STUDIA IURIDICA XL/2002

Tomasz Stawecki WPiA UW

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE OD CZASÓW NAJDAWNIEJSZYCH DO XXI WIEKU

Rejestry publiczne w różnych szczegółowych postaciach znane są od najdawniejszych czasów. Najwcześniejszym przykładem takiej instytucji, wykorzystywanej w praktyce, były rejestry nieruchomości, księgi gruntowe i księgi hipoteczne. Obecnie istniejące rejestry nieruchomości wywodzą się bezpośrednio z dwóch, częściowo tylko nakładających się tradycji: po pierwsze, tradycji rejestrów nieruchomości prowadzonych przez władców dla celów fiskalnych, po drugie, tradycji ksiąg, które były prowadzone przez organy władzy publicznej, zwykle lokalnej, i służyły do ujawniania czynności i tytułów prawnych (praw) przysługujących właścicielom, użytkownikom, wierzycielom hipotecznym i innym osobom. Obie tradycje są zresztą w rozmaity sposób kontynuowane. Rejestry nieruchomości i praw do nieruchomości przybierały rozmaite postacie, ale – co chyba ważniejsze – pełniły też różne funkcje. Jest to dość złożone zagadnienie i tu może być jedynie zasygnalizowane. Można mówić o funkcji ewidencyjnej rejestru jako instytucji pozwalającej na gromadzenie danych wykorzystywanych później przez różne osoby w rozmaitych celach. Niewątpliwie rejestry pełnią także funkcję informacyjną, gdyż pozwalają zainteresowanym, np. osobom trzecim, zdobyć informacje o stanie faktycznym i prawnym nieruchomości. Wpisanie do rejestru określonych danych bardzo często powoduje dla podmiotu wpisanego (np. właściciela lub wierzyciela hipotecznego) skutki prawne pozwalające mówić o funkcji ochronnej. Osoba trzecia nie może bowiem na ogół zasłaniać się argumentem nieznajomości wpisów uskutecznionych w rejestrze. Jeśli z kolei przyjmuje się, że wpis prawa do rejestru (np. własności lub hipoteki) ma charakter konstytutywny – mówimy o funkcji prawotwórczej rejestru. Nie bez znaczenia jest również funkcja kontrolna, której służą rejestry nieruchomości. Państwo i jego organy mają bowiem możność kontroli legalności określonych czynności prawnych (np. ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego). W pewnym zakresie mogą też dyscyplinować określone osoby do wykonania obowiązków nałożonych na nie przez prawo. Konsekwencją owej publicznej kontroli bywa niekiedy funkcja fiskalna rejestrów. Dane utrwalone w rejestrach służą bowiem do nałożenia podatków lub innych danin

168

TOMASZ STAWECKI

publicznych na właścicieli nieruchomości lub osoby dokonujące określonych czynności prawnych. Analiza funkcjonalna rejestrów nieruchomości, szczególnie w ujęciu diachronicznym – to jest funkcji, jakie pełniły rejestry, księgi gruntowe, księgi hipoteczne, księgi wieczyste itp. w różnych krajach i w różnych epokach – pozwala dostrzec ważne odmienności między podobnymi instytucjami. Pozwala też dostrzec ratio legis utworzenia tych instytucji, a niekiedy przyczyny ograniczonego ich wykorzystania1. Znajomość aksjologicznych założeń instytucji prawnych pozwala z kolei na ocenę rozwiązań istniejących współcześnie bądź proponowanych de lege ferenda.

CZASY STAROŻYTNE Najwcześniejsze znane historykom formy rejestracji gruntów dla celów obrotu prawnego, zwłaszcza przenoszenia własności oraz zabezpieczania pożyczek, pojawiły się już na terenach Mezopotamii, jeszcze przed utworzeniem państwa babilońskiego (XVIII w. p.n.e.). Kodeks praw Hammurabiego przewidywał zapisywanie aktów przeniesienia własności (dzierżenia) ziemi na glinianych tabliczkach, przechowywanych jako dowód nabycia uprawnień rzeczowych2. Gdy obok własności publicznej częściej pojawiała się własność prywatna poszczególne nieruchomości oznaczano przez specjalne głazy zwane kadurru, które zawierały napisy o przejściu na mocy darowizny królewskiej oznaczonego gruntu na własność indywidualną określonej osoby3. Interesujący jest przy tym fakt, że drugi kamień, będący kopią oryginalnego kadurru, umieszczano w świątyni – pierwszym znanym w historii zorganizowanym publicznym rejestrze. Tak sporządzone kadurru miały służyć za dokumenty w wypadku zakwestionowania praw danej osoby do należącego do niej gruntu. Pełniły tym samym nie tylko funkcję informacyjną, ale i ochronną. Analogiczne rozwiązanie powtarzano w innych wspólnotach politycznych antyku, m.in. w Palestynie. W jednej z ksiąg Starego Testamentu spotykamy opis nabycia pola, do czego potrzebne było spisanie kontraktu w dwóch egzemplarzach w obecności świadków. Jeden egzemplarz umowy zostawał zapieczętowany i był otwierany tylko w przypadku sporu sądowego. Oba egzemplarze umowy były też umieszczane w glinianych dzbanach „...by się zachowały przez długi czas”. Naczy1

Przykładem takiego podejścia może być np. nieco zapomniany już tekst J. Skąpskiego: Funkcja ksiąg wieczystych, w: Prace z prawa cywilnego wydane dla uczczenia pracy naukowej Profesora Józefa Stanisława Piątowskiego, Ossolineum 1985, s. 113-132. 2 Por. np. § 37 i § 40. Częściej natomiast na takich tabliczkach spisywano umowy pożyczki wraz z datami spłaty, wysokością oprocentowania itp. Por. np. § 48, § 65A. kodeksu Hammurabiego, cyt. za wydaniem w przekładzie M. Stępnia, Wyd. Alfa, Warszawa 2000, s. 89-90, 92, 96. 3 K. Koranyi, Powszechna historia państwa i prawa, PWN, Warszawa 1965, t. I, s. 16.

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

169

nia te przechowywano w sposób umożliwiający następnie ustalenie stanu prawnego nieruchomości4. Świat helleński W starożytnych Atenach nie gromadzono w jednym miejscu dowodów potwierdzających własność poszczególnych działek, chociaż rozwiązanie takie znano w sąsiednich społecznościach5. W ojczyźnie Solona i Peryklesa granice poszczególnych nieruchomości oznaczano tylko za pomocą głazów (horoi), na których wyryte były imiona właścicieli6. W przypadku zbycia nieruchomości ochronę nabywcy oraz zabezpieczonych wierzycieli zapewniano przez wymóg sześćdziesięciodniowego ogłoszenia o zamierzonej sprzedaży, składanego odpowiedniemu urzędnikowi (arkhon). Na potrzeby ujawnienia praw pożyczkodawców do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie przyjął się też zwyczaj wykonywania odpowiednich inskrypcji na owych kamieniach granicznych. Nie był to jeszcze „wpis hipoteki”, ale raczej publiczne ogłoszenie o sprzedaży z zastrzeżeniem prawa odkupu. Konstrukcja prawna pożyczki zabezpieczonej była też wykorzystywana w przypadku sprzedaży na raty (na kredyt) oraz sprzedaży z zastrzeżeniem prawa własności7. Dopiero Solon anulował wszystkie długi zaciągnięte pod zastaw gruntów, usunął „słupy zastawne” z obciążonych działek, a równocześnie zniósł wszystkie długi obywateli wobec polis. Była to tzw. sejschteja (strząśnięcie ciężarów)8. Można jednak przypuszczać, że reforma gospodarcza i ustrojowa Solona miała jednak i ten skutek, iż podważyła zasadność i wiarygodność tej formy publicznego ujawniania informacji prawnej, jaką stanowiły horoi. Nie wrócono już chyba do niej, skoro następca Solona, Pizystrat, utrzymał prawa wprowadzone w VI w. p.n.e. Nie zmieniło to natomiast praktyki sporządzania i publicznego wystawiania innych szcze4

Księga Jeremiasza 32: 9-14. D.M. MacDowell, The Law in Classical Athens, Cornell University Press, Ithaca, New York 1978, s. 139, 143. Rejestry umów, których przedmiotem były nieruchomości (αναγραφή) wspomina także K. Koranyi (Powszechna historia państwa..., s. 83). Podkreśla on, że wprowadzenie zasady jawności przy kupnie nieruchomości miało na celu ochronę ewentualnych praw osób trzecich oraz ochronę nabywcy. 6 Platon z kolei pisze o spisywaniu na tabliczkach z cyprysowego drewna informacji o działkach przydzielanych osadnikom i pozostawianiu tych tabliczek w świątyni „na późniejszy użytek”. Działki te jednak miały być wyłączone z obrotu. Por. Platon, Prawa, PWN, Warszawa 1960, s. 200, wers 741 c-d. Jeśli nawet wizja Platona była projektem politycznym, a nie opisem rzeczywistych czynności prawnych, samo rozwiązanie było najprawdopodobniej dobrze znane. 7 P. Cartledge, P. Millett, S. Todd, Essays in Athenian Law, Politics and Society, NOMOS, Cambridge University Press, Cambridge-New York-Melbourne 1990, s. 176-178; o słupach czy kamieniach zastawnych (horos) pisze też K. Koranyi (Powszechna historia państwa..., t. I, s. 84). 8 K. Koranyi, Powszechna historia państwa..., t. I, s. 50; Arystoteles, Ustrój polityczny Aten, Kraków 1931, s. 6-7 (r. VI, w. 1-2). O uwalnianiu poddanych z długów wobec władcy pisze w odniesieniu do Sparty Herodot (Dzieje, Czytelnik, Warszawa 1954, s. 418). Miało to miejsce zwłaszcza wtedy, gdy po śmierci jednego króla wstępował na tron jego następca. 5

170

TOMASZ STAWECKI

gółowych wykazów lub list odnoszących się do nieruchomości. Arystoteles opisuje w Ustroju politycznym Aten m.in. spisy dóbr skonfiskowanych osobom oskarżonym o zdradę stanu, wykazy gruntów i domów rewindykowanych na podstawie wyroków sądowych i przeznaczonych do sprzedaży w drodze publicznej licytacji, wykazy wydzierżawionych majątków świątyń oraz wykazy nieruchomości, właściciele których zmarli lub zginęli, sporządzane „...aby niczyjej uwadze nie uszło, iż majątek pozostał bez pana”9. Z kolei w innych greckich państwach-miastach publiczne formy ujawniania własności nieruchomości uważano niekiedy za zbędne ze względu na przyjęte ograniczenia obrotu. W Sparcie np. najprawdopodobniej obowiązywała zasada, iż każdy Spartanin ma prawo do działki gruntu jednakowej wielkości (z ewentualną modyfikacją w przypadku gruntów mniej urodzajnych), oraz zakaz posiadania więcej niż jednej takiej działki. Dlatego obrót nieruchomościami dokonywał się głównie na podstawie prawa spadkowego i rodzinnego. Z tego właśnie powodu Platon rekomendował adopcję oraz małżeństwo jako metody utrzymywania stabilnej liczby posiadłości ziemskich10. Działki powinny być losowane, powinny być równej wielkości, nie powinny też stanowić zabezpieczenia zaciąganych długów. Interesująca jest natomiast inna propozycja Platona, aby w idealnym społeczeństwie ewidencjonować mienie ruchome i w ten sposób bronić wierzycieli. Platon wskazywał bowiem, że „...cały majątek, jaki poza działką posiada każdy obywatel, spisany będzie publicznie i te wykazy mienia znajdować się będą pod opieką wybranych w tym celu urzędników, co ułatwi wszelkie dochodzenie sądowe dotyczące spraw majątkowych, ponieważ stan posiadania każdego obywatela będzie wtedy wiadomy”11 Wizja egalitarnej zbiorowości i – jakby powiedział Karl Popper – wrogość wobec idei społeczeństwa otwartego nie mogła jednak następców Platona inspirować do dalszego przemyślenia i rozwijania pomysłu owego pierwszego w dziejach publicznego rejestru zastawów ustawowych. Najwcześniejszy system rejestrów nieruchomości, który jest przedmiotem baczniejszych dociekań doktryny, pojawił się w państwach pozostających pod wpływem prawa greckiego (helleńskiego). Na szczególną uwagę zasługują rozwiązania stosowane w Egipcie w ciągu ostatnich trzech stuleci p.n.e. i w pierwszym wieku naszej ery12. Według obowiązujących wówczas praw ważność przeniesienia własności 9

Arystoteles, Ustrój..., s. 62, 67-68 (o „wykazach majątku osiedleńców... w aktach władz”). Por. też: Platon, Prawa, s. 381, wers 850 d. 10 D.M. MacDowell, Spartan Law, Scottish Academic Press, Edinburgh 1986, s. 92-95, 106-107. Platon, Prawa, s. 507-514, wersy 923a-926d. Por. też Arystoteles, Polityka, Ossolineum, Wrocław 1953, wersy 1270b 5-6, s. 63, w. 1265b, s. 47; Arystoteles wcale nie był entuzjastą takich rozwiązań (tamże, s. 54, wers 1267b). 11 Platon, Prawa, s. 206, wers 745 a-b. 12 A.M. Garro, The Louisiana Public Records Doctrine and Civil Law Tradition, Paul M. Herbert Law Center Publications Institute, Baton Rouge, Louisiana 1989, s. 17-19. Rolę notariuszy państwowych, działających w Egipcie opisuje R. Taubenschlag (Notariat w starożytności, „Przegląd Notarjalny”, R. VII, nr 4, październik-grudzień 1928, s. 342-345). Z kolei na zdolności egipskich mierniczych czasów najdawniejszych wskazuje także grecki dziejopis Herodot. Pisze on, że jeśli okazało się, iż poddanemu woda zabrała część pola, wówczas król wysyłał swoich urzędników, aby skontro-

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

171

nieruchomości zależała od spełnienia warunków, które powodowały, że czynność stawała się znana (nie tylko potencjalnie jawna) danej społeczności. Najczęściej więc musiała ona być dokonana przed urzędnikiem publicznym. Służyło to dwóm celom: ograniczało liczbę czynności bezprawnych, a jednocześnie zapewniało władzom ściąganie podatków, które przy tej okazji pobierano. Funkcja ochronna łączyła się więc z funkcją kontrolną i fiskalną. Dodatkowo, w połowie I w. n.e. w Egipcie zorganizowana była już instytucja zwana archiwum aktów posiadania (bibliothéke enktéseon), która służyła zachowywaniu dowodów nabycia własności, ustanowienia hipotek oraz dokonania innych czynności dotyczących ziemi i niewolników, tak aby żadna osoba nabywająca prawa nie mogła zostać oszukana w wyniku swojej niewiedzy. Prócz tego specjalne biura w stolicach głównych okręgów prowadziły księgi zwane diastrómata, w których odnotowywano takie czynności. Księgi te były oparte nie na miejscu położenia nieruchomości, lecz na miejscu zamieszkania stron. Równocześnie znano procedurę katagraphé, polegającą na sporządzaniu aktów mających szczególną moc prawną, jakby aktów notarialnych, a zdaniem niektórych papirologów – będącą w istocie procedurą dokonywania wpisów. Aby odpowiednia adnotacja do diastrómata mogła być dokonana, starożytny urzędnik pełniący funkcje notariusza (agoranome) musiał wnioskować do biura prowadzącego owe księgi o wydanie zarządzenia (epístalma) potwierdzającego ważność tytułu prawnego zbywcy prawa. Opisany egipski system rejestrowania nieruchomości był najbardziej rozwiniętym ze znanych w starożytności, nie znalazł on jednak bezpośredniej kontynuacji w innych państwach. Interesujący jest zwłaszcza fakt, że Rzymianie, którzy w I w. n.e. podbili Egipt i sprawowali tam swoje rządy, nie przejęli tego rozwiązania na szerszą skalę. Przypomina się tylko, że w Rzymie, dopiero w okresie późnego cesarstwa, regularnie prowadzono pomiary gruntów, ich szacowanie oraz opisy inwentarza. Spisy takie służyły jednak przede wszystkim celom fiskalnym13. Przykład diastrómata jest też o tyle znamienny, że wskazuje dwa istotne czynniki uzasadniające tworzenie rejestrów nieruchomości (katastrów, ksiąg gruntowych, ksiąg wieczystych itp.): czynnik prawny, polegający na ochronie pewności i bezpieczeństwa obrotu, oraz czynnik ekonomiczny, zwłaszcza fiskalny, polegający na możności ustalania właścicieli nieruchomości dla celów podatkowych. Przedmiotem opodatkowania mogą być przy tym same nieruchomości (podatek gruntowy) lub obrót nimi (opłata skarbowa, stemplowa itp.). Później, w czasach średniowiecza, ustalenie osoby, która faktycznie władała gruntem, umożliwiało seniorowi egzekwowanie także innych obowiązków od swoich wasali. Analiza funkcji różnych rejestrów nieruchomości nie ogranicza się więc do rekonstrukcji ex post skutków istnienia pewnej instytucji, ale obejmuje również funkcje założone. lowali wielkość pola i odpowiednio zmniejszyli podatek. Por. Herodot, Dzieje, s. 164. Znamienne jest, że taka ewidencja gruntów była prowadzona w państwie, gdzie właściwie nie było własności prywatnej ziemi. Podobnie jedynie fiskalny charakter miało wymierzanie i spisywanie gruntów w państwie perskim (por. tamże, s. 412). 13 K. Koranyi, Powszechna historia państwa..., s. 165.

172

TOMASZ STAWECKI

Rzym Instytucji publicznych rejestrów jako mechanizmu budowania zaufania i bezpieczeństwa w stosunkach prawnych nie sprzyjało jednak przesiąknięte indywidualizmem i przywiązane do formalistyki oraz ustności aktów prawnych klasyczne prawo rzymskie14. W Rzymie znano i praktykowano oznaczanie nieruchomości w terenie poprzez ustawianie głazów granicznych15. Znano również spisywanie treści czynności na drewnianej tabliczce (tabula cerata)16. Jednak do końca pryncypatu sporządzony w ten sposób dokument nie odgrywał takiej roli, jak we wschodnich, zhellenizowanych prowincjach imperium. W przypadku obrotu prawnego nieruchomościami stosowano uroczyste, oparte na ścisłych formułach, akty przeniesienia prawa do rzeczy szczególnie wartościowych, w tym nieruchomości, takie jak mancipatio bądź in iure cessio. Prowadziły one do publicznego ujawnienia dokonanej czynności. In iure cessio było dokonywane publicznie – przed przedstawicielem władzy, na ogół pretorem lub lokalnym gubernatorem, w postaci pozornego procesu, odstąpienia prawa do rzeczy przed sądem. Mancipatio mogło być dokonane w drodze czynności prywatnych, bez obecności urzędnika, ale wymagało z kolei obecności pięciu świadków oraz specjalnej osoby odpowiedzialnej za rzetelne ustalenie zapłaty (librepens – dosłownie „ten, który trzyma wagę”)17. Owe ceremonie, rozmaite symboliczne akty i słowa miały za zadanie utrwalić dokonywaną czynność w pamięci jej stron, przy czym szybko dostrzeżono także, że służą równocześnie ochronie osób trzecich. Właśnie w ten sposób czynność stawała się „wieczysta”, rodząca nieodwołalne skutki na przyszłość. Ponadto jawność takich faktów ułatwiała zrealizowanie ideału zaufania i bezpieczeństwa, zwłaszcza „dobrej wiary”, w relacjach między ludźmi poddanych kontroli prawa. Z drugiej wszakże strony przyjęcie zasady dokonywania czynności prawnych mającej za przedmiot nieruchomość w owej szczególnej, bardzo ceremonialnej formie miało ten istotny skutek, że za zbędne uważano jakiekolwiek postacie rejestracji owych nieruchomości i praw z nimi związanych18. Rozwiązaniem, które szczególnie zaważyło na rozwoju prawa dotyczącego nieruchomości było traditio (od tradere – wydawać, wręczać). W okresie poklasycznym zdominowało ono prawo rzymskie, a w wiekach późniejszych miało ogromny wpływ na rozwój prawa w krajach zachodnioeuropejskich (włącznie z XIX14

Podkreśla to H. Kupiszewski (Minima de notariis romanis, „Acta Universitatis Wratislaviensis” No 927, Prawo CLIV, Wrocław 1987, s. 17-20). Por. też K. Kolańczyk, Prawo rzymskie, wyd. III, PWN, Warszawa 1978, s. 404. 15 Nawet w jednej z pieśni Horacego zamieszczona jest opowieść o chciwym i nieuczciwym panu wielkiej posiadłości, który przesuwając kamienie graniczne przywłaszczył sobie ziemię ubogiego sąsiada, doprowadzając go do nędzy. Por. J. Kuliszer, Powszechna historia gospodarcza średniowiecza i czasów nowożytnych, Książka i Wiedza, Warszawa 1961, t. I, s. 37-38. 16 H. Kupiszewski, Minima..., s. 19. 17 Por. K. Kolańczyk, Prawo..., s. 264, 295-298. 18 Za stanowiskiem tym opowiada się także M. Kuryłowicz (Notariat i prawo rzymskie, „Rejent” 2000, nr 4(108), s. 45).

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

173

-wiecznymi kodeksami cywilnymi). Trwałość tej instytucji stanowiła, jak się okazuje, istotną barierę dla rozwoju ksiąg gruntowych i podobnych rejestrów odnoszących się do nieruchomości. Ochronę interesów stron czynności prawnej zapewniała bowiem sama forma tej czynności, zaś inne funkcje rejestrów (np. kontrolną lub fiskalną) realizowano wówczas za pomocą odrębnych instytucji prawnych. Jeszcze w okresie klasycznym traditio było tylko jedną z kilku głównych metod przeniesienia własności nieruchomości. Była ona ograniczona zarówno podmiotowo (cudzoziemcy podlegający ius gentium), jak i przedmiotowo. Później traditio stanowiło wyłącznie element czynności prawnej. Traditio nie wymagało obecności nikogo innego poza samymi stronami. Podstawowa reguła brzmiała wszakże: „Traditionibus et usucapionibus dominia rerum non nudis pactis transferentur” – własność rzeczy przenosi się przez „wręczenie” i „zasiedzenie”, a nie przez gołe umowy. W transakcjach inter vivos umowa stron nie wystarczała więc do przeniesienia własności rzeczy. Musiał więc być sporządzony akt prawny przeniesienia własności (od czasów średniowiecznych nazywany „tytułem”: titulus ad adquirendum dominii) oraz musiał istnieć sposób przeniesienia owej własności (modus). Traditio stanowiło właśnie ów modus i polegało na „wręczeniu”, wydaniu nabywcy posiadania (possessio), faktycznego władania nieruchomością. Dopiero wówczas następował skutek rzeczowy19. W czasach Gaiusa traditio stopniowo wyparło inne formy przeniesienia praw do nieruchomości, a z kolei w czasach Justyniana traditio vera przekształciło się w traditio ficta. Wydanie faktycznego posiadania jako istota traditio straciło na znaczeniu i przeniesienie prawa zostało ograniczone właściwie do zawarcia odpowiedniego kontraktu („nagiej umowy”) albo do różnych postaci symbolicznego (fikcyjnego) wydania odpowiednika rzeczy, np. wydanie klucza jako symbol sprzedaży zapasów wina. Idea koniecznego wystąpienia obu elementów czynności prawnej: kontraktu (titulus) oraz wydania faktycznego władania lub posiadania, stanowiła jedną z kluczowych idei europejskiego prawa prywatnego. Nawet wiele XIX-wiecznych kodeksów cywilnych utrzymało ową dwuelementową strukturę czynności prawnych. Rzadko zostało wszakże zachowane rzymskie traditio jako fizyczne wręczenie, zostało ono natomiast zastąpione niekiedy wymogiem zarejestrowania aktu, przez który dokonuje się przeniesienie własności20. Z drugiej strony wręczenie rzeczy, przeniesienie posiadania przedmiotu umowy zostało przyjęte jako zwykła metoda publicznego ujawnienia przejścia prawa i była, a także często nadal jest stosowana także w przypadku stosunków prawnych innych 19

K. Kolańczyk, Prawo..., s. 298-300; A.M. Garro, The Louisiana..., s. 11-12. Zasada, że nabycie własności wymagało tytułu własności oraz „sposobu nabycia”, czyli „prawnego oddania i przyjęcia” (tradycji), była formułowana i przyjmowana jeszcze w austriackim kodeksie cywilnym (ABGB) z 1811 r. Sposobem nabycia była tam już intabulacja prawa w księdze hipotecznej. Por. J. Bardach, M. Senkowska-Gluck, Historia państwa i prawa Polski, PWN, Warszawa, 1981, s. 758. Koncepcja konstytutywnego (prawomocnego) wpisu w rejestrze publicznym ma więc bardzo głębokie historyczne korzenie. 20

174

TOMASZ STAWECKI

niż przeniesienie własności nieruchomości21. Jest to jakby obiektywny element kontroli społecznej nad korzystaniem z dóbr, posiadanie jest dowodem, że określone prawo posiadaczowi przysługuje, przynajmniej wtedy, gdy bardziej subtelne metody publicznego ujawnienia nie mogą być wykorzystane22. Tam wszakże, gdzie o dokonanej czynności i o jej zakresie przedmiotowym (np. o granicach nieruchomości) przesądzają odpowiednie urzędowe dokumenty, tam koncepcja traditio lub podobne idee przetrwały jedynie w symbolicznym akcie wydania dokumentów. Znane było to dobrze w czasach średniowiecznych, m.in. w Niemczech i Anglii, kiedy wymagano takiego wydania w miejscach publicznych: na rynku, w kościele, w sądzie. Dopiero takie wydanie (w Anglii delivery) czyniło czynność skuteczną wobec osób trzecich23. Rozwiązanie to zachowało się także we współczesnym prawie kontynentalnym (m.in. austriackim) w postaci jednostronnego oświadczenia, tzw. zezwolenia na wpis (Aufsandungserklärung)24.

ŚREDNIOWIECZE I CZASY NOWOŻYTNE Rejestry nieruchomości oraz rejestry praw związanych z nieruchomościami na szerszą skalę pojawiły się w Europie w wiekach średnich. Były to zarówno pierwsze rozwiązania przypominające współczesne księgi wieczyste, jak i katastry25. Większe znaczenie miały rejestry pozwalające na ustalanie osób, którym przysługują prawa do nieruchomości (właścicieli, dzierżycieli pod różnymi tytułami), jak i obciążeń, w tym hipotek (praw zastawniczych). Funkcja informacyjna i ochronna uzyskiwały wyraźne pierwszeństwo przed innymi. Ale i w ich przypadku trudno uznać ów rozwój za rewolucjonizujący stosunki prawne. 21

Por. w wielu ustawodawstwach konstrukcję zastawu zwykłego, w tym według art. 307 § 1 k.c. Z koncepcji traditio i zasady, że nie można przenieść własności bez posiadania, wywodzi się też domniemanie istnienia ważnego tytułu posiadania (np. art. 341 k.c., 367 k.c. austriackiego, 2279 k.c. francuskiego, 1006 § 1 k.c. niemieckiego); por. A.M. Garro, The Louisiana..., s. 26. 23 Taki właśnie sens ma często nie rozumiana w Polsce konstrukcja delivery w odniesieniu do umów, dokumentów lub papierów wartościowych, występująca we współczesnych umowach poddanych prawu angielskiemu lub amerykańskiemu bądź choćby w umowach na tych prawach wzorowanych (np. umowach kredytowych, umowach konsorcjów bankowych, umowach prywatyzacyjnych itp.). Por. definicja delivery w § 1-201 amerykańskiego Jednolitego Kodeksu Handlowego (Uniform Commercial Code). 24 Por. H. Hofmeister, H. Auer, Nowoczesna księga wieczysta, Austriackie Towarzystwo Współpracy Międzynarodowej w Dziedzinie Notariatu oraz Federalne Ministerstwo Sprawiedliwości, Wiedeń 1992, s. 39. 25 Obowiązek prowadzenia katastrów, czyli urzędowych rejestrów nieruchomości mających przede wszystkim cele fiskalne, w okresie klasycznym spoczywał na władzach publicznych. Za późnego Cesarstwa (około 380 r.), wraz z rozwojem instytucji patronatu i rozległych latyfundiów, przeniesiony został na właścicieli posiadłości ziemskich. Stanowiło to zapowiedź struktury lennej i połączenia uprawnień prywatnoprawnych i publicznoprawnych. Por. M. Banniard, Wczesne średniowiecze na Zachodzie, Oficyna Wydawnicza Volumen, Warszawa 1998, s. 84. 22

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

175

Co do zasady przeniesienie władztwa nad nieruchomością w okresie feudalizmu wymagało udziału seniora jako przyznającego prawa lenne wasalowi bądź potwierdzającego przeniesienie praw lennych przez wasala na innego wasala. Instytucja inwestytury gwarantowała więc skuteczność prawną dokonanej czynności. Wasal nabywał prawa od seniora, nie od poprzedniego dzierżyciela, mógł więc być pewien nabycia w pełni skutecznego i bez obciążeń. Ceremonia inwestytury miała przy tym charakter publiczny, już od IX wieku przyjęto, że odbywać się ona powinna na rynku, w kościele lub dworze seniora. W tym sensie inwestytura była odpowiednikiem traditio ficta. Wskazanie na dwór seniora (cour, court) jako jedno z właściwych miejsc skutecznego dokonania czynności wyjaśnia przy tym znamienny fakt, że przez kilka stuleci rejestry publiczne były prowadzone w sądach, ale nie przez sądy. Jeśli nawet obrót nieruchomością odbywał się bez udziału seniora, to zbycie praw wymagało również publicznego ujawnienia takiej czynności. Znane to było zarówno na kontynencie, np. w postaci niemieckiej Gewere, jak i w Anglii, pod wpływem normańskiego prawa zwyczajowego – jako livery of seisin. Początkowo była to ustna czynność dokonywana publicznie, później została zastąpiona przez odnotowanie w odpowiedniej księdze faktu wyzbycia się prawa przez dotychczasowego posiadacza26. Gewere, czyli symboliczne przeniesienie władztwa faktycznego, potwierdzone przez akt przejęcia tych praw przez nabywcę, stanowiło odpowiednik, ale nie kontynuację rzymskiego traditio, gdyż nieistotny był dla niego element zamiaru stron (animus acquirendi dominii)27. Kraje niemieckie i sąsiednie Trzeba pamiętać, że już wcześniej (IV-V wiek) wulgaryzacja prawa rzymskiego przyniosła zatarcie różnicy między pojęciami własności jako prawnego władania rzeczą a posiadania jako władztwa faktycznego. Termin possessio służył zarówno na określenie posiadania, jak i własności. Dzięki takiej wulgaryzacji prawo rzymskie stawało się przystępniejsze dla Germanów wkraczających w orbitę świata rzymskiego. Pozostawało ono przy tym w zgodzie z prawami plemiennymi. Najstarsze prawa germańskie (np. Longobardów) nie znały bowiem rozróżnienia między własnością a posiadaniem28. 26

Ciekawy przykład publicznego ujawniania stanu prawnego przed upowszechnieniem się urzędowych ksiąg lub rejestrów podaje P. Dąbkowski. Otóż zgodnie z przepisami tzw. zwierciadła szwabskiego, czyli księgi praw niemieckich powstałej w latach 1274-1275, w przypadku, gdy wierzyciel zabezpieczony zastawem na nieruchomości, ale pozbawiony dzierżenia przedmiotu zastawu przystępował do egzekwowania swojej wierzytelności, na bramie lub bezpośrednio na domu dłużnika władającego nieruchomością umieszczano znak krzyża. P. Dąbkowski, Prawo zastawu w Zwierciadłach Saskiem, Szwabskiem, Niemieckiem. Studyum z historyi prawa niemieckiego, Lwów 1913, s. 70. 27 O przenoszeniu „gewere” patrz: P. Dąbkowski, Prawo..., s. 24. 28 K. Koranyi, Powszechna historia prawa, oprac.: K. Sójka-Zielińska, PWN, Warszawa 1976, s. 15, 35. Podobnie w Anglii przed 1066 r. (tamże, s. 114).

176

TOMASZ STAWECKI

W rezultacie przeniesienie własności nieruchomości składało się z dwóch aktów: z umowy obejmującej oświadczenie woli przez zbywcę, czyli tzw. wzdanie (resignatio), oraz oświadczenie nabywcy o objęciu gruntu (wwiązanie się), a także aktu oddania rzeczy nabywcy (Gewere). Wszystko to musiało dokonywać się w obecności świadków. Ponadto pod wpływem prawa wulgarnego przyjął się u Longobardów zwyczaj wręczania nabywcy przez zbywcę dokumentu zawierającego wzmiankę o sprzedaży i przeniesieniu gruntu. Przeniesienie własności przez wręczenie nabywcy dokumentu w obecności świadków (traditio per cartam) miało taką samą moc, jak dotychczasowa forma przeniesienia własności (traditio rei). Przypominało to przeniesienie rzeczy bez jej wydania, czyli swoistą „dematerializację” czynności. Już w czasach justyniańskich było to znane jako wręczenie pisemnego oświadczenia zbywcy (traditio instrimenti), przy czym akt przeniesienia stawał się fikcyjny (traditio ficta) – wystarczał sam akt przewłaszczenia29. Do rozpowszechnienia się traditio per cartam przyczynił się też Kościół, który dążąc do rozszerzenia swego posiadania, popierał ułatwianie obrotu i uproszczanie formalności związanych z przeniesieniem własności nieruchomości30. Oczywistą barierą rozwoju praktyki sporządzania pisemnych dokumentów, tak publicznych, jak i prywatnych, był w czasach wczesnego średniowiecza brak wykształconych świeckich, którzy mogliby pełnić rolę pisarzy, notariuszy i urzędników publicznych. Istniały co prawda szkoły notariuszy, lecz zbyt nieliczne, aby mogły wydatnie wspierać rodzącą się praktykę. Szkoły takiej nie było np. w Pawii, stolicy królestwa Longobardów31. Z kolei w prawie frankońskim w IX wieku oprócz dokumentów używanych w traditio cartae zaczęto uznawać notitia (memoratorium), czyli dokumenty służące zaświadczeniu, że pewna czynność została dokonana. Były one środkiem wspomożenia pamięci, pewnego rodzaju protokołem dokonanej czynności prawnej. Nieco później, w miastach niemieckich szukano ułatwień obrotu i zaczęto zapisywać przeniesienie własności nieruchomości dokonane przed sądem lub przed radą miejską do specjalnych ksiąg. Wpis taki miał moc dowodową. Z czasem stwierdzający przeniesienie nieruchomości wpis do odpowiedniej księgi miejskiej stał się nieodzownym warunkiem ważności przeniesienia własności i posiadania nieruchomości. Historycy podkreślają, że właśnie te księgi są pierwowzorem dzisiejszych ksiąg gruntowych (wieczystych), a jednocześnie – że właśnie ze względu na ewolucję, jakiej podlegała germańska konstrukcja Gewere, a później traditio per cartam – twierdzi się iż korzenie niemieckiego systemu rejestrowania czynności zbywania nieruchomości tkwią głęboko w tradycji średniowiecznej32. Funkcja 29

K. Kolańczyk, Prawo..., s. 300. K. Koranyi, Powszechna historia prawa, s. 35-36, 64-65. Historycy i znawcy prawa kanonicznego przypominają, że publicznoprawne ograniczenia nabywania przez Kościół majątków istniały od początków istnienia kościoła instytucjonalnego. We wschodnich prowincjach Cesarstwa Rzymskiego w III wieku n.e. przekazanie nieruchomości Kościołowi wymagało rejestracji i aprobaty senatu lub monarchy. Por. Bp. W. Wójcik, ks. J. Krukowski, ks. F. Lempa, Komentarz do Kodeksu Kanonicznego, t. 4, Redakcja Wydawnictw KUL 1987, s. 11. 31 Por. M. Banniard, Wczesne średniowiecze..., s. 156-157. 32 K. Koranyi, Powszechna historia prawa, s. 57, 152. Niemiecka tradycja Gewere była na tyle silna, że w XIX wieku nie przyjęto rozwiązania zdobywającego uznanie w innych krajach konty30

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

177

prawotwórcza ksiąg gruntowych i ksiąg wieczystych stosunkowo wcześnie wsparła funkcję ochronną i informacyjną. Pewną rolę w obrocie nieruchomościami odgrywały też struktury kościelne. Zdarzało się, że w miastach, właśnie w parafiach, organizowano sądy, a także dokonywano czynności prawnych. Historycy prawa wskazują, że w XII wieku do najważniejszych funkcji parafii w miastach niemieckich, takich jak Kolonia, Lubeka, Fryburg czy Magdeburg, należało rejestrowanie transakcji sprzedaży nieruchomości oraz wierzytelności hipotecznych. Akt kupna domu był dokonywany w obecności „...obywateli, parafialnych urzędników, sędziów i rektorów”. Nabywca miał obowiązek zapłacenia im za poświadczenie i zapisanie kupna w sędziowskim rejestrze (Schrein). Rejestr ten był później udostępniany każdemu, kto sprawdzał lub podważał zawarcie umowy33. Takie doświadczenie miast niemieckich, a później także innych krajów miało kapitalne znaczenie dla wielu współczesnych systemów prawnych: prowadziło bowiem do powierzenia sądom decydującej roli w procesie rejestracji nieruchomości i praw z nimi związanych. Czynności prawnych dokonywano nie na dworze władcy, nie przed jego urzędnikiem, ale przed sądem albo wobec sądu. Bez udziału tego sądu, bez jego decyzji (orzeczenia) czynność nie stawała się skuteczna. Tym samym została też zmieniona rola sądów: oprócz rozstrzygania sporów między stronami i karania złoczyńców sądy stały się odpowiedzialne za wydawanie orzeczeń w sprawach niespornych, dziś powiedzielibyśmy nieprocesowych. Polska Praktyka wykorzystywania ksiąg sądowych dla celów rejestracji obrotu nieruchomościami znana była nie tylko w Niemczech. Na Morawach i w Czechach już w XII wieku istniał oficjalny rejestr czynności przenoszących prawa do nieruchomości zwany Tabulae Terrae (Landtafeln, zemske desky). Podobnie w Polsce. W czasach wczesnego średniowiecza nabycie nieruchomości wymagało aktu wejścia w posiadanie. Dla mniejszych posiadłości wystarczyły odpowiednie oświadczenia woli oraz pewne czynności symboliczne, np. włożenie kupującemu czapki na głowę. W przypadku większych dóbr „wzdanie” wymagało wytyczenia ich granic poprzez tzw. obejście lub ujazd (objechanie konno). Granice były następnie szczenentu, iż wystarczy umowa zawarta między stronami (koncepcja konsensualna), ale pozostawiono rozdział między umową, która ma tylko skutki zobowiązujące oraz odrębną abstrakcyjną czynnością o skutku rzeczowym. Jej ważność nie zależy przy tym od ważności umowy zobowiązującej. Por. art. 873 i 925 BGB. Por. też A.M. Garro, The Louisiana..., s. 33-34. 33 H.J. Berman, Prawo i rewolucja. Kształtowanie się zachodniej tradycji prawnej, PWN, Warszawa 1995, s. 438. Berman zwraca też uwagę na fakt, że obywatele miasta mogli nabywać ziemię i budynki na mocy szczególnej formy dzierżawy zwanej dzierżawą miejską. W przeciwieństwie do dzierżaw lennych dzierżawa miejska pozwalała na swobodne przenoszenie w testamencie, sprzedaż i obciążanie, jednym słowem dawała podobne uprawnienia, jakie w XVIII wieku nazwano własnością (tamże, s. 464).

178

TOMASZ STAWECKI

gółowo opisane w dokumencie pisemnym, który w razie potrzeby mógł służyć za dowód w sporze34. Rola dowodowa takich dokumentów, zrazu istotna, stopniowo malała wraz z rozwojem ksiąg urzędowych prowadzonych na dworach książęcych lub w sądach. Stanowiły one albo rejestr dokumentów wydawanych przez kancelarię władcy, tak jak tzw. Metryka Koronna lub Metryka Mazowiecka, albo – jak w przypadku ksiąg sądowych – rejestr zapadłych orzeczeń lub czynności dokonanych przed sądem. Najstarsze wzmianki o „regestrach sądowych” (tabulae iudicii) pochodzą w Polsce z 1322 r., ale u schyłku XIV stulecia księgi te były już znane w całym kraju35. Wyodrębniono też księgi sądowe ziemskie (dla ziem w znaczeniu jednostek terytorialnych) oraz grodzkie. Zamieszczano w nich notatki o dokonanych przed sądem aktach zbycia nieruchomości, a ściśle tzw. wzdaniach (resignatio), czyli oświadczeniach dotychczasowych właścicieli lub dzierżycieli pod innym tytułem o ustąpieniu prawa na rzecz osoby nabywcy. Tym samym zaczęła zanikać stosowana też wcześniej instytucja tzw. wsteczy, czyli ustalania z sędziami, czy pamiętają złożone przed nimi wcześniej oświadczenia36. Odnotowywano tam również terminy pozwów oraz wyroki rozstrzygające spory o grunty i ich granice. Przed sądem dokonywano także ustanowienia na nieruchomości praw rzeczowych, takich jak zastaw. Odpowiedni akt wpisywano do księgi sądowej, a wypis z tych ksiąg miał moc dowodową, zastępował bowiem akt monarszej konfirmacji czynności prawnej. W XVI wieku do ksiąg sądowych wpisywano również akty publiczne, np. statuty, przywileje, konstytucje laudów sejmikowych 37. W XVI wieku zaznaczył się dalszy wzrost znaczenia ksiąg grodzkich, co wynikało m.in. z faktu, że były one dostępne dla dokonywania wpisów codziennie, a nie tylko przez kilka tygodni w roku, jak księgi ziemskie. Dążono również do nadania urzędom grodzkim prawa przyjmowania wpisów o charakterze wieczystym. Takie „prawo wieczności” uzyskały już w XV wieku księgi prowadzone przez niektóre grody wielkopolskie, w innych regionach status taki nadano księgom grodzkim dopiero u schyłku XVI wieku (np. Kraków 1589 r.) lub później. Dość 34

J. Bardach, Historia państwa i prawa Polski, t. I, PWN, Warszawa 1964, s. 299, 355. Tamże, s. 373-374, 503. 36 A. Menes, Wiadomości wstępne dotyczące ksiąg wieczystych, „Rejent” 1994, nr 4, s. 58. Dowód ze świadectwa sądu, który już sprawę rozstrzygał lub przed którym dokonywało się przeniesienie praw do nieruchomości (wstecz), znany był już u Longobardów. Por. K. Koranyi, Powszechna historia prawa, s. 49. 37 Wpisy do ksiąg sądowych obejmowały więc cztery odrębne grupy: 1) inskrypcje, czyli wpisy aktów woli prywatnej, zarówno w zakresie czynności jednostronnych, jak i dwustronnych; oczywiście szczególne znaczenie miały inskrypcje dotyczące nieruchomości; 2) relacje, tzn. zeznania osób urzędowych o dokonanych czynnościach prawnych; 3) protestacje, zwane też manifestacjami, czyli oświadczenia o naruszeniu prawa, np. zeznania o dokonanych przestępstwach, które stanowiły też pogwałcenie praw poszkodowanych; 4) akty publiczne. Por. Z. Kaczmarczyk, B. Leśnodorski, Historia państwa i prawa Polski, t. II, PWN, Warszawa 1966, s. 21, 152-153. Interesujące jest, że już od połowy XIV wieku w księgach sądowych pojawiają się wpisy (np. rota przysięgi) po polsku, a nie wyłącznie po łacinie, co było świadectwem kształtowania się języka polskiego jako języka urzędowego. 35

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

179

wcześnie wykształciła się przy tym na ziemiach polskich zasada ścisłego przestrzegania właściwości miejscowej i rzeczowej sądów prowadzących księgi publiczne. Dlatego też w niektórych rejonach do XVIII wieku obowiązywała jeszcze zasada, że jeśli wpis w księdze grodzkiej był niewłaściwy, czynność leżąca u jego podstawy zachowywała ważność tylko wówczas, jeśli w określonym czasie został przeniesiony do ksiąg ziemskich. Księgi grodzkie, które uzyskały „prawo wieczności” takiego ponownego wpisu już nie wymagały. W doktrynie podkreśla się przy tym, że w odniesieniu do nieruchomości średniowieczne księgi sądowe początkowo prowadzono tylko dla celów dowodowych, to znaczy potwierdzały one istnienie odrębnego tytułu, który przesądzał o nabyciu praw do nieruchomości przez określoną osobę. Brak zapisu w księgach ziemskich lub grodzkich nie pozbawiał jednak faktycznego posiadacza prawa do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości wraz z posiadaniem. Wymagane było jednak wówczas spełnienie bardziej złożonej procedury, obejmującej np. zeznania świadków itp.38 Ograniczenia funkcji informacyjnej ksiąg sądowych nie musiały negatywnie oddziaływać na ich funkcję ochronną. Dopiero w czasach nowożytnych księgi usamodzielniły się w tym sensie, że to one bezpośrednio były podstawą ustalania istnienia prawa, zaś dokument (umowa, akt przeniesienia praw) stanowił jedynie podstawę wpisu. W ten sposób eksponowano funkcję prawotwórczą rejestrów. Jak już wspomniano, w sądowych księgach ziemskich i grodzkich dokonywano wpisów różnych praw dotyczących nieruchomości, przede wszystkim jednak prawa własności. W końcu XVI wieku istotnie zmieniono także reguły dotyczące praw rzeczowych o charakterze zabezpieczającym, w szczególności zastawu bez dzierże38 Wspaniały przykład takiej procedury opisany jest w zbiorze praw miejskich jeszcze z początków XVII wieku: „Albowiem przedanie nie yest ważne ieśli do tego nie będzie spolney woley obudwu, u ieśli ten który kupił nie będzie w possessyey kupna swoiego. Krakowianie mają ku temu wielkierz barzo potrzebny y słuszny, ku zabieżeniu wielu trudnościom, ludziom osiadłym, tak młodym iako starym: iż kiedy dom swoy który zdawna od przodkow swoich spokoynie trzymał, chce przedać y wzdać a nie mogłby mieć zapisu z Ksiąg Mieyskich, ktorymby okazał iako iemu samemu y od kogo dom yest wzdany: tedy winien będzie wziąć od Pisarza Mieyskiego z Kancellaryey zeznanie, iż takowego wzdania w Księgach Mieyskich nie mogł naleść, które zeznanie wziąwszy okaże przed Sądem. Nadto dwu świadkow mieszczanow osiadłych, wiary godnych, ludzi uczciwych ktorzyby pod przysięgą dostatecznie świadczyli, iż on który ten dom chce przedać y wzdać trzymał go spokoynie od trzydzieści lat y yednego roku y sześć niedziel. Co gdy się stanie: tedy onemu który dom kupuie będzie dopuszczono wzdanie, przez Przysiężniki, y będzie do Ksiąg zapisane. Wszakże tak, iż y to w zapisie wzdania będzie mianowicie dołożono, iż ten kto przedał sam od przodkow swych ten dom od trzydzieści lat y iednego y sześci niedziel wedle dostatecznego świadectwa w spokoynym używaniu bez wszelakiego nagabywania miał y trzymał. Godny przykład ku naśladowaniu innym Miastom, Miasteczkom, gdzie więc nie tylko w Księgach człowiek uczciwie takich zapisow nie naydzie, ale y Ksiąg y Pisarza y Urzędu trudno dostać ma z nakładem wielkim też a niepotrzebnym” (cyt. za: Przydatki do Porządku y do Artykułow Prawa Maydeburskiego, w: Tytuły Prawa Maydeburskiego, Do Porządku y do Artykułow pierwey po Polsku wydanych, w sprawach tego czasu nawięcey kłopotnych z tegoż Prawa Maydeburskiego przydatne, w Krakowie w Drukarni Franciszka Cezarego Roku Pańskiego 1629, s. 108-110.

180

TOMASZ STAWECKI

nia39. Ustawa, a właściwie konstytucja sejmowa z 1588 r. O ważności zapisów zapewniała pierwszeństwo temu wierzycielowi, który jako pierwszy spowodował, że jego prawa do nieruchomości zostały zapisane w księgach sądu grodzkiego lub ziemskiego, właściwych dla miejsca położenia nieruchomości. Rozwiązanie owo dotyczyło przede wszystkim przeniesienia nieruchomości, ale również praw obciążających taką nieruchomość40. Wówczas m.in. pojawiło się prawne pojęcie hipoteki41. Stąd też księgi te zaczęły być zwane hipotecznymi. Tak rozumiane księgi pełniły więc funkcję ochronną w znacznie szerszym podmiotowo zakresie. Natomiast w wypadku dokonania wpisu w księgach niewłaściwych – owo pierwszeństwo liczyło się od chwili przeniesienia wpisu do księgi właściwej. Zasady ustawy z 1588 r. zostały później rozwinięte i umocnione w konstytucji z 1768 r., według której umowy przenoszące własność oraz obciążające nieruchomość zawarte w niewłaściwym ziemstwie lub grodzie stawały się bezskuteczne między stronami, jeśli w ciągu roku i sześciu tygodni zapis nie został przeniesiony do właściwych ksiąg. Oprócz uregulowania kwestii właściwości sądów prowadzących księgi publiczne ustawa z 1588 r. miała ogromne znaczenie dla rozwoju prawa polskiego z co najmniej dwóch jeszcze powodów. Po pierwsze, rozbudowywała znacznie normy prawa prywatnego materialnego dotyczące rzeczowych zabezpieczeń wierzytelności. Po drugie jednak, ustawa ta rozwijała instytucję prawną rejestru publicznego. Zapewniała bowiem osobom zainteresowanym – „za drobną opłatą” – dostęp do akt sądowych. Formułowała więc zasadę jawności formalnej księgi publicznej42. Oznaczało to instytucjonalizację funkcji rejestru. Ustawa z 1558 r. łączyła też zasadę jawności z zasadą szczegółowości, tzn. regułą, iż wpis w księdze powinien dokładnie określać sumę wierzytelności zabezpieczonej oraz przedmiot zabezpieczenia. Chodziło o to, aby – jak stanowił przepis ustawy – „...ludzie nie zawodzili się pożyczając pieniądze super bona operata (na dobra obciążone)”. Szczegółowość wpisu miała więc prowadzić do szerszego zrealizowania funkcji ochronnej (gwarancyjnej) księgi. Służyć temu miało także ugruntowanie zasady legalności wpisu, czyli dokonywania wpisu po zbadaniu podstawy prawnej danego aktu. Dodatkowo też przyjęto zasadę, że ze względu na interes wierzycieli władze sądowe zobowiązane były troszczyć się o zgodność wpisów dokonanych w księgach ze stanem rzeczywistym. Nazywano to wówczas zasadą dobrej wiary ksiąg, a więc ich wiarygodności, chociaż jeżeli weźmiemy pod uwagę przepisy o pierwszeństwie wierzycieli i o właściwości sądów, można mówić o kształtującej się zasadzie jawności materialnej43. 39 Por. R. Moszyński, L. Policha, A. Izdebska, Księgi wieczyste, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1960, s. 6. 40 Por. M. Wąsowicz, Hipoteka w prawie polskim, „Biuletyn Informacyjny Związku Banków Polskich” marzec 1996, nr 5(41), s. 11-12. 41 Por. B. Barłowski, E. Janeczko, Księgi wieczyste-rejestr nieruchomości, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1988, s. 5. Zbyt wąsko interpretuje to A. Menes (Wiadomości..., s. 57). 42 Por. Z. Kaczmarczyk, B. Leśnodorski, Historia..., s. 291-292; P. Dąbkowski, Prawo..., s. 19-20. 43 Zasada jawności formalnej (czyli najogólniej rzecz biorąc zasada swobodnego dostępu do danych rejestrowych) oraz zasada jawności materialnej są różnie interpretowane. W odniesieniu do

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

181

Postanowienia ustawy o ważności zapisów z 1588 r. nie doprowadziły wszakże do wyodrębnienia ksiąg gruntowych lub hipotecznych i aż do upadku Rzeczypospolitej Obojga Narodów omawianych wpisów dokonywano w ogólnych księgach sądowych. Tylko w Gdańsku pojawiła się innowacja polegająca na przeznaczeniu dla poszczególnych nieruchomości osobnej karty w księdze (tzw. folio rzeczowe). Anglia W innych krajach Europy Zachodniej idea ksiąg gruntowych rozwijała się podobnie, lecz na ogół wolniej niż w państwach należących do Rzeszy Niemieckiej. W Anglii jednak, podobnie jak w Niemczech, przemożny wpływ na rozwój rejestrów nieruchomości miały instytucje prawa feudalnego i ich ewolucja. W Anglii pomysł sporządzania urzędowych ksiąg odnoszących się do nieruchomości i ich stanu prawnego pojawił się bardzo wcześnie, bo już w postaci słynnej Domesday Book z końca XI wieku. Sporządzona w latach 1081-1087 w dwóch tomach przez pięciu sędziów, wyznaczonych przez Wilhelma Zdobywcę, obejmowała opis nieruchomości położonych w całej Anglii z wyjątkiem trzech hrabstw (Cumberland, Northumberland i Durham). Księga ta była raczej prototypem współczesnego katastru, choć oczywiście służyła do ustalania komu monarcha przyznał prawa do określonych posiadłości ziemskich, z czym, oczywiście, związane były obowiązki lenne44. Ustalenie tożsamości wasali prowadziło jednocześnie do określenia ich statusu, a więc zdefiniowania praw i obciążeń wiążących się z nieruchomościami. Domesday Book znała np. instytucję przeniesienia praw do nieruchomości na zabezpieczenie długu, która stała się podstawą dla współczesnych ksiąg wieczystych wyodrębnia się tzw. zasadę jawności materialnej w sensie negatywnym (negative Publizitätsprinzip) i utożsamia się ją często z tzw. zasadą wpisu (uzależnienie powstania, zmiany lub wygaśnięcia stosunku prawnego od ujawnienia określonego faktu prawnego w rejestrze). Z kolei zasady jawności materialnej w sensie pozytywnym (positive Publizitätsprinzip) upatrywano w wiarygodności publicznej rejestru (fides publica), czyli w przyjęciu, że wszelkie ujawnione w rejestrze dane są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym (Z. Fenichel, Księgi gruntowe a rejestr handlowy. Próba zestawienia porównawczego, „Przegląd Notarialny” 1935, nr 10, s. 10; R. Moszyński, L. Policha, A. Izdebska, Księgi..., s. 21). Niektórzy współcześni komentatorzy prawa o księgach wieczystych wskazują, że istota jawności materialnej zawiera się przede wszystkim w przyjęciu określonych domniemań związanych z wpisem pozytywnym i negatywnym, tzn. wpisaniem prawa lub jego wykreśleniem. Obecnie domniemania wyrażone są w art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. J. Ignatowicz i S. Rudnicki zakaz powoływania się na nieznajomość wpisów uczynionych w księgach wieczystych lub wniosków, o których uczyniono wzmiankę, traktują wyłącznie jako konsekwencję zasady jawności formalnej (dostępności rejestru). Inni komentatorzy sugerują natomiast, że przepis ten jest jednak wyrazem zasady jawności materialnej ksiąg wieczystych (J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, wyd. VI uzupełnione, PWN, Warszawa 1995, s. 315; S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wyd. II, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1996, s. 23). 44 O licznych katastrach (extenta maneriorum) sporządzanych w XII i XIII wieku przez Lordów pisze m.in. J. Kuliszer (Powszechna historia..., s. 124). Służyły one m.in. do określania przedmiotu pańszczyzny (rodzaju świadczeń) i jej wymiaru.

182

TOMASZ STAWECKI

postaci hipoteki gruntowej (mortgage)45. Księga ta nie była jednak później stosowana dla celów rejestrowania zmian we władaniu ziemią, stąd nie stała się zalążkiem ksiąg gruntowych (wieczystych). Problem ujawniania faktu nabycia praw do nieruchomości rozwiązywany był inaczej. Jeszcze w czasach anglo-saksońskich przeniesienie własności nieruchomości dokonywało się analogicznie, jak na kontynencie: niezbędne było przeniesienie władztwa faktycznego nad nieruchomością, czyli livery of seisin. Była to konstrukcja podobna do rzymskiego traditio bądź germańskiego Gewere, bardzo ceremonialna, i zakładała faktyczne wydanie choćby symbolu nieruchomości: gałązki, grudy ziemi lub nawet krzyża, noża itp. Niekiedy temu livery of seisin towarzyszyło sporządzenie odpowiedniego aktu po łacinie (deed) dla upamiętnienia faktu przeniesienia i uczynienia go znanym „wszystkim obecnym”. Ów deed, choć był tylko dokumentem (tytułem), był też szczególnie ważny dla określenia granic posiadłości, zwłaszcza gdy składała się ona z kilku części. System feudalny rozwijający się od XI wieku nie wykorzystywał przy tym rzymskiej koncepcji własności ziemi (dominium jako różnej od possessio), lecz opierał się na jej dzierżeniu przez wasala. W Anglii rozwój ów był o tyle konsekwentny, że za sprawą nadań Wilhelma Zdobywcy dokonywał się bez istnienia własności alodialnej (konkurencyjnego rozwiązania wobec struktury lennej). Ponadto w Anglii nigdy nie miała miejsca recepcja prawa rzymskiego na szersza skalę, tak jak w krajach Europy kontynentalnej46. Dlatego też ukształtowany w Anglii system prawa rzeczowego law of property przewidywał różne formy władania nieruchomościami (land holding). W początkowym okresie rozwoju common law przejęto ideę, że przeniesienie własności wymaga wydania rzeczy (delivery). Wraz z rozwojem stosunków gospodarczych i handlowych konstrukcja germańskiego Gewere stopniowo zanikła w prawie kontynentalnym, natomiast livery of seisin trwała długo w prawie angiel45

Zdaniem historyków angielskich etymologicznie mortgage wywodzi się od gage, czyli nie całkiem jasnej jeszcze konstrukcji prawa obciążającego nieruchomości, jaką znaleźć można już w Domesday Book. Fakt, że owo obciążenie nie rodzi żadnych bezpośrednich i bieżących korzyści dla wierzyciela, nie jest źródłem żadnych pożytków, uważano przy tym za słabość tej instytucji, przejaw niesprawiedliwości w stosunkach między wierzycielem a dłużnikiem, a nawet grzech. Por. Ch.J. Reid Jr., The Seventeenth-Century Revolution in the English Law, „Cleveland State Law Review” 1995, Vol. 43, s. 293. Podobnie interpretuje mortgage jako „zastaw martwy”, nie przynoszący pożytków (vadium mortuum), polski historyk K. Koranyi. Twierdzi on jednak, chyba słusznie, że słowo mortgage (jak i cała instytucja prawna) ma pochodzenie francuskie. Konstrukcja gage jako zastawu dotrwała bowiem w prawie francuskim do czasów współczesnych (K. Koranyi, Powszechna historia prawa, s. 68). Na temat mortgage jako prawa zabezpieczającego, a także na temat gage we współczesnym prawie francuskim, por. T. Stawecki, Zastaw rejestrowy i podobne formy rzeczowego zabezpieczenia wierzytelności w krajach Europy Zachodniej i Ameryki Północnej, [w:] T. Stawecki, M. Tomaszewski, F. Zedler, Ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów. Komentarz, Wydawnictwo TWIGGER, Warszawa 1997, s. 178, 183-187, 211-213, 222. 46 Wyjątkiem jest wpływ myśli sędziego Bractona w połowie XIII wieku, który poprzez swoje dzieło De Legibus et Consuetudinibus Angliae wniósł do prawa angielskiego rozumienie niektórych koncepcji prawa rzymskiego, w tym własności i posiadania. W późniejszym czasie były jednak one często odczytywane przez pryzmat istniejących instytucji prawa feudalnego.

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

183

skim, nawet do czasów współczesnych. Seisin to właściwie posiadanie, ale nie zakładające ostrego odróżnienia posiadania i własności, jak w prawie rzymskim. W XIII wieku seisin to już niezależna od innych postać samodzielnego władania nieruchomością przez czas nieograniczony (freehold estate). Stopniowo seisin przekształciło się w pojęcie własności w common law. Równocześnie common law wykształciło różne inne formy władania nieruchomościami o mniejszej niezależności (non-freehold)47. Niektóre z nich przyczyniły się do powstania pierwszych doświadczeń z rejestracją dokumentów stanowiących tytuł do nieruchomości, gdyż np. rozwinęła się instytucja tzw. copyhold, czyli dzierżenia na podstawie wpisu do akt sądowych (copy of the court roll). Sądy bowiem starały się chronić dzierżawców (tenants) przed bezpodstawnym usunięciem ich z gruntu, potwierdzając ich prawa przez rejestrowanie umów, z których wynikały prawa dzierżawców, tak aby właściciel nie mógł łatwo takiej umowy zanegować. Praktyka taka, rozwijająca się od początków XV wieku, stała się w następnym stuleciu inspiracją dla Statute of Enrolments (o czym niżej) i jednocześnie podwaliną pod współczesny system rejestrowania aktów prywatnych przenoszących własność (conveyances). Od XIV wieku rozwinęła się też praktyka oddania w użytkowanie (feofee to use, łac. cestui que use). Był to też tytuł do nieruchomości, ale uznawano także, że ma on raczej charakter prawa do rzeczy ograniczonego przede wszystkim do używania i pobierania pożytków (beneficial interest in property)48. Ochrona takich osób rozwinęła się zwłaszcza przed Sądem Kanclerskim (Chancery Court), stanowiąc jednocześnie punkt wyjścia zasad ukształtowanego w pełni w XVII-XVIII wieku systemu equity. Do przeniesienia takiego prawa nie stosowano przy tym konstrukcji livery of seisin i można je było przenieść w drodze prostej umowy sprzedaży. Choć rozwiązania tego nie uznawało common law i zbywca był nadal uważany za właściciela – zbywanie takiego prawa (zarówno w drodze umów, jak i testamentów) było bardzo popularne. Faktycznie praktyka taka prowadziła do trudności w ustaleniu, kto ma tytuł do nieruchomości i jaki. Próbowano to uporządkować w 1535 r. przez wydanie The Statute of Use, na podstawie którego osoba, której przysługiwało cestui que use stawała się pełnoprawnym właścicielem (legal owner). Z uwagi na sprzeczności z regułami dotychczas obowiązującego prawa powszechnego król Henryk VIII spowodował wydanie przez Parlament w tym samym 1535 r. ustawy zwanej The Statute of Enrolments. Zgodnie z jej postanowieniami akt przenoszący własność nieruchomości (deed) musiał być zarejestrowany w court of record w Westminsterze lub innym publicznym biurze wyznaczonym do tego celu49. Taka 47

Por. S. Rudnicki, Systemy ksiąg wieczystych i zabezpieczeń majątkowych na nieruchomości w większości krajów europejskich, „Rejent” 1995, nr 11, s. 28. 48 Konstrukcja ta umacniała przy tym podział własności w prawie angielskim na różne postacie, a zwłaszcza legal ownership oraz beneficial (equitable) ownership, które rozróżnia się do dziś. Por. A.M. Garro, The Louisiana..., s. 58-60. 49 W Szkocji w roku 1617 wprowadzono nawet zasadę, że dopiero zarejestrowanie dokumentu w General Register of Seisines jest podstawą skutecznego przeniesienia własności (The Scottish Act) i wbrew praktyce angielskiej utrzymano ją później (Conveyancing Act of 1874). Por. E. Jowitt, C. Walsh, The Dictionary of English Law, Sweet & Maxwell, London 1959, s. 1500; A.M. Garro, The Louisiana..., s. 27, 55.

184

TOMASZ STAWECKI

rejestracja była obowiązkowa, miała także znaczenie prawotwórcze (constitutive effect), gdyż jeśli nie uczyniono jej w ciągu sześciu miesięcy akt stawał się bezskuteczny nawet między stronami. The Statute of Enrolments wywołała silną opozycję prawników (solicitorów) i posiadaczy ziemskich. Ustawa ta nie została jednak formalnie zmieniona, zrodziła jednak praktykę przenoszenia praw do nieruchomości pod innym tytułem (tzw. lease and release), co nie podlegało wprost Statute of Enrolments, ale faktycznie stanowiło obejście prawa. Zdaniem większości historyków angielskich praktyka utrzymała się w Anglii co najmniej przez ponad trzy stulecia, czyli do połowy XIX wieku50. Można jednak spotkać opinie, że istotne zmiany w zakresie praw rządzących nieruchomościami i ich obrotem dokonały się w wieku XVII, czyli w czasach obejmujących kolejne etapy Rewolucji Angielskiej (1640-1660, 1688-1690). W czasach tych bowiem miało miejsce m.in. obalenie feudalnych zasad dzierżenia nieruchomości. Z tytułem do ziemi nadal wiązały się różne obowiązki, zwłaszcza finansowe, ale już nie było obowiązku służby wojskowej na rzecz zwierzchnika (tzw. socage tenures), ponadto ograniczono poważnie wspomnianą wyżej praktykę copyhold, gdyż nasiliły się procesy wywłaszczania dzierżycieli i tzw. konsolidacji własności ziemskiej (enclosure movement – ogradzanie), ukształtowały się wreszcie nowoczesne koncepcje powiernictwa (trust) i przewłaszczenia (zwłaszcza equitable mortgage) jako instrumentu zabezpieczenia wierzytelności51. Powyższe procesy miały rewolucyjny charakter w sferze ekonomicznej, ale też pewne znaczenie dla procesu rejestracji nieruchomości52. Wyrażały one kształtowanie się idei własności jako prawa świętego, nienaruszalnego i właściwie nie50 A.M. Garro, The Lousiana..., s. 62-64. O roli leasehold jako postaci własności czasowej por. S. Rudnicki, Systemy..., s. 28. 51 Np. Ch.J. Reid Jr., The seventeenth Century..., s. 223 i n. Według zasad common law, jeśli minął dzień spłaty długu, to dłużnik nieodwołalnie tracił własność nieruchomości, nawet gdyby brak spłaty wynikał z faktu, że nie mógł on znaleźć wierzyciela. Ta reguła była bezwzględnie stosowana. Natomiast rozwój systemu equity w XVII wieku spowodował przyjęcie prawa do utrzymania nieruchomości, jeśli wykonał swoje zobowiązanie w „rozsądnym czasie”, a jednocześnie naliczał odsetki za okres przypadający od dnia wymagalności świadczenia do spłaty długu. Por. J.W. Bruce, J.W. Ely Jr., C.D. Bostick, Cases and Materials on Modern Property Law, West Publishing Co., St. Paul, Minn., 1989, s. 516-517. O rozwoju idei powiernictwa służącego zabezpieczeniu praw wierzyciela od czasów średniowiecza por. także K. Michałowska, Trust i stosunki powiernicze w prawie angielskim, „Kwartalnik Prawa Prywatnego”, R. V, 1996, z. 2, s. 297-298; A. Kędzierska-Cieślak, Powiernictwo. Próba określenia konstrukcji prawnej, „Państwo i Prawo” 1977, nr 8-9, s. 48-49. 52 Warto zauważyć, że za najstarszy rejestr publiczny (księgę) w Anglii uważa się rejestr sądowych i królewskich zarządzeń i nakazów (Register of Writs, Registrum Brevium). Ustanowiony w 1531 r., miał postać księgi, kilkakrotnie później wznawianej (1553, 1595, 1634 itd.). Writs jako zarządzenia miały moc prawną, ale służyły też za wzorce aktów sądowych i urzędowych w znacznym stopniu dotyczących sporów sądowych o nieruchomości. Znaczenie prawne Register of Writs zostało uchylone w 1888 r. jedną z ustaw o rejestracji gruntów. Por. E. Jowitt, C. Walsh, The Dictionary..., s. 1500-1501, 1506. Nadal natomiast działa w Anglii Biuro Rejestrów i Dokumentów Publicznych, które gromadzi akta sądowe, dokumenty urzędowe itp., choć nie związane już bezpośrednio z nieruchomościami. Por. też N. Davies, Europa. Rozprawa historyczna z Europą, Wydawnictwo ZNAK, Kraków 1998, s. 969.

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

185

ograniczonego. Ponadto dążenie do odrzucenia tradycyjnych, feudalnych rozwiązań prawnych stanowiło wyraz umacniania się idei kontraktu jako nieskrępowanego i wystarczającego środka rozporządzania własnym majątkiem. Tym samym wszelkie formalności związane z przenoszeniem praw, w tym również rozmaite formy rejestracji, stawały się co najmniej podejrzane jako przeżytki starego ustroju. Odrzucenie wcześniej obowiązujących zasad prawnych powodowało też zakwestionowanie szczegółowych instytucji. Na przykład zanik copyhold oznaczał podważenie roli sądów jako instytucji prowadzących dokumentację dotyczącą nieruchomości. W rezultacie utrwalało się przekonanie o istniejącej sprzeczności, choćby praktycznej, między formalizmem rozwiązań prawnych a ideą wolnego rynku i efektywnością gospodarczą. Francja Z jeszcze większym trudem dochodziła do głosu idea rejestrowania nieruchomości i praw ich dotyczących we Francji. W wiekach IX-XIII jej ziemie były podzielone między dwa systemy prawa: południe posługiwało się prawem rzymskim, prowincje północne – prawem zwyczajowym pochodzenia germańskiego (tzw. pays de coutumes)53. Na południu instytucja traditio utrzymała się aż do czasów kodeksu Napoleona, natomiast na północy wydanie posiadania zastąpiono odpowiednimi klauzulami umownymi, później koncepcją ujawniania poprzez sądową rejestrację, tzw. nantissement. W Bretanii idea jawności czynności rozporządzających nieruchomościami znalazła jeszcze inne zastosowanie. Od czasów wczesnego średniowiecza przyjęła się tam instytucja publicznych ogłoszeń o dokonanych transakcjach (appropriances par bannies). Dokonywano ich trzykrotnie w niedziele, co osiem lub czternaście dni. Prawa nabywcy nieruchomości lub wierzyciela, który skutecznie przeprowadził taką procedurę, były chronione jeśli inne osoby nie podniosły w międzyczasie swoich roszczeń. Innym, podobnym rozwiązaniem był formalny wymóg ogłaszania w sądzie darowizn. Obowiązywał on na podstawie ordonansu z 1539 r. Rozwiązanie to zostało przejęte później przez art. 939 francuskiego k.c.54 Ponadto w kilku regionach północnej Francji (np. Amiens, Artois, Reims, Picardie, Saint-Quentin) w czasach nowożytnych istniał system polegający na wprowadzeniu wymogu rejestrowania zmian własności nieruchomości w rejestrach prowadzonych przez specjalnego urzędnika przy sądach. Te rejony nazywano właśnie pays de nantissement. Instytucja ta wywodziła się ze średniowiecznej inwestytury, ale miała nie tylko podkreślać zwierzchnią pozycję zbywcy (seniora), lecz również przeciwdziałać naruszeniom prawa, zwłaszcza bezpodstawnym czynnościom. W przypadku gdy właściciel nieruchomości dokonał zbycia jej na rzecz dwóch 53

K. Koranyi, Powszechna historia prawa, s. 195. A.M. Garro, The Louisiana..., s. 42-43. Przypominało to także praktykę ogłaszania w salach posiedzeń sądowych danych o spółkach. 54

186

TOMASZ STAWECKI

różnych osób, ten, który pierwszy zarejestrował swoje prawa, miał pierwszeństwo przed innym, bez względu na kolejność faktycznie dokonanych czynności. Rejestracja nie sanowała jednak wad prawnych dokonanych czynności, co osłabiało jej funkcję zabezpieczającą. Generalnie rejestracja wspierała legalność dokonywanych czynności, a przez to zwiększała ochronę nabywcy. Dostrzegając zalety takiej procedury Colbert, minister Ludwika XIV, usiłował rozciągnąć jej stosowanie na obszar całej Francji przez wydanie edyktu w 1673 r. Opozycja arystokracji, która nie chciała publicznego ujawniania jej długów, a także sprzeciw notariuszy, którzy tracili korzyści związane z obrotem prawnym nieruchomościami, doprowadziły do odwołania edyktu już rok później, w 1674 r.55 Dopiero sto lat potem powrócono do tej idei, uchwalając już dla całej rewolucyjnej Francji Prawa z 9 Messidora Roku III (27 czerwca 1795 r.) oraz z 11 Brumaire’a Roku VII (1 listopada 1798 r.). Przewidywały one nieskuteczność przeniesienia własności nieruchomości do chwili zarejestrowania umowy w specjalnym rejestrze prowadzonym przy sądzie56. Prawa te zostały wszakże wkrótce uchylone przez francuski kodeks cywilny jako – zdaniem kodyfikatorów – gwałcące naturalną wolność człowieka oraz ograniczające swobodę umów i prawo do prywatności. Kodeks Napoleona odrzucił też wywodzącą się jeszcze z prawa rzymskiego dwuczęściową strukturę kontraktu, przyjmując, iż umowa przeniesienia własności ma skutek obligacyjny i rzeczowy zarazem.

KSIĘGI GRUNTOWE I REJESTRY NIERUCHOMOŚCI W EUROPIE OD KOŃCA XVIII DO POŁOWY XX WIEKU Od XVII wieku możemy dostrzec w Europie kilka równolegle zachodzących ważnych zjawisk: coraz bardziej oczywistą słabość istniejących rozwiązań co do przenoszenia praw do nieruchomości, a także zabezpieczania kredytu udzielanego osobom władającym nieruchomościami, rozwój idei indywidualizmu w filozofii 55

Skuteczny opór wobec rejestracji nieruchomości dla zapewnienia jawności obrotu i pewności prawa nie wiązał się natomiast z kwestionowaniem instytucji katastru, który pełnił przede wszystkim funkcję fiskalną. Katastry te w XVII i XVIII wieku były prowadzone w całej Francji, tak że nawet dziś można precyzyjnie zrekonstruować stan posiadania gruntów przez poszczególne stany i warstwy społeczne z uwzględnieniem rodzajów gruntów itp. Patrz: J. Kuliszer, Powszechna historia..., t. II, s. 85. 56 Pozostałością tej instytucji w prawie francuskim jest współcześnie stosowanie nazwy nantissement do niektórych praw zastawniczych nie wymagających przeniesienia przedmiotu zastawu, ale zakładających ujawnienie takiego prawa w publicznym rejestrze. Przykładami mogą być nantissement de l’outillage et matériel d’équipment professionel (zastaw na narzędziach i urządzeniach wykorzystywanych w działalności zawodowej) oraz najbardziej chyba znany – zastaw na przedsiębiorstwie (nantissement de fonds de commerce). Patrz: T. Stawecki, M. Tomaszewski, F. Zedler, Ustawa..., s. 183-184, 203-205.

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

187

politycznej oraz powrót do prawa rzymskiego. W omawianej dziedzinie prowadziły one czasem do przeciwstawnych rezultatów. Obowiązujące instytucje prawne okazywały się niewystarczające dla gospodarczego wykorzystania nieruchomości. Podkreślano np. że konstrukcje traditio, Gewere, czy livery of seisin, zakładające nabycie praw do nieruchomości w chwili wejścia nabywcy w jej posiadanie, uniemożliwiają dokonanie przeniesienia jej w innym czasie niż faktyczne objęcie posiadania, np. zbycie pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu (zbycie w przyszłości). Nie wystarczają także, aby chronić wierzycieli, którzy szukali zabezpieczenia na nieruchomości posiadanej przez dłużnika, gdyż jako posiadacz często nie był on właścicielem. Bez instytucji rejestru nie można było też często w sposób pewny ustalić kolejności różnych hipotek obciążających tę samą nieruchomość, przynajmniej aż do chwili wszczęcia sporu sądowego. Rozmaite czynności formalne lub symboliczne, prowadzące do zbycia prawa lub do powstania obciążeń, były łatwo dostrzegalne w małych zbiorowościach, ale w społeczeństwach większych i bardziej mobilnych nie spełniały już zakładanych funkcji informacyjnych i ochronnych. Doświadczenia takie wskazywały na potrzebę znalezienia jakiejś formy publicznej dokumentacji i ujawniania dokonywanych czynności, choćby stanowiącej rozwinięcie traditio per cartam lub notitio. Czynnikiem kształtującym współczesne prawo cywilne okazała się też recepcja prawa rzymskiego. Zarówno w Niemczech od XVI wieku, jak i we Francji coraz bardziej zaczęło się rozpowszechniać rzymskie pojęcie własności. Recepcja prawa rzymskiego wyparła więc germańską konstrukcję Gewere57. Tylko w niektórych prawach partykularnych (lokalnych) utrzymywała się zasada wpisu do akt sądowych lub księgi gruntowej jako elementu przeniesienia nieruchomości, przy czym np. tylko właściciel wpisany do takiej księgi miał prawo dokonywać obciążenia na nieruchomości (hipoteka, serwituty). Również myśl renesansowa (np. Grocjusz), a później oświeceniowa (XVII i XVIII wiek), w tym koncepcje prawnonaturalne, bardzo wspierały zasadę, że sama umowa (zgoda stron, wyraz ich wolnej woli) wystarczy do rozporządzania własnością. We Francji autorzy kodeksu cywilnego z 1804 r. wierzyli, że wymóg rejestracji zmian własności jest pozostałością feudalizmu i przyjęli zasadę pełnego konsensualizmu, uchylając nawet znane w końcu XVIII wieku zasady rejestracji hipotek. W rezultacie od XVIII wieku tylko niektóre państwa europejskie stopniowo wprowadzały ustawy przewidujące publiczne rejestrowanie nieruchomości oraz osób, którym przysługują prawa rzeczowe do nich. Prusy, Niemcy, Austria Najwcześniej dokonano tego w Prusach, bo prowadzenie specjalnych ksiąg gruntowych przewidywał już edykt z 1704 r. Wcześniej funkcję tę pełniły księgi sądowe. Zamiar ten zrealizowano po 1722 r., gdy wydana została Ordynacja 57

K. Koranyi, Powszechna historia prawa, s. 274-275.

188

TOMASZ STAWECKI

hipoteczna i konkursowa, a później ordynacja hipoteczna dla Śląska z 1750 r. (jej moc rozciągnięto w 1753 r. na pozostałe prowincje). O zasadach organizacji ksiąg gruntowych przesądziła Ordynacja o hipotekach i upadłości z 1783 r. Ostatecznie Landrecht Pruski (Ogólny kodeks dla państwa Pruskiego) z 1 czerwca 1794 r. wprowadził przepis, że prawo hipoteczne może być nabyte tylko przez „zaintabulowanie” w księdze publicznej. Wpis miał więc charakter konstytutywny, chociaż w niektórych innych państwach niemieckich nadawano intabulacji znaczenie jedynie deklaratywne. Jednocześnie recepcja prawa rzymskiego spowodowała wyparcie germańskiej koncepcji Gewere przez rzymską possessio, przy której kładziono nacisk na władztwo faktyczne (corpus) i wolę posiadania (animus)58. Oznaczało to uchylenie wcześniejszych wyjątków od zasady publicznej jawności praw obciążających nieruchomość (Publizitätsprinzip)59. Podobne przepisy hipoteczne wprowadzono też w końcu XVIII wieku w poszczególnych krajach monarchii austriackiej, m.in. przez uchwalenie „patentu tabularnego” dla Galicji z 1780 r. Rozwinięto je w zakresie przepisów materialnoprawnych w 1811 r. w austriackim kodeksie cywilnym (ABGB)60, a ostatecznie umocniono w jednolitej ustawie hipotecznej dla całej Austrii w 1871 r. Przykład pruski dopiero po dłuższym czasie znalazł swoje rozwinięcie. W połowie XIX wieku w państwach niemieckich istniała bowiem wielka różnorodność praw (włącznie z rzymskim, duńskim i francuskim). Prawo pruskie miało ponadto tę zaletę, że wprowadzając koncepcję własności pełnej nie odrzucało, ale modyfikowało, dostosowując do potrzeb liberalnej gospodarki feudalne prawa rzeczowe. Instytucje te odrzucono lub ograniczono dopiero w pruskiej ustawie o nabywaniu własności i rzeczowym obciążaniu nieruchomości z 1872 r.61 Istotne znaczenie miała też ustawa Rzeszy (prawo hipoteczne) z 1887 r.62 Ostatecznie system ksiąg gruntowych został wprowadzony w Niemczech przez kodeks cywilny (BGB) z 18 sierpnia 1896 r. oraz rozporządzenie o rejestrze gruntów z 18 marca 1896 r. Niemiecka księga gruntowa była zorganizowana dla nieruchomości położonej w danym okręgu. Zasadą stała się powszechność ksiąg gruntowych, to znaczy zakładano księgę wieczystą dla każdej wyodrębnionej prawnie nieruchomości położonej na terytorium kraju. Księga gruntowa składała się z dwóch części: tzw. księgi głównej oraz zbioru dokumentów dołączonych do księgi głównej. Wpisów 58

K. Koranyi, Powszechna historia państwa..., t. III, s. 347. J. Bardach, M. Senkowska-Gluck, Historia..., s. 638; K. Koranyi, Powszechna historia prawa, s. 277. 60 Por. omówienie np. w: F. Zoll, Prawo cywilne. Prawa zastawnicze według źródeł prawa obowiązującego w Małopolsce i na Ziemi Cieszyńskiej, Księgarnia Powszechna, Kraków 1937, s. 5 i n. 61 Historycy podkreślają, że ze względu na stosowanie prawa zaborczego na niektórych ziemiach polskich koncepcja własności podzielonej przetrwała w postaci dzierżawy wieczystej jeszcze do końca II Rzeczypospolitej. Por. J. Bardach, B. Leśnodorski, M. Pietrzak, Historia państwa i prawa polskiego, PWN, Warszawa 1977, s. 578. 62 K. Koranyi, Powszechna historia prawa, s. 352-353; J. Bardach, M. Senkowska-Gluck, Historia..., s. 634-637; K. Grzybowski, Historia państwa i prawa Polski, t. IV: Od uwłaszczenia do odrodzenia państwa, PWN, Warszawa 1982, s. 523-524, 611. 59

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

189

dokonywano wszakże wyłącznie w księdze głównej. Regułą było bowiem oparcie działania na zasadzie wpisu, a nie składania dokumentów. Ponadto wpis do księgi gruntowej (włącznie z działem dotyczącym własności) miał charakter konstytutywny, więc żadne prawa rzeczowe nie mogły powstać ani między stronami, ani wobec osób trzecich, bez dokonania wpisu. Oznaczało to przyjęcie tzw. zasady wpisu (Eintragungsprinzip). Wpis mógł jednak nastąpić co do zasady na wniosek osoby uprawnionej, ale w każdym przypadku musiała być wyraźnie udzielona zgoda właściciela nieruchomości. Sąd mógł też działać z urzędu. Drugim ogromnie ważnym elementem systemu niemieckiego było to, że rejestracja ma charakter sądowy. Prowadzenie rejestru jest więc jednym z rutynowych obowiązków sądów rejonowych (Amtgericht)63. Tak więc to w prawie niemieckim ostatecznie ukonstytuowała się zasada, iż rejestr jest prowadzony przez sąd w ramach jego funkcji orzeczniczych (nieprocesowych), a nie przy sądzie, jak wcześniej64. Zakres sędziowskiego badania wniosku o wpis stał się w praktyce nieograniczony. Sąd mógł oczywiście odrzucić wniosek o wpis, jeśli stwierdził, że wnioskodawca nie jest uprawiony do spowodowania wpisu określonej treści. Ponadto zgodnie z art. 873 (1) kodeksu cywilnego niemieckiego (BGB) osoba trzecia, działająca w dobrej wierze, może w pełni polegać na treści wpisu i jest chroniona przez prawo. Domniemanie takie oznacza wszak, iż można osobie trzeciej udowadniać, że nie działała ona w dobrej wierze, albo że wiedziała o rzeczywistym stanie prawnym. Wówczas ochrona nie przysługuje. Polska Stosunkowo wcześnie, gdyż na przełomie XVIII i XIX wieku, zostały też zorganizowane księgi wieczyste (hipoteczne księgi gruntowe) na ziemiach polskich pozostających pod zaborami. W zaborze pruskim, bezpośrednio po upadku niepodległości Rzeczypospolitej szlacheckiej, wprowadzono pruski system ksiąg gruntowych oraz związane z nim przepisy o hipotekach65. Po krótkim stosowaniu wcześniejszych ordynacji hipotecznych podstawą zorganizowania ksiąg gruntowych były przepisy Landrechtu z 1794 r. Uchylono także obowiązywanie dawnego prawa polskiego. Jednocześnie zaborca starał się utrzymać istotną pozycję społeczną szlachty-posiadaczy dóbr; rejestracja nieruchomości oraz możliwość zabezpieczenia kredytu hipoteką tej bo63

S. Rudnicki nazywa je sądami „terenowymi” (Systemy..., s. 36). Komentatorzy współcześni podkreślają, że obecnie dobre działanie systemu niemieckiego jest wynikiem przyjętych założeń oraz nieprzerwanej praktyki. Istotna jest zwłaszcza stała koordynacja danych zawartych w księdze gruntowej (Grundbuch) oraz katastrze (Flurbuch). Każda zmiana w katastrze jest przekazywana do sędziego rejestrowego (Grundbuchrichter) i odwrotnie. W księdze odnotowuje się kolejne czynności dotyczące konkretnej nieruchomości, nie ma więc problemu z ustaleniem sekwencji transakcji. Por. H. Hofmeister, H. Auer, Nowoczesna księga..., s. XIV; A.M. Garro, The Louisiana..., s. 37. 65 Por. też: M. Wąsowicz, Hipoteka..., s. 12 i n. 64

190

TOMASZ STAWECKI

wiem grupie służyła przede wszystkim. Dodatkowo w większości prowincji zaboru pruskiego już w końcu XVIII wieku utworzono tzw. ziemstwa kredytowe (Landschaften), które były szlacheckimi korporacjami publicznoprawnymi. Przyjmowały bowiem subsydiarną odpowiedzialność za dłużnika, uzupełniając w ten sposób ustanowioną hipotekę66, nie godziły wszakże w rozwój systemu ksiąg gruntowych, gdyż zasadami przyjętymi w prawie pruskim były obowiązek zakładania ksiąg dla poszczególnych nieruchomości, konstytutywny charakter wpisu tak własności, jak i hipoteki, jak i zasada szczegółowości, czyli bezwzględne wiązanie praw rzeczowych z konkretnymi nieruchomościami. Reguły te zostały później potwierdzone przez ustawodawstwo pruskie (m.in. z 1872 r.) i ustawodawstwo Rzeszy Niemieckiej (z 1887 r. i 1896 r.). Z kolei w Polsce centralnej stan prawny w zakresie rejestracji nieruchomości podlegał poważnym zmianom. W pierwszych latach porozbiorowych zaborca rosyjski właściwie utrzymywał zasadę stosowania dawnych praw. W okresie Księstwa Warszawskiego pomocniczo zaczęto stosować przepisy Landrechtu pruskiego z 1794 r., zwłaszcza w zakresie procedur. Jednocześnie wprowadzono obowiązywanie francuskiego kodeksu cywilnego (kodeksu Napoleona), co skutkowało zmianą przepisów materialno-prawnych, m.in. o hipotekach. Rozróżniając trzy rodzaje hipotek: prawne, sądowe i umowne (art. 2116 k.c. francuskiego), kodeks przewidywał obowiązek wpisu tylko dwóch ostatnich, nadając tym samym hipotekom prawnym charakteru hipotek tajnych. Ponadto wpisy hipoteczne były ważne przez okres 10 lat, później wygasały, chyba że zostały przedłużone. Kodeks Napoleona dopuszczał też ustanowienie hipotek ogólnych obciążających cały majątek dłużnika. Francuskie przepisy hipoteczne, obowiązujące na ziemiach polskich, wykazywały wiele wad i niedostatków, jeśli je porównać z regulacjami stosowanymi w zaborze pruskim, a nawet z przepisami dawnego prawa polskiego. Dlatego też na obszarze Królestwa Polskiego już w 1818 r. wprowadzono Prawo o ustalaniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach, wkrótce częściowo zmienione przez Prawo o przywilejach i hypotekach z 1825 r.67 Obie ustawy uzupełnione były „instrukcjami hypotecznymi”. Pierwsza z ustaw przewidywała dla większych nieruchomości obowiązek prowadzenia w sądach „ksiąg hypotecznych”. Ściśle rzecz biorąc, księgi hipoteczne i akta przechowywane były w kancelariach hipotecznych stanowiących część ogólnych sekretariatów sądów (trybunałów cywilnych i sądów pokoju). Wnioski o wpis rozpatrywały i decyzje podejmowały wydziały hipoteczne stanowiące prawnie zwierzchność hipoteczną, a organizacyjnie – części wymienionych sądów. Wydziały hipoteczne składały się z prezesa, jednego lub dwóch sędziów i pisarza z głosem decydującym. Prowadzenie ksiąg powierzono natomiast kancelariom hipotecznym, składającym się z rejentów i pisarzy. Każda 66

J. Bardach, M. Senkowska-Gluck, Historia..., s. 35-36, i dalej w odniesieniu do Polski centralnej: s. 143, 472, 491-496, 509. 67 Tekst obu ustaw opublikowany jest m.in. w: Z. Łączyński, Prawo cywilne obowiązujące w województwach centralnych, Warszawa 1937, reprint, Wydawnictwo Prawnicze, wyd. I, Warszawa 1997, s. 445-484.

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

191

księga hipoteczna składała się z „księgi umów wieczystych, zbioru dokumentów składanych do księgi wieczystej oraz wykazu hypotecznego”68. Księgi te były już prowadzone w systemie realnym, tzn. odrębna księga dla każdej „majętności ziemskiej”, bez względu na zmiany właścicieli, choćby owa „majętność” składała się z różnych części należących do różnych właścicieli. Z drugiej strony księga założona dla jednej „majętności” mającej tego samego właściciela mogła obejmować kilka „posiadłości”, w tym nawet te, które położone były poza okręgiem należącym do właściwości innej kancelarii hipotecznej. Dodatkowo, ustawa hipoteczna z 1818 r. przyjmowała zasadę jawności materialnej ksiąg, rozumianą przede wszystkim jako przyjęcie obowiązkowego i prawotworzącego wpisu. Znoszono również hipoteki tajne. Wpis do księgi był dokonywany jednak dopiero po zatwierdzeniu aktu prawnego przez zwierzchność hipoteczną. Oznaczało to ugruntowanie zasady „legalności hipotecznej”. Rozwinięto także zasadę publicznej wiary ksiąg wieczystych, tzn. regułę, według której treść księgi jest wiążąca i wywołuje skutki na rzecz każdego, kto działa w dobrej wierze. Rozbudowane funkcje kontrolne zwierzchności hipotecznej w zakresie badania legalności aktów i wniosków pogodzono z zasadą wpisu i regułami pierwszeństwa, wprowadzając konstrukcję zastrzeżenia w celu zarezerwowania miejsca w księdze. Był to jakby prototyp nowoczesnej wzmianki w rejestrze69. System ksiąg wieczystych ukształtowany ustawą z 1818 r. stanowił dobrą podstawę rozwoju obrotu nieruchomościami, a zwłaszcza zabezpieczenia hipotecznego70. Reformy z 1825 r. (uchwalenie Kodeksu Cywilnego Królestwa Polskiego oraz prawa hipotecznego) przewidywały ponadto rozszerzenie tych rozwiązań na mniejsze nieruchomości, a nie tylko na duże „majętności”. Jednak w 1825 r. przyjęto także, iż zakładanie ksiąg jest co do zasady dobrowolne, dlatego księgi wieczyste faktycznie rzadko powstawały. Ponadto odrębna ustawa z 1825 r. powoływała do życia Towarzystwa Kredytowe Ziemskie, które uzyskując pewne przywileje wobec innych wierzycieli hipotecznych, podważały spójność całego systemu. Pewne dalsze zmiany dokonały się w systemie ksiąg wieczystych w związku z uwłaszczeniem chłopów. Po 1864 r. podstawową rolę pełniły tzw. tabele likwidacyjne, według których dokonywano uwłaszczenia. Sporządzano je z wykorzystaniem wcześniejszych tzw. tabel prestacyjnych z lat 1846 i 1861 oraz tabel dodatkowych. Tabele likwidacyjne stanowiły akt nadania chłopom własności ziemi, a z drugiej strony były podstawą wykreślania z ksiąg wieczystych, prowadzonych 68

Na temat różnic między księgami wieczystymi, hipotecznymi i gruntowymi por. J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, wyd. IV uzupełnione, PWN, Warszawa 1995, s. 299-301 i cytowana tam literatura; Z. Fenichel, Księgi gruntowe a rejestr handlowy. Próba zestawienia porównawczego, „Przegląd Notarialny” 1935, nr 10, s. 8. 69 Po powstaniu listopadowym w podobny sposób odnotowywano zagrożenie konfiskatą majątku osób biorących udział w ruchu niepodległościowym. J. Bardach, M. Senkowska-Gluck, Historia..., s. 519, 536. 70 M. Wąsowicz zwraca uwagę na fakt, że ze względu na zmiany granic poszczególnych zaborów na terenie Królestwa Polskiego obowiązywały w zakresie hipoteki trzy porządki prawne: polski, pruski i austriacki. M. Wąsowicz, Hipoteka..., s. 12.

192

TOMASZ STAWECKI

dla dóbr szlacheckich, działek nadawanych chłopom oraz ustalania wysokości odszkodowań wypłacanych dotychczasowym właścicielom ziemi. Uwłaszczenie nie powodowało jednak istotnego wzrostu liczby ksiąg, gdyż bezpośrednio po 1864 r. uznano zakładanie ksiąg wieczystych dla gruntów chłopskich za przedwczesne (inaczej niż odpowiednio w zaborach pruskim i austriackim) i dopiero później (w roku 1891) dopuszczono takie prawo. Jednak aż do końca zaboru rosyjskiego zakładanie ksiąg wieczystych dla gruntów chłopskich było fakultatywne, a nie obligatoryjne. Tam, gdzie ksiąg brakowało, ich funkcje, zwłaszcza w odniesieniu do wpisów hipotek, pełniły właśnie tabele likwidacyjne. Barierą dla powszechności ksiąg wieczystych były także rozpowszechnione zwyczaje, które regulowały obrót ziemią chłopską, zarówno inter vivos, jak i mortis causa71. Pewne pozytywne zmiany w tym zakresie wywołała reforma procedury cywilnej z 1875 r., ale i ona nie zmieniła faktu, że na ziemiach zaboru rosyjskiego jeszcze w 1918 r. zaledwie dla około 10% nieruchomości urządzone były księgi wieczyste, z czego jedynie siódmą część stanowiły grunty chłopskie. Natomiast w zaborze austriackim rejestracja nieruchomości na potrzeby obrotu prowadzona była na podstawie patentu tabularnego z 1774 r., ale wprowadzonego w Galicji w 1780 r. Przewidywał on, że prawa rzeczowe, będące dawniej przedmiotem wpisu do akt sądowych ksiąg grodzkich i ziemskich, mogą być nabyte jedynie przez wpis do Tabuli Krajowej (Tabula regis, qua officium prenotationum). Urząd tabularny został utworzony przy Trybunale Królewskim, a następnie przeniesiony do lwowskiego Forum nobilium. Tabula obejmowała wyłącznie dobra szlacheckie i to takie, z którymi łączyły się uprawnienia policyjno-administracyjne właścicieli (tzw. dobra dominialne) oraz z których płacono podatki72. Natomiast inne grunty były spisywane w księgach gruntowych dla tzw. posiadłości rustykalnych. Mimo nałożenia odpowiednich obowiązków w patentach z 1789, 1801 i 1803 oraz 1848 r., księgi te były jednak prowadzone tylko w niektórych wsiach i to często w sposób niedbały. Dodatkowo zasady prowadzenia i ścisłość ksiąg gruntowych były podważane przez formalne zakazy podziału dóbr rustykalnych, powszechnie jednak obchodzone w praktyce. Natomiast w miastach galicyjskich utworzono na wzór Tabuli Krajowej tabule miejskie, które przejmowały dawne akta radzieckie i wójtowskie. Próby poprawy sytuacji prawnej odnoszącej się do nieruchomości podjęto w Austrii w połowie XIX wieku. Między innymi po 1851 r. przekształcano księgi ingrosacyjne (oparte na rejestrowaniu dokumentów) w księgi główne, tzn. dające pełen obraz stanu prawnego nieruchomości. Przepisy te nie obowiązywały jednak w Galicji. Jednolita dla całej Austrii ustawa o księgach gruntowych została wydana dopiero w 1871 r. i uzupełniona o ustawę krajową (dla Galicji) z 1874 r. o wewnętrznym urządzeniu ksiąg wieczystych. Jednak i te dwa akty, mimo formalnego obowiązku, nie spowodowały całkowitego upowszechnienia ksiąg gruntowych, 71

K. Grzybowski, Historia..., s. 102-104, 232-234. J. Bardach, M. Senkowska-Gluck, Historia..., s. 742; o księgach gruntowych: s. 760-761, 765; o systemie katastralnym: s. 722-723. 72

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

193

zwłaszcza dla gruntów chłopskich. Nadal ogromne znaczenie miało przenoszenie własności ziemi przez prostą tradycję, poprzez nierejestrowane działy spadkowe, w efekcie czego nierzadkie były przypadki usuwania chłopów z ich ziemi przez nabywców hipotecznych (choćby nabywających od nieuprawnionego)73. Niezależnie od reform systemu hipotecznego w latach 1785-1786 przeprowadzono w Galicji pomiary i klasyfikację gruntów na potrzeby ustalenia wysokości podatku gruntowego (tzw. kontrybucji). Powstałe w ten sposób spisy, zwane katastrem józefińskim, zostały zweryfikowane w 1817 r., dając podstawę do utworzenia tzw. katastru franciszkańskiego. Ponieważ stosowanie tego ostatniego napotykało trudności, katastrem józefińskim posługiwano się aż do 1869 r. Jeszcze później, bo po 1883 r., podjęto zasadnicze próby uzgadniania treści katastrów z wpisami w księgach gruntowych prowadzonych przez sądy. Jeszcze przez wiele lat istniał jednak podział na księgi tabularne oraz rustykalne, który podważał możliwość koordynacji obu rejestrów. Powyższe rozwiązania wprowadzone przez zaborców utrzymały się na ziemiach polskich właściwie aż do 1946 r. Przepisy prawa rzeczowego obowiązujące na ziemiach polskich przed 1918 r. w swym zasadniczym kształcie obowiązywały przez okres dwudziestolecia międzywojennego74. Przygotowana przed 1939 r. unifikacja prawa rzeczowego została wprowadzona dopiero po wojnie. W zakresie rejestracji nieruchomości i prowadzenia ksiąg gruntowych stosowano więc co do zasady przepisy ustanowione przez państwa zaborcze, choć z różnymi wyjątkami i modyfikacjami. W 1933 r. za obowiązującą formę czynności prawnych w zakresie obrotu nieruchomościami (a więc i podstawę wpisu do ksiąg gruntowych i wieczystych) przyjęto formę aktu notarialnego. W 1934 r. przyjęto też zasadę, że wpisy do ksiąg hipotecznych mogą być dokonywane tylko w walucie polskiej, jeśli przepisy przejściowe i przepisy szczególne rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości nie stanowiły inaczej75. Również w 1934 r. wprowadzono do prawa polskiego konstrukcję odrębnej własności lokali wraz z przynależnym do niej prawem współwłasności gruntu. Prawo to podlegało ujawnieniu w księgach gruntowych i mogło być również przedmiotem obciążenia hipotecznego76. Dalsze zmiany przewidywała ordynacja podatkowa z 1934 r., regulująca m.in. status hipoteki ustawowej z tytułu niezapłaconych podatków i danin publicznych. Pierwszeństwo zaspokojenia należności publicznoprawnych zapewniały także przepisy o postępowaniu cywilnym, w tym o postępowaniu egzekucyjnym. Dookreśliły one również skutki prawne ujawnienia w księgach gruntowych praw osobistych, takich jak najem lub dzier73

K. Grzybowski, Historia..., s. 338-339, 441-442. J. Bardach, B. Leśnodorski, M. Pietrzak, Historia..., s. 578. 75 Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 12 czerwca 1934 r. o wierzytelnościach w walutach zagranicznych (Dz.U. R.P. nr 59, poz. 509), zamieszczone też w: Z. Łączyński, Prawo..., s. 537-548. 76 Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz.U. R.P. nr 94, poz. 848 i z 1936 r. nr 3, poz. 21), zamieszczone też w: Z. Łączyński, Prawo..., s. 569-574. Por. F. Zoll, Prawo..., s. 17. 74

194

TOMASZ STAWECKI

żawa77. Natomiast status tzw. hipoteki sądowej (przymusowej) regulowały jeszcze przepisy zaborcze. Francja We Francji zwycięstwo w kodeksie cywilnym z 1804 r. koncepcji czysto konsensualnej czynności prawnej, przenoszącej własność nieruchomości, szybko przyniosło jednak trudności praktyczne, gdyż bez jakiegokolwiek systemu rejestracji wierzyciele nie mogli w praktyce uzyskać skutecznego zabezpieczenia rzeczowego na nieruchomościach. Zarówno bankierzy, jak i prawnicy czynili więc zabiegi na rzecz przywrócenia we Francji systemu publicznego rejestrowania stanu prawnego nieruchomości (w zakresie własności i hipotek), choćby w kształcie przewidzianym prawami z 1795 i 1798 r. W rezultacie 23 marca 1855 r. uchwalono ustawę o przenoszeniu własności i hipotekach (Loi sur la transcription en matière hypothécaire) obowiązującą od początku 1856 r. Ustawa ta została wydana przede wszystkim w celu ochrony nabywców nieruchomości oraz wierzycieli zabezpieczonych hipoteką przed skutkami istnienia nieujawnionych praw dotyczących lub obciążających nieruchomość. Przewidywała ona, że czynność powodująca przeniesienie lub ustanowienie prawa rzeczowego (własności albo użytkowania, służebności gruntowej itp.), jeśli ma rodzić skutki prawne erga omnes, musi być zapisana w publicznym rejestrze prowadzonym przez administrację skarbową78. We Francji nie przyjęto rozwiązania austriackiego i niemieckiego polegającego na wyodrębnieniu księgi gruntowej prowadzonej przez sąd i służącej w pierwszej kolejności ujawnianiu prawa własności oraz ograniczonych praw rzeczowych (funkcja informacyjna, ostrzegawcza i prawotwórcza). Informację prawną połączono z funkcją ewidencyjną i fiskalną, gdyż francuski rejestr gruntów był przede wszystkim katastrem. Istotą francuskiego katastru jest przy tym nadanie mu charakteru rejestru transkrypcyjnego przez wpisywanie treści dokumentu w pełnej osnowie, co dodatkowo różni go od ksiąg gruntowych spotykanych w krajach niemieckich79. Rejestrowane mogły być również pewne prawa osobiste dotyczące nieruchomości. Z uwagi na utrzymanie zasady rzeczowego skutku umowy wpisy w rejestrze miały charakter jedynie deklaratoryjny, choć brak ujawnienia w rejestrze określonych praw mógł ograniczać skuteczność czynności względem osób trzecich. W razie konfliktu różnych praw przesądzała data złożenia wniosku o wpis. Co do zasady rejestr francuski odrzucał jednak funkcję prawotwórczą. W odróżnieniu od prawa niemieckiego system francuski nie przewidywał również ani domniemania zgodności treści wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, ani 77

Por. F. Zoll, Prawo..., s. 41-42. Innymi uprzywilejowanymi należnościami publicznoprawnymi były należności celne uregulowane w 1933 r. 78 Por. S. Rudnicki, Systemy..., s. 33-34. 79 Rozwiązania podobne do francuskich zostały też przyjęte w Belgii, Holandii, Włoszech i Hiszpanii. Por. Z. Fenichel, Księgi..., s. 8 [224].

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

195

zasady rękojmi wiary publicznej rejestru. Prawo francuskie nie wprowadziło także rozróżnienia na osoby trzecie działające w dobrej i złej wierze, stąd o skutkach czynności dla takiej osoby przesądzał fakt, czy wpis w rejestrze był dokonany, a faktyczna bądź potencjalna wiedza o odmiennym stanie prawnym nie miała istotnego znaczenia. Ustawa z 1855 r. była kilkakrotnie nowelizowana, m.in. w 1935 r., i ostatecznie została zastąpiona przez dekret nr 55-22 z dnia 4 stycznia 1955 r.80 Rejestr gruntów zorganizowano wówczas jako tzw. kartotekę gruntów lub „rejestr przeglądowy” (fichier immobilier), aby ułatwić wyszukiwanie odpowiednich dokumentów. Istota rejestru pozostała jednak niezmieniona: nadal był to kataster, tyle że o rozbudowanej funkcji informacyjnej. Doktryna wszak nadal wskazuje rozmaite luki prawne występujące w tej regulacji i niekompletność ochrony osób trzecich w świetle jej przepisów. Pewnych zmian dokonano w tym zakresie w 1997 r. Anglia Odmienne systemy rejestrów przyjęły natomiast Anglia i inne kraje, w których obowiązuje common law. Wielotorowy system obrotu nieruchomościami ukształtowany w XVI i XVII wieku również wzbudzał istotne zastrzeżenia. Już w 1830 r. urzędnicy królewscy, specjalnie powołani do zbadania tego zagadnienia (Real Property Commissioners), rekomendowali utworzenie ogólnego rejestru (General Register) dla Anglii i Walii, w którym byłyby rejestrowane wszystkie akty zbycia (deeds). Ustawa z 1845 r. (Real Property Act) wprowadziła jednak zasadę, że sama umowa wystarcza do przeniesienia własności. Ponieważ nadal nie było rejestrów, na kanwie wcześniejszych doświadczeń z copyhold i The Statute of Enrolments rozwinęła się zasada, że tytuł do nieruchomości potwierdza się poprzez przedstawienie udokumentowanej historii nieruchomości na podstawie kolejnych tytułów do tejże. Zaczęto na co dzień polegać na oryginalnych tytułach, które były badane przez wykwalifikowanych prawników (solicitorów), służących za doradców przy transakcji kupna nieruchomości. Dzięki temu system, chociaż drogi i trudny, zaczął działać całkiem sprawnie. Uzupełniano też umowy przez zamieszczanie w nich szczególnych postanowień (covenants for title), w których zbywca gwarantował odpowiednią jakość tytułu prawnego do nieruchomości. Te postanowienia dotyczyły przeniesienia posiadania (seisin), prawa do dalszego przeniesienia tytułu, braku 80 Por. J.-L. Bergel, M. André, J.-J. Eyrolles, J.-J. Liard, Lamy Droit Immobilier. Urbanisme, construction, opérations immobiliéres, gestion de l’immeuble, fiscalité de l’immeuble, Lamy S.A., Paris 1997, s. 86 (§ 242). Warto też wspomnieć, że szczególne unormowanie rejestru nieruchomości istnieje na obszarze Alzacji i Lotaryngii. W konsekwencji przegranej wojny francusko-pruskiej 1871 r. tereny te zostały włączone do Rzeszy Niemieckiej i przed I wojną światową wprowadzono tam niemiecki system ksiąg gruntowych. Mimo powrotu do Francji mieszkańcy tych ziem zdołali zachować szczególną regulację, będącą rozwiązaniem pośrednim między prawem niemieckim a francuskim. Potwierdziły to specjalne ustawy z 1924 i 1951 r. Por. A.M. Garro, The Louisiana..., s. 48-50.

196

TOMASZ STAWECKI

obciążeń, rękojmi za wady, niezakłóconego używania oraz innych gwarancji (assurances). Dalsze zmiany systemu angielskiego wprowadził The Real Property Act z 1862 r., który potwierdził dobrowolność rejestrowania tytułów, i późniejsze ustawy z 1875 i 1897. Ta ostatnia wprowadziła zasadę rejestrowania nieruchomości na podstawie kryteriów topograficznych. W Anglii nie wykształcił się jednak jeszcze wówczas system przypominający rozwiązania kontynentalne, choćby francuskie, gdyż liczba biur, w których dokonywano rejestracji tytułów była zbyt mała na potrzeby praktyki, a z drugiej strony rozwiązania takie spotkały się z silną opozycją solicitorów, którzy w ten sposób traciliby część pracy i dochodów. Dopiero ustawy z 1925 r. (Law of Property Act, Land Registration Act, Settled Land Act, Trustee Act, Land Charges Act, Administration of Estates Act oraz Universities and Colleges Act) stały się podstawą obowiązkowej rejestracji kontrolowanej przez centralny organ państwowy (Królewski Rejestr Nieruchomości). Ustawy te modyfikowały istotnie, ale nie uniformizowały angielskiego prawa rzeczowego, gdyż nadal można było rejestrować dokumenty stwierdzające przeniesienie różnych postaci freehold interests, leasehold interests itp. Dopuszczalne były też nierejestrowane prawa skuteczne wobec osób trzecich (np. dzierżawa na okres poniżej 21 lat)81. Po kilku zaledwie latach, zwłaszcza w związku z nowymi przepisami z 1930 r. (Land Registration Rules) i z 1935 r., zasady urzeczywistniania w Anglii idei jawności w rejestrze nieruchomości prowadzonym na podstawie ustaw z 1925 r. uległy istotnym zmianom. Nie bez znaczenia okazał się w tym przypadku wpływ doświadczeń innych krajów (zwłaszcza tzw. systemu Torrensa, o którym niżej). Zmiany dotyczyły zarówno jawności w sensie dostępu do rejestru, jak i skutków materialnoprawnych dokonania sprawdzenia treści wpisów w rejestrze. W 1930 r. przyjęto bowiem zasadę, że nabywca praw do nieruchomości, który dokonał sprawdzenia zawartości rejestru i uzyskał stosowne urzędowe zaświadczenie, może skorzystać z pierwszeństwa w zarejestrowaniu własnej czynności, jeśli będzie ona zgłoszona do rejestru w ciągu dwóch dni od daty wydania zaświadczenia, nawet jeśli w tym czasie inna osoba złożyła wniosek o wpis. W 1935 r. przedłużono okres owego pierwszeństwa do 15 dni, aby było możliwe otrzymanie za pośrednictwem poczty zaświadczenia nawet z najdalszych zakątków Anglii i odesłanie do centralnego rejestru dokumentów z wnioskiem o wpis. Funkcja informacyjna rejestru nieruchomości ściślej połączona została z funkcją ochronną. Te nowelizacje w istotny sposób zmieniły sposób funkcjonowania Królewskiego Rejestru Nieruchomości82. Wcześniej kluczowy problem, jaki musiał być rozwiązany, to tzw. luki związane z rejestracją (registration gaps): luka między chwilą dokonania sprawdzenia, jakie dokumenty zostały złożone w rejestrze (search), a chwilą dokonania transakcji (np. czy nie został w międzyczasie złożony inny wniosek o ustanowienie hipoteki, który zmieniałby kolejność praw różnych wierzy81

E. Jowitt, C. Walsh, The Dictionary..., s. 1504; A.M. Garro, The Louisiana..., s. 65-66. Por. A. Pottage, The Originality of Registration, „Oxford Journal of Legal Studies”, Vol. 15, 1995, No. 3, s. 372 i n. 82

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

197

cieli), oraz luka między chwilą dokonania transakcji a faktycznym zarejestrowaniem czynności. Na podstawie nowych przepisów ryzyko wynikające z pierwszej z wymienionych luk przestało być istotne. Osoba zainteresowana lub nawet jej doradca prawny nie korzysta (nie musi) z bezpośredniego wglądu do urzędowych dokumentów, ale wszelkie informacje, których poszukuje, uzyskuje z reguły za pośrednictwem poczty. Przyjęcie fikcji prawnej braku innych wniosków (jako konsekwencji „chronionego pierwszeństwa”) doprowadziło komentatorów angielskich do dwóch istotnych konkluzji: po pierwsze, że coraz mniejsze znaczenie ma bezpośrednie i każdorazowe sprawdzanie ważności łańcuszka tytułów w przypadku nabycia nieruchomości lub obciążenia jej prawem wierzyciela rzeczowego (mortgagee), a coraz większe – uzyskanie odpowiedniego ubezpieczenia lub umownego przejęcia przez osobę trzecią odpowiedzialności za ewentualne wady prawne dokonanej czynności. Jeśli bowiem rejestracja dokonanych czynności jest przymusowa, a wyprzedzenie nabywcy przez inną osobę niemożliwe (gdy nabywca zmieści się w ustawowych limitach czasu), to głównym problemem są jedynie istniejące ciągle jeszcze w prawie angielskim prawa nie podlegające rejestracji oraz efektywność procedur rejestracyjnych. Doktryna angielska zaczęła więc kłaść główny nacisk na takie uproszczenie i ujednolicenie czynności dotyczących nieruchomości, m.in. przez rekomendowanie typowych wzorów umów i pism, aby z jednej strony redukować ryzyko powstania niejawnego prawa, a z drugiej strony uprościć, skrócić postępowanie rejestrowe i ograniczyć zakres biurokratycznej dyskrecji w badaniu i rejestrowaniu czynności83. Australia, Kanada Interesującym odstępstwem od praktyki kształtującej się w Anglii w XIX i XX wieku na gruncie wzorów przyjętych w common law okazał się tzw. system Torrensa (od nazwiska Sir Roberta Torrensa)84. Pojawił się on w drugiej połowie XIX wieku i zakładał, że własność nieruchomości (tytuł do niej – title) powinien 83 W związku z tymi zmianami prawa angielskiego można z pewną ostrożnością zaakceptować sugestię S. Rudnickiego o podobieństwie funkcji systemu angielskiego i polskich ksiąg wieczystych, mimo licznych szczegółowych odmienności w porównaniu z prawem polskim. Por. S. Rudnicki, Systemy..., s. 29. Natomiast zbytnim uproszczeniem jest stwierdzenie Z. Fenichela, że „...w Anglii zakłada się również od 1897 r. księgi gruntowe według wzorów niemiecko-austriackich” (Z. Fenichel, Księgi..., s. 8 [224]). W Anglii nie przyjęto bowiem ani zasady powszechności ksiąg gruntowych, ani tzw. zasady wpisu, czyli zasady konstytutywnego – prawotwórczego charakteru wpisu do rejestru (Eintragungsprinzip), ani zasady numerus clausus praw, które mogą być ujawniane w rejestrze, ani wreszcie szeregu domniemań związanych z wpisem, włącznie z zasadą wiarygodności publicznej rejestru. 84 A.M. Garro, The Louisiana..., s. 74-77, 80. System Torrensa wspomina w polskiej literaturze Z. Fenichel (Księgi..., s. 8 [224]). Był on również analizowany już po roku 1995 r. w związku z reformą polskiego prawa o księgach wieczystych i hipotece. I. Kiełbowicz, Informatyczna Księga Wieczysta. Wprowadzenie, „Rejent” 1998, nr 6(86), s. 10.

198

TOMASZ STAWECKI

być rejestrowany tak, jak znane już wcześniej proste i precyzyjne rejestrowanie własności statków morskich na podstawie English Merchant Shipping Act z 1854 r. Każdy statek miał swoją odrębną stronę w rejestrze, gdzie nie tylko własność, ale i wszelkie inne roszczenia i prawa obciążające były odnotowywane. System Torrensa został początkowo wprowadzony tylko w Australii (1858), ale przez następne pół wieku przyjęto go w ponad 30 krajach, włącznie z Kanadą (w zależności od prowincji: 1973-1974), Indiami, Turcją, wieloma krajami afrykańskimi i arabskimi. System Torrensa zakłada, że do przeniesienia własności nie wystarczy ani sam akt, ani jego wydanie bądź wydanie posiadania, ale zgłoszenie urzędowi rejestrowemu i wydanie przez ten urząd (registrar, recorder) odpowiedniego zaświadczenia o zarejestrowaniu czynności. W tym sensie zarejestrowanie ma charakter konstytutywny (constitutive effect of recordation). System posługuje się też ujednoliconymi wzorami umów i czynności, które każdy z łatwością jest w stanie wypełnić i przesłać do rejestru wraz z dotychczasowym zaświadczeniem (certificate). Po otrzymaniu takich dokumentów urząd unieważnia stare zaświadczenie i wydaje nowe na podstawie przesłanych formularzy. Istotne jest też, że kompetencje urzędu rejestrowego są szersze niż w przypadku większości innych systemów. Wniosek o zarejestrowanie zamierzonej zmiany stanu prawnego jest szczegółowo badany (scrutinized) przez urząd rejestrowy. Przy tych czynnościach urząd jest wspierany przez geodetów. „Rejestrator” ma także obowiązek sprawdzić, czy wnioskodawca ma pełne prawo rozporządzać nieruchomością, czy nieruchomość jest obciążona prawami innych osób itp. Kontrola taka bardziej koncentruje się jednak na faktycznych elementach czynności prawnej niż na dosłownie pojmowanej legalności jej dokonania. Przed ostatecznym wystawieniem projekt zaświadczenia jest przesyłany zainteresowanym stronom i jeśli nie spotka się z zastrzeżeniami jest wydawany wnioskodawcy. Zaświadczenie zawiera też zarówno kadastralny opis nieruchomości, jak i opis jej stanu prawnego. Wydane zaświadczenie ma moc wiążącego dokumentu prawnego, zwykle wiąże się z domniemaniem zgodności z prawem i nie wymaga sprawdzania wcześniejszych tytułów do nieruchomości. System Torrensa przypomina rozwiązania znane w środkowej Europie. Co prawda, rejestr jest prowadzony poza sądami i jest oparty na idei przedkładania tytułu, z którego wynikają określone prawa wnioskodawcy. Jednak rejestrator badając ważność tytułu pełni właściwie funkcje sędziowskie, ponosi też pełną odpowiedzialność prawną za swe działania. W niektórych systemach prawnych, m.in. w kilku prowincjach kanadyjskich, część opłat za dokonywanie czynności rejestrowych jest gromadzona na specjalnym funduszu gwarancyjnym (Assurance Funds), aby zapewnić rzeczywistą odpowiedzialność podmiotu prowadzącego rejestr za ewentualne wydanie zaświadczenia niezgodnego z prawem, błędnego itp. Ponadto z uwagi na założenie powszechności (objęcie rejestracją wszystkich nieruchomości) różnica między systemem zaświadczeń wydawanych przez rejestratora a księgami gruntowymi, (wieczystymi) opartymi na wpisie, staje się bardziej techniczna.

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

199

Stany Zjednoczone Natomiast największy rynek, na jakim dokonuje się obrót prawny dotyczący nieruchomości, czyli Stany Zjednoczone, wykorzystuje prawie wszystkie z omawianych wyżej rozwiązań. Początkowo, w powstającej federacji pojawiły się różne rozwiązania: głównie angielskie i holenderskie, ale i francuskie oraz hiszpańskie. Na przełomie XIX i XX wieku około 20 stanów przyjęło system Torrensa, mimo ostrej krytyki zarówno adwokatury, firm ubezpieczeniowych, jak i niektórych środowisk akademickich. Część stanów zmodyfikowała jednak istotne szczegóły tego systemu, inne później zarzuciły ten system, uznając go np. za niekonstytucyjny, zbyt mało elastyczny, zbyt kosztowny lub zbyt mało wiarygodny85. W rezultacie mamy do czynienia z ogromnym zróżnicowaniem stosowanych regulacji. Dominującym w USA modelem jest wszakże prowadzenie publicznych akt gromadzących dokumenty odnoszące się do nieruchomości, w tym przesądzające o ich własności (recording system)86. Rejestruje się więc takie instruments, jak akty przeniesienia własności (deeds), akty ustanawiające zabezpieczenia rzeczowe (mortgages), długoterminowe umowy najmu i dzierżawy oraz inne czynności (transakcje) dokonane według ogólnych zasad common law, jeśli mają wpływ na stan prawny nieruchomości. Kiedy właściwy dokument jest przesłany do biura rejestrującego (recorder’s office) w hrabstwie, w którym nieruchomość jest położona, robi się jego kopie i zostawia jedną w aktach, wydając oryginał i pozostałe kopie, odpowiednio poświadczone, wnioskodawcy lub jego przedstawicielowi (prawnikowi). W efekcie, w wielu hrabstwach w biurach rejestrowych złożonych jest wiele tysięcy lub miliony dokumentów. Wyszukiwanie tych dokumentów jest możliwe dzięki systemowi indeksowania dokumentów. Indeks taki ma kluczowe znaczenie dla sprawdzania tytułu do nieruchomości i obciążających ją praw. Są stosowane dwa różne systemy indeksowania: system osobowy (grantor – grantee system) oraz przedmiotowy (tract index system)87. Pierwszy, najpopularniejszy, polega na równoległym prowadzeniu dwóch indeksów: zbywców (co obejmuje również właścicieli nieruchomości obciążających je prawami na rzecz osób trzecich) oraz nabywców. Każdy złożony dokument jest odnotowywany dwukrotnie, 85

Zwraca się uwagę na to, że rejestry nieruchomości oparte na systemie Torrensa dobrze działają w stanach rolniczych i w tych rejonach, w których obrót nieruchomościami nie jest zbyt częsty. Natomiast w miastach i rejonach zabudowanych domami jednorodzinnymi, które często zmieniają właścicieli, zwykle są obciążane hipotekami, system Torrensa jest krytykowany. Przyznaje się też czasem, że w niektórych stanach zrezygnowano z systemu Torrensa, gdyż z uwagi na skorumpowanie administracji publicznej wiarygodność systemu była niewielka. Por. np. A.M. Garro, The Louisiana..., s. 83. 86 Z uwagi na „luźność” przyjętych rozwiązań niektórzy autorzy amerykańscy przeciwstawiają je czasem instytucjom angielskim, które w ich opinii tworzą prawdziwy system „rejestracji tytułów”. Por. J.W. Bruce, J.W. Ely Jr., C.D. Bostick, Cases..., s. 592. 87 W literaturze polskiej takie rozwiązania określa się czasem systemem folio personalne (zbywca-nabywca) oraz folio realne (obszar, działka, nieruchomość jako podstawa). Por. np. S. Rudnicki, Systemy..., s. 32, 34-35, 37.

200

TOMASZ STAWECKI

w każdym z indeksów. Kluczowe znaczenie ma fakt, że w obu indeksach osobowych wskazany jest sposób, zwykle jakiś numer ewidencyjny, pod którym można odnaleźć poszukiwany dokument. Z uwagi na powszechne już dziś zastosowanie komputerów wyszukiwanie nie jest wcale trudne w przypadku transakcji dokonanych w ostatnich latach. Jeśli jednak jakaś nieruchomość nie była przedmiotem obrotu przez dłuższy czas, to ustalenie wszystkich kolejnych właścicieli („łańcuszka tytułów”) wymaga żmudnej pracy88. Większość współczesnych autorów podkreśla, na ogół krytycznie, kosztowność takich rozwiązań89. Natomiast drugi system indeksowania polega na tym, że poszczególne transakcje są odnotowywane przez odesłanie do konkretnej nieruchomości. W tym drugim systemie trud związany z ustaleniem praw rzeczowych jest oczywiście mniejszy, gdyż trzeba przeszukać jedynie dokumenty odnoszące się do konkretnej nieruchomości. Takie rozwiązanie jest jednak stosowane – zdaniem amerykańskich komentatorów: niestety – tylko w kilku stanach. Posługują się nim natomiast prywatne firmy ubezpieczeniowe zajmujące się tzw. ubezpieczeniem tytułów. Na podstawie tak zgromadzonych danych wykwalifikowani prawnicy, tworzący specjalistyczne kancelarie prawne, dokonują przeszukania opisanych zbiorów dokumentów i sprawdzenia ważności kolejnych tytułów (title search). Przyjmuje się przy tym, że w pełni wiarygodne sprawdzenie praw do nieruchomości powinno objąć całą historię nieruchomości i sięgnąć choćby do czasów nadań królewskich z XVII wieku. W większości stanów nie ma bowiem okresów zasiedzenia, które prowadziłyby do wtórnego nabycia własności mimo wady prawnej tytułu – tak jak w Anglii (15 lat) lub we Włoszech (20 lat)90. Z drugiej jednak strony ograniczenie trudu takiej drobiazgowej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości za każdym razem dokonuje się w ten sposób, że kancelarie prawne zajmujące się obrotem nieruchomościami same trzymają własne zbiory danych i zmuszone są sprawdzać tylko ostatnie, dokonywane na bieżąco transakcje. Ponadto niemal powszechną praktyką jest tzw. ubezpieczenie tytułu, czyli wykupienie specjalistycznej polisy ubezpieczeniowej chroniącej nabywcę nieruchomości na wypadek poniesienia szkód wynikających z wad prawnych dokonanych czynności91. W rezultacie doktry88

Autorzy popularnego akademickiego podręcznika z zakresu prawa rzeczowego stwierdzają, że w wielu hrabstwach system rejestrowania dokumentów nie zmienił się zbytnio od czasów Karola Dickensa. Patrz: J.W. Bruce, J.W. Ely Jr., C.D. Bostick, Cases..., s. 547. 89 Od kilkunastu lat zagadnienie efektywności instytucji prawnych w tym zakresie jest przedmiotem szerokiej debaty z udziałem najgłośniejszych nazwisk i większości nurtów amerykańskiej jurysprudencji. Trzeba bowiem pamiętać o znaczeniu koncepcji realizmu prawnego w tym kraju. 90 Por. S. Rudnicki, Systemy..., s. 29, 39. W niektórych stanach przyjęto współcześnie takie okresy, np. 60 lat. Jest to jednak rozwiązanie wyjątkowe. Instytucja zasiedzenia była także przedmiotem projektu wzorcowej ustawy opracowanej pod auspicjami Amerykańskiej Rady Adwokackiej (tzw. Uniform Simplification of Land Transfer Act), w której zaproponowano okres 30-letni. Por. J.W. Bruce, J.W. Ely Jr., C.D. Bostick, Cases..., s. 586. Ów wzorzec legislacyjny nie znalazł wszakże uznania w oczach większości stanowych legislatorów. 91 Por. S.H. Kurtz, H. Hovenkamp, Cases and Materials on American Property Law, West Publishing Co., St. Paul, Minn., 1993, s. 1192-1196.

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

201

na amerykańska, niezależnie od licznych zastrzeżeń pod adresem istniejących rozwiązań, uznaje, że stany Zjednoczone są współcześnie „...chyba jedynym krajem na świecie, w którym bezpieczeństwo skutecznego nabycia nieruchomości w mniejszym stopniu spoczywa na publicznym rejestrze, a bardziej w rękach prywatnego przemysłu prowadzonego przez adwokatów, osoby zajmujące się przygotowywaniem wyciągów z dokumentów [abstractors] oraz wyspecjalizowanych spółek ubezpieczeniowych”92. Jedynie w Luizjanie, szczycącej się swoją przynależnością do rodziny prawa cywilnego, a nie common law, obowiązuje inny system rejestrowania nieruchomości, oparty na tzw. public records doctrine. Doktryna ta zakłada, że wszelkie dokumenty na piśmie dotyczące nieruchomości muszą być zarejestrowane, złożone do „akt publicznych” (public records), aby mogły wywoływać skutki wobec osób trzecich93. Przyjęcie przepisów kodeksu cywilnego za podstawę regulacji nie zmienia przy tym faktu, że nawet Luizjana nie przyjęła jednolitego aktu prawnego regulującego zagadnienie rejestrowania nieruchomości, a podstawowe zasady „doktryny akt publicznych” zostały w znacznym zakresie wypracowane przez sądy. Złożenie dokumentu do akt publicznych stanowi w Luizjanie skuteczne publiczne powiadomienie wszelkich osób trzecich (constructive notice). Zaniedbanie tego obowiązku może natomiast spowodować uznanie późniejszych czynności za nieważne. Przyjmowane jest przy tym swoiste domniemanie kompletności akt rejestrowych oraz domniemanie znajomości treści wpisów, gdyż badając stan prawny nieruchomości, nie można wziąć pod uwagę jednego dokumentu i pominąć inny, uznając go za nie rodzący skutków prawnych. Doktryna akt publicznych ma przy tym charakter negatywny, to znaczy nie prowadzi do zapewnienia komukolwiek prawa do nieruchomości, ale pozwala na pozbawienie określonych czynności skutków prawnych lub na ograniczenie tych skutków. Brak dokumentu w „aktach publicznych” pozwala bowiem osobie trzeciej domniemywać, że nie dokonano żadnej innej czynności niż ujawnione94. Owe akta prowadzą różne publiczne agendy, o charakterze administracyjnym, zróżnicowane nawet na obszarze stanu. Dokumentami, które się zgłasza, nie muszą być przy tym tytuły, ale np. specjalne listy notariuszy uwierzytelniających zawarcie umów sprzedaży, tzw. counter letters95. Odmienność systemu obowiązującego w Luizjanie nie zmienia wszakże faktu, że i pod jego adresem kierowane są bardzo ostre krytyczne oceny96.

92

A.M. Garro, The Louisiana..., s. 4. Por. art. 517, 1839, 2442 i n. kodeksu cywilnego stanu Luizjana. 94 P.S. Title, The Louisiana Real Estate Transactions, Lawyer’s Cooperative Publishing, New York 1991, Vol. 1, s. 160-162, 169. 95 Tamże, Vol. 2, s. 160. 96 Np. S. Herman, Louisiana Real Estate Transactions (Book Review), „Tulane Law Review” 1991, Vol. 66, s. 623-630; por. też A.M. Garro, The Louisiana..., s. 246-252. 93

202

TOMASZ STAWECKI

KSIĘGI WIECZYSTE W XXI WIEKU Omawiany wyżej pluralizm sposobów rejestrowania gruntów oraz praw przysługujących obywatelom i ich związkom do nieruchomości może w najbliższych latach ulec ograniczeniu za sprawą niepowstrzymanego postępu technicznego i technologicznego. Już obecnie w bardzo wielu krajach wykorzystuje się komputery do pomocniczych prac biurowych w urzędach i sądach prowadzących księgi gruntowe. Repertoria wniosków o wpis, spisy ksiąg lub nieruchomości działające w postaci systemów informatycznych są równie bezpieczne i wiarygodne (w sensie pragmatycznym), jak tradycyjne zespoły kart i ksiąg papierowych, a w sposób nieporównanie szybszy pozwalają na wyszukanie właściwej informacji. Dlatego też w wielu krajach w coraz większym zakresie wykorzystuje się informatykę w procesie prowadzenia ksiąg gruntowych i podobnych rejestrów nieruchomości. Nowoczesne technologie okazują się przydatne zarówno do gromadzenia i przetwarzania (porządkowania i wyszukiwania) danych, jak również – co jest mniej znane – do publicznego udostępniania danych, czyli dystrybucji. Kilka przykładów pozwoli na zorientowanie się w sposobach wykorzystania technologii informatycznych w interesującej nas dziedzinie. Austria W Austrii już od początków lat siedemdziesiątych XX wieku rozpoczęto przygotowania do ujednolicenia prawa dotyczącego ksiąg gruntowych, obejmującego kilkanaście ustaw97, oraz do wprowadzania tzw. komputerowych ksiąg wieczystych łącznie w 224 sądach na terenie całego państwa. Po pięcioletnich pracach studialnych do końca 1979 r. przedstawiciele Federalnego Ministerstwa Sprawiedliwości i Federalnego Ministerstwa Budownictwa i Techniki (odpowiedzialnego za katastry) przedstawili program przejścia na w pełni informatyczny system ksiąg gruntowych. Podstawę prawną stanowiła federalna ustawa nr 550 z 27 listopada 1980 r. o przejściu na system automatycznego przetwarzania danych w księgach gruntowych (Grundbuchsumstellungsgesetz – GUG) nowelizująca też ustawę o księgach gruntowych (Grundbuchsgesetz) i inne ustawy. Przyjęto jednolite i zintegrowane rozwiązanie: „...księga główna ma być prowadzona w jednym banku danych, wyłącznie przez przechowywanie wpisów w pamięci komputera oraz ma być połączona 97

Oprócz podstawowego systemu ksiąg gruntowych istniały też m.in. pozostałości tzw. ksiąg gruntowych dla ziemian, ksiąg gruntowych dla kolei i ksiąg gruntowych dla kopalni. Nie różniły się ono zasadniczą strukturą, lecz były odrębnie prowadzone. Obejmowały około 400 000 nieruchomości, czyli około 3,5% łącznej liczby nieruchomości gruntowych. Niezależnie od tego stwierdzono, że około 89% ksiąg gruntowych zostało założonych przed 1942 r. i wymagało aktualizacji. H. Hofmeister, H. Auer, Nowoczesna księga..., s. 75, 80, 82.

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

203

z ewidencją podatków gruntowych i katastrów granicznych (bankiem danych o gruntach)”98. Wprowadzenie powszechnego systemu informatycznego nie spowodowało zasadniczych zmian w postępowaniu księgowym. Nie było żadnych rewolucji w kwestii formy wniosku o wpis. Wprowadzono protokoły wniosków, czyli formularze odpowiadające budową programowi komputerowemu, ale utrzymano też tradycyjne rozwiązania: zarówno formę pisemną, jak i ustne oświadczenie do protokołu. Te ostatnie zresztą nadal dominują w praktyce. Zasadnicze decyzje w sprawach o wpis pozostawiono w rękach referendarzy. Nie została zmieniona struktura decyzji (postanowienie o dopuszczalności wpisu, zarządzenie wykonawcze, postanowienie o odmowie wpisu itp.). Z uwagi na trudności wiążące się z zastosowaniem nowych technologii i większą potencjalnie możliwością popełnienia błędów rozszerzono natomiast zakres odpowiedzialności państwa federalnego za szkodę wyrządzoną nieprawidłowym działaniem systemu. Przesłankami takiej odpowiedzialności stały się: prawna nieprawidłowość wpisu lub udzielonej informacji i poniesiona szkoda. Problem przenoszenia danych z tradycyjnych ksiąg do baz komputerowych rozwiązano przez utworzenie przy sądach specjalnych zespołów urzędników i informatyków pracujących w poszczególnych sądach pod nadzorem zatrudnionych tam na stałe referendarzy. Po zakończeniu wdrażania programu informatyzacji wielkość zatrudnienia w sądach zmalała jednak o około 35%. Podkreśla się przy tym, że przejście na system automatycznego gromadzenia danych co do zasady nie spowodowało istotnych zmian w stosunku do tradycyjnych ksiąg gruntowych w zakresie dostępu do ksiąg. Funkcja informacyjna, będąca efektem przyjęcia zasady jawności formalnej, została zrealizowana przy wykorzystaniu kilku metod dostępu do informacji. Po pierwsze, możliwe stało się uzyskanie kompetentnej informacji za pośrednictwem telefonu. Przeglądanie treści bazy danych za pomocą monitora uznano za nienajlepszą metodę, zwłaszcza że w poprzednich latach w ponad 33% przypadków księgi były sprawdzane przez osoby prywatne (nieprofesjonalistów). Za podstawowy sposób dystrybucji informacji uznano drukowanie wyciągów i odpisów, co wcale nie przedłużało pracy sądów. Ponadto dokumenty takie wydaje się odpłatnie. Notariusze zostali zobowiązani do zapewnienia sobie środków technicznych, pozwalających na bezpośrednie wywoływanie w kancelariach obrazów bazy danych. Inne podmioty (np. banki, adwokaci) nie mają takiego obowiązku, ale zapewniono im taką możliwość. Nowym rozwiązaniem okazał się jedynie tzw. rejestr osobowy, który może być tworzony ze względu na możliwość wyszukiwania tylko takiej informacji, jak nazwiska, nazwy lub firmy właścicieli. Dla zachowania poufności dostęp do tego rejestru jest możliwy dla osób prywatnych jedynie po przedstawieniu „uzasadnionych przyczyn prawnych”. Posiadanie takiego uzasadnienia prawnie domniemywa się natomiast u notariuszy i adwokatów. 98

Tamże, s. 94.

204

TOMASZ STAWECKI

Republika Federalna Niemiec Drugim państwem, w którym wprowadza się komputerowe księgi wieczyste, są Niemcy. Początek reform w tym zakresie był stosunkowo skromny: w Bawarii od pierwszych lat osiemdziesiątych koncerny informatyczne zaproponowały organom wymiaru sprawiedliwości urządzenia, które mogłyby wspomagać pracę sądów prowadzących księgi wieczyste99. System zwany SOLUM służył ułatwieniu pracy sądów przez rejestrowanie wpływających opłat sądowych i drukowaniu odpowiednich potwierdzeń. Był to oczywiście jedynie system pomocniczy, ale ponieważ został skoordynowany z systemem ksiąg gruntowych prowadzonych w sądach stanowił znaczne ułatwienie pracy sądów. Doświadczenia w tym zakresie wykorzystano później w Saksonii, w której po zjednoczeniu Niemiec zastano bardzo źle funkcjonujące księgi gruntowe. Prace organizacyjne, które podjęto w tym kraju związkowym, obejmowały zarówno zapewnienie infrastruktury (urządzenia informatyczne, budynki itp.), szkolenie personelu, jak i zmiany legislacyjne. Szczególne znaczenie miała ustawa z 1993 r. „przyspieszająca postępowanie rejestrowe” (Registerverfahrenbeschleunigungsgesetz). Na jej podstawie rozpoczęto wprowadzanie do informatycznych baz danych, czyli mówiąc potocznie pamięci komputerów, wszystkich danych podlegających wpisowi do księgi wieczystej. Wpisaniu podlegały dane na podstawie nowych wniosków składanych na bieżąco, ale też wpisy już istniejące, przenoszone z tradycyjnych ksiąg papierowych do systemu informatycznego. Po kilku latach unowocześniony system komputerowych ksiąg wieczystych, zwany SOLUM-STAR, został rozszerzony na pięć innych landów i jest stosowany w Bawarii, Hamburgu, Saksonii, Saksonii-Anhalt, Berlinie i Nadrenii-Westfalii. Z uwagi na federalny ustrój państwa komputerowe księgi wieczyste są prowadzone niejednolicie: w niektórych krajach w każdym sądzie wieczystoksięgowym uruchomiona jest lokalna baza danych, to znaczy zbiór obejmujący dane tylko jednego okręgu sądowego, z której informacje są przekazywane do bazy centralnej, ogólnokrajowej. W innych regionach (np. właśnie w Saksonii) nie prowadzi się bazy lokalnej, a wpisy dokonywane w wydziale sądu są zapamiętywane bezpośrednio w bazie centralnej i po 10-20 minutach od przesłania przez operatora odpowiednich danych następuje potwierdzenie o wprowadzeniu ich do systemu. W praktyce tylko w około 5% sądów100 przyjęto elektroniczną księgę wieczystą jako jedyne rozwiązanie, w pozostałych utrzymuje się wersję komputerową obok tradycyjnej, papierowej księgi. Jednak nawet tam, gdzie nie ma już ksiąg w tradycyjnym kształcie (oczywiście poza zbiorem archiwalnym), wszystkie wydruki są tak zaprojektowane, że użytkownik systemu nie dostrzega różnicy w stosunku do dawnych rozwiązań, do których zdołał się przyzwyczaić. Niemiecki system komputerowych ksiąg gruntowych pozostawił też niezmienione założenia materialnoprawne tych ksiąg. Jawność formalna jest zapewniona 99 Por. B. Gruszczyński, Doświadczenia Saksonii w zakresie tworzenia skomputeryzowanego Rejestru Ksiąg Wieczystych, „Rejent” 1998, nr 6(86), s. 23 i n. 100 Dane na koniec 1997 r.

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

205

poprzez dostęp on-line do treści ksiąg bezpośrednio w wydziałach sądów i poprzez centralną bazę danych. Zapoznawanie się z treścią wpisów w sądach jest bezpłatne, choć – przypomnijmy – wymaga wykazania interesu prawnego uzasadniającego przeglądanie określonej księgi. Natomiast zinstytucjonalizowani użytkownicy, tacy jak banki lub kancelarie notarialne, uzyskują automatyczny, choć odpłatny, wgląd do ksiąg (około 10 DM od każdej księgi). Prawo niemieckie nie dopuszcza natomiast działalności pośredników, którzy na zasadach handlowych udostępnialiby detalicznym odbiorcom informacje zawarte w systemie. Istotnym rozwiązaniem, którego znaczenie bardzo eksponuje się w Niemczech w związku z komputeryzacją ksiąg gruntowych, jest bardzo ścisła koordynacja treści każdej księgi z informacjami zawartymi w ewidencji gruntów – katastrze, prowadzonym przez okręgowe i lokalne urzędy katastralne (Vermessungsamt)101. W tych landach, w których księgi gruntowe istnieją już w postaci informatycznej, wzajemne uzgadnianie baz danych w zakresie opisu nieruchomości102 oraz wpisu właścicieli ma miejsce codziennie, zwykle automatycznie o 20:00. Bez takiej zgodności faktyczna wiarygodność ksiąg gruntowych byłaby istotnie podważona. Norwegia Trzecim krajem, w którym nowoczesne technologie informatyczne zostały wykorzystane do rejestracji nieruchomości, jest Norwegia. Kraj ten, podobnie jak Austria i Niemcy, utrzymał współistnienie dwóch równoległych rejestrów nieruchomości: ewidencji administracyjnej, zwanej Rejestrem Nieruchomości, a w skrócie Systemem GAB (gruntów, adresów i budynków), oraz sądowych ksiąg gruntowych. Pierwszy rejestr prowadzi 18 urzędów geodezyjnych na szczeblu prowincji oraz 435 gmin łącznie koordynowanych przez Norweską Służbę Geodezyjno-Kartograficzną103 i nadzorowanych przez Ministerstwo Ochrony Środowiska. Natomiast księgi gruntowe (Grunnbok) prowadzi się w 88 sądach rejonowych. Ustawa z 1935 r. o rejestracji sądowej ukształtowała te księgi wzorując się wyraźnie na rozwiązaniach niemieckich. Z tego okresu pochodzi też koncepcja Tinglysing, czyli publicznej jawności (ogłaszania) danych o nieruchomościach. Najnowsze technologie informatyczne wprowadzano w obu rejestrach już w końcu lat siedemdziesiątych, ale pełniły one funkcje pomocnicze. Od 1988 r. – w pewnym stopniu pod wpływem pomyślnie przebiegającej komputeryzacji Centrum Rejestrów 101

Por. G. Nowecki, A. Mazurek, A. Orlikowska, Kataster i system katastralny i podatki typu katastralnego na świecie, „Przegląd Podatkowy” 1996, nr 5(61), s. 28. 102 Inaczej niż w Polsce niemieckie księgi nie wyodrębniają dla tego celu działu I księgi. 103 Jest ona zorganizowana od 1 stycznia 1994 r. w postaci spółki akcyjnej, której 100-procentowym akcjonariuszem jest norweski Skarb Państwa. Taka forma organizacyjna umożliwia nie tylko wykonywanie zadań zleconych przez administrację rządową, ale i prowadzenie działalności komercyjnej, polegającej na sprzedaży map i wszelkich informacji geodezyjnych osobom prywatnym w celach inwestycyjnych, budowlanych itp. Por. K. Almaas, The Norwegian Legislative Infrastructure and the Introduction of the Computerized Real Estate Register in the Norwegian Courts, Trondheim 1994 (broszura wydana przez Ministerstwo Sprawiedliwości Królestwa Norwegii).

206

TOMASZ STAWECKI

w Brønnøysund na północy kraju (Brønnøysundregistrene)104 – rozpoczęto kilkuetapowy proces przenoszenia ksiąg gruntowych z wersji tradycyjnej (papierowej) do elektronicznej. Natomiast w 1995 r. parlament norweski postanowił o ścisłej współpracy i koordynacji danych z obu rejestrów. Najciekawszym faktem dotyczącym komputeryzacji ksiąg gruntowych w Norwegii jest – odmienna niż w Niemczech – swoista jego komercjalizacja. Po pierwsze, zadanie zorganizowania informatycznych ksiąg wieczystych powierzono jednoosobowej spółce norweskiego Skarbu Państwa: Tinglysingsdata a.s. („TD”). Jej zadania obejmowały wyposażenie sądów w niezbędne urządzenia, przeniesienie wszystkich danych z tradycyjnych ksiąg do ksiąg komputerowych i zbudowanie systemu dystrybucji danych zawartych w księgach. Tak więc, instalowanie nowych urządzeń, a także przenoszenie danych nie dezorganizowało bieżącej pracy sądów, gdyż dokonywało się „siłami zewnętrznymi”. Początkowo spółka TD prowadziła swoje prace w czterech największych miastach Norwegii, później we wszystkich właściwych sądach. Do pamięci komputerów przeniesiono łącznie ponad 6 milionów kart z wpisami, z 2 400 000 ksiąg gruntowych obejmujących obszar całego kraju, przy czym dalszych 930 000 nowych ksiąg (najczęściej założonych dla nieruchomości lokalowych) powstało tylko w 1994 r. Zajęło to około ośmiu lat. Przenoszenie danych obejmowało zarówno elektroniczne fotografowanie (skanowanie) map i szkiców, odpowiednie kodowanie danych według zasad uzgodnionych z Ministerstwem Sprawiedliwości i Dyrekcją Archiwów Państwowych, jak i wreszcie rejestrowanie wszystkich danych, czyli ich wprowadzanie. Kolejne zespoły ksiąg były następnie skrupulatnie kontrolowane przez sędziów sądów prowadzących księgi gruntowe. Kontrola obejmowała dokładność zapisów, ale służyła także usunięciu z systemu wpisów, które ze względu na zmiany prawa stały się bezpodstawne (np. niektóre przywileje gruntowe). Obecnie księgi prowadzi się wyłącznie w formie informatycznej i tylko w przypadku sporów sięga się do archiwów po stare księgi papierowe. Równocześnie z komputeryzacją ksiąg gruntowych dokonywała się informatyzacja Rejestru Nieruchomości (Systemu GAB). Dlatego obecnie dane z map opracowywanych w systemie GAB są przekazywane elektronicznie do sądów w celu aktualizacji opisu nieruchomości w księgach gruntowych. Równocześnie system został zintegrowany z innymi elektronicznymi rejestrami (m.in. ewidencją ludności i Centrum Rejestrów w Brønnøysund) stąd możliwa jest wszechstronna wymiana danych105. 104

Centrum Rejestrów w Brønnøysund od 1980 r. zorganizowało i obecnie prowadzi centralne i w pełni skomputeryzowane: rejestr zastawów, rejestr małżeńskich umów majątkowych, rejestr rocznych sprawozdań finansowych spółek, rejestr przedsiębiorców, rejestr niewypłacalnych dłużników (upadłych i osób uczestniczących w upadłości) oraz rejestr ugód sądowych. Współzależność wymienionych rejestrów i reformy systemu rejestracji nieruchomości wynikała także z uchwalonej w 1980 r. ustawy o hipotekach i zastawach (na rzeczach ruchomych). Por. też T. Stawecki, [w:] T. Stawecki, M. Tomaszewski, F. Zedler, Ustawa..., s. 207-208. 105 Ma to praktyczne znaczenie również z tego powodu, że w Norwegii, odmiennie niż w Austrii i Niemczech, z zasady nie jest wymagana forma notarialna czynności prawnych dotyczących nie-

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

207

Wspomniana wyżej komercjalizacja procesu komputeryzacji ksiąg gruntowych nie zakończyła się po wprowadzeniu, około 1996-1997 r., wszystkich istniejących danych do informatycznych baz danych. Obecnie spółka TD odpowiada, ale jest też upoważniona do udziału w procesie dystrybucji informacji z rejestru. Norweska doktryna bardzo podkreśla, że modernizacja technologiczna ksiąg gruntowych nie dokonała się kosztem podstawowych zasad prawnomaterialnych, w tym zasady jawności w jej aspekcie negatywnym i pozytywnym106. Informacje o treści wpisów są oczywiście udostępniane w sądach, ale najczęściej dociera się do nich za pośrednictwem spółki TD, która ma bezpośredni dostęp do centralnej bazy danych, a także dziewięciu dalszych „dealerów”, czyli pośredników, którzy odkupują od spółki TD prawo dostępu do danych i dzięki temu dalej przekazują konkretne informacje. Administracja publiczna korzysta z tych danych bezpłatnie, natomiast banki, przemysł, kancelarie prawne, architektoniczne itp. zobowiązane są ponosić stosunkowo wysokie opłaty. Szacuje się, że z usług takiego systemu dystrybucji korzysta co najmniej 5500 indywidualnych instytucjonalnych użytkowników. * * * Powyższy przegląd rozwiązań odnoszących się do nieruchomości ograniczony jest z oczywistych względów tylko do kilku największych państw, pomija zaś kraje mniejsze i wiele szczegółowych wariantów regulacji prawnych w omawianej dziedzinie107. Analiza nie obejmuje także rejestrów nieruchomości tworzonych dla celów administracyjnych: fiskalnych, zagospodarowania przestrzennego itp., czyli katastrów. W tym zakresie można znaleźć nie mniej bogatą kolekcję rozwiązań108. Pierwszy wniosek jaki wypływa więc z dokonanego przeglądu jest następujący: w przypadku rejestrów nieruchomości identyfikacja uogólnionych modeli bądź wzorcowych rozwiązań jest bardzo trudna. Oczywiste są różnice między koncepcją księgi gruntowej, przyjmowaną w Niemczech i Austrii, a „rejestracją tytułów” praktykowaną w większości amerykańskich stanów. Jednak mimo wielu wspólnych cech kontynentalnych systemów prawa rozwiązania francuskie w badanej dziedzinie różnią się od niemieckich w równym stopniu, co współczesne instytucje angielskie i kanadyjskie od amerykańskich, bez względu na przynależność do rodziny krajów common law. Rejestracja nieruchomości i praw z nimi związanych okazuje się więc ruchomości. Tożsamość stron oraz ewentualnych świadków (np. aktu ustanowienia hipoteki) określa się i odnotowuje w systemie przez ustalenie ich osobistych numerów identyfikacyjnych. 106 Zasady te interpretuje się jako „negatywną” i „pozytywną wiarygodność” (credibility). K. Almaas, The Norwegian..., s. 6-8. 107 Niektóre dalsze informacje można znaleźć w: S. Rudnicki, Systemy... 108 J. Gaździcki, Systemy katastralne, Polskie Przedsiębiorstwo Wydawnictw Kartograficznych, Warszawa-Wrocław 1995, passim; G. Nowecki, A. Mazurek, A. Orlikowska, Kataster..., s. 25-30; L. Etel, Reforma opodatkowania nieruchomości w Polsce, Wydawnictwo Temida 2, Białystok 1998, s. 209-219.

208

TOMASZ STAWECKI

być w większym stopniu ukształtowana przez lokalne tradycje i rozwój prawa w poszczególnych krajach niż uniwersalne wzory i idee. Polski, obecnie obowiązujący system ksiąg wieczystych ukształtowany został niewątpliwie pod wpływem rozwiązań niemieckich i austriackich. Zgłaszane ostatnio projekty reform polegają też najczęściej na wykorzystaniu komputerów i informatyki dla zasadniczego usprawnienia funkcjonowania ksiąg wieczystych. Oczekuje się więc, że prawo polskie będzie ewoluowało tak, jak prawo niemieckie i austriackie109. Żaden kraj nie dopracował się wszakże rozwiązań, mogących pełnić rolę uniwersalnego wzorca. Nie da się dokonać prostej recepcji obcego prawa ani powtórzyć obcych doświadczeń. Szukając więc własnych dróg, warto szukać inspiracji w różnych krajach, uczyć się na sukcesach i słabościach innych systemów prawnych. 109 Zgłaszane przez notariuszy pomysły prywatyzacji ksiąg wieczystych nie wydają się realne – ani w świetle stanu prawa w Polsce, ani doświadczeń innych krajów.