INFORME DE CLASIFICACIÓN

Feller-Rate CLASIFICADORA DE RIESGO

PAZ CORP S.A.

SOLVENCIA

BBB-

PERSPECTIVAS

Estables

Contacto: Valeria García Fono: (56 2) 757 0486 Clasificaciones Solvencia Perspectivas Acciones

Agosto 2006 BBBEstables 1ª Clase Nivel 4

Julio 2007 BBBEstables 1ª Clase Nivel 4

FUNDAMENTACION Las clasificaciones asignadas a Paz Corp reflejan su destacada posición como gestor de proyectos inmobiliarios, avalada por su extensa experiencia en la industria, sus marcas de alto reconocimiento y su importante participación de mercado en la Región Metropolitana. En contrapartida, las clasificaciones incorporan la alta volatilidad y competencia de la industria en que participa y su exposición de su perfil financiero a un elevado endeudamiento y a los altos requerimientos de capital de trabajo del negocio inmobiliario. Paz Corp desarrolla proyectos inmobiliarios orientados a primera vivienda Está integrada verticalmente, participando en todas las etapas, desde la búsqueda de oportunidades y diseño del proyecto, hasta la comercialización y servicios de post venta. Sus actividades se concentran en la Región Metropolitana, focalizadas al desarrollo de departamentos. No obstante, se ha observado una diversificación creciente, tras el inicio de sus actividades en regiones en el 2005 y su más reciente incursión en el mercado de oficinas. La propiedad del holding se encuentra concentrada en la familia Paz en un 59,4%, quienes cuentan con una vasta experiencia en la industria. Le empresa en los últimos años ha desarrollado un agresivo plan de crecimiento, que se ha reflejado en el fuerte y sostenido incremento de las promesas de compra venta, las que registraron un crecimiento promedio anual de 49% en el periodo 2002-2007. Sin embargo, Paz Corp, al igual que la industria, ha experimentado a contar del último trimestre de 2008, una fuerte caída en la velocidad de ventas (base promesas) y altas tasas de desistimiento. Ante la fuerte desaceleración de la actividad inmobiliaria, Paz Corp ha optado por postergar el lanzamiento de proyectos en venta sin inicio de construcción y minimizar los lanzamientos de nuevos proyectos. Adicionalmente, la empresa ha realizado

CORPORACiONES

Julio 2008 BBBEstables 1ª Clase Nivel 4

Julio 2009 BBBEstables 1ª Clase Nivel 4

ajustes de personal de manera de alivianar la estructura de costos. A abril de 2009, Paz Corp contaba con 65 proyectos inmobiliarios, 10 de los cuales se desarrollan en regiones y 3 corresponden a oficinas. La empresa cuenta, además con una activa posición en terrenos, la que sirve de base para su desarrollo inmobiliario en el mediano plazo. La política de financiera de la entidad es relativamente agresiva, financiando del orden del 70%-80% de sus proyectos inmobiliarios a través de líneas bancarias. Lo anterior, junto con el fuerte ritmo de crecimiento de sus actividades, particularmente pronunciado a contar de 2007, derivó en un significativo incremento de la deuda financiera, que alcanzó a $108 mil millones en marzo de 2009, desde $67,5 mil millones en 2007 y $37,9 mil millones en 2006. Se ha observado en el periodo un incremento de los costos financieros que refleja, adicionalmente al mayor nivel de deuda, el aumento en los plazos de venta de los proyectos y un escenario de mayores costos de financiamiento. Aproximadamente el 72% del stock de deuda vigente a marzo, corresponde exclusivamente al desarrollo de proyectos inmobiliarios, por lo que el pago de estas obligaciones está asociado a los plazos de venta de los proyectos, observándose un adecuado calce entre ingresos pendientes de cobro (proyectos en escrituración) y unidades promesadas (proyectos en construcción) y los montos y plazos de vencimiento de las líneas bancarias asociadas a los proyectos respectivos. La deuda restante está asociada a adquisiciones de terrenos (16%), deuda de las filiales de arriendo de maquinarias (5%) y el negocio de leasing (5%) y a deudas corporativas (2%). El debilitamiento del desempeño operacional se ha sumado a la mayor carga financiera alcanzada, derivando en un deterioro adicional de los índices financieros de Paz Corp. La cobertura de gastos financieros disminuyó desde 5,2 x en 2006 a 2,6x en 2007 y 0,7x en 2008 y 1,0x a marzo de 2009, obedeciendo la PAZ CORP S.A. - AGOSTO 2009

1

Feller - Rate

CLASIFICADORA DE RIESGO

PAZ CORP S.A. leve recuperación observada en el último trimestre principalmente a la racionalización de los gastos de administración y ventas. En tanto la relación deuda estructural (no asociada a proyectos inmobiliarios) a Ebitda ajustado alcanzó a 8,9x en marzo de 2009. A marzo de 2009, la empresa mantenía una posición de liquidez adecuada, considerando las amortizaciones de capital asociadas a la deuda estructural (obligaciones cuyo plan de pago no está asociado al plazo de venta de proyectos inmobiliarios) contempladas para los próximos 12 meses, por aproximadamente $5,5 mil millones; en tanto, a igual fecha, los recursos en caja y equivalentes ascendían a $11,4 mil millones. Actualmente, la empresa se encuentra en proceso de reestructuración de parte de la deuda estructural, de manera de extender los plazos de vencimientos y lograr una mayor flexibilidad financiera. En junio de 2009, el grupo controlador de Paz Corp suscribió un acuerdo con inversión con Prudencial Financial Inc., que contempla la emisión de 91 millo-

HECHOS RELEVANTES

FORTALEZAS Y RIESGOS

nes de nuevas acciones, equivalentes al 32% de la propiedad post colocación, y la cesión del derecho de suscripción preferente que le correspondería a la Familia Paz a Prudential. De concretarse el acuerdo, los recursos obtenidos, del orden de US$33,7 millones, serían destinados a financiar el crecimiento futuro de la compañía. Feller Rate considera que el próximo aumento de capital es un soporte requerido para continuar desarrollando su plan de crecimiento. PERSPECTIVAS Las perspectivas “Estables” asignadas a la clasificación se sustentan en la buena gestión comercial de la compañía y su destacado posicionamiento. Consideran, asimismo, las expectativas de Feller Rate que el ritmo de escrituración de las unidades promesadas permitirá a la empresa ir reduciendo progresivamente su nivel de endeudamiento en los próximos trimestres. Adicionalmente, Feller Rate espera que el plan de crecimiento futuro no genere presiones adicionales a los ya deteriorados índices crediticios.

• Aumento de capital. En junio de 2009, el grupo controlador de Paz Corp suscribió un acuerdo de inversión con PLA Residential Fund III Chile, LP. (PLA Chile). El acuerdo contempla la emisión de 91 millones de acciones de pago por un monto cercano a los US$33,7 millones y equivalente al 32% de la propiedad, post colocación. De la nueva emisión, la Familia Paz cedería PLA Chile el derecho preferente de suscripción que le corresponda. PLA Chile es administrado por Prudencial Financial Inc. que, a través de su unidad de necios de inversión y asesoría inmobiliaria administraba al 31 de marzo un portfolio de inversión cercano a los US$42 mil millones distribuido en Estados Unidos, Europa, Asia y Latinoamérica. De concretarse el acuerdo, los recursos recaudados se destinarían a financiar el crecimiento proyectado por la compañía.

Fortalezas • Amplia experiencia en la industria. El grupo Paz Corp y sus propietarios cuentan con una extensa experiencia, cercana a 40 años, en la industria inmobiliaria • Buena posición de mercado. La compañía ha desarrollado una fuerte presencia en la construcción y ventas de primeras viviendas y ha posicionado con éxito sus marcas Paz y Paz Froimovich. En particular, destaca su fuerte posicionamiento en la comuna de Santiago Centro, a través de Paz Froimovich.

CORPORACIONES

PAZ CORP S.A. - AGOSTO 2009

2

Feller - Rate

CLASIFICADORA DE RIESGO

PAZ CORP S.A. • Modelo de negocios acotado. La compañía no considera tomar posiciones especulativas en terrenos o el desarrollo de grandes proyectos, sino que compra terrenos que le permitan mantener e incrementar sus niveles de venta, evaluando las existencias actuales y la rotación de activos. Riesgos • Volatilidad de la industria. La industria privada de construcción de viviendas es altamente sensible a los ciclos económicos. Esto, asociado tanto a los incrementos de tasas de interés en los períodos de sobreaceleración como a la postergación de decisiones de compra de vivienda durante los períodos recesivos. • Industria competitiva. La oferta en el sector inmobiliario se encuentra atomizada, existiendo una serie de empresas de tamaño pequeño y mediano que compiten entre sí. Adicionalmente, si bien se observa una tendencia hacia la implementación de mayores exigencias regulatorias que elevarían los costos de los participantes de la industria, aun no existen fuertes barreras para el ingreso de nuevas empresas, lo que constituye un riesgo adicional para los actuales competidores. Sin embargo, son factores decisivos el volumen y la cantidad de obras. • Perfil financiero con un significativo endeudamiento, que presenta una parte mayoritaria de sus activos en garantía y altos requerimientos de financiamiento para inversiones y capital de trabajo. Las decisiones de inversión y desarrollo de nuevos proyectos en la industria pueden implicar fuertes necesidades de recursos para el financiamiento de compras de terrenos y de capital de trabajo para existencias. Agresivos planes de desarrollo y adquisiciones pueden derivar en altos niveles de endeudamiento que afecten la flexibilidad financiera de las empresas inmobiliarias. Se debe considerar, además, que una vez iniciado un proyecto este debe continuar su proceso hasta su terminación, lo que resta capacidad de pronta reacción ante cambios bruscos en la situación económica o en los mercados. • Negocio Financiero. El financiamiento a clientes inmobiliarios mediante contratos de leasing hipotecario, otorgados por la filial Vive Leasing, está expuesto a riesgos financieros, tal como la variación en las tasas de interés de corto y largo plazo

ESTRUCTURA CORPORATIVA Y PROPIEDAD

La actual estructura corporativa del grupo se definió el año 2005 con el fin de agrupar todas las inversiones del grupo y ordenar las filiales según los negocios en que se concentran. Ello implicó la creación de Paz Corp S.A. como matriz holding de las empresas que participan en el sector inmobiliario, tanto a través de la construcción y desarrollo de proyectos, como a través de la prestación de servicios relacionados. Así, la filial Paz Inmobiliaria Ltda. concentra todos los proyectos inmobiliarios en que el grupo participa, tanto directa como indirectamente. En tanto la filial Paz Construcción Ltda. agrupa las sociedades constructoras que se crean para el desarrollo de cada proyecto inmobiliario. Las demás filiales tienen como actividad entregar servicios financieros (Vive Sociedad de Leasing Habitacional S.A.), de arriendo de maquinarias (Servicios Remaq Ltda. y Proveedora de Maquinarias de Construcción Ltda.) y de gestión (Paz Gestión Ltda.) a los distintos proyectos inmobiliarios del grupo. La filial Paz Servicios Profesionales Ltda., provee en forma exclusiva a los

CORPORACIONES

PAZ CORP S.A. - AGOSTO 2009

3

Feller - Rate

CLASIFICADORA DE RIESGO

PAZ CORP S.A. proyectos del grupo los servicios de arquitectura, administración de la construcción y gestión del desarrollo inmobiliario. La compañía es controlada por la familia Paz, que posee un 59,4% de participación accionaria. El resto de la propiedad está en manos de inversionistas institucionales nacionales, principalmente, fondos de inversión, los que ingresaron en la propiedad en octubre de 2006, tras la apertura a bolsa de la sociedad con la colocación de acciones equivalentes a un 25% de la propiedad. En octubre de 2007, Paz Corp realizó un segundo aumento de capital, colocando acciones por un 16% de la propiedad. El grupo controlador, que posee una larga experiencia y un amplio conocimiento de la industria, está involucrado activamente en la gestión de la compañía, con participación en el directorio y en la administración de la misma.

PERFIL DE NEGOCIOS

Las actividades de Paz Corp se concentran en el desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios orientados a sectores socioeconómicos medios, con viviendas cuyos precios generalmente fluctúan entre UF 500 y UF 4.000. La operación de la compañía se encuentra integrada verticalmente, realizando directamente todas las etapas del negocio. Estas etapas incluyen el análisis de mercado para identificar oportunidades, la toma de posición en terrenos, el diseño y aprobación del proyecto, su construcción, comercialización, venta y servicio post-venta. Adicionalmente, la empresa también participa en la entrega de financiamiento a clientes a través de su subsidiaria Vive Sociedad de Leasing Inmobiliario. Creciente diversificación de la oferta inmobiliaria La compañía se especializa en la oferta de departamentos, los que concentran cerca del 85% de su oferta inmobiliaria. Destaca, no obstante, la progresiva diversificación hacia el mercado de oficinas que, a abril de 2009, representó el 14% de su oferta inmobiliaria. En términos geográficos, la actividad de Paz Corp se concentra en la Región Metropolitana, particularmente en Santiago Centro; si bien en el año 2005 la empresa inició el desarrollo de proyectos en regiones, contribuyendo a una progresiva diversificación. Al 30 de abril de 2009, los proyectos en regiones representaban el 21% de la venta potencial en UF (habitacional + oficinas). Marcas de alto reconocimiento La compañía opera bajo las marcas “Paz Froimovich” y “Paz” (ex Inverpaz). Con la primera opera desde mediados de los 90, cuando la compañía inició un crecimiento agresivo en el sector céntrico de Santiago con edificios de entre 100 y 300 departamentos para el segmento socioeconómico medio. Las ventas están orientadas al segmento socioeconómico medio, con precios de viviendas entre UF 750 y UF 2.000. Los proyectos bajo esta marca se encuentran concentrados en la comuna de Santiago Centro, donde cuenta con un fuerte posicionamiento. En el año 2001, se creó la marca “Inverpaz” (actualmente “Paz”), orientada al desarrollo de departamentos para segmentos socioeconómicos más altos, cuyo precio promedio bordea las UF 3000.

CORPORACIONES

PAZ CORP S.A. - AGOSTO 2009

4

Feller - Rate

CLASIFICADORA DE RIESGO

PAZ CORP S.A.

Fuerte ritmo de expansión Le empresa en los últimos años ha desarrollado un agresivo plan de crecimiento, que se ha reflejado en el fuerte y sostenido incremento de las promesas de compra venta, las que registraron un crecimiento promedio anual de 49% en el periodo 2002-2007. Sin embargo, la empresa, al igual que el resto de la industria, ha experimentado, a contar del último trimestre de 2008, una fuerte caída en la velocidad de ventas (base promesas) y altas tasas de desistimiento. Ventas Anuales Nº unidades promesadas Nº unidades escrituradas Ventas en base a promesas (M UF) Ventas en base a escrituras (M UF)

2002 654 426 1.155 714

2003 1.360 583 1.882 1.080

2004 2.018 943 3.364 1.631

2005 3.112 1.220 4.542 1.815

2006 3.303 2.434 5.883 3.892

2007 4.261 1.858 7.540 3.350

2008 1.961 2.320 6.027 4.610

Mar-09 465 585 872 1.189

Mar-08 808 531 3.083 972

Después del fuerte dinamismo observado desde 2006, el sector inmobiliario ha enfrentado condiciones menos favorables desde mediados de 2007, las que han experimentado un fuerte deterioro a contar del último trimestre de 2008, previéndose que este entorno adverso continuará vigente durante el resto de 2009. La profundización de la crisis financiera internacional en septiembre y octubre de 2008 se sumó a un escenario de inflación alta y persistente, condiciones de crédito más restrictivas, un alza en las tasas de interés y a las presiones de costos que venía experimentando la industria a contar del segundo semestre de 2007. El efecto más inmediato de la crisis global fue una mayor restricción al otorgamiento de créditos y un fuerte deterioro de las expectativas de consumidores, seguida en los meses siguientes de un aumento del desempleo y una desaceleración de la demanda interna. Lo anterior, derivó en una fuerte caída de la demanda inmobiliaria. Ante este adverso escenario, Paz Corp ha optado por postergar el lanzamiento de proyectos en venta sin inicio de construcción y minimizar los lanzamientos de nuevos proyectos. Al 30 de abril de 2009, la compañía participaba en 65 proyectos inmobiliarios. De éstos 39 se encontraban en etapa de escrituración y 26 en construcción. Del total de proyectos, 31 ubican en la zona poniente de la Región Metropolitana, 24 en la zona oriente, 10 se desarrollan en regiones y 3 corresponden a oficinas. La empresa mantiene actualmente en cartera 22 terrenos, con un valor de UF1.059 mil, destinados al desarrollo de proyectos de oficinas en y habitacionales en la región metropolitana y regiones. La actual cartera le brinda una base para desarrollos inmobiliarios de mediano plazo.

POSICIÓN FINANCIERA

CORPORACIONES

Política financiera, contable y de dividendos Influida por un fuerte plan de desarrollo y crecimiento, Paz Corp ha mantenido una política de inversiones y financiamiento relativamente agresiva. La empresa conside-

PAZ CORP S.A. - AGOSTO 2009

5

Feller - Rate

CLASIFICADORA DE RIESGO

PAZ CORP S.A. ra financiar, en promedio, del orden del 20%-30% de sus proyectos inmobiliarios con recursos propios, en tanto el porcentaje restante es financiado a través de líneas bancarias. Este comportamiento se ve parcialmente compensado por una estrategia de desarrollo conservadora, en que la compañía no toma posiciones especulativas en terrenos e inicia la construcción de las obras una vez que la pre-venta ha alcanzado un nivel importante. El nivel de pre-venta contemplado para el inicio de construcción, tradicionalmente en el orden de 20%-25%, se ha incrementado a cerca del 50%60% ante las actuales condiciones de mercado deprimidas. Otro factor que contribuye positivamente es que el apalancamiento está directamente relacionado a los proyectos. En efecto, cada proyecto en forma individual tiene asociada una línea de crédito bancaria, cuyo fin exclusivo es financiar la construcción de la obra y cuentan con los respectivos terrenos como garantía, sin que de manera relevante el holding adquiera deuda directamente para fines inmobiliarios. A nivel del holding, la empresa ha incorporado recursos mediante la apertura en bolsa de la sociedad en el 2006 y un segundo aumento de capital realizado en octubre de 2007. Un tercer aumento de capital estaría contemplado a realizarse próximamente, de concretarse el acuerdo suscrito entre PLA Chile y el grupo controlador de Paz Corp. El holding ha mantenido una política de dividendos equivalente al mínimo legal, con un reparto de un 30% de las utilidades. Paz Corp utiliza una política de reconocimiento de ingresos basada en la escrituración de las unidades vendidas. Principales cifras e indicadores consolidados (Base filiales) (Cifras en millones de pesos de marzo 2009 – Ajustadas según variación de la UF)

Ingresos por Ventas Resultado Operacional Ebitda Gastos Financieros Resultado No Operacional Utilidad Activos Totales Pasivo Exigible % Pasivo Corto Plazo Deuda Financiera Patrimonio

2005 6.830 2.977 3.166 -65 865 3.378 19.818 13.141 94 5.580 6.373

2006 13.409 5.597 5.972 -173 3.153 7.501 59.962 26.904 97 19.594 31.532

2007 18.542 2.607 3.052 -258 2.894 4.699 96.689 38.279 43 29.746 55.205

2008 18.011 -1.937 -1.343 -613 2.900 1.024 159.816 101.528 31 61.974 55.650

Mar-09 4.967 -349 -197 -200 -473 -687 164.501 107.238 29 71.402 54.962

Mar-08 7.383 -4 139 -108 924 916 105.914 46.743 35 34.159 56.002

Flujo de Fondos de la Operación (FFO) Variación de Capital de Trabajo Flujo Caja Neto Operación Flujo de Inversión Flujo de Financiamiento Caja Final

3.008 -5.181 -2.484 37 2.564 636

6.117 -19.780 -13.662 907 22.139 10.206

3.848 -26.205 -22.357 1.951 33.010 22.408

31 -17.262 -17.233 -20.182 29.152 13.438

-95 -26.906 -27.001 14.523 9.232 10.384

679 -6.747 -6.068 -1.129 3.232 18.239

Margen Operacional (%) Margen Ebitda (%) Rentabilidad Oper. / Activos (%) (1) Rentabilidad Patrimonial (%) (1)

43,6 46,4 15,0 53,0

41,7 44,5 9,3 23,8

14,1 16,5 2,7 8,5

-10,8 -7,5 -1,2 1,8

-7,0 -4,0 -1,4 -1,1

-0,1 1,9 1,6

Endeudamiento c/IM (vc) Endeudamiento Financiero c/IM (vc) FFO anual / Deuda Financiera (%) (1) Liquidez Corriente (vc)

1,97 0,84 54 1,0

0,81 0,59 31 1,1

0,66 0,51 13 2,3

1,74 1,06 0,1 1,3

1,87 1,25 -1 1,9

0,79 0,58 10 2,1

(1) Indicadores a marzo medidos en 12 meses.

CORPORACIONES

PAZ CORP S.A. - AGOSTO 2009

6

Feller - Rate

CLASIFICADORA DE RIESGO

PAZ CORP S.A. La actual estructura corporativa de Paz Corp, en que su participación en la mayoría de las empresas integrantes del holding no supera el 50% y que, por lo tanto, no consolidan, incide en que la mayoría de las cifras e indicadores financieros construidos a partir de sus estados financieros no reflejen la verdadera posición financiera de la compañía. Por tanto, el análisis financiero realizado por Feller Rate, incluye un análisis de los estados financieros de consolidación proporcional elaborados por la compañía junto con información financiera adicional provista. A continuación se adjunta un resumen de los estados financieros de consolidación proporcional junto con los principales indicadores para el año 2005 en adelante. Principales cifras e indicadores según consolidación proporcional (Base participación en empresas) (Cifras en millones de pesos de marzo de 2009 – Actualizadas según variación de UF)

2005

2006

2007

2008

Mar-09

Mar-08

Ingresos por Ventas Resultado Operacional Ebitda Ajustado (1) Gastos Financieros Ajustados (1) Resultado No Operacional Utilidad

18.693 3.954 3.903 -579 28.803 3.378

36.548 9.127 9.283 -1.789 -48.793 7.501

33.500 3.308 4.792 -1.835 2.998 5.066

39.042 -283 2.431 -3.309 1.818 1.024

10.270 412 1.622 -1.614 -1.077 -687

8.366 184 584 -402 899 916

Activos Totales Caja y equivalentes Pasivos Exigibles Deuda Financiera Patrimonio

52.986

88.370

153.515

201.326

203.462

150.938

39.796 24.844 5.575

49.724 37.863 27.585

88.903 67.521 56.283

148.784 100.176 57.275

148.500 107.975 54.962

95.095 71.254 52.963

21,2 24,0 7,6 53,0 62 7,1 4,5 6,7 6,4 1,2

25,0 29,0 10,3 23,8 63 1,8 1,4 5,2 4,1 1,3

9,9 15,2 2,2 8,5 40 1,6 1,2 2,6 14,1 2,4

-0,7 6,1 -0,1 1,8 32 2,6 1,7 0,7 41,2 1,9

4,0 15,8 0,2 -0,9 39 2,7 2,0 1,0 31,1 1,6

2,2 7,4 1,4 8,6 42 1,8 1,3 1,5 19,0 1,9

Margen Operacional (%) Margen Ebitda (%) Rentabilidad Op. / Activos (%) (2) Rentabilidad Patrimonial (%) (2) % Deuda Corto Plazo Endeudamiento (vc) Endeudamiento Financiero (vc) Ebitda Ajustado/ Gastos Financieros Ajustado (vc) Deuda Fin. / Ebitda Ajustado (2) (vc) Liquidez Corriente (vc) (1) (2)

Ebitda Ajustado = resultado operacional antes de depreciación, amortización, gastos financieros activados y costos por intereses del negocio financiero. Los costos financieros incluidos en el resultado de la operación fueron agregados a los gastos financieros. Indicadores anualizados.

Resultados y márgenes Durante 2008, las ventas de Paz Corp, en base a consolidación proporcional, alcanzaron a $39 mil millones, registrando un incremento de un 16,4% en comparación con 2007. Al cierre del primer trimestre de 2009, en tanto, los ingresos alcanzaron a $ 10,3 mil millones, un 22,8% superior a los de igual periodo de 2008. Cabe señalar que el menor ritmo de actividad no aún se ha visto reflejado en el nivel de ventas, ya que los ingresos se reconocen sólo una vez que se realiza la escrituración de las unidades vendidas. Los márgenes operativos se han debilitado en los últimos trimestres. El estrechamiento de los márgenes obedece a los altos costos de construcción que prevalecieron durante la etapa de construcción de los proyectos que fueron escriturados durante el periodo; así como a los mayores descuentos en los precios de venta; y al mayor peso en el costo total del negocio de servicios y de arriendo de maquinaria y de los gastos de administración y ventas, ante la postergación de proyectos.

CORPORACIONES

PAZ CORP S.A. - AGOSTO 2009

7

Feller - Rate

CLASIFICADORA DE RIESGO

PAZ CORP S.A. Endeudamiento y flexibilidad financiera El stock de deuda financiera de Paz Corp ha experimentado un significativo crecimiento, particularmente durante los años 2007 y 2008, en consistencia con la mayor actividad del negocio inmobiliario. Al cierre del primer trimestre de 2009, la deuda financiera consolidada de Paz Corp, de acuerdo a los estados financieros proporcionales, alcanzó a los $107.975 millones. El 100% del financiamiento es bancario, del cual un 72% corresponde a financiamiento para el desarrollo de proyectos habitacionales (proyectos inmobiliarios en escrituración y/o en construcción), obligaciones cuyo plan de pago está asociado a los plazos de ventas de los proyectos. El porcentaje restante corresponde a deuda utilizada para el financiamiento de la adquisición de terrenos (16%), deudas corporativas (2%), deuda de las filiales de arriendo de maquinarias (5%) y del negocio de leasing (5%). Además del mayor endeudamiento, se observa un incremento de los costos financieros que refleja adicionalmente el aumento en los plazos de venta de los proyectos y un escenario de mayores tasas de interés La mayor carga financiera junto a la caída en los flujos y resultados de la operación han derivado en un importante deterioro de los índices financieros de Paz Corp. La cobertura de gastos financieros disminuyó desde 5,2 x en 2006 a 2,6x en 2007 y 0,7x en 2008 y 1,0x a marzo de 2009, obedeciendo la leve recuperación a la racionalización de los gastos de administración y ventas. En tanto la relación deuda estructural (no asociada a proyectos inmobiliarios) a Ebitda ajustado alcanzó a 8,9x en marzo de 2009. A marzo de 2009, la empresa mantenía una posición de liquidez adecuada, considerando las amortizaciones de capital asociadas a la deuda estructural (obligaciones cuyo plan de pago no está asociado al plazo de venta de proyectos inmobiliarios) contempladas para los próximos 12 meses, por aproximadamente $5,5 mil millones; en tanto, a igual fecha, los recursos en caja y equivalentes ascendían a $11,4 mil millones.

CARACTERISTICAS DE LOS INSTRUMENTOS

Presencia ajustada* Rotación*

66,80% 58,98%

Concentración de la propiedad

59,4%

Mercados en que transa Política de dividendos

Chile Al menos 30% utilidad

Precio bursátil de la acción**

243,55

Valor libro ajustado**

286,86

Relación precio utilidad**

0,00

* Cifras al 30 de mayo de 2009. ** Cifras al 31 de julio de 2008.

CORPORACIONES

PAZ CORP S.A. - AGOSTO 2009

8

La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoria practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor’s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad. Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.

www.feller-rate.com