Logistyka - nauka dr Joanna Miklińska Akademia Morska w Gdyni

Determinanty rozwoju rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce Wstęp W ostatnich dwóch dekadach dostrzec można zasadniczy wzrost obrotu towarowego w Polsce oraz towarzyszące mu zmiany w zakresie infrastruktury logistycznej. Elementami, których położenie, konstrukcja oraz zakres realizowanych funkcji zyskały na znaczeniu są obiekty magazynowe, stanowiące istotne ogniwa szeregu etapów procesów logistycznych. Ich rola zaznacza się szczególnie mocno w ramach współczesnych rozbudowanych systemów dystrybucji1. Centralne, z punktu widzenia geograficznego, położenie Polski w Europie, członkostwo w Unii Europejskiej, stabilny system polityczny, stanowi o jej atrakcyjności dla realizowanych stąd procesów dystrybucyjnych w relacjach krajowych i międzynarodowych. W konsekwencji wiele dużych firm lokalizuje w Polsce swoje centra dystrybucji o zasięgu europejskim. Dynamika tego procesu była i jest zmienna. W swej początkowej fazie, przypadającej na przełom wieków intensywność inwestycji w omawianym zakresie była znaczna, zmniejszając się z czasem także wskutek ogólnoświatowego spowolnienia gospodarczego. W wyniku niekorzystnych zmian dynamiki wzrostu gospodarczego w Polsce i Europie w obiektach wielu deweloperów dość wysoki poziom przyjął wskaźnik pustostanów. Doświadczenia zdobyte w tym czasie spowodowały, iż większość dostawców nowoczesnych powierzchni magazynowych w sposób niezwykle ostrożny podchodzi w ostatnim czasie, do budowania powierzchni magazynowych w oparciu jedynie o optymistyczne prognozy - „spekulacyjnie”, tj. w zasadzie bez konkretnego zamówienia. Udział tego typu powierzchni w obecnie realizowanych inwestycjach nie przekracza 6%2. Stopień nasycenia niektórych rynków lokalnych powierzchniami magazynowymi, zmiany własnościowe, kapitałowe, podmiotowe i szereg innych czynników, które charakteryzują obecnie rynek polski, pozwalają ocenić go jako rynek, który uzyskał określony stopień dojrzałości. Pomimo zatem pewnego nasycenia, na obecnym etapie funkcjonowania rynku można wyraźnie zaobserwować szereg czynników złożonej natury, nadal kreujących popyt na nowe powierzchnie magazynowe. Na szczególną uwagę zasługuje globalny trend, jakim jest rozwój e-commerce. Zainteresowanie firm międzynarodowych rynkiem polskim trwa zatem z 1

Por. J. Drury, P. Falconer, Building and planning for industrial storage and distribution, Wydanie drugie, Architectural Press, London 2003, s. 3 i dalsze. 2 J. Ryńska, Ożywienie, duże inwestycje, ostrożność, „Nowoczesny magazyn” Nr 1 (91) luty-marzec 2014, s. 78.

Logistyka 6/2014

12861

Logistyka - nauka uwagi na wspomnianą centralną lokalizację i możliwość realizacji dystrybucji na rynek europejski oraz niższe koszty utrzymania powierzchni magazynowych czy choćby dodatkowo przedłużenie w naszym kraju możliwości funkcjonowania specjalnych stref ekonomicznych do 2026r. Czynników owych jest więcej, niniejszy artykuł ma na celu zarysowanie i omówienie tych, które w ostatnim czasie nadają kierunek rozwojowi polskiego rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych. 1. Informacje ogólne o rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce Współcześnie wiele czynników decyduje o atrakcyjności i rozwoju rynku powierzchni magazynowych w Polsce. Jeszcze na początku lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku w Polsce nie istniały nowoczesne parki magazynowe i logistyczne. Dopiero w 1995 roku w okolicach Warszawy pojawiły się pierwsze nowoczesne obiekty magazynowe, zaś po roku nowoczesna powierzchnia magazynowa w Polsce wynosiła niewiele ponad 30 tys. m2. Kiedy na rynek polski zaczęli wchodzić pierwsi znaczący deweloperzy powierzchni magazynowych (m.in. w 1997r. Prologis3), kolejnych obiektów przybywało coraz szybciej. O ile w roku 1998 w całej Polsce było ich 194 tys. m2, to w znamiennym 2004 roku, roku przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, dostępnej powierzchni magazynowej było już 1 mln m2. Po czterech latach od tego wydarzenia, przybyły kolejne 4 mln m2, a zatem w 2008r. w Polsce było w sumie 5 mln m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej4. Na koniec czerwca 2014r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 8,2 mln m2 5. Przebieg infrastruktury transportu i szereg innych złożonych czynników zadecydowały o usytuowaniu nowoczesnych nieruchomości magazynowych w kilku głównych regionach Polski. Fakt ten doprowadził do ukształtowania się kilku głównych rynków regionalnych, tj. tych o największych zasobach powierzchni magazynowych, do których należą m.in. Region Warszawski, Górnego Śląska, Polski Centralnej czy Poznania. Ponadto można wskazać także lokalizacje o mniej korzystnym położeniu w skali kraju i pomimo tego, iż są to duże ośrodki miejskie, zasoby powierzchni magazynowych nie są tu znaczne. Przykładem mogą być Szczecin czy Toruń. Charakterystykę rynków powierzchni magazynowych w ujęciu regionalnym ujęto w Tabeli 1. 3

Jako kolejni, duzi deweloperzy na rynek polski weszli: w 2005r. – Panattoni, w 2006r. Segro, zaś w 2008r. Goodman. Za: M. Cieliczko, D. Jędrak, Polskie magazyny skusiły najemców z Europy, „Nowoczesny magazyn” Nr 3 (93), czerwiec-lipiec 2014, s. 83 i 84. 4 M. Cieliczko, D. Jędrak, Polskie magazyny…, op. cit., s. 83-84. 5 Cushman&Wakefield, Marketbeat Raport o rynku nieruchomości w Polsce, Jesień 2014, http://www.logistyka .net.pl/bank-wiedzy/raporty-i-analizy/item/86277-raport-cushman-wakefield-marketbeat-polska-jesien-2014 (25.10.2014), s. 16.

Logistyka 6/2014

12862

Logistyka - nauka Tabela 1. Charakterystyka rynku powierzchni magazynowych w Polsce w ujęciu regionalnym Region

Warszawski: Warszawa Miasto

Istniejące zasoby i zasoby w budowie (m2)

Podaż (m2)

Wskaźnik pustostanów (%)

Wolumen transakcji (m2)

617 000 (8 000)

0

14,7

83 000

Czynsze nominalne i czynsze efektywne (EUR/m2/miesiąc)

4,40-5,50 3,50-5,00 Warszawa Okolice 2 137 000 (14 000) 27 000 11,3 284 000 2,40-3,80 1,90-3,20 Górnego Śląska 1 576 000 (57 000) 23 000 7,9 202 000 2,90-3,40 2,30-3,10 Polski Centralnej 1 107 000 (59 000) 74 000 11,7 77 000 2,40-3,95 1,90-3,10 Poznania 1 100 000 (316 000) 85 000 1,9 161 000 3,00-3,60 2,30-2,90 Wrocławia 939 000 (315 000) 69 000 6,2 132 000 3,00-3,60 2,40-3,00 Trójmiasta 215 000 (45 000) 17 000 4,2 35 000 2,70-3,60 2,20-2,70 Krakowa 159 000 (11 000) 0 1,9 17 000 3,90-4,40 3,50-4,00 Rzeszowa 147 000 (0) 32 000 12,3 0 ok. 3,50 ok. 3,00 Torunia 132 000 (4 000) 0 20,2 12 000 2,70-2,90 2,20-2,40 Szczecina 62 000 (25 000) 13 000 0 30 000 3,15-3,95 2,60-3,10 Lublina 14 000 (10 000) 0 22 10 000 3,30-4,10 2,90-3,50 Źródło: opracowano na podstawie: Cushman&Wakefield, Marketbeat. Raport o rynku nieruchomości w Polsce Jesień 2014, http://www.logistyka.net.pl/bank-wiedzy/raporty-i-analizy/item/86277-raport-cushman-wakefieldmarketbeat-polska-jesien-2014 (25.10.2014), s. 18.

W ostatnim czasie na szczególną uwagę zasługują rynki Wrocławia i Poznania. Stanowią one przedmiot zainteresowania wielu firm zagranicznych, które dostrzegają ich potencjał dla lokalizacji swoich centrów dystrybucyjnych na Europę Środkowo-Wschodnią. Najbardziej spektakularne inwestycje, w postaci trzech centrów dystrybucji o łącznej powierzchni ok. 300 tys. m2 zrealizował w tych miastach jeden z liderów branży e-commerce – firma Amazon. Budowa obiektów magazynowych tej dużej firmy spowodowała także przyciągnięcie do regionu jego kooperantów6. Analitycy oceniając wzrost atrakcyjności inwestycyjnej Dolnego Śląska i Wielkopolski w ślad za omawianym wydarzeniem określają go mianem „efektu Amazona”7. Rynek nieruchomości magazynowych w Polsce, na tle innych państw Europy Środkowo-Wschodniej rozwija się najszybciej pod względem liczby nowych inwestycji a 6 7

J. Ryńska, Ożywienie…, op. cit., s. 76. Ibidem, s. 78.

Logistyka 6/2014

12863

Logistyka - nauka także wolumenu transakcji. Znaczący i wart odnotowania popyt na powierzchnie magazynowe występuje także w Czechach. Należy podkreślić, iż w Europie ŚrodkowoWschodniej największe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe wykazuje sektor motoryzacyjny i e-commerce8. Polska na tle całej Europy staje się atrakcyjną lokalizacją nie tylko z uwagi na wskazane już swoje położenie. Wśród czynników o znaczeniu podstawowym, dla pozyskujących powierzchnię magazynową, wymienia się obecnie koszt siły roboczej, wysokość podatków, wysoki poziom usług transportowych a także koszty wynajmu powierzchni (stawki czynszu zob. Tabela 1). Analitycy wskazują, iż koszty wynajmu i utrzymania magazynu są w Polsce ok. dwa razy niższe niż w Europie Zachodniej. Z tej przyczyny, popyt na powierzchnie magazynowe kreują nie tylko polscy lecz zagraniczni najemcy przenoszący tu swoje centra dystrybucji z Europy Zachodniej, wskazując także dodatkowo, iż powierzchnie im proponowane są często bardziej nowoczesne niż w dawnych lokalizacjach9.

2. Deweloperzy nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce i inne aspekty podmiotowe tego rynku Przyglądając się rynkowi nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce, w kontekście podmiotów reprezentujących jego stronę podażową, należy przywołać instytucję deweloperów. Co do zasady, są oni „dostawcami” obiektów logistycznych, najczęściej typu ang. multi-user, w postaci parków magazynowych (logistycznych) czy parków magazynowobiurowych. Po zakończeniu budowy obiektu, w okresie jego eksploatacji, deweloperzy przejmują najczęściej funkcje zarządzania nim, poza tym świadczą usługi dodatkowe (np. choćby ochrony)10. Ostateczny zakres świadczeń precyzuje umowa (na ten temat szerzej w punkcie 4) zawarta pomiędzy deweloperem a jego klientem. Na rynku polskim aktywni są doświadczeni deweloperzy, którzy wiele inwestycji realizują w całej Europie, w tym szczególnie intensywnie także w Europie Środkowej (por. wykres 1). Są to najwięksi światowi potentaci, których inwestycje odnotowywać można w różnych częściach globu (m.in. Prologis, Panattoni czy Goodman). Warto zauważyć także, iż nowoczesne powierzchnie magazynowe w Europie Środkowej, w tym także w Polsce, budują

8

Ł. Przybylski, Rynek nieruchomości magazynowych w Europie Środkowej; http://www.logistyka.net.pl/bankwiedzy/raporty-i-analizy/item/86263-rynek-nieruchomosci-magazynowych-w-europie-srodkowej (03.11.2014). 9 M. Kwaśniewski, Amazon nad Wisłą, „Nowoczesny magazyn” nr 1(91), luty-marzec 2014, s. 43 wraz ze wskazaną tam literaturą. 10 Por. J. Miklińska, Rozwój koncepcji usługowej działalności logistycznej [w:] Logistyka. Infrastruktura techniczna na świecie, pod red. M. Mindura, Wydawnictwo Naukowe Instytutu Technologii Eksploatacji PIB, Wydanie II, Warszawa-Radom 2012, s. 67-69, wraz ze wskazaną tam literaturą.

Logistyka 6/2014

12864

Logistyka - nauka także podmioty o charakterze i znaczeniu raczej lokalnym (np. Zarząd Morskiego Portu Gdynia)11. Wykres 1. Udział deweloperów w popycie na rynku magazynowym w Europie Środkowej

Others; 18% CLIP; 2% MLP Group; 2%

Prologis; 35%

SEGRO; 2% Valad; 2% Heitman; 3% Goodman; 3% P3; 3% VGP; 4%

Panattoni; 12% Hines; 5% CTP; 9%

Źródło: Cushman&Wakefield Industrial, Rynek magazynowy w Europie Środkowej. Czechy, Węgry, Rumunia, Słowacja, Raport 2014, http://www.logistyka.net.pl/pliki/2014_Polish_version.pdf (25.10.2014).

Oferowane przez deweloperów na polskim rynku nowoczesne powierzchnie magazynowe, budowane są w dominującym zakresie zgodnie z konkretnymi, ściśle określonymi wymogami klienta, jako tzw. ang. built-to-suit (BTS)12. Celem realizacji inwestycji w systemie BTS jest takie przygotowanie obiektu do potrzeb najemcy, aby przede wszystkim istniała możliwość pełnego wykorzystania przestrzeni składowania i dopasowania jej do techniczno-technologicznych wymogów prowadzonej działalności (np. możliwość montażu taśmociągów, urządzeń do sortowania, specjalnego oświetlenia). W tym systemie klient ma możliwość zgodnego z własnymi potrzebami skomponowania modułów powierzchni biurowych i magazynowych w ramach obiektu będącego przedmiotem umowy. Obiekty budowane w ramach inwestycji BTS są na polskim rynku zasadniczo przedmiotem umów najmu lub budowane w celu sprzedaży całego obiektu klientowi (budowa obiektu dla klienta)13. 11

Por.: Cushman&Wakefield Industrial, Rynek magazynowy w Europie Środkowej. Czechy, Węgry, Rumunia, Słowacja, Raport 2014, http://www.logistyka.net.pl/pliki/2014_Polish_version.pdf (25.10.2014). 12 Por.: Cushman&Wakefield, Marketbeat. Raport o rynku nieruchomości w Polsce Wiosna 2014, http://www.logistyka.net.pl/bank-wiedzy/raporty-i-analizy/item/86004-raport-cushman-wakefield-marketbeatpolska-wiosna-2014 (25.10.2014), s. 18. 13 Por. Panattoni Europe, http://www.build-to-suit.eu/pl/bts (07.11.2014).

Logistyka 6/2014

12865

Logistyka - nauka Jak wspomniano inwestycje oparte jedynie na prognozach nie zaś konkretnych potrzebach tzw. „spekulacyjne” realizowane są na polskim rynku obecnie rzadko. Częściej występują warianty mieszane, w których na część budowanego obiektu jako wstępne zabezpieczenie podpisuje się umowy przedwstępne – tzw. pre-let, (zwykle z przynajmniej jednym najemcą, na co najmniej 50% powierzchni planowanego budynku), co wynika z wymogów instytucji kredytowych finansujących takie przedsięwzięcia14. Takie mieszane inwestycje charakterystyczne są dla lokalizacji, w których występuje niski wskaźnik pustostanów (por Tabela 2), na przykład dla rynku poznańskiego15. Analitycy rynku przewidują, iż w bieżącym roku nastąpi zwiększenie liczby transakcji dotyczących najmu małych powierzchni magazynowo-biurowych zwanych small business units (SBU) (nawet ok. 700 m2), zlokalizowanych w granicach administracyjnych miast lub w bezpośredniej bliskości węzłów komunikacyjnych, w bardzo atrakcyjnych, pod względem lokalizacyjnym regionach. Powierzchnie te dedykowane są dla małych najemców, którzy wiążą funkcję magazynową i „reprezentacyjną”. Obiekty te są zaś przedmiotem zainteresowania deweloperów z uwagi na możliwość osiągania w ich przypadku stosunkowo wysokiej stopy zwrotu z inwestycji16. Polski rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych rozwija się, o czym świadczyć może typ zawieranych na nim umów. W całkowitym popycie, duży (60% udział) posiadają nowe umowy najmu, tzw. przedłużenia dotychczasowych umów to 32%, zaś umowy dotyczące powiększenia powierzchni - ok. 8%17. Oprócz omówionych wyżej, do obszarów aktywności deweloperów należy także doradztwo w zakresie planowania i zagospodarowania czy budowa całych obiektów logistycznych (np. centrów dystrybucyjnych), wznoszonych na potrzeby własne przez podmioty różnych specjalności18, na przykład sektora e-commerce, przedsiębiorstw handlowych, z sektora odzieżowego czy choćby operatorów logistycznych. Obok działalności deweloperów, której istotą jest „dostarczanie” na rynek kolejnych nowych inwestycji magazynowych, należy zwrócić także uwagę na realizowane przez nich, w ostatnim czasie, umowy sprzedaży nieruchomości przemysłowych, oraz mające miejsce fuzje czy przejęcia. W literaturze przedmiotu podkreśla się, iż intensyfikacja tego typu działań oznacza uzyskanie określonego stopnia dojrzałości polskiego rynku nieruchomości 14

J. Ryńska, Ożywienie…, op. cit., s. 78; Cushman&Wakefield, Marketbeat. Raport o rynku nieruchomości w Polsce Jesień 2014…, op. cit., s. 16. 15 Cushman&Wakefield, Marketbeat. Raport o rynku nieruchomości w Polsce Wiosna 2014…, op. cit., s. 18. 16 J. Ryńska, Ożywienie…, op. cit., s. 76 i 78, wraz ze wskazaną tam literaturą. 17 Cushman&Wakefield, Marketbeat. Raport o rynku nieruchomości w Polsce Wiosna 2014…, op. cit., s. 18. 18 J. Miklińska, Rozwój koncepcji…, op. cit., s. 67-69, wraz ze wskazaną tam literaturą.

Logistyka 6/2014

12866

Logistyka - nauka logistycznych19. Sprzedaż nieruchomości przez deweloperów ma na celu, najczęściej, pozyskanie kapitału na realizację nowych inwestycji. Jako przykład tego typu działań posłużyć mogą transakcje dewelopera Panattoni, który w 2010 roku sprzedał łącznie osiem swoich obiektów funduszom: European Property Investors Special Opportunities, L.P. (EPISO) i Standard Live Investments20. W 2013r. na omawianym rynku także dokonano kolejne transakcje z zakresu międzynarodowych powiązań kapitałowych. Jako przykładowe wymienić można: zakup przez Norges Bank IM 50% udziałów w europejskim portfelu firmy Prologis czy przejęcie 50% udziałów w firmie Segro przez kanadyjski fundusz PSP Investments21. Także w 2014r. zrealizowano kilka znaczących transakcji portfelowych o znaczącej wartości. Dla przykładu, wspomniany deweloper Segro z PSP Investments utworzyli fundusz Segro European Logistics Partnerships, który zakupił portfel 5 parków magazynowych22. Obok szeregu wspomnianych aktywności deweloperów sektora magazynowego w Polsce, warto wspomnieć także o realizowanych przez nich inwestycjach typu ang. brownfield, które dotyczą zakupu przestarzałej i zdegradowanej infrastruktury w celu renowacji i odbudowy23. Deweloperzy, mając na uwadze dalsze inwestycje, zainteresowani są ponadto gromadzeniem w swoich zasobach gruntów o największej atrakcyjności inwestycyjnej. Dla przykładu Prologis posiada znaczne powierzchnie nieruchomości gruntowych (m.in. w okolicach Poznania i Gdańska) z przeznaczeniem do zabudowania w przyszłości24.

3. Aspekty techniczne nowoczesnych powierzchni magazynowych W odniesieniu do większości budowanych obecnie obiektów magazynowych używa się pojęcia nowoczesne. Warto podkreślić, iż pojęcie to stanowi swoistą przeciwwagę dla pojęcia magazyn stary, a zatem obiekt o bardzo niskim standardzie, który nie odpowiada współczesnym wymaganiom lokalizacyjnym, funkcjonalnym, technicznym potencjalnych korzystających. Magazyny tego typu istnieją jeszcze na polskim rynku i o ile nie są wykorzystywane stanowić mogą przedmiot wspomnianych transakcji ang. brownfield.

19

M. Jurczak, Deweloper też klient, „Nowoczesny magazyn” Nr 2 (86) kwiecień-maj 2013, s. 76-77. Ibidem, s. 77-78. 21 Cushman&Wakefield, Marketbeat. Raport o rynku nieruchomości w Polsce Wiosna 2014…, op. cit., s. 7. 22 Cushman&Wakefield, Marketbeat. Raport o rynku nieruchomości w Polsce Jesień 2014, …, op. cit., s. 7. 23 M. Jurczak, Deweloper…, op. cit., s. 77. 24 J. Ryńska, Ożywienie…, op. cit., s. 77. 20

Logistyka 6/2014

12867

Logistyka - nauka Obecnie na polskim rynku nieruchomości logistycznych, termin nowoczesny magazyn to swoisty synonim dla pojęcia magazyn klasy A25. Obiekty tego typu zaczęto budować w Polsce na początku poprzedniego dziesięciolecia, szczególnie zaś wiele zaczęto oddawać ich do użytku w latach 2005-2007, w Polsce Centralnej (głównie w okolicach Warszawy), na Górnym Śląsku, znając potrzeby najemców, którzy oczekiwali standardów składowania swoich towarów takich, jak oferowane im były w Europie Zachodniej26. Magazyny klasy A, które współcześnie stały się standardem na polskim rynku, charakteryzują się zaś 27: 

dobrą

lokalizacją

uwzględniającą

przebieg

istniejących,

głównych

szlaków

komunikacyjnych; 

wykonaniem obiektu z materiałów wysokiej jakości i jego lekką konstrukcją, ograniczającą liczbę słupków konstrukcyjnych;



niepylną i trwałą posadzką oraz jej nośnością wynosząca 5T/m2;



wysokością składowania wynosząca ok. 10m;



siatką słupków konstrukcyjnych o rozstawie: 12x25m, 24x12m, 22,5x12m;



bramami wjazdowymi z poziomu zero oraz dokami: 1x800-1000 m2;



wyposażeniem w instalacje tryskaczowe, odpowiedni system ogrzewania i wentylacji;



doświetleniem powierzchni światłem dziennym na poziomie ok. 2,5%, dzięki świetlikom oraz wyposażeniem w ekonomiczny system oświetlenia wewnętrznego i zewnętrznego;



usytuowaniem na ogrodzonym, chronionym i monitorowanym 24 h/dobę terenie;



możliwością podziału powierzchni dla wielu użytkowników, zgodnie z wymogami najemców i wyposażeniem w dodatkowe powierzchnie biurowe;



placem manewrowym o minimalnej głębokości 35m.

Na rynku polskim budowane są obecnie także magazyny o niższym standardzie technicznym. Magazyn klasy B posiada niższą, niż obecnie powszechnie przyjmowana, wysokość, różnią go także rozwiązania dotyczące technologii wykonania i wyposażenia

25

W odniesieniu do magazynów o standardzie wyższym używa się oznaczenia A+. Szerzej na ten temat: Szycie na miarę według pomysłu klienta, „Nowoczesny magazyn” Nr 3(69) czerwiec-lipiec 2010, s. 62. 26 M. Śniadała, Magazyn klasy A, czyli…, „Nowoczesny magazyn” Nr 3 (93) czerwiec-lipiec 2014, s. 86-87. 27 R Żelichowski, Rosną wymagania najemców, „Nowoczesny magazyn” sierpień –wrzesień 2010, s. 21; M. Śniadała, Magazyn …, op. cit., s. 87.

Logistyka 6/2014

12868

Logistyka - nauka całego budynku. Obiekty tego typu budowane są zwykle jako małe powierzchnie na potrzeby własne28. 4. Kwestie formalno-prawne związane z pozyskiwaniem i zasadami użytkowania nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce Na polskim rynku magazynowym podstawę do użytkowania nowoczesnych powierzchni magazynowych i formalno-prawne zasady korzystania z nich kształtuje przede wszystkim umowa najmu. Należy podkreślić, iż obecnie wśród głównych najemców nowoczesnych powierzchni magazynowych na polskim rynku wymienić należy: operatorów logistycznych i sieci dystrybucyjne, a także podmioty branży e-commerce, sieci sklepów oraz przedsiębiorstwa branży motoryzacyjnej i spożywczej. Ich udziały prezentuje wykres 2. Wykres 2. Główni najemcy na polskim rynku powierzchni magazynowych

Inne; 30% Operatorzy logistyczni i firmy dystrybucyjne; 29%

Branża spożywcza; 8%

Branża motoryzacyjna; 8%

Sieci sklepów; 9%

Podmioty specjalizujące się w sprzedaży internetowej; 16%

Źródło: opracowano na podstawie: Cushman&Wakefield, Marketbeat Raport o rynku nieruchomości w Polsce, Wiosna 2014; http://www.logistyka.net.pl/bank-wiedzy/raporty-i-analizy/item/86004-raport-cushman-wakefieldmarketbeat-polska-wiosna-2014 (25.10.2014), s. 18.

Dla obiektów nowo budowanych umowy najmu z pierwszym najemcą są negocjowane i podpisywane jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Jak wskazano, do głównych najemców na rynku polskim należą operatorzy logistyczni i firmy dystrybucyjne. Obiekt magazynowy musi spełniać wymogi wynikające ze specyfiki obsługiwanych przez nich towarów29. Umowy najmu mogą obejmować inne, dodatkowe uzgodnienia dotyczące m.in.: wyposażenia

28 29

M. Śniadała, Magazyn …, op. cit., s. 86-87. A. Leśniak, Tak przygotujesz dobrą umowę najmu, „Nowoczesny magazyn” czerwiec-lipiec 2009, s. 56-57.

Logistyka 6/2014

12869

Logistyka - nauka magazynu w klimatyzację, budowę antresoli (popularne obecnie w przypadku obsługi sektora e-commerce) czy dodatkowych doków. Do oczekiwań najemców z branży farmaceutycznej mogą należeć zainstalowane w magazynie systemy kontroli temperatury oraz pomiaru wilgotności powietrza, zaś najemcy z branży FMCG poszukiwać mogą powierzchni magazynowych z chłodniami i mroźniami. Dla podmiotów realizujących na terenie magazynów produkcję lekką (np. operatorów logistycznych), gdzie istotne jest stworzenie dobrych warunków dla pracowników, wymogiem często staje się zapewnienie wydajnego systemu ogrzewania i wentylacji oraz odpowiedniego oświetlenia30. Z występujących na polskim rynku umów najmu wynika zwykle, iż czynsz najmu stanowi wynagrodzenie za udostępnienie najemcy powierzchni magazynowej, zaś za dodatkowe usługi świadczone przez wynajmującego, do których może należeć utrzymanie, konserwacja i zarządzanie obiektem, płaci się mu tzw. opłatę serwisową. W gestii najemcy spoczywać mogą drobne prace, jak na przykład utrzymanie czystości w ramach wynajmowanych powierzchni31. W przypadku magazynów klasy A, minimalna długość umowy najmu obejmuje zwykle trzy lata. Na okres minimum pięciu lat zawierane są często umowy dotyczące obiektów nowo wybudowanych i zaaranżowanych na potrzeby konkretnego klienta (BTS) oraz posiadających jakieś ponadstandardowe rozwiązania32. Warto także wskazać pewną prawidłowość, iż na im dłuższy okres zawarta jest umowa najmu, tym niższy czynsz może wynegocjować najemca, choć elementem składowym ceny są co do zasady także tzw. klauzule waloryzacyjne. Dodatkowo, warto wskazać, iż właściciele magazynów klasy A, przy zawieraniu umowy najmu, wymagają od najemców zabezpieczeń płatności czynszu i opłat serwisowych np. w postaci gwarancji bankowej. Na rynku spotykane są także umowy zawierane na krótkie okresy, szczególnie w tych lokalizacjach, w których występuje wysoki wskaźnik pustostanów33. 5. Wybrane czynniki wpływające na rozwój rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce Jako obecny ważny czynnik wzrostu zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe w Polsce wskazać należy rozwój sklepów internetowych. Charakterystyczną cechą tego segmentu rynku jest znaczna ich liczba, którą szacuje się na ok. 12-16 tys. Warto nadmienić,

30

M. Śniadała, Magazyn …, op. cit., s. 87. A. Leśniak, Tak przygotujesz…, op. cit., s. 57-58. 32 M. Śniadała, Magazyn …, op. cit., s. 87. 33 Ibidem. 31

Logistyka 6/2014

12870

Logistyka - nauka że obecnie wiele tradycyjnych sklepów stosuje i rozwija ten sposób sprzedaży34. W 2013r. wartość e-commerce w Polsce szacowano na ok. 25 mld zł. Polski e-handel, oceniany jest jako jeden z najdynamiczniej (w tempie 20-25% rocznie) rozwijających się obecnie w Europie35. Pomimo znaczącej dynamiki rozwoju, na tle relacji europejskich udział e-handlu w całkowitym handlu w Polsce wynoszący 4% jest wciąż znacząco niższy, niż np. w Wielkiej Brytanii (13,2%) czy w Niemczech (10%)36. Przed podmiotami zaangażowanymi w realizację i obsługę tej formy handlu, istnieją zatem spore wyzwania. Należy podkreślić, iż w ślad za rozwojem rynku e-commerce obserwować można spore zmiany w zakresie usług. Jeszcze przed kilkoma laty obsługa sklepów internetowych od strony logistycznej realizowana była przez operatorów pocztowych i firmy kurierskie. Obecnie obsługi tego typu klientów podejmuje

się

wielu

operatorów

logistycznych

oraz

wyspecjalizowane

podmioty

współpracujące z firmami kurierskimi37. Specyfika procesów logistycznych w sektorze e-commerce wymaga dużej elastyczności w działaniu, charakterystyczne są w niej m.in. duże wahania (zarówno krótkookresowe, jak i sezonowe) liczby obsługiwanych przesyłek, ich asortymentu. Do usług realizowanych na rzecz sklepów internetowych zaliczyć należy m.in.: obsługę IT w pełnym wymiarze, magazynowanie, kompletowanie, inne usługi dodatkowe czy obsługę zwrotów38. Jednym z istotnych warunków realizacji tak szerokiego spectrum usług jest naturalnie zabezpieczenie odpowiedniej powierzchni magazynowej. Warto zauważyć, że w wielu wykorzystywanych obecnie dla potrzeb działalności e-commerce magazynach pracownicy ręcznie kompletują zamówienia i po magazynie poruszają się pieszo. Regały, z uwagi na ręczną obsługę przez pracowników, posiadają wysokość ok. 1,8 m i w celu optymalnego wykorzystania przestrzeni obiektu logistycznego są usytuowane zwykle na antresolach Wraz ze wzrostem powierzchni wykorzystywane obiekty będą musiały zapewniać lepsze warunki pracy licznym pracownikom i wprowadzać rozwiązania automatyzacji szeregu czynności.39 Rozwój sektora e-commerce w sposób wydatny wpływa na zwiększenie zapotrzebowania na nieruchomości magazynowe i trend ten będzie jeszcze długo obecny na polskim rynku. W profesjonalnych raportach analityków tego rynku podkreśla się jednocześnie specyfikę wymogów podmiotów branży e-commerce względem nieruchomości logistycznych. Co do 34

A. Kawa, Jest popyt, jest podaż, „Nowoczesny magazyn”, Nr 6 (90) grudzień 2013-styczeń 2014, s. 32-33. J. Brychcy, E – commerce w natarciu, „Nowoczesny magazyn”, Nr 3 (93) czerwiec – lipiec 2014, s. 89, wraz ze wskazaną tam literaturą. 36 J. Brychcy, E – commerce…, op. cit., s. 89 37 A. Kawa, Jest popyt …, op. cit., s. 32. 38 A. Kawa, Jest popyt …, op. cit., s. 32-33, wraz ze wskazaną tam literaturą. 39 Wysoki, rozległy, blisko – magazyn dla e-commerce, Raport Prologis Research, opracowanie J.B., „Nowoczesny magazyn” Nr 4 (94) sierpień-wrzesień 2014, s. 34-35. 35

Logistyka 6/2014

12871

Logistyka - nauka zasady podmioty branży e-commerce potrzebują więcej powierzchni (nawet trzykrotnie więcej niż tradycyjnie) i dodatkowo lokalizacja ich obiektów logistycznych powinna uwzględniać położenie finalnych klientów40. W ujęciu bardziej szczegółowym, owe wymogi są i będą zróżnicowane, w zależności od tego, jaki typ podmiotu konkretnie jest rozważany, czy na przykład jest to podmiot realizujący wyłącznie handel elektroniczny, czy też jest to działalność dodatkowa, obok tradycyjnego handlu sklepowego41. Omawiając współczesne trendy dotyczące rynku powierzchni magazynowych, nie można nie wspomnieć o zyskującej na popularności idei ang. lean warehouse a zatem „szczupłego” magazynu. Koncepcja ta sprowadza się, wzorem „szczupłej” produkcji, do „eliminacji marnotrawstwa i optymalizacji przepływu”42. W literaturze przedmiotu, jako istotną podkreśla się redukcję poziomu zapasów i zajmowanego przez nich miejsca. Towarzyszy temu wdrożenie systemu WMS, który stanowi narzędzie „szczupłego” zarządzania. Należy wymienić szczegółowe działania optymalizacyjne, które wpisują się w ideę leanwarehouse. Dotyczą one: składowania w magazynie towarów w jednostkach opakowania (takich samych jak np. transporcie), optymalizację ich dróg transportu w magazynie i ułatwiające je wprowadzanie większej przejrzystości układu magazynu43. W ogólnym rozrachunku i w dużym uproszczeniu ów ogół inicjatyw prowadzić ma do obniżki kosztów i zmniejszenia zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe. Ważnym nowym wyzwaniem dotyczącym rynku powierzchni magazynowych w Polsce jest stosowanie w obiektach logistycznych rozwiązań proekologicznych44 i rozwiązań z zakresu zrównoważonego rozwoju, na podobieństwo tych stosownych na świecie czy w Europie. Już obecnie na polskim rynku, nawet jako element strategii BTS spotyka się właśnie rozwiązania proekologiczne. Jako przykład posłużyć może magazyn firmy Goodman w Sosnowcu dla operatora logistycznego ILS w pełni wyposażony w oświetlenie LED 45. W ślad za stosowaniem proekologicznych rozwiązań w budownictwie wprowadzono systemy oceny budynków. Wśród funkcjonujących systemów certyfikacji środowiskowej najbardziej uznane to: brytyjski BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment

40

Prologis, Globalny łańcuch dostaw: E-commerce i nowy model popytu na nieruchomości logistyczne, Lipiec 2014, http://www.logistyka.net.pl/bank-wiedzy/raporty-i-analizy/item/86168-polska-wersja-raportu-prologis-ecommerce-i-nowy-model-popytu-na-nieruchomosci-logistyczne (31.10.2014), s. 2, 4. 41 Szerzej na ten temat: Ibidem, s. 3. 42 M. Szczepański, Szczupło, ale z wizją – niuanse szczupłego zarządzania, „Nowoczesny magazyn” Nr 2 (86) kwiecień-maj 2013, s. 40. 43 Ibidem, s. 40-42. 44 Przykłady zob.: J. Miklińska, Proekologiczne rozwiązania w nowoczesnych obiektach logistycznych – na wybranych przykładach, „Logistyka” nr 6/2011. 45 J. Ryńska, Ożywienie…, op. cit., s. 77.

Logistyka 6/2014

12872

Logistyka - nauka Method) i amerykański LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) 46. Także w przypadku budynków magazynowych eksploatowanych na rynku polskim można znaleźć już takie, które poszczycić się mogą posiadaniem takiego certyfikat. Dla przykładu certyfikat BREEAM jako pierwsze obiekty logistyczne w Polsce otrzymały budynki DC5 i DC6 w PointPark Poznań, dzięki działaniom dewelopera P3, który od dłuższego już czasu, jako cel stawia sobie uzyskiwanie certyfikacji środowiskowych dla nowych nieruchomości w całej Europie47. Na rozwój rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych wpływ posiada ponadto funkcjonowanie w Polsce specjalnych stref ekonomicznych. Czynnik ten w 2013r. ponownie zyskał na znaczeniu, gdyż wówczas przedłużono możliwość ich funkcjonowania w naszym kraju do 2026r. Warunki i zachęty w postaci pomocy publicznej, oferowane w strefach stanowią istotny argument do lokalizowania w nich inwestycji. Także deweloperzy nieruchomości magazynowych i przemysłowych wybierają takie rozwiązanie48. Jako jeden z licznych przykładów posłużyć może budowa wielofunkcyjnych obiektów magazynowych (umożliwiających także produkcję, montaż i konfekcjonowanie) realizowana przez Panattoni Europe dla Grupy Kapitałowej Zelmer w obrębie Mieleckiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Euro-Park49. Obiekty magazynowe na terenach stref budują także na przykład Goodman i Segro50.

Podsumowanie Przeobrażenia gospodarcze trwające w Polsce już ćwierć wieku wywarły ogromy wpływ także na infrastrukturę logistyczną. Jednym z jej ważnych elementów są powierzchnie magazynowe, których dostępność znacząco wzrosła we wskazanym okresie. Skala ta w połączeniu z zestawieniem międzynarodowych najemców uświadamia jak głębokie zmiany zaszły w polskiej gospodarce, która staje się rzeczywistą aktywną częścią światowego systemu gospodarczego. Pierwszy, duży krok szybkiego wzrostu powierzchni magazynowych już został wykonany, jednakże nie sposób uznać, iż był to krok jedyny. Pomimo wyzwań jakie stoją przez europejską i światową gospodarką, wobec kryzysu wywołanego przez sektor finansowy, rozwój powierzchni magazynowych w Polsce nadal następuje. Przyczyniają się do 46

Colliers International, Zielony Przewodnik dla Najemców, http://www.colliers.com/plpl/poland/insights/green-manual (05.11.2014), s. 21-22. 47 MJ, Certyfikat dla magazynu, „Nowoczesny magazyn” Nr 6 (90) grudzień 2013-styczeń 2014, s. 98. 48 Szerzej na ten temat: J. Miklińska, Funkcjonowanie specjalnych stref ekonomicznych w Polsce a rozwój rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych, „Logistyka” 6/2013. 49 A. Pietrykowska, Decydują strefy i infrastruktura, 31.03.2011 r., http://www.log24.pl/artykuly/decydujastrefy-i-infrastruktura,1020 (08.11.2014). 50 J. Miklińska, Funkcjonowanie…, op. cit., wraz ze wskazaną tam literaturą.

Logistyka 6/2014

12873

Logistyka - nauka niego czynniki geograficzne tj. położenie Polski, polityczne jak członkostwo w Unii Europejskiej, rozwój nowoczesnej infrastruktury transportu, zmiany w sposobie nabywania dóbr poprzez rozwój e-handlu, rozwój produkcji na terenie Polski i jej eksportu, wymogi ekologiczne łatwiej realizowane w nowo wznoszonych obiektach, niższe koszty najmu i usług niż w innych rozwiniętych państwach. Nacisk, jakie kładą korporacje na redukcję kosztów w sytuacji zawirowań gospodarczych, zdecydowanie poprawia konkurencyjność powierzchni magazynowych na terenie Polski, zapewniających nie tyko nowoczesne rozwiązania techniczne lecz i usługi, w cenach istotnie niższych niż w bardziej rozwiniętych gospodarkach. Dynamika dalszego rozwoju rynku tych powierzchni zależeć będzie zarówno od kondycji światowej, europejskiej, jak i polskiej gospodarki.

Determinants of the development of the modern warehouse space market in Poland Summary The last years brought significant change in the warehouse sector in Poland. The central location in Europe, Polish membership in the European Union, stable political and economic situation and the cost of maintenance of the warehouses, influenced enormous growth of leasable warehouse premises. International companies located on Polish ground are changing the market of modern warehouse spaces in Poland. The purpose of this article is twofold: 1) to highlight the common situation on the modern warehouse space market in Poland, with special attention to the developers, their clients, characteristics of regional markets; technical issues of modern warehouses and legal aspects of the contracts; 2) to present the main factors and trends which contribute to the development of the modern warehouse space market in Poland.

Literatura 1. Brychcy J., E – commerce w natarciu, „Nowoczesny magazyn”, Nr 3 (93) czerwiec – lipiec 2014. 2. Cieliczko M., Jędrak D., Polskie magazyny skusiły najemców z Europy, „Nowoczesny magazyn” Nr 3 (93), czerwiec-lipiec 2014. 3. Colliers International, Zielony Przewodnik dla Najemców, http://www.colliers.com/plpl/poland/insights/green-manual (05.11.2014). 4. Cushman&Wakefield Industrial, Rynek magazynowy w Europie Środkowej. Czechy, Węgry, Rumunia, Słowacja, Raport 2014, http://www.logistyka.net.pl/pliki/2014 _Polish_version.pdf (25.10.2014). 5. Cushman&Wakefield, Marketbeat Raport o rynku nieruchomości w Polsce, Jesień 2014, http://www.logistyka .net.pl/bank-wiedzy/raporty-i-analizy/item/86277-raportcushman-wakefield-marketbeat-polska-jesien-2014 (25.10.2014). 6. Cushman&Wakefield, Marketbeat. Raport o rynku nieruchomości w Polsce Wiosna 2014, http://www.logistyka.net.pl/bank-wiedzy/raporty-i-analizy/item/86004-raportcushman-wakefield-marketbeat-polska-wiosna-2014 (25.10.2014). Logistyka 6/2014

12874

Logistyka - nauka 7. Drury J., Falconer P., Building and planning for industrial storage and distribution, Wydanie drugie, Architectural Press, London 2003. 8. Jurczak M., Deweloper też klient, „Nowoczesny magazyn” Nr 2 (86) kwiecień-maj 2013. 9. Kawa A., Jest popyt, jest podaż, „Nowoczesny magazyn”, Nr 6 (90) grudzień 2013styczeń 2014. 10. Kwaśniewski M., Amazon nad Wisłą, „Nowoczesny magazyn” nr 1(91), luty-marzec 2014. 11. Leśniak A., Tak przygotujesz dobrą umowę najmu, „Nowoczesny magazyn” czerwieclipiec 2009. 12. Miklińska J., Funkcjonowanie specjalnych stref ekonomicznych w Polsce a rozwój rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych, „Logistyka” 6/2013. 13. Miklińska J., Proekologiczne rozwiązania w nowoczesnych obiektach logistycznych – na wybranych przykładach, „Logistyka” nr 6/2011. 14. Miklińska J., Rozwój koncepcji usługowej działalności logistycznej [w:] Logistyka. Infrastruktura techniczna na świecie, pod red. M. Mindura, Wydawnictwo Naukowe Instytutu Technologii Eksploatacji PIB, Wydanie II, Warszawa-Radom 2012. 15. MJ, Certyfikat dla magazynu, „Nowoczesny magazyn” Nr 6 (90) grudzień 2013styczeń 2014. 16. Panattoni Europe, http://www.build-to-suit.eu/pl/bts (07.11.2014). 17. Pietrykowska A., Decydują strefy i infrastruktura, 31.03.2011 r., http://www.log24.pl/artykuly/decyduja-strefy-i-infrastruktura,1020 (08.11.2014). 18. Prologis, Globalny łańcuch dostaw: E-commerce i nowy model popytu na nieruchomości logistyczne, Lipiec 2014, http://www.logistyka.net.pl/bankwiedzy/raporty-i-analizy/item/86168-polska-wersja-raportu-prologis-e-commerce-inowy-model-popytu-na-nieruchomosci-logistyczne (31.10.2014). 19. Przybylski Ł., Rynek nieruchomości magazynowych w Europie Środkowej; http://www.logistyka.net.pl/bank-wiedzy/raporty-i-analizy/item/86263-ryneknieruchomosci-magazynowych-w-europie-srodkowej (03.11.2014). 20. Ryńska J., Ożywienie, duże inwestycje, ostrożność, „Nowoczesny magazyn” Nr 1 (91) luty-marzec 2014. 21. Szczepański M., Szczupło, ale z wizją – niuanse szczupłego zarządzania, „Nowoczesny magazyn” Nr 2 (86) kwiecień-maj 2013. 22. Szycie na miarę według pomysłu klienta, „Nowoczesny magazyn” Nr 3(69) czerwieclipiec 2010. 23. Śniadała, Magazyn klasy A, czyli…, „Nowoczesny magazyn” Nr 3 (93) czerwiec-lipiec 2014. 24. Wysoki, rozległy, blisko – magazyn dla e-commerce, Raport Prologis Research, opracowanie J.B., „Nowoczesny magazyn” Nr 4 (94) sierpień-wrzesień 2014. 25. Żelichowski R., Rosną wymagania najemców, „Nowoczesny magazyn” sierpień – wrzesień 2010.

Logistyka 6/2014

12875