Independent Research Unabhängige Finanzmarktanalyse GmbH

Investment Research Fair Value REIT-AG

Zahlen Q2 2009 18. August 2009

Bitte lesen Sie den Hinweis zur Erstellung dieses Dokumentes, die Haftungserklärung, die Hinweise zu möglichen Interessenkonflikten und die Pflichtangaben zu § 34b Wertpapierhandelsgesetz am Ende dieses Dokumentes. Diese Finanzanalyse im Sinne des § 34b WpHG ist nur zur Verteilung an Personen bestimmt, die im Zusammenhang mit ihrem Handel, Beruf oder ihrer Beschäftigung übertragbare Finanzinstrumente auf Eigenrechnung oder auf Rechnung anderer erwerben oder verkaufen.

INVESTMENT RESEARCH

FAIR VALUE REIT-AG

Fair Value bestätigt Ausblick für 2009 Zahlen Q2 2009 Fair Value hat in Q2 2009 bei einem Umsatz von 2,8 (3,4; unsere Prognose: 2,8) Mio. Euro Mieterträge von 2,6 (3,2; unsere Prognose: 2,6) Mio. Euro erzielt. Verantwortlich für diesen Rückgang war eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses mit einem Generalmieter im vierten Quartal 2008.

¹

¹

¹

¹

¹

Votum:

Kaufen

alt: vom

-

Kursziel (in Euro) (6 Monate)

4,70

Kurs (Xetra) (in Euro)

3,50

17.08.2009

10:12 Uhr

Kurspotenzial

34,29%

Unternehmensdaten Land

GE

Das Nettovermietungsergebnis ging in Q2 auf 2,1 (2,6; unsere Prognose: 2,1) Mio. Euro zurück. Beim Betriebsergebnis konnte ein Anstieg auf 1,4 (-0,4; unsere Prognose: 1,4) Mio. Euro erzielt werden. Das Vorjahresergebnis wurde von einem negativen Bewertungsergebnis (-2,2 Mio. Euro; Q2 2009; 84 Tsd. Euro) stark beeinträchtigt.

Branche

Finanzdienstleister / REIT

Segment

Prime Standard

ISIN

DE000A0MW975

Die Quartalszahlen sind aus unserer Sicht ohne große Überraschungen ausgefallen. Wir belassen daher unsere Schätzungen unverändert. 2009 wird ungeachtet der soliden Finanzstruktur ein Konsolidierungsjahr für Fair Value. Wir erwarten keine nennenswerten Immobilientransaktionen. Im Vordergrund dürfte in 2009 die weitere Optimierung des Vermietungsstandes stehen.

Aktienanzahl (in Mio. Stück)

Für 2009 geht Fair Value weiter von einem IFRS-Konzerngewinn (nach Overrents von 1,5 Mio. Euro) von 2,7 bis 3,0 Mio. Euro aus. Allerdings ist hierbei kein Bewertungsverlust berücksichtigt. In den letzten Monaten sind Fair Value zufolge die Spitzenrenditen weitgehend stabil geblieben. Daher sollte der Bewertungsverlust in 2009 deutlich geringer als in 2008 ausfallen.

Bewertungsmultiplikatoren

Aus der Aktualisierung der Bewertungsmodelle resultiert ein neues Kursziel von 4,70 (alt: 4,50) Euro. Seit unserer letzten Kommentierung (20.05.) hat die Aktie rd. 17% zugelegt. Die positive Kursperformance sollte sich nach unserer Einschätzung mit der zu erwartenden soliden Ergebnisentwicklung fortsetzen. Gegenwärtig notiert die Aktie rd. 60% unter ihrem NAV (30.06.: 8,28 Euro). Der Abschlag ist in der Höhe aus unserer Sicht nicht gerechtfertigt. Wir votieren unverändert mit Kaufen.

absolut

RL

GJ

Umsatz

EBIT

EBT

JÜ

EpS

IFRS

2006

0

-21

-20

-56

-

IFRS

2007

4.326

-1.810

1.744

1.744

0,74

IFRS

2008

12.392

-1.754

-13.301

-13.301

-1,41

IFRS

2009e

10.264

694

-1.353

-1.353

-0,14

IFRS

2010e

10.469

3.310

1.764

1.764

0,19

CAGR 2007 - 2010e

34,3%

-

0,4%

0,4%

Zahlen in Tsd. Euro außer EpS (in Euro), hist. KGVs auf Jahresdurchschnittskursen

1)2)3)4)

Fair Value REIT-AG 4)

Reuters

FVIG.DE

Bloomberg

FVI

Internet

www.fvreit.de

Aktiendaten 9,407

Freefloat

42,28%

Marktkapitalisierung (in Mio Euro)

32,9

∅ Tagesumsatz

1.810

52W Hoch

26.08.2008

5,40 Euro

52W Tief

19.05.2009

2,84 Euro

Beta

1,15

Volatilität (60 Tage)

70,80

EV/Umsatz

EV/EBIT

KGV

2006

-

-

-

Div. Rendite -

2007

24,7

neg.

10,7

0,0%

2008

7,5

neg.

neg.

0,0%

2009e

9,1

134,7

neg.

0,0%

2010e

8,9

28,3

18,7

2,0%

Performance (in %) 1M

3M

6M

12M

12,9

16,7

-6,9

-27,4

relativ ggü.: DAX Pr. Fin. Services

8,1

6,3

-24,5

-10,0

18,3

23,4

-44,9

-3,7

Index-Gewichtung Prime Fin. Services

0,103%

RX REIT Index

7,830% 11 10 9 8 7 6 5 4 3

Nov 2007

Feb 2008

Mai 2008

Aug 2008

Nov 2008

Feb 2009

Mai 2009

2 Aug 2009

Ersteller: Zafer Rüzgar (Analyst)

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Independent Research

18. August 2009

INVESTMENT RESEARCH

FAIR VALUE REIT-AG

Unternehmensprofil

Zwei-Säulen-Strategie

Fair Value REIT-AG auf einen Blick Die in München ansässige Fair Value REIT-AG ist ein Real Estate Investment Trust (REIT), der sich auf den Erwerb, die Bestandshaltung und die Veräußerung von Gewerbeimmobilien spezialisiert hat. Schwerpunkt der Investitionen sind Büro-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien an ausgewählten deutschen Regionalstandorten. Fair Value verfolgt hierbei eine Zwei-SäulenStrategie. Zum einen beteiligt sich das Unternehmen an ausgewählten geschlossenen Immobilienfonds, zum anderen investiert Fair Value direkt in den deutschen Immobilienmarkt. Derzeit besitzt Fair Value Anteile an 13 geschlossenen Immobilienfonds, deren Immobilienbestände gemessen an der anteiligen Potenzialmiete zum 30.06.2009 zu 95,0% vermietet sind. Die Fair Value REIT-AG ist 2007 aus der Umwandlung der "IC Grundbesitz Gesellschaft mbH & Co. Beteiligungs-KG" in die Fair Value Immobilien-Aktiengesellschaft entstanden und seit dem 16.11.2007 im Prime Standard der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet. Aktionärsstruktur der Fair Value REIT-AG

IC Immobilien Holding AG H.F.S. Zweitmarkt Invest 2 GmbH & Co. KG H.F.S. Zweitmarkt Invest 3 GmbH & Co. KG H.F.S. Zweitmarkt Invest 4 GmbH & Co. KG H.F.S. Zweitmarkt Invest 5 GmbH & Co. KG IC Immobilien Service GmbH IFB Beteiligungs-AG Bayerische Beamten Lebensversicherung a.G. IC Fonds GmbH Free Float

in % 9,39 8,13 7,44 7,44 7,44 6,34 5,44 3,76 2,34 42,28

* 30,46% der Stimmrechtanteile des H.F.S. Zweitmarkt sind der UniCredit zuzurechnen Quelle: Fair Value REIT-AG

Keine Körperschafts- und Gewerbesteuer beim REIT

1)2)3)4)

Stand: 30.06.2009

Fair Value als Real Estate Investment Trust Ein REIT ist vereinfacht gesagt ein Treuhandfonds, der Immobilien besitzt und verwaltet. Um als REIT zu gelten muss die Immobiliengesellschaft mindestens 90% ihres HGB-Jahresgewinns als Dividende an ihre Aktionäre ausschütten. Die Gesellschaft kann bis zu 50% der Veräußerungsgewinne bis zu zwei Jahre in eine Rücklage zur Anschaffung von unbeweglichem Vermögen einstellen. Ein REIT zahlt keine Körperschafts- und Gewerbesteuer. Der Gewinn der Gesellschaft wird erst bei den Aktionären mit deren persönlichem Steuersatz versteuert. Des Weiteren sind REITs verpflichtet eine Eigenkapitalquote von 45% gemessen am Immobilienvermögen aufzuweisen. Die hohe Mindesteigenkapitalquote sorgt zum einen für Stabilität, die hohe Ausschüttungsquote stellt für REIT-Investoren zum anderen eine attraktive regelmäßige Einkommensquelle dar.

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Independent Research

18. August 2009

INVESTMENT RESEARCH

FAIR VALUE REIT-AG

Geschäftsentwicklung Q2 2009

Mieterträge erwartungsgemäß rückläufig

Umsatzentwicklung ohne Überraschungen Fair Value hat im zweiten Quartal 2009 erwartungsgemäß einen Umsatzrückgang von 16,3% auf 2,8 (3,4; unsere Prognose: 2,8) Mio. Euro verbucht. Die Mieterträge gingen hierbei um 19,2% auf 2,6 (3,2; unsere Prognose: 2,6) Mio. Euro zurück. Verantwortlich für diesen Rückgang war eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses mit einem Generalmieter im vierten Quartal 2008. Kumuliert nach sechs Monaten bezifferten sich die Mieterträge auf 5,1 (6,1; unsere Prognose: 5,1) Mio. Euro. Das Nettovermietungsergebnis ging im zweiten Quartal auf 2,1 (2,6; unsere Prognose: 2,1) Mio. Euro zurück und lag ebenfalls im Rahmen unserer Erwartungen. Der Rückgang beim Nettovermietungsergebnis ist neben den geringeren Mieterträgen auf die unterproportional gesunkenen (-12,6%) immobilienbezogenen betrieblichen Aufwendungen zurückzuführen.

Fair Value REIT-AG Ausgewählte Kennziffern der Gewinn- und Verlustrechnung Einheit : Mio. Euro Geschäftsjahresende : 31. Dez Rechnungslegungsstandard : IFRS Umsatz Nettovermietungsergebnis in % vom Umsatz

Betriebsergebnis

Q2 2008

Q2 2009

Q2 2009 (unsere Prognosen)

H1 2008

H1 2009

H1 2009 (unsere Prognosen)

3,4

2,8

2,8

6,7

5,7

5,7

2,6

2,1

2,1

5,3

4,0

4,0

75,5%

75,2%

75,0%

79,2%

69,7%

69,6%

-0,4

1,4

1,4

1,5

2,6

2,7

in % vom Umsatz

neg.

48,7%

50,0%

21,8%

46,4%

47,1%

Finanzergebnis

-0,3

-1,3

-1,5

-2,2

-2,6

-2,8

in % vom Umsatz

neg.

neg.

neg.

neg.

neg.

neg.

Konzernergebnis in % vom Umsatz

0,4

1,3

0,5

0,8

1,7

0,9

13,0%

44,8%

17,9%

11,7%

29,6%

16,3%

Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG

Finanzergebnis besser als erwartet

1)2)3)4)

Konzernergebnis übertrifft unsere Erwartungen Beim Betriebsergebnis konnte ein Anstieg auf 1,4 (-0,4; unsere Prognose: 1,4) Mio. Euro erzielt werden. Allerdings wurde das Betriebsergebnis aus dem Vorjahresquartal vom negativen Bewertungsergebnis in Höhe von -2,2 Mio. Euro stark beeinträchtigt. In der abgelaufenen Periode betrug das Bewertungsergebnis auf Grund der erwarteten Overrents -84 Tsd. Euro. Nach sechs Monaten betrug das Betriebsergebnis 2,6 (1,5; unsere Prognose: 2,6) Mio. Euro. Unter dem Strich erzielte Fair Value ein Konzernergebnis von 1,3 (0,4; unsere Prognose: 0,5) Mio. Euro. Verantwortlich für das deutlich besser als erwartet ausgefallene Konzernergebnis ist die erfreuliche Entwicklung beim Beteiligungsergebnis (1,2 (1,1; unsere Prognose: 0,5) Mio. Euro. Fair Value zufolge lag das at equity-Ergebnis leicht über Plan. Zudem fiel das Finanzergebnis mit -1,3 (-0,3; unsere Prognose: -1,5) Mio. Euro besser als von uns erwartet aus. Nach dem ersten Halbjahr 2009 verbesserte sich das Konzernergebnis auf 1,7 (0,8; unsere Prognose: 0,9) Mio. Euro.

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Independent Research

18. August 2009

INVESTMENT RESEARCH

Bilanzielle Eigenkapitalquote steigt auf 40,9% (31.12.2008: 38,7%)

FAIR VALUE REIT-AG

Unverändert solide Finanzstruktur Aus bilanzieller Sicht kann zum 30.06.2009 ein leichter Anstieg des Eigenkapitals infolge des positiven Konzernergebnisses auf 77,9 (31.12.2008: 76,8) Mio. Euro festgehalten werden. Die bilanzielle Eigenkapitalquote verbesserte sich hierbei auf 40,9% (31.12.2008: 38,7%). Allerdings beträgt die Eigenkapitalquote unter Berücksichtigung der Anteile von Minderheitsgesellschaftern gemäß des REIT-Gesetzes 52,9% (31.12.2008: 52,1%) und liegt damit weiterhin über der Vorgabe von 45%. Der REIT-Status der Fair Value bleibt somit ungefährdet. Zum Ende der ersten Jahreshälfte verfügte die Gesellschaft über Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 89,5 (31.12.2008: 94,3) Mio. Euro. Davon sind 94,2% langfristig und 5,8% bzw. 5,2 Mio. Euro innerhalb eines Jahres fällig. Der Mittelabfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit in Höhe von -1,5 (31.12.2008: +4,0) Mio. Euro resultiert hauptsächlich aus der Begleichung einer Umsatzsteuerschuld in Höhe von 3,6 Mio. Euro. Hintergrund dieser Verbindlichkeit war eine erhaltene Abstandszahlung aus dem Vorjahr. Zusätzlich waren Rückzahlungen von Bankdarlehen in Höhe von 4,8 Mio. Euro für den Rückgang der Liquidität um 6,3 Mio. Euro auf 7,7 Mio. Euro verantwortlich.

Ausblick und Prognosen

Bewertungsverlust dürfte in 2009 deutlich niedriger ausfallen

Prognosen Q3 2009

1)2)3)4)

2009er Ausblick bestätigt Für 2009 geht Fair Value weiter von einem IFRS-Konzerngewinn (nach Overrents von 1,5 Mio. Euro) von 2,7 bis 3,0 Mio. Euro aus. Allerdings ist hierbei über den reinen Overrents hinaus kein Bewertungsverlust berücksichtigt. Aus heutiger Sicht ist die Prognose eines Bewertungsergebnisses (2008: -9,7 Mio. Euro) sehr schwierig. In 2008 waren im Wesentlichen marktbedingte Erhöhungen der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen für den Bewertungsverlust verantwortlich. In den letzten Monaten sind Fair Value zufolge die Spitzenrenditen weitgehend stabil geblieben. Demnach sollte der Bewertungsverlust in 2009 deutlich geringer als in 2008 ausfallen. Zudem sollte Fair Value auf Grund der regionalen und sektoralen Portfoliodiversifikation bei der Ende des Jahres anstehenden Portfoliobewertung nach unserer Einschätzung wie schon im Vorjahr besser als der Marktdurchschnitt abschneiden. Unsere Prognosen bleiben unverändert Die Quartalszahlen sind aus unserer Sicht ohne große Überraschungen ausgefallen. Wir belassen daher unsere Schätzungen unverändert. 2009 wird ungeachtet der soliden Finanzstruktur ein Konsolidierungsjahr für Fair Value. Wir erwarten keine nennenswerten Immobilientransaktionen. Im Vordergrund dürfte in 2009 die weitere Optimierung des Vermietungsstandes stehen. Positiv werten wir, dass die Gesellschaft vermehrt von einer Dividende spricht. Sollte es im Portfolio nicht zu unerwarteten Verschiebungen oder Ausfällen kommen, ist für das Geschäftsjahr 2010 die Zahlung einer Dividende zu erwarten. Für das laufende dritte Quartal prognostizieren wir bei einem Umsatz von 2,8 (3,7) Mio. Euro ein Nettovermietungsergebnis von 2,1 (2,7) Mio. Euro. Das Betriebsergebnis erwarten wir bei 1,4 (2,0) Mio. Euro. Unsere Prognose für das Nettoergebnis lautet 0,5 (0,6) Mio. Euro.

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Independent Research

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INVESTMENT RESEARCH

FAIR VALUE REIT-AG

Bewertung Für die Bewertung der Fair Value REIT-AG haben wir neben der für Immobilienunternehmen üblichen NAV-Berechnung auch das Dividend Discount Model (DDM) und die Peer GroupBewertung herangezogen. Angesichts des REIT-Status wird Fair Value künftig einen Großteil des Gewinns ausschütten. Auch wenn für 2008 und 2009 entgegen den ursprünglichen Erwartungen keine Dividenden gezahlt werden, erachten wir die Einbeziehung des DDM zur langfristigen Bewertung der Aktie als sinnvoll. Auf Grund der ausgesetzten Dividendenzahlung gewichten wir das DDM vorerst mit 25%. Bei der Peer Group-Betrachtung haben wir auf Grund des Mangels an deutschen REITs Immobilienunternehmen herangezogen, die ein vergleichbares Geschäftsmodell aufweisen. Hierzu gehören Bestandshalter, die auf Büro- und Gewerbeimmobilien fokussiert sind. Der faire Wert je Aktie resultiert aus dem gewichteten Durchschnitt der drei Bewertungsverfahren. NA V Berechnung 2007-2010e

Marktwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien "At equity" bewertete Beteiligungen Saldo aus sonstigen Aktiva und Passiva Finanzverbindlichkeiten Liquide Mittel Minderheitenanteile

2007 150.070 58.909 10.924 112.134 5.381 18.487

2008 130.740 48.443 -5.673 94.257 14.039 16.505

2009e 125.740 50.867 -3.054 91.895 11.680 17.905

2010e 123.240 53.001 -3.579 87.753 10.916 19.285

NAV

94.663

76.787

75.434

76.540

Anzahl Aktien (in Mio. Stück)

9.407

9.407

9.407

9.407

NAV je Aktie

10,06

8,16

8,02

8,14 8,08

Gemittelter NAV je Aktie Zahlen in Mio. Euro außer NAV je Aktie (in Euro) Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG

NAV je Aktie: unverändert 8,08 Euro; fairer Wert gemäß DDM: 1,38 (alt: 1,33) Euro

Für die Bewertung der Fair Value-Aktie setzen wir den gemittelten NAV der Geschäftsjahre 2009 und 2010 an. Nachdem die Bilanzrelationen unverändert bleiben ergibst sich nach wie vor ein gemittelter NAV je Aktie von 8,08 Euro. Das DDM impliziert auf Grund der zeitlichen Aktualisierung des Modells einen neuen fairen Wert je Aktie von 1,38 (alt: 1,33) Euro.

Dividend Discount Model (DDM) 2009e

2010e

2011e

2012e

2013e

2014e

2015e

2016e

2017e

2018e

Dividende je Aktie

0,00

0,07

0,08

0,09

0,10

0,11

0,12

0,14

0,15

0,17

Barwerte

0,00

0,06

0,07

0,07

0,07

0,08

0,08

0,08

0,09

0,09

Beta :

0,7

Risikoprämie EK :

4,0%

Cost of Equity:

6,8%

in Euro

Summe Barwerte

0,69

Terminalwert

0,69

Fairer Wert je Aktie

1,38

in % vom Gesamtwert :

Modell-Parameter DDM:

risikofreie Rendite : Anzahl der Aktien in Mio. Stück

1,000

Kurs in Euro

1,38

50%

4,00%

Datum : 17.08.2009

Quelle: Independent Research

1)2)3)4)

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INVESTMENT RESEARCH

FAIR VALUE REIT-AG

Peer Group-Bewertung KGV

Unternehmen

EV / Umsatz

2009e

2010e

2009e

2010e

ALSTRIA OFFICE REIT-AG

11,5

12,2

13,4

13,7

DIC Asset AG

12,0

17,3

13,2

13,3

Deutsche Euroshop

15,1

13,5

15,7

13,5

IFM Immobilien AG

6,7

6,5

8,7

8,1

-

8,2

10,8

14,9

11,3

11,5

12,4

12,7

POLIS IMMOBILIEN AG Durchschnitt Quelle: Independent Research; Bloomberg

Kurse vom 17.08.2009

Ergebnis je Aktie in Tsd. Euro, Ergebnis je Aktie in Euro

Umsatz

2009e

2010e

2009e

2010e

-0,14

0,19

10.264

10.469

126.781

132.960

Fair Value REIT-AG Enterprise Value Liquide Mittel

7.700

Finanzverbindlichkeiten

-89.518

Faire Marktkapitalisierung

44.963

Aktienanzahl (in Tsd. Stück)

51.142 9.407

Fairer Wert

neg.

2,16

4,78

5,44

Durchschnittswert

2,16

5,11

Gewichtung

1/2

1/2 3,64

Fairer Wert je Aktie Quelle: Independent Research

Peer Group-Bewertung: Fairer Wert je Aktie 3,64 (alt: 3,17) Euro

Auf Basis der Peer Group-Bewertung resultiert ein fairer Wert je Aktie von 3,64 (alt: 3,17) Euro. Die nunmehr höhere Bewertung bei unveränderten Prognosen ist auf die gestiegenen Bewertungsrelationen der Peer Group in den letzten Wochen zurückzuführen. Das KGV 2009 fließt auf Grund des erwarteten negativen Fair Value-EpS nicht in die Bewertung ein. Aus der Zusammenführung der einzelnen Bewertungsmodelle resultiert nunmehr ein fairer Wert je Aktie von 4,74 (alt: 4,55) Euro. Wir heben daher unser Kursziel leicht auf 4,70 (alt: 4,50) Euro an.

Zusammenführende Bewertung NAV

DDM

Peer Group

Fairer Wert je Aktie (Euro)

8,08

1,38

3,64

Gewichtung

37,5%

25,0%

37,5%

Fairer Wert Gesamt je Aktie (Euro)

4,74

Quelle: Independent Research

1)2)3)4)

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FAIR VALUE REIT-AG

Fair Value REIT-AG Ausgewählte Kennzahlen Einheit : Tsd .Euro Geschäftsjahresende : 31. Dez Rechnungslegungsstandard : IFRS

2006

2007

2008

2009e

2010e

GuV-Kennzahlen Umsatz EBITDA-Marge EBIT-Marge Nettorendite Wertminderungsquote Zinsdeckungsgrad

-

4.326 -25,0% neg. 40,3% 16,8% 1,2

12.392 64,5% neg. -107,3% 78,6% 0,4

10.264 55,6% 6,8% -13,2% 48,7% -0,2

10.469 55,6% 31,6% 16,8% 23,9% -0,8

Kapitalrentabilitäts-Kennzahlen Eigenkapitalrendite (ROE) ROI

-

1,8% 0,8%

neg. neg.

neg. neg.

2,3% 0,9%

Bilanzkennzahlen Eigenkapitalquote Anlagendeckungsgrad Anlagenintensität Forderungen / Umsatz

-

41,1% 44,1% 93,2% 20,1%

38,7% 42,3% 91,6% 12,1%

39,0% 42,2% 92,5% 15,4%

39,8% 42,9% 92,8% 15,8%

Kennziffern je Aktie (in Euro) Ergebnis je Aktie Free Cash flow je Aktie Dividende je Aktie Cash je Aktie Buchwert je Aktie

-

0,74 -25,42 0,00 2,28 40,11

-1,41 2,66 0,00 1,49 8,16

-0,14 0,00 0,00 1,24 8,02

0,19 0,43 0,07 1,16 8,14

Bewertungskennzahlen EV / Umsatz EV / EBITDA EV / EBIT KGV KBV KCV KUV Dividendenrendite

-

24,7 neg. neg. 10,7 0,2 -0,3 0,0 0,0%

7,5 neg. neg. neg. 0,7 neg. 1,1 0,0%

9,1 133,0 134,7 neg. 0,4 neg. 3,2 0,0%

8,9 28,2 28,3 18,7 0,4 neg. 3,1 2,0%

Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG

1)2)3)4)

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FAIR VALUE REIT-AG

Fair Value REIT-AG Gewinn- und Verlustrechnung Einheit : Tsd .Euro Geschäftsjahresende : 31. Dez Rechnungslegungsstandard : IFRS Mietertrag Veränderung ggü. Vj.

Erträge aus Betriebs- und Nebenkosten Immobilienbezogene betriebliche Aufwendungen Nettovermietungsergebnis Veränderung ggü. Vj.

Allgemeine Verwaltungskosten in % von Mietertrag

Saldo sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen in % von Mietertrag

Ergebnis aus Verkauf von Finanzimmobilien

2006

2007

2008

2009e

2010e

0

4.326

12.392

10.264

10.469

-

-

186,5%

-17,2%

2,0%

0 0 0

264 2.038 2.552

1.303 2.912 10.783

821 2.574 8.511

838 2.631 8.675

-

-

322,5%

-21,1%

1,9%

21

3.502

3.797

2.517

2.566

-

81,0%

30,6%

24,5%

24,5%

0

-135

-351

-300

-300

-

-3,1%

-26,9%

-36,5%

-35,8%

0

0

1.345

0

0

in % von Mietertrag

-

0,0%

10,9%

0,0%

0,0%

Bewertungsergebnis

0

-725

-9.734

-5.000

-2.500

in % von Mietertrag

-

-16,8%

-78,6%

-48,7%

-23,9%

Betriebsergebnis

-21

-1.810

-1.754

694

3.310

in % von Mietertrag

-

-

-

6,8%

31,6%

Erträge aus „at equity“ bewerteten Beteiligungen Übriges Beteiligungsergebnis

0 0

7.225 413

-7.075 0

3.808 0

3.884 0

Beteiligungsergebnis

0

7.638

-7.075

3.808

3.884

-

176,6%

-57,1%

37,1%

37,1%

0 0 1

-768 1.825 -1.491

435 0 -4.907

-1.400 0 -4.455

-1.380 0 -4.050

in % von Mietertrag

Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern Kosten des Börsengangs Nettozinsergebnis in % von Mietertrag

-

-34,5%

-39,6%

-43,4%

-38,7%

1

-4.084

-4.472

-5.855

-5.430

-

-94,4%

-36,1%

-57,0%

-51,9%

-20

1.744

-13.301

-1.353

1.764

-

40,3%

-107,3%

-13,2%

16,8%

Ertragsteuern

-36

0

0

0

0

Konzernüberschuss

-56

1.744

-13.301

-1.353

1.764

-

40,3%

-107,3%

-13,2%

16,8%

Anzahl Aktien (in Tsd. Stück)

0

2.360

9.407

9.407

9.407

Ergebnis je Aktie (in Euro)

-

0,74

-1,41

-0,14

0,19

0,00

0,00

0,00

0,00

0,07

Finanzergebnis in % von Mietertrag

Ergebnis vor Steuern in % von Mietertrag

in % von Mietertrag

Dividende je Aktie (in Euro) Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG

1)2)3)4)

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FAIR VALUE REIT-AG

Fair Value REIT-AG Bilanz Einheit : Tsd .Euro Geschäftsjahresende : 31. Dez Rechnungslegungsstandard : IFRS

2006

2007

2008

2009e

2010e

Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Im Bau befindliche Immobilien „At equity“ bewertete Beteiligungen Finanzielle Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte

0 0 0 0 0 10 10

Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferung und Leistungen Sonstige Forderungen und Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte

0 0 0 13 13

Summe Aktiva

23

Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklage Wertänderungsrücklage Eigenkapital

0 0 0 -93 -93

47.034 46.167 1.462 0 94.663

47.034 46.167 -11.839 -4.575 76.787

47.034 46.167 -13.192 -4.575 75.434

47.034 46.167 -12.086 -4.575 76.540

0 0 0 0

18.487 57.116 494 76.097

16.505 78.352 4.496 99.353

17.905 76.785 1.563 96.253

19.285 72.946 1.594 93.825

5 0 111 0 116

255 55.018 2.617 1.709 59.599

334 15.905 1.359 4.505 22.103

277 15.110 1.767 4.595 21.748

282 14.808 2.297 4.687 22.073

Anteile von Minderheitsgesellschaftern Finanzverbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verbindlichkeiten Rückstellungen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verbindlichkeiten Summe Passiva

23

2 2 1 1 31 22 16 9 150.070 130.740 125.740 123.240 566 0 0 0 58.909 48.443 50.867 53.001 5.005 2.319 2.319 2.319 214.583 181.526 178.943 178.570 5.700 869 3.826 5.381 15.776

0 1.502 1.176 14.039 16.717

0 1.577 1.235 11.680 14.492

0 1.656 1.297 10.916 13.868

230.359 198.243 193.435 192.438

230.359 198.243 193.435 192.438

Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG

1)2)3)4)

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Fair Value REIT-AG Kapitalflussrechnung Einheit : Geschäftsjahresende : Rechnungslegungsstandard :

Tsd .Euro 31. Dez IFRS

2006

2007

2008

2009e

2010e

-56 38 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -18 0 0 0 0 0 9 -2 -11

1.744 0 3 0 725 -7.225 1.418 3.080 -180 -3.155 0 768 -1.371 -16 0 -4.209 0 0 -612 -1.944 188 2.504 -51 -4.124

-13.301 0 11 -1.345 9.734 7.075 2.519 0 0 0 -1.469 -435 -1.256 88 1.880 3.501 15.438 -1.880 -633 3.524 79 -1.258 2.725 21.496

-1.353 0 9 0 5.000 -3.808 1.384 0 0 0 0 1.400 0 0 0 2.632 0 0 -75 -59 -57 408 -2.843 6

1.764 0 9 0 2.500 -3.884 1.750 0 0 0 0 1.380 0 0 0 3.519 0 0 -79 -62 6 530 123 4.037

Übernahme liquider Mittel erworbener Tochterunternehmen Ausz. für den Kauf von Beteiligungen an assoziierten Unternehmen Einnahmen aus dem Verkauf von Tochterunternehmen Abgabe liquider Mittel verkaufter Tochterunternehmen Abgang liquider Mittel „at equity“ bilanzierter Beteiligungen Erlöse aus dem Abgang als Finanzinvestition gehaltener Immobilien Inv. in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien / Imm. im Bau Auszahlung für den Erwerb langfristiger Vermögenswerte Inv. in Sachanlagen und immaterielle Vermögensgegenstände Erlös aus der Veräußerung von Hausbesitzbriefen Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

12.614 -10.948 0 -1.037 -4.318 0 -52.331 0 -36 190 -55.866

0 -9 4.705 0 0 15.068 -13.892 -2.300 -2 0 3.570

0 0 0 0 0 0 0 0 -2 0 -2

0 0 0 0 0 0 0 0 -2 0 -2

Dividendenausschüttungen Kapitaleinzahlungen Auszahlung von Kapitalbeschaffungskosten Aufnahme von Bankschulden Rückzahlung von Bankschulden Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit

0 0 0 0 0 0

0 16.835 -1.117 51.398 -1.758 65.358

0 0 0 46.959 -63.367 -16.408

0 0 0 -2.362 0 -2.362

-658 0 0 -4.141 0 -4.800

-11 25 14

5.368 13 5.381

8.658 5.381 14.039

-2.359 14.039 11.680

-765 11.680 10.916

Konzernüberschuss Ertragsteueraufwand Abschreibungen auf Sachanlagen und immatr. Vermögenswerte Gewinne aus Abgang von Finanzimmobilien Bewertungsergebnis Ergebnis aus „at equity“ bewerteten Beteiligungen Entnahmen aus „at equity“ bewerteten Beteiligungen Verluste aus der Veräußerung von Tochtergesellschaften Erträge aus dem Abgang von Beteiligungen Ertrag aus günstigem Beteiligungserwerb Ertrag aus der Umstrukturierung einer Finanzverbindlichkeit Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern Ausschüttungen an Minderheitsgesellschafter Ergebnis aus der Bewertung derivativer Finanzinstrumente mit erhaltener Anzahlung zusammenhängende Ausgaben Zwischensumme FFO Erhaltene Abstandszahlung mit erhaltener Anzahlung zusammenhängende Ausgaben Veränderungen von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Veränderungen von sonstigen Forderungen Veränderungen von Rückstellungen Veränderungen von Verb. aus Lieferungen und Leistungen Veränderungen übriger Verbindlichkeiten Mittelabfluss aus betrieblicher Tätigkeit

Veränderung der liquiden Mittel Liquide Mittel zu Beginn der Periode Liquide Mittel am Ende der Periode Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG

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Disclaimer Erläuterung Anlageurteil Aktien - Einzelemittenten -: Kaufen:

Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Gewinn von mindestens 15% aufweisen.

Akkumulieren:

Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Gewinn zwischen 0% und 15% aufweisen.

Reduzieren:

Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Verlust zwischen 0% und 15% aufweisen.

Verkaufen:

Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Verlust von mindestens 15% aufweisen.

Haftungserklärung Dieses Dokument ist von der Independent Research GmbH unabhängig von den genannten Emittenten erstellt worden. Die in diesem Dokument enthaltenen Meinungen und Prognosen sind allein diejenigen der Independent Research GmbH. Die Informationen und Meinungen sind datumsbezogen und können sich jederzeit ohne vorherige Ankündigung ändern. Die Independent Research GmbH hat den Inhalt dieses Dokumentes erstellt auf der Grundlage von allgemein zugänglichen Quellen, die als zuverlässig gelten, diese aber nicht unabhängig geprüft. Daher wird die Ausgewogenheit, Genauigkeit, Vollständigkeit oder Richtigkeit der in diesem Dokument enthaltenen Informationen oder Meinungen weder ausdrücklich gewährleistet noch eine solche Gewährleistung hierdurch impliziert. Der Empfänger dieses Dokumentes sollte sich auf diese Informationen oder Meinungen nicht verlassen. Die Independent Research GmbH übernimmt keine Verantwortung oder Haftung für einen Schaden, der sich aus einer Verwendung dieses Dokumentes oder der darin enthaltenen Angaben oder der sich anderweitig im Zusammenhang damit ergibt. Eine Investitionsentscheidung sollte auf der Grundlage eines ordnungsgemäß genehmigten Prospekts oder Informationsmemorandums erfolgen und auf keinen Fall auf der Grundlage dieses Dokumentes. Dieses Dokument stellt weder ein Angebot noch eine Einladung zur Zeichnung oder zum Kauf eines Wertpapiers dar, noch bildet dieses Dokument oder die darin enthaltenen Informationen eine Grundlage für eine vertragliche oder anderweitige Verpflichtung irgendeiner Art. Das Dokument ist nur zur Verteilung an Personen bestimmt, die im Zusammenhang mit ihrem Handel, Beruf oder ihrer Beschäftigung übertragbare Wertpapiere auf Eigenrechnung oder auf Rechnung anderer erwerben oder verkaufen. Es wird Ihnen ausschließlich zu Ihrer Information zur Verfügung gestellt. Dieses Dokument unterliegt dem Urheberrecht der Independent Research GmbH; es darf weder als Ganzes noch teilweise reproduziert werden oder an eine andere Person weiterverteilt werden. Zitierungen aus diesem Dokument sind mit einer Quellenangabe zu versehen. Jede darüber hinaus gehende Nutzung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung durch die Independent Research GmbH. Dieses Dokument ist in Großbritannien nur zur Verteilung an Personen bestimmt, die in Art. 11(3) des Financial Services Act 1986 (Investments Advertisements) (Exemptions) Order 1996 (in der jeweils geltenden Fassung) beschrieben sind, und darf weder direkt noch indirekt an einen anderen Kreis von Personen weitergeleitet werden. Weder dieses Dokument noch eine Kopie hiervon darf in die Vereinigten Staaten von Amerika, nach Kanada oder nach Japan oder in ihre jeweiligen Territorien oder Besitzungen geschickt, gebracht oder verteilt werden noch darf es an eine US-Person im Sinne der Bestimmungen des US Securities Act 1933 oder an Personen mit Wohnsitz in Kanada oder Japan verteilt werden. Die Verteilung dieses Dokumentes in anderen Gerichtsbarkeiten kann durch Gesetz beschränkt sein und Personen, in deren Besitz dieses Dokument gelangt, sollten sich über etwaige Beschränkungen informieren und diese einhalten. Jedes Versäumnis, diese Beschränkungen zu beachten, kann eine Verletzung der geltenden Wertpapiergesetze darstellen. Die Independent Research GmbH und ihre verbundenen Unternehmen und/oder Mitglieder ihrer Geschäftsleitung, ihrer leitenden Angestellten und/oder ihrer Mitarbeiter können Positionen in irgendwelchen in diesem Dokument erwähnten Finanzinstrumenten oder in damit zusammenhängenden Investments halten und können diese Finanzinstrumente oder damit zusammenhängende Investments jeweils aufstocken oder veräußern. Die Independent Research GmbH und ihre verbundenen Unternehmen können als Berater für die Finanzinstrumente oder damit zusammenhängender Investments fungieren, Dienstleistungen für oder in Bezug auf diese Emittenten erbringen oder solche Dienstleistungen anbieten und können auch im Vorstand, sonstigen Organen oder Ausschüssen dieser Emittenten vertreten sein. Pflichtangaben nach § 34b WpHG und Finanzanalyseverordnung Wesentliche Informationsquellen Wesentliche Informationsquellen für die Erstellung dieses Dokumentes sind Veröffentlichungen in in- und ausländischen Medien wie Informationsdiensten (z.B. Reuters, VWD, Bloomberg, DPA-AFX u.a.), Wirtschaftspresse (z.B. Börsen-Zeitung, Handelsblatt, FAZ, FTD, Wallstreet Journal, Financial Times u.a.), Fachpresse, veröffentlichte Statistiken, Ratingagenturen sowie Veröffentlichungen der analysierten Emittenten (Unternehmensquellen: Geschäfts- und Quartalsberichte, aktuelle Unternehmenspräsentationen sowie Managementgespräche). 1)2)3)4)

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Zusammenfassung der Bewertungsgrundlagen: Aktienanalysen: Zur Unternehmensbewertung werden gängige und anerkannte Bewertungsmethoden (u.a. Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode), Peer-Group-Analyse) verwandt. In der DCF-Methode wird der Ertragswert der Emittenten berechnet, der die Summe der abgezinsten Unternehmenserfolge, d.h. des Barwertes der zukünftigen Nettoausschüttungen des Emittenten, darstellt. Der Ertragswert wird somit durch die erwarteten künftigen Unternehmenserfolge und durch den angewandten Kapitalisierungszinsfuß bestimmt. In der Peer-Group-Analyse werden an der Börse notierte Emittenten durch den Vergleich von Verhältniskennzahlen (z.B. Kurs-/Gewinn-Verhältnis Kurs-/Buchwert-Verhältnis, Enterprise Value/Umsatz, Enterprise Value/EBITDA, Enterprise Value/EBIT) bewertet. Die Vergleichbarkeit der Verhältniskennzahlen wird in erster Linie durch die Geschäftstätigkeit und die wirtschaftlichen Aussichten bestimmt. Technische Analysen: Zur technischen Analyse werden historische Kurs- und Umsatzentwicklungen mit Hilfe mathematisch-statistischer Verfahren (Charttechnik, Indikatorentechnik, Elliott-Wellen-Theorie, Sentiment-Betrachtungen sowie Relative Stärke-Ansätze) analysiert und Prognosen über künftige Entwicklungen erstellt. Sensitivität der Bewertungsparameter: Die zur Unternehmensbewertung zugrunde liegenden Zahlen aus der Gewinn- und Verlustrechnung, Kapitalflussrechnung und Bilanz sind datumsbezogene Schätzungen und somit mit Risiken behaftet. Diese können sich jederzeit ohne vorherige Ankündigung ändern. Unabhängig von der verwendeten Bewertungsmethode besteht ein deutliches Risiko, dass das Kursziel nicht innerhalb des erwarteten Zeitrahmens erreicht wird. Zu den Risiken gehören unvorhergesehene Änderungen im Hinblick auf den Wettbewerbsdruck oder bei der Nachfrage nach den Produkten eines Emittenten. Solche Nachfrageschwankungen können sich durch Veränderungen technologischer Art, der gesamtkonjunkturellen Aktivität oder in einigen Fällen durch Änderungen bei gesellschaftlichen Wertevorstellungen ergeben. Veränderungen beim Steuerrecht, beim Wechselkurs und, in bestimmten Branchen, auch bei Regulierungen, können sich ebenfalls auf Bewertungen auswirken. Diese Erörterung von Bewertungsmethoden und Risikofaktoren erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Zeitliche Bedingungen vorgesehener Aktualisierungen: Aktienanalysen: Die Independent Research GmbH führt eine Liste der Emittenten, für die unternehmensbezogene Finanzanalysen ("Coverliste Aktienanalysen") veröffentlicht werden. Kriterium für die Aufnahme oder Streichung eines Emittenten ist die Zugehörigkeit zu einem Index (DAX® und EuroStoxx 50SM). Zusätzlich werden ausgewählte Emittenten aus dem Mid- und Small-Cap-Segment sowie des USMarktes berücksichtigt. Hierbei liegt es allein im Ermessen der Independent Research GmbH, jederzeit die Aufnahme oder Streichung von Emittenten auf der Coverliste vorzunehmen. Für die auf der Coverliste Aktienanalysen aufgeführten Emittenten wird fortlaufend über aktuelle unternehmensspezifische Ereignisse berichtet. Ferner werden täglich zu einzelnen auf der Coverliste Aktienanalysen aufgeführten Emittenten unternehmensspezifische Ereignisse wie z.B. Ad-hocMeldungen oder wichtige Nachrichten bewertet. Für welche Emittenten solche Veröffentlichungen vorgenommen werden, liegt allein im Ermessen der Independent Research GmbH. Darüber hinaus werden für auf der Coverliste Aktienanalysen aufgeführte Emittenten Fundamentalanalysen erstellt. Für welche Emittenten solche Veröffentlichungen vorgenommen werden, liegt allein im Ermessen der Independent Research GmbH. Zur Einhaltung der Vorschriften des Wertpapierhandelsgesetzes kann es jederzeit vorkommen, dass für einzelne auf der Coverliste Aktienanalysen aufgeführte Emittenten die Veröffentlichung von Finanzanalysen ohne Vorankündigung gesperrt wird. Interne organisatorische und regulative Vorkehrungen zur Prävention oder Behandlung von Interessenkonflikten: Mitarbeiter/-innen der Independent Research GmbH, die mit der Erstellung und/oder Darbietung von Finanzanalysen befasst sind, unterliegen den hausinternen Compliance-Regelungen, die sie als Mitarbeiter/-innen eines Vertraulichkeitsbereiches einstufen. Die hausinternen Compliance-Regelungen entsprechen den Vorschriften zur Konkretisierung der Organisationspflichten gemäß § 34b Abs.5, Abs.8 S.1 WpHG (http://www.bafin.de).

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Mögliche Interessenkonflikte - Stand: 18.08.2009 Weder die Independent Research GmbH noch ein mit ihr verbundenes Unternehmen 1) hält in Wertpapieren, die Gegenstand dieser Studie sind, 1% oder mehr des Grundkapitals. 2) war an einer Emission von Wertpapieren, die Gegenstand dieser Studie sind, beteiligt. 3) halten an den Aktien des analysierten Unternehmens eine Netto-Verkaufsposition in Höhe von mindestens 1% des Grundkapitals 4) hat die analysierten Wertpapiere aufgrund eines mit dem Emittenten abgeschlossenen Vertrages an der Börse oder am Markt betreut. Ausnahme hiervon ist das Unternehmen

Fair Value REIT-AG; zwischen diesem Unternehmen und Independent Research bestehen vertragliche Beziehungen für die Erstellung von Research-Berichten. DURCH ANNAHME DIESES DOKUMENTS AKZEPTIERT DER EMPFÄNGER DIE VERBINDLICHKEIT DER VORSTEHENDEN BESCHRÄNKUNGEN. Stand: 18.08.2009 Independent Research GmbH Senckenberganlage 10-12 60325 Frankfurt

1)2)3)4)

Zuständige Aufsichtsbehörde: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht Graurheindorfer Str. 108, 53117 Bonn und Lurgiallee 12, 60439 Frankfurt

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Independent Research Senckenberganlage 10-12 60325 Frankfurt am Main Telefon: +49 (69) 971490-0 Telefax: +49 (69) 971490-90 E-Mail: [email protected] Internet: www.irffm.de