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Weichen stellen! Wir unterstützen und beraten Sie in allen Finanzbelangen Ihrer Firma, sei es Firmengründung, Buchhaltung, Steuern, Revisionen, Unternehmensberatung, Hofübergaben, Fragen rund um Ihre Liegenschaft sowie als Schwergewicht im Bereich Agrar-Treuhand und Beratung. Und sollte eines Tages der Verkauf Ihrer Liegenschaft oder Teile davon zum Thema werden, stehen wir gerne mit unserer langjährigen Erfahrung zu Ihrer Verfügung. Somit können Sie Ihre Kraft und Energie ganz auf Ihr Kerngeschäft konzentrieren. Durch stetige Weiterbildung bleiben wir für Sie auf dem aktuellen Stand und beobachten auch künftig mögliche Veränderungen. Laufend sind Weichen zu stellen, um den künftigen Weg vorzubereiten. Je nachdem wie die Weichen gestellt werden, können die Früchte die geerntet werden unterschiedlich ausfallen. Als Anregung für künftige Weichenstellungen erhalten Sie mit dem pemaginfo 2017 Informationen zu Fragen wie Nachfolgeregelung, korrekte Lohnabrechnung, konforme Führung von Firmen (juristische Personen), Kauf von Stockwerkeigentum oder den Stand der Baulandbesteuerung. Wir hoffen Ihnen damit für künftige Weichenstellungen Hinweise zu geben und stehen für weiterführende Fragen gerne zur Verfügung. Christian Zumbühl & Alex Pfiffner

Impressum Pemag Treuhand AG Alzbachstrasse 11 5734 Reinach AG Tel. 062 765 81 41 Fax 062 765 81 42 www.pemag.ch [email protected] Redaktion Christian Zumbühl und Alex Pfiffner Fotos Alex Pfiffner

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LANDWIRTSCHAFT

Von Christian Zumbühl Die Betriebsnachfolge ist in jedem Betrieb aktiv anzugehen, zu gestalten, zu planen und zielgerichtet umzusetzen. Ist eine Betriebsnachfolge innerhalb der Familie möglich, stellt sich die Frage, ob die Hofübergabe etappenweise mittels Generationengemeinschaft oder Pacht oder direkt durch die käufliche Übernahme erfolgen soll. Vorgaben des BGBB und deren Gestaltung Im bäuerlichen Bodenrecht (BGBB) sind die gesetzlichen Vorgaben für landwirtschaftliche Grundstücke und Gewerbe enthalten. So besteht für die vorkaufs- und erbberechtigten Nachkommen und Verwandten, die ein landwirtschaftliches Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen, ein Anspruch zur Übernahme des Betriebes zum Ertragswert. Bei landwirtschaftlichen Grundstücken besteht der Anspruch zur Selbstbewirtschaftung, sofern der Ansprecher in ortsüblicher Bewirtschaftungsdistanz über ein landw. Gewerbe verfügt. Ansonsten gilt aus erbrechtlicher Sicht grundsätzlich das Verkehrswertprinzip. Im Erbfall, nicht aber im Vorkaufsfall haben auch die nicht selbstbewirtschaftenden Erben, sofern kein selbstbewirtschaftender Ansprecher vorhanden ist, einen Anspruch zur Übernahme. Zu Lebzeiten sind die Parteien unter Berücksichtigung des Vorkaufsrechtes grundsätzlich frei, die Übernahme zu gestallten. Die Leitplanken des Bodenrechts gilt es zu beachten, um spätere erbrechtliche Ansprüche der Miterben in Form einer Ausgleichsklage oder des Übernehmers in Form einer Herabsetzungsklage bei einem zu hoch vereinbarten Preis zu vermeiden. Ist anzunehmen, dass erbrechtliche Pflichtteile verletzt werden, ist der Kaufvertrag mit erbvertraglichen Bestimmungen zu ergänzen, die von allen künftigen Miterben zu unterzeichnen sind. Dadurch werden spätere Diskussionen, welche den Familienfrieden belasten könnten, vermieden.

Betriebsnachfolge erfolgreich gestalten, planen und umsetzen

Gewerbeeigenschaft beurteilen Bei jeder Hofübergabe stellt sich die zentrale Frage, ob es sich beim Landwirtschaftsbetrieb um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt. Als Hauptkriterium gilt ein minimales standardisiertes Arbeitsaufkommen bei landesüblicher Bewirtschaftung von 1,0 Standardarbeitskraft (SAK), wobei die einzelnen Kantone tiefere Grenzen festlegen können. Sind die Bedingungen für ein landw. Gewerbe erfüllt, ist der Ertragswert für die Festsetzung des Kaufpreises massgebend, andernfalls wäre die Liegenschaft zum Verkehrswert zu übernehmen. Preisfestsetzung Bei einem landwirtschaftlichen Gewerbe ist in der Regel vom Ertragswert auszugehen. Sind in den letzten 10 Jahren vor der Betriebsübergabe erhebliche Investitionen auf dem Betrieb erfolgt, ist eine entsprechende Aufrechnung beim Kaufpreis vorzunehmen. Um eine sichere Grundlage für die Hofübergabe zu erhalten, ist oftmals die Erstellung einer neuen Ertragswertschätzung zwingend nötig. Tragbarkeit des vorgesehenen Preises Der Übernahmepreis ist so festzulegen, dass die Finanzier- und Tragbarkeit für den Übernehmer gegeben ist. Andererseits muss der Übernahmepreis auch dem Übergeber den Lebensabend finanziell absichern. Mit einem Betriebsvoranschlag aufgrund der künftig angestrebten Bewirtschaftung und der geplanten Übernahmewerte ist zu beurteilen, ob die Finanzierung möglich ist und der Schuldendienst (Amortisation, Zinsen) langfristig mit dem

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LANDWIRTSCHAFT Geldfluss aus dem Betrieb getragen werden kann. In Bezug auf die Finanzierung sind die angedachten Veränderungen bei der Ausbildungsanforderung zu beachten (siehe Kasten). Achtung: Bei den Investitionshilfen steht allenfalls per 1.1.2018 eine Erhöhung der Ausbildungsanforderungen von heute minimal eidgenössischem Fähigkeitszeugnis als Landwirt auf den Abschluss der Betriebsleiterschule zur Diskussion. Bei nicht Erfüllen der Ausbildungsanforderung könnte somit der Übernehmer die Starthilfe nicht auslösen und bestehende Investitionskredite könnten nicht überbunden werden. Dies kann für den einen oder anderen Betrieb beträchtliche Hürden in der Finanzierung ergeben. Weitere Punkte Bei der Hofübergabe sind den folgenden Punkten zwingend die nötige Beachtung zu schenken: ■ Die zukünftige Wohnsituation der übergebenden und der übernehmenden Generation. ■ Die steuerlichen Auswirkungen der Betriebsübergabe und deren Optimierung. ■ Die Übertragung der Pachtlandflächen auf den Betriebsnachfolger. ■ Die vertragliche Sicherung wie Gewinnanspruch und Rückkaufsrecht. Ablauf der Umsetzung der Hofübergabe: Erste Überlegungen sollten bereits 5 bis 10 Jahre vor der eigentlichen Hofübergabe erfolgen. Nachher soll eine ausgiebige Diskussion zwischen der übergebenden und übernehmenden Generation unter Einbezug einer Fachperson stattfinden. Die Fachperson erstellt einen schriftlichen Vorschlag, der dann in der Familie besprochen und bereinigt wird. Die Finanzierung wird dann abschliessend geklärt. Danach werden die nötigen Verträge erstellt und abgeschlossen. Die Betriebsübergabe ist mit vielen Emotionen verbunden, die es zu berücksichtigen gilt. Tragfähige Lösungen entstehen, wenn alles Nötige besprochen und ausdiskutiert wird. Die Hofübergabe ist mit dem nötigen Respekt und mit viel Toleranz gegenüber dem anderen anzugehen, dies dürfte die Basis des Erfolgs darstellen. Wir wünschen Ihnen bei Ihrer Betriebsnachfolge viel Erfolg und begleiten sie gerne dabei.

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LANDWIRTSCHAFT

Von Reto Baumann Wir stellen immer wieder fest, dass der Landwirt keinen Zahlungseingang der Mineralölsteuerrückerstattung erhalten hat. Die Auszahlung für das Jahr 2015 erfolgte Anfang Dezember 2016. In der zugestellten Abrechnung liegt auch das amtliche Formular 46.20 bei, welches als Antrag für das Jahr 2016 dient und bis am 15. Januar 2017 unterschrieben einzureichen ist (Oberzolldirektion, Dienst Registratur und Scanning, Monbijoustrasse 40, 3003 Bern). Wurde einmal für ein Jahr kein Antrag gestellt, erhält man somit nicht automatisch einen Antrag für das Folgejahr und die Rückerstattung geht leicht vergessen. In diesem Fall muss das amtliche Formular 46.20 aktiv bestellt (schriftlich oder telefonisch 058 462 65 47) werden, um den Antrag für die Rückerstattung einreichen zu können. Der Anspruch auf Steuerrückerstattung ist verwirkt, wenn der Verbrauch mehr als zwei Jahre zurückliegt.

Rückerstattung Mineralölsteuer

Die Flächendaten für die Berechnung der Treibstoffzollrückerstattung wird bei den Landwirtschaftsbetrieben aus den Direktzahlungsdaten erhoben. Daher ist es wichtig, auch den bewirtschafteten Wald bei der Agrardatenerhebung zu melden, da auch auf diesem ein Rückerstattungsanspruch besteht.

P E R S O N A LW E S E N

Von Reto Baumann Eintritt/Austritt während des Monats Bei nur anteilmässiger Beschäftigung unter dem Monat ist der Lohn anteilmässig zu entrichten. Am einfachsten ist die Berechnung mit Kalendertagen. Bei einem Eintritt am 16. März werden 16/31 des Monatslohns bezahlt, bei einem Eintritt am 16. April 15/30.

Tipps zur LohnAbrechnung

Berechnung 13. Monatslohn Der 13 Monatslohn muss nur ausbezahlt werden, wenn er auch vereinbart wurde oder durch den Normalarbeitsvertrag oder Gesamtarbeitsvertrag eine Verpflichtung darstellt. 13. Monatslohn = anrechenbarer Bruttolohn/12 Monate Beispiel: Arbeitsverhältnis vom 10. Mai bis 15. August 2016, vereinbarter Monatslohn CHF 4000.– Bruttolohn: Mai CHF 2838.70 (22/31 von CHF 4000.-–) Juni CHF 4000.– Juli CHF 4000.– August CHF 1935.50 (15/31 von CHF 4000.-) Der 13. Monatslohn beträgt: (Bruttolohn Total) CHF 16’838.70/12 Monate = CHF 1064.45 Stundenlohn aus dem Monatslohn berechnen Für die Auszahlung von Überstunden muss der Stundenlohn berechnet werden. Stundenlohn=Jahreslohn/(Anzahl wöchentlicher Arbeits-Std. x 52.14 Wochen)

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Beispiel: Monatslohn CHF 5000.– (x 13 Monate) und wöchentliche Arbeitszeit von 45 Stunden: CHF 5000 x 13 = CHF 65’000.– /45 Std. x 52.14 Wochen = 2346.3 Std. pro Jahr CHF 65’000.– /2346.3 Std. = CHF 27.70 pro Stunde Auszahlung Überstunden Wird Überstundenarbeit nicht durch Freizeit ausgeglichen und ist nichts anderes schriftlich verabredet (Normalarbeitsvertrag oder Gesamtarbeitsvertrag), so hat der Arbeitgeber einen Zuschlag von mindesten 25% zum Normallohn zu entrichten. Lohn pro Überstunde = Stundenlohn x 125% Beispiel: Stundenlohn CHF 27.70 (siehe Beispiel oben) x 125% = CHF 34.63 Ferienguthaben pro rata Bei Ein- und Austritten während des Jahres ist das Ferienguthaben pro rata zu berechnen. Ferienguthaben = Ferienguthaben pro Jahr x gearbeitete Monate/12 Monate Beispiel: Arbeitsverhältnis vom 01. April bis 31. Oktober 2016. Ferienguthaben für ein ganzes Jahr 20 Tage/20 Tage x 7 Monate/12 Monate = 11.66 Tage, Rundung auf 12 Tage Ferienanspruch in % bei Stundenlohn Achtung: Auszahlung des Ferienanspruches ist nur bei unregelmässigen Arbeitseinsätzen möglich. Der Ferienanspruch ist im Arbeitsvertrag sowie auf der Lohnabrechnung in CHF auszuweisen. • 4 Wochen Ferien im Jahr ergibt einen Zuschlag von 8.33% • 5 Wochen Ferien im Jahr ergibt einen Zuschlag von 10.64% Beispiel: Stundenlohn CHF 25.00 Arbeitszeit 10 Std. CHF 250.00 Ferienzuschlag 8.33% von CHF 250.00 CHF 20.83 Bruttolohn CHF 270.83 Feiertagszuschlag in % bei Stundenlohn Der Feiertagszuschlag von Mitarbeitenden im Stundenlohn war lange umstritten. Das Bundesgericht hat im Jahr 2010 entschieden, dass kein Anspruch auf Abgeltung der von den Kantonen definierten Feiertage besteht. Lediglich der 1. August ist zu bezahlen, sofern dieser auf einen Werktag fällt. Bei Arbeitsrechtsexperten ist dieses Urteil jedoch umstritten. Ferientage am Ende des Arbeitsverhältnisses Grundsätzlich sind die Ferientage während dem Arbeitsverhältnis zu beziehen und nicht durch Geld zu entschädigen. Das gilt auch am Ende des Arbeitsverhältnisses. Dennoch sind in der Praxis immer wieder Ferientage bei der Beendigung eines Arbeitsverhältnisses auszuzahlen. 1 Ferientag = Jahreslohn/261 Arbeitstage (5 Arbeitstage x 52.14 Wochen = 261 Arbeitstage) Beispiel: Monatslohn CHF 4500.– (x 13 Monate) = CHF 58’500.– Jahreslohn CHF 58’500.–/261 Arbeitstage = CHF 224.14 pro ausbezahlter Ferientag

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GRUNDSTÜCKBESTEUERUNG

Von Alex Pfiffner Mit dem Bundesgerichtsentscheid vom 2.12.2011 werden nun Gewinne aus Baulandverkäufen, welche im landwirtschaftlichen Geschäftsvermögen sind, nicht mehr der Grundstückgewinnsteuer, sondern der Einkommensbesteuerung unterstellt. Bedingung ist jedoch, dass das Land Geschäftsvermögen darstellt. Da diese Gewinne dem selbständigerwerbenden Einkommen zugerechnet werden, sind dafür auch die AHV-Beiträge geschuldet. Die Steuerbelastung und die AHV-Beitragspflicht betragen rund 45% des erzielten Gewinnes. Ferner wird mit der Umsetzung des neuen Raumplanungsgesetzes für Neueinzonungen eine Mehrwertabgabe auf Bauland von mindestens 20% eingeführt, so dass die Belastung an Steuern, AHV-Beiträgen und Mehrwertabgaben total rund 55 bis 65% des Baulandpreises ausmachen dürften. Der Besteuerung gleichgestellt wird der kalkulatorische Gewinn bei der Überführung von Parzellen vom Geschäftsins Privatvermögen. Hier wird ein kalkulatorischer Gewinn besteuert, obwohl effektiv gar kein Gewinn erzielt wurde. Somit sind beim Verkauf rund zwei Drittel vom Baulandwert dem Staat abzugeben. Diese sehr hohe Belastung von Baulandgewinnen und die Überführung von Baulandflächen vom Geschäfts- ins Privatvermögen dürfte zur Folge haben, dass Landwirte immer weniger bereit sein werden, Landwirtschaftsland in Bauzonen umzuwandeln.

Besteuerung landwirtschaftlicher Grundstücke in der Bauzone

Der Luzerner Nationalrat Leo Müller verlangte mit einer Motion die Rückkehr zur Grundstückgewinnbesteuerung. Diese Motion wurde sowohl im Nationalrat als auch im Ständerat angenommen. Folglich musste der Bundesrat eine Gesetzesanpassung vorlegen, die die Rückkehr zur Grundstückgewinnbesteuerung vorsah. Der Gesetzesanpassung wurde im Nationalrat mit 100 Ja-Stimmen zu 84 Nein-Stimmen zugestimmt. Die Wirtschaftskommission (WAK) des Ständerates hat nun Mitte Oktober 2016 mit 10 zu 2 Stimmen beschlossen, die Gesetzesanpassung nicht zu unterstützen, womit an der neuen hohen Einkommensbesteuerung von Baulandverkäufen festgehalten werden soll. Der Ständerat wird voraussichtlich im Dezember darüber entscheiden, ob sie nun ihrer Wirtschaftskommission folgen oder ob sie doch noch eine Gesetzesanpassung wie der Nationalrat beschliessen wollen. Stimmt der Ständerat gegen die Gesetzesanpassung, dürfte es schwierig werden, im Differenzbereinigungsverfahren von der neuen Bundesgerichtspraxis abzuweichen. Es ist somit davon auszugehen, dass Gewinne aus Baulandverkäufen oder -überführung auch in Zukunft der Einkommensbesteuerung mit AHV-Beitragspflicht unterstellt sein werden. Müssen Gewinne aus Baulandverkäufen über die Einkommenssteuer abgerechnet werden, sind die Möglichkeiten der Steueroptimierung zu nutzen. Es ist zu prüfen, ob Ersatzinvestitionen (Ersatzbeschaffung) möglich sind, ob ein Einkauf in eine Vorsorgeeinrichtung machbar und sinnvoll erscheinen, ob der Verkauf mit der privilegierten Liquidationsgewinnbesteuerung verbunden werden kann und ob die hohen AHV-Beitragszahlungen dem Einzahler auch wirklich zugutekommen. Sollten die AHV-Beiträge beim Einzahler nicht mehr rentenwirksam sein, ist zu prüfen, ob mit einer Übertragung der Liegenschaft an den Ehegatten die Rentenwirksamkeit erhalten bleibt. Bei so hohen Steuerlasten ist es sinnvoll, die ganze Thematik mit einem Treuhänder zwecks Optimierung zu beurteilen.

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STEUERN

Von Florian Hüsler Photovoltaikanlagen als Bestandteil des Grundstücks oder als eigenes Grundstück Photovoltaikanlagen sind derart mit dem Grundstück verbunden, dass sie sachenrechtlich zum Bestandteil des Grundstücks werden, unabhängig davon ob es sich um eine Indachanlage oder Aufdachanlage handelt. Als eigenes Grundstück gelten Anlagen, die im Baurecht auf einem Grundstück montiert sind.

Steuerliche Behandlung von Photovoltaikanlagen

Abgrenzung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen Anlagen auf Privatgrundstück Anlagen auf Geschäftsgrundstück Anlagen auf fremdem Grundstück

Privatvermögen Geschäftsvermögen Privatvermögen

Photovoltaikanlagen im Geschäftsvermögen Einkommenssteuer Bund & Kantone Bemerkungen Investitionskosten Aktivierungspflicht Brutto vor Abzug Subvention/Einmalverg. KEV Einspeisevergütungen Steuerbar Bei Einmalverg. KEV ist Einmalabschr. möglich Subventionen Steuerbar Einmalabschreibung möglich siehe unten Eigenverbrauch Steuerbar Verbrauch für private Zwecke stellt steuerbare Privatentnahme dar Unterhaltskosten Geschäftsaufwand Abschreibungen - 12 % linear/25% degressiv oder - 25 % linear/50 % degressiv als Energiesparförderung im 1. und 2. Jahr - Einmalabschreibung in max. Höhe der Subvention / Einmalverg. KEV

Die Vermögenssteuer wird gemäss Schatzung beim Grundeigentümer oder bei einem Baurecht beim Baurechtnehmer (eigenes Grundstück) bemessen.

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Umsatz aus Stromverkauf ist grundsätzlich mehrwertsteuerpflichtig. Das heisst, man ist mehrwertsteuerpflichtig, wenn man insgesamt mehr als Fr. 100’000.– mehrwertsteuerpflichtige Umsätze pro Jahr erwirtschaftet. Es gibt Situationen in welchen die Photovoltaikanlagen als Altersvorsorge des Betriebsübergebers noch bei diesem verbleiben sollen. In diesen Fällen ist eine Entkopplung mittels Baurecht vom Grundstück zu prüfen. Weiter kann eine Entkopplung aus Sicht der Mehrwertsteuer Sinn machen, wobei in diesem Fall der Eigentümer in Form einer Firma oder eines anderen Eigentümers wie Ehepartner zu prüfen ist. Photovoltaikanlagen im Privatvermögen Einkommensteuer Bund & Kantone Investitionskosten Abziehbare Investition in erneuerbare Energie → Netto nach Abzug Subvention/Einmalverg. Stromverkauf/period. steuerbar Einspeisevergütungen Subventionen und steuerfrei Einmalvergütung KEV (Abzug bei Investition) Eigenverbrauch steuerfrei Unterhaltskosten pauschal/effektiv Abschreibungen nicht möglich

Bemerkungen Kanton LU nicht abziehbar → Investition gilt als Anlagekosten bei Grundstückgewinnsteuer Bund: Abzug kann auch verweigert werden, wenn Investition innert 5 Jahren seit Neubau Es gilt das Nettoprinzip d.h. Gesamtvergütung abzüglich Eigenverbrauch Kanton LU: Minderung der Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer Ersatz Anlage Kanton LU ebenfalls abziehbar Abzug bei Nettoinvestition (ausser Kanton LU)

Die Vermögenssteuer wird gemäss Schatzung beim Grundeigentümer oder bei einem Baurecht beim Baurechtnehmer (eigenes Grundstück) bemessen.

Von Florian Hüsler Mietwert Betriebsleiter mind. 0.8 SAK (oder 0.5-0.79 SAK wenn Anteil Landw. > 50%) Wechsel von Hilfsmethode zur Berechnung nach Pachtzinsverordnung. Dies wird keine allzu grossen Auswirkungen haben. Mietwert Betriebsleiter unter 0.5 SAK (oder 0.5-0.79 SAK wenn Anteil Landw. < 50%) Gleiche Berechnung wie bis anhin, aber höherer Eigenmietwert durch höhere Ansätze 12 bis 26 Franken pro Punkt (vorher 11 bis 23 Franken). Ziel der Anpassung stellt die Angleichung an eine Marktmiete dar. Mit steigendem Eigenmietwert erfolgt eine steigende Einkommensbesteuerung.

Auswirkungen Änderung Mietwertverordnung 2016 Kanton Luzern Änderungen bezüglich Wohnrecht

Wohnrechtsgeber: Ertrag Wohnrecht stellt Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit dar und ist somit AHV-pflichtig. Der Ertrag Wohnrecht kann aber in Ziffer 258 wieder abgezogen werden. Steuerlich ist es für den Wohnrechtsgeber somit neutral. Das stossende ist aber, dass auf diesem fiktiven Ertrag AHV-Beiträge abgerechnet werden müssen. Wohnrechtsnehmer: Angleichung der Ansätze an private Wohnrechtsnehmer, dass bedeutet Marktmiete abzüglich 30%. Dies wird wohl in den allermeisten Fällen eine Erhöhung des Mietwertes, somit höhere Steuern und in gewissen Fällen sogar einen Einfluss auf die Prämienverbilligung und Ergänzungsleistung zur Folge haben. Aufgrund dieser Veränderungen kann es bei der einen oder anderen Wohnrechtsituation durchaus prüfenswert sein, das Wohnrecht aufzulösen und eine Mietsituation zu vereinbaren.

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EIGENTUMSWOHNUNG

Von Alex Pfiffner Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist nicht nur der Preis der Wohnung, der Zustand der Wohnung, der Allgemeinzustand des ganzen Hauses und die Lage des Hauses zu beurteilen, sondern es sind auch weitere Kriterien des Stockwerkeigentums zu beachten. Begründung Stockwerkeigentum: Der Bauherr von Eigentumswohnungen muss die Begründung von Eigentumswohnungen mittels Urkunde im Grundbuch eintragen lassen. Dazu gehört auch ein Reglement über die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Aus diesen Unterlagen ist die Quotenaufteilung für die Verteilung der Betriebskosten unter den Wohnungen ersichtlich. Hat beispielsweise eine Wohnung eine Quote von 200/1000, bedeutet dies, dass diese Wohnung 20% der gesamten nicht direkt zuteilbaren Kosten zu übernehmen hat. Dieser Teilschlüssel ist auch massgebend für die Berechnung des Einzahlungsbetrages in den Erneuerungsfonds. Bei einer grösseren Wohnung ist somit der Kostenanteil an den Betriebskosten, am Erneuerungsfonds und an allfälligen Sanierungsarbeiten höher als bei einer kleineren Wohnung. Entscheidend ist somit nicht, wie viele Personen in der Wohnung wohnen, sondern wie hoch die im Grundbuch eingetragene Quote für die Verteilung der Kosten ist. Reglement: Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft beinhaltet wichtige Vorgaben in Bezug auf die Nutzung der Wohnungen und der gemeinschaftlichen Teile und auf die Betriebskostenaufteilung unter den Wohnungen. Weiter sind im Reglement verschiedene Bestimmungen enthalten, die für den Eigentümer einer Wohnung verbindlich sind. Weitere Regelungen können sein: Umfang der im Sonderrecht bestehenden Gebäudeteile, Bestimmung der gemeinschaftlichen Teile und Einrichtungen, Hausordnung, Verwaltung des Gebäudes, Organisation und Bestimmungen über die Durchführung der Eigentümerversammlung, Wahl und Aufgaben des Verwalters und weitere Bestimmungen, die für den Wohnungseigentümer wichtig sein können. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte sich der Kaufinteressent über die Vorgaben im Reglement bewusst werden.

Wichtige Punkte beim Kauf einer Eigentumswohnung

Renovations- oder Erneuerungsfonds: Beim Kauf einer bestehenden Wohnung stellt sich nicht nur die Frage nach dem baulichen Zustand der gesamten Liegenschaft, sondern auch, wie hoch der vorhandene Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft dotiert ist. Dies ist aus der letzten vorhandenen Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft ersichtlich. Der Erneuerungsfonds sollte so hoch dotiert sein, dass anstehende Sanierungsarbeiten an der Liegenschaft aus diesem Erneuerungsfonds bezahlt werden können. Ist hingegen der Fonds nur sehr bescheiden dotiert, muss je nach Zustand des Gebäudes damit gerechnet werden, dass die Eigentümer in naher Zukunft grössere Sanierungsbeiträge zusätzlich einschiessen müssen. Weitere Informationen über die Situation der Liegenschaft sind teilweise auch aus den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen und aus den Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre ersichtlich. Besitzt der Verkäufer der Wohnung diese Unterlagen nicht mehr, können diese bei der Verwaltung der Liegenschaft angefordert werden. Kauf einer Neubau-Eigentumswohnung: Bei Neubauprojekten werden die optimal gelegenen Wohnungen in der Regel immer zuerst verkauft. Oftmals erfolgt der Verkauf bereits ab Plan. Dies kann mit Chancen und Risiken verbunden sein. Der Vorteil liegt darin, dass beim Innenausbau mitbestimmt werden kann. Die Risiken könnten darin liegen, dass die vom Bauherr versprochenen Leistungen nicht erfüllt werden. Es könnte auch sein, dass

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der Bauherr nur die günstigsten Unternehmer mit dem Ausbau beauftragt. Dabei werden oftmals die Auftragssummen derart nach unten gedrückt, dass gewisse Unternehmer nicht mehr bereit sind, eine qualitativ einwandfreie Arbeit abzuliefern. Ferner könnte es sogar vorkommen, dass der Käufer die gleiche Arbeit zweimal bezahlen muss. Das wäre dann der Fall, wenn der Bauherr mit den Handwerkerzahlungen in Verzug ist und der Unternehmer das Handwerker-Pfandrecht geltend macht. Sonderwünsche des Käufers in Bezug auf den Wohnungsausbau können zu teuren Mehrpreisen führen. Oftmals werden solche Käuferwünsche dazu benutzt, um die Margen der Bauherrschaft mit Aufpreisen massiv zu verbessern. In der Regel wird zu den Aufpreisen noch ein Architektenzuschlag von über 15% berechnet. Beim Kauf einer Eigentumswohnung, die noch nicht fertigerstellt ist, gilt es, den Vertragsklauseln im Kaufvertrag besondere Beachtung zu schenken. Oft sind die Verträge zum Nachteil der Käufer formuliert. Folgende Kriterien könnten von Bedeutung sein: Sind die Baupläne verbindlich? Erfolgt der Ausbau gemäss dem Baubeschrieb? Muss die Schlusszahlung auch dann erfolgen, wenn noch nicht alle Arbeiten abgeschlossen sind? Was passiert, wenn der Bauherr mit dem Ausbau in Verzug ist und der Käufer nicht rechtzeitig einziehen kann? Wann werden die Teilzahlungen fällig? Was für eine Regelung ist vorgesehen, wenn nachträglich noch Garantiearbeiten ausgeführt werden müssen? Ist die Bauherrschaft finanziell in der Lage, die Handwerkerrechnungen fristgerecht zu bezahlen oder muss im schlimmsten Fall mit dem Eintrag eines Handwerker-Pfandrechtes gerechnet werden? Vorteilhaft dürfte sein, wenn der Käufer vorgängig Referenzen über die Bauherrschaft einholt. Bestehen Unsicherheiten, ist es ratsam, den Kaufvertragsentwurf von einer Fachperson prüfen zu lassen.

JURISTISCHE PERSONEN

(AG/GMBH)

Von Florian Hüsler Allgemeine Buchhaltungsgrundsätze ■ Eine juristische Person (AG, GmbH) ist ein eigenständiges Rechtsubjekt. Dies erfordert deshalb eine vollständig getrennte Buchführung. Einnahmen und Ausgaben von Privat oder von einer zusätzlichen selbständigen Erwerbstätigkeit haben grundsätzlich also nichts in der Buchhaltung (Erfolgsrechnung) einer juristischen Person zu suchen. Falls dies aber doch mal vorkommt, hat man natürlich die Möglichkeit solche Einnahmen oder Ausgaben ausnahmsweise über ein Kontokorrent Aktionär über die Bilanz auszubuchen. Klare Trennung von Bilanzwerten (Liegenschaften, Maschinen, Fahrzeuge, Schulden usw.) auch bezüglich Investitionen. Beispielsweise kann eine juristische Person keine Investitionen auf einem Grundstück tätigen das nicht effektiv auch ihr gehört. (Ausnahme bei Baurecht). ■ Der Barverkehr über die Kasse sollte möglichst auf ein absolutes Minimum beschränkt werden. ■ Zu Jahresbeginn sind für die Teilhaber nach Möglichkeit die Löhne festzulegen und ein Lohnblatt mit allen Abzügen zu erstellen. Die Löhne können dann monatlich mit einem Dauerauftrag effektiv ausbezahlt werden.

Geldwerte Leistungen

Definition geldwerte Leistungen (verdeckte Gewinnausschüttung) Eine Gesellschaft richtet nicht marktkonforme Zuwendungen an Aktionäre oder nahestehende Personen aus, die einem Drittvergleich nicht standhalten würden. Es besteht also ein offensichtliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung.

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Beispiele von geldwerten Leistungen Nichtverbuchung Privatanteil eines Geschäftsfahrzeuges welches auch Privat gebraucht wird Nichtverbuchung sonstiger Privatanteile (Telefon, Strom, Wasser, Heizung usw.) Zu hoher Zins verbucht bei Kontokorrent/Darlehen (Schuldner Gesellschaft) Keiner oder zu tiefer Zins verbucht bei Kontokorrent/Darlehen (Schuldner Aktionär/Teilhaber) Zu hoher Mietaufwand bei Gesellschaft bei Vermietung durch Aktionär/Teilhaber Private Lebenshaltungskosten (z.B. private Ferien als Geschäftsreise verbucht, Private Spesen als Geschäftsspesen verbucht) ■ Privater Materialbezug unter dem Marktpreis ■ Unentgeltliche private Benützung von Maschinen, Fahrzeuge, Gebäude, Personal usw. ■ ■ ■ ■ ■ ■

Steuerliche Folgen bei geldwerten Leistungen ■ Gewinnaufrechnung bei der Gesellschaft ergibt höhere Steuern bei der juristischen Person ■ Aufrechnung beim Aktionär/Teilhaber als Beteiligungsertrag (Dividende) wobei dort die privilegierte Dividendenbesteuerung trotzdem möglich ist. Nachträgliche Ablieferung von 35% Verrechnungssteuer (VSt) durch die Gesellschaft auf der geldwerten Leistung, Rückforderung nicht möglich, da nicht ordnungsgemäss deklariert. Umrechnung der Nettoleistung von 65 auf 100%. Auf diesem Betrag ist dann die VSt geschuldet. Dies bedeutet eine hohe Steuerbelastung, da die Rückerstattung der VSt wegen Nichtdeklaration verwirkt wurde. Die Grundsätze einzuhalten lohnt sich, wir helfen Ihnen dabei.

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Layout und Gestaltung: whaller.ch

Website: Unsere Website www.pemag.ch ist seit Herbst 2016 in neuem Kleid. Daraus ist unser gesamtes Dienstleistungsangebot und alle Kontaktdaten unserer Mitarbeitenden mit E-Mail-Adresse und direkter Telefon-Nummer ersichtlich. Ferner sind auch Links für die Software-Fernwartung aufgeführt. Mitarbeiter-Jubiläen: Reto Baumann und Ursi Matthias konnten im Jahr 2016 das 5-jährige Arbeitsjubiläum feiern. Reto Baumann ist vorwiegend Mandatsverantwortlicher für Buchhaltungsund Steuermandate für juristische und natürliche Personen. Er ist gelernter Schreiner, Landwirt, Agro-Kaufmann und Treuhänder mit eidgenössischem Fachausweis. Ursi Matthias ist für die Liegenschaftsverwaltungen zuständig und besitzt eine langjährige Berufserfahrung. Herzliche Gratulation und besten Dank für euren Einsatz zugunsten unserer Kunden. Weiterbildung: Florian Hüsler hat im 2016 einen mehrtägigen Mehrwertsteuer-Intensiv-Kurs absolviert. Auch bei diesen komplexen Steuerfragen können wir Sie tatkräftig unterstützen.

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