Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
3
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Indíce | Index Ambiente de Negócio Business Environment....................................................................................................................................................7 Actividade do Fundo Fund Activity......................................................................................................................................................................10 Perspectivas para 2010 Forecast for 2010..........................................................................................................................................................15 Agradecimentos Acknowledgements......................................................................................................................................................16 Balanço Balance Sheet....................................................................................................................................................................17 Demonstração dos Resultados Income Statement..........................................................................................................................................................18 Demonstração dos Fluxos Monetários Cash Flow Statement...................................................................................................................................................20 Anexo às Demonstrações Financeiras Appendix to the Financial Statements...........................................................................................................22
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
4
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Rasgando o horizonte / Reshaping the horizon
›› Rui Alpalhão
›› Joaquim Meirelles
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
›› João Paulo Safara
›› Tiago Mattos Aguas
›› Pedro Alves
›› Joana Henriques
›› Filipe Saldanha
5
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Comité de Investimentos
Investment Committee
Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles João Paulo Batista Safara Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão
Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles João Paulo Batista Safara Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão
Banco depositário
Custodian Bank
Banco Invest
Banco Invest
Avaliadores
Valuers
Oliveira e Costa Pádua e Silva
Oliveira e Costa Pádua e Silva
Auditor
Auditor
Mazars
Mazars
Carteira
Portfolio
Número de investimentos: 3 (dois residenciais e um hoteleiro) Área bruta coberta total: 52.355 m², da qual 30.000 m² projectada e 12.355 m² edificada Localização do Investimento: Cascais
Number of investments: 3 (two residential and one hotel) Total gross covered area: 52.355 sqm, of which 30,000 sqm is projected and 12.355 sqm built Location of investment: Cascais
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
6
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Ambiente de Negócio
Business Environment
Habitação
Residential
Os preços no mercado residencial mantiveram-se praticamente estáticos, tendo o Índice Confidencial Imobiliário (Construção nova) acusado uma variação praticamente nula durante o ano (+0,2%, contra 5% em 2008 e 1,5% em 2007), como patente na figura 1.
Residential market prices remained almost static, with the Confidential Real Estate Index (New Construction) showing an almost negligible variation for the year (+0.2%, compared to 5% in 2008 and 1.5% in 2007), as shown in figure 1.
CL Novo | New 113,5
2005=100
113 112,5 112 111,5 111 110,5 110 Dez 08
Jan 09
Fev 09
Mar 09
Abr 09
Mai 09
Jun 09
Jul 09
Ago 09
Set 09
Out 09
Nov 09
Dez 09
Figura1: crescimento dos preços da habitação e do nível geral de preços (fonte: INE, análise Fundbox) Figure 1: increase in house prices and the general rise of inflation (source: INE, Fundbox analysis)
A quase estabilização dos preços reflecte, salvo melhor opinião, a conhecida rigidez para a baixa nominal dos preços dos activos imobiliários. Na ausência de um ajustamento significativo dos preços, o equilíbrio do mercado conseguiu-se através de uma redução significativa do volume transaccionado. A APEMIP apresentou estimativas de queda deste indicador em 12,1%, correspondentes a um decréscimo de 173.000 para 152.000 transacções, quebra ainda assim inferior à registada em 2007 (-16%).
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
The near stabilisation of the prices reflects the known inflexibility towards reducing the market value of real estate assets. In the absence of a significant price adjustment, market balance was achieved through a significant reduction of transacted volume. APEMIP presented estimates showing a 12.1% drop of this indicator, corresponding to a decrease from 173.000 to 152.000 transactions, even so, this drop was less than the one shown in 2007 (-16%).
7
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
For the fourth consecutive year, bank valuations of residential properties released by the National Institute of Statistics show a decrease in the price per square metre on the mainland in real terms, and for the second consecutive year a drop in face value, although lower than that of 2008 (figure 2). Only the regions of Lisbon and the Tagus Valley and Alentejo show positive variations (0.2% and 2% respectively). The continual divergence between the evolution of prices and bank valuations can not fail to contribute to the reduction in transactions in sectors where credit is an important source of financing.
Os dados da avaliação bancária à habitação divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística apontam, pelo quarto ano consecutivo, para um decréscimo do preço do metro quadrado no Continente em termos reais, e pelo segundo ano consecutivo para uma queda em termos nominais, ainda assim inferior à de 2008 (figura 2). Apenas as regiões de Lisboa e Vale do Tejo e Alentejo registaram variações positivas (0,2% e 2% respectivamente). A persistente divergência entre a evolução dos preços e as avaliações bancárias não pode deixar de contribuir para a rarefacção das transacções nos segmentos onde o crédito é fonte importante de financiamento.
4,00% 2,00% 0,00% -2,00% -4,00% -6,00% 2005
2006
2007
Cresc. p/m2 | Increase per m2
2008
2009
Inflação | Inflation
Figura2: crescimento dos preços da habitação e do nível geral de preços (fonte: INE, análise Fundbox) Figure 2: increase of residential prices and of the general level of prices (source: NSI, by Fundbox analysis)
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
8
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Hotéis
Hotels
A actividade hoteleira em Portugal ressentiu-se, como não podia deixar do abrandamento da actividade económica em geral e do sector turístico em particular. A Worx reporta um decréscimo do número de dormidas de 11%, arrastando uma queda em valor absoluto de 14% nos proveitos da hotelaria. Lisboa registou, em 2009, a ARR (average room rate) mais baixa da amostra da “European Chains Hotels Market Review” da TRJ, correspondente a 58% da ARR média, com este último lugar a apresentar-se robusto à substituição da ARR por indicadores alternativos, como o RevPAR ou o GOPPAR, evidenciando este, segundo a Cushman & Wakefield, uma quebra de 26,1% em 2009.
There was a negative effect on the hotel industry, caused by the downturn in economic activity in general and in the tourist sector in particular. Worx showed a decrease of 11% in occupancy rates, creating an absolute drop of 14% in hotel revenue. In 2009 Lisbon registered an ARR (average room rate) lower than the sample of TRJ’s “European Chains Hotels Market Review” corresponding to 58% of the average ARR, with this situation prevailing even when replacing the ARR with alternative indicators, such as RevPAR or GOPPAR, with the latter, according to Cushman and Wakefield, reflecting a drop of 26.1% in 2009.
Não obstante o abrandamento da actividade, abriram em 2009, segundo a Worx, 13 novas unidades hoteleiras (30 em 2008), que expandiram a oferta em cerca de 2.000 quartos (36.000 em 2008). Merecem destaque as aberturas do Tivoli Victoria, em Vilamoura (5H e 280 quartos) e do Vila Galé Lagos (4H e 247 quartos).
Despite the slowdown of activity, according to Worx, 2009 saw the inauguration of 13 new hotel units (30 in 2008) expanding the supply by approximately 2.000 rooms (36.000 in 2008). The inauguration of Tivoli Victoria in Vilamoura (5H and 280 rooms) and Vila Galé Lagos (4H and 247 rooms) merit special mention.
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
9
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Actividade do Fundo
Fund Activity
2009 foi o terceiro exercício completo do Fundo, constituído a 10 de Abril de 2006. A actividade principal do exercício continuou a ser a edificação do projecto “Estoril Sol Residence” na propriedade adquirida em Dezembro de 2006. No final do exercício, e não obstante um natural abrandamento do ritmo das vendas à medida que a construção progride, estavam prometidos vender 98 apartamentos, correspondentes a 89,09% do total (figura 3).
2009 was the third complete financial year for this Fund which was created on April 10th, 2006. The main activity during the financial year continued to be the building of the “Estoril Sol Residence” at the site acquired in December 2006. At the end of the financial year, and despite a natural decline in the rhythm of sales as construction continues, 98 apartments had already been contracted, corresponding to 89.09% of the total (figure 3).
110
5
100
0
90 Jan 09
Fev 09
Mar 09
Abr 09
Mai 09
Vendas mensais | Monthly Sales
Jun 09
Jul 09
Ago 09
Set 09
Out 09
Nov 09
Dez 09
Vendas acumuladas | Accumulated Sales
Figura 3 – Evolução das Vendas durante o exercício de 2009 Figure 3 – Evolution of sales during the 2009 financial year
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
10
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
O quadro 1 desagrega as unidades prometidas vender no final do exercício, por tipologia e por cada uma das três torres que constituem o empreendimento.
Table 1 itemises the units for which sales have been contracted by the end of the financial year by type and by each of the three towers that comprise the project.
Estoril
Cascais
Baía
existentes
vendidos
% de vendas
existentes
vendidos
% de vendas
existentes
vendidos
% de vendas
existing
sold
% of sales
existing
sold
% of sales
existing
sold
% of sales
T6
1
1
100,00%
2
2
100,00%
0
0
0,00%
T5
9
8
88,89%
8
6
75,00%
9
9
100,00%
T4
5
3
60,00%
5
3
60,00%
0
0
0,00%
T3
15
15
100,00%
14
12
85,71%
19
18
94,74%
T2
1
1
100,00%
2
2
100,00%
18
18
100,00%
T1
1
0
0,00%
0
0
0,00%
1
0
0,00%
Totais | Totals
32
28
87,50%
31
25
80,65%
47
45
95,74%
Empreendimento Building project
existentes
vendidos
% de vendas
existing
sold
% of sales
110
98
89,09%
Quadro 1 – Unidades por tipologia e por cada torre Table 1 – Units by type and by tower
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
11
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
The sales enabled the Fund to have a comfortable cash flow situation in spite of the natural reduction of advance payments made by clients during the financial year (figure 4) which fell by 17% compared to 2008.
As vendas registadas possibilitaram ao Fundo uma situação de tesouraria confortável, não obstante a natural redução dos adiantamentos de clientes recebidos no exercício (figura 4), que caíram 17% relativamente a 2008. 35.000.000 30.000.000 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 0 2007
2008
2009
Figura 4 – Evolução dos adiantamentos do exercício, 2007-2009 Figure 4 – Evolution of advance payments during financial year, 2007-2009
Ainda que mais reduzido, o autofinanciamento do Fundo continuou a permitir considerar a oportunidade de realizar novos investimentos, tendo sido efectuados dois reforços da posição na Ónus, elevando a participação do Fundo para 76,2%, como discriminado no quadro 2.
Even though it had been reduced further, the self financing of the Fund continued to make it possible to consider opportunities to make new investments. Two reinforcements of the position at Ónus were made, increasing the Fund’s participation to 76.2%, as shown in Table 2.
Mês Activo Month Asset Janeiro
19,3% da Ónus – Investimentos Imobiliários, SA
January
19.3% of Ónus – Investimentos Imobiliários, SA
Setembro
1,96% da Ónus – Investimentos Imobiliários, SA
September
1.96% of Ónus – Investimentos Imobiliários, SA
Valor (€ milhões) Value (€ millions) 2.3 0.3
quadro 2 – investimentos do exercício Table 2 – investments made in the financial year Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
12
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Ónus was also transformed into a Public Limited Company and in May was the object of a capital increase, with the Fund reinforcing its investment in Ónus with an additional €1.4 million from its share in its subscription and supplementary instalments.
A Ónus foi, ainda, transformada em Sociedade Anónima e objecto, em Maio, de um aumento de capital, tendo o Fundo, entre a sua quota na respectiva subscrição e prestações suplementares, reforçado o seu investimento na Ónus em €1.4 milhões adicionais. O Estoril Sol Residence, principal investimento do Fundo, atento o bom desenvolvimento da sua edificação, foi objecto de quatro revisões em alta do seu valor por parte dos Senhores Peritos Avaliadores, nos meses de Janeiro, Abril, Agosto e Outubro, que fixaram o valor dos activo em €145.3 milhões. O saldo dos empréstimos bancários voltou a aumentar, desta vez em €10.5 milhões, reflectindo – e custeando - o aludido progresso (figura 5).
Estoril Sol Residence, the Fund’s main investment, because of the good development of the building process, was the object of four valuations, in January, April, August and October. In each of these its value was determined to be higher by the valuers, with the value of the asset being set at €145.3 million The balance of bank loans increased once again, this time by €10.5 million reflecting – and paying for – the aforementioned increase (figure 5).
empréstimos bancários | Bank loans Milhões Millions
Saldo | Balance
Variação | Variations
Figura 5: Empréstimos bancários, 2006 a 2009 (fonte: análise FundBox) Figure 5: Bank Loans, 2006 to 2009 (source: FundBox analysis)
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
13
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
O exercício encerrou-se com um lucro de €14.5 milhões, o máximo de sempre, invertendo o prejuízo registado no ano anterior, que resultou essencialmente da natureza não contínua da reavaliação da obra do Estoril Sol Residence (figura 6).
The financial year closed with a profit of €14.5 million, the largest ever, inverting the loss registered the year before, which essentially was the result of the non continuous nature of the valuations of the works of Estoril Sol Residence (figure 6).
Milhões Millions
Figura 6: Resultados Líquidos, 2006-2009 Figure 6: Net results, 2006-2009
No final do exercício, o valor da unidade de participação encontrava-se assim acima do quádruplo seu valor base de €500.00, fixando–se em €2.005,89.
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
At the end of the financial year the unit value was four times higher than its base value of €500.00, at €2.005,89.
14
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Perspectivas para 2010
Forecast for 2010
Em 2010 o Fundo deverá, pela primeira vez, desinvestir, com o ínicio das escrituras de venda dos apartamentos do Estoril Sol Residence, que se espera que ocorra após o Verão. A Sociedade Gestora dedicará o melhor do seu esforço ao acompanhamento da boa conclusão da empreitada, à qual estão cometidos vultuosos recursos e da qual um número importante de clientes com cuja preferência o Fundo se orgulha de contar espera a legítima satisfação das suas elevadas expectativas. O ínicio do desinvestimento no Estoril Sol Residence deverá ser paralelo ao arranque do projecto do Hotel Atlântico, continuidade que a Sociedade Gestora regista com muito agrado, pelo renovado voto de confiança dos investidores que encerra. Já em 2010, a Sociedade Gestora reforçou, pela quarta vez, a posição do Fundo na Ónus, que subiu para 86,5%, aumentando assim a exposição do Fundo a um projecto que, crê-se, estará à altura de suceder ao assinalável sucesso que
In 2010, for the first time the Fund should divest, with the start of deeds of sale of the apartments at Estoril Sol Residence, which should take place after the summer. The Management Company will dedicate its best efforts in accompanying the construction work, to which vast sums have been committed and from which we hope that the important number of clients that have put confidence in the Fund will see their legitimate expectations fulfilled. The start of divestment at the Estoril Sol Residence should happen in parallel with the start of the Hotel Atlântico project, continuity which the Management Company registers with appreciation, for the renewed vote of confidence which the investors have given it. Already in 2010 the Management Company has for the fourth time reinforced the Fund’s position at Ónus, which is now 86.5%, thus increasing the Fund’s exposure to a project which it believes will in time follow the remarkable success of Estoril Sol Residence.
vem sendo o Estoril Sol Residence.
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
15
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Agradecimentos
Acknowledgements
O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos:
The Management Company’s Board of Directors wishes to extend its thanks to:
›› Banco Invest, for its important contribution as Custodian Bank; ›› Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; ›› Ao Banco Espírito Santo, financiador da operação, pela ininterrupta confiança demonstrada num projecto ambicioso;
›› Banco Espírito Santo as the financier of the project, for the uninterrupted confidence shown in this ambitious project; ›› The Securities Market Commission, for the assistance given;
›› À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada;
›› The Valuers whose experience and knowledge greatly benefited the fund;
›› Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou;
›› The Fund’s Auditor for the zeal it has placed in accompanying the Fund’s activities.
›› Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade. Lisbon, 2 March 2010 Lisboa, 2 de Março de 2010
Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de 2008. Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Presidente da Comissão Executiva
João Paulo Batista Safara Vogal da Comissão Executiva
Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles
On behalf of the Management Company’s Board of Directors, as decided on July 29th, 2008. Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão President of the Executive Committee
João Paulo Batista Safara Member of the Executive Committee
Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Member of the Executive Committee
Vogal da Comissão Executiva
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
16
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Balanço › Valores em Euros | Balance Sheet › Values in Euros ACTIVO › Assets Código Code
Designação Description
PASSIVO › LIABILITIES 2009
Bruto Gross
Mv GG
2008 mv/P CL
Líquido Net
Líquido Net
Código Code
22 31
Terrenos > Land
32
Construções > Constructions
34
Adiantamentos por conta de Imóveis Advance payments on account of real estate Total de activos imobiliários › Total Real Estate Assets
2008
5.000.000
5.000.000
584.309
6.098.243.73
14.474.637.70
(5.513.935)
20.058.947
5.584.309
48.962
19.052
Outras contas de credores › Other Creditor Accounts
10.634.680
5.001.239
43
Empréstimos › Loans
59.900.000
49.400.000
44
Adiantamentos p/venda imóveis Advance Pymts for Sale of Real Estate
60.019.963
46.100.092
130.603.604
100.520.383
71.223
105.308
6.215.048
643.847
6.286.271
749.156
156.948.822
106.853.848
2.005,8947
558,4309
Capital do Fundo › Fund Equity 11.596.151
109.898
1.529.077
10.176.972
7.093.625
112.462.572
32.827.845
40.997
145.249.420
90.999.775
124.058.724
32.937.743
1.570.074
155.426.392
98.093.400
15.096
15.096
10.094
15.096
15.096
10.094
Contas de terceiros › Third Party Accounts 414+...+419
Outras contas de devedores › Other debtor accounts Total dos valores a receber › Total Receivables Disponibilidades › Cash and Cash Equivalents
11
Caixa › Cash in Hand
12
Depósitos à ordem › Demand Deposits
13
Depósitos a prazo c/ pré aviso Term Deposits w/ Prior Notice
Designação Description
2009
Activos imobiliários › Real Estate Assets Participações em Sociedades Imobiliárias Stock in real estate companies
31/12/09
61
Unidades de Participação > Units
64
Resultados transitados › Retained Earnings
66
Resultados Líquidos do Período > Net Period Results Total do capital do Fundo › Total Fund Equity Contas de terceiros › Third Party Accounts
423 60
60
16.786
16.786
1.400.000
1.400.000
424+...+429 143.663 8.385.000
Comissões e outros encargos a pagar Fees and other payables
Total dos valores a pagar › Total Payabless Total das disponibilidades Total Cash and Cash Equivalents
1.416.846
1.416.846
Acréscimos e diferimentos Accruals and Deferrals 51
Acréscimos de Proveitos > Increases in Revenues
52
Despesas c/ Custo Diferido Expenses with Deferred Costs Total dos acréscimos e diferimentos activos Total Asset Accruals and Deferrals Total do activo >Total Assets Total do número de unidades de participação Total number of units
O Técnico Oficial de Contas The Accountant
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
Acréscimos e diferimentos Accruals and Deferrals
8.528.663 53
Acréscimo de custos › Accrued Expenses
47
47
55.164
56
Receitas com Proveito Diferido > Revenue with Deferred Gain
90.441
90.441
166.527
58
Outros acréscimos e diferimentos Other Accruals and Deferrals
90.488
90.488
221.690
156.948.822
106.853.848
125.581.154
32.937.743
1.570.074
10.000
Total dos acréscimos e diferimentos passivos Total Liabilities Accruals and Deferrals Total do passivo > Total Liabilities Valor unitário da unidade de participação Value of each Unit
A Comissão Executiva The Executive Committee
17
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Demonstração dos Resultados › Valores em Euros Custos e perdas Código
Designação
Proveitos e ganhos 2009
2008
Código
Custos e perdas correntes
714
2008
Juros e proveitos equiparados
De operações correntes De Empréstimos não titulados
2009
Proveitos e ganhos correntes
Juros e custos equiparados 711+718
Designação
811+...+818 2.513.318
2.961.280
105.994
81.050
Outros. de operações correntes
92.561
339.380
19.610.822
1.306.514
19.703.383
1.646.071
188.640
131.822
Comissões 722+...+728
Outras. de operações correntes
Ganhos oper. financeiras e act. imobiliários 833
Em activos imobiliários
86
Rendimentos de Activos Imobiliários
87
Outros Proveitos e Ganhos Correntes
Perdas Op. Finan. e Act. Imobiliários 733
Em Activos Imobiliários
1.180.736
468.512
30.064
68.311
216.339
181.021
922.976
2.502.338
Impostos 7411+7421
Impostos sobre o rendimento
7412+7422
Indirectos
75
Ajustamentos e Provisões do Exercício
76
Fornecimentos e serviços externos
77
Outros custos e perdas correntes Total dos custos e perdas correntes (A)
66.567
46.105
5.035.994
6.308.618
Total dos Proveitos e Ganhos Correntes (B)
177
Proveitos e Ganhos Eventuais 883 884+...+888
Ganhos Imputáveis exercicios anteriores Outros Ganhos Eventuais
41.082 Total dos Proveitos Eventuais (D)
229.722
131.822
19.933.105
7.291.828
(192.751.35)
(851.387.83)
14504701.76
(5.445.623)
14474637.7
(5.513.935)
Custos e perdas eventuais 782
Perdas Extraordinárias
783
Perdas Exercícios Anteriores
784+...+788
Outras Perdas Eventuais Total dos custos e perdas eventuais (C) Resultado Líquido do Período TOTAL
8x2-7x2-7x3
983.210
422.473
983.210
14.474.637.70 19933.105
Resultado Líquido do Período 7.291.828
Resultados da Carteira de Títulos
8x3+86-7x3-76 Resultado de Activos Imobiliários B-A
7.605 414.869
Resultados Correntes
O Técnico Oficial de Contas
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
TOTAL D-C
17507109.37
(1.664.336)
B+D-A-C+74
14667389.05
(4.662.547)
B-A+D-C
Resultados Eventuais Resultado antes do Imposto s/o Rendimento Resultado Líquido do Período
5.513.935
A Comissão Executiva
18
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Income Statement › Values in Euros Expenses and Losses Code
Description
Revenues and Gains 2009
2008
Code
Operating Expenses and Losses
714
2008
Interest and Similar Revenue
Related to Operating Activities Untitled loans
2009
Operating Revenues and Gains
Interest and Similar Expenses 711+718
Description
811+...+818 2.513.318
2.961.280
105.994
81.050
Other - Operating Activities
92.561
339.380
19.610.822
1.306.514
19.703.383
1.646.071
188.640
131.822
Fees 722+...+728
Others - Operating Activities
Financ. Op. And Real Estate Asset Gains 833
In real estate assets
86
Real estate asset income
87
Other operating revenues and gains
Real Estate Activ. And Financ. Oper. Losses 733
In Real Estate Assets
1.180.736
468.512
Income Taxes
30.064
68.311
Indirect Taxes
216.339
181.021
922.976
2.502.338
66.567
46.105
5.035.994
6.308.618
Taxes 7411+7421 7412+7422 75
Total Operating Revenues and Gains (B)
177
FY Adjustments and Provisions
76
Suppliers and External Services
77
Other Operating Expenses and Losses Total Operating Expenses and Losses (A)
Non-Recurring Revenues and Gains 883 884+...+888
Revenues atributed to previous FY Other Non-Recurring Revenues Total Non-Recurring Revenues (D)
41.082 229.722
131.822
Non-Recurring Expenses and Losses 782
Non-Recurring Losses
783
Losses from Previous Financial Years
784+...+788
Other Non-Recurring Losses Total Non-Recurring Expenses and Losses (C) Net Result for FY TOTAL
8x2-7x2-7x3
983.210
422.473
983.210
14.474.637.70
Net Period Results
Operating Results
The Accountant Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
5.513.935
19933.105
7.291.828 D-C
Non-Recurring Results
(192.751.35)
(851.387.83)
17507109.37
(1.664.336)
B+D-A-C+74
Pre-Income Tax Results
14504701.76
(5.445.623)
14667389.05
(4.662.547)
B-A+D-C
14474637.7
(5.513.935)
Securities Portfolio Results
8x3+86-7x3-76 Real Estate Asset Results B-A
7.605 414.869
TOTAL
Net Period Results
19.933.105
7.291.828
The Executive Committee
19
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS MONETÁRIOS | Cash Flow Statement Discriminação dos Fluxos | Itemization of Flows
Valores em Euros | Values in Euros 2009
2008
OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO | OPERATIONS RELATED TO UNIT OPERATIONS RECEBIMENTOS: | ASSETS: Subscrição de Unidades de Participação | Subscription of Investment Units
PAGAMENTOS: | PAYMENTS: Resgates de Unidades de Participação | Redemprtion of Units Rendimentos pagos a participantes | Income paid to Unitholders
Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação | Flows Related to Unit Operations
-
-
OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS | REAL ESTATE ASSET OPERATIONS RECEBIMENTOS: | RECEIPTS: Rendimentos de Activos Imobiliários | Real Estate Asset Revenue
Alienação de Activos Imobiliários | Sale of Real Estate Assets Adiantamentos P/ Venda Imóveis | Advance Payments for Sale of Real Estate Assets
19.490.889
33.422.665
PAGAMENTOS: | PAYMENTS: Aquisição de Activos Imobiliários | Acquisition of Real Estate Assets
4.106.942
Despesas com Aquisição de Activos Imobiliários | Expenses Related to the Acquisition of Real Estate Assets Despesas correntes (FSE) com Activos Imobiliários | Operating Expenses (FSE) with Real Estate Assets
12.055.843
28.943.468
12.801.276
Adiantamentos p/ compra de Activos Imobiliários | Advances for Acquisition of Real Estate Outros pagamentos de activos imobiliários | Other Real Estate Payments
Fluxo das Operações sobre Valores Imobiliários | Flows Related to Real Estate Asset Operations
(13.559.521)
8.565.546
Continua na página seguinte | Continued on the next page › Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
20
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor Valores em Euros | Values in Euros Discriminação dos Fluxos | Itemization of Flows
2009
2008
OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE | GENERAL OPERATING ACTIVITIES RECEBIMENTOS: | RECEIPTS: Juros de Depósitos Bancários | Interest from Bank Deposits
97.643
Outros Recebimentos Correntes | Other Operating Receivables
73.568
Empréstimos bancários | Bank Loans
10.500.000
PAGAMENTOS: | PAYMENTS:
220.411 3.800.000
Comissão de Gestão | Management Fee
62.904
Comissão de Depósito | Custodian Fee Impostos e Taxas | Taxes and State Fees
50.918
13.705
12.738
306.684
448.174
Outros Pagamentos Correntes | Other Operating Payments
1.476.865
3.854.347
Juros de empréstimos bancários | Interest of Bank Loans
2.363.349
2.936.321
Empréstimos bancários | Bank Loans
Fluxo das Operações de Gestão Corrente | Flows of General Operating Activities
6.447.704
(3.282.087)
OPERAÇÕES EVENTUAIS | NON-RECURRING ACTIVITIES RECEBIMENTOS: | RECEIPTS: Ganhos Extraordinários | Non-Recurring Gains
8.703
Ganhos Imputáveis a exercícios anteriores | Gains carried over from previous FY’s Recuperação de INCOBRÁVEIS | Recovery of Uncollectable Debts Outros Recebimentos de Operações Eventuais | Other Non-Recurring Receipts PAGAMENTOS: | PAYMENTS: Perdas Extraordinárias | Non-Recurring Losses Perdas Imputáveis a exercícios anteriores | Losses carried over from previous FY’s Outros Pagamentos de Operações Eventuais | Other Non-Recurring Payments
Fluxo das Operações Eventuais | Flows of Non-Recurring Operations
8.703
(7.111.817)
5.292.162
Disponibilidades no Início do Período (B) | Cash and Cash Equivalents at FY Start (B)
8.528.663
3.236.501
Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) | Cash and Cash Equivalents at FY End (C) = (B)+(A)
1.416.846
8.528.663
Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) | FY Cash Flow Balance (A)
O Técnico Oficial de Contas The Accountant Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
-
A Comissão Executiva The Executive Committee 21
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Anexo às Demonstrações Financeiras
Appendix to the Financial Statements
Introdução
Introduction
As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas segundo o disposto no Regulamento nº2/2005 de 14 de Abril de 2005.
The financial statements, consisting of the Balance sheet, Income Statement and Cash Flow Statement, were drawn up in compliance with CMVM Regulation no. 2/2005, of 14 April 2005.
Este Regulamento estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário.
This Regulation establishes the accounting regime that must be used by Real Estate Investment Funds.
O Regulamento n.º2/2005 impõe a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento.
Regulation no. 2/2005 requires the disclosure of information which will develop and comment on the amounts included in the financial statements, as well as any other information considered useful for Investment Fund Shareholders.
Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua apresentação não é relevante para a interpretação das referidas demonstrações financeiras.
In this perspective, the omitted notes are not applicable or are not relevant for interpreting the said financial statements.
A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário “Fundor”, foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 30 de Novembro de 2005, tendo iniciado a sua actividade a 11 de Abril de 2006.
The Securities and Exchange Commission authorised the creation of the “Fundor” Real Estate Investment Fund on 30 November 2005, and it began operations on 11 April 2006.
Dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras salientam-se as seguintes:
The most relevant aspects and accounting policies used in the preparation of the financial statements are as follows:
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
22
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
i) Comissão de Gestão
i) Management Fee
A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título dos serviços prestados pela Sociedade Gestora.
The management fee represents an encumbrance on the Fund for the services provided by the management company.
De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,5% (zero vírgula cinco por cento), com um valor mínimo anual de €50.000 (cinquenta mil euros) e um valor máximo anual de €150.000 (cento e cinquenta mil euros), calculada diariamente sobre o valor líquido global do Fundo, cobrada trimestralmente (ver nota 14).
In accordance with Management Regulations, this fee is calculated on a daily basis, by applying an annual rate of 0.5% (zero point 5 per cent), with a minimum annual value of €50.000 (fifty thousand euros) and a maximum annual value of €150.000 (one hundred and fifty thousand euros), calculated on a daily basis over the Fund’s net asset value, charged every quarter (see note 14).
ii) Comissão de Depósito
ii) Custodian Fee
Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário alusivas aos serviços prestados ao Fundo.
This fee is designed to compensate the Depositary Bank for services rendered to the Fund.
Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 1,25‰ (um vírgula vinte e cinco por mil) sobre a média aritmética simples dos valores globais do Fundo. A comissão é cobrada semestralmente e tem um valor mínimo anual de €12.500 (doze mil e quinhentos euros).
In accordance with the Management Regulations, this fee is calculated on a daily basis by applying an annual rate of 1.25‰ (one point two five per thousand) over the arithmetic mean of the Fund’s net asset values. The fee is charged every six months and has a minimum value of €12.500 (twelve thousand five hundred euros).
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
23
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
iii) Unidades de Participação
iii) Shares
O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e distribuídos e resultado líquido.
The value of each share is calculated by dividing the Fund’s net asset value by the number of shares in circulation. The net asset value equals the sum of all the items in the Fund’s capital, in other words, shares, asset variations, retained and distributed earnings and net income.
As “Variações Patrimoniais” resultam da diferença entre o valor de subscrição e o valor base da unidade de participação, na data de actividade, situação não verificável no valor do Fundo.
The “Asset Variations” result from the difference between the value of each share subscription and its base value, a situation which cannot be seen in the Fund’s assets. As at 31 December 2009, the Fund Capital includes some of these items, as shown in the data given in note 2.
A 31 de Dezembro de 2009 o Capital do Fundo integra algumas destas rubricas conforme dados apresentados na nota 2. iv) Accruals basis iv) Especialização de exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida em que são obtidos e incorridos, independentemente do seu recebimento ou pagamento.
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
The Fund records its revenue and expenses in accordance with the principle of accrual accounting: they are entered as they are obtained and incurred, regardless of whether they have been received or paid.
24
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
v) Imóveis
v) Properties
Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor de transacção, acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais, imposto de selo, avaliações prévias à aquisição, assim como das obras de melhoramento e recuperação. Nos termos da Lei em vigor, os imóveis não são amortizados, de modo a espelhar o seu valor venal, definido de acordo com o melhor preço que poderia ser alcançado, caso fossem vendidos em circunstâncias normais de mercado.
The properties acquired by the Fund are entered for the value of the transaction, in addition to notary’s fees, registration costs, stamp duty, valuations prior to acquisition, as well as improvements and recovery work. Under the terms of the current Law, properties are not amortised so as to reflect their true market value, which is established according to the best price that could be obtained if they were sold under normal market conditions.
A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou desreconhecimento dos imóveis como um activo toma em consideração o princípio da “substância sobre a forma”. Nestas circunstâncias, sempre que os benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são substancialmente transmitidos com a celebração do contrato promessa, as transacções são normalmente contabilizadas já que a celebração da respectiva escritura fica apenas pendente de questões de natureza formal. Tendo em conta o Decreto-Lei 60/2002, de 20 de Março com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 13/2005, de 7 de Fevereiro, os imóveis adquiridos devem ser precedidos de pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes. Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima bianual e sempre que ocorram alterações significativas nos seus valores. A Valorização de cada imóvel é definida pela Sociedade Gestora, sendo examinada em cada exercício por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da avaliação dos peritos independentes, não podendo o valor contabilístico ser superior ao da média aritmética simples das avaliações periciais. As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal são registadas, lançando-se o correspondente ganho ou perda (embora potencial), nas contas de proveitos e custos, 833 – Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e 733 – Perdas em operações financeiras e activos imobiliários, respectivamente, tendo como contrapartida as contas de “mais-valias” e “menos-valias” do activo.
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
The Fund’s policy as to whether to enter the properties as an asset or not takes the principle of “substance over form”. In these circumstances, whenever the benefits and risks inherent in the properties are substantially transmitted upon conclusion of a reservation contract, the transactions are normally entered into the accounts since the signing of the respective deeds is a mere formality. Taking into account Decree-Law 60/2002, of 20 March, with the amendments introduced by Decree-Law 13/2005, of 7 February, the acquisition of properties must be preceded by the opinions of at least two independent valuers. The properties are valued at least every two years and whenever there are significant changes in their value. The valuation of each property is established by the Management Company and is examined in each financial year by comparing its accounting value with the results of the valuations made by the independent valuers. The accounting value cannot be greater than the arithmetic mean of the valuations. The capital gains (CG) and capital losses (CL) which occur from adjusting the cost of the properties to their market value are recorded and the corresponding gain or loss (albeit potential) is entered in the income and expenses accounts, 833 – Gains in financial operations and real estate assets and 733 – Losses in financial operations and real estate assets, respectively, as a counterpart to the asset’s “capital gains” and “capital loss” accounts.
25
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
vi) Participações em Sociedades Imobiliárias
vi) Shares in Real Estate Companies
As participações em sociedades imobiliárias adquiridas pelo Fundo são contabilizadas pelo valor de transacção na conta 221 – Participações em Sociedades Imobiliárias.
The shares in real estate companies acquired by the Fund are entered for the value of the transaction in account 221 – Shares in Real Estate Companies.
As aquisições efectuadas são precedidas de pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes, sendo examinada em cada exercício por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da avaliação dos peritos independentes, não podendo o valor contabilístico ser superior ao da média aritmética simples das avaliações periciais.
The acquisitions made are preceded by the opinions of at least two independent valuers and are examined in each financial year by comparing their accounting value with the result of the independent experts’ valuations. The accounting value cannot be greater than the arithmetic mean of the valuations.
As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) referentes a participações em sociedades são registadas lançando-se o correspondente ganho ou perda, nas contas de proveitos e custos, 832 – Ganhos na carteira de títulos e participações e 732 – Perdas na carteira de títulos e participações.
The capital gains (CG) or capital losses (CL) relative to shares in companies are recorded by entering the corresponding gain or loss in the income and expenses accounts, 832 – Gains in the portfolio of securities and shares and 732 – Losses in the portfolio of securities and shares.
vii) Contas de Terceiros
vii) Third-party Accounts
As dívidas de terceiros espelham o valor que se espera realmente receber, sendo que a 31 de Dezembro de 2009, apenas existem em dívida valores referentes a comissões cobradas sobre garantias de adiantamentos de Contratos de Promessa de Compra e Venda debitadas aos clientes.
Third-party debts reflect the value of what is actually expected to be received. As at 31 December 2009, the only debts are those relative to fees charged on the advances of Reservation Contracts debited to clients.
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
26
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
viii) Regime Fiscal
viii) Taxation
Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das maisvalias prediais, são tributados à taxa autónoma de 20% (vinte por cento). Tratando-se de mais valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento), que incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença positiva entre maisvalias e as menos-valias realizadas no exercício.
With the exception of property capital gains, the net property income obtained in Portuguese territory is taxed at the independent rate of 20% (twenty per cent). In situations of property capital gains, there is independent taxation at the rate of 25% (twenty-five per cent), applied to 50% (fifty per cent) of the positive difference between capital gains and capital losses in the financial year.
As aplicações financeiras são tributadas a uma taxa de 20% (vinte por cento) com retenção na fonte (ver nota 12).
Financial instruments are taxed at a rate of 20% (twenty per cent), which is withheld (see note 12).
As notas 4, 5, 8 e 11 previstas no plano de contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário, autorizado pelo Regulamento da CMVM nº. 2/2005, não têm aplicação por inexistência de valores e situações a descrever. As restantes notas encontram-se de imediato explicadas.
Notes 4, 5, 8 and 11 of the Real Estate Investment Fund accounting plan, authorised by CMVM Regulation no. 2/2005, do not apply because there are no values and situations to describe. The remaining notes are explained below.
ix) Cash flow statement ix) Demonstração dos fluxos monetários Para efeitos de demonstração dos fluxos monetários, a rubrica de Caixa e seus equivalentes corresponde ao saldo das disponibilidades em Instituições de Crédito e Caixa.
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
For the purposes of the cash flow statement, the item Cash and its equivalents is equal to the balance of the cash and cash equivalents at Banks and Ready Cash.
27
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Nota 1 – Valia Potencial em Imóveis
Nota 1 – Potential Gain in Properties Valores em Euros | Values in Euros
Imóveis Valor Contabilístico (A) Média das Avaliações (B) Properties Accounting Value (A) Average of the Valuations (B) Avenida Marginal, Nº.8648 Moradia Avenida da Argentina, n.º 4 Total
141.236.920
128.477.600
Valia Potencial A-B Potential Gain (not registered) B-A (12.759.620)
4.012.500
4.012.500
-
145.249.420
132.490.100
(12.759.620)
Tal como é indicado no Regulamento da CMVM nº.8/2002, as valias potenciais serão contabilizadas à medida da empreitada de construção, ou seja, será avaliado o projecto sempre que o auto de medição da situação da obra elaborado pela empresa de fiscalização apresentar uma incorporação de valor superior a 10% relativamente ao anterior, ou sempre que ocorra uma alteração significativa do seu valor. Deste modo, em Outubro de 2009, foi efectuada uma reavaliação do imóvel, tendo sido ajustada a mais-valia potencial do mesmo. O valor contabilístico actual do imóvel é superior à média das avaliações, pelo facto de terem sido incorporados os custos inerentes à empreitada de construção do complexo imobiliário Estoril Sol, subsequentes à avaliação efectuada.
As indicated in CMVM Regulation no. 8/2002, potential gains will be entered as the construction contract progresses, or rather, the project will be valued whenever the measurements taken by the inspection company regarding the situation of the construction work record a value that is greater by 10% than the previous one, or whenever there is a significant change in its value. In this way, in October 2009, the property was re-valued and the potential capital gains adjusted accordingly. The accounting value of the property is greater than the average of the valuations, since the costs inherent in the construction contract of the Estoril Sol property complex were included in it after the valuation was made.
É importante salientar que o valor contabilístico do imóvel à data de 31/12/2009 incorpora a capitalização de encargos relacionados com a aquisição do imóvel, nomeadamente imposto de selo e alvarás de construção, assim como todos os custos decorrentes do processo de demolição do edifício e início da construção do complexo imobiliário.
It is important to note that the accounting value of the property on 31/12/2009 includes capitalisation of expenses related to the acquisition of the property, namely stamp duty and building licences, as well as all the expenses resulting from the building’s demolition process and the start of construction on the real estate complex.
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
28
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Nota 2 – Unidades de Participação e Capital do Fundo
Note 2 – Shares and Fund Capital
O Património do Fundo está representado através de unidades de participação iguais com um valor base de €500 (quinhentos euros) cada. A movimentação no Capital do Fundo no exercício de 2009 foi a abaixo descrita:
The Fund’s Assets are represented by equal share units with a base value of €500 (five hundred euros) each. The movements in the Fund Capital during the financial year of 20090 are described below: Valores em Euros | Values in Euros
Descrição Description
1 Janeiro 2009 Outro Resultados Período 1 January 2009 Other Income for the period
Valor Base | Base value
5.000.000
Resultados Acumulados | Accumulated Earnings
6.098.244
(5.513.935)
31 Dezembro 2009 31 December 2009 5.000.000 584.309
Ajustamentos em Imóveis | Adjustments in Properties Resultados do Período | Income for the Period
(5.513.935)
5.513.935
14.474.638
14.474.638
Soma | Sum
5.584.309
14.474.638
20.058.947
Nº unidades participação | No. of shares
10.000
10.000
Valor unidade participação | Share value
558,4309
2.005,89
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
29
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Nota 3 – Inventário das Aplicações a 31/12/2009
Note 3 – Inventory of Instruments on 31/12/2009
Data
Preço
1 - Imóveis Situados em Estados da União Europeia
Área (m2)
Aquisição
Aquisição
1 - Properties Located in European Union States
Area (m2)
Date
Acquisition
Acquisition
Aval. 2 Val. 2
Valor Imóvel Property Value
País Country
Municipality
Data Date
Valor Value
Data Date
Valor Value
Cost
Aval. 1 Val. 1
Aval. 1 Val. 1
Aval. 2 Val. 2
Município
1.3 OUTROS PROJECTOS DE CONSTRUÇÃO > OTHER CONSTRUCTION PROJECTS Terreno Av. Marginal, Nº.8648, (Av.Marginal, Nº.8648, Parque de Palmela), (Cascais)
11.600
22/12/2006
55.827.014
30/10/2009
127.250.000
30/10/2009
129.705.200
141.236.920
Portugal
Cascais
3.295
30/05/2008
4.002.400
30/05/2008
4.000.000
30/05/2008
4.025.000
4.012.500
Portugal
Cascais
Entidade Entity
País Country
Ónus Investimentos Imob Ónus Investimentos Imob
Portugal
1.4.2 NÃO ARRENDADAS > 1.4.2 NOT LEASED Prédio Urbano Moradia Av. Argentina n.º 4, (Moradia Av. Argentina n.º 4), (Cascais)
4 - Participações em Sociedades Imobiliárias 4 – Shares in Real Estate Companies
Quantidade Quantity
Data Aquisição Date Acquisition
Preço Aquisição Acquisition Cost
Data Date Aval. Val.
Valor Value Aval. Val.
% Capital Social
Método Aval. Method Val.
Adquirido
% Share Capital Acquired
4.1.1 ACÇÕES > SHARES
Acções Ónus Investimentos Imobiliários, SA. Shares Ónus Investimentos Imobiliários, SA
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
152.464
11/06/2008
11.596.151
Valor Patrimonial da Empresa Company’s Equity Value
76.23
30
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Valores em Euros | Values in Euros Quant. Quant
7 - Liquidez > Liquidity
Moeda Currency
Preço Aquis. Acquis. Cost
Data Aval. Date Val.
Valor Aval. Value Val.
Método Aval. Method Val.
Juros Decorridos Interest Earned
Valor Global Total Value
7.1 À Vista > Ready cash
7.1.1 Caixa > Cash
EUR
7.1.2 Depósitos à Ordem > Demand Deposits
EUR
Banco Invest
60 6.498
EUR
10.288
BES 7.2 Certificado de Depósito > Deposit Certificate 7.2.1 BES
O Técnico Oficial de Contas The Accountant
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
EUR
37
1.400.000
A Comissão Executiva The Executive Committee
31
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Nota 6 – Critérios e Princípios de Valorização
Note 6 – Valuation Principles and Criteria
Os critérios e princípios de valorização estão descritos nas notas iniciais do Anexo.
The valuation criteria and principles are described in the initial Appendix notes.
Nota 7 – Discriminação da Liquidez do Fundo
Note 7 – Itemisation of the Fund’s Liquidity Valores em Euros | Values in Euros
Rúbricas Saldo em 31/12/08 Aumentos Items Depósitos à Ordem | Demand Deposits
143.663
Depósitos a Prazo c/ pré-aviso | Term Deposits w/ notice Certificados de Depósito | Deposit Certificates 8.385.000 Total
Reduções Saldo em 31/12/09
Balance on 31/12/08 Increases Decreases
143.663
38.400.000
37.000.000
28.400.000
36.785.000
66.800.000
73.785.000
Balance on 31/12/09 16.786 1.400.000 1.416.786
Nota 9 – Comparabilidade com o Exercício Anterior
Note 9 – Comparability with the Previous Financial Year
As políticas contabilísticas seguidas em 2009 são idênticas às adoptadas em 2008, pelo
The accounting policies followed in 2009 are identical to those adopted in 2008, whereby there is comparability in the items on the balance sheet and income statement.
que existe comparabilidade nas rubricas de balanço e demonstração de resultados.
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
32
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Nota 10 – Dívidas a Terceiros Cobertas por Garantias Reais
Note 10 – Third Party Debt Covered by Real Guarantees Valores em Euros | Values in Euros
Rubrica | Items Empréstimos não titulados (i) > Non-qualified loans (i) Empréstimos não titulados (ii) > Non-qualified loans (ii) Total
Valores | Values
Garantias prestadas | Guarantees provided
56.100.000
Hipoteca sobre imóveis | Mortgage on properties
3.800.000
Hipoteca sobre imóveis | Mortgage on properties
59.900.000
›› i) Empréstimo obtido junto do Banco Espírito Santo, coberto na totalidade com garantia bancária sobre o complexo imobiliário Estoril-Sol. A hipoteca vigorará enquanto subsistir qualquer obrigação por ela garantida, pelo que o seu cancelamento só ocorrerá aquando a liquidação de todas as responsabilidades do Fundo com o Banco.
›› i) Loan obtained from the Banco Espírito Santo, covered entirely by bank guarantee on the Estoril-Sol real estate complex. The mortgage will remain in force while any obligation that it guarantees subsists, whereby it will only be cancelled when all the Fund’s responsibilities with the Bank are paid off.
›› ii) O empréstimo de 3.800.000 Euros foi contraído igualmente junto do Banco Espírito Santo, sendo que se encontra coberto na totalidade com garantia bancária sobre a Moradia da Avenida da Argentina, n.º 4.
›› ii) The 3.800.000-Euro loan was also agreed with the Banco Espírito Santo, and is covered entirely by bank guarantee on the House at Avenida da Argentina, no. 4.
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
33
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Nota 12 – Impostos Retidos
Note 12 – Retained Taxes Valores em Euros | Values in Euros
Natureza dos Rendimentos | Nature of the Earnings Aplicações Financeiras | Financial Instruments Outros Rendimentos | Other Earnings Total
Rendimentos | Earnings Imposto retidos | Retained income 66.936 66.707
16.677
133.643
30.064
A rubrica Outros Rendimentos diz respeito a juros cobrados aos clientes de acordo com os contratos de promessa de compra e venda assinados. Estes rendimentos estão sujeitos a tributação à taxa de 25%.
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
13.387
The item Other Earnings refers to the interest clients are charged in accordance with the reservation contracts signed. This income is subject to taxation at the rate of 25%.
34
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Nota 13 – Responsabilidades de Terceiros
Note 13 – Third Party Responsibilities Valores em Euros | Values in Euros
Tipo de Responsabilidade Em 31 Dezembro 08 Em 31 Dezembro 09 Type of Responsability In 31 December 08 In 31 December 09 Operações a prazo de venda - imóveis | Forward sale agreements – properties
46.100.092
Valores cedidos em garantia | Assets granted as guarantee Total
Os montantes referentes às Operações a Prazo de venda de imóveis dizem respeito a recebimentos de adiantamentos de contratos de promessa de compra e venda do Estoril-Sol. Os valores cedidos em garantia respeitam a garantias prestadas a clientes com os quais existem contratos de promessa de compra e venda assinados, à Câmara Municipal de Cascais e à Ircristur face ao acordo firmado pelos danos causados no Hotel Miragem devido à construção do Complexo Imobiliário Estoril-Sol. Relativamente às garantias prestadas à Ircristur, verificou-se em Janeiro de 2010 uma redução da garantia de €2.500.000 para €1.000.000.
Nota 14 – Comissões do Exercício
60.019.963
5.454.833
5.178.193
51.554.925
65.198.156
The amounts referred to as Forward Sale Agreements for properties refer to advance payments made on reservation contracts for Estoril-Sol. The assets granted as guarantee relates to guarantees provided for clients with whom reservation contracts have been signed, to the Cascais City Council and to Ircristur in view of the agreement signed for damage caused at the Hotel Miragem as a result of construction of the Estoril-Sol Real Estate Complex. With regard to the guarantees provided to Ircristur, in January 2010 there was a decrease in the guarantee from €2.500.000 to €1.000.000.
Note 14 – Financial Year Fees Valores em Euros | Values in Euros Comissões | Fees Comissão de Gestão | Management fee
76.340
Comissão de Depósito | Custodian fee
19.085
Taxa de Supervisão | Supervision fee Total
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
31/12/2009
5.121 100.546
35
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Nota 15 - Outras Informações relevantes para a análise das Demonstrações Financeiras
Note 15 – Other Relevant Information for Analysing the Financial Statements
Contas de Acréscimos e Diferimentos (Activo)
Accrual and Deferral Accounts (Asset)
As contas de acréscimos e diferimentos activos integram as “Despesas com custo diferido”, as quais incluem o seguro referente a imóveis e imposto de selo de juros bancários.
The accrual and deferral accounts under assets include the “Deferred cost expenses”, which incorporate the insurance relative to properties and stamp duty on bank interest.
Contas de Terceiros (Passivo)
Third Party Accounts (Liability)
Esta rubrica integra as seguintes responsabilidades: “Comissões a pagar”, nomeadamente as Comissões de Gestão e Depósito e a Taxa de Supervisão a regularizar no exercício de 2010; “Outros valores a pagar”, nomeadamente o valor referente à empreitada de construção do edifício Estoril Sol Residence (€9.972.519) bem como outros valores (€562.776) referentes a esta obra. O valor remanescente diz respeito a despesas com Auditores e outras despesas inerentes à obra em curso. Esta rubrica inclui também “Empréstimos Obtidos” que indica os empréstimos obtidos pelo Fundo para o exercício da sua actividade e “Adiantamento P/ Venda de Imóveis” que corresponde aos valores já recebidos referentes aos contratos de promessa de compra e venda assinados.
This item includes the following responsibilities: “Fees payable”, namely the Management, Custodian and Supervision Fees to be settled in the financial year 2010; “Other amounts payable”, namely the amount related to the construction contract of the Estoril Sol Residence building (€9.972.519) as well as other amounts (€562.776) related to this work. The remaining sum concerns Auditing and other expenses inherent to the work in progress. This item also includes “Loans Obtained”, which indicates the loans obtained by the Fund for the exercise of its activity and “Advances for Sale of Property”, which refers to the amounts already received relative to the signed reservation contracts. Accrual and Deferral Accounts (Liability)
Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo) Os Acréscimos e Diferimentos passivos integram os “Acréscimos de Custos”, respeitantes aos juros de financiamentos bancários existentes e IRC cobrado sobre os rendimentos de aplicações financeiras.
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
The Accruals and Deferrals in liabilities are part of the “Accrued Costs”, related to interest on existing bank loans and Corporate Income Tax charged on earnings from financial instruments.
36
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Participações em Sociedades Imobiliárias
Shares in Real Estate Companies
No ano de 2008 o Fundo adquiriu a sua primeira participação em sociedades imobiliárias, nomeadamente na Sociedade Ónus Investimentos Imobiliários, Lda. A Ónus tem particular interesse para o Fundo pelo facto de deter a propriedade do imóvel “Hotel Atlântico” localizado no Estoril, a zona de eleição de investimentos por parte do Fundo.
In 2008, the Fund acquired its first share in real estate companies, namely in the Sociedade Ónus Investimentos Imobiliários, Lda. Ónus is of particular interest to the Fund as it holds ownership of the property “Hotel Atlântico” located in Estoril, the Fund’s first choice of location in terms of investment.
Actualmente, encontra-se em aprovação um projecto para renovação do referido imóvel de modo a transformá-lo num complexo hoteleiro e residencial de referência para a região de Cascais/Estoril.
At present, a project is undergoing approval which will renovate the said property so as to transform it into a benchmark hotel and residential complex for the Cascais/Estoril region.
Durante o ano de 2009 verificaram-se dois factos relevantes face ao investimento do Fundo nesta Sociedade, noemadamente: ›› Reforço da participação do Fundo na referida Sociedade detendo à data de 31 de Dezembro de 2009 uma participação de 76,23% do capital; ›› A transformação da mesma em Sociedade Anónima passando a denominar-se Ónus Investimentos Imobiliários, SA, de modo a transmitir melhores práticas de corporate governance e transparência para os investidores. Esta participação encontra-se contabilizada na conta 221 – Participações em Sociedades Imobiliárias pelo montante de €10.259.325 acrescido de €1.336.827 referente a prestações suplementares.
O Técnico Oficial de Contas The Accountant
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
During 2009, there were two relevant facts for the Fund’s investment in this Company, namely: ›› Increase in the Fund’s share in the said Company, leading to a share of 76.23% of the capital as at 31 December 2009; ›› Transformation of the Company into a Public Limited Company under the name of Ónus Investimentos Imobiliários, SA, so that better practices of corporate governance and transparency will be conveyed to investors. This share is entered in account 221 – Shares in Real Estate Companies for the amount of €10.259.325 plus €1.336.827 relative to supplementary capital contributions.
A Comissão Executiva The Executive Committee
37
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
38
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
39
Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › Fundor Closed-ended Real Estate Investment Fund › Fundor
Relatório de Gestão | EXERCÍCIO DE 2009 MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR
40
