LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 Mit Wohnkostenatlas

Sehr geehrte Damen und Herren, zum sechsten Mal präsentieren wir Ihnen den LEG-Wohnungsmarktreport NRW. Die umfangreiche und fundierte Analyse des Kernmarkts der LEG, in dem sie führend tätig ist, bietet Ihnen 54 Standortporträts für Städte und Landkreise, die das gesamte Bundesland abdecken. Im Unterschied zu anderen Marktberichten bietet dieser nicht nur eine umfassende Betrachtung der kreisfreien Städte, sondern auch der nordrhein-westfälischen Landkreise und von deren Beziehungen untereinander. Daher erlaubt uns diese Analyse, Räume im Zusammenhang zu betrachten, vor allem benachbarte Großstädte und ihr Umland. Dies ist insbesondere in Nordrhein-Westfalen von Bedeutung, das sehr ausgedehnte Ballungsräume sowie starke Verflechtungen und Pendlerströme aufweist. Die LEG als börsennotiertes Unternehmen mit nachhaltigem und wertorientiertem Geschäftsmodell nutzt die Erkenntnisse des Reports, um viel­versprechende Märkte zu identifizieren. Die Ergebnisse fließen in interne Marktdaten-Steckbriefe ein, die uns als Basis für maßgeschneiderte Lösungen im Portfoliomanagement, bei Modernisierungen, Nachverdichtungen und qualifiziertem Quartiermanagement sowie für die Integration Geflüchteter dienen. Bei allen Maßnahmen befinden wir uns im engen Austausch mit der lokalen Politik sowie Institutionen vor Ort und nehmen unsere gesellschafts- und sozialpolitische Verantwortung ernst.

Der LEG-Vorstand: Eckhard Schultz (CFO), Thomas Hegel (CEO) und Holger Hentschel (COO)

Unsere Wachstumsstrategie zielt auf das nachhaltige Wachstum des bestehenden Portfolios und den selektiven Ausbau mieternaher Dienstleistungen ab. Wir wollen mindestens 5.000 Wohnungen jährlich erwerben, wobei der Fokus auf wertsteigernden Akquisitionen liegt. Durch den LEG-Wohnungsmarktreport NRW schaffen wir erhöhte Transparenz – nicht nur für uns, sondern für alle Akteure auf dem Markt, darunter Mieter- und Eigen­tümerhaushalte, Städte und Gemeinden, Wirtschaftsfördergesellschaften, Stadtplaner, Immobilienvermittler und Investoren. Weiterhin leistet er einen Beitrag zur fundierten Diskussion über den Wohnungsmarkt. Denn die gesellschaftspolitische Bedeutung des Themas Wohnen rückt immer stärker in den Fokus der Öffentlichkeit. Lesen Sie dazu mehr im Ausblick am Ende des Reports. So viel sei schon gesagt: Der nordrhein-westfälische Wohnungsmarkt präsentiert sich auch in diesem Jahr als ein starker, lebendiger Markt mit guten Zukunftsperspektiven. Die Mieten entwickeln sich stetig und stabil aufwärts, wenn auch lokal und regional in unterschiedlichem Tempo. Das Angebot an Arbeitsplätzen und die Kaufkraft der Einwohner wachsen, ebenso die Zahl der Bewohner und Haushalte. Hier sind die Aussichten auch für die kommenden Jahrzehnte mehrheitlich gut. Danken möchten wir an dieser Stelle unserem Projektpartner CBRE, der seit nunmehr sechs Jahren einen Datenpool zusammenträgt und ihn in enger Kooperation mit unseren Immobilienexperten vor Ort analysiert. Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre.

Thomas Hegel Vorstandsvorsitzender, CEO

Eckhard Schultz Finanzvorstand, CFO

Holger Hentschel Operativer Vorstand, COO LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 | 1

DÜSSELDORF

Spitzenwerte und anhaltende Wachstumsaussichten

D

üsseldorf ist Landeshauptstadt und nach Köln die zweitgrößte Stadt Nordrhein-Westfalens. Mehr als 50.000 Unternehmen sind in der internationalen Wirtschaftsmetropole ansässig. 88 Prozent der Beschäftigten arbeiten bei Dienstleistern, knapp 12 Prozent im produzierenden Gewerbe. Die nach Umsatz größten Unternehmen mit Deutschlandzentrale in Düsseldorf sind E.ON, Metro, Henkel und Vodafone. Die Stadt ist mit dem größten Flughafen des Bundeslandes eine bedeutende Verkehrsdrehscheibe und ein wichtiger Universitäts-, Kultur- und Freizeitstandort. Das mittlere jährliche Pro-Kopf-Einkommen der Einwohner Düsseldorfs ist mit 25.963 Euro das höchste in Nordrhein-Westfalen und liegt 18,8 Prozent über dem Landesdurchschnitt. Die Stadt hat zwischen 2005 und 2015 rund 16 Prozent sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze hinzugewonnen, etwas mehr als Nordrhein-Westfalen mit plus 15,3 Prozent. Düsseldorfs Arbeitslosenquote sank im gleichen Zeitraum von 12,2 auf 8,5 Prozent und ist damit die drittniedrigste der Top-12-Standorte. Die Zahl der Haushalte sank in Düsseldorf zwischen 2011 und 2014 zwar um 0,6 Prozent, doch die Einwohnerzahl stieg zwischen 2013 und 2015 um 1,9 Prozent. Die Prognosen des Statistischen Landesamts Nordrhein-Westfalen sind optimistisch:

Zweiter Platz bei den Mieten, dritter beim Neubau Aufgrund des wachsenden Arbeitsmarkts, der Universität und der hohen Lebensqualität ziehen viele Studierende und junge Berufstätige nach Düsseldorf, die überwiegend in kleinen Haushalten leben. Der hohen Attraktivität der Stadt entsprechend war im Jahr 2015 die mittlere Angebotsmiete die zweithöchste im Land, nur übertroffen von Köln. Sie war von 2014 bis 2015 überdurchschnittlich um 3,4 Prozent auf 9,63 Euro pro Qua­drat­me­ter angestiegen. Auch im oberen Marktsegment, dem am teuersten angebotenen Zehntel der Wohnungen, lag Düsseldorf mit einem Wert von 15,91 Euro auf Rang 2. Allerdings waren die hier angebotenen Wohnungen im Mittel 72 Qua­drat­me­ter groß, in Köln dagegen nur 67. Das führt zu höheren Gesamtmieten der Wohnungen und damit für Düsseldorf trotz der höheren Kaufkraft zu einer etwas stärkeren Wohnkostenbelastung: 24,5 Prozent der mittleren Kaufkraft mussten hier rechnerisch für die Warmmiete einer angebotenen Wohnung aufgebracht werden. In Köln war es mit 24,1 Prozent etwas weniger.

Altersstruktur

Kaufkraft und Arbeitslosenquote

Haushaltsstruktur

Bevölkerung nach Altersgruppen 2014 in %

pro Kopf in €, in % aller zivilen Erwerbspersonen

Personen pro Haushalt 2014 in %

60

26.500

Kaufkraft 2015: 25.963 €

29,1

24,0

26.000

Arbeitslosenquote 2015: 8,5 %

22,9

Düsseldorf Bonn

10,2

1

9,9

49,3

25.500

9,6

25.000

9,3

24.500

9,0

24.000

8,7

23.500

8,4

23.000

8,1

22.500

7,8

2010 2011 2012 2013 2014 2015 Essen Gelsenkirchen Dortmund Duisburg

2

3

30,1

Köln Düsseldorf

Quelle: Statistisches Landesamt NRW (Altersstruktur, Haushaltsstruktur), Michael Bauer Research (Kaufkraft), Bundesagentur für Arbeit, Bearbeitung CBRE

74 | LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016

11,5

4

≥5

6,8

2,3

MünsterEssen

Miete auf Postleitzahlebene für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in €/m2/Monat 10,87 – 12,23 10,35 – 10,86 10,01 – 10,34

9,58 – 10,00

9,29 – 9,57 8,94 – 9,28 8,54 – 8,93 7,87 – 8,53

Makroökonomische Kennzahlen Einwohner 

1)

Bevölkerungsdichte 1) (Einwohner/km2) Bevölkerungsentwicklung in %  1)

Bevölkerungsprognose 1) in % Haushalte Haushaltsentwicklung in % Haushaltsprognose in % Kaufkraftkennziffer Kaufkraft pro Kopf in € Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SVP) Entwicklung SVP-Beschäftigte in % 1) Basis: Fortschreibung

Düsseldorf

NRW

Deutschland

Jahr

606.700

17.683.129

81.458.978

Juni 2015

2.781

517

227

2014

1,9

0,8

1,1

Juni 2013 – Juni 2015

10,6

0,8

k.A.

2014 – 2030

325.438

8.549.895

40.223.000

2014

-0,6

0,7

k.A.

2011 – 2014

15,5

5,3

k.A.

2014 – 2040

118,7

99,9

100

2015

25.963

21.850

21.865

2015

388.613

6.406.122

30.771.297

Juni 2015

15,9

15,3

17,0

Juni 2005 – Juni 2015

Quelle: Statistisches Landesamt NRW, Statistisches Bundesamt, Michael Bauer Research, Bundesagentur für Arbeit, Bearbeitung CBRE

LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 | 75

DÜSSELDORF

Im Jahr 2014 wurden 2.373 Wohnungen in Düsseldorf fertiggestellt. Mit einer Quote von sieben neuen pro 1.000 bestehende Wohnungen nahm Düsseldorf damit Rang 3 unter den Top-12-Standorten ein. Höher war die Quote nur in den etwa halb so großen Städten Müns­ter und Bielefeld. 2014 lag die Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen in Düsseldorf mit 2.911 deutlich über der Fertigstellungszahl. Von den bestehenden Wohnungen standen nur 1,6 Prozent leer, obwohl Düsseldorf über einen hohen Anteil von Mietwohnungen verfügt. Genau 85,7 Prozent aller Wohnungen liegen in Mehrfamilienhäusern, dies ist der höchste Wert Nordrhein-Westfalens. Teuerste Wohnungen in linksrheinischen Top-Lagen Mit Abstand teuerstes Wohngebiet der Stadt war im Jahr 2015 das linksrheinische Oberkassel (PLZ 40545) nebst einem Teil von Niederkassel mit einer mittleren Angebotsmiete von 12,23 Euro pro Qua­drat­me­ter. Damit lag es auf Rang 3 aller Postleitzahlgebiete Nordrhein-Westfalens. Bei der mittleren Größe der Angebote erreichte es mit 94 Qua­drat­me­tern sogar Rang 2. Hohe Mieten und große Wohnungen ergaben die höchsten Gesamtkosten pro Wohnung. Die mittlere Kaltmiete lag hier im Mittel bei 1.144 Euro – der Maximalwert für das Bundesland. Das Steigerungspotenzial ist aber offenbar fürs Erste ausgeschöpft: Die mittlere Angebotsmiete sank in diesem Gebiet von 2014 bis 2015 leicht um 0,2 Prozent. Nebenan in Lörick (PLZ 40547) und dem nördlichen Niederkassel ist die Adresse nicht ganz so prestigeträchtig, aber dafür lag 2015 die mittlere Angebotsmiete mit 11 Euro auf einem niedrigeren Niveau. Die Haushalte verfügten obendrein über mehr Kaufkraft als in Oberkassel. Daher lag die Wohnkostenquote, also der Anteil der Warmmiete an der Haushaltskaufkraft, mehr als sechs Prozentpunkte niedriger. Das für Mieter preisgünstigste der drei linksrheinischen Gebiete Düsseldorfs ist Heerdt (PLZ 40549), wo die mittlere Angebotsmiete bei 10,50 Euro lag. Nicht zuletzt wegen des Zusatzangebots durch Neubauten ist dieser Wert von 2010 bis 2015 um 26,5 Prozent gestiegen, zuletzt aber „nur noch“ um 5 Prozent in einem Jahr. Die mittlere

Kennzahlen Wohnbestand

2010

Haushaltskaufkraft von 3.922 Euro lag rund ein Viertel unter der von Ober- und Niederkassel sowie Lörick. Schnelle Aufwertung der Innenstadt Rechts des Rheins lagen im Jahr 2015 drei zentrale Gebiete bei der Angebotsmiete vorn: In Unterbilk (PLZ 40219) mit seinem Mittelwert von 11,11 Euro wird der Markt stark vom Medienhafen und dem Landtag geprägt. Es gibt innerhalb des Gebiets aber auch deutlich einfachere Wohnlagen. Die mittlere Haushaltskaufkraft war mit 2.835 Euro für Düsseldorfer Verhältnisse niedrig, die Wohnkostenquote daher mit 33,6 Prozent die höchste der Stadt – und das, obwohl die recht geringe mittlere Größe der Angebote von 66 Qua­drat­me­tern die Gesamtkosten dämpfte. Nordöstlich schließen die Carlstadt (PLZ 40213) und die Altstadt mit 11 Euro pro angebotenem Qua­drat­me­ter (2015) an. Die Wachstumsrate von 2010 bis 2015 (plus 33,4 Prozent) war die dritthöchste in Nordrhein-Westfalen und wurde auch hier von Neubauten beeinflusst. Von 2014 bis 2015 sank die mittlere Angebotsmiete allerdings um 1,4 Prozent – der deutlichste Rückgang in Düsseldorf. Drittteuerstes Gebiet rechts des Rheins ist das nordöstlich anschließende Pempelfort (PLZ 40479). Die mittlere Angebotsmiete lag im Jahr 2015 bei 10,82 Euro. Für das teuerste Zehntel der Wohnungen wurde fast doppelt so viel verlangt: 20,66 Euro pro Qua­drat­me­ter – unübertroffen in ganz Nordrhein-Westfalen. Luxuslagen gibt es vor allem nahe dem Hofgarten. Einige attraktive Grünlagen besitzt auch das Gebiet Wehrhahn (PLZ 40211) mit einer durchschnittlich geforderten Miete von 10,32 Euro. Ein deutlich niedrigeres Niveau wiesen Mietangebote in Stadtmitte zwischen Königsallee und Hauptbahnhof mit 9,98 bzw. 9,51 Euro pro Qua­drat­me­ter auf (PLZ 40212 und 40210). Die Gegend ist zwar sehr zentral und infrastrukturell bestens versorgt, doch sind die Verkehrsbelastung und der Anteil einfacher Nachkriegsbauten hoch und es gibt nur wenig Grün.

2011

2012

2013

2014

NRW 2) Deutschland 2)

Wohnungsbaufertigstellungen pro 1.000 Einwohner

1,7 0,7 1,8 2,3 3,9

2,6

3,0

Wohnungsbaugenehmigungen pro 1.000 Einwohner

1,9 1,1 2,8 3,8 4,8

2,6

3,5

85,7 85,7 85,7 85,7 85,7

56,3

52,3

2,3 1,8 1,7 1,6 1,6

3,1

3,0

332.815 333.178 334.223 335.329 337.467

8.852.309

41.221.210

Wohnungsbestand  in Mehrfamilienhäusern in % 1)

Leerstandsquote in % Wohnungsbestand gesamt  1)

1) Basis: Zensus 2) 2014

76 | LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016

Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex, Statistisches Landesamt NRW, Bearbeitung CBRE

DÜSSELDORF

Preisentwicklung Mietpreisentwicklung in €/m2/Monat

Kaufpreisentwicklung Eigentumswohnungen in €/m2 9,63

9,90 9,60

2.800

9,30

2.600

9,00

2.400

8,70

2.200

8,40

2.000

8,10

1.800

7,80

1.600

7,50

3.000

3.000

1.400 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

jeweils ab 2. Quartal bis 1. Quartal Folgejahr

Angebotsmieten von mehr als 10 Euro auch in dezentralen Lagen Auf die innerstädtischen Lagen folgen einige dezentrale Standorte mit relativ hohem Mietniveau. An erster Stelle ist hier Flingern-Nord mit einem Teil von Grafenberg (PLZ 40235) zu nennen, das 2015 ein mittleres Mietniveau von 10,70 Euro pro Qua­drat­me­ter aufwies – und das zweithöchste Plus in Nordrhein-Westfalen mit 14,4 Prozent von 2014 bis 2015. Drei weitere Gebiete mit einer relativ hohen Angebotsmiete liegen im Norden der Stadt: Lohhausen, Stockum, Golzheim (PLZ 40474) mit im Mittel 10,40 Euro und den mit 95 Qua­drat­me­tern größten angebotenen Wohnungen ganz Nordrhein-Westfalens. Im hohen Norden der Stadt liegt das Gebiet Kaiserswerth, Kalkum, Wittlaer, Angermund (PLZ 40489). Dort lag die mittlere Angebotsmiete bei 10,01 Euro im Jahr 2015. Hier erfreute man sich mit 6.060 Euro der höchsten mittleren Haushaltskaufkraft der Stadt – Platz 2 aller 864 untersuchten Postleitzahlgebiete. Gleich fünf Gebiete in der Umgebung der Innenstadt wiesen im Jahr 2015 mittlere Angebotsmieten von genau 10 Euro auf: Im Norden Derendorf (PLZ 40476) mit den meisten Mietangeboten der Stadt, im Osten Düsseltal (PLZ 40237) sowie im Süden Bilk (PLZ 40223), die westliche Friedrichstadt (PLZ 40217) und Hamm, Volmerswerth (PLZ 40221). Mit Ausnahme von Düsseltal und Hamm, Volmerswerth war die Haushaltskaufkraft hier relativ niedrig und die Wohnkostenquote hoch, obwohl die angebotenen Wohnungen eher kleine Grundrisse aufwiesen. Von allen weiteren Gebieten seien hier nur diejenigen mit besonders auffälligen Merkmalen genannt: Das von einer 1960erJahre-Siedlung geprägte Garath (PLZ 40595) im Süden der Stadt hatte 2015 mit 7,87 Euro als einziges Gebiet in Düsseldorf ein Mietniveau unter der 8-Euro-Schwelle. Die Haushalte

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Quelle: Quellenangabe für beide Grafiken, Bearbeitung CBRE

in der östlichen Friedrichstadt (PLZ 40215) hingegen wiesen mit 2.685 Euro die niedrigste mittlere Kaufkraft der Stadt auf und das östlich angrenzende Oberbilk (PLZ 40227) die kleinsten angebotenen Wohnungen mit 57 Qua­drat­me­tern im Mittel. Wersten, Himmelgeist, Itter (PLZ 40589) nahe der Universität zeichneten sich durch mäßige Mieten, kleine Wohnungen und Düsseldorfs niedrigste Wohnkostenquote von 18,5 Prozent aus. Mehrfamilienhäuser knapp und teuer, Spitzenpreise bei Eigentumswohnungen Düsseldorfs Investmentmarkt für Mehrfamilienhäuser ist von Knappheit und stark steigenden Angebotspreisen gekennzeichnet. In der Stadt wurden im Jahr 2015 deutlich weniger Angebote registriert als in den kleineren Städten Dortmund, Duisburg und Wuppertal. Der mittlere geforderte Qua­drat­ me­terpreis stieg für Düsseldorfer Mehrfamilienhäuser von 2014 bis 2015 um weit überdurchschnittliche 16,2 Prozent auf 2.182 Euro. Im oberen Segment wurden für Investmentobjekte zum Teil Qua­drat­me­terpreise von über 5.000 Euro gefordert. Individuelle Eigentumswohnungen kosteten in Düsseldorf nach einem Anstieg um 8,1 Prozent im Jahr 2015 durchschnittlich genau 3.000 Euro pro Qua­drat­me­ter. Damit behält die Stadt hier ihren Spitzenwert im Land. Im oberen Marktsegment liegt der Mittelwert bei 6.364 Euro. Gemessen an der Anzahl der Kaufangebote war der Düsseldorfer Markt nach wie vor deutlich größer als der in den anderen Städten Nordrhein-Westfalens mit vergleichbarer Größe.

LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 | 77

DÜSSELDORF

Wohnmarktdaten

Wohnmarktdaten

PLZ

Anzahl der Mietangebote

Kaltmiete unteres Marktsegment in €/m2/Monat

Kaltmiete Median in €/m2/Monat

Kaltmiete oberes Marktsegment in €/m2/Monat

Wohnungsgröße Ø in m2

Wohnkosten kalt Ø in €/Monat

Wohnkosten warm1) Ø in €/Monat

Kaufkraft je Haushalt Ø in €/Monat

40210

302

5,95

40211

620

7,25

9,51

17,39

68

10,32

16,67

69

40212

79

5,52

9,98

18,69

40213

328

5,52

11,00

19,00

40215

755

6,50

9,33

14,73

63

Kaltmiete in % der Haushaltskaufkraft

Warmmiete in % der Haushaltskaufkraft

647

874

708

938

3.255

19,9

26,9

3.205

22,1

29,3

81

811

1.083

3.716

21,8

29,1

80

877

1.144

4.336

20,2

26,4

592

805

2.685

22,1

30,0

40217 474 7,58 10,00 16,05 66 664 886 2.993 22,2 29,6 40219

487

7,76

11,11

19,29

66

731

951

2.835

25,8

33,6

40221

349

7,30

10,00

15,33

71

711

949

4.107

17,3

23,1

40223

732

7,19

10,00

14,44

67

672

897

3.053

22,0

29,4

40225

412

6,46

9,57

13,25

65

626

845

3.045

20,6

27,8

40227

870

6,38

8,82

14,00

57

505

698

2.964

17,1

23,5

40229

425

6,19

8,42

10,63

66

553

773

3.594

15,4

21,5

40231

341

6,80

8,40

11,54

64

541

756

3.230

16,7

23,4

40233

522

6,62

9,12

14,00

60

551

753

2.964

18,6

25,4

40235

755

7,55

10,70

15,00

79

843

1.107

3.495

24,1

31,7

40237

631

6,89

10,00

16,12

83

829

1.107

4.506

18,4

24,6

40239

481

7,14

9,52

14,50

74

703

950

3.690

19,1

25,8

40468

472

7,11

9,25

14,40

62

571

778

4.060

14,1

19,2

40470

538

7,10

9,49

13,30

77

727

984

3.917

18,6

25,1

40472

603

6,31

8,51

12,50

68

581

809

4.109

14,1

19,7

40474

442

5,86

10,40

19,75

95

993

1.312

5.383

18,4

24,4

40476

914

7,16

10,00

15,00

72

724

967

2.989

24,2

32,4

40477

791

7,23

10,36

17,50

67

693

917

3.210

21,6

28,6

40479

598

7,26

10,82

20,66

76

821

1.076

3.553

23,1

30,3

40489

552

7,35

10,01

16,82

89

895

1.195

6.060

14,8

19,7

40545

631

8,33

12,23

19,38

94

1.144

1.457

4.976

23,0

29,3

40547

465

7,40

11,00

18,03

83

912

1.190

5.139

17,8

23,2

40549

467

6,87

10,50

17,00

87

912

1.203

3.922

23,3

30,7

40589

367

6,65

8,53

11,96

64

543

756

4.086

13,3

18,5

40591

418

6,62

8,86

12,77

59

527

726

3.889

13,6

18,7

40593

188

5,46

9,00

12,50

75

675

926

4.918

13,7

18,8

40595

287

5,29

7,87

8,85

71

559

797

4.132

13,5

19,3

40597

370

6,60

9,27

11,50

71

656

894

4.046

16,2

22,1

40599

369

5,71

8,64

12,77

60

521

723

3.715

14,0

19,5

40625

511

6,41

9,09

11,94

76

691

945

4.120

16,8

22,9

40627

397

6,91

8,71

12,22

76

665

921

4.503

14,8

20,5

40629

453

7,14

9,62

13,10

84

808

1.089

5.343

15,1

20,4

2) Ø 18.396 

6,79 9,63 15,91

72 697

939 3.828 18,2 24,5

Ø NRW

4,44 6,38 11,98

70 448

683 3.752 11,9 18,2

277.695  2)

1) enthält 3,35 €  Betriebskosten/m2 (DMB NRW Betriebskostenspiegel 2014) 2) Summe der Angebote

78 | LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016

Quelle: CBRE; Datengrundlage: empirica-systeme, Michael Bauer Research (Kaufkraft)

Warmmiete in % der Haushaltskaufkraft 22,2 – 35,8 20,2 – 22,1 18,9 – 20,1 18,1 – 18,8

17,4 – 18,0

16,8 – 17,3 16,0 – 16,7 11,2 – 15,9

Räumliche Zuordnung der PLZ-Gebiete 40210 Stadtmitte, 40211 Wehrhahn, 40212 Stadtmitte, 40213 Carlstadt, 40215 Friedrichstadt, 40217 Friedrichstadt, 40219 Unterbilk, 40221 Hamm, Volmerswerth, 40223 Bilk, 40225 Flehe, 40227 Oberbilk, 40229 Eller, 40231 Lierenfeld, 40233 Flingern, 40235 Grafenberg, 40237 Düsseltal, 40239 Düsseltal, 40468 Unterrath, 40470 Mörsenbroich, 40472 Broich, 40474 Lohhausen, Stockum, Golzheim, 40476 Derendorf, 40477 Pempelfort, 40479 Pempelfort, 40489 Kaiserswerth, Kalkum, Wittlaer, Angermund, 40545 Oberkassel, Niederkassel, 40547 Lörick, 40549 Heerdt, 40589 Wersten, Himmelgeist, Itter, 40591 Reisholz, 40593 Urdenbach, 40595 Garath, 40597 Benrath, 40599 Holthausen, 40625 Gerresheim, 40627 Vennhausen, Unterbach, 40629 Ludenberg, Hubbelrath

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Methodische Hinweise Bevölkerungsentwicklung 2014 – 2030 Für Kreise, Städte und immobilienwirtschaftliche Akteure ist es unerlässlich, auf Basis heutiger Erkenntnisse zukünftige Entwicklungen abzuschätzen, um Wohnungen in ausreichender Zahl bereitzustellen. Daher verwendet dieser Bericht Prognosewerte der Bevölkerungsentwicklung bis 2030, welche aus der vom Statistischen Landesamt Nordrhein-Westfalen veröffentlichten Vorausberechnung (Stichtag 1. Januar 2014) stammen. Dabei werden Wachstum oder Schrumpfung einer Region durch Geburten, Sterbefälle, Zugezogene und Fortgezogene bestimmt. Die für die Berechnung notwendigen Annahmen zur zukünftigen Entwicklung der durchschnittlichen Kinderzahl pro Frau, Säuglingssterblichkeit, Lebenserwartung eines Neugeborenen sowie Migration wurden durch den Arbeitskreis Prognosen der Landesregierung festgelegt und öffentlich einsehbar auf der Homepage des Statistischen Landesamtes veröffentlicht. Da die demografische Entwicklung über mehrere Jahrzehnte aufgrund unvorhersehbarer Ereignisse und Trends sich jedoch grundsätzlich nicht sicher vorhersagen lässt, sollten die Werte nur vorsichtig interpretiert werden. Obwohl die Zahlen bis 2060 vorliegen, beschränkt sich dieser Marktreport zur Reduktion der Irrtumswahrscheinlichkeit auf einen Ausblick bis 2030. Entwicklung der Haushaltszahl 2014 – 2040 Dieser Kompromiss beim Betrachtungszeitraum war bei der Haushaltsentwicklung nicht möglich, da die vorhergesagten Werte lediglich für das Jahr 2040 öffentlich verfügbar sind (Stichtag: 1. Januar 2014). Daher sollten bei der Interpretation des Zahlenmaterials die unterschiedlichen Bezugszeiträume beachtet werden. Die zukünftigen Haushaltszahlen stammen aus der Modellrechnung zur Entwicklung der Privathaushalte in Nordrhein-Westfalen, welche ebenfalls vom Statistischen Landesamt herausgegeben wird. Diese basiert im Wesentlichen auf der oben genannten Bevölkerungsvorausberechnung, berücksichtigt darüber hinaus jedoch Ergebnisse des Mikrozensus (Alter, Geschlecht) sowie Daten zu Heirat, Scheidung und sonstigen Haushaltsbildungsprozessen. Die Zahlen zur vergangenen Haushaltsentwicklung bis 2014 beruhen auf dem Zensus 2011 sowie einer Hochrechnung auf Basis des Mikrozensus.

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Kaufkraft Die verwendeten Kaufkraftdaten stammen von der Firma Michael Bauer Research. Die Werte pro Kopf werden aus dem Nettoeinkommen aus den amtlichen Lohn- und Einkommenssteuerstatistiken, sonstigen Erwerbseinkommen, Renten und Pensionen, Arbeitslosengeld I und II, Kindergeld, Sozialhilfe, BAföG und Wohngeld ermittelt und am Anfang eines Jahres als Prognosewerte für das Jahr ihrer Erstellung berechnet. Die Haushaltskaufkraft wird durch Multiplikation der Kaufkraft pro Kopf mit der von Michael Bauer Research bereitgestellten durchschnitt­ lichen Haushaltsgröße für das jeweilige Gebiet berechnet. Determinanten von Angebotsmieten und deren Entwicklung Alle in diesem Report verwendeten Mietpreise sind Angebotsmieten. Diese werden von der Firma empirica-systeme aus über 100 Inseratquellen extrahiert und anschließend durch CBRE ausgewertet. Im Unterschied zu Bestandsmieten, die auf abgeschlossenen Mietverträgen aus der Vergangenheit basieren, spiegeln Angebotsmieten die Werte aus den aktuellen Wohnungsinseraten vor Abschluss eines Mietvertrags wider. In Standorten mit Nachfrageüberhang oder ausgeglichenen lokalen Märkten ist davon auszugehen, dass die Angebotsmiete der Neuvertragsmiete entspricht. Bei signifikantem Angebotsüberhang wird es hingegen Abschläge geben. Die Mietpreisentwicklung wird von Angebot und Nachfrage nach Wohnungen bestimmt. Wichtige Erklärungsfaktoren für das Mietniveau sind Wohnungsbestand, Leerstand und Verfügbarkeit von Grundstücken auf der Angebotsseite sowie Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung, Haushaltsgrößen und Altersstruktur auf der Nachfrageseite. Zur besseren Verständlichkeit des Textes werden zeitliche Entwicklungen grundsätzlich im Vergleich zum Vorjahr (2014 bis 2015) oder im Fünf-Jahres-Rückblick (2010 bis 2015) betrachtet.

Quellenverzeichnis

Bundesagentur für Arbeit Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) CBRE GmbH empirica-systeme GmbH IDN Immodaten IT NRW, Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Geschäftsbereich Statistik: Modellrechnung zur künftigen Entwicklung der Zahl der Privathaushalte in Nordrhein-Westfalen Statistisches Jahrbuch Nordrhein-Westfalen 2015: Nach NRW Zu- und von NRW Fortgezogene nach Herkunfts- bzw. Zielgebieten Statistisches Jahrbuch Nordrhein-Westfalen 2015 Hochschulen in Nordrhein-Westfalen, Statistik kompakt – Ausgabe 2015 Statistische Analysen und Studien, Band 84, Vorausberechnung der Bevölkerung in den kreisfreien Städten und Kreisen Nordrhein-Westfalens 2014 bis 2040/2060 Kommunalprofil Bottrop, krfr. Stadt, Regierungsbezirk Müns­ter, Gemeindetyp: Kleine Großstadt Ausländische Bevölkerung 2014 und 2015 in Düsseldorf Baugenehmigungen in NRW IT NRW Pressemitteilungen: vom 26. April 2016: NRW-Wohnungsbau: 2015 wurden 22,3 Prozent mehr Wohnungen als im Jahr zuvor genehmigt vom 11. Juni 2015: Im Jahr 2014 wurden in NRW so viele Wohnungen fertiggestellt wie seit 2004 nicht mehr vom 19. September 2014: 2013 wurden in NRW 146 417 Kinder geboren – das war die viertniedrigste Zahl seit Bestehen des Landes vom 4. April 2016: Anzahl der Erwerbspersonen in NRW steigt bis 2020 um 5,1 Prozent vom 17. Dezember 2015: Fast jeder vierte Einwohner in NRW hatte 2014 einen Migrationshintergrund Michael Bauer Research GmbH Stadt Aachen Stadt Essen, Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen Stadt Essen: Ein Blick auf … Arbeitsmarkt in Essen vom 30.06.2012 bis 2015, 8/2015 Stadt Müns­ter: Baulandprogramm 2015 – 2020 Statistisches Landesamt Nordrhein-Westfalen Statistisches Bundesamt Wirtschaftsentwicklungsgesellschaft Bielefeld (WEGE mbH): Bielefelder Wirtschaftsbericht 2015, Zahlen – Daten – Fakten Internetseiten: http://www.derwesten.de/ikz/staedte/iserlohn/mehr-als-nur-ein-neubau-igw-investiert-an-rahmenstrasse-kluse-id9871034.html http://www.duesseldorf.de/wirtschaftsfoerderung/pdf/daten_fakten_d.pdf http://ewmg.de/dahlener-heide.html http://ewmg.de/wohngebiete-projekte.html http://www.gewoge-kleve.de/aktuelle-projekte/klimaschutzsiedlung.html https://www.google.de/search?q=krefeld+pendler+d%C3%BCsseldorf&ie=utf-8&oe=utf-8&gws_rd=cr&ei=YiEvV4rtCdW0gAbf0KrIAQ http://www.invest-region-viersen.de/index.php?id=6 http://www.h-k-m.org http://www.ksta.de/region/euskirchen-eifel/euskirchen/-city-sued--euskirchen-der-grundstein-fuer-kita-und-ambulanz-ist-gelegt-1436490 http://www.ksta.de/region/rhein-erft/pulheim/baugebiet-in-pulheim-449-bewerbungen-liegen-fuer-48-grundstuecke-vor-23731818 https://www.land.nrw/de/fluechtlingshilfe http://www.rga.de/lokales/remscheid/bauland-familien-remscheid-wartet-6271897.html http://www.rga.de/lokales/remscheid/wohnungen-entstehen-4890116.html http://www.rp-online.de/nrw/staedte/langenfeld/neues-wohnviertel-entsteht-ab-herbst-aid-1.4204650 http://www.swisttalgarten.de/index.php?page=1115 http://www.tri30.de/de/Beschreibung.html http://www.wf-wuppertal.de/standort-wuppertal/wirtschafts-strukturdaten/ https://www.wohnstaette-krefeld.de/de/Projekte_2/Gartenstadt.htm https://www.wohnungsverein.de/mietwohnungen-in-hagen/neubauprojekte/aktuelle-bauvohaben/ http://www.wz.de/lokales/krefeld/stadtteile/oppum-linn-gellep-stratum/oppum-und-linn-veraendern-sich-1.1800955

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Impressum Herausgeber: LEG Immobilien AG Hans-Böckler-Straße 38 40476 Düsseldorf Tel. 0211 / 45 68-329 Fax 0211 / 45 68-500 [email protected] www.leg.ag (hier auch Teile des LEG-Wohnungsmarktreports NRW als Download) Redaktion: Jens Schönhorst (V. i. S. d. P.), Gabriele Bobka, Roland Stimpel Marktdaten: Dr. Henrik Baumunk, Michael Schlatterer MRICS, Fabian Sonnenburg (Residential Valuation, CBRE) Grafik/Layout: Storkan Informationsdesign Wohnkostenkarten: Baumgardt Consultants, Gesellschaft für Marketing und Kommunikation bR Fotos: LEG-Vorstand: Andreas Teichmann, Essen Projektmanagement: Katja Binnyus, Thomas Rücker (RUECKERCONSULT GmbH)

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