Projektentwicklung Gemeindeschwimmbad
P r o j e k t a r b e i t I n h a l t s v e r z e i c h n i s : 1.
Projektziele
2.
Markt und Wettbewerbsanalyse
3.
Variantenuntersuchung
4.
Standort – Mikroanalyse
5.
Baurechtliche Erfordernisse
6.
Funktionsprogramm und Orientierung
7.
Pläne
8.
Kosten und Finanzierung
9.
Termin
10.
Resümee
Salzburg , 11. Juli 2004
-
2. S e m e s t e r
Gemeindeschwimmbad Grundlagen Allgemeine Definitionen : Projektbearbeiter :
Matthias Koch An der Straß 2 D-83404 Ainring
[email protected]
Gerhard Klingler, Ing. Baumgartnerstraße 10 A-6330 Kufstein
[email protected]
Robert Gabriel Hangstraße 1 A-5102 Anthering
[email protected]
Alfred Heftberger Austrasse 22 A-5020 Salzburg
[email protected]
Projektrollen : Auftraggeber : Projektleiter : Schriftführer : Mitarbeiter :
Projektarbeit 2. Semester Robert Gabriel Alfred Heftberger Gerhard Klingler Matthias Koch
Kommunikation, Dokumentation : Projektbesprechungssitzungen im Büro Bmst. Gabriel in regelmäßigen Abständen. Folgetermine werden in der jeweiligen Besprechung vereinbart. Die Arbeitspakete werden von den Projektbeteiligten im eigenen Büro bearbeitet und in der darauffolgenden Besprechung mit den Beteiligten abgesprochen. Dabei ist eine endgültige Ausführung festzulegen. Die Ergebnisse der Projektbesprechungssitzungen werden vom Schriftführer protokolliert und den weiteren Beteiligten per e - mail zugesandt. Kommunikation: Telefon, e - mail, Fax Dokumentation : Besprechungsprotokolle, Telefonnotizen, Arbeitsunterlagen
Projektkultur : Motto : Logo :
alle ziehen an einem Strang, mit Volldampf voraus ! Einteilung als Gruppe 3 wird weiter fortgesetzt, handelnde Personen werden im Logo genannt. Abstimmung: Der Bearbeiter eines Themas enthält sich der Stimme bei Uneinigkeit. Sanktionen: Bei Verfehlungen oder Terminversäumnissen wird eine Leberkäsjause verrechnet.
Gemeindeschwimmbad Grundlagen Allgemeine Definitionen : Projekt : Ziel ist es für die Gemeinde Anthering ein Konzept für die Errichtung eines neuen Freischwimmbades zu entwickeln. Aufgabenstellung : Die Projektarbeit wird in folgende Aufgabenpunkte unterteilt: 1. Projektziele: Analyse Kundenwunsch, Festlegung der Projektdimension,
2. Markt und Wettbewerbsanalyse Analyse der Angebots und Nachfragesituation, Vergleichsanalyse qualitativer und quantitativer Kriterien der Konkurrenz, Bestimmen der eigenen Marktposition – Orientierung als Familienbad, Größenordnung ca. 400 m2 Wasserfläche
3. Variantenuntersuchung Renovierung der alten Anlage, Neubau am best. Standort oder auf alternativem Grundstück, Ausbildung als Schwimmteich
4. Standort – Mikroanalyse Grundstückssuche, Kaufpreis, Verkehrsanbindung und Infrastruktur, Belastungsquellen (Lärm), Image der Lage, Freizeitmöglichkeiten, Kriterien zur Grundstücksbeurteilung – Auswahl
5. Baurechtliche Erfordernisse Widmungs und Bebauungsbestimmungen, Grundbuchsrechte und Lasten, Erforderliche Behördenverfahren Abänderung Flächenwidmungsplan, bau- und gewerberechtl. Bewilligung, Naturschutzrechtl. Bewilligung
6. Funktionsprogramm und Orientierung Raumprogramm und Flächenbedarf – Wasserflächenaufteilung, Liegeflächen, Gastronomie, Kinderspieleinrichtung, Parkplätze, usw., Ausrichtung Projektmarketing
7. Pläne Vorentwurfspläne, Funktionsschemen - Schwimmbadtechnik
8. Kosten und Finanzierung Varianten zur Finanzierung der Badeanlage, Überlegung für die Errichtung eine eigene Gesellschaft zu gründen ? (Vorsteuerabzusmöglichkeit, Leasingvarianten)
9. Termin Auflistung der erforderlichen Planungs- und Realisierungzeiträume
10. Resümee Zusammenfassung der Ergebnisse, Unterbereitung Entscheidungsvorschlag an AG
11. Anhang Protokolle, Zeitpläne, Projektstrukturpläne, div. Arbeitsunterlagen
Gemeindeschwimmbad 1. P r o j e k t z i e l e 1.1 Analyse Kundenwunsch: Das Schwimmbad der Gemeinde Anthering wurde im Jahre 1969 errichtet. Nach mehreren Instandsetzungen, wird nunmehr überlegt wesentliche Veränderungen vorzunehmen, da die technische Ausstattung, das optische Erscheinungsbild und die jährlichen Verluste nicht mehr vertretbar sind. Dazu sind Varianten für die Neugestaltung und Erweiterung des bestehenden Schwimmbadareales, sowie die Realisierung eines völlig neuen Bades auf alternativen Standorten zu entwickeln.
1.2 Festlegung der Projektdimension: Bei der Gestaltung des neuen Bades ist auf eine wirtschaftliche Dimensionierung der Wasserfläche Rücksicht zu nehmen. Die Unterteilung in einzelne Bereiche für Kinder, Schwimmer und einen Relax & Erlebnisbereich ist anzustreben. Dazu sind Vergleiche mit Badeanlagen annähernd gleich großer Gemeinden anzustellen. Die Gesamtbaukosten sollen ein maximales Budget von ca. netto 1.200.000,00 Euro nicht übersteigen
Darstellung der finanziellen Entwicklung der bestehenden Anlage :
Einnahmen/Ausgaben Freibad 1998 - 2004 90.000
81.208
80.000 70.000
57.029
49.227
46.200
39.600
30.000
50.666
50.000 40.000
58.900
60.000
RA 1998
RA 1999
RA 2000
RA 2001
Einnahmen
RA 2002
RA 2003
13.000
0
15.884
11.713
14.579
16.389
14.600
10.000
14.900
20.000
VOA 2004
Ausgaben Andreas Pirner
Quelle: Statistik - Gemeinde Anthering
Gemeindeschwimmbad 2. M a r k t u n d W e t t b e w e r b s a n a l y s e 2.1 Angebots und Nachfragesituation: Zur Feststellung der Angebots und Nachfragesituation wird das Angebot an Freibadeanlagen im Umkreis von 20 km analysiert und bewertet. Es ist festzustellen, dass im zu betrachtenden Umkreis nur insgesamt fünf Badeanlagen den Standort beeinflussen können. Die Freischwimmbäder in den Randbereichen (Straßwalchen /Thalgau / Großgmain) können auf Grund der Entfernungen vernachlässigt werden. Im Nordosten liegen Strandbäder an den Trumerseen sowie am Wallersee. Im Südosten weitere Strandbäder am Irrsee, Mondsee sowie am Fuschl- und am Wolfgangsee. Die Badeseen im bayrischen Raum sind ebenfalls bereits an der Grenze des Betrachtungsgebietes. Karte Umland :
Freischwimmbäder
Strandbäder - Badeseen
Gemeindeschwimmbad 2. M a r k t u n d W e t t b e w e r b s a n a l y s e 2.2 Vergleichsanalyse: Detailliert betrachtet ist festzustellen, dass im unmittelbaren Einzugsbereich nur die Bäder der Gemeinde Bergheim, der Stadt Salzburg und der Gemeinde Ainring im angrenzenden Bayern liegen. Ebenfalls rasch erreichbar sind die Strandbäder an den Trumerseen und am Wallersee. Die Strandbäder der Badeseen werden in die weitere Vergleichsanalyse nicht mehr mit einbezogen, da sie anderen Besuchergruppen zuzuordnen sind.
Karte Detail :
Berxi Bergheim Freibad Ainring
Volksgarten bad
Freibad Leopoldskron
Freischwimmbäder
Aya Alpenstraße
Strandbäder - Badeseen
Besuchereinzugsbereich : Der Haupteinzugsbereich für das Schwimmbad besteht aus den Umlandgemeinden wie Eugendorf / Elixhausen / Bergheim bis zum Raum Oberndorf / Nußdorf / Bürmoos, sowie aus dem nördlichen Teil der Stadt Salzburg. Die südlichen Teile der Stadt sind durch die Bäder Leopoldskron / Alpenstraße / Volksgarten und Ainring gut versorgt. Besucher aus den Nachbargemeinden in Bayern sind nicht zu erwarten, da Anthering durch die Salzach verkehrstechnisch ungünstig zu erreichen ist.
Gemeindeschwimmbad 2. M a r k t u n d W e t t b e w e r b s a n a l y s e
Die Positionierung des Schwimmbades soll mit folgenden Schwerpunkten erfolgen: a.) Ausrichtung als Familienschwimmbad mit Schwerpunkten für Kleinkinder. b.) Kleinanlage für ca. 300 – 400 Besucher pro Tag, die auch Ruhesuchenden älteren Besuchern genügend Erholungsraum bietet. c.) Kinder von 8 bis ca. 14 Jahren sind anzusprechen. Das Rutschen - Angebot wird nur in beschränktem Ausmaß angeboten, damit der Erholungswert erhalten bleibt.
Bewertung Anspruchsgruppen
Bewertung
2.3 Eigene Marktposition:
Sportschwimmer (wettkampforientiert)
Ø
Schulnutzung
X
Jugend > 14 Jahre
X XX
Kinder und Jugend ca. 8 - 14 Jahre
XXXX
Familien mit Kindern
d.) Jugendliche über 12 Jahren sind willkommen, werden aber eher das umfangreichere Erlebnisangebot des Bades in Bergheim nutzen.
Ältere Besucher - Ruhesuchende
e.) Sportanlagen wie Beach Volleyball, Bocciafeld, Tischtennis. .
Legende:
nicht erw artet
XXX
Zielgruppen erw ünscht bis erw artet von 1 bis 4
Ø
X
XX
XXX
XXXX
2.4 Positionierung im Wettbewerbsvergleich:
Leopoldskron
Salz burg
Ainring
Bayern
X
X
X
alt
Kneipppfad
X
Spielbach
X
Bocciafeld
X
Beach Volleyball
Warmwasser duschen
X
Minigolf
Kaltwasser duschen
986
Tischtennis
Rutschen anlage
2002
Kinder spielplatz
Kinder becken
Salz burg
Erholungs becken
Volksgarten
Aya - Alpenstraße Salz burg
4840
Sprung becken
Bergheim
Sport becken
Berxi
Freibereich
Wasserfl. in m²
Ort
B adebereich
Eröffnung
Freibad
Einwohner
Die zu vergleichenden Badeanlagen sind, mit Ausnahme von Bergheim, Altanlagen die im Laufe der Zeit unterschiedlichem Ausbaugrad modernisiert und angepasst wurden. Das Volksgartenbad ist das renovierungsbedürftigste. Das Leopoldskronerbad ist in den letzten Jahren auf einen zeitgemäßen Stand gebracht worden. Nachteil all dieser Anlagen ist die notwendige Einbeziehung des Altbestandes, der teilweise in Ausstattung, sowie auch im architektonischen Erscheinungsbild, zu wünschen übrig lässt. Chance von Anthering wäre, so wie Bergheim eine komplett neue attraktive Badeanlage die in allen Gesichtpunkten den heutigen Anforderungen entspricht zu errichten.
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143500 renoviert
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143500
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1994
Anthering - Neubau
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Anthering - Bestand
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Ø
Ø
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Legende:
nicht
vorhanden
nicht vorhanden
kom plett
m angelhaft
X
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X/2
X/m
A n g e b o t s v e r g l e i c h
Gemeindeschwimmbad 3. V a r i a n t e n u n t e r s u c h u n g 3.1 Renovierung der alten Anlage: In den vorangegangenen Jahren waren durch die Gemeinde immer wieder erhebliche Mittel zur Instandhaltung der Altanlage aufzuwenden. Folgende Mängel sind festzustellen : a.) Das gesamte Becken weist an vielen Bereichen Leckstellen auf. Durch Setzungen sind angeschlossene Leitungen undicht geworden. b.) Die gesamte Schwimmbadtechnik ist zu erneuern – teilweise noch Stand 1969 ! c.) Die baulichen Anlagen sind nicht mehr zeitgemäß und wären in vollem Umfang zu erneuern. d.) Die derzeitige Zugangs- bzw. Zufahrtssituation ist neu zu überlegen e.) Das Parkplatzangebot ist absolut unzureichend Fotos – Bestand :
Gemeindeschwimmbad 3. V a r i a n t e n u n t e r s u c h u n g 3.2 Neubau am bestehenden oder neuen Standort: a.) Variante 1 – Zentrum : Für den best. Standort spricht, dass das Grundstück zum Teil bereits vorhanden ist und nur durch eine Teilfläche zu vergrößern ist. Die Zufahrt und Parkplätze sind gänzlich neu über eine Aufschließungs-straße, die zusätzlich eine Verbindung zum Ortsteil „Kohlstatt“ schafft, einzurichten. Die Eigentums-verhältnisse zwischen GP 1944 (Hotel Ammerhauser) und GP 1945/2 (Gemeinde Anthering) sind neu zu regeln, sodass das Gebäude auf GP 1945/2 entsprechend erweitert, bzw. eine Neubebauung durchgeführt werden kann. Ein Geh- und Radweg als Verbindung des Bades zum Zentrum ist auf dieser Grundfläche zu berücksichtigen.
b.) Variante 2 – Sportanlage : An diesem Standort wäre eine Konzentration der Freizeit- und Sportanlagen möglich. Zwischen Jugendsport und Tennisanlage könnte in südlicher Positionierung das freie Grundstück zur Errichtung des Freischwimmbades genutzt werden. Die Aufschließung besteht bereits. Als zusätzliche Verbindung ist parallel zur Landstrasse ein Geh- und Radweg geplant. Die neben anliegende Freizeitanlage mit BeachVolleyball, Skatepark und Multifunktionellem „ Fun-Court“ könnte ins Konzept mit eingebunden werden.
Gemeindeschwimmbad 3. V a r i a n t e n u n t e r s u c h u n g 3. 3 Lageplan Varianten: S #
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Freizeit und Tennisanlage
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GEMEINDE ANTHERING GemGIS
das geographische Gemeinde-Informationssystem
Maßstab 1:5000
N Datenquelle: BEV Angaben ohne Gewähr
Datum: 13.5.2004
W
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Gemeindeschwimmbad 3. V a r i a n t e n u n t e r s u c h u n g 3.4 Variante Schwimmteich: Eine besondere, ökologisch interessante Variante ist die Ausführung der Badeanlage als Schwimmteich. Zur Bemessung der erforderlichen Wasserkubatur für die Errichtung eines solchen Kleinbadeteiches wurde die Studie der Universität Innsbruck, Institut für Hygiene und Sozialmedizin herangezogen. Bemessung : Maximale Besucherbelastung : 10,00 m3 Badewasser (nur Badezone) pro Badegast / Tag Entsprechend der Tabelle – Besucherzahlen : Gesamt: 20.680 Besucher pro Saison / ~ 70 Tage =
295 Besucher pro Tag im Durchschnitt
Kubatur: Spitzenwert ca. 350 Besucher x 10,00 m3 = ca. 3.500,00 m3, ergibt bei einer durchschnittlichen Wassertiefe von 1,50m eine Bedarfsfläche von ca. 2.335,00 m2 Die sicherlich interessante Gestaltung als Teich benötigt eine immense Grundstücksfläche, da zusätzlich zu den Badebereichen Flachwasserzonen zur Wasserregeneration erforderlich sind. Die Dimensionierung dieser Bereiche ist mit speziellen, aufwendigen Verfahren zu berechnen und wird in dieser Studie nicht durchgeführt.
3.5 Zusammenfassung: Zusammenfassend kann folgendes Ergebnis aus der Variantenuntersuchung dargestellt werden: a.) Die beiden Varianten Neubau in Zentrallage sowie am Ortsrand bei den Sportanlagen soll weiter untersucht werden. b.) Die Variante Sanierung scheidet aus Unzweckmäßigkeit und Unwirtschaftlichkeit aus. c.) Die Variante Schwimmteich erhöht den Flächenbedarf auf ein absolut unwirtschaftliches Maß. Im Zentralbereich steht die benötigte Fläche nicht zur Verfügung; im Bereich Var.2 Sportanlagen ist die gesamte Bedarfsfläche anzupachten oder zu kaufen. Mit dem Schwimmteich wird eher das Zielpublikum der Strandbäder an Badeseen angesprochen. Konkurrenz zu den umliegenden Seen zu schaffen ist nicht zielführend. Somit ist auch diese Variante auszuscheiden.
Freischwimmbad
Gemeinde Anthering 4. S t a n d o r t - M i k r o a n a l y s e 4.1 Bewertung der Varianten: Die zur weiteren Betrachtung ausgewählten Varianten wurden in den nachstehenden Diagrammen weiter analysiert , gegenübergestellt und bewertet.
Bewertungsmatrix Standortvarianten : Stichworte
Punktebewertung der Varianten
Bewertungskriterien Zentrum
Sportanlage
Zentrum
Sportanlage
7.812 m2 incl. Aufschliessung und Parkplätz
6.835 m2 incl. Aufschliessung und Parkplätz
8
10
unproblematisch
unproblematisch
5
5
zentral Lage - Bauland
Randlage - Grünland
6
8
Verkehrsanbindung
neu - herzustellen, 2 Seitig
4
10
Parkmöglichkeiten
neu - ausreichend
7
8
10
6
im zentralen Erweiterungsbereich, umliegende W ohnbauten mit Schwimmbad neu zu errichten - zumindest Beach Volleyball
Bestand Spitzenabdeckung - PP Tennis über die Oberndorferstr., Radweg und Schmidingerstr. langfristige Zusammenschliessung aller Sportanlagen möglich nebenanliegende Jugendsport und Freizeitanlage voll integrierbar
3
8
3
8
miten im Zentralraum W ohngebiet situiert
Randlage - großer Abstand zu Siedlungsgebieten
2
9
48
72
40%
60%
Grundstücksbedarf Bodenbeschaffenheit Baurechtskosten
Erreichbarkeit Image der Lage Sport u. Freizeitangebot Lärmemmissionen
Zentral
Gesamt Punkteanzahl & Prozentwertung
Grundtausch – Variante Zentrum : Wie in den Plänen dargestellt soll im Zuge der Neugestaltung eine Korrektur der Grundeigentumsverhältnisse zwischen dem Hotel Ammerhauser und der Gemeinde Anthering im derzeitgen Zufahrtsbereich angestrebt werden. Das Grundstück GP 1945/2 (Gemeinde) könnte auf 809,3 m2 vergrößert werden. Als Verbindung zum Schwimmbad könnte ein Servitutsstreifen als Geh- und Radweg eingerichtet werden. Eine Erweiterung des Altbestandes, bzw. eine neue Bebauung dieser Parzelle wäre somit möglich. Bei einer angenommenen GFZ von 0,65 könnte das Grundstück mit einer Bruttogeschoßfläche von ca. 526 m2 bebaut werden.
Gemeindeschwimmbad 4. S t a n d o r t - M i k r o a n a l y s e Bewertung nach Risikofaktoren : Zusätzlich zur Betrachtung der Vor und Nachteile der einzelnen Standortvarianten wurden auch die Risikofaktoren analysiert. B e R I S I K O CHECKLISTE
Zentrum Abbruch Altanlage Schw ierigkeiten Pachtgrundstück
e r t u n g
Tragw eite
Sportanlage
Zentrum
Risiko
Sportanlage
Zentrum
Sportanlage
Problemstoffe - Kontaminierung Erdreich
zu erwarten
zu erwarten
gross
gross
unerwünscht
unerwünscht
Pachtkosten / Eigentümer
unwahrscheinlich
gross
bedeutend
unerwünscht
unakzeptabel
Kies, bind. Material Einhaltung Kostenziel Absicherung
zu erwarten sehr unwahrscheinlich
klein
unbedeutend
akzeptabel
vernachlässigbar
unwahrscheinlich
unwahrscheinlich sehr unwahrscheinlich
gross
gross
unerwünscht
unerwünscht
bedeutend
klein
unakzeptabel
vernachlässigbar
zu erwarten sehr unwahrscheinlich
klein
gross
vernachlässigbar
unerwünscht
bedeutend
bedeutend
unerwünscht
unerwünscht
unwahrscheinlich
mittel
mittel
akzeptabel
akzeptabel
Bodenverhältnisse Finanzierung Baukosten
unwahrscheinlich
Einspruch / Widerstände LUA, Naturschutzrechtl. Bewilligung W itterung, Besucher, Konkurrenz
wahrscheinlich sehr unwahrscheinlich sehr unwahrscheinlich
Qualität, Preisgestaltung
unwahrscheinlich
Anrainer Genehmigungsverfahren Betriebskosten
w
Eintrittsw ahrscheinlichkeit
Stichw orte
Pächter - Gastronomie
Auswertung der Risikofaktoren : Alle betrachteten Risikoereignisse werden nach ihrer Intensität und Auswirkung zusammengefasst und für beide Ausführungsvarianten gegenübergestellt. Die Zentrum Sportanlage Risikoauswertung Abweichungen der beiden Varianten sind gering. 4,5
Anzahl der Risikoereignisse
4
3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 unakzeptabel
unerw ünscht
akzeptabel
AU S WIR K U N GE N E IN E S
Eintrittswahrscheinlichkeit
Risikoakzeptanzkriterien
vernachlässigbar
R IS IK OE R E IGN IS S E S
Bedeutend
Gross
Mittel
Klein
Unbedeutend
Oft
unakzeptabel
unakzeptabel
unakzeptabel
unerwünscht
akzeptabel
Wahrscheinlich
unakzeptabel
unakzeptabel
unerwünscht
unerwünscht
akzeptabel
Zu Erwarten
unakzeptabel
unerwünscht
unerwünscht
akzeptabel
akzeptabel
Unwahrscheinlich
unerwünscht
unerwünscht
akzeptabel
akzeptabel
vernachlässigbar
Sehr Unwahrscheinlich
unerwünscht
akzeptabel
akzeptabel
vernachlässigbar
vernachlässigbar
unakzeptabel
Kann nicht toleriert werden, muß eliminiert oder reduziert werden
unerwünscht
Sollte irgendwie möglich vermieden werden, Detailbetrachtungen und Kosten / Nutzen Überlegungen sind anzustellen, laufende Betrachtung notwendig
akzeptabel
Kann akzeptiert werden, vorausgestzt das Risiko wird gezielt gemanagt.
vernachlässigbar
Keine weitere Betrachtung erforderlich
Gemeindeschwimmbad 5. B a u r e c h t l i c h e E r f o r d e r n i s s e 5.1 Bau – und raumordnungsrechtliche Bewilligungsverfahren : Auf beiden in Frage kommenden Bauplätzen ist eine Abänderung des Flächenwidmungsplanes erforderlich. Widmungen – Flächenwidmungsplan : Derzeitige Widmung : Grünland, landwirtschaftliche Nutzung Erforderliche Widmung : Gebiet für Sportanlagen Im Zentrum ist die bestehende, bereits gewidmete Fläche, zu erweitern. Die Bedarfsfläche bei der Sportanlage ist zur Gänze neu zu widmen.
Zusätzlich sind folgende Bewilligungsverfahren notwendig : • Bau- und gewerberechtliche Bewilligung • Naturschutzrechtliche Bewilligung (ggf. nur bei Variante Sportanlage)
Grundstückseigentümer - Pachtflächen : Variante 1 – Zentrum : Teilfläche aus GP 3811 : Vogl Otto, Vogl Walburga, Vogl Wolfgang, Vogl Maria, Dorfpl. 2, 5102 Anthering EZ 09 – GB 56402 Anthering, Detailinformation siehe Grundbuchsauszug Teilfläche aus GP 3813 : Leberer Andreas, Leberer Friederike, Dorfstr. 23, 5102 Anthering EZ 14 – GB 56402 Anthering, Detailinformation siehe Grundbuchsauszug Variante 2 – Sportanlage : Teilfläche aus GP 3714/1 : Vogl Otto, Vogl Walburga, Vogl Wolfgang, Vogl Maria, Dorfpl. 2, 5102 Anthering EZ 09 – GB 56402 Anthering, Detailinformation siehe Grundbuchsauszug
Gemeindeschwimmbad 5. B a u r e c h t l i c h e E r f o r d e r n i s s e 5.2 Grundbuchsauszüge : GP 3811/1 – Fam. Vogl
Gemeindeschwimmbad 5. B a u r e c h t l i c h e E r f o r d e r n i s s e 5.2 Grundbuchsauszüge : GP 3813 – Fam. Leberer
Gemeindeschwimmbad 6. F u n k t i o n s p r o g r a m m & O r i e n t i e r u n g 6.1 Raumprogramm und Flächenbedarf - F r e i f l ä c h e n : Wasserflächen : Die Wasserflächen sind ein wesentlicher Faktor für den wirtschaftlichen Betrieb der Badeanlage. Die Kubatur ist für die Betriebskosten sowie auch für die Dimensionierung der technischen Anlagen zur Beheizung, Wasseraufbereitung etc. maßgeblich. Für die Dimensionierung der Wasserflächen und Becken wurden die neu errichteten Freibäder vergleichbarer Gemeinden in Oberösterreich und der Steiermark sowie den Richtlinien für Bäderbau herangezogen. Es soll eine Aufteilung der Becken in nachstehende Bereiche erfolgen : • Becken für Schwimmer • Becken für Nichtschwimmer – Erlebnisbereich • Becken für Kinder
Wfl : ca. 160 m2 Wfl : ca. 180 m2 Wfl : ca. 50 m2
Gesamt Wasserfläche ca. 390 m2 Grundstücksbedarf für Liegeflächen : lt. Richtlinien für den Bäderbau →
ca. 10 bis 16 m2 pro m2 Wasserfläche
Gesamt Liegefläche ca. 6000 m2 Parkplätze : lt. Salzburger Bauordnung, Garagenordnung § 2 Verpflichtung zur Herstellung von Einstellplätzen oder Garagen, Absatz 2 Pkt. j. : bei Hallenbädern und Freibädern sowie bei Tribünenanlagen 1 Stellplatz je begonnene 10 Besucher nach Fassungsvermögen bzw. Besucherplätze lt. Richtlinien für den Bäderbau → Grundstücksfläche ergibt ca. 30 PKW Stellplätze
ca. 1 PKW und 2 Fahrrad Stellplätze je 200-300 m2
Maßgeblich ist jedoch die Regelung der Bauordnung: Gem. Besucherstatistik ist durchschnittlich an 70 Öffnungstagen mit ca. 295 Besuchern zu rechnen. Gesamt Besucherzahl siehe Kapitel 8 Kosten & Finanzierung - Hochrechnung Besucherzahlen.
Mindestanzahl : 30 PKW Stellplätze Zusätzliche Reserveparkplätze zur Spitzenabdeckung sind vorzusehen !; 2 Parkplätze sind behindertengerecht, nahe dem Eingangsbereich gelegen, einzuplanen.
Gemeindeschwimmbad 6. F u n k t i o n s p r o g r a m m & O r i e n t i e r u n g 6.2 Raumprogramm und Flächenbedarf - G e b ä u d e : Die Ermittlung der Einzelflächen erfolgt unter Zugrundelegung der Richtlinien für den Bäderbau sowie dem Raumbedarf der techn. Gebäudeausrüstung und Schwimmbadtechnik.
Flächenbedarf Raumgruppen Räume
Gebäude
Aussenbereich
Eingangsbereich Eingangsvorplatz überdacht
ca. 20,00 m² ca. 55,00 m²
Eingangsvorplatz nicht überdacht
Personalräume Erste Hilfe Personal & Bademeister incl. Umkleide & Nasszelle
ca. 8,00 m² ca. 15,00 m²
Umkleide & Sanitärräume W C & Dusche Behindertengerecht
ca. 6,00 m²
Umkleiden Damen & Herren
ca. 19,00 m²
W C & Dusche Damen
ca. 20,00 m²
W C & Dusche Herren
ca. 15,00 m²
Buffett
ca. 22,00 m²
Lager
ca. 19,00 m²
Kasse
ca. 10,00 m²
Gastronomie
ca. 200,00 m²
Freibereich Gastgarten
Neben & Technikräume
Gesamt Flächenbedarf
Müllraum
ca. 12,00 m²
Abstellraum
ca. 20,00 m²
Technikräume
ca. 75,00 m²
ca. 261,00 m²
ca. 255,00 m²
Gemeindeschwimmbad 6. F u n k t i o n s p r o g r a m m & O r i e n t i e r u n g 6.4 Orientierung und Ausrichtung Projektmarketing : Familien & Kinder : In der Anlage sind Spieleinrichtungen die über das übliche Maß (Schaukel + Sandkiste) hinausgehend zu errichten. Es könnte auch eine Kinderbetreuung, geführt wie ein „Kids Club“ in bekannten Ferienclubs (Magic Life ..), über die Wochenenden der Sommerferien oder eventuell auch täglich mit einer bestimmten Stundeneinteilung für Kinder nach bestimmten Altersgruppen eingerichtet werden.
Gemeindeschwimmbad 6. F u n k t i o n s p r o g r a m m & O r i e n t i e r u n g 6.4 Orientierung und Ausrichtung Projektmarketing : Familien & Kinder : Zudem ist eine kleine Rutsche, die zumindest für die kleinen Badegäste eine Attraktion darstellt, einzubauen. Das Kinderbecken ist ebenfalls entsprechend zu gestalten. Für Eltern die ihre Kinder in diesen Anlagenteilen beaufsichtigen sind angenehme Sitzmöglichkeiten mit ausreichender Beschattung (Pergola mit Bepflanzung … Sonnensegel etc.) vorzusehen.
Attraktive und einladende Gestaltung – speziell für Kinder …..
aber auch an kleinen Rutschen darf es nicht fehlen !
Gemeindeschwimmbad 6. F u n k t i o n s p r o g r a m m & O r i e n t i e r u n g 6.4 Orientierung und Ausrichtung Projektmarketing : Ältere Generationen : Um auch den Ansprüchen älterer Besucher gerecht zu werden, könnte ein Kneipp Pfad eingerichtet werden. Solche Kneipp Anlagen sind kostengünstig in der Errichtung und ohne großen Aufwand zu warten und betreiben.
Freizeit und Sporteinrichtungen : Unerlässlich erscheint in der heutigen Zeit die Errichtung eines Beach Volleyballplatzes, aber auch Tischtennistische, Bocciafelder, usw. können das Angebot abrunden. In einigen Badeanlagen werden auch Mini Golf Anlagen, Spielbäche Billard Hallen etc. angeboten. Derart kostenintensive Anlagen zu errichten erscheint für dieses Bad nicht sinnvoll. Vorteil für die Variante Sportanlage ist sicher die bestehende Jugendsport und Freizeitanlage, mit Skaterplatz, Multifunktions- Spielfeld und Beach Volleyballplatz, die in die Konzeption mit integriert werden kann.
Gemeindeschwimmbad 7. P
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7.1 Planunterlagen : Für beide Ausführungsvarianten wurden Vorentwurfsstudien ausgearbeitet, die jeweils im Maßstab 1: 1000 und 1: 200 beiliegen.
7.2 Detailinformation – Beckenbau : Weitestgehend alle neu errichteten Freischwimmbecken im kommunalen Bereich werden als Edelstahl Becken ausgeführt. Die Wandteile der Becken werden in vorgefertigtem Zustand angeliefert und auf Stahlbetonfundamenten versetzt. Nach dem Einbau der Bodenleitungen wird ein Kiesplanum hergestellt, auf dem in Folge die Stahlplatten des Beckenbodens aufgelegt und verschweißt werden. Durch eine porenfreie Oberfläche ist bei entsprechender Wasseraufbereitung eine Veralgung bzw. Pilzbildung auszuschließen. Sämtliche Einbauteile wie Bodenabläufe und Strömungskanäle, Treppen und Leitern, Bodenblubber, oder Wassersitzbänke werden im gleichen Material hergestellt und vor Ort verschweißt. Zur Beckenreinigung kann ein Hochdruckreiniger eingesetzt werden. Laub und Unrat sind auszubringen, das Becken wird abgesäuert (Kalk, Ruß und andere Verunreinigungen abtragen) und wiederbefüllt. Diese Grundreinigung ist jährlich durchzuführen.
Gemeindeschwimmbad 7. P Bilddokumentation Beckenerrichtung :
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Gemeindeschwimmbad 7. P Anlagenschema Schwimmbadtechnik :
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Gemeindeschwimmbad 7. P Beispiel - Neues Freibad Gemeinde Abtenau :
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Gemeindeschwimmbad 8. K o s t e n u n d F i n a n z i e r u n g 8.1 Hochrechnung Besucherzahlen : Bei allen analysierten Badeanlagen war festzustellen, dass nach den Umbauten und Modernisierungen erhebliche Steigerungen der Besucherzahlen erreichten. In der nachstehenden Tabelle sind die Vergleichswerte aufgelistet und bewertet. Von der Gemeinde Bergheim wurde eine Auflistung der Öffnungs- / Schönwettertage zur Verfügung gestellt. Daraus kann der Mittelwert der Öffnungstage berechnet werden. Für alle weiteren Berechnungen werden die Ergebnisse dieser Matrix als Grundlage verwendet. Tabelle Hochrechnung Besucherzahlen :
Ort Ainring Weyer Lasberg Königswiesen Laussa Bergheim Niklasdorf Selzthal Ligist
Öffnungstage Bundesland Einwohner durchschnittlich pro Jahr Bayern OÖ OÖ OÖ OÖ Sbg Stmk Stmk Stmk
10000 2324 2981 3160 1367 4840 3000 2136 3086
74 74 74 74 74 74 74 74 74
2016 545 354 391 355 986 375 544 555
3655
74
680
3400
74
390
Durchschnitte Hochrechnung Anthering
Anthering
Besucher Wasserfl. durchschnittlich Steigerung Eröffnung in m² in % Vorher Nachher 1994 2003 2001 2001 2000 2002 2003 2002 2003
34500 6250 2467 4500 8000 26707 5180 5920 4153
150356 19600 15550 17500 14000 114900 11100 17000 16611
435,81% 313,60% 630,32% 388,89% 175,00% 430,22% 214,29% 287,16% 399,98%
10853
41846
400,00%
Hochrechnung Besucher
neu
Sbg
2005
5170
400,00%
20680
Vergleich Neubauanlagen in Tirol Ort Ebbs Elmau
Öffnungstage Bundesland Einwohner durchschnittlich pro Jahr T 5300 74 T 2200 74
Besucher Steigerung Wasserfl. Eröffnung in % in m² Vorher Nachher 894 670
1998 1994
0 0
100000 100000
Hochrechnung
0,00% 0,00%
Diagramm Öffnungs - Sonnentage : Für die Öffnungstage wurden Aufzeichnungen der Gemeinde Bergheim die bis ins Jahr 1991 zurückreichen verwendet. Öffnungs - Sonnentage pro Jahr 100 90
74
80
Sonnentage
70 60 50 40
99 83
30
78
76
74
76
81
81
64
59
75 58
53
20 10 0 1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997 Jahr
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Gemeindeschwimmbad 8. K o s t e n u n d F i n a n z i e r u n g 8.2 Kostenschätzung : Die Baukostenschätzung wird für beide Varianten getrennt durchgeführt. Einzelne Komponenten wie Gebäude, Schwimmbad, Spielplätze usw. werden als Module für beide Varianten gleich angesetzt. Abweichende Bauteile wie Einfriedung, Zufahrtsstraßen, Parkplätze werden individuell gerechnet. Tabellen Baukostenschätzung :
Ermittlung nach ÖN B 1801-1
Projekt :
Freischwimmbad Gemeinde Anthering - Variante 1 Zentrum
AUFSCHLIESSUNG
€ €
61.049,60
2
BAUWERK - ROHBAU
€
119.025,00
3
BAUWERK - TECHNIK
€
763.050,00
4
BAUWERK - AUSBAU
€
126.425,00
5
EINRICHTUNG
€
43.000,00
6
AUSSENANLAGEN
€
213.670,80
7
HONORARE
€
132.842,93
8
NEBENKOSTEN
€
5.000,00
9
RESERVEN
€
63.258,54
netto €
1.527.321,87
€
305.464,37
brutto €
1.832.786,25
GESAMTSUMME 20 % MwSt GESAMTSUMME
Gesamt kosten
-
€ 1.527.321,87
1
Einzelsummen netto
€ 1.527.321,87
GRUND
€ 1.326.220,40
0
Erricht ungs kosten
Zusammenstellung
Baukostenschätzung
Baukosten
13.Juni 2004
Datum:
Bau werks kosten
Projektstudie - Vorentwurf
€ 1.008.500,00
Stand:
Projekt :
Freischwim m bad Gem einde Anthering - Variante 2 Sportanlage
€
€
16.049,60
-
2
BAUWERK - ROHBAU
€
119.025,00
3
BAUWERK - TECHNIK
€
763.050,00
4
BAUWERK - AUSBAU
€
126.425,00
5
EINRICHTUNG
€
43.000,00
6
AUSSENANLAGEN
€
160.824,00
7
HONORARE
€
127.294,02
8
NEBENKOSTEN
€
5.000,00
9
RESERVEN
€
60.616,20
netto €
1.421.283,82
GESAMTSUMME 20 % MwSt GESAMTSUMME
€
284.256,76
brutto €
1.705.540,58
€ 1.421.283,82
AUFSCHLIESSUNG
€ 1.421.283,82
GRUND
1
€ 1.228.373,60
0
Gesamt kosten
Einzelsummen netto
Erricht ungs kosten
Zusammenstellung
Baukostenschätzung
Baukosten
13.Juni 2004
Datum:
Bau werks kosten
Projektstudie - Vorentwurf
€ 1.008.500,00
Stand:
Gemeindeschwimmbad 8. K o s t e n u n d F i n a n z i e r u n g 8.3 Betriebskostenzusammenstellung : Die nachstehenden Angaben wurden teilweise aus den Daten der bestehenden Anlage, sowie durch Daten die von einem Schwimmbadhersteller zur Verfügung gestellt wurden zusammengesetzt.
Tabelle Betriebskosten :
Summen brutto
Betriebskostenzusammenstellung Zentrum
Sportanlage
Personalkosten Einstellung erfolgt Saisonal - 4 Monate Mitarbeiter für: 1 Kasse, 1 Bademeister, 0,5 Reinigung (Teizeit) Gesamtkosten pro Monat € 3.800,00 x 4 Monate
€
15.200,00 €
Verwaltung
€
750,00
Instandhaltung
€
Chemiekalienkosten Wartungsaufwand und Reperaturen
15.200,00
Sachkosten €
750,00
2.500,00 €
2.500,00
€
5.000,00 €
5.000,00
€
1.500,00 €
1.500,00
€
2.222,00
Pachtkosten (Berechnung in Anlehnung an Pachtkosten Jugendsport) 5.097 m2 X € 0.436 6.835 m2 X € 0.436
€
2.980,00
3.498,00 €
3.498,00
Energiekosten Stromverbrauch - Anlagentechnik Gesamt 31.800 kWh x € 0.11
€
Stromverbrauch - allgemein, geschätzt pauschal
€
Wasserverbrauch ohne Beckenfüllung
€
2.500,00 m3 x € 1.20
1 x jährliche Beckenfüllung ca. 530.00 m3 x € 1.20
€
Wasser - Kanal aus Badebereich
600,00
€
600,00
3.000,00 €
3.000,00
€
636,00
€
4.320,00 €
4.320,00
Kanal Beckenentleerung und Sanitäre Anlagen
€
2.100,00 €
2.100,00
Müllentsorgung
€
350,00
€
350,00
€
41.676,00 €
42.434,00
1.500,00 m3 x € 2.88
636,00
Beheizung erfolgt zu 100% über die Solaranlage, Pumpenleistung ist in Kosten Stromverbrauch - Anlagentechnik enthalten.
Zusammenstellung Betriebskosten brutto
Gemeindeschwimmbad 8. K o s t e n u n d F i n a n z i e r u n g 8.4 Zusammenstellung Saisoneinnahmen : Die Bewertung der Einnahmen durch Vermietung des Bade Buffets kann derzeit noch nicht erfolgen, da detaillierte Angaben über die Gestaltung und Nutzung dieses Bereiches durch den Auftraggeber zu einem späterem Zeitpunkt festgelegt werden.
Tabelle Saisoneinnahmen:
Einnahmenberechnung
Summe brutto
Durchschnittliche Eintrittsgebühren: gemittelt aus Erwachsenen, ermäßigtem und Kindertarif
brutto 3,00 €
Besucher pro Saison lt. Tabelle Hochrechnung Besucher:
€ 62.040,00
20.680,00
Einnahmen aus Verpachtung - Badebuffett Nutzung und Ausbauvariante wird später festgelegt
Gesamteinnahmen brutto
€
Gewinn / Verlust Gesamteinahmen pro Saison brutto abzüglich Betriebskosten Roh - Gewinn brutto
62.040,00
Summe brutto €
62.040,00
-€
42.434,00
€
19.606,00
Gemeindeschwimmbad 8. K o s t e n u n d F i n a n z i e r u n g 8.5 Finanzierung : Die gesamte Finanzierung des Projektes soll in Form eines Leasingmodells durchgeführt werden. Die Gemeinde müsste eine Betriebs- und Errichtungsgesellschaft gründen, die Unternehmereigenschaften besitzt, und damit den Vorsteuerabzug ermöglicht. Wesentlich für die Berechnung ist der Nachweis, dass der Betrieb des Schwimmbades zumindest kostendeckend geführt werden kann. Die Refinanzierung der Errichtungskosten des Bades bleibt dabei unberücksichtigt.
Investitionssumme: Die gemittelte und gerundete Summe der Gesamtkosten aus den beiden Projektsvarianten wird für die weiteren Berechnungen herangezogen:
Gesamtkosten netto € 1,500.000,00
Allgemeines: Die Berechnungen der nachstehenden Finanzierungsmodelle wurden uns für diese Projektarbeit von der Hypo Impuls Immobilien Leasing GmbH zur Verfügung gestellt. 1.
Restwertmodell Standard Leasingfinanzierung mit entsprechendem Restwert, Laufzeit 25 Jahre.
2.
Grundverwertungsmodell Das vorhandene Grundstück (bestehendes Bad) im Zentrum wird verkauft. Der Verkaufserlös wird in die Leasingfinanzierung eingebracht und veranlagt. Durch den jährlichen Zinsgewinn wird ein Teil der monatlichen Leasingraten abgedeckt. Nach Ablauf der Laufzeit wird mit diesem Kapital der Restwert abgelöst.
Gemeindeschwimmbad 8. K o s t e n u n d F i n a n z i e r u n g Grundlage - Eckpunkte: Leasingrate
Afa 2,00 %
Laufzeit
25 Jahre
Restwert
€ 750.000,00
Finanzierungsvariante 1: Kautionsmodell : Leasingrate € 4.282,81 (Restwert durch Kaution angespart) Kaution € 2.500,00
x 12
=
€ 51.393,72 netto
x 12
=
€ 30.000,00 netto
Gesamtbelastung aus Leasing pro Jahr netto
=
€ 81.393,72 netto
Gesamtbelastung aus Leasing pro Monat netto
=
€ 6.782,80 netto
Finanzierungsvariante 2: Grundverwertungsmodell : Grundstück im Zentrum:
ca. 2.700 m2
x € 285,00
Veranlagung auf Depot:
jährlicher Zinsertrag von ca.
Leasingrate
€ 4.282,81
x 12
=
rund
€ 770.000,00 € 34.650,00
=
€ 51.393,72 netto
abzüglich Zinsertrag aus Veranlagung
=
€ 34.650,00 netto
Gesamtbelastung aus Leasing pro Jahr
=
€ 25.430,00 netto
Gesamtbelastung aus Leasing pro Monat
=
€ 2.119,20 netto
Betrachtet man dazu die möglichen Einnahmen, gem. Tabelle Pkt. 8.4 Saisoneinnahmen mit einem durchschnittlichen Roh- Gewinn brutto von ca. 19.500 €, wäre der Badebetrieb mit Refinanzierung fast kostendeckend zu bewerkstelligen, den einzusetzenden Erlös aus dem Grundstücksverkauf nicht mit einbezogen.
Gemeindeschwimmbad 9. T e r m i n e 9.1 Planungs- und Realisierungszeiträume :
P l a n u n g s - u n d
A u s f ü h r u n g s t e r m i n p l a n
Der Terminplan wurde unter der Annahme erstellt, dass nach abgeschlossener Projektentwicklung und Entscheidungsfindung durch den Auftraggeber die weiteren Planungsschritte folgen und die Realisierung im Frühjahr 2005 erfolgt. Eine Fertigstellung
Gemeindeschwimmbad 10. R e s ü m e e 10.1 Zusammenfassung der Ergebnisse :
Nach abgeschlossener Variantenuntersuchung ist festzustellen, dass die Renovierung des alten Bades komplett unzweckmäßig erscheint. Die Ausführung als Schwimmteich kommt auf Grund des enormen Flächenbedarfes nicht in Frage. Die weiteren Untersuchungen wurden für die zwei in Frage kommenden Bauplätze im Zentrum und bei der Sportanlage fortgeführt.
10.2 Entscheidungsvorschlag :
Wir schlagen vor die Variante 2 – Sportanlage zu realisieren
Begründung: Die Untersuchungen in der Bewertungsmatrix – Standortvarianten und die Bewertung nach Risikofaktoren ergeben eindeutig Vorteile für die Variante 2. Für die Entwicklung des Ortskerns, der sich in Zukunft in Form von Wohnbauten Richtung Süden ausdehnen wird, ist ein zentral situiertes Freibad nicht optimal. Wertvolle Grundflächen stehen für die mittelfristige Entwicklung dieses Bereiches nicht zur Verfügung. Zusätzlich wird die Tatsache der zu erwartenden Lärmbelästigung sicher den Widerstand der umliegenden Anrainer zur Folge haben. Für die Variante 2 spricht, dass langfristig alle Sportanlagen der Gemeinde in diesem Ortsteil konzentriert werden können.
Gemeindeschwimmbad 11. A n h a n g 11.1 D o k u m e n t a t i o n P r o j e k t t e a m :
Heftberger
Klingler
Gabriel
Koch
Zusammenfassend für den Ablauf der Ausarbeitung der Projektarbeit sind im Anhang alle Besprechungsprotokolle, Projektstrukturpläne beigelegt.
11.2 Q u e l l e n v e r z e i c h n i s : Richtlinien für den Bäderbau, Bearbeitung und Herausgeber: Koordinierungskreis Bäder der Verbände : Deutsche Gesellschaft für das Badewesen, Deutscher Schwimmverband E.V, Deutscher Sportbund E.V. , Ausgabe 2002 Bäderhygienerecht, Verlag Österreich 2 Auflage Stand 1.1.2001 Bäderhygienegesetz (254BG vom 18.06.76), Bäderhygieneverordnungen BGBI II Nr. 420/1998, BGBI Nr. 149/1999 und BGBI II Nr. 409/2000 FINA Bestimmungen über sportgerechte Ausführungen von Schwimmbädern EN 13451-folgende, Schwimmbadgeräte Anforderungen Sicherheitsregeln für Bäder (GUV 18.14) ÖNORM M 6216, Wasseraufbereitung, EN 1069 Wasserrutschen
11.3 F a c h b e r a t u n g : Schwimmbadtechnik: Hinke Schwimmbad Österreich Gmbh – Vöklamarkt, Hr. Erich Dallinger Finanzierung: Hypo Impuls Immobilien Leasing GmbH - Salzburg, Hr. Mag. Dr. Hanspeter Schmalzl
