umsatzumverteilungen/Kaufkraftabflüsse,



den Folgen der zu erwartenden Kaufkraftabflüsse in den zentralen Versorgungsbereichen5.

Anforderungen an die Begründung von Auswirkungsanalysen Die einzelnen Gutachtenparameter müssen nachvollziehbar hergeleitet werden. Soweit sie prognostische Elemente enthalten, bedürfen diese ihrerseits einer plausiblen Begründung6. a)

Kongruenz von Gutachten und Planung Die Annahmen des Gutachtens zu Art und Dimensionierung des Vorhabens müssen dem entsprechen, was durch den Bebauungsplan ermöglicht wird. Das gilt vor allem für die zugrunde gelegten Verkaufsflächen und Sortimente. Insbesondere bei Angebotsbebauungsplänen muss das Gutachten im Blick behalten, welche anderen Möglichkeiten zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben der Bebauungsplan jenseits des

4

Vgl. OVG Koblenz, a.a.O., OVG Münster, Urt. v. 02.10.2013 – 7 D 18/13.NE – a.a.O.

5

Vgl. OVG Koblenz. a.a.O.; OVG Schleswig, Urt. v. 22.04.2010 – 1 KN 19/09 – NordÖR 2011, 229 ff.

6

OVG Koblenz, a.a.O.

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konkret geplanten Vorhabens eröffnet. Rein betreiberspezifische Faktoren, die baurechtlich nicht relevant sind (z.B. Preisgestaltung, Werbemethoden, Schaufensterdekoration, Sachkunde und Freundlichkeit des Personals), haben bei der Bewertung der Planung und ihre Folgen außer Betracht zu bleiben7. b)

Zwingende Erforderlichkeit von Worst Case-Betrachtungen? Bei prognostischen Annahmen zu dem voraussichtlichen Einzugsgebiet eines Vorhabens und seinem Umsatzpotenzial bzw. der Flächenproduktivität kann auf Erfahrungswerte zu vergleichbaren Vorhaben zurückgegriffen werden8. Regelmäßig liegen solche Erfahrungswerte innerhalb bestimmter Bandbreiten. In einer viel beachteten Entscheidung aus dem Oktober 2013 fordert das OVG Münster eine „realitätsnahe Betrachtung des Worst Case“. Es sollen grundsätzlich die Werte zugrunde gelegt werden, die aus Sicht einer betroffenen Nachbargemeinde den unter realistischen Annahmen ungünstigsten Fall abbilden9. Ob sich diese Rechtsprechung durchsetzt, ist gegenwärtig nicht sicher abzuschätzen10. Abweichungen von überregionalen branchenbezogenen Erfahrungswerten müssen zumindest dann möglich sein, wenn sie aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls nicht „passen“. Solche Abweichungen bedürfen aber einer besonders sorgfältigen Begründung.

c)

Berechnungsmethodik Die Berechnungsmethodik für die Ermittlung von Umsatzumverteilungen ist in der Auswirkungsanalyse nachvollziehbar zu erläutern. In der obergerichtlichen Rechtsprechung sind gravitationsbasierte Rechenmodelle als grundsätzlich geeignet anerkannt11.

d)

Bewertung der städtebaulichen Relevanz von Kaufkraftabflüssen Die Bewertung der städtebaulichen Relevanz von prognostizierten Kaufkraftabflüssen setzt regelmäßig eine eingehende Beschäftigung mit der konkreten Situation in dem

7

Vgl. BVerwG, Urt. v. 11.10.2007 – 4 C 7/07, a.a.O.

8

BVerwG, Urt. v. 11.10.2007, a.a.O.; OVG Koblenz, Urt. v. 15.11.2010 – 1 C 10320/09.OVG, a.a.O.; OVG Münster, Urt. v. 02.10.2013 – 7 D 18/13.NE – a.a.O.

9

OVG Münster, Urt. v. 02.10.2013 – 7 C 18/13.NE, a.a.O.

10

Das Bundesverwaltungsgericht hat bislang lediglich auf die Möglichkeit hingewiesen, Bandbreiten von Erfahrungswerten in die Beurteilung eines Vorhabens einzubeziehen, vgl. BVerwG, Urt. v. 11.10.2007 – 4 C 7/07, a.a.O. Nach Auffassung des OVG Lüneburg gibt es keinen Rechtssatz des Inhalts, dass fachliche Gutachten, die einer Planung zugrunde gelegt werden, stets einen Worst CaseAnsatz zugrunde zu legen haben, vgl. OVG Lüneburg, Beschl. v. 18.02.2011 – 1 ME 252/10 – BRS 78 Nr. 184.

11

Vgl. OVG Koblenz, Urt. v. 15.11.2010 – 1 C 10320/09.OVG, a.a.O.; OVG Schleswig, Urt. v. 22.04.2010 – 1 KN 19/09, a.a.O.

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betroffenen Versorgungszentrum voraus. Prozentuale „Relevanzschwellen“ für die Beurteilung der städtebaulichen Schädlichkeit von Umsatzumlenkungen („10% Grenze“) können als „Faustformel“ herangezogen werden. Sie bedürfen aber einer wertenden Gesamtbetrachtung und Ergänzung im Einzelfall12. Insbesondere bei der Betrachtung bereits „vorgeschädigter“ zentraler Versorgungsbereiche besteht Anlass, sich in einer Auswirkungsanalyse ggf. auch mit den Folgen von Kaufkraftabflüssen deutlich unterhalb von 10% auseinanderzusetzen. 5.

Auswahl zwischen mehreren Gutachten; gerichtliche Überprüfung Wird ein Gutachten den skizzierten Anforderungen an eine nachvollziehbare Prognose gerecht, darf die Gemeinde es ihrer Planungsentscheidung zugrunde legen. Das gilt auch dann, wenn andere gutachterliche Stellungnahmen zu abweichenden Ergebnissen gelangen. Die Eignung einer nachvollziehbar begründeten Auswirkungsanalyse als Grundlage der Planungsentscheidung wird nicht bereits dadurch in Frage gestellt, dass den gutachterlichen Annahmen andere Werte oder Prognosen entgegengestellt werden. Nur wenn in einem „Gegengutachten“ fachliche oder methodische Mängel der von der Gemeinde präferierten Auswirkungsanalyse substantiiert und nachvollziehbar dargelegt werden, ist die Gemeinde gehalten, dem nachzugehen und ggf. die Planungsentscheidung zu überdenken13. Auch im gerichtlichen Verfahren beschränkt sich die Prüfung darauf, ob die von der Gemeinde zugrunde gelegte Auswirkungsanalyse die Kriterien für eine sachgerecht erarbeitete Prognose erfüllt. Ist das der Fall, kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob die prognostizierte Entwicklung mit Sicherheit bzw. größerer oder geringerer Wahrscheinlichkeit eintreten wird oder kann. Allerdings muss die mit jeder Prognose verbundene Ungewissheit künftiger Entwicklungen in einem angemessenen Verhältnis zu den Eingriffen stehen, die mit ihr gerechtfertigt werden sollen14.

12

Vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 15.11.2010 – 1 C 10320/09.OVG, a.a.O.; OVG Schleswig, Urt. v. 22.04.2010 – 1 KN 19/09 – a.a.O.

13

Vgl. OVG Lüneburg, Beschl. v. 18.02.2011 – 1 ME 252/10 – a.a.O.

14

Vgl. OVG Münster, Urt. v. 02.10.2013 – 7 D 18/13.NE; a.a.O.; OVG Koblenz, Urt. v. 15.11.2010 – 1 C 10320/09.OVG, a.a.O.

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Schlarmann, Hamann: Marktgutachten - Ein geeignetes Instrument zur Prognose der Auswirkungen von Einzelhandelsvorhaben im Rahmen von $ 34 III BauGB?

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Marktgutachten - Ein gee¡gnetes Instrument zur Prognose der Auswirkungen von Einzelhandelsvorhaben im Rahmen von S 34III BauGB?* Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht Professor Dr.HansSchlarmann, Stuttgart, und Rechtsanwalt Dr.ChristianHa mann, Berlin

I. Einleitung In den dreieinhalb Jahren seit seiner Einführung hat 5 34III BaUGB die baurechtliche Praxis und Literatur stark beschäftigt. Bekanntlich wollte der Gesetzgeber mit dieser Vorschrift ein zusätzliches Instrument zur Steuerung der Ansiedlung (insbesondere) von Einzelhandelsvorhaben im unbeplanten Innenbereich schaffenl. Bedarf für ein solches Instrument wurde gesehen, weil bis dahin nach gefestigter Rechtsprechung im Geltungsbereich des $ 34 BauGB der Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung nur davon abhing, dass sich das Vorhaben in die nähere Umgebung einfügte bzw. der Eigenart des umgebenden ,,faktischen" Baugebiets entsprach. Räumliche ,,Fernwirkungen" konnten einem Vorhaben nicht entgegengehalten werden2. Daher hatten Einzelhandelsprojekte, die sich in dem durch die Umgebungsbebauung vorgegebenen Rahmen hielten, selbst dann einen Anspruch auf Zulassung, wenn innerstädtische Einkaufslagen im Einzugsbereich des Vorhabens durch die Umvefteilung von Umsätzen erheblich beeinträchtigt zu werden drohten. Um diesen als misslich empfundenen Zustand zu beenden, bestimmt der mit dem EAG Bau 20043 in das Baugesetzbuch eingefügte 5 34III, dass ,,von Vorhaben nach (S 34)

I oder II (..,) keine

schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein (dürfen)"

Die Norm hat in der Praxis sofort viele Anwendungsfälle gefunden, was nicht zuletzt auf die aggressive Expansionsstrategie einiger Einzelhandelsunternehmen zurückzuführen ist. Neben einer großen Zahl von Aufsätzen" liegen inzwischen auch mehrere verwaltungs- und oberverwaltungsgerichtlíche Entscheidungen zu S 34III BauGB vor5. Für Aufregung gesorgt hatte dabei insbesondere das OVG Münster, das in einer Entscheidung vom Dezember 2006 die in der Praxis vielfach zur Beurteilung der Auswirkungen von Einzelhandelsvorhaben e¡ngesetzten Marktgutachten als aus Rechtsgründen schlechthin ungeeignetes Instrument qualifiziert hatte6. Das jetzt vorliegende Revisionsurteil zu dieser Entscheidung wurde deshalb mit Spannung erwartet, zumal das OVG Münster mit einer sehr pointierten, auf alle Auslegungsfragen des $ 34III BaUGB eingehenden Begründung den Boden für ein höchstrichterliches Grundsatzurteil bereitet zu haben schien. Wie im Folgenden näher zu zeigen sein wird, hat das BVerwG diese ,,Einladung" zwar nicht in allen Punkten angenommen, aber doch für Klarheit in der für die Praxis wichtigsten Frage gesorgt, welche Methoden der Prognose der städtebaulichen Folgewirkungen von Einzelhandelsvorhaben zu Grunde gelegt werden dürfen.

II. Der Fall Die Klägerin stellte im Dezember 1999 - also viereinhalb Jahre vor der Einführung des I 34III BauGB einen Bauantrag für einen großflächigen Elektrofachmarkt mit ca. 3000 qm Verkaufsfläche. Der Standort des Vorhabens lag innerhalb einer Agglomeration von Fachmärkten in fußläufiger Entfernung zur Innenstadt der Ansiedlungsgemeinde. Die Baugenehmigungsbehörde lehnte den Antrag unter Hinweis auf entgegenstehende Festsetzungen im Bebauungsplan ab. Nach einem langwierigen Vorverfahren hatte schließlich das VG Arnsberg im Januar 2005 über die Klage auf Erteilung einer

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Baugenehmigung für das Vorhaben zu entscheiden. Das VG hielt den Bebauungsplan für den fraglichen Bereich aus hier nicht weiter interessierenden Gründen für unwirksam. Maßstab für die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens war deshalb 5 34 BauGB, wobei offenbar unstreitig war, dass sich das Vorhaben in die durch großflächige Einzelhandelsbetriebe geprägte Umgebung einfügte. Gleichwohl wies das VG die Klage auf Efteilung einer Baugenehmigung ab, weil zwischenzeitlich $ 34III BauGB in Kraft getreten war und das Vorhaben nach Meinung des Gerichts,,schädliche Auswirkungen"

auf die Innenstadt der beklagten Kommune erwarten ließ7. Oie Berufung der Klägerin wies das OVG Münster mit Urteil vom 11. 12. 20068 zurück und auch ihre Revision hatte beim BVerwG keinen Erfolg.

III.

Tatbestandsmerkmal,,zentraler Versorgungsbereich"

Das Revisionsurteil des BVerwG folgt der Struktur der Berufungsentscheidung und prtift nacheinander das Vorhandensein eines,,zentralen Versorgungsbereichs" im Einwirkungsbereich des Vorhabens und die Vorhersehbarkeit ,,schädlicher Auswirkungen" des Vorhabens auf diesen Versorgungsbereich. Zum Tatbestandsmerkmal ,,zentrale Versorgungsbereiche" werden in Literatur und Rechtsprechung verschiedene Fragen diskutiert. Dabei geht es zum einen um die begriffliche Abgrenzung der durch $ 34III BauGB geschützten Bereiche. Zum anderen wird über die Bedeutung planerischer Festlegungen für die Existenz und die räumliche Ausdehnung zentraler Versorgungsbereiche gestritten. Das BVerwG

widmet sich diesen Fragen mit unterschiedlicher Intensität.

1. Begriff Der Begriff ,,zentrale Versorgungsbereiche" ist an sich aus $ 11III BaUNVO seit Langem bekannt. In jüngerer Zeit hat er zudem Eingang in verschiedene Vorschriften des Baugesetzbuches gefundeng. Eine gesetzliche Definition existiert gleichwohl nicht. Als gesichert kann gelten, dass nicht allein das jeweilige (geografische) Stadtzentrum gemeint ist, sondern auch Nebenzentren, soweit ihnen eine Versorgungsfunktion zukommtlo. Keine Einigkeit herrscht hingegen darüber, ob auch Grund- und Nahversorgungsbereiche, die lediglich den periodischen Bedarf ihres näheren Umfeldes decken, in den Schutzbereich des 5

34III

BauGB fallen11.

Das BVerwG definiert die zentralen Versorgungsbereiche als ,,räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren

Nahbereich hinaus zukommt"12. Innenstädte seien danach regelmäßig als Versorgungsbereiche zentral, ,,weil sie nach Lage, Art und Zweckbestimmung nicht nur der Versorgung ihrer Bewohner

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dienen, sondern auf einen Kundenkreis aus einem größeren Einzugsbereich ausgerichtet sind"13 Diese Begriffsbestimmung scheint den Literaturstimmen Recht zu geben, die aus dem Merkmal des ,,zentralen" Versorgungsbereichs folgern, es müsse sich dabei um Gebiete handeln, die der Deckung des gemeindewe¡ten oder überregionalen Warenbedarfs dienen, und die deshalb reine Nahversorgungsbereiche aus dem Anwendungsbereich des g 34III BauGB ausschließen wollen14. Allerdings hatte sich das OVG in der vorinstanzlichen Entscheidung mit dieser Frage ausführlich befasst

und explizit die Gegenauffassung vertretenls. Nach Meinung des OVG sind durch g 34III BauGB auch Grund- und Nahversorgungsbereiche geschützt, ,,die einen kleineren Einzugsbereich, in der Regel nur bestimmte Quartiere größerer Städte bzw. kleinere Orte, versorgen und in denen regelmäßig Waren für den kurzfristigen Bedarf und gegebenenfalls auch für Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfs angeboten

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werden"16. Das Urteil des BVerwG geht auf diese Ausführungen der Vorinstanz mit keinem Wort ein - offenkundig weil es für die Entscheidung des konkreten Falls (in dem ja eine Innenstadt als ,,klassischer" zentraler Versorgungsbereich betroffen war) keine Rolle spielte. Damit lässt das BVerwG sich die Möglichkeit offen, die Gebiete mit Nahversorgungsfunktion doch noch in den Tatbestand des S 34III BaUGB einzubeziehen. Die Diskussion um die Grenzen des Schutzbereichs der Vorschrift dürfte daher noch nicht beendet sein.

2. (Keine) Erforderlichkeit einer planerischen Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs Da im zu entscheidenden Fall eine planerische Festlegung fehlte, hatte das OVG die Existenz und

räumliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs anhand der tatsächlichen Verhältnisse vor Ort beurteilt. Die Klägerin hielt dies für rechtswidrig und vertrat die Auffassung, vor dem Hintergrund des verfassungsrechtlichen Bestimmtheitsgebots (Art. 20III GG) müsse die Anwendung des 5 34III BaUGB auf Fälle beschränkt bleiben, in denen der geschützte zentrale Versorgungsbereich in einem Raumordnungsplan als Ziel der Raumordnung festgelegt sei. Dem tritt das BVerwG mit dem Hinweis entgegen, das Bestimmtheitsgebot zwinge den Gesetzgeber nach der Rechtsprechung des BVerfG nicht, den Tatbestand einer Norm mit Maßstäben zu umschreiben, die so genau seien, dass es bei der Auslegung keine Zweifelsfragen gebe. Es genüge, dass die Betroffenen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können. Diesen Anforderungen werde S 34III BauGB gerecht. Ob und in welchen räumlichen Grenzen eine Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben einen zentralen Versorgungsbereich darstellt, lasse sich anhand definierter Merkmale und objektiver Kriterien im Regelfall mit einem Maß an Gewissheit beurteilen, das eine dem Normzweck entsprechende Anwendung der Vorschrift ermögliche. Dieses Ergebnis entspricht dem in der Gesetzesbegründung dokumentierten Willen des GesetzgeberslT und der einhelligen Auffassung in der LiteraturlS. Es überzeugt im Regelungszusammenhang des 5 34 BauGB, für den es gerade kennzeichnend ist, dass die Frage der Bebaubarkeit nicht auf der Grundlage

eines Plans, sondern anhand der tatsächlichen Verhältnisse beantwortet wird.

3. Festleg u ng zukü nftiger Versorg

un

gsbereiche d urch informel le Planu ngen

Deutlich größere Probleme als die Orientierung an den tatsächlichen Verhältnissen wirft die planerische Festlegung von zentralen Versorgungsbereichen auf. Das gilt jedenfalls für die Fälle, in denen der fragliche Versorgungsbereich real (noch) nicht existiert, sondern sich nach den Vorstellungen des Plangebers erst in der Zukunft entwickeln soll. In einer solchen Konstellation stellt sich die Frage, welchen Anforderungen die Planung genügen muss, um den geplanten Versorgungsbereich zum Schutzobjekt des 5 34III BauGB zu qualifizieren. Teilweise werden insoweit,,informelle"städtebauliche Planungen i.S. des 5 1VI Nr. 11 BauGB (2.8. in Form so genannter,,Einzelhandelskonzepte") für ausreichend gehalten19. Gegenüber dieser Auffassung hatte sich dasOVG,,mit Blick auf die im Anwendungsbereich des 5 34 BaUGB gegebene unmittelbar eigentumsgestaltende Wirkung skeptisch gezeigl2o. Diese Bedenken sind gerechtfertigt, zumal die Qualität solcher Einzelhandelskonzepte in der Praxis sehr unterschiedlich ist. In manchen Fåillen geben sie nicht mehr als die Wunschvorstellungen der Gemeinde wieder und sind - unabhängig von hinzutretenden Vorhaben in der Umgebung - ohne realistische Aussicht auf Umsetzung. Es dÜrfte kaum zu rechtfertigen sein, solchen ,,Planungen", denen zudem die Legitimation durch ein förmliches Planaufstellungsverfahren fehlt, eigentumsgestaltende Wirkung zuzubilligen2l' Letztlich waftet aber auch diese Frage weiterhin auf ihre höchstrichterliche Klärung. Da es im zu entscheidenden Fall um einen existierenden Versorgungsbereich ging, bleibt das BVerwG auch hier bei

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seiner zurückhaltenden Linie und êiußert sich nicht.

IV.,,Schädliche Auswirkungen" S 34III BauGB untersagt die Zulassung von Vorhaben, von denen ,,schädliche Auswirkungen" auf die geschützten zentralen Versorgungsbereiche ausgehen. Die Steuerungswirkung der Vorschrift hängt entscheidend vom Verständnis des Begriffs der ,,schädlichen Auswirkungen" ab. Dementsprechend engagiert ¡st die Diskussion, die in Literatur und Rechtsprechung um die begriffliche Abgrenzung dieses Tatbestandsmerkmals geführt wird. Zusätzliche Fragen hatte zudem die Berufungsentscheidung des . . OVG Münster mit ihren sehr pointierten Thesen zu den Kriterien aufgeworfen, die an die Prognose

schädlicher Auswirkungen im Rahmen des g 34III BauGB zu stellen sind. Das BVerwG setzt sich in seinem Revisionsurteil mit beiden Fragenkreisen auseinander.

1. Begriff Die Beantwortung der Frage, unter welchen Voraussetzungen die Auswirkungen eines Vorhabens auf die in seinem Einzugsbereich liegenden zentralen Versorgungsbereiche ,,schädlich" sind, wird nicht eben dadurch erleichtert, dass Gesetzgebung und Rechtsprechung für die Beurteilung der städtebaulichen Folgen von Einzelhandelsansiedlungen in verschiedenen Sach- und Normzusammenhängen eine Reihe unterschiedlicher,,Grenzwerte" definiert haben:

- Gemäß 5 11III 1Nrn.

2 und 3 BaUNVO sind großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe, die sich auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung,,nicht nur unwesentlich auswirken können" außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig.

- Im Rahmen der Bauleitplanung sind alle ,,mehr als nur geringfügigen Auswirkungena2 eines geplanten Einzelhandelsvorhabens auf geschützte Belange i.S. des g 1VII BauGB (zu denen auch die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche gehört) in die Abwägung über den Bebauungsplan einzustellen. -

Sind durch die Realisierung eines in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans,,Auswirkungen gewichtiger Art" auf die Versorgungsbereiche benachbarter Kommunen zu erwarten, so löst dies im Rahmen des 5 2II BauGB einen ,,qualifizierten Abstimmungsbedarf" zwischen der planenden und der Nachbargeme¡nde aus23.

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Ein unüberwindliches Abwägungshindernis steht der Aufstellung des Bebauungsplans schließlich

entgegen, wenn die Umsetzung des Planes ,,unzumutbare Auswirkungen" auf eine Nachbarkommune hätte2a.

Übertragung der Vermutungsregel des I 1lIn BauNVO? Wo genau auf dieser Skala die ,,schädlichen Auswirkungen" des S 34III BauGB einzuordnen sind, wird seit Einführung der Norm rege diskutiert. Gewichtige Stimmen in der Literatur, denen sich jüngst das OVG Koblenz angeschlossen hat, halten den Maßstab des $ 34III BauGB für identisch mit dem des $ 11III BauNVO - weshalb dann auch die

{

Vermutungsregel des S 11III 2 BauNVO im Rahmen des $ 34III BauGB Anwendung finden soll25. Großflächige Einzelhandelsbetriebe könnten auf der Grundlage dieser Auffassung im unbeplanten

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Innenbereich nur noch zugelassen werden, wenn ihren Betreibern im Einzelfall der Nachweis gelingt, dass von ihnen auf Grund der,,Atypik" von Betriebsform und/oder Situation die regelhaft vermuteten schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche tatsächlich nicht ausgehen. Dieser Nachweis, an den die Rechtsprechung zu 5 11III BauNVO hohe Anforderungen stellt26, dürfte nur in den seltensten Fällen gelingen. Das BVerwG äußert sich zur Übertragbarkeit der Vermutungsregelung des

$ 11III BauNVO auf $ 34III

- im Gegensatzzur

Vorinstanz, die sich ausdrücklich gegen eine solche Übertragung der Maßstäbe ausgesprochen hatte27. Das bedeutet aber nicht unbedingt, dass das BVerwG die Frage offenlassen wollte. Vielmehr indiziert der Gesamtzusammenhang der Entscheidung, dass auch das BVerwG dieVermutungsregel des $ 11III BauNVO nichtauf die nach 5 34III BauGBzu beufteilenden Fälle übertragen will. Für diese Interpretation des Urteils spricht vor allem, dass sich der 4. Senat intensiv mit der Frage beschäftigt, anhand welcher Kriterien und Maßstäbe die Auswirkungen eines BauGB nicht

Vorhabens im Rahmen von g 34III BauGB zu bewerten sind28. Diese Überlegungen wären bei Anwendbarkeit der Vermutungsregelung des 5 11III BauNVO überflüssig. Dann wäre allenfalls der Frage nachzugehen gewesen, unter welchen Voraussetzungen die regelmäßige Vermutung schädlicher Auswirkungen als widerlegt angesehen werden kann. Dass das BVerwG diese Frage nicht behandelt, sondern sich um Maßstäbe für den Nachweís schädlicher Auswirkungen bemüht, kann nur als (stillschweigende) Ablehnung einer Übedragung der Vermutungsregelung des $ 11III BauNVO auf $ 34III BauGB verstanden werden. Auch wenn das BVerwG darauf nicht ausdrücklich eingeht, gibt es ín der Tat gute Gründe, die Maßstäbe des 5 34III BauGB nicht mit denen des $ 11III BauNVO zu vermengen. Es fällt bereits schwer, die

Unterschiede im Wortlaut der Vorschriften -,,mehr als nur unwesentlich auswirken können" in $ 11III BauNVO, ,,schädliche Auswirkungen erwarten lassen" in $ 34III BaUGB - zu nivellieren. Entscheidend ist aber, dass beide Normen auf wesensmäßig unterschiedliche Sachverhalte zielen. In dervon $ 11III BauNVO erfassten Konstellation trifft ein Ansiedlungsvorhaben auf ein durch Bebauungsplan festgelegtes Baugebiet, in das es nach dem Willen des Plangebers seiner Art nach nicht hineingehört. Das rechtfertigt es, Einkaufszentren von der Zulassung in diesen Baugebieten ganz auszuschließen und sonstige großflächige Handelsbetriebe mit dem Nachweis zu belasten, dass sie als ,,atypischer Sonderfall"29 den Zielen der Planung nicht zuwiderlaufen. Im Rahmen des $ 34III BauGB ist die Ausgangssituation eine vollständig andere. Hier fügt sich das Vorhaben seinem Wesen nach gerade in die Umgebungsbebauung ein, und es stellt sich die Frage, ob es gleichwohl (ausnahmsweise) wegen seiner Fernwirkungen nicht zugelassen werden darf. Die Übertragung der Vermutungsregelung des 5 11III BauNVO auf $ 34III BauGB hätte zur Folge, dass in großer Zahl auch städtebaulich unproblematische oder sogar erwünschte Ansiedlungsvorhaben scheitern müssten, weil es beispielsweise auch Einzelhandelsbetrieben in den oft unbeplanten Innenstädten (,,faktische Kerngebiete") regelmäßig nicht gelingen wird, den Nachweis zu erbringen, dass sie auf Grund ihrer ,,Atypik" keine schädlichen Auswirkungen auf andere Versorgungsbereiche haben können3o. b) ,,Schädtichkeit" von Auswirkungen erst bei beachtlìcher Funktionsstörung? Es

fällt auf, dass das

BVerwG sich nicht darauf einlässt, eine abschließende Definition des Begriffs der ,,schädlichen Auswirkungen" zt) versuchen. Immerhin legt sich der Senaf darauf fest, dass die Schwelle zu den schädlichen Auswirkungen i.S. des $ 34III BauGB niedriger liegen müsse als die zu den ,,unzumutbaren Auswirkungen", die im Rahmen des interkommunalen Abwägungsgebotes die absolute Grenze für die

Zulässigkeit einer Planung markieren. Im rechtswissenschaftlichen Sinn sei jeder Nachteil für ein Rechtsgut und nicht erst dessen Verlust ein Schaden. Auch könne 5 34III BauGB seine Schutzfunktion für zentrale Versorgungsbereiche nur erfüllen, wenn er den Schutz graduell vor der Stufe der abwägungssperrenden Unzumutbarkeit i.S. des 5 2II BauGB einsetzen lasse, denn diese werde nach der bisherigen Erfahrung lediglich in Extremfällen erreicht3l. Das OVG hatte die schädlichen Auswirkungen i.S. des $

34III

BauGB zwischen den beiden Extrempolen

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,,mehr als nur unwesentliche" und ,,unzumutbare" Auswirkungen angesiedelt und dann angenommen wenn

- das Vorhaben außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs

angesiedelt werden soll,

-

sein Warenangebot gerade (auch) solche Sortimente umfasst, die zu den für die gegebene Versorgungsfunktion des betreffenden zentralen Versorgungsbereichs typischen Sortimenten

gehören, und

- das Vorhaben nach seiner konkreten

Lage und Ausgestaltung erwarten lässt, dass die Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs insbesondere durch die zu erwaftenden Kaufkraftabflüsse in beachtlichem Ausmaß beeinträchtigt und damit gestört wird32 Das BVerwG beanstandet dieses Verständnis des Begriffs der schädlichen Auswirkungen im konkreten Fall nicht, lässt aber ausdrücklich offen, ob die Schädlichkeitsschwelle nicht noch niedriger angesetzt werden müsse. Damit bleibt eine weitere umstrittene Frage zur Auslegung des 5 34III BaUGB

höchstrichterlich

u

ngeklärt.

2. Kriterien für die Prognose schädlicher Auswirkungen a) Marktgutachten als geeignete Instrumente zur Prognose städtebaulicher Auswirkungen. Besonderes Aufsehen hatte das Berufungsurteil des OVG Münster mit seiner Ansicht dazu erregt, wie die Auswirkungen eines geplanten Vorhabens im Rahmen des $ 34III BaUGB zu prognostizieren sind. Dabei war das OVG im Ausgangspunkt bei dem traditionellen Ansatz geblieben, die städtebaulichen Auswirkungen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der verursachten Kaufkraftabflüsse aus den betroffenen Versorgungsbereichen zu bestimmen33. In einer geradezu radikalen Abkehr von der bis dahin allseits akzeptierten Praxis hatte es sich dann aber dagegen gewandt, die zu erwartenden Kaufkraftabflüsse mit Hilfe eines Marktgutachtens zu den Umsatzumverteilungseffekten zu ermitteln. Die Prognose von Umsatzumverteilungen, so das OVG, sei kein geeignetes Kriterium für die städtebaulichen Auswirkungen eines Vorhabens, weil es sich dabei nicht um ein mit den Mitteln des Baurechts fassbares Vorhabensmerkmal handele. Der Umsatz eines Einzelhandelsbetriebes sei abhängig von einer Vielzahl von Faktoren, die - wie die individuelle Betriebsgestaltung, die Art der Warenpräsentation, das Werbeverhalten und die jeweilige Reaktion der Wettbewerber darauf baurechtlich nicht steuerbar seien. Diese Faktoren müssten daher bei der Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens außer Betracht bleiben. Stattdessen sei ,,primär auf baurechtlich relevante und vom Baurecht erfasste Vorhabensmerkmale abzustellen, die durch die für das Vorhaben zu erteilende Baugenehmigung auch gesteuert werden können"34. å

Schlarmann, Hamann: Marktgutachten - Ein geeignetes Instrument zur Prognose der Auswirkungen von Einzelhandelsvorhaben im Rahmen von 5 34 III BauGB? (NVwZ 2008,

387

s

-

wie

384)

Ein solches Merkmal ist nach Meinung des OVG die Verkaufsfläche des jeweiligen Vorhabens, die sich insbesondere aus 5 l1III BauNVO ergebe - primärer Maßstab flir die Beurteilung der

städtebaulichen Auswirkungen von Einzelhandelsbetrieben sei. Dementsprechend sei für die Einschätzung der Auswirkungen des zur Prüfung gestellten Vorhabens in erster Linie ausschlaggebend das Verhältnis seiner Verkaufsfläche zu den Verkaufsflächen branchengleicher Betriebe in den

betroffenen zentra

le

n Ve rsorg

u n gsbereich

en.

Hätte das BVerwG dieses Konzept zur Prognose schädlicher Auswirkungen bestätigt, wären die Konsequenzen für die städtebauliche Praxis auch außerhalb des Anwendungsbereiches des $ 34III

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BauGB erheblich gewesen. Denn wenn Marktgutachten über die voraussichtliche Umsatzumverteilung ungeeignet zur Bewertung von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich wåren, könnte für das Bebauungsplanverfahren nichts anderes gelten. Konsequent zu Ende gedacht hätte eine Ächtung von Marktgutachten durch das BVenuG bedeutet, dass die ganz überwiegende Zahl der existierenden und in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne mit Sondergebietsfestsetzungen für großflächigen Einzelhandel auf einem Abwägungsfehler beruhen, da die planenden Gemeinden sich bei der Ermittlung und Bewertung der Auswirkungen der Planung auf ein untaugliches Hilfsmittel gestützt hätten.

Nicht nur die Berufsgruppe der Marktgutachter dürfte daher erleichtert sein, dass das BVerwG dem OVG nicht gefolgt ist, sondern die grundsätzliche Eignung von Marktgutachten zur Ermittlung der Auswirkungen eines Einzelhandelsvorhabens bestätigt hat3s. Die Argumente, die das BVerwG der Vorinstanz entgegenhält, sind überzeugend: Die vom OVG

eingeführte Unterscheidung zwischen vorhabenbedingten Kaufkraftabflüssen, die das maßgebliche Kriterium für die Beweftung der Auswirkungen des Vorhabens sein sollen, und den für die städtebauliche Beurteilung ungeeigneten Umsatzumverteilungseffekten sei nicht plausibel. Kaufkraftabfluss und Umsatzumverteilung sind aus Sicht des BVerwG synonyme Bezeichnungen für das gleiche Phänomen und daher gleichermaßen geeignet, die städtebaulich relevanten schädlichen Auswirkungen eines Vorhabens zu konkretisieren. Ebenso wie das OVG betont das BVerwG, dass für die Prognose von Umsatzumverteilungen bzw. Kaufkraftabflüssen baurechtlich nicht steuerbare Eígenschaften des jeweiligen Vorhabens außer Betracht bleiben müssen. Preisgestaltung, Werbemethoden, Schaufensterdekoration, Sachkunde und Freundlichkeit des Personals gehörten nicht zum Prüfungsprogramm der Genehmigungsbehörden. Die Prognose schädlicher Auswirkungen könne daher im Wesentlichen nur auf den baurechtlich relevanten Angaben in den Bauvorlagen und einer m itgel ieferten Sorti mentsbesch rei bu n g aufbauen. Anders als das OtlG sieht das BVerwG in dieser Beschränkung des Prüfprogramms aber kein grundsätzliches Hindernis für die Heranziehung von Marktgutachten zur Beurteilung der Auswirkungen eines Vorhabens. Für die Bestimmung der zukünftigen Umsätze des Vorhabens kann nach Meinung des BVerwG an Stelle der ståidtebaulich irrelevanten besonderen Eigenheiten des jeweiligen Betreibers auf Erfahrungswerte zu den üblichen Branchenumsätzen zurückgegriffen werden. Um der mit den Mitteln des Städtebaurechts nicht steuerbaren Möglichkeit Rechnung zu tragen, dass das Vorhaben von einem besonders umsatzstarken Betreiber übernommen wird, kann (und sollte) sich ein Marktgutachten bei der Prognose der Auswirkungen am oberen Ende der Bandbreite der jeweiligen Branchenumsätze orientieren (,,Worst-Case-Betrachtu ng "). b) Zulässigkeit alternativer Prognosemethoden. Die Rehabilitierung der Marktgutachten als geeignetes Instrument zur Ermittlung der städtebaulichen Auswirkungen eines Einzelhandelsvorhabens bedeutet aber nicht, dass Behörden und Gerichte ihre Entscheidungen im Anwendungsbereich des $ 34III BauGB (und im Rahmen der Bauleitplanung) in jedem Fall auf ein solches Gutachten str¡tzen müssen. Das BVerwG stellt klar, dass es grundsätzlich Aufgabe der Tatsachengerichte sei, über die ,,richtigen" Methoden zur Ermittlung der voraussichtlichen Kaufkraftabschöpfung zu befinden. Für die Auswahl der Ermittlungsmethoden billigt das BVerwG den Instanzgerichten großen Spielraum zu. Eine Grenze soll erst erreicht sein, wenn die Wahl der Kriterien von einem Rechtsirftum infiziert ist, gegen Denkgesetze oder allgemeine Etfahrungen verstößt oder sonst zu einer schlechthin ungeeigneten Ermittlungsmethode fü hrt.

Im Grundsatz akzeptieft das BVerwG auch den von der Vorinstanz entwickelten Ansatz, die Schädlichkeit der Auswirkungen eines Vorhabens anhand der Relation der Verkaufsflächen des Projekts zu den branchengleichen Verkaufsflächen in den betroffenen zentralen Versorgungsbereichen zu beweften. Anders als dies dem OVG vorschwebte, soll dem Verkaufsflächenkriterium aber kein Anwendungsvorrang vor anderen Ermittlungsmethoden zukommen. Außerdem, so das BVerwG,

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müssten neben der reinen Verkaufsflächenrelation regelmäßig auch noch we¡tere Faktoren betrachtet werden, um die Auswirkungen eines Ansiedlungsvorhabens auf umliegende zentrale Versorgungsbereiche bewerten zu können. Vorsorglich weist das Ufteil darauf hin, dass das

Verkaufsflächenkriterium insgesamt an Überzeugungskraft verliere, je 9rößer die Entfernung des Vorhabens von derh betroffenen Versorgungsbereich ist36. Bei Zunahme der Entfernung sei daher in der Regel ,,ergänzend" ein Marktgutachten einzuholen. Auch wenn das BVerwG im zu entscheidenden Fall die Bewertungsmethode und das Ergebnis der Vorinstanz bestätigt, ist aus dem Revisionsurteil die Skepsis gegenüber dem Verkaufsflächenkriterium als Maßstab für die Bewertung ,,schädlicher Auswirkungen" i.S. des $ 34III BauGB deutlich herauszulesen. In der Praxis dürfte im Anwendungsbereich des $ 34III BauGB (und in der Bauleitplanung) ein Verzicht auf die Einholung eines Marktgutachtens nur in wirklich eindeutig gelageften Fällen in Betracht kommen. Und selbst bei scheinbar eindeutigen Konstellationen kann eine Fixierung auf die Verkaufsflächenrelation leicht in die Irre führen. So kann z.B. ein großes Möbelhaus eine mehrfach größere Verkaufsfläche im Kernsoftiment Möbel aufweisen als branchengleiche Anbieter in einer im Einzugsbereich gelegenen Innenstadt und gleichwohl zentrenverträglich sein, weil sich die

Innenstadtgeschäfte auf ein anderes (höherwertiges) Angebotssegment konzentrieren. Solche Zusammenhänge können einigermaßen verlässlich nur durch Gutachten ermittelt werden. Andererseits ist damit zu rechnen, dass in der Folge der durch die Entscheidung des OVG Münster ausgelösten Diskussion die Gerichte die Plausibilität der in Baugenehmigungs- oder Bauleitplanverfahren vorgelegten Marktgutachten noch kritischer hintefragen werden als bisher. Um ftir den Fall gewappnet zu sein, dass ein Gericht von der Freiheit der Methodenwahl Gebrauch macht, die das BVerwG ihm zubilligt, kann es für Gutachter und Behörden sinnvoll sein, vorsorglich auch explizite Überlegungen zur Verkaufsflächenrelation anzustellen und diese mit den Ergebnissen eines Marktgutachtens zu den erwarteten Umsatzumverteilungseffekten abzugleichen. )

V. Fazit Das Urteil des BVerwG vom 11. I0.2007 klärt zumindest e¡nige der umstrittenen Fragen zu 5 34III BauGB. Die - über den engeren Anwendungsbereich der Vorschrift hinausgehende - wichtigste Erkenntnis für die Praxis ist, dass Marktgutachten weiterhin als geeignete Instrumente zur Beufteilung der städtebaulichen Auswirkungen von Einzelhandelsvorhaben betrachtet werden können. Geklärt auch wenn das BVerwG dies nicht explizit ausspricht - dürfte ferner sein, dass die Vermutungsregel des 5 11III BauNVO im Rahmen des I 34III BaUGB keine Anwendung findet.

Antworten auf eine Reihe wichtiger anderer Fragen ist das BVerwG demgegenüber schuldig geblieben: Das gilt für die genaue Verortung der Schwelle zur ,,Schädlichkeit" der Auswirkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe ebenso wie für die Frage, welche rechtliche Qualität die planerische Festlegung von zentralen Versorgungsbereichen haben muss. Damit ist sichergestellt, dass $ 34III BauGB auch in Zukunft noch genügend Stoff für Diskussionen liefert.

* r z g +'

v. 11. 10. 2007 - 4 C7/07, NVwZ 2008, 308. - Die Autoren sind Partner in dér überörtlichén Sozietät Gleiss Lutz. Der Autor Schlarmann ist Honorarprofessor an der Universität Hohenheim. BT-Dr L5/2250, Begr. zu 5 34, S. 54. Vgl. z.B. BVerwG, BauR 200t,2L2 (213). Gesetz zur Anpassung des Baugesetzbuches an EU-Richtlinien (Europarechtsanpassungsgesetz Besprechunq von BVerwG, Urt.

Bau) v. 24.7.2OO4 (BGBI I, 1359). Vgl. z.B. Schmitz, ZiBR2OO7, 532ff .; Reidt, NVwZ 2007 , 664ff .; Uechtritz, _Dv_ql-2-0q6^,-799ff .; dérs., NVwZ 2004, LO25 (1029ff.); Stüer, ZfBR 2006, 747ff .; Reichelt, BauR 2006, 38ff.;

Janning, BauR 2005, I723ff.

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6

727; vgl. dazu die Anm. von Uechtritz, NVwZ 2007, 66off . z VG Arnsberg, OffBauR 2005, 116 = NJOZ 2006,804. s OVG Münster, NVwZ 2007,727. g Vgl. neben S 34 III auch $$ 2II und 9aII BauGB. ro Vgl. BVerwG, BRS 70 Nr. 114 (2006) = BeckRS 2007,20074¡ Schmitz,ZiBR2OO7,532f.; BT-Dr t6/2496, Begr. zu 5 9a II 11. BauGB, Stand: Seplembe¡2007,-934 rr Vgl. Söfker,in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Rðnr. 25; Wahlhäuser, BauR 2007, 1359 (1363); differenziereni,d Uechtritz, NVwZ 2007, 660 OVG Münster, NVwZ 2OO7,

(661).

rz rs

Vgl. BVerwG, NVwZ 2008, 308.

Vgl. BVerwG, NVwZ 2008, 308. r+ Vgl. Gatawis, NvWZ 2006, 272 (274); Reidt, NVwZ 2007, 664. ts OVG Münster, NVwZ 2007,727 (730). ro Einschränkend hatte dabei auch das OVG hinzugefügt, es spreche viel dafür, nur solche Grundoder Nahversorgungsbereiche als Schutzobjekté des $ 34III BauGB zu qualifizieren, in denen mehrere Einzelh-and'elsbetriebe mit sich ergänzenden-und/oder konkurrièrenden Wdrenangeboten ,vorhanden sind.

rz Vgl. BT-Dr L5/2250, S.54.

n

Reidt, NVwZ 2007,664; Gatawis, NVwZ

zz

BauplanungsR, T. Aufl. (2004), Rdnr. 1959. Vgl. z.B. BVerwGE LI7,25 (33) = NVwZ 2003,86 2005, L577 (1587).

2006,272(274); Söfker (o. Fußn. 11),5 34 Rdnr.85. rs Vgl. Söfker (o. Fußn. 11), S 34 Rdnr. 85; Janning, BauR 2005, t723 (L725). 20 OVG Münster, NVwZ 2007,727 (731). zr Ebenfalls ausdrücklich abl. Reidt, NVwZ 2007, 664 (665f.); Berkemann, in: d,ers./Halamg, ,_ . ., Erstkommentierungen zum BauGB 2004,2005, 5 34 Rdni. 15; Bracher, in: Gelzer/Bracher/Reidt,

z¡ So genannte,,Krabbenkamp"-Formel, = NVwZ 2003, 86 =

=

NJW

2003,840

l;

OVG Münster,BauR

BVerwGE 40,323 (331); vgl. auch BVerwGE LL7,25 (32)

NJW 2003, 840 L.

z+ BVerwG, NVwZ 2006, 458. 2s OVG Koblenz, Urt. v. 5. 11. 2007 - 1 A 10351/07, BeckRS 2007,27933; vgl. auch Reidf, UPR 2005,241 Qaaff .); Janning, BauR 2005, L723 (t726). zo Vgl. BVerwG, BauR 2002, 1825f. = BeckRS 2002,23L37. zt Vgl. OVG Münster, NVwZ 2007,727 (733). ze Vgl. dazu sogleich unter III 2. zg BVerwGE68,342 (345) = NJW 1984, 1771. 30 So auch lJechtritz, NVwZ 2004, LO25 (1031f.); Gatawis, NVwZ 2006, 272 (275)¡ a.A. Reidt, UPR 2005,24L (244ff .\.

:z Vgl. OVG Münster,

NVwZ 2007,727 (732). 33 Vgl. z.B. OVG Frankfurt (Oder), NVwZ 1999, 434 Ø3af .); OVG Koblenz, NVwZ t999, 435 = NJW 1999, 1495 L = BauR L999,367 (372). zc OVG Münster, NVwZ 2007,727 (732). 3s Krit. zurAuffassuns des OVG auch lJechtritz, NVwZ 2007,660 (663); in derTendenz eher befürwortend demõegenüber Wahlhäuser, BauR 2007, 1359 (1364)' 36 So auch Uechtritz, NVwZ 2007, 660 (663).

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