OPPORTUNITY LAND FUND NO. 7, LP

3200 Southwest Freeway Suite 3000 Houston, Texas 77027   Main: 713.535.2200 rockspringcap.com

This presentation is for informational purposes  only and does not constitute an offer to sell or a  solicitation or an offer to buy any interests in  Opportunity Land Fund No. 7, L..P.. or any other  securities.  Any such offer will be made only  pursuant to a Private Placement Memorandum  that will be issued in connection with any such  offering.

0

Table of Contents

I.     Introduction II.    Right Time III.   Right Place IV.   Right Company V.    Right Investment VI.   Track Record

Texas Land Experts

1

Dallas, TX – Grand Parkway 1959

Austin, TX 1873

Introduction Houston, TX Circa 1912

Texas Land Experts

Overview and strength adj. 1. Rocky. 2.  Unyielding; strong Rockspring Capital (rok' spring kap'î tl)  n. 1. A 2nd generation land investment  company.  2.  A successful track record of six funds.  3. A business plan verified by  economists.  4. A seasoned management team.  5. A focus on Texas.  6. Major  competitive advantages.  7. A significant pipeline of deals. ‐‐ v. 1.  Acquire with  cash quickly.  2. Local market expertise.  3. Deliver superior risk adjusted returns.   4. Align interests.  ‐‐ adj. 1.  Opportunistic.  2. Discipline. 3. Transparency.  4.   Creative. ‐‐ syn .  Texas land experts. rocky (Rok‐e)  adj. ‐ier,  ‐iest  1. Made of, covered with, or full of rocks.  2.  Like  rock, as in hardness

Texas Land Experts

3

Investment Summary •

Current  illiquidity  in  market  provides  opportunity  to  invest  in  quality  properties  from  distressed owners in an otherwise healthy market.

•

Core markets are within Texas Triangle – Houston, Austin, San Antonio and Dallas/Ft. Worth.

•

Opportunistic purchases will include: –

Direct investment in land located in desirable communities and in‐fill areas.

–

Distressed  debt  at  steep  discounts  based  upon  the  fundamental  value  of  the  land  collateral.

•

Fund provides diversification to investors through product, location and investment size mix.

•

Capital preservation and appreciation through an all cash investment – no debt.

•

Adhere to GIPS and ILPA alignment of interest, governance and transparency principles.

•

Target $100 million fund ‐ Investor returns of 15% IRR with 8% preferred. 

Texas Land Experts

4

The Sponsor •

Rockspring Capital is a second generation, privately owned land investment firm with offices  in Houston and Austin, Texas.

•

Significant competitive advantages include local expertise with long term market  relationships, all cash acquisitions, value‐add entitlement processes and proprietary land  owner/transaction database (Texas is non‐disclosure state).

•

Formed in 1973 with an exclusive focus on land.

•

Investment strategy to buy land just prior to change of “highest and best use.”

•

President and CEO Jim McAlister, IV joined the company in 1993.

•

Opportunity Land Fund No. 7, L.P. is company’s seventh fund since 2003.

•

Previous six (6) funds: ‐ Profitably invested $230 million. ‐ More than 300+ unique investors. ‐ 50% of investors in multiple funds.

Texas Land Experts

5

Superior Performance in Stable Market  *  Compelling track record on harvested properties. Unlevered Date No.

Investment

Property Sales to Date

1

Fund 1

Beltway 8 & Antoine

2

Fund 1

Atascocita

3

Fund 1

Atascocita

4

Fund 1

League City

5

Fund 1

6

Purchase 

Price

Hold

Cash

Deal

Sell

Purchase 

Sell

Period/Mo.

Multiple

IRR

Jun‐03

Jan‐06

($2,300,000)

$3,333,731 

31

1.45 

15%

Nov‐03

Mar‐05

($3,664,149)

$7,600,479 

16

2.07 

71%

Nov‐03

Jul‐05

($673,305)

$1,396,587 

20

2.07 

55%

Nov‐03

Nov‐06

($553,077)

$1,400,000 

36

2.53 

36%

Westheimer Lakes Sugarland

Oct‐03

Feb‐07

($2,300,000)

$5,439,716 

40

2.37 

29%

Fund 1

League City

Nov‐03

Apr‐07

($1,882,864)

$4,766,084 

41

2.53 

31%

7

Fund 1

Clay Road & Wood Pine

Dec‐03

May‐08

($109,112)

$256,786 

53

2.35 

21%

8

Fund 1/2

I‐45 South of FM 1960

Jan‐04

Nov‐07

($2,082,988)

$2,515,393 

46

1.21 

5%

9

Fund 1/2

I‐45 South of FM 1960

Jan‐04

Dec‐09

($134,377)

$352,000 

71

2.62 

18%

10

Fund 2

Beltway 8

Aug‐04

Jan‐06

($259,595)

$376,269 

18

1.45 

29%

11

Fund 2

US 59 and Rankin

May‐04

Dec‐07

($165,912)

$361,530 

42

2.18 

25%

12

Fund 2/3

US 290 & Hempstead Hwy.

Sep‐04

Oct‐05

($7,619,438)

$13,470,080 

13

1.77 

71%

13

Fund 2/3

US 290 & Hempstead Hwy.

Oct‐04

Nov‐07

($2,308,678)

$3,375,116 

37

1.46 

13%

14

Fund 3

West Lake Houston Pkwy.

Oct‐04

Apr‐06

($1,232,606)

$2,222,550 

17

1.80 

50%

15

Fund 3

Will Clayton and Wilson

Sep‐04

Aug‐07

($525,856)

$1,000,000 

35

1.90 

25%

16

Fund 4

US 290 & Kickapoo Rd.

Mar‐06

Oct‐07

($12,873,161)

$22,871,685 

20

1.78 

42%

17

Fund 6

Dancing Bear Ranch (Lots)

Apr‐09

Various

($121,289)

$175,736 

9

1.45 

104%

24 

1.88 

45%

Weighted Average

*  Past performance not a predictor of future results.

Texas Land Experts

6

Representative Transaction In‐Fill Site Sold to Developer •

Metro Area:  

Houston – Atascocita Road and FM 1960

•

Acquisition:

$3,664,149 / November 2003

•

Sale:

$7,600,479 / March 2005

•

Size:

38 acres

•

Owner:

Land Fund 1

•

Project IRR:

71%

Overview & Strategy This 38‐acre land parcel is located between two master planned communities ‐ Kingwood to the  north and Atascocita to the South.  The area is one of the most densely populated suburban  markets in Texas.  With Wal‐Mart located across the highway, a “big‐box” competitor was the likely  targeted end‐user.  Trammell Crow Commercial purchased the property and quickly completed the  build‐out of a Super Target as the anchor tenant in the development.  

Texas Land Experts

7

Representative Transaction Sold To Retail Developer •

Metro Area:  

Houston – US 290 and Kermier Road

•

Acquisition:

$12,873,161 / March 2006

•

Sale:

$22,871,685 / October 2007

•

Size:

825 acres

•

Owner:

Land Fund 4

•

Project IRR:

42%

Overview & Strategy This transaction is a textbook example of buying in the pathway of growth – acquiring with the full  knowledge that utilizing proven retail spacing principles would attract an interested buyer within a  short period of time.  This parcel is located near two major highway interchanges and is the next  major retail center in the high growth US 290 corridor.  Trademark Properties, based in Dallas, plans to  spin off all but approximately 250‐300 acres to a residential developer to focus on their core expertise  of retail development.

Texas Land Experts

8

Dallas, TX – Grand Parkway 1959

Austin, TX 1873

Right Time Houston, TX Circa 1912

Texas Land Experts

The Opportunity •

U.S. land values have once again over  corrected to home values.

•

Historically  90%  of  land  absorption  is  driven  by  residential  development    – other uses follow.

•

Current  illiquid  market  conditions create a unique opportunity to invest  in land at extremely attractive prices.  

“Land prices may not get much  lower…ever.” ‐ Urban Land Institute, Emerging Trends in  Real Estate Report

Source: OFHEO

Texas Land Experts

10

Dallas, TX – Grand Parkway 1959

Austin, TX 1873

Right Place Houston, TX Circa 1912

Texas Land Experts

The Texas Story Texas offers a unique opportunity to buy properties from distressed  owners due to illiquidity in an otherwise healthy market. •

Texas is the 11th largest economy in the world.

•

Texas is the fastest growing state in the nation.

•

Texas is leading the nation in job creation.

•

Texas did not experience over appreciation in housing prices.

•

Texas did not experience overbuilding in real estate.

Texas Land Experts

12

The Texas Triangle • Approximately 90% of the  population and economic activity  centers in or around the Texas  “Triangle”. • In 2009, Texas ranked #1 as home to  the most Fortune 500 headquarters  in the nation. • Diverse Economic Drivers: ‐ Houston ‐ Energy, Medical, Port. ‐ Austin ‐ Government, Technology. ‐ San Antonio ‐ Tourism, Military. ‐ D/FW ‐ Finance, Distribution.

Texas Land Experts

13

Texas GDP Larger Than Most Countries Gross Domestic Product (Millions $) $1,400,000 $1,200,000 $1,000,000 $800,000 $600,000 $400,000 $200,000 $0 Austria

Norway

Sweden

Poland

Belgium

Switzerland

Indonesia

Turkey

Netherlands

Korea

Mexico

Australia

Russia

India

Texas

Source: Metrostudy

Texas Land Experts

14

Population Growth Exceeds Nation POPULATION GROWTH DRIVES LAND ABSORPTION with Texas historically exceeding the U.S. by 2.2X. The population of Texas is projected to double once again from 2000 through 2040.

Source:  U.S. Census Bureau

Texas Land Experts

15

Fastest Growing State State Texas California Florida Georgia North Carolina Arizona Virginia Washington Colorado Nevada

2000 Population 20,851,820 33,871,648 15,982,378 8,186,453 8,049,313 5,130,632 7,078,515 5,894,121 4,301,261 1,998,257

2010 Population 25,145,561 37,253,956 18,801,310 9,687,653 9,535,483 6,392,017 8,001,024 6,724,540 5,029,196 2,700,551

Increase 4,293,741 3,382,308 2,818,932 1,501,200 1,486,170 1,261,385 922,509 830,419 727,935 702,294

Source:  US Census Bureau

Texas Land Experts

16

Texas Leads States in Net Moves

State

Move‐Outs

Move‐Ins

Net

Texas

3,977

5,617

1,640

Colorado

1,786

2,190

404

Florida

4,757

5,135

378

South Carolina

1,237

1,611

374

Arizona

1,879

2,249

370

Oregon

672

1,026

354

Georgia

1,983

2,286

303

North Carolina

2,478

2,666

188

Kentucky

758

925

167

Maryland

1,361

1,489

128

Source:  Allied Van Lines Household Goods  Shipments, January ‐ November 2010.

Texas Land Experts

17

Weathering The Great Recession Texas is the only state among 20 largest that has more jobs today than  before the recession four years ago  (Sep. 2006‐Sep. 2010)

Source: US Bureau of Labor Statistics

Texas Land Experts

18

Low Unemployment

Source: US Bureau of Labor Statistics

Texas Land Experts

19

Stable Home Prices The rate of home appreciation in Texas has been steady, rising an average 3.7% per  year over the last decade. Home Price Index

From 2003 to  2007 in a stable  Texas market, the  Company had a  deal track record  of  a 45%  unlevered IRR on  all properties  acquired and sold.

$600,000 $500,000 $400,000 $300,000 $200,000 $100,000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Arizona

California

Source: FHFA State Level House Price Index (2010 Q3)

Florida

Nevada

Texas

Texas Land Experts

20

Texas Escaped the “Bubble” • Elements Were in Place for a Texas Bubble: – Sub‐prime financing available in Texas, too. – Strong economies…new jobs and households. – Strong housing demand. • But…No Price Bubble. • Why did Texas Escape the Nationwide Collapse? – Rational approval process for new developments. – Ample and timely new housing supply to meet demand. – No ‘flipper’ investors…could not make money. – Texas state banking regulations limit primary residence cash‐out and home  equity loans to 80%. Texas Land Experts

21

Houston

Source: Metrostudy Chicago

Annual Starts Triad Rio Grande Valley

Texas Land Experts

Reno, NV

St George

Northern Colorado

Naples

Colorado Spgs

Sarasota

Boise

Albuquerque/Santa Fe

Annual Closings

Tucson

Sacramento

San Diego

South Florida

Indianapolis

Jacksonville

Nashville

Tampa

Denver

Minneapolis

NoVa-C

Cent Cal

Las Vegas

Charlotte

Salt Lake City

Inland Empire

So Cal Coast

MD - C

Raleigh-Durham

San Francisco

Austin

Northern Virginia

San Antonio

Maryland

20,000

Phoenix

Atlanta

Orlando

Dallas/Ft Worth

Texas Leads Nation in New Home Activity  New Home Starts and Closings – Q3 ’10

25,000

Texas  Markets

15,000

10,000

5,000

0

22

Source: Metrostudy

Texas Land Experts

San An to n io

MD - C

No Va-C

Bo ise

Ho usto n

Dallas/Ft Wo rth

Co lo rado Sp gs

15.0

Rio Gran de Valley

In d ian apolis

Austin

Cen t Cal

Nash ville

Min n eap olis

No rth ern Virginia

Sacramen to

Raleig h -Durham

Tucso n

No rth ern Co lorado

Albuq uerq ue/San ta Fe

Salt Lake City

Ph o en ix

St Geo rg e

Orlan d o

Nap les

Marylan d

In lan d Emp ire

Ch arlo tte

Atlan ta

Saraso ta

Jackso nville

San Fran cisco

Tamp a

Triad

Den ver

San Dieg o

Ch icag o

So Cal Co ast

So uth Flo rida

Ren o , NV

Las Veg as

Low Supply of New Homes National Comparison – New Home Inventory in Months - Q3 ’10

25.0

20.0

Texas  Markets

10.0

5.0

0.0

23

Atlanta

Sacramento

Tampa

Naples

Orlando

Triad

Phoenix

Jacksonville

South Florida

St George

0.0

Texas Land Experts

So Cal Coast

Maryland

MD - C

San Francisco

San Antonio

Houston

Northern Virginia

150.0

Austin

200.0

NoVa-C

Dallas/Ft Worth

San Diego

Colorado Spgs

Raleigh-Durham

Inland Empire

Nashville

Indianapolis

Salt Lake City

Tucson

Las Vegas

Denver

Cent Cal

Charlotte

Boise

Minneapolis

Albuquerque/Santa…

Source: Metrostudy Rio Grande Valley

300.0

Northern Colorado

Reno, NV

Sarasota

Chicago

Comparably Low Lot Supply National Comparison – Vacant Lot Inventory in Months - Q3 ’10

350.0

25.5 yrs

250.0

Texas  Markets

100.0

50.0

24

Actual Lot Shortage Lot Delivery vs. Absorption – Houston – Q3 ‘10 Texas housing supply and demand factors remain very favorable to land investment. 60,000

~6M 50,000

Houston MSA  has grown  significantly from 4M to  6M in the last decade

40,000

30,000

~4M 20,000

10,000

0 3Q10

3Q09

3Q08

3Q07

3Q06

3Q05

3Q04

3Q03

3Q02

3Q01

Source: Metrostudy (Historical  Starts and Delivery Data)

3Q00

3Q99

3Q98

3Q97

3Q96

3Q95

3Q94

3Q93

3Q92

3Q91

Annual Starts

Annual Lot Delivery

Texas Land Experts

25

Dallas, TX – Grand Parkway 1959

Austin, TX 1873

Right Company Houston, TX Circa 1912

Texas Land Experts

Recent Milestones Land Division Employees Hired Land Fund No. 1 $19,500,000

Change to fund structure

2001

Personnel Changes

Land Fund No. 2 $30,500,000

Land Fund No. 4 $55,000,000

Michael Ross joins as SVP Entitlements

Beau Ryan joins as COO

Jim Hynes joins as Managing Director

Land Fund No. 5 $32,000,000

Land Fund No. 6 $67,000,000

Opportunity Land Fund No. 7 $100,000,000

Land Fund No. 3 $25,000,000

2003

2004

Capital Raise

Company Advisory Board formed

2005

2006

2007

2010

Strategic Initiatives

Texas Land Experts

27

Organizational Structure Jim McAlister, IV President and CEO

Jim Hynes Managing Director Investment Management

Beau Ryan Chief Operating Officer Chief Financial Officer

Michael Ross Senior Vice President Entitlements

Acquisitions & Sales

Kellie Jenks Vice President

Darla Purchase Financial Administrator

Kristina Lanningham Project Coordinator

Davis Adams Land Transactions

Jessica Walton Vice President Gary Gerhart Vice President

James Kadlick Land Transactions Chris Hutcheson Land Transactions Zach Jones Land Transactions

Investment Committee Members

Texas Land Experts

28

Experienced Management Team Executive management team has more than 70 years of diverse real estate investment management expertise. Jim McAlister, IV, President and Chief Executive Officer Mr. McAlister joined the company in 1993 and is responsible for the overall strategic direction of the firm and its  investment activities.  Upon completion of its seventh fund, Mr. McAlister will have secured in excess of $330 million of  capital from investors.

Beau Ryan, Senior Vice President and Chief Operating Officer Mr. Ryan joined the company in 2007 and has overall responsibility for the financial reporting and accounting for the  Land Funds.  He also oversees all  financial and administrative matters for the company and its related entities as well  as communications and reporting on partnership activities to limited partners.

Jim Hynes, Managing Director  Mr. Hynes joined the company in 2010 and is responsible for investment management activities including capital raising  and strategic asset management for the company’s funds.  In addition, he is responsible for managing capital market  activities including formation and structuring of new offerings and  business  development  activities  for  new  investors  both individual and institutional.

Michael Ross, Senior Vice President, Entitlements  Mr. Ross leads due diligence activities and all post‐acquisition value added projects which include site analysis, budget  development,  interaction  with  engineers,  politicians,  attorneys, land  planners  and  work  with  MUD  formation  or  annexation. 

Texas Land Experts

29

Diligent Deal Sourcing 1,000 1,000 250 250 100 100 25 25 20 20 15 15

•

Our  differentiated  and  sustainable  competitive  advantage  of  deal  sourcing  takes  advantage  of  an inefficient private market.

Screened

•

Current  illiquidity  of  capital  markets  limits  number of buyers.

Evaluated

•

Direct  sourcing  through  owners,  banks,  financial  institutions,  consultants,  tax  advisors,  developers, builders, brokers, etc.

•

FDIC model of strategic joint ventures.

•

Loan  database  identifies  delinquent  borrowers  in advance of default.

•

Monitor and attend property auctions.

•

Continually  communicate  with  market  that  we  are “Buyer of Choice.”

Proposals

Offered

Feasibility

Closed

Texas Land Experts

30

Strict Investment Criteria Make money on the buy…

Selection

Value Add

Disposition

•

Utilize extensive market knowledge and local expertise.

•

Focus on high‐growth metropolitan areas in the Texas Triangle.

•

Proximity to major transportation routes.

•

Invest at deep discounts in illiquid market.

•

Focus on opportunities with defined and foreseeable exit strategies.

•

Expected investment returns of 2.0x in 3 years or 3.0x in 5 years.

•

Quick close with cash and no contingencies for maximum discount.

•

Typical deal size between $2‐10 million.

•

2 – 5 year target exit strategy.

Texas Land Experts

31

Value Add Entitlement Processes Take action quickly… Selection

Value Add Disposition

• Post acquisition, the land is quickly prepared to be developer‐ ready. • Experienced team works closely with government agencies to  acquire permits, resolve traffic issues and make utilities and  other services available.  * Land Sites – Entitlement Process • Design site plan  • Create utility district plan • Secure surface control through designation of drill sites • Plan drainage improvement • Mitigate flood plain and potential wetlands • Establish access plan for optimal ingress/egress

* Entitlements – Rights and permits granted to a land owner by a municipality, county or other authority to use land or  development resources in a particular way.

Texas Land Experts

32

Strategic Dispositions Make timely sales… Selection

Value Add

Disposition

• Full time in‐house brokerage team utilizing its direct relationships           with: ‐ Owners ‐ Builders ‐ Developers ‐ End Users ‐ Investors • Value  Add  activities  favorably  affect  the  timing  of  sale  and  the  value  of property: ‐ Property is in a favorable marketing position versus other      alternatives because the end‐user can immediately focus on  development day one.

Texas Land Experts

33

Dallas, TX – Grand Parkway 1959

Austin, TX 1873

Right Investment Houston, TX Circa 1912

Texas Land Experts

Focus on Land “Buy land. They ain’t making any more of the stuff”…Will Rogers •

•

Capital Preservation ‐

Investment in real estate without debt preserves capital with very low risk.

‐

Real estate investments with low basis and low holdings costs maximize return.

Appreciation ‐

•

Land is a tangible asset that always holds value in our investment model.

Inflation Protection ‐

Land is a hedge against inflation. 

Texas Land Experts

35

Investment Structure Preserve capital through maintaining low holding costs and by acquiring investments  without debt.  • Low holding cost ‐ Holding and improvement costs rarely exceed 5% of initial cost. • No debt ‐ Purchasing real estate without debt eliminates risk of foreclosure, keeps     carrying costs low and helps to retain value while substantially reducing capital risk. Typical real estate deal structure

Rockspring all equity deal structure

Equity Equity Debt “Cash is the only way to operate and only the most liquid can take advantage of the ton of  emerging opportunities….” — Urban Land Institute, 2010 Emerging Trends in Real Estate Report

Texas Land Experts

36

Recent Acquisitions In‐Fill Site Acquired From Distressed Seller •

Metro Area:  

Houston‐ Medical Center

•

Acquisition Date:

December 30, 2010

•

Size:

3.7 acres

•

Purchase Price:

$2,784,834

•

Owner:

Fund 7

Overview & Strategy This tract was purchased from a distressed owner forced to  liquidate to meet other obligations.  The asset was acquired  for ~$17.50 psf and is a true in‐fill location within 200 yards of the future 45 acre University of  Texas MD Anderson southeast campus.  The site has an existing 85,000 square foot warehouse,  currently leased and generating positive NOI.  The tract is well positioned for substantial  appreciation in price due to the growth prospects in the Medical Center.  The planned exit strategy  is to sell to a medical related business, a hospital or another investor.

Texas Land Experts

37

Recent Acquisition Bank Met Quarterly Capital Requirement •

Metro Area:

NW San Antonio

•

Acquisition Date:

June 2010

•

Size:

1,767 acres

•

Purchase Price:

$12 million

•

Owner:

JV Fund 6 & 7

Overview & Strategy This very desirable land tract was followed closely through the life  cycle of sale/non‐performing loan/REO.  The purchase price for this  asset was a 70% discount to 2007 appraisal value of $39M.  The Fund  was able to obtain an attractive price due to the ability to close in 23  days on an all‐cash basis.  Various land planning strategies are under  study with the likely exit strategy providing buyers the ability to  purchase anywhere from 2 to 100 acre parcels.

Texas Land Experts

38

Recent Acquisition In‐Fill Site Acquired From Distressed Developer •

Metro Area:  

San Antonio

•

Acquisition Date:

August 2010

•

Size:

30.6 acres

•

Purchase Price:

$625,000

•

Owner:

Fund 7

Overview & Strategy This tract was purchased from an owner that was forced to  liquidate to meet other obligations.  The asset was purchased for $625,000 (~$0.50 psf); County offered to buy temporary and permanent easements valued at  $111,000, reducing the Fund’s basis to $514,000.  The asset is true in‐fill, located north of the  intersection of Culebra Road and Loop 410.  The tract is currently zoned C‐3, allowing for the highest  available  commercial use.  The parcel can also be zoned to multi‐family or industrial.  The planned  exit strategy is to sell to a multi‐family developer in 2 years at $2‐3 psf.

Texas Land Experts

39

Recent Acquisition Creative Workout Transaction  •

Metro Area:

San Antonio – Lake Medina

•

Acquisition Date:

April 2009

•

Size:

218 finished lots

•

Purchase Price:

$5.4 million

•

Owner:

Fund 6

Overview & Strategy The tract, Dancing Bear Ranch, was purchased from a distressed developer who needed liquidity  to survive the economic downturn.  The Fund was able to purchase the lots at an attractive price,  while giving the developer an 18‐month option to repurchase the lots at a minimum IRR of 30%.   The purchase price of $24,258 per lot is a significant discount to recent lot sales of $72,000 per  lot.  The planned exit strategy is to continue to sell as individual lots or sell in bulk to a developer. 

Texas Land Experts

40

Deal Terms • $100,000,000 Private Placement. •

Minimums ‐ $250,000 individual / $1,000,000 institutional.  

•

2% management fee.

•

No acquisition, disposition or asset management fees.

•

LP Advisory Board will consist of 5 outside limited partners.

•

Distributions: First, the LPs receive 100% of the distributions until an 8% Preferred Return    (IRR) is  met, Second, the LPs receive 100% of the distributions until their capital is  returned, Third, the LPs and GP split the distributions 50/50 until the GP has received  20% of  distributed profits, Fourth, the LPs and GP split the distributions 80/20 for the remainder of the  fund.

Texas Land Experts

41

Offices

300 West Sixth Street Suite 1910 Austin, TX 78701

3200 Southwest Freeway Suite 3000 Houston, TX 77027‐7523

Main:  713.535.2200 |  Fax:  713.535.2205 www.rockspringcap.com

Texas Land Experts 42

42

Dallas, TX – Grand Parkway 1959

Austin, TX 1873

Track Record Houston, TX Circa 1912

Texas Land Experts

Summary of All Funds All Fund Transaction # of  Transactions

Acres Controlled

Purchase 

Sale

Actual/Pro Forma Deal (1) IRR Equity Multiple

Hold Period (Years)

Realized: Land Fund 1 Land Fund 2 Land Fund 3 Land Fund 4 Subtotal/Weighted Average

6 5 2 1 14

                     218.1                      188.4                        82.2                      824.7                   1,313.5

$       11,373,395            6,982,115            4,964,058          12,873,161 $       36,192,729

$       23,936,597          12,021,417            8,422,598          22,871,685 $       67,252,297

43% 54% 60% 42% 47%

2.2 1.7 1.7 1.8 1.9

2.5 1.6 1.5 1.6 1.9

Partially Realized: Land Fund 1 Land Fund 2 Land Fund 6 Subtotal/Weighted Average

3 3 2 8

                       22.6                        22.5                        17.5                        62.6

$          2,014,122               478,268               203,220 $          2,695,610

$          2,720,256                765,454                261,099 $          3,746,809

8% 15% 71% 14%

1.5 1.8 1.3 1.5

4.1 3.8 0.8 3.8

Unrealized: Land Fund 1 Land Fund 2 Land Fund 3 Land Fund 4 Land Fund 5 Land Fund 6 Subtotal/Weighted Average

5 8 5 8 6 14 46

                       40.1                   1,741.1                   2,633.5                   3,463.6                   4,261.0                   4,567.7                16,706.9

$          3,362,399          17,755,699          16,159,085          33,060,355          27,171,486          54,895,309 $     152,404,334

$       11,895,659          56,210,151          40,652,843          88,484,846          61,985,200       152,898,863 $     412,127,562

16% 16% 13% 15% 18% 41% 25%

3.6 3.3 2.6 2.9 2.3 2.9 2.9

8.4 8.0 7.6 7.4 5.2 3.7 5.8

Total: Land Fund 1 Land Fund 2 Land Fund 3 Land Fund 4 Land Fund 5 Land Fund 6 Total/Weighted Average

14 16 7 9 6 16 68

                     280.8                   1,952.0                   2,715.6                   4,288.3                   4,261.0                   4,585.2                18,083.0

$       16,749,916          25,216,082          21,123,143          45,933,516          27,171,486          55,098,530 $     191,292,673

$       38,552,512          68,997,022          49,075,441       111,356,531          61,985,200       153,159,962 $     483,126,668

32% 23% 21% 21% 18% 41% 28%

2.6 3.0 2.5 2.6 2.3 2.9 2.7

4.4 6.9 6.6 6.2 5.2 3.7 5.3

Notes: (1) Represents actual sold transactions and projected sale values and dates.

Texas Land Experts

44

Land Fund 1  Land Fund 1 Transactions (Acquired 2003 to Present) Actual/Pro Forma Deal (1) IRR Cash Multiple

Location

Acquisition Date

Sale Date

Acres Controlled

Purchase 

Sale

Realized: Beltway 8 & Antoine Atascocita Atascocita League City Westheimer Lakes Sugarland League City Subtotal/Weighted Average

Houston, TX Humble, TX Humble, TX League City, TX Sugar Land, TX League City, TX

06/03 11/03 11/03 11/03 10/03 11/03

01/06 03/05 07/05 11/06 02/07 04/07

63.0 37.9 6.9 2.0 84.3 24.0 218.1

$       2,300,000         3,664,149             673,305             553,077         2,300,000         1,882,864 $    11,373,395

$       3,333,731         7,600,479         1,396,587         1,400,000         5,439,716         4,766,084 $     23,936,597

15% 71% 55% 36% 29% 31% 43%

1.4 2.1 2.1 2.5 2.4 2.5 2.2

2.6 1.4 1.7 3.0 3.3 3.5 2.5

Partially Realized: I‐45 South of FM 1960 (JV 86%) (30.1 ac.) Clay Road & Wood Pine I‐45 South of FM 1960 (JV 86%) (30.1 ac.) Subtotal/Weighted Average

Houston, TX Houston, TX Houston, TX

01/04 12/03 01/04

11/07 05/08 12/09

19.9 1.3 1.4 22.6

$       1,789,562             109,112             115,447 $       2,014,122

$       2,161,055             256,786             302,414 $       2,720,256

5% 21% 18% 8%

1.2 2.4 2.6 1.5

3.9 4.4 5.9 4.1

Unrealized: Wilson & Will Clayton I‐45 South of FM 1960 (JV 86%) (30.1 ac.) League City Clay Road & Wood Pine Clay Road & Wood Pine Subtotal/Weighted Average

Houston, TX Houston, TX League City, TX Houston, TX Houston, TX

12/03 01/04 09/03 12/03 12/03

08/11 02/12 05/12 03/12 03/12

7.3 7.4 18.8 1.8 4.8 40.1

$          635,444             618,487         1,558,446             152,911             397,112 $       3,362,399

$       2,299,097         2,210,834         5,946,702             400,120         1,038,906 $     11,895,659

18% 17% 17% 12% 12% 16%

3.6 3.6 3.8 2.6 2.6 3.6

7.7 8.1 8.7 8.3 8.3 8.4

240.7

$    16,749,916

$     38,552,512

32%

2.6

4.4

Total/Weighted Average

Hold Period (Years)

Notes: (1) Represents actual sold transactions and projected sale values and dates.

Texas Land Experts

45

Land Fund 2  Land Fund 2 Transactions (Acquired 2004 to Present)

Location

Acquisition Date

Sale Date

Acres Controlled

Purchase 

Sale

Actual/Pro Forma Deal (1) IRR Cash Multiple

Hold Period (Years)

Realized: Beltway 8 US 290 & Hempstead Hwy. (JV 50%) West Lake Houston Pkwy. Will Clayton and Wilson US 290 & Hempstead Hwy. (JV 50%) Subtotal/Weighted Average

Houston, TX Houston, TX Houston, TX Houston, TX Houston, TX

08/04 09/04 10/04 09/04 10/04

01/06 10/05 04/06 08/07 11/07

8.3 62.8 91.0 7.0 19.4 188.4

$          259,595 3,809,719 1,232,606 525,856 1,154,339 $       6,982,115

$           376,269 6,735,040 2,222,550 1,000,000 1,687,558 $     12,021,417

29% 71% 50% 25% 13% 54%

1.4 1.8 1.8 1.9 1.5 1.7

1.5 1.1 1.5 2.9 3.1 1.6

Partially Realized: I‐45 South of FM 1960 (JV 14%) (30.1 ac.) US 59 and Rankin (40.82ac) I‐45 South of FM 1960 (JV 14%) (30.1 ac.) Subtotal/Weighted Average

Houston, TX Houston, TX Houston, TX

01/04 05/04 01/04

11/07 12/07 12/09

19.9 1.2 1.4 22.5

$          293,426 165,912 18,929 $          478,268

$           354,338 361,530 49,586 $          765,454

5% 25% 18% 15%

1.2 2.2 2.6 1.8

3.9 3.5 5.9 3.8

Unrealized: I‐45 South of FM 1960 (JV 14%) (30.1 ac.) League City US 59 and Rankin US 59 and Rankin (40.82) US 59 and Rankin West Lake Houston Pkwy. (JV 37.6%) West Lake Houston Pkwy. (JV 37.6%) FM 517 League City (JV 50%) (838ac) Subtotal/Weighted Average

Houston, TX League City, TX Houston, TX Houston, TX Houston, TX Houston, TX Houston, TX League City, TX

01/04 10/04 03/04 05/04 03/04 11/04 11/04 08/04

02/12 03/12 06/12 12/11 03/12 12/11 12/12 06/13

7.4 18.0 94.2 39.6 21.6 390.0 370.0 800.4 1,741.1

$          101,410 1,668,049 5,062,522 1,076,902 1,910,359 2,841,433 1,708,211 3,386,813 $    17,755,699

$           362,135 4,500,946 16,414,192 6,036,057 6,112,200 8,623,312 3,756,240 10,405,070 $     56,210,151

17% 14% 15% 25% 16% 17% 10% 14% 16%

3.6 2.7 3.2 5.6 3.2 3.0 2.2 3.1 3.3

8.1 7.5 8.3 7.6 8.0 7.1 8.1 8.9 8.0

210.9

$    25,216,082

$     68,997,022

23%

3.0

6.9

Total/Weighted Average Notes: (1) Represents actual sold transactions and projected sale values and dates.

Texas Land Experts

46

Land Fund 3  Land Fund 3 Transactions (Acquired 2004 to Present)

Location

Acquisition Date

Sale Date

Acres Controlled

Purchase 

Sale

Actual/Pro Forma Deal (1) IRR Cash Multiple

Hold Period (Years)

Realized: US 290 & Hempstead Hwy. (JV 50%) US 290 & Hempstead Hwy. (JV 50%) Subtotal/Weighted Average

Houston, TX Houston, TX

09/04 10/04

10/05 11/07

62.8 19.4 82.2

$       3,809,719 1,154,339 $       4,964,058

$       6,735,040 1,687,558 $       8,422,598

71% 13% 60%

1.8 1.5 1.7

1.1 3.1 1.5

Unrealized: Berdett Rd. & Meyer Rd. (JV 38.9%) FM 1314 in Montgomery County West Lake Houston Pkwy. (JV 62.4%) West Lake Houston Pkwy. (JV 62.4%) FM 517 League City (JV 50%) (838ac) Subtotal/Weighted Average

Sugar Land, TX Houston, TX Houston, TX Houston, TX League City, TX

01/05 10/04 11/04 11/04 08/04

06/12 12/11 12/11 12/12 06/13

372.2 700.9 390.0 370.0 800.4 2,633.5

$       2,209,146         3,013,490         4,715,047         2,834,589         3,386,813 $    16,159,085

$       4,345,647          5,357,338        14,311,028          6,233,760        10,405,070 $     40,652,843

9% 8% 17% 10% 14% 13%

2.0 1.8 3.0 2.2 3.1 2.6

7.5 7.2 7.1 8.1 8.9 7.8

2,715.6

$    21,123,143

$     49,075,441

21.0%

2.5

0.6

Total/Weighted Average Notes: (1) Represents actual sold transactions and projected sale values and dates.

Texas Land Experts

47

Land Fund 4  Land Fund 4 Transactions (Acquired 2005 to Present)

Location

Acquisition Date

Sale Date

Acres Controlled

Purchase 

Sale

Actual/Pro Forma Deal (1) IRR Cash Multiple

Hold Period (Years)

Realized: US 290 & Kickapoo Rd. Subtotal/Weighted Average

Houston, TX

03/06

10/07

       824.7        824.7

$     12,873,161 $     12,873,161

$     22,871,685 $     22,871,685

42% 42%

1.8 1.8

1.6 1.6

Unrealized: Berdett Rd. & Meyer Rd. (JV 61.1%) Meyer Rd. ‐ Fort Bend County Katy Hockley Rd. South US 290 House Rd. South of US 290 Krosche Rd. & US 59 NW Corner Greenhouse Rd. & FM 529 FM ‐ 1467 Savannah (JV 60%) Morton Rd. & Willamette Way Subtotal/Weighted Average

Sugar Land, TX Sugar Land, TX Katy, TX Katy, TX Houston, TX Houston, TX Houston, TX Katy, TX

01/05 08/05 08/05 08/05 11/05 01/06 04/06 05/06

06/12 06/12 06/13 06/13 12/12 09/12 06/12 06/13

       372.2        130.6     1,208.7           99.9        154.8           15.0     1,467.0           15.4     3,463.6

$       3,466,573         2,082,310       14,708,852         1,497,885         3,566,558         1,669,977         4,154,291         1,913,909 $     33,060,355

$       6,137,238         3,525,660       39,163,144         2,516,472       15,174,271         4,410,450       11,090,520         6,467,092 $     88,484,846

8% 8% 13% 7% 22% 16% 17% 19% 15%

1.8 1.7 2.7 1.7 4.3 2.6 2.7 3.4 2.9

7.5 6.8 7.9 7.9 7.2 6.7 6.2 7.2 7.4

    4,288.3

$     45,933,516

$  111,356,531

21%

2.6

6.2

Total/Weighted Average Notes: (1) Represents actual sold transactions and projected sale values and dates.

Texas Land Experts

48

Land Fund 5  Land Fund 5 Transactions (Acquired 2006 to Present)

Unrealized: State Highway 242 and FM 2090 Katy Hockley Cutoff and Stockdick Rd FM 2218 and Hand Road in Pleak, TX FM 2218 and Hand Road in Pleak, TX FM 2218 and Hand Road in Pleak, TX FM ‐ 1462 Savannah (JV 40%) Total/Weighted Average

(1)

Actual/Pro Forma Deal  IRR Cash Multiple

Location

Acquisition Date

Sale Date

Acres Controlled

Purchase 

Sale

Houston, TX Katy, TX Pleak, TX Pleak, TX Pleak, TX Houston, TX

09/06 10/06 10/06 10/06 03/07 03/07

12/11 12/11 03/12 03/12 03/12 06/12

    1,928.0        320.0        247.0          69.5        229.5     1,467.0     4,261.0

$     12,001,737         4,721,464         3,498,362         1,025,626         3,154,770         2,769,527 $     27,171,486

$     28,920,000        11,200,000          6,175,000          1,737,500          5,737,500          8,215,200 $     61,985,200

18% 18% 11% 10% 12% 23% 17%

2.4 2.4 1.8 1.7 1.8 3.0 2.3

Hold Period (Years)

5.3 5.2 5.5 5.5 5.1 5.3 5.3

Notes: (1) Represents actual sold transactions and projected sale values and dates.

Texas Land Experts

49

Land Fund 6  Land Fund 6 Transactions (Acquired 2007 to Present) Actual/Pro Forma Deal (1) IRR Cash Multiple

Location

Acquisition Date

Sale Date

Acres Controlled

Purchase 

Sale

Partially Realized: Dancing Bear Ranch (5 lots) River Oaks Ranch Subtotal/Weighted Average

San Antonio, TX Austin, TX

04/09 08/08

Various 12/09

         10.5             7.0          17.5

$          121,289               81,931 $          203,220

$           175,736               85,363 $          261,099

104% 3% 71%

1.4 1.0 1.3

0.54 1.35 0.8

Unrealized: Katy Hockley Rd. SW of Hwy. 290 FM 2100 & Wolf Rd Nameless Rd., Leander, TX US 290 & Kermier Babcock Road Beltway 8 & Tidwell Warren Ranch Rd. River Oaks Ranch (936 of 943ac) Hwy 105, Conroe, TX Dancing Bear Ranch (acreage) Dancing Bear Ranch (218 of 223 lots) Bammel North Houston Binz‐Engleman Helotes Hwy 16 (JV 70%) Subtotal/Weighted Average

Houston, TX Houston, TX Austin, TX Houston, TX San Antonio, TX Houston, TX Houston, TX Austin, TX Houston, TX San Antonio, TX San Antonio, TX Houston, TX San Antonio, TX San Antonio, TX

07/07 10/07 09/07 02/08 04/08 06/08 07/08 08/08 09/08 04/09 04/09 12/09 05/10 06/10

06/13 06/13 08/12 10/12 03/13 07/12 09/11 05/12 03/12 12/11 12/11 06/12 12/11 05/12

       198.0        431.0        107.0           74.5           46.0           23.5        408.5        936.0           32.0           78.1        459.5             2.0             4.6     1,766.9     4,567.7

$       2,971,400         2,999,471         1,146,701         6,981,635         3,217,544         2,337,123         5,214,894       10,924,152         4,290,735             590,500         5,288,211             431,244             101,700         8,400,000 $    54,895,309

$       7,128,000         8,620,000         3,210,000       19,483,395       14,026,320         7,165,620       12,255,000       26,208,000       10,468,775         3,514,320       14,170,000         1,306,800             606,355       24,736,278 $  152,898,863

16% 20% 23% 25% 35% 31% 30% 26% 29% 93% 44% 56% 202% 75% 39%

2.4 2.9 2.8 2.8 4.4 3.1 2.3 2.4 2.4 6.0 2.7 3.0 6.0 2.9 2.9

5.9 5.7 5.0 4.7 5.0 4.2 3.2 3.8 3.6 2.7 2.7 2.5 1.6 1.9 3.8

    4,585.2

$    55,098,530

$  153,159,962

39%

2.9

3.8

Total/Weighted Average

Hold Period (Years)

Notes: (1) Represents actual sold transactions and projected sale values and dates.

Texas Land Experts

50

Conclusion

Texas Land Experts

51