MARKET REPORT

BERLIN 2017

MARKET REPORT BERLIN 2017

VORWORT MARKTBERICHT Eine Immobilie in Berlin zu besitzen zählt mittlerweile zu den Statussymbolen internationaler und nationaler Privatinvestoren. Die Attraktivität der Hauptstadt ist ungebrochen - beständiges Bevölkerungswachstum, steigende

Haushaltszahlen

und

zunehmendes

Wirtschaftswachstum unterstützen die anhaltende Entwicklung. Der neue Marktbericht bildet spannende Entwicklungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt ab. Stadtteile, die bislang eine eher untergeordnete Rolle gespielt haben, treten hervor. Friedenau und Schmargendorf haben sich besonders dynamisch entwickelt. Insbesondere der Postleitzahlbezirk 14195 zählt zu den begehrtesten und prestigeträchtigsten Wohnlagen des Berliner Westens. Maren Nolte & Oliver Blum

Fundierte Beratung und umfassende Marktkenntnis werden zunehmend wichtiger, da sich die gesamte Branche professionalisiert. In einigen Metropolen steigen die Mieten und Kaufpreise so rasant wie es die Deutschen seit Jahrzehnten nicht mehr gewohnt sind. Darüber freut sich jeder, der mit Immobilien Geld verdient. Aber auch diese Investoren fragen sich, wie lange der Boom auch in Berlin noch anhält. John Taylor Berlin hat die aktuelle Diskussion einer Blasengefahr aufgenommen und in dem folgenden Marktbericht Exklusives Wohnen das Thema Preisblasenbildung in Deutschland analysiert. Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre!

MARKET REPORT

BERLIN

2017

BERLIN – UNGEBREMSTE DYNAMIK IN EUROPAS MITTE Berlin als Modell für einen extrem erfolgreichen Wandel ist die aufstrebende Metropole Europas. Der Überflieger ist etabliertes Wirtschaftszentrum zwischen West- und Osteuropa. Über 40.000 neue Start-up Unternehmen pro Jahr verdeutlichen den explosionsartigen Anstieg von jungen Unternehmen. Die Stadt als Magnet profitiert enorm von jungen Intellektuellen, Kreativen, avancierte zum Hotspot für Kunst, Kultur, Politik und Medien. Weiteres Bevölkerungswachstum ist sicher. Zudem hat kaum eine andere Stadt in den letzten Jahren so stark das Interesse internationaler Investoren auf sich gezogen. Dabei agieren nicht nur kapitalkräftige Privatinvestoren auf dem Markt, sondern zunehmend institutionelle Investorengruppen. Eine im Zusammenhang mit der wachsenden Wirtschaft steigende Einwohnerzahl und starke Kaufkraft sowie die zwar gestiegenen, im Vergleich mit internationalen Metropolen immer noch günstigen Immobilienpreise und Lebenshaltungskosten begünstigen die rasante Entwicklung. Schon 2015 kamen über 50 Prozent der insgesamt Zugezogenen aus dem Ausland. In 2016 hat Berlin die 3,6-Millionen-Marke hinsichtlich Einwohnerstand geknackt. Gegenüber 2015 ist die Einwohnerzahl um 60.500

DETERMINANTEN DER BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG

Personen gestiegen. Der hohe Zuwachs ist erneut auf die hohe Anzahl von Zuzügen aus dem Ausland zurückzuführen.1 Laut städtischer Prognose soll die Stadt bis 2030 um nochmals 7,5 Prozent wachsen. Die Wirtschaft Berlins ist eine der florierenden Deutschlands, geprägt von Tourismus und Dienstleistung.

Die zwei zentralen Bezirke Mitte und Kreuzberg führten die Welle des Bevölkerungswachstums zuletzt an, erfahren noch immer eine extreme Nachfrage nach Wohnraum aller Segmente. Dicht gefolgt von Friedrichshain. Pankow und Moabit werden sehr schnell folgen und haben großes Potential für weitere Immobilienentwicklung.

Grundsätzlich ist in allen Bezirken ein Anstieg der Bevölkerungszahlen zu konstatieren. Überdurchschnittlich waren die Zuwächse jedoch in Mitte, Pankow, Spandau und Lichtenberg. Mit einem Bevölkerungswachstum von rd. 10,5 Prozent ist in Berlin-Mitte der stärkste Anstieg zu erkennen.

Quelle: Amt für Statistik Berlin- Brandenburg; Pressemitteilung Nr. 35 vom 24.Februar 2017 2 Daten zur Bevölkerungsfortschreibung nach 2015 werden voraussichtlich im Juni 2017 veröffentlicht. 1

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg, eigene Darstellung 2

MARKET REPORT BERLIN 2017

ERHÖHTE BAUTÄTIGKEIT UND WEITER STEIGENDE PREISE Trotz vermehrter Bautätigkeit steigt der Wohnungsbes-

WOHNUNGSBESTAND UND BAUFERTIGSTELLUNGEN

tand gegenüber dem Bevölkerungswachstum nach wie vor moderat an (5,34 Prozent Bevölkerungswachstum stehen 1,65 Prozent Anstieg des Wohnungsbestandes gegenüber). Die Fertigstellungen im Mehrfamilienhaussegment haben in den vergangenen drei Jahren deutlich angezogen, während die Zahlen im Eigenheimsegment einem rückläufigen Trend folgen. 2015 wurde mit 6.853 fertiggestellten Wohnungen im Geschosswohnungsbau ein neuer Höchstwert erreicht. Gegenüber 2013 hat sich die Bautätigkeit im Mehrfamilienhaussegment fast verdreifacht. In 2016 ist die Anzahl der Baugenehmigungen gegenüber 2015 gestiegen. Im Eigenheimsegment stieg die Anzahl der Genehmigungen um 5,6 Prozent. Im Mehrfamilienhaussegment fand an Anstieg um etwa 25 Prozent statt.3 Aufgrund der stark steigenden Bevölkerungszahlen in Verbindung mit dem anhaltenden Trend zu Solo-Haushalten bleibt der Nachfragedruck auf dem Berliner Wohnungsmarkt

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg, eigene Darstellung

bestehen. Eine hier noch eher niedrige Bauintensität führt zu einem Rückgang der Leerstandquote und zu einer Erhöhung der Miet- und Kaufpreise.

In 2015 wurden bei Eigentumswohnungen insgesamt

UMSATZENTWICKLUNG IN DEN TEILSEGMENTEN

24.272 Kauffälle identifiziert. Dabei kam es in diesem Segment bereits zu einem Umsatz von insgesamt 5,28 Mrd. Euro. Zu erkennen ist auch, dass die gehandelten Eigentumswohnungen wesentlich zur Gesamtumsatzentwicklung in Berlin beitrugen, eine anhaltende Entwicklung. Mehr als die Hälfte des Jahresumsatzes wurden in den vergangenen drei Jahren in diesem Segment erzielt.5

Die meisten Erstverkäufe fanden in einfachen und mittleren Lagen in Berlin-City statt. Hier wurden insgesamt 1.109 Immobilien mit Preisen zwischen 3.107 und 5.596 Euro/m2 veräußert. In guten und sehr guten Lagen in Berlin-City lagen die Transaktionen zwischen 3.457 bis 7.023 Euro/m2. Der höchste Quadratmeterpreis lag 2015 noch bei 13.500 Euro/m2.6 Für von John Taylor Berlin vermarktete Objekte wurden 2016 bereits 15.000 bis 18.000 Euro/m2 in Mitte gezahlt. Anfang 2017 wurde

Quelle: Immobilienmarktbericht Berlin 2015/2016; eigene Darstellung4

bereits ein Quadratmeterpreis über 18.000 EUR/ m2 für eine Penthouse-Wohnung in Seitenstraße des Kurfürstendamms mit einem Gesamtvolumen von über 8.5 Mio. Euro in Wilmersdorf gezahlt.

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Pressemitteilung Nr. 298 vom 9. November 2016 Daten zum Wohnungsbestand sowie zu den Baufertigstellungen werden voraussichtlich im Juni 2017 veröffentlicht. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin. Immobilienmarktbericht Berlin 2015/2016 6 Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin. Immobilienmarktbericht Berlin 2015/2016 3

4 5

MARKET REPORT

BERLIN

2017

In 2016 hat bei den Neubau-Eigentumswohnungen in

PREIS- UND NACHFRAGEENTWICKLUNG DER NEUBAU-EIGENTUMSWOHNUNGEN

Berlin erneut ein spürbarer Preisanstieg stattgefunden.

IN BERLIN UND POTSDAM

Der mittlere Angebotspreis erreicht zuletzt die 5.000 Euro/m2 Marke mit steigender Tendenz. In den vergangenen 4 Jahren ist eine steigende Preisentwicklung von rd. 42 Prozent zu verzeichnen. Auch in Potsdam werden beim Preisniveau neue Höchstwerte erreicht. Zuletzt liegt auch dieser Angebotspreis bei über 5.000 Euro/ m2. In Potsdam hat vor allem Mitte 2015 ein deutlicher Sprung stattgefunden. .

Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS Forschung und Beratung GmbH; eigene Darstellung

MARKET REPORT BERLIN 2017

EXKLUSIVES WOHNEN IN BERLIN Der Berliner Wohnungsmarkt des gehobenen Segmentes boomt weiter und die Nachfrage nach exklusiven und luxuriösen Objekten in Berlin bleibt konstant hoch. Als gehobenes Wohnen werden in diesem Marktbericht Objekte identifiziert, die einen Angebotspreis von über 5.500 Euro/m2 aufweisen. Dieser Anteil liegt bei 7,8 Prozent. In den vergangenen zwei Jahren haben 8,4 Prozent des Angebots einen Kaufpreis von über 750.000 Euro aufgerufen, knapp die Hälfte erreicht einen Angebotspreis von über einer Million. Im vergangenen Marktbericht lag dieser Anteil noch bei rd. 3,3 Prozent. Diese Objekte verfügen i.d.R. über sehr gute Ausstattungsmerkmale und hervorragende Lageeigenschaften. Der Anteil der Objekte, die einen Quadratmeterpreis von über 10.000 Euro aufrufen liegt, bei knapp einem Prozent.

Der Prime International Residential Index des Wealth Reports 2017 weist für Berlin und das Luxussegment Rang 13 von 100 und einen beachtlichen Preisanstieg von 8,7 Prozent allein im Jahresverlauf 2016 aus.7

Die höchsten notierten Angebotssummen für am offenen Markt angebotene Eigentumswohnungen wurden zum einen in der Wilhelmstraße in Berlin Mitte (The Wilhelm) in direkter Nähe zum Brandenburger Tor, dem Tiergarten (Diplomatenpark) und am Stralauer Platz in Friedrichshain ermittelt. Dabei handelte es sich um spektakuläre Penthouse-Wohnungen im Erstbezug. Der Angebotspreis in Friedrichshain lag bei 750 m2 Wohnfläche bei rd. 12,9 Mio. Euro. Der Angebotspreis für die in Berlin-Mitte angebotene Wohnung mit 471 m2 Wohnfläche bei rd. 13,9 Mio. Euro. Aktuell hat John Taylor Berlin ein Exklusivmandat für ein Objekt in Tiergarten. Der Kaufpreis beläuft sich auf 27 Mio. Euro für insgesamt 1.000 m2 Fläche.

AUFHOLJAGD DER BERLINER IMMOBILIENPREISE Im Vergleich der „Top-7“-Städten in Deutschland hat die Hauptstadt deutlich angezogen. Berlin hat sich aktuell einen Platz im Mittelfeld der Vergleichsräume gesichert und die Städte Köln, Stuttgart und Frankfurt am Main buchstäblich überholt. Der insgesamt niedrig anmutende Interessens-Indikator „Hits pro Monat“ erklärt sich aus dem erheblich größeren Angebot als in vielen anderen Städten. Einzig München weist ein noch höheres Angebotsvolumen auf.

METROPOLENVERGLEICH GEHOBENE EIGENTUMSWOHNUNGEN (SORTIERT NACH MITTELWERT IN ¤/M2)

Angebotspreis

Wohnfläche in m2

Angebote

Hits/ Monat

Köln

569

1.082

5.500

24.958

6.801

144

Stuttgart

718

1.051

5.500

25.714

6.903

133

Frankfurt am Main

2.492

990

5.500

23.016

7.053

145

Berlin

4.782

444

5.500

30.000

7.228

151

Hamburg

2.961

832

5.500

28.795

7.229

133

Düsseldorf

1.115

592

5.500

21.111

7.340

171

München

17.497

1.216

5.500

28.247

7.348

92

in ¤/m von 2

bis

Mittelwert

Metropole

in ¤/m

2

Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24 1/2015-4/2016 (ausschließlich Angebote ab 5.500 Euro/m2), eigene Darstellung –

7

Quelle: Knight Frank Research, The Wealth Report 2017

MARKET REPORT

BERLIN

2017

Die bisher analysierten exklusiven Lagen sind weiterhin beständig in Charlottenburg, Wilmersdorf, Grunewald, Mitte und Prenzlauer Berg vorzufinden. Zu einer neuen Premium-Wohnlage hat sich der zwischen Mitte und Charlottenburg gelegene Stadtteil Tiergarten entwickelt. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 7.672 Euro nimmt Tiergarten die Spitze unter den Vergleichsräumen ein.

TOP 6 PREMIUMWOHNLAGEN (SORTIERT NACH MITTELWERT)

Stadtteil

Angebote

Hits/ Monat (pro Objekt)

Angebotspreis in ¤/m2 von

bis

Mittelwert in ¤/m2

Wohnfläche in m2

Prenzlauer Berg

486

588

5.550

10.730

6.566

152

Wilmersdorf

606

366

5.550

14.094

7.165

160

Mitte

1196

452

5.550

29.567

7.437

136

Grunewald

318

414

5.551

14.268

7.481

194

Charlottenburg

598

431

5.550

13.902

7.555

172

Tiergarten

390

396

5.556

17.333

7.672

148

Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24 1/2015-4/2016 (ausschließlich Angebote ab 5.500 Euro/m2); eigene Darstellung –

MARKET REPORT

BERLIN

2017

Dass der Berliner Luxusimmobilienmarkt spürbar angezogen hat, wird durch die Etablierung neuer TOP-Wohnstandorte deutlich. Während im letzten Marktbericht lediglich sechs Wohnlagen diesem Segment zuzuordnen waren, zählen aktuell neun Stadtteile dazu. Kreuzberg, Schöneberg, Friedrichshain und Dahlem erweisen sich nach wie vor als TOP-Wohnlagen. Mit bemerkenswerter Dynamik hat der Stadtteil Schmargendorf entwickelt. Im letzten Marktbericht noch der guten Wohnlage zugeordnet, erweist sich dieser Stadtteil als neue TOP-Wohnlage, der nicht zuletzt den höchsten mittleren Angebotspreis, sondern auch die durchschnittlich größte Wohnfläche aufweist und somit für zahlungskräftige Haushalte mit erhöhtem Wohnflächenanspruch geeignet ist. Der hohe mittlere Angebotspreis in Schmargendorf ist auf Objekte am Goldfinkweg im Postleitzahlbezirk 14195 zurückzuführen. Hier grenzt er an die Premium-Wohnlage Grunewald.

TOP 10 DER TOP-WOHNLAGEN

Stadtteil

Angebote

Hits/ Monat (pro Objekt)

Angebotspreis in ¤/m2 von

bis

Mittelwert in ¤/m2

Wohnfläche in m2

Neukölln

26

741

5.560

10.511

6.222

115

Köpenick

13

602

5.990

7.353

6.362

116

Dahlem

145

264

5.551

16.809

6.388

147

Kreuzberg

202

806

5.550

9.829

6.422

161

Friedenau

21

663

5.603

30.000

7.073

128

Friedrichshagen

13

499

5.575

8.596

7.590

124

Schöneberg

116

506

5.580

13.500

7.883

175

Friedrichshain

408

331

5.550

22.189

8.312

144

Schmargendorf

28

416

5.651

20.107

8.667

187

Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24 1/2015-4/2016 (ausschließlich Angebote ab 5.500 Euro/m2); eigene Darstellung

MARKET REPORT BERLIN 2017

BEISPIELE IM HOCHPREISSEGMENT THE WILHELM IN BERLIN-MITTE Die Projektentwicklung zählt auch künftig zu den hochpreisigen Bauprojekten in Berlin. In unmittelbarer Nachbarschaft zum Brandenburger Tor entsteht mit «The Wilhelm» Premium-Wohnraum der Extraklasse. Verschiedenste Grundrisse und Wohnungsgrößen bis hin zu Premium-Penthouses werden hier bis 2020 zwischen dem Boulevard Unter den Linden und der Französischen Str. realisiert. Intelligent geschnittene Ein-Zimmer-Apartments in direkter Nachbarschaft zu den Botschaften der USA, UK und RUS werden auf Wunsch voll ausgestattet und vermietet. Die Kaufpreise bewegen sich zwischen 12.000 und 29.000 Euro/m2 in AAA-Lage von Mitte. Die exklusiven Wohneinheiten in Bestlage gehören aktuell zu den luxuriösesten Immobilien in Berlin.

DAHLEM DUO IN DAHLEM In Dahlem entstehen derzeit nach dem Entwurf von Sebastian Treese Architekten zwei Villen mit gewohnt eleganter Handschrift des Developers Ralf Schmitz, ein Mehrfamilienhaus sowie zwei Stadthäuser. Die Häuser bestechen nicht nur durch ihre Architektur, sondern ebenso durch viel Platz, Raum zum Repräsentieren und zum Zurückziehen. Die eigenen Gärten können opulent gestaltet werden. Dieser Bau feiert die Dahlemer Lebens- und Villentradition. Wohnflächen von 163 bis 393 m 2 entstehen hier in hochwertigster Ausführung. Die Kaufpreise bewegen sich zwischen 9.000 und 11.000 Euro/m2.

LAKE SUITES IN CHARLOTTENBURG Am Witzlebenpaltz ist 2016 ein Projekt mit insgesamt 10 Luxuswohnungen und Wohnflächen zwischen 190 und 565 m2 entstanden. Umgeben von historischen Altbauten ist das Grundstück Witzlebenplatz 3 geprägt durch seine hervorragende innerstädtische Lage. Die Inszenierung mit exklusivem Seeblick ist die Grundlage für den realisierten Entwurf des luxuriösen sechsgeschossigen Wohnhauses. Vielfältige Ausstattungshighlights für den besonderen Anspruch definieren den Maßstab von Wohnkomfort völlig neu. Die Angebotspreise bewegen sich hier zwischen 8.650 und 21.000 Euro/m2. Das Projekt zählt zu den derzeit teuersten in Charlottenburg.

MARKET REPORT BERLIN 2017 GRUNEWALDS wesentlicher Standor-

CHARLOTTENBURG gilt weiter als

WILMERSDORF gilt seit jeher als

tvorteil ist, dass sich der Stadtteil durch einen sehr hohen Anteil an Grün- und Wasserflächen auszeichnet. Gleichzeitig ist eine gute Anbindung an City-West gegeben. Der Stadtteil entstand Ende des 19 Jahrhunderts als Villenkolonie und besticht noch heute durch Exklusivität. Traditionell fragen Haushalte mit überdurchschnittlich hoher Wohnkaufkraft, die gehobenes Wohnen in ruhigem Umfeld bevorzugen, die Wohnungen in Grunewald nach. Knapp 42 Prozent der Angebote in Grunewald weisen einen Kaufpreis von über einer Million auf. Bei rund 5,6 Prozent der Objekte liegt der Quadratmeterpreis über 10.000 Euro/m2. Die teuerste Wohnung mit 245 m2 Wohnfläche wurde in der Douglasstraße angeboten. Für die in 2002 erbaute Wohnung ist ein Quadratmeterpreis von 14.268 Euro/m2 ermittelt worden. Die Nachfrage nach exklusiven Objekten hat in den vergangenen zwei Jahren deutlich angezogen. Mit über 500 Hits/Monat erreichen Objekte mit über 10.000 Euro/m2 ein gutes Nachfrageniveau. Demgegenüber steht ein vergleichsweise geringes Angebot.

beliebter und nachgefragter Wohnstan-

Premium-Wohnlage und hat sich auch in

dort und besticht durch großzügige Grün-

den vergangenen zwei Jahren beständig

derzeitbauten und Stadtvillen. Die west-

gezeigt. Weniger szenig als Mitte oder

liche Innenstadt etabliert sich immer noch

Prenzlauer Berg, dafür grün und geprägt

als Premium-Wohnlage, welches ebenfalls

durch herrschaftliche Gründerzeitbauten

durch eine Preissteigerung dokumentiert

ist der Stadtteil weiterhin besonders at-

wird. Das teuerste Projekt wird aktuell am

traktiv sowohl für Berliner als auch für Zu-

Witzlebenplatz mit 21.000 EUR/m2 ange-

gezogene. Sehr gute Wohnlagen befinden

boten (Lake Suites). Mit durchschnittlich

sich insbesondere südlich des Ku´damms

724 Hits/Monat wird für vergleichbare Ob-

an der Grenze zu Charlottenburg. Auch in

jekte ein großes Interesse ausgesprochen.

Wilmersdorf liegt der Angebotsschwerpu-

Rund 14 Prozent der Angebote erreichen

nkt auf Objekten mit Preisen unterhalb von

einen Kaufpreis von über einer Million.

6.500 Euro/m2. Ab dieser Grenze ist der

Preise von deutlich über 10.000 Euro/m2

Nachfragewert stets höher als das Ange-

werden vor allem im Bereich der Fasanen-,

botsvolumen. Preise über 10.000 Euro/

Knesebeck- und der Bleibtreustraße er-

m2 werden in Wilmersdorf um den Lud-

mittelt. Der Angebotsschwerpunkt liegt

wigkirchplatz, Sächsische Straße, Eisen-

jedoch auf Objekten unter 6.500 Euro/

zahnstraße, Pariser Straße und am Olivaer

m2. Es ist allerdings ebenso ein Anstieg

Platz veranschlagt. Der Nachfragewert

des Nachfragewertes ab 12.000 Euro/m2

nimmt mit steigenden Preisen zu, sodass

zu erkennen, wobei nur knapp 1 Prozent

auch Immobilien mit über 12.000 Euro/

des Angebotsvolumens Preise oberhalb

m2 wohlwollend vom Markt absorbiert

dieser Grenze aufruft.

werden.

Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank 1/2015-4/2016, InWIS Forschung und Beratung GmbH; eigene Darstellung

Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank 1/2015-4/2016, InWIS Forschung und Beratung GmbH; eigene Darstellung

Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank 1/2015-4/2016, InWIS Forschung und Beratung GmbH; eigene Darstellung

MARKET REPORT BERLIN 2017 TIERGARTEN hat sich in den vergange-

PRENZLAUER BERG etabliert sich zu

MITTE ist nach wie vor der Inbegriff

nen zwei Jahren von einer TOP-Wohnlage

einem Szenebezirk und durch die Aufwer-

zu einer PREMIUM-Wohnlage entwickelt.

tung von Altbauquartieren beständig zur

Dabei ist ein Preisanstieg von rd. 12 Pro-

Premium-Wohnlage. Der Prenzl-Berg gilt

zent gegenüber 2012 zu verzeichnen.

unter jungen, kaufkräftigen Zugezogenen

Zwischen Potsdamer Platz, Brandenburger

als erste Wahl bei der Wohnungssuche.

Tor, Regierungsviertel und Bahnhof Zoo

Der Stadtteil mit seinen Prenzl-Schwaben

schlägt das grüne Herz, womit der drei

steht beispielhaft für Gentrifizierung in

Kilometer breite und einen Kilometer tiefe

Großstädten. Auch in den vergangenen

Tiergarten gemeint ist. Luxuriös Wohnen

zwei Jahren haben die Preise für Eigen-

kann man südlich der Spree. In Tiergarten

tumswohnungen in Prenzlauer Berg an-

ist der Anteil der Objekte, die einen Qua-

gezogen. Hier sind die Preise im Vergleich

dratmeterpreis von über 12.000 Euro/m2

zu anderen Premium-Wohnlagen noch

aufweisen am höchsten. Dies verdeutlicht

vergleichsweise gering. Preise über 10.000

nochmals die dynamische Entwicklung des

oder gar 12.000 Euro/m2 werden nur ve-

Stadtteils in den vergangenen zwei Jahren.

reinzelt angeboten. Lediglich drei Objekte

Rd. 3 Prozent des Gesamtangebots liegen

erzielen einen Angebotspreis von über

oberhalb dieses Quadratmeterpreises. Die

10.000 Euro/m2, wobei der Höchstwert bei

teuersten Projekte befinden sich in der

10.730 Euro/m2 liegt. Rund 12 Prozent des

Rauchstraße, Köbisstraße, Kirchstraße

Angebotsvolumens weisen einen Kaufpreis

und Kluckstraße sowie in der Clara-Wieck-

von über einer Million auf. Die teuersten

Straße. Der Höchstwert liegt derzeit bei

Wohnungen werden mit rd. 3,3 Mio. in

27.000 Euro/m2 für eine im Jahr 2012 er-

der Kollwitzstraße angeboten. Dabei

richtete Duplex-Penthouse-Wohnung mit

handelt es sich um Dachgeschoss- bzw.

700 m2 Wohnfläche, Rooftop-Pool und

Penthouse-Wohnungen mit bis zu 330

luxuriösem Interieur.

m2 Wohnfläche.

des pulsierenden Berlins und erlebt eine nachhaltig dynamische Erfolgsgeschichte. Neben zahlreichen Sehenswürdigkeiten, internationalen Unternehmen und Behörden etabliert sich der Stadtteil weiterhin als absolute Premium-Wohnlage in Berlin. Nicht nur, dass hier auch das stärkste Bevölkerungswachstum stattgefunden hat, auch werden in Mitte die meisten Objekte angeboten. In Mitte hat zudem in den vergangenen zwei Jahren der stärkste Preiszuwachs stattgefunden. An insgesamt vier Straßenzügen werden Preise von über 20.000 Euro/m2 aufgerufen. Der höchste Kaufpreis ist in der Wilhelmstraße verortet. Eine Penthouse-Wohnung mit 471 m2 wird dort für insgesamt 13,9 Millionen Euro angeboten. Die meisten Angebote gehobener Eigentumswohnungen weisen einen Quadratmeterpreis von unter 8.000 Euro/m2 auf, dennoch ist das Interesse nach hochpreisigen Objekten, die oberhalb von 10.000 Euro/m2 liegen steigend und bestätigt somit weiterhin eine gute Aufnahmefähigkeit des Luxus-Marktes in Berlin-Mitte.

Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank 1/2015-4/2016, InWIS Forschung und Beratung GmbH; eigene Darstellung

Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank 1/2015-4/2016, InWIS Forschung und Beratung GmbH; eigene Darstellung

Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank 1/2015-4/2016, InWIS Forschung und Beratung GmbH; eigene Darstellung

MARKET REPORT BERLIN 2017

Aufgrund der dokumentierten Kaufpreisanstiege stellt sich in Deutschland die Frage nach einer Preisblasenbildung, eines der größten Risiken des Wohnungsmarktes. Wenn es innerhalb eines kurzen Zeitraums zu einem rapiden Preisanstieg kommt und darauf ein abrupter und starker Preisrückgang folgt, ist die Preisblase geplatzt. Nach jetzigem Kenntnisstand ist eine frühzeitige Identifikation jedoch kaum möglich. Wohl aber können einzelne Indikatoren Hinweise auf mögliche Überhitzungstendenzen liefern. Zu den Indikatoren gehören unter anderem das Verhältnis der Miet- und Kaufpreisentwicklung, Einwohnerentwicklung, Bautätigkeit oder auch die Ausweitung der Kreditvergabe in Deutschland. Erfahren diese Kennzahlen eine gravierende Abweichung in der Entwicklung oder kommt es zu einem strukturellen Bruch könnten sie als Hinweise einer möglichen Überhitzung auf dem Immobilienmarkt gewertet werden.

Im Folgenden liegt der Fokus auf der Entwicklung der 7-Top-Standorte in Deutschland. Bei Betrachtung der Preisentwicklung fällt auf, dass in den 7-Top-Standorten eine deutliche Preissteigerung im Eigentumswohnungssegment stattgefunden hat. Seit 2010 steigen die Kaufpreise schneller als die Mieten. Den stärksten Anstieg verzeichnet München. Gegenüber 2006 liegt in allen 7-Top-Standorten ein Preisanstieg vor, der sich in einem zweistelligen Bereich bewegt. Wird jedoch die jährliche Steigerungsrate betrachtet, liegt diese zwischen 3,93 Prozent in Düsseldorf und 7,95 Prozent in München. Die Hauptstadt liegt mit einer jährlichen Preissteigerung von im Durchschnitt 4,78 Prozent unter den Vergleichsräumen im Mittelfeld.

Entwicklung der Preisniveaus in den 7-Top-Wohnstandorten in Deutschland (Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; eigene Darstellung InWIS Forschung & Beratung GmbH)

Das Verhältnis zwischen der Miet- und Kaufpreisentwicklung ist noch relativ im Einklang. In vier von sieben Städten unterscheidet sich das Verhältnis nur geringfügig. Größere Abweichungen finden in München, Hamburg und Frankfurt am Main statt. Bei Betrachtung der Miet- und Kaufpreisentwicklung in der Hauptstadt zeigt sich, dass diese nahezu eine identische Entwicklung aufweist, d.h. dass die Mieten vor Ort mit den Kaufpreisen Schritt halten können. Die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise befindet sich somit in den vergangenen elf Jahren in Berlin im Einklang.

Preissteigerung p.a.-im Miet- und Eigentumssegment in den 7-Top-Wohnstandorten (links); Entwicklung der Miet- und Kaufpreise in Berlin (rechts) (Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; eigene Darstellung InWIS Forschung & Beratung GmbH)

MARKET REPORT BERLIN 2017

Weitere Indikatoren, die in diesem Zusammenhang analysiert werden können, sind die Entwicklung der Baufertigstellungen und der Bevölkerungszahlen in den Wohnstandorten. In den deutschen Metropolen wird wieder kräftig gebaut. Gegenüber 2011 hat die Bauintensität im Mehrfamilienhaussegment in den 7-Top-Standorten deutlich angezogen. Die höchste Bautätigkeit hat in den Städten Hamburg und Frankfurt am Main stattgefunden. Auch in Berlin wurden wesentlich mehr Wohneinheiten in diesem Segment fertiggestellt. In den kommenden Jahren ist mit einem weiteren Aufwärtstrend zu rechnen. Trotz steigender Baufertigstellungen hält der Nachfrageüberhang in den 7-Top-Standorten an, da im Vergleich zum Bevölkerungswachstum die Bauintensität noch vergleichsweise gering ist und deutlich unter den Wachstumsraten der Bevölkerungszahlen liegt.

Baufertigstellungen im Mehrfamilienhaussegment 2011 und 2015 (Quelle: Statistikämter der Länder; eigene Darstellung InWIS Forschung & Beratung GmbH)

Auch hat in Deutschland in der Vergangenheit keine Ausweitung der Kreditvergabe stattgefunden, obwohl es einen starken Zinsverfall und einen Anstieg der Einkommen gegeben hat. Im Jahr 2006 lag der Anteil der Wohnungsbaukredite an der gesamten Kreditvergabe bei rd. 48 Prozent und folgte bis 2013 einem eher rückläufigen Trend. Zwar ist der Anteil seit dem zweiten Quartal 2013 gestiegen, dennoch liegt er seitdem auf einem gleichbleibenden Niveau. Rund die Hälfte der gesamten Kreditsumme ist in Deutschland auf Wohnungsbaukredite zurückzuführen. Damit hat der Anteil der Wohnungsbaukredite um zwei Prozentpunkte zugenommen. Hinzu kommt die eher konservative deutsche Kreditvergabestruktur

Kreditvergabe und Anteil Wohnbaukredite in Deutschland (Quelle: Deutsche Bundesbank Monatsbericht 4.Q 2016; eigene Darstellung InWIS Forschung & Beratung GmbH)

Aufgrund der vorangegangenen Kennzahlen ist aktuell noch keine wesentliche Überhitzungstendenz auf dem deutschen Wohnungsmarkt zu erkennen. Die Entwicklung der Kaufpreise kann unter anderem auf den hohen Nachfragedruck in den attraktiven Großstädten und der wachsenden Bevölkerung zurückgeführt werden. Zudem ist zwar eine höhere Bautätigkeit in der jüngsten Vergangenheit festzustellen, dennoch war die Bautätigkeit der Vorjahre zu gering, um dem hohen Nachfragedruck gerecht zu werden. Die Analyse hat jedoch auch gezeigt, dass sich die 7 Top-Standorte differenziert entwickeln und die regionalen Wohnungsmärkte wachsam beobachtet und einer laufenden Überprüfung unterzogen werden sollten, sobald sich ein Indikator abweichend entwickelt. In Großstädten ist der Preisanstieg wegen der enormen Wohnraumknappheit nicht ungewöhnlich, eher gerechtfertigt.

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