INTENSIVSTUDIUM IMMOBILIEN ASSET- UND RISIKOMANAGEMENT Grundlagen, Lebenszyklus und Markt des Immobilien Asset Managements
Michael Schildger 26.04.2016
Gliederung 1. Vorwort
2
2. Einordnung und Abgrenzung des Immobilien Asset Managements
4
3. Markt und Grundlagen des Asset Managements
14
4. Immobilien-Lebenszyklus
31
5. Leistungsspektrum erfolgreiches Asset Management
39
6. Fazit
62
1
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Vorwort
Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
VORWORT KURZVORSTELLUNG REFERENT Michael Schildger Executive Director CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH Jahnstraße 64 D-63150 Heusenstamm Tel.: +49 6104 664 316 Fax: +49 6104 664 319
Lebenslauf:
2
Ŷ
1996
Ŷ
1996 – 1997 Controlling Business Unit Headquarter, Philips BTS
Ŷ
1997 – 2001 Controlling Projekt-Systemhaus, Philips BTS
Ŷ
2001 – 2005 Controlling GMG, Corpus Sireo
Ŷ
2005 – 2008 Leitung Controlling GMG, Corpus Sireo
Ŷ
2008 – 2010 Leitung Controlling AM, Co-Investment, Fonds, Corpus Sireo
Ŷ
2010 – heute Leitung General Asset Management, Corpus Sireo
Ŷ
2006 – heute Geschäftsführung ImmoCom Verwaltungs GmbH
Abschluss Dipl. Wirtsch.Ing. (FH)
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Vorwort
Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
VORWORT KURZVORSTELLUNG CORPUS SIREO Aktuelle Immobilien im Management (Auszug)
CORPUS SIREO (CS) Asset Management Commercial
International
Asset Management Residential
Asset Management Retail
Development Residential
Broker Residential
B2B
B2C
Assets under der Management (in EUR)
AuM Immobilien Swiss LifeGruppe: 58,9 Mrd.
3
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12,8 Mrd.
GREEN TOWERS FRANKFURT 60.000 m²
LEHEL CARRE MÜNCHEN 21.800 m²
Aktuelle Auftraggeber (Auszug)
NEUER DOVENHOF HAMBURG 22.200 m²
Vorwort
Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
Einordnung und Abgrenzung AM
4
Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
BEGRIFFSDEFINITION IMMOBILIEN ASSET MANAGEMENT
RICS Deutschland „Asset Management ist das verantwortliche strategische und operative Management sämtlicher rendite- und risikobeeinflussenden Maßnahmen auf Objekt,- Portfolio- und Gesellschaftsebene bezogen auf den gesamten Lebenszyklus der Immobilie(n).“
Strategische und operative, interdisziplinär und wertschöpfend orientierte Anlegervertretung 5
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Vorwort
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ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
EINORDNUNG UND ABGRENZUNG DES IMMOBILIEN ASSET MANAGEMENTS IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE MANAGEMENTDISZIPLINEN PoFo
Fund Management
AM
Portfolio Management
komplexe, individualisierte Prozesse, hohe Profitabilität
Asset Management
PM
Property Management Kaufmännisches Gebäudemanagement
FM
Technisches Gebäudemanagement Infrastrukturelles Gebäudemanagement
hohe Standardisierung der Prozesse, geringe Profitabilität
Beste Ergebnisse erfordern individuelle Lösungsansätze und maßgeschneiderte Konzepte Quelle: Quandt, Gondring, Praxishandbuch Immobilien Asset Management 6
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ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
EINORDNUNG UND ABGRENZUNG DES IMMOBILIEN ASSET MANAGEMENTS BEGRIFFLICHKEITEN CREM:
Corporate Real Estate Management, legt die Strategie für den Bereich von unternehmenseigenen Immobilien fest.
PREM:
Puplic Real Estate Management, legt die Strategie für Immobilien, die sich im staatlichen Besitz befinden, fest.
Fund Management:
Legt gemeinsam mit dem Investor den konzeptionellen und strategischen Rahmen fest und setzt diese später durch, Fund Raising zählt zu den bedeutenden Aufgaben.
Investment Management:
Investment Management dient als Auftraggeber des Asset Managements und ist meist externer Auftraggeber, der die Entscheidungsgewalt über finanzielle und konzeptionelle Rahmenbedingungen hat.
Property Management (PM):
Auf operativer Ebene insbesondere für den reibungslosen Betrieb und die erfolgsoptimale Bewirtschaftung einer Immobilie zuständig.
Portfolio Management (PoFo):
Als Teil des Asset Managements liegt hier der Blickwinkel vor allem in der Rendite-Risiko-Betrachtung, sowie der Risikooptimierung und der Diversifikation von Portfolios.
Facility Management (FM):
Umfasst konzeptionell den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Die Aufgaben sind hier oft stark standardisiert. Das FM liefert die Datengrundlage auf dessen Basis, Optimierungen des AM und PM stattfinden können. Im FM Gebäudemanagement gibt es noch die folgenden drei Unterkategorien.
Technisches Gebäudemanagement
Infrastrukturelles Gebäudemanagement
Kaufmännisches Gebäudemanagement
Teilbereiche des FM, die auf den technischen Bereich, den Dienstleistungsbereich, wie Umzugs-Management und Empfangsservice sowie Abrechnungs- und Buchführungsthemen spezialisiert sind.
Große Begriffsvielfalt, nicht immer herrscht ein deckungsgleiches Verständnis dieser Begriffe Quelle: Quandt, Gondring, Praxishandbuch Immobilien Asset Management 7
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Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
EINORDNUNG UND ABGRENZUNG DES IMMOBILIEN ASSET MANAGEMENTS EINORDNUNG DES ASSET MANAGEMENTS Der Asset Manager … ist Eigentümervertreter
EIGENTÜMER / AUFTRAGGEBER / KUNDE
schließt Mietverträge bei Anmietportfolios
Strategische Entscheidungen und Überwachung Beziehung zwischen Investor und Kreditgeber
trägt die strategische und operative Verantwortung
ASSET MANAGER
Überwachung
Berichterstattung
Akquisition, Ankauf, Anmietung Vermietung Modernisierung, Sanierung Vermarktung, Verkauf Asset & Portfolio Strategie, Business Planung
steuert und überwacht die externen Dienstleister steigert den Wert der Objekte und verbessert den ROI des Portfolios nutzt Marktzyklen zur Entwicklung des Portfolios
Überwachung
Berichterstattung
PROPERTY MANAGER
entwickelt Objekt- und Portfoliostrategien
Kaufmännisches Facility Management Überwachung des technischen und infrastrukturellen Facility Managements
… um den Anforderungen des Kunden gerecht zu werden!
Überwachung
Berichterstattung
TECHNISCHER FACILITY MANAGER
8
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ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
EINORDNUNG UND ABGRENZUNG DES IMMOBILIEN ASSET MANAGEMENTS PERFORMANCEBEEINFLUSSUNG DURCH ASSET MANAGEMENT
Portfolio Strategie
Transaktionen (An- und Verkauf)
Auswahl, Steuerung, Kontrolle PortfolioManagement
RisikoManagement InvestorenEbene
Auswahl, Steuerung, Kontrolle von Dienstleistern der Objekt-Ebene
RisikoManagement Portfolio-Ebene
Projektentwicklung
Objektbewirtschaftung: -kaufmännisch -technisch -infrastrukturell
Quelle: Rechtshandbuch Immobilien-Asset-Management, Bundesanzeiger Verlag 9
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InvestmentEbene
Reporting
Research
Investment Strategie
Financial Engineering (Finanzen, Recht, Steuern)
Portfolio-Ebene
Objekt-Ebene
Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
EINORDNUNG UND ABGRENZUNG DES IMMOBILIEN ASSET MANAGEMENTS ABGRENZUNG DER MANAGEMENTBEGRIFFE Als Teilbereich des Immobilien-Managements umfasst das Immobilien Asset Management die interdisziplinäre Planung, Steuerung und Kontrolle sämtlicher wertbeeinflussender Maßnahmen in der Nutzungsphase einer Immobilie. Es versteht sich als Bindeglied zwischen dem strategischen Portfolio Management und dem operativen Property bzw. Facility Management.
Property Management
Asset Management
Portfolio Management
Schwerpunkt
technisch, kaufmännisch
wertorientiert
strategisch, analytisch
Ausrichtung
operativ
strategisch, taktisch
strategisch
Ebene
Objekt-Ebene
Objekt-, PortfolioEbene
Portfolio-Ebene
Quelle: Quandt, Gondring, Praxishandbuch Immobilien Asset Management 10
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Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
EINORDNUNG UND ABGRENZUNG DES IMMOBILIEN ASSET MANAGEMENTS EINDORDNUNG DES PORTFOLIO MANAGERS Die Summe der einzelnen Immobilien als Finanzwert
Portfolio Management
Asset Management
Performanceorientiertes Management von Immobilien-Portfolios
Risikodiversifikation
Erörterung und Visualisierung von SWOT-Analysen
Entscheidungen über An- und Abverkäufe
Immobilienanlage mit Fokus auf Absicherung und Chancen
Portfoliostruktur-Analyse als Grundlage der Steuerung
Auswahl, Steuerung und Kontrolle der DL der Objektebene Æ Teil des REAM*
Erhöhung der Transparenz für Immobilieneigentümer bzw. Investor
Allokation der Immobilienstandorte
Property Management * nicht eindeutig dem AM oder PoFo zuzuordnen Quelle: Bell Management Consultants, Real Estate Asset Management Report 2013 11
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Vorwort
Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
EINORDNUNG UND ABGRENZUNG DES IMMOBILIEN ASSET MANAGEMENTS EINDORDNUNG DES ASSET MANAGERS Die einzelne Immobilie als Finanzwert
Portfolio Management
Asset Management
Rendite-Risiko-Steuerung und Renditeverantwortung
Operativer An- und Verkauf sowie Transaktionsmanagement entlang der Portfolio-Strategie
Optimierung und Wertsteigerung der einzelnen Immobilie (nach Portfolio Strategie)
Auswahl und Steuerung des Property Managers sowie ext. Dienstleister
Entwicklung und Steuerung der Vermietungsstrategie
Laufende Bestandsbewertung in Form von Markt- und Standortanalysen
Gestaltung und Sicherstellung von Dokumentationen, des Reportings sowie des Prozessmanagements
Koordinierung/ Überwachung der Miet- und Objektbuchhaltung sowie Mahnwesen und Nebenkostenabrechnung
Property Management
Risikomanagement auf Immobilien- und Prozessebene
Akquisition Neumieter und vertriebsorientiertes Mieterkontaktmanagement*
Modernisierungs- und Revitalisierungsmaßnahmen (CapEx)
* nicht eindeutig dem AM oder PM zuzuordnen Quelle: Bell Management Consultants, Real Estate Asset Management Report 2015 12
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Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
EINORDNUNG UND ABGRENZUNG DES IMMOBILIEN ASSET MANAGEMENTS EINDORDNUNG DES PROPERTY MANAGERS Die einzelne Immobilie als Eigentum/ Besitz
Portfolio Management
Asset Management
Property Management
Maßnahmenentwicklung und Überwachung auf Objektebene* entlang der AM-Strategie
Strategieentwicklung*, Auswahl und Steuerung des Facility Managements
Operatives Vermietungsmanagement entlang der Vermietungsstrategie
Unterstützung bei der Akquisition von Neumietern und vertriebsorientiertes Mieterkontaktmanagement
Umsetzung der Kosten- und Erlösvorgaben, Kostenmanagement und Kostenoptimierung*
Kaufm. Tätigkeitsbereiche wie Buchhaltung und Nebenkostenabrechnung
Unterstützung des AM bei (Budgetierung, Abwicklung CapEx)
Übergreifende technische Tätigkeitsbereiche (Koordinierung und Steuerung technischer Prozesse* und Umsetzung entlang der Vorgaben, Gewährleistungsverfolgung)
Ganzheitliche Mieterbetreuung nach Vereinbarung mit dem AM
Laufende Dokumentation, Analyse & Reporting* an Auftraggeber
* nicht eindeutig dem PM oder FM zuzuordnen Quelle: Bell Management Consultants, Real Estate Asset Management Report 2013 13
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Vorwort
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ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
Markt und Grundlagen des AM
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Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
Vorwort
Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
WARUM BENÖTIGT MAN ASSET MANAGEMENT? STEIGENDE ANFORDERUNGEN INTERNATIONALER INVESTOREN
1
16
Vorwort
Bedürfnisse internationaler Investoren
Gefühl entwickeln für einen etablierten Markt Steuerliche und rechtliche Sicherheit Englisch als Standard Unternehmenssprache Bilanzierung nach IFRS Monatliche Reportings nach IFRS Zuverlässige, vertrauenswürdige Dienstleister ohne Interessenskonflikt Transparente Darstellung der Kostenstruktur für die Bewirtschaftung des Portfolios Lokales Immobilien Know-How sowie ausgezeichneter Track-Record im Rahmen der Werttreiber (Akquisition, Vermietung und Verkauf)
9
Lösungen der Asset Manager
Markt und Standortortanalysen für jedes Objekt inkl. Vergleichstransaktionen Unterstützung bei der Anwendung und Aufklärung über gesetzliche Vorschriften ggf. in Zusammenarbeit mit externen Beratern Sämtliche Dokumentationen und EDVbasierten Tools in Englisch oder zweisprachig Transfer der HGB Richtlinien auf IFRS Monatsgenaue Businesspläne mit und ohne Finanzierung auf Einzelobjekt- und PortfolioEbene Kulturelle Unterschiede in der Kommunikation kennen und entsprechend anwenden Eine faire und für internationale Investoren nachvollziehbare Entlohnungsstruktur anbieten
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
WER IST ASSET MANAGEMENT DIENSTLEISTER IN DEUTSCHLAND? PLAYER ANHAND VERWALTETEM IMMOBILIENBESTAND (AuM)
Quelle: Bell Management Consultants, Real Estate Asset Management Report 2013 17
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Vorwort
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ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
AUSBLICK ASSET MANAGEMENT WACHSTUMS-EINSCHÄTZUNG DES ASSET MANAGEMENT MARKTES
2015
14%
86%
Der Optimismus in der Branche über einen wachsenden Markt der AM-Leistungen ist bis zum Vorjahr kontinuierlich gefallen. In 2015 zog der Optimismus wieder an. Quelle: Bell Management Consultants, Real Estate Asset Management Report 2015 18
Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
AUSBLICK ASSET MANAGEMENT ERFOLGSFAKTOREN UND HERAUSFORDERUNGEN Was sind die Größten Herausforderungen am Markt für AM-Dienstleistungen?
Welche Aspekte führen im Asset Management zu einer erfolgreichen Beauftragung? sehr wichtig 3,0 2,5
1. Schnittstelle zum Property Manager
2,0
2. Effiziente Prozessgestaltung 1,5
3. Finanzierung, Liquiditätsmanagement
1,0
4. Marktentwicklung, Unsicherheiten auf Kapitalmärkten
0,5
5. Transparente Leistungsbilder 6. Datenqualität, IT-Lösungen
unwichtig
0,0
7. Margendruck 8. Transparente Vergütungssysteme
Quelle: Bell Management Consultants, Real Estate Asset Management Report 2013 19
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Vorwort
Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
LEISTUNGSBILD IM ASSET MANAGEMENT LEISTUNGSKATALOG DER ASSET MANAGEMENT ANBIETER
Quelle: Bell Management Consultants, Real Estate Asset Management Report 2013 20
Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
DIE ROLLE DES ASSET MANAGERS INTERMEDIATIONS-MODELL
KAPITALMARKT Internationale Bewertungs-, Bilanzierungsund Reporting-Standards generiert ROI
Asset Management allokalisierte Investition
Nationale Rahmenbedingungen sowie regional und lokal geprägte Asset-Profile IMMOBILIEN-ANLAGEPRODUKT
21
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Fazit
Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
DIE ROLLE DES ASSET MANAGERS FUNKTIONS-MODELL EIGENTÜMER-GRUNDFUNKTIONEN INVESTMENT-MANAGEMENT PORTFOLIO-STEUERUNG PROJEKTMANAGEMENT für Due Diligence und prioritäre Optimierungsaktivitäten
PROPERTY & FACILITY MANAGEMENT i.d.R. nicht Gegenstand einer Auftragsvergabe
Immobilien Kernfunktion einer AM-DL
Operativ
Nebenfunktion einer AM-DL
Strategisch 22
Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
DIE ROLLE DES ASSET MANAGERS PHASEN-MODELL Stufen im Wertschöpfungszyklus I
II
III
Strategische Portfolio-Steuerung
Invest/ Akquise
Operative Bestandssteuerung und Vermietung
Exit
Property und Facility Management
Zeit (t)
23
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Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
DIE ROLLE DES ASSET MANAGERS WELCHE FUNKTIONEN ÜBERNIMMT DER ASSET MANAGER? INVESTITION
OUTSOURCING i.d.R. sinnvoll
INHOUSE abzuwägen
INHOUSE empfohlen
24
WERTSTEIGERUNG & BESTANDSHALTUNG
Konzeption Investment-Vehikel Identifikation Anlageprodukte Kaufmännische Käufer-DD Transition Management
EXIT
Vehikel-Definition Produktbildung
Liquiditätsplanung Business-Plan-Überwachung Portfolio Management Budget-Planung Reporting Vermietung
Juristische Käufer-DD
Mieterbetreuung Instandhaltung, Modernisierung
Platzierung
Technische Käufer-DD
Projektentwicklung Property Management Facility Management
Objektaufbereitung Datenraumeinrichtung Verkäufer-DD
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ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
AUSBLICK ASSET MANAGEMENT DRITTMANDATS-TENDENZEN IM ASSET MANAGEMENT Non-captive Asset Manager als Dienstleister für Dritte Captive:
gebunden; Dienstleistung wird Inhouse oder für Muttergesellschaft erbracht
Non-captive:
ungebunden; Dienstleistung wird für Dritte erbracht
Viele Unternehmen sind bisher das Resultat von Outsourcing-Aktivitäten, Joint Venture-Gedanken oder Gründung durch einen ausländischen Investor Hoher Margendruck, insbesondere durch opportunistische Investoren und zunehmenden Wettbewerb Schnittstelle zwischen AM und PM kann sogar innerhalb des Unternehmens aufgrund unterschiedlicher Kundenwünsche differieren Asset Manager passen sich den Kundenportfolien an vs. Portfolio wird von Asset Manager selbst ausgesucht
Quelle: Bell Management Consultants, Real Estate Asset Management Report 2015 25
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Asset Management Captive
Noncaptive
Property Management
Facility Management
Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
AUSBLICK ASSET MANAGEMENT HÄTZUNG ZUR FREMDVERGAB EINSCHÄTZUNG FREMDVERGABE VON TEILLEISTUNGEN DURCH … Gründe FÜR eine Fremdvergabe
Inländische che Captive Asset Manager
Corporates te es
Ineffiziente Strukturen der captiven Asset Manager
Fehlende deutschlandweite Präsenz
Mangelnde eigene Expertise
Konzentration auf das Kerngeschäft
Drittanbieter können preiswerter anbieten
2014 2013
Gründe GEGEN eine Fremdvergabe
2015 2014
Überwiegend eigene CREM Abteilung
Aufbau eigener Kompetenzen
Corporate Real Estate Management spielt sich zuerst in FM ab, in Teilen im PM, aber kein echtes AM
Bedürfnisse und Strukturen passen nicht zu den am Markt tätigen Asset Managern
An- und Vermietung erfolgt über große Berater wie JLL, CBRE über globale Mandatsvergaben
Quelle: Bell Management Consultants, Real Estate Asset Management Re Report 2015 26
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ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
ANSÄTZE DES ASSET MANAGEMENTS ANPASSUNG VON AM-LEISTUNGEN AN VERSCHIEDENE KUNDENGRUPPEN Corporate
27
Investor
Stärkung und Sicherung des Kerngeschäfts
Ziel
Rendite, Wertsteigerung
Ausfall Kerngeschäft
Risiko
Renditeeinbruch, Wertverlust
eher langfristig
Investitionsdauer
meist kurze Haltephase
Immobilie als Mittel zum Zweck
Zweck
Immobilie als Finanzwert
Imagewirkung der Immobilie
Opportunistische Deals
Mitarbeiterzufriedenheit am Arbeitsplatz
i.d.R. hoher Fremdkapitalanteil
Transparenz des Immobilienbestandes
Nähe zum Kapitalmarkt
Hoher Anteil von Spezialimmobilien
Erhöhung der Fungibilität der Assets
Steuer und Bilanzthemen des Konzerns
Regelmäßige An- und Verkaufsprüfung
Liquidation von nicht betriebsnotwendigen Immobilien
Aktives Risk Management durch Standort- und Asset-Klassen-Diversifikation
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
ANSÄTZE DES ASSET MANAGEMENTS CORPORATE REAL ESTATE MANAGEMENT – BESONDERHEITEN CREM
Flächen- und Kostenoptimierung stehen im Vordergrund Unterstützung des Kerngeschäfts Nicht MargengetriebenÆ Werterhalt Eigentum und FremdanmietungÆ An- und Abmietung „Bestandsmieterbindung“: Interner Nutzer ist Kunde Sicherungen durch Dienstbarkeiten Konzernsicherheit beachtenÆ ggf. keine Untervermietung an Dritte Verkauf mit Rückanmietung Æ SALB (Sale-and-lease-back) Fokus auf Jahreswerte und Budgetgrenzen
Quelle: Bell Management Consultants, Real Estate Asset Management Report 2013 28
Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
GRUPPENDISKUSSION „UNDERPERFORMING“ ASSETS AUFGRUND SCHLECHTLEISTUNG AM
Gruppendiskussion: Durch welche Schlechtleistungen des AM-Dienstleisters können „Underperforming Assets“ entstehen?
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ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
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GRUPPENDISKUSSION „UNDERPERFORMING“ ASSETS AUFGRUND SCHLECHTLEISTUNG AM
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Vorwort
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ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Immobilien-Lebenszyklus
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Fazit
Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
Immobilien-Lebenszyklus VOM GRUNDSTÜCK ZUR IMMOBILIE UND ZURÜCK
Quelle: Vgl. Rottke/ Wernecke (2005), IÖ, Bd. 1, Aufl. 3, S. 211. 32
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Vorwort
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ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
IMMOBILIEN-LEBENSZYKLUS IMMOBILIEN CHARAKTERISTIKA UND DEREN AUSWIRKUNGEN Eigenschaften
Auswirkungen
Einzelanfertigung
Individualität von Immobilie und Grundstück, Heterogenität typisierter Immobilien durch Standortcharakteristik
Standortgebundenheit
1. Interaktion der Attraktivität von Standort und Immobilie 2. Externe Entwicklung des Umfelds (Makro)
Hohe Kapitalbindung
1. Eigenkapitaleinsatz (Renditeerwartung) 2. Fremdkapitaleinsatz (Bonitäts- und Finanzierungsrisiken)
Langlebigkeit
1. Abhängigkeit von Zyklen (Markt, Nutzung, Investition) 2. Kapitalbedarf für dauerhafte Erhaltung der Objektattraktivität (Marktfähigkeit, Drittverwendungsfähigkeit) 3. Erhaltung der Objektqualität (Instandhaltungsbedarf) 4. Veränderung der Nutzeranforderungen (Erfordernis: Flexibilität)
Business Ressource
Interaktion Eigentümer, Nutzer, Management
Wertänderung
Temporäre Bewertung (Marktwert, Buchwert, Beleihungswert), Realisierung von Wertsteigerung erst bei Verkauf
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Kapitalwertminderung im Lebenszyklus
Technik
Innenausbau Tragende Konstruktion Grundstück
Beteiligte Investoren Bauunternehmen
Financiers Grundstück seigentümer
Projektentwicklung
Architekten, Ingenieure AM, PM, FM
Nutzer Öffentliche Hand
Vorwort
Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
IMMOBILIEN-LEBENSZYKLUS ASSET MANAGEMENT IM IMMOBILIEN-LEBENSZKYLUS Stufe 1
Stufe 2
Stufe 3
Stufe 4
Stufe 5
Immobilienallokation
Immobilienakquisition
Immobilieninvestition
Immobilien-Management
Immobiliendesinvestition
Investitionsvorbereitung
Investitionsvorprüfung
Transaktionsmanagement
Strategisches und operatives Management der Immobilien-Assets während der Haltedauer
Transaktionsmanagement
„Ankauf“
„Verkauf“
Optimierung der Managementleistung und der Immobilienentwicklung
Stufen und Ziele der Immobilienallokation
Investmentstrategie – entwickeln, vorschlagen und festlegen
Investitionsziele – entwickeln, vorschlagen und festlegen
Financial Engineering – Anforderungen entwickeln, vorschlagen und festlegen
Organisationsaufbau und -ablauf – vorschlagen und entwickeln
Rendite-Risiko-Profil – Anforderungen definieren
Risikomanagementsystem aufbauen
Anforderungsprofil Immobilie – festlegen relevanter Größen (Kaufpreis, Größe, Nutzung, Standort, Lage)
Ziel ist es zum Ende von Stufe 1 eine Anlageentscheidung auf Basis der Investmentstrategie zu treffen Quelle: Quandt, Gondring, Praxishandbuch Immobilien Asset Management; Lehner, Erfolgreiches Portfolio- und Asset Management 34
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ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
IMMOBILIEN-LEBENSZYKLUS ASSET MANAGEMENT IM IMMOBILIEN-LEBENSZKYLUS Stufe 1
Stufe 2
Stufe 3
Stufe 4
Stufe 5
Immobilienallokation
Immobilienakquisition
Immobilieninvestition
Immobilien-Management
Immobiliendesinvestition
Investitionsvorbereitung
Investitionsvorprüfung
Transaktionsmanagement
Strategisches und operatives Management der Immobilien-Assets während der Haltedauer
Transaktionsmanagement
„Ankauf“
„Verkauf“
Optimierung der Managementleistung und der Immobilienentwicklung
Objektebene
•
Desktop-Check
•
Research: Markt- und Standortanalysen
•
Identifikation geeigneter Immobilien
•
Selektion geeigneter Immobilien
Portfolioebene •
Ist-Aufnahme der möglichen Portfoliostrukturen
•
Portfoliostruktur definieren
Objekt- und Portfolioebene •
Wirtschaftlichkeitsberechnung auf Objekt- und Portfolioebene
•
Erfassung von Kennzahlen auf Objekt- und Portfolioebene
•
Rendite-Risiko-Profile auf Objekt- und Portfolioebene anlegen
Ziel ist es zum Ende von Stufe 2 ein erstes indikatives Kaufpreisangebot abzugeben Quelle: Quandt, Gondring, Praxishandbuch Immobilien Asset Management; Lehner, Erfolgreiches Portfolio- und Asset Management 35
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
IMMOBILIEN-LEBENSZYKLUS ASSET MANAGEMENT IM IMMOBILIEN-LEBENSZKYLUS Stufe 1
Stufe 2
Stufe 3
Stufe 4
Stufe 5
Immobilienallokation
Immobilienakquisition
Immobilieninvestition
Immobilien-Management
Immobiliendesinvestition
Investitionsvorbereitung
Investitionsvorprüfung
Transaktionsmanagement
Strategisches und operatives Management der Immobilien-Assets während der Haltedauer
Transaktionsmanagement
„Ankauf“
„Verkauf“
Optimierung der Managementleistung und der Immobilienentwicklung
Transaktionsmanagement und Begleitung des Objektankaufs
Intensivere Markt- und Standortanalyse
Kaufvertrag vorbereiten
Gutachtersteuerung, Immobilienbewertung, Ankauf
Ankaufentscheidung vorbereiten
Sicherung der Finanzierung
Objektübergabe durchführen
Mitwirkung bei der Kapitalbeschaffung
Due Diligence (kaufmännisch, technisch, rechtlich, steuerlich, umweltrelevant, nachhaltig)
Transaktionsmodell final festlegen
Ziel ist es zum Ende von Stufe 3 die ausgewählte Immobilie in den eigenen Besitz übergehen zu lassen Quelle: Quandt, Gondring, Praxishandbuch Immobilien Asset Management; Lehner, Erfolgreiches Portfolio- und Asset Management 36
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Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
IMMOBILIEN-LEBENSZYKLUS ASSET MANAGEMENT IM IMMOBILIEN-LEBENSZKYLUS Stufe 1
Stufe 2
Stufe 3
Stufe 4
Stufe 5
Immobilienallokation
Immobilienakquisition
Immobilieninvestition
Immobilien-Management
Immobiliendesinvestition
Investitionsvorbereitung
Investitionsvorprüfung
Transaktionsmanagement
Strategisches und operatives Management der Immobilien-Assets während der Haltedauer
Transaktionsmanagement
„Ankauf“
„Verkauf“
Optimierung der Managementleistung und der Immobilienentwicklung
Management der Immobilien-Assets während der Haltedauer
Strategische Planung der Immobilien-Assets Performanceoptimierung der Immobilieninvestition: • Marketing • Vermietungsmanagement • Optimierung von Bewirtschaftungskosten • Wertentwicklungsstrategien und Machbarkeitsstudien für Baureserven (Upside-Potenziale) • Immobilienentwicklung • Projektmanagement für Planungs- und Bauleistungen (Modernisierung, Sanierung, Instandhaltung)
Koordination und Steuerung des operativen Immobilienmanagements Gutachtersteuerung (Immobilienbewertung) auf Objekt- und Portfolioebene Aufbau eines Managements-Informationssystems Analyse von Kennzahlen (performance-, ertrags-, kostenrelevant) Risikomanagement Markt- und Standortanalysen Business-Planung (Budgetplanung), Cashflow- und Liquiditätsmanagement, Controlling und Reporting
Ziel von Stufe 4 ist die Vorbereitung des Immobilienverkaufs Quelle: Quandt, Gondring, Praxishandbuch Immobilien Asset Management; Lehner, Erfolgreiches Portfolio- und Asset Management 37
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Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
IMMOBILIEN-LEBENSZYKLUS ASSET MANAGEMENT IM IMMOBILIEN-LEBENSZKYLUS Stufe 1
Stufe 2
Stufe 3
Stufe 4
Stufe 5
Immobilienallokation
Immobilienakquisition
Immobilieninvestition
Immobilien-Management
Immobiliendesinvestition
Investitionsvorbereitung
Investitionsvorprüfung
Transaktionsmanagement
Strategisches und operatives Management der Immobilien-Assets während der Haltedauer
Transaktionsmanagement
„Ankauf“
„Verkauf“
Optimierung der Managementleistung und der Immobilienentwicklung
Transaktionsmanagement und Begleitung des Objektverkaufs
Markt- und Standortanalyse
Gutachtersteuerung, Immobilienbewertung, Verkauf
Datenraum (Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen)
Due Diligence (kaufmännisch, technisch, rechtlich, steuerlich, umweltrelevant, nachhaltig)
Transaktionsmodell definieren
Kaufvertrag vorbereiten
Objektübergabe durchführen
Ziel für Stufe 5 ist die Besitzübergabe an den Käufer Quelle: Quandt, Gondring, Praxishandbuch Immobilien Asset Management; Lehner, Erfolgreiches Portfolio- und Asset Management 38
Michael Schildger / 26.04.2016
Vorwort
Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
IMMOBILIEN-LEBENSZYKLUS ASSET MANAGEMENT IM IMMOBILIEN-LEBENSZYKLUS – WERTHEBEL Performancebeitrag Ertragssteigerung Werthebel
Bereich
Optimierung der Effektivität der Immobilieninvestition Vermietungsmanagement UpsidePotentiale Objektqualität Objektattraktivität
Optimierung der Effizienz der Immobilien-Erträge
Mietererträge (Index, Staffel, Umsatzanteil)
Kostenreduktion Optimierung der Immobiliendesinvestition
Optimierung der Immobilieninvestition
Kostensenkungsstrategie im Immobilienmanagement
Einbeziehung der Wertschöpfungspotenziale im Investmentzyklus
Wertsteigerung
Kapitalkosten
Verkaufspreis
Kaufpreis
Bewirtschaftungs Managementkosten -kosten
Transaktionsmodell
Instandhaltungsstrategie
Umlagefähige Bewirtschaftungskosten
Investmentstrategie
Reduktion Mietausfall Mietsicherheit
Stufe
Stufe 4
Stufe 4
Stufe 4, 5
Stufe 1, 2, 3
Stufe 4
Stufe 1 - 5
Quelle: Quandt, Gondring, Praxishandbuch Immobilien Asset Management 39
Michael Schildger / 26.04.2016
Vorwort
Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
40
Vorwort
Michael Schildger / 26.04.2016
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ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
WERTHEBEL IM IMMOBILIEN ASSET MANAGEMENT WERTSTEIGERUNG IM ASSET MANAGEMENT Wertschöpfung
Jede einzelne Maßnahme sollte eine Auswirkung auf den Cashflow einer direkt gehaltenen Immobilienanlage haben und somit auch messbar sein.
Cashflow Cashflow Cashflow Cashflow
Akquisition
Kostensenkung durch optimiertes Betreiberkonzept etc.
Umsatzsteigerung durch Vermietungsleistungen
Wertsteigerung durch Nutzung von Flächenreserven
Preismaximierung durch Suche und Timing von geeigneten Exit-Möglichkeiten
Æ Platzierbarkeit
Reinvestition des freigesetzten Kapitals Quelle: Rechtshandbuch Immobilien-Asset-Management, Bundesanzeiger Verlag 41
Michael Schildger / 26.04.2016
Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
IMMOBMILIEN-INVESTITION FESTLEGUNG DER INVESTMENTSTRATEGIE Regionale Allokation
Rendite-/Risikoprofil Rendite
Opportunistic Value added
Abhängigkeit der Wahl des
International
Rendite-/Risikoprofils von
National
Regional
der Risikoaffinität des Investors
Core +
Abhängigkeit der Wahl der regionalen Ankaufsstrategie von: der Immobilienmarktlage
Core
Marktzugang
Markttransparenz
Wirtschaftlicher und politischer Lage
Risiko
Optionale Kriterien
Sektorale Allokation
Single- vs. Multi-Tenant
Gewerbeimmobilien (Büro, Logistik, Einzelhandel etc.)
Mindestbaujahr
Wohnimmobilien
Maximale Leerstandsquote
Industrieimmobilien
Maximale Fremdkapitalquote
Sonder-/ Spezialimmobilien (Freizeit, Healthcare etc.)
Single- vs. Portfolio Deal
Asset- vs. Share Deal
42
Abhängigkeit der Wahl der sektoralen Ankaufsstrategie von:
Imagegründen
Marktzyklen
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Vorwort
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ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
IMMOBILIEN-INVESTITION PROZESS EINES IMMOBILIENINVESTMENTS 1. Angebotsphase Definition der Investmentstrategie
Auswahl des Sourcing-Ansatzes
Angebotsselektion
Region
Off-Market-Deals
ggf. Vertraulichkeitserklärung
Nutzungsart
Beteiligung an Bieterverfahren
Kaufpreisvolumen
Beauftragung von Maklern
Überprüfung der Ankaufskriterien mit dem Kaufangebot
Rendite-/Risikoprofil
Beachtung der strategischen vs. taktischen Allokation
ggf. Gremienzustimmung
2. Prüfphase Markt- und Standortanalyse
Objekt- und Mieteranalyse Cashflow-/Renditeprognose
Makrostandort (u.a. Einwohnerzahl, BIP)
Mikrostandort (u.a. Verkehrsanbindung, Zentralität)
Objektbesichtigung
Know-Your-CustomerAnalyse (u.a. Bonitätsprüfung, Internetresearch)
Basis: Vergleichsdaten und Research
Prüfung erster Objektunterlagen
Cashflow-Analyse für den geplanten Investitionszeitraum
Renditeprognose
Szenario-Simulation
Due Diligence – Prüfung
Indikatives Angebot (LOI)
Rechtliche DD
Technische DD
Steuerliche DD
Unverbindliche Interessensbekundung/ Absichtserklärung
ggf. Finanzielle DD
ggf. Betreiber DD
Angabe maximalen Kaufpreisgebotes
Sicherung der Exklusivität
Quelle: Quandt, Gondring, Praxishandbuch Immobilien Asset Management 43
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Vorwort
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Fazit
IMMOBILIEN-INVESTITION PROZESS EINES IMMOBILIENINVESTMENTS 3. Abschlussphase Finanzierungsnachweis
Verhandlung Kaufvertrag
Beurkundung Kaufvertrag Fälligkeitsvoraussetzungen
Finanzielle Aspekte
„Signing“
„Conditions Precedent“
„Closing“
Kaufvertragliche Aspekte
Notarielle Beurkundung
Monitoring der Fälligkeitsvoraussetzungen aus dem Kaufvertrag
Grundbucheintragung
Kaufpreiszahlung
Festlegung der Fremdkapitalquote Sicherstellung des Finanzierungsvertrages
ggf. weitere Gremienzustimmung
Besitz-, Nutzen-, Lastenübergang
4. Übergangsphase Dokumentation
Vertragsmanagement
Übergabe operatives Asset Management
Voraussetzung für eine erfolgreiche Übernahme und Betreuung der Immobilie
Sammlung von Informationen sowie Rechte und Pflichten aus dem Ankauf
Übergabe von Originalunterlagen
Monitoring etwaiger Kaufvertragsvereinbarungen
Entscheidung über Outsourcing des Asset Managements
Vergabeverfahren Outsourcing
Vollständige Übergabe der Objektunterlagen
Quelle: Quandt, Gondring, Praxishandbuch Immobilien Asset Management 44
Michael Schildger / 26.04.2016
Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
VERMIETUNGSMANAGEMENT ZIELE, HERAUSFORDERUNGEN
45
Ziele
Herausforderungen
Maximale Vermietungsquote
Zunehmend verkürzte Mietvertragslaufzeiten
Abbau von Leerständen
Mietermarkt im gewerblichen Bereich
Ausschöpfung der Vermietungspotentiale
Know-Your-Customer-Prinzip
Nachhaltige Ausgestaltung der Mietverträge
Werterhalt bzw. Wertsteigerung der Immobilie
Michael Schildger / 26.04.2016
Vorwort
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ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
VERMIETUNGSMANAGEMENT STRUKTURIERUNG und Lösungsansätze Ziele
Mieterbindung
Mieterfindung
46
Lösungsstrategien
Aktives Management von Mieterbeziehungen Erhalt der Mieterstruktur und Erhöhung der Mieterzufriedenheit Steigerung der Qualität und Verlängerung der Laufzeit der Mietverträge
Customer-Relationship-Management Beschwerdemanagement
Akquirierung von Mietinteressenten Abschluss eines Mietvertrages mit einem Mietinteressenten zu nachhaltigen Mietkonditionen
Bausteine einer erfolgreichen Vermietung Strukturierter Vermietungsprozess
Michael Schildger / 26.04.2016
Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
MIETERBINDUNG LÖSUNGSANSÄTZE ZUR MIETERZUFRIEDENHEIT
47
Förderung von Potentialen in der Mieterbindung und Mieterzufriedenheit Bestandteil der Mieterbindungsstrategien im CRM
Mieterbindungsstrategie
aktuelle Kunden
Zufriedenheitszustand
zufriedene Kunden
unzufriedene Kunden
Strategisches Ziel
Stärkung der Kundenbeziehung
Stabilisierung gefährdeter Beziehungen
Lösungsansatz
Zufriedenheitsmanagement
Beschwerdemanagement
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Vorwort
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ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
MIETERBINDUNG MAßNAHMEN ZUR ERHÖHUNG DER MIETERZUFRIEDENHEIT
Regelmäßig Mietergespräche führen Vertragsverlängerungen und Expansionswünsche aktiv beim Mieter ansprechen; Angebote unterbreiten Verteilen von Schoko-Osterhasen und Weihnachtsmännern sowie anderer Give-Aways mit Objekt-Branding; Aufstellen von Weihnachtsbäumen Angebot von diversen Services, z.B. Concierge-/ Empfangsdienste, Konferenzraummanagement, Gastronomie Organisation von Mieterfesten (z.B. Adventsmarkt) Möglichkeit der Darstellung der Mieter über Gebäudeleitsystem, Objekt-Homepage (auch Verlinkung zur Mieter-Website) etc.
48
Michael Schildger / 26.04.2016
Vorwort
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ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
MIETERFINDUNG BAUSTEINE EINER ERFOLGREICHEN VERMIETUNG Parameter
49
Werkzeuge
Partner
Marktanalyse
Competitive Set
Makler
Objektanalyse
SWOT-Analyse
Marketing, PR
Zielgruppenanalyse
Stacking-Plan
Rechtsanwälte
Branding
Business Plan
Baumanagement
Marketinginstrumente
Letting Card
PM und FM
Vertriebswege
Leasing Pipeline
Objektunterlagen
Rental Tool
Mietflächenangebot
Mietvertrag
Mieterakquise
Michael Schildger / 26.04.2016
x
x
x
50
Michael Schildger / 26.04.2016
51
Michael Schildger / 26.04.2016
x
52
Michael Schildger / 26.04.2016
Auswahl Liegenschaft Wohnen Berlin, Musterstr. 1 x Objekt – Standort
Wesentliche Objektdaten Nutzungsart Mieterstruktur Baujahr Mietfläche gesamt - davon Wohnen - davon Gewerbe - Parkplätze Mieteinnahmen p.a. Leerstandsquote WALT (Gewerbe) Angebotspreis Faktor/Bruttoanfangsrendite
Wohnen Mehrfamilienhaus 1997 3.927 m² 3.927 m² (50 Einheiten) 30 (27 Auto- / 3 Motorrad-Stellplätze) 387,463 € (8,04 €/m²/Monat) 8.700.000 € 22,45x/4,45%
Beschreibung
Stärken
Schwächen
Die Liegenschaft befindet sich südöstlich der Innenstadt Berlins im Stadtteil xxx
Das Berliner Stadtzentrum ist ca. 30 Minuten Fahrzeit entfernt.
Mehrfamilienhäuser in gutem Zustand Top Wohnlage in Berlin-Köpenick, direkt an der Dahme
+
Alle Wohnungen verfügen über einen Balkon sowie eine Einbauküche. Die Wohneinheiten sind Ø 71 m² groß und sind dadurch für Familien, Paare aber auch ältere Personen sehr gut geeignet.
Michael Schildger / 26.04.2016
-
Chancen
Risiken
Mieterhöhungspotential Wertsteigerung der Immobilien durch sehr gute Wohnlage
Mehrfamilienhäuser in attraktiver Wohnlage am Fluss-Ufer in Berlin mit angemessener Cash-on-Cash-Rendite.
53
Hoher Kaufpreisfaktor Distanz zum Stadtzentrum
Umsetzung der Mieterhöhungen (gemäß Mietspiegel der Stadt Berlin) Veränderungen auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt
Hamburg, Musterstr. 1
Scenario: Hold
Asset Data
Returns
Address
Musterstr. 1
City
Hamburg
Zip
Unleveraged IRR Investment Multiple
Seller
GEG
Cash Profit
Scenario
Hold
Cash on Cash Yield (Annualised Avg.)
CS Branch
Central
Ground Area
3.411 m²
Main Usage
Office
Construction / Refurb Year
1967 / 1991 / 2012
Ow nership Structure
Freehold
Leveraged pre-tax
5,5%
6,3%
1,59 x
1,69 x
15.606.121
5,5% 1,59 x
14.339.897
12.282.177
4,18% NOI Yield (on All-in Acquisiton Costs)
Sources
3,89%
Uses
Equity (incl. SHL)
20.197.836
Partner Equity
20.197.836
ow n Equity
77,2%
Net Purchase Price
Total
24.000.000
RETT
-
New Debt
Ground Rent p.a.
Leveraged post-tax
Other Closing Costs
5.965.164
22,8%
26.163.000
100%
91,7%
1.440.000
5,5%
723.000
2,8%
26.163.000
100%
PCTU PC PIC PICT P PICTU ICTU ICT IIC CTU C CT CTUR T TU UR RES, RES RE E MAPS, MAP M MA APS AP A APS, PS etc PS PS, etc. e et ttc tc. c. PICTURES, Total
Leasehold Expiry Date Acquisition Valuation Type NPP
or Net Purchase Price/ Ask Price
Exit
Net Purchase Price
On IRR or NPP? (0=IRR, 1=NPP) Unlevered IRR Requirement
24.000.000 €
24.000.000
Gross Disposal Proceeds
Key Valuation Assum ptions
Gross Rental Yield (GRI / NPP)
5,60%
46 bp
16,5 x
GRM (NPP / GRI)
17,9 x
-137 bp
Stabilized NRI Multiplier
17,0 x
Stabilized NRI Multiplier
17,1 x
-5 bp
Price / sqm
3.339
Price / sqm
4.433
+ Real Estate Transfer Tax
Acquisition/ Exit
Exit Timing
Q 40
Exit based on Exit Cap Rate
-
0,00%
0,21% ./. Disposition Success Fee CS
-
0,00%
All-In Costs
51.078 26.163.000
9,97% Net Disposal Proceeds
Acquisition
31.468.904
400.000
Exit
Gross Rental Income
1.454.163
Gross Rental Income
1.782.892
2,1% CAGR
1HW5HQWDO,QFRPH گVW\U&)
1.398.331
Net Rental Income
1.765.063
2,4% CAGR
12, گVW\U&)
1.175.140
NOI
1.114.492
-0,5% CAGR
1,90%
4,49% 8QOHYHUHG1HW&) گVW\U&)
1.068.267
Unlevered Net CF
1.527.342
3,6% CAGR
Net Market Rent
1.543.674
Net Market Rent
1.863.315
1,9% CAGR
Stabilized NRI
1.407.825
Stabilized NRI
1.864.049
2,8% CAGR
6 month(s)
Rent Free Period
5 month(s) 3 month(s)
Collection Loss
1,0%
Acquisition
(200.000)
Overrented / (Underrented)
Net Rental Area (total)
(400.000)
0,0%
Vacancy (incl. Struct. Vac.)
0,0%
(7,2%)
Overrented / (Underrented)
0,04%
4,9 years
Weighted Average Lease Term
7.188
(600.000)
2,2 years
Net Rental Area (total)
7.188
GRI - Lease-Up
GRI - Existing Tenants
Unlev eraged CF
Leveraged CF
NOI
2,25%
Margin @ 50% LTC
000 bps
Margin > 50% LTC
000 bps
Margin (bps)
0 bp
Total Interest
2,25%
WACC
5,38%
Rental Area: Facts & Assum ptions Type of
Rental Area
Vacancy
Vacancy
Use
sqm / units
(sqm )
Rate
Office
5.180
Retail
1.278
-
Current Rent
Market Rent
- Overrent
Current Rent
Market Rent
TI's
Struct. Vac.
Void Costs
R& M
(€/sqm )
(€/sqm )
+ Underrent
(€ p.a.)
(€ p.a.)
(€/sqm )
(%)
(€/sqm p.m .)
(€/sqm p.a.)
-
14,34
15,00
4,60%
891.404
900.167
250,00
3,50
-
15,90
20,00
25,82%
243.786
246.420
250,00
3,50
5,00
-4,65%
5.965.164
LTV / LTC
Residential
-
-
-
NPP
24.000.000
24,9%
Storage
729
-
-
AIC
26.163.000
22,8%
Hotel
-
-
-
-
0
0,0%
Production
-
-
-
Restaurant
-
-
-
1
-
-
550,00
7.188
-
-
Ext. Valuation Release Premium (%)
0%
Amortisation (%)
1,00%
Other
Prepayment Fee (%)
0,00%
Subtotal Area
Covenants
200.000
Exit
Vacancy
Weighted Average Lease Term Financing
Graphical Display Quarterly Cashflow (excl. Sales Proceeds) 600.000
1,18%
1,00%
Leasing Commission
Acq Debt
0,18% 1,00%
0,96% ./. Disposition Fee CS
6 month(s)
10-year sw ap EUR
56.707 338.471
2,80% ./. Disposal Costs
229.851
+ Bank Counsel, Val. & Debt Fee
Lease Up
Max Void Period (for Vac. Area)
6,00% ./. Capex Deduction @Exit
671.922
+ Set Up & Acquisition Fee CS
5,85%
Regular Void Period
1.440.000
+ Due Diligence & Notary & Broker
30.06.25
Hardcode Exit Value (opt.)
Market Rental Grow th
Disposition Costs & Deductions
01.07.15
Stabil. NRI Cap
Disposal Costs
2,9% CAGR
6,06%
Transaction & Closing Costs
Start Date
31.864.082
Gross Rental Yield (GRI / NPP) GRM (NPP / GRI)
ICR
-
-
-
-
45.874
46.080
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
550,00
-
6.600
6.600
13,77
13,90
0,98%
1.187.664
1.199.267
100,00
35,08%
266.500
360.000
5,24
WALT
6,00
4,2 years
6,00
4,2 years
5,00
6,6 years
-
7,5 years 224,61
-
3,14
5,90
4,3 years
30,00
7,5 years
DSCR
Monitoring
0,00 x
0,00 x
Parking (int.)
300
-
-
74,03
-
-
-
Low est Value
3,73 x
2,54 x
Parking (ext.)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Year 1
5,24 x
3,61 x
Other Units
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Year 2
7,43 x
5,10 x
Subtotal Units
300
-
-
74,03
100,00
35,08%
266.500
360.000
-
-
-
30,00
7,5 years
Year 3
6,04 x
4,14 x
10,86 x
7,27 x
7.488
-
-
16,18
17,35
7,23%
1.454.163
1.559.267
215,61
-
6,86
4,9 years
Exit Year
54
Total
3,02
-
Michael Schildger / 26.04.2016
Vorwort
Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
VERMIETUNGSMANAGEMENT PRO UND CONTRA MIETERBINDUNG/-FINDUNG Pro
Mieterbindung
Mieterfindung
Keine Kosten für die Suche und Akquisition von potentiellen Mietinteressenten Keine Leerstandszeiten und -kosten Known-Customer Sicherer Cash-Flow
Neuausrichtung der Objektstrategie Verbesserung des Mieterimages Synergieeffekte in der Mieterstruktur vs. Kannibalisierung Partizipation an Vermietermärkten
Grundsätzlich ist Mieterbindung leichter als Mieterfindung
55
Michael Schildger / 26.04.2016
Contra
Erschwerte Neuausrichtung der Objektstrategie Mieterbindung-Incentives
Kosten- und Zeitaufwand für die Suche und Akquisition potentieller Mietinteressenten Ausbau- und Leerstandskosten Mieterincentives Zahlungsmoral potentieller Mieter Mietermärkte
Vorwort
Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
LEERSTANDSMANAGEMENT URSACHEN, FOLGEN, ARTEN UND LÖSUNGSSTRATEGIEN Ursachen für Leerstände Angebotsüberhang demografischer Wandel Urbanisierung Betriebsformenwandel Verdrängungswettbewerb wirtschaftliche Strukturschwäche Kaufkraftrückgang Planerische Großzügigkeit Instandhaltungsrückstau
Folgen langfristiger Leerstände Wirtschaftlicher Strukturwandel Veränderte Konsummuster Verringerte Nachfrage Erschwerte Nachfolgenutzungen Umsatzrückgänge Investitionsrückgänge Sinkende Lageattraktivität Zirkuläre Abwärtsspirale
Leerstandsarten Struktureller Leerstand: Sockelleerstand Induzierter Leerstand: weniger Frequenz durch Wegfall von Frequenzbringern Umbruchleerstand: Verlagerung von Frequenzbringern
Lösungsstrategien zum Abbau und zur Vorbeugung von Leerständen Best Case:
Neuvermietung und Bestandsmieterbindung zu Marktbedingungen Absicherungsklauseln in Miet- und Kaufverträgen
Base Case:
Um- und Zwischennutzung Teil- und nicht marktkonforme Vermietung Mieterincentives
Worst Case:
Leerstandszeiten und -kosten Ausfall Cash-In negative Imageeffekte
56
Vorwort
Michael Schildger / 26.04.2016
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
CASE STUDY VOM SINGLE ZUM MULTI TENANT OBJEKT Ausgangssituation: Übernahme einer von 2007 bis 2009 nach Neubaustandard kernsanierten Bestandsliegenschaft Ca. 21.800 m² Büromietfläche und rd.100 TG-Stellplätze im Herzen von München (Lehel) Nutzungsarten: Büroflächen mit Konferenzzentrum und Kantine (Single-Tenant-Objekt) Aufbau des Asset Management, Leerstand (100%), Ziel: Vollvermietung Lösungsansätze: Erstellung einer Vermarktungsstrategie, Erarbeitung / Umsetzung des Vermietungskonzepts Entwicklung eines Objekt-Branding, Einrichten einer Musterbürofläche, Erstellung von Musterplanungen und hochwertigen Vermietungsbroschüren Aufbau einer Internetpräsenz mit umfassenden Informationen zum Objekt und zur Anmietung Intensive Kooperation mit Vertriebspartnern (Maklerevents, Vermietungswettbewerb etc.) Umwandlung der Immobilie in ein Multi-Tenant-Objekt inkl. Durchführung aller Umbauten Realisiertes Ergebnis: Nahezu Vollvermietung durch Abschluss von 20 überwiegend langfristigen Mietverträgen (>10 Jahre) an renommierte Mieter u.a. international agierende Anwaltskanzleien Schaffung einer innovativen Serviceimmobilie mit flexibel buchbarem Konferenzzentrum und komfortablem Concierge-Service Optimierung bestehender Miet- und Dienstleistungsverträge (PM, FM, Versorgungsverträge) 57
Michael Schildger / 26.04.2016
Vorwort
Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
SCHNITTSTELLE AM - PM ABLÄUFE IN DER ZUSAMMENARBEIT BEI STEUERUNG DES PM Eigentümer
Kulturelle Ebene Beispiele:
Kommunikation
REPORTING-MATRIX RBS & BROOKFIELD A E M
Aggregation (Zusammenstellung von Daten zu einem Gesamtreport) P
Prüfung (Verifizierung / Plausibilisierung der Daten)
Erstellung (einschl. Plausibilisierung) Mitwirkung
Freigabe Datenlieferung (einschl. Pflege /Korrektur)
F D CORPUS SIREO
Shared Services Turnus
?
Investment Manager
20 Tage nach Monatsende
Daten
Template
Kommentierung wesentlicher Themen
AMA-Definition
Interimsmedium
-/-
Zahlungsdaten
Rent Arrears Reporting
Rückstandsdaten /OP
Mietertragsprognose aus Mieterliste
-/-
-/-
Objekt- und Portfolio-/Level Arrears Mieterebene, Objektebene und -/Rückstandsenwicklun g -/-
Zielmedium
PM
ext. ACC
int. ACC
TREA
D
(D)
(D)
(D)
LA
immopac immopac
immopac
D
immopac
D
AM
AM TH
D/E
P
Letting
Mandate Supervisio n BP
Plattform Mandate Mandate Supervision Supervision REP TH
-/-
immopac
D
P
-/-
immopac
D
P
Executed Leases (siehe CLL)
Abgeschlossene Mietverträge
-/-
Excel
Terminated & Expired Leases
Beendete Mietverhältnisse
-/-
Excel
immopac
D
20 Tage nach Monatsende
20 Tage nach Monatsende
Capex Overview
Capex-Rechnungen
-/-
-/-
immopac
D
Major Issues
-/-
-/-
immopac
20 Tage nach Monatsende
Leasing Statistics
Abgeschlossene Mietverträge aus CLL
Leasing Pipeline
Mietvertragsverhandlungen
20 Tage nach Monatsende
Liquidity Forecast
20 Tage nach Monatsende
Bank Account Balances
Kontoauszüge
10 Tage nach Monatsende
Disposition Track ing Schedule
Verk aufspipeline
20 Tage nach Quartalsende
Capex Overview
Capex-Rechnungen
Leasing Statistics
E
P/F
DTA
DTA TH
A&S
Client Manage r
ARG
P/F
eco-finance
Excel
immopac
-/-
immopac
D
F
D
D
P
E
D D
F
E/F E
D
eco-finance
Excel
-/-
F
F
A/E (D)
D
immopac Excel
-/-
DTS
D/P P
E
P/F
D
F
E/F
D
Excel
-/Liquidity Forecast
immopac
E
E
-/-/-
20 Tage nach Monatsende
A A/E
P
Mietvertragsdaten Leerstandsauswertung
20 Tage nach Monatsende
Authority Scheme
Executive Summary Cash Flow Statement
12 Month Cash Flow Projection Rent Roll Vacancy Overview
20 Tage nach Monatsende
Aufgabenverteilung
Report Name
1. Hugo 20 Tage nach Monatsende 20 Tage nach Monatsende
20 Tage nach Monatsende 20 Tage nach Monatsende 20 Tage nach Monatsende
E D
D/E
E
D
P
D
A/E (D)
E/F
P P
Reporting Matrix
Organisatorische Ebene Asset Manager
Steuerung
Beispiel:
Zentrales PM
? Lokales PM
Berichterstattung
Trend:
! Mieterindexierung
Zentrale Abwicklung und Bestätigung lokaler PM
Operative Ebene Priorisierung
Property Manager
Abgrenzung Tagesgeschäft Vergütungsmodelle
Facility Manager
58
?
Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
IT-SYSTEME IM ASSET MANAGEMENT STRUKTURIERTES DATENMANAGEMENT Herausforderungen
Wachsende Reportingverpflichtungen und Analyseanforderungen
Veränderung der Mandatsstruktur (mehr Kunden, geringere Volumina)
Vermeidung von Fehleranfälligkeiten und Datenredundanz
Steigender Bedarf an Speicherkapazität
Wachsende Komplexität des Marktes
Lösungsstrategie – Asset Management Software
Standardisierung der Asset Management-Dienstleistung
Professionalisierung / Automatisierung
Vereinfachung der Arbeitsabläufe
Integrierte Anbindung von Vorsystemen
Transparenz- Alle Beteiligten haben Zugriff
Up- und Download von Daten
Michael Schildger / 26.04.2016
Trend:
! Neuvermietung
Michael Schildger / 26.04.2016
Vorwort
59
Beispiel:
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
Aufteilung Vermietung nach NRIVolumen
Vorwort
Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
IT-SYSTEME IM ASSET MANAGEMENT AUSWAHL AN SOFTWARE LÖSUNGEN
Hamburg
Walldorf
London
Berlin Zürich Berlin München
Düsseldorf Dortmund
Wien
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Michael Schildger / 26.04.2016
Vorwort
Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
IT-GESTÜTZTE MIETERBINDUNG CUSTOMER RELATIONSHIP MANAGEMENT (CRM) Definition „Customer Relationship Management ist eine kundenorientierte Unternehmensphilosophie, die mit Hilfe moderner Informationsund Kommunikationstechnologien versucht, auf lange Sicht profitable Kundenbeziehungen durch ganzheitliche und differenzierte Marketing-, Vertriebs- und Servicekonzepte aufzubauen und zu festigen“
Bestandteile eines CRM
Verbesserung der kundengerichteten Unternehmensstrategie durch Analyse der Mietererfordernisse und -bedürfnisse und der Durchführung regelmäßiger strukturierter Mietergespräche Æ Aktive Mieterbetreuung
Aufbau eines systematischen Beziehungsmanagements zum Kunden durch Einsatz moderner IT-gestützter Informationssysteme und Marketing-Strategien Æ Sammlung und Auswertung relevanter Mieterinformationen
Mieterbindung als Langzeitaufgabe
Quelle: Quandt, Gondring, Praxishandbuch Immobilien Asset Management 61
Michael Schildger / 26.04.2016
Vorwort
Einordnung und Abgrenzung AM
Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
IMMOBILIEN-EXIT DETERMINANTEN Exogene Determinanten
Endogene Determinanten
Relevante Ereignisse auf dem Immobilien- bzw. Kapitalmarkt, Beispiel hierfür ist die SubprimeKrise Können weder beeinflusst, geändert noch umgangen werden
Finanzielle, strategische und operative Ziele des „Exit-Betreibers“ Æ Beispiele hierfür: Die Untersuchung des Portfolios und die Bewertung der Gebäude unter Rücksichtnahme auf den Markt.
Exogene Faktoren
Endogene Faktoren
Bestimmung des optimalen Exit-Zeitpunktes
Immobilienmarkt Kapitalmarkt
Finanzielle Ziele Strategische Ziele Operative Ziele
Quelle: Quandt, Gondring, Praxishandbuch Immobilien Asset Management 62
Vorwort
Michael Schildger / 26.04.2016
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
IMMOBILIEN-EXIT BESTIMMUNG DES OPTIMALEN EXIT-ZEITPUNKTES Finanzielle Ziele Liquidität • Liquiditätssteuerung • Kapitalfreisetzung Bilanz • Kennzahlenoptimierung • Stille Reserven/ Buchwerte Steuerlast
Strategische Ziele
Operative Ziele
Reduzierung des Immobilien-Exposures
Steuerung und Abwicklung des Prozesses
Trennung von Eigentum und Nutzung bei gleichzeitiger Sicherung des Zugriffs auf betriebsnotwendige Immobilien
Funktionsfähige Organisation Berater Reporting
Komplexitätsreduktion durch Trennung des operativen Geschäfts Bündelung der Ressourcen Portfolio-Optimierung
Quelle: Quandt, Gondring, Praxishandbuch Immobilien Asset Management 63
Michael Schildger / 26.04.2016
Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
IMMOBILIEN-EXIT EXIT-OPTIONEN BEI CORPORATES – NON-PROPERTY COMPANIES Trotz des nicht vorhanden Immobilienbezuges gehören NonProperty Companies zu den größten Immobilienhaltern
Verwertungsoptionen von Non-Property Companies für betriebliche Immobilien
Nach wertorientierter Unternehmensführung können diese Werte jedoch nicht gerechtfertigt werden
Betriebsnotwendige Immobilien
Steigender Druck durch Globalisierung verlangt Konzentration auf das Kerngeschäft und die damit verbundene Veräußerung oder Vermietung für einen stetigen Cashflow
Betriebsneutrale Immobilien
Aktive Verwertungsstrategie
Securitisation SALB
Modernisierungsmaßnahmen Redevelopment
Börsengang
Passive Verwertungsstrategie Selling as-is Leasing as-is
Fondslösung Steigerung der Vermarktungsfähigkeit Ausschöpfung der Wertsteigerungspotentiale
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Michael Schildger / 26.04.2016
Vorwort
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ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
IMMOBILIEN-EXIT AUSWAHL MÖGLICHER EXIT-VARIANTEN Im Rahmen des REAM stehen dem Exit-Betreiber unter anderem folgende Verwertungsalternativen zur Verfügung:
Veräußerung: Einzeln oder als Paket
Kapitalmarktplatzierung (Börsengang, Securitisation, Fondseinführung)
Einzelveräußerung
Asset-Deal
Paketveräußerung
Share-Deal
Veräußerung
Sale-and-lease-back
REIT Börsengang
Varianten
Kapitalmarktplatzierung
Immobilien-AG Securitisation Offener Fonds Fondseinführung Geschlossener Fonds
SALB
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Michael Schildger / 26.04.2016
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Vorwort
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
IMMOBILIEN-EXIT SALE-AND-LEASE-BACK-KONSTRUKTION ALS MÖGLICHER EXIT
Sale-and-lease-back (SALB) dient meist der Erhöhung der Liquidität Die Immobilie wird zum Verkehrswert an eine Leasinggesellschaft veräußert und gleichzeitig zurückgemietet Vertragslaufzeiten von 10-15 Jahren sind normal und werden fest vereinbart
Vorteile Der Leasingnehmer dieser Transaktion erhält einen Liquiditätszufluss durch den Verkauf Die Bilanz verkürzt sich und Kapital wird freigesetzt Æ Erhöhung EK-Quote (!!! IFRS 16 ab 1.1.2019 !!!) Evtl. Rückkaufsrecht nach Ablauf der Leasingzeit Ausgliederung von Objekten bei gleichzeitiger Sicherung der Verfügungsrechte und Kontrolle der Immobilie 66
Kaufvertrag Kaufpreiszahlung Leasinggeber
Leasingnehmer Leasingraten Leasingvertrag
Michael Schildger / 26.04.2016
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Markt und Grundlagen des AM
ImmobilienLebenszyklus
Leistungsspektrum erfolgreiches AM
Fazit
IFRS 16 KEIN UNTERSCHIED MEHR ZWISCHEN FL- UND OL-KLASSIFIZIERUNG Das International Accounting Standards Board (IASB), der Standardgeber für internationale Rechnungslegung, hat im Januar 2016 eine neue Vorschrift für die Bilanzierung von Leasingverhältnissen (IFRS 16) veröffentlicht ¾ Vom Leasingnehmer sind zukünftig (ab 01.01.2019) alle Leasingverträge einheitlich onbalance zu bilanzieren. Einen Unterschied zwischen Finanzierungsleasing und OperatingLeasing wird es nicht mehr geben. ¾ Eine Ausnahmeregelung gibt es ausschließlich für kurze Leasingverträge (Laufzeit
