Geschäftsbericht
2016
In Trauer und Dankbarkeit gedenken wir aller Mitglieder, die der Tod aus unserer Gemeinschaft nahm.
Geschäftsbericht 2016
Spar- und Bauverein Wetzlar-Weilburg eG gegründet 1904
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Geschäftsbericht 2016
Inhalt
Inhalt Unternehmensinformationen Entwicklung von Branche und Gesamtwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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Genossenschaftsinformationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vermögensstruktur – Kapitalstruktur – Finanzlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wirtschaftsplan und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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Entwicklung Spar- und Bauverein Wetzlar-Weilburg eG . . . . – Neubau – Modernisierung – Instandhaltung . . . . . . . . . . . . – Bestandsbewirtschaftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . – Umsatzerlöse – Nutzungsentschädigung – Miete . . . . . . . . – Verwaltung – Tätigkeit der Organe – Mitgliederbetreuung Vorgänge von besonderer Bedeutung – Finanzinstrumente Umweltschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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Jahresabschluss 2016 Bilanz zum 31. Dezember 2016 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2016 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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Anhang für das Geschäftsjahr 2016 Allgemeine Angaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden . Angaben zur Bilanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Entwicklung des Anlagevermögens . . . . . . . . . . . . . . . Umlaufvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rückstellungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Fristigkeiten/Verbindlichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . Finanzinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Personal/Organisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Mitgliederbewegung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gesetzlicher Prüfungsverband . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ergebnisverwendung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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Vorstand und Aufsichtsrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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Bericht des Aufsichtsrates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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Unternehmensinformationen
Entwicklung von Branche und Gesamtwirtschaft Deutsche Wirtschaft hat Erwartungen übertroffen.
Die deutsche Wirtschaft hat im Jahr 2016 die Erwartungen übertroffen. Die konjunkturelle Lage war gekennzeichnet durch ein solides und stetiges Wirtschaftswachstum und toppte trotz Brexit-Schock die schon relativ starken Vorjahre. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 1,9 Prozent höher als im Jahr zuvor. Die Kauflust der Verbraucher und die Ausgaben des Staates, auch für die Unterbringung Hunderttausender Flüchtlinge, trugen maßgeblich zum Wachstum bei. Volkswirte gehen davon aus, dass der Konsum auch im laufenden Jahr die Hauptstütze des deutschen Wirtschaftsaufschwunges bleiben wird. Führende Wirtschaftsforschungsinstitute erwarten für das Jahr 2017 ein Plus von 1,8 Prozent. Die Wirtschaftsleistung ist 2016 in allen Wirtschaftsbereichen in Deutschland gestiegen. Das Baugewerbe konnte im Vergleich zum Vorjahr um 2,8 Prozentpunkte zulegen, wobei sich der Wohnungsbau mit einer Steigerung von 4,3 Prozent überdurchschnittlich entwickelte. In den Neubau und die Modernisierung der Wohnungsbestände flossen rund 189,4 Milliarden Euro.
Entwicklung von Branche und Gesamtwirtschaft
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Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau gestalten sich weiterhin positiv. Die Zinsen für Baugeld befinden sich auf einem nach wie vor niedrigen Niveau, gleichzeitig sind die Renditen für Anlagealternativen gering. Die Arbeits- und Einkommensaussichten sind gut. Die hohe Zuwanderung steigert die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich. Alle Indikatoren im Wohnungsbau deuten darauf hin, dass der Aufwärtstrend im kommenden Jahr fortgesetzt wird.
Zuwanderung steigert die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum.
Der Bedarf an Wohnraum wächst vor allem in Großstädten. Doch nur ein Bruchteil davon wird tatsächlich gebaut. In Städten ist das Missverhältnis besonders stark ausgeprägt. Teils explodierende Mieten, monatelange Wohnungssuche, lange Schlangen bei Besichtigungsterminen, das ist längst Alltag in Deutschland. In den nächsten Jahren dürfte sich die Situation noch weiter verschärfen. Dies zeigt eine Hochrechnung des Instituts der deutschen Wirtschaft. Demzufolge müssten in den kommenden Jahren, bis 2020, bundesweit rund 385.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden, um den Bedarf abzudecken, der durch die Binnenwanderung und die Zuwanderung entsteht, bis 2020 also rund 1,5 Millionen. Auf ganz Deutschland bezogen deckt die Bautätigkeit etwa die Hälfte des Bedarfs ab. Fakt ist, bezahlbarer Wohnraum ist und bleibt knapp – obwohl derzeit viele Sozialwohnungen gebaut werden. Tatsache ist aber auch, dass mehr alte Wohnungen aus der Mietpreisbindung fallen, als neue erstellt werden. 2016 war ein Rekordjahr für den Wohnungsbau. Laut Statistischem Bundesamt wurden 375.400 Genehmigungen erteilt. Am stärksten legte der Neubau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zu. Hier gab es einen Zuwachs von 26,6 Prozent beziehungsweise 36.500 Wohnungen.
Bezahlbare Wohnungen sind knapp.
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Unternehmensinformationen
Auch die Erwerbstätigkeit erreicht erneut einen historischen Höchststand. Der seit über zehn Jahren anhaltende Aufwärtstrend hält weiter an. Die Arbeitslosenquote zum Jahresende lag bei 5,8 Prozent. Problematisch gestaltet sich immer mehr die Vermittlung von Langzeitarbeitslosen.
Zinsen bleiben weiter niedrig – Inflationsrate steigt auf 1,7%.
Die Preise in der Euro-Zone sind Ende 2016 kräftig gestiegen. Die Zinsen werden trotzdem noch lange niedrig bleiben. In Deutschland ist die Inflationsrate im Dezember 2016 auf 1,7 Prozent angestiegen. Steigende Preis für Energie und Lebensmittel sorgen quasi automatisch für steigende Inflationsraten. Das viele billige Geld der Europäischen Zentralbank (EZB) soll im Idealfall die Konjunktur ankurbeln und auch die Teuerung anheizen. Aber dauerhaft niedrige oder gar sinkende Preise gelten als Konjunkturrisiko. Unternehmen und Verbraucher könnten Investitionen aufschieben in der Erwartung, dass es bald noch billiger wird. Bedingt durch die ultralockere Geldpolitik leiden Sparer seit Jahren unter extrem niedrigen Zinsen – wobei andererseits Kreditnehmer profitieren. Große Gewinner sind Bund und Länder, da die Ausgaben für Schuldzinsen stark geschrumpft sind. Die Top-Wirtschaftsberater der Bundesregierung stellen der deutschen Konjunktur ein gutes Zeugnis aus. Trotz politischer Unsicherheiten rund um den Globus bleibt Europas größte Volkswirtschaft nach ihrer Einschätzung klar auf Wachstumskurs. Die Situation auf dem lokalen Wohnungsmarkt ist gegenüber dem vergangenen Berichtszeitraum unverändert hoch. Die Nachfrage ist gut und die Leerstandsquote deshalb gering. Durch die stetig steigende Zahl der Singlehaushalte sind Wohnungsgrößen bis zu 50 qm äußerst begehrt. Allerdings werden auch vermehrt wieder große Wohnungen nachgefragt; nicht zuletzt, da immer mehr Einwanderer mit ihren Familien auf den heimischen Wohnungsmarkt drängen. Gleiches gilt für energetisch sanierten Wohnraum mit Balkon
Wohnqualität immer wichtiger
und gut ausgestattetem Bad. Es ist festzustellen, dass die Wohnungsbewerber immer mehr Wert auf Wohnqualität legen. Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, tätigt die Genossenschaft bereits seit Jahren hohe Investitionen in die Modernisierung und ener-
Entwicklung von Branche und Gesamtwirtschaft
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getische Sanierung der Liegenschaften. Die Verwaltung der Wohnungen ist generell in den letzten Jahren schwieriger und umfangreicher geworden. Nicht zuletzt durch einen gestiegenen Bürokratieaufwand haben sich einzelne Arbeitsabläufe sowie Genehmigungsverfahren erheblich verlängert. Zusätzlich zeigt die Vermietung an Transferleistungsbezieher einen stetig steigenden Verwaltungsaufwand. Hinzu kommt, dass die bunte Mieterstruktur bereits seit Jahren eine intensivere Sozialbetreuung vor Ort im Quartier erfordert.
Vermehrter Aufwand in der Wohnungsverwaltung
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Unternehmensinformationen
Entwicklung Spar- und Bauverein Wetzlar-Weilburg eG Neubau – Modernisierung – Instandhaltung Die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt nach bezahlbarem Wohnraum kann als angespannt bezeichnet werden. Die Anzahl der Wohnungskündigungen bei unserer Genossenschaft sind gegenüber dem Vorjahr rückläufig. Obwohl die Anforderungen an die Wohnungsunternehmen ständig zunehmen und die daraus resultierenden Kosten an die Mieter weitergegeben werden müssen, haben wir durch die seit Jahren mit einem erheblichen Kostenaufwand praktizierte Bestandspflege kaum Leerstände von längerer Dauer zu verzeichnen. Nur durch die konsequente Fortführung des eingeschlagenen Weges können wir die Nachfrage nach unseren Wohnungen auch zukünftig sichern und uns auf dem Wohnungsmarkt behaupten. Das Mietniveau unserer Genossenschaft ist gegenüber dem Vorjahr weiter leicht angestiegen. Mieterhöhungen, in einem moderaten Maß, sind auch zukünftig unumgänglich. Dies gilt nicht nur für bereits sanierte Wohnungen. Die Preise für Betriebskosten sind generell hoch, werden aber auf Grund gesetzlicher Vorgaben weiter steigen. Um den Verbrauch an Energie zu minimieren, leistet die Genossenschaft ihren Beitrag, indem sie energetische Sanierungsmaßnahmen durchführt.
Grundrissveränderungen und umfangreiche Modernisierungen in 2016
Im Geschäftsjahr 2016 wurden 12 Wohneinheiten modernisiert. In den Wohnungen wurden umfangreiche Modernisierungen und teilweise Grundrissveränderungen auf Grund von Kamin- und Versorgungsschachtabrissen sowie Entfernung von Wandschränken durchgeführt. Hierdurch konnte ein deutlich höherer Qualitätsstandard erzielt werden. Bei den Liegenschaften in Wetzlar, Ulmensteinstraße 14, Chattenweg 1, Germanenweg 26 sowie Taunusstraße 30, 32, 34 wurden Dächer und Fassaden saniert. Weiterhin wurden Fenster erneuert sowie Balkone angebaut. Insgesamt wurde von der Genossenschaft für Modernisierungen, Sanierungen und Instandhaltungen im abgelaufenen Geschäftsjahr ein Betrag in Höhe von 2.468.930,00 € investiert. Für das Jahr 2017 sind Großinstandhaltungsmaßnahmen mit einem Kostenaufwand in Höhe von rund 2,1 Mio. € geplant. Die Genossenschaft verfügt derzeitig über keine bebaubaren Vorratsgrundstücke. Sollte es der Genossenschaft gelingen, interessante Grundstücke zu erwerben, ist auch Mietwohnungsneubau eine Option. Weiterhin werden die zur Verfügung stehenden Finanzmittel in Wohnungsmodernisierungen, energetische Gebäudesanierungen, Substanzverbesserungen und Neugestaltung der Außenanlagen investiert.
Entwicklung Spar- und Bauverein
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Für die unter Denkmalschutz stehenden Objekte gibt es Auflagen, welche eine wirtschaftliche Sanierung derzeit nicht ermöglichen. Im Jahr 2017 soll eine Entscheidung herbeigeführt werden, wie mit dem denkmalgeschützten Bestand künftig verfahren werden soll. Für die Liegenschaften im Bereich der Stoppelberger Hohl gibt es bereits einen Beschluss des Aufsichtsrates zum Verkauf.
Bestandsbewirtschaftung Wohnungsbestand am 31.12.2016: Wohnungen Garagen Sonstige Einheiten
1.285 88 3
Die Nachfrage ist weiterhin vorhanden, was auf die gute Ausstattung und preiswerte Nutzungsentschädigung zurückgeführt wird. Auch ein Tausch innerhalb unserer Bürogemeinschaft ist möglich und wird immer wieder gerne in Anspruch genommen.
Mit Wohnraum wurden versorgt: Deutsche(r) Bewerber(in)
69
Bengalische(r) Bewerber(in)
1
Eritreische(r) Bewerber(in)
2
Griechische(r) Bewerber(in)
1
Iranische(r) Bewerber(in)
1
Kasachische(r) Bewerber(in)
3
Lettische(r) Bewerber(in)
1
Litauische(r) Bewerber(in)
1
Polnische(r) Bewerber(in)
3
Russische(r) Bewerber(in)
1
Serbische(r) Bewerber(in)
1
Somalische(r) Bewerber(in)
1
Spanische(r) Bewerber(in)
1
Syrische(r) Bewerber(i)
4
Türkische(r) Bewerber(in)
4
Ukrainische(r) Bewerber(in)
1
Vietnamesische(r) Bewerber(in)
1
Gesamt
96
Nachfrage aufgrund guter Ausstattung und preiswerter Nutzungsentschädigung
14
Unternehmensinformationen
Gründe der Wohnungskündigungen: Verstorben
12
Familiäre Gründe
13
Größere Wohnung
4
Pflegeheim
10
Gesundheitliche Gründe
11
Kleinere Wohnung
3
Arbeitsplatzwechsel
6
Eigenheim
5
Zurück in die Heimat
1
Fristlose Kündigung/Räumungsklage
2
Wohnumfeld/Lage
2
Finanzielle Gründe
2
Schimmel in der Wohnung
1
Tausch innerhalb der Genossenschaft
3
Tausch zur gewobau
1
Unbekannt
20
Gesamt
96
Umsatzerlöse Die Genossenschaft erzielte im Jahr 2016 einen Gesamtumsatz aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von 6.564 T€.
Nutzungsentschädigung – Miete Das oberste Ziel unserer Satzung ist es, die Mitglieder mit preiswertem Wohnraum zu versorgen. Dabei sind Anpassungen unumgänglich. Die Nutzungsentschädigungen liegen
Nutzunsentschädigung im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete günstig
bei den nicht preisgebundenen Wohnungen immer noch günstig im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei den öffentlich geförderten Wohnungen gelten die Bestimmungen des Landes Hessen. Die Forderungen aus der Vermietung sind gegenüber dem Vorjahr angestiegen. Die Abschreibungen auf Mietforderungen haben abgenommen. Es ist nach wie vor problematisch, wenn aus den Nebenkostenabrechnungen Nachzahlungen zu leisten sind. Trotz eines konsequenten Mahnwesens dauert es oft mehrere Monate, bis die Forderungen – wenn überhaupt – ausgeglichen werden.
Entwicklung Spar- und Bauverein
Verwaltung Die gesamte Verwaltung wird seit Jahren von der GEWOBAU – Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, Wetzlar, im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages abgewickelt. Der Vorstand dankt den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Geschäftsbesorgers für die im abgelaufenen Geschäftsjahr hervorragend geleistete Arbeit und ihren Einsatz.
Tätigkeit der Organe Aufsichtsrat und Vorstand haben über alle ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Sachverhalte beraten und, soweit erforderlich, hierzu Beschlüsse gefasst.
Mitgliederbetreuung Die Betreuung unserer Mitglieder erfolgte im abgelaufenen Berichtsjahr wieder in angemessenem Rahmen. Die Pflege des Genossenschaftsgedankens wird unverändert fortgesetzt. Die Erhaltung und Stärkung der guten Solidargemeinschaft unserer Genossenschaft ist weiterhin ein wichtiger Eckpfeiler unserer Arbeit.
Vorgänge von besonderer Bedeutung Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres haben sich nicht ereignet.
Finanzinstrumente Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um Annuitätendarlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren. Auf Grund steigender Tilgungsanteile halten sich die Zinsänderungsrisiken im beschränkten Rahmen. Die Zinsentwicklung steht in unserem Risikomanagement unter Beobachtung. Die Genossenschaft hatte neun Forward Payer-Zinsswaps zur Absicherung des Zinsrisikos abgeschlossen. Ziel war eine feste Kalkulationsgrundlage für die bis 2017 entstehenden Anschlussfinanzierungen.
Umweltschutz Im Rahmen der Modernisierungsarbeiten an den Gebäuden leistet die Genossenschaft einen aktiven Beitrag zum Umweltschutz. Wärmeisolierungen im Bereich der Fassaden und Dächer sowie der Einbau von Gasetagen- bzw. Gaszentralheizungen mit neuester Brennwerttechnik, teilweise in Verbindung mit Solarenergie, tragen nachhaltig zur Reduzierung des Ausstoßes von Co2 und sonstigen klimaschädlichen Treibhausgasen bei.
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Unternehmensinformationen
Genossenschaftsinformationen Vermögensstruktur Die Vermögenslage der Genossenschaft stellt sich nach Gegenüberstellung der Wirtschaftsjahre 2016 und 2015 wie folgt dar: 31.12.2016 31.12.2015 T€ % T€ % Anlagevermögen Umlaufvermögen Gesamtvermögen
31.300 88,5 4.078
11,5
35.378 100,0
31.240 89,6 3.634
10,4
34.874 100,0
Kapitalstruktur 31.12.2016 31.12.2015 T€ % T€ % Eigenkapital Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten T€ = Tausend Euro
Gesamt
17.546 49,6 304 0,9 17.459 49,3 69 0,2 35.378
100,0
16.252 46,6 337 1,0 18.220 52,2 65 0,2 34.874
100,0
Finanzlage Die Finanzlage ist geordnet; die Genossenschaft konnte ihre finanziellen Verpflichtungen jederzeit erfüllen. Bei Bedarf stehen Kreditlinien in ausreichender Höhe zur Verfügung.
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Genossenschaftsinformationen
Wirtschaftsplan und Ausblick
2016 (Ist) T€
2017 (Plan) T€
Hausbewirtschaftung
+ 811,1
+ 650,0
Kapitaldisposition
– 7,1
– 11,4
Mitgliederbetreuung
– 20,8
– 41,0
Ordentliches Ergebnis
+ 783,2
+ 597,6
Für das Jahr 2017 sind derzeit keine bemerkenswerten Risiken erkennbar, welche die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage negativ beeinflussen könnten. Es wird wieder mit einem positiven Ergebnis gerechnet. Aufgrund unserer Erhebungen in der Vergangenheit haben wir das mittelfristige Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm erarbeitet. Danach ist auch in den kommenden Jahren mit einem entsprechend hohen Aufwand zu rechnen, um die Substanz zu erhalten
Modernisierungsund Instandhaltungsprogramm
und zu verbessern. Dabei wird auch den Anforderungen an die Energieeinsparverordnung Rechnung getragen. Energieausweise wurden erstellt. Erschwerend kommt hinzu, dass einige unserer Gebäude unter Denkmal- bzw. Ensembleschutz stehen. Die Altersstruktur lässt erkennen, dass nahezu die Hälfte unserer Mieter 60 Jahre und älter sind. Zum Teil wohnen sie schon viele Jahrzehnte bei der Genossenschaft. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass gerade altersbedingte Wohnungskündigungen in der Regel mit hohen Modernisierungsaufwendungen verbunden sind. Die Möglichkeit der Aktivierung dieser Kosten bei gleichzeitiger Steigerung der Nutzungsentgelte wirkt sich kurzfristig positiv auf die Ertragslage aus. Allerdings sind mittel- und langfristig belastende Effekte durch höhere Abschreibungen unumgänglich. Eine nachhaltige Vermietung kann nur sichergestellt werden, wenn wir den eingeschlagenen Weg konsequent weiterverfolgen. Gute Chancen der Vermietung sehen wir für unseren Gebäude- und Wohnungsbestand. Die in der Vergangenheit mit einem erheblichen Kostenaufwand durchgeführten sowie die geplanten wohnwerterhaltenden und -steigernden Maßnahmen werden es uns in der Zukunft ermöglichen, Wohnraum zu einem konkurrenzfähigen Mietzins anzubieten. Wir können und wollen uns der immer älter werdenden Bevölkerung nicht verschließen. Altengerechte Wohnungen für „junge Alte“ mit entsprechenden Ansprüchen werden in den kommenden Jahren immer ein Thema sein. Im Ergebnis kann zusammenfassend festgestellt werden, dass, ausgehend von den geordneten Vermögensverhältnissen und der stabilen Ertragslage, zum jetzigen Zeitpunkt keine bemerkenswerten Risiken für die künftige Entwicklung erkennbar sind.
Alterstruktur
Jahresabschluss 2016
Spar- und Bauverein Wetzlar-Weilburg eG Registergericht: Amtsgericht Wetzlar Registernummer: GnR 212
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Jahresabschluss 2016
Bilanz zum 31.12.2016
Aktiva €
Geschäftsjahr
Vorjahr
€
€
A. Anlagevermögen I. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
29.140.499,23
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten
1.214.032,93
29.045.316,67
30.354.532,16
1.248.729,93
II. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Beteiligungen 3. Geschäftsguthaben bei Genossenschaften
943.844,81
943.844,81
520,00
520,00
1.500,00
Anlagevermögen insgesamt
945.864,81
1.500,00
31.300.396,97
31.239.911,41
2.023.490,15
1.953.650,43
B. Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Unfertige Leistungen II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Sonstige Vermögensgegenstände
58.645,18 122.426,10
49.450,90 181.071,28
115.316,90
1.872.785,40
1.515.681,92
35.377.743,80
34.874.011,56
III. Flüssige Mittel 1. Schecks, Kassenbestand, Bundesbank- und Postgiroguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten
Bilanzsumme
21
Jahresabschluss 2016
Passiva €
Geschäftsjahr
Vorjahr
€
€
A. Eigenkapital I. Geschäftsguthaben 1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 2. der verbleibenden Mitglieder 3. aus gekündigten Geschäftsanteilen
117.500,00
150.255,18
4.836.358,03 108.239,06
4.222.589,08 5.062.097,09
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: 28.637,07 €
0,00 (38.055,74)
II. Ergebnisrücklagen 1. Gesetzliche Rücklage
1.836.397,19
1.786.807,19
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 76.590,00 €
(150.665,00)
2. Bauerneuerungsrücklage
1.803.110,24
3. Andere Ergebnisrücklagen
8.648.500,70
1.803.110,24 12.315.008,13
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 520.557,21 €
8.127.943,49 (1.195.149,47)
III. Bilanzgewinn 1. Jahresüberschuss
765.830,80
2. Einstellung in Ergebnisrücklagen
597.147,21
Eigenkapital insgesamt
1.506.641,11 168.683,59
1.345.814,47
17.545.788,81
16.251.531,82
B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
197.699,00
2. Sonstige Rückstellungen
106.248,00
205.969,00 303.947,00
131.371,32
C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3. Erhaltene Anzahlungen 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
14.474.304,43
15.231.013,41
596.820,72
631.445,41
2.093.570,42
1.993.757,2
29.292,89
27.167,91
135.252,23
89.903,37
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
75.226,97
7. Sonstige Verbindlichkeiten
54.195,41
150.020,05 17.458.663,07
davon aus Steuern: 17.764,24 €
(57.921,04)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 0,00 €
D. Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme
96.960,80
(0,00) 69.344,92
64.871,21
35.377.743,80
34.874.011,56
22
Jahresabschluss 2016
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2016
Geschäftsjahr
Vorjahr
€
€
6.564.078,52
6.621.652,16
– 69.839,72
– 93.639,57
89.552,29
1.353.282,66
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
2.893.361,13
3.410.496,64
5. Rohergebnis
3.830.109,40
4.470.798,61
€ 1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 2. Veränderungen des Bestandes an unfertigen Leistungen 3. Sonstige betriebliche Erträge
6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung
11.016,00 11.086,32
11.016,00 22.102,32
davon für Altersversorgung: 7.949,08 €
(9.861,51)
7. Abschreibungen a) auf Sachanlagen 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 9. Erträge aus Beteiligungen und Geschäftsguthaben 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
13.101,83
1.576.139,35
1.500.669,32
954.794,64
908.682,71
559,24
1.104,27
511.801,83
531.845,39
82,50 476,74
105,00
– 0,30
– 0,75
765.830,80
1.506.693,38
0,00
52,27
15. Jahresüberschuss
765.830,80
1.506.641,11
16. Einstellung aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen
597.147,21
1.345.814,47
17. Bilanzgewinn
168.683,59
160.826,64
13. Ergebnis nach Steuern 14. Sonstige Steuern
Jahresabschluss 2016
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24
Anhang
Anhang für das Geschäftsjahr 2016 Allgemeine Angaben Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamt kostenverfahren gewählt. Die Gliederungsvorschriften des HGB in der Fassung des Bilanzrichtlinien-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) wurden dabei beachtet. Umgliederungen haben sich hierdurch nicht ergeben. Die Zwischenergebnisse „Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit“ bzw. „außerordentliches Ergebnis“ sind entfallen.
Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Vorausgezahlte Mieten werden als passiver Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesen. Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Die Herstellungskosten wurden auf der Grundlage der Vollkosten ermittelt. Im Geschäftsjahr wurden keine Eigenleistungen und keine Fremdkapitalzinsen aktiviert. Die Modernisierungskosten werden nur aktiviert, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben sind. Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:
» Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten sowie Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 50 bzw. 80 Jahren für Wohnbauten sowie von 50 Jahren bei Garagen. Für Abschreibungen auf Umbaukosten bei elf bereits voll abgeschriebenen Wohngebäuden wurde eine Restnutzungsdauer von 10, 20 bzw. 40 Jahren angesetzt. Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaffungskosten bewertet.
Anhang
Die unfertigen Leistungen sind zu Herstellungskosten bewertet. Erkennbaren Risiken bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurde durch Abschreibung Rechnung getragen. Die flüssigen Mittel wurden in allen Fällen mit dem Nennwert angesetzt. In Bezug auf die latenten Steuern wurde von der Befreiung nach § 274a Nr. 5 HGB Gebrauch gemacht. Bei der Genossenschaft sind nur Aktivüberhänge der latenten Steuern zu verzeichnen. Rückstellungen wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages passiviert. Die Pensionsrückstellungen wurden nach anerkannten versicherungsmathematischen Grundsätzen berechnet. Für die Abzinsung wurde pauschal eine durchschnittliche Restlaufzeit von 15 Jahren unterstellt und dafür der von der Deutschen Bundesbank auf den Bilanzstichtag ermittelte durchschnittliche Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre von 4,01 % angesetzt (im Vorjahr: durchschnittlicher Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre von 3,89 %). Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.
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Anhang
Angaben zur Bilanz Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist in dem nachfolgenden Anlagegitter dargestellt.
Entwicklung des Anlagevermögens Anschaffungs-/ Herstellungskosten
Zugänge des Geschäftsjahres
Abgänge des Geschäftsjahres
€
€
€
57.465.939,50
1.636.624,91
0,00
1.437.090,08
0,00
0,00
58.903.029,58
1.636.624,91
0,00
943.844,81
0,00
0,00
520,00
0,00
0,00
1.500,00
0,00
0,00
945.864,81
0,00
0,00
59.848.894,39
1.636.624,91
0,00
I. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsund anderen Bauten II. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Beteiligungen 3. Geschäftsguthaben bei Genossenschaften
Anlagevermögen insgesamt
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Umbuchungen (+/–)
Abschreibungen (kumulierte)
Buchwert Vorjahr
Buchwert am 31.12.16
Abschreibungen des Geschäftsjahres
€
€
€
€
€
0,00
29.962.065,18
29.045.316,67
29.140.499,23
1.541.442,35
0,00
223.057,15
1.248.729,93
1.214.032,93
34.697,00
0,00
30.185.122,33
30.294.046,60
30.354.532,16
1.576.139,35
0,00
0,00
943.844,81
943.844,81
0,00
0,00
0,00
520,00
520,00
0,00
0,00
0,00
1.500,00
1.500,00
0,00
0,00
0,00
945.864,81
945.864,81
0,00
0,00
30.185.122,33
31.239.911,41
31.300.396,97
1.576.139,35
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Anhang
Unter Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten werden das Verwaltungsgebäude und Garagen ausgewiesen. Die Genossenschaft besitzt an folgendem Unternehmen Kapitalanteile in Höhe von mindestens 20 %:
Name und Sitz
Anteil am
Eigenkapital
Gesellschafts-
der Gesellschaft
Ergebnis des letzten
kapital
Jahresabschlusses
%
Jahr T€
Jahr T€
61,53
2015
2015
vorliegenden
GEWOBAU – Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, Wetzlar
37.056
1.163
Die Beteiligungen betreffen den Anteil bei der Treuhandgesellschaft für die Südwestdeutsche Wohnungswirtschaft. Die Geschäftsguthaben bei Genossenschaften betreffen das Geschäftsguthaben für die Geschäftsanteile an der Volksbank Mittelhessen eG und sind mit einer Haftsumme in Höhe von 3.000,00 € verbunden.
Umlaufvermögen Unter den unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten erfasst. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind, wie im Vorjahr, nicht vorhanden. Die sonstigen Rückstellungen wurden für die Jahresabschlusserstellung, Prüfungs- und Steuerberatungskosten, Beiträge für die Berufsgenossenschaft, Kosten der Hausbewirtschaftung (Betriebskosten), ungewisse Verbindlichkeiten sowie Archivierungskosten gebildet.
Rückstellungen Aus der Abzinsung der Rückstellungen für Pensionen mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre ein Unterschiedsbetrag
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Anhang
in Höhe von EUR 13.105,00. Dieser Unterschiedsbetrag ist gem § 253 Abs. 6 HGB für die Ausschüttung gesperrt.
Fristigkeiten Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten Insgesamt
davon Restlaufzeit
€
gesichert
unter 1 Jahr
1 bis 5 Jahre
über 5 Jahre
€
€
€
€ 13.702.014,72
GPR
596.820,72
GPR
14.298.835,44
GPR
Art der Sicherung
1. Verbindlichkeiten gegenüber
14.474.304,43
Kreditinstituten
818.059,26
2.770.167,97
10.886.077,20
(813.807,66)
(2.826.813,84)
(11.590.391,91)
2. Verbindlichkeiten gegenüber ande-
596.820,72
ren Kreditgebern 3. Erhaltene
2.093.570,42
Anzahlungen 4. Verbindlichkeiten
34.624,69
110.111,73
452.084,30
(34.624,69)
(138.498,76)
(458.321,96)
2.093.570,42 (1.993.757,26)
29.292,89
aus Vermietung
29.292,89 (27.167,91)
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen
135.252,23
und Leistungen
135.252,23 (89.903,37)
6. Verbindlichkeiten gegen verbundene
75.226,97
Unternehmen 7. Sonstige
54.195,41
Verbindlichkeiten Gesamtbetrag
75.226,97 (150.020,05) 45.072,52 (86.959,48)
17.458.663,07
9.122,89 (10.001,32)
3.231.098,98
2.889.402,59
11.338.161,50
(3.196.240,42)
(2.975.313,92)
(12.048.713,87)
GPR = Grundpfandrechte ( ) = Vorjahreszahlen Für die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen bestehen die üblichen Eigentumsvorbehalte.
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Anhang
Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung In dem Posten „Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ sind Aufwendungen aus in Vorjahren vorgenommener Abzinsung in Höhe von EUR 7.551,00 enthalten. Erläuterungen der außerordentlichen Erträge und Aufwendungen gemäß § 285 HGB:
Sonstige betriebliche Erträge (periodenfremd) – Eingänge auf in früheren Jahren ausgebuchte Forderungen
3.501,38 €
– Aus der Auflösung von Rückstellungen
16.261,42 €
– Aus Ausbuchung von Verbindlichkeiten
3.748,25 €
Sonstige betriebliche Aufwendungen (periodenfremd) – Aufwand für frühere Jahre
53.038,53 €
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen sächliche Aufwendungen des Betriebes und des Unternehmens sowie Abschreibungen auf Forderungen.
Finanzinstrumente Der Vorstand hat neun Payer-Zinsswaps zur Zinssicherung laufender und zur Prolongation anstehender Kredite abgeschlossen. Die Derivate sind Bestandteile von Bewertungseinheiten im Sinne des § 254 HGB. Die Verträge haben eine Laufzeit von zehn bzw. zwanzig Jahren (Enddatum 30.06.2034). Der Bezugsbetrag der laufenden neun Swap-Geschäfte orientiert sich am Bilanzstichtag an der Darlehensverbindlichkeit gegenüber der Sparkasse Wetzlar (6.006.929,92 €). Ein die Swap-Geschäfte betreffender Bilanzwert (z. B. abgegrenzte Vermittlungsprovision) ist nicht aktiviert. Der Marktwert der Swap-Verträge beläuft sich zum 31.12.2016 auf insgesamt 1.359.048,00 € negativ. Die Grundlage für die Bewertung besteht aus den am 31.12.2016 bei Handelsschluss vorherrschenden indikativen Marktzinssätzen (Marktmitte), Wechselkursen vom 31.12.2016, ermittelt als Referenzkurse der Europäischen Zentralbank, indikativen Volatilitätsangaben.
Anhang
Personal/Organisation Die gesamte Geschäftsbesorgung erfolgt durch die GEWOBAU – Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH.
Mitgliederbewegung
Zahl der
Anzahl der
Haftsumme
Mitglieder
Geschäftsanteile
€
Anfang 2016
2.072
15.470
569.800,00
Zugang 2016
143
3.167
39.325,00
Abgang 2016
177
969
48.675,00
2.038
17.668
560.450,00
Ende 2016
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Berichtsjahr um 613.768,95 € erhöht und die Haftsummen um 9.350,00 € vermindert. Die Höhe eines Geschäftsanteils beträgt 275,00 €. Die Höhe der Haftsumme beträgt 275,00 € auf den ersten Geschäftsanteil.
Gesetzlicher Prüfungsverband Genossenschaftsverband e.V., Wilhelm-Haas-Platz, 63263 Neu-Isenburg
Ergebnisverwendung Der Generalversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn von 168.683,59 € zur Ausschüttung einer satzungsmäßigen Dividende von 4 % zu verwenden. Wetzlar, 16. Mai 2017 Spar- und Bauverein Wetzlar-Weilburg eG Der Vorstand
Köhler Vogt
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Vorstand und Aufsichtsrat
Vorstand und Aufsichtsrat Vorstand Thorsten Köhler Geschäftsführer Solms Rita Vogt Bilanzbuchhalterin Schöffengrund
Prokurist Sven Henn Bauingenieur Wetzlar
Aufsichtsrat Roland Esch Vorsitzender Bürgermeister Aßlar Jochen Hedderich stellv. Vorsitzender Rechtsanwalt Wetzlar Dieter Burchards Steuerfachwirt Aßlar Manfred Heep Bürgermeister Beselich Prof. Dr. Katja Silbe Professorin
Leun
Andrea Simon Amtsleiterin Ober-Mörlen
Bericht des Aufsichtsrates
Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat ist auch im Berichtsjahr 2016 seinen von dem Genossenschaftsgesetz und der Satzung vorgegebenen Pflichten nachgekommen. Er wurde vom Vorstand laufend über alle wesentlichen Geschäftsvorgänge unterrichtet. Gemeinschaftliche Sitzungen der Verwaltungsorgane haben regelmäßig stattgefunden. Außerdem hat der Prüfungsausschuss getagt. Der Jahresabschluss 2015 und der Gewinnverteilungsvorschlag wurden von der Generalversammlung am 28. Juni 2016 genehmigt. Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss zum 31.12.2016, der Geschäftsbericht und der Gewinnverwendungsvorschlag finden die Billigung des Aufsichtsrates. Er schlägt der Generalversammlung vor, den Jahresabschluss zu genehmigen und der Verteilung des Bilanzgewinns zuzustimmen. Der Aufsichtsrat dankt allen Genossenschaftsmitgliedern für die im Jahr 2016 bewiesene Treue und genossenschaftliche Verbundenheit. Er hofft, dass dies auch in Zukunft der Fall sein wird. Für die im vergangenen Jahr geleistete Arbeit spricht der Aufsichtsrat allen Mitarbeitern der Verwaltung seinen Dank und seine Anerkennung aus.
Wetzlar, im Mai 2017
Esch Aufsichtsratsvorsitzender
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Geschäftsbericht 2016
Herausgeber Spar- und Bauverein Wetzlar-Weilburg eG Konzept/Gestaltung Janssen Kahlert Design & Kommunikation GmbH
Spar- und Bauverein Wetzlar-Weilburg eG Baumeisterweg 17 · 35576 Wetzlar Telefon 06441 9488-0 · Fax 06441 9488-50
[email protected] · www.spbv-wetzlar.de
