IIBW
Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen GmbH Wien
Public-Private-Partnership im Wohnbau – Kooperationsformen mit der öffentlichen Hand Fachtagung am 2. Juli 2009 im Loft Graz-Reininghaus
Dr. Wolfgang Amann
Juli 2009
Im Auftrag der Asset One Immobilienentwicklungs AG
INHALT 1
DIE FACHTAGUNG
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2
HAUPTAUSSAGEN
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SCHLUSSFOLGERUNGEN
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DATEN ZU WOHNBAUFÖRDERUNG UND WOHNUNGSMARKT IN DER STEIERMARK
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VORTRAG WOLFGANG SCHEIBENPFLUG
9
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VORTRAG BERND RIEßLAND
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IMPRESSUM IIBW – Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen GmbH Dr. Wolfgang Amann PF 2, A 1020 Wien FN 193068 z Handelsgericht Wien Tel. +43 1 968 6008 E-Mail
[email protected] www.iibw.at
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1 DIE FACHTAGUNG Graz-Reininghaus ist eine der größten Stadtentwicklungen Österreichs. Die Projektentwicklung hat sich bislang auf strategisch städtebauliche Aspekte konzentriert. Nunmehr geht es um die Konkretisierung. Als wesentlicher Schritt gilt die Vernetzung der Projektentwicklung mit der Stadtplanung Graz, der Wohnungspolitik der Steiermark und der örtlichen Immobilienwirtschaft. Die vom IIBW – Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen am 2. Juli 2009 in Graz Reininghaus durchgeführte Fachtagung zu „Public-Private-Partnership im Wohnbau – Kooperationsformen mit der öffentlichen Hand“ soll einen Beitrag dazu leisten.
1.1 IMPULSREFERATE Mit Keynote-Präsentationen standen zur Verfügung: Mag. Wolfgang Scheibenpflug, Leiter Gewerbeimmobilien der EHL Immobilien GmbH, Wien, dem größten Immobilienmakler Österreichs: Strategien zur Platzierung großer Flächen auf beschränkten Märkten (siehe unten). DI Dr. Bernd Rießland, Geschäftsführer des Wiener Wirtschaftsförderungsfonds (bis 12/2008), Mitglied des Vorstands der Sozialbau AG (ab 1/2009), hauptverantwortlich für die Projektentwicklung „Wien 3420 Aspern“: Stadtentwicklung im Spannungsfeld privater und öffentlicher Interessen am Beispiel Wien Aspern (siehe unten).
1.2 TEILNEHMER Folgende Teilnehmer waren angemeldet: Keynote-Speaker: Mag. Wolfgang Scheibenpflug, Leiter Gewerbeimmobilien, EHL Immobilien GmbH; Dir. DI Dr. Bernd Rießland, WWFF / Sozialbau; Land / Stadt Graz: Mag. Doris Kampus, Abteilungsleiterin Abteilung 16 - Landes- und Gemeindeentwicklung; HR Dr. Siegfried Kristan, Abteilungsleiter Wohnbauförderung, Amt der Steiermärkischen Landesregierung; Klubobmann HR Dr. Peter Piffl-Percevic, Stadt Graz; DI Michael Redik Leiter der Stadtplanung Stadt Graz - Stadtplanungsamt; Stadtbaudirektor DI Bertram Werle, Stadt Graz; Interessenvertreter / Wirtschaft / Sonstige: DI Gerhard Bucar, Grazer Energieagentur GmbH; Univ.-Prof.Dr. Jens Dangschatt, TU Wien Prok. Robert Danzer, Porr Steiermark, Unterpremstätten; Dr. Georg Eisenberger, Eisenberger & Herzog Rechtsanwalts GmbH;
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Arch.DI Martin Gruber, Vorsitzende der Sektion Architekten Kammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten für Steiermark und Kärnten; Univ.-Prof.Arch.DI Klaus Kada, Präsident Europan; Abg.z.NR Josef Muchitsch, Gewerkschaft Bau-Holz; Mag.arch. Walter Stelzhammer, Bundeskammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten; Bauträger / GBV: DI Werner Erhart-Schippek MSc, Landes Immobiliengesellschaft Steiermark; Fritz Gande, SOB Bauträger GmbH; Dir.Ing Johannes Geiger, Geschäftsführer GWS - Gemeinnützige Alpenländische Gesellschaft für Wohnungsbau u. Siedlungswesen m.b.H. ; Dr. Gerald Krainer, Wiener Städtische; Mag. Christian Krainer, Geschäftsführer, ÖWGES Gmbh, Landesobmann GBV; Martin Kurschel, Immovate Projektentwicklungs GmbH; LIM DI Alexander Pongratz, Landesinnungsmeister, Pongratz Bau Gesellschaft m.b.H.; Mag. Theodor Poppmeier, CGT Immobilienentwicklung GmbH; Harald Rothschedl, BE-Wohnbau und Grundschücksverwertungsgesellschaft mbH; Bernd Weiß, Grazer Bau- und Grünlandsicherungsgesellschaft m.b.H.; Medien: Mag. Bernd Hecke, Graz-Chef Styria Medien AG / Kleine Zeitung; Gerald Richter, Politikchef Krone Steiermark; Organisation: Dr. Wolfgang Amann, IIBW; DI Cyrus Asreahan, Project Coordination, Asset One Immobilienentwicklungs AG; Ing. Gerhard Engelsberger, Geschäftsführer, Asset One Immobilienentwicklungs AG; Dr. Raimund Gutmann, Wohnbund Consult; Arch.DI Andreas Kleboth, Kleboth.Lindinger ZT-GmbH.
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2 HAUPTAUSSAGEN Begrüßung durch den neuen GF der Asset One Ing. Gerhard Engelsberger: Hinweis darauf, möglichst rasch in Richtung Verwertung zu gelangen. Schulterschluss mit der Stadt Graz durch einen Gemeinderatsbeschluss zur Rahmenplanung von Graz Reininghaus im März 2009. Beschluss eines städtebaulichen Rahmenplans bereits für Herbst angestebt. Erläuterung der Konzeption und Ziele der Veranstaltung durch Dr. Wolfgang Amann: Geschlossene Veranstaltung mit dem Ziel, zu einer Vernetzung der Asset One mit Trägern der Zivilgesellschaft der Steiermark beizutragen. Es besteht die Hoffnung, einzelne Teilnehmer zu Commitments hinsichtlich der Rolle der von ihnen vertretenen Institutionen bei der Entwicklung von Graz Reininghaus zu bewegen. Keynote-Präsentation von Mag. Wolfgang Scheibenpflug, Leiter Gewerbeimmobilien der EHL Immobilien GmbH, Wien: „Strategien zur Platzierung großer Flächen auf beschränkten Märkten“: Relativierung der Größe von Reininghaus im Vergleich zu großen Gewerbeimmobilien in Wien, Skepsis hinsichtlich der Verwertbarkeit der vorgesehenen 120.000m² Gewerbeflächen, Empfehlung eines besseren Auftritts der Region (Euregio Untersteiermark/Maribor, Europa-Region Adria- AlpePannonia) bei internationalen Immobilien-Events. Univ.-Prof.Dr. Jens Dangschatt ergänzt, dass sich Reininghaus ohne Wachstum der Region nur unzureichend entwickeln können wird. Vorstellung des Planungsstands und der Reininghaus-Methode durch Arch.DI Andreas Kleboth. Es ist notwendig, heute eine stabile Struktur in Quartieren zu definieren, die der prinzipiellen Unplanbarkeit zukünftiger Stadtentwicklung Rechnung trägt, diese ermöglicht und in Bahnen lenkt. Dies impliziert nicht nur Plandokumente, sondern auch Spielregeln für die Projektentwicklung. Denkbar wäre z.B. die liegenschaftsübergreifend gemeinsame Vermarktung der Sockelzonen. Politische Positionierung der Stadt Graz durch ÖVP-Klubobmann HR Dr. Peter Piffl-Percevic mit einem klaren Bekenntnis zu einer erfolgreichen Entwicklung von Graz Reininghaus. Er weist auf die bisherigen wirtschaftspolitischen Erfolge hin und zeigt sich zuversichtlich, internationale Unternehmensansiedlungen am Standort Reininghaus zu gewinnen. Positionierung des gemeinnützigen Wohnbaus durch den Landesobmann der GBV Mag. Christian Krainer: Bereitschaft zum Engagement in Graz Reininghaus, Voraussetzung ist allerdings die enge Abstimmung mit der Stadt Graz, empfohlen wird eine Image-Aufwertung des Standorts. Positionsbestimmung der Grazer Stadtplanung durch Stadtbaudirektor DI Bertram Werle: Beschreibung des Stands der Planungen. Hinweis auf die derzeitige Widmung Betriebsbaugebiet und die erforderliche Zeit für die Umwidmung (2/3 Mehrheit im Gemeinderat erforderlich). Bei zeitgleicher Durchführung städtebaulicher Wettbewerbe auf Risiko des Eigentümers könnte die Flächenwidmungs- und Bebauungsplanung in 2-3 Jahren genehmigt sein. Keine Vorgaben der Stadtplanung zur Dichte. Diese soll aus dem urbanistischen Konzept resultieren. Es ist allerdings eine städtische Verdichtung vorgesehen.
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Eine Architektur-Debatte mit Beiträgen von Univ.-Prof.Arch.DI Klaus Kada, Mag.arch. Walter Stelzhammer, Dangschatt und Kleboth fokussiert auf die Schaffung von Architekturräumen in der Projektentwicklung, die Nutzung der Erdgeschosszonen, die Schaffung attraktiver Eingangsbereiche, die anzustrebende Dichte, die zeitliche Perspektive der Projektentwicklung und die Methode. HR Dr. Siegfried Kristan, Leiter der steirischen Wohnbauförderung, skizziert die Möglichkeiten der Wohnbauförderung. Es ist auch längerfristig mit 1000-1.400 Förderungszusicherungen im Geschoßwohnbau zu rechnen. Bislang ist davon etwa ein Drittel auf Graz entfallen. Die Wohnbauförderung steht zu einer Wohnbauentwicklung in Graz Reininghaus. Amann weist darauf hin, dass bei jährlich ca. 250 geförderten und ca. 50 frei finanzierten Wohnungen in 10 Jahren nur etwa 200.000m² verwertet sein werden, was weit unter dem Flächenpotenzial von Graz Reininghaus liegt. Mag. Krainer hält dem entgegen, dass sich von den Gesamtflächen in Reininghaus ein nur relativ geringer Teil für Wohnbau eignet. Er rechnet mit einer Verwertung dieses Potenzials innerhalb von rund 8 Jahren. Dr. Raimund Gutmann erläutert die Ergebnisse des von ihm am 19.6.09 organisierten Workshops zur Wohnungsnachfrage in Reininghaus mit einem Fokus auf Wohngruppen. Diese sind quantitativ zwar von eher geringer Bedeutung, können aber als „Stadt-Pioniere“ einen wichtigen Beitrag zur Identitätsbildung von Reininghaus liefern. Keynote-Präsentation von DI Dr. Bernd Rießland, Geschäftsführer des Wiener Wirtschaftsförderungsfonds, Mitglied des Vorstands der Sozialbau AG, zur „Stadtentwicklung im Spannungsfeld privater und öffentlicher Interessen am Beispiel Wien Aspern“: Darstellung der Ähnlichkeiten und Unterschiede der Stadtentwicklungen Aspern und Reininghaus. Stellenwert von Zielvereinbarungen mit Projektentwicklern und der Stadt, verfassungsrechtliche Problematik derartiger Vereinbarungen, wenn öffentliche Aufgaben auf private Projektentwickler überbunden werden. Etwaige Notwendigkeiten einer UVP für Reininghaus, was den Zeitplan zusätzlich belasten würde. Die Kosten für die Infrastrukturentwicklung des ersten Bauteils (in ähnlicher Größe wie Graz Reininghaus) von 60 Mio € konnten in Form eines PPP-Modells von privaten Investoren (Finanzierungs-, Versicherungssektor) aufgebracht werden. Angesichts langfristiger Perspektive, günstiger Grundkosten (67 €/m² Bruttobauland) und niedriger RenditeErwartung ist dies wirtschaftlich darstellbar. Die Füllung der Flächen erfolgt kleinteilig u.a. über geförderten Wohnbau, ergänzend werden „Leuchttürme“ gesucht, insb. im Bereich der Betriebsansiedlung. Gerade eben wurde ein Vertrag mit der TU hinsichtlich eines Spin-offTechnologiezentrums unterzeichnet. Für eine erfolgreiche Stadtentwicklung sind „große Geschichten“ erforderlich. Diese gibt es bei Reininghaus schon. Die Umsetzung erfolgt aber durch „kleine Schiffchen“. Rießland betrachtet die internationale Investorensuche als kurz- und mittelfristig wenig erfolgversprechend. Diese sind an verwerteten Immobilien interessiert. Somit muss es in der Entwicklungsphase darum gehen, Nutzer zu finden. N.N., Gemeinderat in Graz, betont die Notwendigkeit, nicht nur Graz, sondern auch das Land Steiermark mit ins Boot zu bekommen, denn der Standort Reininghaus ist ein steirischer Standort.
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3 SCHLUSSFOLGERUNGEN Aus der Fachtagung sind folgende Thesen ableitbar: 1. Eine erfolgreiche Projektentwicklung von Graz Reininghaus ist nur in enger Vernetzung mit der Stadt Graz, dem Land Steiermark, der steirischen Wirtschaft und Interessenvertretungen möglich. 2. Eine Gewerbeentwicklung in Graz Reininghaus in größerem Ausmaß ist nur erreichbar, wenn der übergeordnete Standort international besser positioniert wird. Wünschenswert wäre die Positionierung einer grenzüberschreitenden Region, z.B. die „Euregio Untersteiermark/Maribor“ oder die größere „Europa-Region Adria- Alpe-Pannonia“. 3. Es ist raschest möglich Planungssicherheit zu schaffen. Konkrete Flächenverwertungen sind nur bei geklärten Vorgaben der Bebaubarkeit möglich. Urbane Verdichtung mit entsprechenden Ertragspotentialen ist nur bei einem überzeugenden Gesamtkonzept erzielbar. Die etwaige Notwendigkeit einer UVP ist zu klären. 4. Die Schaffung eines städtebaulichen Rahmenplans für Graz Reininghaus, der die Entwicklung des Standorts für mehrere Jahrzehnte in Bahnen lenkt, der gleichzeitig robust und in hohem Maße flexibel sein muss, ist angesichts der gegebenen zeitlichen Beschränkung eine große Herausforderung. Die vorliegenden Planungen und Vorbereitungen repräsentieren den heutigen Stand internationaler urbanistischer Entwicklungsplanung. Es muss gelten, das während der letzten Jahre akkumulierte Knowhow zu sichern, umzusetzen und zu kommunizieren. Der akademische Bereich sollte motiviert werden, die „Reininghaus-Methode“ wissenschaftlich aufzubereiten. 5. Erfolgreiche Stadtentwicklung braucht „große Geschichten“, die Umsetzung allerdings eine Vielzahl kleiner Schritte. Dringender als Investoren ist es Nutzer für Graz Reininghaus zu finden. Denn Investoren sind an verwerteten Liegenschaften interessiert. 6. Es empfiehlt sich, Rahmenvereinbarungen (Zielvereinbarungen) mit der Wohnbauförderung des Landes Steiermark und dem gemeinnützigen Sektor zu schließen, die quantitative und qualitative Festlegungen umfasst. 7. Die städtebauliche Entwicklung soll sich nicht auf Plandokumente beschränken. Zur Ermöglichung des Unplanbaren empfiehlt es sich, Spielregeln für die Projektentwicklung festzulegen. Dies könnte z.B. die gemeinsame Vermarktung von Erdgeschoßzonen, vertikal unterschiedliche Nutzungen (geförderter/frei finanzierter Wohnbau) oder eine flexiblere Handhabung baurechtlicher Bestimmungen (z.B. Raumhöhen, Traufhöhen) umfassen. 8. Die Einbindung von privatem Kapital in der Stadtentwicklung ist ein schwierig erreichbares Ziel. Vorbildwirkung hat das Modell Aspern mit einem Joint Venture mit Erste Bank / Wiener Städtische. 9. Es empfiehlt sich die Prüfung diverser gesellschaftsrechtlicher Konstruktionen (Joint Ventures) um die spezifischen Qualitäten verschiedener Partner bestmöglich einbinden zu können.
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10. Erste Nutzungen für Graz Reininghaus sind auch unter dem Gesichtspunkt der Image-Entwicklung zu wählen. Der Standort ist heute für Wohnen nur mäßig nachgefragt. Es empfiehlt sich daher qualitativ besonders ambitionierter Wohnbau mit entsprechender Kommunikation. 11. Es empfiehlt sich eine detaillierte Analyse der für Wohnbau geeigneten Flächenpotenziale auf dem Standort sowie der Nachfragepotenziale im Wohnbau (Potenzial geförderter Geschoßwohnbau / privater Geschoßwohnbau / Eigenheime).
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Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at
Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at
Graz Reininghaus 2. Juli 2009
Entwicklung der Wohnbauförderung Steiermark 10.000 9.000
Wolfgang Amann
Förderung Geschoßwohnungen
8.000 7.000 6.000
Public-Private-Partnership p im Wohnbau – Kooperationsformen mit der öffentlichen Hand
Förderung Eigenheime
5 000 5.000 4.000
Bewilligungen
2007: 2.620
3.000 2.000
Fertigstellungen
1.000
Graz Reininghaus, 1.7.2009
1
2007
2005
2003
2001
1999
1997
1995
Quelle: B BMF, iIBW
Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen GmbH PF 2, A 1020 Wien +43 1 968 6008
[email protected] www.iibw.at
1993
1991
0
2
Graz Reininghaus, 1.7.2009
Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at
Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at
Einnahmen der Wohnbauförderung Steiermark
Ausgaben der Wohnbauförderung Steiermark
500
500
Rückflüsse, Zinsen u.a.
400
Infrastruktur / Sonstiges 400
Landesmittel
300 200
Zweckzuschüsse Bund
300
Ausgaben
200
Wohnbeihilfe Verlorene Zuschüsse u.a. AZ Darlehen
100
Einnahmen
100
200 07
3
Graz Reininghaus, 1.7.2009
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
0
1998
200 06
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200 04
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200 02
200 01
200 00
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Graz Reininghaus, 1.7.2009
Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at
Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at
Wohnungsmarktentwicklung – neue Eigentumswohnungen
Wohnungsmarktentwicklung – private Miete € 9,0
€ 4.500
Salzburg g Stadt
€ 4.000 4 000
Wien
€ 3.500
Graz
€ 3.000
€ 8,0
Quelle: Immobilienpreisspiegel, IIBW
Graz Reininghaus, 1.7.2009
2009
2008
2007
Ø Graz 2001
2008
2006
2004
2002
€ 1.500
2000
€ 5,0 1998
€ 2.000
1996
€ 5,5
2006
Ö t Österreich i h
€ 6,0
Wien Premium Segment Ø Wien
€ 2.500
2005
€ 6,5
2004
€ 7,0
2003
€ 7,5
Salzburg Stadt Premium Segment Ø Salzburg Stadt
2002
€ 8,5
Quelle: Immobilienpreisspiegel, IIBW
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Graz Reininghaus, 1.7.2009
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Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at
Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at
Wohnungsmarktentwicklung – gebrauchte Eigentumswohnungen
Wohnungsmarktentwicklung – Eigenheime €3 3.000 000
Salzburg Stadt Premium Segment Salzburg Stadt Wien Premium Segment Wien
Graz
Graz
Quelle: Immobilienpreisspiegel, IIBW
Graz Reininghaus, 1.7.2009
2009
2001
€ 1.000
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
€ 1.000
€1 1.500 500
2008
€ 1.200
Wien-Umgebung
2007
€1 1.400 400
€2 2.000 000
2006
€ 1.600
2005
€1 1.800 800
2004
€ 2.000
Salzburg Stadt
€2 2.500 500
2003
€ 2.200
2002
€ 2.400
Quelle: Immobilienpreisspiegel, IIBW
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Graz Reininghaus, 1.7.2009
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Die EHL Immobilientreuhand ist einer der führenden Immobiliendienstleister in Österreich und im CEE/SEE Raum. Mit Hauptsitz in Wien und Niederlassungen in Budapest, Prag, Warschau, Bratislava und Bukarest verfügt die EHL Gruppe über ausgezeichnete Marktkenntnisse sowie ein internationales Netzwerk.
„Strategien zur Platzierung großer Flächen auf beschränkten Märkten“
Als österreichischer Exklusivpartner der internationalen Immobiliengruppe Savills bietet die EHL somit Ihren Kunden Immobilienservices weltweit.
Graz, 2. Juli 2009 Mag. Wolfgang Scheibenpflug MRICS
Eine perfekte Ausgangsbasis, um unsere Kunden national wie international umfassend zu beraten.
In association with
UU
In association with
Umfassende Services. Umfassende Immobilien.
BÜROMARKT Wien Sommer 2009
Spezialisiert auf Vermietung, Investment und Bewertung gehören zu den Services der EHL Gruppe weiters die Bereiche Research und Projektentwicklung. Die EHL steht für beste Gewerbeimmobilien, ertragreiche Investmentobjekte und qualitativ hochwertige Wohnimmobilien.
Gesamtbestand: 10.500.000 m² Leerstandsrate: 5,7 %
Vermietung | Verkauf | Beratung | Bewertung | Projektentwicklung | Marktforschung g | Investment | Asset Management g | Portfoliomanagement g Büroimmobilien | Anlageobjekte | Betriebsliegenschaften | Grundstücke | Einzelhandelsobjekte | Hotelimmobilien | Wohnimmobilien.
Spitzenmiete: EUR 22,00 /m²/M. Durchschnittsmiete: EUR 12,00-16,00 /m²/M. Spitzenrendite: 5,75 %
In association with
ANGEBOT UND NACHFRAGE
2007 N fl h Neuflächenproduktion: d kti Vermietungsleistung:
In association with
WIEN QUALITÄT •Relativ kleiner, aber gut entwickelter Immobilienmarkt
190.000 190 000 m²² 340.000 m²
•Wien hat typische Brückenfunktion zu den CEE-Ländern •Hohes Image der Stadt und des Landes (weiche Standortfaktoren bedeutend, Wien wird aufgrund der hohen Lebensqualität geschätzt)
2008 Neuflächenproduktion: Vermietungsleistung:
220.000 m² 300.000 m²
2009 Neuflächenproduktion**: Vermietungsleistung*:: Vermietungsleistung
195.000 m² 280 000 m² 280.000 m
* Prognose ** zu 30 % vorvermietet
•Hohe Markttransparenz •Niedrige Leerstandsquote in allen Marktsegmenten •Hohe Rechtssicherheit
In association with
In association with
BÜROMARKT Wien Sommer 2009
MIETPREISE nach LAGEN Sommer 2009
Wirtschaftskrise zeigt Auswirkungen auf Neuflächenproduktion und Nachfrage
Nettomieten/Erstbezug*
Neuflächenproduktion stark rückgängig Kosten- und Flächenoptimierung als wichtigstes Übersiedlungsmotiv
Beste este Lage: age
Trend zu niedrigem und mittlerem Preissegment leicht sinkende Spitzenmieten, p , stabile Durchschnittsmieten
EUR U 15,0-22,0/m²/M. 5,0 ,0/ /
Gute Lage:
EUR 13,0-15,0/m²/M.
D h h ittli h L Durchschnittliche Lage:
EUR 9 9,0 0 -12,0/m²/M. 12 0/ ²/M
reduziertes Investitionsvolumen * EHL-Mietpreisspiegel von 100 neu errichteten bzw. generalsanierten Bürogebäuden an verschiedenen Standorten
In association with
In association with
MIETPREISE nach BEZIRKE Sommer 2009 MARKTINDIKATOREN S Sommer 2009
EUR/m²/Monat Innenstadt
Büroflächenangebot: Vermietungsleistung: Leerstand: Durchschnittsmieten: Spitzenmieten: Spitzenrendite:
leicht steigend leicht sinkend leicht steigend stabil leicht sinkend steigend
13,0 bis 22,0
Wienerberg
12 0 bis 19,0 12,0 19 0
Erdberg – St. Marx – Gasometer
11,0 bis 20,0
Vienna DC / Umgebung
11,0 bis 16,0
Dresdner Straße / Lassallestraße
8,5 bis 13,0
Wien West
8,5 , bis 13,0 ,
Nordwestachse
11,0 bis 14,5
Wr. Messe/Handelskai/Prater
12,0 bis 17,0
In association with
PROJEKTE FERTIGSTELLUNG 2010
PROJEKTE FERTIGSTELLUNGEN 2009 Catamaran* Marximum Biotech Center Muthgasse** Rund Vier, Viertel Zwei * Trabrennstraße Wipplingerstraße 33 -35 ** Biz Zwei, Viertel Zwei* P73 Wallgasse 3 **
V Vermarktung kt durch d h EHL * teilvermietet t il i t t
In association with
** vollvermietet ll i t t
40.000 m² 40.000 m² 31.000 m² 21.000 m²
1020; Handelskai 348 1030; Modecenterstraße 17-19 1190; Muthgasse 1020; Vorgartenstraße/
20.000 m² 17.500 m² 5.100 m² 3.800 m²
1010; Wipplinger Straße 33-35 1020; Vorgartenstraße 1230; Perfektastraße 73 1060; Wallgasse 3
River Gate Town Town „The The Tower-CB03“* Tower CB03 Green Worx* Town Town CB08-CB10 VZ 13*** Laxenburgerstraße 2 Marx-Box (2 Baustufen) Jacquingasse 16-18*** T Town Town T CB04** Gauermanngasse 2-4*** MGC Office Center *** Wollzeile 1 *** Neutorgasse 4-6* Schenkerhof *** Mariahilfer Straße 36
50.000 m² 20 000 m 20.000 m² 20.000 m²
1200; Handelskai 92 1030; Thomas Klestil Platz 1 1-3 3 1020; Lassallestraße 7a 20.000 m² 1030; Thomas Klestil Platz 1-3 17.500 m² 1030; Vordere Zollamtsstraße 13 17.500 m² 1100; Laxenburgerstraße 2 13.000 m² 1030; Karl-Farkas Gasse 10.000 m² 1030; Jacquingasse 16-18 9 000 m²² 9.000 1030 Th 1030; Thomas Kl Klestil til Pl Platz t 1 1-3 3 8.500 m² 1010; Gauermanngasse 2-4 8.000 m² 1030; Modecenterstraße 22 8.000 m² m 1010; Wollzeile 1 4.000 m² 1010; Neutorgasse 4-6 3.500 m² 1010; Am Hof 2.400 m² 1060; Mariahilfer Straße 36
*** generalsaniert l i t Vermarktung durch EHL * teilvermietet In association with
** vollvermietet
*** generalsaniert In association with
LERSTANDSRATEN IN EUROPA in %
GROßVERMIETUNGEN1. Quartal 2009 MIETER
m²
ÖBB Nokia Siemens Private & Public Services Ibi A Ibis Acam Continental / Siemens AG Ipcenter Bene Bfi Ibis Acam Wiener Gesundheitsförderung Floor A Fitness Kiwi Finanzministerium / BIG 17
ANGEMIETETES OBJEKT
9.500 m² 6.900 m²
Leerstandsraten in Europa (in %)
1100 Wien, Laxenburgerstraße 2 1110 Wien, Office Campus Gasometer 4.600 m² 1200 Wien, Dresdnerstraße 108 1110 Wi Wien, Al Alpha h F Factory t 1200 Wien, BIG BIZ 1120 Wien, Altmannsdorfer Straße 93 1010 Wien Wien, Neutorgasse 4 4-8 8 1120 Wien, Breitenfurterstraße 111-113 1200 Wien, Handelskai 52 1200 Wien, Pier 50 1140 Wien, Bergmillergasse 1200 Wien, Handelskai 52 900 m² 1030 Wien, Hintere Zollamtsstraße
4 500 m²² 4.500 3.600 m² 2.700 m² 2 600 m² 2.600 m 1.900 m² 1.800 m² 1.100 m² 1.000 m² 900 m²
17
Budapest
15
Frankfurt
13,1
Moskau
11 5 11,5
Bratislava
10,4
Amsterdam
9
Prag
8,26
Madrid
7,5
München
7,48
Berlin
7,2
Mailand
6,5
Bukarest
6,1
London (West End)
6,01
Paris
5,7
Wien Warschau
4
In association with
Vermarktung durch EHL
In association with
SPITZENMIETEN IN EUROPA in EUR / m²/ M Spitzenmieten in Europa ( in EUR/m²/M) Moskau
92
London (West End)
77
Paris
42 37
Madrid
35
München
31
Amsterdam
29
Warschau
28
Wien
22
Berlin
23
B d Budapest
22
Bukarest
21
Prag
21
Bratislava
Unternehmensstruktur nach Mitarbeiteranzahl
52,17
Mailand Frankfurt
17
In association with
In association with
ÖSTERREICH Gesamt in %
STEIERMARK in %
1,09
0,38
30,85
34,48
31,26
34,76
Unternehmen bis 20 MA:
Unternehmen bis 20 MA:
Unternehmen bis 50 MA:
Unternehmen bis 50 MA:
Unternehmen bis 100 MA:
Unternehmen bis 100 MA:
Unternehmen über 100 MA: 33,57
Unternehmen über 100 MA:
n = 55.100
34
n = 6.846 Quelle: EHL Research
Quelle: EHL Research
In association with
In association with
Internationale Vermarktung am Beispiel der Vienna Region
Mögliche Strategieansätze
In association with
In association with
VIENNA REGION
Was ist Vienna Region g
FACTBOX Vienna Region
Der Wirtschafts- und Technologiestandort Wien, Niederösterreich und Burgenland
Statistik Austria WKO, EUROSTAT
Die seiti L Di Langem erfolgreich f l i h wahrgenommene h F Funktion ki d der Vi Vienna R Region i als l Drehscheibe in den Ländern Mittel- und Osteuropa wurde durch die Osterweiterung der Europäischen Union im Jahr 2004 noch zusätzlich intensiviert.
Vienna Region Fläche Einwohner (2007)
Vorteile Vienna Region
Währung • Zentrale Lage in Mitteleuropa
Bruttoregionalprodukt BRP (2006)
•Wachstumsmotor Österreich
BRP je Einwohner (2006)
•Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen als Impulsgeber
Körperschaftssteuer (2009)
Österreich
Anteil der Vienna Region an Österreich
23 558 km² 23.558
83 871 km² 83.871
28%
3.534.000
8.299.000
43 %
114.640 Mio. €
257.294 Mio. €
45 %
32.500 €
31.100 €
EUR
25 %
• internationale Konzerne und Kongresse •Optimale Infrastruktur
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z.B. „„MIPIM“ Marché International des Professionnels de l'immobilier in Cannes Frankreich
Intensive PR-Aktivitäten auf internationalen Immobilienfachmessen
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z B MIPIM Cannes Frankreich z.B.
z B MIPIM Cannes Frankreich z.B.
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Real Vienna , Wien
Expo Real München, Deutschland
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Real Vienna , Wien
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Real Vienna , Wien
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Grenzüberschreitende Positionierung g auf europäischer Basis
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Euregio Steiermark-Slowenien
Verstärkte Einbindung der G Gemeinde i d G Graz in i d das P Projekt j kt
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Beispiel: Büroachse Handelskai / Wr Wr. Messe
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Beispiel: Büroachse Handelskai Wiener Messe
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„Starthilfe“ durch Ansiedelung von öffentlichen Einrichtungen bzw. bzw Herstellung leistungsfähiger öffentlicher Verkehrsanbindungen
BEISPIELE: NEUE MESSE WIEN NEUPLANUNG DER WU
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NEUERRICHTUNG WU- WIEN (Wirtschaftsuniversität) ( ) NEUERRICHTUNG WU- WIEN (Wirtschaftsuniversität)
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PRIVATE INVESTITIONEN
MESSE WIEN
Marina City
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Viertel Zwei
Stadion Center
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GRAZ sollte sich als überregionales g / internationales Zentrum präsentieren bzw. auch begreifen
losGpGnoG£G}G£GUU EHL Real Estate Hungary Kft Kft. | www www.ehl-hu.com ehl-hu com EHL Real Estate Czech Republic s.r.o. | www.ehl.cz.com EHL Real Estate Poland Sp. Z o.o | www.ehl-pl.com EHL Real Estate Slovakia s.r.o. | www.ehl-sk.com EHL Real Estate Romania S S.R.L. R L | www www.ehl-ro.com ehl ro com
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losGpttvippspluGntio Vienna Twin Tower | Wienerbergstraße 11, A-1100 Wien T + 43/1/521 76 90 | F + 43/1/512 76 90-20
[email protected] | www.ehl.at
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aspern Die Di Seestadt S t dt Wiens Wi
• aspern Die Seestadt Wiens – Ziel: ein neuer, multifunktionaler Stadtteil für Wien mit Wohnungen, Flächen für Büros und Dienstleistungsunternehmen sowie einem Gewerbe-, Wissenschafts-, Forschungs-, und Bildungsquartier – Fläche: 240 ha (7. und 8. Wiener Gemeindebezirk), zählt zu Europas größten Stadtentwicklungsprojekten – Entwicklungszeitraum: 20 Jahre – Lage: Nordosten Wiens, 22. Wiener Gemeindebezirk
• Das D größte öß S Stadtentwicklungsprojekt d i kl j k Wi Wiens – Planungsgebiet: 240 ha – Nettobauland: 100 ha – Geplante Bruttogeschoßfläche: 2,2 Mio. m² – Wohnen: 8.500 Wohneinheiten für 20.000 Menschen – Arbeiten: 15.000 Arbeitsplätze im Segment Büros und Dienstleistungen, 5.000 Arbeitsplätze im Gewerbe-, Gewerbe , Wissenschafts-, Forschungs- und Bildungsquartier
– Verwertung der Flächen durch die Wien 3420 AG
• Verkehrsanbindung Wien
- 2013: Zwei U2 U2-Stationen Stationen
aspern Seestadt - Zwei Straßenbahnen - 2015: Anbindung an S80/R80 Bahn-Anbindung Anbindung Bratislava - Bahn - 2016: Anbindung an A23 - Anbindung an S1
• Z Zentrale l Elemente El der Seestadt – Mit 50 % hoher Anteil an öffentlichem Raum – Grüne Mitte: 9 ha großer Seepark – Durchmischte Quartiere – Zentrale Einkaufstraße – Ringstraße – Knotenpunkte Bahnhof, U-Bahn – Gewerbeflächen G b flä h im i O Osten t – Verbindung von Wohnen + Arbeit – Neues Zentrum für 22. Bezirk
• Die Vision:
• Das D Q Qualitätsversprechen li ä h (1/2)
aspern p Die Seestadt Wiens ist ein Ort für das g ganze Leben. •
aspern Die Seestadt Wiens ist eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas Europas. Sie ist fest in der traditionsreichen Metropole Wien verwurzelt und wächst in die Zukunft. Als urbanes pulsierendes Zentrum bereichert sie die ohnehin sehr hohe Lebensqualität in Wien Wien.
•
aspern p ist die Stadt für den Lebensstil des 21. Jahrhunderts. Sie schafft den Ausgleich zwischen privaten Wünschen und beruflichen Ansprüchen, zwischen unternehmerischem Erfolg und gesellschaftlicher Verantwortung – und damit ein Leben in Balance. Balance
• Das D Q Qualitätsversprechen li ä h (2/2)
– Urbanität: Hochwertige städtische Funktionen (U-Bahn, kulturelle Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten) – Freier Raum: Aktive Aktive-lebendige lebendige Zonen sowie Rückzugsräume zur individuellen Gestaltung – Straße fair teilen: Fußgängerfreundliche Verbindungen und Geschwindigkeiten nachhaltige innovative Mobilität Geschwindigkeiten, – Nutzungsmischung und -vielfalt: Wohnen, Arbeiten, Lernen, Freizeit, Einkaufen – Kleinteiligkeit: Kleinteilige Gebäude mit abwechslungsreichen Nutzungseinheiten in der Sockelzone
• Etappenplanung E l Et Etappe 1
– Kreativität und Offenheit: Kooperative Planung auf Grundlage klarer Spielregeln – Gemeinsames Engagement: Synergetisch genutzte Einrichtungen und attraktive Grün- und Freiräume bringen Attraktivität für alle – Nachhaltigkeit: Ökologische Bauweise und ressourcenschonender Umgang mit der Umwelt, energetische Optimierung – Identitätsbildung: sorgfältige Entwicklung des Gesamtgebiets; Marke gibt Orientierung und Identität – Erneuerung: aspern beschreitet neue Wege in der Entwicklung; Experimentierfreudigkeit und Spontanität
Etappe 2 Et Etappe 3
• Nutzungsmix in aspern Seestadt Ausschließlich Wohnen Vorwiegend Wohnen Gewerbe Forschung & Entwicklung Schulen & Kindergärten Alle Nutzungen außer Gewerbe Alle Nutzungen g außer Gewerbe u. Wohnen Grünfläche Wasser Sakrale Einrichtungen General Motors Sonderfunktionen in eigenen Gebäuden / Park & Ride
• Nächste Schritte: – Betriebsansiedlung g im Südosten; ab sofort! – Ende 2009: Abschluss UVP und d Flächenwidmung Flä h id für die südliche Seestadt – 2010: Grundstücksvergabe in der südlichen Seestadt
