Planen und Bauen in Weinheim

Vermessungsbüro Markus Gebauer und Walter Best Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure Mosbacher Straße 97, 68257 Mannheim-Wallstadt Telefon 06 21/7 15 28 00, Fax 06 21/7 15 28 02 E-Mail: [email protected]

Amtliche Lagepläne zur Baueingabe

Bauabsteckungen

Einmessung von Schnurgerüsten

Leitungsdokumentation

Höhenmessungen und Geländeschnitte

Bestandspläne

Gebäudeaufnahmen für das Lika.

Grundstücksteilungen

Straßenschlussvermessungen

Baulandumlegungen

Rischerstraße 6, 69123 Heidelberg-Wieblingen Telefon 0 62 21/84 93-0, Fax 0 62 21/84 93 44 E-Mail: [email protected]

Breslauer Str. 12, 68753 Waghäusel-Wiesental Telefon 0 72 54/93 39-0, Fax 0 72 54/93 39 39 E-Mail: [email protected]

Grußwort 1 des Oberbürgermeisters Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, als unter Pfalzgraf Ludwig V. im 16. Jahrhundert der nördliche Teil und 1725 von Franz Pleikardt Ulner von Dieburg der südliche Teil des Weinheimer Schlosses gebaut wurde, brauchten sie beide keine Baugenehmigung. Wenn Sie sich heute den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchten, sind eine Vielzahl von gesetzlichen Vorschriften bei der Planung und Ausführung Ihres Bauvorhabens zu beachten. Mit dieser Broschüre wollen wir Ihnen Informationen, Hinweise und Empfehlungen geben, die dazu beitragen sollen, die Vorbereitung und Durchführung Ihres Vorhabens zu erleichtern und die Zusammenarbeit mit den am Bau beteiligten Fachbehörden

so schnell und reibungslos wie möglich zu gestalten. Sie soll Ihnen Antworten geben auf die großen drei WFragen: ➢ Wo darf gebaut werden? ➢ Was darf gebaut werden? ➢ Wie darf gebaut werden? Als Bauherr oder Architekt müssen Sie wissen, an wen Sie sich zur Beantwortung dieser Fragen wenden können. Es ist zu klären, ob für dieses oder jenes Vorhaben überhaupt eine Baugenehmigung erforderlich ist oder ob das Bauvorhaben im vereinfachten Kenntnisgabeverfahren lediglich anzuzeigen ist. Dieser kleine Ratgeber soll Ihnen bei der Erfüllung Ihrer Bauwünsche ein nützlicher Wegbegleiter sein. Er er-

setzt aber nicht das persönliche Gespräch, für das Ihnen meine Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Amtes für Baurecht und Denkmalschutz selbstverständlich gerne zur Verfügung stehen. Ich hoffe mit Ihnen, dass Sie Ihr Bauvorhaben bald verwirklichen können und wünsche Ihnen ein gutes Gelingen.

Mit freundlichen Grüßen Ihr

Heiner Bernhard

1

Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Seite Grußwort des Oberbürgermeisters

1

3. Das Baurecht

Branchenverzeichnis

4

3.1 Das Bauplanungsrecht ➢ Die Bauleitplanung ➢ Flächennutzungsplan ➢ Bebauungspläne ➢ Die wichtigsten Festsetzungen eines Bebauungsplans ➢ Erhaltungs- und Gestaltungssatzung ➢ Im Zusammenhang bebaute Ortsteile – Innenbereich (§ 34 BauGB) ➢ Bauen im Außenbereich (§ 35 BauGB)

1. Wir sind für Sie da ! ➢ Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz ➢ Weitere am Bau beteiligte Fachämter der Stadt Weinheim – Das Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation – Das Amt für Stadtentwicklung – Das Tiefbauamt – Das Grünflächen- und Umweltamt

7

Kapitel 1 2

Seite

2. Das Grundstück: Ist es bebaubar und was darf man darauf bauen? ➢ Auswahl eines Grundstücks ➢ Voraussetzungen für die Bebaubarkeit eines Grundstücks ➢ Erschließung ➢ Altlasten – ein kalkulierbares Risiko ➢ Baulasten ➢ Teilung von Grundstücken ➢ Wohnungseigentum/Abgeschlossenheitsbescheinigungen

7

13 14 14 14 15 16 17 17

Kapitel 3 10

Kapitel 2

10 11 11 12 12

3.2 Das Bauordnungsrecht ➢ Allgemein ➢ Verfahrensfreie Vorhaben ➢ Begriff der baulichen Anlage ➢ Nutzungsänderung ➢ Die wichtigsten bauordnungsrechtlichen Vorschriften – Abstandsflächen - §§ 5 und 6 der Landesbauordnung – Anforderungen an Aufenthaltsräume – § 34 der Landesbauordnung – Stellplätze - § 37 der Landesbauordnung

19 19 19 20

4. Ist eine Genehmigung meines Vorhabens erforderlich oder reicht die Kenntnisgabe aus? ➢ Kenntnisgabeverfahren ➢ Baugenehmigungsverfahren ➢ Bauvoranfrage

Kapitel 4

5. Der Bauantrag – Zeitgewinn durch vollständige Unterlagen ➢ Im Genehmigungsverfahren – Checkliste 24 ➢ Bei der Bauvoranfrage – Checkliste 25 ➢ Im Kenntnisgabeverfahren – Checkliste 25

Kapitel 5 6. Die am Bau Beteiligten ➢ Der Bauherr ➢ Der Planverfasser ➢ Der Unternehmer ➢ Der Bauleiter

Kapitel 6

Ausführung sämtlicher Maler- und Tapezierarbeiten

7. Die Bauausführung ➢ Baufreigabe/Roter Punkt ➢ Baubeginn ➢ Schwarzarbeit ➢ Vermessung ➢ Bauüberwachung und Durchführung von Bauzustandsbesichtigungen ➢ Planänderungen ➢ Beginn der Nutzung

Kapitel 7

26 26 27 27 29 29 29 31 31 31 31

Verlegen von Fußböden Vollwärmeschutz

Schreiner- u. Malerarbeiten Umzüge, Gartenpflege, Mangel- u. Bügelstube Initiative Jugendwerkstatt Weinheim e.V. Elisabethstraße 9 - 69469 Weinheim Tel (0 62 01) 90 20 30 - Fax (0 62 01) 90 20 31 - E-Mail: [email protected]

22 22 23

20

13

Europäische Union Europäischer Sozialfonds

Seite

Nördl. Hauptstraße 84 · 69469 Weinheim Telefon 0 62 01/1 71 20

Inhaltsverzeichnis Seite 8. Die Stadtwerke Weinheim informieren ➢ Hausanschluss ➢ Baustrom/Bauwasser ➢ Einbau und Inbetriebnahme der Gasheizung

Seite 10. Wasserrecht ➢ Bauen an Gewässern ➢ Abwasserentsorgung ➢ Entwässerungsantrag

Seite 13. Denkmalschutz und Denkmalpflege ➢ Was ist Denkmalschutz und Denkmalpflege? ➢ Tag des offenen Denkmals ➢ Gesetzliche Grundlagen für Denkmalschutz und Denkmalpflege ➢ Aufgaben der unteren Denkmalschutzbehörde ➢ Steuervorteile durch Denkmalschutz – denkmalschutzrechtliche Steuerbescheinigung nach §§ 7 i, 10 f, 11 b Einkommensteuergesetz (EStG)

Kapitel 8 Kapitel 10 Kapitel 11 Kapitel 13 Kapitel 12 Kapitel 9 32 33

39

33

11. Nachbarschutz

9. Umwelt-, Boden- und Naturschutz ➢ Schutz des Mutterbodens ➢ Abfallvermeidung und -verwertung – Bodenaushub – Bauschutt – Verwertbare Baustellenabfälle – Nicht verwertbare Baustellenabfälle – Schadstoffhaltige Abfälle – Asbesthaltige Abfälle ➢ Naturschutz ➢ Grünplan, Freiflächen- und Gartengestaltung

39

35 35

12. Stadtsanierung ➢ Sanierung „Betental-/Zimmerbachstraße“ ➢ Sanierung „Innenstadt“ Impressum

41

42 43

43

36 37

Umzugsspedition · Autovermietung Speyerer Str. 9 · 69115 Heidelberg Tel. (0 62 21) 18 10 21 · Fax (0 62 21) 18 10 22 www.vokotrans.de · e-mail: [email protected] Geschäftszeiten: Mo-Fr 8-18 Uhr · Sa 8-12 Uhr

45 45 45 46

46

3

Branchenverzeichnis Branchenverzeichnis Liebe Leserinnen, liebe Leser! Hier finden Sie eine wertvolle Einkaufshilfe, einen Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe und Industrie, alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht.

4

Seite Architekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Architektenkammer . . . . . . . . . . 48 Autovermietung . . . . . . . . . . . . . 3 Bau- und Immobilienrecht . . . . . 13 Baufinanzierungen . . . . . . . . . . U3 Baumschule . . . . . . . . . . . . . . . 44 Bausanierung . . . . . . . . . . . . . . 28 Baustatik . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Bauträger . . . . . . . . . . . . . . . 5, 38 Bauunternehmen . . . . . . . . 28, 38 Bauunternehmung . . . . . . . . . . 38 Bauwerksabdichtungen . . . . . . . . 5 Bedachungen . . . . . . . . . . . . . . . 4 Blitzschutzanlagen . . . . . . . . . . 30

Seite Bodenbeläge . . . . . . . . . . . . . . 34 Brandschutz . . . . . . . . . . . . . . . 30 Buchhaltungsservice . . . . . . . . . 18 Dacheindeckungen . . . . . . . . . . 28 DEVK-Versicherungen . . . . . . . 18 Elektroninstallationen . . . . . . . . 30 Elektrotechnik . . . . . . . . . . . . . . 30 Energieversorger . . . . . . . . . . . 32 Entsorgungsservice . . . . . . . . . 44 Estrich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Fenster und Türenbau . . . . . . . 34 Feuerschutz . . . . . . . . . . . . . . . 30 Finanzierungen . . . . . . . . . . . . . 18 Freier Architekt . . . . . . . . . . . . . . 6 Gartengestaltung . . . . . . . . 33, 44 Gerüstbau . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Grundwasserabdichtungen . . . . . 5 Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein . . . . . . 18 Heizung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Heizungsanlagen . . . . . . . . . . . 44 Holzbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Ingenieurbüro . . . . . . . . . . . . . . . 6 Ingenieurbüro für Tragwerksplanung . . . . . . . . . . . 6 Innenausbau . . . . . . . . . . . 3, 4, 40 Maler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Malerbetrieb . . . . . . . . . . . . . 2, 40

Wohnbau Design GmbH Seite Natursteine . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Parkett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 Pflasterarbeiten . . . . . . . . . . . . 33 Porphyrwerke Weinheim-Schriesheim AG . . . . U2 Rechtsanwälte . . . . . . . . . . 13, 18 Rolladen Müller . . . . . . . . . . . . . 40 Sachverständigenbüros . . . . . . . 6 Sanitär . . . . . . . . . . . . . . . . 34, 44 Schlösser . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Schlüssel . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Schornsteinfeger . . . . . . . . . . . . 33 Schornsteinfeger-Innung . . . . . . 33 Schreinerei . . . . . . . . . . . . 3, 4, 40 Skan-Hus Niedrigenergiehaus . . . . . . . . . . 38 Sonnenschutz . . . . . . . . . . . . . . 40 Stadtwerke . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Steinmetz . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Tragwerksplanung . . . . . . . . . . . 3 Transportbeton Weinheim . . . . U2 Umzugsspedition . . . . . . . . . . . . 3 Vermessungsbüros . . . . . . . U2, 6 Vollwärmeschutz . . . . . . . . . . . . 2 Zimmergeschäft . . . . . . . . . . . . 28 U= Umschlagseite

Ihr kompetenter Ansprechpartner Ihrer Immobilie für: • • • • •

unbebaute Grundstücke Häuser Eigentumswohnungen Vermögensverwaltung Projektplanung und -entwicklung

Rote Turmstr. 16, 69469 Weinheim Tel.: 06201-68386, Fax: 06201-182396 E-Mail:[email protected]

BWA GmbH BAUWERKSABDICHTUNGEN • Kellersanierung • Sockelsanierung • Terrassensanierung • Injektionstechnik

Wir schützen, sanieren und erhalten Bauwerke

M. Bühler · Ammenpfad 5/1 · 69469 Weinheim Tel. 0 62 01/2 44 00 · Fax 0 62 01/2 44 19

5

… für den richtigen Durchblick DIPL.-ING GERHARD MACKERT GmbH

DIPL.-ING. H.-PETER GRÜNBERG VDI - BERATENDER INGENIEUR Ingenieur- und Sachverständigenbüro für das Bauwesen

INGENIEURBÜRO FÜR TRAGWERKSPLANUNG UND BAUPHYS. NACHWEISE Birnenstraße 5 69469 Weinheim Telefon: 0 62 01/6 29 65 Telefax: 0 62 01/6 68 75 E-Mail: [email protected]

    

Tragwerksplanung – Statik und Konstruktion Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro Energieberatung EnEV, BAFA Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Bauschadensgutachten

69469 Weinheim · Friedrichstraße 32 Fon (0 62 01) 1 51 32 · Fax (0 62 01) 6 33 26 E-Mail: [email protected] - 20 Jahre beratende Tätigkeit im Rhein-Neckar-Raum -

VERMESSUNGSBÜRO

6

D Ü R M U T H Lagepläne z. Baugesuch Bauabsteckungen Karlsruher Str. 20/2 · 69469 Weinheim Telefon (0 62 01) 16 11 98 Telefax (0 62 01) 18 55 28

Sachverständigenbüro für

Planungsbüro für

 Gebäudeschäden

 Architektur

 Wertermittlung

 Statische Berechnung

 Schadenanalyse

 Bauleitung

 Sanierungskonzepte

Wolfgang Hördt

 Schlüsselfertige Ausführungen

Freier Architekt - Dipl.-Ingenieur für Baustatik

Olbrichtstraße 6 - 69469 Weinheim Telefon (0 62 01) 1 51 18 - Fax (0 62 01) 1 66 74

Kapitel 1 Wir sind für Sie da! ■ Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz hat als untere Baurechtsbehörde darauf zu achten, dass die baurechtlichen Vorschriften sowie die anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften über die Errichtung und den Abbruch von Anlagen und Einrichtungen eingehalten und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen befolgt werden. Zur Wahrnehmung dieser Aufgaben sind diejenigen Maßnahmen zu treffen, die nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlich sind. Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz ist insbesondere zuständig für die Genehmigung bzw. Ablehnung von Baugesuchen (Errichtung, Abbruch, Nutzungsänderung) im Bereich der Stadt Weinheim und deren Stadtteile. Als untere Denkmalschutzbehörde trifft das Amt außerdem die erforderlichen Maßnahmen zum Schutz von Kulturdenkmalen. Anschrift Amt für Baurecht und Denkmalschutz Obertorstraße 9 69469 Weinheim Telefon 0 62 01 / 82 - 235 Telefax 0 62 01 / 82 - 268 [email protected]

Öffnungszeiten (Eingang F, 1. OG, Zimmer 233) Montag, Dienstag, Donnerstag, Freitag 08.00 Uhr bis 12.00 Uhr Montag, Dienstag 14.00 Uhr bis 16.00 Uhr Mittwoch geschlossen Donnerstag 14.00 Uhr bis 19.00 Uhr Bauberatung Montag, Donnerstag 08.00 Uhr bis 12.00 Uhr Donnerstag 14.00 Uhr bis 19.00 Uhr Aufgaben ➢ Informationen über Baugenehmigungs-/Kenntnisgabeverfahren, erforderliche Unterlagen, ➢ Bearbeitung von Bauanträgen und Bauvoranfragen, ➢ Bearbeitung von Baulastübernahmeerklärungen, ➢ Informationen über Vorschriften, z.B. über Grenzabstände, Stellplätze, Satellitenempfangsanlagen oder Werbeanlagen, ➢ Zusammenarbeit mit den Bezirksschornsteinfegermeistern, ➢ Ausstellen von Abgeschlossenheitsbescheinigungen zur Aufteilung von Wohn-/Teileigentum, ➢ Beratung von Bauherren und Architekten über die Bebaubarkeit von

Grundstücken/Regelungen des Bebauungsplans, ➢ Bauüberwachung, ➢ Gefahrenverhütungsschau bei baulichen Anlagen, ➢ Maßnahmen zur Beseitigung illegaler baulicher Zustände, ➢ Informationen zum Denkmalschutz, zu Renovierungen/Änderungen bei denkmalgeschützten Häusern, ➢ Bearbeitung von denkmalrechtlichen Zustimmungs- und Genehmigungsverfahren, ➢ Ausstellen von denkmalschutzrechtlichen Steuerbescheinigungen nach §§ 7 i, 10 f, 11 b Einkommensteuergesetz (EStG), ➢ Einsichtnahme in Planunterlagen für Angrenzer/Nachbarn im Rahmen der im Genehmigungs- bzw. Kenntnisgabeverfahren vorgesehenen Angrenzeranhörung, ➢ Bauregistratur: Einsichtnahme in Bauakten sowie Statikunterlagen – soweit vorhanden – (nur für Berechtigte!).

■ Weitere am Bau beteiligte Fachämter der Stadt Weinheim Das Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation bietet u.a. vielfältige Dienstleistungen rund um die Vermessung an. Es

7

ist Ihr kompetenter Ansprechpartner, wenn es um ➢ Kartenauszüge und Auskünfte im Bereich des Liegenschaftskatasters, ➢ Lagepläne für Baumaßnahmen, ➢ Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis, ➢ Kataster- und Ingenieurvermessungen, ➢ Bauabsteckungen bei Bautätigkeiten und ➢ digitale Daten zu Planungszwecken geht.

8

Anschrift Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation Obertorstraße 9 69469 Weinheim Telefon 0 62 01 / 82 - 280 Telefax 0 62 01 / 82 - 507 [email protected]

send für die Gesamtentwicklung der Stadt Weinheim in den nächsten Jahren. Wenn Sie Fragen zu laufenden Bauleitplanverfahren haben oder zu anderen Themen, welche die städtebauliche Entwicklung der Stadt Weinheim betreffen, helfen Ihnen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Abteilung Stadtplanung gerne weiter. Der Wirtschaftsförderer ist Ihr Ansprechpartner für alle Fragen im Zusammenhang mit Unternehmensgründung und -ansiedlungen, Telefon 0 62 01 / 82 - 417, [email protected]. Sie versteht sich zudem als Berater der in Weinheim ansässigen Gewerbebetriebe und Dienstleistungsunternehmen. Das Standortkommunikationssystem (SKS) bietet eine Plattform für die Suche nach geeigneten Gewerbeflächen und Gewerbeimmobilien in Weinheim.

Öffnungszeiten (Eingang J, 1. OG, Zimmer 245) Montag bis Freitag 08.00 Uhr – 12.00 Uhr Montag, Dienstag 14.00 Uhr – 16.00 Uhr Donnerstag 14.00 Uhr – 19.00 Uhr

Anschrift Amt für Stadtentwicklung Obertorstraße 9 69469 Weinheim

Das Amt für Stadtentwicklung gliedert sich in die Bereiche Stadtplanung und Wirtschaftsförderung. Die Abteilung Stadtplanung ist zuständig für Aufgaben der Entwicklungsplanung, der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung sowie der Verkehrsplanung und Stadtsanierung. Derzeit wird der Flächennutzungsplan neu aufgestellt. Er ist richtungswei-

Öffnungszeiten (Eingang D, 3. OG, Zimmer 401) Montag bis Freitag 08.00 Uhr – 12.00 Uhr Montag bis Mittwoch 14.00 Uhr – 16.00 Uhr Donnerstag 14.00 Uhr – 19.00 Uhr

Telefon 0 62 01 / 82 - 367 Telefax 0 62 01 / 82 - 205 [email protected]

Das Tiefbauamt ist unter anderem zuständig für ➢ Planung, Entwurf, Bau, Unterhaltung, Betrieb und Verwaltung von Anlagen der Stadtentwässerung, ➢ vermessungstechnische Aufnahmen des Abwassernetzes, Einarbeitung und Führung des Kanalkatasters und Erteilung von Planauskünften, ➢ abwassertechnische Erschließungen von Baugebieten, ➢ Beratung der Bürger und Bauherren in Angelegenheiten der Grundstückserschließung und -entwässerung sowie der Regenwassernutzung, ➢ Genehmigung und Ausführung von Kanalhausanschlüssen an die öffentliche Kanalisation (Entwässerungsgenehmigungen), ➢ Straßenbau und Straßenbauunterhaltung ➢ verkehrstechnische Erschließung von Baugebieten und ist ➢ Ihr Ansprechpartner für die Straßenbeleuchtung. Anschrift Tiefbauamt Obertorstraße 9 69469 Weinheim Telefon 0 62 01 / 82 - 355 Telefax 0 62 01 / 82 - 506 [email protected] Öffnungszeiten (Eingang J, EG, Zimmer 147) Montag bis Freitag 08.00 Uhr – 12.00 Uhr Montag bis Mittwoch 14.00 Uhr – 16.00 Uhr Donnerstag 14.00 Uhr – 19.00 Uhr

Das Grünflächen- und Umweltamt ➢ berät Sie bei Fragen zur Gartengestaltung, ➢ prüft die von Ihnen eingereichten Freiflächengestaltungspläne und kontrolliert deren Umsetzung. Anschrift Grünflächen- und Umweltamt Obertorstraße 9 69469 Weinheim Telefon 0 62 01 / 82 - 527 Telefax 0 62 01 / 82 - 506 [email protected] Öffnungszeiten (Eingang J, EG, Zimmer 148) Montag bis Freitag 08.00 Uhr – 12.00 Uhr Montag bis Mittwoch 14.00 Uhr – 16.00 Uhr Donnerstag 14.00 Uhr – 19.00 Uhr

9

Panoramastraße

Kapitel 2 Das Grundstück: Ist es bebaubar und was darf man darauf bauen?

■ Auswahl eines Grundstücks

10

Die Auswahl eines Baugrundstücks ist der erste entscheidende Schritt zur Verwirklichung Ihres Bauvorhabens. Dabei können Sie nicht sorgfältig genug vorgehen. Sie sollten deshalb vor einem Erwerb das Grundstück so genau wie möglich kennen lernen. Es empfehlen sich Besuche zu verschiedenen Zeiten. Auch können Auskünfte von Nachbarn des ins Auge gefassten Grundstücks hilfreiche Aufschlüsse geben.

➢ Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. ➢ Das Grundstück liegt im sogenannten unbeplanten Innenbereich, das heißt in einer im Zusammenhang befindlichen Bebauung, für den kein qualifizierter Bebauungsplan existiert. ➢ Das Grundstück liegt im sogenannten Außenbereich, das heißt weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans noch innerhalb einer im Zusammenhang befindlichen Bebauung. Hierbei sollten Sie den folgenden Fragen besondere Beachtung schenken:

■ Voraussetzungen für die Bebaubarkeit eines Grundstücks Als Eigentümer oder Käufer eines Grundstücks sollten Sie sich zunächst beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz erkundigen, ob das Grundstück tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden darf. Kann auf dem ins Auge gefassten Grundstück überhaupt das geplante Bauvorhaben verwirklicht werden? Die Bebaubarkeit eines Grundstücks richtet sich rechtlich nach folgenden drei Kriterien:

➢ Welche Möglichkeiten der Bebauung bestehen hinsichtlich der Grundstückslage, der Grundstücksgröße und des Zuschnitts? ➢ Welche Festsetzungen und Baubeschränkungen trifft der Bebauungsplan oder die Gestaltungssatzung, falls vorhanden? ➢ Welche Baubeschränkungen ergeben sich durch die Umgebungsbebauung, falls kein Bebauungsplan vorliegt (Einfügen in die Eigenart der vorhandenen Bebauung)? ➢ Wie sieht es mit der Baureife und der Erschließung des Grundstücks aus, ist eine ausreichend ausgebaute Zufahrtsstraße vorhanden,

können Anschlüsse an die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Gas, Strom, Wasser, Abwasser) kurzfristig hergestellt werden, was lässt sich in Bezug auf die Tragfähigkeit des Baugrunds und die Grundwasserverhältnisse feststellen? Gegebenenfalls ist vor Baubeginn ein Baugrundgutachten einzuholen. ➢ In welcher Höhe sind Zahlungen für Erschließungsbeiträge zu erwarten? Auskünfte dazu erteilt das Bauverwaltungs- und Hochbauamt (Telefon 0 62 01 / 82 - 297). ➢ Tangieren durchgehende Versorgungsleitungen (unterirdisch oder als Freileitung) das Baugrundstück? ➢ Wie ist das Grundstück im Grundbuch belastet (z.B. durch Grunddienstbarkeiten, die die Bebauungsmöglichkeiten einschränken können)?

Sandweg

➢ Sind für das Baugrundstück Baulasten eingetragen? Das Baulastenverzeichnis wird beim Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation (Telefon 0 62 01 / 82 - 276) geführt. ➢ In welcher Entfernung befinden sich der Arbeitsplatz, die Schule, der Kindergarten, die erforderlichen Einkaufsmöglichkeiten und wie ist die Verkehrsverbindung dorthin? ➢ Falls über die Bebaubarkeit eines Grundstücks Zweifel bestehen, empfiehlt es sich, Kontakt mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Amtes für Baurecht und Denkmalschutz aufzunehmen und ggf. eine Bauvoranfrage einzureichen. ➢ Welche Störungen sind zu erwarten? Industrie, Gewerbe, landwirtschaftliche Betriebe, Straßen in der Nähe des Baugrundstücks können zu Beeinträchtigungen führen. Bestehen Planungen, die zu Belästigungen führen können oder sind solche zu erwarten? Sie sollten den Flächennutzungsplan (beim Amt für Stadtentwicklung) einsehen und erfragen, welche Planungen in der Nähe des Baugrundstücks vorgesehen sind.

■ Erschließung Ein wesentlicher Punkt für die Bebaubarkeit eines Grundstücks ist die gesicherte Erschließung, das heißt das Grundstück muss in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen oder mit einer öffentlich-rechtlich gesicherten Zufahrt daran anliegen. Des Weiteren müssen die Wasserversor-

gungs- und Abwasseranlagen benutzbar und die Abwasserbeseitigung entsprechend den wasserrechtlichen Vorschriften gewährleistet sein. Die verkehrs- und abwassertechnische Erschließung erfolgt durch das Tiefbauamt der Stadt Weinheim oder im Auftrag der Stadt Weinheim durch private Erschließungsträger. Die Stadtwerke Weinheim GmbH, Breitwieserweg 5, realisieren die Herstellung der Versorgungsleitungen und -anschlüsse (Trinkwasser, Gas und Strom). Auskünfte zu den vorhandenen oder geplanten Leitungen erhält man für den Bereich Abwasser beim Tiefbauamt und für die Versorgungsanlagen bei den Stadtwerken, Telefon 0 62 01 / 106 - 0.

■ Altlasten – ein kalkulierbares Risiko Vor einem Grundstückskauf sollten Sie sich darüber informieren, ob Verunreinigungen aus vergangenen Jahrzehnten im Boden oder im Grundwasser lauern. Recherchen machen sich angesichts des großen – auch finanziellen – Risikos immer bezahlt. Die Detektivarbeit beginnt mit einer Reise in die Geschichte des Grundstücks. Ist auf dem Gelände vielleicht einmal Ton oder Kies abgebaut worden? Wurde die Fläche früher gewerblich oder industriell genutzt? Fanden hier Bodenbewegungen statt? Antworten auf diese Fragen können erste Hinweise auf mögliche Altlasten liefern. Beim Grünflächen- und Umweltamt erfahren Sie, ob Informatio-

nen über das Grundstück vorliegen. Es führt ein Kataster über die wichtigsten Flächen mit bekannten oder vermuteten Altlasten und sonstigen kontaminierten Flächen. Findet sich hier nichts über das gesuchte Grundstück, so ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass dort keine Schadstoffe im Boden schlummern. Klare vertragliche Absprachen zwischen Grundstückskäufer und -verkäufer sind nach der umfassenden Information über das Grundstück die zweitwichtigste Altlastenvorsorge. Egal, ob zum Zeitpunkt des Kaufs ein Altlastenverdacht besteht oder nicht: Für den Fall der Fälle sollte vertraglich festgehalten werden, wer für welche Untersuchungen und Maßnahmen zahlen muss.

11

■ Baulasten

12

Der räumliche Bezugspunkt für ein Bauvorhaben ist das Baugrundstück. Auf diesem Baugrundstück müssen mit dem Vorhaben alle grundstücksbezogenen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten sein. So müssen z.B. auf dem Baugrundstück die in örtlichen Bauvorschriften häufig angegebene Grundflächen- und Geschossflächenzahl sowie die bauordnungsrechtlichen Grenzabstände eingehalten und notwendige Stellplätze nachgewiesen werden. Können Sie die grundstücksbezogenen öffentlich-rechtlichen Vorschriften auf dem eigenen Grundstück nicht einhalten, wäre Ihr Bauvorhaben unzulässig und nicht realisierbar. Hier eröffnet das Instrument der Baulast Ihnen einen Weg, durch Inanspruchnahme von Nachbargrundstücken das Vorhaben zulässig zu machen, nämlich dadurch, dass der Eigentümer eines anderen Grundstücks (in der Regel des benachbarten Grundstücks) durch Baulast die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften sicherstellt. Die Übernahme einer Baulast ist stets freiwillig und kann grundsätzlich weder von Ihnen noch von der Baurechtsbehörde eingefordert werden. Eine Baulast kann aber auch auf dem Baugrundstück selbst übernommen werden, soweit dies für die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens erforderlich ist, insbesondere damit eine Befreiung oder Ausnahme von örtlichen Bauvorschriften, wie etwa der festgesetzten Erdgeschossfußbodenhöhe, erteilt werden kann.

Die Baulast wird durch Verpflichtung gegenüber der Baurechtsbehörde übernommen. Ausschließlich die Baurechtsbehörde entscheidet daher auch – nach Anhörung der Eigentümer der betroffenen Grundstücke – über einen etwaigen Verzicht auf die Baulast. Mit der Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis, das beim Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation geführt wird, wird die Baulast wirksam und gilt auch gegenüber den Rechtsnachfolgern des Erklärenden. Nicht zu verwechseln mit der Baulast ist die Grunddienstbarkeit, die im Grundbuch des Amtsgerichts eingetragen wird und eine privatrechtliche Vereinbarung darstellt, die von den Privatpersonen im beiderseitigen Einvernehmen jederzeit wieder aufgehoben werden kann.

■ Teilung von Grundstücken Seit Februar 2001 bedarf die Teilung von bebauten Grundstücken keiner Genehmigung nach der Landesbauordnung mehr. Die bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Grenzabstände, Zugang, Stellplätze etc.) müssen bei Grundstücksteilungen aber dennoch eingehalten werden. Die Verantwortung für die Einhaltung der Vorschriften trägt der Eigentümer des bebauten Grundstücks.

Würde mit der geplanten Teilung gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften (z.B. Abstandsflächenvorschriften) verstoßen, muss der Eigentümer des bebauten Grundstücks – je nach den Umständen des Einzelfalls – eine Baulast des Nachbarn oder einen behördlichen Dispens einholen oder die Grundstücksteilung verändern bzw. unterlassen. Kompensiert der Eigentümer den Verstoß gegen die bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht, trägt er das Risiko eines materiell rechtswidrigen Bauwerks und ggf. nachträglicher Auflagen. Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz kann außerdem Maßnahmen anordnen, die der Beseitigung oder Milderung des baurechtswidrigen Zustands dienen. Sie sollten sich daher im eigenen Interesse vor der Durchführung einer Grundstücksteilung durch das Amt für Baurecht und Denkmalschutz beraten lassen, um unnötige Kosten und Ärger zu vermeiden. Grundstücksteilungen führt z.B. das Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation durch. Eine bauplanungsrechtliche Teilungsgenehmigung ist nach § 19 Baugesetzbuch bei bebauten oder unbebauten Grundstücken erforderlich, wenn der Bebauungsplan eine entsprechende Festsetzung enthält.

■ Wohnungseigentum/ Abgeschlossenheitsbescheinigungen Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können in bestehenden oder neu zu errichtenden Gebäuden Eigentumswohnungen geschaffen werden, die dann getrennt veräußerbar sind.

Es ist ebenfalls möglich, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Nutzungseinheiten (Büros, Läden, Gewerbebetriebe) Sondereigentum zu bilden. Das Wohnungs- bzw. Sondereigentum wird über den Notar begründet und bedarf der Eintragung im Wohnungsgrundbuch. Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist eine Abgeschlossen-

Kapitel Das Baurecht

heitsbescheinigung, die beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz beantragt werden muss. Mit dem Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung sind Bauzeichnungen mit Kennzeichnung der abgeschlossenen Wohnungs- oder Sondereigentumseinheiten vorzulegen.

3 13

Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwei grundsätzliche rechtliche Bereiche. Das Bauplanungsrecht – geregelt im Baugesetzbuch (BauGB) – beschäftigt sich damit, wo und was gebaut werden darf. Zum Bauplanungsrecht gehören die Bebauungspläne als Ortsrecht in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Das Bauordnungsrecht – geregelt in der Landesbauordnung für BadenWürttemberg (LBO) – klärt, wann und wie gebaut werden darf. Es konzentriert sich also auf die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück. Voraussetzung für die Genehmigung Ihres Bauvorhabens ist sowohl die Übereinstimmung mit dem Bauplanungsrecht als auch mit dem Bauordnungsrecht sowie mit den sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Baunebenrecht).

BORNHEIM,

V.

ROSENTHAL

&

KOLLEGEN

R E C H T S A N W Ä LT E HEIDELBERG · BERLIN · FRANKFURT · DÜSSELDORF

Schwerpunkte:  Baurecht  Immobilienrecht  Gewerbliches Mietrecht

 Maklerrecht  Gesellschaftsrecht  Arbeitsrecht  Allgemeines Vertragsrecht

Vangerowstraße 20 69115 Heidelberg Telefon: (0 62 21) 9 12 90 • Telefax: (0 62 21) 91 29 29 E-Mail: [email protected] www. bornheim-kollegen.de

3.1 Das Bauplanungsrecht ■ Die Bauleitplanung Die aus dem Selbstverwaltungsrecht der Gemeinde abzuleitende Planungshoheit beinhaltet das Recht und die Pflicht, für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu sorgen. Die Planungshoheit übt die Gemeinde mit den Instrumenten der Bauleitplanung aus.

14

Die Bauleitplanung vollzieht sich in zwei Stufen. Sie umfasst den Flächennutzungsplan als vorbereitenden Bauleitplan und die Bebauungspläne als verbindliche Bauleitpläne. Für die Verabschiedung des Flächennutzungsplans und für die Satzungsbeschlüsse zu den Bebauungsplänen ist der Gemeinderat zuständig.

■ Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungen, wie zum Beispiel für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeinbedarf. Aus dem Flächennutzungsplan entsteht noch keinerlei Anspruch auf die Zulässigkeit der dargestellten Nutzung. Allerdings stellt er die Ba-

sis für die nachfolgenden Bebauungspläne dar, die aus dem Flächennutzungsplan entwickelt sein müssen. Hierbei können die Bebauungspläne die allgemein gehaltenen Darstellungen des Flächennutzungsplans für ihr Gebiet konkretisieren.

■ Bebauungspläne Der gemeinderätliche Ausschuss für Technik und Umwelt beschließt die Aufstellung eines Bebauungsplans, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind für jedermann verbindlich. Im Bebauungsplan werden insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Verkehrsflächen festgesetzt. Weitere Festsetzungen sind je nach Bedarf möglich bzw. erforderlich. Das Baugesetzbuch sieht eine frühzeitige Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger bei allen Planungen vor. Dies kann in Form einer Bürgerversammlung oder einer frühzeitigen öffentlichen Auslegung erfolgen. Auch die betroffenen Träger öffentlicher Belange und die einzubeziehenden Nachbargemeinden werden zu dem Vorentwurf gehört. Die eingehenden Anregungen und Stellungnahmen

beeinflussen die weitere Bearbeitung. Der Bebauungsplan-Entwurf, der aus der Planzeichnung, den textlichen Festsetzungen und der Begründung besteht, wird für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Die Bürgerinnen und Bürger, die Träger öffentlicher Belange und die Nachbargemeinden werden ein zweites Mal gehört. Der Gemeinderat prüft auf der Grundlage einer Vorlage der Verwaltung die fristgemäß vorgebrachten Anregungen und Stellungnahmen. Er ist dabei verpflichtet, die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Der Gemeinderat beschließt den Bebauungsplan als Satzung. Mit der amtlichen Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses wird der Bebauungsplan rechtskräftig; er ist damit für alle Behörden und Einzelpersonen bindend. Für die Änderung oder Aufhebung eines Bebauungsplans gilt grundsätzlich ebenfalls das hier dargestellte Verfahren. Bebauungspläne können auch in einem vereinfachten Verfahren geändert werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden oder die Änderung für die Nutzung der betroffenen und be-

nachbarten Grundstücke nur von unerheblicher Bedeutung ist. Diese vereinfachte Änderung setzt jedoch die Beteiligung der betroffenen Bürgerinnen und Bürger wie auch der berührten Träger öffentlicher Belange voraus. Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplans besteht kein Rechtsanspruch. Für die Aufstellung des Flächennutzungsplans und der Bebauungspläne ist das Amt für Stadtentwicklung zuständig. Fragen zu Plänen in der Aufstellung sind an dieses Amt zu richten. Die Einsichtnahme in rechtskräftige Bebauungspläne ist im Amt für Baurecht und Denkmalschutz möglich.

■ Die wichtigsten Festsetzungen eines Bebauungsplans Art der baulichen Nutzung Es können verschiedene Baugebiete festgesetzt werden, die in der Baunutzungsverordnung näher bestimmt sind. Im WA, im Allgemeinen Wohngebiet, sind beispielsweise Wohngebäude zulässig, daneben Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, soweit sie dem Gebiet dienen. Ausnahmsweise können Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zugelassen werden.

Überbaubare Fläche Die überbaubare Fläche ist die Fläche, in der das Gebäude errichtet werden darf. Sie wird durch Baugrenzen bzw. Baulinien umgrenzt und bestimmt dadurch die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück. Baulinie Die Baulinie ist eine im Bebauungsplan festgesetzte Bauflucht, auf der die Gebäude zwingend zu errichten sind. Die Baulinie trennt die überbaubare von der nicht überbaubaren Grundstücksfläche.

II Zahl der Vollgeschosse Die Bebauung darf zum Beispiel zwei Vollgeschosse aufweisen. o Offene Bauweise In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder als Hausgruppen errichtet. g Geschlossene Bauweise In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude zu den seitlichen Grundstücksgrenzen ohne Grenzabstand errichtet.

Baugrenze Die Baugrenze ist eine im Bebauungsplan festgesetzte Bauflucht, die mit Gebäuden und anderen baulichen Anlagen nicht überschritten werden darf. Auch die Baugrenze trennt die überbaubare von der nicht überbaubaren Grundstücksfläche.

TH Traufhöhe Die Traufhöhe ist der Schnittpunkt der Unterseite der Dachhaut mit der Außenseite der Außenwand.

GRZ (z.B. 0,2), Grundflächenzahl Die Grundflächenzahl ist eine relative Zahl, die das Verhältnis zwischen der maßgeblichen Fläche des Baugrundstücks und der zulässigen Grundfläche der Bebauung bestimmt. Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel m2 Grundfläche je m2 Grundstücksfläche überbaut werden dürfen.

E Einzelhäuser Einzelhäuser sind allseitig freistehende Gebäude, die über ein selbständiges Erschließungselement verfügen.

GFZ (z.B. 0,4), Geschossflächenzahl Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel m2 Geschossfläche je m2 Grundstücksfläche zulässig sind.

FH Firsthöhe Gibt die zulässige Höhe des Dachfirsts an.

D Doppelhäuser Doppelhäuser sind zwei selbständige, aneinander gebaute Gebäude, die durch eine feuerbeständige Wand auf der Grundstücksgrenze getrennt sind. H Hausgruppen Hausgruppen sind mindestens drei aneinander gebaute Gebäude ohne Grenzabstand von höchstens 50 m Länge, deren Endhäuser jeweils einen einseitigen Grenzabstand einhalten.

15

Planausschnitt

16

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht (§ 30 BauGB). Unter bestimmten Voraussetzungen können Ausnahmen zugelassen und Befreiungen erteilt werden (§ 31 BauGB).

■ Erhaltungs- und Gestaltungssatzung Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB) kann die Gemeinde durch eine Satzung Gebiete mit besonderer städtebaulicher Bedeutung bezeichnen, in denen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung sowie die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Der Genehmigungsvorbehalt gilt dabei auch für alle nach der Landesbauordnung nicht genehmigungspflichtigen Vorhaben, wie z.B. Fassadengestaltung oder Einfriedigungen.

Seit April 1994 gilt in Weinheim die Erhaltungs- und Gestaltungssatzung zur Erhaltung schützenswerter Bauten, zur äußeren Gestaltung baulicher Anlagen, Werbeanlagen und Grundstücksfreiflächen in der Weinheimer Innenstadt. Die Weinheimer Innenstadt ist das historisch gewachsene Zentrum von Weinheim, das sich aus verschiedenen, in sich homogenen Bereichen zusammensetzt. Die Satzung soll dazu beitragen, Sicherheit sowohl in der Behandlung der alten Bausubstanz als auch in der Anwendung der heutigen architektonischen und konstruktiven Mittel zu erreichen, um den besonderen Charakter und dem Bild der einzelnen Innenstadtbereiche gerecht zu werden.

tonische und städtebauliche Eigenart des Ortsbildes gesichert und gefördert wird. Alle Teile des Gebäudes sind in Proportion, Farbe, Material und Ausstattungsdetails, wie z.B. Gesimse, Fenster, Türen oder Klappläden, so zu gestalten, dass das Gebäude ein einheitliches, den Bestimmungen der Satzung entsprechendes Aussehen behält bzw. wiedererlangt. Die Satzung enthält Regelungen zu der Gestaltung von Dächern, Dachaufbauten, Fassaden, Fenstern und Türen, Schaufenstern, Werbeanlagen, Außenanlagen und Einfriedigungen. Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen können unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen werden.

Nach der Weinheimer Erhaltungsund Gestaltungssatzung unterliegen insbesondere folgende Vorhaben u.U. der Genehmigungspflicht: ➢ Anbringung von Vordächern und Parabolantennen, ➢ Anbringen von Werbeanlagen, Automaten, Fahnen und Fahnenmasten, ➢ der Abbruch, die Errichtung oder Änderung von Stützmauern und Einfriedigungen, ➢ Befestigungen von Vorgartenflächen sowie Aufschüttungen und Abgrabungen, die an öffentliche Verkehrsflächen anschließen. Bei Neu-, Um- oder Anbauten, die von öffentlichen Verkehrsräumen zu sehen sind, ist jedes Gebäude in der Weise zu gestalten, dass die geschichtliche, künstlerische, architek-

Marktplatz

■ Im Zusammenhang bebaute Ortsteile – Innenbereich (§ 34 BauGB) Es gibt zahlreiche Bereiche im Stadtgebiet, für die keine Bebauungspläne aufgestellt worden sind. Dies hat unterschiedliche Gründe. Meist sind diese Gebiete in früheren Zeiten ohne Bebauungspläne entstanden. Die Zulässigkeit eines Vorhabens richtet sich dann nach § 34 BauGB. Danach ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Im unbeplanten Innenbereich bestimmt also die Umgebungsbebauung die Kriterien für das Einfügen eines Vorhabens und somit für seine Zulässigkeit; je homogener sich eine vorhandene Bebauung darstellt, um so mehr Anpassung an diese Bebauung ist zu verlangen.

■ Bauen im Außenbereich (§ 35 BauGB) Der Außenbereich soll von Bebauung grundsätzlich freigehalten werden, um diesen Bereich für die Erholung der Bevölkerung sowie für die landund forstwirtschaftliche Nutzung zu reservieren. Das Bauplanungsrecht erlaubt im Außenbereich eine Bebauung in erster Linie nur dann, wenn es sich bei dem Vorhaben um ein sogenanntes privilegiertes Vorhaben handelt. Dazu zählen landund forstwirtschaftliche Betriebe, öffentliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen und bestimmte gewerbliche Nutzungen. Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere vor, wenn das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht, Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet.

17

Rosenbrunnenstraße

Betriebsgebäude, Höhnerweg

SCHÜSSLER - SENGER - PÖSCHKE

Sicher ist sicher Rechtsanwälte

Claus Plücken & Kollegen Bahnhofstr. 3-9 · III. OG (Atrium Eingang 1) · 69469 Weinheim Telefon: 0 62 01/99 66 0 · Telefax: 0 62 01/99 66 66 E-Mail: [email protected] Unsere Tätigkeitsschwerpunkte: RA Claus Plücken: Familien- und Erbrecht, Baurecht, Vertragsrecht RAin Gundermann: Familienrecht, Mietrecht, Verkehrsrecht RA Oliver Kohl: Mietrecht, Arbeitsrecht, Baurecht

18

R E C H T S A N W Ä L T E Axel Schüssler

Baurecht, Erbrecht, Wirtschaftsrecht

K.-W. Senger

Arbeits-, Familien-, Strafrecht

Ina Pöschke

Straßenverkehrsrecht, allg. Zivilrecht mit Korrespondenz in Englisch und Französisch

Bismarckstraße 4/II 69469 Weinheim Telefon 0 62 01/99 44 - 0 Fax 0 62 01/99 44 - 22 email: [email protected]

K. Patrick Speckhardt Rechtsanwalt INTERESSENSCHWERPUNKTE Mietrecht (gewerbl. u. priv.) Arbeits-, Arzthaftungs-, Betreuungsrecht Jagd- und Waffenrecht Bahnhofstraße 10 · 69469 Weinheim Telefon: 0 62 01/87 96 87 · Telefax: 0 62 01/87 96 40 E-Mail: [email protected] www.rechtsanwaelte-speckhardt-schuetz.com

Dennis Schütz Rechtsanwalt INTERESSENSCHWERPUNKTE Reiserecht, Internetrecht, Vertragsrecht Bankrecht Versicherungsrecht Bahnhofstraße 10 · 69469 Weinheim Telefon: 0 62 01/87 96 41 · Telefax: 0 62 01/3 92 94 80 E-Mail: [email protected] www.rechtsanwaelte-speckhardt-schuetz.com

Fragen über Fragen rund um die Immobilie?

Ob selbst genutztes oder vermietetes Eigentum – Wir prüfen Ihre Verträge vor Abschluß – Werden Sie Mitglied beim Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Weinheim und Umgebung e.V. Hauptstraße 44a – 69469 Weinheim Telefon (0 62 01) 1 30 40 – Telefax (0 62 01) 18 37 59

3.2 Das Bauordnungsrecht ■ Allgemein Die Errichtung und der Abbruch baulicher Anlagen unterliegen in der Regel der Genehmigungspflicht. Welche Anlagen und Einrichtungen hiervon freigestellt sind, wird durch die Landesbauordnung bestimmt (siehe unten). Eine Genehmigung ist immer dann zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Die Baugenehmigung ergeht unbeschadet privater Rechte Dritter.

■ Verfahrensfrei sind beispielsweise folgende Vorhaben ➢ Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten, wenn die Gebäude weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen, im Innenbereich bis 40 m3, im Außenbereich bis 20 m3 Brutto-Rauminhalt, ➢ Gewächshäuser bis zu 4 m Höhe, im Außenbereich nur landwirtschaftliche Gewächshäuser, ➢ Vorbauten ohne Aufenthaltsräume im Innenbereich bis 40 m3 Rauminhalt, ➢ Terrassenüberdachungen im Innenbereich, Balkonverglasungen sowie Balkonüberdachungen bis 30 m2 Grundfläche,

➢ Öffnungen in Außenwänden und Dächern von Wohngebäuden und Wohnungen, ➢ Außenwandverkleidungen, Verblendungen und Verputz baulicher Anlagen, ➢ Stellplätze bis zu 50 m2 Nutzfläche je Grundstück im Innenbereich, ➢ Einfriedigungen im Innenbereich, ➢ Stützmauern bis 2 m Höhe, ➢ selbstständige Aufschüttungen und Abgrabungen bis 3 m Höhe oder Tiefe, im Außenbereich nur, wenn die Aufschüttungen und Abgrabungen nicht mehr als 300 m2 Fläche haben, ➢ Veränderungen des Schornsteinquerschnitts, ➢ Instandhaltungsarbeiten. Aber auch verfahrensfreie Vorhaben müssen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften gehören die Bestimmungen der Landesbauordnung (insbesondere Grenzabstände, Standsicherheit etc.), des Denkmalrechts, des Wasserrechts, des Bodenschutzgesetzes, des Immissionsschutzgesetzes, des Straßenrechts etc. Insbesondere auch bauplanungsrechtliche Vorschriften, wie etwa die Bestimmungen eines Bebauungsplans oder der für die Weinheimer Innenstadt geltenden Erhaltungs- und Gestaltungssatzung.

In besonderen Fällen bedarf es trotz Genehmigungsfreiheit nach der Landesbauordnung auch einer Genehmigung oder Zustimmung nach anderen rechtlichen Bestimmungen, so z.B. bei Vorhaben im Außenbereich oder im Landschaftsschutzgebiet aufgrund der Regelungen des Naturschutzgesetzes oder der aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Verordnungen. Wir empfehlen Ihnen, sich in Zweifelsfällen an das Amt für Baurecht und Denkmalschutz zu wenden und sich dort beraten zu lassen.

■ Begriff der baulichen Anlage Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene und aus Bauprodukten hergestellte Anlagen. Eine Verbindung mit dem Erdboden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden.

19

Zu den baulichen Anlagen gehören auch: ➢ Aufschüttungen und Abgrabungen, ➢ Ausstellungs-, Abstell- und Lagerplätze, ➢ Zelt- und Campingplätze, ➢ Stellplätze.

20

Nach der Generalklausel der Landesbauordnung sind bauliche Anlagen und Grundstücke so anzuordnen und zu errichten, dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit oder die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht bedroht werden und dass sie ihrem Zweck entsprechend ohne Missstände benutzbar sind. Für den Abbruch baulicher Anlagen gilt dies entsprechend.

■ Die wichtigsten bauordnungsrechtlichen Vorschriften Abstandsflächen – §§ 5 und 6 der Landesbauordnung Vor den Außenwänden von Gebäuden müssen grundsätzlich Abstandsflächen liegen, die von oberirdischen baulichen Anlagen freizuhalten sind. Der nachbarschützende Mindestgrenzabstand beträgt 2,50 m. Gebäude oder Gebäudeteile, die nur Garagen oder Nebenräume (z.B. Abstellräume) enthalten, sind direkt an der Grenze zulässig, wenn die Wandhöhe nicht mehr als 3 m beträgt und die Wandfläche nicht größer als 25 m2 ist. Die Grenzbebauung darf entlang der einzelnen Nachbargrenzen 9 m und insgesamt 15 m nicht überschreiten.

■ Nutzungsänderung Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn einer baulichen Anlage, einem Gebäude oder einzelnen Räumen eine neue Zweckbestimmung gegeben wird. Die Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig, wenn für die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen als für die bisherige Nutzung gelten. Beispiele: ➢ Ein Nebenraum wird zum Aufenthaltsraum. ➢ Wohnräume werden zu gewerblich genutzten Räumen. ➢ Ein Schweinestall wird zu einer Ferienwohnung.

Anforderungen an Aufenthaltsräume – § 34 der Landesbauordnung Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Nutzung ausreichende Grundfläche haben. Die lichte Höhe muss grundsätzlich mindestens 2,30 m betragen. Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet werden können; sie müssen unmittelbar ins Freie führende Fenster von solcher Zahl, Lage, Größe und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend mit Tageslicht beleuchtet werden können (notwendige Fenster). Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Zehntel der Grundfläche des Raumes betragen. Aufenthaltsräume, deren Fußboden unter

der Geländeoberfläche liegt, sind zulässig, wenn das Gelände mit einer Neigung von höchstens 45° an die Außenwände vor notwendigen Fenstern anschließt. Die Oberkante der Brüstung notwendiger Fenster muss mindestens 1,30 m unter der Decke liegen.

Stellplätze – § 37 der Landesbauordnung Bei der Errichtung von Gebäuden mit Wohnungen ist für jede Wohnung grundsätzlich ein geeigneter Stellplatz herzustellen (notwendiger Stellplatz). Soweit Gründe des Verkehrs oder städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann die Gemeinde durch Satzung eine Erhöhung oder Einschränkung der Stellplatzverpflichtung bestimmen. Für die Geltungsbereiche der Bebauungspläne „Römerloch“ und „Lützelsachsen-West I“ wurden solche Stellplatzsatzungen beispielsweise erlassen. Sie erhöhen die Anzahl der notwendigen Stellplätze. Bei der Errichtung sonstiger baulicher Anlagen sind notwendige Stellplätze in solcher Zahl herzustellen, dass sie für die ordnungsgemäße Nutzung der Anlagen unter Berücksichtigung des öffentlichen Personennahverkehrs ausreichen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang die Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums über die Herstellung notwendiger Stellplätze vom 16.04.1996. Für Büroräume ist danach beispielsweise pro 35 m2 Büronutzfläche ein Stellplatz erforderlich, mindestens jedoch ein Stellplatz.

Bei Änderungen oder Nutzungsänderungen von Anlagen sind Stellplätze in solcher Zahl herzustellen, dass die infolge der Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufgenommen werden können. Die notwendigen Stellplätze sind grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen. Ist dies nicht möglich, können sie auch auf einem anderen Grundstück in zumutbarer Entfernung hergestellt werden. Die Zuordnung der Stellplätze zum Bauvorhaben ist dann mit einer Baulast abzusichern. Lassen sich notwendige Stellplätze nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten herstellen, können diese ausnahmsweise durch Zahlung eines bestimmten Geldbetrages abgelöst werden. Dies gilt nicht für notwendige Stellplätze von Wohnungen.

21

Rosenbrunnenstraße

Kapitel 4 Ist eine Genehmigung meines

Vorhabens erforderlich oder reicht die Kenntnisgabe aus?

■ Kenntnisgabeverfahren

22

Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie als Bauherr zwischen zwei Verfahrensarten wählen. Sie können entweder vom herkömmlichen Baugenehmigungsverfahren oder vom Kenntnisgabeverfahren Gebrauch machen. Für das Kenntnisgabeverfahren spricht die unter Umständen schnellere Realisierung Ihres Vorhabens sowie die wesentlich niedrigere Gebührenhöhe. Rechtssicherheit erhalten Sie hingegen nur mit einer Baugenehmigung, da im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens die Bauvorlagen genau geprüft werden und die Genehmigung einen sogenannten Verwaltungsakt darstellt, der einen Monat nach Zugang bestandskräftig wird. Wenn das Baugrundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt, der nach dem 29. Juni 1961 rechtsverbindlich geworden ist, können Wohnbauvorhaben bis zur Hochhausgrenze (22 m) im Rahmen des Kenntnisgabeverfahrens abgewickelt werden. Gleiches gilt auch in gewissem Umfang für land-

wirtschaftliche Betriebsgebäude und Gebäude ohne Aufenthaltsräume. Die Erschließung (Vorhandensein von Straße, Kanal, Wasser, Strom, evtl. Gas) muss gesichert sein, eine hindernde Baulast darf nicht bestehen. Beim Kenntnisgabeverfahren wird das Amt für Baurecht und Denkmalschutz lediglich über ein Bauvorhaben informiert. Die Baurechtsbehörde prüft nicht die Zulässigkeit Ihres Bauvorhabens (dafür sind Sie bzw. die übrigen am Bau Beteiligten verantwortlich), sondern lediglich die Vollständigkeit der von Ihnen im Kenntnisgabeverfahren eingereichten Unterlagen.

■ Baugenehmigungsverfahren Kann Ihr verfahrenspflichtiges Bauvorhaben nicht im Rahmen des Kenntnisgabeverfahrens durchgeführt werden, prüft das Amt für Baurecht und Denkmalschutz die Übereinstimmung des Vorhabens mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften uneingeschränkt. Wegen des umfassenden Prüfauftrages dauert das normale Baugenehmigungsverfahren länger als das Kenntnisgabeverfahren. Es besteht aber die Möglichkeit, diese Dauer zu verkürzen, indem der Planverfasser in allen Phasen des Verfahrens eng mit dem Amt für Baurecht und Denkmalschutz zusammenarbeitet. Die erteilte Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit der Bauausführung begonnen wurde oder wenn die Bauausführung drei Jahre unterbrochen worden ist. Diese Frist kann auf schriftlichen Antrag, der vor Fristablauf der Geltungsdauer der Baugenehmigung einzureichen ist, um bis zu drei Jahre verlängert werden.

■ Bauvoranfrage Zur Vermeidung eventuell aufwendiger, jedoch letztendlich vergeblicher Planungsarbeiten ist es zweckmäßig, bei bestehenden Zweifeln über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens oder auch zu bestimmten Detailfragen eine Bauvoranfrage an das Amt für Baurecht und Denkmalschutz zu richten. Die Beantragung eines Bauvorbescheids empfiehlt sich vor allem dann, wenn Sie vor dem Erwerb eines Baugrundstücks klären möchten, ob das Grundstück auch wirklich Ihren Vorstellungen entsprechend bebaut werden darf.

23

Als Anwendungsfälle sind insbesondere zu nennen ➢ grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstücks, ➢ Art und Maß der baulichen Nutzung, ➢ Möglichkeit einer Ausnahme oder Befreiung. Der Bauvorbescheid erzeugt eine Bindungswirkung. Er bietet Ihnen somit hinsichtlich Ihrer weiteren Planung eine verlässliche Grundlage. Die Bindungswirkung beträgt drei Jahre und kann auf schriftlichen Antrag innerhalb dieser Frist jeweils um bis zu drei Jahre verlängert werden. Vor Erteilung der Baugenehmigung darf jedoch keinesfalls mit dem Bauvorhaben begonnen werden.

Betriebsgebäude, Boschstraße

Kapitel 5 Der Bauantrag – Zeitgewinn durch vollständige Unterlagen

24

Alle für die Durchführung des Baugenehmigungs- oder Kenntnisgabeverfahrens erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) und Anträge auf Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen sind – zusammen mit dem schriftlichen Antrag – beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz einzureichen. Der Bauantrag ist vom Bauherrn und vom Planverfasser, die Bauvorlagen sind vom Planverfasser zu unterschreiben. Die von den Sachverständigen erstellten Bauvorlagen müssen von diesen unterschrieben werden.

■ Im Genehmigungsverfahren Innerhalb von zehn Arbeitstagen nach Eingang des Bauantrags überprüft die Baurechtsbehörde die Vollständigkeit des eingereichten Bauantrags.

Checkliste für die Vollständigkeit von Unterlagen im Genehmigungsverfahren (vorzulegen jeweils in zweifacher Ausfertigung) nach der Verfahrensordnung zur Landesbauordnung (LBOVVO):  amtliches Antragsformular  Lageplan (neuesten Datums) – zeichnerischer und schriftlicher Teil (zu erstellen durch Sachverständige im Sinne von § 5 Abs. 3 LBOVVO, z.B. durch das Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation) im Maßstab 1:500  Bauzeichnungen (Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100  Baubeschreibung  Baubeschreibung für gewerbliche Anlagen (Bezeichnung der gewerblichen Tätigkeit, Zahl der Beschäftigten, Sozialräume etc.)  Darstellung der Grundstücksentwässerung  bautechnische Nachweise (Standsicherheits-, Wärmeschutz- und Schallschutznachweis) oder bautechnische Bestätigung (Bestätigung, dass die Voraussetzungen für den Wegfall der bautechnischen Prüfung vorliegen)  Bauleitererklärung

Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz kann weitere Unterlagen verlangen, wenn diese zur Beurteilung des Vorhabens erforderlich sind. Sind die Bauvorlagen unvollständig oder weisen sie sonstige erhebliche Mängel auf, teilt Ihnen das Amt für Baurecht und Denkmalschutz unverzüglich mit, welche Ergänzungen erforderlich sind. Zur Behebung der Mängel wird Ihnen eine angemessene Frist gesetzt – in der Regel 14 Tage. Danach kann Ihr Bauantrag, da er nicht weiterbearbeitet werden kann, zurückgewiesen werden. Erst wenn der Bauantrag vollständig ist, kann das eigentliche Baugenehmigungsverfahren beginnen. Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz teilt Ihnen das voraussichtliche Entscheidungsdatum mit (zwei bis drei Monate nach dem Eingang der vollständigen Unterlagen) und hört die Eigentümer angrenzender Grundstücke sowie zu beteiligende Fachbehörden (z.B. Naturschutzbehörde, Gewerbeaufsichtsamt, Landwirtschaftsamt, Gesundheitsamt, Wasserrechtsbehörde etc.).

Nach abgeschlossener Angrenzeranhörung und Vorliegen aller erforderlichen Stellungnahmen erfolgt die endgültige Bearbeitung und Entscheidung über Ihren Bauantrag.

■ Bei der Bauvoranfrage Das durchzuführende Verfahren ist identisch mit dem oben dargestellten Baugenehmigungsverfahren. Checkliste für die Vollständigkeit von Unterlagen für eine Bauvoranfrage:  amtliches Antragsformular  Lageplan (neuesten Datums) – zeichnerischer und schriftlicher Teil (zu erstellen durch Sachverständige im Sinne von § 5 Abs. 3 LBOVVO, z.B. durch das Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation) im Maßstab 1:500; ggf. auch ein Übersichtslageplan im Maßstab 1:1500  Baubeschreibung  Bauentwurfsskizze

■ Im Kenntnisgabeverfahren Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz bestätigt Ihnen innerhalb von fünf Arbeitstagen schriftlich den Zeitpunkt des Eingangs der vollständigen Bauvorlagen. Innerhalb derselben Frist werden die Angrenzer benachrichtigt. Checkliste für die Vollständigkeit von Unterlagen im Kenntnisgabeverfahren (vorzulegen jeweils in einfacher Ausfertigung) nach der Verfahrensordnung zur Landesbauordnung (LBOVVO):  amtliches Kenntnisgabeformular  Lageplan (neuesten Datums) – zeichnerischer und schriftlicher Teil (zu erstellen durch Sachverständige im Sinne von § 5 Abs. 3 LBOVVO, z.B. durch das Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation) im Maßstab 1:500  Bauzeichnungen (Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100  Darstellung der Grundstücksentwässerung  bautechnische Bestätigung  Bestätigung des Planverfassers  Bestätigung des Lageplanfertigers  Bestätigung des Bauherrn, dass er die Bauherrschaft für das Vorhaben übernommen und einen geeigneten Bauleiter bestellt hat; Name, Anschriften und Unterschriften des Bauherrn und des Bauleiters sind einzutragen.

Wurden die Bauvorlagen vollständig eingereicht, können Sie – wenn die Angrenzer vorher schriftlich zugestimmt haben – zwei Wochen, ansonsten einen Monat nach dem bestätigten Eingang der vollständigen Unterlagen beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz mit der Ausführung Ihres Vorhabens beginnen. Ist für das Bauvorhaben eine Ausnahme, Befreiung oder Abweichung erforderlich, ist diese besonders zu beantragen. Mit den davon betroffenen Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn dem Antrag entsprochen wurde.

25

Kapitel 6 Die am Bau Beteiligten (Bauherr, Plan-

verfasser, Unternehmer, Bauleiter) Am Baugeschehen sind in aller Regel mehrere Personen in unterschiedlicher Funktion beteiligt. Ihre Aufgaben und Tätigkeiten richten sich in erster Linie nach den privatrechtlichen Abmachungen mit dem Bauherrn. Diese privatrechtlichen Beziehungen sind für die Baurechtsbehörde ohne unmittelbare Bedeutung.

26

Die Landesbauordnung legt im Grundsatz fest, dass bei der Errichtung oder dem Abbruch einer baulichen Anlage der Bauherr und im Rahmen ihres Wirkungskreises die anderen am Bau Beteiligten dafür verantwortlich sind, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden.

■ Der Bauherr Der Bauherr ist als Veranlasser des Bauvorhabens derjenige, der das Baugeschehen am umfassendsten gestalten kann; er hat die Sachherrschaft über das Baugeschehen. Er hat daher auch eine weitreichende Verantwortung gegenüber der Baurechtsbehörde. Sind mehrere Personen Bauherr eines Vorhabens, so hat jede einzelne Person die Stellung

eines Bauherrn und ist dafür verantwortlich, dass die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eingehalten werden. Bauherr ist nicht unabänderlich derjenige, der dem Amt für Baurecht und Denkmalschutz gegenüber die Verantwortung als Bauherr übernommen hat. Ein Wechsel in der Bauherrenschaft ist jederzeit möglich. Der Wechsel ist lediglich anzuzeigen. Der Bauherr muss auch nicht notwendiger Weise der Eigentümer des Grundstücks sein, schließlich ergeht die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter. Dem Bauherrn obliegt als dem Adressaten der Baugenehmigung die Pflicht, dafür Sorge zu tragen, dass das Bauvorhaben entsprechend dieser Baugenehmigung ausgeführt wird. Der Landesgesetzgeber erlegt dem Bauherrn einige Pflichten auf. So hat er z.B. zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines genehmigungs- oder kenntnisgabepflichtigen Bauvorhabens ➢ einen geeigneten Planverfasser, ➢ geeignete Unternehmer und ➢ bei der Errichtung von Gebäuden mit Aufenthaltsräumen auch einen geeigneten Bauleiter zu bestellen.

Planverfasser, Unternehmer und Bauleiter müssen die zur Vorbereitung und Durchführung des jeweiligen Bauvorhabens erforderliche Erfahrung und Sachkunde besitzen. Dem Bauherrn obliegen die erforderlichen Anzeigen (Anträge, Mitteilung Baubeginn etc.) an das Amt für Baurecht und Denkmalschutz. Mit dem Abschluss der Bauarbeiten endet die Bauherrenschaft.

■ Der Planverfasser Der Planverfasser ist dafür verantwortlich, dass sein Entwurf den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Zum Entwurf gehören die Bauvorlagen und die Ausführungsplanung. Hat der Planverfasser auf einzelnen Fachgebieten nicht die erforderliche Sachkunde und Erfahrung, so hat er den Bauherrn zu veranlassen, geeignete Sachverständige zu bestellen. Diese sind für ihre Beiträge verantwortlich. Der Planverfasser bleibt dafür verantwortlich, dass die Beiträge der Sachverständigen entsprechend den öffentlich-rechtlichen Vorschriften aufeinander abgestimmt werden.

Für die Errichtung von Gebäuden, die der Baugenehmigung oder Kenntnisgabe bedürfen, darf als Planverfasser für die Bauvorlagen grundsätzlich nur bestimmt werden, werden, wer ➢ die Berufsbezeichnung „Architektin“ oder „Architekt“ führen darf, ➢ die Berufsbezeichnung „Innenarchitektin“ oder „Innenarchitekt“ führen darf, jedoch nur für die mit dieser Berufsaufgabe verbundenen Vorhaben, ➢ in die von der Ingenieurkammer Baden-Württemberg geführte Liste der Planverfasser der Fachrichtung Bauingenieurwesen eingetragen ist. Unter bestimmten Voraussetzungen sind auch Techniker oder Meister bestimmter Berufsbilder bauvorlageberechtigt (§ 43 Absatz 4 Landesbauordnung). Das Wirtschaftsministerium als oberste Baurechtsbehörde kann Planverfassern das Verfassen von Bauvorlagen ganz oder teilweise untersagen, wenn diese wiederholt und unter grober Verletzung ihrer Pflichten bei der Erstellung von Bauvorlagen bauplanungsrechtliche oder bauordnungsrechtliche Vorschriften nicht beachtet haben.

■ Der Unternehmer

■ Der Bauleiter

Jeder Unternehmer ist dafür verantwortlich, dass seine Arbeiten den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechend ausgeführt und insoweit auf die Arbeiten anderer Unternehmer abgestimmt werden. Er hat für die ordnungsgemäße Einrichtung und den sicheren Betrieb der Baustelle, insbesondere die Tauglichkeit und Betriebssicherheit der Gerüste, Geräte und der anderen Baustelleneinrichtungen sowie die Einhaltung der Arbeitsschutzbestimmungen zu sorgen. Er hat die erforderlichen Nachweise über die Brauchbarkeit der Bauprodukte und Bauarten zu erbringen und auf der Baustelle bereit zu halten. Hat der Unternehmer für einzelne Arbeiten nicht die erforderliche Sachkunde und Erfahrung, so hat er den Bauherrn zu veranlassen, geeignete Fachkräfte zu bestellen. Diese sind für ihre Arbeiten verantwortlich. Der Unternehmer bleibt dafür verantwortlich, dass die Arbeiten der Fachkräfte entsprechend den öffentlich-rechtlichen Vorschriften aufeinander abgestimmt werden. Für die Zeit seiner Abwesenheit von der Baustelle muss der Unternehmer einen geeigneten Vertreter bestellen und ihn ausreichend unterrichten.

Der Bauleiter hat darüber zu wachen, dass die Bauausführung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den Entwürfen des Planverfassers entspricht. Er hat im Rahmen dieser Aufgabe auf den sicheren bautechnischen Betrieb der Baustelle, insbesondere auf das gefahrlose Ineinandergreifen der Arbeiten der Unternehmer zu achten; die Verantwortung der Unternehmer bleibt unberührt. Verstöße, denen nicht abgeholfen wird, hat er unverzüglich dem Amt für Baurecht und Denkmalschutz mitzuteilen. Hat der Bauleiter nicht für alle ihm obliegenden Aufgaben die erforderliche Sachkunde und Erfahrung, hat er den Bauherrn zu veranlassen, geeignete Fachbauleiter zu bestellen. Diese treten insoweit an die Stelle des Bauleiters. Der Bauleiter bleibt für das ordnungsgemäße Ineinandergreifen seiner Tätigkeiten mit denen der Fachbauleiter verantwortlich.

27

Wir geben Ihrem Haus „Profil“

GENERALUNTERNEHMEN FÜR SCHLÜSSELFERTIGE ALTBAUSANIERUNGEN UND DACHGESCHOSSAUSBAUTEN

FENSTER · TÜREN · RENOVIERUNGEN

28

Im Wiesental 11 69469 Weinheim Telefon: 0 62 01/5 22 22 Telefax: 0 62 01/5 21 50

Karl Klein

Dacheindeckungen Innenausbau Pergolen Dachflächenfenster Renovierungen

Holzbau

Hauptstraße 138 · 69488 Birkenau Telefon: 0 62 01/3 12 23 · Telefax: 0 62 01/3 14 96

Im Wiesental 9 69469 Weinheim Telefon 0 62 01 / 25 97 52

7 Kapitel Die Bauausführung ■ Baufreigabe/Roter Punkt Im Baugenehmigungsverfahren ist mit der Ausführung des Bauvorhabens die Baufreigabe, das heißt das Ausstellen des „Roten Punktes“ unbedingt abzuwarten. Der Baufreigabeschein wird nach Erfüllung der für den Baubeginn in der Baugenehmigung genannten Voraussetzungen erteilt. Sind keine Baufreigabevoraussetzungen genannt, erhalten Sie den Baufreigabeschein mit der Baugenehmigung. Bei Baubeginn muss der Baufreigabeschein an der Baustelle dauerhaft, leicht lesbar und von der öffentlichen Verkehrsfläche aus sichtbar angebracht sein. Wer vor der Baufreigabe mit dem Bau beginnt, begeht eine Ordnungswidrigkeit und riskiert das Einleiten eines Bußgeldverfahrens. Die Geldbuße kann bis zu 50.000,– A betragen. Im Kenntnisgabeverfahren können Sie zwei Wochen oder einen Monat nach dem bestätigten vollständigen Eingang der Unterlagen mit dem Bau beginnen, es sei denn, das Amt für Baurecht und Denkmalschutz untersagt Ihnen den Baubeginn. Außerdem ist zu beachten, dass Sie mit

den Bauteilen, für die Sie eine Befreiung oder Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans beantragt haben, die Genehmigung abwarten müssen. Beispiel: Ihr Vorhaben wird im Rahmen des Kenntnisgabeverfahrens ausgeführt. Sie haben eine Befreiung von der festgesetzten Erdgeschossfußbodenhöhe beantragt. Sie können lediglich mit dem Aushub der Baugrube beginnen. Weitere Bauarbeiten sind unzulässig, da Sie schon mit der Ausführung der Bodenplatte abwarten müssen, ob die gewünschte Erdgeschossfußbodenhöhe genehmigt werden kann.

■ Baubeginn Den Beginn und die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als sechs Monaten müssen Sie mindestens eine Woche vorher der Baurechtsbehörde schriftlich mitteilen. Vor Beginn der Bauarbeiten ist durch Anfragen bei der Deutschen Telekom AG, bei den Stadtwerken Weinheim sowie beim Tiefbauamt der Stadt Weinheim festzustellen, ob unterirdi-

sche Leitungen gefährdet sind. Zum Schutz der Anlagen und der Bauarbeiter sind vor Beginn der Bauarbeiten alle erforderlichen Vorkehrungen zu treffen.

■ Schwarzarbeit Wer Bauarbeiten von Schwarzarbeitern durchführen lässt, kann grundsätzlich keinerlei Ansprüche auf Gewährleistung stellen. Eventuell bestehende Verträge sind wegen Gesetzesverstoß nichtig. Erleidet ein Schwarzarbeiter einen Arbeitsunfall, so ist der Auftraggeber allein verpflichtet, für die Arzt- und Krankenhauskosten aufzukommen. Schließlich droht ihm noch eine Geldbuße, wenn nachgewiesen werden kann, dass er sich durch Schwarzarbeit in erheblichem Umfang wirtschaftliche Vorteile verschafft. Um jedes unnötige Risiko bei der Auftragsvergabe zu vermeiden, sollten Sie sich in Zweifelsfällen die Handwerkskarte zeigen lassen oder bei der zuständigen Handwerkskammer nach der Eintragung in die Handwerksrolle fragen. Dort werden auch alle Fragen zum Thema Schwarzarbeit beantwortet.

29

Immer für Sie auf Draht

Compact - Feuerschutz GmbH Ahornstraße 30 · 69469 Weinheim Telefon: (0 62 01) 18 54 48 · Telefax: (0 62 01) 18 54 47 eMail: [email protected]

Verkauf · Montage · Kundendienst · Feuerlöschgeräte RWA-Anlagen · Wandhydranten

30 Elektro Bienefeld Betentalstr. 12 · 69469 Weinheim Telefon: 0 62 01/18 50 80 Finkenstr. 8 · 68623 Lampertheim Telefon: 0 62 06/94 07 22 Telefax: 0 62 06/94 07 40

■ Vermessung Die verschiedenen Phasen der Bauausführung werden durch die Bauvermessung begleitet. Dazu zählen ➢ Grobabsteckung für den Aushub der Baugrube, ➢ Schnurgerüstabsteckung und Höhenangabe für die Übertragung des geplanten Gebäudes in die Örtlichkeit, ➢ nach der Fertigstellung des Gebäudes Aufnahme für die Übernahme in das Liegenschaftskataster. Bei größeren Bauvorhaben können auch spezielle Vermessungen wie ➢ Achsabsteckungen und ➢ Geländeprofile für Massenberechnungen notwendig werden. Alle Vermessungsleistungen werden z.B. vom Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation angeboten.

■ Bauüberwachung und Durchführung von Bauzustandsbesichtigungen Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz kann die Einhaltung der Planvorlagen bzw. der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die ordnungsgemäße Erfüllung der Pflichten der am Bau Beteiligten überprüfen. Ortsbesichtigungen können durchgeführt und Bauzustandsbesichtigungen des Rohbaus bzw. des fertig gestellten Bauvorhabens vorgenommen werden (auch wenn eine förmliche Abnahme in der Baugenehmigung nicht bestimmt wurde!). Eine Pflicht zur Bauüberwachung besteht nicht. Der Gesetzgeber stellt die notwendige Bauüberwachung in das Ermessen der Baurechtsbehörde. Baubeginn, Fertigstellung des Rohbaus und Gesamtfertigstellung des Bauvorhabens sind dem Amt für Baurecht und Denkmalschutz anzuzeigen.

■ Planänderungen Von den eingereichten Plänen darf ohne Genehmigung nicht abgewichen werden, da ansonsten eine gebührenpflichtige Baueinstellung sowie ein Bußgeldverfahren droht. Sollte sich während des Baus die Notwendigkeit einer Änderung ergeben, so sollten Sie sich an das Amt für Baurecht und Denkmalschutz wenden. Dort erfahren Sie, ob die geplante Änderung genehmigungspflichtig ist und somit eventuell ein Tekturplan (zusätzlicher Antrag mit Planausschnitt für den von der Änderung betroffenen Bereich) notwendig wird.

■ Beginn der Nutzung Die bauliche Anlage darf erst genutzt werden, wenn sie ordnungsgemäß fertig gestellt und sicher benutzbar ist. Eventuell werden in der Baugenehmigung weitere Voraussetzungen bestimmt, die bis zum Beginn der Nutzung erfüllt sein müssen, z.B. die Herstellung notwendiger Stellplätze.

31

Kapitel 8 Die Stadtwerke Weinheim informieren Die folgenden Hinweise und Empfehlungen helfen Ihnen, beim Anschluss an die Versorgungsnetze Zeit und Wege zu sparen.

■ Hausanschluss

32

• Der Hausanschlussauftrag sollte mindestens 6 Wochen vor Ausführung der Arbeiten gestellt werden. Dem Auftrag ist ein Lageplan sowie ein Grundrissplan beizufügen. Bei bereits erschlossenen Neubaugebieten, in denen die Hausanschlüsse schon vorverlegt worden sind, erkundigen Sie sich bitte über die Lage der Hausanschlussvorverlegung. Auskünfte über die Lage vorhandener Telefonleitungen erhalten Sie unter Telefon 06 21 / 2 94-61 07, Fax 06 21 / 2 94-61 06. Für die Ausführung der Hausanschlüsse gilt: • Der Hausanschlussraum sowie die Hauseinführung sollten immer auf der zur Straße gerichteten Seite des Gebäudes liegen. Wenn ausführbar, ist immer der kürzeste Weg für die Hausanschlussleitungen zu wählen – nach Möglichkeit im rechten Winkel zur bestehenden Hauptleitung (für Architekten siehe DIN-Norm). • Wichtig: Hausanschlussleitungen dürfen nicht überbaut bzw. überpflanzt werden.

• Bei Einführungen in Gebäude, die nicht unterkellert sind, sowie bei Garagen ist entweder auf der zur Straße zugewandten Gebäudeseite eine Aussparung von 80 cm lang x 80 cm breit und 120 cm tief, bündig Innenkante Außenwand, in der Bodenplatte und im Fundament vorzusehen (diese kann nach Einführung der Hausanschlussleitungen wieder geschlossen werden)

oder es muss ein Leerrohr mit einer Umlenkung von max. 15 Grad verlegt werden. Die Dimension richtet sich nach der Größe des Hausanschlusses. • Bei besonderen Baumaßnahmen bzw. Anschlüssen (ab Grundstücksgrenze größer 15 m) behalten sich die Stadtwerke vor, einen Übergabeschrank bzw. in Ausnahmefällen einen Übergabeschacht zu fordern.

■ Baustrom/Bauwasser Schon bevor ein Haus steht, wird Strom und Wasser benötigt. Um ein Baustromprovisorium einzurichten, müssen Sie einen Elektroinstallateur beauftragen, der den Anschluss bei den Stadtwerken beantragt. Den Baustromkasten erhalten Sie üblicherweise von Ihrer Baufirma oder Ihrem Installateur. Die Stadtwerke führen den Baustromanschluss durch und setzen den Zähler in den Baustromverteiler. Sollten Sie auch ein Bauwasserprovisorium benötigen, teilen Sie den Stadtwerken das bitte rechtzeitig mit, damit die Arbeiten für Baustrom und Bauwasser entsprechend

koordiniert werden können. Für Bauwasser stellen die Stadtwerke Ihnen ein Standrohr mit Wasserzähler oder einen Bauwasserzähler zur Verfügung.

■ Einbau und Inbetriebnahme der Gasheizung Beim Einbau von Erdgas-Brennwertanlagen sind die Technischen Angaben über Feuerungsanlagen bei Ihrem Bezirksschornsteinfegermeister mindestens 10 Tage vor Baubeginn mit einzureichen. Aus Sicherheitsgründen dürfen Gasfeuerstätten generell erst dann in Be-

trieb genommen werden, wenn der Bezirksschornsteinfegermeister die Brandsicherheit und die sichere Abführung der Abgase bescheinigt hat (LBO §§ 50, 67).

Sollten Sie noch Fragen haben oder Informationen benötigen, stehen Ihnen die Stadtwerke Weinheim unter der Rufnummer 0 62 01/1 0 6- 0 gerne zur Verfügung. Öffnungszeiten der Stadtwerke Weinheim, Breitwieserweg 5: Mo., Di., Mi.: 08.00 Uhr – 16.00 Uhr Donnerstag: 08.00 Uhr – 18.00 Uhr Freitag: 08.00 Uhr – 14.00 Uhr

GESTALTERISCHES ARBEITEN MIT HOLZ, STEINEN, WASSER UND PFLANZEN

Fachbetriebe stellen sich vor Kommen Sie … … hören Sie … … staunen Sie

33

JOHANNES WILLNAUER GMBH · MEISTERBETRIEB · MOLTKESTR. 22 · 69469 WEINHEIM

Ihre Partner vor Ort – die Bezirksschornsteinfegermeister und S C H W A R Z ist doch eine Farbe Zu

m Gl ü c k gi b t

’s

Das Leistungsspektrum Ihres Schornsteinfegers :

n

de

Sc h or

n st e i n f e g e r

• Umweltschutz • Brandschutz • Energieberatung . . . wir beraten neutral . . .

Joachim Klein, Wintergasse 29, 69469 Weinheim Tel: 06201 592607 Fax: 06201 592608, mail: [email protected] ®

_ ___ ___ral _ _ __ neut ng_i_g_ hä__ na_b__ _u__

Friedhelm Herrn, Bgm.-Horneff-Straße 15, 69509 Mörlenbach-Weiher Tel: 06209 8488, Fax: 06209 6429, mail: [email protected] Dieter Breunig, Breslauer Straße 4, 68535 Edingen-Neckarhausen Tel: 0621 471576, Fax: 0621 4842150, mail: [email protected] Jürgen Köppel, Rauhbach 6, 69469 Weinheim-Oberflockenbach Tel: 06201 874332, Fax 06201 874332, mail: [email protected] Norbert Anzlinger, Dürerstrasse 1a, 68789 St. Leon-Rot Tel:06227 55232, Fax 06227 545995, mail: [email protected]

Zufriedene Kunden sind uns wichtig

RIEB

FACHBET EN! UßBÖD FÜR F

IHR

34

Heinz Zoller - Inh. Frank Zoller Bergstraße 223 69469 Weinheim/Bergstraße Tel. 06201/13301 Fax 06201/16180 e-mail: [email protected]

z z z z

Spezial-Zement-Estriche Synth. Anhydrit-Estriche Schnell-Estriche Oberbeläge aller Art und Qualität wie Kork, Teppichboden, CV-Belag, Linoleum, Laminat, Fertigparkett z Bodenbeschichtung für Industrie, Garagen und Kellerräume z Bautrocknung

Bergstraße 88 · 69469 Weinheim Telefon 0 62 01/1 26 28 Telefax 0 62 01/34 00 75 Internet: www.natursteine-fosshag.de E-Mail: [email protected]

Kapitel 9 Umwelt-, Boden- und Naturschutz ■ Schutz des Mutterbodens

■ Abfallvermeidung und -verwertung

Mutterboden, der bei der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen. Dieses Gebot zum Schutz des Mutterbodens wurde in das Baugesetzbuch (§ 202 BauGB) aufgenommen. Eine Vergeudung von Mutterboden liegt insbesondere vor, wenn dieser zur Auffüllung der Baugrube verwendet oder auf einen Untergrund aufgetragen wird, auf dem nicht aufgepflanzt werden kann oder auf dem der aufgetragene Boden sofort durch Wind- oder Wassereinwirkungen abgetragen würde.

Für die bei der Ausführung des Bauvorhabens anfallenden Abbruch- und Aushubmengen sowie für die Reststoffe ist die Möglichkeit der Behandlung und der Wiederverwertung zu überprüfen (Abfallvermeidung). Erst wenn eine Wiederverwertung, auch nach Vorbehandlung – gegebenenfalls über eine Bauschuttrecyclinganlage – nicht möglich ist, darf eine Beseitigung von Erdaushub und Bauschutt erfolgen. Wir weisen in diesem Zusammenhang auf folgende Informationsblätter der Abfallverwertungsgesellschaft des RheinNeckar-Kreises mbH (AVR) – Öffentlickeitsarbeit –, Muthstr. 4, 74889 Sinsheim, Telefon 0 72 61 / 9 31-0, E-Mail: [email protected], hin: ➢ „Entsorgung von Abfällen aus Baumaßnahmen und Renovierungen“, ➢ „Entsorgung asbesthaltiger Abfälle im Rhein-Neckar-Kreis“ und ➢ „Getrennt sammeln, sinnvoll verwerten“.

Kindergarten Sonne

Bestehen Zweifel darüber, wo und wie welche Abfälle zu entsorgen sind und welche Materialien getrennt erfasst werden müssen, steht Ihnen

die Abfallberatung des AVR zur Verfügung. Bodenaushub, Bauschutt und sonstige Baustellenabfälle sind grundsätzlich schon an den Abfallstellen getrennt zu erfassen und getrennt einer Verwertung zuzuführen. Vor allem beim Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen sind schadstoffhaltige Materialien (insbesondere asbesthaltige Baustoffe) und Bauteile, die eine Aufbereitung behindern oder verhindern können (Rohrleitungen, Fenster, Türen, Fußbodenbeläge usw.), vorher auszubauen. Folgende Aufteilung der Baureststoffe ist je nach anfallender Menge sinnvoll und sollte bereits bei der Planung von Bau- und Abbruchmaßnahmen berücksichtigt werden: Bodenaushub Bodenaushub sollte möglichst an Ort und Stelle oder im Landschaftsbau verwendet werden. Ist dies nicht möglich, hat die AVR für die Vermittlung von unbelastetem Erdaushub eine Erdaushubbörse bei der Erdaushub- und Bauschuttdeponie Wiesloch eingerichtet. Unbelasteter Erdaushub kann dort gegen Entgelt angeliefert werden. Die Abgabe von Erdmaterial erfolgt kostenlos, für die

35

Beladung wird ein Unkostenbeitrag berechnet. Über die Modalitäten dieser Entsorgungsmöglichkeit informiert die AVR unter der Rufnummer 0 62 22 / 5 39 99.

36

Bauschutt Als aufbereitungsfähiger Bauschutt gelten z.B. Beton mit und ohne Eisen, Pflastersteine, Naturstein, Kalksandsteine, Dachsteine und Ziegelmaterial. Zum nicht aufbereitungsfähigen Bauschutt, der einer zugelassenen Deponie zuzuführen ist, zählen alle festen, nicht auslaugbaren anorganischen Stoffe, wie z.B. Gips, Mörtel, Kalk, Schamotte, Schiefer, Bimsstein, Leichtbaustoffe und Fliesen. Verwertbare Baustellenabfälle Alle verwertbaren Baustellenabfälle sind nach Möglichkeit sortenrein zu trennen und einer Wiederverwertung zuzuführen. Metalle (Schrotthändler), Papier und Pappe (Altpapiersammlung/-handel), saubere Verpackungen aus Kunststoff oder Styropor (gelber Sack), Altholz, Bauholz, Kisten und Paletten (Altholzverwertung). Nicht verwertbare Baustellenabfälle Nicht verwertbare brennbare Baustellenabfälle, z.B. Tapeten, Bodenbeläge, Türen, Tür- und Fensterrahmen, Vertäfelungen und Fußbodendielen, sind der Müllverbrennungsanlage zuzuführen. Schadstoffhaltige Abfälle Als Sonderabfall sind beispielsweise zu entsorgen: Abbeizer, Gebinde mit Resten von alten Holzschutzmitteln,

Batterien, Farb- und Lackverdünner, nicht ausgehärtete Klebstoffe sowie Kitt- und Spachtelmassen, Spraydosen, Teerrückstände und Bitumen. Alles, was mit schädlichen Stoffen vermischt ist, wird auch zu Sonderabfall. Asbesthaltige Abfälle Asbesthaltige Bau- und Dämmstoffe sind unter besonderen Vorkehrungen gegen Staubentwicklung zurückzubauen. Für den Abbau von Dämmstoffen aus Spritzasbest sind Spezialfirmen hinzuzuziehen. Bei Asbest-Hartabfall in größerem Umfang (Wellasbestdach und Fassadenplatten) ist ein separater Rückbau erforderlich. Zur Vermeidung von Staub ist die Abbruchstelle zu befeuchten. Die „Technischen Regeln Gefahrenstoffe“ (TRGS 519), „Asbest“ und die Verwaltungsvorschrift des Umweltministeriums „Entsorgung asbesthaltiger Abfälle“ vom 29.04.1996 sind bei der Durchführung der Abbrucharbeiten zu beachten. Insbesondere dürfen nur geeignete Fachfirmen mit dem Abbruch der asbesthaltigen Bauund Dämmstoffe beauftragt werden.

■ Naturschutz Der Außenbereich soll nach dem Baugesetzbuch grundsätzlich von jeglicher Bebauung freigehalten werden. Sollen Bauvorhaben im Außenbereich verwirklicht werden, wird dazu stets die untere Naturschutzbehörde, das Landratsamt Rhein-NeckarKreis, Kurfürstenanlage 38 – 40, 69115 Heidelberg, Telefon 0 62 21 / 5 22-0, Telefax: 0 62 21 / 5 22-14 77, www.rhein-neckar-kreis.de, gehört.

Asbesthaltige Abfälle können beim Abfallentsorgungszentrum Sinsheim freitags in der Zeit von 08.00 bis 12.00 Uhr oder nach Absprache angeliefert werden. Im Rahmen gewerblicher Unternehmungen sind Arbeiten mit asbesthaltigen Materialien 14 Tage vor dem beabsichtigten Beginn dem Gewerbeaufsichtsamt Mannheim, Postfach 10 12 38, 68012 Mannheim, Telefon 06 21 / 29 24 585, anzuzeigen.

Für einige Flächen in Weinheim gelten überdies Rechtsverordnungen, die Landschaftsschutzgebiete, Naturdenkmale, Naturschutzgebiete und besonders geschützte Biotope unter einen besonderen Schutz stellen (z.B. Landschaftsschutzgebiet Bergstraße-Nord, Naturpark Neckartal-

Odenwald). In diesen Gebieten sind sehr viele Handlungen, dazu zählt auch das Errichten von baulichen Anlagen jeglicher Art (auch wenn diese ohne Baugenehmigung ausgeführt werden können), erlaubnispflichtig. Die Erlaubnis erteilt die untere Naturschutzbehörde. Auch bei der Bebauung von Grundstücken im unbeplanten Innenbereich sollte dem verantwortungsvollen Umgang mit Natur und Landschaft ein hoher Stellenwert zukommen. Im beplanten Innenbereich werden in den meisten Bebauungsplänen Ausgleichsflächen für verloren gegangene Natur ausgewiesen und bestimmte Regeln für die Begrünung der Freiflächen festgelegt.

37

■ Grünplan, Freiflächenund Gartengestaltung Wenn Sie Fragen zu grünordnerischen Festsetzungen von Bebauungsplänen oder zur naturnahen Gartengestaltung haben, können Sie sich an das Grünflächen- und Umweltamt wenden. Ein wichtiger Bereich der Gartenplanung ist auch die Gestaltung von Zufahrten, Terrassen und Wegen. Hier sollten Sie wasserdurchlässigen Belagsarten immer den Vorzug geben, um das Regenwasser im natürlichen Kreislauf zu belassen.

Hermannshof

Ideen mit Pfiff B A U U N T E R N E H M U N G Im Steinböhl 1 69518 Abtsteinach

 Wohnbauten  Industriebauten   Abbrucharbeiten  Erdarbeiten

38

„Ganz im Sinne der Natur“

Telefon: 0 62 07/30 67 Telefax: 0 62 07/28 75

e-Mail: [email protected] www.eisenhauer-bau.de

Schlüsselfertiges Bauen  Wohnanlagen  Kernbohrungen  Außenanlagen

„Wir bauen für Sie“

seit 1956 Eisleber Straße 4, 69469 Weinheim, Tel. (0 62 01) 25 90 70, Fax 25 90 80

Ihr zuverlässiger und kompetenter Partner für

ª Neubauten • Umbauten • Reparaturarbeiten ª Gestaltung von Außenanlagen ª Schlüsselfertige Erstellung von Eigentumswohnungen, Doppel-, Reihen- und Einfamilienhäusern. Aktuelle Angebote finden Sie unter

www.wohnungsbau-luetzelsachsen.de

Kapitel Wasserrecht ■ Bauen an Gewässern Ziel der Wasserwirtschaft ist es, bestehende Gewässer zu erhalten und ökologisch zu entwickeln. Aus diesem Grund dürfen Gewässer und ihre Ufer durch Bauvorhaben nicht beeinträchtigt werden. Grundsätzlich erfordert jede Einwirkung auf ein Gewässer wasserrechtliche Erlaubnisse oder Genehmigungen. Für das Bauen an Gewässern erster Ordnung (Weschnitz) ist das Landratsamt Rhein-Neckar-Kreis, Kurfürstenanlage 38-40, 69115 Heidelberg, Tel. 0 62 21 / 5 22-0, Genehmigungsbehörde. An Gewässern zweiter Ordnung (alle den natürlichen oder künstlich angelegten Gewässer, wie z.B. der Grundelbach oder der Landgraben) ist ein Uferrandstreifen außerorts von min-

10

destens 10 m und innerorts von 5 m beidseitig der Böschungsoberkanten von jeglicher Bebauung freizuhalten. Für die Erteilung von Baugenehmigungen an diesen Gewässern ist die Stadt Weinheim verantwortlich. Das Über- oder Unterqueren von Gewässern mit Erschließungsanlagen (Brücken, Ver- und/oder Entsorgungsleitungen) erfordert grundsätzlich eine wasserrechtliche Genehmigung/ Erlaubnis durch die Wasserrechtsbehörde des Landratsamtes.

■ Abwasserentsorgung Die Abwasserbeseitigung kann zentral (in einer Kläranlage) oder dezentral (auf dem eigenen Grundstück) erfolgen. Die Entsorgung des anfallenden Abwassers auf dem eigenen Grundstück ist nur in Ausnahmefällen mit wasserrechtlicher Genehmigung des Landratsamtes Rhein-Neckar-Kreis möglich. Ist Ihr Grundstück durch öffentliche Abwasseranlagen erschlossen, hat die Abwasserbeseitigung zentral zu erfolgen (Anschluss- und Benutzungszwang).

■ Entwässerungsantrag

Hermannshof

Der Anschluss an die öffentlichen Abwasserbeseitigungsanlagen und ihre Benutzung sowie deren Ände-

rung bei angeschlossenen Grundstücken bedarf gemäß der Satzung der Stadt Weinheim über die öffentliche Abwasserbeseitigung (Abwassersatzung) der schriftlichen Genehmigung durch den Eigenbetrieb Abwasserbeseitigung der Stadt Weinheim. Folgende Planunterlagen sind zur Genehmigung vorzulegen (3-fach): ➢ Beschreibung der Entwässerungsanlage bezüglich der Art, Zusammensetzung und Menge des anfallenden Schmutz- und Regenwassers, Bemessung der Anlage, ➢ zeichnerische Darstellung (Abwasserbeseitigungsplan) der Entwässerungsanlage im Lageplan (unbeglaubigt, amtlich) im Maßstab 1:500, ➢ Grundrisse der Geschosse mit Darstellung aller Entwässerungseinrichtungen bis zum Hauptkanal im Maßstab 1:100, sowie ein ➢ Schnitt des Gebäudes mit Darstellung aller Entwässerungseinrichtungen bis zum Hauptkanal (Strangschema) im Maßstab 1:100. Wichtig! Für Neubauvorhaben, ob im klassischen Baugenehmigungsverfahren oder nach Kenntnisgabeverfahren, ist generell ein Entwässerungsgesuch einzureichen, auch wenn bereits ein Hausanschlusskanal in das Baugrundstück vorverlegt wurde.

39

Zufriedene Kunden sind uns wichtig Malerbetrieb Scheffelstraße 35 69469 Weinheim Tel. 0 62 01/1 36 75 · Fax 18 78 24 Maler-, Lackier- und Tapezierarbeiten Vollwärmeschutz Verlegen von Teppich und PVC-Belägen Kunstharzputze

STEINKLINGENER STR. 1 69469 WEINHEIM/OBFL. TEL. 06201/23825 FAX 06201/292327 MOBIL 0162/7070230

69502 Hemsbach · Carl-Benz-Straße 2  (0 62 01) 7 33 10 · Fax: (0 62 01) 4 59 92 E-Mail: [email protected]

40

Ohne Handwerk geht nichts Massivparkett Musterparkett Fertigparkett Tafelparkett Verlegen, Reparieren und Abschleifen von Holzböden Inh. O. De Bastiani · Sommergasse 26 · 69469 Weinheim · Tel. 0 62 01/50 72 72 · Fax 0 62 01/50 75 97

Kapitel 11 Nachbarschutz Ein Bauvorhaben ist nicht allein die Angelegenheit des Bauherrn, vielmehr kann dieses auch Nachteile und Belästigungen für die Nachbarn mit sich bringen. Eine Vielzahl von Vorschriften des Bauordnungsrechts und des sonstigen für das Bauen relevanten öffentlichen Rechts sind auch dazu bestimmt, die Individualinteressen des Nachbarn zu wahren. Die Eigentümer angrenzender Grundstücke (Angrenzer) werden durch das Amt für Baurecht und Denkmalschutz von dem Bauantrag unterrichtet. Innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Angrenzerbenachrichtigung können sie Einwendungen gegen das Bauvorhaben vorbringen. Ein bloßes Nein, ein nicht näher spezifizierter Protest, die schlichte Mitteilung, es würden Einwendungen oder „Einspruch“ gegen das Bauvorhaben erhoben, reicht dabei nicht aus. Vielmehr muss der Angrenzer zumindest grob die befürchteten Beeinträchtigungen darlegen. Grundsätzlich sind nur öffentlich-rechtliche Einwendungen rechtserheblich. Auf privatem Recht beruhende Einwendungen können im Baugenehmigungsverfahren nicht beachtet werden. Eine Baugenehmigung ergeht unbeschadet privater Rechte Dritter.

Ist ein Angrenzer mit dem Bauvorhaben nicht einverstanden, so bedeutet das noch nicht, dass aus diesem Grunde keine Baugenehmigung erteilt wird. Dafür ist allein maßgebend, ob das Bauvorhaben den Bauvorschriften entspricht. Die fristgerecht eingegangenen Einwendungen werden vom Amt für Baurecht und Denkmalschutz auf ihre Berechtigung hin geprüft. Die Angrenzer, die Einwendungen erhoben haben, erhalten zusammen mit einem Duplikat der Baugenehmigung eine schriftliche Mitteilung darüber, ob ihren Einwänden entsprochen, teilweise entsprochen oder gar nicht entsprochen wurde. Sie haben die Möglichkeit, innerhalb eines Monats nach Zustellung Widerspruch gegen die erteilte Baugenehmigung einzulegen. Dies kann unter Umständen das Bauprojekt verzögern oder auch verteuern, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt. Durch die Änderung des Baugesetzbuches hat ein Nachbarwiderspruch gegen ein genehmigtes Vorhaben seit dem 1. Januar 1998 keine aufschiebende Wirkung mehr. Der Bauherr kann daher nach der Baufreigabe mit dem Bau beginnen, er muss nicht den Ausgang des

Rechtsstreits abwarten. Der Nachbar hat allerdings die Möglichkeit, beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz oder beim Verwaltungsgericht, Nördliche Hildapromenade 1, 76133 Karlsruhe, einen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung zu stellen. Bei der Entscheidung darüber werden die Erfolgsaussichten des Widerspruchs in einem summarischen Verfahren geprüft. Wird dem Antrag stattgegeben, ist der Bauherr zunächst am Baubeginn bzw. am Weiterbau gehindert. Damit es erst gar nicht soweit kommt, sollte der Nachbar rechtzeitig über die Baupläne informiert werden.

41

Kapitel 12 Stadtsanierung

42

Seit den frühen 80-er Jahren führt die Stadt Weinheim Gebietssanierungen in der Kernstadt durch. Erste klassische Sanierungsmaßnahme war die Sanierung „Südliche Altstadt“, ca. 6,3 ha, 1981 bis 2002. Ziel war die städtebauliche Erneuerung im zentralen Bereich um den Marktplatz und den Hutplatz sowie im Gerberbachviertel. Auch die Sanierungen „Alte Lackierfabrik“, ca. 3,5 ha, 1986 bis 1996, und „Müllheimer Tal“, ca. 3,7 ha, 1995 bis 2003, sind abgeschlossen.

■ Sanierung „Betental-/ Zimmerbachstraße“ Zur Zeit führt die Stadt Weinheim die Sanierung „Betental-/Zimmerbachstraße“ im Landessanierungsprogramm im vereinfachten Verfahren durch. Der Förderrahmen liegt bei 1.281.150 € (60 % Land, 40 % Stadt Weinheim). Der Bewilligungszeitraum reicht vom 01.01.1997 bis zum 31.12.2004. Das ca. 4 ha große Sanierungsgebiet wurde am 18.12.1999 förmlich festgelegt.

Neben der unteren Betentalstraße und der Zimmerbachstraße umfasst das Gebiet den entsprechenden Abschnitt der Müllheimer Talstraße (L 3257) von der Nummer 38 bis zur Nummer 114. Auch die Burggasse sowie der Weiherweg sind eingeschlossen. Die Eigentümer der Grundstücke im Sanierungsgebiet können bei privaten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen direkte Zuschüsse erhalten sowie steuerliche Begünstigungen in Anspruch nehmen. In beiden Fällen ist der Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung mit der Stadt Weinheim erforderlich. Erst nach dem Abschluss der Vereinbarung darf mit den Bauarbeiten begonnen werden. Es können grundsätzlich nur Maßnahmen gefördert werden, die noch nicht begonnen sind. Die Kosten der Modernisierungsund Instandsetzungmaßnahmen bei Wohngebäuden werden mit 30% bezuschusst, wobei zuvor pauschal 10% für unterlassene Instandhaltung abgezogen werden. Eigenleistungen sind eingeschränkt förderfähig.

■ Sanierung „Innenstadt“ Der Gemeinderat und die Verwaltung haben die ökonomische Stabilisierung und städtebauliche Weiterentwicklung der Weinheimer Innenstadt als eine vordringliche Aufgabe der Stadtentwicklung erkannt. Das dazu ausgearbeitete Entwicklungskonzept

stellt städtebauliche Missstände fest, durch die dieses Gebiet in der Erfüllung seiner Aufgaben erheblich beeinträchtigt wird. Um eine umfassende Verbesserung zu erreichen, soll in dem ca. 8,5 ha großen Gebiet zwischen Lindenstraße im Norden und Amtsgasse im Süden, zwischen Institutstraße im Westen und

Grundelbachstraße im Osten eine weitere städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden.

Für Fragen zu den Gebietssanierungen ist das Amt für Stadtentwicklung zuständig. In der Regel wird ein Sanierungsberater für die speziellen Aufgaben hinzugezogen.

43

Impressum Impressum Impressum Herausgegeben in Zusammenarbeit mit der Trägerschaft: Stadtverwaltung Weinheim Obertorstraße 9 • D-69469 Weinheim, Telefon +49 (0) 62 01/82 - 0 Telefax +49 (0) 62 01/82- 268, [email protected] • www.weinheim.de Änderungswünsche, Anregungen und Ergänzungen für die nächste Auflage dieser Broschüre nimmt die Verwaltung oder das zuständige Amt entgegen.

69469062/1. Auflage / 2004 Titel, Umschlaggestaltung sowie Art und Anordnung des Inhalts sind zugunsten des jeweiligen Inhabers dieser Rechte urheberrechtlich geschützt. Nachdruck und Übersetzungen sind – auch auszugsweise – nicht gestattet. Nachdruck oder Reproduktion, gleich welcher Art, ob Fotokopie, Mikrofilm, Datenerfassung, Datenträger oder Online nur mit schriftlicher Genehmigung des Verlages.

Infos auch im Internet: www.alles-deutschland.de www.alles-austria.at www.sen-info.de www.klinikinfo.de www.zukunftschancen.de

s tenz au Kompe d n a H einer

WEKA info verlag gmbh Lechstraße 2 • D-86415 Mering Telefon +49 (0) 8233 384-0 Telefax +49 (0) 8233 384-103 [email protected] • www.weka-info.de

Können wir! Machen wir! Container-Dienst

Annahme von Abfällen durch Selbstanlieferer Montag bis Freitag: 8.00 - 16.00 Uhr, Samstag: 9.00 - 11.00 Uhr

44 Haustechnik U. Krönung SANITÄR-, FLIESEN- UND HOLZARBEITEN (Wand, Decken u. Boden)

BALKON- und TERRASSEN-SANIERUNG Komplette BADERNEUERUNG GAS-, WASSER- und HEIZUNGSANLAGEN Weinheim · Tel. 0 62 01/18 42 90 · Fax 0 62 01/98 03 60 E-mail: [email protected]

Damit Ihre Kunden durch uns mobil bleiben ! Autoschlüssel Autoschlösser Schlüsselfräsmaschinen Schließanlagen + Zubehör Sicherheitsartikel Briefkästen

Freiburger Str. 3 69469 Weinheim  0 62 01/90 53-0 Fax 0 62 01/1 77 62 eMail: kraenzle-weinheim @t-online.de www.akkraenzle.de

Kapitel 13 Denkmalschutz und Denkmalpflege Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz trifft als untere Denkmalschutzbehörde (Telefon 0 62 01 / 82 398) die erforderlichen Maßnahmen zum Schutz von Kulturdenkmalen.

■ Was ist Denkmalschutz und Denkmalpflege? Kulturdenkmale sind Zeugnisse der Geschichte im öffentlichen Raum. Wir setzen uns mit ihnen nicht wie mit Erinnerungs- oder Kunstgegenständen in Museen zu besonderen Zeiten durch Betrachtung auseinander, sondern durch alltäglichen Umgang und

Benutzung wie mit Sachen der Gegenwart. Auf diese Weise wirkt Geschichtliches gegenwärtig als Bereicherung unserer Lebenserfahrung, mitunter als Herausforderung oder gar als „Stein des Anstoßes", und ermöglicht zugleich kritische Distanz zum Heute. Das Wissen um Ursprung und Entwicklung menschlicher Gemeinschaften gehört zu den Grundlagen eines jeden Menschen und jeder Kulturnation. Die sachgerechte Pflege unseres kulturellen Erbes trägt wesentlich zur Identitätsstiftung und Lebensqualität im Land BadenWürttemberg bei. Die Denkmalschutzbehörden leisten so einen Beitrag zur Bewahrung, Dokumentation und Präsentation des europäischen Kulturerbes.

■ Tag des offenen Denkmals

Altstadt (Gerberbachviertel)

Europaweit findet seit einigen Jahren im September der „Tag des offenen Denkmals“ statt, bei dem Kulturdenkmale präsentiert werden, die der Öffentlichkeit sonst vielfach nicht zugänglich sind. Auch die untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Weinheim beteiligt sich seit 1994 jedes Jahr an dieser Aktion, die in der Be-

völkerung stets auf große Resonanz stößt. Melden Sie sich bei der unteren Denkmalschutzbehörde, wenn Sie Denkmaleigentümer und bereit sind, Ihr Gebäude an diesem Tag der Öffentlichkeit zugänglich zu machen.

■ Gesetzliche Grundlagen für Denkmalschutz und Denkmalpflege Das Denkmalschutzgesetz für BadenWürttemberg (DSchG) bildet die gesetzliche Grundlage für den Denkmalschutz und die Denkmalpflege in Baden-Württemberg. Kulturdenkmale besonderer Bedeutung nach § 12 DSchG werden in das Denkmalbuch eingetragen. Daneben werden alle Kulturdenkmale (§ 2 DSchG) in einer Liste erfasst. Für den Bereich der Stadt Weinheim wird diese Liste vom Landesdenkmalamt Karlsruhe geführt. Die meisten Weinheimer Kulturdenkmale befinden sich in der sogenannten „Südlichen Altstadt“.

45

■ Aufgaben der unteren Denkmalschutzbehörde

46

Die denkmalpflegerische Praxis steht im Spannungsfeld zwischen dem Erhalt des Kulturdenkmals in seinem Zeugniswert und den Veränderungswünschen, die von Seiten des Eigentümers oder der Öffentlichkeit herangetragen werden. Ziel ist es, in konstruktiver Zusammenarbeit mit den am Bau Beteiligten und dem Landesdenkmalamt bereits im frühen Planungsstadium einen denkmalpflegerisch sinnvollen Umgang mit dem Kulturdenkmal und dessen Nutzung zu erreichen. Die untere Denkmalschutzbehörde ist für die Genehmigung von Baumaßnahmen an Kulturdenkmalen oder an Gebäuden innerhalb von Gesamtanlagen im Stadtgebiet und für Gebäude, die im Bereich von Kulturdenkmalen mit besonderer Bedeutung liegen, zuständig und berät in rechtlichen, baulichen, finanziellen und steuerlichen Fragen, die den Denkmalschutz betreffen. Beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz erfahren Sie, ob es sich bei Ihrem Objekt um ein Kulturdenkmal handelt, an dessen Erhaltung aus wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht oder ob es wegen seiner besonderen Bedeutung in das Denkmalbuch eingetragen wurde.

Die untere Denkmalschutzbehörde benennt und erläutert den Denkmalwert des Objektes und macht deutlich, auf welche Besonderheiten beispielsweise bei einer Instandsetzung des Kulturdenkmals zu achten ist, das heißt was verändert werden darf und was unbedingt zu erhalten ist. Die denkmalrechtlichen Anforderungen, die an Bauvorlagen und die Gestaltung eines Gebäudes zu stellen sind, unterscheiden sich meist von den allgemeinen baurechtlich notwendigen Vorlagen. Sie ersparen sich nicht nur die Kosten einer Überarbeitung Ihres Antrags, sondern tragen auch zur Beschleunigung des Genehmigungsverfahrens bei, wenn Sie vorab Kontakt mit der unteren Denkmalschutzbehörde aufnehmen. Denkmalgerechte Erhaltungsmaßnahmen werden durch Zuschüsse von Seiten des Landesdenkmalamtes und der Stiftung Denkmalschutz unterstützt, wenn die Baumaßnahme rechtzeitig vor ihrem Beginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und hierfür eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung oder Zustimmung erteilt wurde. Die fehlende vorherige Abstimmung kann nachträglich nicht ersetzt werden. Ausführliche Informationen zum Thema Denkmalschutz und Denkmalpflege sind in Broschüren des Landesdenkmalamtes Baden-Württemberg, Moltkestr. 74, 76133 Karlsruhe, zu finden.

■ Steuervorteile durch Denkmalschutz – denkmalschutzrechtliche Steuerbescheinigung nach §§ 7 i, 10 f, 11 b Einkommensteuergesetz (EStG) Denkmal erhaltende Maßnahmen werden auch durch steuerliche Vergünstigungen gefördert. Auf Antrag erhalten Sie beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz eine denkmalschutzrechtliche Steuerbescheinigung nach §§ 7i, 10 f und 11 b EStG. Voraussetzung hierfür ist, dass Sie die Baumaßnahmen vorab mit der unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt haben. Ergeben sich während der Bauausführung Abweichungen von dem abgestimmten Projekt bzw. von der erteilten denkmalschutzrechtlichen Genehmigung oder Erlaubnis, ist in jedem Fall eine erneute Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde erforderlich. Nach Abschluss der Baumaßnahmen besichtigt die untere Denkmalschutzbehörde die ausgeführten Arbeiten und prüft, ob sie vereinbarungsgemäß ausgeführt wurden.

Obertor (Teil d. Weinheimer Schlosses)

Die Steuerbescheinigung kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Maßnahme ausgestellt werden. Mit dem Antrag sind die vollständigen Originalrechnungsbelege mit einem Verzeichnis der einzelnen Rechnungen vorzulegen. Die Rechnungen und das Verzeichnis sind nach Firmen und Gewerken zu ordnen. Die Belege werden mit der Bescheinigung zurückgegeben. Erforderlich ist vor allem die Vorlage aller Schlussrechnungen. Abschlagsrechnungen und Kostenvoranschläge reichen nicht aus. Kassenzettel müssen Menge, Artikel und Preis eindeutig erkennen lassen. Pauschalrechnungen von Handwerkern können nur berücksichtigt werden, wenn das Originalangebot, das dem Pauschalvertrag zugrunde liegt, beigefügt ist.

Haben Sie einen Bauträger, Baubetreuer oder Generalunternehmer mit der Durchführung der Baumaßnahme beauftragt, ist die notwendige Prüfung der Einzelleistungen nur möglich, wenn Sie die Originalrechnungen der Handwerker, Subunternehmer und Lieferanten an den Bauträger o. ä. sowie einen detaillierten Einzelnachweis über die Vergütung für dessen eigene Leistungen vorlegen. Wir empfehlen Ihnen, die Vorlage der o.g. Unterlagen durch entsprechende vertragliche Regelungen sicherzustellen. Ihr zuständiges Finanzamt prüft dann, ob steuerlich begünstigte Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungskosten im Sinne der §§ 7 i, 10 f und 11 b EStG vorliegen. Bei einem Gebäude, das ein Kulturdenkmal gemäß §§ 2 und 12 des Denkmalschutzgesetzes für BadenWürttemberg (DSchG) ist, können Sie bis zu 10 % der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, im Jahr der Herstellung und in den folgenden neun Jahren absetzen.

Folgende Aufwendungen können im Rahmen der Vergünstigungen gemäß §§ 7 i, 10 f, 11 b EStG grundsätzlich nicht berücksichtigt werden (keine abschließende Aufzählung): ➢ Anschaffungskosten für das Baudenkmal und das Grundstück einschließlich der Nebenkosten (z.B. Notargebühren, Kosten für Eintragungen in das Grundbuch usw.), ➢ Finanzierungskosten, ➢ Kosten für Entkernungen, ➢ Kosten für Neubauteile, die als Folge von Entkernungen entstehen, ➢ Kosten für Ausbauten, soweit sie den üblichen mittleren Standard überschreiten, es sei denn, sie gehören zur historischen Ausstattung des Baudenkmals, ➢ Kosten für Einrichtungsgegenstände, ➢ Kosten für Außenanlagen, soweit sie nicht wesentliche Teile des historischen Bestands sind, sowie ➢ Leistungen und Arbeiten, die unentgeltlich erbracht werden (z.B. Eigenleistungen, Nachbarschaftshilfe). Um frühzeitig Klarheit über den Inhalt der zu erwartenden Bescheinigung zu erhalten, können Sie vorab eine schriftliche Zusicherung nach § 38 Landesverwaltungsverfahrensgesetz (vorläufige Bescheinigung) bei der unteren Denkmalschutzbehörde beantragen.

47

48

Bau/Kauf/ETW-

Finanzieren Zinssenkung

Hypothekenkonditionen für Wohnobjekte: Für erstrangige Baudarlehen bis 60 % / bis 100 % der nachhaltigen Kaufpreise / Herstellungskosten bieten wir derzeit ab einer Finanzierungssumme von 50.000 Euro freibleibend folgende Konditionen an:

Festschreibungszeit 5 Jahre

Festschreibungszeit 8 Jahre

Festschreibungszeit 10 Jahre

Zinssatz % p.a. norm

Zinssatz % p.a. nom.

Zinssatz % p.a. nom.

anfängl. effektiver Jahreszins

anfängl. effektiver Jahreszins

anfängl. effektiver Jahreszins

bis 60%

3,70

3,77

4,15

4,23

4,35

4,44

bis 100%

4,00

4,07

4,45

4,53

4,65

4,74

Stand: 02.04.2004

Andere Konditionen auf Anfrage Sondertilgungen 5% der Darlehenssumme p.a.

BERND JÖRGES Zinkgräfstraße 64 69469 Weinheim Telefon: 0 62 01/99 36-0 Telefax: 0 62 01/99 36-30 Email: [email protected]

GmbH Hypothekenberatung Finanzplanungen Assekuranzen

Baufinanzierungen seit 1972