INTRODUCCION OBSERVATORIO CATASTRAL DEL MERCADO INMOBILIARIO

XIII SEMINARIO CATASTRO INMOBILIARIO XIII SEMINARIO CATASTRO INMOBILIARIO Santa Cruz de la Sierra, Bolivia Santa Cruz de la Sierra, Bolivia 13 al 17 d...
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XIII SEMINARIO CATASTRO INMOBILIARIO XIII SEMINARIO CATASTRO INMOBILIARIO Santa Cruz de la Sierra, Bolivia Santa Cruz de la Sierra, Bolivia 13 al 17 de septiembre de  2010 13 al 17 de septiembre de  2010

SECRETARIA DE ESTADO DE HACIENDA Y PRESUPUESTOS

DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO

INTRODUCCION INTRODUCCION OBSERVATORIO CATASTRAL OBSERVATORIO CATASTRAL DEL DEL MERCADO INMOBILIARIO MERCADO INMOBILIARIO

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DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO

Texto refundido Ley del Catastro Inmobiliario 1/2004

Ö El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del  Ministerio de Economía y Hacienda en el que se describen los bienes  inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Ö La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus  características físicas, económicas y jurídicas: – – – – – – – –

la localización. la referencia catastral. la superficie. el uso o destino. la clase de cultivo o aprovechamiento. la calidad de las construcciones. la representación gráfica. el valor catastral y el titular catastral. 

Ö A efectos catastrales, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se  presumen ciertos.

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Texto refundido Ley del Catastro Inmobiliario 1/2004

Ö BIEN INMUEBLE ‐ parcela o porción de suelo de una misma  naturaleza, en un término municipal y cerrada por una línea  poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del  derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso  y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito,  cualquiera que sea su dueño, y con independencia de otros  derechos que recaigan sobre el inmueble.

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CLASIFICACION BIENES INMUEBLES

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Ö Urbanos, rústicos y de características especiales Ö El carácter urbano o rústico del inmueble dependerá de la naturaleza de su suelo. Ö Suelo de naturaleza urbana – –

– – – –

El clasificado o definido por el planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente. Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de  ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado,  siempre que estén incluidos en sectores o ámbitos espaciales delimitados, así como los demás suelos de  este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las  determinaciones para su desarrollo. El integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. El ocupado por los núcleos o asentamientos de población aislados, en su caso, del núcleo principal,  cualquiera que sea el hábitat en el que se localicen y con independencia del grado de concentración de  las edificaciones. El suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por la legislación urbanística  o, en su defecto, por disponer de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y  suministro de energía eléctrica. El que esté consolidado por la edificación, en la forma y con las características que establezca la  legislación urbanística.

Ö No será suelo de naturaleza urbana el que integre los bienes inmuebles de características  especiales  Ö Suelo de naturaleza rústica el que no sea de naturaleza urbana.

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Texto refundido Ley del Catastro Inmobiliario 1/2004

Ö Disposición transitoria primera. Ö La clasificación de bienes inmuebles rústicos y urbanos será de aplicación a partir del primer procedimiento de valoración colectiva de carácter general que se realice con posterioridad al 1 de enero de 2003. Ö Las construcciones ubicadas en suelo rústico que no resulten indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, mantendrán su naturaleza urbana hasta la realización, con posterioridad al 1 de enero de 2006, de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, cualquiera que sea la clase de inmuebles a los que éste se refiera.

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FINALIDAD PRINCIPAL DEL PROCESO VALORATIVO PROPORCIONAR UN INVENTARIO DE BIENES INMUEBLES CON LA  DEFINICION DEL VALOR A ESTIMAR. LOCALIZAR LA PROPIEDAD. Identificar el ámbito geográfico general y local del bien  inmueble: Referencia catastral sobre cartografía catastral urbana. DESCRIBIR LA PROPIEDAD. Tamaño, geometría, altura, uso, antigüedad, tipología del bien y  titularidad. Croquis Catastral (C.C.) + ficha catastral.

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INVENTARIO CATASTRAL

FISCALIDAD

Ö EQUIDAD Ö JUSTICIA TRIBUTARIA

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TERMINO MUNICIPAL DE MADRID

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MUNICIPIO DE MADRID

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DISTRITO DE SALAMANCA

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SALAMANCA

Cartografía catastral       Distribución de manzanas 

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DATOS BASICOS DEL CATASTRO URBANO DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO

Ortofotografía y Cartografía catastral

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Parcelario catastral

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Parcelario catastral Ortofotografía y urbano Cartografía catastral

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LA CA L A     LLE CA

ALCALA 145 Planta baja Planta tipo

DETALLE DE PARCELA    DETALLE DE MANZANA 

Parcelario catastral   

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DIRECCIÓN GENERAL DELEGACIÓN COD. DEL CATASTRO

28

Madrid-Capital

MU NIC IPIO

904

COD.

VÍA PÚB LICA

132

CL ALCALA

CROQUIS A ESCALA 1: 250

REFERENCIA CATASTRAL

Madri d_SALAMANCA NÚM. D

2653703

VK4725D

145

C.C. Croq uis Catastral

SIGCA

COD.

Fecha d e impres ión: lunes, 09 de junio de 2008 17:45:07 17:45:06 SUPERFICIE PARCELA :

17.8 0

SUPERFICIE CONSTRUIDA SUPERFICIES SEGÚN USOS Sobre Rasante :

Código

DIAZ PORLIE R

CCEIZ

TOTAL

VDR

34

28 28.34 .34

COMUNVIV V 17 16 C ACCES AS C--I+VI 1UN

102 U 205 CCEDRY CD OG DR VIZ

34 488 ACCES TL RELLENO 476P VI I JO QU 193 R U 169 O CCECI NC A B VCN

3333 RO EAALDR T Y CD -I+VI R PO

Sup. m²: Bajo en Rasante TOTAL :

492 521 12 16 12 17 34 508 537

3.151,00 m²

Descripción 49,00 m² 9 PÚBLICO USO PRO PIO 3.200,00 C-1UN PÚBLICO USO PROm² PIO ACCES ACCES RESIDENCIAL USO PR OPIO

538 537

.0 0 16

CL G ENERAL

9 P C-1UN P ACCES ACCES V TOTAL

12 12 12 P01 P01 P

107 134

538 m²

IA ER

46 IA ER CCECN CA D S PE

10 CCE02

45 45 .00 LA 1 LA 1 8 2 CA CA AL AL C L CL

P LANTA G DE 1 BAJA ENERAL -1AA5-1

FOTOGRAFÍA

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Observatoriocatastral Del

mercadoinmobiliario

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Mercado Perfecto

ÖProducto homogéneo ÖLos bienes se pueden mover con facilidad ÖLibertad de acceso ÖAcceso en igualdad ÖAutorregulado ÖPocas regulaciones y claras ÖDifusión de información rápida ÖDifusión de información gratuita ÖLa información se refleja rápido en los precios  ÖNúmero ilimitado de ofertantes y demandantes

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Se define el Mercado Inmobiliario como  un Mercado Ineficiente o Imperfecto en  grado alto, por no cumplir ninguna de  las características antes mencionadas 

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Art. 5.1 a) Real decreto 1552/2004, de 25 de junio,  por el que se desarrolla la estructura orgánica básica  del Ministerio de Economía y Hacienda.

Dirección General del Catastro, competencia: GESTIÓN DEL OBSERVATORIO CATASTRAL DEL MERCADO INMOBILIARIO

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Ö Sistema de información que permite analizar el  comportamiento del mercado inmobiliario, y establecer el  valor de los inmuebles de forma continuada y permanente. Ö Tiene utilidad como referente fiscal y administrativo. Ö Genera información para evaluar las causas del incremento de  valor en el territorio. Ö Puede servir para el conocimiento general de los ciudadanos. Información:  valores declarados (notarios+registradores) tasaciones oferta

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FUENTE PRINCIPAL: transmisiones  títulos propiedad URBANA

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•Fecha Transmisión •Número de Protocolo •Valor escritura •Valor Catastral •Superficie •Antigüedad •Categoría Constructiva •Estado de Conservación •Categoría de Valor Zonal

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RECOPILACION DE DATOS DE MERCADO

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* DATOS GENERALES ‐ Entorno  de mercado

* DATOS ESPECÍFICOS ‐ Información de mercado de uso directo

* DATOS BÁSICOS ‐ Información de soporte del estudio

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RECOPILACION DE DATOS DE MERCADO

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Ö DATOS GENERALES

• Artículos de prensa. • Informes económicos. • Informes de mercado. • Recopilar estudios e informes del entorno (TINSA,  sociedad de Tasación, Banco de España …..). – – – –

Forman parte del Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario. No se utilizan directamente en la valoración. Suministran información de base. Aportan indicios para la investigación (hechos relevantes).

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SOCIEDAD DE TASACION

MINISTERIO VIA PUBLICA SECRETARIA DE ESTADO DE de CODIGO VIA HACIENDA Y PRESUPUESTOS

CL SAN ROQUE, 14

ECONOMÍA

CASCO

ZONA

Viv.Manz.Cerrada

Nº DE LA MUESTRA

POLIGONO Nº

y TIPOLOGIA DIRECCIÓN GENERAL HACIENDA EDAD DEL CATASTRO REFORMA GERENCIA REGIONAL GALICIA ESTADO

REFERENCIA CATASTAL:

5070121 NH0157S 2

2009 FECHA DE DATOS:

11/03/2010

Normal

ESTUDIO DE MERCADO MUNICIPIO: A POBRA FICHA ANALITICA VALORES EN VENTA SUPERFICIES: Nº HABITACIONES: VIVIENDA:

Nº BAÑOS:

ÚTIL

78

m² Nº ASCENSORES:

CONSTRUÍDA

96

m² CALEFAC. CENTRAL:

ANEJOS:

AUGA CAL. CENTRAL:

USO

ZONAS DEPORTIVAS:

SITUACION

SITUACION

SUP. CONST. PARCELA:



VALOR MERCADO: FUENTE: €/m² VALOR TOTAL: REFERENCIA A MERCADO VALOR CATASTRAL VALOR MERCADO

Inmobiliaria 1.104,17



106.000,00



0,48 50.544,00



106.000,00



VALOR CATASTRAL >>> >>> >>> VALOR SUELO

VALOR CONSTRUCCION

M.B.R.

210,00 €/m² M.B.C.

V.R.C.

210,00 €/m² CORRECTORES

TIPOLOGIA CORRECTORES

1,00

V.CONS.PRAL

VALOR CATASTRAL 500,00 €/m² CORRECTORES CONJUNTOS: 1113 1,20

COEFICIENTE K:

1,30

57600



COEFICIENTE R.M:

0,50

37.440,00



VALOR CATASTRAL TOTAL:

V. CONS.ANEXOS: V. SUELO:

13.104,00



V. CONSTRUCCIÓN:

50.544,00



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Fuentes: Internet‐Prensa

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Localización en cartografía.

barrio zona

calle

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Productos

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Estudios de RM por ciudades. Datos de Internet

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Municipio de VALENCIA. 0,21

‐ AÑO DE REVISIÓN :  1997.

0,23

‐ VALORES DE MERCADO : 4 TRIMESTRE DE 2003. 0,19

0,28

0,21

0,21

0,18

0,22

Estudio realizado con 2.071 muestras de mercado.

ZONAS 

v. cat .  v. cat.  medio

v. Mercado 2003

ZONA A

374,03

1966,92

0,19

ZONA B

446,25

1569,52

0,28

ZONA C

290,54

1313,72

0,22

ZONA D

342,34

1505,30

0,23

ZONA E

281,97

1343,03

0,21

ZONA F

338,51

1597,71

0,21

ZONA G

375,77

2114,45

0,18

ZONA H

281,06

1319,75

0,21

Relació Relación

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RUSTICA

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ESTUDIO DE MERCADO‐RUSTICA

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ESCENARIO EXTERNO

Ö Escenario de mercado inmobiliario de crecimiento moderado de precios Ö Escenario  de  los  últimos  años,  caracterizado  inicialmente  por  fuertes  subidas y actualmente por significativas disminuciones Ö La  mejora  del  sistema  requiere  perfeccionar  los  procedimientos  de  captura y tratamiento de la información de mercado.

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ESCENARIO INTERNO

Ö Para  la  determinación  del  valor  catastral  se  tendrán  en  cuenta  los  siguientes criterios: Ö La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al  suelo y su aptitud para la producción. Ö El  coste  de  ejecución  material  de  las  construcciones,  los  beneficios  de  la  contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el  uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico‐ artístico u otras condiciones de las edificaciones. Ö Los  gastos  de  producción  y  beneficios  de  la  actividad  empresarial  de  promoción,  o  los  factores  que  correspondan  en  los  supuestos  de  inexistencia de la citada promoción. Ö Las circunstancias y valores del mercado Ö Referencia al mercado: 50%

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ESTRUCTURA ESTRUCTURA

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ESTRUCTURA ESTRUCTURA

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ESTRUCTURA ESTRUCTURA

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ESTRUCTURA ESTRUCTURA

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ESTRUCTURA ESTRUCTURA

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DEPURACION DE LA INFORMACION DEPURACION DE LA INFORMACION

Ö Calificar las muestras válidas. Ö Descalificar las muestras inválidas: • Fuera de Rango (Análisis de Datos de Mercado). • No ser de Mercado Libre: – Sucesiones. – Donaciones. – Viviendas de protección pública. – Operaciones societarias. – Operaciones empleado‐empresa. – Operaciones vinculadas. – Separación de bienes, etc. – La descalificación debe estar argumentada.

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DEPURACION DE LA INFORMACION DEPURACION DE LA INFORMACION

Ö Métodos de calificación de muestras: – Manual – Por relaciones de Valor Catastral‐Valor Declarado – Por Redes de Neuronas y otros métodos estadísticos.

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DEPURACION DE LA INFORMACION DEPURACION DE LA INFORMACION

Ö HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS DE MERCADO – Tendencia en el Tiempo. • Hacer comparables los valores de las muestras recogidas en un cierto  periodo de tiempo. • Número de muestras. • Plazo de muestreo. • Evolución de los precios. – Otras.

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ANALISIS DE LOS DATOS ANALISIS DE LOS DATOS

Ö Previo a la fijación de valores. Ö Análisis de congruencias. – Muestras. – Zonas de valor. – Base de datos. Ö Análisis estadísticos apoyados en gráficos – Medias:  media, mediana y moda, para datos tales como el tamaño, la edad,  la tipología, el valor unitario, el valor total, el gasto por m2, el precio de  alquiler por m2. Y esto para cada producto y zona. – Dispersión: cuartiles, rangos, percentiles, desviación media, coeficiente de  dispersión. Para cada producto y zona. – Gráficos y tablas para el despliegue de una variable (más explicativa que las  cifras). – Gráficos y tablas para el despliegue de dos variables, para analizar la  relación entre las dos.

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RESULTADOS RESULTADOS

MUESTRA REPRESENTATIVA Ö Ö

Muestra representativa según los criterios establecidos Todas las fuentes:

• N+R • Tasaciones • Oferta

Ö Tratamiento conjunto:

• Por recinto • Por municipio • Por zona de valor  • Por agrupación de municipios

Ö Estudio del entorno: SIGCA, PONENCIAS, SERVICIOS WEB

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RESULTADOS RESULTADOS

MUESTRA NO  REPRESENTATIVA Ö MEJORA DE LA BASE DE DATOS Ö RECUPERACIÓN DE MUESTRAS Ö INFORMACIÓN ÚTIL PARA NUESTROS CLIENTES: CCAA, AEAT

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RESULTADOS RESULTADOS

Ö Análisis de mercado ÖPor municipios ÖPor agrupación de municipios ÖPor zonas de valor Ö VALOR €/m2 para las  zonas de valor ÖControl de ponencias ÖReferencia para elaboración de ponencias ÖMantenimiento de ponencias ÖEstudios por recinto ÖPropuesta de cuantía de Valores R

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Luis Arijón Alvarez Luis Arij ón Alvarez Subdirector General Adjunto de Valoración e Inspección Subdirector General Adjunto de Valoraci ón e Inspección [email protected] [email protected]