Informe Residencial Residential Report Mayo / May 2016
JLL RESIDENTIAL RESEARCH ESPAÑA MAYO 2016
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ÍNDICE
INDEX
RESEARCH ESPAÑA
RESEARCH SPAIN
Entorno macroeconómico Financiación Demanda Precios Oferta Suelo Mercado de Inversión
4 6 8 10 13 14 15
CIUDADES Madrid Barcelona
RESIDENTIAL CLOCK X
Macroeconomic landscape Financing Demand Prices Supply Land The investment market
22 24 26 29 30 32 33
CITIES 16 18 20
Madrid Barcelona
RESIDENTIAL CLOCK X
34 36 38
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ENTORNO MACROECONÓMICO DE ESPAÑA Los datos macroeconómicos de 2015 confirman la consolidación de la recuperación de la economía española. Con un crecimiento del PIB de 3,2% en 2015 (el doble que la media de la Zona Euro), España es la que más crece dentro de los países avanzados según Oxford Economics. Este organismo prevé un crecimiento del 2,8% en 2016. La demanda interna se erige como la principal palanca de crecimiento.
Previsión de crecimiento del PIB < 0% 0.0% – 0.5% 0.5% – 1.0% 1.0% – 2.0% 2.0% – 3.0% > 3.0% Total PIB 2016 (MM€)
Fuente: JLL/Oxford Economics Abril 2016
Este ritmo de expansión de la economía dará lugar a una creación neta de empleo de un millón de puestos de trabajo al final del periodo, con una tasa de paro cercana al 20% a finales de 2016. Con la creación de más de medio millón de puestos de trabajo, el mayor crecimiento de la ocupación desde 2006, España ha sido en 2015 el país más dinámico de la Zona Euro en la creación de empleo.
España también ha liderado el incremento de la productividad entre las mayores economías europeas en los años posteriores a la crisis. Según Eurostat, desde 2010 el incremento de productividad por hora trabajada ha aumentado en España un 7% frente a un 3% en la Zona Euro.
% variación
0.0 -5.0 -10.0 -15.0 -20.0 -25.0
5 2006 2007 2008 2009 2010
2011
2012
2013
2014
2015
Fuente: Oxford Economics
PIB 5%
2%
Previsión
4% 3%
1%
2% 1%
0%
0% -1% -2%
-1%
-3% -4%
Fuente: Oxford Economics
% de cambio de PIB por trimestre
-2%
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
2011
-5%
2010
Los fundamentales económicos son positivos y están impulsando la recuperación del sector residencial. La inversión en vivienda (en términos de formación bruta de capital) creció en 2015 por primera vez tras siete años de caídas, marcando un punto de inflexión. Con un crecimiento del 2,5% en 2015, la inversión en vivienda, representa actualmente un 5% del PIB, en línea con la media europea (frente al 12% del PIB en 2006-2007) y tuvo una contribución positiva aportando 0,2 puntos porcentuales al crecimiento del 3,2% del PIB.
5.0
2009
El sector turístico sigue pujante. España es el tercer destino mundial, con más de 68 millones de turistas en 2015 (cerca de un 5% más que en 2014). Hasta noviembre de 2015 los turistas internacionales sumaron un gasto acumulado de unos 4.000 millones de euros, un 6,4% más que en el mismo periodo del año anterior.
10.0
2008
Si bien el volumen total de endeudamiento al sector privado está disminuyendo, las familias y empresas están aprovechándose de la vuelta de liquidez al mercado obteniendo de nuevo financiación.
FBCF-CONSTRUCCIÓN RESIDENCIAL
2007
España es el país que más ha reducido su endeudamiento privado durante la crisis, en buena medida el desapalancamiento llegó forzado por la brusca restricción del crédito a partir de 2010. A finales de 2015, la deuda de los hogares se ha reducido en un 16% del PIB desde 2007, lo que equivale a unos 165.000 millones de euros, hasta niveles previos a la crisis financiera. Por su parte, la deuda de las empresas no financieras se ha reducido en más de 300.000 millones de euros también desde el comienzo de la crisis. La reducción de la deuda del sector privado durante la crisis (familias y empresas) asciende al 45% del PIB.
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La inflación se situó en el -0,5% en 2015 debido a la caída continuada de los precios del petróleo, pero la tasa subyacente se mantuvo estable, lo que es un síntoma de la recuperación del crecimiento.
% de cambio de PIB por año
Comunidad de Madrid Cataluña Comunidad Valenciana Spain Pais Vasco Comunidad Foral de Navarra Andalucia Castilla Región de Murcia Galicia La Rioja Cantabria Aragón Iles Balears Extremadura Principado de Asturias Castilla y León
0,0 Fuente: Oxford Economics
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
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FINANCIACIÓN Elemento clave para la accesibilidad a la vivienda
En 2015, se consolida el cambio de tendencia iniciada en 2014 con un incremento del número de hipotecas del 19,8% alcanzado 244.827 nuevas hipotecas. La reactivación de la financiación es una realidad si bien todavía estamos lejos del 1,2 millones de hipotecas firmadas en 2007.
2007 donde el número de hipotecas superaba el número de transacciones inmobiliarias.
La mejora del acceso a la financiación es clave para impulsar la demanda de vivienda y para activar el mercado de la promoción en general.
Por otra parte, las condiciones de financiación están mejorando con un aumento de los plazos (situándose la media en 22,8 años), un aumento del LTV entorno al 62% y unos tipos de interés hipotecarios históricamente bajos (2,5% en Q4 2015) debido a los bajos niveles del Euribor (0,05%). La rebaja de la prima de riesgo y la puesta en marcha de una política monetaria más expansiva por parte del BCE ha dado lugar a un notable descenso de los tipos de interés. El tipo de interés medio anual en 2015 cayó hasta el 2,73%, casi un punto porcentual menos que en 2014 (3,68%).
Se espera que la tendencia positiva se vaya consolidando al hilo de la mejora de la economía y del mercado laboral y apoyado por las medidas de estímulo del BCE. El incremento de las nuevas operaciones es compatible con el desapalancamiento de los saldos hipotecarios. Los españoles han reducido su deuda a niveles precrisis hasta un 115 % de la renta disponible (115% del PIB) desde máximos del 144% alcanzados en 2007.
El panorama de la financiación ha cambiado sin embargo sustancialmente desde el estallido de la burbuja y actualmente más del 30% de las operaciones se cierran sin financiación hipotecaria frente al año
La mayor renta disponible de los españoles junto con el ajuste en precios de la vivienda ha producido una caída del esfuerzo teórico para la adquisición de vivienda que se sitúa actualmente en 32,5%, un nivel
considerado razonable (frente a niveles máximos del 41%). La tasa de esfuerzo medida en términos de precio de la vivienda respecto a la renta bruta de los hogares también se ha reducido, situándose actualmente en 6,3 años frente a los 7 años en 2006. Aquellas personas que quieran adquirir una vivienda (si se toma como base una vivienda de alrededor de 50 m2 y un dormitorio en el centro de Madrid, y un sueldo medio de 1.350 euros al mes) en Madrid han de ahorrar una media de 12 años sólo para reunir la entrada, lejos de otras capitales europeas como Londres, París o Roma, donde son necesarios 26, 22 y 20 años, respectivamente.
años
28,3
21,2
22,8
2007 (MÁX)
2003 (MÍN)
2015 (4T)
65%
55,4%
62,4%
2004 (MÁX)
2009 (MÍN)
2015 (4T)
Fuente: Banco España
LTV
Fuente: Banco España
EVOLUCIÓN DE LOS TIPOS DE INTERÉS
3,2
%
3,1
2,5
%
%
2013
2014
2015
Fuente: Banco España
EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE HIPOTECAS PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS 1.400.000 1.200.000 1.000.00 800.000 600.000 400.000 200.000 0 2007 Fuente: INE
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
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PLAZO MEDIO NUEVAS HIPOTECA
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DEMANDA
Junto a la mejora del acceso al crédito, se están dando otros factores socio económicos y demográficos que están influenciando de manera positiva la demanda de vivienda: El año 2015 marcó un récord en términos de creación de empleos con 525.000 empleos nuevos y se espera que el empleo siga creciendo a ritmos de más del 3% con la creación de más de 1 millón de empleos en los próximos 2 años.
11%
La riqueza financiera de los hogares creció un 11% en 2015
Por otra parte, España es el 3º destino mundial a nivel turístico, superando los 68 millones de turistas en 2015, por lo que la demanda extranjera juega un papel importante que hay que sumar a la demanda nacional. La corrección en precios de la vivienda han hecho de España un país atractivo para invertir. En cuanto al número de hogares, se crearon 140.000 nuevos hogares en el periodo 2014-2015 (fuente: EPA). Según el Banco de España en relación con los datos demográficos y la evolución económica habría una creación neta de 60.000 unidades que se podrían multiplicar por cinco en el mejor de los escenarios. En definitiva, varios son los factores que están impulsando la demanda, como el dinamismo de la economía, la recuperación del mercado laboral y la progresiva normalización del crédito. Los fundamentales de la demanda se mantienen en 2016 y por tanto las perspectivas del sector para el año en curso son positivas. Se espera que este ritmo de ventas se mantenga en 2016.
Esta mayor demanda se está materializando en un aumento del número de transacciones de vivienda que registró un aumento del 11% en 2015 hasta alcanzar las 354.132 operaciones de compraventa. (INE)
En cuanto a transacciones por tipología de vivienda, sigue en aumento el número de transacciones de vivienda de segunda mano, con un aumento del 37%, llegando a representar el 89% de las transacciones realizadas en 2015. En cambio las transacciones de viviendas nuevas, están en retroceso, bajando un 33% respecto a 2014. Las ubicaciones que más ventas han registrado han sido aquellas con mayor actividad económica como grandes ciudades o destinos turísticos, si bien de manera general todas las comunidades autónomas han registrado incremento de la actividad aunque con diferencias en cuanto al ritmo de ventas. Madrid, Barcelona, lideran la actividad de compraventa de vivienda libre con más de 30.000 transacciones en 2015 seguido de Alicante y Málaga con más de 20.000 transacciones.
Provincia
Compra venta vivienda libre
Madrid
45.004
Barcelona
32.005
Alicante
25.114
Málaga
23.328
Fuente: INE
En cuanto a la compra venta de vivienda por parte de extranjeros sigue en ascenso hasta representar el 14,4% del total de transacciones frente al 4,25% en 2009. Por nacionalidad, los británicos son con diferencia los mayores compradores de vivienda de nuestro país representando el 24% de las transacciones realizadas por extranjeros en 2015. Les siguen los franceses con el 8% y los alemanes con el 7,8%. Si bien se observa un aumento de la demanda por parte de extranjero no pertenecientes a la eurozona.
900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000
% Compradores extranjeros 1. UK
23,95%
0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
Fuente: INE 2015
2. France
8,17%
3. Germany
7,79%
4. Sweden
6,00%
5. Belgium
5,66%
6. Italy
4,19%
7. China
3,88%
8. Romania
3,81%
8
9. Russia
3,00%
6
10. Norway
2,71%
2013
2014
Segunda mano
2015 Nueva
COMPRADORES EXTRANJEROS % SOBRE EL TOTAL DE MERCADO 16 14 12 10
4 2
Other
30,84%
Fuente: Colegio de Registradores de la Propiedad
0 2006 2007 2008 2009 2010
2011
2012
2013
2014
2015
Fuente: Min de Fomento
Los extranjeros suelen concentrase por nacionalidad en determinadas ubicaciones, siendo los destinos de sol y playa los preferidos como Valencia, Costa del Sol, Baleares y Canarias donde pueden representar más del 30% de la compra de vivienda. El principal driver de la demanda internacional es el atractivo turístico de España junto con unos precios atractivos a lo que hay que sumar el impacto positivo de la Golden Visa (permiso de residencia y trabajo para compradores de vivienda por valor superior a 500.000€). Dicho programa de concesión de permisos para extranjeros cerró el 2015 con un total de 1.048 millones de euros captados. Los inversores rusos y chinos fueron los más activos al comprar dos tercios de las 1.189 adjudicaciones.
Transacciones por provincias sobre el total del mercado (%) Por debajo de 0,70% Desde 0,70% hasta 1,70% Por encima de 1,70%
Fuente: JLL/Min de Fomento
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EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE TRANSACCIONES
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PRECIOS
Como consecuencia del aumento de la demanda, el precio de la vivienda ha subido en 2015 por primera vez después de 6 años de continuos descensos.
El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre ha registrado una subida del 1,85% en 2015 hasta los 1.490 euros/m2 consolidando el cambio de tendencia iniciado a mediados de 2014.
El año 2015 marca así un hito, con unas revalorizaciones superiores a la inflación y cuya tendencia alcista se espera siga en 2016. La evolución del precio de la vivienda es sin embargo desigual según las ubicaciones si bien los precios han empezado a subir en un número creciente de mercados. En particular se registran crecimientos en las grandes ciudades y la costa mediterránea.
Por comunidades autónomas se constata que 14 de ellas presentan crecimientos interanuales, destacando Baleares (5,4%), Madrid (3,4%), La Rioja (3,2%), Cataluña (3,0%), Canarias (3,0%), Castilla y León (2,6%) y Navarra (2,2%). Por el contrario, el resto de comunidades autónomas aún muestran caídas interanuales, Cantabria (-4,0%), Ceuta y Melilla, (-1,8%), País Vasco (-1,3%) y Murcia (-0,1%). Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados de la vivienda libre se presentan en San Sebastián, 3.133 euros/m², Getxo, 2.699 euros/m², Barcelona, 2.553 euros/m², Ibiza, 2.513 euros/m², Sant Cugat del Vallès, 2.505,7 euros/m², Madrid, 2.504 euros/m²y Pozuelo de Alarcón, 2.489 euros/m². Los precios más bajos se registran en Elda, 550 euros/m², Jumilla, 563 euros/m², Villarrobledo, 574 euros/m², Hellín, 587 euros/m², Crevillent, 606 euros/m², Ontinyent, 607 euros/m²y Tomelloso, 609 euros/m².
A pesar de la dispersión/ fragmentación del mercado, el aumento de precio es generalizado aunque de intensidad variable según la ubicación y antigüedad del inmueble. No podemos hablar de un único mercado inmobiliario, sino de un elevado número de micromercados con comportamientos muy diferenciados. Estas diferencias están ligadas a la actividad económica de cada región así como a la actividad turística. Los mayores aumentos de precios se están produciendo en aquellas comunidades con mayores aumentos del PIB y donde tiene mayor relevancia la demanda extranjera. Se espera que la oferta de vivienda en el mercado siga reduciéndose en 2016, lo que en un entorno de crecimiento de la demanda, justifica un escenario de incremento del precio de la vivienda.
EVOLUCIÓN DEL PRECIO UNITARIO DE VIVIENDA LIBRE (€/m ) 2
2.500
2.000
1.500 Precio Unitario Vivienda €/m2
1.000
Por debajo de 1.030 Entre 1.030 y 1.250
500
Por encima de 1.250 0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Fuente: Ministerio de Fomento Fuente: JLL/Min de Fomento
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El Stock de viviendas nueva está bajando paulatinamente y se sitúa en torno a las 500.000 unidades. Existen todavía zonas con una gran desequilibro y con un exceso de oferta.
Las mejoras económicas están impulsando la recuperación progresiva del sector si bien está recuperación no es homogénea y difiere sustancialmente según las ubicaciones.
El desarrollo de la actividad constructora irá parejo a la evolución de la demanda que se espera vayan consolidándose. El exceso de oferta se va reduciendo y comienzan a darse las condiciones para el desarrollo de la promoción inmobiliaria. Se observa un creciente número de promociones residenciales iniciadas y el incipiente regreso de la financiación hipotecaria al segmento promotor.
Los datos de visados corroboran la recuperación de la edificación: El número de visados solicitados para construir nuevas viviendas se disparó un 42,5% durante el pasado año, hasta sumar 49.695 certificados, según los datos oficiales del Ministerio de Fomento de cierre del mes de noviembre.
La clave del éxito está en el desarrollo de un producto que responda a las necesidades de la demanda. Aquellos desarrollos con características adecuadas están consiguiendo comercializarse incluso en zonas con oferta existente.
De esta forma, las solicitudes de edificación de nuevos pisos encadenaron en 2015 su tercer ejercicio consecutivo al alza y tocaron su volumen máximo en cinco años, desde 2011. Sin embargo, la recuperación de la actividad muestra una elevada heterogeneidad geográfica. Aquellas ubicaciones con mayor demanda como Madrid, Barcelona y zonas turísticas y con falta de producto, son las que están registrando una mayor reactivación de la actividad promotora.
EVOLUCIÓN DEL STOCK NÚMERO DE VIVIENDAS NUEVAS (m )
VISADOS OBRA NUEVA
2
700.000
700.000
600.000
600.000
500.000
500.000
400.000
400.000
300.000
300.000
200.000
200.000
100.000
100.000
0
0
2007
2008
2009
Fuente: Ministerio de Fomento
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2006
2007
2008
Fuente: Ministerio de Fomento
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
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OFERTA
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SUELO
La mejora de la actividad promotora se refleja también en el mercado del suelo, con un aumento del número de transacciones en aquellas ubicaciones con mayor demanda como grandes urbes y destinos turísticos donde escasea la oferta de vivienda tanto de primera como de segunda residencia.
Aquellas ubicaciones con mayor actividad, están registrando incrementos de precio que pueden alcanzar hasta niveles del 18% como en el caso de Baleares y Málaga (Fuente: Ministerio Fomento).
Si bien todavía estamos en niveles históricamente bajos comparados con las 86.898 transacciones de suelo alcanzadas en 2004.
No obstante, existen notables diferencias según la ubicación de estos suelos. A nivel nacional, el precio medio de suelo urbano registró una caída del 2,4% en 2015 mientras que si analizamos únicamente los municipios de más de 50.000 habitantes, el precio medio de suelo urbano registró un crecimiento del 4,6% en 2015. No sólo hay una disparidad importante en cuanto a tendencias sino también en cuanto a niveles de precios medios, El precio medio de suelo a nivel nacional se sitúa en 151,9€/m2 y sube hasta 300,8€/m2 (es decir el doble) si tenemos en cuenta sólo municipios superiores a 50.000 habitantes.
Por otra parte, las transacciones se limitan esencialmente a suelo urbano.
Los protagonistas del mercado actual son muy distintos de los
El número de transacciones de suelo registradas en 2015 suponen un incremento del 8% respecto a los niveles mínimos registrados en 2013.
de hace una década. Los fondos internacionales están adoptando un papel relevante en el sector donde ven un claro potencial. La principal fórmula adoptada para entrar en el mercado español es vía jointventures con promotores locales. Los fondos se aseguran el know how local y el promotor local consigue así la financiación necesaria. Destacan los fondos norteamericanos como Castlelake, Baupost y Lone Star que compró Neinor Homes a Kutxa Bank, convirtiéndose en uno de los promotores más activos del mercado. A estos actores se suman cooperativas y los propios bancos nacionales. El futuro del mercado de suelo está condicionando a la estabilidad económica y política. Por otro lado, el elevado peso de la regulación en la ejecución de proyectos inmobiliarios es en algunos casos un factor limitante. Es necesario que existan unos planteamientos urbanísticos y una legislación claros que den seguridad a los inversores así como que se agilicen los trámites.
EVOLUCIÓN TRANSACCIONES Y PRECIO
Precio Suelo Unitario €/m2 Por debajo de 80 Entre 80 y 125 Por encima de 125
Nº transacciones Fuente: Ministerio de Fomento
Precio medio m2 suelo urbano Fuente: JLL/Min de Fomento
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cooperativas, Domo, que va a lanzar la primera socimi “promotora” que se sumará a otras dos socimis que ya tienen en cartera enfocadas al negocio más tradicional de adquisición de inmuebles para rehabilitar y/o destinarse al alquiler. El panorama de inversión ha cambiado sustancialmente respecto a la época del boom inmobiliario donde primaban los inversores nacionales. Actualmente están cobrando importancia las asociaciones entre capital extranjero y socios locales. Los fondos internacionales están adoptando un papel relevante en el sector residencial donde ven un claro potencial.
Existe un interés creciente por parte de inversores patrimonialistas, family offices y fondos de inversión en el sector residencial bien sea en la compra directa de activos individuales, la compra de carteras o la inversión indirecta vía Socimis.
Este tipo de vehículos ha jugado un papel importante en el mercado del commercial real estate y está empezando ahora a desarrollarse en el sector residencial con un potencial importante. Cabe mencionar, a título de ejemplo, la gestora de
Los inversores están apostando por activos value added con los que poder generar valor mediante la gestión de alquileres, la rehabilitación o el cambio de uso. Los inversores buscan principalmente edificios en zonas urbanas como Madrid, Barcelona o zonas turísticas consolidadas de la Costa con una rentabilidad inicial objetivo entre el 4,5% y 5% de media, buscando recorrido tanto en rentas como en precio.
En cuanto a la inversión directa en inmuebles, destaca la escasez de producto en rentabilidad capaz de responder a las necesidades de una demanda creciente.
OPERACIONES MÁS RELEVANTES 108 Claudio Coello
2 Girona
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5.000 m edificables
4.000 m edificables
8.000 m2 edificables
Precio 21,3M€
Precio 13M€
Precio 20,8M€
€/m : 4.350
€/m : 3.250
€/m2: 2.650
Patrizia Enero 2016
JV: Bonavista + Europa Capital
GreenOak 2015
2
2
2
2
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MERCADO DE INVERSIÓN
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MADRID
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En Madrid las transacciones de vivienda han aumentado un 13% entre 2014 y 2015. La mayor actividad se registra principalmente en distritos con mayor poder adquisitivo como Chamberí, Centro, Salamanca, Chamartín. El aumento de la demanda junto con la falta de producto, está teniendo un impacto directo sobre los precios, con revalorizaciones del orden del 3,4%. Se espera que se mantenga la tendencia creciente de los precios debido a la escasez de producto nuevo o rehabilitado. Los mayores incrementos se están registrando principalmente en el casco urbano dentro de la M-30 mientras que en otras zonas más periféricas de la ciudad, se prevé un crecimiento menor de los precios.
Las zonas donde se alcanzan los mayores precios son Recoletos (Distrito Salamanca), el Viso (Distrito Chamartin) y Jerónimos (Distrito Retiro) donde se observa un aumento creciente de la demanda. Destaca el desarrollo y regeneración de nuevas áreas residenciales como el entorno de Gran Vía/Plaza de España. En cuanto a la nacionalidad de los compradores, la mayoría son nacionales, pero aumenta la demanda por parte de extranjeros. Destacan los compradores chinos que, buscan apartamentos en el centro de la capital (18% del total de extranjeros) así como los compradores latinoamericanos, especialmente venezolanos y mexicanos, interesados incluso en la promoción y rehabilitación de edificios
TRANSACCIONES MUNICIPIO DE MADRID
como el caso de Salustiano Olózaga 12 o Príncipe de Vergara, 11. La escasez de producto está impulsando la actividad promotora, especialmente en el norte y noroeste de la ciudad y con los precios al alza. Según la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), apenas hay 800 viviendas nuevas dentro de la M30 (año 2015) repartidas en 76 promociones. Desde finales del 2013 comienza a observarse en Madrid un interés creciente por la adquisición de solares para promoción residencial. El interés se centra esencialmente en suelo finalista aunque comienza a detectarse también interés en suelos con gestión de desarrollo previo.
PRECIOS VIVIENDA LIBRE MADRID (€/m2)
40.000
3.500
35.000
3.000
30.000
2.500
25.000
2.000
20.000
1.500
15.000
1.000
10.000
500
5.000 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Fuente: Min de Fomento
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Fuente: Min de Fomento
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VALOR MEDIO m2 POR DISTRITOS:
17
> 5.000
De 4.500 a 5.000
De 4.000 a 4.500
De 3.500 a 4.000
Valor de Mercado* Centro
Justicia Cortes
€5.315/m2 €4.834/m2
De 3000 a 3500
De 2.500 a 3.000
De 2.000 a 2.500
• L os Ahijones (15.400 viviendas)
Conclusiones/Principales atractivos del mercado de Madrid: • Capital y centro de negocios de España
• El Cañaveral (15.000 viviendas)
Chamberí
€5.497/m2
• Solana de Valdebebas (1.393 viviendas al noreste)
Hortaleza
€4.579/m2
• DCN (17.000 viviendas previstas)
€7.049/m2
• Campamento (12.000 viviendas previstas)
Castellana Goya Lista Recoletos
€6.562/m2 €4.840/m2 €4.709/m2 €7.095/m2
Fuente: AVM * (Los valores representados corresponden a la mayor valoración obtenida por distrito de una vivienda ficticia de 100m2 con 15 años antigüedad, con ascensor y con calidades estándares.)
< 1.000
mixto viviendas, hotel 5* y retail) y el solar de Padre Damián (220-250 viviendas).
€5.882/m2
Barrio de Salamanca
De 1.100 a 1.500
Proyectos futuros: • Valdecarros (48.000 viviendas previstas)
El Viso
Retiro
De 1.500 a 2.000
Según el Ayuntamiento hay actualmente en Madrid suelo finalista para 37.000 viviendas. No obstante, existe cierta incertidumbre sobre la revisión final del Plan General de Madrid. Son varios los proyectos de envergadura que están actualmente en fase de revisión por parte del ayuntamiento y por tanto paralizados hasta nuevas directrices. Estas operaciones incluyen: la operación Chamartín (17.500 viviendas), la operación Mahou-Calderón (construcción de 2000 viviendas), la ampliación del Bernabéu y el Edificio España (uso
• U bicación estratégica con excelentes comunicaciones e infraestructuras • Atractivo turístico • Madrid figura en el Top 10 de ciudades que más han aumentado su atractivo por su desarrollo económico e inmobiliario situándose en el ranking 31 de un total de 300 ciudades (s/informe de Dic.15 “JLLGlobal300”) • Aumento de las transacciones y del precio de la vivienda • Precio medio por debajo de otras capitales europeas • Escasez de producto nuevo y de calidad • El año 2015 ha protagonizado el inicio de nuevos desarrollos • Oportunidades: Cambio de uso (oficinas a residencial)
JLL RESIDENTIAL RESEARCH ESPAÑA MAYO 2016
BARCELONA
18
La reactivación del mercado residencial en Barcelona se consolida en 2015 con un incremento del número de transacciones del 17% respecto al año anterior. La mayor actividad lleva aparejada un incremento en el precio unitario de la vivienda del 3%. En el mercado barcelonés el comprador extranjero tiene un peso importante, situandose esta provincia entre las ocho principales con mayor porcentaje de compradores internacionales (9%). Cifra que sería mayor en el mercado de vivienda de lujo.
Valor medio m2 por distrito: El distrito de l’Eixample, de clase media-alta, es el más demandado de la ciudad, con precios que rondan los 6.000 €/m² para nuevos desarrollos. Por otro lado, las zonas más exclusivas del mercado barcelonés se concentrarían en el barrio de Pedralbes, zona alta por excelencia en la ciudad, Sarrià-Sant Gervasi, Diagonal Mar y Paseo de Gracia.
TRANSACCIONES MUNICIPIO DE BARCELONA
(€/m2)
16.000
3.000
14.000
2.500
Al igual que en Madrid, existe una importante falta de producto lo que está impulsando tanto la rehabilitación de edificios, el cambio de uso como la actividad promotora. Actualmente tan sólo hay 82 promociones de obra nueva a la venta en Barcelona. Sin embargo, la oferta de solares en el centro ciudad es prácticamente inexistente. La mayor oferta se concentra en el distrito Sant Martí (barrio de Poble Nou y Diagonal Mar) y Sants-Montjuïc (La Marina).
PRECIOS VIVIENDA LIBRE BARCELONA
12.000 2.000
10.000 8.000
1.500
6.000
1.000
4.000 500
2.000 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Fuente: Min de Fomento
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Fuente: Min de Fomento
JLL RESIDENTIAL RESEARCH ESPAÑA MAYO 2016
VALOR MEDIO m2 POR DISTRITOS:
19
> 5.000
De 4.500 a 5.000
De 4.000 a 4.500
De 3.500 a 4.000
Valor de Mercado* Ciutat Vella
€5.240/m2
LÉixample
€5.853/m2
Les Corts
€4.656/m2
Sant Martí
€5.531/m2
Sarrià - Sant Gervasi:
€5.491/m2
Fuente: AVM * (Los valores representados corresponden a la mayor valoración obtenida por distrito de una vivienda ficticia de 100m2 con 15 años antigüedad, con ascensor y con calidades estándares.)
De 3000 a 3500
De 2.500 a 3.000
De 2.000 a 2.500
De 1.500 a 2.000
De 1.100 a 1.500
< 1.000
Proyectos futuros: • La Sagrera-Sant Andreu (12.000 viviendas previstas)
Conclusiones/Principales atractivos de Barcelona: • Potente economía local
• La Marina del Prat Vermell (11.860 viviendas previstas)
• Principal destino turístico
A la iniciativa privada hay que sumarle la promoción pública.
• Muy bien comunicada con el resto de Europa
El ayuntamiento, prevé la construcción de 2.365 viviendas, con lo que se convertiría en el mayor promotor de vivienda de la ciudad. Casi 800 viviendas ya están en construcción. (situadas principalmente en el barrio de Glóries) y otras 518 se encuentran en trámite de conseguir la licencia, la mitad de ellas en el barrio de Sant Andreu.
• Goza de buen clima y zona costera
• Barcelona figura en el grupo de “New World Cities”, por su condición de hub cultural, de ocio y turístico – (s/ informe de JLL Nov.15 “Globalisation an Competition, The New World of Cities”) • Incremento de transacciones y del precio de la vivienda • Precio medio de la vivienda por debajo de la media europea • Escasez de producto nuevo • El año 2015 ha protagonizado el inicio de nuevos desarrollos
JLL RESIDENTIAL RESEARCH ESPAÑA MAYO 2016
RESIDENTIAL CLOCK
Capital Values Helsinki Estocolmo, Frankfurt, Varsovia Lisboa, Berlin Amsterdam
20
Londres
Moderado crecimiento Capital Values
Capital Values en descenso acelerado
Crecimiento acelerado de Capital Values
Capital Values en descenso moderado
Copenague
Paris
Dubai
Manchester Madrid, Barcelona
Rentas Berlin Lisboa, Estocolmo, Helsinki Frankfurt Dubai, Paris
Manchester
Amsterdam, Varsovia Madrid, Barcelona Londres
Fuente: JLL REAS
Moderado crecimiento de Rentas
Rentas en descenso acelerado
Crecimiento acelerado de Rentas
Rentas en descenso moderado
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21
RESIDENTIAL REPORT
Spain
MAY 2016
JLL RESIDENTIAL RESEARCH SPAIN MAY 2016
MACROECONOMIC LANDSCAPE SPAIN
22
The macroeconomic data for 2015 confirms that the recovery of the Spanish economy is now gaining a strong foothold. With GDP growth of 3.2% in 2015 (twice the eurozone average), Spain is the fastest-growing of Europe’s advanced economies according to Oxford Economics, which forecasts 2.8% GDP growth for the
GDP growth forecast < 0% 0.0% – 0.5% 0.5% – 1.0% 1.0% – 2.0% 2.0% – 3.0% > 3.0% Total GDP 2016 (€ bn)
Source: JLL/Oxford Economics April 2016
country in 2016. Domestic demand is the main driver behind this growth. This rate of economic expansion will give rise to the net creation of one million jobs by the end of 2016, with unemployment at around 20% by year end. Over half a million jobs were created in 2015, the best figure since
2006, making Spain the eurozone’s most active country in terms of job creation. Spain has also registered the largest increase in productivity since the end of the crisis of all the major European economies. According to Eurostat, since 2010, productivity per hour
0.0 -5.0 -10.0 -15.0 -20.0 -25.0
23 2006 2007 2008 2009 2010
2011
2012
2013
2014
2015
Source: Oxford Economics
GDP 5%
2%
Previsión
4% 3%
1%
2% 1%
0%
0% -1% -2%
-1%
-3% -4%
Source: Oxford Economics
GDP q/q % change
-2%
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
2011
-5%
2010
Economic fundamentals are positive, which is underpinning the recovery of the residential sector. Housing investment (in terms of gross capital formation) grew for the first time in 2015 after seven years in decline, representing a turning point in the trend. Residential property investment grew 2.5% in 2015 and currently represents 5% of GDP, in line with the European average, compared with the 12% of GDP it accounted for in 2006-2007. The segment contributed two-tenths of a percentage point to the 3.2% growth in Spain’s GDP for the year.
5.0
2009
The tourism sector continues to thrive. Spain ranks third on the list of global destinations with more than 68 million tourists in 2015 (up almost 5% on 2014). Spending by international tourists stood at 4 billion euros up to November 2015, an increase of 6.4% year on year.
10.0
2008
Though the total volume of private sector debt is falling, households and businesses alike are taking advantage of increased market liquidity and securing new financing.
(Gross Fixed Capital Formation-Residential Construction)
% change
Spain has seen the largest reduction in private sector debt in Europe over the course of the crisis, largely due to the severe credit crunch that began in 2010. At the end of 2015, household debt had fallen by 16% of GDP since 2007, equivalent to some 165 billion euros, returning to pre-crisis levels. Debt held by nonfinancial sector companies has fallen by over 300 billion euros since the beginning of the crisis. The total drop in private sector debt (households and businesses) during the crisis stands at 45% of GDP.
RESIDENTIAL INVESTMENT
2007
Inflation stood at -0.5% in 2015 due to falling oil prices, but core inflation held steady, which is a sign of recovering growth.
JLL RESIDENTIAL RESEARCH SPAIN MAY 2016
worked has risen by 7% in Spain, versus a 3% eurozone average.
GDP y/y % change
Comunidad de Madrid Cataluña Comunidad Valenciana Spain Pais Vasco Comunidad Foral de Navarra Andalucia Castilla Región de Murcia Galicia La Rioja Cantabria Aragón Iles Balears Extremadura Principado de Asturias Castilla y León
0.0 Source: Oxford Economics
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
JLL RESIDENTIAL RESEARCH SPAIN MAY 2016
FINANCING
24
A key factor for housing accessibility
The trend reversal initiated in 2014 was cemented in 2015, with the number of new mortgages granted rising 19.8% to a total of 244,827. There has been a clear reactivation of bank financing, though the figures are still a far cry from the 1.2 million mortgages granted in 2007. Financing conditions are also improving, with longer terms (an average of 22.8 years), an increase in LTV to around 62% and record-low mortgage interest rates (2.5% in Q4 2015) due to the low Euribor (0.05%). The tightening of the sovereign credit spread and the ECB’s more expansive monetary policy have brought about a substantial drop in interest rates. The average annual interest rate in 2015 fell to 2.73%, almost one percentage point less than in 2014 (3.68%). In terms of financing, the landscape has changed substantially since the property bubble burst; currently over 30% of transactions are closed with no
Source: JLL
mortgage funding, whereas in 2007 the number of mortgages exceeded the number of property transactions.
Increased access to financing is key to driving demand for house purchases and activating the property development market in general. This upward trend is expected to consolidate on the back of the economic upturn and improving employment levels, underpinned by the ECB’s stimulus measures. The rise in new transactions is compatible with the deleveraging of mortgage balances. Spanish households have cut their debt to pre-crisis levels of 115% of disposable income (115% of GDP) from 2007 highs of 144%.
Spanish households’ increased disposable income, coupled with the drop in house prices, has led to a decrease in the theoretical financial effort involved in buying a home to 32.5%, which is deemed to be a reasonable level, down from highs of 41%. The effort rate measured in terms of house prices versus gross household income has also fallen, and currently stands at 6.3 years versus 7 years in 2006. Potential homebuyers – based on a one-bedroom property of roughly 50 m2 in central Madrid and an average salary of 1,350 euros per month – need to save for an average of 12 years to obtain a deposit, significantly less than in other European capitals such as London, Paris and Rome, where buyers need to save for 26, 22 and 20 years, respectively.
In years
28.3
21.2
22.8
2007 (MAX)
2003 (MIN)
2015 (Q4)
65%
55.4%
62.4%
2004 (MAX)
2009 (MIN)
2015 (Q4)
%
3.1
2.5
%
%
2013
2014
2015
Source: Bank of Spain
LTV
Source: Bank of Spain
INTEREST RATES
3.2
Source: Bank of Spain
MORTGAGES GRANTED FOR HOME PURCHASES 1.400.000 1.200.000 1.000.00 800.000 600.000 400.000 200.000 0 2007 Source: Spanish National Statistics Institute (INE)
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
JLL RESIDENTIAL RESEARCH SPAIN MAY 2016
AVERAGE TERM OF NEW MORTGAGES
25
JLL RESIDENTIAL RESEARCH SPAIN MAY 2016
DEMAND
26 Along with improving access to credit, other socioeconomic and demographic factors are having a positive impact on demand for residential property investment.
The factors underlying demand will remain unchanged in 2016 and as such the outlook for the sector this year is positive. The rate of sales is expected to remain stable.
2015 was a record year for job creation with 525,000 new jobs, and employment is expected to continue to grow at a rate of over 3%, with the creation of over a million jobs in the next 2 years.
This increased demand is giving rise to a hike in property transactions, which rose by 11% in 2015 to a total of 354,132. (Spanish National Statistics Institute (INE).
11%
Household wealth growth in 2015
Spain is the world’s third largest tourist destination and welcomed over 68 million tourists in 2015, so foreign demand is a major factor that needs to be considered in addition to domestic demand. The drop in house prices has made Spain an attractive market for investment. A total of 140,000 new households were created in the 2014-2015 period (source: Economically Active Population Survey “EPA”) According to the Bank of Spain, based on demographic data and economic performance, net household creation is expected to stand at 60,000 units, which could be five times higher in the best-case scenario. In short, there are a number of factors that are driving up demand, including the economic upturn, the recovery of the labour market and the gradual normalisation of credit.
As for the types of properties involved in these transactions, the number of transactions on pre-owned properties has risen by 37%, accounting for 89% of all transactions in 2015. The number of transactions on new-build properties is falling, however, and was down 33% year on year in 2015. The locations that have registered the most sales are those with the most economic activity, such as large cities and tourist hubs. All of the country’s autonomous regions have registered heightened activity, with variations in terms of the pace of sales. Madrid and Barcelona head up the ranking of private residential property sales with over 30,000 transactions in 2015, followed by Alicante and Malaga with over 20,000 deals.
Province
Private residential property sales
Madrid
45,004
Barcelona
32,005
Alicante
25,114
Malaga
23,328
Source: Spanish National Statistics Institute (INE)
Residential property transactions by foreigners continue to rise and represented 14.4% of the total in 2015, versus 4.25% in 2009. By nationalities, the British are by far the biggest buyers of residences in Spain, accounting for 24% of the transactions involving foreign buyers in 2015. The French follow, with 8%, and the Germans come in third at 7.8%. There has, however, been an increase in demand from foreigners from non-eurozone countries.
JLL RESIDENTIAL RESEARCH SPAIN MAY 2016
NUMBER OF TRANSACTIONS 900,000 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
Source: Spanish National Statistics Institute (INE) 2015
2013
2014
Pre-owned
2015 New-build
% of foreign purchasers 1. UK
23.95%
FOREIGN BUYERS AS A % OF TOTAL MARKET
2. France
8.17%
3. Germany
7.79%
4. Sweden
6.00%
5. Belgium
5.66%
6. Italy
4.19%
8
7. China
3.88%
6
8. Romania
3.81%
9. Russia
3.00%
10. Norway
2.71%
16 14 12 10
4 2 0 2006 2007 2008 2009 2010
2011
2012
2013
2014
2015
Source: Ministry of Public Works and Transport
Other
30.84%
Source: Association of Property Registrars
Foreign buyers tend to cluster according to nationality in certain locations, particularly beach destinations like Valencia, Costa del Sol, the Balearic Islands and the Canary Islands, where they account for up to 30% of home purchases. The main driver of international demand is Spain’s appeal as a tourist destination, coupled with attractive prices. Another factor is the positive impact of the Golden Visa, a residency and work permit offered to buyers of homes worth over €500,000. The Golden Visa programme generated a total of 1.04 billion euros in 2015. Russian and Chinese investors were the most active, accounting for two thirds of the 1,189 visas awarded.
Residential Transactions per province as % of the total Below 0.70% From 0.70% to 1.70% Over 1.70%
Source: JLL/Ministry of Public Works and Transport
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JLL RESIDENTIAL RESEARCH SPAIN MAY 2016
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PRICES
29 Increasing demand led to an increase in house prices in 2015, following 6 years of declines.
The average price per square metre for private housing rose 1.85% in 2015 to 1,490 €/sqm, consolidating the change in trend that began in mid2014. As such, 2015 was a landmark year, with price increases that outpaced inflation, and the upward trend is set to continue into 2016. The way house prices are evolving differs, however, depending on the location in question, although they have begun to rise in an increasing number of markets. Major cities and the Mediterranean coast have registered the largest increases.
14 of Spain’s autonomous communities reported year-on-year hikes, particularly the Balearic Islands (5.4%), Madrid (3.4%), La Rioja (3.2%), Catalonia (3.0%), the Canary Islands (3.0%), Castilla y León (2.6%) and Navarra (2.2%). The remaining autonomous communities saw prices continue to fall year on year: Cantabria (-4.0%), Ceuta y Melilla (-1.8%), the Basque Country (-1.3%) and Murcia (-0.1%). Among towns with over 25,000 inhabitants, the highest prices in the private housing market are found in San Sebastián, 3,133 euros/m², Getxo, 2,699 euros/m², Barcelona, 2,553 euros/m², Ibiza, 2,513 euros/m², Sant Cugat del Vallès, 2,505.7 euros/m², Madrid, 2,504 euros/m² and Pozuelo de Alarcón, 2,489 euros/m². The lowest prices are found in Elda, 550 euros/m², Jumilla, 563 euros/m², Villarrobledo, 574 euros/m², Hellín, 587 euros/m², Crevillent, 606 euros/
m², Ontinyent, 607 euros/m² and Tomelloso, 609 euros/m². Although the market is disperse and fragmented, the increase in prices is widespread, albeit to varying degrees depending on location and building age. Rather than a single property market, it would be more accurate to refer to a number of micro-markets with very different performances. These differences are linked to the economic activity in each region, and to tourism. The largest increases in house prices are in regions with the largest increases in GDP, and where foreign demand is greater. Supply in the housing market is expected to continue to fall in 2016, which, given the backdrop of growing demand, can be reasonably expected to drive up prices.
HOUSE PRICES, PRIVATE MARKET (€/sqm) 2.500
2.000
1.500
Unit prices of residential properties, in €/m2
1.000
Under 1,030 Between 1,030 and 1,250
500
Over 1,250 0 2007
2008
2009
2010
2011
Source: Ministry of Public Works and Transport
2012
2013
2014
2015
Source: JLL/Ministry of Public Works and Transport
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SUPPLY
30
The stock of new homes is gradually falling and currently stands at around 500,000. There are still some areas with major imbalances and with excess supply.
The economic upturn is underpinning the gradual recovery of the sector, although the extent of this recovery does differ depending on location. Construction activity will evolve in line with demand, both of which are
third consecutive year in 2015, and hit a record high since 2011.
expected to consolidate. Excess supply is gradually falling and conditions are starting to be favourable for property development. An increasing number of residential developments have been started and mortgage financing for the development sector is in the early stages of recovery.
However, the upturn in construction activity varies greatly by geographic region. The locations with the most demand, such as Madrid, Barcelona, tourist hubs and areas where supply is scarce, are seeing the largest rise in property development activity.
Building permit figures underscore recovery of construction activity: The number of permits requested to build new homes leapt 42.5% last year to 49,695, according to the official data published by the Ministry of Public Works and Transport at the end of November. Requests for permits to build new blocks of flats rose for the
The key to success lies in developing a product that responds to potential buyers’ needs. Developments with the right characteristics are selling, even in areas with existing supply.
STOCK – NUMBER OF NEW PROPERTIES (sqm)
PERMITS FOR NEW BUILDINGS 700.000
700.000
600.000
600.000
500.000
500.000
400.000
400.000
300.000
300.000
200.000
200.000
100.000
100.000
0
0
2007
2008
2009
2010
2011
Source: Ministry of Public Works and Transport
2012
2013
2014
2015
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Source: Ministry of Public Works and Transport
2012
2013
2014
2015
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LAND
The improvement registered in development activity is also reflected in the land market. Transaction numbers have risen in the most demanded locations, such as large cities and tourist hubs, where properties for use as both primary residences and second homes are scarce.
The number of land transactions registered in 2015 was up 8% since 2013 lows. Nevertheless it remains a long way below the 86,898 land deals registered in 2004. The transactions are also limited mainly to urban land. The most active areas are seeing price increases of up to 18% in some cases, such as the Balearic Islands and Malaga (Source: Ministry of Public Works and Transport).
However, there are significant differences in prices depending on plot locations. At the national level, the average price of urban land fell by 2.4% in 2015. In towns with over 50,000 inhabitants, however, the average price increased by 4.6% over the year. Not only were there major discrepancies depending on location in terms of trend, there were also differences in terms of average price levels. The average price of land for Spain as a whole was €151.9/m2, whereas the figure doubles to €300.8/m2 for towns with over 50,000 inhabitants. The key market players are very different now from a decade ago. International funds are playing a major role in the sector, which they believe offers clear potential. The main strategy used by these funds to enter the Spanish market is via jointventures with local developers. The investment fund benefits from the local developer’s market expertise,
and the developer gets the funding it needs. Particularly active are US funds like Castlelake, Baupost and Lone Star, which bought Neinor Homes from Kutxa Bank, making it one of the most active developers in the market. In addition to these players, cooperatives and Spanish banks are also active in the market. The future of the land market depends on Spain’s economic and political stability. The heavy regulatory burden on property development activity can also be a limiting factor in some cases. There is a need for clear urban planning policies and legislation to provide security for investors and make processes smoother.
LAND TRANSACTIONS AND PRICES
Land Prices, in €/m2 Under 80 Between 80 and 125 Over 125
No. of transacctions
Average price per sqm, urban land
Source: Ministry of Public Works and Transport
Fuente: JLL/Ministry of Public Works and Transport
Property investment companies, family offices and investment funds are showing increasing interest in the residential sector, be it through direct purchases of individual assets, portfolio acquisitions or indirect investment via SOCIMIs.
Property investment companies, family offices and investment funds are showing increasing interest in the residential sector, be it through direct purchases of individual assets, portfolio acquisitions or indirect investment via SOCIMIs. These investment vehicles
have played an important role in the commercial real estate market and are now beginning to undertake significant investments in the residential segment. A good example is the cooperative manager Domo, which is set to launch the first ever ‘developer’ SOCIMI, in addition to the other two SOCIMIs it already operates to invest in the more traditional business of acquiring properties for refurbishment and/or as rental assets. The investment landscape has changed substantially since the property boom, when domestic investors dominated the market. Partnerships between foreign investors and local operators are now gaining ground. International funds are also beginning to play a major role in the residential sector, which they believe offers potential.
rental assets that respond to the needs of the growing demand. Investors are therefore opting for value added assets that allow them to generate value by managing rentals, refurbishments or changes of use. Investors are mainly seeking buildings in urban areas like Madrid and Barcelona, and well-established coastal tourist hubs like with initial target yields of between 4.5% and 5% on average, and upside potential on both price and rental levels.
In the area of direct property investment, there is a distinct lack of
KEY TRANSACTIONS 108 Claudio Coello
2 Girona
77 Fuencarral Advised by JLL
Building to refurbish
Building to refurbish – Office to Residential
Building to refurbish
5,000 buildable sqm
4,000 €/buildable sqm
8,000 buildable sqm
Price €21.3mm
Price €13mm
Price €20.8mm
€/sqm: 4,350
€/sqm: 3,250
€/sqm: 2,650
Patrizia Jan 2016
JV: Bonavista + Europa Capital
GreenOak 2015
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THE INVESTMENT MARKET
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MADRID
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Residential property transactions in Madrid increased by 13% between 2014 and 2015, with the main part of investment activity taking place in the areas where purchasing power is strongest, including Chamberí, Central Madrid, Salamanca and Chamartín. The increase in demand coupled with the lack of supply is having a direct impact on prices, which have increased by around 3.4%. This upward trend is expected to continue given the scarcity of new and refurbished product. The most significant increases are taking place within the city limits of the M-30 ring road, whilst in more peripheral areas, prices are expected to rise more slowly.
The highest prices are to be found in Recoletos (Salamanca district), el Viso (Chamartín district) and Jerónimos (Retiro district), where demands continues to grow. There has been substantial development and regeneration of new residential areas, such as the area around Gran Vía and Plaza de España. Most buyers are Spanish, but there is increasing demand from foreign buyers. The Chinese account for 18% of all foreign buyers and are seeking properties in central Madrid. Latin American buyers, particularly from Venezuela and Mexico, also account for a large proportion of foreign demand and are even interested in the development and refurbishment of
buildings, such as Salustiano Olózaga 12 and Príncipe de Vergara, 11. The lack of supply is driving development activity, especially in the north and northwest of the city, with prices trending upwards. According to the Association of Property Consultants (ACI), there are just 800 new homes within the M30 ring road (in 2015), located in 76 different developments. Since the end of 2013 there has been increasing interest in land for residential development in Madrid. The demand is focused mainly on ready-to-build land, but there are also early signs of interest in land with development plans in place but which do not yet have building permits.
TRANSACTIONS
HOUSE PRICES, PRIVATE MARKET
40,000
3,500
35,000
3,000
30,000
2,500
25,000
2,000
20,000
1,500
15,000
1,000
10,000
500
5,000 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Source: Ministry of Public Works and Transport
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Source: Ministry of Public Works and Transport
JLL RESIDENTIAL RESEARCH SPAIN MAY 2016
AVERAGE PRICE PER SQM, BY DISTRICT:
35
> 5,000
4,500 to 5,000
4,000 to 4,500
3,500 to 4,000
Justicia Cortes
2,500 to 3,000
2,000 to 2,500
Projects in the pipeline: • Valdecarros (48,000 homes planned)
Market Value* Central Madrid
3,000 to 3,500
€5,315/m2 €4,834/m2
• L os Ahijones (15,400 homes planned)
El Viso
€5,882/m2
• El Cañaveral (15,000 homes planned)
Chamberí
€5,497/m2
Hortaleza
€4,579/m2
• Solana de Valdebebas (1,393 homes planned in the northeast)
Retiro
€7,049/m2
• Campamento (12,000 homes planned)
€6,562/m €4,840/m2 €4,709/m2 €7,095/m2
According to the City Council, there is currently ready-to-build land available in Madrid for 37,000 homes.
Barrio de Salamanca
Castellana Goya Lista Recoletos
• DCN (17,000 homes planned)
2
Source: Automated Valuation Model* (The amounts cited are maximum valuations per district for a fictitious standard-quality 15-year-old property with a floor area of 100m2 in a building with a lift.)
There is, however, a degree of uncertainty due to the pending final review of the overall urban planning scheme for the city (Plan General de Madrid). There are a number of large-scale projects which are currently under review by the City Council and are therefore paralysed until further notice. These deals include the Chamartín transaction (17,500 homes), the Mahou-Calderón transaction (construction of 2,000
1,500 to 2,000
1,100 to 1,500
< 1,000
homes), the extensions of the Santiago Bernabéu football stadium and Edificio España (mixed use: homes, 5* hotel and retail) and the Padre Damián plot (220-250 homes). Conclusions/attractive features of the Madrid market: • Capital of Spain and the country’s main business hub • Strategic location with excellent links and infrastructure • Attractive tourist destination • Madrid is placed 31st in an economic and real estate ranking of 300 cities, and is among the top 10 of these cities that have increased their appeal the most (see “JLLGlobal300” report, Dec. ’15) • Number of transactions and prices are increasing • Average price lower than in other European capitals • Lack of new/quality supply • 2015 saw the beginning of new developments • Opportunities: change of use (offices to residential)
JLL RESIDENTIAL RESEARCH SPAIN MAY 2016
BARCELONA
36
The upturn in the Barcelona residential market was cemented in 2015 with a 17% year-on-year increase in the number of transactions. This increased activity was accompanied by a 3% rise in house prices.
Average price per m2 , by district: The upper-middle class district of l’Eixample attracts the most demand in the Barcelona market, with new developments coming in at around €6,000/m².
Foreign buyers have a strong position in the Barcelona market, which is one of the eight most important provinces in terms of percentage of foreign buyers (9%). This figure is even higher in the luxury market.
Barcelona’s most exclusive areas are the affluent Pedralbes neighbourhood, as well as Sarrià-Sant Gervasi, Diagonal Mar and Paseo de Gracia.
In Barcelona as well as in Madrid, there is a significant lack of supply, which is giving rise to building refurbishments, changes of use and development activity. There are currently only 82 new-build developments for sale in Barcelona. The supply of land in the city centre is virtually non-existent. Most of the available land is in the Sant Martí district (Poble Nou and Diagonal Mar) and Sants-Montjuïc (La Marina).
TRANSACTIONS
HOUSE PRICES, PRIVATE MARKET
16,000
3,000
14,000
2,500
12,000 2,000
10,000 8,000
1,500
6,000
1,000
4,000 500
2,000 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Source: Ministry of Public Works and Transport
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Source: Ministry of Public Works and Transport
JLL RESIDENTIAL RESEARCH SPAIN MAY 2016
AVERAGE PRICE PER SQM, BY DISTRICT:
37
> 5,000
4,500 to 5,000
4,000 to 4,500
3,500 to 4,000
Market Value* Ciutat Vella
€5,240/m2
LÉixample
€5,853/m2
Les Corts
€4,656/m2
Sant Martí
€5,531/m2
Sarrià - Sant Gervasi:
€5,491/m2
Source: Automated Valuation Model* (The amounts cited are maximum valuations per district for a fictitious standard-quality 15-year-old property with a floor area of 100m2 in a building with a lift.)
3,000 to 3,500
2,500 to 3,000
2,000 to 2,500
1,500 to 2,000
1,100 to 1,500
< 1,000
Projects in the pipeline: • La Sagrera-Sant Andreu (12,000 homes planned)
Conclusions/attractive features of the Barcelona market: • Strong local economy
• La Marina del Prat Vermell (11,860 homes planned)
• Top tourist destination
As well as the private initiatives underway, there are also public sector developments to take into account.
• Strong links with the rest of Europe
The City Council is planning to build 2,365 homes, making it the city’s largest residential property developer. Almost 800 homes are currently under construction (mainly in the neighbourhood of Glóries) and another 518 – half of which are located in the neighbourhood of Sant Andreu – are awaiting permits.
• Coastal, with a pleasant climate
• Barcelona is a “New World City” thanks to its status as a cultural, leisure and tourist hub (see JLL report “Globalisation and Competition, The New World of Cities”, Nov. ‘15) • T ransactions and prices are increasing • Average house prices are below the European average • Lack of new supply • 2015 saw the beginning of new developments
JLL RESIDENTIAL RESEARCH SPAIN Q1 2016
RESIDENTIAL CLOCK
Capital Values Helsinki Stockholm, Frankfurt, Warsaw Lisbon, Berlin Amsterdam
38
London
Capital Value Growth Slowing Capital Value Growth Accelerating
Copenhagen
Paris
Capital Values Falling
Dubai
Capital Values Bottoming Out
Manchester Madrid, Barcelona
Rents Berlin Lisbon, Stockholm, Helsinki Frankfurt Dubai, Paris
Rental Growth Slowing Rental Growth Accelerating Manchester
Amsterdam, Warsaw Madrid, Barcelona London
Source: JLL REAS
Rents Falling Rents Bottoming Out
JLL RESIDENTIAL RESEARCH SPAIN MAY 2016
39
RESIDENTIAL SERVICES TO LEASE INVESTMENT
LAND SALES & ACQUISITIONS
AGENCY
NEW HOME SALES
PROJECT & DEVELOPMENT SERVICES
DESIGN & BUILD
STRATEGIC & DEVELOPMENT CONSULTANCY
PROPERTY MANAGEMENT
FUNDING & CORPORATE FINANCE
MARKETING MANAGEMENT
VALUATIONS
RESEARCH
PLANNING
MIXED-USE DEVELOPMENT
RESIDENTIAL & CAPITAL MARKETS CONTACTS HEAD OF LAND, RESIDENTIAL & WORKOUT SPAIN
RESPONSIBLE RESIDENTIAL AGENCY SPAIN
MAURICE KELLY
ANA BOUSO
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RESPONSIBLE RESIDENTIAL CAPITAL MARKETS SPAIN
RESPONSIBLE LAND CAPITAL MARKETS SPAIN
JORGE ALMAGRO
MARÍA DE LA PUERTA
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RESEARCH CONTACTS HEAD OF RESEARCH SPAIN
RESEARCH ANALYST SPAIN
ELSA GALINDO
ALEJANDRO RODRÍGUEZ
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