M a r z o 1 8 de 2011
MONITOR SECTORIAL: EDIFICACIONES ACTIVIDAD RECIENTE DE EDIFICACIONES (pág 2) Luego de que durante el segundo semestre de 2009 y 1T10 el PIB de construcción fuera el que presentará uno de los mayores avances anuales dentro de la economía colombiana, durante 2T10 y 3T10 el PIB de este sector ha sido el que ha presentado las mayores contracciones. Este hecho ha impedido un mejor comportamiento del PIB total en los últimos trimestres, frente a lo esperado por el mercado. INDICADORES DE EDIFICACIONES (pág 5) Los indicadores de la actividad edificadora han mostrado una dinámica positiva importante durante 2010, lo que contrasta con el crecimiento negativo que ha mantenido el PIB de este subsector. Las licencias de construcción, los despachos de cemento gris y el comportamiento de las obras iniciales vienen mostrando tasas favorables de crecimiento.
Andres Felipe Sanabria Analista Sectorial (571) 3538787 Ext. 6164
[email protected] Investigaciones Económicas Corficolombiana
[email protected]
Otros informes: Las cuentas no tan claras Informe Semanal (Marzo 14 de 2011) La Holandesa Informe Semanal (Marzo 7 de 2011)
ÍNDICES DE PRECIOS Y COSTOS (pág 8) La evolución reciente de los precios relevantes para el sector inmobiliario sugiere que en el segundo semestre de 2010 se ha reactivado la actividad edificadora, generando presiones al alza sobre los costos. Para el caso de los precios de la vivienda, observamos un mayor avance en los de vivienda nueva sobre los de usada.
Monitor de inflación-Febrero Monitor de Inflación (Febrero 28 de 2011) Decisiones no tan sorpresivas Informe Semanal (Febrero 28 de 2011)
EMPLEO (pág 11) La participación de la población ocupada en las actividades relacionadas con el sector inmobiliario durante 2010 ha venido creciendo a pesar del crecimiento negativo del PIB de edificaciones. FINANCIACIÓN (pág 12) Los datos soportan la idea que las bajas tasas de la economía han ayudado a impulsar la financiación para este tipo de bienes. CONCLUSIONES Y PERSPECTIVAS (pág 16)
El dilema bonos vs cartera Informe Semanal (Febrero 21 de 2011) Nueva ola de intervención cambiaria Informe Semanal (Febrero 14 de 2011) Cambio de lenguaje Informe Semanal (Febrero 14 de 2011)
ANEXOS (pág 18) Índices financieros relevantes para el sector inmobiliario. www.corficolombiana.com Teléfono: (571) 3538787
Marzo 18 de 2011
ACTIVIDAD RECIENTE DEL SECTOR DE EDIFICACIONES
Gráfico 1. PIB de Colombia y del Sector Construcción Título del gráfico Variación anual
Colombia (izq)
9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2%
Construcción
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15%
El impulso de la construcción en 2009 fue dado por el subsector de obras civiles que, gracias al aumento del gasto gubernamental, logró tasas de crecimiento por encima de 40% en los dos Fuente: DANE - CAMACOL - Cálculos de Corficolombiana últimos trimestres de ese año. Sin embargo, el subsector de edificaciones continuaba presentando tasas de crecimiento negativas como consecuencia de la recesión económica, pese al subsidio de tasa de interés para compra de vivienda nueva que el gobierno lanzó en abril de 2009 (Gráfico 2). Gráfico 2 PIB de los subsectores de construcción en Colombia mar-06 jun-06 sep-06 dic-06 mar-07 jun-07 sep-07 dic-07 mar-08 jun-08 sep-08 dic-08 mar-09 jun-09 sep-09 dic-09 mar-10 jun-10 sep-10
Luego de que durante el segundo semestre de 2009 y 1T10 el PIB de construcción fuera uno de los que presentara los mayores avances anuales dentro de la economía colombiana, durante 2T10 y 3T10 el PIB de este sector ha sido el que ha presentado las mayores contracciones. Este hecho ha impedido un mejor comportamiento del PIB total de los últimos trimestres, frente a lo 1 esperado por el mercado (Gráfico 1).
Variación anual
Por otro lado, como se muestra en el Gráfico 3, desde 2T07 la participación del subsector de edificaciones sobre el PIB de construcción había venido creciendo frente a la de obras civiles. Desde 2007 la participación de edificaciones ha sido en promedio de 54% y para 3T10 la participación subió a 55%, el mayor registro desde principios de 2009 (58%). Cabe resaltar que desde inicios de 2007 la participación de obras civiles venia disminuyendo, registrando un promedio de 47%, contrario a la participación promedio desde 2001 a 2006 de 51%. Entre 3T09 y 4T09 la participación de obras civiles repuntó levemente, asociada al alto crecimiento de este subsector durante ese periodo.
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30%
Edificaciones
Obras civiles
mar-06 jun-06 sep-06 dic-06 mar-07 jun-07 sep-07 dic-07 mar-08 jun-08 sep-08 dic-08 mar-09 jun-09 sep-09 dic-09 mar-10 jun-10 sep-10
Entrado 2010 las edificaciones repuntaron levemente (2.3% a/a en 1T10), pero en los trimestres siguientes su crecimiento continuó mostrando tasas negativas. Para 3T10, la actividad edificadora presentó una menor desaceleración con una caída de 5.1% a/a, tras haber descendido 14.2% a/a en 2T10. Por su parte, la dinámica de obras civiles empezó a desacelerarse, en línea con la reducción del gasto del Gobierno y una base estadística muy elevada, hasta presentar un descenso de 15.5% a/a en 3T10 (luego de haber crecido 5.7% a/a en 2T10).
Fuente: DANE - CAMACOL - Cálculos de Corficolombiana
Gráfico 3.Participación del subsector de edificaciones sobre el Edificaciones PIB del sector de construcción 60% 58% 56% 54% 52% 50% 48% 46% ene-06 abr-06 jul-06 oct-06 ene-07 abr-07 jul-07 oct-07 ene-08 abr-08 jul-08 oct-08 ene-09 abr-09 jul-09 oct-09 ene-10 abr-10 jul-10
Título del gráfico
Fuente: DANE- CAMACOL - Cálculos de Corficolombiana
1
En 3T10 el PIB de Colombia creció 3.6%, por debajo del 4.4% que esperaba el merado. 2
Marzo 18 de 2011
En línea con lo anterior, la construcción en vivienda no VIS (la perteneciente a los estratos más altos) es la que en 3T10 mostró las mayores caídas anuales (Cuadro 1). El área de construcción de vivienda (medida utilizada para el cálculo del PIB) que más creció en 3T10, fue la destinada a estrato 2 que subió 28% a/a, mientras que la destinada a los estratos 5 y 6 cayó 31% a/a y 27% a/a, respectivamente. Sin embargo, en la variación trimestral se observa un mejor comportamiento a nivel general, con los mayores crecimientos en el área construida a los estratos 4 y 3 con avances de 31% y 25%, respectivamente. Lo anterior implica que la tendencia reciente es de recuperación en el segmento no VIS.
sep-10
Según Camacol, aunque la participación por área de edificaciones no residenciales sólo representa 28% del total (la residencial representa 72% del área total), este segmento es el que genera mayor valor agregado al subsector de edificaciones: 1.4 veces el valor agregado que generan las edificaciones residenciales. Es decir que el valor de la producción sobre el costo de producción de las edificaciones no residenciales es 1.4 veces el de las edificaciones residenciales. Así mismo, dentro de edificaciones residenciales, la vivienda no VIS es la que genera mayor valor agregado. Teniendo en cuenta que el mayor jalonador de la actividad edificadora durante el año pasado fueron los proyectos de vivienda VIS (por los subsidios de tasa de interés), es entendible que el PIB del subsector no haya reflejado una tendencia positiva, dado que los destinos que más generan valor agregado (no residenciales y no VIS) permanecen más rezagados.
mar-10
sep-09
El subsector de edificaciones se divide en dos grandes componentes: edificaciones residenciales (VIS y no VIS) y no residenciales (oficinas, bodegas, hoteles, hospitales, etc.). En conjunto, estos dos representan cerca del 90% del valor de la producción del subsector. A lo largo de 2010 se ha presentado una recomposición en este subsector, donde lo que más ha impulsado la actividad ha sido el segmento de edificaciones residenciales sobre el de no residenciales. Este hecho está asociado a que el primero de estos se encuentra en un ciclo ascendente (jalonado principalmente por los proyectos de vivienda VIS), mientras que el segundo aún permanece en un ciclo recesivo, en línea con el lento ritmo de recuperación de la industria en Colombia. Lo anterior se puede observar en el desigual comportamiento de las licencias de construcción por tipo de edificación (Gráfico 6).
mar-09
sep-08
La explicación de lo anterior, tal como lo hemos venido argumentando en informes pasados (ver “La actividad edificadora en el PIB (parte 1)” en Informe Semanal- Enero 17 de 2011), radica en la forma en que se calcula el PIB de edificaciones.
mar-08
sep-07
Es evidente que el PIB de edificaciones no ha podido recuperarse satisfactoriamente después de la crisis de 2008. Esto llama la atención dado que los estímulos de tasa de interés incidieron favorablemente en la dinámica de los indicadores de vivienda, especialmente en los de vivienda de interés social (VIS).
mar-07
sep-06
Por su parte, el PIB del sector de la construcción Gráfico 4. Participación de los subsectores de construcción en el PIB nacional y sus dos subsectores han venido aumentando Edificaciones Obras civiles su participación en el PIB total durante la última 5,0% 9,0% década (Gráfico 4). En 3T10 la construcción llegó Construcción (der) 8,5% 4,5% a participar 7.3% dentro del PIB total, luego de 8,0% mantener un participación promedio de 5.2% 4,0% 7,5% durante la primera mitad de la década. Inclusive, en 4T09 llegó a alcanzar una participación 7,0% 3,5% histórica de 8.6% sobre el PIB total. Por su parte, 6,5% en los subsectores se ha visto una 3,0% 6,0% recomposición en estos últimos años (tal como lo mencionamos anteriormente), donde la actividad 2,5% 5,5% edificadora ha ganado mayor participación dentro de la economía nacional frente a la actividad de obras civiles. Durante la primera Fuente: DANE- CAMACOL - Cálculos de Corficolombiana mitad de la década el subsector de edificaciones contó con una participación promedio de 2.4% sobre el PIB, y para 3T10 esta participación llegó a 4.0%, evidenciando la importancia que viene tomando este sector. Por su parte, el subsector de obras civiles presentó una participación promedio de 2.7% sobre el PIB durante la primera mitad de la década, para luego alcanzar su nivel histórico mas alto en 4T09 con una participación de 4.3%. Sin embargo, la tendencia de la participación de este subsector ha sido bajista ya que en los siguientes trimestres ha venido disminuyendo, hasta caer a un participación de 3.3% en 3T10. mar-06
3
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Igualmente, en 3T10 el área construida en el segmento no residencial presentó una caída anual de 12%, pero aumentó 18% frente a 2T10 (Cuadro 2). Este dato evidencia el rezago en términos anuales que continúan tendiendo las construcciones para destinos no residenciales, lo que explica la fuerte caída del PIB del subsector en ese trimestre. Sin embargo, cabe resaltar que trimestre a trimestre los datos muestran una tendencia positiva en las edificaciones, por lo que creemos que las cifras del 4T10 pueden resultar mejor de lo registrado en los dos trimestres anteriores, aunque todavía registrarán contracciones en términos anuales.
Cuadro 1. Variación área construida- Residencial Estrato
3T10/3T09
3T10/2T10
1
-33%
4%
2
28%
4%
3
17%
4
Cuadro 2. Variación área construida- No residencial Destino 3T10/3T09 3T10/2T10 Oficinas
-19%
43%
Comercio
24%
34%
Bodegas
5%
11%
25%
Educación
15%
3%
15%
31%
Hoteles
9%
-20%
Hospitales
-28%
-10%
5
-31%
12%
Admón. pública
229%
-6%
6
-27%
8%
1%
17%
Otros Total
-26% -12%
32% 18%
Total
Fuente: Camacol- DANE
Fuente: Camacol- DANE
Los datos preliminares del censo de edificaciones para 4T10, confirman la tendencia de un mejor comportamiento trimestre a trimestre de la construcción destinada a los estratos que generan mayor valor agregado. Al observar los datos de las obras en proceso de construcción, encontramos que el mayor crecimiento del área en proceso se presentó en el estrato 6 con un avance de 8.9% t/t, seguido del área destinada a proyectos en el estrato 5 (6.8% t/t), mientras que para el estrato 2 el área presenta un descenso de 3.0% t/t. Sin embargo, en comparación anual, el mayor crecimiento del área en proceso de construcción se sigue ubicando en los estratos más bajos: el área destinada al estrato 1 aumentó 60.5% a/a, seguida de la destinada al estrato 4 (31.9% a/a) y al estrato 2 (25.8% a/a). En contraste, el área en proceso de construcción en el estrato 5 cayó 24.4% a/a y en el estrato 6 creció sólo 8.9% a/a.
Para los destinos no residenciales, en 4T10 observamos un incremento de 4.0% t/t en el área en proceso de construcción, jalonada principalmente por los proyectos destinados a Hospitales y Educación donde el área aumentó 55.4% t/t y 16.1% t/t, respectivamente. En contraste, oficinas es el destino que presenta la mayor contracción trimestral en 11.0% t/t. En comparación anual, el área en proceso de construcción no residencial presenta un aumento de 2.8% a/a, un dato muy Gráfico 5. Área licenciada para construcción de vivienda según positivo si se tiene en cuenta que esta misma tipo en 4T10. medida para 3T10 mostraba una caída de 8.2% a/a. Acabados Excavación y
2
Además, según información de Camacol, el DANE calcula el valor de la producción al multiplicar metros cuadrados causados por precio promedio de la obra. Los metros cuadrados causados se determinan a partir del área construida de la obra ponderada por el avance de la misma (determinado por el proceso constructivo), al momento de hacer el censo para el PIB. Según el DANE, el proceso constructivo de una obra pasa 2 por 6 etapas que en promedio tiene una duración 3 de 18 meses , desde la Etapa 1 (Excavación y
Acabados nivel 2 10.0%
Acabados nivel 1 13.1%
nivel 3 7.6%
Mampostería y pañetes 13.9%
cimentación 14.2%
Estructura y cubierta 25.0%
Fuente: DANE
Las 6 etapas en las que se divide un proceso constructivo son: etapa 1 “Excavación y cimentación”; etapa 2 “Estructura y cubierta”; etapa 3 “Mampostería y pañetes”, etapa 4 “Acabados nivel 1”; etapa 5 “Acabados nivel 2” y etapa 6 “Acabados nivel 3”. 3 Estimación de Camacol 4
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Cimentación) hasta la Etapa 6 (Acabados nivel 3). De esta forma, las etapas 4 y 5 (en promedio un poco mas de 9 meses en construcción) son las que más valor agregado generan.
Para 4T10, de los 18.5 millones de metros cuadrados de área censada activa, el 25.0% se encontraba aún en la segunda etapa del proceso de construcción “Estructura y Cubierta” (Gráfico 5), que es la segunda etapa que genera el menor valor agregado. Para los próximos meses esperamos que las obras en proceso de construcción se encuentren en una etapa más avanzada generando así un mayor impulso sobre el PIB. Cabe resaltar que en la evolución trimestral, el mayor crecimiento se observa en el capítulo de “Excavación y cimentación” (13.0% t/t), muy en línea con el buen comportamiento de los inicios de obra durante este periodo. El segundo capítulo constructivo que presentó el mayor crecimiento en las obras fue “Acabados nivel 3” que avanzó 9.4% t/t.
ÍNDICADORES DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN Gráfico 6. Area licenciada para construcción - Variación anual 12 meses acumulados 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10%
VIS NO VIS
-20% -30%
jul-10
nov-10
mar-10
jul-09
nov-09
mar-09
jul-08
nov-08
mar-08
jul-07
nov-07
mar-07
jul-06
nov-06
No residencial
-40% nov-05
Los indicadores de la actividad edificadora han mostrado una dinámica positiva importante durante 2010, lo que contrasta con el crecimiento negativo que ha mantenido el PIB de este subsector, debido a la forma en que se mide el producto, según lo explicamos anteriormente. Las licencias de construcción, los despachos de cemento gris y el comportamiento de las obras iniciales vienen mostrando tasas favorables de crecimiento. Adicionalmente, la percepción de los hogares para comprar vivienda también viene mostrando una tendencia creciente.
mar-06
En primer lugar, al observar el área licenciada total para construcción de edificaciones, la Fuente: DANE variación 12 meses acumulados a diciembre de 2010, fue de 32.0% a/a (en diciembre de 2009 la variación fue de -18.7% a/a), este es el mayor avance desde final de 2002. Por su parte, el área licenciada para construcción de vivienda creció 38.7% a/a, el mayor avance desde que se tiene registro. El mayor impulso lo generaron las licencias en vivienda VIS, que crecieron 60.9% a/a para los doce meses acumulados a diciembre. En el destino de vivienda no VIS, las licencias crecieron 30.6% a/a en los doce meses acumulados a diciembre, el mayor avance desde julio de 2007. Por su parte, el crecimiento de las licencias para edificaciones no residenciales continuó con la tendencia positiva iniciada en noviembre y presentó un avance de 14.2% a/a en los doce meses acumulados a diciembre, lo que representa el crecimiento más alto desde agosto 2008, luego de venir presentando tasas negativas desde octubre de 2008. Este indicador se ha ido recuperando desde que llegó a su punto más bajo en diciembre de 2009. Lo anterior representa un dato positivo para el sector ya que el destino no residencial que mayor valor agregado genera y era el que permanecía mas rezagado (Gráfico 6).
El crecimiento del área licenciada en 2010 fue impulsado principalmente por los subsidios de tasa de interés por parte del Gobierno, lo que incrementó especialmente los proyectos de vivienda de interés social (VIS), debido a su bajo costo. Adicionalmente, la premura de los constructores para aprobar licencias antes de la entrada en vigencia del decreto 926 de 2010 podría haber influenciado parte del avance. Este decreto, que con la modificación del 2525, entró a regir a partir del 15 de diciembre de 2010, amplió las normas que los constructores deben implementar en los diseños y calidades de los materiales a utilizar, con el fin de mejorar las especificaciones de sismo-resistencia. Este efecto se reflejó en el importante crecimiento de las licencias totales que se presentó durante noviembre de 2010, cuando ascendieron 91.9% a/a, y alcanzó a influir en el dato de diciembre (aumentaron 74.3% a/a). Sin embargo, teniendo en cuenta que la entrada en vigor del decreto se anunció en julio pasado y que el crecimiento positivo de las licencias ya se venía presentando desde finales de 2009, creemos que este incentivo no fue el único jalonador de las licencias, por lo que la dinámica del sector por este indicador
5
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continuará siendo positiva en los próximos meses, aunque no descartamos una fuerte desaceleración parcial en enero, inmediatamente posterior a la fecha en que entró a regir dicho decreto. El área licenciada para la construcción de vivienda 2 pasó de 13.9 millones de m en 2007 a 12.1 2 millones m en 2008, lo que representó una reducción del 14.1% a/a. En 2009, el área total destinada para la construcción de vivienda fue de 2 9.8 millones de m , 18.7% por debajo del año previo. Finalmente, el registro del área licenciada para la construcción de vivienda en todo 2010 fue 2 de 13.5 millones de m .
Gráfico 7. Distribución del área licenciada para construcción 12 meses acumulados VIS
20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0
No VIS
No residencial
Millones de metros cuadrados
600
-15%
dic-10
oct-10
Miles de toneladas
jun-10
ago-10
abr-10
dic-09
feb-10
oct-09
jun-09
ago-09
abr-09
dic-08
feb-09
oct-08
ago-08
Esa dinámica del área licenciada para vivienda contrasta con la evolución del licenciamiento para las construcciones no residenciales. El área licenciada acumulada 12 meses de la vivienda no residencial a diciembre 2 fue 4.1 millones de m , 14.2% por encima al nivel registrado en el mismo periodo de 2009. Aunque se observa una mejor dinámica en el licenciamiento para Gráfico 8. Despachos de cemento gris. estos destinos frente a 2009, es necesario esperar Despachos de cemento (eje der.) 15% 850 cifras del 1T11 para observar una tendencia, dada la distorsión que la aprobación de la norma de Var. anual 10% 800 sismo-resistencia anteriormente mencionada 5% 750 podría haber generado en los datos de los últimos 0% 700 de meses de 2010. Antes del dato de noviembre -5% las licencias 12 meses acumuladas registraban 650 -10% una contracción de 5.1% a/a.
jun-08
feb-08
Durante los últimos diez años, el área destinada para la construcción de vivienda ha representado en promedio el 74.4% del total licenciado. En 2010 esta participación aumentó pasando a representar Fuente: DANE - CAMACOL - Cálculos de Corficolombiana en promedio el 75.4% (Gráfico 7). Sólo en la segunda mitad del año, la participación del área destinada a vivienda alcanzó un promedio de 79.0%, y para diciembre tuvo una participación de 80.1%. Desagregando esta participación, se observa que el área destinada para vivienda VIS es la que ha venido ganando más terreno dentro del área total. Mientras que en la primera década el área destinada para la construcción de vivienda VIS representó en promedio el 26.6% del total licenciado para vivienda, para 2010 este promedio asciende a 29.4% y sólo para diciembre la participación llega al 41.9%, el segundo nivel más alto desde finales en todo el año, lo que demuestra el gran impulso que ha tenido este tipo de construcción en los últimos meses. abr-08
nov-10
sep-10
jul-10
may-10
mar-10
ene-10
nov-09
En tercer lugar, en 2010 el área iniciada de construcción ha mantenido el comportamiento positivo que inició desde finales de 2009. Luego de que el área iniciada de construcción presentara una tendencia descendente durante 2008 y los primeros meses de 2009, alcanzando tasas negativas por encima de 34% a/a, la tendencia comenzó a
sep-09
jul-09
Por su parte, en diciembre la producción de cemento subió 11.2% a/a, el crecimiento más alto desde final de 2007, al ubicarse en 894 mil toneladas. Esta cifra muestra la evolución positiva del sector, que durante el primer semestre de 2010 registró una producción promedio de cemento de 748.7 mil toneladas.
may-09
mar-09
550 En segundo lugar, a lo largo de 2010 los -20% despachos de cemento presentaron un mayor -25% 500 ritmo de crecimiento que en 2009. En particular, la dinámica de los últimos meses del año pasado mostraron una positiva recuperación. Mientras que Fuente: DANE - CAMACOL durante el primer semestre del 2010 los despachos mensuales se ubicaron en promedio en 714 mil toneladas, en el segundo semestre llegaron a 773 mil toneladas. En diciembre los despachos alcanzaron 760 mil toneladas, lo que representa un crecimiento de 8.4% a/a (en diciembre de 2009 los despachos de cemento llegaban a 701 mil toneladas). Cabe resaltar que el promedio mensual de los despachos durante 2010 se ubica 5.8% por encima del promedio durante 2009 (Gráfico 8). ene-09
6
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Gráfico 9. Área iniciada de edificaciones- Total y Variación
10-III
10-IV
10-II
10-I
09-III
09-IV
09-II
09-I
08-III
08-IV
Desagregando el área iniciada de construcción por valor de vivienda se observa un mejor comportamiento de los destinos de mayor valor. Para 4T10 el área iniciada de vivienda que presentó el mayor crecimiento anual fue la destinada a unidades de un valor entre 71 y 100 salarios mínimos vigentes (SMLV) (VIS), con un crecimiento 77.9% a/a. El siguiente destino que más creció fue la vivienda de más de 350 SMLV (25.9% a/a) (no VIS). Por su parte, el área iniciada de vivienda de menos de 50 SMLV (Vivienda Interés Prioritario) presentó una caída de 37.1% a/a (Gráfico 10). El comportamiento del área iniciada de la vivienda de estratos más altos genera expectativas positivas frente a la participación de la construcción de vivienda que generan mayor valor agregado (estratos altos), impactando de forma positiva al PIB de este año. Gráfico 10. metros cuadrados iniciados.- segmentado por precio de vivienda.
1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 -
0-50 SMLMV
Miles de m2 iniciados.
08-II
08-I
%
Millones de m²
anual revertirse en la segunda mitad de 2009, impulsada por el subsidio de tasa de interés del Total Var. Anual (eje der.) Gobierno, y alcanzó un crecimiento de 20.6% a/a 4,5 30 4,0 en 4T09 (Gráfico 9). En 2010 continuó el 20 3,5 comportamiento positivo de los inicios de 10 3,0 construcción y en 4T10 alcanzó un crecimiento 0 2,5 de 23.4% a/a (3.3 millones de m²). De esta forma, 2,0 -10 en 2010 el promedio del área nueva construida 1,5 -20 se ubicó en 3.1 millones de m², mientras que en 1,0 -30 2009 el promedio fue de 2.6 millones de m². 0,5 Según destinos, para la muestra de 15 ciudades, 0,0 -40 en 4T10 el destino residencial contó con la mayor participación sobre el área iniciada total (73.3%), llegando a 2.5 millones de m², 7.4% por encima Fuente: DANE - Cálculos de Corficolombiana de lo registrado en 3T10 y 16.7% por encima del mismo periodo de 2009. Por su parte, el área iniciada en destinos no residenciales sumó 895.3 mil m², lo que representa un incremento de 31.9% a/a y 71.7% t/t. Este dato resulta muy positivo para la expectativa del PIB del sector, ya que evidencia que la construcción no residencial (que genera más valor agregado para el PIB) comienza a mostrar un mejor comportamiento. Este dato se torna especialmente relevante para el PIB de 2011, ya que el proceso constructivo dura en promedio 18 meses, llegando en 9 meses a los capítulos constructivos que más valor agregado generan. Es decir, si una obra inició construcción en octubre, en promedio podría llegar al cuarto capítulo constructivo (Acabados nivel 1) hacia junio de 2011, generando un impulso positivo en el PIB de 2T11.
51-70 SMLMV 71-100 SMLMV 101-135 SMLMV 136-350 SMLMV más de 350 SMLMV
2009 IV
2010 I
2010 II
2010 III
2010 IV
7
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Finalmente la Encuesta de Opinión del Percepción Gráfico 11. Percepción de buen momento de buenpara momento compar para vivienda compar - Total vivienda area - desempleo licenciada urbano Consumidor de Fedesarrollo (EOC) indaga acerca Balance de las expectativas de los hogares en torno a las 60 19 Desempleo Urbano (eje der.) condiciones actuales para comprar vivienda. El 50 17 4 balance de ese indicador alcanzó un piso durante 40 15 la recesión económica a finales de 2008 (el 30 balance se ubicó en -1.7 puntos, es decir que sólo 20 13 % el 47.0% de los encuestados consideraba que era 10 11 buen momento para comprar vivienda). A partir de 0 ese momento la percepción de los agentes 9 -10 empezó a recuperarse hasta llegar a 30 puntos a Coeficiente de correlación= -67% -20 7 mediados de 2009 (niveles iguales a los de antes de la crisis de 2008). Para 2010, esta tendencia positiva continuó aumentando, llegando en agosto del año pasado al nivel más alto de los últimos tres Fuente: Fedesarrollo - DANE - Cálculos de Corficolombiana años. En diciembre, el balance cerró en 23.0 puntos (59.3% de las personas respondieron positivamente); aunque el crecimiento en este mes se desaceleró frente a los primeros meses de 2010, todavía se ubica en niveles altos y similares a los reportados en meses previos de la crisis (Gráfico 11). A lo largo de la última década se evidencia que este índice tiene una correlación inversa con la tasa desempleo del país, ya que ante una menor tasa de desempleo mejora la confianza de las personas, con respecto a sus ingresos futuros, y por ende, mejora la percepción de las condiciones para adquirir vivienda. En Corficolombiana tenemos una expectativa positiva frente a la tasa de desempleo para 2011, por lo que creemos que la percepción para adquirir vivienda seguirá mejorando teniendo un efecto positivo sobre la demanda por vivienda este año. dic-10
feb-10
abr-09
jun-08
ago-07
oct-06
dic-05
feb-05
abr-04
jun-03
puntos
ÍNDICES DE PRECIOS Y COSTOS La evolución reciente de los precios relevantes para el sector inmobiliario sugiere que en el segundo semestre de 2010 se ha reactivado la actividad edificadora, generando presiones al alza sobre los costos. Para el caso de los precios de la vivienda, se observa un mayor avance en los de vivienda nueva sobre los de vivienda usada.
Gráfico 12. Índice de Precios de Viviendas Usadas - Variación Usada real anual 16 14 12 10 %
8 6
4
2010-III
2010-I
2009-III
2009-I
2008-III
2008-I
2007-III
2007-I
2006-III
El Banco de la República reporta el Índice de 4 Precios de Vivienda Usada (IPVU) que mide la 2 variación real de los precios de viviendas usadas a 0 partir de la información de los avalúos de préstamos hipotecarios reportados por 5 instituciones financieras en las ciudades de Fuente: Banco de la República - Cálculos de Corficolombiana Bogotá, Cali, Medellín, Soacha, Bello, Envigado e Itagüí. Como se muestra en el Gráfico 12, la desaceleración real de los precios registrada desde el 1T08 se revirtió levemente en 3T09 cuando registró una variación de 6.5% a/a, para luego en 4T09 subir a 8.2% a/a, el mayor avance anual desde 3T08. Sin embargo, durante 2010 los precios de la vivienda usada presentaron una nueva desaceleración: en 1T10 el crecimiento fue de 5.8% a/a y en 2T10 de 2.3% a/a. Sin embargo, en 3T10, el indicador de precios de vivienda usada creció 3.8% a/a. Cabe resaltar, que en la secuencia trimestral, los precios de la vivienda usada en 3T10 subieron 3.8% t/t, superior al avance de 2.3% t/t registrado el mismo periodo de 2009. 2006-I
El balance corresponde a la diferencia entre el porcentaje de encuestados que califica como bueno el momento para la compra de vivienda y el porcentaje de encuestados que califica como malo el momento para realizar esa inversión. 5 Davivienda, BBVA, AvVillas, Bancolombia, Colmena BCSC, y Colpatria. 8
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Gráfico 13. Índice de Valoración Predial (IVP) - Variaciones Anuales
7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
3,5 2001
Otro indicador que puede ser empleado para identificar la tendencia de la variación del precio de las viviendas usadas y que soporta el comportamiento de la desaceleración que muestra el índice del BanRep desde 2008. El 6 Índice de Valoración Predial (IVP) , reportado por el DANE, mide la variación promedio del valor de los bienes inmuebles con destino económico habitacional. Para 2010, este índice reportó una variación anual de 5.1% después de haber registrado en 2009 un crecimiento de 6.0% a/a (Gráfico 13). Los mayores crecimientos del índice en 2010 se observaron en Villavicencio (7.2% a/a), Pasto (7.0% a/a) y Pereira (7.0% a/a); mientras que las menores variaciones se registraron en Sincelejo (2.3%) y Barranquilla (3.1%/ a/a).
%
Fuente: DANE - Cálculos de Corficolombiana
Gráfico 14. Índices de Precios de Viviendas Nuevas por tipo de inmueble - Variaciones Anuales Por su parte, en 2010 el Índice de Precio de 7 Vivienda Nueva (IPVN) muestra una recuperación de los precios de las edificaciones, 20 luego de venir desacelerándose 15 consistentemente desde 2007 (Gráfico 14). La caída en la inflación de vivienda nueva entre 2008 10 y 2009 estuvo en línea con la desaceleración del sector. Para 3T10 el IPVN presentó un 5 crecimiento anual de 8.3%, el avance más alto en un año. Por destinos, se observa que la 0 recuperación del índice está siendo jalonada por los precios de los apartamentos que en 3T10 presentaron un avance de 8.7% a/a (3.5% t/t). Por su parte, el IPVN para casas presentó una Fuente: DANE - Elaboración de Corficolombiana desaceleración en 3T10 aumentando sólo 4.4% 8 a/a, explicado por la alta base estadística de 3T09 .
Apartamentos Casas Total
6
2010-III
2010-II
2010-I
2009-IV
2009-III
2009-II
2009-I
2008-IV
2008-III
2008-II
Gráfico 15. ICCV y IPP Materiales de Construcción Variaciones anuales ICCV IPP- Materiales de Construcción 8,5 6,5 4,5 2,5 0,5 -1,5 dic-10
abr-10
ago-10
dic-09
abr-09
ago-09
dic-08
ago-08
abr-08
dic-07
ago-07
dic-06
abr-07
abr-06
-3,5 ago-06
Las ciudades que presentaron el mayor incremento en los precios por metro cuadrado de vivienda nueva en 3T10 fueron: Pereira con un avance de 15.6% a/a y Bucaramanga con un crecimiento de 10.3% a/a. En la primera ciudad, el mayor avance del IPVN se presentó en los estratos 5 y 6 (16.7% a/a), seguido del estrato 4 (12.9% a/a). Para Bogotá los precios por metro cuadrado de vivienda nueva aumentaron 7.9% a/a (3.4% t/t), siendo el estrato 4 donde se registró el mayor incremento (10.1% a/a), seguido de los estratos 5 y 6 (7.1% a/a).
%
2008-I
2007-IV
%
Por otra parte, el Índice de Costos de Fuente: DANE - Banco de la República - Cálculos de Corficolombiana Construcción de Vivienda (ICCV) en diciembre registró una variación positiva de 1.8% a/a, lo que representó el mayor avance anual desde marzo de 2009 . Este hecho demuestra el proceso de recuperación de la
El índice tiene una cobertura de 22 ciudades, exceptuando Bogotá por que su entidad catastral es independiente y autónoma en la determinación del incremento anual de los avalúos. En ellas se toma la información del avaluó comercial de los inmuebles habitacionales para generar el índice. 7 El DANE reanudó la actualización de este índice en marzo de 2011, tras permanecer inactiva su publicación desde 2008. La nueva metodología del IPVN tiene en cuenta los precios por metro cuadrado de las viviendas comercializables que están en proceso de construcción. 8 Dentro del índice, el destino “apartamentos” pesa el 90% y “casas” pesa el 10% restante. 9
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demanda de este sector, ya que durante el primer semestre de 2010 se presentaron variaciones anuales promedio de -0.15%, mientras que para el segundo semestre del año la variacion promedio fue de 1.22% (Gráfico 15).
Dentro de los tres grandes grupos que componen el ICCV, el de “Materiales” es el que cuenta con la mayor participación (66.1%) dentro del ICCV, seguidos de los “Mano de obra” (28.5%) y “Maquinaria y equipo” (5.4%) (Gráfico 16). Para diciembre de 2010 el repunte de los costos de construcción estuvo liderado por el costo relacionado al grupo de “Mano de obra” que avanzó 3.6% a/a, seguido del grupo de “Materiales” que avanzó 1.1% a/a, el mayor crecimiento desde febrero de 2009. Por su parte, los costos en el grupo de “Maquinaria y equipo” presentaron un incremento de 0.2% a/a, la primera tasa positiva en todo 2010. Desagregando el ICCV por destinos de vivienda, el destino VIS fue el que presentó la mayor variación en diciembre (1.7% a/a), impulsada principalmente por el incremento del costo de la mano de obra (3.7% a/a).
Desagregando el ICCV por insumos, escogimos tres que consideramos de importancia para ver la dinámica de la 9 demanda del sector de construcción : mano de obra, ladrillos y cemento gris. En el caso del cemento gris se registró una desaceleración en el nivel de precios desde febrero de 2009 (presentando inflaciones negativas desde diciembre de 2009) hasta registrar en julio de 2010 la variación anual más baja en más de cuatro años (7.9% a/a). En el segundo semestre del año pasado el precio del cemento frenó su tendencia bajista y comenzó a presentar un menor desaceleración, hasta registrar en enero de 2011 la más alta variación en más de doce meses (-0.8% a/a) (Gráfico 17).
Para el caso de la mano de obra, el promedio de la variación anual del precio de contratación durante 2010 fue 3.8% a/a, mientras que en 2009 y 2008 fue de 6.8% y 8.7%, respectivamente. Durante el segundo semestre de 2010 el precio de la mano de obra permaneció relativamente estable reflejando un punto de inflexión luego de la caída de final de 2009, para enero de 2011 la variación del precio fue de 3.3% a/a. Este hecho estaría en línea con la tendencia a la baja que ha venido mostrando la tasa de desempleo en los últimos meses. En tercer lugar, siguiendo el comportamiento de recuperación que muestran los anteriores insumos, el costo de los ladrillos ha venido repuntando a lo largo de 2010: luego de que en los cuatro primeros meses de 2010 se reportaran variaciones negativas promedio de 0.4% a/a, para el segundo semestre de 2010 se registró un avance promedio de 1.9% a/a. En enero 2011 el crecimiento del precio llegó a 3.7% a/a, el mayor avance desde noviembre de 2008.
9
Maquinaria y equipo 5%
Mano de obra 29%
Materiales 66%
Fuente: DANE
Gráfico 17. ICCV por insumos (Ladrillos - Cemento y Mano de Obra) - Variaciones anuales
Cemento (izq) Ladrillos
30,5
Mano de Obra
6,5
14,5
4,5
ene-11
sep-10
may-10
ene-10
sep-09
may-09
ene-09
-1,5 sep-08
-9,5 may-08
0,5 ene-08
2,5
-1,5
sep-07
6,5
may-07
El Índice de Precios al Productor (IPP) que registra el DANE y que discrimina los precios de los materiales de construcción, reportó una variación de 1.73% en diciembre, tras venir mostrando una tendencia creciente desde abril de 2010. En ambos casos, tanto en el ICCV como en el del IPP de construcción, se registra un comportamiento al alza en los precios, lo que reflejaría una dinámica positiva de la demanda en este sector para el 4T10.
%
8,5
22,5
%
Gráfico 16. Participacion de grupos que componene el ICCV
Fuente: DANE - Banco de la República - Cálculos de Corficolombiana
Escogimos estos insumos porque consideramos que evidencian la dinámica de los dos grupos que cuentan con la mayor participación dentro del ICCV (“Materiales” y “Mano de obra”). Ladrillo y Cemento hacen parte de “Materiales”, mano de obra hace parte del grupo “Mano de obra”. 10
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Por lo anterior, consideramos que el proceso de estabilización en los precios, con una tendencia que parecería estar al alza, muestra una dinámica de reactivación en el sector inmobiliario. Creemos que aunque los precios de la vivienda usada aún presentan un crecimiento a tasas moderadas, la caída de la inflación de estos precios se ubica cerca de su punto de inflexión por lo que cabría esperar un repunte gradual en los precios, lo que estaría en línea con la reactivación económica que esperamos en los próximos meses. Adicionalmente, la emergencia invernal podría generar presiones sobre el costo de los insumos para al construcción.
Creemos que el comportamiento de los precios de la vivienda tanto usada como nueva no refleja la preocupación en torno a una posible burbuja en el mercado inmobiliario. En el comportamiento de los precios no se están evidenciando crecimientos explosivos y como se verá más adelante el apalancamiento para compra de vivienda esta en un proceso de recuperación desde mediados de la década pasada y no representa una proporción importante como porcentaje del PIB (Gráfico 23).
GENERACIÓN DE EMPLEO Los datos de empleo para el trimestre móvil Gráfico 18. Participación del empleo generado por los sectores de construcción y de actividades inmobiliarias en el total octubre-diciembre muestran que los sectores de 13 construcción (edificaciones y obras civiles) y de actividades inmobiliarias ocuparon a 1.1 millones y 12 10 1.2 millones de trabajadores, respectivamente . 11 La población total ocupada en Colombia durante ese mismo período fue de 19.7 millones de 10 personas, es decir que el sector de construcción y 9 el subsector de servicios inmobiliarios aportaron el 11.9% del total de empleos durante ese trimestre 8 (Gráfico 18), por encima de la participación promedio durante 2010 y 2009 de 11.6% y 11.7%, respectivamente. Vale la pena destacar que la participación del empleo de los sectores de construcción y de actividades inmobiliarias ha Fuente: DANE - Cálculos de Corficolombiana venido ganando terreno frente al total, ubicándose actualmente en niveles históricos, por encima de periodos de alto crecimiento como en 2007 (la participación promedio en ese momento fue 10.9%).
Durante 2010, el promedio trimestral de la población empleada en Colombia ha venido creciendo a una tasa mensual promedio de 0.4%. Por su parte, la Gráfico 19. Evolución del número de ocupados en los sectores de construcción y actividades inmobiliarias participación de la población ocupada en las 1.400 actividades relacionadas con el sector inmobiliario Construcción Actividades Inmobiliarias durante ese mismo periodo ha crecido a una tasa 1.200 promedio de 0.63%. Esto demuestra que a pesar de la contracción del PIB del sector de 1.000 edificaciones, se han generado empleos en actividades de construcción o conexas. 800
La evolución del empleo en construcción se ha venido dinamizando, especialmente durante el segundo semestre del año. Mientras que el promedio mensual de ocupados en construcción durante el primer semestre de 2010 fue de 970.8 mil trabajadores, para el segundo semestre el número de ocupados ascendió a 1.1 millón de
Miles de ocupados
Feb-abr/04 Jun-ago/04 Oct-dic/04 Feb-abr/05 Jun-ago/05 Oct-dic/05 Feb-abr/06 Jun-ago/06 Oct-dic/06 Feb-abr/07 Jun-ago/07 Oct-dic/07 Feb-abr/08 Jun-ago/08 Oct-dic/08 Feb-abr/09 Jun-ago/09 Oct-dic/09 Feb-abr/10 Jun-ago/10 Oct-dic/10
%
10
Feb-abr/04 Jul-sep/04 Dic/04-feb/05 May-jul/05 Oct-dic/05 Mar-may/06 Ago-oct/06 Ene-mar/07 Jun-ago/07 Nov/07-ene/08 Abr-jun/08 Sep-nov/08 Feb-abr/09 Jul-sep/09 Dic/09-feb/10 May-jul/10 Oct-dic/10
600
Fuente: DANE - Cálculos de Corficolombiana
Dentro del Sector Financiero se reportan los empleos del subsector de actividad de prestación de Servicios Inmobiliarios. 11
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trabajadores. De esta forma, durante el primer semestre del año se presentó una variación anual promedio de 2.9% y para el segundo semestre la variación anual del número de ocupados en el sector subió a 14.5%. Como se observa en el Gráfico 19, el número de ocupados en construcción se disparó desde el trimestre móvil junio- agosto cuando se emplearon 1.1 millones de trabajadores, lo que representa un avance de 14.2% a/a, el mayor incremento anual desde mitad de 2007.
Por el contrario, para el sector de actividades inmobiliarias la dinámica de generación de empleo se ha desacelerado. Mientras que durante el primer semestre de 2010 el número de ocupados venía presentando una variación anual promedio de 5.1%, para el segundo semestre la variación anual del número de ocupados en el sector tan sólo llegó a 0.8%.
Cabe destacar que desde mediados de 2007, el número de personas ocupadas en actividades de servicios inmobiliarios es mayor al que se ocupan en actividades de construcción. Desde septiembre de 2008 el número promedio mensual de ocupados en actividades del subsector de servicios inmobiliario ha sido de 1.2 millones de trabajadores, mientras que en el sector de la construcción se han ocupado 990 mil trabajadores en promedio. El fenómeno de una mayor participación del subsector de servicios inmobiliarios en la generación de empleo con respecto al sector de la construcción se acentuó durante los últimos dos meses de 2009 y los primeros de 2010. En este periodo, el número de ocupados en el sector servicios inmobiliarios registró una tasa de crecimiento anual promedio de 6.7%, mientras que para el caso del número de ocupados en el sector de la construcción el promedio de esta tasa fue de 5.2%. Este resultado pudo estar explicado por el hecho de que durante la recesión económica se acumularon inventarios de viviendas, lo que redujo la actividad de construcción, mientras que la cobertura de tasas del gobierno impulsó la venta de viviendas y la generación de empleos relacionados con la venta de esos inmuebles.
Para el segundo semestre del año pasado comenzó a verse una mayor participación del empleo en el sector de construcción frente al que genera la actividad inmobiliaria. Esta recomposición de la dinámica de generación de empleo entre el sector de construcción y el de actividad inmobiliaria puede ser muestra del crecimiento que están teniendo los proyectos de construcción que, como mostramos anteriormente, estarían más enfocados en vivienda VIS. Adicionalmente, gran parte del aumento de los ocupados en el sector de construcción podría estar soportado por los proyectos de reconstrucción que se plantearon a raíz de la emergencia invernal, que requeriría una alta utilización de mano de obra nueva. Teniendo en cuenta que históricamente el sector de construcción ha generado cerca del 11% de los empleos totales, una consolidación en la recuperación de construcción ayudaría a disminuir la tasa de desempleo a nivel general.
FINANCIACIÓN
Desde principios de 2010 la evolución del saldo de cartera hipotecaria, ajustada por titularizaciones, ha venido mostrando una tendencia creciente, y al 18 de febrero de 2011 la cartera crecía 21.6% a/a. Durante el segundo semestre de 2010, la tasa promedio de crecimiento de este indicador fue 19.7% a/a, mientras que en los primeros seis meses del año había sido de 15.3% a/a (Gráfico 20). Este dato muestra la dinámica positiva de la
Gráfico 20. Saldo cartera hipotecaria ajustada por titularizaciones. Monto
Crecimiento anual (eje der.)
22
24%
20
22% 20%
18
18%
16
16%
14
14%
12
12%
10
10% jun-08 jul-08 sep-08 nov-08 dic-08 feb-09 abr-09 may-09 jul-09 ago-09 oct-09 dic-09 ene-10 mar-10 may-10 jun-10 ago-10 oct-10 nov-10 ene-11
En esta sección se revisa la evolución de variables relacionadas con la financiación de la actividad constructora de edificaciones. Los datos soportan la idea que las bajas tasas de la economía han ayudado a impulsar la financiación para este tipo de bienes, como es de esperarse.
Billones de pesos
Fuente: BanRep, cálculos Corficolombiana
12
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demanda en el sector, especialmente si tenemos en cuenta que durante 2009 el crecimiento promedio de la cartera fue de sólo 13.3% a/a.
ene-11
ene-10
ene-09
ene-08
ene-07
jul-10
De hecho, como se muestra en el Gráfico 22, el 11 indicador de calidad de la cartera hipotecaria ha venido mostrando un mejor comportamiento. Durante el segundo mitad de 2010 el promedio mensual del indicador fue de 3.7%, mientras que para la primera mitad del año ese promedio era de 4.1%, luego de que en agosto de 2009 este indicador llegara a su nivel más alto desde principio de 2006 (4.9%). Cabe destacar que en noviembre de 2010 el indicador llego a 3.5%, el nivel más bajo desde principio de 1996 (antes que explotara la crisis inmobiliaria en Colombia). En enero de 2011, el valor del indicador cerró en 3.9%. Adicionalmente, cabe señalar que la cartera vencida viene cayendo de forma acelerada: en enero presento un descenso anual de 18.9%, luego de venir cayendo persistentemente desde marzo de 2008, cuando alcanzó un crecimiento anual de 72.7% a/a. Lo anterior refleja la buena conducta de pago que vienen teniendo los agentes de este sector, aprovechando las bajas tasas de mercado. Creemos que esta reducción en la percepción de riesgo crediticio continuara incentivando a los bancos a incrementar el número de desembolso de este tipo de cartera, lo que generaría un impulso en la demanda de edificaciones.
jul-09
jul-08
Adicionalmente, a lo largo de 2010 el crecimiento Gráfico 21. Desembolsos mensuales cartera hipotecaria - 12 de los desembolsos de créditos hipotecarios meses acumulados - Variación Anual presentó una dinámica al alza, tras venir VIS presentando una tendencia decreciente desde 130% 2007, impulsados por los subsidios de tasas de NO VIS 110% interés (Gráfico 21). De esta forma, a enero de 90% 2011 el crecimiento 12 meses acumulado de los 70% de desembolsos hipotecarios totales llegó 34.2% 50% a/a, tras registrar un crecimiento de 6.8% a/a en el 30% mismo periodo de 2010. En noviembre el 10% crecimiento de los desembolsos llegó a su nivel -10% más alto desde diciembre de 2007. Este hecho ha -30% estado jalonado por los desembolsos destinados a vivienda VIS, que en enero presentaron un crecimiento 12 meses acumulado de 51.6% a/a, el Fuente: DANE tercer avance más alto desde octubre de 2007. Para el caso de las viviendas no VIS, la variación anual acumulada 12 meses de los desembolsos mensuales en enero fue de 29.9% a/a, mostrando una leve desaceleración frente al crecimiento promedio que venía presentando durante el segundo semestre de 2010 (33.6% a/a). La desaceleración tanto de los desembolsos como del saldo de cartera hipotecaria desde principios de 2011 está en línea con el comportamiento que viene presentando la cartera total, que pese a que sigue presentando tasas importantes de crecimiento, este ritmo ha perdido fuerza. jul-07
Gráfico 22. Indicadores de calidad de cartera hipotecaria. 5,0% 4,8% 4,6% 4,4% 4,2% 4,0% 3,8% 3,6% 3,4% ene-11
jul-10
oct-10
abr-10
ene-10
oct-09
jul-09
abr-09
ene-09
oct-08
jul-08
abr-08
ene-08
oct-07
jul-07
3,2%
Fuente: Superintendencia Financiera
Gráfico 23. Profundización financiera de cartera hipotecaria. Profundización hipotecaria 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0%
11
Por su parte, la relación del saldo de la cartera hipotecaria como porcentaje del PIB (Gráfico 23), variable empleada como proxy de la profundización del crédito hipotecario, muestra que
ene-01 ago-01 mar-02 oct-02 may-03 dic-03 jul-04 feb-05 sep-05 abr-06 nov-06 jun-07 ene-08 ago-08 mar-09 oct-09 may-10 dic-10
2,0%
Fuente: Superfinanciera, DANE, cálculos Corficolombiana. Dicimebre 2010 estimado.
Este indicador se define como la relación entre la cartera vencida y la cartera bruta 13
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luego de ubicarse en niveles de 6% a principio de la decada, y de cerca de 10% antes de la crisis de 1999, ha venido cayendo consecutivamente hasta estabilizarse a mediados de 2006 (2.7%). A partir de este momento este indicador de profundización financiera comenzó a presentar un comoportamiento levemente al alza, hasta llegar en diciembre (según nuestro estimado del PIB en 4T10 de 4.2% a/a) a 3.3%. Sin embargo, aunque la tendencia de los últimos meses ha sido al alza, el incremento es muy leve y todavia nos encontramos muy lejos de los niveles de profundizacion de cartera hipoteacria que se presentaban en la decada pasada y en niveles bajos con respecto a otros paises emergentes. El leve repunte de los meses recientes estaría en linea con la recompocisión que se ha dado en el sector de edificaciones, donde la vivienda VIS muestra tasa de creciminto más altas frente a los otros componentes (vivienda no VIS y residencial). Esperamos que en los próximos años los mega-proyectos que se esperan hacer en la vivienda VIS logren involucrar financieramente a una mayor cantidad de personas que probablemente antes no habían participado en el sistema financiero.
En cuanto a la tasa de interés, en 2010 se observó una continuidad en el ciclo bajista de las tasas de interés en pesos para la adquisición de viviendas VIS y No VIS (Gráfico 24). Esta tendencia a la baja había comenzado en 2009, en el marco de las medidas del gobierno para incentivar la demanda por vivienda nueva y siguiendo el ciclo de expansión monetaria del Banco de la República. De esta forma, en junio del año pasado la tasa de interés para adquisición de vivienda VIS llegó a su nivel más bajo en más de 5 años (12.6%). Luego de este mes la tasa comenzó a estabilizarse presentando leves incrementos en el segundo semestre del año. En enero 2011 la tasa de interés para adquisición de VIS era de 12.97%, 13 pbs por debajo de la registrada el mismo mes del año anterior. Por su parte, la tasa de interés para adquisición de vivienda no VIS continúa presentando una tendencia bajista, alcanzando su nivel más bajo en más de 5 años en enero de 2011, al ubicarse en 12.92%, 78 pbs por debajo del mismo mes de 2010.
En cuanto a la tasa de interés denominada en (efectiva anual) UVR, su evolución ha sido más estable en los UVR - VIS UVR - No VIS últimos años, contrario a lo registrado en la Pesos VIS Pesos - No VIS 18% denominada en pesos. Desde mediados de 2007 la tasa de interés para adquisición de vivienda VIS 16% ha mantenido un comportamiento estable, 14% ubicándose entre 10% y 11% y cerrando en enero de 2011 en 10.3%. Para la adquisición de 12% vivienda no VIS, luego de que en diciembre de 10% 2008 la tasa de interés en UVR llegara a 11.5% (tras un leve crecimiento estable desde 2007), 8% comenzó a presentar una leve desaceleración cerrando en enero de 2011 en 9.6%. El comportamiento más pronunciado a la baja en las Fuente: Superintendencia Financiera tasas de interés denominadas en pesos frente a las denominadas en UVR, está en línea con los bajos niveles de inflación que se han presentado en estos últimos años, por lo que los agentes prefieren tomar créditos denominados en tasa fija.
En octubre del año pasado, el Ministerio del Medio Ambiente, Vivienda y Desarrollo, por medio de la resolución 2968 de 2010, realizó la incorporación de 100 mil millones de pesos adicionales al Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria (FRECH). Con estos recursos adicionales se ampliaron los cupos de créditos hipotecarios de 95 mil a 111.5 mil.
Esos 100 mil millones adicionales se incorporarán bajo la misma estructura anterior. Es decir, el mismo tipo de subsidio que se decreto en 2009 (Cuadro 3). De esta forma, si una persona compra una vivienda que cueste menos de 70 salarios mínimos legales vigentes (SMLV), 37.5 millones de pesos, obtendría una cobertura de 5 p.p sobre el préstamo que le otorgan. Este subsidio a la tasa de interés se mantendrá durante los 7 primeros años de vida del crédito hipotecario, siempre y cuando no se incurra en mora durante 3 meses consecutivos. El beneficio a la tasa de interés para los cerca de 20 mil cupos que aún quedan disponibles (Cuadro 4) será aplicable para los que se desembolsen antes del 31 de diciembre de 2011.
ene-06 may-06 sep-06 ene-07 may-07 sep-07 ene-08 may-08 sep-08 ene-09 may-09 sep-09 ene-10 may-10 sep-10 ene-11
Gráfico 24. Tasa de interés para adquisición de vivienda
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Cuadro 3. Cobertura sobre el préstamo para vivienda. Cobertura en puntos Precio de la vivienda porcentuales 5 p.p Hasta 70SMLV 5 p.p Hasta 135 SMLV 4 p.p Hasta 235 SMLV 3 p.p Hasta 335 SMLV Fuente: Asobancaria
De los cupos disponibles hasta febrero, se han desembolsado cerca de 91 mil créditos (Cuadro 4). Esto representa un uso de la financiación del 82 %. Cabe resaltar, que el 65.2% de los desembolsos fueron destinados a la adquisición de vivienda VIS (hasta 135 SMLV), mientras que el 19.4% fueron desembolsados para viviendas de un valor entre 135 SMLV y 235 SMLV. Esto demuestra que el objetivo del programa es apoyar en mayor medida a la adquisición de vivienda para la gente de menores ingresos. Sin embargo, los desembolsos para la vivienda de interés prioritario (VIP) (menor a 70 SML) son los que presentan el menor uso del cupo: 70% de los cupos reglamentados han sido desembolsados. Esto refleja, en parte, una de las fallas que ha tenido este programa y frente a la que se han pronunciado algunos expertos en el tema: si bien todas las personas pueden acceder al subsidio para financiar una parte de su vivienda, la consecución del crédito con una entidad financiera es más fácil para la gente con mayores ingresos, contrario a lo que ocurre con las personas que reportan bajos ingresos.
Cuadro 3. Estado de créditos hipotecarias con cobertura (Reporte - fecha de corte: Febrero 8 de 2011)
Tipo Hasta 70 SML Hasta 135 SML Hasta 235 SML Hasta 335 SML Total
Reglamentados 27,324 45,368 21,620 17,166 111,478
Desembolsados 19,168 39,834 17,060 15,297 91,359
Uso del cupo 70% 88% 79% 89% 82.0%
Fuente:Camacol- Asobancaria
Para 2011 quedan 20,119 créditos por desembolsar. Sin embargo, según cálculos de Asobancaria, de mantenerse el ritmo de aprobación de los últimos meses, en 2T11 se desembolsarían la totalidad de los cupos de las viviendas de un valor superior a 70 SML, y en 3T11 ya se habrían desembolsado los destinados a vivienda de interés prioritario. Cabe aclarar, que la mayoría de los créditos no adjudicados ya están prácticamente agotados, debido a que las personas que ya adquirieron su vivienda (a final del año pasado) sólo están esperando que se la entreguen para recibir el desembolso hipotecario.
Por lo tanto, aunque esperamos que este programa impulse las cifras de desembolsos financieros, no creemos que tenga mayor impacto sobre las construcciones nuevas de vivienda, ya que muchos de los cupos que faltan estarían dirigidos a obras ya iniciadas. Sin embargo, dentro del Plan Nacional de Desarrollo está contemplado un plan de inversión por 82 billones de pesos para la adquisición de vivienda entre 2010 y 2014, de los cuales 4.6 billones serán aportados por el Gobierno y destinados a subsidios directos, el resto será aportado por las Entidades Territoriales (4.2 billones de pesos) y el restante por el sector privado (Cajas de compensación, Fondo Nacional de Ahorro, créditos de los bancos y ahorro de familias). Lo anterior podría generar un incentivo para que los constructores comiencen nuevas y obras y para que las personas sigan con facilidades para acceder a vivienda. Cabe aclarar que este plan ya está radicado en el Congreso de la Republica, y podría ser aprobado a mitad de año.
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CONCLUSIONES Y PERSPECTIVAS
Pese al positivo comportamiento de los índices de la actividad edificadora en el país durante 2010, el PIB de este sector sigue mostrando tasas de crecimiento negativas. Este hecho está asociado, en parte, a la forma en que el DANE mide el PIB de Edificaciones, donde los destinos que más valor agregado generan son vivienda no residencial y vivienda no VIS.
A lo largo de 2010 se ha venido presentado una recomposición en este sector, donde el segmento que más ha impulsado la actividad ha sido el de edificaciones residenciales sobre el de no residenciales. Dentro del segmento de edificaciones residenciales, los proyectos de vivienda VIS son los que han tenido la mejor dinámica. Dado que este último destino es el que menor valor agregado genera, es entendible la lenta recuperación del PIB del sector.
Los precios de la vivienda usada continúan con un bajo ritmo de crecimiento, en contraste con un repunte de los precios de la vivienda nueva en el segundo semestre del año. Adicionalmente, el impulso que han tenido los costos de los insumos para construcción durante el segundo semestre del año dan cuenta de un incremento de la demanda para construcción. Los costos que presentan el mayor aumento son los pertenecientes al grupo de “Mano de Obra”.
Por el lado del empleo se ha visto una tendencia creciente en el 2010, especialmente en construcción. Esto estaría asociado tanto al crecimiento de los proyectos de vivienda VIS, como a los proyectos de reconstrucción que se plantearon a raíz de la emergencia invernal, lo que requeriría una alta utilización de mano de obra nueva. Esto resulta positivo para los trabajadores si se tiene en cuenta el impulso del costo de la mano de obra.
Por el lado de la financiación, se observa un crecimiento importante tanto en los desembolsos como en el saldo de la cartera hipotecaria. Adicionalmente, se aprecia una buena conducta de pago para este tipo de créditos y una importante utilización del cupo de los créditos amparados bajo el subsidio de tasa de interés.
Esperamos que en los próximos meses la reconstrucción por la emergencia invernal tenga un impacto positivo sobre el producto del sector. Adicionalmente, una caída en la tasa de desempleo, que esperamos se produzca este año en línea con un mayor crecimiento económico, impulsaría la demanda por vivienda.
Cabe recordar que el segmento de vivienda no residencial, que es el que más valor agregado genera, depende en gran medida del comportamiento de la industria. De esta forma, la lenta recuperación en la industria nacional ha frenado la recuperación de la construcción no residencial, pero consideramos que en 2011 se verá una mejor dinámica de la industria.
En particular, creemos que las tasas para créditos hipotecarios podrían presentar una leve presión al alza durante este año, ante el inicio del ciclo de normalización de la política monetaria por parte de BanRep que comenzó en febrero. Sin embargo, los recientes datos de inflación nos hacen pensar que el ciclo será gradual. Adicionalmente, la buena conducta de pago que mantuvieron los colombianos con los créditos hipotecarios durante el año pasado y el buen ritmo de desembolsos que llevan las entidades financieras podría mantener las condiciones de financiamiento positivas para este año. Sumado a lo anterior, una mayor celeridad del Plan Nacional de Desarrollo podría generar un nuevo impulso para la demanda por créditos. ,
Esperamos que la percepción de las personas frente a que es un buen momento para comprar vivienda (medida por Fedesarrollo) continúe subiendo en los próximos meses, ante un incremento en el número de ocupados en el país.
Con el decreto 4821 esperamos que continúen aumentando los megaproyectos a nivel nacional en 2011 (casi todos enfocados a vivienda VIS). Esto se realizará bajo el amparo de los Proyectos Integrales de Desarrollo Urbano (PIDU) que el Gobierno busca promover y financiar para atender la emergencia de vivienda a raíz de la ola invernal.
En resumen, creemos que el resultado del PIB edificaciones de 4T10 seguirá influenciado por un alto crecimiento de la vivienda VIS, y por un leve repunte en los datos de la vivienda no VIS, en línea con la dinámica reciente de las licencias de construcción. Por su parte, el producto del subsector que mayor valor agregado genera, edificaciones no residenciales, podría seguir en terreno negativo pero positivo frente a los trimestres anteriores. En conclusión, esperamos que el dato del PIB de edificaciones para 4T10 resulte más positivo que los registrados en el resto de 2010. 16
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Para 2011, creemos que la recomposición de viviendas a raíz del problema de la ola invernal generaría un impulso positivo al PIB del sector. Adicionalmente, hay otro tres factores que no hacen ser optimistas sobre la dinámica de la actividad edificadora: i) los positivos datos de iniciaciones de obras nuevas en 4T10, que llegarán a un capítulo constructivo de mayor valor agregado para mitad de este año, generarían un mayor impulso para el PIB del sector, ii) un mejor comportamiento del sector industrial, que jalonaría la construcción de obras de vivienda no residencial, y iii) un avance en el crecimiento económico del país (esperamos que el PIB en 2011 crezca 5%), que sumado a la entrada de nuevas políticas del Gobierno para impulsar la vivienda, mantendría un crecimiento positivo de las obras
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ANEXO – ÍNDICES FINANCIEROS SUPERSOCIEDADES En esta sección se presentan los principales índices financieros consolidados a partir de la información reportada a la Superintendencia de Sociedades por empresas cuya actividad económica se clasifica en el subsector de Construcción de Edificaciones para Uso Residencial. Los datos son a tomados a partir de una muestra homogénea que la integran 593 compañías. Al momento de elaborar este monitor no se había reportado la información consolidada para 2010. Estados Financieros del Sector de Edificaciones (millones de pesos) Ingresos Operacionales Costos de ventas Utilidad bruta Gastos operacionales de administración Gastos operacionales de ventas Utilidad operacional Ingresos no operacionales Gastos no operacionales Utilidad antes de impuestos y ajuste por inflación Ajustes por inflación Impuestos De Renta y Complementarios GANANCIAS Y PERDIDAS
2007
var. a/a
2008
var. a/a
2009
var. a/a
1,295,499 980,722 314,777 139,203 39,818 135,757 98,338 83,328 150,767 0 39,074 111,693
10.5% 8.0% 18.9% 6.5% 0.0% 44.0% -11.0% 51.2% 0.7%
1,875,118 1,438,173 436,945 178,315 48,505 210,125 124,713 101,878 232,959 0 54,517 178,443
44.7% 46.6% 38.8% 28.1% 21.8% 54.8% 26.8% 22.3% 54.5%
1,726,923 1,357,342 369,581 138,621 56,628 174,332 95,540 64,680 205,191 0 50,066 155,126
-7.9% -5.6% -15.4% -22.3% 16.7% -17.0% -23.4% -36.5% -11.9%
5.4% -5.7%
39.5% 59.8%
-8.2% -13.1%
Fuente. SuperSociedades – SIREM
Ratios Financieros EBITDA (Miles de pesos) Margen EBITDA (%) Deuda Financiera/EBITDA (veces)
2006
2007
2008
2009
207,551,631
279,494,139
381,416,500
401,414,855
6.36%
7.21%
7.61%
7.77%
6.4
6.8
6.1
5.4
Endeudamiento (% pasivo)
68.90%
70.70%
68.80%
64.70%
Concentración endeudamiento corto plazo (%)
75.40%
74.80%
72.70%
70.80%
Concentración endeudamiento con proveedores (%)
5.20%
4.70%
4.50%
4.30%
Concentración endeudamiento financiero (%)
29.40%
32.70%
35.00%
33.90%
Fuente. SuperSociedades – SIREM
Ranking de las primeras 10 empresas entre 1,057, para 2009 y determinando por ingresos operacionales. Ranking
Empresa
Bogotá D.C Bucaramanga Bogotá D.C Bogotá D.C Bogotá D.C Medellín Bogotá D.C
Obras residenciales Obras residenciales Obras residenciales Obras residenciales Obras residenciales Obras residenciales Obras residenciales
Ingresos operacionales (miles) 350,690,646 281,956,600 214,455,932 179,576,805 175,189,641 112,178,613 105,304,749
Bogotá D.C
Obras residenciales
102,306,224
Obras residenciales
81,422,800
Obras residenciales
77,780,838
Origen
1 2 3 4 5 6 7
Constructora Colpatria S.A Marval S.A Urbe Capital S.A Urbanizadora Marin Valencia Constructora Bolivar Bogotá S.A Construvis S.A Grupo AR S.A
8
Pedro Gomez y Cia S.A
9
Urbanizadora David Puyana
10
Jaramillo Mora S.A.
FloridablancaSantander. Cali
Total primeras 10 empresas Total general (1,057 empresas)
Destino
1,680,862,848 7,155,754,885
Fuente. SuperSociedades – SIREM
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INVESTIGACIONES ECONÓMICAS – CORFICOLOMBIANA Andrés Pardo Amézquita Gerente de Investigaciones Económicas (571) 3538787 Ext.6165
[email protected]
Carmen Elena Salcedo Analista de Renta Fija (571) 3538787 Ext. 6105
[email protected]
Andrés Felipe Sanabria Analista de Sectores (571) 3538787 Ext. 6164
[email protected]
Paula Andrea Cifuentes Henao Analista Macroeconómica (571) 3538787 Ext. 6139
[email protected]
Juan Alberto Escallón Estudiante en Práctica (571) 3538787 Ext. 6112
[email protected]
AdvertenciaEste informe y todo el material que incluye, no fue preparado para una presentación o publicación a terceros, ni para cumplir requerimiento legal alguno, incluyendo las disposiciones del mercado de valores. La información contenida en este informe está dirigida únicamente al destinatario de la misma y es para su uso exclusivo. Si el lector de este mensaje no es el destinatario del mismo, se le notifica que cualquier copia o distribución que se haga de éste se encuentra totalmente prohibida. Si usted ha recibido esta comunicación por error, por favor notifique inmediatamente al remitente telefónicamente o a través de este medio. La información contenida en el presente documento es informativa e ilustrativa. Corficolombiana S.A. no extiende ninguna garantía explícita o implícita con respecto a la exactitud, calidad, confiabilidad, veracidad, integridad de la información presentada, de modo que Corficolombiana no asume responsabilidad alguna por los eventuales errores contenidos en ella.. Las estimaciones y cálculos son meramente indicativos y están basados en asunciones, o en condiciones del mercado, que pueden variar sin aviso previo. La información contenida en el presente documento fue preparada sin considerar los objetivos de los inversionistas, su situación financiera o necesidades individuales, por consiguiente, ninguna parte de la información contenida en el presente documento puede ser considerada como una asesoría, recomendación u opinión acerca de inversiones, la compra o venta de instrumentos financieros o la confirmación para cualquier transacción. La referencia a un determinado valor no constituye certificación sobre su bondad o solvencia del emisor. Corficolombiana S.A. no asume responsabilidad alguna frente a terceros por los perjuicios originados en la difusión o el uso de la información contenida en el presente documento. Certificación del analista El (los) analista(s) que participó (arón) en la elaboración de este informe certifica(n) respecto a cada título o emisor a los que se haga referencia en este informe, que las opiniones expresadas se hacen con base en un análisis técnico y fundamental de la información recopilada, que se encuentra(n) libre de influencias externas. El (los) analista (s) también certifica(n) que ninguna parte de su compensación es, ha sido o será directa o indirectamente relacionada con una recomendación u opinión específica presentada en este informe. Información relevante Algún o algunos miembros del equipo de Investigaciones Económicas poseen inversiones en alguno de los emisores sobre los que está efectuando el análisis presentado en este informe, en consecuencia el posible conflicto de interés que podría presentarse se administrará conforme las disposiciones contenidas en el Código de Ética aplicable. Corficolombiana S.A. o alguna de sus filiales ha tenido, tiene o posiblemente tendrá inversiones en activos emitidos por alguno de los emisores mencionados en este informe, su matriz o sus filiales. Las acciones de Corficolombiana S.A. se encuentran inscritas en el RNVE y cotizan en la Bolsa de Valores de Colombia por lo tanto algunos de los emisores a los que se hace referencia en este informe han, son o podrían ser accionistas de la Corficolombiana S.A.. Corficolombiana S.A. hace parte del programa de creadores de mercado del Ministerio de Hacienda y Crédito Público, razón por la cual mantiene inversiones en títulos de deuda pública. Alguno de los emisores mencionados en este informe, su matriz o alguna de sus filiales han sido, son o posiblemente serán clientes de Corficolombiana S.A. o alguna de sus filiales. Alguno de los emisores mencionados en este informe, su matriz o alguna de sus filiales han sido, son o posiblemente serán clientes de Grupo Aval Acciones y Valores S.A. o alguna de sus filiales.
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INVESTIGACIONES ECONÓMICAS – CORFICOLOMBIANA Andrés Pardo Amézquita Gerente de Investigaciones Económicas (571) 3538787 Ext.6165
[email protected]
Carmen Elena Salcedo Analista de Renta Fija (571) 3538787 Ext. 6105
[email protected]
Andrés Felipe Sanabria Analista de Renta Variable (571) 3538787 Ext. 6164
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Paula Andrea Cifuentes Henao Analista Macroeconómica (571) 3538787 Ext. 6139
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Juan Alberto Escallón Estudiante en Práctica (571) 3538787 Ext. 6112
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AdvertenciaEste informe y todo el material que incluye, no fue preparado para una presentación o publicación a terceros, ni para cumplir requerimiento legal alguno, incluyendo las disposiciones del mercado de valores. La información contenida en este informe está dirigida únicamente al destinatario de la misma y es para su uso exclusivo. Si el lector de este mensaje no es el destinatario del mismo, se le notifica que cualquier copia o distribución que se haga de éste se encuentra totalmente prohibida. Si usted ha recibido esta comunicación por error, por favor notifique inmediatamente al remitente telefónicamente o a través de este medio. La información contenida en el presente documento es informativa e ilustrativa. Corficolombiana S.A. no extiende ninguna garantía explícita o implícita con respecto a la exactitud, calidad, confiabilidad, veracidad, integridad de la información presentada, de modo que Corficolombiana no asume responsabilidad alguna por los eventuales errores contenidos en ella.. Las estimaciones y cálculos son meramente indicativos y están basados en asunciones, o en condiciones del mercado, que pueden variar sin aviso previo. La información contenida en el presente documento fue preparada sin considerar los objetivos de los inversionistas, su situación financiera o necesidades individuales, por consiguiente, ninguna parte de la información contenida en el presente documento puede ser considerada como una asesoría, recomendación u opinión acerca de inversiones, la compra o venta de instrumentos financieros o la confirmación para cualquier transacción. La referencia a un determinado valor no constituye certificación sobre su bondad o solvencia del emisor. Corficolombiana S.A. no asume responsabilidad alguna frente a terceros por los perjuicios originados en la difusión o el uso de la información contenida en el presente documento. Certificación del analista El (los) analista(s) que participó (arón) en la elaboración de este informe certifica(n) respecto a cada título o emisor a los que se haga referencia en este informe, que las opiniones expresadas se hacen con base en un análisis técnico y fundamental de la información recopilada, que se encuentra(n) libre de influencias externas. El (los) analista (s) también certifica(n) que ninguna parte de su compensación es, ha sido o será directa o indirectamente relacionada con una recomendación u opinión específica presentada en este informe. Información relevante Algún o algunos miembros del equipo de Investigaciones Económicas poseen inversiones en alguno de los emisores sobre los que está efectuando el análisis presentado en este informe, en consecuencia el posible conflicto de interés que podría presentarse se administrará conforme las disposiciones contenidas en el Código de Ética aplicable. Corficolombiana S.A. o alguna de sus filiales ha tenido, tiene o posiblemente tendrá inversiones en activos emitidos por alguno de los emisores mencionados en este informe, su matriz o sus filiales. Las acciones de Corficolombiana S.A. se encuentran inscritas en el RNVE y cotizan en la Bolsa de Valores de Colombia por lo tanto algunos de los emisores a los que se hace referencia en este informe han, son o podrían ser accionistas de la Corficolombiana S.A.. Corficolombiana S.A. hace parte del programa de creadores de mercado del Ministerio de Hacienda y Crédito Público, razón por la cual mantiene inversiones en títulos de deuda pública. Alguno de los emisores mencionados en este informe, su matriz o alguna de sus filiales han sido, son o posiblemente serán clientes de Corficolombiana S.A. o alguna de sus filiales. Alguno de los emisores mencionados en este informe, su matriz o alguna de sus filiales han sido, son o posiblemente serán clientes de Grupo Aval Acciones y Valores S.A. o alguna de sus filiales.
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