La Propiedad en Derecho Civil
LA PROPIEDAD EN DERECHO CIVIL
Sesión No. 11 Nombre: Derecho real de copropiedad y régimen de condominio
Contextualización
El último de los derechos reales se ha dividido en régimen de copropiedad y régimen en condominio, estos derechos generan un vínculo entre personas que involuntariamente se constituyen en agentes de derecho; de ahí la necesidad de estudiarlos. Los derechos reales son fuente del derecho civil y por tanto son origen tanto de actos como de negocios jurídicos. El estudio de estos derechos reales llevará a la comprensión de la doctrina de copropiedad y la sutil, pero palpable diferencia con la propiedad en condominio.
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LA PROPIEDAD EN DERECHO CIVIL
Introducción al Tema
¿Sabes cuál es la copropiedad? La copropiedad existe cuando una cosa o un derecho pertenecen de forma indivisa a dos o más personas, sin asignación específica a cada uno; cada una de las cuales podrá servirse de la cosa común, poseerla y disfrutarla conforme a la ley (artículo 938 del Código Civil). La copropiedad puede confundirse con la comunidad, que recae sobre cualquier derecho, aunque no sea real, sobre una cosa cierta sujeta al derecho de propiedad. Se tiene el propósito de incluir dentro del concepto genérico de la copropiedad a toda la comunidad de bienes a pesar de las variantes que se tengan entre sí.
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Explicación Derecho real de copropiedad y régimen de condominio ¿Cuáles son los alcances de la copropiedad? La copropiedad es un derecho común sobre una propiedad, en cualquier acepción: romana, germánica, de condominio, hereditaria y la medianería: 1. Romana: la cosa indivisible es de todos los dueños y estos son individualmente propietarios de la cosa y de la cuota proporcional que les corresponde de la cosa de que se trate; es decir, cada dueño dispone de la parte proporcional. 2. Germánica: es el derecho de propiedad sobre el bien, pertenece a la pluralidad de condóminos sin que alguno de ellos sea propietario individualmente de cuota o parte proporcional determinada. Se puede disponer de esta mediante concurso de todos los dueños. 3. Hereditaria: los herederos o legatarios son dueños de la masa sucesoria y pueden disponer de su porción hereditaria. 4. Indivisión forzosa: se da entre copropietarias de casa por pisos o departamentos, a la que se conoce como propiedad horizontal. Se producen ampliamente porque una cosa se encuentra dividida en fracciones singularmente tituladas a sus respectivos dueños. 5. Medianería: constituye un estado de propiedad cuyos efectos no pueden ser asimilados porque consiste en mutuas limitaciones del derecho de propiedad provenientes de una relación de vecindad. La parte alícuota es una proporción ideal determinada aritméticamente y cuya definición material sólo podrá determinarse al dividir la cosa común por decisión de las partes o porque alguna lo exija a través de la acción “comuni dividendo” toda vez que nadie puede ser obligado a la división, excepto en los casos que por naturaleza le condene.
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LA PROPIEDAD EN DERECHO CIVIL Para la administración de la cosa común serán válidos los acuerdos por la simple mayoría de las partes copropietarias, excepto cuando se trate de la celebración del contrato de arrendamiento, debido a que es indispensable el consentimiento de todos los copropietarios. Para que haya mayoría deben reunirse las personas titulares de la copropiedad y de los intereses que dichas personas representan. Si no hay mayoría, un juez resolverá lo que debe hacerse. El derecho de cada uno de los dueños está representado por la parte alícuota ideal que les corresponde y de la cual pueden disponer respetando el derecho de tanto que consiste en la preferencia de los demás dueños para adquirir la parte alícuota del que trate de vender. La enajenación que uno de los copropietarios hace a favor de un tercero extraño a la copropiedad puede presentar dos supuestos: a) cuando la venta está propalada: los copropietarios pueden ejercitar el derecho del tanto que implica la venta directa, enajenando a favor del que ejercite el tanto en términos legales. b) cuando está consumada: los copropietarios pueden ejercitar la acción de retracto por medio de la cual el participe actor se subrogará a los derechos y obligaciones del comprador. La acción de retracto es susceptible de extinguirse por prescripción y si esta ocurre por virtud, la venta celebrada no tiene el efecto de que el comprador devuelva el precio y recupere la propiedad sino que, por virtud del retracto el partícipe se subrogue a los derechos del comprador. Así, la transmisión del dominio sólo puede efectuarse con el consentimiento de todos los dueños. Cuando se trata de imponer un gravamen que garantice el cumplimiento de obligaciones personales, los dueños deben concurrir o dar su consentimiento para construir el derecho real de garantía a favor del acreedor.
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LA PROPIEDAD EN DERECHO CIVIL Esa garantía da derecho al acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor del bien gravado, mediante juicio en el que todos los dueños sean oídos y vencidos en juicio para privarles de sus respectivos derechos. Cuando la obligación es solidaria, el acreedor puede exigir mediante acción personal el pago de la totalidad de su crédito, embargando sólo a la parte alícuota del demandado en la copropiedad, es decir a un solo de los deudores solidarios. Por otro lado, la copropiedad en la sociedad está definida de la siguiente forma: 1.
La sociedad es una institución dotada de personalidad, en cambio la copropiedad no lo es.
2. Como consecuencia, la sociedad debe tener un nombre que, como se sabe es un atributo de la personalidad sea ésta física o moral. 3. La persona moral constituida por la sociedad es la única titular del patrimonio familiar, en tanto que la copropiedad constituye un dominio que otorga a varias personas la propiedad sobre partes alícuotas de una cosa. 4. Habiendo una persona jurídica en la sociedad, se necesita de un órgano representativo para actuar, lo que no sucede en la copropiedad, pues en ella cada copropietario actúa por su propio derecho, si bien, todos los copropietarios pueden designar un representante común, y esta designación es facultativa o voluntario pero no legal. 5. En la sociedad existe un derecho personal de cada socio con relación a la sociedad, en tanto que en la copropiedad existe un derecho real de cada copropietario sobre su parte alícuota, ya sea mueble o inmueble la cosa objeto de la copropiedad. 6. En la copropiedad todos los actos de dominio requieren de la unanimidad de los propietarios por virtud del principio, es decir sólo pueden disponer de lo que es de su propiedad, mientras que en la sociedad basta la simple mayoría para hacer negocios jurídicos.
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LA PROPIEDAD EN DERECHO CIVIL Así, la institución encuentra su encuadramiento dentro de la llamada comunidad de mano común. La comunidad es considerada una modalidad del dominio. Cada comunero tiene una cuota-parte abstracta o ideal, puesto que la cosa no se halla dividida materialmente; es dueño exclusivo de esa cuota o fracción intelectual de la cosa y puede ejercitar derechos sobre ella como tal. Todos tienen derecho sobre la cosa misma pero ningún copropietario tiene propiedad exclusiva; es decir, el derecho de cada uno está limitado necesariamente por el concurso de los demás, de modo que ninguno puede ejercitar actos materiales o jurídicos sobre ella sin el consentimiento de todos los otros. La crítica hacia esta teoría radica en las contradicciones conceptuales que presenta, como la de concebir la comunidad como una forma de propiedad, siendo el dominio un derecho exclusivo. Es contradictorio un dominio exclusivo y a la vez plural, sobre todo con poderes que se extenderían a la totalidad de la cosa. La doctrina nacional estima que el Código chileno adopta, fundamentalmente, la doctrina romana. Se concluye así por los antecedentes considerados para su elaboración y por el contenido de varios preceptos, en virtud de los cuales se reconoce la noción de cuota y permiten al comunero celebrar respecto de ella diversos actos, sin el consentimiento de los otros. Y la noción de cuota es rasgo distintivo de la concepción romana.
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Conclusión
Se habla de copropiedad cuando dos o más personas tienen un derecho común respecto de una propiedad, siempre reguladas por la ley, ya sea en la acepción: romana, germánica, de condominio, hereditaria o medianería. Es importante tomar en cuenta la administración y dominio de la cosa común en la copropiedad, pues nos amplía el panorama del derecho de condominio.
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Para aprender más Las siguientes lecturas te ayudarán a reforzar el aprendizaje conceptual de los temas revisados en esta sesión: •
De Souza Leao Andrade, A. (s/f). El condominio y la cooperativa como formas
de
copropiedad,
Biblioteca
Jurídica
UNAM.
http://brd.unid.edu.mx/el-cond-1/ •
Frisch, W. (s/f). Introducción, causas de la génesis del derecho de condominio, Biblioteca Jurídica UNAM. http://brd.unid.edu.mx/comprar-1/
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Actividad de Aprendizaje
Instrucciones: Con la finalidad de reforzar los conocimientos adquiridos a lo largo de esta sesión, ahora tendrás que realizar un resumen sobre el tema visto.
Puedes realizarlo en cualquier programa, al final tendrás que guardarlo con formato PDF, con la finalidad de subirlo a la plataforma de la asignatura.
Recuerda que esta actividad te ayudará a entender y apropiarte de los conocimientos sobre el tema.
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Referencias
Bibliográficas •
Aguilar, L. (1960). Segundo curso de derecho civil. México: UNAM.
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Borja, M. (1960). Teoría general de las obligaciones. México: Porrúa.
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Código Civil Federal (2011). México: Editorial ISEF.
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Morineu, O. (1961). El estudio del derecho civil. México: UNAM.
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Rojina, R. (1954). Derecho civil mexicano. México: UNAM.
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Rosado Echanové, R. (1981). Teoría general de las obligaciones. México: Fondo de Cultura Económica.
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Sánchez Román, F. (1950). Estudios de derecho civil. México: Porrúa.
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Vanossi, J. (2011). El derecho de habitación. México: Revista de investigaciones Jurídicas de la Escuela Libre de Derecho.
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Villegas Basavilvaso, B. (1984). Derecho civil. México: UNAM.
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