O P E R A T S Z A C U N K O W Y

Zleceniodawca: KOMORNIK SĄDOWY PRZY SĄDZIE REJONOWYM POZNAŃ NOWE MIASTO I WILDA Paweł Śliwiński Kancelaria komornicza w Swarzędzu: ul. Wrzesińska 9a 6...
Author: Julia Stasiak
16 downloads 0 Views 2MB Size
Zleceniodawca: KOMORNIK SĄDOWY PRZY SĄDZIE REJONOWYM POZNAŃ NOWE MIASTO I WILDA Paweł Śliwiński Kancelaria komornicza w Swarzędzu: ul. Wrzesińska 9a 62 – 020 SWARZĘDZ

OPERAT SZACUNKOWY

Dotyczący określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w miejscowości Paczkowo przy ul. Rolnej 29, działka nr 49/5. Sygn. Akt KM 4683/14. Księga wieczysta KW nr PO2P/00157384/1 (Sąd Rejonowy w Poznaniu)

Data 14.10.2014 r.

Opracował:

Sygn. Akt Km 4683/14

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie nieruchomości

1 Województwo Powiat Gmina Miejscowość KW nr Działka nr Powierzchnia

wielkopolskie poznański Swarzędz Paczkowo, Rolna 29 PO2P/00157384/1 (Sąd Rejonowy w Poznaniu) 49/5 0,1597ha Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla celów postępowania egzekucyjnego.

2

Cel wyceny

3

Osoby, którym przysługują W udziale 49/50 części Anna Chmielnik córka Alojzego i Haliny oraz w udziale 1/50 części Tomasz prawa do nieruchomości Chmielnik syn Ryszarda i Marianny – na prawach współwłasności ustawowej

4

Rodzaj nieruchomości

5

Określona wartość rynkowa nieruchomości na dzień 403.596,00 PLN wyceny WR :

Przedmiotem opracowania jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym. Nieruchomość położona wśród nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi przy drodze nieutwardzonej asfaltem.

słownie:czterystatrzytysiącepięćsetdziewięćdziesiatsześćzłotych

6

Data określenia wartości

14 października 2014 r.

7

Data sporządzenia operatu

14 października 2014 r.

8

Uprawnienia autorów Uprawnienia państwowe rzeczoznawcy Majątkowego nr 885 operatu Podpis rzeczoznawcy

9

Paczkowo, ul. Rolna 29

2

Sygn. Akt Km 4683/14

ZESTAWIENIE WARTOŚCI OSZACOWANYCH W OPRACOWANIU WARTOŚĆ RYNKOWA PRZEDMIOTOWEJ NIERUCHOMOŚCI NA DZIEŃ WYCENY WYNOSI: 403.596,00 PLN słownie:czterystatrzytysiącepięćsetdziewięćdziesiatsześćzłotych

w tym wartość rynkowa prawa własności gruntu działki

250.697,00 PLN słownie: dwieściepięćdziesiąttysięcysześćsetdziewięćdziesiątsiedemzłotych WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI W UDZIAŁACH Wartość rynkowa udziału wynoszącego 49/50 części należącego do Anny Chmielnik wynosi: 395.524,00 PLN słownie: trzystadziewięćdziesiątpięćtysięcypięćsetdwadzieściaczteryzłote

Wartość rynkowa udziału wynoszącego 1/50 części należącego do Tomasza Chmielnik wynosi: 8.072,00 PLN słownie:osiemtysięcysiedemdziesiątdwazłote

Paczkowo, ul. Rolna 29

3

Sygn. Akt Km 4683/14

ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO ………………………………….……. 2 ZESTAWIENIE WARTOŚCI OKREŚLONYCH W OPRACOWANIU …….……. 3 1. Przedmiot, zakres i uwarunkowania wyceny ………….…………………………… 5 1.1. Przedmiot wyceny 1.2. Zakres wyceny 1.3. Uwarunkowania wyceny 2. Cel opracowania ……………………………………………………………………… 5 3. Podstawa opracowania ………….…………………………………………………… 5 3.1. formalna 3.2. prawna 3.3.metodologiczna 3.4. merytoryczna 4. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy ………………………………………….. 7 5. Dane o nieruchomości ……………………………………………………………….. 7 5.1. status formalno – prawny 5.2. oznaczenie nieruchomości 5.3. opis nieruchomości 6. Przeznaczenie nieruchomości ……………………………………………………… 23 7. Metodyka wyceny ………………………..…………………………………………. 23 7.1. uwarunkowania prawne i techniczne 7.2. wybór podejścia i metody oszacowania wartości rynkowej nieruchomości 8. Analiza rynku nieruchomości …………..………………………………………….. 28 9. Określenie wartości nieruchomości …………………………………………........... 31 9.1 Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej 9.2 Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej 10. Wnioski końcowe ……................................................................................................ 38 11. Klauzule i ograniczenia............................................................................................... 38 12. Załączniki ……............................................................................................................ 39

Paczkowo, ul. Rolna 29

4

Sygn. Akt Km 4683/14

1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIAWYCENY 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Paczkowie, przy ul. Rolnej 29. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzą: -

działka nr 49/5, powierzchnia 0,1597ha,

-

budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej 129,05m2.

Właścicielami nieruchomości są w udziale 49/50 części Anna Chmielnik córka Alojzego i Haliny oraz w udziale 1/50 części Tomasz Chmielnik syn Ryszarda i Marianny – na prawach współwłasności ustawowej. 1.3 Uwarunkowania wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym. W operacie zostanie określona wartość nieruchomości zgodnie z założeniami definicji wartości rynkowej określonej w podstawowym krajowym standardzie wyceny KSWP1, który mówi: „1.6. W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania.”

2. CEL OPRACOWANIA Celem niniejszego opracowania jest oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej dla celów postępowania egzekucyjnego. Sygn. Akt KM 4683/14.

3. PODSTAWA OPRACOWANIA 3.1 Formalna 

Zlecenie z dnia 12.08.2014r. od Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Poznaniu Poznań – Nowe Miasto i Wilda, Paweł Śliwiński, Kancelaria Komornicza z siedzibą przy ul. Wrzesińskiej 9a w Poznaniu,



uprawnienia biegłego do szacowania nieruchomości.

Paczkowo, ul. Rolna 29

5

Sygn. Akt Km 4683/14

3.2 Prawna 

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami – tekst jednolity opublikowany w Dz. U. z 2014 r., poz. 518, z późn. zmianami,



Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz. U. 2004r, nr 207, poz. 2109 z późn. Zmianami,



Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – Dz. U. z 2011r, nr 165, poz. 985.



Kodeks Postępowania Cywilnego – Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Dz.U. nr 43 poz. 296 z późn.zm.



Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968r. w sprawie czynności komorników – Dz. U. nr 10poz. 52 z późn. zm.

3.3 Metodologiczna 

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych,



M. Prystupa „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego”, Biblioteka Rzeczoznawcy Majątkowego, PFSRM, Warszawa 2001r.,



Hopfer, R. Źróbek, S. Źróbek, „Wartość dochodowa nieruchomości, procedury obliczeniowe”, wyd. 2, Twiger, Warszawa 1999r.,



E. Kucharska – Stasiak, „Nieruchomości a rynek” wyd.2, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1999r.,



Praca zbiorowa pod kierunkiem E. Kucharskiej – Stasiak, „Inwestowanie w nieruchomości”, Valor, Łódź 1999r.,



E. Kucharska – Stasiak, „Wartość rynkowa nieruchomości” Twiger, Warszawa 2001r.,

3.4 Merytoryczna 

wizja lokalna przeprowadzona 17 września 2014r.,



materiały dotyczące nieruchomości dostarczone przez zleceniodawcę i zebrane przez rzeczoznawcę – wypis z rejestru gruntów, informacje o przeznaczeniu, pomiar budynku, badanie księgi wieczystej, dane transakcyjne sprzedaży nieruchomości zabudowanych i gruntowych na terenie gminy Swarzędz uzyskane od firm wynajmujących, kancelarii rzeczoznawców i własna baza danych.

Paczkowo, ul. Rolna 29

6

Sygn. Akt Km 4683/14

4.DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY Operat sporządzono na dzień 14 października 2014 roku Operat sporządzono wg stanu nieruchomości z dnia 17 września 2014 roku Operat sporządzono według cen na dzień 14 października 2014 roku Wizje lokalne przeprowadzono dnia 17 września 2014 roku

5. DANE O NIERUCHOMOŚCI 5.1.Status formalno – prawny 

księga

wieczysta

KW

nr

PO2P/00157384/1,

badanie

księgi

wieczystej

przeprowadzono dnia 14 października 2014r., dział I (oznaczenie księgi wieczystej) woj. wielkopolskie, powiat poznański, gmina Swarzędz, miejscowość Paczkowo, działka nr 49/5, obręb Paczkowo, ul. Rolna 29, B - tereny mieszkaniowe, obszar 0,1597ha, dział I- SP (spis praw związanych z nieruchomością) brak wpisów dział II (własność) w udziale 49/50 Anna Chmielnik córka Alojzego i Haliny oraz w udziale 1/50 części Tomasz Chmielnik syn Ryszarda i Marianny – na prawach współwłasności ustawowej dział III (ciężary i ograniczenia) - wszczęto egzekucję z udziału wynoszącego 49/50 części w prawie własności, a należącego do Anny Chmielnik w sprawie KM 4683/14 na wniosek wierzyciela ING Bank Śląski S.A. w Katowicach. Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań – Nowe Miasto i Wilda Paweł Śliwiński, - wszczęto egzekucję z udziału wynoszącego 1/50 części w prawie własności, a należącego do Tomasza Chmielnik w sprawie KM 4683/14 na wniosek wierzyciela ING Bank Śląski S.A. w Katowicach. Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań – Nowe Miasto i Wilda Paweł Śliwiński, dział IV (hipoteki) - hipoteka umowna kaucyjna 599.962,74 zł na rzecz ING Bank Śląski S.A. Oddział w Poznaniu 5.2 Oznaczenie nieruchomości 

województwo wielkopolskie,

Paczkowo, ul. Rolna 29

7

Sygn. Akt Km 4683/14



powiat poznański,



gmina Swarzędz,



obręb Paczkowo,



działka nr 49/5,



obszar 0,1597ha,

5.3 Opis nieruchomości

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Paczkowo, w środkowej części województwa wielkopolskiego, we wschodniej części aglomeracji poznańskiej, na terenie gminy Swarzędz, położonej bezpośrednio przy granicy miasta Poznania.

Nieruchomość położona w części peryferyjnej wsi Paczkowo, przy ulicy Rolnej – ulicy nieutwardzonej, do drogi asfaltowej ok. 300m. Utrudniony dojazd samochodem, do autobusowej komunikacji miejskiej ok. 350m. Szkoła, przedszkole, ciągi handlowe ok. 0,5km. Sąsiedztwo stanowią budynki mieszkalne jednorodzinne. Uzbrojenie w ulicy – prąd, wodociąg, kanalizacja sanitarna, gaz. Gaz nie podłączony do budynku.

Paczkowo, ul. Rolna 29

8

Sygn. Akt Km 4683/14

Lokalizacja ogólna

Lokalizacja szczegółowa

Przedmiotowa działka ogrodzona jest z frontu i z jednego boku parkanem prefabrykowanym, metalowym, betonowym typowym. Z dwóch pozostałych stron furtka z siatki metalowej na słupkach metalowych. Działka w części zagospodarowana zielenią ozdobną, trawnikiem, altaną, w części niezagospodarowana. Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

Paczkowo, ul. Rolna 29

9

Sygn. Akt Km 4683/14

Fot. Nr 1. Widok ogólny nieruchomości

Fot. Nr 2 i 3. Widok zagospodarowania terenu nieruchomości

Paczkowo, ul. Rolna 29

10

Sygn. Akt Km 4683/14

Fot. Nr 4 - 6. Widok zagospodarowania i ogrodzenia terenu nieruchomości

Paczkowo, ul. Rolna 29

11

Sygn. Akt Km 4683/14

Fot. Nr 7 - 9. Widok ogrodzenia terenu nieruchomości

Paczkowo, ul. Rolna 29

12

Sygn. Akt Km 4683/14

Budynek mieszkalny Budynek wolnostojący, jednopiętrowy, w części podpiwniczony wykonany w technologii tradycyjnej ok. 2003r..

Fot. Nr 10 - 12. Widok budynku mieszkalnego

Paczkowo, ul. Rolna 29

13

Sygn. Akt Km 4683/14

Fot. Nr 13. Widok budynku mieszkalnego

Fundamenty betonowe i żelbetowe. Ściany murowane z pustaków ceramicznych typu Max na zaprawie cementowo – wapiennej. Stropy żelbetowe masywne wylewane na mokro. Stropodach ocieplony wełną mineralną i pokryty papą termozgrzewalną. Rynny i rury spustowe z PCV. Ściany zewnętrzne ocieplone wełną mineralną w środku muru i pokryte tynkiem cementowo – wapiennym. Tynki wewnętrzne cementowo –wapienne, gipsowane, malowane farbami emulsyjnymi. W korytarzu i na klatce schodowej boazeria drewniana lakierowana. W łazienkach i w kuchni „fartuszek” - płytki ceramiczne. W kuchni na ścianach w części boazeria drewniana lakierowana. Schody żelbetowe wyłożone drewnem dębowym, lakierowanym. Okna PCV, drzwi płycinowe z szybą. Posadzki wyłożone w pokojach panele podłogowe, w łazienkach, korytarzu i w kuchni płytki ceramiczne. W łazience na parterze kabina prysznicowa, na piętrze – wanna nieobudowana. Instalacja w budynku – prąd, wodociąg, kanalizacja sanitarna, ogrzewanie c.o. na opał stały – grzejniki metalowe . Pomieszczenia: Piwnica – pom. gospodarcze, kotłownia, korytarz Parter - łazienka z wc, kuchnia, 3 pokoje, 2 korytarze, wiatrołap Piętro - łazienka z wc, kuchnia, 2 pokoje, korytarz

Parametry Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego -

129,05m2

(pomiaru

dokonano

miarą elektroniczną) Wykończenie budynku standardowe. Stan techniczny zadowalający.

Paczkowo, ul. Rolna 29

14

Sygn. Akt Km 4683/14

Fot. Nr 14 i 15. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym - parter

Paczkowo, ul. Rolna 29

15

Sygn. Akt Km 4683/14

Fot. Nr 16 i 17. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym - parter

Paczkowo, ul. Rolna 29

16

Sygn. Akt Km 4683/14

Fot. Nr 18 i 19. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym - piętro

Paczkowo, ul. Rolna 29

17

Sygn. Akt Km 4683/14

Fot. Nr 20 i 21. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym - piętro

Paczkowo, ul. Rolna 29

18

Sygn. Akt Km 4683/14

Fot. Nr 22 i 23. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym - piwnica

Paczkowo, ul. Rolna 29

19

Sygn. Akt Km 4683/14

Fot. Nr 24 i 25. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym

Paczkowo, ul. Rolna 29

20

Sygn. Akt Km 4683/14

Fot. Nr 26 i 27. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym - piwnica

Paczkowo, ul. Rolna 29

21

Sygn. Akt Km 4683/14

Fot. Nr 28 i 29. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym - piwnica

Paczkowo, ul. Rolna 29

22

Sygn. Akt Km 4683/14

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Dla przedmiotowego terenu brak planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z

rt. 154.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami „w przypadku braku planu

miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu” Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Swarzędz przyjętych uchwałą NR X/51/2011 Rady Miejskiej Swarzędza, działka leży na terenie zabudowy mieszkaniowej i aktywizacji gospodarczej- symbol II.95.M/AG

7. METODYKA WYCENY 7.1.Uwarunkowania prawne i techniczne Uwzględniając cel wyceny oraz uwarunkowania wynikające z podstaw materialnych i prawnych określono wartość rynkową na dzień 14 października 2014r. zgodnie z obowiązującymi w tej dacie uregulowaniami ustawowymi. Pod pojęciem stanu należy rozumieć stan otoczenia nieruchomości, stan prawny przedmiotu wyceny, stan rynku nieruchomości, uwarunkowania występujące na tym rynku i zachowania inwestorów, stan wiedzy oraz przesłanek, którymi kierują się nabywcy nieruchomości a także rozstrzygnięcia w sferze systemu prawnego obowiązującego w tym czasie, co w znacznym stopniu stymuluje rynkiem nieruchomości. Wycena praw do nieruchomości jest

Paczkowo, ul. Rolna 29

23

Sygn. Akt Km 4683/14

sporządzana na potrzeby opisanego w punkcie 2 celu wyceny. Wartość rynkowa rozumiana jest przez autora opracowania zgodnie z definicją zawartą w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych; standard KSWP1. Według

rt. 151.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „wartość rynkowa

nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz

miały stanowczy zamiar zawarcia

umowy,

upłynął

czas

niezbędny do

wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.” Wartość

rynkową

nieruchomości

określa

się

podejściem

porównawczym

lub

dochodowym. Art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnia istotę podejścia porównawczego: „Podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej przy założeniu, ze wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej”. W art. 153 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnia istotę podejścia dochodowego: „Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód”. 7.2 Wybór podejścia i metody oszacowania wartości rynkowej nieruchomości Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano szczegółowe regulacje metodologiczne

przewidziane

w

Powszechne

Krajowe

Zasady

Wyceny

(PKZW)

opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a w szczególności:  Standard KSWP 1: Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa,  Nota interpretacyjna NI 1 „zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”.

Paczkowo, ul. Rolna 29

24

Sygn. Akt Km 4683/14

METODOLOGIA Wartość nieruchomości zależy od wielu czynników i jest ustalana w czasie żmudnego i wnikliwego procesu wyceny przez osobę o odpowiednich kwalifikacjach. Należy podkreślić, że

wycena

dokonywana

przez

rzeczoznawcę

majątkowego,

chociaż

wyrażona

w jednostkach monetarnych, nie jest określeniem ceny (która jest faktem rynkowym zaistniałym) a opinią o wartości. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń: 

strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,



mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,



są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości



nie działają w sytuacji przymusowej,



upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku,



nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania.

Ustalona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaka można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Należy przyjąć przy tym, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy ceny nie uległy zmianie. Mając na uwadze powyższe oraz podstawy prawne i metodologiczne zawarte w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego zdecydowano się na oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej podejściem porównawczym, metodą porównywania parami – nieruchomość zabudowana, metodą korygowanej ceny średniej – grunt działki. Założenia metodologiczne stosowane w podejściu porównawczym zgodnie z notą interpretacyjną N1. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze

Paczkowo, ul. Rolna 29

25

Sygn. Akt Km 4683/14

względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedury związane ze stosowaniem metod w podejściu porównawczym zgodnie z notą interpretacyjną N1. a) utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, b) aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny, c) ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, d) ocena wielkości wpływy cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, e) ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, f) wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości

najbardziej

podobnych

pod

względem

cech

rynkowych

do

nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką, g) charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu d przyjętej skali cech rynkowych, h) przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań, i) obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek, j) obliczenie

wartości

jednostkowej

wycenianej

nieruchomości

jako

średniej

arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana, k) określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Przy stosowaniu metody korygowanej ceny średniej do porównań przyjmuje się z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi.

Paczkowo, ul. Rolna 29

26

Sygn. Akt Km 4683/14

Przy metodzie korygowanej ceny średniej obowiązuje następująca procedura: a) Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiących podstawę wyceny, b) Aktualizacja cen transakcyjnych na datę c) Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości d) Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych e) Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, f) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, g) Obliczenie ceny średniej (CŚr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). h) Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax). i) Obliczenie dolnej granicy [Cmin/CŚr] i górnej granicy [Cmax/CŚr] sumy współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. j) Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalenia wielkości współczynników korygujących cenę średnią. k) Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: n

W = CŚR x

 Ui I1

gdzie: Ui – oznacza wartość i-tego współczynnika korygującego N – liczba współczynników korygujących l) Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu) Przy zastosowaniu metody omówionej powyżej można stosować dodatkowy współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90 – 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniony wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość posiada szczególne wady lub zalety

Paczkowo, ul. Rolna 29

27

Sygn. Akt Km 4683/14

wykraczające poza cechy rynkowe lub występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Uwzględnienie współczynnika korekcyjnego K winno być w każdym przypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli.

8. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Analiza

rynku

nieruchomości

obejmowała

segment

nieruchomości

gruntowych

zabudowanych budynkami mieszkalnymi i niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Obszar badań to teren gminy Swarzędz. Okres badań to lata 2013 – 2014. Nieruchomości gruntowe zabudowane Analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi na terenie gminy Swarzędza. Przedmiot analizy to prawo własności nieruchomości. Analizując rynek nieruchomości zabudowanych w Swarzędzu zauważono umiarkowany charakter transakcji zawieranych na rynku. W szczególności nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi nowe lub kilkuletnie wykazują wyższy wskaźnik

częstotliwości

transakcji.

Natomiast

jest

niewielka

ilość

transakcji

nieruchomości zabudowanych budynkami starszymi. Analiza rynku wykazała, że największa jest podaż na nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi o powierzchni użytkowej do 160m2. Nieruchomości brane pod uwagę podczas procesu badania rynku lokalnego to nieruchomości w tzw. wolnym obrocie rynkowym, czyli sprzedawane przez osoby fizyczne i prawne. W związku z kryzysem gospodarczym, który objął cały świat, jak również Polskę ceny nieruchomości spadały. Obecnie jest zastój na rynku i przyjmuje się trend czasowy na poziomie 0% w skali miesiąca. Poniżej w tabeli nr 1 przedstawiono przykładowe transakcje nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, odnotowane na terenie zdefiniowanego powyżej rynku w okresie minionych dwóch lat: TABELA NR 1. Tabela nr 1. Analiza rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych: Obręb

Data transakcji

Nr repertorium

Swarzędz Kobylnica

2014-05-09 2014-04-03

1449/2014 772/2014

Cena łączna działki i bud 200000 350000

Powierzchnia Pow Cena 1 mkw działki użytkowa pu 393 1100

84 119

2380,95 2941,18

Paczkowo, ul. Rolna 29

28

Sygn. Akt Km 4683/14

Bogucin Swarzędz Swarzędz Swarzędz Swarzędz Garby Łowęcin

2013-10-28 2013-10-24 2013-06-27 2013-06-24 2013-03-26 2013-06-10 2013-06-18

5295/2013 1289/2013 531/2013 18894/2013 1389/2013 2394/2013 1616/2013

350000 242000 440000 390000 670000 400000 560000

520 302 522 1166 1293 1231 700

168,3 79,09 157,9 168,3 238,41 113,55 179,00

2079,62 3059,81 2786,57 2317,29 2810,28 3522,68 3128,49

Nieruchomości będące przedmiotem transakcji zawarte w próbce reprezentatywnej reprezentowały wszystkie stany cech. Analizując rynek nieruchomości zabudowanych na badanym terenie stwierdzono, że ceny tego typu nieruchomości kształtują się w następującym przedziale: 2.079,62zł/m2 – 3.522,68zł/m2 Wpływ na wysokość ceny nieruchomości

gruntowych zabudowanych domami

jednorodzinnymi miały takie czynniki jak lokalizacja, powierzchnia użytkowa, standard wykończenia, stan techniczny budynku, sąsiedztwo czy też dogodność dojazdu, otoczenie oraz stan zagospodarowania działki. Na badanym segmencie rynku lokalnego istnieje umiarkowane zainteresowanie nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi domami jednorodzinnymi, średni okres ekspozycji waha się w przedziale od 4 do 8 miesięcy. Posiadana ilość transakcji pozwala na zastosowanie metody korygowanej ceny średniej. Z grupy badanych transakcji wybrano nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi najbardziej podobne, które będą przedmiotem porównań z przedmiotową nieruchomością. Zdefiniowany powyżej rynek nieruchomości stanowi przesłankę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Mają one z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku: - na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, - przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, - na podstawie badań – obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.

Paczkowo, ul. Rolna 29

29

Sygn. Akt Km 4683/14

Cechy rynkowe i wagi dla przedmiotowego rynku określono na podstawie obserwacji zachowań nabywców, potwierdzonych informacjami uzyskanymi w lokalnych biurach obrotu nieruchomościami oraz wykorzystując bazę danych własną WALOR. Reasumując należy stwierdzić, iż na kształtowanie się cen nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: L.p.

Cechy rynkowe

1 2 3 4

Lokalizacja Stan Techniczny i standard wykończenia powierzchnia gruntu powierzchnia użytkowa Razem

Waga cechy [%] 30 25 25 20 100

Nieruchomości gruntowe niezabudowane. Sytuacja na terenie gminy Swarzędz jak i samego miasta wygląda podobnie jak w przypadku segmenty gruntów zabudowanych. Na rynku nieruchomości zawartych transakcji w skali roku jest ok. 100 więc można uznać rynek lokalny za dynamiczny. W większości przypadków zawarte transakcje dotyczą gruntów mieszkaniowych położonych w miejscowościach wokół Swarzędza, położonych bezpośrednio przy granicy z Poznaniem. Natomiast gruntów niezabudowanych na terenie samego miasta Swarzędz jest niewiele. Wynika to ze ścisłej zabudowy terenu. Osiedla mieszkaniowe wielorodzinne powstałe w latach 90-tych są już w pełni zabudowane – wśród budynków wielorodzinnych pojawiła się i zabudowa niska jednorodzinna często o formie zabudowy szeregowej. Pojawiające się transakcje gruntów niezabudowanych mieszkaniowych trafiają się bardzo rzadko – są to pojedyncze działki wśród już intensywnie zorganizowanej zabudowy lub na peryferiach miasta, prawie tworząc jedno osiedle mieszkaniowe z zabudowaniami miejscowości sąsiadującej ze Swarzędzem. Natomiast miejscowości wyżej już wspomniane czyli np. Zalasewo, Gortatowo, czy Garby ze względu na swoją korzystną lokalizację względem miasta Poznania jak i infrastruktury drogowej stanowią tzw. „sypialnię” miasta Poznania. Rozwija się tu intensywnie zabudowa mieszkaniowa zarówno realizowana przez firmy deweloperskie jak i indywidualnych inwestorów a to powoduje zainteresowanie potencjalnych nabywców co ma wpływ na wielkość popytu i podaży na tym rynku lokalnym. Ze względu na taką specyfikę gminy i jej miejscowości dla potrzeb określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości analizą objęto miejscowości gminy jak Zalasewo, Gruszczyn, Gortatowo, czy Garby. Okres badań to lata 2013-2014.

Paczkowo, ul. Rolna 29

30

Sygn. Akt Km 4683/14

Poniżej przedstawiona zostanie tabela z cenami transakcyjnymi nieruchomości sprzedanych na terenie gminy w badanym okresie. Ceny gruntów kształtują się w następującym przedziale (tabela nr 2): 130,11zł/m2

-

208,33 zł/m2

Nieruchomości przyjęte do porównań: Data transakcji 2014-05-28 2014-01-30 2014-01-20 2014-01-14 2014-01-13 2014-01-03 2013-12-27 2013-12-20 2013-09-24 2013-06-19 2013-05-24 2013-05-07 2013-03-28

Gmina

Obręb

Swarzędz Swarzędz Swarzędz Swarzędz Swarzędz Swarzędz Swarzędz Swarzędz Swarzędz Swarzędz Swarzędz Swarzędz Swarzędz

Jasin Gruszczyn Paczkowo Zalasewo Jasin Gruszczyn Zalasewo Jasin Zalasewo Jasin Kobylnica Paczkowo Gortatowo

Powierzchnia działek 903 1223 666 506 947 920 1000 1373 600 1614 1091 748 1015

Cena 1 mkw 162,00 163,53 145,00 167,98 139,39 200,00 180,00 178,44 208,33 130,11 137,49 133,56 153,69

Nr repertorium 5477/2014 13/2014 468/2014 97/2014 190/2014 15/2014 1377/2013 5091/2013 5221/2013 7203/2013 2128/2013 4769/2013 2705/2013

Wpływ na wysokość ceny nieruchomości gruntowych miały takie czynniki jak lokalizacja, powierzchnia gruntu, potencjał inwestycyjny, czy też dogodność dojazdu, uzbrojenie działki. Reasumując należy stwierdzić, iż na kształtowanie się cen nieruchomości gruntowych na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: Cechy rynkowe Lokalizacja Uzbrojenie Powierzchnia gruntu Potencjał inwestycyjny Dojazd

Waga cechy [%] 30 20 20 20 10

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI. 9.1. Określenie prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej W celu określenia wartości nieruchomości zabudowanej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości zabudowanych oraz określenie wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na

Paczkowo, ul. Rolna 29

31

Sygn. Akt Km 4683/14

podstawie analizy rynku nieruchomości zabudowanych wyznaczono cechy, najbardziej wpływające na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: a) lokalizacja i uzbrojenie nieruchomości

:

30%

b) stan techniczny i standard budynku

:

25%

c) powierzchnia gruntu działki

:

25%

d) powierzchnia budynku

:

20%

Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Lokalizacja i uzbrojenie - 3 strefy -

bardzo dobra – atrakcyjne położenie nieruchomości blisko miejscowości gminnej lub w miejscowości gminnej, przy drodze utwardzonej, atrakcyjne położenie głównie ze względu na dostęp do komunikacji i obiektów handlowo - usługowych, jak i uzbrojenia

-

dobra

-

dostateczna – położenie w sąsiedztwie terenów silnie zurbanizowanych lub niezagospodarowanych, położenie przy drodze nieutwardzonej, brak możliwości wykonania przyłączy instal. techn.

Stan techniczny budynku i standard wykończenia– 3 strefy -

średni– obiekt do remontu, niski standard wykończenia

-

zadowalający – stan pośredni

-

dobry – obiekt kilkuletni, podwyższony standard wykończenia z użyciem materiałów wysokiej jakości,

Powierzchnia gruntu działki – 3 strefy -

mała (niekorzystna) – zakres powierzchniowy od 1- 500m2

-

średnia ( przeciętna) – zakres powierzchniowy od 500- 1.000m2

-

duża (korzystna) – zakres powierzchniowy powyżej 1.000m2

Powierzchnia budynku – 3 strefy -

duża (niekorzystna) – budynek o powierzchni powyżej 150m2

-

średnia (przeciętna) – budynek o powierzchni 115m2 - 150m2

-

mała (atrakcyjna) – budynek o powierzchni do 115m2

Aby

skorygować

różnice

pomiędzy

cechami

nieruchomości

wycenianej

z

nieruchomościami przyjętymi do analizy należy określić zakres kwotowy cech rynkowych

Paczkowo, ul. Rolna 29

32

Sygn. Akt Km 4683/14

Przyjęty zakres kwotowy nieruchomości wynosi: Δ C = Cmax – Cmin Cena minimalna = 2 079,62 zł Cena maksymalna = 3 522,68 zł DELTA = 1.443,06 zł

Zakres kwotowy dla poszczególnych cech: Cechy rynkowe

Waga cechy [%] Zakres kwotowy

Lokalizacja Stan Techniczny i Standard wykończenia powierzchnia gruntu powierzchnia budynku

30 25 25 20

432,92 360,77 360,76 288,61

Nieruchomości przyjęte do porównań: Obręb

Data transakcji

Nr repertorium

Kobylnica Swarzędz Łowęcin

2014-04-03 2013-03-26 2013-06-18

772/2014 1389/2013 1616/2013

Cena łączna działki i bud 350000 670000 560000

Powierzchnia Pow Cena 1 mkw działki użytkowa pu 1100 1293 700

119 238,41 179,00

2941,18 2810,28 3128,49

Cechy nieruchomości wycenianej Wartość cechy (Nier. wyceniana)

Cechy rynkowe lokalizacja Stan Techniczny i Standard wykończenia powierzchnia gruntu

Dobra Korzystna (duża) – 1597m2

powierzchnia użytkowa

Przeciętna (średnia) – 129,05m2

Zadowalający

Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 2 941,18 PLN/mkw Cechy rynkowe Lokalizacja Stan Techniczny i Standard wykończenia powierzchnia gruntu

Waga cechy [%]

Zakres kwotowy

30

432,92

Wartość cechy (Nier. wyceniana) Dobra

25

360,77

25

360,76

Wartość cechy (Nier. por.)

Poprawki [zł].

Dobra

0,00

zadowalający

Średni

+180,39

Korzystna

Korzystna

0,00

Paczkowo, ul. Rolna 29

33

Sygn. Akt Km 4683/14

powierzchnia budynku

20

Przeciętna

288,61

przeciętna

0,00

Suma: +180,39 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 2 810,28 PLN/mkw Cechy rynkowe

Waga cechy [%]

Zakres kwotowy

Lokalizacja Stan Techniczny i Standard wykończenia powierzchnia gruntu powierzchnia budynku

30

432,92

Wartość cechy (Nier. wyceniana) Dobra

25

360,77

zadowalający

25

360,76

Korzystna

20

288,61

Przeciętna

Wartość cechy (Nier. por.)

Poprawki [zł].

b.dobra

- 147,03

zadowalający

0,00

Korzystna duża Niekorzystna duża

0,00 +144,31

Suma: - 2,72 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 3.128,49 PLN/mkw Cechy rynkowe

Waga cechy [%]

Zakres kwotowy

30

432,92

Wartość cechy (Nier. wyceniana) Dobra

25

360,77

25 20

Lokalizacja Stan Techniczny i Standard wykończenia powierzchnia gruntu powierzchnia budynku

Wartość cechy (Nier. por.)

Poprawki [zł].

Dobra

0,00

zadowalający

zadowalający

0,00

360,76

Korzystna

Przeciętna

+180,38

288,61

Przeciętna

Niekorzystna

+144,31

Suma: +324,69 Wartości cząstkowe: Wx-2941,18 = 2941,18 + 180,39

= 3.121,57

Wx-2810,28 = 2810,28 – 2,72

= 2.807,56

Wx-3128,49 = 3128,49 + 324,69

= 3.453,18

Wartość rynkowa 1 m2 p.u. budynku wyniesie: WX =

(3121,57 + 2807 ,56 + 3453,18)zl / m 2 = 3.127,44 zł/m2 3

Paczkowo, ul. Rolna 29

34

Sygn. Akt Km 4683/14

Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej wyniesie: WX = 129,05 m2 x 3.127,44 zł/m2 = 403.596,00 PLN słownie:czterystatrzytysiącepięćsetdziewięćdziesiatsześćzłotych

9.2. Określenie prawa własności nieruchomości gruntowej. W celu określenia wartości nieruchomości gruntowej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości gruntowych oraz określenie wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych wyznaczono 5 cech, mających wpływ na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: Cechy rynkowe Lokalizacja Uzbrojenie Powierzchnia gruntu Potencjał inwestycyjny Dojazd

Waga cechy [%] 30 20 20 20 10

Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Waga Lp. Cechy rynkowe cechy (%)

1.

Lokalizacja, w tym otoczenie

30

2.

Powierzchnia działki

20

3.

Uzbrojenie techniczne

20

4.

Potencjał inwestycyjny

20

Skala ocen

Opis

Położenie w mieście gminnym wśród bardzo dobra terenów mieszkaniowych, na terenie zorganizowanych zabudowanych dobra Strefa pośrednia Dalsze położenie od miasta gminnego, przeciętna położenie wśród terenów niezagospodarowanych. Mała - dobra Do 600 m2 średnia od 601 do 900 m2 duża – słaba Powyżej 900 m2 Pełne uzbrojenie techniczne w zasięgu lub Korzystne na działce Dostępne przynajmniej 2 media w zasięgu Przeciętne lub na działce Niekorzystne Dostępność 1 z mediów lub brak uzbrojenia działka gruntu o korzystnym kształcie prostokąta lub kwadratu, posiadająca korzystny wyjątkowo korzystny zapis w planie lub studium. Działka przygotowana pod inwestycje średnio Strefa pośrednia

Paczkowo, ul. Rolna 29

35

Sygn. Akt Km 4683/14

korzystny

5.

Dojazd

10

działka gruntu o nieregularnym kształcie, wąska, ograniczająca możliwość niekorzystny zabudowy/rozbudowy. Działka zabudowana budynkami do rozbiórki dobry Dojazd drogą asfaltową średni Dojazd drogą gruntową do 300m Dojazd drogą gruntową powyżej 300m lub zły brak dojazdu

Charakterystyka nieruchomości gruntowych niezabudowanych o cenie minimalnej i maksymalnej: -

Nieruchomość gruntowa o cenie minimalnej – cena 130,11zł/m2, Jasin– lokalizacja dobra, powierzchnia gruntu słaba, uzbrojenia brak, potencjał inwestycyjny korzystny, dojazd niekorzystny.

-

Nieruchomość gruntowa o cenie maksymalnej – cena 208,33 zł/m2, Zalasewo – lokalizacja bardzo dobra, powierzchnia gruntu dobra, uzbrojenie pełne, potencjał inwestycyjny korzystny, dojazd - korzystny.

Ceny: Cena średnia

= 161,50 zł

Cena minimalna

= 130,11 zł

Cena maksymalna = 208,33 zł Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących: C min = 0,81 C śr C max = 1,29 C śr

Charakterystyka wycenianej nieruchomości a) lokalizacja nieruchomości

: dobra/przeciętna

b) uzbrojenie

: korzystne

c) powierzchnia działki

: duża - słaba

d) potencjał inwestycyjny

: korzystny

e) dojazd

: średni

Paczkowo, ul. Rolna 29

36

Sygn. Akt Km 4683/14

Określenie wartości współczynnika L.p.

Cechy rynkowe

1 2

Lokalizacja Uzbrojenie Powierzchnia gruntu Potencjał inwestycyjny Dojazd Razem

3 4 5

Waga cechy [%] 30 20

Zakres wsp. Wartość cechy korygujących (Nier. wyceniana) 0,25 - 0,38 Dobra/przeciętne 0,16 - 0,26 korzystne

Wartości wsp. 0,29 0,26

20

0,16 - 0,26

słaba

0,16

20

0,16 - 0,26

korzystny

0,26

10 100

0,08 - 0,13 0,81 - 1,29

średni

0,11 1,08

Wartość rynkowa 1 m2 nieruchomości gruntowej niezabudowanej określa się w/g zależności Wx = Cśr x Ui gdzie : Wx

– wartość rynkowa 1 m2 nieruchomości niezabudowanej

Cśr

– cena średnia 1 m2 nieruchomości niezabudowanej z próbki reprezentatywnej

Ui

- oszacowany współczynnik korygujący

Wprowadzono współczynnik 0,9 ze względu na dużą powierzchnię działki, odbiegającą od gruntów przyjętych do porównań WRG = 161,50 zł x 1,08 x 0,9 = 156,98 zł/m2 Wartość rynkowa prawa własności działki nr 49/5 o powierzchni 1597m2 wyniesie: WX = 1597 m2 • 156,98 zł/m2 = 250.697,00 PLN słownie: dwieściepięćdziesiąttysięcysześćsetdziewięćdziesiątsiedemzłotych

Paczkowo, ul. Rolna 29

37

Sygn. Akt Km 4683/14

10. WNIOSKI Stosownie do zlecenia z dnia 12.08.2014r. od Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Poznaniu Poznań – Nowe Miasto i Wilda, Paweł Śliwiński, Kancelaria Komornicza z siedzibą przy ul. Wrzesińskiej 9a w Poznaniu, sporządzono operat szacunkowy dotyczący wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w miejscowości Paczkowo, ul. Rolna 29, działka nr 49/5. Sygn. Akt KM 4683/14. W operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości na dzień wyceny w wysokości:

403.596,00 PLN słownie:czterystatrzytysiącepięćsetdziewięćdziesiatsześćzłotych

w tym wartość rynkowa prawa własności gruntu działek

250.697,00 PLN słownie: dwieściepięćdziesiąttysięcysześćsetdziewięćdziesiątsiedemzłotych Ustalone wartości rynkowe nieruchomości gruntowej zabudowanej jak i gruntu działki ocenia się jako realne, nie odbiegające od przeciętnych cen nieruchomości o podobnym stanie położonych w badanym rejonie.

11. KLAUZULE I OGRANICZENIA 

Wycenę dokonano w oparciu o stan nieruchomości na dzień 17.09.2014r., zgodnie z przepisami prawa i standardami rzeczoznawców majątkowych.



Operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim formy tej publikacji



Operat nie może być wykorzystany do żadnego innego celu aniżeli cel określony w operacie.



Przyjęta w operacie szacunkowym ocena stanu technicznego wycenianych obiektów nie stanowi ich ekspertyzy technicznej.



Stosownie do art. 156 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany innych czynników wpływających na wartość. Ustaloną wartość ocenia się jako realną, ponieważ wskaźnik wartości nieruchomości do powierzchni nieruchomości gruntowej ocenia się jako mieszczący

Paczkowo, ul. Rolna 29

38

Sygn. Akt Km 4683/14

się w przedziale cen średnich, wartość odzwierciedla stan oraz tendencje występujące na lokalnym rynku nieruchomości o podobnym charakterze, 

Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za skutki wad ukrytych składników majątkowych nieruchomości.



Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za treść wykorzystywanych w procesie wyceny dokumentów dostarczonych przez zleceniodawcę.

12. ZAŁĄCZNIKI 12.1. badanie księgi wieczystej 12.2. notatka służbowa 12.3. mapa 12.4. wypis z rejestru gruntów Opracował :

Poznań, dnia 14.10.2014r.

Paczkowo, ul. Rolna 29

39

Suggest Documents