UCA 2015 NOTARIADO

OBJETOS DE LOS DERECHOS REALES EN INMUEBLES

ING. GEOGRAFO NORBERTO FRICKX

SUJETO

DERECHO REAL

OBJETO

OBJETO

OBJETO TERRITORIAL LEGAL

LEY 26209 LEY NACIONAL DE CATASTRO

BOLETIN OFICIAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA Nº 31.076 – 18 DE ENERO DE 2007 LEY NACIONAL DE CATASTRO Ley 26.209

ARTICULO 18. — Esta ley es complementaria del Código Civil.

Ley 26.994: Aprueba CCC ARTICULO 3° — Deróganse las siguientes normas: a) Las leyes Nros. 11.357, 13.512, 14.394, 18.248, 19.724, 19.836, 20.276, 21.342 —con excepción de su artículo 6°—, 23.091, 25.509 y 26.005; b) La Sección IX del Capítulo II —artículos 361 a 366— y el Capítulo III de la ley 19.550, t.o. 1984; c) Los artículos 36, 37 y 38 de la ley 20.266 y sus modificatorias; d) El artículo 37 del decreto 1798 del 13 de octubre de 1994; e) Los artículos 1° a 26 de la ley 24.441; f) Los Capítulos I —con excepción del segundo y tercer párrafos del artículo 11— y III —con excepción de los párrafos segundo y tercero del artículo 28— de la ley 25.248; g) Los Capítulos III, IV, V y IX de la ley 26.356.

ARTICULO 5° — Las leyes que actualmente integran, complementan o se encuentran incorporadas al Código Civil o al Código de Comercio, excepto lo establecido en el artículo 3° de la presente ley, mantienen su vigencia como leyes que

complementan al Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por el artículo 1° de la presente.

LEY 26209 ARTICULO 1º — Los catastros de las provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires son los organismos administradores

de los datos correspondientes a objetos territoriales y registros públicos de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de su jurisdicción. Constituyen un componente fundamental de la infraestructura de datos espaciales del país y forman la base del sistema inmobiliario en los aspectos tributarios, de policía y ordenamiento administrativo del territorio. Administrarán los datos relativos a los objetos territoriales con las siguientes finalidades, sin perjuicio de las demás que establezcan las legislaciones locales:

CATASTRO ADMINISTRA OBJETOS TERRITORIALES

REGISTRA OBJETOS TERRITORIALES LEGALES

DERECHO PUBLICO

DERECHO PRIVADO

QUE SE ENTIENDE POR T E R R I TO R I O ?

T E R R I TO R I O AMBIENTE E S PA C I O

LA LEY 26209 NO DEFINE LOS OBJETOS TERRITORIALES LEGALES

Uno de los atributos fundamentales del objeto territorial legal son los límites que lo conforman. No existe límite sin una causa jurídica creadora de él. Esa causa jurídica puede ser un título de propiedad -como en el caso de los inmuebles-, una ordenanza o una ley –como en el caso de una restricción al dominio, de la creación de un área de reserva o de la delimitación de un ejido urbano- o un tratado internacional -como en el caso de un límite entre países-. Todos estos son ejemplos de objetos territoriales legales y la presente ley impone su registración en los catastros locales. (Diputada Ana María Monayar)‫‏‬

O B J E TO T E R R I TO R I A L Objeto territorial: “Denomínase objeto territorial a toda porción finita y homogénea de territorio, por su naturaleza y por accesión.” FADA (2007) COMISION ESPECIAL LEY DE CATASTRO

ALGUNAS PROPIEDADES A DESTACAR:

INMOBILIDAD PERMITE UBICAR y DIMENSIONAR ESPACIALIDAD

O B J E TO T E R R I TO R I A L LEGAL Objeto territorial legal:

“Es aquel objeto territorial, determinado por mensura, cuyos límites se originan en una misma causa jurídica.” FADA (2007) COMISION ESPECIAL LEY DE CATASTRO

LA HOMOGENEIDAD LA DA LA CAUSA JURIDICA QUE ORIGINA EL LIMITE

LEY 26209 ARTICULO 1º — Los catastros de las provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires son los organismos administradores de los datos correspondientes a objetos territoriales y

registros públicos de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de su jurisdicción. Constituyen un componente …….. OBJETOS DEL DOMINIO PUBLICO

OBJETOS DEL DOMINIO PRIVADO

DIVISION JURIDICA DEL TERRITORIO

BIENES DEL DOMINIO PUBLICO

DEL ESTADO BIENES DEL DOMINIO PRIVADO DE LOS PARTICULARES

CALLE

BIENES PUBLICOS MUNIC

CALLE

POLI CIA

BIENES PRIVADOS DEL ESTADO

CALLE

CALLE

CALLE

HOSPITAL

PLAZA CALLE

ESCUE LA

CALLE

DE LOS PARTICULARES

Art 18 CCC.- Derechos de las comunidades indígenas. Las comunidades indígenas reconocidas tienen derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo humano según lo establezca la ley, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 75 inciso 17 de la Constitución Nacional.

PROPIEDAD PRIVADA

PROPIEDAD PRIVADA

BIENES PUBLICOS

PROPIEDAD COMUNITARIA INDIGENA PROPIEDAD PRIVADA

PROPIEDAD PRIVADA

DIVISION DEL TERRITORIO SEGUN CODIGO CIVIL Y COMERCIAL BIENES PUBLICOS

BIENES PRIVADOS

DEL ESTADO DE LOS PARTICULARES

BIENES DE LAS COMUNIDADES INDIGENAS

BIENES PUBLICOS BIENES PRIVADOS

OBJETO TERRITORIAL LEGAL

DEL ESTADO OBJETO TERRITORIAL LEGAL

DE LOS PARTICULARES

BIENES DE LAS COMUNIDADES INDIGENAS

OBJETO TERRITORIAL LEGAL

Ley 26209

ARTICULA ASPECTOS

DERECHO CIVIL

Derechos Reales

DERECHO ADMINISTRATIVO

Legislaciones locales

DERECHO REAL ARTÍCULO 1882. CCC- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.

ARTÍCULO 1883 CCC.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.

El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

1883 CCC : …OBJETO DE DERECHO REAL PUEDE SER UN BIEN SEÑALADO POR LA LEY

LEY 26209: …OBJETO TERRITORIAL LEGAL DE DERECHO PRIVADO…

ARTÍCULO 1887 CCC.-Enumeración. Son derechos reales en este Código:

a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios e) el tiempo compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) la hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda

TODOS SE EJERCEN POR LA POSESION, SALVO LA HIPOTECA Y SERVIDUMBRES

DERECHO REAL DE DOMINIO DE INMUEBLES QUÉ ES INMUEBLE? ES UNA PORCION DEL TERRITORIO DONDE SE PUEDE EJERCER EL DERECHO REAL DE DOMINIO Y TERRITORIO ES ESPACIO Y QUE VELEZ SARSFIELD YA HABIA CONSIDERADO:

Art. 2.518 (CC VS). La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede extender en él sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio.

1945 CCC: …EL DOMINIO DE UNA COSA INMUEBLE SE EXTIENDE AL SUBSUELO Y AL ESPACIO AEREO EN LA MEDIDA QUE SU APROVECHAMIENTO SEA POSIBLE , EXCEPTO LO DISPUESTO POR NORMAS ESPECIALES…

World Building New York 1890 106m Burj Kalifa Dubai 2010 828m Jedddah Arabia Saudita 2019 1007m

Art 235 CCC: SON BIENES PERTENECIENTES AL DOMINIO PUBLICO: ………………. e) EL ESPACIO AEREO SUPRAYACENTE AL TERRITORIO Y A LAS AGUAS JURISDICCIONALES DE LA NACION ARGENTINA,…

EL INMUEBLE ES TRIDIMENSIONAL …. PERO CÓMO SE LO REPRESENTA?

LEY NACIONAL 26209

ARTICULO 4º.- A los efectos de esta ley, denominase parcela a la representación de la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindado por una poligonal de límites correspondiente a uno o más títulos jurídicos o a una posesión ejercida, cuya existencia y elementos esenciales consten en un documento cartográfico, registrado en el organismo catastral. REPRESENTACION EN BASE A UN DOCUMENTO CARTOGRAFICO INSCRIPTO

EL INMUEBLE ES TRIDIMENSIONAL LA PARCELA ES BIDIMENSIONAL LA PARCELA ES LA REPRESENTACION CARTOGRAFICA DEL DERECHO REAL DE DOMINIO

ES LA PARCELA UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL? ARTICULO 10. — Los objetos territoriales legales que no constituyen parcelas conforme el artículo 5º de la presente ley, serán asimismo determinados por mensura ……

LA PARCELA ES UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL

OBJETOS TERRITORIALES

OBJETOS TERRITORIALES LEGALES

OBJETOS TERRITORIALES LEGALES de DERECHO PRIVADO PARCELAS

LECTURA GEOMETRICA DEL OBJETO DE ALGUNOS DE LOS DERECHOS REALES

DOMINIO (y CONDOMINIO)

PROPIEDAD HORIZONTAL ARTÍCULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

QUÉ ES EL TERRENO?

PROPIEDAD HORIZONTAL EL TERRENO DEL ART. 2039 ES EQUIVALENTE AL CONCEPTO DE LA COSA INMUEBLE DONDE SE EJERCE EL DOMINIO SEGÚN ART. 1945

LA PROPIEDAD HORIZONTAL ES UN CONJUNTO DE PEQUEÑOS VOLUMENES (ESPACIOS) DE PROPIEDAD EXCLUSIVA DENTRO DE UN VOLUMEN MAYOR DE PROPIEDAD COMUN QUE EL CODIGO LLAMA «TERRENO» REAFIRMADO POR EL ART. 2040: TODO LO QUE NO ES EXCLUSIVO ES COMUN

PROPIEDAD HORIZONTAL

PROPIEDAD HORIZONTAL

PROPIEDAD HORIZONTAL

ART 2039: ADMITE UNIDADES COMPLEMENTARIAS ART 2040: ADMITE PARTES COMUNES AFECTADAS AL USO EXCLUSIVO DE UNA O MÁS UNIDADES.

PROPIEDAD HORIZONTAL: ESPACIOS A DELIMITAR UNIDAD PRINCIPAL PARTES PROPIAS (o PRIVATIVAS)

UNIDAD/ES COMPLEMENTARIA/S

DE USO COMUN

PARTES COMUNES

DE UNA UNIDAD DE USO EXCLUSIVO

DE ALGUNAS UNIDADES

CONJUNTOS INMOBILIARIOS ARTÍCULO 2075.-Marco legal: TODOS , INCLUSO LOS PREEXISTENTES DEBEN SOMETERSE AL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL, QUE SERÁ PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL POR ALGUNAS DIFERENCIAS

CUALES SON LAS DIFERENCIAS RESPECTO AL OBJETO DE ESTE DERECHO REAL?

CONJUNTOS INMOBILIARIOS SI BIEN EL TERRENO ES ÚNICO (ES UN INMUEBLE EL QUE SE AFECTA A CONJUNTO INMOBILIARIO Y SUS PARTES FORMAN UN TODO NO ESCINDIBLE) HAY PARTES DEL TERRENO NECESARIAMENTE COMUNES (VIAS DE CIRCULACION POR EJ.)

PARTES DEL TERRENO PUEDEN SER PROPIAS LAS QUE PUEDEN ESTAR CONSTRUIDA O EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN. (ART. 2077)

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

CEMENTERIO PRIVADO ARTÍCULO 2104.-Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble conjuntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía. ARTÍCULO 2105.- Reglamento de administración y uso. El reglamento de administración y uso debe contener: a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes; ……..

HAY ESPACIOS COMUNES Y ESPACIO PRIVATIVOS

LOS ESPACIOS DEBEN DETERMINARSE PARA LA REDACCION DEL REGLAMENTO

CEMENTERIO PRIVADO

CEMENTERIO PRIVADO

USUFRUCTO ARTÍCULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. ARTÍCULO 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos: ……..

LA PARTE ES UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL

DEBE DETERMINARSE CON PLANO PARA LA DESCRIPCION DEL OBJETO EN EL TITULO

SERVIDUMBRE ARTÍCULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

ARTÍCULO 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.

LA PARTE ES UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL

DEBE DETERMINARSE CON PLANO PARA LA DESCRIPCION DEL OBJETO EN EL TITULO

SERVIDUMBRE

SUPERFICIE DERECHO DE SUPERFICIE DOS MANIFESTACIONES

PROPIEDAD SUPERFICIARIA

ARTÍCULO 2116.- Emplazamiento . El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal .La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

SUPERFICIE

SOBRE TODO EL INMUEBLE: COINCIDE CON EL OBJETO DEL DOMINIO (y CONDOMINIO)

SUPERFICIE

SOBRE PARTE DEL INMUEBLE: UBICACIÓN EN RELACION AL OBJETO DEL DOMINIO (y

SUPERFICIE PARA CONSTRUIR

SUPERFICIE PARA CONSTRUIR

SUPERFICIE PARA CONSTRUIR

SUPERFICIE PARA CONSTRUIR

SUPERFICIE PARA CONSTRUIR

SUPERFICIE PARA CONSTRUIR

SUPERFICIE PARA CONSTRUIR

CUALQUIERA QUE FUESE EL VOLUMEN ESPACIAL DONDE SE PRETENDE ESTABLECER UN DERECHO REAL DE SUPERFICIE, EL MISMO DEBE ESTAR RELACIONADO Y UBICADO RESPECTO A LOS LIMITES DEL INMUEBLE QUE SE AFECTARÁ

PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

TITULO SUFICIENTE TRANSFERENCIA DE DERECHOS REALES QUE SE EJERCEN POR LA POSESION

PUBLICIDAD DE DERECHOS REALES:

MODO SUFICIENTE : LA TRADICIÓN

DEL TITULO: REGISTRO INMOBILIARIO o REGISTRO DE LA PROPIEDAD DEL OBJETO: REGISTRO CATASTRAL

ARTICULO 11. — El estado parcelario se acreditará por medio de certificados que expedirá el organismo catastral en la forma y condiciones que establezcan las legislaciones locales. Para la expedición de certificados catastrales en oportunidad de realizarse cualquier acto de constitución, modificación y/o transmisión de derechos reales, se deberá asegurar que el estado parcelario esté determinado y/o verificado y que no haya expirado el plazo de su vigencia.

LEY 26209-Art 12. — En los actos por los que se constituyen, transmiten, declaren o modifiquen derechos reales sobre inmuebles, se deberá tener a la vista la certificación catastral habilitante respectiva y relacionar su contenido con el cuerpo de la escritura o documento legal correspondiente. No se requerirá la certificación catastral para la cancelación de derechos reales, y constitución de bien de familia, usufructo, uso y habitación, e inscripción de embargos y otras medidas cautelares.

ARTICULO 13. — A los efectos de las inscripciones de los actos citados en el artículo 12 de la presente ley en el Registro de la Propiedad Inmueble, se acompañará a la documentación correspondiente el certificado catastral, sin cuya presentación no procederá la inscripción definitiva.

AGRIMENSOR DETERMINA SUS LIMITES

OBJETO TERR. LEGAL

DOCUMENTO CARTOGRAFICO

REGISTRACION CATASTRO

ESCRIBANO

O JUEZ

CERTIFICADO CATASTRAL

REGISTRACION TITULOS

TITULO

CONCLUSIONES 1.- LA MODIFICACION DEL CODIGO CIVIL NO SOLO HA REAFIRMADO LA VIGENCIA DE LA LEY NACIONAL DE CATASTRO SINO TAMBIEN HA COMPATIBILIZADO MUCHOS DE SUS ASPECTOS 2.- ASI SE HAN «LEGALIZADO» A LOS OBJETOS TERRITORIALES LEGALES 3.- LOS DERECHOS REALES SE EJERCEN EN LA «REALIDAD» Y LA REALIDAD ES ESPACIAL, ES TRIDIMENSIONAL. 4.- INTERPRETAR GEOMETRICAMENTE LOS OBJETOS DE LOS DERECHOS REALES SIMPLIFICA LA COMPRENSIÓN DE LA NUEVA NORMATIVA DE FONDO.

UCA 2015 NOTARIADO

OBJETOS DE LOS DERECHOS REALES EN INMUEBLES

ING. GEOGRAFO NORBERTO FRICKX