Informe sobre el stock de vivienda nueva 2014
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1. Metodología Por una parte, se han considerado los métodos indirectos basados en la información que proporcionan las fuentes administrativas para estimar el stock de viviendas nuevas sin vender para el total nacional. Así, se han tenido en cuenta los certificados de fin de obra del Colegio de Arquitectos Técnicos corregidos de autopromociones, cooperativas y comunidad de propietarios, publicados por el Ministerio de Fomento, como estimadores de las viviendas terminadas. En segundo lugar, como estimador de las ventas de vivienda de nueva construcción se han considerado las compraventas de viviendas de la estadística de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Fomento. Para el cálculo del stock se aplica a los datos la fórmula iterativa que se presenta a continuación:
Stock t = Stock t-1+ VT t, t-1 - VTNSC t, t-1 - VNV t, t-1
Stock t-1 = Stock de viviendas nuevas sin vender en t-1
VT t, t-1 = Número de viviendas terminadas entre t, t-1 (Certificados de fin de obra)
VTNSC t, t-1 = Número de viviendas terminadas entre t, t-1…que no son susceptibles de ser vendidas en el mercado (viviendas promocionadas por personas físicas, en régimen de cooperativas, en comunidades de propietarios, …)
VNV t, t-1 = Número de viviendas “nuevas” vendidas entre t-1 y t
Siendo:
2. Cálculo del stock de viviendas nuevas sin vender De acuerdo con esta metodología, se llega a una estimación del stock de viviendas nuevas sin vender a 31 de diciembre de 2014 de 535.734 viviendas.
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Gráfico 1 - Stock acumulado 700.000
649.780 642.793
626.670 583.453
583.033
600.000
563.908
535.734
500.000 413.642 400.000 273.363
300.000 200.000
195.184
100.000 0
Año 2005
Año 2006
Año 2007
Año 2008
Año 2009
Año 2010
Año 2011
Año 2012
Año 2013
Año 2014
En el gráfico 1 se observa que la absorción del stock acumulado de vivienda nueva que comenzó en el año 2010, continúa en el año 2014. 100,0
Gráfico 2 - Porcentaje de variación interanual 89,8
80,0 60,0
51,3 41,0
40,1 40,0 20,0
11,4
0,0 -1,1
-2,5
Año 2010
Año 2011
-20,0
Año 2005
Año 2006
Año 2007
Año 2008
Año 2009
-6,9
Año 2012
-3,3
-5,0
Año 2013
Año 2014
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En el año 2014, tal y como muestra el gráfico 2, continúa la tendencia a la absorción del stock, reduciéndose el stock del año 2014 en 5 puntos respecto al stock de 2013. 3. El stock de viviendas nuevas sin vender por comunidades autónomas y provincias
La distribución del stock por comunidades autónomas y provincias se ha hecho a partir de la misma metodología. La tabla 1 presenta la información del stock para el total nacional, comunidades autónomas y provincias. Tabla 1 - Distribución del stock
TOTAL NACIONAL Andalucía Almería Cádiz Córdoba Granada Huelva Jaén Málaga Sevilla Aragón Huesca Teruel Zaragoza Asturias (Principado de ) Balears (Illes) Canarias Palmas (Las) Santa Cruz de Tenerife Cantabria Castilla y León Ávila Burgos León Palencia Salamanca Segovia
Stock 2014 vivienda nueva (*)
% stock sobre total
535.734 85.081 21.728 13.415 5.688 8.177 2.280 4.871 12.672 16.250 15.428 2.606 3.179 9.643 11.386 14.025 31.127 15.328 15.799 0 35.158 3.786 4.290 8.871 2.532 3.471 1.753
100 15,88 4,06 2,50 1,06 1,53 0,43 0,91 2,37 3,03 2,88 0,49 0,59 1,80 2,13 2,62 5,81 2,86 2,95 0,00 6,56 0,71 0,80 1,66 0,47 0,65 0,33
% stock / parque de viviendas
2,10 1,93 5,47 2,15 1,42 1,53 0,78 1,40 1,40 1,81 1,95 1,65 2,79 1,86 1,83 2,37 2,97 2,87 3,08 0,00 2,02 2,29 1,67 2,70 2,22 1,45 1,39
Stock 2013 vivienda nueva
563.908 91.212 22.607 14.276 5.973 8.554 2.637 5.076 15.153 16.936 16.546 3.007 3.326 10.213 12.009 14.915 32.895 16.202 16.693 545 36.715 3.965 4.732 9.150 2.534 3.563 1.900
Stock 2014/Stock 2013
-5,00 -6,72 -3,89 -6,03 -4,77 -4,41 -13,54 -4,04 -16,37 -4,05 -6,76 -13,34 -4,42 -5,58 -5,19 -5,97 -5,37 -5,39 -5,36 -100,00 -4,24 -4,51 -9,34 -3,05 -0,08 -2,58 -7,74 4
Soria Valladolid Zamora Castilla-La Mancha Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara Toledo Cataluña Barcelona Girona Lleida Tarragona Comunidad Valenciana Alicante/Alacant Castellón/Castelló Valencia/València Extremadura (*) Badajoz Cáceres (*) Galicia Coruña (A) Lugo Ourense Pontevedra Madrid (Comunidad de) Murcia (Región de) Navarra (Comunidad Foral de) País Vasco Álava Guipúzcoa Vizcaya Rioja (La) Ceuta y Melilla
1.944 5.857 2.654 45.126 4.377 12.458 3.601 2.051 22.639 82.753 44.955 14.401 9.610 13.787 98.087 44.180 27.275 26.632 0 0 0 28.852 12.647 3.578 2.965 9.662 41.540 24.972 184
0,36 1,09 0,50 8,42 0,82 2,33 0,67 0,38 4,23 15,45 8,39 2,69 1,79 2,57 18,31 8,25 5,09 4,97 0,00 0,00 0,00 5,39 2,36 0,67 0,55 1,80 7,75 4,66 0,03
2,48 2,02 1,89 3,57 2,00 4,31 2,27 1,16 5,39 2,13 1,72 2,91 3,87 2,60 3,10 3,45 6,45 1,82 0,00 0,00 0,00 1,78 1,93 1,58 1,20 1,96 1,41 3,18 0,06
2.083 6.085 2.703 47.330 4.817 12.854 3.712 2.643 23.304 85.307 46.531 14.877 9.822 14.077 101.266 45.391 27.868 28.007 82 82 0 31.515 13.792 4.240 3.228 10.255 43.623 26.420 1.368
-6,67 -3,75 -1,81 -4,66 -9,13 -3,08 -2,99 -22,40 -2,85 -2,99 -3,39 -3,20 -2,16 -2,06 -3,14 -2,67 -2,13 -4,91 -100,00 -100,00 -100,00 -8,45 -8,30 -15,61 -8,15 -5,78 -4,78 -5,48 -86,55
11.760 2.309 6.224 3.227 9.511 744
2,20 0,43 1,16 0,60 1,78 0,14
1,13 1,43 1,85 0,60 4,73 1,37
11.849 2.204 6.754 2.891 9.681 630
-0,75 4,76 -7,85 11,62 -1,76 18,10
(*) Se recuerda que el stock es diferencial sobre el existente a 1-1-2004, de manera que stocks nulos no significan que no existan viviendas nuevas sin vender, sino que su número no ha aumentado desde el 1-1-2004.
El stock acumulado disminuye en todas las comunidades autónomas, excepto en Ceuta y Melilla. Las comunidades de Extremadura, Cantabria y Navarra destacan con caídas superiores al 20%. En cuanto a las provincias, tanto en las provincias de las tres comunidades anteriores, como en Guadalajara, Málaga, Lugo, Huelva y Huesca el stock acumulado disminuyó más de un 10%. En Vizcaya, Ceuta y Melilla el stock acumulado aumentó más de un 5%.
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Tres comunidades autónomas acumulan el 49,64% del total nacional del stock de 2014: Comunidad Valenciana, Andalucía, y Cataluña. Por su parte Ceuta y Melilla, Navarra, Cantabria y Extremadura son las comunidades y ciudades autónomas con menor porcentaje de stock acumulado sobre el total nacional.
Mapa 1 Stock sobre stock nacional por comunidades autónomas
Las provincias con mayor stock sobre el stock nacional se sitúan en la costa mediterránea, así como Madrid y Toledo.
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Tabla 2 Provincias con mayor porcentaje de stock sobre el stock total Barcelona Alicante/Alacant Madrid Castellón/Castelló Valencia/València Murcia (Región de) Toledo Almería
8,39 8,25 7,75 5,09 4,97 4,66 4,23 4,06
Mapa 2 Stock sobre stock nacional por provincias
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Más relevante aún, desde el punto de vista económico, resulta analizar la proporción de stock sobre el parque de viviendas existente, a nivel autonómico y provincial. En España el porcentaje de stock sobre el parque de viviendas es del 2,10%. Las comunidades autónomas con una acumulación de stock sobre su parque mayor a dicho porcentaje, son La Rioja, Castilla-La Mancha, Murcia, Comunidad Valenciana, Canarias, Baleares y Cataluña. Se encuentran en situación opuesta Extremadura, Cantabria y Navarra, con acumulaciones de stock sobre su parque menores al 1%.
Mapa 3 Stock sobre parque de viviendas por comunidades autónomas
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Combinando la información de los porcentajes del stock sobre el stock nacional y sobre el parque de viviendas, se observa que comunidades como la Comunidad Valenciana y Castilla La Mancha cuentan con un elevado porcentaje de stock de viviendas, tanto sobre el stock nacional como sobre sus parques de viviendas. A nivel provincial esto mismo ocurre con Alicante, Castellón, Murcia, Toledo y Almería. Madrid y Barcelona, que están entre las provincias con mayor nivel de stock sobre el total nacional, presentan un stock sobre el parque de viviendas autonómico menor al 2%, lo que indica que aglutinan gran volumen de la construcción en comparación con otras provincias. Esto hace que su stock sea elevado al valorarlo a nivel nacional, y sin embargo resulte equilibrado dado el amplio parque de viviendas existente en dichas provincias. Valencia también acumula gran parte de stock nacional, un 4,97% mientras que su stock sobre el parque de viviendas apenas sobrepasa el 1,80%. Se sitúan entre las zonas con mayor stock sobre el parque de viviendas algunas provincias de interior como Toledo, La Rioja, Ciudad Real y Lleida, otras de la costa mediterránea como Castellón, Almería, Alicante, Murcia y Gerona, además de las provincias canarias. Tabla 3 Provincias con mayor porcentaje de stock sobre el parque de viviendas Castellón/Castelló Almería Toledo Rioja (La) Ciudad Real Lleida Alicante/Alacant Murcia (Región de) Santa Cruz de Tenerife Girona Palmas (Las)
6,45 5,47 5,39 4,73 4,31 3,87 3,45 3,18 3,08 2,91 2,87
En 2014 hubo 3 provincias más que en 2013 con un porcentaje de stock sobre sus parques de viviendas, menor al 2%: Pontevedra, A coruña y Gipuzkoa, siendo 29 las provincias con un porcentaje menor al 2% en 2014.
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Mapa 4 Stock sobre parque de viviendas por provincias
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