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III.
PROYECCIONES Y ESCENARIOS DE CRECIMIENTO
3.1
PROYECCIONES DEMOGRÁFICAS
75
En el año 2002, el censo mostró que la comuna de Peñalolén alcanzó los 216.060 habitantes. De acuerdo a las proyecciones de población realizadas sobre la base de la dinámica de demográfica (INE), para el Bicentenario Peñalolén alcanzaría los 249.000 habitantes, de los cuales 48,9% serán hombres y el 51,1% mujeres. En tanto el 5,9% de esta población serán adultos mayores y el 27,1% serán jóvenes menores de 19 años. Al año 2015, la población comunal se habrá incrementado hasta los 270.000 habitantes1. Esto muestra que aunque la población comunal seguirá incrementándose sostenidamente, esto será a una tasa menor a la que se ha experimentado hasta ahora.
FIG. 1: Evolución de Población 1982-2015. Fuente SECPLAC
3.2
PROYECCIONES SOCIOECONÓMICAS
Peñalolén es una comuna heterogénea respecto a la condición socioeconómica de sus habitantes. De acuerdo a la Encuesta CASEN del año 2003, el 16,7%2 de la población se encuentra bajo la línea de pobreza. Al mismo tiempo, la comuna ha recibido habitantes con mayores ingresos en los últimos 5 años, provenientes de comunas como: Ñuñoa, La Florida, La Reina, Las Condes y Macul. Debido al auge en la oferta inmobiliaria, especialmente en el sector de Peñalolén Nuevo, se espera el aumento de habitantes de mayores ingresos a la comuna.
1
Es relevante señalar que las proyecciones demográficas se realizan sobre la base de proyecciones económicas, las cuales se estiman a 5 años en general, y máximo a 15 años. En ese sentido, una estimación que considere un período mayor a lo señalado puede inducir a error. Por esta razón, la proyección que se realiza de la población comunal de Peñalolén, que considera el PIB del año 2006, no puede proyectarse más allá del 2015. 2 Fuente: Cálculo en base a antecedentes de la Ficha Comunal en www.sinim.cl. Se sumaron los porcentajes de pobres no indigentes (12,55%) y los indigentes (4,16%).
76
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3.3
SUPERFICIES POR USO DE SUELO
Peñalolén tiene una superficie total de 5.379,63 hectáreas, de las cuales 3.219,99 son urbanas. Actualmente se encuentran consolidadas 2.420,36 hectáreas de la superficie urbana, cuyos usos son los siguientes:3 -
Residencial Equipamiento4 Actividades Productivas5 Deporte Áreas Verdes Infraestructura
1947 227 77 126 91 17
Hás Hás Hás Hás Hás Hás
Actualmente existen alrededor de 500 hectáreas disponibles correspondientes al área urbana. Estas se encuentran distribuidas por sector de la siguiente manera:
SECTOR LA FAENA LO HERMIDA PARQUE COUSIÑO SAN LUIS PEÑALOLEN ALTO PEÑALOLEN NUEVO TOTAL
HAS. 1,04 2,64 8,91 15,31 48,89 424,35 501,14
FIG. 2: Sectores de la comuna de Peñalolén Fuente: Elaboración propia 3
Cálculo en base a Catastro realizado durante octubre del año 2006. Excepto Equipamiento Deportivo, el cual se detalla debido a la extensión que ocupa en la comuna. 5 Este cálculo no incluye los talleres ubicados en el sector de La Faena. 4
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3.4
77
ESCENARIOS DE CRECIMIENTO Y DEMANDA POR SUELO URBANO
A continuación se presentan las bases conceptuales de los escenarios de desarrollo económico modelados para la comuna de Peñalolén, así como la proyección de la demanda por suelo para cada uno de los escenarios definidos. 3.4.1. Escenarios de Crecimiento El desarrollo económico tiene un efecto sobre la demanda por suelo en la comuna y sobre el patrón de ocupación territorial. Por este motivo, para planificar el desarrollo urbano es necesario identificar las características que presentará el desarrollo económico intercomunal. Para efectos de simulación se han identificado los siguientes escenarios de desarrollo económico: i) escenario base o tendencial y ii) escenario de crecimiento máximo u optimista. Estos dos escenarios económicos se complementan con dos escenarios de desarrollo inmobiliario de la comuna: en extensión y en densificación. Los supuestos sobre los cuales se estructuran estos escenarios se describen a continuación: Escenarios de desarrollo económico a)
Escenario tendencial:
Este escenario se construyó a partir de la proyección tendencial de las variables demográficas, las que suponen implícitamente una evolución de la actividad económica similar a la observada en la última década. En términos generales se puede señalar que los supuestos de este escenario son los siguientes: -
La Región Metropolitana mantiene una tasa de crecimiento económico sostenido en el rango de 2,5% a 3% anual, manteniendo la tendencia observada en la última década con una tasa de crecimiento inferior a la tasa de crecimiento del PIB país.
-
El sector comercial y de servicios en la comuna mantiene la senda expansiva observada en la última década, pero a tasas de crecimiento inferiores. Esto se explica por el inicio de una etapa de consolidación de las inversiones efectuadas durante los últimos años en ambos sectores.
b)
Escenario optimista:
Este escenario supone que hay un mayor crecimiento económico que en el escenario tendencial. Los principales supuestos de este escenario son los siguientes: -
La Región Metropolitana tendrá una tasa de crecimiento económico en el rango de 3% a 4% anual.
-
El sector comercial y de servicios mantendrá la senda expansiva observada en la última década.
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Escenarios de desarrollo inmobiliario En el Área Metropolitana de Santiago se constata un proceso de densificación que ha aumentado la participación relativa de departamentos respecto a las casas en la demanda inmobiliaria. Este aumento de las preferencias por departamentos se ha dado particularmente entre los grupos socioeconómicos E, D y C3, lo cual se explica principalmente por el aumento en el precio del suelo6. Para reflejar este comportamiento, se simularán dos escenarios de desarrollo urbano (en expansión y densificación), cuya diferencia principal es la proporción de casas y departamentos sobre la demanda total de viviendas nuevas. a)
Desarrollo en expansión:
Supone que el desarrollo inmobiliario de Peñalolén seguirá siendo en extensión. De esta forma, se ha supuesto que en los Grupos Socioeconómicos (GSE) bajos (D y E) la participación de casas sobre el total de viviendas demandadas (y construidas) en la comuna pasará de 90% el año 2007 a sólo 85% en el año 2016. Los grupos socioeconómicos medios (C2 y C3) pasarán de un 85% el año 2007 a un 80% el año 2016, mientras que los grupos socioeconómicos altos (ABC1) pasarán de un 100% en la actualidad a un 95% el año 2016. En los tres GSE se supone que desde el 2016 en adelante se mantiene estable la proporción de casas sobre el total de viviendas.
b)
Desarrollo en densificación:
Supone que se intensifica el desarrollo en densificación de la comuna, lo cual sigue la tendencia que se ha observado en el Gran Santiago. De esta forma, se ha supuesto que en los GSE bajos la participación de departamentos sobre el total de viviendas demandadas (y construidas) en la comuna pasará de 10% el año 2007 a 30% en el año 2016. Los grupos socioeconómicos medios pasarán de un 15% de departamentos el año 2007 a un 40% el año 2016, mientras que los grupos socioeconómicos altos pasarán de un 0% departamentos en la actualidad a un 10% el año 2016. En los tres GSE se supone que desde el 2016 en adelante se mantiene estable la proporción de departamentos sobre el total de viviendas.
A continuación se presenta un gráfico en el que se compara en ambos escenarios la distribución de casas y departamentos en el total de viviendas nuevas construidas el año 2016.
6
Los escenarios de desarrollo inmobiliario fueron elaborados por el equipo consultor a partir de información del mercado inmobiliario.
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FIG. 3: Escenarios de distribución de Viviendas Fuente: Elaboración propia
3.4.2. Enfoque teórico de la demanda por suelo urbano En esta sección se describe la forma en que se aborda la proyección de la demanda de suelo para cada uno de los usos relevantes (residencial, comercio, servicios e industria). Demanda por suelo para uso residencial La demanda por suelo residencial se realiza a partir de la proyección de la demanda por nuevas viviendas en la comuna, la que es función del crecimiento del número de hogares y del crecimiento del ingreso de la población. El modelo de estimación supone que en la medida que la población aumenta su ingreso, se produce también una demanda por viviendas de mayor valor. De esta forma si producto del aumento del ingreso, una parte de la población del estrato “s” pasa al estrato “s+1” se producirá una demanda por viviendas del estrato “s+1”, pero también se “liberarán” viviendas del estrato “s”, las que quedarán disponibles para las personas del estrato “s-1” que por efecto del aumento del ingreso pasaron al estrato “s”. Por lo tanto, al incorporar este comportamiento la demanda que estima el modelo corresponde a demanda por nuevas viviendas, la que es posible segmentar por nivel de ingreso. Además, el modelo considera también un porcentaje de “obsolescencia” de viviendas; es decir, supone que una parte del stock de viviendas “desaparece” por antigüedad y debe ser repuesto por nuevas viviendas. Una vez estimada la demanda por nuevas viviendas, la demanda de suelo para fines residenciales se calcula a partir de una densidad de viviendas por hectárea, la que varía según el escenario de densificación considerado y el nivel de ingreso de los hogares.
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Demanda por suelo para uso comercial y de servicios La demanda de suelo comercial y de servicios presenta una alta correlación con el crecimiento poblacional, por este motivo la demanda de suelo de estos usos se estima a partir del promedio histórico de la relación “m² de comercio por vivienda construida”. Esta tasa se supone constante en el tiempo. Considerando además, que las proyecciones son de largo plazo, usar tasas promedio históricas no provoca distorsiones importantes en la proyección. Por lo tanto, esta demanda crece impulsada por la formación de hogares y la respectiva demanda por viviendas. Para pasar a la demanda de suelo se aplica a la demanda por superficie construida un índice de ocupación y constructibilidad representativos de la comuna. Demanda por suelo para uso industrial Se estima a partir del promedio histórico para la comuna de la relación “m² de industria por vivienda construida”. Esta tasa se considera constante en el tiempo. Al igual que en el caso anterior, para pasar a la demanda de suelo se aplica a la demanda por superficie construida un índice de ocupación y constructibilidad representativos de la Región. En el caso de la demanda por suelo industrial las proyecciones siempre estarán sujetas a mayor incertidumbre, ya que no existen parámetros altamente correlacionados con la demanda por este tipo de suelo. 3.4.3. Estimación de la demanda por suelo Escenario tendencial El cuadro 1 muestra la proyección de población y hogares para el periodo 2007-2026 (20 años). Como se puede apreciar, el número de hogares aumenta en poco más de 36.000 en el periodo de análisis (53% de aumento).
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Cuadro 1: Proyección de Población y número de hogares Año 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Población Hogares 235.416 68.205 239.491 70.043 243.636 71.912 247.853 73.814 251.899 75.673 256.012 77.559 260.191 79.471 264.439 81.408 268.756 83.368 272.868 85.266 277.043 87.180 281.282 89.111 285.585 91.057 289.955 93.015 294.101 94.892 298.307 96.776 302.573 98.664 306.899 100.555 311.288 102.448 315.739 104.340 Fuente: Elaboración propia
Hab./Hogar 3,45 3,42 3,39 3,36 3,33 3,30 3,27 3,25 3,22 3,20 3,18 3,16 3,14 3,12 3,10 3,08 3,07 3,05 3,04 3,03
A partir de esta información y el crecimiento del ingreso comunal, se calcula la demanda por nuevas viviendas en la comuna, la que de acuerdo a la estimación realizada, en el periodo 2007-2026 alcanzará a 45.218 viviendas nuevas. El Gráfico 1 muestra la demanda anual proyectada según grupo socioeconómico. Según se desprende de las cifras presentadas, la demanda por viviendas en el periodo 2007-2026 provendrá en un 62% de hogares de ingresos medios bajos y bajos (valor inferior a UF 1.250), en un 30% de viviendas para ingresos medios (viviendas entre 1.250 UF y 3.800 UF) y un 8% de viviendas para hogares de ingresos altos (mayores a 3.800 UF). La distribución de estas viviendas nuevas entre departamentos y casas dependerá del escenario de desarrollo inmobiliario que se considere (en extensión o en densificación).
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Actualización Plan Regulador Comunal de Peñalolén Memoria Proyecto Gráfico 1: Número de viviendas según nivel de ingreso – escenario tendencial 2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Altos
168
172
176
177
178
182
185
187
188
187
190
192
194
192
191
192
193
193
194
194
Medios
612
625
638
643
647
658
668
679
678
677
685
692
699
694
687
691
694
696
697
699
Bajos
1.361 1.381 1.402 1.399 1.394 1.410 1.425 1.439 1.426 1.411 1.420 1.428 1.435 1.412 1.387 1.388 1.388 1.387 1.363 1.380
Fuente: Elaboración propia
a) Demanda por suelo para uso residencial El Cuadro 2 muestra la demanda acumulada de viviendas según tipo de vivienda y nivel de ingreso, para el escenario de desarrollo económico tendencial y desarrollo inmobiliario en densificación, mientras que el Cuadro 3 muestra la misma información pero para el escenario tendencial con desarrollo inmobiliario en extensión. Cuadro 2: Demanda acumulada de viviendas según tipo de vivienda y nivel de ingreso – Escenario Tendencial / en Densificación.
Periodo 2007-2016 2007-2026
Casas 11.226 21.017
NSE Bajo NSE Medio Departamentos Casas Departamentos 2.821 4.846 1.679 7.017 9.006 4.452 Fuente: Elaboración propia
Casas 1.635 3.367
NSE Alto Departamentos 165 358
Cuadro 3: Demanda acumulada de viviendas según tipo de vivienda y nivel de ingreso – Escenario Tendencial / en Extensión.
Periodo 2007-2016 2007-2027
NSE Bajo NSE Medio Casas Departamentos Casas Departamentos 11.934 2.113 5.213 1.312 23.124 4.910 10.413 3.045 Fuente: Elaboración propia
Casas 1.718 3.546
NSE Alto Departamentos 83 179
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Para efectos de estimar la demanda bruta por suelo para fines residenciales, se han supuesto las siguientes densidades promedio según nivel de ingreso y tipo de vivienda: Cuadro 4: Densidad de viviendas por hectárea, según nivel de ingreso y tipo de vivienda
Nivel de ingreso del hogar Bajo Medio Alto
Casa (Viv/ha) 45 20 10
Departamento (Viv/ha) 1000 533 167
Fuente: Elaboración propia
Aplicando estos valores a los resultados de los cuadros 2 y 3 es posible obtener la demanda bruta de suelo urbano para fines residenciales. Valores que se presentan en el Cuadro 5. Cuadro 5: Demanda acumulada de suelo para uso residencial, según nivel socioeconómico y escenario de desarrollo inmobiliario – Escenario tendencial, 2007-2026. Escenario desarrollo inmobiliario Densificación Extensión
Demanda acumulada por suelo para uso residencial (hectáreas) NSE Bajo 474 541
NSE Medio NSE Alto 459 339 551 359 Fuente: Elaboración propia
Total 1.271 1.451
b) Demanda por suelo para uso no residencial Con respecto a la demanda por suelo para usos comerciales, industriales y de servicios, se ha estimado a partir de la serie histórica de superficie construida en el periodo 1985-2005, estimándose que en el largo plazo la superficie construida para servicios representa un 11% de la superficie construida para fines residenciales y que la superficie de comercio e industria representa un 9% de la superficie residencial. Además, se supuso un coeficiente de constructibilidad de 1,5 y un coeficiente de ocupación de suelo de 0,7. De esta forma, la demanda acumulada por suelo para usos no residenciales es la siguiente: Cuadro 6: Demanda acumulada de suelo para usos no residenciales, según escenario de desarrollo inmobiliario – Escenario tendencial, 2007- 2026. (hectáreas) Escenario Total usos desarrollo Comercio e no inmobiliario Industria Servicios residenciales Densificación 109 133 242 Extensión 124 152 276 Fuente: Elaboración propia
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Escenario optimista Siguiendo el procedimiento señalado previamente, se estima la demanda por viviendas nuevas en el escenario optimista. El principal cambio es el mayor crecimiento económico de este escenario, el cual se traduce en un mayor crecimiento del salario real de las personas y por lo tanto, en una mayor demanda por viviendas (47.062 viviendas en el periodo 2007-2026). Dada la composición de los diferentes estratos, se observa una mayor demanda por viviendas de estratos medios, de hecho la demanda total se distribuye un 59% en viviendas para hogares de estratos bajos y medio bajos, un 32% para hogares de estratos medios y un 9% para viviendas de hogares altos. Gráfico 2: Número de viviendas según nivel de ingreso – escenario optimista 2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Altos
168
172
176
177
178
182
185
187
188
187
190
192
194
192
191
192
193
193
194
194
Medios
612
625
638
643
647
658
668
679
678
677
685
692
699
694
687
691
694
696
697
699
Bajos
1.361 1.381 1.402 1.399 1.394 1.410 1.425 1.439 1.426 1.411 1.420 1.428 1.435 1.412 1.387 1.388 1.388 1.387 1.363 1.380
Fuente: Elaboración propia
a) Demanda por suelo para uso residencial Los cuadros 7 y 8 muestran la demanda acumulada de viviendas según tipo de vivienda y nivel de ingreso, para el escenario de desarrollo económico optimista y según desarrollo inmobiliario en densificación y en extensión, respectivamente.
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Cuadro 7: Demanda acumulada de viviendas según tipo de vivienda y nivel de ingreso – Escenario Optimista / en Densificación. Periodo 2007-2016 2007-2027
Casas 11.224 20.882
NSE Bajo NSE Medio Departamentos Casas Departamentos 2.816 5.498 1.899 6.955 10.077 4.952 Fuente: Elaboración propia
Casas 1.874 3.794
NSE Alto Departamentos 188 402
Cuadro 8: Demanda acumulada de viviendas según tipo de vivienda y nivel de ingreso – Escenario Optimista / en Extensión. Periodo 2007-2016 2007-2026
Casas 12.283 24.010
NSE Bajo NSE Medio Departamentos Casas Departamentos 1.757 6.100 1.297 3.827 12.205 2.824 Fuente: Elaboración propia
Casas 2.010 4.037
NSE Alto Departamentos 52 159
Aplicando los mismos valores del Cuadro 5 a los resultados de los cuadros 7 y 8 es posible obtener la demanda bruta de suelo urbano para fines residenciales. Valores que se presentan en el Cuadro 9. Cuadro 9: Demanda acumulada de suelo para uso residencial, según nivel socioeconómico y escenario de desarrollo inmobiliario – Escenario optimista, 2007-2026. Escenario Demanda acumulada por suelo para uso residencial (hectáreas) desarrollo inmobiliario NSE Bajo NSE Medio NSE Alto Total Densificación 471 513 382 1.366 Extensión 537 616 405 1.557 Fuente: Elaboración propia
b) Demanda por suelo para uso no residencial Siguiendo el mismo procedimiento establecido para el escenario tendencial se calcula la demanda por uso no residencial, siendo esta la siguiente: Cuadro 10: Demanda acumulada de suelo para usos no residenciales, según escenario de desarrollo inmobiliario – Escenario optimista, 2007-2026. (Hectáreas) Escenario desarrollo Comercio e inmobiliario Industria Servicios Densificación 117 143 Extensión 133 163 Fuente: Elaboración propia
Total usos no residenciales 260 297
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3.4.4. Síntesis de la demanda De acuerdo a los escenarios presentados anteriormente, se puede señalar en síntesis lo siguiente: Uso Residencial: -
La demanda bruta por suelo residencial para el desarrollo inmobiliario en densificación alcanzaría, en el Escenario Tendencial, las 1.271 hectáreas, mientras que en el Escenario Optimista alcanzaría las 1.366 hectáreas.
-
Por otra parte, la demanda bruta por suelo residencial para el desarrollo inmobiliario en extensión alcanzaría, en el Escenario Tendencial, las 1.451 hectáreas, mientras que en el Escenario Optimista alcanzaría las 1.577 hectáreas.
Uso No Residencial: -
Al año 2026 la demanda por comercio e industria bajo el Escenario Tendencial alcanzaría las 109 hectáreas (densificación) o las 124 hectáreas (extensión). En el Escenario Optimista, estas cifras alcanzarían las 117 hectáreas (densificación) o 133 hectáreas (extensión).
-
Respecto a la demanda por superficie destinada a servicios, al año 2026 bajo el Escenario Tendencial alcanzaría las 133 hectáreas (densificación) o las 152 hectáreas (extensión). En el Escenario Optimista, estas cifras alcanzarían las 143 hectáreas (densificación) o 163 hectáreas (extensión).
Al comparar estas cifras con el suelo urbano disponible en la comuna (501,14 Hás), se constata que en ambos escenarios de desarrollo inmobiliario la demanda proyectada supera la oferta de suelo disponible, por lo que la edificación en altura en algunos sectores de la comuna tendrá que ser evaluada como una de las soluciones a la demanda futura.
