Verwirkung des Mietzinsanspruchs Seite 115 BGH: Summierungseffekt bei Schönheitsreparaturen beachten Seite 116 Berufungssumme bei Feststellungsklagen Seite 117

BGH: Anbietpflicht des Vermieters bei Kündigung wegen Eigenbedarfs von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf 1. Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter eine freie Alternativwohnung anzubieten, sofern ihm diese spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Vermietung zur Verfügung steht (BGH 9.7.03, VIII ZR 311/02, n.v.). (Abruf-Nr. 031564*) 2. Die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter eine freie Alternativwohnung anzubieten, beschränkt sich auf eine im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindliche Wohnung (BGH 9.7.03, VIII ZR 276/02, n.v.) (Abruf-Nr. 031565)

WEG Gerüche: Was ist erlaubt? Seite 118

Gewerberaum Veräußerung gewerblicher Grundstücke Seite 119

Mietvertrag Verkehrssicherungspflichten (mit Checklisten) Seite 122

Aktuelle Gesetzgebung Insolvenzrecht: Kündigungsfristen Seite 126

Zwangsversteigerung So beraten Sie Mieter und Gläubiger umfassend Seite 127 Online-Service (www.iww.de) Kennwort im August: Keller

Sachverhalt Im ersten Fall hatte der klagende Vermieter seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt. Nach Ablauf der Kündigungsfrist, aber vor Beendigung des Räumungsverfahrens war in demselben Haus eine gleich große Wohnung frei geworden. Diese hat der Kläger anderweit vermietet. Im zweiten Fall hatte der klagende Vermieter wegen Eigenbedarfs für seinen Bruder und dessen sechsköpfige Familie gekündigt. Das LG hielt die Kündigung für rechtsmissbräuchlich, weil der Kläger nicht veranlasst hatte, dass sein Bruder dem Mieter eine ihm gehörende, mehrere Kilometer entfernt gelegene Wohnung anbot. Diese Wohnung war im Zeitpunkt der Kündigung vermietet, wurde aber später frei. Der Bruder vermietete die Wohnung weiter, ohne sie dem Beklagten vorher anzubieten.

Praxishinweis Die Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen will, unterliegt seiner durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG garantierten Dispositionsfreiheit (BVerfG NJW 94, 435). Die Kündigung wegen Eigenbedarfs stellt allerdings einen erheblichen Eingriff in die Lebensumstände des Mieters dar. Dessen Besitzrecht an der gemieteten Wohnung ist ebenfalls durch diese Vorschrift geschützt (BVerfG NJW 93, 2035). Dementsprechend ist der Vermieter zur schonenden Rechtsausübung verpflichtet. Er muss den mit der Eigenbedarfskündigung verbundenen Eingriff abmildern, soweit ihm dies möglich ist. Mit seinen Urteilen bestätigt der BGH die in der Instanzrechtsprechung vorherrschende Auffassung, dass den Vermieter *

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BGH: Anbietpflicht bei Eigenbedarf Seite 114

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Nr. 8 / August 2003 Seite 114 - 128

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OLG Düsseldorf: Verwirkung des Mietzinsanspruchs von RA Michael Bach, Nordkirchen Der gewerbliche Vermieter verwirkt sein Recht auf die Miete, wenn der Mieter sie mindert und der Vermieter dies längere Zeit widerspruchslos hinnimmt (OLG Düsseldorf 30.1.03, 10 U 18/02, ZMR 03, 423). (Abruf-Nr. 031433)

Sachverhalt Wegen behaupteter Mängel stellten die Beklagten die Mietzahlung ab 9/93 weitestgehend ein. Die Klägerin kündigte daraufhin fristlos und erhob Räumungsklage. Sie betrieb das Verfahren aber nicht weiter, da die Parteien erfolglos über den Ankauf des Hauses verhandelten. Im Jahr 2000 kündigte sie erneut. Klage wegen der Mietrückstände aus 1996 erhob sie erst unter dem 23.11.00. Ihre Zahlungsklage war in zweiter Instanz erfolglos.

Praxishinweis Eine Verwirkung kommt in Betracht, wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde. Der Senat zieht im Rahmen der Erörterung des allgemeinen Verwirkungstatbestands ebenso wie bereits das OLG Hamburg (ZMR 99, 328) eine Parallele zu § 539 BGB a.F. Danach verwirkt ein Mieter das Recht zur Mietminderung, wenn er die volle Miete in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos weiterzahlt. In gleicher Weise verwirkt auch der Vermieter sein Recht auf die Miete, wenn der Mieter diese mindert und der Vermieter längere Zeit nichts unternimmt. Die Untätigkeit des Vermieters erfüllte hier das für die Verwirkung erforderliche Umstandsmoment. Ähnlich hat bereits der BGH entschieden (NZM 03, 355): Der Mieter muss sich darauf verlassen können, dass der Vermieter, der eine Minderung über einen längeren Zeitraum rügelos hinnimmt, die vertraglich vereinbarte Miete nicht rückwirkend verlangt. Tipp: Will der Vermieter dem Verwirkungseinwand entgehen, sollte er Mietrückstände künftig mit Nachdruck verfolgen. Es gereicht ihm zwar nicht ohne weiteres zum Nachteil, wenn er mit der Geltendmachung seiner Ansprüche aus Bequemlichkeit oder Sorglosigkeit zuwartet (BGH NJW 84, 1684). Er darf jedoch durch sein Verhalten bei dem Mieter nicht den Eindruck erwecken, er sei mit der (ungerechtfertigten) Minderung einverstanden und werde die rückständige Miete nicht mehr einfordern. Mietrückstände sollten daher vor Ablauf von sechs Monaten geltend gemacht werden.

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hwister des Vermieters Familienangehörige Darüber hinaus stellt der BGH klar, dass Gesc Geschwister i.S. des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind. Zur Begründung des Eigenbedarfs bedarf es insoweit keines zusätzlichen, einschränkenden Tatbestandsmerkmals, wie einer engen sozialen Bindung zum Vermieter.

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he und räumlic he Grenzen: räumliche Gleichzeitig zieht der BGH der Anbietpflicht enge z eitlic eitliche Die Anbietpflicht entfällt, wenn die Wohnung erst nach dem Ablauf der Kündigungsfrist, z.B. noch während des laufenden Räumungsprozesses, frei wird. Sie beschränkt sich zudem auf eine im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindliche Wohnung, um dem Mieter zu ermöglichen, eine Wohnung in seiner vertrauten Umgebung zu beziehen. Fehlt die erforderliche räumliche Nähe zu der bisherigen Wohnung, verhält sich der Vermieter nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er die Alternativwohnung anderweitig vermietet.

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daher grundsätzlich die Pflicht trifft, dem Mieter eine ihm zur Vermietung zur Verfügung stehende andere Wohnung anzubieten. Diese muss – wie der dem zweiten Fall zu Grunde liegende Sachverhalt zeigt – nicht im Eigentum des Vermieters stehen.

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Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei – und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung – kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (BGH 14.5.03, VIII ZR 308/02, n.v.). (Abruf-Nr. 031476)

Sachverhalt Der Wohnungsmietvertrag enthielt u.a. folgende Formularklauseln: § 8 (Instandhaltung der Mieträume): ... 2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen (Innenanstrich, auch Heizkörper und Rohre, sowie Tapezierung) in den Mieträumen fachmännisch auszuführen, bei Küchen mindestens in einem Abstand von zwei, bei Dielen und Bädern mindestens von drei, bei Wohnräumen mindestens von vier und bei Schlafräumen mindestens von sechs Jahren ... § 12 (Beendigung der Mietzeit): 1. Die Mieträume sind bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Nr. 2 vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben ... Das AG hat der Schadenersatzklage des Vermieters wegen unterlassener Renovierungsarbeiten und Ersatz des Mietausfalls stattgegeben. Auf die Berufung der Mieter hat das LG die Klage abgewiesen. Die zugelassene Revision hatte wegen Unwirksamkeit der im Sachverhalt genannten Klauseln keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis Die von § 535 Abs. 1 S. 2 BGB abweichende formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S. von § 307 BGB dar (BGHZ 92, 363; 101, 253; 105, 71). Dies gilt auch für eine Endrenovierungsklausel, wenn sie an den Ablauf der vertraglich vorgesehenen Renovierungsfristen, beginnend mit der Übergabe der Mietsache oder dem Zeitpunkt der letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen, geknüpft ist, so dass der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur vornehmen muss, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen abgelaufen sind (BGHZ 127, 245). Eine formularmäßige Regelung in einem Wohnraummietvertrag ist aber unwirksam, wenn sie den Mieter wie im streitigen Fall verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben (BGH, a.a.O.). Ob die Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel auch die Unwirksamkeit der hiervon getrennten Schönheitsreparaturklausel zur Folge hat, ist umstritten (ablehnend LG München I NZM 03, 512). Der BGH hat dies bejaht: Er verweist zur Begründung auf seine Rechtsprechung zur Unwirksamkeit einer kombinierten Fälligkeits- und Aufrechnungsverbotsklausel (NJW 93, 532). Danach können jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen. Diesen Fall sieht der BGH hier als gegeben an. Er lehnt eine isolierte Aufrechterhaltung der in einem getrennten Paragraphen und mit unterschiedlicher Überschrift im Vertragstext stehenden Schönheitsreparaturklausel ab. Beide Klauseln befassen sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters und müssen deshalb ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden.

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von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

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Summierungseffekt kann zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparatur- und Endrenovierungsklauseln führen

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So wird die Berufungssumme bei Feststellungsklagen auf Zahlung erhöhter Betriebskostenpauschale berechnet von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf Der Wert des Beschwerdegegenstands für eine Klage auf Erhöhung einer Nebenkostenpauschale ist nach § 9 ZPO zu bestimmen (BGH 21.5.03, VIII ZB 10/03, n.v.). (Abruf-Nr. 031566)

Praxishinweis Wird die Berufung durch das erstinstanzliche Gericht nicht zugelassen, ist sie nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 600 EUR übersteigt (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Für Klagen auf künftig wiederkehrende Nutzungen ist § 9 ZPO maßgebend. Der BGH konstatiert, dass auch Klagen auf Erhöhung oder Herabsetzung von Mieten und Nebenkostenpauschalen (vgl. § 560 BGB) unter § 9 ZPO fallen. Die Beschwer ist bei ungewisser Dauer des Klageanspruchs also generell nach dem 3 ½-fachen Jahresbetrag des streitigen Erhöhungs- oder Herabsetzungsbetrags zu bemessen. § 9 ZPO gilt unabhängig davon, ob der Klageantrag auf künftige Leistung oder auf Feststellung einer Verpflichtung gerichtet ist. Der Feststellungsantrag hat nur zur Folge, dass von dem rechnerischen Betrag ein 20-prozentiger Abzug vorzunehmen ist. Demgegenüber wollte das LG den Streitwert gemäß § 16 GKG analog festsetzen, nach dem nur der streitige Erhöhungsbetrag maßgeblich wäre. In Wohnraummietsachen wird aber den vom LG als Rechtfertigung für seine abweichende Auffassung dienenden sozialen Gründen für die Gestaltung des Kostenrechts nach Ansicht des BGH durch die gebührenrechtliche Bestimmung des § 16 GKG in ausreichender Weise Rechnung getragen. Diese begrenzt den Gebührenstreitwert auf das einjährige Entgelt und hält dadurch – mittelbar – die anfallenden gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten in einem vertretbaren Rahmen. Für den Zugang zur Berufungsinstanz ist § 16 GKG – auch unter sozialen Gesichtspunkten – ohne Belang. Die analoge Anwendung dieser Vorschrift kann sich im Gegenteil gerade unsozial auswirken, wenn die von § 9 ZPO abweichende Berechnung der Berufungssumme dazu führt, dass der unterlegenen Partei aus formellen Gründen die Überprüfungsmöglichkeit durch das Berufungsgericht genommen wird.

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Ob die Kombination von Schönheitsreparatur- und Endrenovierungsklausel bei vergleichbarer Fallgestaltung auch in einem gewerblichen Mietvertrag zur Gesamtnichtigkeit führt, ist bisher höchstrichterlich nicht entschieden. Die für die Gesamtnichtigkeit beider Klauseln angeführten Gründe sind nicht wohnraumspezifisch. Sie betreffen in gleichem Maß die Gewerberaummiete. Es spricht vieles dafür, die Entscheidung des BGH auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (vgl. OLG Hamm, ZMR 02, 822).

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Der BGH leitet die Gesamtunwirksamkeit des weiteren aus dem Transparenzgebot ab (BGHZ 127, 245). Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei – und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung – kann sich danach aus dem Zusammenwirken zweier Klauseln ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebots der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen.

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Anders als selbstständige, nur in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang stehende Regelungen sind beide Klauseln wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit unteilbar.

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Versprüht ein Wohnungseigentümer eigenmächtig Geruchsstoffe (Parfüm) im zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Treppenhaus, liegt hierin eine bestimmungswidrige Nutzung. Die Frage, ob das Abbrennen einer Duftkerze auf dem Balkon eines Eigentümers eine bestimmungswidrige Benutzung des Sondereigentums darstellt, kann generell weder bejaht noch verneint werden. Das hängt von den in ihrer Gesamtheit zu würdigenden Gegebenheiten (Geruchsintensität, Häufigkeit, schikanöse Begleitumstände etc.) ab (OLG Düsseldorf 16.5.03, 3 Wx 98/03, n.v.). (Abruf-Nr. 031567)

Praxishinweis Gerüche sorgen beim Zusammenleben in Wohnungseigentumsanlagen regelmäßig für die sprichwörtliche „dicke Luft“. Überwiegend geht es dabei um Gerüche, die allgemein eher als unangenehm empfunden werden, doch ist dies keineswegs zwingend. Die folgende Checkliste fasst die wichtigsten Entscheidungen hierzu zusammen:

Checkliste: Die 11 wichtigsten Entscheidungen zu Gerüchen im WEG l Eine Hausordnung, die die Versagung der Tierhaltung bei Geruchsbelästigung der übrigen Bewohner vorsieht, wurde als wirksam angesehen (OLG Saarbrücken WE 99, 6). Starker Fäkaliengeruch berechtigte die Eigentümer gegenüber einem psychisch Kranken zur Entziehung des Wohnungseigentums gemäß § 18 WEG (LG Tübingen ZMR 99, 179). Die Nutzung eines „Ladens“ zum Betrieb eines „Pizza-Liefer-Service“ wurde auf Grund der intensiven Geruchs- (und Geräusch)emission als unzulässig angesehen (BayObLG NZM 98, 335). Gleiches gilt für Essensgerüche aus einem Bistro (OLG Hamm ZMR 96, 41) und durch warme Speisen einer Imbissstube (BayObLG ZMR 00, 53). Küchengeruch allgemein wird nicht als übermäßige Beeinträchtigung angesehen (BayObLG BayOblGR 00, 66), kann jedoch gleichwohl eine nicht nur geringfügige Beeinträchtigung bedeuten (BayObLG WuM 90, 403; ZMR 97, 478). Dreimaliges Grillen hat das LG Stuttgart (ZMR 96, 624) trotz der damit möglichen Geruchsbelästigung der übrigen Eigentümer für zulässig erachtet. Ein Lüftungsverbot im Treppenhaus bei Temperaturen unter 10ºC auch bei „schlechtem Geruch“ ist nach BayObLG (WuM 92, 707) zumutbar. Das Aufsuchen des Treppenhauses zum Rauchen (um die eigene Wohnung zu schonen) kann untersagt werden (AG Hannover NZM 00, 520).

Das OLG Düsseldorf (a.a.O.) hat nun den „richtigen Riecher“ bewiesen und unter Androhung von Ordnungsgeld einem Eigentümer untersagt, Stoffe zur Geruchsverbesserung, insbesondere Parfüm, im Treppenhaus zu versprühen oder anderweitig zu verteilen. Ein Eigentümer soll nicht die Atmosphäre des Treppenhauses durch Ausbringung von Duftstoffen bestimmen dürfen, die zwar ihm angenehm, den übrigen Eigentümern jedoch unangenehm riechen. Ob das Abrennen der Duftkerzen auf dem Balkon sozialadäquat oder schikanös ist, ließ das Gericht mangels ausreichender Tatsachengrundlagen offen. Wohnungseigentümer müssen unbedingt Folgendes beachten: Jeder intensive Geruch kann im Einzelfall als nicht hinzunehmende Beeinträchtigung angesehen werden. Die Folgen können sogar zum Entzug des Wohnungseigentums führen. Keine Geruchsrichtung ist per se sozialadäquat und damit für den einzelnen Eigentümer risikolos.

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von RA Norbert Slomian, Heilbronn

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Gerüche im Gemeinschaftseigentum: Was ist erlaubt?

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WEG

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von Dr. Hans-Herbert Gather, Meerbusch Einschlägig für das Schicksal von Mietverträgen bei der Veräußerung eines Grundstücks ist § 566 Abs. 1 BGB. Dabei greift die bekannte Formel „Kauf bricht nicht Miete“ zu kurz. Zutreffend wäre „Veräußerung bricht nicht Miete“, denn die Voraussetzungen für den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis sind Auflassung sowie Eintragung des Eigentümerwechsels in das Grundbuch. Der folgende Beitrag erläutert die Einzelheiten.

Anwendung von § 566 BGB kraft Gesetzes § 566 BGB gilt in einer Reihe von Fällen kraft Gesetzes. Dabei ist es gleichgültig, auf welchem Rechtsgrund die Veräußerung beruht. Außer Kauf kommen insbesondere Tausch, Schenkung und Vermächtnis in Betracht (BayObLG NZM 01, 747). In diesen Fällen des Eigentümerwechsels ist die Vorschrift einschlägig: Eigentümerwechsel nach §§ 925, 873 BGB (Regelfall); Zwangsversteigerung, beim Eintritt des Erstehers in das Mietverhältnis nach § 57 ZVG im Zeitpunkt des Zuschlags (§ 90 ZVG); Grundstücksveräußerung durch den Insolvenzverwalter (§ 111 InsO); Beendigung des Nießbrauchs (§ 1056 Abs. 1 BGB); Eintritt der Nacherbfolge (§§ 2135, 1056 BGB), wenn der Nießbraucher oder der Vorerbe über die Dauer seines Rechts hinaus vermietet hat; Veräußerung des Dauerwohn- oder Dauernutzungsrechts (§ 37 Abs. 2 und 3, § 31 Abs. 3 WEG). § 566 BGB gilt in folgenden Fällen nicht: bloße Eintragung einer Vormerkung; Eigentumswechsel durch Erbfolge, da der Erbe kraft Universalsukzession (§ 1922 BGB) in die Rechte und Pflichten des verstorbenen Vermieters eintritt (Wolf/Eckert/ Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rn. 1395); Eintritt eines neuen Gesellschafters in die GbR, sofern sie als Außengesellschaft am Rechtsverkehr teilnimmt und über eine erforderliche Organisation mit Geschäftsführung verfügt. Es liegt kein Veräußerungsgeschäft i.S. des § 566 BGB vor, da die GbR dann eine rechtsfähige Personengesellschaft ist, die nach § 14 Abs. 2 BGB Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen und daher Mietvertragspartei sein kann.

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Was Mieter und Vermieter bei einer Veräußerung des gewerblich genutzten Grundstücks wissen müssen

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Gewerberaum

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Durch den Eigentumsübergang tritt hinsichtlich der mietvertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein (BGH DWW 01, 242). Alle vor dem Eigentumswechsel entstandenen Ansprüche – z.B. auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und Instandsetzung – bleiben beim bisherigen Vermieter. Dem Erwerber stehen nur die nach dem Eigentumswechsel fälligen Ansprüche des Vermieters zu. Der Veräußerer kann jedoch grundsätzlich die Ansprüche an den Erwerber abtreten.

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Wirkung des Eigentumswechsels nach § 566 BGB

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Die Anwendung von § 566 BGB erstreckt sich auf die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Grundstücksteilen und Räumen (§§ 578, 581 BGB). Erfasst werden auch Mietverträge über die Nutzung von Außenwänden und Dächern von Gebäuden zu Werbezwecken. Entsprechendes gilt für die Ausbeutung von Bodenschätzen wie Kies, Bims oder Kohle (Emmerich /Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 571, Rn. 4). Nicht anwendbar ist § 566 BGB auf die unentgeltliche Überlassung eines Grundstücks oder Grundstücksteils, die eine Leihe (§ 598 BGB) darstellt (OLG Düsseldorf OLGZ 89, 119). Das trifft z.B. auf die Einräumung eines unentgeltlichen schuldrechtlichen Wegerechts zur Erreichung eines Hinterliegergrundstücks zu. Bei einer Veräußerung des belasteten Grundstücks wirkt die Leihe nur zwischen den Vertragsparteien. Ferner fallen Vormietvertrag oder bloße Gestattungsverträge, wie bei einem Zeitungsstand in einer Bahnhofsvorhalle oder in einem Hotel, nicht unter den Anwendungsbereich von § 566 BGB (Emmerich/Sonnenschein, a.a.O.).

Miettypische Rechte und Pflichten Der Erwerber eines Grundstücks tritt in alle Rechte und Pflichten ein, die typisch für einen Mietvertrag sind und als dessen Inhalt angesehen werden müssen (BGH NJW 65, 2199). Voraussetzung ist jedoch, dass der veräußernde Eigentümer zugleich Vermieter ist (BGH NZM 99, 1091; OLG Celle ZMR 00, 284). Praxishinweis: Vermietet bei einer Miteigentümergemeinschaft nur ein Miteigentümer, hat der Mietvertrag im Verhältnis zu den anderen Miteigentümern rechtlich keine Bedeutung. Gegenüber diesen hat der Mieter kein Recht zum Besitz. Hat jedoch bei der Veräußerung eines im Miteigentum stehenden Gebäudes zwar nur ein Miteigentümer den Mietvertrag abgeschlossen, der andere aber der Vermietung zugestimmt, greift § 566 BGB ein (OLG Karlsruhe NJW 81, 1278). Die Zustimmung kann durch schlüssiges Verhalten (Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 861), jedoch nur in Ausnahmefällen durch Schweigen, erfolgen (OLG Karlsruhe NJW 81, 1278).

Beispiele: Miettypische Rechte und Pflichten Typische Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag, die auf den Erwerber übergehen, sind: Pflicht zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs und zur Erhaltung der Mietsache; Vereinbarungen über Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Verjährung;

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Vorliegen eines Miet- oder Pachtverhältnisses

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Dabei ist aber nicht endgültig geklärt, inwieweit Gestaltungsrechte – wie Kündigung und Mieterhöhung – isoliert abtretbar sind. Der BGH (DWW 98, 45) hat die Beantwortung der Frage offen gelassen. Er vertritt jedoch die Meinung, dass eine unwirksame Abtretung in eine wirksame Ermächtigung zur Ausübung des Gestaltungsrechts umgedeutet werden kann. Letztlich kann der Zessionar daher auch diese Rechte geltend machen.

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Recht zur Nutzungsänderung und Untervermietung; Vereinbarungen über Betriebspflicht, Konkurrenzschutz, Nutzung einer Außenfläche des Gebäudes, Gerichtsstand und mietvertragliche Schiedsabrede (vgl. zu einzelnen Rechten und Pflichten Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 1378, Bub/Treier/Heile, a.a.O., II Rn. 875).

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Abreden über die Dauer des Vertrags, die Kündigungsfristen und das Rücktrittsrecht;

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Eintritt in das Abwicklungsverhältnis Ist das Mietverhältnis beendet, das Mietobjekt aber noch nicht geräumt, erfolgt ein Eintritt in das Abwicklungsverhältnis. Die Ansprüche auf Rückgabe nach § 546 BGB (OLG Düsseldorf NZM 02, 739) und Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB (OLG Köln DWW 96, 189) gehen auf den Erwerber über. Entsprechendes gilt für Schadenersatzansprüche (§§ 546a Abs. 2, 571 BGB) wegen Räumungsverzug. Sie stehen ebenfalls dem Erwerber zu (BGH NJW 78, 2148).

Haftungsbefreiung Nach § 566 Abs. 2 S. 1 BGB haftet der frühere Vermieter wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage (§ 773 BGB) verzichtet hat, wenn der Erwerber seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt. Das bedeutet: Der Mieter ist in der Regel durch Geldleistung so zu stellen, als wäre eine Erfüllung erfolgt (BGH NJW 69, 417). Der frühere Vermieter kann sich aber dadurch nach § 566 Abs. 2 S. 2 BGB von der Haftung befreien, dass er dem Mieter den Eigentumsübergang mitteilt. Durch die Mitteilung wird der Mieter in die Lage versetzt, zu entscheiden, ob er den Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer fortsetzen will oder nicht. Will er keine Fortsetzung, kann er das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigen, für den die Kündigung zulässig ist. Bis zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung kann sich der Mieter an den alten Vermieter halten. Da durch § 566 Abs. 2 S. 2 BGB kein selbstständiges vorzeitiges Kündigungsrecht geschaffen wird, kommt es auf die ordentliche Kündigungsmöglichkeit an. Der Mieter muss daher bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit die vertragliche oder gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Bei einem Zeitmietvertrag bleibt die bürgenähnliche Haftung des früheren Vermieters bis zum Ablauf des Zeitmietverhältnisses bestehen.

Abweichende Vereinbarungen Die Vorschrift des § 566 BGB kann durch abweichende Vereinbarung abbedungen werden. Da der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ zum Leitbild der Miete gehört, bestehen gegen eine Abdingbarkeit durch Formularmietvertrag Bedenken im Hinblick auf § 307 BGB (Bub/Treier/Heile, a.a.O., II Rn. 871). Soweit Verkäufer und Käufer durch Individualvertrag zu Lasten des Mieters von der Vorschrift abweichen wollen, muss dieser zustimmen.

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Geschäftsraummieter G. kauft Inventar vom Vermieter V., der sich bei Vertragsende zum Rückkauf verpflichtet. Obgleich diese Vereinbarung kaufrechtlicher Art ist, tritt der Erwerber E. in sie ein, wenn das Inventar bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise der bestimmungsgemäßen Nutzung der Mietsache dient (BGH NJW 65, 2198; Bub/Treier/Heile, a.a.O., II Rn. 876).

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Beispiel

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Praxishinweis: Der Erwerber übernimmt keine Rechte und Pflichten, die nur anlässlich eines Mietverhältnisses begründet worden sind (BGH NJW 65, 2198; LG Berlin NJWRR 90, 23). Entscheidend ist, ob die Abrede nach dem Willen der Parteien einen untrennbaren Bestandteil des Mietvertrags bilden oder ihr ein selbstständiger Charakter zukommen sollte (Bub/Treier/Heile, a.a.O., II Rn. 875).

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Mit dem Zugänglichmachen des Mietgegenstands entsteht für Vermieter die vertragliche Pflicht, Vorkehrungen zum Schutz der Mieter zu treffen und Schäden für Dritte zu vermeiden. Mieter und in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogene Dritte dürfen durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht gefährdet werden. Vermieter können diese Verkehrssicherungspflichten auf die Mieter übertragen. Der folgende Beitrag erläutert, worauf die Vertragsparteien in diesem Zusammenhang achten müssen.

Beispielsfall: Kinderunfall im Garten l Vermieter V. hat im Garten seines Mehrfamilienhauses, dessen Nutzung und Pflege durch den Mietvertrag geregelt ist, die Errichtung eines Gartenteichs erlaubt. Die Verkehrssicherungspflichten sind nicht geregelt. Mieter M. hat Gäste und führt diese in den Garten. Das Kleinkind K. stürzt beim Spielen in den Teich, verletzt sich und verunreinigt dabei seine Kleidung. Können die Eltern E. des K. Schadenersatzansprüche geltend machen? Wenn ja, gegen wen?

Umfang und Grenzen der Verkehrssicherungspflichten Der Vermieter muss die erforderlichen Maßnahmen ergreifen, um drohende Gefahren für Mieter und Dritte zu verhindern. Hierbei darf er sich nicht auf passive Maßnahmen beschränken (Mietprax-Ziaja, F. 7 Rn. 174). Die folgende Checkliste zeigt anhand der häufigsten Beratungsfragen, inwieweit der Vermieter hier in der Pflicht steht:

Checkliste: Reichweite der Verkehrssicherungspflichten l 1. Ist der Umfang der Verkehrssicherungspflicht auf den Mietgegenstand beschränkt? Nein. Er umfasst auch den Zugang zur Wohnung (wie Treppen und Hausflur), technische Einrichtungen (Lifte), Hofräume und Garten, also alle Teile des Hauses, die vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst sind. Hinweis zum Beispielsfall: Hier war die Nutzung des Gartens dem Mieter vertraglich erlaubt. Daher war der Vermieter verpflichtet, die Gefahrenquelle „Teich“ abzusichern und somit Vorsorge zu treffen, dass Gartennutzer durch sie nicht gefährdet werden. 2. Wer gehört zu den in den Schutzbereich mit einbezogenen Personen? Hierzu zählen zunächst die Besucher des Vermieters oder Mieters. Des weiteren sind dies alle, die mit Verrichtungen auf dem Grundstück beschäftigt sind, sich also berechtigterweise auf dem Grundstück bewegen (z.B. Handwerker, Lieferanten, Postboten). Hinweis zum Beispielsfall: Hier ist das geschädigte Kind in den Schutzbereich einbezogen. 3. Genügt der Vermieter seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er die Mietsache in einem gefahrlosen Zustand dem Mieter übergibt? Nein. Die gefahrlose Nutzung der Mietsache soll durch die Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten gewährleistet sein (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rn. 84). Deshalb ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache nicht nur in einem verkehrssicheren Zustand zu übergeben, sondern diesen auch zu erhalten. Ihn trifft eine umfangreiche Prüfpflicht. In regelmäßigen Abständen soll er deshalb die Mietsache auf den ordnungsgemäßen Zustand prüfen (BGH WuM 76, 537). Gasleitungen oder der bauliche Zustand müssen regelmäßig gewartet werden (BGH, a.a.O.; OLG Stuttgart ZMR 73, 144). Fehlt die erforderliche Sachkunde, hat der Vermieter einen Sachverständigen hinzuzuziehen (Sternel, a.a.O., II Rn. 87).

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von RA Katja Warneke, Dortmund

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Verkehrssicherungspflichten: Umfang und Übertragung

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Nein. Die Prüfungspflicht ist für Räume, die sich im ausschließlichen Besitz des Mieters befinden, eingeschränkt (Emmerich/Sonnenschein,Mietrecht, 2. Bearb., §§ 535, 536 BGB Rn. 43). Der Vermieter, dessen Zugriff auf die Mietsache eingeschränkt ist, muss sich darauf verlassen, dass der Mieter etwaige Mängel anzeigt. Grundsätzlich gilt deshalb: So umfassend die Verkehrssicherungspflichten auch sind, ihr Umfang beschränkt sich auf das, was „billige Rücksicht nach der Verkehrsauffassung“ gebietet, also zumutbar ist (BGH MDR 79, 825; OLG Frankfurt VersR 85, 768). Entscheidend ist der Einzelfall. Stets müssen die örtlichen Verhältnisse berücksichtigt werden. Bei der Streupflicht kommt es z.B. auf die Art und Wichtigkeit der Verkehrswege und die Stärke des Verkehrs an (Gather, DWW 96, 350). Auch ist immer zu prüfen, ob die erforderliche Maßnahme zumutbar ist (OLG Koblenz MDR 81, 1017; KG NJW 70, 2110). Das gilt auch für Grundstücke mit starkem Besucherverkehr, für die man eine gesteigerte Verkehrssicherungspflicht annimmt, wie Theater oder Gaststätten (Gather a.a.O.). Das LG Gießen hat in diesem Zusammenhang entschieden, das der Hausbesitzer eines Bürogebäudes nicht dafür sorgen muss, dass eine Treppe nach dem Wischen sofort getrocknet wird oder Warnschilder aufgestellt werden. Jeder, der ein Haus betritt oder sich darin bewegt, muss damit rechnen, dass das Treppenhaus auch während der Arbeitszeiten gereinigt wird (LG Gießen NJW-RR 02, 1388). 6. Kann die Verkehrssicherungspflicht auch zeitlich begrenzt sein? Ja. Eine zeitliche Begrenzung der Verkehrssicherungspflicht ist denkbar. Am deutlichsten wird dies bei der Streupflicht: Diese entsteht erst mit Einsetzen des Verkehrs am Morgen und endet am Abend (OLG Düsseldorf NVwZ 83, 310). Praxishinweis: Hier muss allerdings in der Regel mit dem Streuen so rechtzeitig begonnen werden, dass der vor dem Tagesverkehr liegende Hauptberufsverkehr geschützt wird.

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Übertragung der Verkehrssicherungspflichten Die Verpflichtung zur Verkehrssicherung ist Bestandteil der Gebrauchsgewährungspflicht und deshalb eine Hauptpflicht (Sternel, a.a.O., II Rn. 82). Der Vermieter kann sie durch vertragliche Abreden an den Mieter weitergeben (MietPrax-Ziaja, a.a.O., Rn. 175). Folglich muss bereits bei Vertragsschluss eine eindeutige, der richterlichen Inhaltskontrolle standhaltende Vereinbarung gewählt werden (Mietprax-Ziaja, a.a.O.). Die folgende Checkliste fasst zusammen, worauf dabei zu achten ist. Leserservice: Sie können die folgende Checkliste unter www.iww.de mit der Abruf-Nr. 031569 herunterladen.

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5. Gilt die Prüfpflicht des Vermieters für alle Räume?

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Nein. Hohe Kosten befreien den Vermieter nicht von der Verkehrssicherungspflicht (LG Hamburg NJW 76, 1320; LG Berlin WuM 78, 230). Dies darf jedoch nicht überspannt werden (BGH VersR 66, 81). So braucht eine im Erdboden liegende Wasserleitung nicht ausgegraben zu werden, um sie zu überprüfen (BGH LM Nr. 3 zu § 538 BGB).

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4. Spielt die finanzielle Belastung des Vermieters dabei eine Rolle?

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2. Zu wessen Lasten gehen Unklarheiten der Regelungen? Die Klausel ist nach § 305c Abs. 2 BGB (Unklarheitenregel) im Zweifel gegen den Vermieter auszulegen, wenn sie nicht den Umfang der Pflichten klar umreißt und den Mieter das auf ihn abgewälzte Risiko erkennen lässt. 3. Darf die Verkehrssicherúngspflicht dem Mieter uneingeschränkt aufgebürdet werden? Nein. Bei der Bewertung im Rahmen von § 307 (Inhaltskontrolle) ist zu beachten, dass der Vermieter seine vertraglichen Hauptpflichten formularmäßig nur beschränkt auf den Mieter abwälzen darf (Sternel, a.a.O., II Rn. 86). Letzteres dürfte insbesondere für den baulichen Zustand eines Gebäudes gelten. 4. Welche Ansprüche hat der Vermieter gegenüber dem Mieter nach wirksamer Übertragung? Im Zweifel sind solche Vereinbarungen als eine Freizeichnung zu verstehen, durch die der Vermieter gegenüber dem Mieter nicht haftet, falls der Mieter einen Unfall erleidet. Der Vermieter hat hier gegenüber dem Mieter allerdings keinen Anspruch auf Übernahme der Verkehrssicherungspflicht (Sternel, a.a.O., II, Rn. 85). Falls ein Dritter oder der Vermieter einen Schaden erleidet, gilt Folgendes: Verpflichtet sich der Mieter zur Übernahme der Verkehrssicherungspflicht, besteht ein Erfüllungsanspruch des Vermieters sowie ein Rückgriffs- und Schadenersatzanspruch. Der Vermieter ist dann verpflichtet, den Mieter zur Regulierung des Schadens mit heranzuziehen, ansonsten kann ihn ein Mitverschulden treffen (OLG Köln VersR 65, 1109; Sternel, a.a.O.) Hinweis zum Beispielsfall: Hier ist keine Regelung über die Verkehrssicherungspflicht getroffen worden. Lediglich die Nutzungsrechte sind vertraglich zugesichert. Demnach ist V. regresspflichtig und muss den Eltern des Kindes den entstandenen Schaden ersetzen. 5. Wird der Vermieter von seiner Prüfpflicht befreit, wenn er die Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter abgewälzt hat? Nein. Ihn trifft vielmehr eine Überwachungspflicht dahingehend, ob der Mieter seinen Pflichten nachkommt (BGH MDR 57, 214; WuM 86, 66).

Dauer der Verkehrssicherungspflicht Die Verkehrssicherungspflichten bestehen im Verhältnis zum Mieter nur während des Mietverhältnisses. Überlässt der Vermieter die Mietsache schon vor dem vertraglich bestimmten Zeitpunkt, trifft ihn ab diesem Zeitpunkt eine Verkehrssicherungspflicht als vorvertragliche Verpflichtung. Umfassend geschützt ist auch der ehemalige Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses, denn die Verkehrssicherungspflicht gilt über das Mietverhältnis hinaus gegenüber dem Räumungsschuldner fort (Schmidt-Futterer/Blank, Miete, § 535 BGB Rn. 104; einschränkend LG Hamburg ZMR 86, 122). Dies ergibt sich bereits aus § 823 BGB. Der Räumungsschuldner genießt zunächst noch Besitzschutz und ist deshalb nicht Unbefugter im Sinne dieser Bestimmung.

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Nein. Eine solche Klausel darf nicht an versteckter Stelle, und hierzu zählt z.B. die Hausordnung, stehen. Sie ist sonst gemäß § 305c Abs. 1 BGB (überraschende Klausel) unwirksam.

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1. Darf die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht in der Hausordnung geregelt werden?

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Checkliste: Übertragbarkeit der Verkehrssicherungspflicht l

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Die häufigsten Einzelfälle Die alltäglichen Probleme im Zusammenhang mit der Verkehrssicherungspflicht sind vielfältig. Besonders häufig treten in Beratungen Fragen zu folgenden Konstellationen auf:

Checkliste: Streu-, Reinigungs-, Beleuchtungs- und Erhaltungspflicht l 1. Können die Streu- und Reinigungspflichten auf den Mieter abgewälzt werden? Ja. Soweit es sich um öffentliche Wege handelt, haben Städte und Gemeinden in der Regel durch Satzungen die Streupflicht auf die Grundstückseigentümer übertragen. Es ist zulässig, diese satzungsgemäß auf den Mieter abzuwälzen, wenn eine eindeutige Regelung getroffen wird (OLG Frankfurt WuM 88, 399). 2. Wann beginnt die Streupflicht? Die Streupflicht beginnt erst mit Eintritt einer konkreten Glättegefahr (Gather, a.a.O., 350). 3. Muss der Mieter Vorsorgemaßnahmen ergreifen? Nein. Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet, Vorsorgemaßnahmen gegen eine nur drohende Vereisung zu treffen (BGH VersR 85, 189 ff.; OLG Frankfurt VersR 87, 204). 4. Was ist, wenn der Mieter krankheits- oder urlaubsbedingt der Streupflicht nicht nachkommen kann? Die Streupflicht entfällt nicht, wenn der Mieter vorübergehend nicht in der Lage ist, ihr nachzukommen. Grundsätzlich hat er dafür zu sorgen, dass die Aufgabe von einer anderen Person verrichtet wird (OLG Hamburg MDR 69, 484).

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Praxishinweis: Die vertragliche Verkehrssicherungspflicht besteht hier allerdings nur noch eingeschränkt: Eventuell vorhandene Gefahrenquellen muss der Vermieter nur beseitigen, soweit es sich um die Abwehr von wesentlichen Gefahren für Leib und Gut des Mieters handelt, wie z.B. Ausfall der Heizung, Versorgung mit Elektrizität und Wasser (Sternel, a.a.O., II Rn. 83).

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Nach einem Teil der Rechtsprechung wird der Mieter nicht von seiner Pflicht befreit, sondern muss sich einer Hilfsperson bedienen (LG Düsseldorf WuM 88, 400). Maßgeblich soll es darauf ankommen, dass es sich bei dieser Vertragspflicht nicht um eine Leistungspflicht handelt, die der Mieter nur höchstpersönlich erbringen kann. Es liegt deshalb kein Fall des nachträglichen Unvermögens vor, das den Mieter gemäß § 275 BGB von der Leistung befreit (Gather, a.a.O., S.352). Ein anderer Teil der Rechtsprechung vertritt die Ansicht, dass ein Mieter bei dauerhafter Erkrankung oder Alter von der Streuverpflichtung frei wird, ohne dass er einen Dritten beauftragen muss (AG Frankfurt WuM 85, 19). Die Verpflichtung des Mieters, der Streupflicht nachzukommen, soll da ihre Grenze finden, wo ihm die Erfüllung der Leistung nicht mehr zuzumuten ist (Sternel, a.a.O., II Rn. 97). Der Vermieter muss nach dieser Ansicht den Mieter von der Leistungspflicht freistellen, ist aber berechtigt, ihm die entstehenden Kosten in Rechnung zu stellen (LG Hamburg 2.2.81, 11 S 267/80).

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Ist der Mieter auf Dauer nicht mehr in der Lage, seinen Verpflichtungen nachzukommen, sind die Rechtsfolgen umstritten:

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5. Befreien Alter oder Gebrechlichkeit den Mieter von der Streupflicht?

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6. Wer muss außen liegende Treppen, Flure und Hauszugänge hinreichend beleuchten? Der Vermieter. Dies entspricht bereits seiner allgemeinen Pflicht zur Gebrauchsgewährung (Sternel, a.a.O., II Rn. 101). Ausnahme: Auf dem Grundstück eines vermieteten Einfamilienhauses muss der Vermieter lediglich eine intakte technische Einrichtung zur Verfügung stellen (BGH ZMR 59, 329). Hier muss der Mieter für eine ausreichende Beleuchtung sorgen. Innerhalb des Mietobjekts obliegt dem Mieter stets die Beleuchtungspflicht. 7. Wer muss sich um die Erhaltung des Mietobjekts kümmern? Der Vermieter muss stets dafür sorgen, dass sich die vermieteten Räume in einem Zustand befinden, der den öffentlichen Bauvorschriften entspricht. Nach § 836 BGB haftet der Eigentümer als Besitzer eines Grundstücks, wenn durch einen Einsturz des Gebäudes oder die Ablösung von Teilen ein anderer Mensch zu Schaden kommt oder ein Sachschaden entsteht. Voraussetzung hierfür ist, dass die Schadenursache die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist. Dem Geschädigten kommen Beweiserleichterungen zugute. Das Verschulden des Besitzers wird vermutet. Außerdem streitet eine Vermutung dafür, dass ein ursächlicher Zusammenhang zwischen Verschulden des Besitzers und Schadeneintritt besteht (Palandt/Thomas, BGB, 61. Aufl., § 836 Rn. 1). Praxishinweis: Prozessual bedeutet das eine Beweislastumkehr: Der Besitzer muss beweisen, dass er alle Maßnahmen getroffen hat, die aus technischer Sicht geboten und geeignet waren, die Ablösung von Teilen zu verhindern (BGH NJW 93, 1782; Palandt/Thomas, a.a.O., § 836 Rn. 13).

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Praxishinweis: Personen, die durch Alter oder Krankheit der Streupflicht nicht nachkommen können, haben Anspruch auf Unterstützung gemäß § 11 Abs. 3 BSHG, selbst wenn sie ausreichendes Vermögen haben (Sternel, a.a.O., II Rn. 98).

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Gemäß § 109 Abs. 1 InsO kann der Insolvenzverwalter ein Immobilienmiet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer mit gesetzlicher Frist kündigen. Diese entspricht für Geschäftsraummiete der ordentlichen Kündigungsfrist (§ 580a Abs. 4 i.V.m. Abs. 2 BGB). Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig. Im ungünstigsten Fall kann die Kündigungsfrist zu Lasten der Masse daher bis zu neun Monaten, bei Pachtverträgen bis nahezu ein Jahr betragen (§ 584 Abs. 1 und 2, § 594a Abs. 2 BGB). Dies führt zu einer Aushöhlung der Masse und stellt eine nicht gerechtfertigte Privilegierung gewerblicher Vermieter dar. Für Abhilfe sorgt nun voraussichtlich das BMJ: Es hat einen Diskussionsentwurf zur Änderung der InsO vorgelegt, der u.a. vorsieht, dass der Insolvenzverwalter nach § 109 Abs. 1 InsO ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder Räume ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss der ordentlichen Kündigung mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen kann (ZfIR 03, 442).

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Änderung der Kündigungsfrist für Mietverhältnisse im Insolvenzrecht?

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Aktuelle Gesetzgebung

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In MK 03, 66 und 105*, haben wir ausführlich über die Bedeutung des Zwangsversteigerungsverfahrens für Mieter und Pächter berichtet. Vertritt ein Rechtsanwalt einen am Zwangsversteigerungsverfahren beteiligten Mieter oder Pächter, sollte er im Vorfeld stets prüfen, ob etwaige Ansprüche seines Mandanten zum Versteigerungsverfahren anzumelden sind. Vertritt der Anwalt den Ersteher oder den Gläubiger, steht für ihn im Vordergrund, einen Missbrauch der Mieterschutz-Bestimmungen zu vermeiden. Die folgenden Checklisten helfen, in beiden Beratungssituationen an alles Wesentliche zu denken.

Anleitung zur Abgabe einer Erklärung des Mieters/Pächters nach § 57d ZVG Will der Mieter/Pächter Ansprüche, z.B. aus Mietvorauszahlungen, zum Versteigerungstermin anmelden, muss sein Anwalt zunächst darauf achten, dass die Angaben seines Mandanten der Wahrheit entsprechen. Sonst besteht die Gefahr, dass der Mieter/Pächter seinen Schutz nach § 57d Abs. 3 ZVG verwirkt. Des weiteren sind unbedingt folgende Fragen zu klären:

Checkliste: Welche Ansprüche kann der Mieter anmelden? l Wie hoch ist die monatliche Miete bzw. Pacht? Hat der Mieter/Pächter oder eine dritte Person für diesen die Miete/Pacht ganz oder teilweise zur Schaffung oder Instandsetzung von Wohnraum im voraus entrichtet? Ist ein sonstiger Beitrag (Dienst- oder Sachleistung; Baukostenzuschuss) geleistet worden, der mit der Miete/Pacht nachweislich zu verrechnen ist? Existiert ein Vertrag hierüber? Wofür sollte die Mietvorauszahlung oder der Beitrag nach dem Vertrag verwendet werden und wofür sind diese Leistungen dann tatsächlich verwendet worden? Wann und in welcher Höhe ist die Mietvorauszahlung oder der Beitrag vereinbart und geleistet worden? In welcher Weise und für welchen Zeitraum sollte die Vorauszahlung oder der Beitrag mit der Miete verrechnet werden? In welcher Höhe ist die Verrechnung inzwischen erfolgt? Auf welchen Zeitraum wird sich die Verrechnung in Zukunft noch erstrecken? Hat der Mieter/Pächter oder eine dritte Person für diesen zur Schaffung oder Instandsetzung des Miet- bzw. Pachtraums einen Beitrag im Wert von mehr als einer Jahresmiete geleistet oder erstattet, ohne dass diese Leistungen als Mietvorauszahlung gelten oder eine Verrechnung mit der Miete erfolgen sollte (verlorener Baukostenzuschuss)?

Vermeidung des Missbrauchs der Mieterschutz-Bestimmung des § 57c ZVG Nach § 57c ZVG führen angemeldete Ansprüche zu einem Wegfall des Sonderkündigungsrechts des Erstehers. Sie führen letztlich dazu, dass viele Interessenten von einer Ersteigerung absehen. Darüber hinaus schmälern sie auch die Aussicht der Gläubiger, hinsichtlich ihrer Ansprüche befriedigt zu werden. Es ist daher zu ermitteln, ob nicht zwischen Mieter und Vermieter (Schuldner) eine Absprache zwecks Vereitelung der Zwangsversteigerung stattgefunden hat. Dies gilt umso mehr, als gerade Baukostenzuschüsse – angesichts staatlicher Finanzierungsmöglichkeiten – heutzutage eher die Ausnahme als die Regel darstellen. Deswegen sollte jeder Gläubigervertreter bei Anmeldung entsprechender Mieter- bzw. Pächterleistungen aufhorchen und folgende Punkte klären:

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von Dipl.-Rechtspfleger Peter Mock, Koblenz

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So beraten Sie Mieter und Gläubiger umfassend

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Zwangsversteigerung

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Praxishinweis: Der Gläubiger muss dann gegen den Mieter Klage auf Rücknahme der Anmeldung erheben. Es ist des weiteren zu überlegen, ob nicht zugleich eine Zwangsverwaltung mit beantragt wird. Denn hierdurch wird dem Schuldner die Möglichkeit einer Bewirtschaftung entzogen. Lebt der Mieter auf dem Grundstück bzw. in der Wohnung oder lebt ein Dritter dort? Nicht besitzende Mieter werden durch § 57c ZVG nicht geschützt (OLG München NJW 54, 961). Kann tatsächlich eine Verrechnung stattfinden? Dies setzt voraus, dass mehr als eine Jahresmiete geleistet wurde. Darüber hinaus muss die Miete nach den vertraglichen Vereinbarungen tatsächlich bereits geschuldet sein (BGH Rpfleger 94, 108). Sind die Räumlichkeiten schon fertiggestellt? Ist dies nicht der Fall, greift ebenfalls kein Mieterschutz nach § 57c ZVG (BGH, a.a.O.). Praxishinweis: Eine Verrechnung setzt voraus, dass die Miete geschuldet wird. Dies ist aber bei noch nicht existierenden Räumlichkeiten gerade nicht gegeben. Wann wurde der angebliche Baukostenzuschuss geleistet? Liegt dies erst kürzlich zurück, muss geprüft werden, ob nach dem Zustand des zu versteigernden Objekts tatsächlich kürzlich eine Baumaßnahme erfolgte.

Leserservice: Sie können die Checkliste „Welche Ansprüche kann der Mieter anmelden?“ unter www.iww.de mit der Abruf-Nr. 031571 und die Checkliste „Liegt ein Missbrauch von § 57c ZVG vor?“ mit der Abruf-Nr. 031572 herunterladen. Impressum: „Mietrecht kompakt“ ISSN 1618-4157 Redaktion: RA Günter Leißing, FA Steuerrecht (Chefredakteur), RA Michael Bach (stellvertretender Chefredakteur, verantwortlich), RA Gudrun Möller, RA Christian Stake, FA Arbeitsrecht Verlag: IWW Institut für Wirtschaftspublizistik Verlag . Steuern . Recht . Wirtschaft GmbH & Co. KG, Bergstraße 18, 59394 Nordkirchen, ein Unternehmen der Vogel Medien Gruppe, Telefon: 02596/922-0, Telefax: 02596/922-80, E-Mail: [email protected], Internet: www.iww.de Abonnentenbetreuung: IWW-Abonnentenservice, Postfach 9161, 97091 Würzburg, Telefon 0931/4170-472, Fax 0931/4170-463, E-Mail: [email protected] Bankverbindung: DataM-Services GmbH, Postbank Stuttgart, Kto. 211 717 707, BLZ 600 100 70 Bezugsbedingungen: Jahresbezugspreis 138 EUR inklusive Porto, Versand und Umsatzsteuer. Das Abonnement ist zu jedem Quartalsende kündbar. Zu viel gezahlte Jahresbeträge werden zurückerstattet. „Mietrecht kompakt“ ist nur zur persönlichen Information des Empfängers und seiner Mitarbeiter bestimmt. Nachdruck, fotomechanische, elektronische oder sonstige Vervielfältigung, Bearbeitung, Übersetzung, Mikroverfilmung und Einspeicherung, Verarbeitung bzw. Wiedergabe in Datenbanken oder anderen elektronischen Medien und Systemen ist – auch auszugsweise – nur nach schriftlicher Zustimmung des Verlags erlaubt. Hinweis: Der Inhalt von „Mietrecht kompakt“ ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität des Themas und der ständige Wandel der Rechtsmaterie erfordern es, Haftung und Gewähr auszuschließen. Erscheinungsweise: monatlich; Zitierweise: Beispiele: „Müller, MK 01, 10“ oder „MK 01, 12“ Druck: Schützdruck, Recklinghausen

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Achten Sie auf das Datum und den Beginn des Mietverhältnisses. Wurde dieser nach der wirksamen Beschlagnahme getroffen, ist die Vereinbarung dem betreibenden Gläubiger und somit dem Ersteher gegenüber unwirksam (§ 24 ZVG), da dies nichts mehr mit ordnungsgemäßer Wirtschaft zu tun hat.

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Lassen Sie sich den Mietvertrag vorlegen, aus dem hervorgeht, dass der angebliche Mieter tatsächlich Mietpartei ist.

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Checkliste: Liegt ein Missbrauch von § 57c ZVG vor? l

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Notizen

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