von RiAG Axel Wetekamp, München Checkliste

Nutzungsänderungen Seite 37

§ 139 ZPO ist die zentrale Prozessleitungsvorschrift des Zivilprozesses (Baumbach/Lauterbach, ZPO, 61. Aufl., § 139 Rn. 1). Die ZPO-Reform hat die Pflichten des Gerichts nach § 139 ZPO erweitert und formalisiert (Sarres, „Prozessrecht aktiv“ 02, 17*). Der folgende Beitrag zeigt die Auswirkungen der Neuerung und erläutert deren Konsequenzen für den Mietprozess.

Aktuelle Rechtsprechung

1. Der Pflichtenkreis des Gerichts wurde erweitert

Gemeinsame Mietverträge nicht ehelicher Partner Seite 34

Gewerberaummiete

Fristlose Kündigung Seite 38 Vergleichswohnungen Seite 39

Für den Mietprozess sind insbesondere die folgenden Änderungen und Erweiterungen der Hinweis- und Protokollierungspflichten des Gerichts bedeutsam: Die Hinweispflicht erstreckt sich auf übersehene rechtliche sowie auf übersehene tatsächliche Gesichtspunkte.

Grundsteuererlass Seite 40

Nach § 139 Abs. 2 S. 2 ZPO muss das Gericht auch auf einen Gesichtspunkt hinweisen, den eine Partei zwar nicht übersehen hat, den das Gericht aber anders beurteilt als beide Parteien. Hierbei handelt es sich allerdings nur um die vorläufige Beurteilung durch das Gericht, was gegebenenfalls klargestellt werden muss (Hartmann, NJW 01, 2583).

Rechtsmittelstreitwert Seite 41 Betriebskostenabrechnung Seite 42

Wohnungseigentum „Nachteil“ i.S.d. § 14 WEG Seite 43

Gemäß § 139 Abs. 4 S. 1 ZPO sind Hinweise so früh wie möglich zu erteilen. Frühestmöglicher Zeitpunkt ist also der Eingang der Klage bzw. der Klageerwiderung.

Mietminderung ABC der Minderungsquoten: „Thermotapeten“ bis „Treppenhaus“ Seite 44

Nach § 139 Abs. 5 ZPO soll das Gericht einer Partei, die sich zu einem gerichtlichen Hinweis nicht sofort erklären kann, auf ihren Antrag eine Schriftsatzfrist ausschließlich zur Erklärung auf diesen Hinweis gewähren. Es gilt allerdings der Grundsatz, dass die Partei sich auf den Hinweis sofort äußern soll. Stellt die Partei keinen Antrag, ist ihr die bezeichnete Schriftsatzfrist nicht zu gewähren.

Online-Service (www.iww.de) Kennwort im März: Klausel

Die Hinweispflicht besteht gegenüber nicht gewissenhaft vorbereiteten Verfahrensbeteiligten in geringerem Umfang als gegenüber gut vorbereiteten. Die Erteilung von Hinweisen ist nach § 139 Abs. 4 S. 1 ZPO aktenkundig zu machen. Sie kann nur durch den Inhalt der *

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Hinweis- und Protokollierungspflichten des Gerichts in Mietstreitigkeiten

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Mietprozess Hinweis- und Protokollierungspflichten Seite 31

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Inhalt

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Nr. 3 / März 2003 Seite 31 - 45

2. So wirken sich die Neuerungen auf den Mietprozess aus Für den Mietprozess bedeutet dies konkret, dass das Gericht auf folgende Gesichtspunkte hinweisen muss:

Checkliste: Hinweispflichten des Gerichts im Mietprozess l Mieterhöhung Das Erhöhungsverlangen ist nicht von allen Vermietern abgegeben oder nicht an alle Mieter gerichtet worden. Bei einem vorliegenden qualifizierten Mietspiegel wurden keine oder nicht ausreichende (§ 558a Abs. 3 BGB) Angaben für die Wohnung mitgeteilt. Das Erhöhungsverlangen enthält keine Begründung nach § 558a Abs. 2 BGB. Das Erhöhungsverlangen ist nicht als Zustimmungsverlangen, sondern als einseitige Mieterhöhung gestaltet. Die benannten Vergleichswohnungen sind nicht identifizierbar. Gegenüber der vertraglich vereinbarten Miete weist das Erhöhungsverlangen eine Mietstrukturänderung auf. Schönheitsreparaturen Es liegt eine unwirksame vertragliche Schönheitsreparaturklausel vor. Die Verzugsvorschriften des § 326 BGB a.F. wurde nicht eingehalten. Eine Erfüllungsverweigerung durch den Mieter ist nicht ersichtlich. Beweisangebote über mangelhafte Schönheitsreparaturen sind unsubstanziiert. Minderung Eine Nachforderung ist nach § 536b BGB analog verwirkt. Eine Mängelanzeige fehlt. Ein Mangel ist unsubstanziiert dargestellt. Betriebskosten Die Abrechnung ist nicht nachvollziehbar. Der Verteilungsschlüssel ist nicht ersichtlich. Die Abrechnung entspricht nicht der vertraglichen Betriebskostenumlage-Vereinbarung. Die Abrechnung ist nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB verfristet.

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Trotz der umfassenden Hinweispflicht besteht nach wie vor die Pflicht des Richters zur Unparteilichkeit. Er darf sich nicht im Hinblick auf die von ihm angestrebte Gerechtigkeit zum Rechtsberater einer Partei machen (Baumbach/Lauterbach, a.a.O., § 139 Rn. 15). Das Gericht darf nicht einer Partei einseitig dabei helfen, ihren Anspruch überhaupt erst schlüssig zu machen (BGH NJW 84, 310). Dies würde die Position des gleichberechtigten Prozessgegners gefährden (Baumbach/Lauterbach, a.a.O., Rn. 83).

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§ 139 ZPO verpflichtet das Gericht nicht zum Rechtsgespräch. Keine Hinweispflicht besteht daher, wenn sich die tatsächliche oder rechtliche Beurteilung einer Partei, die geäußert worden ist, mit der des Gerichts deckt. Ist die Partei anwaltlich vertreten, muss ihr das Gericht keinen Hinweis geben, den der gegnerische Anwalt bereits schriftsätzlich gegeben hat (OLG Nürnberg MDR 00, 227).

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Praxishinweis: Nachdem Hinweise nicht nur im Protokoll der Gerichtsverhandlung, sondern auch durch den Parteien mitgeteilte Aktennotizen erfolgen können, erhält der Akteninhalt denselben Rang, den § 165 ZPO dem Protokoll hinsichtlich einer vorgeschriebenen Förmlichkeit zuweist. Ergibt sich daher die Erteilung eines Hinweises nicht aus dem Protokoll/den Akten, ist der Beweis erbracht, dass ein Hinweis nicht erteilt wurde.

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Akten bewiesen werden. Gegen den Akteninhalt ist nur der Nachweis der Fälschung zulässig.

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3. So reagieren Sie sachgerecht auf einen Verstoß gegen die Hinweispflichten Bei einem befürchteten oder bereits eingetretenen Verstoß des Gerichts gegen die Hinweispflichten sollte der Rechtsanwalt wie folgt reagieren: Erklären Sie sich nicht mit der Durchführung des schriftlichen Verfahrens einverstanden. Bestehen Sie auf der Durchführung einer mündlichen Verhandlung, um die Rechtsansicht des Gerichts zu erfahren. Fordern Sie ausdrücklich Hinweise des Gerichts ein. Sprechen Sie gegebenenfalls gezielt bestimmte Rechtsfragen an, die innerhalb des Gerichts unterschiedlich beantwortet werden. Stellen Sie nach Schluss der mündlichen Verhandlung eine Verletzung der Hinweisund Aufklärungspflicht des Gerichts fest, regen Sie die Wiedereröffnung nach § 156 Abs. 2 Nr. 1 ZPO an. Achtung: Es besteht insoweit kein Antragsrecht. Die Verletzung der Hinweispflicht kann einen Verstoß gegen Art. 103 GG darstellen (Zöller, ZPO, 23. Aufl., § 321a Rn. 8). Bei einem nicht berufungsfähigen Urteil sollten Sie daher die Verletzung des rechtlichen Gehörs durch Einreichung einer Rügeschrift innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des vollständigen Urteils rügen, § 321a Abs. 2 ZPO. Praxishinweis: Das Urteil muss allerdings – zumindest mit – auf der Verletzung beruhen. Ist die Rüge begründet, führt das Gericht den Prozess im so genannten Abhilfeverfahren fort. In der Berufungsinstanz ist wegen dieses Verfahrensmangels auch neues Vorbringen möglich, § 531 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Beantragen Sie daher, neue Angriffs- und Verteidigungsmittel zuzulassen, da diese wegen der Verletzung der Hinweispflichten durch das Erstgericht im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht werden konnten. Praxishinweis: Nach § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO kommt die Zurückweisung der Sache unter Aufhebung des Urteils wegen der Versagung des rechtlichen Gerhörs in Betracht, soweit eine Partei dies beantragt.

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Sonstiges Das erforderliche Schlichtungsverfahren wurde nicht durchgeführt. Der Streitwert ist nicht nach § 253 Abs. 3 ZPO angegeben. Es wurde nur unzureichend auf Anlagen im Schriftsatz Bezug genommen.

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Ordentliche Kündigung Die Kündigung ist entgegen § 573 Abs. 3 BGB nicht ausreichend begründet. Das Mietverhältnis hat sich nach § 545 BGB fortgesetzt.

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Fristlose Kündigung Bei Zahlungsverzug sind die Verzugszeiträume nicht mitgeteilt worden. Es liegt kein Rückstand von zwei Monaten vor, da keine Vorausfälligkeit der Miete vereinbart war. Der Kündigungsgrund war entgegen § 569 Abs. 4 BGB nicht angegeben.

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Die im Mietrecht im Zusammenhang mit nicht ehelichen Lebensgemeinschaften auftretenden Probleme sind ganz unterschiedlich. Dabei sind folgende Fragen von grundsätzlicher Bedeutung: Verfügt ein Partner bereits über eine Wohnung, in die er den anderen aufnimmt? Oder suchen die Partner gemeinsam eine Wohnung und diese wird entweder nur von einem Partner oder von beiden gemeinsam gemietet. Je nach Fallgestaltung sind dann Besonderheiten bei Kündigung, Kündigungsschutz, Tod eines Partners und dem Verhältnis der Partner zum Vermieter zu beachten. In den folgenden Checklisten finden Sie die Antworten, die Sie für die Beratung Ihrer Mandanten benötigen, die gemeinsam Wohnraum angemietet haben oder anmieten möchten. In einer der nächsten Ausgaben von „Mietrecht kompakt“ werden die Beratungsempfehlungen für den Fall der Anmietung nur durch einen Partner dargestellt.

Checkliste 1: Gemeinsamer Mietvertrag nicht ehelicher Lebenspartnerl 1. Rechtsposition: Welche Rechte haben die nicht ehelichen Lebenspartner? Antwort: Die Partner haben sowohl gegenüber dem Vermieter als auch untereinander eine gesicherte Rechtsposition, auf die die Schutzvorschriften des BGB angewendet werden: Z.B. steht beiden das Hausrecht zu. Ein Mieterhöhungsverlangen muss an beide gerichtet werden (OLG Koblenz NJW 84, 244). Beide Partner haben ein eigenständiges Recht zum Besitz: Es kann weder der Vermieter einen Lebenspartner noch kann der eine Partner den anderen aus der Wohnung weisen (Brudermüller, FamRZ 94, 207; Hein, MK 2/03, 20). 2. Formerfordernis: Welche Form ist beim Abschluss des Mietvertrags zu beachten? Antwort: Beide Partner müssen den Vertrag unterschreiben und beide müssen in der Urkunde namentlich genannt sein (LG Frankfurt WuM 81, 183; AG Osnabrück NJW-RR 97, 774). 3. Vermieterkündigung: Wie muss der Vermieter den Mietvertrag kündigen? Antwort: Da beide Lebenspartner Mieter sind, muss der Vermieter beiden kündigen. Kündigt er nur einem Partner, ist nicht ohne weiteres anzunehmen, dass die Kündigung auch dem anderen Partner zugegangen ist. Etwas anderes gilt nur, wenn sich die Partner im Mietvertrag gegenseitig zur Entgegennahme von Kündigungen bevollmächtigt haben (zur Zulässigkeit solcher Klauseln: OLG Hamm WuM 84, 20; OLG Schleswig NJW 83, 1862). 4. Räumung: Gegen wen muss der Vermieter gegebenenfalls Räumungsklage erheben? Antwort: Nach der Rechtsprechung des BGH muss grundsätzlich gegen beide Partner Räumungsklage erhoben werden. Dies gilt auch, wenn einer von ihnen im Gegensatz zum anderen den Besitz an der gemeinsamen Wohnung bereits endgültig aufgegeben hat (BGH NJW 96, 515; OLG Stuttgart WuM 95, 385).

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von RiOLG Detlef Burhoff, Ascheberg/Hamm

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Die Rechte nicht ehelicher Lebenspartner im Rahmen von gemeinsamen Mietverträgen

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Antwort: Ja, und zwar nach den allgemeinen Regeln der §§ 573 ff., 574 BGB. 6. Mieterkündigung: Was ist bei der Kündigung des Vertrags durch die Partner zu beachten? Antwort: Beide Partner müssen den Mietvertrag kündigen oder einen Mietaufhebungsvertrag mit dem Vermieter schließen.

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5. Kündigungsschutz: Besteht mietrechtlicher Kündigungsschutz?

8. Haftung: In welchem Verhältnis haften die Partner gegenüber dem Vermieter? Antwort: Beide Partner haften dem Vermieter gemäß §§ 420 ff. BGB gleichberechtigt und gesamtschuldnerisch. Zieht einer der Partner aus der Wohnung aus, befreit ihn das grundsätzlich nicht von den Pflichten aus dem gemeinsam abgeschlossenen Mietvertrag (OLG Dresden, 17.5.02, 20 W 631/02, n.v.; AG Bad Homburg NJW-RR 92, 1035, für die Miete). Praxishinweis: Die gegenüber dem Vermieter bestehenden Verpflichtungen aus dem Vertrag kann jeder Partner nur dadurch beenden, dass er gemeinsam mit dem anderen kündigt oder dass die Partner gemeinschaftlich mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag schließen. Gibt ein Partner den Besitz an der Wohnung endgültig auf und unterrichtet davon den Vermieter, kann er vom Vermieter dennoch auf Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen werden (BGH NJW 96, 515; OLG Stuttgart WuM 95, 385). Gegenüber dem bleibenden Partner kann sich der ziehende Partner gegebenenfalls darauf berufen, dass dieser ohne Weiteres eine neue und billigere Wohnung hätte suchen können (OLG Dresden, a.a.O.). 9. Fortsetzung: Kann das Mietverhältnis allein durch einen der Partner fortgesetzt werden? Antwort: Das ist grundsätzlich nur möglich, wenn zwischen den Partnern und dem Vermieter eine einvernehmliche dreiseitige Übereinkunft geschlossen wird (Mutter, ZMR 94, 7). Ohne eine solche Vereinbarung kann der bleibewillige Partner nicht bleiben, selbst wenn er dem anderen im Innenverhältnis die Freistellung von allen Ansprüchen aus dem Mietverhältnis anbietet oder sich auf Treu und Glauben beruft. Mutter (ZMR 94, 8) schlägt deshalb zu Gunsten des bleibewilligen Partners eine analoge Anwendung von § 736 BGB vor (vgl. LG Darmstadt NJW 83, 52, Anspruch auf Neuabschluss eines Mietvertrags zu den bisherigen Bedingungen als Alleinmieter entsprechend § 574a BGB, wenn die Kündigung durch den Vermieter auf Grund von Umständen in der Person des Lebenspartners erfolgt). 10. Aufnahme neuer Partner: Können die Partner nach Auflösung ihrer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft neue Partner in die gemeinsame Wohnung aufnehmen? Antwort: Das ist – auch gegenüber dem Vermieter – möglich, wenn die Beteiligten nichts anderes vereinbart haben (AG Offenbach FamRZ 92, 1427). 11. Tod eines Partners: Welche Rechtsfolgen treten nach dem Tod eines Partners ein? Antwort: Beim Tod eines Partners ist jetzt § 563a BGB anzuwenden: Der Mietvertrag wird mit dem überlebenden Partner fortgesetzt (Slomian, MK 01, 4). Das Interesse des überlebenden nicht ehelichen Partners an der Fortsetzung eines Mietvertrags wird inzwischen als ebenso schutzwürdig wie das eines überlebenden Ehegatten angesehen.

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Praxishinweis: Die Partner haben umgekehrt untereinander keinen Anspruch, vom anderen die Zustimmung zu dessen eigener Entlassung aus dem Mietvertrag zu verlangen (LG München II NJW-RR 91, 67; AG Berlin-Schöneberg NJW-RR 93, 1038).

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Antwort: Der Kündigungswillige hat gegen den sich weigernden Partner einen Anspruch auf Zustimmung zur gemeinschaftlichen Kündigung (LG Hamburg WuM 93, 343; LG Köln NJWRR 93, 712, für Wohngemeinschaft; LG München II FamRZ 92, 1077). Er kann aber nur die Zustimmung zur Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt verlangen, selbst wenn der Vermieter einer vorzeitigen Kündigung zustimmt (LG Gießen WuM 96, 273).

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7. Zustimmungszwang: Wie ist die Rechtslage, wenn sich ein Partner weigert, die erforderliche gemeinsame Kündigung zu erklären?

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Praxishinweis: Um von vornherein Probleme zu vermeiden, empfiehlt es sich, dass sich die Partner wechselseitig bevollmächtigen, die Kündigung des Mietvertrags auch im Namen des anderen erklären oder für den anderen in Empfang nehmen zu dürfen. Diese Erklärungen können in den Mietvertrag aufgenommen werden (Musterformulierung s. Hein, MK 03, 19).

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Kosten für Rechtsstreitigkeiten: Vereinbart werden kann auch, welcher Partner die Gebühren und Kosten für eventuelle, mit dem Mietvertrag zusammenhängende Rechtsstreitigkeiten zu übernehmen hat. Vollmachten für wichtige Erklärungen: Diese Vollmachten sollten regeln, welcher Partner berechtigt ist, zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters Erklärungen abzugeben, einer Verlängerung der Mietzeit zuzustimmen oder Ansprüche und Rechte aus dem Mietvertrag geltend zu machen (Schreiber, NJW 93, 626). Ablöse/Kaution: Geregelt werden sollte eindeutig, wer nach dem Auszug aus der Wohnung die gegebenenfalls für bestimmte Gegenstände vom Nachmieter oder Vermieter gezahlte Ablösesumme und/oder wer eine Mietkaution – gegebenenfalls zu welchem Anteil – erhält. II. Für den Fall der Auflösung der nicht ehelichen Lebensgemeinschaft Vollmachten: Schon im Innenverhältnis sollten sich die Partner für den Fall der Auflösung der nicht ehelichen Lebensgemeinschaft gegenseitig zur Kündigung des Mietverhältnisses bevollmächtigen. Dies schafft im Außenverhältnis zum Vermieter Klarheit und vermeidet Beweisprobleme. Bleiberecht: Darüber hinaus ist eine Regelung empfehlenswert, wer von den Partnern im Falle der Trennung in der Wohnung – möglicherweise gegen Zahlung einer Abstandssumme – bleiben darf. Es empfiehlt sich außerdem festzulegen, wie lange der ziehende Partner nach der Trennung bzw. Kündigung der Wohnung noch in der Wohnung mitwohnen kann, an welchen Räumen er ein Alleinnutzungs- und an welchen er nur ein Mitnutzungsrecht hat. Es sollte zudem geregelt werden, ob und wenn ja, in welchem Umfang der ziehende Partner noch für Schönheitsreparaturen oder für sonstige Ansprüche des Vermieters haftet (OLG Dresden 15.5.02, 20 W 631/02, n.v.). Mietfortsetzung: Zu erwägen ist eine Vereinbarung mit dem Vermieter, wonach der bleibende Partner berechtigt sein soll, das Mietverhältnis allein zu übernehmen und fortzusetzen, und der andere aus der Haftung für künftige Mietschulden etc. entlassen wird. Aufnahme neuer Lebensgefährten: Gegebenenfalls können Vereinbarungen dahingehend getroffen werden, dass beim Scheitern der nicht ehelichen Lebensgemeinschaft der bleibende Partner berechtigt ist, einen anderen/neuen Partner aufzunehmen.

Leserservice: Die Checkliste zum gemeinsamen Mietvertrag können Sie unter www.iww.de mit der Abruf-Nr. 030381, die Checkliste zu den regelungsbedürftigen Punkten mit der Abruf-Nr. 030382 herunterladen.

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Kostentragung im Innenverhältnis: Unabhängig davon, ob nur einer der nicht ehelichen Lebenspartner oder ob beide Mieter der gemeinsamen Wohnung sind, sollte festgelegt werden, wie im Innenverhältnis der Partner die Miete, die Nebenkosten sowie sonstige Kosten, z.B. für Schönheitsreparaturen, aufgeteilt werden.

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I. Für das Zusammenleben in der gemeinsam bewohnten Wohnung Haupt- oder Untermietverhältnis: Die Partner müssen sich sorgfältig überlegen, ob sie nur ein Untermietverhältnis begründen wollen. Dieses bietet gegenüber dem Vermieter keine Vorteile, da mit der Kündigung des Hauptmietvertrags auch das Untermietverhältnis entfällt.

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Im Hinblick auf einen gemeinschaftlichen Mietvertrag sollten die Partner der nicht ehelichen Lebensgemeinschaft unbedingt folgende Punkte untereinander – z.B. in einer gesonderten Vereinbarung – regeln (Bartels, NJW 92, 2006):

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Checkliste 2: Regelungsbedürftige Punkte zwischen den Partnern l

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Gewerberaummiete

Nutzungsänderung nur mit Zustimmung des Vermieters von Dr. Hans-Herbert Gather, Meerbusch Häufig beabsichtigen Mieter von Geschäftsraum, die bisherige Nutzung der Räumlichkeiten zu ändern. Es kann etwa eine Erweiterung der Angebotspalette beabsichtigt sein, oder der Mieter will sogar die Branche wechseln und völlig andere Waren oder Dienstleistungen anbieten. Der folgende Beitrag fasst zusammen, was dabei zu berücksichtigen ist.

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Der Nutzungszweck bleibt für die gesamte Laufzeit des Miet- und Abwicklungsverhältnisses maßgebend. Wandelt der Mieter Gewerbe- in Wohnraum um, handelt es sich weiterhin um einen gewerblichen Mietvertrag, selbst wenn dies dem Vermieter bekannt ist. Die bloße Kenntnis stellt kein Einverständnis zur Nutzungsänderung dar (Wolf/Eckert/ Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rn. 23).

Der Vermieter hat Ermessen bei Zustimmung zur Nutzungsänderung Ob der Vermieter der Umstellung oder Erweiterung eines Gewerbebetriebs zustimmt, steht in seinem Ermessen. Die Entscheidung unterliegt nur dem Verbot des Rechtsmissbrauchs gemäß § 242 BGB (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II. Rn. 491; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O.). Wesentlich für die Zustimmung zu einer Nutzungsänderung ist, ob sie dem Vermieter zumutbar ist. Dies ist nicht der Fall, wenn sie wegen zu erwartender Auswirkungen für den Vermieter oder sonstige Mieter eine unbillige Belastung bedeutet. Ob dies zutrifft, lässt sich nur unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls beantworten (BGH NJW 57, 1833). Dabei ist zu beachten, ob die Erweiterung oder Änderung des Geschäftszwecks mit einer stärkeren Abnutzung der Mietsache verbunden ist oder ihre spätere Vermietbarkeit erschwert. Praxishinweis: Bei der Erlaubnis zur Änderung der vertraglichen Nutzung ist zu bedenken, dass der Vermieter unter Umständen gegen seine Konkurrenzschutzpflicht gegenüber anderen Mietern verstößt (Rittner, Der Gewerberaummietvertrag, Rn. 119; Fritz, a.a.O.). Je detaillierter der Nutzungszweck durch den Vertrag festgelegt wird, um so freier ist der Vermieter in seiner Entscheidung über eine Erlaubniserteilung. Die Parteien haben dabei die Möglichkeit, Gründe zu vereinbaren, die für die Erlaubnis maßgebend sind.

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Praxishinweis: Will der Vermieter das Sortiment, das ein Geschäft anbietet, beschränken, sollte dies allerdings in einer Individualabrede geschehen (Fritz, a.a.O.). Eine formularmäßige Begrenzung des Sortiments kann wegen des Eingriffs in die Erwerbsmöglichkeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen. Zudem können bei einer Individualvereinbarung die Umstände des jeweiligen Einzelfalls berücksichtigt werden.

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Der Vertragszweck kann sich stillschweigend aus den Umständen ergeben (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht. 7. Aufl., §§ 535, 536 BGB Rn. 372), etwa, wenn sich für den Mieter nach den Vertragsverhandlungen eindeutig der Wille des Vermieters ergibt, dass er die Räume nur zur Ausübung einer konkreten beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit überlassen will. Die Festschreibung auf einen bestimmten Nutzungszweck kann auch in einem Formularmietvertrag vereinbart werden (Fritz, Gewerberaummietrecht, 3. Aufl., Rn. 200). Darin liegt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB.

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Bereits aus dem Vertragszweck eines gewerblichen Mietvertrags ergibt sich, dass der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters nicht berechtigt ist, die Nutzung zu ändern. Die Gewerbe- oder Büroräume werden in der Regel vermietet, um sie als Arzt- oder Anwaltspraxis bzw. zum Betreiben eines bestimmten Gewerbes zu nutzen (Gläser, MK 02, 26).

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Der Vertragszweck ist entscheidend

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In diesen Fällen kann der Mieter keine Zustimmung verlangen (s. auch S. 45): Der Mieter möchte in Räumen, die als Büroräume vermietet sind, durch die öffentliche Hand Asylbewerber unterbringen (OLG Düsseldorf ZMR 91, 176). Eine Metzgerei soll in ein Geschäft für Damenoberbekleidung umgewandelt werden (LG Nürnberg-Fürth WuM 91, 344). Eine Eisdiele und ein Café sollen als Pilsbar genutzt werden (OLG München WuM 92, 326). Eine zunehmende Unterbringung von Fremdpferden in einem Pferdestall, der zunächst überwiegend für eigene Pferde genutzt wurde, ist beabsichtigt (OLG Karlsruhe ZMR 87, 419). Der Mieter möchte Räume, die zu „beliebigen geschäftlichen Zwecken“ verwendet werden dürfen, als Bordellbetrieb (KG NJW-RR 87, 1160) oder einen „Laden“ als Sex-Shop und Sex-Kino nutzen (LG Passau NJW 83, 1683). Eine wesentliche Veränderung einer gepachteten Gaststätte soll eintreten (BGH BB 54 246). Eine Kleintierpraxis soll an Stelle einer Zahnarztpraxis mit Labor betrieben werden (OLG Köln DWW 97, 121). In diesen Fällen kann der Mieter die Zustimmung verlangen: Eine Damenmaßschneiderei soll auf industrielle Fertigung von Damenoberbekleidung umgestellt werden (BGH ZMR 61, 102). Alkoholische Getränke sollen als Nebenartikel in einer Milchbar geführt werden (BGH NJW 57, 1833). Ein Friseursalon soll auf den Verkauf von Sportartikeln ausgedehnt werden (Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., §§ 535, 536 Rn. 22).

So können Vermieter bei unzulässiger Nutzung reagieren Setzt der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fort, kann der Vermieter gemäß § 541 BGB auf Unterlassung klagen (BGH BB 54, 246). Je nach der Schwere der Vertragsverletzung ist auch eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt. Nach § 543 Abs. 3 BGB ist sie aber erst zulässig, nachdem eine dem Mieter zur Abhilfe gesetzte Frist erfolglos abgelaufen ist oder eine Abmahnung erfolglos war. Schließlich kann bei Dringlichkeit die vertragswidrige Nutzung im Wege der einstweiligen Verfügung untersagt werden (Dahmen, MK 02, 72).

Aktuelle Rechtsprechung

Fristlose Kündigung: Beweisangebot konkretisieren In „Mietrecht kompakt“ 11/02, Seite 167, haben wir über ein wichtiges Urteil des AG Wedding (5.6.02, 8 a C 26/02, Abruf-Nr. 021441*) berichtet. Danach ist der Vermieter bei einer fristlosen Kündigung wegen behaupteter Lärmstörungen nach § 543 BGB nur auf der sicheren Seite, wenn er die einzelnen Lärmstörungen nach Ort, Zeit und ihrer Art auflistet. Das AG Hamburg-Altona hat nun entschieden, dass der Vermieter in diesen Fällen zudem sein Beweisangebot hinreichend konkretisieren muss (26.4.02, 318 C 327/01, Abruf-Nr. 030383). Beim Zeugenbeweis muss er für jeden Vorfall angeben, welche konkreten Angaben der Zeuge hierzu machen kann. Sonst läuft der Vermieter Gefahr, dass sein Beweisangebot vom Gericht als unzulässiger Ausforschungsbeweis gewertet wird. *

Alle in „Mietrecht kompakt“ besprochenen und mit einer Abruf-Nr. versehenen Urteile können Sie jederzeit kostenlos im Internet (http://www.iww.de) abrufen.

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Checkliste: Zulässige und unzulässige Nutzungsänderungenl

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Die folgende Checkliste stellt die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze dar, wann der Mieter vom Vermieter eine Zustimmung zur Nutzungsänderung verlangen kann.

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Praxishinweis: Die Zustimmung zur Nutzungsänderung kann von einer Mieterhöhung abhängig gemacht werden (BayObLG WuM 86, 205; Bub/Treier, a.a.O., II. Rn. 492).

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Der Vermieter darf sich aber nicht formularvertraglich vorbehalten, die Genehmigung uneingeschränkt zu widerrufen (Bub/Treier, a.a.O., Rn. 491 u. 492a).

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Sachverhalt Der Kläger begründete sein Erhöhungsverlangen mit der – höheren – Miete für drei Wohnungen, die im Erdgeschoss, im ersten und im zweiten Obergeschoss eines Hauses in der selben Straße liegen. Die genaue Lage der Wohnungen in diesem Gebäude, in dem sich auf jedem der genannten Stockwerke zwei Wohnungen befinden, wurde nicht angegeben. Das AG wies die Klage am 28.8. ab. Mit einem an den Prozessbevollmächtigten der beklagten Mieterin gerichteten Schreiben vom 30.8. verlangte der Prozessbevollmächtigte des Klägers von der Beklagten Zustimmung zur Erhöhung der Miete ab 1.11. Der Anwalt der Beklagten lehnte dies mit der Begründung ab, er sei zur Empfangnahme nicht bevollmächtigt. Zudem sei dem Schreiben keine Vollmachtsurkunde des Klägeranwalts beigefügt. Die hilfsweise auch auf das erneute Erhöhungsverlangen gestützte Klage blieb in zweiter Instanz erfolglos. Die Revision des Klägers hatte hinsichtlich des Hilfsantrags Erfolg.

Entscheidungsgründe Der BGH bestätigt die Auffassung des Berufungsgerichts, dass das dem Hauptantrag zu Grunde liegende Mieterhöhungsverlangen wegen unzureichender Bezeichnung der Vergleichswohnungen unwirksam war. Das für ein Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG (jetzt § 558a BGB) bestehende Begründungserfordernis soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er es überprüfen kann. Er soll sich während der Überlegungsfrist darüber schlüssig werden können, ob er der verlangten Erhöhung zustimmt oder nicht. Erfolgt die Begründung anhand von Vergleichswohnungen, soll der Mieter durch die Benennung von einzelnen Wohnungen die Möglichkeit haben, sich über diese zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen. Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so genau bezeichnet sein, damit der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann.

Praxishinweis Befinden sich in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Stockwerken auf derselben Ebene – wie im Streitfall – mehrere Wohnungen, muss das Mieterhöhungsverlangen für die Identifizierung der Vergleichswohnung über die Angabe der Adresse und des Geschosses hinaus weitere Angaben enthalten. Als ergänzende Angaben kommen nach Auffassung des BGH die Beschreibung der genauen Lage der Wohnung im Geschoss, die Bezeichnung einer nach außen erkennbaren Wohnungsnummer oder der Name des Mieters in Betracht. Da es lediglich auf die Identifizierbarkeit der Wohnungen ankommt, kann auch der Hinweis auf eine unterschiedliche äußere (farbliche oder bauliche) Gestaltung der Wohnungseingangstüren dem Informationsanspruch des Mieters genügen. Da das erste Erhöhungsverlangen diesen Anforderungen nicht entsprach, konnte der Hauptantrag keinen Erfolg haben (zum qualifizierten Mietspiegel vgl. MK 02, 150).

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1 . Vermieter können ein Mieterhöhungsverlangen damit begründen, dass in vergleichbaren Wohnungen in derselben Wohngegend höhere Mieten gezahlt werden. Dabei ist die Angabe von drei verschiedenen Wohnungen ausreichend. Diese müssen aber so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne weiteres auffinden kann. 2 . Die Prozessvollmacht ermächtigt den Anwalt auch zu materiell-rechtlichen Willenserklärungen. 3 . § 174 BGB findet auf eine von einem Anwalt im Rahmen seiner Prozessvollmacht abgegebene Erklärung keine Anwendung (BGH 18.12.02, VIII ZR 141/02, n.v.). (Abruf-Nr. 030384)

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von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

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Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen genau bezeichnen

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Aktuelle Rechtsprechung

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Der BGH lässt offen, ob der für einseitige Rechtsgeschäfte geltende § 174 BGB auf ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG bzw. § 558a BGB entsprechend anzuwenden ist (so OLG Hamm NJW 82, 2076). Er leitet aus den Sondervorschriften der §§ 78 ff. ZPO für die Prozessvollmacht ab, dass § 174 BGB auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen seiner Prozessvollmacht abgegebene Erklärung keine Anwendung findet.

Aktuelle Rechtsprechung

Erlass der Grundsteuer bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters von RA Jürgen Herrlein, FA Steuerrecht, Frankfurt Bei Zahlungsunfähigkeit eines Mieters kann dem vermietenden Grundstückseigentümer die Grundsteuer teilweise erlassen werden, wenn dieser alles ihm zumutbare unternommen hat, um die Miete einzutreiben und/oder die Räumung herbeizuführen (OVG Saarlouis 28.9.01, 1 Q 26/01, ZMR 02, 707). (Abruf-Nr. 030129)

Sachverhalt/Entscheidungsgründe Der Gaststättenpächter wurde zahlungsunfähig. Daraufhin kündigte ihm der grundsteuerpflichtige Verpächter. Erst nach über drei Jahren wurde der Pächter rechtskräftig zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Der Verpächter begehrte wegen des geminderten Ertrags aus dem Grundstück (teilweisen) Erlass der Grundsteuer. Die zuständige Behörde lehnte dies ab. Das OVG sah in seiner erst jetzt veröffentlichten Entscheidung die Voraussetzung für einen Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung gemäß § 33 Abs. 1 GrStG gegeben. Der Grundsteuererlass setzt voraus, dass der Steuerpflichtige die Ertragsminderung – wie hier – nicht zu vertreten hat. Die Zahlungsunfähigkeit des Pächters ist für den Einheitswert ohne Belang, so dass die Ausschlussregelung des § 33 Abs. 5 GrStG nicht greift. Diese sieht vor, dass eine Ertragsminderung kein Erlassgrund ist, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können.

Praxishinweis Es empfiehlt sich, gegen einen Mieter/Pächter im Zahlungsverzug alle rechtlichen Schritte zu unternehmen, um die rückständige Miete/Pacht einzutreiben oder die Räumung zu erreichen. In diesem Fall besteht ein Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuerschuld wegen wesentlicher Ertragsminderung, sofern der Rohertrag des Steuergegenstands durch den Ausfall des Mieters/Pächters um mehr als 20 Prozent gemindert wird. Die Grundsteuer wird in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der 4/5 des Prozentsatzes des Miet-/Pachtausfalls entspricht.

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Im gleichen Umfang, wie die Prozessvollmacht zur Abgabe von Erklärungen berechtigt, ermächtigt sie den Prozessbevollmächtigten der Gegenseite zu deren Entgegennahme. Damit sind auch die Fälle gemeint, in denen es – wie hier – um den Empfang eines weiteren Mieterhöhungsverlangens oder einer im Zusammenhang mit einer Räumungsklage abgegebenen Folgekündigung geht.

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Materiell-rechtliche Erklärungen sind ebenfalls von der Prozessvollmacht umfasst, wenn sie außerhalb des Prozesses abgegeben werden.

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Die Prozessvollmacht ermächtigt den Bevollmächtigten zu allen den Rechtsstreit betreffenden Prozesshandlungen. Dies sind auch materiell-rechtliche Willenserklärungen (z.B. Erhöhungsverlangen, Kündigung), wenn sie sich auf den Gegenstand des Rechtsstreits beziehen, da sie zur Rechtsverfolgung oder zur -verteidigung dienen.

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Die Ausführungen des BGH zum Umfang der Prozessvollmacht nach § 81 ZPO sollte sich jeder Anwalt einprägen:

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Mietrecht kompakt 3/2003

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Sachverhalt Der klagende Mieter nahm den beklagten Vermieter auf Beseitigung von neun Mängeln in Anspruch. Er hatte seiner Streitwertangabe einen monatlichen Minderungsbetrag von damals 150 DM zu Grunde gelegt. Durch Teilurteil hatte das AG den Beklagten zur Beseitigung von fünf Mängeln verurteilt und im Übrigen Beweisaufnahme angeordnet. Nach vorherigem Hinweis hatte das LG die rechtzeitige Berufung des Beklagten wegen Nichterreichens der Berufungsbeschwer als unzulässig verworfen und den Berufungsstreitwert auf 500 EUR festgesetzt. Auf die statthafte und zulässige Rechtsbeschwerde des Beklagten hat der BGH den Beschluss des LG aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung an dieses zurückverwiesen.

Praxishinweis Anders als bei der Nichtzulassungsbeschwerde (§ 544 ZPO) im Fall einer Verwerfung der Berufung durch Urteil kommt es für die Statthaftigkeit der Rechtsbeschwerde (§ 574 Abs. 1 Nr. 1, § 522 Abs. 1 S. 4 ZPO) nicht auf die Einhaltung der Wertgrenze des § 26 Nr. 8 EGZPO an (BGH 4.9.02, VIII ZB 23/02, Abruf-Nr. 021468). Hat das erstinstanzliche Gericht die Berufung nicht zugelassen, ist die Berufung gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 600 EUR übersteigt. Liegt keine Glaubhaftmachung i.S. des § 511 Abs. 3 ZPO vor, bestimmt das Berufungsgericht den Wert ohne Bindung an die erstinstanzliche Festsetzung nach Maßgabe der §§ 2 ff. ZPO nach freiem Ermessen. In Rechtsprechung und Literatur besteht keine einheitliche Auffassung darüber, welcher Wert nach diesen Grundsätzen bei Mängelbeseitigungsklagen des Mieters anzunehmen ist. Der unter anderem für die gewerbliche Miete zuständige XII. Zivilsenat des BGH hat dazu entschieden, dass der Wert der Beschwer eines zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters nicht nach den Kosten der Mängelbeseitigung, sondern gemäß §§ 2, 3 und 9 ZPO nach dem 3,5fachen Jahresbetrag der wegen des Mangels gegebenen Minderung zu bemessen ist (ZMR 00, 665). Die zivilrechtliche Rechtsprechung ist dem weitgehend gefolgt. Hiervon abweichend hat das LG im Streitfall die Berufungssumme unter Zugrundelegung des objektiven Interesses des Klägers an der Mängelbeseitigung auf 500 EUR geschätzt. Der VIII. Senat des BGH hat nun angenommen, dass diese objektive Divergenz von der allgemeinen Rechtsprechung der Mietgerichte dem Zulassungsgrund der „Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung“ i.S. des § 574 Abs. 2 Nr. 2 ZPO unterfällt. Er hat sich – wie aus dem Leitsatz ersichtlich – der Rechtsprechung des XII. Senats angeschlossen. Da das AG der Klage hinsichtlich fünf der geltend gemachten Mängel stattgegeben hat und diese einer Minderung von 75 DM entsprechen, beläuft sich der Wert des Beschwerdegegenstands gemäß §§ 2, 3 und 9 ZPO auf insgesamt 1.610,57 EUR = 3.150 DM (75 DM x 42 Monate).

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Der Wert der Beschwer eines zur Mängelbeseitigung verurteilten (Wohnraum-)Vermieters bemisst sich gemäß §§ 2, 3 und 9 ZPO nach dem 3,5fachen Jahresbetrag der mängelbedingten Minderung (BGH 27.11.02, VIII ZB 33/02, n.v.). (Abruf-Nr. 030385)

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von RA Michael Bach, Nordkirchen

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Rechtsmittelstreitwert bei Verurteilung zur Mängelbeseitigung

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Sachverhalt Mit Schreiben vom 29.3.99 kündigten die Beklagten das seit 3/99 mit der Klägerin bestehende Mietverhältnis „ab sofort“. Sie leisteten keine Mietzahlungen. Die Klägerin vermietete die Wohnung zum 21.6.99 anderweitig und machte gegen die Beklagten zunächst die rückständige Miete inklusive Nebenkostenvorauszahlungen und Umlagen bis 6/99 klageweise geltend. In einer Nebenkostenabrechnung vom 24.11.00 berechnete sie den Beklagten unter Einbeziehung der vereinbarten Sollvorschüsse eine Nachforderung von 160,43 DM. Diese machte die Klägerin in der Berufungsinstanz im Wege der Klageerweiterung erfolglos geltend. Auf ihre zugelassene Revision hat der BGH die Beklagten durch Versäumnisurteil zur Zahlung weiterer 160,43 DM verurteilt.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung entstandener und von Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten ist erst fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt hat. Zu den insoweit anzuwendenden Prüfungskriterien verweist der BGH auf seine Grundsatzentscheidung (NJW 82, 573). Danach muss die Abrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Ob eine auf der Basis von Sollvorschüssen erstellte Betriebskostenabrechnung diesen Anforderungen genügt, ist umstritten. Der VerfGH Berlin (MK 02, 50) hat aus der Grundsatzentscheidung des BGH (a.a.O.) gefolgert, dass eine Abrechnung nur ordnungsgemäß ist, wenn sie die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen berücksichtigt. Der BGH, der zu dieser Frage bisher nicht ausdrücklich Stellung genommen hat, geht nun für den Regelfall davon aus, dass der Vermieter hinsichtlich der Vorauszahlungen grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen hat. Er begründet diese Auffassung mit den Prüfungs- und Kontrollrechten des Mieters. Dieser muss überprüfen können, welche von ihm erbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderung berücksichtigt hat. Besteht für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Empfängerhorizont insoweit abzustellen ist, im Einzelfall aber kein Prüfungsbedarf, kann eine Betriebskostenabrechnung, in der lediglich die Soll-

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Eine Betriebskostenabrechnung, in der nur die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, ist ordnungsgemäß, wenn zum Zeitpunkt ihrer Erteilung der Mieter für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife i.S. des § 20 Abs. 3 S. 4 NMV 1970 (bzw. § 565 Abs. 3 S. 3 BGB) eingetreten ist (BGH 27.11.02, VIII ZR 108/02, n.v.). (Abruf-Nr. 030200)

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von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

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Zulässigkeit der Einstellung von Sollvorschüssen in die Betriebskostenabrechnung

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Mietrecht kom

Der Mieter kann aus einer solchen Abrechnung ohne weiteres erkennen, dass der Vermieter die bereits eingeklagten offenen Vorauszahlungen gesondert verlangt und mit dem Saldo der Abrechnung – hier 160,43 DM – lediglich den sich im Fall der Zahlung der Vorschüsse noch ergebenden Nachzahlungsbetrag geltend macht. Achtung: Haus- und Wohnungsverwalter müssen sich zur Vermeidung darauf einstellen, dass die Instanzgerichte eine auf der Basis von Sollvorschüssen erstellte Betriebskostenabrechnung künftig im Zweifel nicht mehr als formell ordnungsgemäß behandeln werden. Eine dann notwendige und dem Mieter erst nach Ablauf der Ausschlussfrist mitgeteilte Neuerstellung der Abrechnung kann in diesen Fällen den Sanktionen der § 20 Abs. 3 S. 4 NMV, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB unterliegen. Dies wird im Einzelfall zu erheblichen Regressansprüchen führen.

Wohnungseigentum

Begriff des „Nachteils“ in § 14 Nr. 1 WEG

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vorschüsse aufgeführt sind, die Kriterien einer ordnungsgemäßen Abrechnung erfüllen. Hiervon ist nach Auffassung des BGH jedenfalls bei Vorliegen der im Leitsatz genannten Voraussetzungen auszugehen (vgl. BGH NZM 01, 234).

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Als mögliche Nachteile sind bisher von der Rechtsprechung vor allem folgende Einwirkungen anerkannt worden: Lärmeinwirkungen (OLG Köln NZM 01, 135), Küchendünste (BayObLG NZM 01, 387; WuM 90, 403), Änderungen des optischen Objekteindrucks, z.B. durch Balkonverglasung (BayObLG WuM 98, 117) oder Rauch- und Geruchsimmissionen durch Grillen (LG Düsseldorf WuM 91, 52). Psychische Beeinträchtigungen wurden vom KG (WuM 88, 28) anerkannt, sofern ein Zusammenhang zum räumlich gegenständlichen Bereich des Wohnungseigentums besteht und dadurch das körperliche Wohlbefinden beeinträchtigt wird. Dabei ging es um laute Geräusche von Radio und Fernsehen, Beschimpfungen und Bedrohungen sowie grundlose Telefonanrufe und Klingeln bei den übrigen Objektbewohnern. All diesen als Nachteil i.S. des § 14 WEG anerkannten Beeinträchtigungen lagen physikalisch erfassbare Tatsachen zu Grunde. Die Entscheidung des VerfGH hat nun die Anwendung des Nachteilsbegriffs des § 14 WEG auf jegliche Arten der Beeinträchtigung erweitert. Sogar moralische Gesichtspunkte dürfen herangezogen werden. Als Beeinträchtigung wurde im konkreten Fall die Nutzung eines Ladens als Sex-Shop mit Filmkabinen angesehen.

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Praxishinweis

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Das Grundrecht auf Eigentum gebietet es nicht, den Nachteilsbegriff des § 14 Nr. 1 WEG auf physikalische Einwirkungen wie Immissionen zu beschränken. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Dies ist anzunehmen, wenn nach außen erkennbar im Teileigentum eine gesetzlich erlaubte, aber mit einem sozialen Unwerturteil breiter Bevölkerungskreise behaftete Nutzung stattfindet, die sich auf den Verkehrswert und den Mietpreis der Eigentumswohnungen auswirken kann (VerfGH Berlin 6.12.02, VerfGH 188/01, n.v.). (Abruf-Nr. 030386)

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von RA Norbert Slomian, Heilbronn

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Mietminderung

Rechtsprechungslexikon: ABC der Minderungsquoten von RA Norbert Slomian, Heilbronn Die Fortsetzung der in „Mietrecht kompakt“ 7/02, Seite 103, begonnenen Rechtsprechungsübersicht erfasst die Stichworte „Thermotapeten“ bis „Treppenhaus“. Leserservice: Sie können die bisher veröffentlichten Teile des ABC der Minderungsquoten unter www.iww.de mit der Abruf-Nr. 020666 herunterladen.

Tierhaltung Tierhaltung

Tierhaltung Tierhaltung

Tierhaltung

Tierhaltung

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AG Hamburg WuM 88, 121 AG/LG Freiburg WuM 98, 212

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Tierhaltung

LG Aachen WuM 91, 89; AG Düren WuM 91, 89

AG Köln ZMR 95, Sonderdruck II AG Dortmund WuM 98, 570

AG Lüdinghausen WuM 65, 169 AG Münster WuM 95, 534

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Tierhaltung

25 % Die Thermotapeten verhindern das Atmen der Mauern. Es bilden sich Feuchtigkeit und Schimmel in Schlafzimmer, Küche und Bad. Diese Schäden sind nur durch extremes Heizen/Lüften zu beseitigen. Darüber ist Mieter nicht informiert worden. Tauben bewohnen das Haus. 5 % Taubenkot bedeckt Balkon. 5 % Seit Jahren befinden sich vermehrt Tauben auf Gesims vor der Wohnung und dem Balkon. Mieter und Angehörige leiden unter „ Taubenallergie“ Taubenkot verhindert 10 % Dachspeichernutzung. Im Eingangsbereich und der 10 % näheren Umgebung des Hauses befindet sich Hundekot in ekelerregender Menge. Er wird ins Treppenhaus getragen, da der Zugang nicht beleuchtet ist. Taubenhaltung durch Vermieter 20 % im gleichen Haus. Ein Mitmieter hält Hund und 20 % lässt ihn sein „ großes Geschäft“ im Treppenhaus verrichten. 25 % Auf dem Nachbargrundstück werden über einhundert Tauben in einem Verschlag gehalten. Darauf ist Mieter bei Abschluss des Vertrags hingewiesen worden. Er zahlt zunächst vorbehaltlos die volle Miete; später mindert er um 25 % . Mieter fühlt sich belästigt durch das Gurren und durch Arbeiten an dem Verschlag. Tauben bewohnen das Haus. ca. 20 Taubenkot bedeckt Balkon. EUR/ Monat

AG Dortmund WuM 80, 6

AG Ratingen DWW 89, 366

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Thermotapeten

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Mietrecht kompakt 3/2003

Treppenhaus

Treppenhaus Treppenhaus

Treppenhaus Treppenhaus

Fehlende Renovierung des Treppenhauses trotz Vermieterzusage. Treppenhaus durch Renovierungsarbeiten verschmutzt.

Mietrecht kom 5 % AG Hamburg-Altona WuM 96, 535 10 % AG Köln WuM 97, 470; AG Schöneberg GE 91, 527 10 % AG Hamburg WE 00, 226 10 % LG Berlin MM 94, 396

Letzte Meldung

Nutzungsänderung: Keine Zustimmungspflicht des Vermieters bei Sortimentsänderung Der Vermieter hat grundsätzlich ein Ermessen, ob er einer Nutzungsänderung der Gewerbeimmobilie zustimmt. Ausnahmsweise ist er zur Zustimmung verpflichtet, wenn er die Grenzen des Rechtsmissbrauchs überschreitet (s.o., S. 37). Das OLG Hamburg (6.2.02, 4 U 145/99, Abruf-Nr. 030387) hat in einem jetzt erst veröffentlichten Urteil entschieden, dass der Vermieter eines Ladenlokals einer Sortimentsänderung nicht zustimmen muss, selbst wenn sich die Zusammensetzung der Kundschaft eines Einkaufszentrums verändert. Eine Sortimentsänderung war im konkreten Fall weder vertraglich erlaubt noch durfte sie nach allgemeinen Grundsätzen erfolgen. Die Entwicklung der Kundschaft unterfällt der Risikosphäre des Mieters. Impressum: „Mietrecht kompakt“ ISSN 1618-4157 Redaktion: RA Günter Leißing, FA Steuerrecht (Chefredakteur), RA Michael Bach (verantwortlicher Redakteur), RA Gudrun Möller, RA Christian Stake, FA Arbeitsrecht Verlag: IWW Institut für Wirtschaftspublizistik Verlag . Steuern . Recht . Wirtschaft GmbH & Co. KG, Bergstraße 18, 59394 Nordkirchen, ein Unternehmen der Vogel Medien Gruppe, Telefon: 02596/922-0, Telefax: 02596/922-80, E-Mail: [email protected], Internet: www.iww.de Abonnentenbetreuung: IWW-Abonnentenservice, Postfach 9161, 97091 Würzburg, Telefon 0931/4170-472, Fax 0931/4170-463, E-Mail: [email protected] Bankverbindung: DataM-Services GmbH, Postbank Stuttgart, Kto. 211 717 707, BLZ 600 100 70 Bezugsbedingungen: Jahresbezugspreis 138 EUR inklusive Porto, Versand und Umsatzsteuer. Das Abonnement ist zu jedem Quartalsende kündbar. Zu viel gezahlte Jahresbeträge werden zurückerstattet. „Mietrecht kompakt“ ist nur zur persönlichen Information des Empfängers und seiner Mitarbeiter bestimmt. Nachdruck, fotomechanische, elektronische oder sonstige Vervielfältigung, Bearbeitung, Übersetzung, Mikroverfilmung und Einspeicherung, Verarbeitung bzw. Wiedergabe in Datenbanken oder anderen elektronischen Medien und Systemen ist – auch auszugsweise – nur nach schriftlicher Zustimmung des Verlags erlaubt. Hinweis: Der Inhalt von „Mietrecht kompakt“ ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität des Themas und der ständige Wandel der Rechtsmaterie erfordern es, Haftung und Gewähr auszuschließen. Erscheinungsweise: monatlich; Zitierweise: Beispiele: „Müller, MK 01, 10“ oder „MK 01, 12“ Druck: Druckerei Kollmann, Recklinghausen

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Absaugvorrichtung als einzige Entlüftung wird abgeschaltet. Mieter vermietet Wohnung an Untermieter. Bei Vertragsabschluss wird im Treppenhaus gebaut. Treppenhaus verschmiert und Farbe blättert ab. Treppenhaus verschmiert und Farbe blättert ab.

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Toilette

1 % LG Berlin GE 96, 471 5 % AG Köln WuM 80, 163 2 % LG Berlin GE 87, 783

Mietrecht kompakt

Wasserdruck zu hoch.

Mietrecht kompakt

Toilette

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Mietrecht kompakt 3/2003

Notizen

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