Prozessablauf – wie ein Wohnhaus entsteht

Bedürfnisformulierung

Ihre persönlichen Bedürfnisse bilden die Grundlage

Ziel

•In einem ersten persönlichen Gespräch lernen sich Bauherrschaft und Architekt näher kennen.

•Festlegung der Bedürfnisse.

•Die Bauherrschaft wird eingeladen, ihre Wünsche und Vorstellungen zu notieren.

•Worauf legen Sie wert?

•In gemeinsamen Gesprächen wird die Wunschliste bearbeitet und strukturiert.

2

•Diese Bedürfnisse bilden die wichtigste Grundlage für das weitere Vorgehen.

Persönliche Besprechungen

Bedürfnisse

Wunschliste

P

zh t la

e alt

r

Grundlagenermittlung

Die Analyse der Bedürfnisse

Ziel

•Die zusammengeführten Vorgaben der Bauherrschaft (Wunschlisten) werden analysiert.

•Ermittlung der Rahmenbedingungen.

•Passend zum jeweiligen Objekt werden die äusseren Einflussfaktoren ermittelt.

•Wo soll was realisiert werden?

•Die Rahmenbedingnungen für die Konzeptplanung werden geschaffen.

Grundflächenermittlung

Grundlagenbildung

ERLAUBTE MAX. GRUNDFLÄCHEN BEI 2 GESCHOSSEN Wohnzone W2 Ausnützungsziffer:

2 Vollgeschosse (ohne Dachgeschoss)

Parzelle max. 46%

1916: 1‘095m²

1‘095m² x 46% = 503.7m²

/2 =

Grundfläche Gebäude Bestand

252m² / Geschoss

ca. 245m²

Wert nicht amtlich!

ERLAUBTE MAX. BAUMASSE Theoretische Baumasse bei 8.1m Gebäudehöhe ohne Satteldach 252m² x 8.1m = 2‘041m³

PROJEKTIERTE BAUMASSE Baumasse bei 6.0m Gebäudehöhe ohne Attikaaufbau 252m² x 6.0m = 1‘512m³

Systemschnitt

ERLAUBTE MAX. GRUNDFLÄCHEN BEI 3 GESCHOSSEN Wohnzone W2 Ausnützungsziffer:

3 Geschosse (2 Vollgeschosse + Dachgeschoss)

Parzelle max. 46%

1916: 1‘095m²

1‘095m² x 46% = 503.7m²

/3 =

168m² / Geschoss 5.0

Wert nicht amtlich!

ERLAUBTE MAX. BAUMASSE Theoretische Baumasse bei 8.1m Gebäudehöhe + 5.1m Satteldachhöhe (Annahme 13m x 13m Gebäudegrundmasse) (168m² x 8.1m =) 1‘360m³

+

Gebäude

8.1

Gesetzesgrundlagen

3

(6.5m x 5.0m x 13m =) 423m³ = 1‘783m³ Satteldach

Systemschnitt

MAXIMAL ÜBERBAUBARE FLÄCHE Überbauungsziffer:

max. 30%

1916: 1‘095m² Wert nicht amtlich!

1‘095m² x 30% = 328.5m²

Entwurf

Am Anfang steht eine starke Idee

Ziel

•Mit kreativen Vorschlägen werden Varianten aufgezeigt.

•Erstellung eines schlüssigen Konzepts.

•Die Wünsche und Grundlagenermittlungen werden räumlich in Skizzen umgesetzt.

•Wie lassen sich die Bedürfnissen am besten umsetzen?

•Ein maximaler Informationsaustausch schafft die Basis für das Konzept.

4

•Die Varianten werden mit ersten Kosten- und Terminannahmen (+/-30%) bewertet.

Konzepterstellung

Variantenbildung

Kompetente Beratung / Sicherheit

HAUS 2

HAUS 1

HAUS 2

VARIANTE 1

VARIANTE 2

Abstell- / Waschraum Abstell- / Waschraum Haus Wohnung

WC

Waschraum

Abstellraum

Eingang Haus 2

Lift -

Bad

Abstell- / Waschraum

Garderobe

Eingang Haus 2

- Lift

Eingang Haus 1

Bad Schlafzimmer

Küche / Essen Gästezimmer

Büro / Entertainment

Zimmer 1

Zimmer 2

Wohnzimmer

Terrasse

ERDGESCHOSS ±0.00m = 455.04 ü.M.

Terrasse

Terrasse

Zimmer 3

Projektierung

Von der Vorstudie zur Projektierungsphase

Ziel

•Die optimalste Variante wird auf die Bedürfnisse der Bauherrschaft massgeschneidert.

•Freigabe der favorisierten Variante durch Bauherrschaft

•Ein gesamtheitliches Bild und sinnvoll angeordnete Räume werden gestaltet und gezeichnet.

erwirken.

•Basierend auf diesem Planungsfortschritt kann nun eine präzisiertere Kosten- und

•Finden Sie sich wieder?

Terminschätzung (+/-20%) vorgenommen werden.

Kostenschätzung

Terminplanung

Ganzheitliches Konzept

TERMINPLANUNG AUSFÜHRUNGSPHASE

BRUTTOGESCHOSSFLÄCHEN (BGF) UND GROBKOSTENSCHÄTZUNG GEBÄUDEERSTELLUNG Geschosse Untergeschoss

nu W0

BKP Aktivitäten

(BGF = inkl. Aussenwände)

Wer

Geschosshöhe [m]

316.30

3.16

Kubatur [m³] 999.51

GKS / m³

Grobkosten [CHF]

490

489'758.92

DF

291 Erstellen des Terminplanes und Werkverträge/ Versand

DF&FP

1 bis 9 Baustart

Alle

Erdgeschoss

230.10

2.80

644.28

230.10

2.80

644.28

1'060

682'936.80

171.40

2.92

500.49

1'060

530'517.28

271 Bestellvorlauf GK Wände (incl. Türzargen) 271 Stellen Brandschutz und GK-Wände incl. verputz Betonwände

Simog

2.00

62'500

125'000.00

271 Lieferung und Einbau Türen

Simog

3

%

283 Beauftragung Firma abgehängte Decken

Deckisol

283 Bestellvorlauf abgehängte Decken

Deckisol

Reserve

947.90

2'788.56

682'936.80

EL & DF

291 Bereinigung der Terminabschätzung nach Unternehmerangaben

Attikageschoss Liftanlagen

1'060

291 Unternehmen je BKP festlegen / Vorbereitung zur Vergabe

Obergeschoss

Summe

75'334.49

2'586'484.29

Bauphase Innenausbau

271 Beauftragung Firma für GK-Wände

283 Montage Akustikdecken 283 Montage Kühldecken 283 Montage Downlights

SPEZIALISTEN UND ERGÄNZUNGSKOSTEN (Ohne Handänderungssteuer, Notariatskosten, Anschlussgebühren etc.)

Summe

Grobkosten [CHF]

Nettohonorar in % der Bausumme, Details gem. Anlage

7.50

2'586'484.29

193'986.32

Bauleitung

Nettohonorar in % der Bausumme, Details gem. Anlage

4.80

2'586'484.29

124'151.25

Bauing.

Posten

Nettohonorar in % der Bausumme, nach Erfahrungswert

Ergänzende Bemerkungen

Faktor

2.00

2'586'484.29

51'729.69

HLKKS/E Ing.

Nettohonorar in % der Bausumme, nach Erfahrungswert

5.00

2'586'484.29

129'324.21

Fassadenplaner

Nettohonorar in % der Bausumme, nach Erfahrungswert

0.50

2'586'484.29

12'932.42

Plan- u. Plottkosten

Erfahrungswert in % der Bausumme

0.15

2'586'484.29

3'879.73

Landerwerb

Betrag gemäss Angaben der Bauherrschaft

1.00

1'000'000.00

1'000'000.00

Bewilligungen + Gebühren

Erfahrungswert in % der Bausumme

1.00

2'586'484.29

25'864.84

Bauherrenversicherungen

Erfahrungswert in % der Bausumme

0.50

2'586'484.29

12'932.42

1'554'800.88

MüPa

MüPa

281.8 Doppelboden verlegen incl. Bodendosen Teil 3

MüPa

230 Elektro Beauftragung

Etavis

230 Elektro Bestellvorlauf

Etavis

230 Elektro Bodenkanäle + /-dosen verlegen Teil 1

Etavis

230 Elektro Bodenkanäle + /-dosen verlegen Teil 2

Etavis

230 Elektro Bodenkanäle + /-dosen verlegen Teil 3

Etavis

230 Elektro Kabeltrassen etc. Decke verlegen Teil 1 230 Elektro Kabeltrassen etc. Decke verlegen Teil 2

Position

2'586'484.29 1'554'800.88

kosten

Etavis Etavis

230 Elektro Montage Aufbaudownlights

Etavis

240 HLKK Beauftragung 240 HLKK Bestellvorlauf 240 HLKK Kalt- / Warmwasserleitungen + Bodenkonvektoren verlegen 240 HLKK Montage Decke Teil 1 240 HLKK Montage Decke Teil 2

Atel Atel Atel Atel Atel

240 HLKK Montage Decke Teil 3

Atel

240 HLKK Endmontage und Regulierung Kühldecken

Atel

279 Montage Leinwände

Stettler

273 Bestellvorlauf Material Schreiner

Stettler

273 Montage Deckenschürzen Flurtrennwände

Stettler

Kneubühler

285 Bestellvorlauf Maler

Kneubühler

285 Malerarbeiten Anstrich Betondecke

Kneubühler

285 Ausbesserungsarbeiten

Grobkosten [CHF]

Etavis

230 Elektro Kabeltrassen etc. Decke verlegen Teil 3

285 Anstrich Deckenschürze

Spezialisiten + Ergänzungs

MüPa MüPa

281.8 Doppelboden verlegen Teil 1 und 2

285 Beauftragung Maler

Gebäudeerstellungskosten

Deckisol

MüPa

281.8 Füsse anzeichnen

285 Anstrich Stüzen, Wände, etc.

GESAMTKOSTENZUSAMMENSTELLUNG

Deckisol Deckisol

281.8 Beauftragung Firma Doppelboden

273 Beauftragung Schreiner

Summe

Simog Simog

281.8 Bestellvorlauf Doppelboden 281.8 Bodenanstrich + Trocknen

Architekt + Generalplaner

Stand

1

Februar KW 07

KW 08

M ä rz KW 09

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

KW 11

KW 10 1

2

3

4

5

6

7

8

9

KW 12

KW 13

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

AUSFÜHRUNGSPHASE

Grundfläche [m²]

Kneubühler Kneubühler Kneubühler

281 Beauftragung Bodenbelagsarbeiten

Raumprofil

281 Bestellvorlauf Bodenbeläge (Teppich +Holz)

Raumprofil

281 Verlegen Teppich + Holz + Steinzeug

Raumprofil

281 Bodendosen einarbeiten Teil 1 und 2

Raumprofil

277 Beauftragung Firma Systemtrennwände

K+N

277 Bestellvorlauf Systemtrennwände

K+N

277 Aufstellen Systemtrennwände

K+N

225 Wände, Decken schliessen + Brandschutzarbeiten (Weichschotts etc.)

AGI

25. März 2008

KW 14 1

2

3

4

5

6

5

Baueingabeverfahren

Die Gesetze bilden den Rahmen

Ziel

•Alle verantwortlichen Ämter werden schnellst möglich in den Prozess mit einbezogen.

•Die Genehmigung des Projekts.

•Die Gesetzesgrundlagen und Vorgaben werden in die Planung integriert. •Abklärungen mit Bauamt, Feuerpolizei, Gebäudeversicherung, UGZ etc..

Baugesuchsformulare

Zusammenführen aller Instanzen

6

Baugesuchspläne

P

zh t la

e alt

r

Planung

Eine Idee wird Material

Ziel

•In fortlaufenden Gesprächen wird das Konzept verfeinert und präzisiert.

•Die präzisierten Bauherrenbedürfnisse und

•Es entsteht ein Farb- und Materialkonzept.

Anforderungen, sowohl unter gestalterischen wie auch

•Alle Informationen und Vorgaben fliessen in die Planung mit ein.

technischen Gesichtspunkten, in die Planung einfliessen lassen.

Ausführungspläne

Haptik

(griech.: «fühlbar»)

Design und Funktion im Gleichgewicht halten

7

Kosten und Vergabe

Jede Leistung hat ihren Preis

Ziel

•Die wirtschaftliche Betrachtung des Projekts steht immer im Vordergrund.

•Ermittlung der bestmöglichen Leistung unter Einhaltung

•Ein Kostenvoranschlag wird erstellt (+/–10%).

der Kostenvorgaben je Baukostenposition.

•Unter Berücksichtigung der Kosten wird das am besten geeignete Unternehmen

8

für die jeweilige Arbeit ausgesucht.

Submissionen

WANDOBERFLÄCHEN Weissputz, feinkörnig. Scharfkantig abgezogen. Mit Anstrich weiss.

3 5 1 2 6 7 8 4

Datum

Unternehmer

Ort

Sachbearbeiter

Telefon

Mail

08.06.2009 08.06.2009 08.06.2009 08.06.2009 08.06.2009 08.06.2009 08.06.2009 08.06.2009

Türenfabrik Turbental Meier AG Trüenfabrik Brunneg AG Bachmann+Fries AG IselleAG Norma Bausysteme Elkuch Eienring Zargag

8488, Turbental 9245 Oberbüren 5505 Brunneg 6235 Winikon 9326 Horn 6260 Reiden 9243 Jonschwil 5620 Bremgarten

Herr Jensen Herr Meier Herr Müller Frau Bachmann Herr Huber Herr Weber Herr Ammann Frau Affolter

052 397 25 50 071 951 21 44 062 887 30 50 041 935 00 20 071 845 30 55 062 749 09 09 079 300 09 77 056 649 20 50

[email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected]

NASSZELLEN Wände und Decken in Glattputz, weiss gestrichen. Boden- und Wandbeläge in Duschen gemäss Käuferwunsch. Bemerkungen:

UMGEBUNGSARBEITEN Rasensaat und erster Schnitt durch Gärtner. Wege und Vorplätze in Steinzeug. Garageneinfahrt Betonrampe gerillt. Stützmauern betoniert, teils Holzverkleidung. ANMERKUNGEN Bodenbeläge, Wandbeläge, Armaturen, Küchenzeile entsprechend Käuferwunsch. Budget siehe Ausbaubudget. Kosten für Sonderwünsche sind von der Käuferschaft zu tragen.

Offerte netto 1

exkl. MWSt original

exkl. MWSt korrigiert

exkl. MWSt

580'000.00 610'000.00 510'000.00 545'000.00 635'000.00 640'000.00 650'000.00 590'000.00

580'000.00 610'000.00 510'000.00 545'000.00 635'000.00 640'000.00 650'000.00 590'000.00

4.0% 5.0% 3.0% 6.0% 2.0% 7.0% 4.0% 3.0%

2.0% 2.0% 2.0% 3.0% 2.0% 3.0% 2.0% 2.0%

KV-Reserve auf Rang 1 16.4%

100'000.05 Offerte netto 2

%

610'000.00

%

Aussentüre: Rahmenkonstruktion, verglast VGS, 3-Punkt Verriegelung, Sicherheitsschloss. Innentüren: Raumhohe Holztüren, weiss gestrichen.

Wohnungen mit kontrollierter Lüftung.

KV exkl. MWSt

Innentüren aus Holz Offerte brutto

Rang

Je Wohnung ein Lift von Unter- bis Attikageschoss.

Aussenliegender Sonnenschutz, elektrisch betrieben.

LÜFTUNGSANLAGE

Neubau Kubus Binz/ Reichle Immobilien AG, Binzstrasse 31, 8622 Wetzikon

BKP/Arbeitsgattung: BKP 273.00

TÜREN

Wärmeerzeugung mittels Wärmepumpe. Beheizung mittels Bodenheizung.

Objekt/Bauherr:

LIFTANLAGE

SONNENSCHUTZ

HEIZUNGSANLAGE

Offerteinladung / Finanzspiegel

Code

Massive Wände in Sichtbeton, Aussendämmung verputzt. Transparente Wände vollverglast, leichte Konstruktion. Doppelisolierverglasung, Schiebetüren und Öffnungsflügel.

%

Hauptverteilung Bus-System. Je Zimmer ein Multimedia-Anschluss. Elektrische Storenanlage. Video-Sonnerie mit Gegensprechstelle.

FASSADE

%

ELEKTROANLAGE

Geschossdecken, tragende Bauteile und aussteifende Elemente in Stahlbeton. Trennwände in Backstein. Dicke 12–14cm.

Rabatt

ROHBAU

Werkverträge

Skonto

Baubeschrieb

MwSt . 7.6%

inkl. MWSt

Abweich.

579'999.94 609'999.93 509'999.95 544'999.91 634'999.96 639'999.90 649'999.94 589'999.95

44'080.00 46'359.99 38'760.00 41'419.99 48'260.00 48'639.99 49'400.00 44'840.00

624'079.94 656'359.92 548'759.95 586'419.90 683'259.96 688'639.89 699'399.94 634'839.95

0.00% 5.17% -12.07% -6.03% 9.48% 10.34% 12.07% 1.72%

Bauphase

Die einzelnen Komponenten bilden das Gesamtwerk

Ziel

•Hoch qualifizierte Netzwerkpartner garantieren eine perfekte Umsetzung.

•Einhaltung der Kosten, Termine und Qualität.

•Koordination und Kontrolle ermöglichen einen reibungslosen Bauablauf. •Freude und Leidenschaft bei Planung und Umsetzung spürt man im Detail.

Netzwerkpartner

Detaillierung

9

Qualität

Bauübergabe

Neue Lebensräume nach den Vorstellungen der Bauherrschaft

Ziel

•Die letzten Mängel werden beseitigt.

•Zufriedene Kunden.

•Termingerechte Schlüsselübergabe an die Bauherrschaft. •Begleitung bis zum Schluss mit Dokumentationen und Revisionsunterlagen.

Abnahme / Übergabe

Fertigstellung

10

Innen und aussen

Leistungsverzeichnis Architekt und Generalplaner

Projektphasen

Teilphasen

Grundleistungen

1

Strategische Planung, Entwurf

Grundlagenstudium, Lösungsstrategien, Vorentwurf

Kenntnisnahme-/Bedürfnisanalyse, Grundlagenbeschaffung, Studium der Einflussfaktoren (Ort, Objekt, Gesetz, Vorstellungen Bauherrschaft), Erstellen Grobkonzept (Explosionsskizzen), Annahme von Kosten und Terminen (+/–30%), Kurzbeschrieb

2

Vorstudie

Machbarkeitsstudie, Entwurfsarbeit, Auswahlverfahren

Präzisierte Definition der Bedürfnisse, Ziele und erweiterte Rahmenbedingungen festlegen. Entwurfskonzept, Konstruktions- und Materialidee, Vorprojektpläne, Grobschätzung von Kosten und Terminen nach Bauteilmethode (+/–25%, Schätzung nach m3/m2) Erläuterungsbericht, Kurzbaubeschrieb

3

Projektierung

Vorprojekt

Projektpflichtenheft, städtebauliche und gesetzliche Vorgaben einstudieren, Verarbeitung des Vorpojekts, Präzisierung durch Beörden und Spezialisten, Präzisierung Konstruktions- und Materialkonzept, Projekt- und Detailpläne in detaillierterer Form erstellen

Berechnung Kosten und Termine nach BKP

Berechnung des Umfangs des Projektes (m2, lfm, Stk.-Zahlen), Erstellen des allgemeinen Konstruktions- und Materialbeschriebs, Präzisierung der Kosten (Kostenschätzung nach Umfang je BKP, +/–20%), Präzisierung des Terminplans

Baueingabe

Verhandeln mit Behörden und öffentlichen Instanzen, Ergänzen der Projektpläne, Erstellen von Detailstudien, Anträge/Formulare ausfüllen, Koordination der Spezialistengesuche (HLKKS/E)

Bauprojekt

Präzisierung aller Ansprüche und Anforderungen, Anpassen der Detailstudien, Ausschreibungspläne zeichnen, Freigabe durch die Bauherrschaft

Baubewilligungsverfahren

Koordiantion und Begleigung des Bewilligungsverfahrens, Baubewilligung einholen, Auflagen in Bauprojekt einfliessen lassen, Baufreigabe erwirken

4

Ausschreibung

Kostenvoranschlag

Baubeschrieb detaillieren (Ausmass, Material, Konstruktion), Submissionsunterlagen erstellen, Erstellen Unternehmerliste mit Bauherrschaft, Angebote einholen, Offertenvergleich je BKP, KV erstellen (+/–10%), Bespr. mit BH, Erwirken der Freigabe zur Ausführung

5

Realisierung, Inbetriebnahme, Abschluss

Ausführungsplanung

Ausführungspläne als Werkpläne mit Details erstellen unter Einbezug aller Angaben der Spezialisten

Werkverträge

Erstellen der Werkverträge und Vergabe

Bauausführung

Gestalterische Leitung, Bauleitung komplett, inkl. Finanzkontrolle

Inbetriebnahme und Abschluss

Bauwerk in Betrieb nehmen, Testphasen, Dok über das Bauwerk, Nachführen Werkpläne, Anweisung und Kontrolle, Mängelbehebung, Aufstellung der Schlussabrechnung

11

Datum | Date

Thema | Topic

DESIGNFUNKTION AG Vor Ort 25 – Postfach 25 CH-8104 Weiningen ZH Telefon +41 44 775 25 25 Telefax +41 44 775 25 26 www.designfunktion.ch