JAHRESBERICHT 2016 EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV

JAHRESBERICHT 2016 EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV Beim vorliegenden Jahresbericht handelt es sich um eine Übersetzung des geprüften Jahresbe...
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JAHRESBERICHT 2016 EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV

Beim vorliegenden Jahresbericht handelt es sich um eine Übersetzung des geprüften Jahresberichtes, der in französischer Sprache verfasst und alleine verbindlich ist.

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT

VORWORT DES VERWALTUNGSRATS

Sehr geehrte Anlegerinnen und Anleger, Das Liegenschaftenvermögen unserer Immobilien-SICAV Edmond de Rothschild Real Estate hat zum Ende ihres fünften Geschäftsjahres die symbolische Grenze von einer Milliarde Franken durchbrochen (CHF 1’014’899’040, per 31. März 2016). In diesen fünf Jahren wurde mit grossem Einsatz ein diversifiziertes Portfolio in den wichtigsten Kantonen der Schweiz aufgebaut. Es besteht zu zwei Dritteln aus Wohnliegenschaften und umfasst hochwertige, stabile Gewerbeliegenschaften, die positiv zur Dividendenausschüttung beitragen. Nach einer Konsolidierungsphase erlebte das Portfolio im Berichtsjahr erneut ein Wachstum dank: - Neuerwerbungen - der Übergabe von mehreren Bau- und Renovationsvorhaben - der erfolgreichen Kapitalerhöhung um CHF 80 Mio. vom Dezember 2015. Das positive Marktumfeld und unsere gesteigerten Mieterträge finden Ausdruck in einer Anlagerendite von 4,85%, d. h. einem Plus von rund 1% gegenüber dem vorangegangenen Geschäftsjahr. Der Börsenkurs entwickelte sich mit einer doppelt so hohen Performance wie die Benchmark ebenfalls sehr gut. Im Jahr 2015 erlebten wir allerdings auch Ereignisse von grosser makroökonomischer Tragweite, wie die Aufhebung der Untergrenze des Frankenkurses und die Einführung von Negativzinsen seitens der SNB. Diese Massnahmen erhöhten direkt und indirekt die relative Attraktivität von kollektiven Immobilienanlagen; sie trieben aber auch die Marktpreise – insbesondere für Wohnliegenschaften in städtischen Zentren der Schweiz – deutlich in die Höhe. Auch in diesem Umfeld wollen wir die Entwicklung von der Immobilien-SICAV energisch vorantreiben. Dabei setzen wir in erster Linie auf Wertschöpfungsinvestitionen in die bereits im Portfolio vertretenen Objekte. Die dynamische Verwaltung der Liegenschaften findet somit Ausdruck in Renovationsvorhaben und Infrastrukturprojekten in Zusammenarbeit mit den Mietern von Wohnungen und Gewerbeflächen. Kreative und gezielte Ankäufe im Rahmen unserer aktuellen Strategie stellen eine weitere Möglichkeit zum Ausbau des Liegenschaftenvermögens dar. Alle genannten Massnahmen dienen dazu, das Dividendenwachstum zu stabilisieren. Der Verwaltungsrat der Edmond de Rothschild Real Estate SICAV dankt Ihnen herzlich für Ihr Vertrauen und Ihr Interesse an dem beiliegenden Bericht. Der Verwaltungsrat

Ch. de la Tulette 3-3a 1223 Cologny Genf

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT 31. MÄRZ 2016

VERWALTUNGSRAT :

ORGANISATION :

Jean-Christophe Pernollet

Fondsleitung (*) CACEIS (Switzerland) SA Route de Signy, 35 CH – 1260 Nyon

Präsident (ab 22.07.2015)

Charles Spierer Vize-Präsident

Christian Lorenz Mitglied (ab 22.07.2015)

François Rayroux

Verwalter Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. Rue de Hesse 18, CH – 1204 Genf Leitung in Bezug auf Vermietung, Technik und Verwaltung,

Mitglied

TEILVERMÖGEN SWISS

B. Nicod, Lausanne

Experten : Dr. Christoph Vock; CIFI SA, Zürich

Michel Lusa

M3 Real Estate, Genf

Nabil Aziz, Wuest & Partners SA, Genf

Mitglied (ab 22.07.2015)

Domicim, Lausanne

Max Zollinger

Gribi, Aarau

Mitglied

Fidimmobil, Neuenburg Le Forum Immobilier SA, Genf Intercity, Basel und Zürich

Manuel Leuthold

Privera AG, Bern (bis 30.09.2015)

Präsident (bis 22.07.2015)

Schanzengraben Immobilien-Treuhand AG Zürich

Alexandre Col

Serge et Daniel Bulliard SA, Freibourg

Mitglied (bis 22.07.2015)

Jean Golinelli Mitglied (bis 22.07.2015)

Sylvain Roditi Mitglied (bis 22.07.2015)

Weck, Aeby & Cie SA, Freibourg Régie Zimmermann SA, Genf Orox Asset Management SA, Genf Régie du Rhône, Petit-Lancy VPI, Etoy (ab 01.02.2016) Gérance Giroud, Villars sur Glâne (von 01.01.2016 bis 31.03.2016)

(*) Die Fondleitung handelt als Delegierte gemäss Art. 51 Abs. 5 KAG

Depotbank : Banque Cantonale Vaudoise Place Saint-François 14, CH – 1003 Lausanne Revisionsstelle : KPMG SA Rue de Lyon 111, CH – 1203 Genf

Av. Louis d’Affry 2 17000 Freiburg Freiburg

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT

KENNZAHLEN (KONSOLIDIERT) 31/3/2016

31/3/2015

1 037 037 085.77

915 017 366.41

Immobilien SICAV Gesamtvermögen

CHF

Immobilien SICAV Nettovermögen

CHF

736 678 381.42

643 120 724.63

Geschätzter Verkehrswert fertiger Bauten

CHF

995 267 040.00

795 709 840.00

Geschätzter Verkehrswert angefangene Bauten (einschliesslich Bauland)

CHF

19 632 000.00

54 196 462.73

NETTOINVENTARWERT PRO AKTIE

ORDENTLICHE DIVIDENDENAUSSCHÜTTUNG

AUSSCHÜTTUNG DES KAPITALGEWINNS

TOTAL

CHF

CHF

CHF

CHF

CHF

425 148 937.00

106.29

1.35

0.75

2.10

416 391 454.36

104.10

2.80

0.20

3.00

5 940 017

642 020 316.80

108.08

3.00

0.20

3.20

6 682 519

735 577 973.59

110.07

3.12

0.09

3.21

31/03/2013 Entrepreneur

11 000

1 100 282.53

100.03

0.00

0.00

0.00

31/03/2014 Entrepreneur

11 000

1 100 361.95

100.03

0.00

0.00

0.00

31/03/2015 Entrepreneur

11 000

1 100 407.83

100.04

0.00

0.00

0.00

31/03/2016 Entrepreneur

11 000

1 100 407.83

100.04

0.00

0.00

0.00

TEILVERMÖGEN

AKTIEN IM UMLAUF CHF

31/03/2013 Swiss

4 000 000

31/03/2014 Swiss

4 000 000

31/03/2015 Swiss 31/03/2016 Swiss

NETTOVERMÖGEN

NACH DEN SFAMA-RICHTLINIEN VOM 23. OKTOBER 2013 BERECHNETE KENNZAHLEN TEILVERMÖGEN SWISS 1: Mietzinsausfallrate

4.30 %

Fremdfinanzierungsquote

26.39 %

Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)

72.10 %

Total Expense Ratio (TER(ref)(GAV))

0.76 %

Total Expense Ratio (TER(ref)(NAV))

1.10 %

Eigenkapitalrendite "Return on Equity" (ROE)

4.63 %

Agio per 31. Marz 2016

18.29 %

Anlagerendite

4.85 %

Ausschüttungsquote

99.49 %

Ausschüttungsrendite

2.47 %

PERFORMANCE (DIVIDENDE THESAURIEREND) 2015

2016 **

SEIT BESTEHEN DES TEILVERMÖGEN ***

TEILVERMOGEN SWISS

9.78%

7.78%

40.18%

SXI REAL ESTATE FUNDS TR *

4.17%

3.79%

32.05%

**Vom 31.12.15 bis 31.03.16

Vom 16.03.11 bis 31.03.16

***

* Der Referenzindex SXI Real Estate Funds Index (SWIIT) umfasst alle Schweizer Immobilienfonds, die an der SIX Swiss Exchange kotiert sind. Diese sind im Index nach ihrer Marktkapitalisierung gewichtet. Für die Berechnung der SWIIT-Performance werden die Dividendenzahlungen berücksichtigt. Die historische Performance gilt nicht als Indikator für die aktuelle oder zukünftige Performance. In den Performancedaten sind Kommissionen und Gebühren, die bei Ausgabe oder Rücknahme von Anteilen erhoben wurden, nicht berücksichtigt.

8

TÄTIGKEITSBERICHT DES TEILFONDS SWISS

(Anmerkung: Der Bericht der Anlageverwalterin ist nicht Teil der von der Revisionsstelle geprüften Elemente.)

« DAS LEBEN IST NICHT DAS, WAS ES SEIN SOLLTE. ES IST DAS, WAS ES IST. DIE ART UND WEISE, WIE MAN DAMIT UMGEHT, MACHT DEN UNTERSCHIED. » Virginia Satir Seit der Auflegung der Immobilien-SICAV im März 2011 gestaltet sich der Immobilienmarkt immer komplexer, da die Netto-Anfangsrenditen immer weiter nachgeben, insbesondere bei Wohnliegenschaften in den städtischen Zentren der Schweiz. Vor diesem Hintergrund haben wir uns bemüht, stringente und innovative Lösungen zu finden, um ein stabiles, hochwertiges Portfolio aufzubauen und das Potenzial der Portfolioliegenschaften zu optimieren. Diesen dynamischen Akquisitionsansatz belegt insbesondere das «Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2016» der Firma Ernst&Young, in dem die Edmond de Rothschild Real Estate SICAV in den 21 genannten Transaktionen in Wohn- und Gewerbeliegenschaften aus dem Jahr 2015 drei Mal genannt wird. Das Liegenschaftenvermögen des Teilfonds Swiss beläuft sich per 31. März 2016 auf CHF 1’014’899’040. Zudem verfolgen wir nach wie vor unsere Wertschöpfungsstrategie, einerseits mittels Bauvorhaben (seit Auflegung der Immobilien-SICAV sind es insgesamt 11, wovon 2 im Berichtsjahr eingeleitet wurden) und andererseits mittels umfangreicher Renovationen, beispielsweise bei den Liegenschaften am Chemin de Mouille Galand in Vernier, welche die Mieteinnahmen optimieren, den Immobilienbestand verjüngen und zu einer deutlichen Senkung der Nebenkosten für Eigentümer und Mieter beitragen.

ENTWICKLUNG DES TEILFONDS SWISS AUSBAU DES PORTFOLIOS Der Gesamtwert der von der Immobilien-SICAV gehaltenen Liegenschaften hat sich im Berichtsjahr von CHF 750 Mio. auf CHF 1’015 Mio. erhöht, was einer Zunahme um 35% entspricht. Diese Entwicklung ist 10 Neuerwerbungen sowie dem organischen Wachstum des Portfolios zu verdanken. Die Finanzierung erfolgte über neue Hypothekardarlehen sowie die im Dezember 2015 durchgeführte Kapitalerhöhung um CHF 80 Mio. Insgesamt haben sich die Mieteinnahmen positiv entwickelt und stiegen von CHF 33 Mio. auf CHF 39,4 Mio. an. Einerseits sorgte die aktive Bewirtschaftung des Portfolios in technischer und vermietungseitiger Hinsicht für Verbesserungen des Durchschnittszustands und eine flächenbereinigte Mietsteigerung um 1,2%. Andererseits trugen die Neuerwerbungen mit CHF 12 Mio. zum Anstieg der Mieteinnahmen bei, allerdings noch nicht mit dem Gesamtjahresertrag.

1’015

Mio CHF IMMOBILIENVERMÖGEN

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT - TEILVERMÖGEN SWISS

ANLAGERENDITE Die Anlagerendite stieg von 3,82% per 31.03.2015 auf 4,85% per 31.03.2016. In einem positiv gestimmten Immobilienmarkt ist diese Entwicklung Ausdruck der umfangreichen Arbeit am Portfolio, die einen nicht realisierten Kapitalgewinn von über CHF 13 Mio. (nach Bereinigung um die Neubewertung der zum Einstandspreis in das Portfolio des Teilfonds Swiss übertragenen Liegenschaften von OROX Capital Investment) zur Folge hatte. So wurde zum Beispiel ein Objekt an der Adresse Chemin de Mouille-Galand in Vernier (GE) der grössten Minergie-Renovation im ganzen Kanton Genf unterzogen, die Wohnungen wurden in grossem Stil renoviert und die Mietverträge verbessert, wodurch sich die Mieteinnahmen im Berichtsjahr um +2,78% steigerten. Die Veränderung der Buchgewinne betrug CHF 6,5 Mio.

4.85% ANLAGERENDITE

NETTOINVENTARWERT Der Nettoinventarwert je Aktie ist von CHF 108.08 je Aktie auf CHF 110.07 je Aktie und somit um 1,84% gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Wie bereits erwähnt hängt die Entwicklung des Nettoinventarwerts einerseits von der Entwicklung des Immobilienmarktes und andererseits von den Projekten zur Renovation und Optimierung der Bestände ab.

AUSSCHÜTTUNG Der Verwaltungsrat kann auf Basis des Nettoertrags eine Ausschüttung von CHF 3.12/Aktie für das Berichtsjahr vorschlagen (Vorjahr: CHF 3/Aktie), zu der CHF 0.09 als Übertrag aus dem Vorjahr hinzukommen. Die Gesamtausschüttung beträgt somit CHF 3.21 je Aktie.

KURS UND PERFORMANCE Im Verlauf des Geschäftsjahres tendierte der Börsenkurs wie im Vorjahr deutlich nach oben und legte stark zu (+4%). Seit der Auflegung des Teilfonds Swiss beträgt die kumulierte Rendite 40,18%. Sie ist einerseits Ausdruck des allgemeinen Markttrends, andererseits zeigen sich hier aber auch die konkreten Folgen der 2014 eingeleiteten strategischen Wende, namentlich ein Liegenschaftenportfolio mit einer inzwischen kritischen Grösse (der Portfoliowert beträgt CHF 1’015 Mio.), eine grösstenteils aus Wohnliegenschaften bestehende Allokation mit einem Gewerbeflächenanteil, der hochwertige Renditen und äusserst zuverlässige Mittelflüsse aufweist, eine regionalen Diversifikation mit Schwerpunkt Westschweiz und regelmässige Ausschüttungen dank Mieteinnahmen.

ERFOLGREICHE KAPITALERHÖHUNG Die Kapitalerhöhung von Dezember 2015 verlief mit CHF 80 Mio. erfolgreich. Sämtliche neuen Aktien wurden während der Zeichnungsfrist gezeichnet. Der Erlös ermöglichte die Ausgabe von 742’502 neuen Aktien, sodass nun insgesamt 6’682’519 Aktien im Umlauf sind. Mit dem aufgenommenen Kapital haben wir folgende Immobilien erworben: eine neue Wohnliegenschaft in Granges Paccot (FR), eine ebensolche Liegenschaft in Freiburg (FR), eine Gewerbeliegenschaft in Montreux (VD), die langfristig an die Modekette Zara vermietet ist, sowie zwei Neubauvorhaben. Eines dieser Vorhaben bezieht sich auf Meyrin (GE) und umfasst 66 altersgerechte Wohnungen, das zweite bezieht sich auf Malters (LU) und umfasst 44 Wohnungen. Diese Ankäufe haben nicht nur eine Ertragssteigerung zur Folge, sondern bergen auch mittel- bis langfristiges Entwicklungspotenzial. Ihre durchschnittliche Bruttorendite liegt bei 5,11%; die Nettorendite beträgt im Schnitt 4,46% und liegt damit über der durchschnittlichen Nettorendite des Gesamtportfolios.

110.07 CHF

NIW

3.21

CHF / AKTIE AUSSCHÜTTUNG

40.18% PERFORMANCE

SEIT AUFLEGUNG

10

DER FONDS OROX CAPITAL INVESTMENT Der Teilfonds Swiss hat die letzten drei Liegenschaftenübertragungen aus dem Fonds OROX Capital Investment vorgenommen. Hierbei handelt es sich um die Liegenschaften Biopôle III und IV in Epalinges (VD) und die Liegenschaft Champ Colin in Nyon (VD). Die Übernahme erfolgte ohne steuerliche Wirkung durch Kürzung der Position in Aktien des Fonds OROX Capital Investment. BIOPOLE III

In diesem Zusammenhang ergibt sich aufgrund der genannten Geschäfte und Übertragungen ein künstlicher realisierter Verlust von CHF 4’756’951.26 aus der Übernahme der Aktien von OROX Capital Investment, da der Nettoinventarwert von OROX Capital Investment zurückgegangen ist. Auslöser für diesen Rückgang ist die Übertragung der Liegenschaften zum Einstandspreis. Der realisierte Verlust wird direkt durch einen Buchgewinn von CHF 14’603’717.65 ausgeglichen, da die genannten Liegenschaften nach der Übertragung erneut unmittelbar zum Marktwert bewertet wurden. Auf die Dividendenausschüttung hat dieser Verlust keine Auswirkungen. Nach Abschluss sämtlicher Liegenschaftsübertragungen wurde ein Liquidationsverfahren für den Fonds OROX Capital Investment eingeleitet, das derzeit noch nicht abgeschlossen ist. Per 31. März 2016 hält der Teilfonds Swiss nur noch CHF 201’836.42 an OROX Capital Investment im Vergleich zu CHF 75,7 Mio. im Vorjahr.

IMMOBILIENPORTFOLIO ENTWICKLUNG DER IMMOBILIENBESTÄNDE Der Wert des Immobilienportfolios ist im Vergleich zum Vorjahr um CHF 165 Mio. gestiegen. Der Immobilienbestand des Teilfonds Swiss umfasst inzwischen 1’846 Wohnungen. Die Durchschnittsmiete beträgt bei den Wohnliegenschaften CHF 242/m2/Jahr und liegt somit über dem Vorjahreswert. Für die gewerblich und gemischt genutzten Flächen beträgt die Durchschnittsmiete CHF 212 bzw. CHF 269/m2/Jahr. Für gemischt genutzte Flächen liegt sie damit ebenfalls leicht über dem Vorjahr. Flächenbereinigt liegen die Mieteinnahmen um 1,2% über dem Vorjahreswert. Die Mietzinsausfallrate beläuft sich auf 4,30%. In diese Kennzahl gehen die leer stehenden Flächen zu 99%, (ohne im Bau bzw. Umbau befindliche Liegenschaften) und die noch ausstehenden Mieten zu 1% ein. Die Leerstände betragen in den Wohnliegenschaften insgesamt 3,3%, in den gemischt genutzten Liegenschaften 2,9% und in den Gewerbeliegenschaften 6,9%. Die Leerstände in den Gewerbeliegenschaften an der Route cantonale in Conthey (VS), der Route de Champ Colin in Nyon (VD) und der Route de la Corniche 3A und 3B in Epalinges (VD) fallen hierbei am meisten ins Gewicht. Bei der erstgenannten Liegenschaft handelt es sich um ein Einkaufszentrum in einem Gewerbegebiet mit starker Entwicklung. Aufgrund dieser Entwicklung beobachteten wir Druck auf die Mieten sowie grössere Schwierigkeiten bei der Neuvermietung nach Kündigungen. Auch in der Liegenschaft an der Route de Champ Colin in Nyon wurden mehrere Konkurse und Auszüge verzeichnet, allerdings laufen derzeit Verhandlungen über neue Mietverträge. Die Liegenschaft Biopôle IV, Route de la Corniche 3A und 3B in Epalinges (VD) hat aufgrund ihrer Grösse einen nicht geringen Einfluss auf den Ge-

1’846 WOHNUNGEN

242

CHF /M2/JAHR WOHNLIEGENSCHAFTEN DURCHSCHNITTSMIETE

4.30 % MIETZINSAUSFALLRATE TOTAL

3.30% MIETZINSAUSFALLRATE WOHNBAUTEN

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT - TEILVERMÖGEN SWISS

samtleerstand. Dennoch handelt es sich nicht um einen strukturellen Leerstand, da die Flächen derzeit vermarktet werden.

TRANSAKTIONEN Im Verlauf des Geschäftsjahres haben wir 10 Ankäufe vorgenommen (darunter zwei Bauvorhaben), ferner 2 Verkäufe und 3 Übertragungen aus dem Fonds OROX Capital Investment an den Teilfonds Swiss getätigt. Seit Beginn des Geschäftsjahres war der Verkauf der Liegenschaft an der Route de Moncor in Villars-sur-Glâne im Rahmen des strategischen Abbaus von kleineren Wohnliegenschaften mit geringem Wertsteigerungspotenzial aufgrund von Renovationen vorgesehen. Der Verkauf der Büroliegenschaft am Boulevard des Philosophes in Genf erfolgte im Rahmen des strategischen Abbaus des gewerblichen Portfolioteils, ihm gegenüber steht der im selben Zeitraum erfolgte Erwerb einer Gruppe von Wohnliegenschaften in Meyrin mit insgesamt 160 Wohnungen. Dieser Ankauf ist als Teil einer Strategie zur langfristigen Sicherung der Rendite zu verstehen; die Liegenschaften haben zudem Optimierungspotenzial, insbesondere durch Verbesserung der Energienutzung und Umbau zu Minergiestandards. Seit dem ersten Geschäftsjahr sind die Mieten um 3,38% gestiegen. Weitere Ankäufe innerhalb des Geschäftsjahres betrafen die Kantone Waadt, Freiburg und Genf. Im Kanton Genf wurde der letzte Block des Gebäudekomplexes Mouille Galand in Vernier in das Portfolio integriert. Der Teilfonds Swiss hält nunmehr sämtliche 7 Blöcke mit insgesamt 282 Wohnungen. Das gesamte Objekt wird derzeit der grössten Anpassung an Minergiestandards im Kanton Genf unterzogen: Die Kosten belaufen sich auf CHF 2 Mio., der Kanton Genf entrichtet im Rahmen seines Gebäudeprogramms Subventionen in Höhe von CHF 1 Mio. und nimmt zudem eine zwanzigjährige Freistellung von der MOUILLE GALAND Grundsteuer vor. Im Kanton Freiburg wurden zwei Liegenschaften mit gemischter bzw. Wohnbaunutzung nach Abschluss der entsprechenden Bauvorhaben in das Portfolio integriert. Für beide Liegenschaften hatte der Teilfonds Swiss einen Kaufvertrag auf Termin unterzeichnet. Die Liegenschaft in La Roche besteht aus 18 Wohnungen und rund 1000 m2 Gewerbefläche. Für Letztere wurde mit der Migros ein Mietvertrag abgeschlossen. Die Liegenschaft in Grange-Paccot besteht aus 40 Wohnungen. Im Kanton Waadt hat der Teilfonds Swiss eine Gewerbeliegenschaft an der Hauptverkehrsader von Montreux erworben. Dieser Standort sowie die langfristigen Mietverträge mit hochwertigen Unternehmen wie Zara machen diese Liegenschaft zu einem Objekt, das ebenfalls in eine Strategie zur langfristigen Sicherung der Renditen passt. Wie bereits erwähnt hat der Teilfonds Swiss zudem die letzten drei Übertragungen von Liegenschaften aus dem Fonds OROX Capital Investment vorgenommen.

10

ANKÄUFE DARUNTER 2 BAUVORHABEN

12

MALTERS

BAUVORHABEN Im Verlauf des Geschäftsjahrs wurden zwei Bauvorhaben erworben. Das erste umfasst den Bau von 44 Wohnungen in Malters (LU). Der Spatenstich erfolgte im März 2016, die Übergabe ist für Mitte 2017 vorgesehen. Das zweite Vorhaben bezieht sich auf Alterswohnungen mit Mietzinskontrolle. Geplant sind 3 Blöcke mit insgesamt 66 Wohnungen (grundsätzlich 3.5-Zimmer-Wohnungen), einer Gewerbefläche von 1200 m2 im Parterre (+264 m2 Lager) und einer unterirdischen Garage mit 22 Parkplätzen. Auch hier ist die Übergabe für Mitte 2017 vorgesehen.

ÜBERGABE VON GEBÄUDEN UND VERMIETUNG Im Verlauf des Geschäftsjahres 2015/16 haben wir Bauvorhaben im Wert von insgesamt CHF 67’863’000 umgesetzt, die zur Wertschöpfung in unserem Portfolio beitrugen. Das Bauvorhaben an der Route de Signy in Nyon im Gesamtwert von über CHF 42 Mio. wurde termingerecht im Sommer 2015 abgeschlossen und übergeben. Das betreffende Gebäude mit 39 Wohnungen und rund 2150 m2 Gewerbeflächen ist vollumfänglich vermietet. Das geplante Mietwohnungsgebäude an der Avenue de Gilamont 52-54 in Vevey wurde Ende März 2016 übergeben.

FINANZBERICHT FONDSVERMÖGEN Am Ende des Geschäftsjahres betrug das Nettovermögen des Teilfonds Swiss CHF 735 Mio., d. h. 15% mehr als im Vorjahr. Der Hauptgrund für diese Entwicklung liegt in der Erhöhung der Immobilienbestände (+19% konsolidiert mit OROX Capital Investment) im Vergleich zum Vorjahr. Die Verpflichtungen aus Hypothekardarlehen belaufen sich ihrerseits auf CHF 267 Mio. Dies entspricht einer Fremdmittelquote von 26,39% (im Vergleich zu 28,57% am 31. März 2015). Die Fremdmittel wurden im Verlauf des Geschäftsjahres teilweise umstrukturiert; die gewichtete durchschnittliche Verzinsung wurde in dieser Zeit erneut reduziert und liegt nun bei 1,58% (gegenüber 1,60% am 31. März 2015). Wir haben Fremdmittel mit kurzer Laufzeit zur Finanzierung von Gewerbeliegenschaften zurückgezahlt und stattdessen Mittel für unsere Wohnliegenschaften aufgenommen, um von den derzeit sehr attraktiven Zinsen zu profitieren. Der Teilfonds Swiss diversifiziert auch seine Verpflichtungen gegenüber den Gläubigern und arbeitet bei seinen Finanzierungen mit 7 verschiedenen Institutionen zusammen, von denen die wichtigste 39% der laufenden Fremdmittel zur Verfügung gestellt hat. Die Liquidationssteuern dürften sich auf CHF 5,7 Mio. belaufen. Dieser im Vergleich zum Vorjahr um CHF 3,9 Mio. höhere Betrag geht in erster Linie auf Akquisitionen im Verlauf des Berichtsjahres zurück, zudem auf den Anstieg der Marktwerte von Immobilien sowie die Übertragung der Liegenschaften von OROX Capital Investment zum Einstandspreis.

26.39 %

FREMDFINANZIERUNGSQUOTE

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT - TEILVERMÖGEN SWISS

JAHRESERGEBNIS Zum dritten Mal in Folge wird das Ergebnis für das Berichtsjahr ausgewiesen, indem die Kennzahlen für den Teilfonds Swiss einzeln sowie konsolidiert mit dem Fonds OROX Capital Investment vorgelegt werden. Die Position im Fonds OROX Capital Investment hat allerdings auf die Einzeldaten bzw. die konsolidierten Daten keine signifikanten Auswirkungen mehr, der Bilanzwert beträgt nur noch CHF 201’836.42, da sämtliche Liegenschaften der OROX Capital Investement im Verlauf des Geschäftsjahres an den Teilfonds Swiss übergingen.

20.96

Mio CHF NETTOERTRAG

Der Nettogewinn beläuft sich auf CHF 20’955’784.41. Dies entspricht einem Anstieg um 17% im Vergleich zum Geschäftsjahr 2014-2015. Die Erträge liegen um 19% höher als im Vorjahr, hauptsächlich aufgrund von höheren Mieteinnahmen (+18%) dank des nunmehr abgeschlossenen Bauvorhabens in Nyon und des Ankaufs neuer Liegenschaften. Umbau- und Renovationsarbeiten insbesondere an den Liegenschaften an der Adresse Mouille Galand führten zur Unterzeichnung neuer Mietverträge. Auch die Renovation nach Minergiestandards und die Umbauarbeiten an der Liegenschaft am Boulevard du Pont d’Arve 46 in Genf ermöglichten die Vereinbarung von bis ins Jahr 2017 laufenden Staffelmieten sowie eine Steigerung der Mieteinnahmen um 15,7%. Im Rahmen der Kapitalerhöhung wurden die Zeichner der neuen Aktien an den vom 31. März 2015 bis zum 11. Dezember 2015 aufgelaufenen Erträgen mit insgesamt CHF 1, 4 Mio. beteiligt. Die sonstigen Erträge setzen sich in erster Linie aus Subventionen zur Erhöhung der Energieeffizienz zusammen (CHF 1 Mio.). Bei den Aufwendungen hat sich der für Unterhalt und Reparaturen bestimmte Teil der Einnahmen trotz umfangreicher Renovationen in bestimmten Liegenschaften nur sehr leicht auf 6,1% (gegenüber 5,9% im Vorjahr) erhöht. Dies entspricht CHF 2’839’068.02. Die umfangreichen Arbeiten zur Senkung der laufenden Kosten der Gebäude schlagen sich im Anteil an den Verwaltungskosten der Gebäude nieder. Im Berichtsjahr sind dies 10,8% der Erträge. Insgesamt belaufen sich die Aufwendungen auf 55,2% der Erträge (gegenüber 54,4% im Vorjahr), wobei die direkt durch die Immobilien-SICAV entrichteten Steuern mit 18,8% der Erträge den Hauptanteil ausmachen. Die Senkung der Strukturkosten zählt nach wie vor zu unseren Hauptzielen. Der Rückgang der TER auf 0,76% gegenüber 0,83% im Vorjahr belegt dies.

STRATEGIE UND PERSPEKTIVEN Die Renditen stehen unter starkem Druck. In diesem Kontext führen wir unsere Strategie der Wertschöpfung innerhalb des bestehenden Portfolios weiter, indem wir Renovationen und Optimierungen der Mieteinnahmen vornehmen. Hierzu sind einerseits aktive Gestaltungen der Mietverträge und andererseits eine Kommunikation mit den Mietern erforderlich. Die Renovationen sind zudem Teil eines nachhaltigen Immobilienmanagements zur Verbesserung der Energieeffizienz der einzelnen Gebäude. Der Teilfonds Swiss hält aber an seiner opportunistischen Einstellung fest und nimmt Ankäufe vor, sofern diese sich in die Struktur des Portfolios einpassen lassen und positive Beiträge zur Rendite des Immobilienbestandes erbringen. Daher sehen wir der zukünftigen Entwicklung des Teilfonds Swiss zuversichtlich entgegen und gehen davon aus, dass die auf diesem Wege umgesetzte Strategie und die Qualität des Portfolios in den kommenden Jahren für eine stabile Dividende sorgen wird.

0.76 % TER

Av. de Gilamont 21 1800 Vevey Waadt

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT - TEILVERMÖGEN SWISS 3.5

3.0

2.5

2.0 Gain en capital

1.5

Résultat net

1.0

AUSSCHÜTTUNGEN * - TEILVERMÖGEN SWISS

0.5 ANLAGERENDITE 0

31.03.2013

31.03.2014

31.03.2015

31.03.2016

5.00%

VERWENDUNG

4.00%

Wohnbauten - 57.8%

3.00%

Gemischte Bauten - 18.2% K  ommerziell genutzte Liegenschaften - 24.0%

2.00%

1.00%

0.00%

31.03.2012

31.03.2013

31.03.2014

31.03.2015

31.03.2016

1.00% 0.95% 0.90% 3.5 0.85%

3.0 AUSSCHÜTTUNG 0.80%

2.5 0.75% 3.5 2.0 0.70%

Gain en capital

3.0 1.5 0.65%

Résultat net

2.5 0.60% 1.0 2.0 0.5

31.03.2013

31.03.2014

31.03.2015

7.0% 1.0

31.03.2013

31.03.2014

31.03.2015

Genfersee Gebiet - 63.3%

31.03.2016

8.0% 1.5 0

Gain en capital

Mitteland - 22.5%

Résultat net

Nordwestschweiz - 7.0% Zürich - 6.0%

31.03.2016

Ostschweiz - 1.2%

6.0% 5.00% 0.5 5.0% 0 4.00% 4.0% 3.0% 5.00% 3.00%

PRO GEBIET

Résidentiel

31.03.2013

31.03.2014

31.03.2015

Kapitalgewinn

31.03.2016

Nettogewinn

Mixte Commercial

2.0% 4.00% 2.00% 1.0% 0.0% 3.00% 1.00%

31.03.2014

31.03.2015

31.03.2016

PRO KANTON

TER 2.00% (GAV) 0.00% 31.03.2012

31.03.2013

31.03.2014

31.03.2015

31.03.2016

1.00% 1.00%

Waadt - 28.1% Freiburg - 15.6%

0.95% 0.00% 0.90%

Genf - 33.4%

31.03.2012

31.03.2013

31.03.2014

31.03.2015

31.03.2016

Zürich - 6.0% Basel - 4.0%

0.85% 1.00%

Neuenburg - 3.4 %

0.80% 0.95%

Aargau - 3.0%

0.75% 0.90%

Wallis - 1.8% Bern - 1.6%

0.70% 0.85%

St. Gallen - 1.2% Solothurn - 1.1%

0.65% 0.80%

Luzern - 0.8%

0.60% 0.75%

31.03.2013

31.03.2014

31.03.2015

31.03.2016

0.70% 8.0% 0.65%

* In % vom geschätzten Verkehrswert

7.0% 0.60% 6.0% 5.0% 8.0%

31.03.2013

31.03.2014

31.03.2015

31.03.2016

16

VERMÖGENSRECHNUNG

TEILVERMÖGEN SWISS (INDIVIDUEL)

TEILVERMÖGEN SWISS (KONSOLIDIERT MIT OCI) 2

31/3/2016

31/3/2015

31/3/2016

31/3/2015

CHF

CHF

CHF

CHF

15 859 467.69

45 925 831.21

17 369 491.81

47 058 732.07

0.00

12 092 000.00

0.00

0.00

502 236 000.00

345 747 000.00

502 236 000.00

345 747 000.00

59 168 040.00

57 315 840.00

59 168 040.00

57 315 840.00

343 895 000.00

258 942 000.00

343 895 000.00

359 064 000.00

Stockwerkeigentum in kommerziell genutzten Liegenschaften

10 596 000.00

10 811 000.00

10 596 000.00

10 811 000.00

Bauten mit verschiedenen Verwendungszwecken

79 372 000.00

22 772 000.00

79 372 000.00

22 772 000.00

Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten

19 632 000.00

54 196 462.73

19 632 000.00

54 196 462.73

1 014 899 040.00

749 784 302.73

1 014 899 040.00

849 906 302.73

201 836.42

75 772 022.33

0.00

0.00

2 545 619.34

15 104 546.09

3 668 146.13

16 951 923.78

1 033 505 963.45

898 678 702.36

1 035 936 677.94

913 916 958.58

10 253 000.00

15 527 000.00

10 253 000.00

27 757 745.00

24 436 641.86

24 275 754.56

26 867 356.35

26 386 617.42

257 529 000.00

215 033 000.00

257 529 000.00

215 033 000.00

0.00

0.00

0.00

0.00

Total Passiven

292 218 641.86

254 835 754.56

294 649 356.35

269 177 362.42

Nettovermögen vor geschätzten Liquidationssteuern

741 287 321.59

643 842 947.80

741 287 321.59

644 739 596.16

Geschätzte Liquidationssteuern

-5 709 348.00

-1 822 631.00

-5 709 348.00

-2 719 279.36

735 577 973.59

642 020 316.80

735 577 973.59

642 020 316.80

CHF

CHF

CHF

CHF

642 020 316.80

416 391 454.36

642 020 316.80

416 391 454.36

19 008 054.40

0.00

19 008 054.40

0.00

78 477 125.54

201 951 638.08

78 477 125.54

201 951 638.08

34 088 585.65

23 677 224.36

34 088 585.65

23 677 224.36

735 577 973.59

642 020 316.80

735 577 973.59

642 020 316.80

5 940 017.00

4 000 000.00

5 940 017.00

4 000 000.00

742 502.00

1 940 017.00

742 502.00

1 940 017.00

0.00

0.00

0.00

0.00

6 682 519.00

5 940 017.00

6 682 519.00

5 940 017.00

110.07

108.08

110.07

108.08

BANKGUTHABEN Bankguthaben auf Sicht Bankguthaben auf Zeit GRUNDSTÜCKE Wohnbauten Stockwerkeigentum in Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften

Total Grundstücke Anteile an anderen Immobilienfonds Sonstige Vermögenswerte Total Aktiven zu Ende der Rechnungsperiode

VERBINDLICHKEITEN Kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige Hypothekarschulden Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten Langfristige Verbindlichkeiten Langfristige Hypothekarschulden Sonstige langfristige Verbindlichkeiten

Nettovermögen

VERÄNDERUNG DES NETTOVERMÖGENS Nettovermögen zu Beginn der Rechnungsperiode Ausschüttung Saldo der Bewegungen von Aktien Gesamtergebnis Nettovermögen am Ende der Rechnungsperiode

ANZAHL DER ZURÜCKGENOMMENEN UND AUSGEGEBENEN AKTIEN ENTWICKLUNG DER AKTIEN IM UMLAUF Stand zu Beginn des Geschäftsjahres Ausgegebene Aktien Zurückgenommene Aktien Stand am Ende des Geschäftsjahres Nettoinventarwert pro Aktien am Ende der Rechnungsperiode

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT - TEILVERMÖGEN SWISS

ERFOLGSRECHNUNG

TEILVERMÖGEN SWISS (INDIVIDUEL)

ERTRÄGE Mietzinseinnahmen Sonstige Mietzinseinnahmen Erträge der Bankguthaben Aktivierte Bauzinsen Dividende von Anteilen an anderen Immobilienfonds Zinsen von Sichtguthaben Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Anteilen Sonstige Erträge Total Erträge

TEILVERMÖGEN SWISS (KONSOLIDIERT MIT OCI) 2

VOM 01/4/2015 BIS 31/3/2016

VOM 01/4/2014 BIS 31/3/2015

VOM 01/4/2015 BIS 31/3/2016

VOM 01/4/2014 BIS 31/3/2015

CHF

CHF

CHF

CHF

38 742 998.76

32 795 486.60

43 629 230.56

38 251 783.65

651 651.91

249 867.28

845 133.30

579 858.46

1 525.10

4 156.67

1 688.07

4 613.55

1 510 737.27

1 272 974.27

1 510 737.27

1 272 974.27

2 800 000.00

5 000 000.00

0.00

0.00

86 077.94

23 247.89

0.00

0.00

1 416 089.66

0.00

1 416 089.66

0.00

1 568 161.16

0.00

1 637 292.56

53 155.25

46 777 241.80

39 345 732.71

49 040 171.42

40 162 385.18

2 839 068.02

2 341 821.54

2 968 347.62

2 595 202.88

3 888 154.66

3 259 099.44

4 022 601.99

3 674 518.09

23.19

1 712.52

236.79

1 879.96

3 675 140.41

2 759 644.86

4 111 932.35

3 104 849.76

AUFWAND Unterhalt und Reparaturen Hypothekarzinsen Sonstige Passivzinsen LIEGENSCHAFTENVERWALTUNG: a) Liegenschaftsaufwand (Wasser, Strom, Hauswart, Reinigung, Versicherung, Liegenschaftssteuer) b) Verwaltungsaufwand (Honorare und Kosten der Hausverwaltung) Steuern Schätzungs- und Prüfaufwand Rechtskosten Publikations- und Druckkosten Weitere Kosten

1 394 367.85

1 166 226.02

1 559 142.24

1 324 282.47

8 803 688.00

6 820 315.00

9 710 120.08

7 920 379.43

266 340.00

184 650.00

354 909.14

260 099.34 110 384.43

83 152.85

94 633.65

113 766.62

22 096.00

11 783.30

22 096.00

12 199.21

443 740.89

335 774.37

462 851.69

360 317.36

3 367 462.71

3 472 242.01

3 876 563.33

4 207 950.96

730 778.42

686 125.42

840 060.92

848 028.18

295 819.81

279 500.16

295 819.81

279 500.16

11 624.58

-12 805.80

11 624.58

-12 805.80

25 821 457.39

21 400 722.49

28 350 073.16

24 686 786.43

20 955 784.41

17 945 010.22

20 690 098.26

15 475 598.75

REGLEMENTARISCHE VERGÜTUNGEN AN: die Verwaltung die Fondsleitung die Depotbank Zuweisung(en) an Rückstellungen für zweifelhafte Forderungen Total Aufwand Nettogewinn Realisierte Kapitalgewinne/ -verluste

3

Realisierter Gewinn Nicht realisierte Kapitalgewinne/ -verluste Gesamterfolg des Rechnungsjahres

-5 062 469.36

143 928.13

-313 600.60

3 003 570.64

15 893 315.05

18 088 938.35

20 376 497.66

18 479 169.39

18 195 270.60

5 588 286.01

13 712 087.99

5 198 054.97

34 088 585.65

23 677 224.36

34 088 585.65

23 677 224.36

20 955 784.41

17 945 010.22

VERWENDUNG DES ERFOLGES Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne

0.00

143 928.13

870 574.51

1 789 690.56

Interimsdividende (Erträge)

0.00

0.00

Interimsdividende (realisierte Kapitalgewinne)

0.00

0.00

21 826 358.92

19 878 628.91

Vortrag des Ertrags

Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Kapitalgewinne Ausschüttung Zur Ausschüttung bestimmter Ertrag Vortrag auf die neue Rechnung

601 426.71

1 188 003.40

20 849 459.28

17 820 051.00

375 472.93

870 574.51

18

IMMOBILIENINVENTAR

TEILVERMÖGEN SWISS (KONSOLIDIERT) GESTEHUNGSKOSTEN

GESCHÄTZTER VERKEHRSWERT

MIETZINSEINNAHMEN 4

IN CHF

IN CHF

IN CHF

Sommerhaldenstrasse 13 a-d

16 452 933.90

16 647 000.00

877 240.00

Sommerhaldenstrasse 15 a-c

13 840 992.85

13 772 000.00

691 804.00

Margarethenstrasse 87

28 263 873.82

30 370 000.00

1 321 111.65

St Galler Ring 80-84

9 442 006.89

10 020 000.00

422 555.30

5 710 474.00

5 558 000.00

298 354.90

WOHNBAUTEN Aargau

Basel

Brugg

Basel

Bern

Dotzigen

Freiburg

Freiburg

Bahnhofstrasse 3-5-7a-7b

Route de la Pisciculture 4-4A

6 124 854.25

6 268 000.00

320 486.00

Rue Jacques Gachoud 2

3 563 053.62

3 397 000.00

186 137.00

Rue Jacques Gachoud 4

8 670 881.45

9 446 000.00

471 965.30

Rue Jacques Gachoud 8

9 718 079.35

9 355 000.00

472 948.15

11 238 266.80

11 234 000.00

156 270.00

4 940 615.30

4 807 000.00

258 705.00

12 664 441.55

12 822 000.00

671 066.00

-

-

5 568.00

Granges-Paccot Allée des sources 1

Marly Route du Nord 4

Villars-sur-Glâne Route du Belvédère 2-4 Moncor 21-23-25

Genf

Genf Boulevard du Pont-D'Arve 46

11 477 243.69

12 910 000.00

526 427.00

18 990 433.00

18 820 000.00

853 284.00

Rue de la Prulay 37

10 951 483.71

11 910 000.00

593 070.50

Rue des Lattes 57-59

Rue du XXXI Décembre 26 Rue Henri Blanvalet 22

Meyrin 9 293 352.30

9 656 000.00

465 485.50

Ch. Léon Guérchet 1-11, Ch.Antoine Verchère 1-3

38 044 384.98

40 000 000.00

1 626 430.80

Ch. Léon Guérchet 13-19

14 383 959.43

15 410 000.00

599 721.15

5 382 417.34

5 407 000.00

223 932.00

Ch. Antoine-Verchère 9

Vernier Route de Peney 14 Chemin de Mouille-Galand 2

4 256 399.85

4 547 000.00

247 627.35

11 186 321.47

13 210 000.00

535 891.05

Chemin de Mouille-Galand 2A

13 883 961.69

16 140 000.00

673 583.00

Chemin de Mouille-Galand 2B

13 276 809.57

15 110 000.00

624 983.55

Chemin de Mouille-Galand 2D

13 748 236.04

15 390 000.00

636 102.65

Chemin de Mouille-Galand 2C

13 271 189.99

16 950 000.00

524 573.85

Chemin de Mouille-Galand 2E

14 215 234.07

16 710 000.00

708 125.35

Chemin de Mouille-Galand 2F

12 276 783.19

13 760 000.00

601 586.50

10 347 377.13

12 320 000.00

543 602.40

Versoix Avenue Adrien Lachenal 21-23

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT - TEILVERMÖGEN SWISS

Neuenburg

Neuenburg

St. Gallen

Uznach

Waadt

Epalinges

Rue de Jolimont 2-4-6-8-10

Zürcherstrasse 86-St. Josefstrasse 1-11

Chemin des Geais 19

24 092 379.10

23 930 000.00

1 188 347.11

12 049 575.10

12 010 000.00

589 439.40

7 899 009.35

8 010 000.00

367 680.00

7 441 242.85

7 450 000.00

233 023.00

26 900 805.92

29 581 000.00

-

Vallorbe L'Ancienne Poste 36

Vevey Avenue de Gilamont 21

Yverdon-les-Bains

Zürich

Rue des Moulins 127

9 321 556.05

9 386 000.00

339 600.00

Rue des Moulins 131

17 432 851.95

17 587 000.00

592 754.50

Dietikon Kreuzstrasse 14-16-18 / Überlandstrasse 121-123-125

21 997 113.60

22 336 000.00

1 173 393.65

472 750 595.15

502 236 000.00

20 622 875.61

5 314 362.72

5 922 000.00

224 667.00

Chemin de la Tulette 3

17 665 813.72

17 848 652.00

883 009.37

Chemin de la Tulette 3a

11 439 902.10

11 669 188.00

572 179.50

446 200.00

398 200.00

276.00

Rue de Rothschild 60

10 720 501.27

11 590 000.00

533 790.00

Rue de Rothschild 64

10 988 200.68

11 740 000.00

528 670.00

56 574 980.49

59 168 040.00

2 742 591.87

59 032 715.21

72 280 000.00

3 936 355.75

10 834 609.11

11 541 000.00

690 000.00

15 474 286.40

18 250 000.00

1 532 567.00

11 446 379.95

10 480 000.00

695 300.00

10 882 162.50

11 010 000.00

663 226.25

21 270 516.68

18 320 000.00

1 016 184.75

STOCKWERKEIGENTUM IN WOHNBAUTEN Genf

Choulex Route de la Capite 180

Cologny

Chemin de la Tulette

Genf

KOMMERZIELL GENUTZTE LIEGENSCHAFTEN Freiburg

Freiburg

Genf

Meyrin

Rue Louis d’Affry 2

Rue Veyrot 11

Vernier Bois-des-Frères 81

Neuenburg

Neuenburg

Solothurn

Olten

Rue de la Maladière 23

Baslerstrasse 37 - Ringstrasse 1

Wallis

Conthey

Waadt

Epalinges

Route Cantonale 18

Route de la Corniche 3

36 219 229.80

41 150 000.00

1 882 678.05

Route de la Corniche 9a-b

27 967 546.85

32 510 000.00

1 700 000.00

7 583 536.45

7 552 000.00

420 541.20

11 015 582.59

11 080 000.00

830 898.00

40 095 619.17

40 170 000.00

288 045.40

25 459 505.70

30 590 000.00

1 777 361.10

Lausanne Avenue des Boveresses 44

Le Mont-sur-Lausanne Chemin du Petit Flon 29-31

Montreux Avenue du Casino 51

Nyon Route de Champ Colin 2

20

Zürich

Feldmeilen General Wille Strasse 65

GEMISCHTE BAUTEN Freiburg

41 901 604.68

38 962 000.00

1 647 527.03

319 183 295.09

343 895 000.00

17 080 684.53

16 651 934.91

17 170 000.00

814 260.00

11 747 873.60

11 816 000.00

106 620.00

43 885 906.25

44 600 000.00

1 384 868.20

Bulle Rue de l'Europe 20

La Roche Haut de Scherwyl 2-4

Waadt

Nyon Route de Signy 35

Pully Avenue de Lavaux 36

5 468 018.34

5 786 000.00

297 516.15

77 753 733.10

79 372 000.00

2 603 264.35

11 162 007.82

10 596 000.00

579 814.20

11 162 007.82

10 596 000.00

579 814.20

11 560 000.00

-

STOCKWERKEIGENTUM IN KOMMERZIELL GENUTZTEN LIEGENSCHAFTEN Bern Niederwangen Freiburgstrasse 555, 556

BAULAND, EINSCHLIESSLICH ABBRUCHOBJEKTE UND ANGEFANGENE BAUTEN Genf Meyrin Promenade des Artisans

Luzern

12 937 895.35

Malters Haldenrain

6 994 336.26

8 072 000.00

-

19 932 231.61

19 632 000.00

-

GESTEHUNGSKOSTEN

GESCHÄTZTER VERKEHRSWERT

MIETZINSEINNAHMEN

Die Liegenschaften von Swiss (individuell) werden direkt vom Teilfonds gehalten.

ZUSAMMENFASSUNG

Wohnbauten

IN CHF

IN CHF

IN CHF

472 750 595.15

502 236 000.00

20 622 875.61

Stockwerkeigentum in Wohnbauten

56 574 980.49

59 168 040.00

2 742 591.87

Kommerziell genutzte Liegenschaften

319 183 295.09

343 895 000.00

17 080 684.53

77 753 733.10

79 372 000.00

2 603 264.35

StockwerkeIgentum in kommerziell genutzten Liegenschaften

Gemischte Bauten

11 162 007.82

10 596 000.00

579 814.20

Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten

19 932 231.61

19 632 000.00

-

957 356 843.26

1 014 899 040.00

43 629 230.56



Die Brandversicherung des gesamten Immobilienparks beträgt CHF 716’057’525.00.Mieter, die mehr als 5% (CHF 2’181’461.53 jährlich) der gesamten Mieteinnahmen des Immobilienfonds (gemäss Richtlinien der SFAMA für Immobilienfonds, Abschnitt 66) ausmachen: Alcon Pharmaceuticals LTD - Rue Louis d’Affry in Freiburg (CHF 2’337’421.80 jährlich)

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT - TEILVERMÖGEN SWISS

AUFSTELLUNG DER KÄUFE

TEILVERMÖGEN SWISS (KONSOLIDIERT)

KÄUFE KOMMERZIELL GENUTZTE LIEGENSCHAFTEN Waadt

KAUFPREIS IN CHF

Montreux Avenue du Casino 51

38 120 000.00 38 120 000.00

WOHNBAUTEN Freiburg

Granges-Paccot

Genf

Meyrin

Allée des sources 1

10 800 000.00

Ch. Léon Guérchet 1-11, Ch. Antoine Verchère 1-3

36 111 660.00

Ch. Léon Guérchet 13-19

13 619 660.00

Ch. Antoine-Verchère 9

5 118 680.00

Vernier Chemin de Mouille-Galand 2C

Waadt

12 071 960.00

Vallorbe L’Ancienne Poste 36

7 050 000.00

Yverdon-les-Bains Rue des Moulins 127

8 850 000.00

Rue des Moulins 131

16 500 000.00 110 121 960.00

STOCKWERKEIGENTUM IN GEMISCHTEN BAUTEN Genf Cologny Chemin de la Tulette

437 800.00 437 800.00

GEMISCHTE BAUTEN Freiburg

La Roche Haut de Scherwyl 2-4

11 500 000.00 11 500 000.00

BAULAND, EINSCHLIESSLICH ABBRUCHOBJEKTE UND ANGEFANGENE BAUTEN Genf Meyrin Promenade des Artisans

Luzern

9 000 000.00

Malters Haldenrain

4 700 000.00 13 700 000.00 Total Käufe

VERKÄUFE WOHNBAUTEN Freiburg

173 879 760.00

KAUFSPREIS IN CHF

Villars-sur-Glâne Moncor 21- 23 - 25

9 050 000.00 9 050 000.00

KOMMERZIELL GENUTZTE LIEGENSCHAFTEN Genf Genf Boulevard des Philosophes 20 et rue de l’Ecole de Médecine

59 400 000.00 Total Verkäufe

68 450 000.00

22

HYPOTHEKARSCHULDEN IM DETAIL TEILVERMÖGEN SWISS KAPITAL IN CHF

ZINSSATZ PRO JAHR

ENTSTEHUNGSDATUM

VERFALLSDATUM

200 000.00

2.90%

12/08/2013

31/05/2021

6 045 000.00

1.79%

31/01/2014

30/01/2021

6 270 000.00

1.10%

18/02/2016

18/02/2022

6 500 000.00

1.03%

18/11/2014

18/11/2021

7 150 000.00

1.28%

05/09/2014

04/09/2021

7 640 000.00

1.20%

24/06/2014

24/06/2016

7 790 000.00

1.10%

15/02/2016

15/02/2022

8 970 000.00

1.79%

31/01/2014

30/01/2021

9 500 000.00

1.93%

02/07/2013

03/09/2020

6 000 000.00

1.15%

18/02/2016

18/02/2020

10 000 000.00

1.58%

07/10/2014

07/10/2023

10 000 000.00

1.69%

07/10/2014

07/10/2024

10 000 000.00

1.47%

07/10/2014

07/10/2022

11 000 000.00

1.93%

02/07/2013

03/09/2020

12 000 000.00

2.29%

28/06/2013

30/06/2023

13 230 000.00

1.43%

08/11/2013

07/11/2018

16 000 000.00

0.90%

09/09/2014

09/09/2019

21 000 000.00

2.01%

02/07/2013

03/09/2020

21 000 000.00

1.38%

01/02/2016

01/02/2023

10 000 000.00

1.96%

01/07/2013

16/01/2022

22 000 000.00

1.40%

01/07/2013

31/12/2017

5 750 000.00

1.28%

05/09/2014

04/09/2021

5 000 000.00

0.95%

09/09/2014

09/09/2019

275 000.00

2.35%

12/08/2013

31/12/2018

310 000.00

1.10%

15/02/2016

15/02/2022

430 000.00

2.15%

12/08/2013

28/02/2027

570 000.00

2.15%

12/08/2013

28/02/2027

1 000 000.00

2.65%

12/08/2013

30/09/2025

1 179 000.00

1.48%

12/02/2013

31/01/2018

1 225 000.00

1.00%

30/09/2013

variable

1 300 000.00

2.68%

01/06/2012

31/07/2022

5 500 000.00

1.35%

07/10/2014

07/10/2021

1 388 000.00

1.38%

12/02/2013

27/12/2016

1 660 000.00

1.32%

30/09/2014

30/09/2019

2 000 000.00

2.75%

30/09/2013

01/03/2022

2 000 000.00

1.15%

24/06/2014

24/06/2019

2 000 000.00

2.93%

30/09/2013

13/08/2025

2 140 000.00

2.17%

01/06/2012

31/07/2022

2 500 000.00

1.22%

15/02/2016

15/02/2024

3 120 000.00

2.90%

01/08/2012

28/02/2019

4 640 000.00

1.53%

12/02/2013

03/04/2018

1 500 000.00

2.85%

12/08/2013

30/06/2025

267 782 000.00

1.58% (gewichteter durchschnittlicher Satz)

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT - TEILVERMÖGEN SWISS

FORDERUNGEN KAPITAL IN CHF

ZINSSATZ PRO JAHR

ENTSTEHUNGSDATUM

VERFALLSDATUM

200 000.00 21 000 000.00

1.85%

12/08/2013

31/12/2015

0.80%

21/07/2015

15/12/2015

6 010 000.00 2 667 634.17

1.10%

03/12/2014

30/12/2015

1.20%

20/05/2008

17/02/2016

9 499 110.83

1.20%

18/02/2008

17/02/2016

10 500 000.00

1.20%

16/11/2015

15/02/2016

ANGABEN ÜBER DIE EFFEKTIVEN VERGÜTUNGSSÄTZE TEILVERMÖGEN SWISS (INDIVIDUEL) MAXIMALER SATZ GEMÄSS ANLAGEREGLEMENT

ENTSCHÄDIGUNG AN DIE FONDSLEITUNG KOMMISSIONEN FÜR DIE VERWALTUNG, DIE LEITUNG UND DEN VERTRIEB DES TEILVERMÖGENS

ANGEWANDTER SATZ

§ 19 ANLAGEREGLEMENT 1.20%

0.61%

Kommissionen für die Verwaltung und den Vertrieb des Teilvermögens

1.00%

0.50%

Kommissionen für die Leitung

0.20%

0.11%

Kommissionen für den Kauf oder Verkauf von Gebäuden

3.00%

2.00%

Kommissionen für die vermittelte Arbeit während des Baus, der Renovation oder der Umwandlung

2.00%

1.10% à 1.60%

Kommissionen für die Gebäudeverwaltung

5.00%

1.10% à 4.5%

NEBST DER OBIGEN VERWALTUNGSKOMMISSION

ENTSCHÄDIGUNG DER DEPOTBANK Für die Verwaltung, die Besorgung des Zahlungsverkehrs und die Überwachung der Fondsleitung

§ 19 ANLAGEREGLEMENT 0.05%

0.04% à 0.05%

24

TEILVERMÖGEN SWISS (KONSOLIDIERT)

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Mouille Galand GE Vernier Mouille Galand 2-2A-2B-2C-2D-2E-2F 1967 Wohnbauten 107 270 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse

Meyrinoise GE Meyrin Ch. Antoine-Verchère 1-3-9

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Cologny GE Cologny Ch. de la Tullette 3-3a 2015 Wohnbauten 29 916 040

Baujahr Verwendung Verkehrswert

1958 Wohnbauten 60 817 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Rothschild GE Genf Rue Rothschild 60 & 64 1960 Wohnbauten 23 330 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

XXXI Décembre GE Genf Rue du 31 Décembre 26 1968 Wohnbauten 18 820 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Bois des Frères GE Vernier Rte du Bois des Frères 81 1990 Büro und Gewerbeflächen 18 250 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Pt d’Arve GE Genf Bd du Pont d’Arve 46 1932 Wohnbauten 12 910 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Adrien Lachenal GE Versoix Av. Adrien Lachenal 21-23 1991 Wohnbauten 12 320 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Prulay GE Meyrin Rte de Prulay 37 1963 Wohnbauten 11 910 000

Ch. Léon Guerchet 1-19

Die obigen Informationen wurden nicht durch die Revisionsstelle geprüft.

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT - TEILVERMÖGEN SWISS

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Veyrot GE Meyrin Rue de Veyrot 11 1971 Büro und Gewerbeflächen 11 541 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Lattes GE Meyrin Rue des Lattes 57/59 1977 Wohnbauten 9 656 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Capite GE Choulex Rte de la Capite 180 1964 Wohnbauten 5 922 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Peney GE Vernier Rte de Peney 14 1972 Wohnbauten 4 547 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Petite Prairie VD Nyon Rte de Signy 35 2015 Büro, Kommerziell und Wohnbauten 44 600 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Biopole IV VD Epalinges Rte de la Corniche 3 2015 Büro und Labor 41 150 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Casino VD Montreux Av. du Casino 51 1930 Büro, Kommerziell und Wohnbauten 40 170 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Biopole III VD Epalinges Rte de la Corniche 9A-B 2011 Büro und Labor 32 510 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Champ Colin VD Nyon Rte de Champ Colin 2 1971 Büro und Gewerbeflächen 30 590 000

Die obigen Informationen wurden nicht durch die Revisionsstelle geprüft.

26

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Gilamont VD Vevey Av. de Gilamont 21 2016 Wohnbauten 29 581 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Moulins VD Yverdon-les-Bains Moulins 127-129, 131-133 1970/ 2010 Wohnbauten 26 973 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Petit-Flon VD Le Mont-sur-Lausanne Ch. Du Petit-Flon 29-31 1981 Kommerziell 11 080 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung

Geais VD Epalinges Ch. des Geais 19 2010 Wohnbauten

Verkehrswert

8 010 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Boveresses VD Lausanne Av. des Boveresses 44 1984 Kommerziell 7 552 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Vallorbe VD Vallorbe Rue de l'Ancienne Poste 36 2013 Kommerziell 7 450 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Lavaux VD Pully Av. de Lavaux 36 1957 Kommerziell und Wohnbauten 5 786 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Agora FR Freiburg Av. Louis d’Affry 2 2012 Büro, Kommerziell und Wohnbauten 72 280 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Bulle FR Bulle Av. de l’Europe 20 2013 Kommerziell und Wohnbauten 17 170 000

Die obigen Informationen wurden nicht durch die Revisionsstelle geprüft.

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT - TEILVERMÖGEN SWISS

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Belvédère FR Villars s/Glâne Rte de Belvédère 2-4 1974 Wohnbauten 12 822 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

La Roche FR La Roche Haut de Scherwyl 2-4 1974 Kommerziell und Wohnbauten 11 816 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Agy FR Granges-Paccot Allée des Sources 1-3 2015 Wohnbauten 11 234 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Gachoud 4 FR Freiburg Rue Jacques Gachoud 4 2011 Wohnbauten 9 446 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Gachoud 8 FR Freiburg Rue Jacques Gachoud 8 2011 Wohnbauten 9 355 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Pisciculture FR Freiburg Rte de la Pisciculture 4-4a 2011 Wohnbauten 6 268 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Marly FR Marly Rte du Nord 4 1988 Wohnbauten 4 807 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Gachoud 2 FR Freiburg Rue Jacques Gachoud 2 1943 Wohnbauten 3 397 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Feldmeilen ZH Feldmeilen General Wille Strasse 65 2009 Kommerziell und Wohnbauten 38 962 000

Die obigen Informationen wurden nicht durch die Revisionsstelle geprüft.

28

Liegenschaft Kanton Gemeinde

Dietikon ZH Dietikon

Adresse

Kreuzstrasse 14-18 Überlandstrasse 121-125 Gjuchstrasse 29-32

Baujahr Verwendung Verkehrswert

1956 Wohnbauten 22 336 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Jolimont NE Neuenburg Rue de Jolimont 2-4-6-8-10 1968 Wohnbauten 23 930 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Conthey VS Conthey Rte Cantonale 18 2005 Kommerziell 18 320 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Die obigen Informationen wurden nicht durch die Revisionsstelle geprüft.

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

St Galler Ring BS Basel St Galler Ring 80-84 1948 Wohnbauten 10 020 000

Maladière NE Neuenburg Rue de la Maladière 23 1988 Büro 10 480 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Brugg AG Brugg Sommerhaldenstrasse 13-15 1981 Wohnbauten 30 419 000

Niederwangen BE Niederwangen Freiburgstrasse 555,556 1996 Kommerziell 10 596 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Dotzigen BE Dotzigen Bahnhofstrasse 3, 5, 7a, 7b 1970 Wohnbauten 5 558 000

Margarethenstrasse BS Basel Margarethenstrasse 87 1971 Wohnbauten 30 370 000

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT - TEILVERMÖGEN SWISS

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Uznach SG Uznach St.Josefstr. 1-11 Zürcherstr. 86 1985 Wohnbauten 12 010 000

Liegenschaft Kanton Gemeinde Adresse Baujahr Verwendung Verkehrswert

Die obigen Informationen wurden nicht durch die Revisionsstelle geprüft.

Basler Ring SO Olten Baslerstrasse 37, Ringstrasse 1 1954 Büro und Kommerziell 11 010 000

30

TEILVERMÖGEN UNTERNEHMER

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT

BILANZ AKTIVEN

TEILVERMÖGEN UNTERNEHMER 31/3/2016

31/3/2015

CHF

CHF

1 100 364.00

1 100 364,00

BANKGUTHABEN Bankguthaben auf Sicht Sonstige Vermögenswerte Total Aktiven

43.83

43.83

1 100 407.83

1 100 407.83

0.00

0.00

1 100 000.00

1 100 000.00

407.83

361.95

PASSIVEN AUSLÄNDISCHE FONDS Andere Verpflichtungen

Aktienkapital Gewinnvortrag Jahresüberschuss

0.00

45.88

1 100 407.83

1 100 407.83

11 000.00

11 000.00

Ausgegebene Aktien

0.00

0.00

Zurückgenommene Aktien

0.00

0.00

Total Passiven

ANZAHL DER ZURÜCKGENOMMENEN UND AUSGEGEBENEN AKTIEN ENTWICKLUNG DER AKTIEN IM UMLAUF Stand zu Beginn des Geschäftsjahres

Stand am Ende des Geschäftsjahres

11 000.00

11 000.00

Nettoinventarwert pro Aktien am Ende der Rechnungsperiode

100.04

100.04

ERFOLGSRECHNUNG

TEILVERMÖGEN UNTERNEHMER

ERTRÄGE

VOM 1/04/2015 BIS 31/03/2016

VOM 1/04/2014 BIS 3/03/2015

CHF

CHF

Erträge der Bankguthaben

0.00

45.88

Total Erträge

0.00

45.88

AUFWAND Total Aufwand

0.00

0.00

Nettogewinn

0.00

45.88

Realisierter Gewinn

0.00

45.88

Gesamterfolg des Rechnungsjahres

0.00

45.88

VERWENDUNG DES ERFOLGES Nettoertrag

0.00

45.88

Deckung Geschäftsverlust aus Kapitalgewinn

0.00

45.88

0.00

0.00

Zur Ausschüttung bestimmter Ertrag

0.00

0.00

Vortrag auf neue Rechnung

0.00

0.00

Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Kapitalgewinne Ausschüttung

UNTERNEHMER-AKTIONÄR MIT MEHR ALS 5% AKTIENANTEILEN (GEMÄSS DES ART.97 ABS.5 KKV-FINMA)

Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. 18, rue de Hesse CH - 1204 Genf Beteiligung : 100%

Ch. de Mouille-Galand 2 à 2F 1214 Vernier Genf

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT

SICAV TOTAL

34

VERMÖGENSRECHNUNG IMMOBILIEN SICAV TOTAL 31/3/2016

31/3/2015

CHF

CHF

18 469 855.81

48 159 096.07

0.00

0.00

502 236 000.00

345 747 000.00

BANKGUTHABEN Bankguthaben auf Sicht Bankguthaben auf Zeit GRUNDSTÜCKE Wohnbauten Stockwerkeigentum in Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften

59 168 040.00

57 315 840.00

343 895 000.00

359 064 000.00

Stockwerkeigentum in kommerziell genutzten Liegenschaften

10 596 000.00

10 811 000.00

Bauten mit verschiedenen Verwendungszwecken

79 372 000.00

22 772 000.00

Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten Total Grundstücke Anteile an anderen Immobilienfonds Sonstige Vermögenswerte

19 632 000.00

54 196 462.73

1 014 899 040.00

849 906 302.73

0.00

0.00

3 668 189.96

16 951 967.61

1 037 037 085.77

915 017 366.41

Kurzfristige Hypothekarschulden

10 253 000.00

27 757 745.00

Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten

26 867 356.35

26 386 617.42

257 529 000.00

215 033 000.00

Total Aktiven zu Ende der Rechnungsperiode

VERBINDLICHKEITEN Kurzfristige Verbindlichkeiten

Langfristige Verbindlichkeiten Langfristige Hypothekarschulden Sonstige langfristige Verbindlichkeiten Total Passiven Nettovermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern

0.00

0.00

294 649 356.35

269 177 362.42

742 387 729.42

645 840 003.99

-5 709 348.00

-2 719 279.36

736 678 381.42

643 120 724.63

CHF

CHF

Nettovermögen zu Beginn der Rechnungsperiode

643 120 724.63

417 491 816.31

Ausschüttung

19 008 054.40

0.00

78 477 125.54

201 951 638.08

34 088 585.65

23 677 270.24

736 678 381.42

643 120 724.63

5 951 017.00

4 011 000.00

742 502.00

1 940 017.00

Nettovermögen

VERÄNDERUNG DES NETTOVERMÖGENS

Saldo der Bewegungen von Aktien Gesamtergebnis Nettovermögen am Ende der Rechnungsperiode

ANZAHL DER ZURÜCKGENOMMENEN UND AUSGEGEBENEN AKTIEN ENTWICKLUNG DER UMLAUFENDEN AKTIEN Stand zu Beginn des Geschäftsjahres Ausgegebene Aktien Zurückgenommene Aktien Stand am Ende des Geschäftsjahres

0.00

0.00

6 693 519.00

5 951 017.00

WEITERE INFORMATIONEN (ART.95 (ANHANG 3) KKV-FINMA PER 27.08.2014) Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke

0.00

0.00

Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen

0.00

0.00

Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Aktien

0.00

0.00

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT

ERFOLGSRECHNUNG IMMOBILIEN SICAV TOTAL

ERTRÄGE Mietzinseinnahmen Sonstige Mietzinseinnahmen Erträge der Bankguthaben Aktivierte Bauzinsen Dividenden von Anteilen an anderen Immobilienfonds Zinsen von Sichtguthaben

VOM 01/04/2015 BIS 31/03/2016

VOM 01/04/2014 BIS 31/03/2015

CHF

CHF

43 629 230.56

38 251 783.65

845 133.30

579 858.46

1 688.07

4 659.43

1 510 737.27

1 272 974.27

0.00

0.00

0.00

0.00

Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Anteilen

1 416 089.66

0.00

Sonstige Erträge

1 637 292.56

53 155.25

49 040 171.42

40 162 431.06

Unterhalt und Reparaturen

2 968 347.62

2 595 202.88

Hypothekarzinsen

4 022 601.99

3 674 518.09

236.79

1 879.96

4 111 932.35

3 104 849.76

Total Erträge

AUFWAND

Sonstige Passivzinsen Liegenschaftenverwaltung: a) Liegenschaftsaufwand (Wasser, Strom, Hauswart, Reinigung, Versicherung, Liegenschaftssteuer) b) Verwaltungsaufwand (Honorare und Kosten der Hausverwaltung)

1 559 142.24

1 324 282.47

Steuern

9 710 120.08

7 920 379.43

354 909.14

260 099.34

113 766.62

110 384.43

Schätzungs- und Prüfaufwand Rechtskosten Publikations- und Druckkosten

22 096.00

12 199.21

Weitere Kosten

462 851.69

360 317.36

3 876 563.33

4 207 950.96

840 060.92

848 028.18

295 819.81

279 500.16

Reglementarische Vergütungen an: die Verwaltung die Fondsleitung die Depotbank Zuweisung(en) an Rückstellungen für zweifelhafte Forderungen Total Aufwand Nettogewinn Realisierte Kapitalgewinne/ -verluste Realisierter Gewinn Nicht realisierte Kapitalgewinne/ -verluste Gesamterfolg des Rechnungsjahres

11 624.58

-12 805.80

28 350 073.16

24 686 786.43

20 690 098.26

15 475 644.63

-313 600.60

3 003 570.64

20 376 497.66

18 479 215.27

13 712 087.99

5 198 054.97

34 088 585.65

23 677 270.24

Rte de la Corniche 9a-b 1066 Epalinges Waadt

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT

ZIEL DER IMMOBILIEN SICAV

Edmond de Rothschild Real Estate SICAV mit Sitz in Genf ist eine kollektive Kapitalanlage nach schweizerischem Recht in Form einer Investmentgesellschaft mit variablem Kapital (SICAV) der Kategorie «Immobilienfonds» (die «Immobilien-SICAV») gemäss der Art. 36 und 58 des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen («KAG») vom 23. Juni 2006. Die Immobilien-SICAV ist am 9, Dezember 2010 gegründet worden; und unter der Nummer CH-660-2683010-7 im Handelsregister des Kantons Genf eingetragen. Die Immobilien-SICAV ist in mehrere Teilvermögen unterteilt, und zwar: Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Unternehmerteilvermögen, Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Swiss Auschliesslicher Zweck der Immobilien-SICAV ist nach Massgabe der Statuten die kollektive Kapitalanlage. Die Immobilien-SICAV verfügt über ein Kapital und eine Anzahl Aktien, die nicht im Voraus bestimmt sind. Ihr Kapital ist in Unternehmeraktien («Unternehmeraktien») und Anlegeraktien («Aktien») unterteilt. Für die Verbindlichkeiten der Immobilien-SICAV haftet nur das Gesellschaftsvermögen. Das Anlegerteilvermögen haftet ausschliesslich für seine eigenen Verbindlichkeiten. In Verträgen mit Dritten ist die Beschränkung der Haftung eines Teilvermögens offen zu legen. Das Unternehmerteilvermögen haftet für sämtliche Verbindlichkeiten der Immobilien-SICAV sowie subsidiär für die Verbindlichkeiten aller Teilvermögen. Die Haftung des Gesamtvermögens der Immobilien-SICAV gemäss dem Art. 55 und 100 OR bleibt auf jeden Fall vorbehalten. Gemäss Art. 5 der Statuten kann die Immobilien-SICAV Aktienklassen schaffen, aufheben oder vereinigen. Gegenwärtig bestehen bei der Immobilien-SICAV für diese Teilvermögen zwei Aktienklassen mit den folgenden Bezeichnungen: «A-CHF» (Ausschüttungsklasse) und «B-CHF» (Klasse mit Thesaurierung, bis jetzt nicht vermarktet). Die Aktienklassen stellen keine separaten Vermögen dar. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass eine Aktienklasse von Vergütungen und Kosten einer anderen Aktienklasse belastet

wird, auch wenn normalerweise die Vergütungen und Kosten derjenigen Aktienklasse belastet werden, welche von der Leistung betroffen ist.

Berechnung des Nettoinventarwertes und Bewertungsprinzipien Jedes Teilvermögen weist einen eigenen Nettoinventarwert pro Aktie, und sofern mehrere Aktienklassen ausgegeben sind, für jede Aktienklasse aus. Der Nettoinventarwert jedes Teilvermögens und der Anteil der einzelnen Klassen (Quoten) wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres, sowie bei jeder Ausgabe von Aktien, in der für jedes Teilvermögen in der Anlage angegebenen Rechnungseinheit berechnet. Beim Kauf oder Verkauf von Liegenschaften muss die Fondsleitung zuvor die besagten Liegenschaften schätzen lassen. Bei einem Verkauf kann auf eine neue Schätzung verzichtet werden, wenn die bestehende Schätzung weniger als drei Monate alt ist und die Bedingungen sich nicht erheblich verändert haben. Die Immobilien-SICAV lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres, sowie bei der Ausgabe von Aktien, den Verkehrswert der zu den Teilvermögen gehörenden Grundstücke durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt die Immobilien-SICAV mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche oder eine juristische Person als unabhängige Schätzungsexperten. Die Besichtigung der Grundstücke durch die Schätzungsexperten ist mindestens alle drei Jahre zu wiederholen. Die Anlagen, die an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden, sind zu dem Preis der am Hauptmarkt gehandelten Kursen zu bewerten. Die anderen Anlagen oder Anlagen, für die keine aktuellen Kurse verfügbar sind, sind mit dem Preis zu bewerten, der bei sorgfältigem Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Die Immobilien-SICAV wendet in diesem Fall zur Ermittlung des Kaufwertes angemessene und in der Praxis anerkannte Bewertungsmodelle und Grundsätze an. Offene kollektive Kapitalanlagen werden mit ihrem Rücknahmepreis bzw. Nettoinventarwert bewertet. Werden sie re-

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gelmässig an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt, so kann die Immobilien-SICAV diese Anlagen gemäss obenstehendem Abschnitt bewerten. Der Preis der kurzfristigen festverzinslichen Effekten, die nicht an der Börse oder einem der Öffentlichkeit zugänglichen reglementierten Markt gehandelt werden, wird wie folgt bestimmt: der Schätzwert solcher Anlagen wird fortwährend dem Rücknahmepreis angepasst ausgehend vom Nettokaufspreis unter konstanter Aufrechterhaltung der berechneten Anlagerendite. Bei wesentlichen Änderungen der Marktbedingungen wird die Bewertungsgrundlage der einzelnen Anlagen der neuen Marktrendite angepasst. Dabei wird bei fehlendem aktuellem Marktpreis in der Regel auf die Bewertung von Geldmarktinstrumenten mit gleichen Merkmalen (Qualität und Sitz des Emittenten, Ausgabewährung, Laufzeit) abgestellt. Post- und Bankguthaben werden mit ihrem Forderungsbetrag plus aufgelaufene Zinsen bewertet. Bei wesentlichen Änderungen der Marktbedingungen oder der Bonität wird die Bewertungsgrundlage für Bankguthaben auf Zeit den neuen Verhältnisse angepasst. Die Liegenschaften werden für die Immobilien-SICAV gemäss der SFAMA Richtlinie für Immobilienfonds bewertet. Die Bewertung der unbebauten Grundstücke und der Liegenschaften im Bau erfolgt nach dem Prinzip des Verkehrswerts. Der Nettoinventarwert einer Aktienklasse ergibt sich aus der der betreffenden Aktienklasse am Verkehrswert des betreffenden Teilvermögens zukommenden Quote, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Teilvermögens, die der betreffenden Aktienklasse zugeteilt sind, sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Teilvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern (Grundstück- und gegebenenfalls Handänderungssteuern), die der betreffenden Aktienklasse zugeteilt sind, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien der entsprechenden Klasse. Er wird auf CHF 0.01 abgerundet. Die Quoten am Verkehrswert des Teilvermögens (Vermögen des Teilvermögens abzüglich der Verbindlichkeiten), welche den jeweiligen Aktienklassen zuzurechnen sind, werden erstmals bei der Erstausgabe mehrerer Aktienklassen (wenn diese gleichzeitig erfolgt) oder der Erstausgabe einer weiteren Aktienklasse auf der Basis der dem Teilvermögen für jede Aktienklasse zufließenden Betreffnisse bestimmt. Die Quote wird bei folgenden Ereignissen jeweils neu berechnet: a) bei der Ausgabe und Rücknahme von Aktien;

b) auf den Stichtag für Ausschüttungen, sofern (i) solche Ausschüttungen nur auf einzelne Aktienklassen (Ausschüttungsklassen) anfallen oder sofern (ii) die Ausschüttungen der verschiedenen Aktienklassen in Prozenten ihres jeweiligen Nettoinventarwertes unterschiedlich ausfallen oder sofern (iii) unterschiedliche in Prozent der Ausschüttungen berechnete Kommissions- oder Kostenbelastungen auf die Ausschüttungen der verschiedenen Aktienklassen anfallen; c) bei der Inventarwertberechnung, im Rahmen der Zuweisung von Verbindlichkeiten (einschliesslich der fälligen oder laufenden Kosten und Kommissionen) an die verschiedenen Aktienklassen, sofern die Verbindlichkeiten der verschiedenen Aktienklassen in Prozenten ihres jeweiligen Nettoinventarwertes unterschiedlich ausfallen, namentlich, wenn (i) für die verschiedenen Aktienklassen unterschiedliche Kommissionssätze zur Anwendung gelangen oder wenn (ii) klassenspezifische Kostenbelastungen erfolgen; d) bei der Inventarwertberechnung, im Rahmen der Zuweisung von Erträgen oder Kapitalerträgen an die verschiedenen Aktienklassen, sofern die Erträge oder Kapitalerträge aus Transaktionen anfallen, die nur im Interesse einer Aktienklasse oder im Interesse mehrerer Aktienklassen, nicht jedoch proportional zu deren Quote am Nettoteilvermögen, getätigt wurden.

KONSOLIDIERUNG DER BUCHHALTUNG DES TEILFONDS SWISS: Der vorliegende Jahresbericht enthält eine Bilanz und eine Erfolgsrechnung, bei denen die Buchhaltungselemente des Teilfonds Swiss mit denjenigen des Fonds Orox Capital Investment («OCI»), eines vollständig vom Teilfonds Swiss gehaltenen Anlagefonds, konsolidiert werden. Die Transaktionen und Salden zwischen OCI und dem Teilfonds Swiss werden zu Konsolidierungszwecken eliminiert. Die konsolidierte Darstellung ist dadurch gerechtfertigt, dass OCI vollständig vom Teilfonds Swiss gehalten wird und eine gemeinsame Verwaltung beider Einheiten stattfindet. Sie vermittelt ferner eine klarere Übersicht über das Portfolio und seine Ergebnisse.

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT

DCF-BEWERTUNGSMODELL Die für Werteinschätzungen zuständigen Fachleute verwenden ein DCF-Bewertungsmodell, das den internationalen Standards entspricht und die Leitlinien des TEGoVA (Europäischer Dachverband nationaler Immobilienbewertungsorganisationen) und des RICS (Britischer Berufsverband für Immobilienfachleute) ebenso berücksichtigt wie das IVSC (Komitee für internationale Bewertungsstandards), die SVS (Schweizer Bewertungsstandards), die SEK/SVIT (Schweizer Schätzungsexperten-Kammer), den SIV (Schweizer Immobilienschätzer Verband) und die CEI (Schweizer Kammer für Immobilienschätzungsexperten). «Der Marktwert oder Zeitwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Liegenschaft am Datum des Gutachtens zwischen einem kaufwilligen Käufer und einem verkaufswilligen Verkäufer nach entsprechendem Angebot auf dem Markt, im Rahmen einer normalen Transaktion, bei der beide Parteien wissentlich, umsichtig und ohne Zwang gehandelt haben, den Besitz wechseln sollte.» Im Marktwert nicht enthalten sind Finanzierungskosten der Transaktion, Provisionen, Steuern und Kosten des Besitzwechsels sowie Liegenschaftsgewinnsteuern. Dagegen fliessen Liegenschaftssteuern in die Wertermittlung ein. Die Discounted Cashflow-Methode (DCF) liefert einen Ertragswert auf der Grundlage künftiger Einnahmen und Ausgaben. Sie umfasst Vorhersagen künftiger potenzieller Zahlungsströme (Cashflows) im Zusammenhang mit der Vermietung und Nutzung der Liegenschaft. Die jährlichen Bruttoeinkünfte (Nettomieten) werden ausgehend von den aktuellen Einkünften und dem erwarteten Marktpotenzialen festgelegt. Eventuell fehlende Einkünfte aufgrund des Risikos möglicher Leerstände werden ebenfalls berücksichtigt. Darüber hinaus werden die nicht umlegbaren Betriebskosten sowie die Instandhaltungs- und Renovierungskosten in Abzug gebracht. Der Restwert ergibt sich aus der Kapitalisierung des Netto-Cashflows des 11. Jahres sowie der Berücksichtigung künftiger nicht umlegbarer ausserordentlicher Instandhaltungen. Die Situation, die Nutzung sowie der Instandhaltungszustand des Gebäudes zu diesem Zeitpunkt fliessen bei der Kapitalisierung ein. Die Kosten zyklischer Renovierungen in einem Zeithorizont von 10 Jahren werden in % des Immobilienwertes berechnet und entsprechend der Teuerung (CapEx) korrigiert.

Die Liegenschaften im Bau werden mittels der Discounted Cash Flow Methode (DCF) bewertet.

TEILVERMÖGEN SWISS (MIT OCI KONSOLIDIERT) Die Abzinsungssätze bewegen sich zwischen 3.70% (Minimum) und 5.15% (Maximum), der gewichtete Durchschnitt beträgt 4.11%.

HINWEIS ZUR DURCHFÜHRUNG EINER RISIKOBEWERTUNG Der Verwaltungsrat ist verpflichtet, eine Risikoanalyse durchzuführen, die die wichtigsten Risiken der Immobilien-SICAV sowie die Angemessenheit der Massnahmen zur Mitigation dieser Risiken berücksichtigt. Diese Risikoanalyse wird einmal im Jahr im Juni oder an jedem anderen Datum durchgeführt, sofern sich dies als notwendig erweist.

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ANGABEN ZU WIRTSCHAFTLICH ODER RECHTLICH RELEVANTEN VORKOMMNISSEN ÄNDERUNG DES ANLAGEREGLEMENTS Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA hat das Anlagereglement vom 27. Oktober 2015 für die zur Kategorie «Immobilienfonds» gehörende Immobilien-SICAV Edmond de Rothschild Real Estate SICAV gemäss Artikel 27 des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG) genehmigt. Informationspflicht der SICAV und der Depotbank (Abschnitte 3.2 und 4.2 des Anlagereglements) Gemäss Artikel 20 Absatz 1 Buchstabe c KAG sieht das Anlagereglement vor, dass die SICAV, die Depotbank und ihre Beauftragten den Anlegerinnen und Anlegern sämtliche direkt oder indirekt belasteten Gebühren und Kosten sowie deren Verwendung offenlegen; über Entschädigungen für den Vertrieb kollektiver Kapitalanlagen in Form von Provisionen, Courtagen und anderen geldwerten Vorteilen informieren sie die Anlegerinnen und Anleger vollständig, wahrheitsgetreu und verständlich. Depotbank (Abschnitt 4.3 des Anlagereglements) Die Angaben über die Delegation von Aufgaben durch die Depotbank wurden angepasst, um die überarbeiteten Bestimmungen des KAG und der KKV, insbesondere die Artikel 73 Absatz 2 und 2bis und 145 Absatz 3 KAG sowie Artikel 105a KKV widerzuspiegeln. Verschuldungsgrad (Abschnitt 14 des Anlagereglements) Gemäss Artikel 96 Absatz 1 KKV in Verbindung mit Artikel 144c Absatz 6 KKV korrigiert die Gesellschaft die Belastung aller Grundstücke auf maximal ein Drittel ihres Verkehrswertes. Gemäss Artikel 96 Absatz 1bis KKV sieht die Gesellschaft vor, dass zur Wahrung ihrer Liquidität die Belastung vorübergehend und ausnahmsweise auf die Hälfte des Verkehrswertes erhöht werden kann, wenn die Interessen der Anlegerinnen und Anleger gewahrt bleiben. Die Prüfgesellschaft nimmt im Rahmen der Prüfung der Gesellschaft zu den Voraussetzungen gemäss Artikel 96 Absatz 1ter KKV Stellung. Retrozessionen und Rabatte (Abschnitt 19.9 des Anlagereglements) Gemäss den Anforderungen der Transparenzrichtlinie der Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) sieht das Anlagereglement in Anwendung der Prospektbestimmungen vor, dass die Gesellschaft und ihre Beauftragten Retrozessionen im Rahmen der Vergütung für den Vertrieb von Anteilen an kollektiven Kapitalanlagen überweisen sowie Rabatte gewähren können, um die Gebühren und Kosten der kollektiven Kapitalanlagen beziehungsweise ihrer Teilfonds für die Anlegerinnen und Anleger zu reduzieren. Die vorgeschlagenen Änderungen des Anlagereglements wurden von der FINMA für gesetzesund regelkonform befunden. Die Aktionäre haben die Möglichkeit, sämtliche Änderungen am Sitz der SICAV sowie am Sitz von CACEIS Switzerland (SA) einzusehen.

GEPRÜFTER JAHRESBERICHT

ÜBERTRAGUNG VON LIEGENSCHAFTEN, DIE ÜBER DEN FONDS OROX CAPITAL INVESTMENT (OCI) GEHALTEN WERDEN, IN DEN DIREKTEN BESITZ VON EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV. Rückwirkend zum 1. März 2016 hat Edmond de Rothschild Real Estate SICAV die Liegenschaft an der Adresse Route de la Corniche 9A/9B - Biopôle III übernommen. Der Vertrag für diese Eigentumsübertragung wurde am 15. März 2016 mit OCI unterzeichnet. Rückwirkend zum 1. März 2016 hat Edmond de Rothschild Real Estate SICAV die Liegenschaft an der Adresse Route de la Corniche 3A/3B - Biopôle IV übernommen. Der Vertrag für diese Eigentumsübertragung wurde am 15. März 2016 mit OCI unterzeichnet. Rückwirkend zum 1. März 2016 hat Edmond de Rothschild Real Estate SICAV die Liegenschaft an der Adresse Route de Champ Colin 2A/2B/2C übernommen. Der Vertrag für diese Eigentumsübertragung wurde am 15. März 2016 mit OCI unterzeichnet. Die Liegenschaften wurden durch Reduktion der Zahl der am Fonds OCI gehaltenen Aktien nicht steuerwirksam übernommen.

KAPITALERHÖHUNG Der Verwaltungsrat beschloss am 11. Dezember 2015, auf «Best Effort»-Basis 742‘502.00 neue Aktien für Kapitalzusagen von insgesamt CHF 79‘893‘215.20 auszugeben.

NACHFOLGENDE EREIGNISSE Am 21. März 2016 wurde die Liquidation des zu 100% von Edmond Rothschild Real Estate SICAV gehaltenen Fonds Orox Capital Investment («OCI») eröffnet. Der Teilfonds Swiss erwarb am 6. Juni 2016 drei neue Liegenschaften, zwei Wohnimmobilien in Winterthur im Kanton Zürich und eine Büroimmobilie in Bern.

ANMERKUNGEN ZUR JAHRESRECHNUNG 1 Die SFAMA Kennzahlen für den Teilfonds Swiss wurden auf auf konsolidierter Basis gerechnet. 2 Siehe Seite 38 - Konsolidierung der Buchführung. 3 Die Übertragungstransaktionen zwischen Orox Capital Investment und dem Teilfonds Swiss haben einen realisierten Verlust von CHF 4’756’951.26 auf den Rückkauf von Aktien von Orox Capital Investment zur Folge, da der Nettoinventarwert dieser Gesellschaft aufgrund der Übertragung der Liegenschaften zum Einstandspreis gesunken ist. Dieser realisierte Verlust wird durch einen nicht realisierten Gewinn von CHF 14’603’717.65 kompensiert, welcher der Differenz zwischen dem Einstandspreis der übertragenen Liegenschaften und ihrem Verkehrswert entspricht. 4 Mietzinseinnahmen, einschliesslich noch zu erhaltender Mietzinseinnahmen.

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GEPRÜFTER JAHRESBERICHT - RAPPORT DE L’ORGANE DE RÉVISION

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Weitere Informationen erhalten Sie bei : Edmond de Rothschild Real Estate SICAV Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. Rue de Hesse 18 CH-1204 Genf Asset Management [email protected] +41 58 201 75 88 www.edr-realestatesicav.ch

DIE FONDSLEITUNG CACEIS (Switzerland) S.A. Route de Signy 35 CH-1260 Nyon