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SUMARIO

INFORMACIÓN DE ACTUALIDAD.

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COLECCIONABLE .......................

pags.9-16

* Plan Integral de Vivienda y Suelo. 1. Introducción. 2. Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbana. 3. Plan Estatal de vivienda 20132016. 4. Conclusiones.

* Agencia Tribut aria. Inst r ucción 6/ 2013, de 9 de Diciembr e, del depar t ament o de r ecaudación, so br e gest ió n de aplazamient os y fr accio namient o s de pago de ret encio nes e ingr esos a cuent a y de deudor es en sit uació n de concurso de acreedores..............

pag.3

FORMACIÓN DE ÁMBITO GENERAL.................................... pags.17-20

* Un contador en cada radiador.........

pags.3-4

* Ministerio de Economía y Competitividad. BOICAC nº94/2013........................ pag. 17-19

* Los desahucios se aceleran en la primera mitad de 2013 pese a las protestas sociales.........................

CUESTIONARIO PRÁCTICO DE FORMACIÓN CONTINUADA...... * E n lo s edificio s en pr o piedad ho r izont al t umbada o complejo inmobiliario privado, el subsuelo y el vuelo es elemento común. S ent encia 644/2013, de 18 de Octubre de 2013. Tribunal Supremo. Sala de lo civil.

* Modificación cuotas participación Propiedad Horizontal....................

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OPINIÓN ..........................................

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psg. 4

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* Der r amas de la Comunidad de Propiet arios. CONSULTORIO................................ pags.22-23 *Sección dedicada a responder todas aquellas cuestiones dirigida s a l o s distintos gabinetes y formuladas por todos los lectores.

La Agrupación Técnica Profesional de Interventores de Fincas y Comunidades ha adoptado las medidas y niveles de seguridad de protección de los datos personales exigidos por la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal y sus reglamentos de desarrollo. Los datos personales proporcionados por usted son objeto de tratamiento automatizado y se incorporan a un fichero titularidad de la Agrupación Técnica Profesional de Interventores de Fincas y Comunidades, que es asimismo la entidad responsable del mismo, inscrito en el Registro General de la Agencia Española de Protección de Datos. Usted podrá ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y en su caso, oposición, enviando una solicitud por escrito, acompañada de la fotocopia de su D.N.I., dirigida a la Avda. Príncipe de Vergara, nº260-1º-G, CP 28016 de Madrid - o bien, dirigida a C. Gascó Oliag, nº 10-1º-1ª, CP 46010 de Valencia. Para el caso de que quiera realizarnos alguna consulta o sugerencia lo puede realizar en la siguiente dirección de correo electrónico: interfico-adm sfcas@atp-guiainm obiliaria.com

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Novedades en la aplicación de los tributos INSTRUCCIÓN 6/2013, DE 9 DE DICIEMBRE, DEL DEPARTAMENTO DE RECAUDACIÓN, SOBRE GESTIÓN DE APLAZAMIENTOS Y FRACCIONAMIENTOS DE PAGO DE RETENCIONES E INGRESOS A CUENTA Y DE DEUDORES EN SITUACIÓN DE CONCURSO DE ACREEDORES A partir del día 1 de Enero del pr esent e ejer cicio 2014, la Agencia Tribut aria no va a a d mit ir la s s o l i c i t u d es d e aplazamiento de los Impuestos del Cuarto Trimestre del ejercicio 2013, referentes al t ema de retenciones, (veáse modelo 111, 115 y 123 ) , po r lo q ue si alg u ien pr esent ase u n a p lazamient o de ret enciones, la c o nse cu encia se r ía qu e,

recibiría la car t a de la AE AT co mo presentado el impuesto p e r o no p a ga d o , y s e le r e c la ma r í a e l 20% de recargo so br e el pr inc ipal deja do de ingresar. Todo ello es consecuencia d e r iva d a d e l a bu s o d e lo s c o nt r ibu yent e s e n lo qu e se refiere a la solicitud de aplazamient o s de r e t e nc io ne s p o r no r ma , p o r lo q u e , t a l y

c o m o e l ar t ícu lo 65. 2 d e la L G T in d ic a q u e s o n in a plazables las r et encio nes, ya no cabe p o r p a r t e la AE AT la fle xibilidad que a este respecto tenía. En resumen si Ud. t iene la necesidad de aplazar algún Impuest o, sería recomendable aplazar el IVA, ya q u e e s t e I m p u e s t o n o s u fr e ningún cambio al respect o.

UN CONTADOR EN CADA RADIADOR Las comunidades con caldera centralizada tendrán que instalar medidores del consumo piso por piso y las empresas podrán adquirir certificados blancos. Un nuevo mercado y nuevas obligaciones para empresas y p ar t ic ular e s en ma t e r ia d e ahorro energét ico es lo que contendrá el Real Decreto que elabora el Ministerio de Industria, Energía y Turismo y el de Fomento, y que tendrá que estar aprobado el 5 de junio de 2014. Se trata de trasponer la directiva 2012/27/UE. Por un lado, obligará a las comunidades de vecinos a que se individualice el consumo por pisos y, por otro, pr evé para las empr esas no pymes (es decir, de más de 250 empleados y 50 millones de fa ct u r ac ió n) u na a ud it o r ía energética cada cuatro años. Estas son dos de las novedades que el consejero técnico de

la S ubdir ecció n Gener al de P la nifica c ió n E ne r g é t ic a y Seguimient o del Minist erio, Víctor Valverde, avanzó en la V Mañana de la Edificación, organizada por el Co legio de Aparejadores de Madrid. En cuanto a los particulares, a partir del 1 de enero de 2017 cada propietario deberá pagar por la energía que consuma en su domicilio, lo que obligará a est ablecer una co nt abilidad individualizada de consumos de calefacción en las comunidades con caldera centralizada. Para conocer el consumo de cada vivienda, además de los contadores o repartidores de calor, deberán instalar válvulas ter mo st át icas que per mit an controlar el consumo en cada radiador, según Valverde. Conscientes de que el coste de est a inst alación puede ser muy elevado, según explicó Valverde, se fijará el umbral a

partir del cual la medición deja de ser r ent able. Depender á t anto de las características del edificio como de la zona climática. Si el sistema de distribución de calefacción es por columna en lugar de por anillos y se trata, por ejemplo, de un edificio en Canarias, no t endría sent ido invertir en mecanismos de control costosos para un consumo de calefacción nulo o bajo. El coste de estas iniciativas deber á ser asumido po r las comunidades de vecinos. Según Jesús Paño s, pr esident e del Colegio de Aparejadores de Madrid, «habrá que procurar que, en la medida de lo posible, el coste de la instalación de los contadores individuales no recaiga totalmente en los ciudadanos». Por lo que se refiere a las empresas que no sean pymes, t endr án q ue e la bo r a r una auditoría energética cada cuatro años. La respuesta sobre cuánto

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4 cost ará es más difícil que la de quién la hará, ya que el Gobierno, además de crear un registro de empresas obligadas a hacerla, prevé otro de auditores habilitados para efectuarlas. Habrá, además, un t ercer registro de auditorías realizadas y un sistema de inspección para comprobar su veracidad. Ot ra de las novedades es que para conseguir el ahorro que impo ne la dir ect iva, se co nt e mpla que las empresas comercializadoras de energía cuent en co n u n sist ema de obligaciones, que podría incluir c o mp r a d e c e r t ifica d o s d e ahorro energético blancos. De forma similar a lo que sucede con lo s derecho s de emisió n de dióxido de carbono, podrían comprarse a empresas de servicios energéticos que los generen y vendan para cumplir así con los objetivos de ahorro. El modelo está funcionando ya en Italia y Francia, aunque por su gran complejidad requiera permanentes ajustes que, según Valverde, el español tratará de

evitar. Según se barajó en la jornada organizada por el Colegio de Aparejadores, tal compraventa de obligaciones evitaría inversiones extra de la Administración pública. Y el valor del ahorro energético de los certificados blancos podría ser fijado por el IDAE, que sería el gest or de t ales obligaciones de ahorro a cumplir por cada sector. «Este nuevo mercado, similar al de emisiones en su funcionamiento, incorporará incentivos de mejora a tener en cuenta por las empresas, que puede ayudar a alcanzar los compromisos adquiridos en la UE, pero serán precisos mecanismos financieros e incentivos fiscales, sin olvidar que hay que continuar la labor de formación y concienciación», anota Jesús Paños. Esta directiva que se impone desde Europa para impulsar los objetivos de ahorro energético contó con la oposición española porque modifica sustancialmente las líneas de actuación seguidas durante los últimos años para

Ener./Febr.2014 fomentar el ahorro energético por lo que, ent re otras cosas, de ja r á n de c o mpu t a r s e lo s ahorros conseguidos durante los últ imo s año s en lo s planes renove, como por ejemplo el dedicado a las ventanas. Lo cierto es que los ministerios concernidos trabajan para trasponerla y los deberes que impone a España son los de conseguir en el periodo de 20142020 un ahorro acumulado de 15.979 ktep (kilotoneladas equivalentes de petróleo). Suponen una media de ahorro de 571 ktep/año, que traducido a megavatios/hora serían 6,74 millones. Aunque para ahorrar primero hay que invertir: la cifra apuntada son 4.000 millones de eur os al año en medidas de aho rro y eficiencia energética. Sobre la trasposición de esta directiva, el presidente del Colegio de Aparejadores de Madrid explica que «la edificació n desempeña un papel clave en el cumplimiento de estos objetivos de ahorro». Nadie se libra de los deberes comunitarios.

LOS DESAHUCIOS SE ACELERAN EN LA PRIMERA MITAD DE 2013 PESE A LAS PROTESTAS SOCIALES La banca aceleró los desahucios en la primera mitad del ejercicio 2013, según los datos publicados por el Banco de España y que, por primera vez, proceden de un có mput o est r ict o de las ejecuciones lanzadas desde las entidades. El retrato del supervisor revela que 35.098 familias se quedaron sin casa entre enero y junio del pasado año al no poder pagar la hipoteca. A partir de estas cifras, el organismo que dirige Luis María Linde afirma que todo

«apunta a un crecimiento en comparación con 2012» coinc id ie nd o c o n e l a u g e d e l mo vimient o social cont ra los d e s a lo jo s y la r e mis ió n a l Congreso de la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) por la dación en pago. Tampoco la pretendida consolidación del código de buenas prácticas del Minist erio de Economía t uvo éxito en su objetivo de atajar uno de los graves problemas que ha dejado la crisis tras de sí.

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EN LOS EDIFICIOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA O COMPLEJO INMOBILIARIO PRIVADO, EL SUBSUELO Y EL VUELO ES ELEMENTO COMÚN Accede la Sala a la pretensión de los recurrentes que ejercitaron en su momento una acción declarativa para q u e s e d e c l a ra ra q u e l a s obras ejecutadas por sus vecinos en chalet colindante, en el jardín y planta sótano de la vi vi end a d e su p rop i ed ad eran ilegales por vulnerar la LPH y el CC. TRIBUNAL SUPREMO Sala de lo Civil Sentencia 644/2013, de 18 de octubre de 2013 RECURSO DE CASACIÓN Núm: 1506/2011 Ponente Excmo. Sr. XAVIER O’CALLAGHAN MUÑOZ En la Villa de Madrid, a dieciocho de Octubre de dos mil trece. Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por lo s Mag ist r ado s al mar g en indicados el recurso de casación contra la sentencia dictada en gr a d o d e a p e la c ió n p o r la Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Albacete, como consecuencia de autos de juicio o r dinar io , seguido s ant e el Juzgado de Primera Inst ancia número 1 de la misma ciudad cuyo recurso fue preparado ante la mencionada Audiencia y en e s t a alz a d a s e p e r s o nó e n co ncepto de parte recurrente la procuradora D.ª Marina Quintero Sánchez, en nombre y representación de D. Rosendo y D.ª. Inocencia; siendo parte recurrida el procurador D. Marcos Juan Calleja García, en nombre y

representación de D. Luis Antonio y D.ª. Rosaura. ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- 1.- El procurador D. Lorenzo Gómez Monteagudo en nombre y representación de D. Ro sendo y D.ª I no cencia, interpuso demanda de juicio ordinario contra D. Luis Antonio y D.ª Rosaura y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al juzgado se dictara sentencia por la que A) Se declare que las obras ejecutadas por los demandados don Luis Antonio y doña Rosaura en el jardín de uso privativo y en la planta sótano de su vivienda adosada sita en Albacete, CALLE000 número NUM000, descritas en el hecho VII de la demanda, son ilícitas e ilegales por vulnerar l o di spuesto en el artículo 7.1, en relación con los artículos 12 y 17.1, todos ellos de la Ley de Propiedad Horizontal, y en los artículos 396, 397, 582, 583 y 585, t o do s ello s del Có digo civil; B) Se condene a los demandados a estar y pasar por di cha decl araci ón, así como que, a su costa, procedan a la demolición de las citadas obras ilegales y a la reposición del jardín de uso privativo y d e l a p l a nt a s ót an o de s u vivienda adosada al estado originario en el que se hallaban con anterioridad a la ejecución de las referidas obras conforme a los pl anos adj untos a l a

demanda señalados como documentos n° OCHO y NUEVE; y C) Con imposición expresa de las costas de la presente litis a los demandados. 2.- El procurador D. Gerardo Gómez Ibáñez, en nombre y representación de D. Luis Antonio y D.ª Rosaura, cont est ó a la demanda oponiendo los hechos y funda ment o s de de r e cho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que desestimando la misma, se absuelva a ésta parte y se impongan a la demandante las costas del procedimiento. 3.- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus co nclu sio nes so br e lo s hechos controvertidos. El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Albacet e, dictó sent encia con fecha 1 de julio de 2010, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando en parte la demanda interpuesta por el procurador D. Lorenzo Gómez Monteagudo actuando en representación de D. Rosendo y D.ª. Inocencia contra D. Luis A nt on i o y D. ª . R osaur a a) Debo declarar como declaro que las obras ejecutadas en el año 2008 por los citados d e mandados en el j ardí n y planta sótano de la vivienda a do s a da d e s u p ro pi e d ad col i ndant e con l a de l os d emandantes- sita en CALLE000 n.º NUM000 de Albacete son ilícitas e ilegales civilmente por

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vulnerar la normativa prevista en la Ley de Propiedad Horizontal y Código Civil. b) Debo condenar como condeno a los citados demandados a estar y pasar por esta declaración y, por tanto, a que procedan a la demolición de las citadas obras y a la reposición del jardín y de la planta sótano de su vivienda al estado en que se encontraban con anterioridad a la ejecución de las referidas obras. c) No se hace especial imposición de costas procesales. SEG UNDO .- I nt erpuest o recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación de D. Luis Antonio y D.ª. Rosaura, la Sección 2.ª de Albacet e, dictó sent encia con fecha 18 de abril de 2011, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: 1.º.- Estimar el recurso de apelación; revocar la Sentencia apelada y, en su lugar, absolvemos a los Sres Luis Antonio - Rosaura de las pretensiones contenidas en la demanda interpuesta por los Sres Inocencia - Rosendo. 2.º.Condenamos a éstos a pagar las costas procesales causadas en primera instancia, y, respecto a las de ésta apelación, cada parte abonará las costas p ro c e s a l e s c a u s a d a s a s u i nstancia y comunes por mitad. TERCERO.- 1.- El procurador D. Lorenzo Gómez Monteagudo, en nombre y representación de D. Rosendo y D.ª. Inocencia, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DE CASACION: PRIMERO.- Al amparo del ordinal 3° del artículo 477.2 de la LEC/2000, la Sentencia

recurrida incurre en infracción por aplicació n indebida del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, en su redacción dada por la Ley 4911999, de 6 de abril, y del artículo 350 del Código civil, así como infracción por inaplicación de los artículos 396 del Código civil y 8° y 12, en relación con los artículos 7°.1 y 17, todos ellos de la L.P.H., por cuanto vulnera y contradice la doctrina jurisprudencia) consolidada del Tribunal Supremo relativas al régimen aplicable a la denominada Propiedad Horizontal Tumbada, y su diferenciación con los Complejos Inmobiliarios Privados, así como la doctrina del Tribunal Supremo relativa a que los Estatutos de las Comunidades de propietarios no pueden c o n t e ne r p a c t o s q u e s e a n contrarios a normas de carácter imperativo, como son las contenidas en la Ley de Propiedad H o r izo nt a l. S E G U N D O . - Al amparo del ordinal 3° del artículo 477.2 de la LEC/2000, la Sentencia recurrida incurre en infracción del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizont al de 21 de julio de 1960, en su r e dac ció n d ada po r la L ey 49/1999, de 6 de abril, en relación con los artículos 3°, párrafo segundo, 5°, 7°.1 y 17 de la misma Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, por cuanto vulnera y contradice la doctrina jurisprudencial consolidada del Tribunal Supremo, relat ivas a que las obras de construcción de nuevas plantas y las que alteren o afecten a la estructura o fábrica del edificio o a sus elementos comunes -como son el suelo, subsuelo, vuelo o a los muros de cerramiento o con-

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tención de tierras- de la finca o edificación sujeta al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, requieren la autorización o aprobación previa de la Comunidad de Propietarios, por constituir obras de ampliación de la superficie construida de la vivienda unifamiliar que mo difican el título constitutivo. TER CERO . Al amparo del ordinal 3° del artículo 477.2 de la LEC/2000, la Sentencia recurrida incurre en infracción del artículo 7°.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con los art ículos 3°, párrafo segundo, 5 ° y 17.1 de la misma Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, y artículo 543 del Código civil, po r cuant o vulner a y co ntradice la doctrina jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, entre otras, relativas a que las obras que modifiquen la configuración de los elementos privativos de la vivienda jardín y p la nt a só t a no o g a r a je d e la vivie nd a unifamilia r co n menoscabo o alteración de la estructura general de la edificación, la configuración o estados exteriores, o perjudiquen los derechos de otro propietario constituyendo y agravando una servidumbre de vistas inconsentida deben ser autorizadas por acuerdo unánime de la Comunidad de propietarios. CUARTO.- Al amparo del ordinal 3° del artículo 477.2 de la LEC/2000, la Sentencia recurrida incurre en infracción del artículo 7°.1 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, por cuanto vulnera y contradice la doctrina jurisprudencial consolidada del Tribunal Supremo sobre la doctrina general del consentimiento tácito de las obras ilegales por

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la Comunidad de propietarios, relativa a los plazos de tiempo (años) requeridos para la exist encia de un consent imient o t ácito, y a la regla de que no es lo mismo el conocimiento que el consentimiento de las mismas. 2.- Por Auto de fecha 21 de febrero de 2012, se acordó admit ir el recurso de casación y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días. 3.- Evacuado el traslado conferido, el procurador D. Marcos Juan Calleja García, en nombre y representación de D. Luis Antonio y D.ª Rosaura, present ó escrit o de impugnación al recurso interpuesto. 4.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para vot ación y fallo el día 9 de octubre del 2013, en que tuvo lugar. Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O’Callaghan Muñoz, FUNDAM ENTO S DE DERECHO PRIMERO.- Los demandantes -ahora recurrentes- D. Rosendo y D. ª I no cencia ejer cit aro n acción fundada en la Ley de Propiedad Horizontal co ntra sus vecinos en chalet colindante, D. Luis Antonio y D.ª Rosaura, acció n declar at iva par a que se declare que las obras ejecutadas por estos últ imos en el jar dín y plant a sót ano de la vivienda de su propiedad son ilegales por vulnerar dicha ley y el Código civil y acción de condena a fin de que se les condene a demoler tales obras reponiendo el jardín y el sótano

a su estado originario. Los demandados se opusieron y la Au die nc ia P r o vinc ia l, Sección 2.ª, de Albacete, en sent encia de 18 abril 2011, revocando la del Juzgado de 1.ª Instancia que había estimado la demanda, la desestimó. En su sentencia expone, tras declarar expresamente, partiendo de la prueba practicada que: el patio no es común sino privativo (y no solamente «de uso» privativo): así lo indican expresa y claramente los Estatutos (art 2 ), acompañados con la contestación a la demanda y a los que se remiten los títulos de propiedad de sendas part es l it igantes (donde consta su conocimiento por los mismos), y así se desprende también de la disposición arquitectónica de la vivienda y del lugar que ocupa el patio litigioso, donde se advierte claramente cómo éste es parte de la vivienda y no dispone del mismo (directa ni indirectamente) ningún otro vecino o miembro de la comunidad, esto es, no da provecho, utilidad o servicio a nadie más que al propietario de cada vivienda, por lo que es privado o privativo, al margen de las limitaciones dominicales que puede tener todo inmueble, incluidos los que no se integran en propiedades horizontales, derivadas de las normas urbanísticas, de seguridad, higiene o similares, o incluso comunitarias (a que se refiere el art 7 LPH ), en especial, la prohibición de que pueda real izarse en el indicado patio obras que alteren la configuración exterior. De ahí que, en contra de lo solicitado por los demandantes, los demandados puedan realizar en d i c ho p a t i o l as o br a s qu e

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co n sideren oportunas, salvo que afecten a la configuración exterior. Y declara que no hay alteración de la configuración exterior, qu e no hay alt er a ció n de la seguridad, (lo cual ni se discute) ni de los elementos comunes, ni tiene t rascendencia la posible alteración de las vistas (no hay servidumbr e alguna); afir ma que el suelo del patio no es un elemento común. SEGUNDO.- El recurso de casación se compone de cuatro motivos, todos los cuales giran alrededor de la consideración de que las obras que han ejecutado en el jardín de su vivienda los demandados han afect ado a elementos comunes, y sin autorización de la Comunidad de propietarios y debe ordenarse su demolición, reponiendo el jardín y la plant a só t ano al est ado originario. Obras ejecut adas en el jardín y subsuelo de su vivienda, ampliación que ha modificado la fábrica del edificio al derribar el muro de cerramiento o contención de tierras del garaje, modificando asimismo su estado exterior y elevar el vuelo del jardín en un metro y diez centímetros. La sentencia de la Audiencia Provincial, objeto de este recurso ha estimado que todas las obras se han ejecut ado sobre e le me nt o s p r iva t ivo s y no pr ecisan la autorización de la Comunidad. Todos los motivos del recurso, como se ha dicho, giran sobre esta cuestión, se ha mantenido que son element os co munes, es decir, en esencia, que el subsuelo y el vuelo no son privativos, sino elementos comunes.

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E l r ecur so , en t o dos sus mo tivos, debe ser aceptado por la razón básica de que, en todo caso, el subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado ( artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal ) es elemento común; está fuera de la propiedad privativa de cada copropietario, está fuera del edificio, tal como recoge el artículo 396 el Código civil y está sometido al artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. El propietario adquiere lo que se halla en su tít ulo de adquisición -escritura públicaque comprende la vivienda y el jardín, no el subsuelo y el vuelo. El t exto del art ículo 2 de los Estatutos de la urbanización dice: Artículo 2.º.- Son elementos priva t ivo s la s vivienda s t ipo unifamiliar con inclusión de su jardín expresado en la descripción de cada una. Lo cual es correcto en cuanto al suelo es el piso o terreno en el que se asienta la casa o el jardín, pero no dice que también lo sea el subsuelo y el vuelo. Así, el excavar en el jardín o elevar un muro, como elemento común que es modificado subsuelo y vuelo- precisa de la aut or izació n de la Junt a de propietarios de la Comunidad, en aplicación del artículo 17, norma 1.ª, por remisión del artículo 12 y a sensu contrario, del artículo 7.1, todos de la Ley de Propiedad Ho r izo nt al. Lo c ual ha s ido expuesto en este mismo sentido por la sentencia de 5 julio 2010 que plant ea el caso de una acción declarativa de propiedad

interpuesta en demanda reconvencional en que se pretendía la declaración de que el suelo, el subsuelo y el suelo eran propiedad del demandante reconvencional (no se interesaba en estos términos, s in o c o n r e fe r e nc ia a u na construcción un tanto arbitraria) y se desestimó en ambas instancias y por dicha sentencia. Esta se refiere, en primer lugar a lo que adquir ió en su día, po r escritura pública y dice: Lo que adquiere que no es más que un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente a cada propietario Y más adelante, añade, refiriéndose al suelo y al vuelo: La construcción de nuevas plantas y cualquier modificación en la fabrica o estructura de los bloques o en las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben so met erse al r égimen establecido para las modificaciones del mismo. Por infracción de tales artículos, se est ima el recurso de casación, esencialmente el motivo primero, sin que sea de interés entrar en los demás (que giran sobre el mismo tema), se casa la sentencia de la Audiencia Provincial y se confirma la del Juzgado de 1.ª Instancia que había estimado la demanda. Por lo expuesto, en nombre del Rey y po r la aut o r idad co nferida por el pueblo español.

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FALLAMOS 1.- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RE C URS O D E C A S A C I O N

formulado por la representación procesal de D. Rosendo y D.ª Inocencia, contra la sentencia dictada por la Sección 2.ª de Albacete, en fecha 18 de abril de 2011, que SE CASA y ANULA. 2.- En su lugar, confirmamos y hacemos nuestra la sentencia dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 1 de Albacete en juicio ordinario 180/2009 de fecha 1 de julio de 2010, que estima esencialmente la demanda formulada por dichos recurrentes. 3.- No se hace imposición en las co st as causadas en est e recurso de casación. 4.- Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollos de apelación remitidos. Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pr onunciamos, mandamos y f i r mamo s.- Fr ancisco Mar in Cast an.-Jose Ant onio Seijas Quint a na. - Fr anc isc o J avier Arroyo Fiestas.-Francisco Javier Or du ña M o r eno . - Xa vier O’Callaghan Muñoz.- Rubricados.PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el E XCMO. S R. D. Xavier O’Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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El objetivo del Plan es facilitar el acceso a la vivienda a las personas con menos recursos, apoyar el alquiler, fomentar la rehabilitación y mejorar la eficiencia energética de los edificios. E l E jecu t ivo t ambié n ha a pr o bad o el P la n E st r at é gic o Nac io nal de la I nfancia y la Ad o lesc encia 2 01 3- 2 01 6. Puesta en marcha de un nuevo modelo de vivienda basado en el alquiler y la rehabilitación * Se ha aprobado el proyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana y el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, que, unidos a la Ley de Fomento del Alquiler, son los instrumentos que harán posible el cambio de política y modelo. * Se apuesta por el alquiler y la rehabilitación frente a la construcción de nuevas viviendas. * El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, aprobado hoy, destinará 2.421 millones de euros a ayudas al alquiler, la rehabilitación y la regeneración urbanas. * Est as iniciativas t ienen una clara vocación social y ayudarán a sat isfacer las necesidades prioritarias de los ciudadanos, entre ellas el acceso a la vivienda de los sectores de población con menos recursos. * Las personas afectadas en los procedimientos de desahucio tendrán preferencia en el acceso al programa de ayuda al alquiler. * Aument a el númer o de beneficiar io s de las ayudas al alquiler, que pasan de 87. 000 a 133. 000 anuales. El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas. Además, el Consejo de Ministros ha aprobado el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (2013-2016) que, junto con la nueva Ley de Fomento del Alquiler, suponen un cambio de modelo en la política de vivienda. Estas iniciativas tienen una clara vocación social y tienen como objeto satisfacer las necesidades prioritarias de los ciudadanos, facilitando el acceso a una vivienda digna de los sectores de población con menos recursos. De los veintiséis millones de viviendas que hay en nuestro país, quince millones tienen más de treinta años y casi seis millones más de medio siglo. El mercado del alquiler representa el 17 por 100 frente al 83 por ciento del de la propiedad mientras que en Europa el mercado en alquiler representa el 38 por 100. Asimismo, es fundamental facilitar el acceso a la vivienda a los sectores de población con menores recursos. Por ello, es necesario un cambio de modelo que apoye el alquiler como vía idónea para el acceso a la vivienda, especialment e para quienes disponen de menores niveles de renta y para favorecer la salida al stock de vivienda desocupada. También se ha hecho una apuesta por el fomento de la rehabilitación de edificios y la regeneración y renovación urbanas para propiciar una reactivación sostenible del sector de la construcción, unos edificios más seguros y una mejora de la eficiencia energética. PROYECTO DE LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS La nueva Ley establece mecanismos que permitirán poner en práctica desde las operaciones más sencillas, que afectan a la rehabilitación de un edificio, a las más completas, que van desde la regeneración de tejidos urbanos ya existentes a la reurbanización de zonas más amplias dentro de las ciudades. Estas operaciones contribuirán al fomento de la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación como en el suelo, y acercarán nuestro marco normativo al marco europeo, sobre todo en relación con los objetivos de eficiencia y ahorro energéticos. El modelo surgido en los últimos años, volcado fundamentalmente en la construcción de nuevas viviendas, ha descompensado el necesario equilibrio que debería existir entre las actuaciones de construcción

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y aquellas otras orientadas a la conservación en adecuadas condiciones del parque ya edificado. A ello hay que unir la gran distancia que separa el parque edificado en España de las exigencias europeas relativas a la eficiencia energética de los edificios y, a través de ellos, de las ciudades. Cerca del 60 por 100 de las viviendas españolas se construyeron sin ninguna normativa mínima de eficiencia energética (la primera es de 1979), lo que sitúa a España en una posición difícil de cara al cumplimiento de los compromisos con Europa (Estrategia Europea 2020). Además, de los 10,7 millones de viviendas en edificios de cuatro o más plantas, cuatro millones aún no tienen ascensor y un porcentaje muy elevado de viviendas se encuentra en deficiente situación de conservación.

Novedades de la Ley Entre las novedades más relevantes que forman parte del nuevo texto legal están las siguientes: * La configuración del deber de conservación como uno de los deberes fundamentales relacionados con el medio urbano, y, por tanto, su regulación con carácter uniforme, en el marco de las condiciones básicas de igualdad que al Estado compete establecer. * La regulación básica de un Informe de Evaluación de los Edificios, que trata de superar las insuficiencias de la Inspección Técnica de Edificios, demandada por el Estado a partir del Real Decreto Ley 8/2011. Este informe, además de evaluar el estado de conservación de los edificios, aportará información acerca del grado de cumplimiento de la normativa vigente en materia de accesibilidad, e incluirá la Certificación de la Eficiencia Energética. Esta última, con un mero carácter informativo, y con independencia de que alguna de las viviendas del edificio vaya a ser puesta en venta o en alquiler. El informe sólo se exigirá a los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tengan más de cincuenta años y siempre que no hayan pasado ya la Inspección Técnica de Edificios de conformidad con su propia regulación. * Se amplían las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios y cooperativas para actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con las operaciones de rehabilitación. * Se establecen mecanismos que permitirán obtener financiación externa para que la rehabilitación sea más accesible. De manera especial, se introduce la figura de "la memoria de viabilidad económica" que acompañará a cada actuación y que podría justificar la aplicación de reglas excepcionales para vincular incrementos de edificabilidad o densidad, así como cambios a las distintas operaciones de rehabilitación, regeneración y/o renovación urbanas. * Se modifican determinados regímenes de unanimidad o mayorías establecidos por la Ley de Pr o piedad Hor izont al. Así, cuando exist an det er minadas obr as que son demandadas por las Administraciones Públicas, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, serán obligatorias, como ya ocurre con algunas de ellas en la vigente regulación de la propiedad horizontal.

Estimado/a Lector/a: En est a sección de nuest r o Bolet ín Oficial, denominada «Co leccionable» ir emos e x p o n i e n d o a q u e l l o s t e m a s q u e c o n s i d e r e m o s d e i n t e r é s p r o f e s i o n a l p a r a la act ualización y formación cont inuada de nuestros Colegiados. El desarrollo de los temas expuest os en est a sección variará según su ext ensió n y cont enido , po r lo cual algunos d e e llo s se r án exp ue s t o s d u r a nt e va r ia s e dic io nes d e l B o le t ín, mie nt r as qu e o t r o s comenzarán y finalizarán en una misma edición. En este número de nuestra publicación, correspondiente al mes de Enero/Febrero de 2014 finalizamos, el t ema «Plan Integral de Vivienda y Suelo», comenzando un nuevo tema en la próxima edición. Esperamos que el t ema elegido sea de su int erés y agrado.

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BOICAC Nº 94/2013 So b re l a s o b l i g a c i o n e s contables de una comunidad de vecin os ( comu ni dad de p ro p i e t a r i o s p o r p i s o s o locales, regi d a por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propied ad H orizontal) y si la revisión de sus cuent as puede tener la consideración de la actividad de auditoría de cuentas. 1.- Las comunidades de vecinos o de propietarios por piso s o lo cales de inmuebles se encuent r an r egulad as p or la Ley 49/1960, de 21 de julio, regulado r a de la pr o piedad horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Dichas comunidades de propiet arios surgen de la concurrencia de una colectividad de personas en la t it ularidad de derechos y obligaciones que recaen sobre fracciones comunes de un mismo edificio o finca dando lugar a la aparició n de relaciones de interdependencia entre los citados titulares que exige de la existencia, dentro de la cit ada co munidad, de una serie de órganos de gestión y administración. Est o es, el or igen y objet o de las co munidades de pr o piet ar io s no es la obt ención

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de una ganancia o lucro como consecuencia de la asociación de las personas que la integran, sino el de proceder a la necesaria gestión y administración de lo s element os comunes que existan en la edificación. Al amparo de esta circunstancia y, fundament alment e, de que las co munidades de pro pietarios carecen de persona l id a d ju r íd ic a a e fe c t o s mer cantiles, en el supuesto de que se d esar r o llase una act ivid a d c o n á nimo de luc r o se r ía n lo s c o p r o p ie t a r io s quienes estarían obligados a r endir c uent a s de su p ar t e pr o po r cio nal en lo s bie ne s gest ionados por la comunidad y en las actividades desarrolladas por esta última. En relación con la información ec o n ó m i c o - f in a nc ie r a q u e deben rendir las comunidades de propietarios, su normativa reguladora, la Ley 49/1960, de 21 de julio, de la P r o piedad Ho rizo nt al, regula en su artículo 14 las facultades de la Ju nt a de p r o p iet a r io s , q ue serán, entre otras: “ a ) A p r o b a r e l p la n d e gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. b) Aprobar los presupuestos y (…)” Por otro lado, el artículo 16 de la citada Ley señala: “1. La Junta de propietarios se reunir á po r lo menos una vez al año para aprobar los

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presupuestos y cuentas y (…)” Y el artículo 20. b) de esta misma Ley establece que corresponde al administrador: “b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, pr o p o n i e n d o l o s m e d i o s n ecesarios para hacer frente a los mismos”. Por tanto, con base en todo lo anteriormente expuesto, este I nst it ut o co ns ide r a q u e la s c o munidades de propiet arios que realicen exclusivament e las act ividades propias de su nat uraleza, no reúnen las notas características de las empresas y no t ienen la o bligació n de llevar la contabilidad y formular c u e nt a s a nu a le s a e f e c t o s mercant iles, no resultándoles de aplicación, en consecuencia, lo dispuesto a estos efectos en el Código de Comercio y en el Plan General de Contabilidad ( P GC) , ap r o bado po r Re al Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre. En la presentación y rendición de cuentas a la Junta Gener al de Pr o piet ario s, el ó rgano correspondiente de la Comunidad (Administrador o Presidente) seguirá el criterio que, a su juicio, considere más a de cu ad o p ar a r e fle ja r lo s ingresos y gastos de la comunidad en el perío do anual y su s it u a c ió n fina nc ie r a , d a d o q ue en la Ley de Propiedad H o r iz o nt a l no se e st a ble c e

18 ningú n cr it er io o no r ma al r espect o. Y lo ant erio rmente señalado lo es sin perjuicio de lo que en los estatutos de régimen interior de cada comunidad se pudiera establecer a este respecto. 2.- La actividad de auditoría de cuentas se encuentra regulada en el texto refundido de la Ley de Auditoría de Cuentas, aprobado por el Real Decreto 1/2011, de 1 de julio (en adelante, TRLAC), en cuyo artículo 1.2 se d e f i n e d i c h a a c t i v i d a d como aquella que “consiste en la r evisión y verificación de cuentas anuales, así como de otros est ado s financier o s o do cu ment o s co nt a ble s elabo r ados con arreglo al marco normativo de información financiera que resulte de aplicación, y siempre que dicha actividad tenga por objeto la emisión de un informe so bre la fiabilidad de dicho s do cument o s q ue pueda t ener efect os frent e a t erceros”. Este mismo artículo, en su apartado 4, establece que “la auditoría de cuentas tendrá necesariamente que ser realizada por un auditor de cuentas o una so ciedad de au dit o r ía, me diante la emisión del co r respondient e informe y con su jeció n a lo s r e quis it o s y fo r malidades est ablecidos en la presente ley”. Conforme a lo dispuesto en dicha normat iva, existen dos mo dalidades de t rabajos de auditoría de cuentas: auditoría de cuentas anuales y auditoría de o t r os est ados financiero s o do cumentos contables. Ambos tipos de cuentas o estados deben formularse con arreglo a un

FORMACIÓN DE ÁMBITO GENERAL marco normativo de información financiera que resulte aplicable en cada caso. Si bien, a efect os de est a segunda modalidad, debe tenerse en cuenta lo est ablecido en el artículo 2 del Reglamento de desarrollo del TRLAC, aprobado por el Real Decreto 1517/2011, de 1 de octubre, (en adelante RAC) respecto de las condiciones que deben reunir dichos estados o documentos contables al objeto de ser susceptibles de someterse a auditoría de cuentas. Artículo 2. Modalidades de auditoría de cuentas. 1. La actividad de auditoría de cuent as, en función de los est ados financieros o documentos contables objeto de examen, se referirá a una de las modalidades siguientes: a) Auditoría de cuentas anuales. b) Auditoría de otros estados financieros o documentos contables. 2. A estos efectos, se entiende por otros estados financieros o documentos contables aquellos elaborados con arreglo a los principios y normas contenidos en el marco normativo de información financiera aplicable, expresamente establecido para su elaboración. En particular, quedan incluidos en este concepto los estados o documentos contables integrantes de las cuentas anuales que se elaboren separadamente, o incluso elaborados en su conjunto, pero que se refier an en est e caso a un período inferior al del ejercicio social. Estos estados o documentos

Ener./Febr. 2014 deberán estar firmados o ser as umido s fo r malment e po r quienes tengan atribuidas las competencias para su formulación, suscripción o emisión, en la misma forma que la prevista en la legislación mer cant il par a la formulación de las cuentas anuales. En su caso , el documento en el que const e la cit ad a asunció n fo r mal de ber á acompañar a los estados financieros o documentos contables correspondientes.”. En los art ículos 4.1 y 10.1 del RAC se definen cada una d e la s mo d a lid a d e s d e a u d it o r ía d e c u e nt a s d e la siguient e fo rma: Artículo 4. Definición de auditoría de cuentas anuales. 1. La auditoría de las cuentas anuales consistirá en revisar y verificar a efectos de dictaminar s i d i c h a s c u e n t a s e x p resan la imagen fiel del pat rimonio, de la sit uación financiera, del result ado de sus operacio nes y, en su caso, de los flujos de efectivo de la entidad auditada, de acuerdo con el marco normativo de información financiera qu e r e sult e de aplicac ió n y, en particular, con los principios y criterios contables contenidos en el mismo.” Artículo 10. Definición de auditoría de otros est ados fi n an ci eros o d ocu men t os contables. 1. La auditoría de otros estados financieros o documentos cont ables a que se refiere el art ículo 2. 1.b) consist irá en

Ener./Febr.2014 verificar y dictaminar si dichos estados financieros o documentos contables expresan la imagen fiel o han sido preparados, según corresponda, de conformidad con el marco normativo de información financiera expresamente establecido para la elaboración de los cit ados documentos o estados.”. Por t ant o, at endiendo a lo disp ue st o en la no r mat iva reguladora de la actividad de auditoría anteriormente reseñada, el trabajo de revisión de las cuentas de una comunidad de propietarios no puede entenderse como una audit oría de cuentas anuales, puesto que no se ha establecido en la Ley de Propiedad Horizontal po r la que se rigen las Comunidades de P ropiet ar ios la o bligación de formular est as cuent as, ni po r t ant o e l ma r co par a su elaboración. Tampoco puede t ener la co nsider ació n d e la segunda de las modalidades de la act ividad de audit oría de cuentas regulada en la citada normativa, por cuanto no existe un marco normat ivo de info rmación financiera “establecido expresamente para la elaboración” de dichas cuentas, ni sobre “ot ros est ados financieros o do c ument o s co nt ables”, de acuerdo co n lo exigido en el citado artículo 2 del RAC. 3.- En conclusión y por todo lo a nt er io r, de be ind ic ar se qu e la revisión de las cuent as de una Comunidad de Propietarios, aunque sea realizada por un auditor de cuentas inscrito en e l ROAC , no t endr ía la consideración de un trabajo de auditoría de cuentas de las regu-

FORMACIÓN DE ÁMBITO GENERAL ladas en la normativa reguladora citada, dado que, al no exist ir un mar co normativo de información financiera establecido para la elaboración y present ación de dichas cuentas, no se enco nt raría comprendido en ninguna de las dos modalidades de auditoría de cuentas contempladas en la normativa reguladora de la actividad de auditoría. Por tanto, dicha actuación de revisión no est aría sujet a a la no r mat iva regulador a de la a c t iv id a d d e a u d i t o r ía d e cuentas, ni tendría que aplicarse en su realización y emisió n d el info r me las no r mas de au d i t o r í a d e c u e n t a s e n ninguno de sus aspect o s, no estando sujeta esta act uación al régimen de supervisión y control por parte de est e Inst it u to. En este sentido, debe advertirse a este respecto que el informe que en su caso se emit ier a c o mo r e su lt a do d e dicho trabajo no podrá identificarse como informe de auditoría, ni su redacción o presentación po dr á ge ner ar co nfus ió n a est e r espect o, conforme a lo establecido en el artículo 3.3 del RAC, y teniendo en cuenta la c o n d u c t a t ip if i c a d a c o m o infr acción grave en el artículo 34.g) del TRLAC. A est e respect o, procede señalar que aun en el supuesto d e qu e vo lu nt a r ia me nt e la C o munidad de pr opiet ar io s fo rmulara cuentas con arreglo a un mar co de infor mación financier a, elegido por la citada Comunidad, y las somet iera a revisió n po r un audit o r, la actuación de revisión realizada po r el audit or no t endría nat uraleza de auditoría de cuenta

19 regulada en el TRLAC y su normativa de desarrollo, to da vez que, t eniendo en cuenta el art.1 del TRLAC y el art. 2.2 del RAC requieren un marco normativo de información financiera aplicable, expresament e est ablecido para la elabo ración de dichas cuentas y dicho marco no está establecido expresamente por el legislador al regular la rendición de cuentas por dichas Co munidad es en la Ley de P ropiedad Horizontal. Teniendo en cuenta lo anterior, hay que señalar que el t rabajo de revisión de las cuentas de una comunidad de propietarios podrá realizarse por cualquier persona con conocimient os y exper iencia adecuada en el ámbit o del funcionamient o de las comunidades de propietarios y en la aplicació n de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que sea necesario que dicha revisión sea realizada por un auditor de cuentas. Lo anterior no significa que dicho trabajo no pueda ser realizado por un auditor de cuentas. En tal supuest o el info rme que en su ca so emit a de be r á ado pt ar una redacción de modo que no genere confusión en los términos establecidos en el artículo 3.3 del RAC. 4.- Conforme a lo establecido en la Dispo sició n Adicio nal No vena del Real Decreto 1517/ 2011, de 31 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento que desarrolla el texto refundido de la Le y de Aud it o r ía d e Cuentas, la presente contestación tiene carácter de información, no pudiéndose entablar recurso alguno contra la misma.

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MODIFICACIÓN CUOTAS PARTICIPACIÓN PROPIEDAD HORIZONTAL Las cuota de participación en la Propiedad Horizontal es una expresión numérica referido a cada piso o local que compone el edificio que incluye el porcentaje que dicho inmueble representa respecto del total, tanto como elemento privativo en sí mismo como respecto de los elementos comunes. Ejemplo: Si una persona adquiere un piso perteneciente a una Comunidad de propietarios y en la escritura notarial aparece que dicho piso tiene una cuota de participación en el edificio del 4,25%, este porcentaje es el de su participación respecto del total del edificio. Las cuotas de participación dependerán de varios factores, como superficie útil y construida del piso, su emplazamiento en el edificio, uso que se presuma que se va a hacer de los servicios comunes, etc. ¿Se puede proceder a la modificación de las cuotas de participación en la Propiedad Horizontal?. Aunque el Promotor del edificio, estableciera las cuotas de participación en el título constitutivo, estas no son inmutables, pero la modificación requiere del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios como requisito legal imperativo. Es procedente, por tanto, la modificación del título constitutivo y por tanto de las cuotas de participación, pero insistimos, requerirá de ese acuerdo unánime. El artículo 5 párrafo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece la obligatoriedad de que en el título constitutivo de la propiedad horizontal, se fije la cuota de participación que corresponda a cada piso o local. Lo habitual es que el promotor del edificio cuando lo construye y lo legaliza en el Registro de la Propiedad, sea quien haga ese reparto de la cuota de participación de cada uno de los inmuebles. No obstante lo anterior, tal como hemos indicado al principio, esas cuotas pueden modificarse a posteriori por el acuerdo unánime de todos los propietarios, por decisión judicial o por laudo arbitral.

El argumento de la unanimidad exigida a la hora de cambiar los coeficientes de participación tiene su razón en que dicho acto va a suponer un aumento o disminución de la cuota de participación que cada piso o local tenía asignado, por lo que va a verse afectada toda la Comunidad de propietarios. El acuerdo unánime de la Junta fijando unas cuotas distintas a las contenidas en el Título constitutivo produce su modificación, de forma que posteriormente no se puede pedir que se aplique la cuota que figura en el título en lugar de la pactada. Esta modificación es válida sin que se precise que conste necesariamente en escritura pública. Además, de modificar las cuotas de participación por el sistema de la unanimidad de todos los copropietarios, se puede hacer mediante resolución judicial o por laudo arbitral. El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. Para que el Título y sus modificaciones vinculen a terceros, es necesario que se inscriban en el Registro de la Propiedad, por lo que de no haberse inscrito el acuerdo de modificación de cuotas de participación, no podrán verse afectados derechos de terceros, es decir, aquellos que no han intervenido. La Dirección General de los Registros y del Notariado afirma que de la significación jurídica de la cuota de participación se desprende, en vía de principio, que las modificaciones de la misma, en tanto en cuanto afecten al contenido esencial del derecho de dominio, habrán de realizarse con el consentimiento individual y singular de

todos los propietarios afectados, en escritura pública, a falta de una norma en que la Ley atribuya expresamente a la Junta de Propietarios competencia para ello. Si no fuese posible conseguir esa unanimidad para la modificación de las cuotas de participación por que uno o varios vecinos se oponen, la ley de propiedad horizontal establece la posibilidad de acudir al Juez competente para doblegar dicha voluntad. La Junta de propietarios tiene competencia para la “fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados”, “sin alteración de las cuotas restantes”, en los casos de división, segregación, agrupación o agregación de los pisos o locales; y, aun en este caso, la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación de la Junta “además del consentimiento delos titulares afectados”. Resulta evidente, también, que, en casos de desafectación de elementos comunes y subsiguiente venta de los mismos, la Junta podrá fijar o alterar las cuotas de propiedad del nuevo elemento privativo, con el consiguiente reajuste proporcional de las demás cuotas; y lo mismo cabe admitir en otros casos de creación de nuevos pisos o locales, siempre que de ello tampoco resulte alterado el contenido esencial del derecho de cada propietario en los términos preestablecidos en el título constitutivo -pues de lo contrario, será además necesario elconsentimiento individual de los propietarios afectados. Por otra parte, a la hora de establecer o modificar la respectiva contribución de los propietarios en los gastos generales o en gastos determinados, sea por las mejoras o menoscabos de pisos o locales, sea por nuevas unidades edificadas, o bien respecto de nuevos gastos por creación de determinados servicios no previstos en el título constitutivo, etcétera, es indudable la competencia de la Junta de propietarios.

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OPINIÓN

DERRAMAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Acontinuación explicamos todo lo que debes saber sobre las derramas. Aunque se haya votado en contra, se deberá pagar. Arreglar el ascensor o cambiar el felpudo del portal son decisiones que se toman sobre la marcha, no necesitan aprobación previa. Pero, salvo este tipo de pequeñas cuestiones, las demás se toman en las Juntas de Propietarios, donde están representados todos los propietarios, cada uno con su cuota de participación en el conjunto. Los acuerdos aprobados por mayoría debenllevarseacabo y, salvo excepciones, se pagarán entre todos los propietarios… ¡hayan votado a favor o en contra!. Esto da pie a la confusión y el desconcierto entre los vecinos, y no es raro terminar pidiendo a un juez que determine quién tiene la razón. La Ley de la Propiedad Horizontal deja claro que: · Las obras necesarias para el mantenimiento del inmueble y sus servicios, obligan a pagar a todos los propietarios; es la Junta quien decide si la obra es realmente necesaria. En estos tiempos de dificultades económicas conviene ser prudentes al valorar si la obra es indispensable, pues una derrama podría provocar que más de un vecino pase a ser moroso. Los demás tendrían que pagar más para terminar la obra y, además, iniciar acciones legales para reclamar deudas… Por ello, si no se está de acuerdo con que se haga la obra, es importante que acudir a la Junta y expresar claramente la oposición; si hiciera falta, podría pedirse un dictamen técnico y un arbitraje. · Las obras para suprimir barreras arquitectónicas, cuando hay personas discapacitadas o mayores de 70 años, como instalar un ascensor o una silla elevadora, no necesitan acuerdo y obligan a pagar a todos, siempre que el importe total de las obras no sobrepase 12 meses de cuotas ordinarias. · Las obras de mejora que no son necesarias (por ejemplo, cambiar los buzones), una vez aprobadas en la

Junta deben asumirlas todos si el coste no excede de 3 mensualidades de gastos ordinarios. · Por el contrario, el coste de las obras para instalar o adaptar antenas comunitarias, sistemasdeaprovechamiento de la energía solar o nuevos sistemas energéticos colectivos solo lo asumen los propietarios que lo aprueben; si más tarde otro vecino quiere apuntarse, tendrá que pagar. Buscar apoyo entre los vecinos. · Si se tiene interés en que se apruebe un acuerdo, se puede pedir con antelación que se incluya el punto en el orden del día de la próxima Junta. Contando con el apoyo del 25 % de los propietarios, o con aquellos que representan al 25 % de las cuotas, se puede convocar uno mismo la Junta. Debe enterarse de la mayoría requerida ybusca apoyos. Consultar los estatutos por si acaso existe autorización expresa para la obra que se quiere acometer, pues no necesitaría la aprobación de la Junta. · Por el contrario, si se tiende a reducir gastos y se quiere evitar derramas, lo que se debe buscar es que no se apruebe el acuerdo: acudir a la Junta y expresar su oposición. Si se hace, después no podrás impugnar el acuerdo ante un tribunal. · Decidir no pagar podría salirle caro: podrían embargarle el piso para saldar las deudas con la comunidad. Además, recuerde que los morosos no pueden votar y no cuentan para el cómputo de las mayorías. · Si no se llega a un acuerdo porque falta la mayoría necesaria, una de las partes puede acudir al juez para que resuelva en un proceso rápido “de equidad”. Pero elcosteeconómico puede ser muy elevado: conviene valorar antes cuánto va a suponer, si el perjuicio sufrido lo merece o si está cubierto en un seguro de defensa jurídica. Y tener presente que los tribunales responden de forma distinta a casos aparentemente similares, según las circunstancias, lo que puede probarse, etc.

Tipos de mayoría que se requieren en cada caso Los acuerdos de las Comunidades de Propietarios se toman siempre en las Juntas y se deciden por mayoría. Existen varios tipos de mayorías. Los acuerdos que tienen mayor trascendencia para el conjunto de vecinos requieren un consenso mayor, incluso unánime. En el resto de casos, la mayoría se reduce. Acuerdos que requieren unanimidad · Todos aquellos que supongan la aprobación o modificación del título constitutivoo losestatutosdelaComunidad. · Cambios de la estructura deledificio o elementos comunes: construcción de nuevas plantas, cambios en la fachada, instalación de una piscina… · Modificación de las cuotas de participación en los gastos comunes. Por mayoría de 3/5 · Creacióno supresióndelos servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan modificación del título constitutivo o los estatutos. ·Arrendamientodeelementoscomunes que no tengan uso asignado. Pormayoríasimple(mitadmásuno) · Obras o nuevos servicios para eliminar barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía o mayores de 70 años, cuyo importe supere el equivalente a 12 meses de cuotas. · Resto de acuerdos. En 1ª convocatoria, presentes la mitad más uno de los propietarios, se aprueba con la mitad más uno que representen a la mayoría de las cuotas; en 2ª, con elvoto de más de la mitad de los presentes. Por mayoría de 1/3 · Instalación de infraestructuras de telecomunicaciones y de nuevos suministros energéticos. El coste será asumido por los particulares que lo aprueben y los que después se quieran apuntar.

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CONSULTORIO

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EN ES TA S E CCIÓ N IN TENTAREM O S C O NTE S TAR A TO DAS LAS PRE G UNTAS ( J URÍDICAS , FIS CALES , LABO RALES , ETC.) Q UE VDS . NO S FO RM ULEN PO R RIG UROSO ORDEN DE LLEGADA Y SIEMPRE QUE SEAN DE INTERÉS PARA TODO NUESTRO COLECTIVO. PREGUNTA 1.¿Quién h a c e e l T í t u l o Constitutivo de una Comunidad de Propiet arios?. 2.¿ Cómo se modifica el Título Constitutivo?. RESPUESTA 1. El título constitutivo se debe realizar al comienzo de funcionamiento de la Comunidad, por lo tanto, la mayoría de las veces, es realizado por el promotor / constructor del bloque de viviendas, o en menor medida, por los propietarios iniciales de los bienes que pert enecen a la Co munidad. A veces, si no hay acuerdo, o bien lo expuesto en el título va en cont ra de la ley, t ambién puede, en todo, o en parte, ser redactado a través de laudo o resolución judicial. Ejemplo: suponga que el promotor / constructor del inmueble se queda una propiedad para si mismo, y en el título constitutivo que el mismo hace, dice que dicha vivienda / local no pagará ninguna cuota. 2. Como es obvio, es una medida que los futuros propietarios pueden llevar a juicio, y seguramente lo ganen. Debido a la importancia de es t e d o c u me nt o , e l T ít u lo Co nst it ut ivo so lo se puede modificar cuando exista acuerdo por UNANIMIDAD, es decir, cuando TODOS los propietarios estén a favor. En t al sent ido, la Ley de Propiedad Horizont al, en su

art ículo 17 es clara, y dice lo siguiente: Artículo 17. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas: La unanimi dad sól o será exigible para la validez de los acuerdos que impli quen l a aprobación o modificación de l as regl as conteni das en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del títul o consti tuti vo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quint as partes del tot al de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci ón , a s í c o m o e l c o nsentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere. La realización de obras o el estable ci mi e nt o d e n ue vo s servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de

barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título c o nstitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junt a debidamente ci tados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conf orme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las f unciones de secretario de la comunidad en el pl azo de trei nt a dí as na turales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Los acuerdos válidamente adoptados con arregl o a lo dispuesto en esta norma obl igan a todos los propietarios.

PREGUNTA Publicar el nombre de los vecinos morosos en el Tablón de la comunidad, ¿es legal?. RESPUESTA Uno de los problemas que más afectan a las Comunidades de pro piet ario s es el impago

Ener./Febr.2014 de la cuot as comunales por parte de algunos vecinos. ¿ Es le g al pu b li c ar lo s nombres de los vecinos morosos en el tablón de anuncios del portal? Vemos lo que dice la normativa y en qué casos esto sería sa ncio nable p o r la Le y d e protección de datos. ¿Cómo debe actuar la Comunidad de propietarios ante un vecino moroso?. Lo primero sería citar a todos los vecinos en una convocatoria de Junta. Aquellos propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no estén al corriente de pago de sus obligaciones, sin haberlas impugnado judicialmente, t ienen voz, pueden participar en las deliberaciones, pero no tienen derecho a votar en las propuestas que se hagan. Aunque como todos los vecinos, tendrán derecho a que se le entregue una copia del acta de la Junta. ¿Puede figurar el listado de los vecinos morosos en las cit acion es a las Jun tas de Propietarios?. Sí. El nombre de los vecinos que no pagan y su condi ción de morosos podrá quedar indi-

CONSULTORIO cada en las citaciones a las Juntas de vecinos que se hagan, con la publicidad negativa que eso le supondrá a esos vecinos deudores. ¿Pueden figurar como morosos en el Tablón de anuncios del Portal?. Sólo se podrían incluir el nombre de los vecinos morosos como tal en el Tablón de anuncios del portal, en el caso de que no haya sido posible locali zar a los vecinos con deudas pendientes para avisarles a la convocatoria de Junta de la Comunidad. Y en este caso el Tablón de anuncios deberá estar colgado en un lugar que sea sólo visible para los propietarios del inmueble. Ya que la finalidad de publicar sus datos en este Tablón es la de no t ificarle la fecha de la Junt a, no la de someterles a vergüenza pública. Así que antes de publicar los datos de los vecinos morosos en el Tablón, debe seguirse el siguiente procedimiento para no cometer infracción de la Ley de Protección de Datos: Notificar al afectado en su domicilio conocido la convocatoria de la Junta o el Acta donde se cont iene su condición de deudor.

23 En su defecto, se notificará en el in mu eb le d el q ue es propietario en la comunidad de que se trate. En caso de tot al imposibilid ad p ara noti ficar personalmente, se podrán colgar en el t abló n de an unci os las c i taciones personales acompañadas de la convocat oria a l a J u n t a , i n c l u yé n d o s e e l lis t a do de los mor osos y los impo r t es q u e a d e ud a ca d a uno. H an i nclui d o mi s d atos como morosos en el Tablón de forma ilegal. ¿Cómo puedo denunciar?. En este caso podría denunciar a la Comunidad de vecinos por incumplimiento de la Ley de protección de datos (artículo 9.1.h) LOPD) y de la Ley sobre Propiedad Horizontal (artículos 11.2 a) tal como indicamos en: - ¿Cómo denunciar ante la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD)?. En el caso de que la Agencia E spaño la de P r o t ecció n de Datos considere que la Comunidad de propietarios ha incumplido el deber de secreto establecido en el artículo 10 de la LOPD y le podría imponer una sanción de 601€.

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