ANALIZA SYTUACJI NA RYNKU MIESZKANIOWYM W AGLOMERACJI WARSZAWSKIEJ
II KWARTAŁ 2015
redNet Property Group Sp. z o.o. ul. Dywizjonu 303 129B Warszawa tel.: +48 22 318 72 00 faks: +48 22 318 72 10
[email protected] www.raporty.rednetproperty.com
Partner technologiczny: STRONA 1 z 96
Sąd Rejestrowy: Sąd Rejonowy dla M. St. Warszawy XIII Wydział Gospodarczy KRS: 0000043992 NIP: 632-17-99-435 Kapitał zakładowy: 39 000 PLN Prezes Zarządu Robert Chojnacki Wiceprezes: Michał Kosyrz
SPIS TREŚCI
1.
OFERTA MIESZKAŃ I DOMÓW W AGLOMERACJI WARSZAWSKIEJ ............................................................ 3 1.1. OFERTA MIESZKAŃ DOSTĘPNYCH W WARSZAWIE NA KONIEC II KWARTAŁU 2015 ROKU ............................ 3 1.2. OFERTA DOMÓW DOSTĘPNYCH W WARSZAWIE NA KONIEC CZERWCA 2015 ROKU ................................ 15 1.3. OFERTA MIESZKAŃ DOSTĘPNYCH W POWIATACH OKOŁOWARSZAWSKICH NA KONIEC II KW. 2015 R. ........ 19 1.4. OFERTA DOMÓW DOSTĘPNYCH W POWIATACH OKOŁO WARSZAWSKICH NA KONIEC CZERWCA 2015 R. ..... 26
2.
SKALA BUDOWNICTWA ............................................................................................................. 29
3.
LISTA NAJWIĘKSZYCH INWESTYCJI MIESZKANIOWYCH ORAZ OSIEDLI DOMÓW JEDNORODZINNYCH ................ 32
4.
TEMPO SPRZEDAŻY .................................................................................................................. 47 4.1. TEMPO SPRZEDAŻY MIESZKAŃ W WARSZAWIE W II KWARTALE 2015 ROKU .......................................... 47 4.2. TEMPO SPRZEDAŻY DOMÓW W WARSZAWIE W II KWARTALE 2015 ROKU ............................................ 55 4.3. TEMPO SPRZEDAŻY MIESZKAŃ W POWIATACH OKOŁOWARSZAWSKICH W II KWARTALE 2015 ROKU .......... 57 4.4. TEMPO SPRZEDAŻY DOMÓW W POWIATACH OKOŁOWARSZAWSKICH W II KWARTALE 2015 ROKU ............ 63
5.
ŚREDNIE CENY MIESZKAŃ WG DZIELNIC/OBSZARÓW ......................................................................... 65 5.1. CENY MIESZKAŃ W WARSZAWIE.................................................................................................... 65 5.2. CENY DOMÓW W WARSZAWIE ..................................................................................................... 72 5.3. CENY MIESZKAŃ W POWIATACH OKOŁOWARSZAWSKICH .................................................................... 73 5.4. CENY DOMÓW W POWIATACH OKOŁOWARSZAWSKICH ...................................................................... 75
6.
PROGNOZOWANA SYTUACJA NA RYNKU MIESZKANIOWYM W WARSZAWIE ............................................ 76 6.1. CZYNNIKI KSZTAŁTUJĄCE POPYT NA RYNKU MIESZKANIOWYM ............................................................. 76 6.2. PROGNOZA RYNKU NA NAJBLIŻSZE CZTERY KWARTAŁY W ZAKRESIE SPRZEDAŻY ORAZ DOSTĘPNEJ OFERTY MIESZKAŃ (Z UWZGLĘDNIENIEM PROJEKTÓW PLANOWANYCH DO WPROWADZENIA NA RYNEK) ................ 90
6.3. PROGNOZA ZMIAN CEN MIESZKAŃ SPRZEDAWANYCH W WARSZAWIE .................................................. 95
STRONA 2 z 96
1.
OFERTA MIESZKAŃ I DOMÓW W AGLOMERACJI WARSZAWSKIEJ
1.1.
OFERTA MIESZKAŃ DOSTĘPNYCH W WARSZAWIE NA KONIEC II KWARTAŁU 2015 ROKU
Na koniec czerwca 2015 roku w ofercie mieszkaniowej w Warszawie pozostawało 19 288 lokali, z czego 3 281 stanowiły mieszkania gotowe (17,0%). Względem I kwartału 2015 roku odnotowano wzrost oferty mieszkań o 1 439 sztuki przy równoczesnym spadku oferty lokali gotowych (-77 szt.). Powodem wzrostu podaży była większa liczba mieszkań wprowadzonych do oferty (5 585 szt.) niż mieszkań sprzedanych (4 324 szt.).
OFERTA MIESZKANIOWA W PODZIALE NA DZIELNICE 3000 oferta na koniec czerwca 2015
2849
2500
oferta na koniec marca 2015
2577
2000 1726
1500 2373
1647
1624
1582
2416
1292
1000
1058 1397
500
0
1495
1629
898
1486 919
1028
864
803
797
1093
785
758
769 467 467 277 488 321 410 367 24 35 386
15 15
Wykres: Liczba lokali dostępnych w ofercie na koniec czerwca 2015 roku w poszczególnych dzielnicach Warszawy; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
Na koniec czerwca 2015 roku największą ofertą mieszkaniową w Warszawie dysponował Mokotów. W podaży dostępne było 2 849 mieszkań (+476 względem marca 2015). Wola zajęła 2 pozycję i obecnie oferuje 2 577 mieszkań. 3. pozycję zajął Wilanów, który oferuje obecnie 1 726 mieszkań. Następnie w rankingu znalazła się Białołęka z 1 647 mieszkaniami, a dalej Bielany oferujące 1 624 lokale.
Na terenie tych pierwszych pięciu dzielnic znajdziemy 54% warszawskiej oferty
mieszkaniowej. Znaczny wybór mieszkań (ponad 1 000 szt.) znajdziemy jeszcze na Pradze Południe (1 582 szt.), Bemowie (1 292 szt.) oraz na Targówku (1 058 szt.). W pozostałych dzielnicach oferta jest już niższa (poniżej 1 000 mieszkań), a najmniej lokali nadal oferuje Wesoła oraz Rembertów. STRONA 3 z 96
Względem marca 2015 roku w większości dzielnic odnotowano wzrost oferty. Największy był on na Mokotowie (+476 szt.), Bemowie (+373 szt.) oraz na Wilanowie (+329 szt.). W pozostałych dzielnicach wzrost podaży nie przekroczył 200 lokali. W sześciu dzielnicach oferta spadła. W największym stopniu na Ursynowie (-195 szt.), na Ochocie (-90 szt.), oraz na Pradze Północ (-65 szt.). W poniższej tabeli przedstawiono ofertę mieszkaniową dostępną w Warszawie na koniec czerwca 2015 roku w podziale na dzielnice oraz tempo sprzedaży.
Udział mieszkań gotowych
Udział dzielnicy w ofercie Warszawy
(oferta na początek II kw. + nowe inwestycje) /sprzedaż w II kw. 2015 r.
Dzielnica
Oferta na koniec II kwartału 2015
w tym liczba mieszkań gotowych
Bemowo
1 292
141
10,9%
6,7%
4,8
Białołęka
1 647
499
30,3%
8,5%
5,4
Bielany
1 624
106
6,5%
8,4%
6,9
Mokotów
2 849
430
15,1%
14,8%
6,5
Ochota
277
84
30,3%
1,4%
3,4
Praga Południe
1 582
245
15,5%
8,2%
5,7
Praga Północ
321
55
17,1%
1,7%
5,9
Rembertów
24
24
100,0%
0,1%
3,2
Śródmieście
864
627
72,6%
4,5%
8,4
Targówek
1 058
45
4,3%
5,5%
5,4
Ursus
467
162
34,7%
2,4%
4,4
Ursynów
898
94
10,5%
4,7%
5,6
Wawer
467
47
10,1%
2,4%
7,3
Wesoła
15
15
100,0%
0,1%
-
Wilanów
1 726
208
12,1%
8,9%
5,2
Włochy
803
253
31,5%
4,2%
8,8
Wola
2 577
150
5,8%
13,4%
4,0
Żoliborz
797
96
12,0%
4,1%
5,2
14 174
2351
16,6%
73,5%
5,6
5 114
930
18,2%
26,5%
5,2
19 288
3 281
17,0%
100,0%
5,4
Warszawa lewobrzeżna Warszawa prawobrzeżna Warszawa
Tabela: Liczba lokali pozostających w ofercie na koniec czerwca 2015 roku w Warszawie z wyszczególnieniem mieszkań gotowych; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
Na koniec czerwca 2015 największa oferta gotowych lokali znajdowała się w Śródmieściu z 627 mieszkaniami gotowymi do zamieszkania. Duży wybór ukończonych jednostek oferuje także Białołęka (499 szt.) oraz Mokotów (430 szt.). Spory wybór gotowych jednostek dostępny jest także na terenie
STRONA 4 z 96
Włoch (253 szt.), Pragi Południe (245 szt.) oraz Wilanowa (208 szt.). Najmniej ukończonych mieszkań ma do zaoferowania Wesoła (15 szt.), Rembertów (24 szt.), Wawer (47 szt.) i Targówek (45 szt.). Najwyższym udziałem lokali gotowych w ofercie cechuje się Wesoła i Rembertów (100%), a także Śródmieście (72,6%), podczas gdy najniższym Targówek (4,3%), Bielany (7,3%) i Wola (5,8%). Udział mieszkań gotowych w ofercie jest dość wyrównany po obu stronach stolicy. W Warszawie w II kwartale 2015 roku średnio co piąte oferowane na rynku mieszkanie znalazło nabywcę. Najwyższe tempo sprzedaży wśród dzielnic o ofercie powyżej 300 mieszkań odnotowano na terenie Woli (4,0), Ursusa (4,4), Bemowa (4,8), Wilanowa i Żoliborza (5,2), Targówka i Białołęki (5,4). We wszystkich pozostałych dzielnicach tempo sprzedaży mieszkań było niższe niż średnio w Warszawie. Najwolniej sprzedawano lokale we Włochach (8,8).
STRUKTURA OFERTY WEDŁUG STANDARDU (A, B LUB C) W niniejszym opracowaniu podzielono dostępną w Warszawie ofertę mieszkań na trzy standardy:
Standard C (segment popularny) – zawiera mieszkania w projektach o niewyszukanej architekturze, bez elementów wykończeniowych z materiałów o wysokiej jakości, położone w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, często w znacznych odległościach od centrum miasta. Lokale pod względem standardu spełniają wymogi wynikające z przepisów prawa budowlanego, lecz są relatywnie niskie (poniżej 2,7 m), zwykle ze stolarką okienną z PCV, nie posiadają dodatkowych udogodnień. W projektach w standardzie C minimalizowana jest wielkość powierzchni wspólnych, często nie dysponują parkingiem podziemnym. Zazwyczaj poziom cen w tych projektach kształtuje się poniżej średniej rynkowej dla danej dzielnicy.
Standard B (segment podwyższony) – zawiera mieszkania w projektach o ciekawszej bryle architektonicznej, charakteryzujące się wyższym standardem wykończenia części wspólnych oraz elewacji budynku, zagospodarowaniem terenów wspólnych, dysponujące garażem podziemnym, windą oraz dodatkową infrastrukturą zwiększającą poczucie bezpieczeństwa mieszkańców (teren ogrodzony, monitoring, całodobowa ochrona). Lokale wykończone materiałami wyższej jakości, o wysokości ok. 2,7 m, posiadają antywłamaniowe drzwi wejściowe, drewnianą stolarkę okienną oraz parapety wewnętrzne.
Standard A (segment wysoki i apartamentowy) – zawiera mieszkania o najwyższym standardzie dostępnym na rynku. Projekty położone w atrakcyjnych lokalizacjach, wykończone w najwyższym standardzie, z recepcją w części wspólnej inwestycji, oferujące szereg usług dodatkowych dla mieszkańców (concierge). Zapewnione jest nie tylko wyższe bezpieczeństwo mieszkańców (całodobowa ochrona, monitoring), lecz także wysoki poziom prywatności
STRONA 5 z 96
(kameralna zabudowa, bądź niewielka liczba mieszkań dostępnych z 1 klatki schodowej). Wykończenie części wspólnych, elewacji budynku i samych mieszkań z materiałów budowlanych najwyższej jakości. Wyższy współczynnik miejsc parkingowych na jedno mieszkanie, winda zjeżdżająca do poziomu garaży bez względu na wysokość zabudowy. Znajdujące się w nich lokale charakteryzują się duża wysokością (ok. 3 m), wyposażone są w drewniane okna oraz nowoczesne rozwiązania techniczne (klimatyzacja, inteligentne systemy zarządzania mieszkaniem). Taka klasyfikacja umożliwia pełniejszą analizę sytuacji na warszawskim rynku mieszkaniowym.
standard
oferta na koniec II kwartału
w tym mieszkania gotowe
udział lokali gotowych w ofercie
udział standardów w całkowitej ofercie
(oferta na początek kwartału + nowe inwestycje) /sprzedaż
A
1 275
716
56,2%
6,6%
7,0
B
7 871
1 098
13,9%
40,8%
5,2
C
10 142
1 467
14,5%
52,6%
5,5
Warszawa
19 288
3 281
17,0%
100,0%
5,4
Tabela: Liczba lokali pozostających w ofercie na koniec II kwartału 2015 roku w Warszawie według standardu z wyszczególnieniem mieszkań gotowych; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
Na koniec II kwartału 2015 roku segment popularny stanowił 52,6% całkowitej oferty stolicy, co równało się 10 142 lokalom. Oferta standardu B wzrosła o 587 mieszkań i na koniec czerwca 2015 reprezentowało ją 7 871 mieszkań (40,8% oferty warszawskiej). Pozostałe 1 275 mieszkań (6,6%) cechował najwyższy standard wykończenia. Najwięcej gotowych mieszkań dostępnych jest w segmencie C (1 467 szt., 14,5% oferty standardu). Segment średni oferuje 1 098 ukończonych jednostek (13,9% oferty standardu). Najmniejsza oferta mieszkań gotowych dotyczy standardu apartamentowego, która ukształtowała się na poziomie 716 lokali. Stanowią one 56,2% całkowitej oferty tego segmentu rynkowego. W II kwartale 2015 roku, podobnie jak w kwartale poprzednim, najszybciej sprzedawały się mieszkania z segmentu średniego (B) i popularnego (C). Zdecydowanie wolniej niż średnio na całym rynku sprzedawał się jedynie standard apartamentowy.
STRONA 6 z 96
C
6 276
B
3 866
6 814
A
1 057
1 084
0%
10%
20%
30%
40%
191
50%
Warszawa lewobrzeżna Left-bank Warsaw
60%
70%
80%
90%
100%
Warszawa prawobrzeżna Right-bank Warsaw
Wykres: Struktura oferty mieszkań wg standardów w podziale na lewo i prawobrzeżną Warszawę na koniec II kwartału 2015 roku; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
W standardzie popularnym oferta mieszkań jest dość porównywalna w lewo i prawobrzeżnej Warszawie, jednak więcej mieszkań znajdziemy po lewej stronie miasta (6 276 szt.). W segmencie A i B sytuacja jest odmienna – zdecydowana większość mieszkań mieści się na terenie lewobrzeżnych dzielnic i jest to odpowiednio 85% oraz 87% podaży. Na kolejnej stronie zamieszczono wykres prezentujący ofertę mieszkań standardu A, B i C w podziale na dzielnice. Na koniec czerwca 2015 roku, w ujęciu dzielnicowym najszersza oferta mieszkań w standardzie A dostępna była w Śródmieściu (748 szt.), na Mokotowie (184 szt.), Pradze Północ (154 szt.) oraz na Żoliborzu (86 szt.). Pozostała oferta tego segmentu dostępna była na Pradze Południe (37 szt.), Wilanowie (16 szt.), Woli oraz Ochocie (2 szt.). Najwięcej mieszkań w segmencie B znajduje się obecnie na Mokotowie (2 321 szt.), Woli (1 224 szt.), Wilanowie (1 199 szt.), czyli w bardziej atrakcyjnych dzielnicach Warszawy. W peryferyjnych rejonach stolicy oferta takich mieszkań jest mocno okrojona. Tam dominuje standard popularny. Najwięcej mieszkań z najniższej półki znajduje się na Białołęce. Na jej terenie na koniec czerwca 2015 roku oferowano 1 366 mieszkań realizowanych/zrealizowanych w najniższym segmencie rynku, które stanowiły aż 83% oferty tej dzielnicy. Bardzo szeroka oferta takich lokali dostępna jest także na terenie Woli (1 351 szt.) oraz Bemowa (1 163 szt.), Bielan (1 120 szt.) i Targówka (1 011 szt.).
STRONA 7 z 96
Mokotów
184
2321
Wola 2
1224
Wilanów 16 Białołęka
1366 458
1120
606
Ursynów
1163 1011 564
Śródmieście
334
748
Włochy 7
116
796
86
560
Wawer 17
450
Ursus 1
466
Praga Północ
939
129
Targówek 47
Żoliborz
511
281
Praga Południe 37 Bemowo
1351
1199
Bielany 46
344
151
154 10463
Ochota 2 235 40 Rembertów 24 Wesoła 2 13 -100
400
900 standard A
1400 standard B
1900
2400
2900
standard C
Wykres: Struktura oferty mieszkań wg standardów w poszczególnych dzielnicach Warszawy na koniec II kwartału 2015 roku; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
STRONA 8 z 96
OFERTA WEDŁUG TERMINU REALIZACJI Oferta na koniec czerwca 2015 r.
Termin realizacji
liczba lokali
udział
przed 2014 rokiem
1 154
6,0%
2014
1 338
6,9%
I kwartał 2015
250
1,3%
II kwartał 2015
539
2,8%
III kwartał 2015
603
3,1%
IV kwartał 2015
2 446
12,7%
I kwartał 2016
2 370
12,3%
II kwartał 2016
3 458
17,9%
III kwartał 2016
1 260
6,5%
IV kwartał 2016
2 608
13,5%
po 2016 roku
3 262
16,9%
ogółem
19 288
100,0%
Tabela: Struktura oferty mieszkań wg terminu realizacji w Warszawie na koniec II kwartału 2015 roku; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
Na koniec II kwartału 2015 roku największy udział w ofercie Warszawy posiadały mieszkania, których termin realizacji przypada na 2016 rok. Stanowiły one 50,3% dostępnej podaży – 9 696 mieszkań. Kolejną grupę stanowiły lokale z terminem realizacji w 2015 roku – 19,9% (3 838 szt.). 16,9% mieszkań planowanych jest do wybudowania w 2017 roku, a 1 338 oferowanych jednostek zostało ukończonych w 2014 roku. Pozostała pula 1 154 lokali została oddana do użytkowania jeszcze przed 2014 rokiem.
6,0% 1 154
0,0%
6,9% 1 338
10,0%
19,9% 3 838
20,0%
50,3% 9 696
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
ukończone przed 2014 completed before 2014
ukończone w 2014 completed in 2014
planowane ukończenie w 2016 completion time in 2016
planowane ukończenie w 2017 completion time in 2017
16,9% 3 262
70,0%
80,0%
90,0%
100,0%
planowane ukończenie w 2015 completion time in 2015
Wykres: Struktura oferty mieszkań wg terminu realizacji inwestycji na koniec II kwartału 2015 roku; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
STRONA 9 z 96
NOWE INWESTYCJE W II kwartale 2015 roku w Warszawie do sprzedaży wprowadzono do sprzedaży 50 nowych inwestycji/etapów z łączną liczbą 5 585 lokali mieszkalnych. Poniżej znajduje się lista tych projektów, z wyszczególnieniem dzielnicy, w której będą one realizowane. Dzielnica
Nazwa inwestycji
Deweloper
Liczba mieszkań
Rachunek powierniczy
Rozpoczęcie budowy
Young City - etap VII
Robyg
159
TAK
cze-15
Bemowo Park I etap
Dor Group
109
TAK
kwi-15
Bianco2
Nexity
90
TAK
cze-15
143
TAK
kwi-15
Accent Eco Bemowo Człuchowska
Osiedle Przyjaciół 1 Osiedle Przyjaciół 2
Białołęka
TAK
maj-15
106
TAK
cze-15
87
TAK
lip-15
99
TAK
maj-15
Osiedle Classic II bud B
Victoria Dom
125
TAK
cze-15
Aluzyjna bud 2
Elmis Invest
30
TAK
cze-15
Atal Marina II
ATAL
219
TAK
kwi-15
Park Światowida II etap bud C
AMA-BUD
53
TAK
gru-14
Shiraz Trio - II etap bud B
Shiraz II
74
TAK
lip-15
Sokratesa Park II B etap
Sokratesa Development
173
TAK
maj-15
Osiedle Krzemowe I etap ABC
LC Corp
159
TAK
sie-15
245
TAK
kwi-15
319
TAK
maj-15
136
TAK
lip-15
123
TAK
lip-15
Studio Mokotów Mokotów La Premiere Bobrowiecka 10
STRONA 10 z 96
18
PHU Konstans
Moduo House
Praga Południe
712
Sprawna II
Bielany
Ochota
Bouygues Immobilier BM Development Partners Sp. z o.o. Dom Development Dom Development
ECI Residential sp.z.o.o. Dom Development Bouygues Immobilier Alnus Development
Liczba mieszkań
526
247
986
Morskie Oko II etap
Myoni Group
4
NIE
lip-13
Harfowa 4
Budromex
26
TAK
kwi-15
Mała Praga II etap
LC Corp
224
TAK
lip-15
Osada Ojców
Spółdzielnia Mieszkaniowa Osiedle Młodych
16
TAK
cze-15
Krypska 25
SP Invest
35
TAK
maj-15
WARS
Soho Factory
143
TAK
cze-15
26
432
Villa Jowisz II
City Villa
14
TAK
cze-15
Ludna 9
IPECO
16
TAK
maj-15
Okrąg 2
IPECO
9
TAK
maj-15
Wilno 2 etap 3 K
Dom Development
185
TAK
maj-15
Victoria Dom
41
TAK
maj-15
Victoria Dom
43
TAK
maj-15
Skorosze XI II etap L8
PIB Ebejot
89
TAK
lut-15
Skorosze XI II etap L6
PIB Ebejot
104
TAK
lut-15
Mielecka Park
BJM Development
53
TAK
maj-15
Brzozowy Zakątek I etap
Polnord Wilanów
124
TAK
cze-15
Młody Wilanów II etap
Robyg
75
TAK
kwi-15
Młody Wilanów III etap
Robyg
69
TAK
lip-15
Espace Wilanów
Bouygues Immobilier
277
TAK
wrz-15
Królewski Park IV etap
Robyg
102
TAK
maj-15
La Clarte II etap bud A
Bouygues Immobilier
93
TAK
lut-15
Ogrody Włochy DE
SDM DEVELOPMENT Sp. z o.o. Sp.k.
148
TAK
kwi-14
Skylife I etap Space Liberty
Nexity
160
TAK
lip-15
Radziwie 3 - III etap
PB Konstanty Strus
118
TAK
kwi-15
Szlenkierów 4
Tynkbud-1
37
TAK
lip-15
Osiedle przy Arkadii bud A
Dantex
123
TAK
cze-15
Wola Libre
BPI
274
TAK
kwi-15
City Link I etap
Ronson
126
TAK
maj-15
Union Apartamenty
Bouygues Immobilier
88
TAK
paź-15
In City IV
OKAM
84
TAK
lip-15
Żoliborz Artystyczny M
Dom Development
218
TAK
lip-15
Śródmieście
Targówek
Ursus
Wawer
25
Osiedle Przy Parku bud 3 (C) Osiedle Przy Parku bud 1 (A)
Wilanów
Włochy
193
53
740
Wola
Żoliborz
269
148
1 010
Warszawa
218 5 585
Tabela: Inwestycje wprowadzone do sprzedaży w II kwartale 2015 roku; źródło: redNet Property Group
Nowa oferta wprowadzona do sprzedaży w II kwartale 2015 roku zasiliła ofertę 14 dzielnic. Nowa oferta w największym stopniu zasiliła ofertę mieszkaniową na Woli, gdzie rozpoczęto sprzedaż 1 010 nowych mieszkań w ramach 8 projektów mieszkaniowych. Szeroką podaż nowych lokali
STRONA 11 z 96
zaoferowano także na Mokotowie (6 projektów, 986 szt.), Wilanowie (6 projektów, 740 szt.) oraz Bemowie (7 projektów, 712 szt.). Na poniższej mapie oznaczono lokalizację inwestycji, których sprzedaż rozpoczęto w II kwartale 2015 roku.
Mapa: Lokalizacja nowowprowadzonych inwestycji na tle miasta, źródło: redNet Consulting, na podstawie mapy pochodzącej z serwisu www.arcgis.com/explorer
W II kwartale 2015 roku na rynek trafiały głównie inwestycje w segmencie popularnym (3 052 szt., 29 inwestycji). Segment średni reprezentowało 20 inwestycji; 2 529 mieszkania. W najwyższym standardzie wykończenia wprowadzono 1 inwestycje z liczbą 4 mieszkań.
STRONA 12 z 96
Zgodnie z tzw. ustawą deweloperską, która obowiązuje od 29 kwietnia 2012 roku, wszystkie inwestycje, których sprzedaż rozpoczęto po tym terminie, muszą posiadać mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony przez bank. W minionym kwartale wszystkie analizowane powyższej inwestycje posiadały rachunek powierniczy, oprócz inwestycji, Morskie Oko, w której mieszkania są już oddane do użytkowania. Budowa większości inwestycji, których sprzedaż rozpoczęto w II kwartale 2015 roku już się rozpoczęła. Dotyczy to 37 inwestycji. Spośród pozostałych; budowa 13 projektów mieszkaniowych ruszy w 2015 roku.
ZAKOŃCZONE INWESTYCJE W II kwartale 2015 w Warszawie zakończono realizację 28 etapów/inwestycji, w których łącznie powstały 2 523 mieszkania. Lista ukończonych projektów znajduje się poniżej. Nazwa inwestycji
Deweloper
Lokalizacja
Liczba mieszkań
Apartamenty Saska Nad Jeziorem I etap budynek A, B
Dom Development
ul. Jana NowakaJeziorańskiego
162
Bliski Tarchomin II etap
Grupo Lar Real Estate
ul. Kowalczyka
110
Burakowska 16 I etap
Dantex
ul. Burakowska 16
235
Cornerhouse
Invesco
ul. Zambrowska/ Zorzy
35
Czorsztyńska
Samko Inwestycje
ul. Czorsztyńska 4
23
Dolce Villa
Budrem Apartments sp. z o.o
ul. Potułkały
24
Morskie Oko II etap
Myoni Group
ul. Morskie Oko
4
Niedzielskiego 2 - etap II 2, 2d, 2e
Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa
ul. Niedzielskiego 1
48
Nizinna 29
HM Inwest
ul. Nizinna 29
13
Ogrody Włochy DE
SDM DEVELOPMENT Sp. z o.o. Sp.k.
ul. Chrościckiego 87
148
Osiedle Bluszczańska II (bud. G, H)
APM Development
ul. Bluszczańska
48
Osiedle Bluszczańska II (bud. I, J)
APM Development
ul. Bluszczańska
42
Osiedle Gocławska II/Kamionkowska
Budimex Nieruchomości
ul. Kamionkowska 19/21
89
Osiedle Iskra VI bud. A I etap
ED Invest
ul. Jugosłowiańska
172
Osiedle Królewskie III etap
Robyg
al. Reczpospolitej
92
Osiedle Królewskie IV etap
Robyg
al. Reczpospolitej
70
Osiedle Królewskie Ogrody
Murapol S.A.
ul. Obozowa
137
Osiedle Palladium
Dom Development
ul. E. Barszczewskiej
245
Osiedle Pod Słońcem II etap
Budimex Nieruchomości
ul. Batalionów Chłopskich
141
Park Kaskada
Kaskada s.c.
ul. Chlewińska 18
19
STRONA 13 z 96
Skorosze XI L3
PIB Ebejot
ul. Ryżowa
78
Śródmieście Wilanów - bud D
Polnord Wilanów
ul. Gieysztora
179
Verdis - III etap - budynki FG
Ronson
ul. Sowińskiego
140
Villa Nova
Edificio sp. z o.o.
ul. Dziupli 27
6
Villa Sportowa
Sawa Park Invest sp. z o.o. sp. k.
ul. Sportowa 5
11
Wyścigowa 8
Tynkbud-1
ul. Wyścigowa
44
Young City - etap III
Robyg
ul. Batalionów Chłopskich
154
Zen Garden Mokotów A1 A2 A3
Prestige PM
ul. Santocka
54
Tabela: Lista inwestycji, których realizację zakończono w II kwartale 2015, Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
STRONA 14 z 96
1.2.
OFERTA DOMÓW DOSTĘPNYCH W WARSZAWIE NA KONIEC CZERWCA 2015 ROKU
Dzielnica
Oferta na koniec czerwca 2015
W tym domy gotowe
Udział domów gotowych w ofercie
Udział dzielnic w całkowitej ofercie na koniec czerwca 2015
Białołęka
49
29
59,2%
11,1%
Bielany
36
14
38,9%
8,2%
Mokotów
9
9
100,0%
2,0%
Rembertów
3
3
100,0%
0,7%
Targówek
39
1
2,6%
8,9%
Ursynów
32
21
65,6%
7,3%
Wawer
113
102
90,3%
25,7%
Wesoła
28
28
100,0%
6,4%
Wilanów
125
36
28,8%
28,4%
Włochy
6
6
100,0%
1,4%
Suma
440
249
56,6%
100,0%
Tabela: Liczba domów pozostających w ofercie na koniec czerwca 2015 roku w poszczególnych dzielnicach Warszawy z wyszczególnieniem gotowych; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
Na koniec czerwca 2015 roku w ofercie sprzedaży w Warszawie pozostawało 440 domów, z czego 249 stanowiło gotowe jednostki (56,5%). Najszerszą ofertą domów dysponuje Wilanów (125 szt.), Wawer posiadający w ofercie 113 domów znalazł się na drugim miejscu, a na trzecim Białołęka z liczbą 49 domów. Targówek zajmuje 4 miejsce, gdyż w jego ofercie widnieje 39 domów. Najmniejszą podaż spośród dzielnic oferujących domy odnotowano na Rembertowie (3 szt.), we Włochach (6 szt.) oraz na Mokotowie (9 szt.). We wszystkich wymienionych dzielnicach można zakupić gotowe do zamieszkania domy, choć na Targówku jest to tylko 1 dom. Najwięcej gotowych domów znajdowało się w dzielnicy Wawer (102 szt.). We wszystkich pozostałych dzielnicach oferta była znacznie szczuplejsza, jednakże wciąż spory wybór klienci posiadali na Wilanowie (36 szt.), Białołęce (29 szt.), Wesołej (28 szt.) oraz na Ursynowie (21 szt.). W Rembertowie, na Włochach, Mokotowie, a także w Wesołej nie znajdziemy oferty domów w trakcie realizacji, gdyż 100% oferty stanowią domy ukończone.
STRONA 15 z 96
160 137
140
125 113
120 100 80
64
60 42
49
39
40
37 36
20
37
32
28 28 10 9
1
7
6
3
3
0
oferta na koniec marca 2015
oferta na koniec czerwca 2015
Rysunek: Oferta domów wg dzielnic Warszawy na koniec marca i czerwca 2015; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
STRONA 16 z 96
STRUKTURA OFERTY WEDŁUG TERMINU REALIZACJI Czerwiec 2015
Termin realizacji
liczba domów
udział
przed 2014
147
33,41%
I kwartał 2014
6
1,36%
II kwartał 2014
25
5,68%
III kwartał 2014
13
2,95%
IV kwartał 2014
35
7,95%
I kwartał 2015
8
1,82%
II kwartał 2015
15
3,41%
III kwartał 2015
0
0,00%
IV kwartał 2015
31
7,05%
I kwartał 2016
26
5,91%
II kwartał 2016
11
2,50%
III kwartał 2016
56
12,73%
IV kwartał 2016
0
0,00%
po 2016
67
15,23%
Suma
440
100,00%
Tabela: Struktura oferty domów wg terminu realizacji w Warszawie na koniec czerwca 2015 roku, Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
W strukturze oferty domów w Warszawie dostępnych na koniec czerwca 2015 roku największy odsetek stanowiły domy ukończone (249 szt., 56,6% udział w ofercie – spadek o 19,1 p.p. względem I kwartału), wśród nich dominowały domy ukończone przed 2014 rokiem (147 szt., 33,41% oferty). Pozostała część podaży zostanie ukończona w ciągu najbliższych 6 miesięcy (31 szt., 7,0% oferty) lub po upływie 6 miesięcy (160 szt., 36,4% oferty).
56,6% 249
0,0%
10,0%
20,0%
gotowe
30,0%
7,0% 31
40,0%
50,0%
ukończone w ciagu 6 miesięcy
60,0%
36,4% 160
70,0%
80,0%
90,0%
100,0%
ukończone po upływie 6 miesięcy
Rysunek: Struktura oferty domów dostępnych w Warszawie na koniec czerwiec 2015 roku według terminu realizacji; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu STRONA 17 z 96
NOWE INWESTYCJE W II kwartale 2015 roku w Warszawie rozpoczęto sprzedaż 5 projektów z segmentu domów jednorodzinnych, w ramach których powstanie 146 domów. Nazwa inwestycji
Deweloper
Lokalizacja
Liczba domów
Park Dworski II faza II (8-14)
Victoria Dom
ul. Zyndrama z Maszkowic 4, Białołęka
12
Viva Garden - domy
Victoria Dom
ul. Białołęcka, Białołęka
18
Oliwska Nova
PRK7 Nieruchomości Sp. z o.o.
ul. Oliwska, Targówek
45
Poprawna 16 II etap
Aras
ul. Poprawna, Wawer
4
Mota-Engil Real Estate ul. Pałacowa, Wilanów 67 Management Sp. z o. o. Tabela: Lista inwestycji z segmentu domów jednorodzinnych, których realizację rozpoczęto w II kwartale 2015, Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu Willanovia
UKOŃCZONE REALIZACJE W II kwartale 2015 roku w Warszawie zakończono realizację dwóch inwestycji, w których łącznie powstało 18 domów jednorodzinnych. Nazwa inwestycji
Deweloper
Lokalizacja
Liczba domów
Osiedle Liliowa
MD Invest sp. z o.o.
ul. Liliowa, Wawer
12
P.P.U.H GLIF Sławomir ul. Jara, Wilanów 6 Ziółkowski Tabela: Lista inwestycji z segmentu domów jednorodzinnych, których realizację zakończono w II kwartale 2015 r., Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu Domy na Zawadach
STRONA 18 z 96
1.3.
OFERTA MIESZKAŃ DOSTĘPNYCH W POWIATACH OKOŁOWARSZAWSKICH NA KONIEC II KW. 2015 R.
Na potrzeby niniejszego opracowania wyselekcjonowano miejscowości/gminy w powiatach otaczających stolicę, posiadające istotne znaczenie na rynku mieszkaniowym aglomeracji. W dalszej części raportu wzięto pod uwagę tylko inwestycje zlokalizowane na ich obszarze. Są to:
w powiecie legionowskim: Jabłonna i Legionowo;
w powiecie mińskim: Mińsk Mazowiecki i Sulejówek;
w powiecie otwockim: Józefów, Karczew, Otwock i Wiązowna;
w powiecie piaseczyńskim: Góra Kalwaria, Józefosław, Konstancin-Jeziorna, Lesznowola, Magdalenka, Piaseczno, Mysiadło;
w powiecie pruszkowskim: Brwinów, Piastów, Pruszków, Raszyn i Walendów;
w powiecie warszawskim zachodnim: Izabelin, Błonie, Łomianki, Ożarów Mazowiecki i Stare Babice;
w powiecie wołomińskim: Kobyłka, Marki, Radzymin, Wołomin, Ząbki i Zielonka
POZIOM OFERTY WEDŁUG POWIATÓW
Powiat
Oferta na koniec czerwca 2015
W tym mieszkania gotowe
Udział lokali gotowych w ofercie
Udział powiatów w całkowitej ofercie okolic Warszawy
legionowski
274
2
0,7%
7,4%
miński
209
114
54,5%
5,6%
otwocki
155
20
12,9%
4,2%
piaseczyński
813
477
58,7%
21,9%
pruszkowski
873
277
31,7%
23,5%
warszawski zachodni
334
191
57,2%
9,0%
wołomiński
1 052
289
27,5%
28,4%
Suma
3 710
1 370
36,9%
100,0%
Tabela: Liczba lokali pozostających w ofercie na koniec czerwca 2015 w głównych miejscowościach powiatów otaczających Warszawę z wyszczególnieniem mieszkań gotowych; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
Na koniec czerwca 2015 roku w ofercie sprzedaży w powiatach otaczających Warszawę pozostawało 3 710 lokali. 36,9% stanowiły lokale gotowe (1 370 szt.). Z najszerszą ofertą nabywcy mieli do czynienia w powiecie wołomińskim, która wynosiła 1 052 mieszkania, pruszkowskim – 873 mieszkania i piaseczyńskim – 813 mieszkań. Najmniej mieszkań do zaoferowania posiadali deweloperzy działający w powiatach legionowskim i otwockim, z uwagi na większą popularność budownictwa indywidualnego. STRONA 19 z 96
Na koniec czerwca 2015 roku najwięcej mieszkań gotowych znajdowało się w sprzedaży w powiecie piaseczyńskim (477 szt.), które stanowiły 58,7% lokalnej oferty mieszkaniowej tego powiatu. 289 ukończonych mieszkań znajdowało się w sprzedaży w powiecie wołomińskim oraz 277 w powiecie pruszkowskim. Najmniejszy udział lokali gotowych w ofercie odnotowano w powiecie legionowskim (0,7%, 2 szt.). 1200
1116 1052
1000 873
917 813 820
800
600 334 361
400
274 193
200
209
257 155 176
0 wołomiński
pruszkowski
piaseczyński
warszawski zachodni
oferta na koniec czerwca 2015 roku
legionowski
miński
otwocki
oferta na koniec marca 2015 roku
Rysunek: Oferta mieszkaniowa w powiatach okalających Warszawę, dostępna na koniec I i II kwartału 2015 roku; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
W porównaniu do poprzedniego kwartału wzrost oferty odnotowano na terenie powiatu legionowskiego (+81 szt.). W pozostałych powiatach oferta spadła.
STRONA 20 z 96
STRUKTURA OFERTY WEDŁUG STANDARDU INWESTYCJI Na koniec czerwca 2015 roku zdecydowanie największa oferta w powiatach otaczających Warszawę reprezentowała segment popularny C (3 095 szt., 83,42% całkowitej oferty). Wraz z poprawą standardu malała liczba dostępnych lokali - segment B posiadał 116,58% udziału. Lokale w segmencie wyższym niż popularny nie występują w ofercie powiatu legionowskiego, natomiast lokali z najwyższej półki nie znajdziemy w żadnym z analizowanych powiatów.
Standard
Oferta na koniec II kwartału 2015
W tym mieszkania gotowe
Udział lokali gotowych w ofercie
Udział standardów w ofercie
powiat legionowski C
274
2
0,73%
100,00%
powiat miński B
55
25
45,45%
26,32%
C
154
89
57,79%
73,68%
powiat otwocki B
72
0
0,00%
46,45%
C
83
20
24,10%
53,55%
powiat piaseczyński B
291
228
78,35%
35,79%
C
522
249
47,70%
64,21%
powiat pruszkowski B
4
4
100,00%
0,46%
C
869
273
31,42%
99,54%
powiat warszawski zachodni B
133
50
37,59%
39,82%
C
201
141
70,15%
60,18%
powiat wołomiński B
60
10
16,67%
5,70%
C
992
279
28,13%
94,30%
ogółem B
615
317
51,54%
16,58%
C
3095
1053
34,02%
83,42%
Tabela: Liczba lokali pozostających w ofercie na koniec czerwca 2015 roku w głównych miejscowościach powiatów otaczających Warszawę według standardu z wyszczególnieniem mieszkań gotowych; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
STRONA 21 z 96
W standardzie średnim największy wybór dostępny był w powiecie piaseczyńskim (291 szt.). Sporo mieszkań znajdowało się także w powiecie warszawskim zachodnim (133 szt.) oraz otwockim (72 szt.). W standardzie popularnym największy wybór dostępny był w powiecie wołomińskim (992 szt.). Sporo mieszkań znajdowało się także w powiecie pruszkowskim (869 szt.) oraz piaseczyńskim (522 szt.). 1200 1000 800
600
992
522 869
400
201
200
291 60
0
wołomiński
274 133
4
pruszkowski
piaseczyński
warszawski zachodni
standard B
legionowski
154 55
83 72
miński
otwocki
standard C
Rysunek: Struktura oferty według standardu wg powiatów okalających Warszawę; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
STRONA 22 z 96
STRUKTURA OFERTY WEDŁUG TERMINU REALIZACJI Termin realizacji
Czerwiec 2015 liczba mieszkań
udział
powiat legionowski przed 2014
2
0,73%
2014
0
0,00%
I kwartał 2015
0
0,00%
II kwartał 2015
0
0,00%
III kwartał 2015
12
4,38%
IV kwartał 2015
0
0,00%
po 2015
260
94,89%
powiat miński przed 2014
83
39,71%
2014
31
14,83%
I kwartał 2015
0
0,00%
II kwartał 2015
0
0,00%
III kwartał 2015
31
14,83%
IV kwartał 2015
34
16,27%
po 2015
30
14,35%
powiat otwocki przed 2014
10
6,45%
2014
10
6,45%
I kwartał 2015
0
0,00%
II kwartał 2015
0
0,00%
III kwartał 2015
0
0,00%
IV kwartał 2015
72
46,45%
po 2015
63
40,65%
powiat piaseczyński przed 2014
210
25,83%
2014
239
29,40%
I kwartał 2015
28
3,44%
II kwartał 2015
0
0,00%
III kwartał 2015
3
0,37%
IV kwartał 2015
66
8,12%
po 2015
267
32,84%
powiat pruszkowski
STRONA 23 z 96
przed 2014
190
21,76%
2014
10
1,15%
I kwartał 2015
42
4,81%
II kwartał 2015
35
4,01%
III kwartał 2015
68
7,79%
IV kwartał 2015
77
8,82%
po 2015
451
51,66%
powiat warszawski zachodni przed 2014
73
21,86%
2014
11
3,29%
I kwartał 2015
0
0,00%
II kwartał 2015
107
32,04%
III kwartał 2015
19
5,69%
IV kwartał 2015
0
0,00%
po 2015
124
37,13%
powiat wołomiński przed 2014
66
6,27%
2014
135
12,83%
I kwartał 2015
78
7,41%
II kwartał 2015
10
0,95%
III kwartał 2015
0
0,00%
IV kwartał 2015
249
23,67%
po 2015 514 48,86% Tabela: Struktura oferty mieszkań wg terminu realizacji w głównych miejscowościach powiatów otaczających Warszawę na koniec czerwca 2015 roku, Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
Mieszkania gotowe stanowiły 36,9% struktury oferty dostępnej w okolicach Warszawy (1 370 lokali). Największy odsetek mieszkań gotowych odnotowano w powiecie piaseczyńskim (58,7%) oraz warszawskim zachodnim (57,2%). Największy odsetek mieszkań w trakcie realizacji znajduje się obecnie w powiecie legionowskim – gdzie tylko 2 oferowane mieszkania są ukończone oraz otwockim – 87,1% mieszkań jest w trakcie realizacji. 100,0% 14,4%
90,0%
80,0%
40,6%
70,0%
37,1%
31,1%
8,5%
5,7%
94,9%
40,0%
16,6%
46,5%
30,0%
0,0%
23,7% 57,2%
58,7%
54,5%
20,0% 10,0%
48,9%
51,7%
60,0% 50,0%
32,8%
31,7%
27,5%
12,9%
4,4% 0,7%
powiat legionowski
powiat miński powiat otwocki
gotowe
powiat piaseczyński
ukońcozne w ciągu 6 miesięcy
powiat pruszkowski
powiat warszawski zachodni
powiat wołomiński
ukończone po upływie 6 miesięcy
Rysunek: Struktura oferty według terminu realizacji w powiatach okalających Warszawę; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
STRONA 24 z 96
NOWE INWESTYCJE W II kwartale 2015 roku w okolicach Warszawy do sprzedaży wprowadzono 4 nowe inwestycje/etapy z liczbą 293 mieszkań. Przedstawiono je w poniższej tabeli. Nazwa inwestycji
Deweloper
Powiat
Liczba mieszkań
Projekt Park
Zakład Budowlano Remontowy „Budrem” Sp. z o.o. sp. k.
LEGIONOWSKI
115
Zielona Polana - etap IV 2B
Dynamic Development
PIASECZYŃSKI
60
Osiedle Promienna I
Mazovia Development
WOŁOMIŃSKI
94
Green Art.
Ziółkowski S.C.
WOŁOMIŃSKI
24
Tabela: Lista inwestycji, w których rozpoczęto sprzedaż lokali w II kwartale 2015, Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
UKOŃCZONE REALIZACJE W II kwartale 2015 roku w okolicach Warszawy zakończono realizację 13 inwestycji/etapów, w których łącznie powstały 804 mieszkania. Lista ukończonych projektów znajduje się poniżej. Nazwa inwestycji
Deweloper
Lokalizacja
Liczba mieszkań
Nowe Zamienie I etap A1 A2 B3
Light House Development Sp. z o. o. S.K.A.
PIASECZYŃSKI
69
Osiedle Sportowa III bud 7
Włodarzewska
PRUSZKOWSKI
30
Nowe Miasto Pruszków etap I
Jankowski Pulchny Budownictwo Mieszkaniowe
PRUSZKOWSKI
96
Przy Pałacu - III etap faza I A,D
Long Bridge
PRUSZKOWSKI
93
Przy Pałacu - etap 5
HBD Błonie
WARSZAWSKI ZACHODNI
39
Przy Pałacu - etap 4
HBD Błonie
WARSZAWSKI ZACHODNI
31
Osiedle Wolica
SOWA BUD ZJ Sp. z o.o.
WARSZAWSKI ZACHODNI
115
Osiedle Julia
JBM Development
WARSZAWSKI ZACHODNI
45
Wiejska
Lux Home sp. j.
WOŁOMIŃSKI
33
Osiedle Urocze II etap
Developer Karandys sp. z o.o.
WOŁOMIŃSKI
32
Okólna II
BDJ
WOŁOMIŃSKI
48
Osiedle Centrum Park etap II bud 3
Willa Developer
WOŁOMIŃSKI
64
Neptun Ząbki IA A1,A2,B1
Polnord
WOŁOMIŃSKI
109
Tabela: Lista inwestycji, których realizację ukończono w II kwartale 2015, Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
STRONA 25 z 96
1.4.
OFERTA DOMÓW DOSTĘPNYCH W POWIATACH OKOŁO WARSZAWSKICH NA KONIEC CZERWCA 2015 R.
Na koniec czerwca 2015 roku w ofercie w okolicach Warszawy znajdowały się 654 domy, z czego 527 było ukończonych (80,6%). Największa liczba domów zlokalizowana była w powiecie piaseczyńskim – (268 szt., 41,0% oferty) oraz warszawskim zachodnim – (182 szt., 27,8% oferty). Szeroka podaż deweloperskiego budownictwa jednorodzinnego dostępna była także w powiecie legionowskim (100 szt., 15,3%) oraz pruszkowskim (77 szt., 11,8%). Powiat
Oferta na koniec czerwca 2015
W tym domy gotowe
Udział domów gotowych w ofercie
Udział powiatów w całkowitej ofercie okolic Warszawy
legionowski
100
69
69,0%
15,3%
miński
5
4
80,0%
0,8%
otwocki
9
9
100,0%
1,4%
piaseczyński
268
197
73,5%
41,0%
pruszkowski
77
72
93,5%
11,8%
warszawski zachodni
182
169
92,9%
27,8%
wołomiński
13
7
53,8%
2,0%
Suma
654
527
80,6%
100,0%
Tabela: Liczba domów pozostających w ofercie na koniec czerwca 2015 roku w głównych miejscowościach powiatów otaczających Warszawę z wyszczególnieniem jednostek gotowych; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
Najszerszą ofertą domów ukończonych dysponował powiat piaseczyński – 197 jednostek, które stanowiły 73,5% wszystkich domów znajdujących się w ofercie tego powiatu. Szeroką podaż odnotowano także w powiecie warszawskim zachodnim (169 szt.). W powiecie otwockim 100% domów pozostających w ofercie czeka już na nowych lokatorów. W porównaniu do I kwartału 2015 roku w powiecie legionowskim, wołomińskim i otwockim odnotowano wzrost oferty. 350 302 300
268
250 208
182
200 150
100 100
87
77
80
50
13
10
9
8
5
5
0
piaseczyński
warszawski zachodni
legionowski
pruszkowski
oferta na koniec czerwca 2015 roku
wołomiński
otwocki
oferta na koniec marca 2015 roku
Rysunek: Oferta domów dostępna na koniec I i II kwartału 2015; źródło: redNet Property Group STRONA 26 z 96
miński
STRUKTURA OFERTY WEDŁUG TERMINU REALIZACJI Ze względu na relatywnie niewielką liczbę inwestycji jednorodzinnych realizowanych w każdym z powiatów otaczających Warszawę, analiza struktury oferty wg terminu realizacji zostanie przeprowadzona łącznie dla wszystkich powiatów podlegających badaniu. Czerwiec 2015
Termin realizacji
liczba domów
udział
przed 2014
347
53,06%
2014
161
24,62%
I kwartał 2015
2
0,31%
II kwartał 2015
22
3,36%
III kwartał 2015
7
1,07%
IV kwartał 2015
38
5,81%
I kwartał 2016
28
4,28%
II kwartał 2016
24
3,67%
III kwartał 2016
13
1,99%
IV kwartał 2016
12
1,83%
po 2016
0
0,00%
ogółem 654 100,00% Tabela: Struktura oferty domów wg terminu realizacji w głównych miejscowościach powiatów otaczających Warszawę na koniec czerwca 2015 roku, Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
W strukturze oferty domów jednorodzinnych w okolicach Warszawy dostępnej na koniec czerwca 2015 roku bardzo duży odsetek stanowiły domy w ukończonych inwestycjach (81,3%), a większość z nich została ukończona jeszcze przed 2014 rokiem (347 szt., 53,06%). W ciągu najbliższych 6 miesięcy zakończona zostanie budowa (45 szt., 6,9% oferty). Pozostała oferta to nowe domy, które zasilą rynek ukończonych inwestycji po upływie najbliższych 6 miesięcy (77 szt., 11,8% oferty).
81,3% 532
0,0%
10,0%
20,0% gotowe
30,0%
40,0%
6,9% 45
50,0%
ukończone w ciągu 6 miesięcy
60,0%
70,0%
80,0%
11,8% 77
90,0%
ukończone po upływie 6 miesięcy
Rysunek: Struktura oferty domów według terminu realizacji; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu STRONA 27 z 96
100,0%
NOWE INWESTYCJE W II kwartale 2015 roku w okolicach Warszawy wprowadzono do sprzedaży 5 nowych inwestycji/etapów domów jednorodzinnych, z łączną liczbą 46 domów. Nazwa inwestycji
Deweloper
Lokalizacja
Liczba domów
Apartamenty Narutowicza
P&K Development
Legionowo
12
Domy Wiśniowa
Estate WRC Investment Sp. z o.o.
Stanisławów Drugi
10
Harmonium III
SJM Group
Konstancin-Jeziorna
12
Osiedle ul.Leśna II etap
Tanga Deweloper
Lesznowola
6
Osada Świerkówka
Ricand House Sp. z o.o. Sp. k.
Klembów
6
Tabela: Lista osiedli jednorodzinnych, których realizację rozpoczęto w II kwartale 2015; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
UKOŃCZONE INWESTYCJE W II kwartale 2015 roku w okolicach Warszawy zakończono realizację 6 osiedli domów jednorodzinnych, w których łącznie powstało 58 domów. Listę osiedli ukończonych w minionych trzech miesiącach przedstawiono w poniższej tabeli. Nazwa inwestycji
Deweloper
Lokalizacja
Liczba domów
Osiedle Na Laski
Makbud
Grodzisk Mazowiecki
14
Le Village - Villa Provence
Bouygues Immobilier
Józefosław
14
Chabry I etap ABKL
GEMMA
Nowa Wola
8
Owocowy Sad 2
Nasze Miasteczko
Piaseczno
12
Osiedle Miód Malina
Nasze Miasteczko
Lesznowola
4
Trzy Kolory
ALJA Dom
Łomianki
6
Tabela: Lista osiedli jednorodzinnych, których realizację ukończono w II kwartale 2015; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
STRONA 28 z 96
2.
SKALA BUDOWNICTWA Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia
Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto
Liczba mieszkań oddanych do użytku
Jednostka terytorialna ogółem
na sprzedaż lub wynajem
ogółem
na sprzedaż lub wynajem
ogółem
na sprzedaż lub wynajem
Warszawa
10 657
10 044
8 178
7 915
5 413
4 749
Powiat legionowski
336
53
526
232
348
161
Powiat miński
275
0
408
7
566
67
Powiat otwocki
214
0
150
0
234
39
Powiat wołomiński
1 150
645
898
465
942
395
Powiat piaseczyński
607
280
546
253
859
534
Powiat pruszkowski
548
339
200
0
194
0
Powiat warszawski 523 276 316 9 401 zachodni Tabela: Skala budownictwa w aglomeracji warszawskiej w okresie styczeń – czerwiec 2015 roku; Źródło: GUS
147
W okresie styczeń – czerwiec 2015 roku w Warszawie wydano pozwolenia na budowę 10 657 mieszkań, z czego 94,2% było przeznaczone na sprzedaż bądź wynajem. W poszczególnych powiatach liczby te były znacznie niższe, jednak łącznie zezwolono na budowę 3 653 mieszkań, z czego 43,6% było przeznaczone na sprzedaż bądź wynajem (1 593 szt.). Najwięcej pozwoleń na budowę mieszkań przeznaczonych na sprzedaż bądź wynajem wydano w powiecie wołomińskim (645), a najmniej w otwockim (0 szt.) i mińskim (0 szt.). Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w Warszawie w okresie styczeń – czerwiec 2015 roku wyniosła 8 178, z czego 96,8% mieszkań (7 915 szt.) jest budowana z myślą o sprzedaży bądź wynajmie. Na terenie powiatów okalających stolicę rozpoczęto budowę 3 044 mieszkań, z czego 31,7% na sprzedaż bądź wynajem (966 szt.). Budowę największej liczby mieszkań w celach komercyjnych rozpoczęto w powiecie wołomińskim – 465 szt. W powiecie pruszkowskim i otwockim nie rozpoczęto w ogóle budowy takich lokali. Liczba mieszkań oddanych do użytku w analizowanym okresie w Warszawie wyniosła 5 413, z czego 87,7% przeznaczone było na sprzedaż bądź wynajem. W powiatach okalających stolicę oddano do użytkowania łącznie 3 544 mieszkania, z czego 37,9% przeznaczonych na sprzedaż bądź wynajem. Najwięcej nowych mieszkań zrealizowano w tym okresie w powiecie wołomińskim i piaseczyńskim.
STRONA 29 z 96
12000
10657 9350
10000
8178
8088
8000
6971 5413
6000 4000 2000 0
Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia
Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto
styczeń - czerwiec 2015
Liczba mieszkań oddanych do użytku
styczeń - czerwiec 2014
Rysunek: Skala budownictwa (ogółem) w Warszawie w okresie styczeń – czerwiec w 2014 oraz 2015 roku; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu na podstawie danych GUS
W Warszawie w analogicznym okresie roku ubiegłego wydano pozwolenia na budowę 1 307 mieszkań mniej, aniżeli w roku bieżącym. Jednocześnie w okresie styczeń – czerwiec 2015 roku rozpoczęto budowę 90 mieszkań więcej oraz oddano do użytkowania o 1 558 mieszkań mniej niż w analogicznym okresie 2014 roku. 4500 4000 3500
502
523
418
3000
548 774
2500
607
316 200
759 898
1150
412
214 275 336
455
150 408
535
526
620
styczeń - czerwiec 2015
styczeń - czerwiec 2014
styczeń - czerwiec 2015
styczeń - czerwiec 2014
1000
0
mieszkania na których budowę wydano pozwolenia
legionowski
416 217
859 923
1198 172 352
500
401 194
546
2000 1500
408 209 382
miński
otwocki
mieszkania, których budowę rozpoczęto
wołomiński
piaseczyński
942
566
234
354
566
502
348
303
styczeń - czerwiec 2015
styczeń - czerwiec 2014
mieszkania oddane do użytku
pruszkowski
warszawski zachodni
Rysunek: Skala budownictwa (ogółem) w powiatach okalających Warszawę w okresie styczeń – czerwiec 2014 oraz 2015 roku; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu na podstawie danych GUS
W powiatach okalających Warszawę w okresie styczeń – czerwiec 2015 r., łącznie wydano o 40 mniej pozwoleń na budowę oraz rozpoczęto budowę o 202 mniej mieszkań. Równocześnie oddano do użytkowania o 263 mieszkań więcej.
STRONA 30 z 96
Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia najbardziej wzrosła w powiecie wołomińskim, natomiast najbardziej zmalała w powiecie legionowskim i otwockim Największy wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto odnotowano w powiecie piaseczyńskim, a największy spadek odnotowano w powiecie wołomińskim. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła w powiatach wołomińskim, mińskim i legionowskim, natomiast w pozostałych spadła.
STRONA 31 z 96
3.
LISTA NAJWIĘKSZYCH INWESTYCJI MIESZKANIOWYCH ORAZ OSIEDLI
DOMÓW JEDNORODZINNYCH WARSZAWA – MIESZKANIA Poniżej przedstawiono listę największych projektów mieszkaniowych w Warszawie (powyżej 100 lokali) znajdujących się w sprzedaży na koniec czerwca 2015 roku. Kolorem zielonym oznaczono nowe inwestycje. Nazwa inwestycji
Deweloper
Lokalizacja
Liczba mieszkań
Aktualna oferta
Cena min
Cena max
143
108
6738
8611
149
19
7201
8976
109
87
6583
7525
272
3
6452
8300
BEMOWO Accent Eco
Bouygues Immobilier
Accent Vert
Bouygues Immobilier
Bemowo Park I etap
Dor Group
Dywizjonu 303 Fort Chrzanów II bud. 8,9,10
Catalina Avalon
ul. Batalionów Chłopskich ul. Batalionów Chłopskich ul. Łokuciewskiego/ Dywizjonu 303 ul. Dywizjonu 303
Mak Dom
ul. Kopalniana
118
4
6738
7040
MetroCity
Decoma Invest sp. z o.o.
ul. Pełczyńskiego
146
136
6700
10000
Morcinka I
PB Konstanty Strus
210
93
6588
7800
My Bemowo I etap
Nexity
124
0
5999
6800
Osiedle Kameralne VIII
Robyg
156
123
6500
8100
Osiedle Pod Słońcem II etap Osiedle Pod Słońcem III etap Osiedle Przyjaciół 1
Budimex Nieruchomości Budimex Nieruchomości Dom Development IP InverPolska Development Sp. z o. o.
ul. Morcinka ul. Batalionów Chłopskich ul. Strzelców (Połczyńska) ul. Batalionów Chłopskich ul. Batalionów Chłopskich ul. Kiermaszowa
141
1
6200
6200
124
8
6650
6950
106
83
6940
8950
ul. Górczewska
355
3
6500
7600
ul. Kluczborska
292
12
5931
6400
164
77
6250
7900
135
63
6588
6670
248
37
6500
6900
159
156
5900
6900
219
215
6100
6500
Sansara Trzy Korony
mLocum SA
Wille Lazurowa
Dom Development
Young City - etap IX
Robyg
Young City - etap V i VI
Robyg
Young City - etap VII
Robyg
ul. Batalionów Chłopskich ul. Batalionów Chłopskich ul. Batalionów Chłopskich ul. Batalionów Chłopskich
BIAŁOŁĘKA Atal Marina II
STRONA 32 z 96
ATAL
ul. Kowalczyka
Nazwa inwestycji
Deweloper
Lokalizacja
Liczba mieszkań
Aktualna oferta
Cena min
Cena max
Aura Garden - I etap
Mill-Yon
ul. Mochtyńska
112
98
5600
6300
Bliski Tarchomin II etap
Grupo Lar Real Estate
110
42
5900
5900
Ceramiczna
Novum Kalisz
ul. Kowalczyka ul. Ceramiczna/ Majolikowa
118
0
5600
6200
Murapol S.A.
ul. Berensona
144
13
6140
6950
Murapol S.A.
ul. Berensona
354
104
5850
6416
Dom Development
ul. Skarbka z Gór
154
1
6600
6600
Dom Development
ul. Skarbka z Gór
187
1
6080
6080
Dom Development
ul. Skarbka z Gór
188
5
5870
6340
ASBUD
ul. Głębocka
192
1
5984
5984
Dom Development
ul. Klasyków
232
24
6480
6990
Cztery Pory Roku II etap Cztery Pory Roku III etap Derby 14 II etap - E, F, G, H Derby 14 III etap - I, K, L, M, S Derby 14 IV etap N O P R Głębocka bud. C Klasyków 1 etap 2 - M, N, O, R, S Klasyków 1 etap 3 - I, J, K, L Klasyków 2 etap 1 (A-H) Lykke Osiedle Aluzyjna
Dom Development
ul. Klasyków
187
14
6360
6970
Dom Development Unidevelopment Yuniversal Podlaski
ul. Klasyków ul. Berensona ul. Aluzyjna
231 165 120
201 22 9
6150 5884 5083
6870 6345 5977
Osiedle Classic I bud A
Victoria Dom
ul. Przaśna/Modlińska
142
29
5590
5930
Osiedle Classic II bud B
Victoria Dom
ul. Przaśna/Modlińska
125
87
5700
6000
Osiedle Palladium
Dom Development
ul. E. Barszczewskiej
245
158
5980
7210
PPHU Targfort
ul. Myśliborska
155
45
6000
6150
HENPOL
ul. Strumykowa
186
5
5466
5891
Osiedle Tulipany
Breevast Development
ul. Strumykowa
295
14
5499
6499
Park Światowida
Jezierski Business Park
ul. Światowida/Książkow a
207
121
4860
6588
Premium Point
Green House Development
ul. Ordonówny
197
1
4750
4750
Zielona Dolina I
J.W. Construction
ul. Zdziarska
629
35
5030
7189
Osiedle Portowa - III etap Osiedle Strumykowa
BIELANY Apartamenty Kochanowskiego
mLocum SA
ul. Broniewskiego
176
7
8032
8586
Bielany Residence
Marvipol
374
9
7990
8300
Kwadry Księżycowej
Profbud
ul. Sokratesa ul. Księżycowa 54/ Kwitnąca
112
91
7100
7800
Metro Bielany II bud B
Metrobielany TK Development
ul. Nocznickiego
297
117
6948
8538
STRONA 33 z 96
Nazwa inwestycji
Deweloper
Lokalizacja
Liczba mieszkań
Aktualna oferta
Cena min
Cena max
Na Sokratesa
Home Invest
ul. Sokratesa
207
93
6899
8559
Osiedle Mickiewicza I etap bud A
Skanska
ul. Rudzka
105
102
8378
13434
Przy Agorze 22
PB Konstanty Strus
ul. Przy Agorze 22
112
5
7200
8200
Słodowiec City
Turret Development
777
494
7200
10300
Sokratesa Park I etap
Sokratesa Development
ul. Słowackiego/Żeromsk iego ul. Sokratesa
297
6
7000
7000
Sokratesa Park II A etap
Sokratesa Development
ul. Sokratesa
127
33
7405
8328
Sokratesa Park II B etap
Sokratesa Development
ul. Sokratesa
173
165
7223
9025
Staffa 9 Willa Lindego
Matexi Dom Development
ul. Staffa 9 ul. Wrzeciono
106 121
30 24
7710 8700
9191 12090
MOKOTÓW IP InverPolska Development Sp. z o. o.
ul. Woronicza
149
8
6484
6970
Rogowski Development
al. Wilanowska
219
23
6900
9800
Besta PB sp. z o.o. Alnus Development Espais Polska
ul. Bluszczańska ul. Bobrowiecka 10 ul. Pory
153 123 117
36 115 16
6975 7779 6480
8385 10524 8709
Atlas Estates
ul. Obrzeżna
160
7
7730
8928
Dom pod Zegarem
Dom Development
ul. Bukowińska/ Aleja Wilanowska
226
136
7800
10700
EKO-PARK Grazioso
EKO-PARK
ul. Chodkiewicza
155
33
10931
23763
Galeria Park Top Galeria Point - II etap Galerii Park Hubertus II Hubertus III
Park Projects
ul. Obrzeżna 3
267
192
8201
10406
Park Projects
ul. Cybernetyki 3
144
5
7500
10977
ECO CLASSIC ECO CLASSIC
ul. Obrzeżna ul. Obrzeżna
217 162
3 5
7450 6840
7550 7150
Hubertus IV etap
ECO CLASSIC
ul. Obrzeżna
170
0
6790
6790
Hubertus V Hubertus VI
ECO CLASSIC ECO CLASSIC
ul. Obrzeżna ul. Obrzeżna
200 156
30 115
7394 7838
8450 9350
La Premiere
Bouygues Immobilier
ul. Kierbedzia 6
136
123
7465
10116
Long Bridge
ul. Wynalazek
237
37
7564
9289
5th Avenue Holding ECI Residential sp.z.o.o.
ul. Wita Stwosza ul. Cybernetyki 4
148 245
41 245
7285 6431
11171 9496
Layetana Developments
ul. Cybernetyki
159
82
6740
10182
SM Służew nad Dolinką
ul. Mozarta
103
24
8350
9080
Alanda Residence Apartamenty Wilanowska II D1 A3 B7 B6 Bluszczańska Ogrody Bobrowiecka 10 CityZen I - bud. A i B Concept House Mokotów
Luxor Residences - bud. A Manhattan Place Moduo House Mozaika Mokotów III etap Mozarta STRONA 34 z 96
Deweloper
Lokalizacja
Liczba mieszkań
Aktualna oferta
Cena min
Cena max
Echo Investment
ul. Konstruktorska
196
0
8519
8519
Echo Investment
ul. Konstruktorska
206
112
6800
10320
LC Corp
ul. Cybernetyki 2
159
159
6199
8299
Ronson
ul. Magazynowa
164
56
7884
13219
Ronson
ul. Magazynowa
161
117
7992
12420
Postępu 10
Arche
ul. Postępu
169
2
9000
9000
Puławska 111 Rezydencja Mokotów Studio Mokotów
ECC Real Estate Dom Development Dom Development
ul. Puławska ul. Niepodległości 52 ul. Garażowa
120 133 319
17 51 274
10957 10994 7800
22140 18753 12000
Tarasy Bartycka
SGI S.A.
ul. Bartycka
134
2
7238
7900
Marvipol
ul. Bernardyńska
147
1
9013
9013
Marvipol
ul. Bernardyńska
146
1
8989
8989
ul. Bluszczańska
152
5
6950
7100
ul. Bluszczańska
246
168
6800
8100
Nazwa inwestycji Nowy Mokotów I etap ABCDEF Nowy Mokotów II etap ABCDEF Osiedle Krzemowe I etap ABC Osiedle Moko etap I bud. A i B Osiedle Moko etap II bud C i D
Villa Aqua/ Mokotów Park C Villa Ventus / Mokotów Park B Wiślany Mokotów - I etap Wiślany Mokotów - II etap
Budimex Nieruchomości Budimex Nieruchomości
Wizja Mokotów
Wawel Service
ul. Garażowa 5
156
43
8100
9500
Woronicza Qbik
Ghelamco
ul. Woronicza
346
30
6827
13800
131
0
9973
10267
246
1
8216
8216
117
3
9840
10400
OCHOTA ul. Bitwy Warszawskiej 1920 r. 23 ul. Bohaterów Września ul. Bohaterów Września
Apartamenty Ochota
Pribo Nieruchomości
La Tour
Bouygues Immobilier
Marigold Garden
Yuva Ochota
Triton Park
Triton Development
ul. Grójecka
597
0
7300
11000
Włodarzewska
SGI S.A.
Włodarzewska
143
31
7300
8920
162
31
8450
9800
224
102
8450
10550
236
169
8300
10500
121
17
6490
6490
PRAGA POŁUDNIE Apartamenty Saska Nad Jeziorem I AB Apartamenty Saska Nad Jeziorem II CD Apartamenty Saska Nad Jeziorem III EF Grenadierów BIS-Pod Kasztanami
STRONA 35 z 96
Dom Development Dom Development Dom Development Spółdzielnia Mieszkaniowa "Grenadierów"
ul. Jana NowakaJeziorańskiego ul. Jana NowakaJeziorańskiego ul. Jana NowakaJeziorańskiego ul. Ostrobramska/ Grenadierów
Liczba mieszkań 174
Aktualna oferta 21
Cena min 7699
Cena max 10999
181
66
7095
8519
ul. Chrzanowskiego
125
15
5950
6899
ul. Chrzanowskiego ul. Międzyborska ul. Kapelanów Armii Krajowej
224 146
200 25
6200 6830
6899 8097
118
31
7050
8200
ED Invest
ul. Jugosłowiańska
172
28
6703
8250
Profbud
ul. Chrzanowskiego 2
160
123
5800
8000
LC Corp
ul. Ostrobramska
196
103
6500
8900
Osiedle Rodziewiczówny
Novum Kalisz
ul. Rodziewiczówny
101
16
5500
6900
Park Ostrobramska II etap CD
Skanska
ul. Ostrobramska 75
198
37
5944
7477
Saska etap III bud. F
Dom Development
ul. BoraKomorowskiego
175
21
7800
8900
Saska etap III bud. G
Dom Development
ul. BoraKomorowskiego
170
0
8650
9200
Saska etap III bud. H
Dom Development
165
1
8100
8100
Strefa Dębu
SBM Nasza Chata
169
0
6250
6250
WARS Wilga VII - II etap
Soho Factory ED invest
143 190
131 102
7128 6600
12375 8500
126
15
8604
13533
Nazwa inwestycji
Deweloper
Lokalizacja
Kamion Cross
Soho Factory
Kolorowy Gocław AB
Yareal
ul. Mińska 25 ul. Międzyborska/ Jana Nowaka Jeziorańskiego
Mała Praga I etap
LC Corp
Mała Praga II etap Międzyborska 11 o Osiedle 360 I etap A1 B1 Osiedle Iskra VI bud. A I etap Osiedle Praha Osiedle Przy Promenadzie IV etap
LC Corp Raiffeisen Evolution Unidevelopment
ul. BoraKomorowskiego ul. Beskidzka/ Liwiecka 7,9,11 ul. Mińska ul. Rechniewskiego
PRAGA PÓŁNOC Manufaktura Praska kl.A i B
Bouygues Immobilier
ul. Okrzei 18
ŚRÓDMIEŚCIE ul. Solec
236
102
10490
18000
Cosmopolitan Na Powiślu Solec Residence
Spółka BudowlanoMieszkaniowa EUROCITY Tacit Development Powiśle Park sp. z o.o. Sawa Apartments
ul. Twarda 2/4 ul. Kruczkowskiego 4 ul. Solec
252 139 113
227 45 102
22000 12975 11000
28700 22116 19200
Trio
ECO CLASSIC
ul. Stawki
183
11
9900
16400
Złota 44
Orco Property Group
ul. Złota
266
141
24000
40000
Apartamenty Solec 24
TARGÓWEK Dalanowska 46
Prestige PM
ul. Dalanowska
120
2
6999
7980
Handlowa 34
SBM Merkury
ul. Handlowa 34
118
5
6300
7300
STRONA 36 z 96
Nazwa inwestycji
Deweloper
Lokalizacja
Liczba mieszkań
Aktualna oferta
Cena min
Cena max
Kondratowicza
APM Development
ul. Kondratowicza
185
140
6550
8018
Łodygowa
Łodygowa sp. z o.o. Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa PRAGA
ul. Łodygowa ul. Remiszewska 17/Goławicka
113
92
6201
7698
118
58
6583
7109
Nowe Bródno
SM Bródno
ul. Bartnicza
110
1
5390
5390
Ogrody Targówek
Victoria Dom
ul. Rzepichy
111
0
5990
6500
Osiedle Smoleńska
PHU Partner
ul. Smoleńska
121
96
6588
7800
Osielde Park Leśny etap V
Agmet
137
1
7400
7400
Osielde Park Leśny VI
Agmet
230
100
7200
7200
Wilno 1 etap 2a/2 IJK
Dom Development
ul. Bukowiecka
149
28
6400
6700
Wilno 2 etap 2 EFGHIJ
Dom Development
ul. Bukowiecka
251
152
6020
6840
Wilno 2 etap 3 K Wilno 2 etap I ABCD
Dom Development Dom Development
ul. Bukowiecka ul. Bukowiecka
185 168
179 13
6100 6450
6950 6670
ul. Ryżowa ul. Magnacka/Królów Polskich ul. Henryka Brodatego
144
24
5900
6300
133
77
5500
6990
294
2
5960
6300
Gawra Investment
ul. Magnacka
203
4
5960
6300
Orkiestra Development
ul. Dzieci Warszawy
290
0
5800
5800
Buszrem
ul. Rakuszanki 2 i 4
143
3
5500
6100
Buszrem
ul. Rakuszanki 6
126
5
6350
6350
Olmont Investments
ul. Ryżowa
168
105
5500
6000
PIB Ebejot PIB Ebejot
ul. Ryżowa ul. Ryżowa
104 126
96 3
5990 6690
6990 6890
Myszkowska II
ul. Świętego Wincentego ul. Świętego Wincentego
URSUS Eolian Park I Stromboli Osiedle Gołąbki Osiedle Gołąbki 3 - III etap zad2 Osiedle Gołąbki 3 - III etap zad3 Osiedle Harmonia bud A, G Osiedle Rakuszanki I i II etap Osiedle Rakuszanki III etap Osiedle Rodzinne w Skoroszach II etap Skorosze XI II etap L6 Skorosze XI L2
Xender Królów Polskich sp. z o.o. Gawra Investment
URSYNÓW Belgradzka Central Park Ursynów I etap bud 1 Central Park Ursynów I etap bud 2 Central Park Ursynów II etap bud 3 i 4 (klatka II 69-125) STRONA 37 z 96
Arche
ul. Rosoła/ Belgradzka/ Migdałowa
223
48
7900
9200
Marvipol
ul. Kłobucka
181
22
7072
8021
Marvipol
ul. Kłobucka
260
49
7069
9414
Marvipol
ul. Kłobucka
295
142
7295
8913
Nazwa inwestycji
Deweloper
Lokalizacja
Liczba mieszkań
Aktualna oferta
Cena min
Cena max
Central Park Ursynów II etap bud 5
Marvipol
ul. Kłobucka
121
77
7295
8887
na Romera NATOLIN 2010 - etap I
Matexi SBM Natolin
ul. Romera ul. Lanciego 16
106 190
5 9
8593 7095
8837 7849
NATOLIN 2010 - etap II
SBM Natolin
ul. Lanciego 14
153
24
7305
8011
Przy Bażantarni
Volumetric MK Polska
ul. Przy Bażantarni
214
214
Sakura - III etap bud D Sakura - IV etap
Ronson Ronson
ul. Kłobucka 23 ul. Kłobucka 23
145 114
22 36
7242 7340
7702 8250
Zakątek Cybisa HIJK
Włodarzewska Development
ul. Cybisa/ Dunikowskiego
106
33
6800
8400
Zakątek Cybisa II i III etap ABCDEFG
Włodarzewska Development
ul. Cybisa/ Dunikowskiego
189
170
6800
9400
WAWER Begonii Osiedle Przy lesie bud 2,3 Osiedle Zielony Marysin
Spółdzielnia Mieszkaniowa Osiedle Młodych
ul. Begonii 5
129
19
5900
6600
Instalexport
ul. Korkowa
191
153
5800
7690
Budimex Nieruchomości
ul. Korkowa 159
138
79
5800
6900
119
1
5500
5500
WESOŁA Warszawa - Wesoła
Dozbud Development
ul. Jodłowa
WILANÓW Aura Park - III etap C1
Mill-Yon
ul. Sarmacka 20a
142
5
7302
7940
Aura Park - III etap C2
Mill-Yon
ul. Sarmacka 22a
134
5
7011
8161
Mill-Yon
ul. Sarmacka 16a,18a
280
130
6900
8100
124
120
6575
7575
277
216
5360
10725
Aura Park - IV etap D1, D2 Brzozowy Zakątek I etap Espace Wilanów Królewski Park I i II etap Królewski Park IV etap La Clarte I etap bud B Młody Wilanów I etap Moja Atmosfera Nowy Wilanów Apartamenty Royal Park Nowy Wilanów - Royal Axis bud 8 9 STRONA 38 z 96
Bouygues Immobilier
ul. Zdrowa/ Branickiego al. Rzeczpospolitej 18
Robyg
Al. Rzeczpospolitej
215
9
6830
8596
Robyg Bouygues Immobilier Robyg
Al. Rzeczpospolitej ul. Oś Królewska Al. Rzeczpospolitej ul. Klimczaka 17 / Al.. Rzeczpospolitej
102 118 112
63 25 23
6500 7120 6600
7700 11046 7900
100
100
6790
9345
Qualia - Wilanów Investments
ul. Kieślowskiego
254
202
6900
8200
Qualia - Wilanów Investments
ul. Klimczaka
192
2
6812
6961
Polnord Wilanów
Acciona Nieruchomości
Lokalizacja
Liczba mieszkań
Aktualna oferta
Cena min
Cena max
ul. Branickiego
340
1
5716
5716
ul. Branickiego
181
5
5862
6649
ATAL
al. Rzeczpospolitej/ al. Wilanowska
162
136
6900
7500
Robyg
Al. Rzeczpospolitej
126
2
7387
8830
Fadesa Polnord
ul. Klimczaka
136
56
7727
10000
Fadesa Polnord
ul. Klimczaka
324
0
7727
7727
Sawa Apartments
Al. Rzeczpospolitej
113
89
6786
8779
Sawa Apartments
Al. Rzeczpospolitej
266
3
6541
6619
Sjaelso
ul. Oś Królewska
271
12
6441
6761
Polnord Wilanów
ul. Kazachska
143
88
6850
8000
White Stone Development
ul. Józefa Teodorowicza/ Herbu Szreniaw
143
135
7144
8732
Nazwa inwestycji
Deweloper
Nowy Wilanów - Villa Bianca Nowy Wilanów - Villa Verde - A i B
Qualia - Wilanów Investments Qualia - Wilanów Investments
Oaza Wilanów II etap Osiedle Królewskie VI etap Ostoja Wilanów VIa B4 Ostoja Wilanów VII (C4) Sawa Apartments Wilanów 3 i 4 Sawa Apartments Wilanów 7 Scandinavian House I (bud. A i B) Sródmieście Wilanów bud E Zora Wilanów
WŁOCHY Miasteczko Rubikon
Dolcan
ul. Szczęsna
242
174
7380
8470
Nowy Raków bud 1
Radius Projekt
ul. Instalatorów
164
1
6500
6500
Nowy Raków bud 5
Radius Projekt
ul. Instalatorów
162
143
6580
7200
Ogrody Ochota I etap Ogrody Ochota II etap
Dolcan Dolcan SDM DEVELOPMENT Sp. z o.o. Sp.k.
al. Krakowska 291 al. Krakowska 281
362 208
8 171
6574 7398
7543 7398
ul. Chrościckiego 87
148
148
6180
6680
Ogrody Włochy DE Zielona Italia (C Lombardia, D Sardynia)
Marvipol
ul. Obywatelska 13
434
3
4920
5508
Zielona Italia (HI Sycylia, AB Toskania)
Marvipol
ul. Obywatelska 13
289
20
5490
5894
WOLA 19 Dzielnica I C i D
Pro Urba
ul. Kolejowa 47
296
13
9110
11410
19 Dzielnica II - F G
Pro Urba
ul. Kolejowa 45
340
32
9000
10600
Arte Nova BA,BB,BC,BD Arte Nova BE,BF,BG,BH
Bouygues Immobilier Bouygues Immobilier
ul. Jana Kazimierza ul. Jana Kazimierza
127 133
6 33
6939 6708
8117 8487
Bliska Wola II etap B1
J.W. Construction
ul. Kasprzaka 29/31
576
109
7100
8200
Bliska Wola II etap B2 Capital Art. Apartments II
J.W. Construction
ul. Kasprzaka 29/31
291
80
6936
8160
Atlas Estates
ul. Giełdowa
300
1
8973
8973
Atlas Estates
ul. Giełdowa
101
0
8281
9699
Capital Art. Apartments III - bud. D STRONA 39 z 96
Liczba mieszkań
Aktualna oferta
Cena min
Cena max
126
87
8424
10638
155
0
7707
7707
ul. Jana Kazimierza
142
43
7148
8961
Ronson
ul. Jana Kazimierza
147
115
7047
8964
In City III
OKAM
ul. Siedmiogrodzka
146
56
8424
14580
Intenso IV DEF
Neocity
ul. Ordona
151
131
7245
8663
Jana Kazimierza 12/14
PB Konstanty Strus
ul. Jana Kazimierza
292
292
6588
8500
JK51
Hochtief
ul. Jana Kazimierza 51
165
7
6696
7560
JK51 - II etap
Hochtief
ul. Jana Kazimierza
111
72
6696
7560
Kasprzaka Kolska od nowa I etap bud E1
SGI S.A.
ul. Kasprzaka
136
75
7900
9771
Matexi
ul. Kolska
173
96
6923
9168
ul. Jana Kazimierza
112
6
6583
8705
ul. Jana Kazimierza
113
59
6900
9000
Dantex
ul. Jana Kazimierza
260
2
6500
6500
Dantex
ul. Jana Kazimierza
160
13
7043
8800
Murapol S.A.
ul. Obozowa
137
10
7850
8300
LC Corp
ul. Sowińskiego
112
6
6899
7499
Dantex
ul. Burakowska/ Kłopot
123
85
7600
9500
Murapol S.A.
ul. Jana Kazimierza
152
103
7150
8000
Osiedle Sokołowska
Novum Kalisz
ul. Sokołowska
150
88
7000
8900
Park Wola I etap
Robyg
ul. Sowińskiego/ Kacpra Karlińskiego
318
198
7000
8308
Radziwie 3 - III etap
PB Konstanty Strus
ul. Radziwie
118
118
7200
8500
Radziwie 5 - I etap
PB Konstanty Strus
ul. Radziwie
130
5
6588
7200
Radziwie 5 - II etap
PB Konstanty Strus
ul. Radziwie
122
2
6588
7200
Skierniewicka
Dolcan
ul. Skierniewicka
190
13
8500
8500
Skylife I etap Space Liberty
Nexity
ul. Jana Kazimierza 33
160
95
5999
7942
Stacja Kazimierz
Polnord Wilanów/Grupa Waryński
ul. Jana Kazimierza 1/29
179
29
6950
8350
Nazwa inwestycji
Deweloper
City Link I etap
Ronson
Espresso I etap B, C, D
Ronson
ul. Skierniewicka/ Wolska 45 ul. Jana Kazimierza
Espresso II
Ronson
Espresso III
Miasto Wola I etap Miasto Wola II etap Osiedle Dobra Wola - I etap bud. A i C Osiedle Dobra Wola II etap bud A Osiedle Królewskie Ogrody Osiedle na Woli II etap Osiedle przy Arkadii bud A Osiedle przy Jana Kazimierza
STRONA 40 z 96
Dantex / Grupa Waryński SA Dantex / Grupa Waryński SA
Lokalizacja
ul. Jana Kazimierza
Liczba mieszkań 237
Aktualna oferta 10
Cena min 6307
Cena max 7553
Ronson
ul. Sowińskiego
140
0
6400
7233
BPI
ul. Obozowa ul. Jana Kazimierza 54/56 ul. Obozowa
274
198
7467
12364
210
6
7000
8341
160
3
7550
8000
Nazwa inwestycji
Deweloper
Lokalizacja
Symfonia Verdis - III etap budynki FG Wola Libre
Sabe Investments
Wola Prestige - IV etap
Home Invest
Wola Tarasy
BPI
ŻOLIBORZ Apartamenty przy Krasińskiego bud B ArtEco Rezydencja Atelier Żoliborz City Apartaments V etap Krasińskiego 58 Madison Apartments I etap Młody Żoliborz C1 i C2 Modern Żoliborz Residence Żoliborz Artystyczny ABC Żoliborz Artystyczny DE
Atlas Estates
ul. Przasnyska
130
2
8400
8549
Marvipol
ul. Powązkowska
314
48
7324
9049
SRF Poland
ul. Przasnyska
339
10
6600
9600
Robyg
ul. Rydygiera
165
5
7498
7800
Home Invest
ul. Krasińskiego 58
118
23
7399
9200
Apricot Capital Group
ul. Szamocka
150
80
7700
14000
ASBUD
ul. Powązkowska
168
151
7280
9441
Robyg
ul. Przasnyska 6
139
40
7450
9000
Dom Development
ul. Powązkowska
208
11
11000
16600
Dom Development
ul. Powązkowska
228
60
7670
9240
Żoliborz Artystyczny F Dom Development ul. Powązkowska 152 11 Żoliborz Artystyczny J Dom Development ul. Powązkowska 222 122 Żoliborz Artystyczny M Dom Development ul. Powązkowska 218 204 Tabela: Lista inwestycji mieszkaniowych w Warszawie o całkowitej liczbie lokali powyżej 100; Źródło: Group (dział Consultingu
STRONA 41 z 96
8220 8490 7630 9760 7750 9800 redNet Property
WARSZAWA – DOMY Poniżej przedstawiono listę inwestycji oferujących ponad 20 domów jednorodzinnych w Warszawie. Liczba domów
Aktualna oferta
Cena min
Cena max
ul. Zdziarska
56
2
3862
4094
Elmis Invest
ul. Kępa Tarchomińska
24
3
4113
5716
Development P.B. REMATEC Sp. z o.o. Sp. k.
ul. Olesin
23
2
2666
3554
24
3
4 950
4 950
Nazwa inwestycji
Deweloper
Osiedle Olesin - etap I
Victoria Dom
Osiedle Kępa Tarchomińska I - domy Osiedle Rajgras
Lokalizacja
BIAŁOŁĘKA
REMBERTÓW Magenta I
Dolcan
ul. Pilarzy
Oliwska Nova
PRK7 Nieruchomości Sp. z o.o.
ul. Oliwska
45
38
4669
4971
WellHome Zacisze
Dolcan
ul. Codzienna
22
1
5000
5000
26
0
4623
4653
TARGÓWEK
URSYNÓW Kuropatwy 6
Structur Concept
ul. Kuropatwy
WAWER Osiedle pod Brzozami - domy Osiedle Strzygłowska IV i V - domy Ogrody Jeziorowa II etap - domy II etap Osiedla Leśna Polana
Brandt
ul. Bronowska
22
1
5941
5941
Eko Development Polska
ul. Strzygłowska
36
1
4181
4181
Terra Development
ul. Jeziorowa
24
5
4370
5768
Peter House
ul. Tawułkowa
20
8
3424
3424
Garden Village I
VP Invest Development
22
1
8274
8274
Saskie Zacisze
Makdom
ul. Mrągowska 25. 27 ul. Wał Miedzeszyński
30
17
4688
5026
24
21
6401
7125
WESOŁA Ogrody Wesoła
Bondomo Immobilien
ul. Armii Krajowej
WILANÓW Willanovia
Mota-Engil Real Estate Management Sp. z o. o.
ul. Pałacowa
67
67
6435
7497
Villa Natura - domy
Willa Wilanów
ul. Hoserów
56
4
6330
7796
Rezydencje Pałacowa Real Management ul. Pałacowa 24 4 10870 13043 etap I Tabela: Lista inwestycji jednorodzinnych w Warszawie o całkowitej liczbie domów powyżej 20; Źródło: redNet Property Group (dział Consultingu)
STRONA 42 z 96
POWIATY OKOŁOWARSZAWSKIE – MIESZKANIA Poniżej przedstawiono listę największych projektów mieszkaniowych w okolicach Warszawy (powyżej 100 lokali) znajdujących się w sprzedaży na koniec czerwca 2015 roku. Nazwa inwestycji
Deweloper
Liczba lokali
Aktualna oferta
Cena min
Cena max
LEGIONOWO ul. Strużańska
172
163
4600
6000
LEGIONOWO ul. Mickiewicza
115
97
5400
6300
119
26
3350
4950
116
0
4200
4200
195
7
3773
5899
142
18
4676
4919
101
68
5128
5900
108
47
5490
5990
108
3
5490
5983
123
104
5490
5990
217
46
5011
6450
196
9
4323
5185
Lokalizacja
Powiat legionowski Budynek mieszkalny na ul. Strużańskiej
Projekt Park
W.W. Investments Wiśniewscy Zakład Budowlano Remontowy „Budrem” Sp. z o.o. sp. k.
Powiat miński Tuwima
PHU Konstans
Mińsk Maz., ul. Tuwima
Powiat piaseczyński Osiedle z Gwiazdami
Marma Polskie Folie
Osiedle Słoneczne
KLINKIER-BUD PPUH
Sand City Tower
Artin ZKI
Apartamenty Nadarzyńska
Saba Consulting sp. Z o.o. Development S.K.A
Osiedle Bema VII
Arche
Osiedle Bema VI
Arche
Osiedle Bema V/DOMHOTEL Prestige Tower Osiedle Róż bud 9B
Arche Prestige PM Sp. z o.o.
JÓZEFOSŁAW, ul. Komety LESZNOWOLA, ul. Słoneczna PIASECZNO, ul. Młynarska PIASECZNO, ul. Nadarzyńska PIASECZNO, ul. Bema PIASECZNO, ul. Bema PIASECZNO, ul. Bema Piaseczno, ul K. Jarząbka PIASECZNO, ul. Okulickiego
Kwiaty Polskie
AS BUD Prof.
Plaza III
Multi-Hekk Nieruchomości
PIASECZNO, ul. Puławska
136
59
4320
4750
Osiedle Róż - bud 22/24
Prestige PM Sp. z o.o.
PIASECZNO, ul. Jarząbka
165
2
4400
6613
Osiedle Róż - bud. 9
Prestige PM Sp. z o.o.
PIASECZNO, ul. Jarząbka
151
5
4400
6613
Powiat pruszkowski Rezydencja Kościuszki bud. A Rezydencja Warszawska I etap kl.C iD Gród Piastowski I II
STRONA 43 z 96
Barc
PIASTÓW ul. Kościuszki
130
4
5053
5900
LW Development
PIASTÓW ul. Warszawska
108
56
5999
6821
Milowicz Development
PIASTÓW ul. Dworcowa
108
44
5500
6290
Nazwa inwestycji
Deweloper
Lokalizacja
Liczba lokali
Aktualna oferta
Cena min
Cena max
Osiedle Imperia
Yuva Development
PRUSZKÓW ul. Staszica
110
73
4593
5997
AGRO-MAN
PRUSZKÓW ul. Działkowa
120
16
4005
5157
EBB Nieruchomości
PRUSZKÓW ul. Ołówkowa
153
100
5300
5990
Portus Investment
PRUSZKÓW ul. Marii
124
27
4950
5994
189
186
4950
5933
300
68
3500
4900
Twój Parzniew Miasto Ogród II etap III B1 16-21 Osiedle Grafitowe III (B1,B2,B3) Lipowa Ostoja - etap III bud D i E Zielone Patio Pruszków Osiedle Księżopole - III
PRUSZKÓW ul. Powstańców BRWINÓW ul. Armii Krajowej
SM WOLA Corner
Powiat warszawski zachodni Osiedle Wolica
SOWA BUD ZJ Sp. z o.o.
WOLICA, ul. Lipowa
115
60
3357
4300
Villa Campina 11 budynków
JW. Construction
Ożarów Mazowiecki, Kręczki -Kaputy, ul. Sochaczewska
375
8
4990
4990
Powiat wołomiński Osiedle Pałacowa III etap
BUD-DOM sp. z o.o.
MARKI ul. Pałacowa
120
85
4597
5600
Marki
RSM Praga
MARKI ul. Okólna
147
92
4635
5261
San Marino
Dozbud Development
ZĄBKI ul. Powstańców
133
107
4450
4990
146
1
3500
3500
230
216
4349
4596
229
0
4454
4454
105
50
4700
5400
109
0
4700
4700
170
146
4441
5503
210
2
5100
5200
Słoneczne Osiedle Dozbud Development ZĄBKI ul. Powstańców etap III bud. B Powstańców 33 III LC Corp ZĄBKI ul. Powstańców etap Powstańców 33 II etap LC Corp ZĄBKI ul. Powstańców bud B C D Neptun Ząbki IB Polnord ZĄBKI ul. Powstańców B2,B3,B4 Neptun Ząbki IA Polnord ZĄBKI ul. Powstańców A1,A2,B1 W.W. Investments Powstańców 35 ZĄBKI ul. Powstańców 35 Wiśniewscy W.W. Investments Ząbki Powstańców ZĄBKI ul. Powstańców Wiśniewscy
Powiat otwocki Apartamentyapod Mak Dom OTWOCK ul. Zygmunta 107 72 4960 6100 Sosnami Tabela: Lista inwestycji mieszkaniowych w okolicach Warszawy w sprzedaży na koniec czerwca 2015 o całkowitej liczbie lokali powyżej 100; Źródło: redNet Property Group (dział Consultingu)
STRONA 44 z 96
POWIATY OKOŁOWARSZAWSKIE – DOMY Poniżej przedstawiono listę inwestycji oferujących ponad 20 domów jednorodzinnych w okolicach Warszawy. Nazwa inwestycji
Deweloper
Lokalizacja
Liczba lokali
Aktualna oferta
Cena min
Cena max
Powiat legionowski
Osiedle Przylesie IV etap
Spółdzielnia Mieszkaniowa LokatorskoWłasnościowa w Legionowie
JABŁONNA
26
13
3889
5129
Wille nad Zalewem II etap
Invest Plan Group
Nieporęt
21
19
2772
5806
Solidarności
Budecon
WIELISZEW
33
11
2879
3667
Powiat piaseczyński Segmenty przy Armii Krajowej Rajska Osada I i II etap Le Village - Alzacja i Prowansja
PB Eko-Dom
GÓRA KALWARIA
24
6
3163
3345
Eko Domy
KĄTY
24
21
2327
2907
JÓZEFOSŁAW
22
7
4373
4389
JÓZEFOSŁAW
20
3
3500
4080
JÓZEFOSŁAW
34
27
4052
4052
GTC
KONSTANCINJEZIORNA
74
3
11595
15399
Osiedle Wśród Pól
Osiedle Żabia Wola
LESZNOWOLA
76
6
4438
4960
Osiedle Park Agat
AGAT Nusret Sancak Tran Quoc Quan
LESZNOWOLA
200
3
4174
4842
Borówki 19/Nowe Mysiadło
Mak Dom
LESZNOWOLA
26
10
4504
4504
Osada Kędzierówka
Dworek Polski
PRAŻMÓW
64
35
3655
5426
Krzywa Iwiczna
Dworek Polski
LESZNOWOLA
136
11
4105
6829
MAGDALENKA
28
2
5330
5672
MAGDALENKA
46
3
4132
4162
MAGDALENKA
64
9
4044
5288
Osiedle Victoria Osiedle Victoria II etap Konstancja faza IV, V
Bouygues Immobilier Victoria Planet Group Victoria Planet Group
Willa Magdalenka Zalesie Development etap III Słoneczna GP Investment Magdalenka Aura Magdalenki
Royal Brand
Powiat pruszkowski Aleja Kasztanowa
FS Holding S.A.
NADARZYN
41
9
2916
3654
Sosnowa Dolina
AIG Lincoln Polska
RASZYN
62
3
4228
5929
Osiedle Żytnia
Kazbud Development
REGUŁY
44
20
4107
5359
STRONA 45 z 96
Walendia - etap I
Walendia
WALENDÓW
131
31
4000
4700
Ventana - etap II
Westmark Polska
WALENDÓW
60
2
4202
4202
Powiat warszawski zachodni Villa Campina
JW. Construction
Chabrowy zakątek II ETAP Chabrowy zakątek III ETAP
KK .DOM DEVELOPMENT KK .DOM DEVELOPMENT
KAPUTY
56
45
3298
7425
OŻARÓW MAZOWIECKI
28
7
3260
3677
OŻARÓW MAZOWIECKI
47
33
3239
3815
75
6
2475
2534
Powiat otwocki Góraszka
Dozbud
GÓRASZKA
Tabela: Lista inwestycji z segmentu domów jednorodzinnych w okolicach Warszawy o całkowitej liczbie domów powyżej 20; Źródło: redNet Property Group (dział Consultingu)
STRONA 46 z 96
4. TEMPO SPRZEDAŻY 4.1.
TEMPO SPRZEDAŻY MIESZKAŃ W WARSZAWIE W II KWARTALE 2015 ROKU
W II kwartale 2015 roku w Warszawie sprzedano 4 411 lokali (wartość brutto), odnotowano jednocześnie 87 rezygnacji z zakupionych już mieszkań. Oznacza to, że sprzedaż netto w Warszawie wyniosła 4 324 lokale, a współczynnik zwrotów kształtował się na poziomie 2,0%. W dalszej części analizy sprzedaż prezentowana jest w ujęciu netto.
AKTUALNY UDZIAŁ DZIELNIC W WARSZAWSKIEJ SPRZEDAŻY Dzielnica
IV
V
VI
II kwartał 2015
Udział w sprzedaży stolicy (II kwartał 2015)
Bemowo
126
105
108
339
7,8%
Białołęka
125
140
109
374
8,6%
Bielany
62
93
116
271
6,3%
Mokotów
181
180
156
517
12,0%
Ochota
57
27
32
116
2,7%
Praga Południe
137
88
113
338
7,8%
Praga Północ
20
17
28
65
1,5%
Rembertów
6
2
3
11
0,3%
Śródmieście
27
28
41
96
2,2%
Targówek
88
81
70
239
5,5%
Ursus
39
46
51
136
3,1%
Ursynów
66
74
55
195
4,5%
Wawer
42
17
15
74
1,7%
Wesoła
0
-1
1
0
0,0%
Wilanów
155
147
109
411
9,5%
Włochy
35
34
34
103
2,4%
Wola
308
306
235
849
19,6%
Żoliborz
57
60
73
190
4,4%
Warszawa lewobrzeżna
1 113
1 100
1 010
3 223
74,5%
Warszawa prawobrzeżna
418
344
339
1101
25,5%
Warszawa
1 531
1 444
1 349
4 324
100,0%
Tabela: Liczba sprzedanych lokali (netto) w poszczególnych dzielnicach Warszawy w II kwartale 2015: redNet Property Group, dział Consultingu
STRONA 47 z 96
W II kwartale 2015 roku sprzedano łącznie 4 324 mieszkania netto, co oznacza, że sprzedaż spadła względem ubiegłego kwartału o 111 mieszkań (-2,5%). Najwyższą sprzedaż notowano w kwietniu – 1 531 mieszkań, a najniższą w czerwcu – 1 349 szt. Lista sześciu dzielnic posiadających najwyższy udział w sprzedaży warszawskiej uległa zmianie. Z rankingu zniknęły Bielany, a w zamian pojawiło się Bemowo. Pozostałe dzielnice, czyli Mokotów, Wola, Białołęka, Wilanów i Praga Południe niezmiennie utrzymują się w pierwszej szóstce. W II kwartale 2015 roku udział dzielnic lewobrzeżnych w sprzedaży mieszkań w Warszawie wzrósł w porównaniu do I kwartału 2015 roku o 4,5 p.p. i wyniósł 74,5%. Warszawiacy nadal preferują zakup mieszkania na terenie lewobrzeżnej Warszawy, pomimo wyższych cen mieszkań. Od III kwartału 2011 roku, do końca I kwartału 2013 roku sprzedaż w stolicy zdominowana była przez Białołękę, gdzie upłynniano nawet 21% mieszkań sprzedanych w całej Warszawie. Od II kwartału 2013 roku spadało znaczenie tej peryferyjnej dzielnicy, głównie na rzecz prężnie rozwijającej się Woli, która od tego czasu jest liderem pod względem liczby sprzedawanych mieszkań. W II kwartale 2015 liderem w sprzedaży nadal pozostawała Wola, gdzie upłynniono 19,6% mieszkań wobec 17,6% notowanych w I kwartale 2015. Na drugim miejscu w rankingu pod względem sprzedaży uplasował się Mokotów, który awansował z trzeciego miejsca, a na trzecim miejscu znalazł się Wilanów, który awansował z miejsca piątego. Czwarte miejsce zdobyła Białołęka, natomiast na piątym miejscu ex aequo znalazło się Bemowo i Praga Południe. 20,0%
19,6%
18,0% 16,0% 14,0% 12,0%
12,0%
10,0%
9,5% 8,6% 7,8%
8,0% 6,0% 4,0% 2,0% IQ
IIQ
IIIQ
IVQ
IQ
IIQ
2013 Wola
Mokotów
IIIQ 2014
Wilanów
Białołęka
IVQ
IQ
IIQ 2015
Bemowo
Praga Południe
Wykres: Udział wybranych dzielnic Warszawy w sprzedaży warszawskiej. Na wykresie przedstawiono dzielnice o największym udziale w sprzedaży Warszawy; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
STRONA 48 z 96
W porównaniu do I kwartału 2015 roku sprzedaż w Warszawie była mniejsza o 111 mieszkań. Wzrost popytu w największym stopniu odczuło Bemowo (+109 szt.), Mokotów (+90 szt.), Wola (+67 szt.). Spadek sprzedaży odnotowano w 9 dzielnicach, największy na Pradze Południe (-214 szt.) oraz na Bielanach (-110 szt.). sprzedaż I kwartał 2015 sale IQ 2015
sprzedaż II kwartał 2015 sale IIQ 2015
900 800
849
700 600 500 400
517 782
411
300 200 100
427
362
374
339
552338 271 381
383
230
239 228
195 182
267190
152136
69 116
198 103
0
Wykres: Liczba lokali sprzedanych w dzielnicach Warszawy (netto) w I i II kwartale 2015 roku. Na wykresie pominięto dzielnice, na terenie których upłynniono poniżej 100 mieszkań; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
STRONA 49 z 96
STRUKTURA SPRZEDAŻY WEDŁUG STANDARDU W Warszawie w II kwartale 2015 roku odnotowano dalszy spadek udziału segmentu popularnego w sprzedaży Warszawy oraz wzrost udziału standardu średniego i wysokiego. Standard popularny reprezentowało 52,7% wszystkich upłynnionych lokali w analizowanym okresie (spadek o 4,6 p.p.), podczas gdy udział standardu średniego wzrósł względem I kwartału z 40,0% do 43,0%. Równocześnie o 1,5 p.p. wzrósł udział mieszkań z segmentu wysokiego (A), które cieszą się także najmniejszym powodzeniem. Upłynniono 188 lokali z tego segmentu, co oznacza, że stanowiły one 4,3% całkowitej sprzedaży. Standard
IV
V
VI
Sprzedaż netto II kwartał 2015
Udział w sprzedaży
A
58
70
60
188
4,3%
B
689
647
523
1859
43,0%
C
784
727
766
2277
52,7%
ogółem
1531
1444
1349
4324
100,0%
Tabela: Liczba sprzedanych lokali (netto) według standardów w II kwartale 2015 roku; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
W każdym miesiącu kwartału segment popularny przekraczał 50,0% udziału w rynku. Najwyższy udział posiadał jednak w czerwcu i wyniósł on 56,8%. 100,0% 90,0% 80,0% 70,0%
51,2%
50,3%
45,0%
44,8%
3,8%
4,8%
4,4%
IV 2015
V 2015
VI 2015
56,8%
60,0% 50,0%
40,0% 30,0%
38,8%
20,0%
10,0% 0,0%
standard A
standard B
standard C
Wykres: Struktura sprzedaży warszawskiej w II kwartale 2015 roku według standardu lokali; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
Za wzrost udziału segmentu popularnego w sprzedaży warszawskiej odpowiada nowa oferta w segmencie C wprowadzona do sprzedaży w III i IV kwartale 2014 roku oraz w I kwartale 2015 roku, odznaczająca się konkurencyjnymi cenami i stosunkowo atrakcyjną lokalizacją. Wpływ na sprzedaż STRONA 50 z 96
ma także podniesienie limitu cenowego w programie MdM, dzięki czemu znacznie szersza oferta mieszkań kwalifikowała się do zakupu wraz z dofinansowaniem państwa. Na zamieszczonym poniżej wykresie przedstawiono strukturę sprzedaży lokali w poszczególnych dzielnicach Warszawy według standardu. Wola 6
Mokotów
510
53
427
Wilanów 4 Białołęka
333
279
128
42
332
Bemowo -6
345
Praga Południe 7
126
205
Bielany 7 53
211
Targówek 17
Ursynów
222 95
Żoliborz 13
100
169
Ursus 1
8
135
Ochota
98
Włochy 2
101
Śródmieście
37
85
18
11
Wawer 4 70 Praga Północ 1331 21
Rembertów 11 Wesoła
-100
0
100
200 standard A
300
400 standard B
500
600
700
800
900
standard C
Wykres: Liczba sprzedanych lokali w poszczególnych dzielnicach Warszawy w II kwartale 2015 roku według standardu; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
Struktura sprzedaży jest pochodną oferty, dlatego w poszczególnych dzielnicach zwykle sprzedaje się ten segment, który dominuje w strukturze podaży. Najwięcej mieszkań z segmentu popularnego (standard C) sprzedano więc na Bemowie (345 szt.), Woli (333 szt.) oraz Białołęce (332 szt.). STRONA 51 z 96
Mieszkania z segmentu podwyższonego w II kwartale 2015 roku największym powodzeniem cieszyły się na Woli (510 szt.), Mokotowie (427 szt.) oraz na Wilanowie (279 szt.). Sprzedaż mieszkań w segmencie apartamentowym jest ograniczona do kilku dzielnic Warszawy, w których realizowane są tego typu inwestycje. Najwięcej apartamentów w minionych trzech miesiącach sprzedano na Śródmieściu (85 szt.) oraz na Mokotowie (53 szt.). 13 mieszkań sprzedano także na Żoliborzu i Pradze Północ. W porównaniu do sprzedaży odnotowanej w I kwartale 2015 roku w segmencie popularnym odnotowano znaczny spadek sprzedaży na Pradze Południe (-163 szt.), Włochach (-87 szt.) i Bielanach (-74 szt.), przy równoczesnym wzroście na Bemowie (+125 szt.) i Wilanowie (+38 szt.). W segmencie średnim znacznie spadła sprzedaż na Żoliborzu (-64 szt.), Pradze Południe (-55 szt.) oraz Bielanach (-36 szt.).
STRONA 52 z 96
STRUKTURA SPRZEDAŻY WEDŁUG TERMINU REALIZACJI INWESTYCJI Poniżej przedstawiono strukturę lokali sprzedanych w II kwartale 2015 roku w Warszawie według terminu realizacji inwestycji. Sprzedaż II kwartał 2015
Termin realizacji
Liczba lokali
Udział procentowy
przed 2014
289
6,68%
2014
387
8,95%
I kwartał 2015
94
2,17%
II kwartał 2015
120
2,78%
III kwartał 2015
173
4,00%
IV kwartał 2015
579
13,39%
I kwartał 2016
558
12,90%
II kwartał 2016
534
12,35%
III kwartał 2016
365
8,44%
IV kwartał 2016
668
15,45%
po 2016
557
12,88%
ogółem
4 324
100,00%
Tabela: Struktura lokali sprzedanych w Warszawie w II kwartale 2015 roku według terminu realizacji; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
6,7% 289
9,0% 387
0,0%
10,0%
22,3% 966
20,0%
30,0%
49,1% 2 125
40,0%
50,0%
60,0%
12,9% 557
70,0%
ukończone przed 2014 rokiem completed before 2014
ukończone w 2014 roku completed in 2014
planowane ukończenie w 2016 roku completion time in 2016
planowane ukończenie w 2017 roku completion time in 2017
80,0%
90,0%
100,0%
planowane ukończenie w 2015 rok completion time in 2015
Wykres: Struktura sprzedaży według terminu realizacji w II kwartale 2015; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
W II kwartale 2015 roku największy udział w strukturze sprzedaży posiadały mieszkania, których termin realizacji przypada na 2016 rok – stanowiły one 49,1% wszystkich sprzedanych mieszkań. W następnej kolejności klienci wybierali spośród mieszkań z terminem realizacji przypadającym na 2015 rok – w sumie 22,3% sprzedanych mieszkań zostanie zrealizowana właśnie w tym czasie. STRONA 53 z 96
Mieszkania zrealizowane przed 2015 rokiem stanowiły 15,7% zawartych transakcji, podczas gdy lokale, które zostaną ukończone po 2016 roku stanowiły przedmiot 12,9% transakcji. 60,0% 50,3% 49,1%
50,0% 40,0% 30,0% 19,9%
22,3% 16,9%
20,0%
12,9%
10,0%
6,0%
6,7%
6,9%
9,0%
0,0%
ukończone przed 2014 ukończone w 2014 rokiem roku
planowane ukończenie w 2015 roku oferta offer
planowane ukończenie w 2016 roku
planowane ukończenie w 2017 roku
sprzedaż sale
Wykres: Struktura oferty dostępnej na koniec czerwca 2015 roku oraz sprzedaży w II kwartale 2015 według terminu realizacji; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
Powyższy wykres przedstawia zestawienie struktury oferty dostępnej na koniec czerwca 2015 roku w Warszawie ze strukturą sprzedanych mieszkań w II kwartale 2015 według terminu realizacji. W II kwartale 2015 roku najszybsze tempo sprzedaży odnotowano w przypadku mieszkań gotowych, a także tych których termin realizacji będzie miał miejsce jeszcze w tym roku. Mieszkania, które zgodnie z planami zostaną oddane w 2016 roku oraz później posiadają większy udział w ofercie niż w strukturze sprzedaży, co wskazuje na mniejsze zainteresowanie nimi. Nabywcy preferują obecnie zakup mieszkania, do którego będą mogli wprowadzić się w jak najkrótszym terminie.
STRONA 54 z 96
4.2.
TEMPO SPRZEDAŻY DOMÓW W WARSZAWIE W II KWARTALE 2015 ROKU
W II kwartale 2015 roku w Warszawie sprzedano 73 domy jednorodzinne (wartość brutto). Jednocześnie odnotowano 1 zwrot, w wyniku czego sprzedaż netto kształtowała się na poziomie 72 domów. W dalszej części analizy sprzedaż analizowana jest w ujęciu netto. Dzielnica
Sprzedaż II kwartał 2015
Udział w sprzedaży
Białołęka
23
31,9%
Bielany
1
1,4%
Mokotów
1
1,4%
Rembertów
0
0,0%
Targówek
7
9,7%
Ursynów
5
6,9%
Wawer
28
38,9%
Wesoła
0
0,0%
Wilanów
6
8,3%
Włochy
1
1,4%
Suma końcowa
72
100,0%
Tabela: Liczba sprzedanych domów (netto) w poszczególnych dzielnicach Warszawy w II kwartale 2015 roku; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
Najwięcej domów w II kwartale 2015 roku upłynniono na Wawrze (28 szt.), Białołęce (23 szt.). W dalszej kolejności klienci nabywali domy na Targówku (7 szt.) oraz w Wilanowie (6 szt.). W porównaniu do I kwartału 2015 roku wzrost sprzedaży odnotowano na terenie Wawra, Białołęki, Targówka i Włoch. 30
28
25
23
20 14
15 10
8
7 5
6 4
5
5 3
1
1
1
1
2 0
0
0 Wawer
Białołęka
Targówek
Wilanów
Ursynów
-5 sprzedaż II kw 2015
Bielany -2
Mokotów
Włochy
sprzedaż I kw 2015
Rysunek: Sprzedaż domów w Warszawie w I i II 2015; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu STRONA 55 z 96
Wesoła
STRUKTURA SPRZEDAŻY WEDŁUG TERMINU REALIZACJI Poniżej przedstawiono strukturę domów sprzedanych w II kwartale 2015 roku w Warszawie według terminu realizacji inwestycji. Sprzedaż II kwartał 2015
Termin realizacji
Liczba lokali
Udział procentowy
przed 2014
37
51,39%
2014
4
5,56%
I kwartał 2015
2
2,78%
II kwartał 2015
0
0,00%
III kwartał 2015
0
0,00%
IV kwartał 2015
19
26,39%
I kwartał 2016
2
2,78%
II kwartał 2016
1
1,39%
III kwartał 2016
7
9,72%
IV kwartał 2016
0
0,00%
po 2016
0
0,00%
ogółem
72
100,00%
Tabela: Struktura domów sprzedanych w Warszawie w II kwartale 2015 według terminu realizacji; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
W Warszawie w II kwartale 2015 roku sprzedawały się głównie ukończone domy, posiadały one 59,7% udziału w sprzedaży (43 szt.), warto zauważyć, że aż 51,39% zostało ukończone przed 2014 rokiem. Pozostały udział w sprzedaży należy do domów, których termin realizacji przewidziany jest na najbliższe 6 miesięcy (26,4%) oraz w terminie późniejszym niż 6 miesięcy (13,9%).
59,7% 43
0,0%
10,0%
20,0%
gotowe
30,0%
26,4% 19
40,0%
50,0%
ukończone w ciągu 6 miesiecy
60,0%
70,0%
13,9% 10
80,0%
90,0%
100,0%
ukończone po upływie 6 miesięcy
Rysunek: Struktura sprzedaży domów według terminu realizacji w II kwartale 2015 roku; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
STRONA 56 z 96
4.3.
TEMPO SPRZEDAŻY MIESZKAŃ W POWIATACH OKOŁOWARSZAWSKICH W II KWARTALE 2015 ROKU Powiat
Sprzedaż II kwartał 2015
Udział w sprzedaży
legionowski
34
6,0%
miński
48
8,5%
otwocki
21
3,7%
piaseczyński
107
19,0%
pruszkowski
137
24,3%
warszawski zachodni
27
4,8%
wołomiński
189
33,6%
ogółem
563
100,0%
Tabela: Liczba sprzedanych lokali (netto) w poszczególnych powiatach otaczających Warszawę w II kwartale 2015 roku; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
W II kwartale 2015 w ujęciu netto w powiatach okołowarszawskich sprzedały się 563 mieszkania, co oznacza wzrost wobec poprzedniego kwartału o 2,9%. W minionym kwartale najwyższą sprzedaż odnotowano w powiecie wołomińskim (189 szt.), pruszkowskim (137 szt.) oraz w powiecie piaseczyńskim (107 szt.). Kolejnym był powiat miński (48 szt.) i legionowski (34 szt.). Najsłabiej sprzedawały się lokale w powiatach otwockim i warszawskim zachodnim – w ciągu minionych trzech miesięcy odnotowano tam odpowiednio 21 i 27 transakcji. 200
189
185
180 160 137
140
122
113
120
107
100 80
69
60
48 34
40
27
36
13
20
21 9
0 wołomiński
pruszkowski
piaseczyński sprzedaż II kw. 2015
miński
legionowski
warszawski zachodni
otwocki
sprzedaż I kw. 2015
Rysunek: Sprzedaż mieszkań w powiatach okołowarszawskich w I i II kwartale 2015 roku; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
W porównaniu do ubiegłego kwartału wzrost sprzedaży mieszkań odnotowano w powiecie wołomińskim (+76 szt.), legionowskim (+21 szt.) oraz otwockim (+12 szt.). W pozostałych powiatach sprzedaż spadła. STRONA 57 z 96
STRUKTURA SPRZEDAŻY WEDŁUG STANDARDU INWESTYCJI Największy udział w sprzedaży w miejscowościach położonych wokół stolicy miały mieszkania realizowane w segmencie popularnym (C) – sprzedano 490 takich mieszkań, które stanowiły 87,03% wszystkich mieszkań, które znalazły nabywców w tym okresie. W II kwartale 2015 roku mieszkania w standardzie podwyższonym stanowiły 12,97% wszystkich sprzedanych mieszkań. Standard
II kwartał 2015
Udział standardów w sprzedaży powiat legionowski
C
34
100,00% powiat miński
B
8
16,67%
C
40
83,33% powiat otwocki
B
6
28,57%
C
15
71,43% powiat piaseczyński
B
25
23,36%
C
82
76,64% powiat pruszkowski
B
2
1,46%
C
135
98,54% powiat warszawski zachodni
B
-7
-
C
34
100,00% powiat wołomiński
B
39
20,63%
C
150
79,37% Ogółem
B
73
12,97%
C
490
87,03%
Tabela: Liczba sprzedanych lokali (netto) według standardów w II kwartale 2015; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
STRONA 58 z 96
200 39
150 2
100
25 150
135
50
8
82
40
34
34
powiat miński
powiat legionowski
powiat warszawski zachodni
0
6 15
-7
powiat wołomiński
powiat pruszkowski
powiat piaseczyński
-50 standard C
powiat otwocki
standard B
Rysunek: Struktura sprzedaży w powiatach okalających Warszawę, według standardu; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
Najwięcej mieszkań w ujęciu liczbowym, w standardzie B upłynniono w powiecie wołomińskim (39 szt.) oraz w powiecie piaseczyńskim (25 szt.). W standardzie popularnym najwięcej mieszkań upłynniono w powiecie wołomińskim (150 szt.), pruszkowskim (135 szt.) i piaseczyńskim (82 szt.).
STRONA 59 z 96
STRUKTURA SPRZEDAŻY WEDŁUG TERMINU REALIZACJI Poniżej przedstawiono strukturę lokali sprzedanych w II kwartale 2015 roku w okolicach Warszawy według terminu realizacji inwestycji. II kwartał 2015 Termin realizacji liczba mieszkań
Udział
powiat legionowski przed 2014
1
0,00%
2014
0
0,00%
I kwartał 2015
0
0,00%
II kwartał 2015
0
0,00%
III kwartał 2015
15
61,50%
IV kwartał 2015
0
0,00%
po 2015
18
38,50% powiat miński
przed 2014
16
39,10%
2014
10
15,90%
I kwartał 2015
0
0,00%
II kwartał 2015
0
0,00%
III kwartał 2015
4
8,70%
IV kwartał 2015
10
15,90%
po 2015
8
20,30% powiat otwocki
przed 2014
1
22,20%
2014
6
33,30%
I kwartał 2015
0
0,00%
II kwartał 2015
0
0,00%
III kwartał 2015
0
0,00%
IV kwartał 2015
6
11,10%
po 2015
14
33,30% powiat piaseczyński
przed 2014
23
15,60%
2014
14
25,40%
I kwartał 2015
15
12,30%
II kwartał 2015
0
0,00%
III kwartał 2015
3
4,90%
IV kwartał 2015
16
6,60%
po 2015
36
35,20% powiat pruszkowski
STRONA 60 z 96
II kwartał 2015 Termin realizacji liczba mieszkań
Udział
przed 2014
15
17,30%
2014
4
11,40%
I kwartał 2015
2
4,30%
II kwartał 2015
18
9,70%
III kwartał 2015
18
17,30%
IV kwartał 2015
16
8,10%
po 2015
64
31,90% powiat warszawski zachodni
przed 2014
14
41,70%
2014
0
5,60%
I kwartał 2015
0
0,00%
II kwartał 2015
11
50,00%
III kwartał 2015
1
2,80%
IV kwartał 2015
0
0,00%
po 2015
1
0,00% powiat wołomiński
przed 2014
25
5,30%
2014
35
23,00%
I kwartał 2015
23
1,80%
II kwartał 2015
4
26,50%
III kwartał 2015
0
0,00%
IV kwartał 2015
71
23,00%
po 2015
31
20,40%
Tabela: Struktura lokali sprzedanych w okolicach Warszawy w II kwartale 2015 według terminu realizacji; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
W II kwartale 2015 roku mieszkania gotowe stanowiły 42,1% wszystkich sprzedanych lokali w aglomeracji Warszawy. Mieszkania w trakcie realizacji cieszyły się nieco niższym powodzeniem, 28,4% z nich zostanie oddane do użytku w ciągu najbliższych 6 miesięcy, podczas gdy na późniejszy okres zostało zaplanowane oddanie 29,5% upłynnionych mieszkań.
STRONA 61 z 96
100,0%
2,8%
90,0%
20,4%
20,3% 38,5%
80,0% 70,0%
33,3%
35,2%
11,1%
11,5%
31,9% 23,0%
24,6%
60,0% 50,0%
25,4% 97,3%
40,0% 61,5%
30,0%
55,0%
55,5%
56,6%
53,3% 42,7%
20,0% 10,0%
0,0%
powiat legionowski gotowe
powiat miński powiat otwocki
powiat piaseczyński
termin ukończenia w ciągu 6 miesięcy
powiat pruszkowski
powiat warszawski zachodni
powiat wołomiński
termin ukończenia po upływie 6 miesięcy
Rysunek: Struktura sprzedaż mieszkań w powiatach okalających Warszawę według terminu realizacji; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
Mieszkania w trakcie realizacji największym powodzeniem cieszyły się w powiecie legionowskim i pruszkowskim. W powiecie warszawskim zachodnim upłynniano głównie mieszkania gotowe.
STRONA 62 z 96
4.4.
TEMPO SPRZEDAŻY DOMÓW W POWIATACH OKOŁOWARSZAWSKICH W II KWARTALE 2015 ROKU Powiat
Sprzedaż II kwartał 2015
Udział w sprzedaży
legionowski
9
8,8%
miński
0
0,0%
otwocki
-1
-1,0%
piaseczyński
62
60,8%
pruszkowski
3
2,9%
warszawski zachodni
26
25,5%
wołomiński
3
2,9%
ogółem
102
100,0%
Tabela: Liczba sprzedanych domów (netto) w poszczególnych powiatach otaczających Warszawę w II kwartale 2015 roku; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
W II kwartale 2015 roku w okolicach Warszawy sprzedano 102 domy jednorodzinne (wartość netto) w inwestycjach deweloperskich, czyli o 12 domów więcej niż w I kwartale 2015 roku. Najwięcej domów ponownie sprzedano w powiecie piaseczyńskim (62 szt., 60,8% udziału w całkowitej sprzedaży) oraz warszawskim – zachodnim (26 domów, 25,5% udziału w całkowitej sprzedaży). W powiecie wołomińskim, pruszkowskim, i legionowskim nie sprzedano więcej niż 10 domów. W powiecie mińskim nie sprzedano żadnego domu, a w powiecie otwockim odnotowano 1 zwrot. 70 62 60 50 40
34
30
34 26
20 10
9
10
3
3
3
6
0
3
0
piaseczyński -10
warszawski zachodni
legionowski
pruszkowski
sprzedaż w II kwartale 2015
wołomiński
miński
-1
0
otwocki
sprzedaż w I kwartale 2015
Rysunek: Sprzedaż domów w powiatach okołowarszawskich w I i II kwartale 2015 roku; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
W porównaniu do poprzedniego kwartału wzrost sprzedaży nastąpił w powiecie piaseczyńskim i legionowskim. W pozostałych powiatach sprzedaż spadła bądź pozostała na niezmienionym poziomie. STRONA 63 z 96
STRUKTURA SPRZEDAŻY WEDŁUG TERMINU REALIZACJI II kwartał 2015 Termin realizacji liczba domów sprzedanych
Udział
przed 2014
32
31,37%
2014
21
20,59%
I kwartał 2015
3
2,94%
II kwartał 2015
6
5,88%
III kwartał 2015
5
4,90%
IV kwartał 2015
12
11,76%
I kwartał 2016
17
16,67%
II kwartał 2016
1
0,98%
III kwartał 2016
4
3,92%
IV kwartał 2016
1
0,98%
po 2016
0
0,00%
ogółem
102
100,00%
Tabela: Struktura domów sprzedanych w okolicach Warszawy w II kwartale 2015 według terminu realizacji; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
W inwestycjach z segmentu domów jednorodzinnych realizowanych przez deweloperów w okolicach Warszawy większość sprzedanych domów, podobnie jak w ubiegłych kwartałach, przypadła na te już ukończone (62 szt., 60,8%). Większość z nich została ukończona przed 2014 rokiem (32 szt., 31,37%). 17 sprzedanych domów zostanie ukończonych po ciągu najbliższych 6 miesięcy, a 23 domy w terminie późniejszym niż 6 miesięcy.
60,8% 62
0,0%
10,0%
20,0% gotowe
30,0%
16,7% 17
40,0%
50,0%
ukończone w ciągu 6 miesięcy
60,0%
70,0%
22,5% 23
80,0%
90,0%
100,0%
ukończone po upływie 6 miesięcy
Rysunek: Struktura sprzedaży domów według terminu realizacji w powiatach okołowarszawskich; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
STRONA 64 z 96
5. ŚREDNIE CENY MIESZKAŃ WG DZIELNIC/OBSZARÓW 5.1.
CENY MIESZKAŃ W WARSZAWIE
W II kwartale 2015 roku w Warszawie ponownie obserwowano wzrost zarówno średniej ceny oferty mieszkań, jak i średniej ceny mieszkań sprzedanych. Średnia cena mieszkań sprzedanych w Warszawie, w II kwartale 2014 roku ustabilizowała się na poziomie 7 603 PLN/mkw. (wzrost o 1,8% względem I kwartału 2015 r.), podczas gdy średnia cena oferty mieszkań na koniec czerwca 2015 roku była od niej o 5,0% wyższa i wynosiła 7 980 PLN/mkw. (wzrost o 2,6% względem marca 2015 roku). Nożyce cenowe pomiędzy średnią ceną oferty mieszkań, a średnią ceną mieszkań sprzedanych w dalszym ciągu się rozszerzają, co oznacza, że nabywcy poszukują najtaniej wycenionych na rynku mieszkań. Na poniższym wykresie przedstawiono zmiany średnich cen mieszkań w Warszawie od początku 2011 roku. Ceny nie uwzględniają rabatów/zniżek, jakie udało się uzyskać nabywcom nowych mieszkań. Średnia cena mieszkania w Warszawie 8600 8400 8200 8000
7 980
7800 7600
7 603
7400 7200 7000 I
III
V
VII IX 2011
XI
I
III
V
VII IX
XI
I
2012 cena oferty mieszkań average asking price [PLN/sqm.]
III
V
VII IX
XI
I
III
2013
V
VII IX 2014
XI
I
III
V
2015
cena mieszkań sprzedanych average price of flats sold [PLN/sqm.]
Wykres: Średnia cena mkw. mieszkania w Warszawie od 2011 roku; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu na podstawie danych tabelaofert.pl
Od początku 2011 roku, aż do połowy 2012 roku obserwowano spadek średnich cen mieszkań sprzedanych, jak i oferowanych przy równoczesnym zawężaniu się różnicy pomiędzy obiema cenami. Na przełomie II i III kwartału 2012 roku sprzedawały się już mieszkania przeciętnie w tej samej cenie, co lokale pozostające w ofercie. Począwszy od września 2012 roku nożyce cenowe na powrót zaczęły się rozchodzić, a nabywcy zaczęli wybierać lokale głównie w najniższych przedziałach cenowych. Wraz STRONA 65 z 96
z 2013 rokiem średnia cena oferty mieszkań zaczęła stabilizować się na poziomie oscylującym w okolicach 7 500 PLN/mkw., podczas gdy średnia cena mieszkań sprzedanych zaczęła rosnąć osiągając maksimum na koniec I kwartału 2014 roku na poziomie 7 488 PLN/mkw. Od II kwartału 2014 roku widełki cenowe ponownie zaczęły się rozszerzać na skutek spadku średniej ceny sprzedawanych mieszkań i powolnego wzrostu średniej ceny mieszkań oferowanych. III kwartał 2014 roku zapoczątkował wzrost średniej ceny mieszkań sprzedanych, który jest jednak znacznie wolniejszy niż wzrost średniej ceny mieszkań oferowanych.
ZAKRES CENOWY I ŚREDNIA CENA OFERTOWA MIESZKAŃ SPRZEDANYCH Średnia cena lokali sprzedanych w Warszawie w II kwartale 2015 roku kształtowała się na poziomie 7 603 PLN/mkw. i była wyższa o 1,8% niż w poprzednim kwartale. Średnie ceny nie uwzględniają jednak rabatów/zniżek, jakie udało się uzyskać nabywcom nowych mieszkań. W poniższej tabeli przedstawiono średnie ceny oraz zakres cenowy lokali sprzedanych w poszczególnych dzielnicach. Z tabeli wyłączono obszary, gdzie liczba transakcji według serwisu tabelaofert.pl w II kwartale była niższa niż 30, czyli Rembertów oraz dzielnicę Wesoła.
dzielnica
zakres cen ofertowych mieszkań sprzedanych w II kwartale 2015 r.
średnia cena ofertowa sprzedanych lokali [PLN/mkw.]
zmiana r/r
od [PLN/mkw.]
do [PLN/mkw.]
II kwartał 2015
II kwartał 2014
Bemowo
6000
8000
6773
6 811
-0,6%
Białołęka
4828
7180
5822
6 037
-3,6%
Bielany
5970
8559
7410
7 809
-5,1%
Mokotów
6100
22504
8506
8 970
-5,2%
Ochota
7000
14500
9036
10 066
-10,2%
Praga Południe
5990
13545
7536
6 843
10,1%
Praga Północ
6491
10800
8023
7 470
7,4%
Śródmieście
10100
20697
13927
b.d.
-
Targówek
5904
8000
6953
6 727
3,4%
Ursus
5500
7800
6571
b.d.
-
Ursynów
7295
9300
8082
6 200
30,4%
Wawer
5700
7550
6380
6 111
4,4%
Wilanów
5800
12000
7191
6 920
3,9%
Włochy
6580
9900
7291
6 616
10,2%
Wola
6222
12574
7818
7 834
-0,2%
Żoliborz
6360
13438
8333
7 714
8,0%
Warszawa
4 828
22 504
7 603
7 252
4,8%
Tabela: Zakres cenowy i średnia cena ofertowa mieszkań sprzedanych w poszczególnych dzielnicach Warszawy w II kwartale 2015 r. oraz zestawienie średnich cen z analogicznym kwartałem ubiegłego roku, *Cena minimalna STRONA 66 z 96
odnotowana w dzielnicy Wesoła, Z tabeli wyłączono dzielnice gdzie liczba transakcji wg serwisu Tabela Ofert była niższa niż 30 czyli Rembertów oraz Wesołą; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu na podstawie tabelaofert.pl
Ceny ofertowe mieszkań sprzedanych w Warszawie wahały się pomiędzy 4 828 PLN/mkw. w dzielnicy Białołęka do 22 504 PLN/mkw. w dzielnicy Mokotów. W II kwartale mieszkania w cenie poniżej 5 000 PLN/mkw. nabywcy kupowali wyłącznie na Białołęce. W większości pozostałych dzielnic nabywano mieszkania w cenach minimalnych wahających się pomiędzy 5 500 PLN/mkw., a 7 000 PLN/mkw. Wyższe ceny minimalne obserwowano na Ursynowie i Śródmieściu. Najniższe ceny maksymalne (poniżej 8 000 PLN/mkw.) dotyczą Ursusa, Wawra oraz Białołęki. Najwyższe ceny maksymalne (powyżej 20 000 PLN/mkw.) odnotowano z kolei w Śródmieściu i na Mokotowie. Najszerszy przedział cenowy mieszkań sprzedanych odnotowano na Mokotowie (6 100 – 22 504 PLN/mkw.), a najwęższy na Wawrze (5 700 – 7 550 PLN/mkw.). W ujęciu r/r średnie ceny mieszkań sprzedanych w Warszawie wzrosły o 4,8%. Największe wzrosty średniej odnotowano na Ursynowie, we Włochach i na Pradze Południe. Największy spadek średniej ceny mieszkań sprzedanych odnotowano na Ochocie (-10,2%). 16000 14000 12000 10000 8000 13927
7603
6000 4000 5822
6380
6571
6773
6953
7191
7291
7410
7536
7818
8023
8082
8333
8506
9036
2000 0
średnia cena mieszkań sprzedanych [PLN/mkw.] average price of flats sold [PLN/sqm.]
średnia cena mieszkań sprzedanych w Warszawie [PLN/mkw.] average price of flats sold in Warsaw [PLN/sqm.]
Wykres: Średnia cena mieszkań sprzedanych w dzielnicach Warszawy w II kwartale 2015 roku, Z tabeli wyłączono dzielnice gdzie liczba transakcji wg serwisu Tabela Ofert była niższa niż 30 czyli Rembertów oraz Wesołą; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu na podstawie tabelaofert.pl
Średnie ceny ofertowe sprzedanych lokali wahały się od 5 822 PLN/mkw. na Białołęce do 13 927 PLN/mkw. w Śródmieściu. Powyżej średniej warszawskiej (7 603 PLN/mkw.) sprzedawano mieszkania na Woli, Pradze Północ, Ursynowie, Żoliborzu, Mokotowie, Ochocie i Śródmieściu.
STRONA 67 z 96
ŚREDNIA CENA OFERTOWA MIESZKAŃ SPRZEDANYCH WEDŁUG STANDARDU średnia cena ofertowa sprzedanych lokali [PLN/mkw.] dzielnica ogółem
Standard A i A+
Standard B
Standard C
Bemowo
6 773
-
7 336
6 704
Białołęka
5 822
-
b.d.
5 822
Bielany
7 410
7 490
8 081
7 183
Mokotów
8 506
15 437
7 964
8 577
Ochota
9 036
-
10 494
8 161
Praga Południe
7 536
12 018
8 237
7 076
Praga Północ
8 023
b.d.
8 471
6 957
Śródmieście
13 927
13 927
b.d.
-
Targówek
6 953
-
7 399
6 894
Ursus
6 571
-
b.d.
6 571
Ursynów
8 082
-
8 674
7 741
Wawer
6 380
-
b.d.
6 380
Wilanów
7 191
9 549
7 110
7 088
Włochy
7 291
-
9 900
7 218
Wola
7 818
b.d.
7 902
7 625
Żoliborz
8 333
9 253
8 181
b.d.
Warszawa
7 603
12 815
7 932
6 874
Tabela: Średnie ceny ofertowe mieszkań sprzedanych w poszczególnych dzielnicach Warszawy w II kwartale 2015 r. według standardów; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu na podstawie tabelaofert.pl. Tabela nie uwzględnia dzielnic, w których liczba transakcji była niższa niż 30.
Powyższe zestawienie bardziej szczegółowo obrazuje ceny sprzedanych lokali mieszkalnych, gdyż uwzględnia standard inwestycji. Analizując zamieszczone w powyższej tabeli dane, należy mieć na uwadze, że bazują one na liczbie mieszkań sprzedanych według serwisu tabelaofert.pl, której pokrycie dla Warszawy, w przypadku sprzedaży w II kwartale 2015 roku wyniosło 46,3%. Dla Warszawy średnie ceny mieszkań sprzedanych z poszczególnych standardów znacznie się różnią, co nie jest jednak charakterystyczne dla każdej dzielnicy. W standardzie C średnie ceny wahały się od 5 822 PLN/mkw. do 8 577 PLN/mkw., podczas gdy średnia cena w Warszawie wyniosła 6 874 PLN/mkw. Najtańsze mieszkania w tym segmencie nabywano na Białołęce, a najdroższe na Mokotowie. W standardzie B średnie ceny sprzedanych mieszkań mieściły się w granicach od 7 110 PLN/mkw. do 10 494 PLN/mkw., a średnia dla Warszawy ustaliła się na poziomie 7 932 PLN/mkw. W tym STRONA 68 z 96
segmencie zdecydowanie najtańsze były mieszkania zlokalizowane na Wilanowie, a najdroższe na Ochocie. Najdroższe mieszkania sprzedawane są w segmencie A i A+. Średnia cena wszystkich mieszkań sprzedanych w tym standardzie w Warszawie wyniosła 12 815 PLN/mkw. Najwyższe ceny ofertowe mieszkań sprzedanych odnotowano na Mokotowie (15 437 PLN/mkw.). Analizując powyższą tabelę warto także zwrócić uwagę na fakt, że ceny ofertowe mieszkań nie wynikają jedynie ze standardu inwestycji, ale także z ich lokalizacji. Często większą popularnością wśród klientów cieszą się projekty dobrze skomunikowane czy położone w pobliżu terenów zielonych, pomimo np. niskiego standardu wykończenia. W ich przypadku deweloperzy często windują ceny, gdyż sama lokalizacja zapewnia wysoką sprzedaż. Z drugiej strony, deweloperzy oferujący projekty w wyższym standardzie, ale położone w mniej atrakcyjnej lokalizacji, często zmuszeni są obniżać ceny, gdyż popyt okazuje się niewystarczający.
STRONA 69 z 96
ROZKŁAD CENOWY INWESTYCJI WPROWADZONYCH DO SPRZEDAŻY W WARSZAWIE W II KWARTALE 2015 R. Nazwa inwestycji
Deweloper
Liczba mieszkań
Cena od
Cena do
Bianco2
Nexity
90
5900
8107
Bemowo Park I etap
Dor Group
109
6583
7525
Young City - etap VII
Robyg
159
5900
6900
Człuchowska
BM Development Partners Sp. z o.o.
18
6800
7600
Osiedle Przyjaciół 1
Dom Development
106
6940
8950
Osiedle Przyjaciół 2
Dom Development
87
6940
8950
Accent Eco
Bouygues Immobilier
143
6738
8611
Aluzyjna bud 2
Elmis Invest
30
5600
7628
Osiedle Classic II bud B
Victoria Dom
125
5700
6000
Sprawna II
PHU Konstans
99
5000
5600
Atal Marina II
ATAL
219
6100
6500
Park Światowida II etap bud C
AMA-BUD
53
6090
6990
Sokratesa Park II B etap
Sokratesa Development
173
7223
9025
Shiraz Trio - II etap bud B
Shiraz II
74
6620
7720
Studio Mokotów
Dom Development
319
7800
12000
Bobrowiecka 10
Alnus Development
123
7779
10524
Morskie Oko II etap
Myoni Group
4
16200
19440
Osiedle Krzemowe I etap ABC
LC Corp
159
6199
8299
La Premiere
Bouygues Immobilier
136
7465
10116
Moduo House
ECI Residential sp.z.o.o.
245
6431
9496
Harfowa 4
Budromex
26
7600
8200
Mała Praga II etap
LC Corp
224
6200
6899
WARS
Soho Factory
143
7128
12375
Villa Jowisz II
City Villa
14
8200
8700
Osada Ojców
Spółdzielnia Mieszkaniowa Osiedle Młodych
16
7000
7500
Krypska 25
SP Invest
35
6900
8200
Ludna 9
IPECO
16
12800
15300
Okrąg 2
IPECO
9
16000
16000
Osiedle Przy Parku bud 3 (C)
Victoria Dom
41
6550
7200
Osiedle Przy Parku bud 1 (A)
Victoria Dom
43
6400
7400
Wilno 2 etap 3 K
Dom Development
185
6100
6950
Skorosze XI II etap L8
PIB Ebejot
89
5990
6990
Skorosze XI II etap L6
PIB Ebejot
104
5990
6990
Mielecka Park
BJM Development
53
6300
6580
Espace Wilanów
Bouygues Immobilier
277
5360
10725
La Clarte II etap bud A
Bouygues Immobilier
93
6177
11631
Brzozowy Zakątek I etap
Polnord Wilanów
124
6575
7575
Królewski Park IV etap
Robyg
102
6500
7700
STRONA 70 z 96
Młody Wilanów II etap
Robyg
75
6100
7900
Młody Wilanów III etap
Robyg
69
6100
7900
Ogrody Włochy DE
SDM DEVELOPMENT Sp. z o.o. Sp.k.
148
6180
6680
Wola Libre
BPI
274
7467
12364
Skylife I etap Space Liberty
Nexity
160
5999
7942
Radziwie 3 - III etap
PB Konstanty Strus
118
7200
8500
Osiedle przy Arkadii bud A
Dantex
123
7600
9500
In City IV
OKAM
84
9245
12014
City Link I etap
Ronson
126
8424
10638
Szlenkierów 4
Tynkbud-1
37
7200
8400
Union Apartamenty
Bouygues Immobilier
88
8935
11068
Żoliborz Artystyczny M
Dom Development
218
7750
9800
Tabela: Lista inwestycji, w których rozpoczęto sprzedaż lokali w II kwartale 2015 roku, Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
STRONA 71 z 96
5.2.
CENY DOMÓW W WARSZAWIE
Warszawa
Średnia cena domów w ofercie
Średnia cena domów sprzedanych
Cena domów sprzedanych/cena oferty
5 282
5 598
-6,0%
Tabela: Średnie ceny domów oferowanych i sprzedanych w Warszawie w II kwartale 2015 roku; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu na podstawie tabelaofert.pl
Średnia cena domów sprzedanych w Warszawie w II kwartale 2015 roku kształtowała się na poziomie 5 598 PLN/mkw. i była o 6,0% wyższa od średniej ceny domów pozostających w ofercie na koniec czerwca 2015 roku, która sięgała 5 282 PLN/mkw. Średnio ceny domów pozostających w ofercie wzrosły o 2,5% względem poprzedniego kwartału, podczas gdy średnia cena domów sprzedanych spadła o 14,0%. Rozkład cenowy inwestycji obejmujących domy wprowadzone do sprzedaży w Warszawie w II kwartale 2015 r. przedstawiono poniżej. Nazwa inwestycji
Deweloper
Liczba domów
Cena od
Cena do
Park Dworski II faza II (8-14)
Victoria Dom
12
4765
4929
Viva Garden - domy
Victoria Dom
18
4275
4869
Oliwska Nova
PRK7 Nieruchomości Sp. z o.o.
45
4669
4971
Poprawna 16 II etap
Aras
4
4833
5909
Mota-Engil Real Estate 67 6435 7497 Management Sp. z o. o. Tabela: Lista inwestycji z segmentu domów jednorodzinnych w Warszawie, w których rozpoczęto sprzedaż w II kwartale 2015, Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu Willanovia
STRONA 72 z 96
5.3.
CENY MIESZKAŃ W POWIATACH OKOŁOWARSZAWSKICH
Powiat
Średnia cena oferty mieszkań
Średnia cena lokali sprzedanych
Cena mieszkań sprzedanych/cena oferty
legionowski
5 610
5 401
-3,7%
miński
4 151
4 232
2,0%
otwocki
5 113
5 163
1,0%
piaseczyński
5 260
5 369
2,1%
pruszkowski
5 547
5 728
3,3%
warszawski zachodni
5 138
4 688
-8,8%
wołomiński
4 830
4 957
2,6%
średnia
5 204
5 126
-1,5%
Tabela: Średnie ceny mieszkań w okolicach Warszawy w II kwartale 2015 roku; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
W II kwartale 2015 roku w okolicach Warszawy średnia cena mieszkań pozostających w ofercie wzrosła wobec I kwartału o 2,1% i wyniosła 5 204 PLN/mkw. Równocześnie średnia cena mieszkań sprzedanych wzrosła wobec I kwartału o 1,8% i ukształtowała się na poziomie 5 126 PLN/mkw. Najdroższe lokale znalazły nabywców w powiecie pruszkowskim (5 728 PLN/mkw.), legionowskim (5 401 PLN/mkw.), piaseczyńskim (5 369 PLN/mkw.) oraz otwockim (5 163 PLN/mkw.). W żadnym innym powiecie nie kupowano mieszkań w cenie powyżej średniej ceny rynkowej (5 126 PLN/mkw.). Do najtańszych lokalizacji należał natomiast powiat miński (4 232 PLN/mkw.). W II kwartale 2015 roku najwyższą średnią cenę mieszkań pozostających w ofercie odnotowano w powiecie legionowskim (5 610 PLN/mkw.), pruszkowskim (5 547 PLN/mkw.) i piaseczyńskim (5 260 PLN/mkw.). W pozostałych powiatach średnia cena mieszkań pozostających w ofercie nie przekraczała średniej ceny dla wszystkich powiatów (5 204 PLN/mkw.), a najniższa była w powiecie mińskim gdzie wynosiła (4 151 PLN/mkw.). Największe dysproporcje pomiędzy średnią ceną mieszkań w ofercie, a średnią ceną mieszkań sprzedanych odnotowano w powiecie warszawskim zachodnim (-8,8%) i legionowskim (-3,7%). Średnia cena mieszkań dostępnych w okolicach Warszawy była zdecydowanie niższa od średnich cen odnotowywanych w stolicy.
STRONA 73 z 96
Poniżej przedstawiono rozkład cenowy mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w II kwartale 2015 r. w okolicach Warszawy. Nazwa inwestycji
Deweloper
Lokalizacja
Liczba mieszkań
Cena od
Cena do
Osiedle Promienna I
Mazovia Development
MARKI
94
4635
5076
Green Art.
Ziółkowski S.C.
ZIELONKA
24
4490
5290
Tabela: Lista inwestycji w okolicach Warszawy, w których rozpoczęto sprzedaż mieszkań w II kwartale 2015, Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
STRONA 74 z 96
5.4.
CENY DOMÓW W POWIATACH OKOŁOWARSZAWSKICH
okolice Warszawy
Średnia cena domów w ofercie
Średnia cena domów sprzedanych
Cena domów sprzedanych/cena oferty
4 320
4 331
+0,3%
Tabela: Średnie ceny domów w okolicach Warszawy w II kwartale 2014 roku; Źródło: redNet Property Group (dział Consultingu)
Średnia cena domów pozostających w ofercie na koniec czerwca 2015 roku wzrosła wobec I kwartału 2015 roku o 1,5% i wynosiła 4 320 PLN/mkw. Średnia cena domów sprzedanych była o 0,3% wyższa od średniej ceny domów pozostających w ofercie i wynosiła 4 331 PLN/mkw. – względem I kwartału 2015 roku spadła jednak o 1,0%. Poniżej przedstawiono rozkład cenowy domów wprowadzonych do sprzedaży w II kwartale 2015 r. w okolicach Warszawy. Nazwa inwestycji
Deweloper
Lokalizacja
Liczba domów
Cena od
Cena do
Apartamenty Narutowicza
P&K Development
LEGIONOWO
12
4155
4485
Domy Wiśniowa
Estate WRC Investment Sp. z o.o.
10
3367
3367
Harmonium III
SJM Group
Stanisławów Drugi KONSTANCINJEZIORNA
12
6413
8412
Osiedle ul.Leśna II etap
Tanga Deweloper
6
3037
3234
LESZNOWOLA
Ricand House Sp. z o.o. Sp. KLEMBÓW 6 4407 4992 k. Tabela: Lista inwestycji z segmentu domów jednorodzinnych w okolicach Warszawy, w których rozpoczęto sprzedaż w II kwartale 2015, Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu Osada Świerkówka
STRONA 75 z 96
6. PROGNOZOWANA SYTUACJA NA RYNKU MIESZKANIOWYM W WARSZAWIE 6.1.
CZYNNIKI KSZTAŁTUJĄCE POPYT NA RYNKU MIESZKANIOWYM
Prognoza popytu na nowe mieszkania jest uzależniona od zmian czynników, które go kształtują. Wśród najważniejszych czynników o charakterze makroekonomicznym należy wymienić ogólną sytuację gospodarczą, poziom dochodów ludności, wysokość bezrobocia oraz dostępność kredytów hipotecznych. Istotny wpływ na rozwój rynku mieszkaniowego w najbliższym czasie będzie miało także dalsze kształtowanie rządowych programów wspierania budownictwa mieszkaniowego, a więc funkcjonowanie i zmiany w programie „Mieszkanie dla Młodych”, a także zmiany podatkowe oraz sytuacja demograficzna w mieście. WZROST GOSPODARCZY
Wzrost gospodarczy niosący ze sobą poprawę warunków życia ludności sprzyja podejmowaniu przez mieszkańców znacznych zobowiązań finansowych, w tym także przeznaczonych na zakup mieszkania. Kreowane nowe miejsca pracy umożliwiają większej liczbie osób utrzymywanie stałego źródła dochodu, a gromadzone nadwyżki finansowe zapewniają terminową spłatę kredytu hipotecznego. Korzystna sytuacja gospodarcza w kraju sprzyja również podejmowaniu decyzji o posiadaniu dzieci, co także w pewien sposób przekłada się na zakupy mieszkaniowe. Wzrost PKB w Polsce 7
6,3
6,1
6
5,2 4,7
5
4,2
4,9 4,5
4,3 4,4
3,7
4
3,2
3,6 3,4 3,5 3,3 3,3
3,5
3,2 2,7
3
2,7
2,3 1,9
1,7
2
1,3
1
0,7
1
0,4
0,5
0,8
0 I kw II kw III IV I kw II kw III IV I kw II kw III IV I kw II kw III IV I kw II kw III IV I kw. II III IV I kw. II III IV I kw. kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw. kw. kw kw. kw. kw. 2008
2009
2010
2011
Rysunek: Wzrost PKB (niewyrównany sezonowo) w Polsce; źródło: GUS
STRONA 76 z 96
2012
2013
2014
2015
Obecnie w skali kraju obserwujemy okres ponownego przyspieszenia wzrostu gospodarczego. W całym 2012 roku tempo wzrostu gospodarczego w Polsce wykazywało tendencję spadkową. W I kwartale 2013 r. wyniosło ono zaledwie 0,5%, co było wynikiem najniższym od odnotowanego w I kwartale 2009 r. na poziomie 0,4%. Sytuacja gospodarcza systematycznie poprawiała się przez cały 2013 r., a w II kwartale 2014 r. wzrost PKB osiągnął poziom 3,6%. Od tego czasu wzrost delikatnie spowolnił i w IV kwartale 2014 roku ukształtował się na poziomie 3,3%. Niemniej jednak wstępny szacunek za I kwartał 2015 roku wskazuje na przyspieszenie wzrostu PKB do poziomu 3,6%. POZIOM INFLACJI
W II kwartale 2015 roku stopa inflacji kształtowała się na ujemnym poziomie (-0,8%). Na koniec czerwca ceny utrzymały się przeciętnie na poziomie zbliżonym do zanotowanego przed miesiącem. W poszczególnych grupach towarów i usług konsumpcyjnych odnotowano zróżnicowaną dynamikę cen. Największy wpływ na wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem miały w tym okresie wyższe ceny w zakresie transportu (o 0,8%) oraz rekreacji i kultury (o 0,5%), które podwyższyły wskaźnik odpowiednio o 0,06 p. p. i 0,03 p. proc. Niższe ceny odzieży i obuwia (o 0,8%), a także związane z łącznością (o 0,7%) obniżyły ten wskaźnik po 0,04 p. p.
Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych (analogiczny okres poprzedniego roku = 100) 106 105 104 103 102
101 100 99
98
I II IIIIV V VIVIIVIIIIX X XIXII I II IIIIV V VIVIIVIIIIX X XIXII I II IIIIV V VIVIIVIIIIX X XIXII I II IIIIV V VIVIIVIIIIX X XIXII I II IIIIV V VIVIIVIIIIX X XIXII I II IIIIV V VI 2010
2011
2012
2013
Rysunek: Miesięczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych r/r w Polsce; źródło: GUS
STRONA 77 z 96
2014
2015
POZIOM I DYNAMIKA ZMIAN DOCHODÓW Poziom dochodów ludności i związana z nim stabilność finansowa, siła nabywcza oraz zdolność kredytowa są czynnikami bezpośrednio wpływającymi na rynek mieszkaniowy, decydują o tym, czy klient będzie miał możliwość nabycia mieszkania, jak również na jaki lokal ostatecznie się zdecyduje. Jest to kwestia istotna nie tylko ze względu na cenę mieszkań dostępnych na rynku, lecz także z uwagi na standard oferowanych lokali oraz ich wielkość. Przy wyższych dochodach zwiększa się zdolność kredytowa klientów, co daje im większy wybór pomiędzy kupnem mniejszego i tańszego mieszkania czy też lokalu większego, droższego, bądź o wyższym standardzie. Niższe dochody ludności oznaczają wzrost udziału najmniejszych lokali o niskim standardzie w strukturze zakupów dokonywanych na rynku mieszkaniowym. Przy wyższych dochodach większa część nabywców zacznie zwracać uwagę na pozacenowe czynniki decydujące o atrakcyjności mieszkania. W Polsce w ostatnich latach odnotowuje się systematyczny wzrost średniego poziomu wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw w ujęciu narastającym. W okresie styczeń – marzec 2015 roku średnie miesięczne wynagrodzenie brutto wynosiło 4 053,70 PLN i było wyższe
3 500
Polska
4 053,7
5 171,5 3 980,2
5 128,1
4 971,4 3 837,2
3 926,7
4 928,4 3 780,7
5 178,9
4 932,2 3 764,5
3 920,5
4 928,0 3 740,8
5 216,0
4 842,8
4 803,6 3 678,6
3 728,4
4 821,0 3 673,0
4 810,4 3 664,2
4 682,6
4 615,4 3 551,7
4 000
3 604,0
4 652,0 3 529,6
4 507,9 3 370,7
4 675,0
4 491,1 3 338,9
3 481,3
4 456,4 3 318,3
4 483,2
4 432,5 3 276,9
3 429,6
4 430,7 3 259,6
4 500
4 441,9
4 450,5 3 246,2
5 000
3 374,5
5 500
3 897,0
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw
5 349,4
o 4,0% niż w tym samym okresie w roku poprzednim.
Warszawa
3 000
I kw I-II kw
I-III I-IV I kw I-II kw kw kw
2009
I-III I-IV I kw I-II kw kw kw
2010
I-III I-IV I kw I-II kw kw kw
2011
I-III I-IV I kw I - II I - III I - IV I kw I - II I - III I - IV I kw kw kw kw kw kw kw kw kw
2012
2013
2014
2015
Rysunek: Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Warszawie – narastająco oraz w Polsce, Źródło: GUS
W Warszawie średnie miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw jest zdecydowanie wyższe niż średnio w Polsce. Za okres styczeń – marzec 2015 wyniosło 5 349,39 PLN. Oznacza to, że wobec grudnia 2014 roku wzrosło o 3,4%. W stosunku do analogicznego okresu w roku ubiegłym wzrost wyniósł 2,6%. Wysokie wynagrodzenia w Warszawie przy relatywnie niskim STRONA 78 z 96
bezrobociu sprawiają, że stolica przyciąga młodych ludzi z innych części kraju poszukujących możliwości zrobienia kariery oraz ponadprzeciętnych zarobków. STOPA BEZROBOCIA W II kwartale w 2015 roku w Polsce stopa bezrobocia spadła z poziomu 11,7% do poziomu 10,3% na koniec czerwca 2015 roku. W Warszawie stopa bezrobocia rejestrowanego spadła z poziomu 4,3% do 3,9%. Stopa bezrobocia 16,0% 14,0% 12,0% 10,3%
10,0% 8,0% 6,0% 4,0%
3,9%
2,0%
Warszawa
Polska
0,0% I kw II kw III kw IV I kw II kw III kw IV I kw II kw III kw IV I kw II kw III kw IV I kw II kw III kw IV I kw II kw III kw IV I kw II kw kw kw kw kw kw kw 2009
2010
2011
2012
2013
Rysunek: Stopa bezrobocia w okresie 2009 – II kw. 2015 w Polsce i w Warszawie, Źródło: GUS
STRONA 79 z 96
2014
2015
SYTUACJA NA RYNKU KREDYTÓW HIPOTECZNYCH
Istotne znaczenie dla popytu mieszkaniowego ma również ogólna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Polityka kredytowa banków związaną jest z sytuacją na globalnych rynkach i obawami przed kolejną falą kryzysu. Banki nie chcą zbyt lekko udzielać kredytów, aby w razie pogorszenia sytuacji na rynkach finansowych nie ucierpieć z powodu pogarszającej się jakości portfela kredytowego.
Spadek
dostępności
kredytów
mieszkaniowych
jest również
związany
z rekomendacjami wprowadzonymi przez Komisję Nadzoru Finansowego, ograniczającymi swobodę udzielania przez banki kredytów na cele mieszkaniowe. Od początku 2011 r. obowiązuje ograniczenie udziału kredytów w dochodach klienta, natomiast zgodnie z nowelizacją obowiązujących rekomendacji, które weszły w życie od 2012 r., zaostrzone zostały warunki uzyskania kredytu na okres dłuższy niż 25 lat. Ograniczono również w znacznej mierze dostęp do kredytów w walutach obcych. W czerwcu 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego wydała skierowaną do banków Rekomendację S dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, która została wprowadzona 1 stycznia 2014 roku. Zgodnie z nową rekomendacją zdolność kredytowa może być liczona dla maksymalnie 30-letniego okresu spłaty (o 5 lat dłużej niż poprzednio), ale kredyt mieszkaniowy ma być udzielany na maksymalnie 35 lat. Ponadto, dalszemu ograniczeniu uległo kredytowanie hipoteczne w walutach obcych, a także wprowadzono wymóg posiadania wkładu własnego na docelowym poziomie – 20%, przy czym ma on wzrastać stopniowo o 5% rocznie – od 5% w 2014 roku, do 20% od roku 2017. Z drugiej strony Rada Polityki Pieniężnej od IV kwartału 2012 roku prowadziła politykę obniżania stóp procentowych. Po ostatniej obniżce w marcu 2015 roku stopa referencyjna ustalona została na poziomie 1,50%, przyjmując wartość najniższą w historii. Obniżka stóp procentowych wpłynęła na spadek wartości stawki WIBOR, co z kolei przełożyło się na kolejne obniżenie wysokości rat kredytobiorców spłacających kredyty hipoteczne w złotych oraz na zwiększenie zdolności kredytowej nabywców.
STRONA 80 z 96
Stopa referencyjna i WIBOR 3M 7,00% 6,00% 5,00%
4,00% 3,00% 2,00%
1,00% 2005
2006
2007
2008
2009
2010
- stopa referencyjna
2011
2012
2013
2014
2015
2016
WIBOR 3M
Rysunek: Stopa referencyjna i średnia z notowań w kwartałach stawki WIBOR 3M; źródło: redNet Consulting na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego
STRONA 81 z 96
W momencie tworzenia niniejszej analizy dane z czerwca dotyczące średniego oprocentowania kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych publikowane przez Narodowy Bank Polski nie były jeszcze dostępne, jednakże w maju bieżącego roku oprocentowanie to wyniosło 3,6% i było o 0,2 p.p. niższe niż w marcu 2015 roku. Średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% I
III
V
VII 2011
IX
XI
I
III
V
VII
IX
2012
XI
I
III
V
VII 2013
IX
XI
I
III
V
VII
IX
2014
XI
I
III
V
2015
Rysunek: Średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych na okres powyżej 5 lat dla gospodarstw domowych w okresie czerwiec 2010 – maj 2015; źródło: redNet Consulting na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego
Zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów mieszkaniowych miało miejsce w I kwartale 2015 r. Zaostrzenie warunków kredytowych dotyczyło podwyższenia wymaganego przez banki wkładu własnego kredytobiorcy. Równocześnie, drugi kwartał z rzędu banki w niewielkim stopniu obniżyły marże kredytowe (procent netto około 12%). Do głównych przyczyn zaostrzenia polityki kredytowej banki zaliczyły czynniki nieuwzględnione w ankiecie. Należy do nich zaliczyć: dostosowanie się do wymogów wynikających z Rekomendacji S3 oraz obniżenie planów sprzedażowych. Do zaostrzenia polityki kredytowej przyczyniła się również przewidywana sytuacja kapitałowa niektórych banków oraz niski poziom stóp procentowych. Do łagodzenia polityki kredytowej skłaniał wzrost presji konkurencyjnej, głównie ze strony innych banków. Banki, które odczuły spadek popytu na kredyty mieszkaniowe, do głównych przyczyn spadku zaliczyły zmianę kryteriów i warunków udzielania kredytów mieszkaniowych oraz prognozy odnośnie do sytuacji na rynku mieszkaniowym. Kolejną przyczyną spadku popytu było wykorzystanie przez klientów alternatywnych źródeł finansowania oraz wzrost wydatków konsumpcyjnych. STRONA 82 z 96
Na III kwartał 2015 roku banki zapowiadają niewielkie złagodzenie kryteriów polityki kredytowej oraz oczekują istotnego wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe. Niski poziom średniego oprocentowania kredytów mieszkaniowych do końca 2013 roku przekładał się na powolny wzrost wartości udzielonych kredytów. W I kwartale 2014 roku odnotowano jednak spadek zarówno liczby (41,9 tys.) jak i wartości (8,8 mld PLN) udzielonych kredytów względem IV kwartału 2013 roku. Po chwilowym odwróceniu sytuacji w II kwartale 2014 roku, III i IV kwartał ponownie cechowała tendencja spadkowa. W IV kwartale udzielono blisko 43,0 tys. kredytów na łączną wartość 9,2 mld PLN. Początek 2015 roku także charakteryzował się spadkiem zarówno liczby udzielonych kredytów (42,2 tys.), jak i ich wartości (9,0 mld PLN).
Liczba i wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych 100 000
19,0
90 000
17,0
80 000
15,0
70 000 13,0 60 000 11,0 50 000
9,0
40 000
7,0
30 000 20 000
5,0 I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
wartość (mld PLN) - oś prawa
2015
liczba - oś lewa
Rysunek: Liczba i wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w okresie I kw. 2007 – I kw. 2015; źródło: redNet Consulting na podstawie danych Związku Banków Polskich
STRONA 83 z 96
MIESZKANIE DLA MŁODYCH 27 września 2013 roku Sejm uchwalił ustawę o pomocy państwa przy kupowaniu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych, tzw. program "Mieszkanie dla Młodych", który zaczął obowiązywać 1 stycznia 2014 roku. Programem zostały objęte małżeństwa i osoby samotne, które nie ukończyły 35 roku życia. Podstawowa idea programu zakłada jednorazowe dofinansowanie wkładu własnego przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym w wysokości 10% lub 15% wartości odtworzeniowej zakupionej nieruchomości. Wysokość dopłaty zależy od liczby posiadanych dzieci. Singiel czy bezdzietna rodzina otrzyma 10% wartości nieruchomości, a małżeństwa wychowujące co najmniej 1 dziecko – 15%. Ponadto, zgodnie z założeniami programu, jeśli w okresie do 5 lat od dnia zakupu nieruchomości w rodzinie, która korzystała z programu, urodzi się trzecie lub kolejne dziecko, dopłata do mieszkania wzrośnie o dalsze 5%. Ta część dofinansowania będzie miała formę pomocy na wcześniejszą spłatę części kapitału kredytu. Program Mieszkanie dla Młodych, podobnie jak Rodzina na Swoim, wprowadza dodatkowe ograniczenia. Po pierwsze, nabywana nieruchomość może mieć maksymalnie 75 mkw. w przypadku mieszkania, bądź 100 mkw. w przypadku domu. Wyjątkiem są rodziny z trójką dzieci, które mogą nabyć mieszkanie o maksymalnej powierzchni 85 mkw., a dom 110 mkw. Rząd dopłaci jednak tylko do 50 mkw. nieruchomości. Po drugie, istotną rolę przy staraniu się o dofinansowanie zakupu nieruchomości w ramach programu MdM jest konieczność przestrzegania kwartalnych limitów cen za 1 mkw. dla poszczególnych miast wojewódzkich oraz pozostałych miejscowości. Limit cenowy wyliczany jest na podstawie kwartalnej informacji o wysokości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych opublikowanej przez BGK, który następnie jest przemnożony przez współczynnik 1,1. Przykładowo, w I kw. 2015 r. limit cenowy dla Wrocławia wynosił 5 112,3 PLN/mkw. brutto. W II kwartale limity cenowe w Polsce kształtowały się zgodnie z poniższą tabelą.
Województwo
Stolica województwa
Gminy sąsiadujące
Województwo (z pominięciem stolicy województwa i gmin sąsiadujących)
Dolnośląskie
5 181,00
4 612,03
4 043,05
Kujawsko-pomorskie
4 546,85
4 137,65
3 728,45
Lubelskie
4 620,83
4 291,97
3 963,12
Lubuskie
4 052,40
3 838,45
3 624,50
STRONA 84 z 96
Łódzkie
4 515,50
4 096,13
3 676,75
Małopolskie
5 112,80
4 694,80
4 276,80
Mazowieckie
6 588,32
4 634,80
3 862,33
Opolskie
3 901,15
3 714,15
3 527,15
Podkarpackie
4 049,65
3 809,85
3 570,05
Podlaskie
4 458,85
4 166,53
3 874,20
Pomorskie
5 303,10
4 912,88
4 522,65
Śląskie
4 773,45
4 395,33
4 017,20
Świętokrzyskie
4 691,21
3 955,54
3 296,28
Warmińsko-mazurskie
5 465,35
4 133,58
3 444,65
Wielkopolskie
5 924,60
5 043,72
4 203,10
Zachodniopomorskie
4 516,60
4 215,75
3 914,90
Tabela: Limity cenowe mieszkania w programie „Mieszkanie dla Młodych” w II kwartale 2015 r. (cena maksymalna odtworzenia 1 mkw. mieszkania pomnożona przez współczynnik 1,1; źródło: BGK
Zgodnie z danymi opublikowanymi przez Bank Gospodarstwa Krajowego, od początku roku 2014 do końca II kwartału 2015 roku w całym kraju złożono 25 194 wniosków o dofinansowanie w ramach programu MdM. Wysokość przyznanego dofinansowania wyniosła do tej pory 583,5 mln PLN, z czego 207,2 mln PLN została wypłacona z kwoty 600 mln PLN zarezerwowanej na 2014 rok. Kolejne 296,4 mln PLN wypłacono z puli dopłat przeznaczonych na 2015 rok, 73,8 mln PLN z sumy zaplanowanej na 2016 r. i 6,0 mln PLN z sumy zaplanowanej na 2017 r. Liczba wniosków złożonych w II kwartale 2015 roku była o 1,0% niższa od odnotowanej kwartał wcześniej. W ujęciu wojewódzkim, w II kwartale 2015 r. najwięcej wniosków złożono w województwie mazowieckim (930 na kwotę 25,4 mln PLN), pomorskim (718 na kwotę 16,6 mln PLN) oraz wielkopolskim (680 na kwotę 16,6 mln PLN). Łącznie na te trzy województwa przypadła nieco ponad połowa wniosków złożonych w całym kraju. W ujęciu miejskim, w II kwartale 2015 roku liderem pod względem liczby złożonych wniosków pozostawała Warszawa. Mimo niewielkiej, chociaż rosnącej, dostępności programu w stolicy złożono 647 wniosków na łączną kwotę dopłat wynoszącą 19,4 mln PLN. Na drugim miejscu z miast wojewódzkich znalazł się Kraków, gdzie liczba wniosków wyniosła 386 i opiewała na kwotę 9,2 mln PLN. Na trzecim miejscu uplasował się Wrocław (346 wniosków na kwotę 8,1 mln PLN). Na czwartym miejscu, jak w kwartale poprzednim, znalazł się Gdańsk (345 wniosków na kwotę 8,4 mln PLN). Liczba 100 złożonych wniosków została przekroczona jeszcze tylko w Poznaniu oraz Łodzi. Najmniej wniosków trafiło do BGK z Opola, gdzie w II kwartale złożono jedynie 5 wniosków. STRONA 85 z 96
800 700
730 647
600 500
386
400 310 300
346 286
345 269
225 226
200 100
105 98 102 83 78 87
50
78
69 69 67 68 65 52 45 27
42 43
5741
79 37
8 5
0
Liczba złożnonych wniosków w I kw. 2015
Liczba złożnonych wniosków w II kw. 2015
Rysunek: Liczba złożonych wniosków o kredyt MdM w poszczególnych miastach wojewódzkich, źródło: BGK
13 marca 2015 roku do Sejmu wpłynął projekt nowelizacji ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Nowe rozwiązania mają przede wszystkim poprawić zdolność kredytową rodzin wielodzietnych i umożliwić im nabycie mieszkania, które zapewni dobre warunki do życia i dalszego rozwoju. Aby wzmocnić prorodzinne oddziaływanie programu MDM zaproponowano zwiększenie kwoty dofinansowania wkładu własnego do kredytu hipotecznego dla osób i rodzin z dziećmi. Jeśli w rodzinie będzie dwoje dzieci dofinansowanie wzrośnie z 15 do 20%, w przypadku trójki i większej ich liczby, wsparcie zwiększy się z 15 do 30%. Jednocześnie dla rodzin z co najmniej trójką dzieci wzrośnie dofinansowanie metrażu mieszkania z 50 do 65 mkw. Dla rodzin z trojgiem dzieci, w połączeniu ze zwiększeniem podstawy wymiaru wsparcia, oznacza to wzrost wysokości dofinansowania wkładu własnego o 160%. Dla osób i rodzin wychowujących co najmniej troje dzieci zaproponowano zniesienie warunku "pierwszego mieszkania" i limitu wieku dla rodziców. Oznacza to, że z programu będą mogły skorzystać osoby i rodziny z trójką dzieci (lub większą ich liczbą), które mają mieszkanie, ale chcą kupić większy lokal i w ten sposób poprawić swoje warunki bytowe. Takich rodziców i osób nie będzie dotyczył limit wieku. Obecnie przynajmniej jeden z kupujących nie może mieć ukończonych 35 lat. Kolejne ułatwienie zakłada, że do umowy kredytu z kredytobiorcą będzie mogła przystąpić dowolna osoba. Obecnie może to być ktoś z najbliższej rodziny. Rozwiązanie to pomoże zwiększyć udział w programie osób nie mających zdolności kredytowej. STRONA 86 z 96
Zmiany poszerzą katalog mieszkań dostępnych w ramach programu. Dofinansowanie wkładu własnego będzie można uzyskać do nabycia mieszkania budowanego przez spółdzielnie mieszkaniowe na rzecz swoich członków lub mieszkania, które powstały w wyniku przebudowy lub adaptacji budynku, a nie tylko w wyniku budowy. W praktyce umożliwi to objęcie programem adaptowanych budynków niemieszkalnych, strychów i rewitalizowanych kamienic. Programem ma zostać objęty także rynek wtórny, jednakże należy spodziewać się, że przy proponowanych niskich limitach cenowych dla rynku wtórnego zmiany te nie powinny negatywnie wpłynąć na rynek pierwotny. Nowelizacja MDM zostanie uchwalona na ostatnim posiedzeniu Sejmu przed wakacjami, czyli już 5-go sierpnia bieżącego roku. Powyższe czynniki przemawiają za utrzymaniem się w kolejnych kwartałach wysokiej sprzedaży mieszkań.
STRONA 87 z 96
DEMOGRAFIA Czynnik demograficzny w bardzo istotny sposób decyduje o wzroście lub spadku popytu. Korzystnie na popyt wpływa niska średnia wieku społeczeństwa, znaczna liczebność roczników najbardziej zainteresowanych zakupem mieszkań (osoby w wieku 25-35 lat) oraz rosnąca dzietność. Pokolenie wyżu demograficznego z początku lat 80-tych ma około 30 lat i właśnie te osoby stają się obecnie siłą napędową popytu na mieszkania. Ponadto, duże miasta są równocześnie największymi rynkami pracy i nauki, a więc w naturalny sposób przyciągają młode osoby na czas studiów, które najczęściej po ich ukończeniu podejmują pracę w tym mieście i właśnie tu poszukują mieszkania. 1 750 000
1 725 000
1 702 139
1 706 624
1 709 781
1 714 446
1 720 398
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
1 735 442
1 697 596
2003
1724404
1 692 854
2002
1 715 517
1 689 559
1 650 000
1 688 194
1 675 000
1 708 491
1 700 000
1 625 000
1 600 000
2011
2012
2013
2014
Rysunek: Liczba ludności w Warszawie, w latach 2000 –2014; Źródło: GUS
Dane pochodzące z Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań 2011 wskazują na wzrost liczy ludności w Warszawie w stosunku poprzedniego spisu powszechnego z 2002, jednak w znacznie niższym tempie niż oszacowano na podstawie NSP 2002. Na koniec grudnia 2014 roku stolicę województwa mazowieckiego zamieszkiwało 1 735 442 osoby, co oznacza wzrost w stosunku do stanu na koniec roku 2013 roku na poziomie 0,6%. Prognozy dalszych zmian liczby ludności wyglądają w tym mieście bardzo optymistycznie. Główną przyczyną wzrostu liczby ludności Warszawy jest prognozowane na najbliższe lata utrzymujące się wysokie saldo migracji, zarówno krajowych jak i zagranicznych. Zgodnie z szacunkami Głównego Urzędu Statystycznego, w najbliższych latach saldo migracji dla Warszawy będzie się utrzymywało na poziomie przekraczającym 10 tys. osób rocznie. Warszawa nadal jest głównym ośrodkiem pracy i nauki, jednakże coraz więcej ludzi osiedla się na terenie powiatów ją okalających, co wynika głównie z niższych cen nieruchomości oraz poprawiającej się dostępności komunikacyjnej. STRONA 88 z 96
Saldo migracji w Warszawie w 2014 roku było dodatnie i wyniosło 9 033 osoby. 10 000
Saldo migracji 9033
9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000
1 000 2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
Rysunek: Saldo migracji w Warszawie, w latach 1970 – 2014; Źródło: GUS
Równocześnie odnotowano przyrost naturalny na poziomie 1 552 osób. Przyrost naturalny w Warszawie 8 000 6 000 4 000 2 000
1552
-2 000
1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
0
-4 000 -6 000 -8 000
Rysunek: Przyrost naturalny w Warszawie, w latach 1970 – 2014; Źródło: GUS
STRONA 89 z 96
6.2.
PROGNOZA RYNKU NA NAJBLIŻSZE CZTERY KWARTAŁY W ZAKRESIE SPRZEDAŻY ORAZ DOSTĘPNEJ OFERTY
MIESZKAŃ (Z UWZGLĘDNIENIEM PROJEKTÓW PLANOWANYCH DO WPROWADZENIA NA RYNEK)
Analiza chłonności rynku mieszkaniowego w Warszawie przeprowadzona została w oparciu o prognozowane tempo sprzedaży lokali oraz zebrane dane dotyczące planowanych nowych projektów mieszkaniowych na terenie Warszawy wraz z prawdopodobnym terminem ich wprowadzenia do sprzedaży. W związku z tym możliwe są zmiany, jeśli chodzi o dokładne terminy rozpoczęcia poszczególnych projektów. Dodatkowo, w bardziej odległych kwartałach na rynku może pojawić się więcej nowych projektów mieszkaniowych, o których dotychczas nie było informacji. W II kwartale 2015 roku na rynku mieszkaniowym w Warszawie sprzedaż mieszkań spadła względem kwartału poprzedniego o 2,5%. Deweloperzy upłynnili łącznie 4 324 szt., czyli o 111 szt. mniej niż w ubiegłym kwartale. W tym samym czasie do oferty wprowadzono 5 585 mieszkań w ramach 50 nowych inwestycji. W wyniku tego oferta mieszkaniowa w Warszawie wzrosła i na koniec czerwca 2015 roku wynosiła 19 288 szt. (+8,1% względem marca 2015). Poniżej przedstawiono tabelę z prognozowaną liczbą mieszkań sprzedanych i wprowadzonych na rynek w kolejnych czterech kwartałach oraz poziom dostępnej oferty na koniec każdego z analizowanych okresów.
2015
Liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży
Liczba sprzedanych lokali (netto)
Liczba mieszkań w ofercie sprzedaży na koniec kwartału
II kwartał
5 585
4 324
19 288
III kwartał*
5 200
4 400
20 088
IV kwartał*
4 900
4 300
20 688
I kwartał*
4 500
4350
20 838
II kwartał*
4 100
4100
20 838
2016
Tabela: Prognoza liczby lokali sprzedanych, wprowadzonych na rynek oraz pozostających w ofercie w Warszawie; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu (*Prognoza)
Na koniec czerwca 2014 roku oferta na rynku mieszkaniowym w Warszawie osiągnęła najniższy poziom od II kwartału 2010 roku i wynosiła 15 100 szt. Spadek konkurencji oraz rekordowe poziomy sprzedaży zachęciły deweloperów do wzmożonej akcji inwestycyjnej. W kolejnych dwóch kwartałach 2014 roku deweloperzy wprowadzili rekordową pulę nowych mieszkań; 10 411 szt. W minionych trzech miesiącach skala nowych inwestycji utrzymała się na bardzo wysokim poziomie i wyniosła 5 585 szt. Z analizy rynku wynika jednak, że to jednak nie koniec ambitnych planów inwestycyjnych. Deweloperzy korzystając z dobrej passy na rynku szykują kolejne inwestycje w atrakcyjnych częściach
STRONA 90 z 96
stolicy. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszy się Mokotów, Wola, Wilanów, Praga Południe, a także Bemowo, Bielany i Białołęka. Od początku 2013 roku w Warszawie obserwowano dynamiczny wzrost sprzedaży na rynku, która maksymalny poziom osiągnęła w I kwartale 2015 roku (4 435 szt.). W II i III kwartale 2014 roku sprzedaż ustabilizowała się na poziomie 3 600 – 3 700 szt. kwartalnie. IV kwartał 2014 przyniósł wzrost limitów w programie „MdM” do poziomu 6 583,14 PLN/mkw. a I kwartał 2015 kolejną obniżkę stóp procentowych do 1,5%. Poprawa warunków kredytowych potencjalnych nabywców oraz większa pula mieszkań dostępnych z dopłatą Państwa przełożyła się na ponowny wzrost sprzedaży mieszkań. W I kwartale 2015 roku w Warszawie upłynniono rekordową liczbę sprzedanych mieszkań na poziomie – 4 435 szt., w II kwartale nieco mniej, bo 4 324 szt. Równocześnie, oprócz poprawy płynności sprzedaży obserwowano dalszy wzrost średniej ceny mieszkań w ofercie wynikający z wyprzedawania najtańszych mieszkań. 25 000 20 000
19 288
20 088
20 838
20 688
20 838
15 000 10 000 5 585
5 000
4 324
5 200
4 400
4 900
4 300
4 500
4350
4 100
4100
0
II kwartał
III kwartał*
IV kwartał*
I kwartał*
2015 Liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży
II kwartał* 2016
Liczba sprzedanych lokali
Oferta
Wykres: Prognoza liczby lokali sprzedanych, wprowadzonych na rynek oraz pozostających w ofercie w Warszawie; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu
Główny wpływ na utrzymywanie się sprzedaży na wysokim poziomie ma, jak już wspomniano korzystna koniunktura gospodarcza, niskie stopy procentowe, tańsze kredyty mieszkaniowe, ale także nowa pula mieszkań, w atrakcyjnych lokalizacjach i o parametrach wpisujących się w oczekiwania nabywców. Ponadto, czynnikiem stymulującym popyt na rynku jest program Mieszkanie dla Młodych, do którego po podwyżce limitu, kwalifikują się bardziej atrakcyjne mieszkania. Ponadto, w marcu 2015 roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe do poziomu 1,5%. Powyższe czynniki przemawiają za utrzymaniem w 2015 roku wysokiej sprzedaży mieszkań.
STRONA 91 z 96
Od 2015 roku Rekomendacja S wprowadza wymóg posiadania 10% wartości mieszkania jako wkład własny. W 2016 roku będzie to już 15%, a w 2017 roku aż 20%. Wielu klientów preferuje zachowanie oszczędności na wykończenie mieszkania, a jego zakup – w jak największej części na kredyt. Spodziewać się więc można, że w 2015 roku, kiedy wymagany wkład własny to jeszcze tylko 10%, wielu planujących zakupy mieszkaniowe, będzie je realizować. Wzrost sprzedaży przypadnie na drugą połowę 2015 roku, kiedy w mediach sprawa ta będzie nagłaśniana. W kolejnych kwartałach 2015 roku oraz w pierwszej połowie roku 2016, sprzedaż mieszkań powinna utrzymywać się na wysokim poziomie, więc oscylować w okolicach 4 100 – 4 400 mieszkań kwartalnie. Równocześnie, liczba mieszkań wprowadzanych do oferty będzie wyższa od liczby sprzedawanych jednostek co spowoduje, że na koniec II kwartału 2016 roku oferta nieznacznie wzrośnie i powinna ustabilizować się na poziomie około 20,8 tys. lokali.
STRONA 92 z 96
Aglomeracja warszawska W całej aglomeracji dostępną ofertę w Warszawie powiększono o podaż lokali mieszkalnych w okolicznych miejscowościach o istotnym znaczeniu dla lokalnego rynku mieszkaniowego. Na koniec II kwartału 2015 roku w ofercie mieszkaniowej w aglomeracji dostępnych było 22 998 mieszkań (Warszawa + okoliczne miejscowości). W ciągu minionych trzech miesięcy na terenie aglomeracji sprzedało się 4 764 mieszkania w ujęciu netto, czyli o 300 mniej niż w poprzednim kwartale (spadek o 5,2%). Równocześnie do oferty wprowadzono 5 878 nowych mieszkań (40,1% więcej niż w I kw. 2015 r.). Poniżej przedstawiono tabelę z prognozowaną liczbą mieszkań sprzedanych i wprowadzonych na rynek w kolejnych czterech kwartałach na obszarze całej aglomeracji oraz poziom dostępnej oferty na koniec każdego z analizowanych okresów.
2015
Liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży
Liczba sprzedanych lokali (netto)
Liczba mieszkań w ofercie sprzedaży na koniec kwartału
II kwartał
5 878
4 764
22 998
III kwartał*
5 600
4 900
23 698
IV kwartał*
5 200
4 600
24 298
I kwartał*
4 700
4 600
24 398
II kwartał*
4 400
4 400
24 398
2016
Tabela: Prognoza liczby lokali sprzedanych, wprowadzonych na rynek oraz pozostających w ofercie w całej aglomeracji warszawskiej, *prognoza, Źródło: redNet Property Group (dział Consultingu)
W II kwartale 2015 roku poziom sprzedaży w aglomeracji warszawskiej wzrósł w porównaniu z poprzednim kwartałem. Deweloperzy sprzedawali mieszkania po cenach wyższych niż w poprzednim kwartale, co jednak przy dodatkowo obniżonych stopach procentowych, zwiększeniu limitu w programie MdM i perspektywie zwiększenia od nowego roku wkładu własnego, w dalszym ciągu skłaniało klientów do realizacji zakupów mieszkaniowych. Prognozuje się, że w nadchodzących 4 kwartałach sprzedaż nadal będzie utrzymywać się na oscylującym pomiędzy 4 400 – 4 900 mieszkań kwartalnie. Liczba mieszkań wprowadzanych do oferty w nadchodzących kwartałach będzie z reguły wyższa niż sprzedaż, co będzie prowadziło do powolnego wzrostu dostępnej oferty. Na koniec II kwartału 2016 roku prognozuje się, że podaż powinna osiągnąć poziom ok. 24,3 tys. lokali.
STRONA 93 z 96
30 000 25 000
22 998
24 398
24 298
23 698
24 398
20 000 15 000
10 000 5 878
5 000
4 764
5 600
4 900
5 200
4 600
4 700
4600
4 400
4400
0
II kwartał
III kwartał*
IV kwartał*
I kwartał*
2015 Liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży
II kwartał* 2016
Liczba sprzedanych lokali
Oferta
Rysunek: Prognoza liczby lokali sprzedanych, wprowadzonych na rynek oraz pozostających w ofercie w aglomeracji warszawskiej, Źródło: redNet Property Group (dział Consultingu)
Przy prognozowanym tempie sprzedaży w ciągu najbliższych czterech kwartałów najwięcej mieszkań poza Warszawą powinno znaleźć nabywców w powiatach dysponujących najszerszą ofertą mieszkań czyli piaseczyńskim, wołomińskim i pruszkowskim. Na koniec należy zaznaczyć, że prognoza liczby nowych lokali wprowadzonych do sprzedaży opracowana została na podstawie obecnych informacji o inwestycjach planowanych przez deweloperów, w związku z czym możliwe są zmiany jeśli chodzi o dokładne terminy rozpoczęcia poszczególnych projektów. Dodatkowo, na rynku najprawdopodobniej pojawi się więcej nowych projektów mieszkaniowych, o których dotychczas nie było dostępnych informacji (dotyczy to w szczególności rynków podwarszawskich, gdzie deweloperzy nie prowadzą tak szeroko zakrojonych działań marketingowych przed rozpoczęciem sprzedaży, jak ma to miejsce w stolicy). Co więcej, w przypadku wielu projektów o terminie ich wejścia do sprzedaży decyduje tempo uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Wiele zapowiedzianych projektów ma opóźniony start właśnie z przyczyn administracyjno-prawnych.
STRONA 94 z 96
6.3.
PROGNOZA ZMIAN CEN MIESZKAŃ SPRZEDAWANYCH W WARSZAWIE
W II kwartale 2015 roku w Warszawie obserwowano wzrost zarówno średniej ceny oferty mieszkań, jak i średniej ceny mieszkań sprzedanych. Średnia cena mieszkań sprzedanych w Warszawie, w II kwartale 2014 roku ustabilizowała się na poziomie 7 603 PLN/mkw. (wzrost o 1,8% względem I kwartału 2015 r.), podczas gdy średnia cena oferty mieszkań na koniec czerwca 2015 roku była od niej o 5,0% wyższa i wynosiła 7 980 PLN/mkw. (wzrost o 2,6% względem marca 2015 roku). Na koniec II kwartału 2015 r. na rynku warszawskim znajdowało się 19 288 mieszkań. Wzrost oferty wobec poprzedniego kwartału wynikał z wyższej liczby mieszkań wprowadzonych do oferty niż sprzedanych. Rosnąca konkurencja deweloperów nie wpłynęła na obniżkę cen, a wręcz przeciwnie – duży popyt na mieszkania spowodował, że ceny nieznacznie wzrosły. W nadchodzących kwartałach należy spodziewać się utrzymującego się na podobnym poziomie tempa sprzedaży mieszkań, które może być jednak niższe od skali nowych inwestycji. W wyniku tego oferta będzie powoli rosnąć, by na koniec czerwca 2016 roku zbliżyć się do poziomu 20,8 tys. Wysoka konkurencja pomiędzy deweloperami oraz wysoki popyt stymulowany niskimi stopami procentowymi, a także wizją zwiększanej w następnych latach wysokości wkładu własnego, będą się równoważyć. W wyniku tego do końca 2015 roku ceny powinny utrzymać się na stabilnym poziomie. Wzrost limitów cenowych w programie MdM ograniczy presję na wprowadzanie do oferty bardzo tanich mieszkań, w cenie poniżej 6 500 PLN/mkw. Średnia cena mieszkań sprzedanych w Warszawie powinna utrzymywać się w najbliższym roku na poziomie oscylującym w okolicach 7 500 – 7 700 PLN/mkw. Wzrost wynagrodzeń oraz prognozowany wzrost gospodarczy wpłyną na dalszy wzrost udziału segmentu średniego w sprzedaży. Niemniej jednak, klienci nadal będą poszukiwać okazji rynkowych i wybierać mieszkania w promocyjnych cenach.
STRONA 95 z 96
Warszawa, dn. 29/07/2015 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Dane do raportu oraz informacje w nim zawarte zostały zgromadzone przy zachowaniu maksimum rzetelności i staranności. Jednak publikowane w raporcie wnioski i interpretacje są wyrazem osobistych poglądów autorów i tak powinny być traktowane. Autorzy oraz redNet Property Group Sp. z o.o. zastrzegają, że nie ponoszą odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje w tym inwestycyjne podejmowane na podstawie niniejszego raportu.
STRONA 96 z 96
