MINUTA

Ibis Budget Midtown Campinas Estudo de Mercado, Análises Financeiras e Viabilidade Econômica

Maio de 2016 Preparado para:

MINUTA Hotels & Hospitality Group Rua Joaquim Floriano 72 cj.97 04534-000 São Paulo SP Brasil Tel +55 11 3071 0747 fax +55 11 3071 4766 www.jll.com/hospitality

Privado e Confidencial Sr Antonio Setin Setin Empreendimentos Imobiliários Ltda. e-mail: [email protected]

São Paulo, Maio de 2016

Este relatório intitulado “Estudo do Mercado, Análises Financeiras e Viabilidade Econômica”, apresenta as perspectivas mercadológicas para hotel Ibis Budget em construção no Centro de Campinas, SP. O relatório inclui uma análise de mercado da oferta hoteleira na região, das características da demanda, bem como a análise da localização do empreendimento. De acordo com nossa carta proposta, não nos ativemos aos âmbitos legal e regulamentar que envolverão o empreendimento, tais como, leis de zoneamento, permissões e licenças governamentais, bem como não determinamos possíveis efeitos sobre o projeto, caso ocorram mudanças na atual Legislação Federal, Estadual ou Municipal. Este relatório é baseado em informações, estimativas e suposições derivadas da pesquisa de mercado, nosso conhecimento da indústria e de informações fornecidas por V.S.as. Os termos de nossa proposta não nos obrigam a qualquer revisão do presente, caso eventos ou circunstâncias ocorridas após esta data alterarem os resultados do mesmo. Esse relatório destina-se somente à apresentação para parceiros e financiadores do empreendimento. Nenhuma parte do mesmo poderá ser referenciada ou utilizada em qualquer documento, prospecto ou material publicitário, salvo através de nossa aprovação por escrito.

Ricardo Mader Rodrigues JLL I Hotels & Hospitality Group

2

Escopo do Trabalho

MINUTA

Escopo do Trabalho • As conclusões presentes nesse relatório são baseadas em nossas análises, nas conjecturas gerais da economia e do mercado atuais e estimadas tanto no estado de São Paulo como na cidade de Campinas; • O propósito desse estudo é oferecer ao cliente projeções de fluxo de caixa e retorno do investimento para o projeto em questão. Este relatório foi elaborado para auxiliar o cliente em sua decisão de determinar a viabilidade econômica e de mercado para o projeto; • Como em todos os relatórios dessa natureza, os resultados das estimativas são baseados na premissa de que o empreendimento terá administração e marketing eficiente e profissional, presumindo que não ocorrerá nenhuma mudança significativa no cenário competitivo futuro apresentado nesse relatório. Uma vez que o desempenho futuro do empreendimento está baseado em estimativas e premissas que estão sujeitas a mudanças e variações, nós não as apresentamos como resultados que de fato serão atingidos; • As projeções foram elaboradas com base nas informações obtidas durante nossas pesquisas, visita ao local e mercado e na experiência da JLL H&H na indústria hoteleira. Metodologia • Reunião com o cliente para informação quanto ao conceito e detalhes do projeto em consideração; • Visita ao terreno, analisando o impacto de sua localização frente aos geradores de demanda, visibilidade, acessibilidade e potencial futuro de atração de demanda; • Pesquisa e análise das condições atuais e projeções dos aspectos socioeconômicos, demográficos e turísticos (incluindo estatísticas como fluxo de turistas e de passageiros) na cidade/região em questão, visando determinar o seu impacto na demanda futura por hotéis das mesmas categorias ou na mesma região; • Analisar a oferta hoteleira existente e proposta na cidade, focando nas regiões de maior impacto para o futuro projeto; • Determinar o mercado-alvo, a viabilidade econômica e desenvolvimentos físicos possíveis quanto as instalações do hotel; • Utilizamos como benchmark nas projeções efetuadas, os dados por nós obtidos quanto ao desempenho histórico de outros hotéis na cidade em estudo e no Brasil; • Elaborar a conclusão e projeções financeiras para o empreendimento, bem como sua viabilidade econômica.

3

Índice

MINUTA

• Sumário Executivo

5

• Características Gerais do Mercado

7

• Análise da Área e Descrição do Projeto

18

• Análise do Mercado Hoteleiro

26

• Estimativas Operacionais e Análises Financeiras

41

• Viabilidade Econômica

47

• Anexos

67

4

Sumário Executivo

Sumário Executivo

MINUTA

• Conclusão: Após uma análise do mercado competitivo, concluímos que apesar do cenário desafiador traçado pela desaceleração da economia doméstica e pelo aumento da oferta, entendemos haver espaço para um hotel supereconômico, administrado por uma cadeia profissional e reconhecida, com instalações modernas. Essa combinação, somado a força dos canais de distribuição serão pontos fortes que permitirão ao hotel obter um desempenho acima da média do mercado de Campinas. -

Estimativas de Performance • N° Quartos: 272; • Data de Abertura: 2017; • Ocupação (2021): 78%; • Diária Média (2021): R$ 216;

Campinas: Cidade mais rica do interior paulista, tem economia sólida e diversificada que a deixa menos suscetível às atuais flutuações econômicas. Destaca-se nos segmentos de educação, saúde e tecnologia e oferece uma ampla rede de serviços de qualidade que atende satisfatoriamente os visitantes.

• RevPAR (2021): R$ 168; • NOI // NOI %(2021): R$ 5.781.000 // 36% da Receita Total Líquida Viabilidade Econômica

 Localização & Projeto: As características do terreno, incluindo o tamanho, acesso, localização e projeto apresentado são favoráveis a implementação do hotel em estudo. A área se caracteriza por ser uma zona de transição entre o bairro e o centro, com acessos facilitados para as principais áreas de interesse da cidade, como em maior destaque o bairro do Cambuí, responsável por abrigar a grande oferta de serviços de apoio de Campinas. Outros pontos positivos quanto a macrorregião do terreno é a proximidade com a Casa de Saúde de Campinas e demais clínicas médicas particulares. Ademais, sua localização o faz ser considerado, ao lado do Ibis, o hotel de cadeia internacional o mais próximo do Complexo Royal Palm Plaza e seu complexo de eventos, facilitando assim a captação da demanda de eventos que não utilizará os hotéis Royal Palm.

Grupo

Valor de Venda

TIR (Real)

Grupo 1 (finais 1 e PNE)

R$ 511.274,07

3,5%

Grupo 2 (finais 2 a 6 e 9 a 15

R$ 396.866,62

0,6%

Grupo 3 (finais 7)

R$ 398.177,61

1,2%

Grupo 4 (finais 8)

R$ 397.934,22

1,1%

Grupo 3 (finais 16)

R$ 397.456,66

0,9%

(1) Valor de venda conforme informado pelo incorporador no prospecto do empreendimento. Inclui o valor da unidade; o reembolso dos honorários pré-operacionais; o reembolso da taxa de afiliação; o valor da montagem, equipagem e decoração já com taxa de administração e impostos; (2) TIR real calculada de acordo com a fração ideal correspondente à cada grupo de unidades. (3) TIR real não considera a inflação.

• Mercado Hoteleiro: Sustentado pela demanda corporativa, passou por um período de aquecimento que atraiu a atenção de investidores, sendo esperado um aumento significativo de oferta para os próximos três anos principalmente na categoria econômica. Apesar das boas perspectivas no crescimento da demanda de eventos tanto no Complexo Royal Palm quanto no Dom Pedro, a desaceleração da economia doméstica deverá impactar na performance, reduzindo as ocupações e o crescimento das diárias dos hotéis da cidade.

Fonte: JLL 2016. Valores do incorporador correspondente a Maio de 2016.

6

Características Gerais do Mercado

Características Gerais do Mercado

MINUTA

Região Metropolitana de Campinas (RMC) • Composta por 20 cidades a RMC concentra cerca de 3 milhões de habitantes e gera um PIB de aproximadamente R$ 142 bilhões, o que a coloca como o maior aglomerado urbano do interior do País, superando inclusive regiões metropolitanas que englobam capitais, como a Grande Curitiba ou Grande Recife; • Uma das regiões mais dinâmicas no cenário econômico brasileiro, a Região Metropolitana de Campinas alia um parque industrial sólido e diversificado à uma ampla oferta de serviços, criando assim uma base concreta para seu desenvolvimento. Descentralizados, os distritos industriais são distribuídos ao longo das rodovias e muitas vezes se fundem entre os municípios vizinhos, criando pólos interligados – como o pólo petroquímico de Paulínia, Campinas e Jaguariúna;

1,5% da população brasileira 2,9% do PIB do País

Osasco

100 km

• Além disso, a região se destaca pela presença de centros inovadores no campo de pesquisas científicas e tecnológicas, que operam em sinergia com universidades renomadas, ajudando a formar mão de obra qualificada para as empresas;

SP

• Bem servida de vias de acesso, é na RMC que se encontram as melhores rodovias do País, facilitando o deslocamento entre as cidades e a capital. A região também é servida pelo Aeroporto Internacional de Viracopos, maior hub aéreo de cargas do País e um dos principais em movimentação de passageiro, tendo ultrapassado 10 milhões em 2015;

Rodeio

• Apesar da dinâmica de cidade grande, a RMC conserva ambiente tranquilo e interiorano, tendo um dos melhores índices de qualidade de vida do Estado de SP. Aliado à isso somam-se diversos shoppings, bares e restaurantes que colaboram para atrair um número cada vez maior de moradores de fora, seguindo o perfil cosmopolita da região, que recebeu imigrantes de diversos locais diferentes.

Holambra

8

Paulínia - REPLAN

Características Gerais do Mercado

MINUTA

A Cidade de Campinas • Em população, Campinas é terceira maior cidade de São Paulo e 14º do Brasil, com o terceiro maior PIB do estado, Campinas responde por 3% da riqueza estadual e 1% do PIB nacional, configurando-se como uma das principais cidades do Estado; • Campinas passou pelos diversos ciclos econômicos – açúcar, café, industrialização – sem grandes crises, criando assim bases sólidas para seu contínuo crescimento. Mas foi após os anos 80 que o município se transformou em potencia nacional, tendo se tornado o principal polo de serviços da região, destacando-se nos segmentos de educação, tecnologia e saúde; • Em paralelo, uma ampla rede de serviços se desenvolveu para dar suporte à crescente população – que quadruplicou nos últimos 30 anos, e hoje a cidade conta com equipamentos de destaque que atendem à todos os tipos de públicos; • Porém, nos últimos anos, a instabilidade política e o aumento dos preços refreou o crescimento da cidade, que viu diversos investimentos migrarem para municípios vizinhos, cujas condições de incentivos fiscais e disponibilidade de terras eram mais vantajosas;

Indicadores Campinas

• Com posição estratégica (100 km da capital), muito bem servida de meios de transporte (aéreo, ferroviário e rodoviário) e com novas políticas de atração de empresas, Campinas deverá se manter como um dos principais destinos de investimentos do estado. Além disso, a cidade vem despontando como um destino de eventos graças à espaços estruturados e também como opção de lazer para as famílias da capital, que podem aproveitar a tranquilidade da região aos finais de semana.

Área

794km²

População (2015)

1.164.098

PIB (2013)

R$ 51,3 bilhões

PIB per Capita (2013)

R$ 44.850

IDH (2010)

0,805 (Muito alto)

FIRJAN (2013)

0,8418 (Alto)

Fonte: IBGE 2016, Firjan 2016

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Características Gerais do Mercado

MINUTA

A Cidade de Campinas Evolução do PIB de Campinas (R$ Bilhões)

Economia • Cidade mais próspera do interior paulista e 11º economia mais forte da federação, Campinas se consolidou como polo de serviços e de alta tecnologia, e ao mesmo tempo conservou um parque industrial sólido e diversificado; • Este último é composto por grandes multinacionais de diversos setores, como químico, farmacêutico, automotivo, TI, etc. Porém, com o esgotamento de áreas livres em Campinas e condições mais atrativas em municípios vizinhos, esse segmento passou por uma retração nos últimos anos, mas mesmo assim ainda é responsável por cerca de 1/3 do total da produção industrial do Estado; • Em contrapartida, o setor de serviços cresceu na mesma proporção e hoje responde por mais da metade da riqueza local. Destacam-se os grandes centros de pesquisa, muitos dos quais interligados às grandes universidades – Unicamp, Puccamp, FGV, sendo responsáveis por 15% do total da produção científica nacional, além de formar mão de obra qualificada para as empresas. A cidade também desenvolveu a melhor infraestrutura de apoio da região, com shoppings, bares, restaurantes, hotéis, centros de eventos, entre outros, destacando-se o bairro do Cambuí. Ademais, a cidade é um polo médico com clinicas e hospitais de alta complexidade, que levam muitas pessoas à procurar tratamento;

36,7

31,7

10

44,9

CAC: 9%

* 2009

2010

2011

2012

2013

*O IBGE apresenta o PIB revisado a partir de 2010, 2009 ainda é o valor antigo, assim não foi considerado para cálculo do Crescimento Anual Composto (CAC).

Composição da Economia de Campinas (ano-base 2013) 0%

19%

20%

Agricultura

• Por fim, a elevada arrecadação de impostos – mais de ¼ da riqueza – demonstra o alto grau de capital utilizado na produção local e diferencia a cidade de outros polos industriais pesados na região (como Hortolândia e Paulínia); • Apesar do cenário desafiador da economia doméstica, Campinas tem uma economia diversificada que permite ser menos afetada pelas flutuações, devendo manter-se como um polo de atração de investimentos.

42,8

40,5

Indústria

Serviços Impostos

Fonte: IBGE, 2016

60%

Características Gerais do Mercado

MINUTA

Acessos Bem servida de meios de acesso, Campinas é um dos mais importantes entroncamentos viários do Estado, interligando os modais rodoviários, ferroviários e aéreos. Com isso, a cidade tem ganhos logísticos importantes, facilitando o recebimento de matérias primas e o escoamento da produção. Rodoviário

Aéreo

 Cinco das maiores rodovias brasileiras cruzam Campinas, ligando a cidade aos principais mercados produtores e consumidores do país. As principais estradas são a Anhanguera (SP-330) e a Bandeirantes (SP348), as quais conectam Campinas à capital a uma distância de 100km;



Campinas conta com o Aeroporto Internacional de Viracopos, o maior do interior do estado e o terceiro do País em movimentação de cargas. Após o inicio das operações da Azul em 2008, Viracopos teve um crescimento constante na movimentação de passageiros e hoje é conectado a 60 destinos nacionais e 6 internacionais, tendo ultrapassado 10 milhões de pessoas em 2015;



Privatizado em 2012, deverá receber mais de R$9,5bilhões em obras que irão aumentar sua capacidade além de torná-lo um complexo imobiliário, com empresas, indústrias, hotéis, eventos, etc. Em ritmo lento, as obras deverão ser entregues no médio e longo prazo.

 A Rodovia Dom Pedro I (SP-065) liga a cidade ao Vale do Paraíba, Rio de Janeiro e Belo Horizonte por meio de um elo entre as rodovias Presidente Dutra (BR-116) e a Fernão Dias (BR-381). A rodovia Adhemar de Barros (SP-340) liga a cidade ao Sul de Minas Gerais. E, por fim, a rodovia Santos Dumont (SP-075) liga Campinas à região de Sorocaba por meio da rodovia Castelo Branco (SP-280);  Ainda, Campinas conta com um Anel Viário que interliga as rodovias Anhanguera e Dom Pedro, desafogando o tráfego interno. E no final de 2015 inaugurou a interligação com Rod. Bandeirantes.

78.090

CAC: +21%

Ferroviário  Atualmente estão em operação duas linhas de trem de carga, uma pela ALL (América Latina Logística), que faz a ligação do interior do estado com o Porto de Santos e com a capital, e outra pela FCA (Ferrovia Centro Atlantica) que liga à Minas Gerais e ao Centro Oeste;

60.835

103.421

646.125

112.569 9.234.514 9.743.432 9.678.533

42.489 8.780.290

7.455.815

1.915

3.362.489

 Até o momento o projeto do Trem de Grande Velocidade encontra-se parado e tampouco há previsão para retomada do transporte de passageiros.

2009

5.387.577

2010

2011 Doméstico

11

2012

2013 Internacional

2014

2015

Fonte: Infraero e Aeroportos Brasil, 2015

Movimentação de Passageiros - Aeroporto Intl’ de Viracopos

Características Gerais do Mercado

MINUTA

Aeroporto Internacional de Viracopos  O Aeroporto Internacional de Viracopos é um dos aeroportos referenciais do país. Localizado em Campinas, às margens da Rodovia Santos Dumont, foi o primeiro e até o presente momento, mais importante centro de carga aérea da América do Sul;

 Por sua vez, o segundo ciclo de investimentos para o complexo, para o ano final de 2042 prevê uma movimentação de 60 milhões de passageiros por ano. Os investimentos serão concentrados na construção de novas pistas de pouso e decolagem e terminais;

 Sua localização estratégica, a 95 km da cidade de São Paulo, com um posicionamento privilegiado entre as principais rodovias do Estado (Anhanguera/Bandeirantes) favoreceu seu crescimento e consolidação;

 Conforme mencionado anteriormente, o Aeroporto Internacional de Viracopos está localizado em uma região privilegiada do Estado de São Paulo no entroncamento de importantes rodovias, principalmente do eixo Anhanguera/Bandeirantes que faz a ligação com a capital São Paulo, das demais cidades do norte paulista, além da ligação com o Rodoanel Mario Covas, onde é possível o acesso ao Porto de Santos sem a necessidade de entrar na cidade de São Paulo.

 Além da movimentação de cargas aéreas, Viracopos ao longo dos últimos anos ampliou sua movimentação de passageiros, atrelado primeiramente em 2008 com o início de operações da Azul Linhas Aéreas. No primeiro ano de operação (2008) foram registrados aproximados 1 milhão e 100 mil passageiros, em 2012 após 4 anos de operações esse número saltou para 8 milhões e 900 mil passageiros, um crescimento expressivo alavancado pelas operações da Azul;  Em 2012 o Aeroporto Internacional de Viracopos entrou no segundo lote de concessões ao lado dos aeroportos de Brasília Juscelino Kubitschek e do Aeroporto Internacional de Guarulhos Governador André Franco Montoro. Viracopos acabou sendo arrematado para o consórcio Aeroportos Brasil, composto pela Triunfo Participações e Investimentos, UTC Participações e Egis Airport Operation. Nos três casos a Infraero tem 49% do capital social de cada uma das concessões;  O contrato de concessão do aeroporto prevê um investimento de R$ 9,5 bilhões de ampliação e modernização para os próximos 30 anos. Do total, R$ 3 bilhões foram destinados para o primeiro ciclo de investimento, onde o mesmo fora contemplado com a construção do novo terminal com capacidade para 25 milhões de passageiros, além da implantação do edifício garagem e demais melhorias no terminal existente, já com as obras finalizadas;

12

Características Gerais do Mercado

MINUTA

Aeroporto Internacional de Viracopos

Projeto Final Viracopos

13

Características Gerais do Mercado

MINUTA

Eventos  Campinas vem cada vez mais se consolidando como um dos principais destinos nacionais de eventos, atraindo importantes feiras e congressos. Essa situação deve-se à proximidade com a capital e às boas malhas viária e aérea, que tornaram Campinas um destino facilmente acessível;

Principais Espaços de Eventos - Campinas

Royal Palm Plaza

 A cidade conta com uma boa oferta de equipamentos de eventos, destacando-se o complexo Royal Palm Plaza, cuja expertise é reconhecida em todo o País. Além disso, a cidade ganhou bons espaços nos últimos anos, como o Expo Dom Pedro, o Vitória Hall (junto ao Hotel Vitória Concept) e White Pavillion (junto ao parque Wet’n’Wild);

Vitória Hotel Concept

 Além disso, o bom número de hotéis e as boas opções de entretenimento contribuem para tornar Campinas um destino atrativo. Porém, apesar da oferta qualificada, a cidade carece de um centro de convenções que possa captar eventos acima de 2.500 pessoas – capacidade máxima dos espaços atuais, limitando as oportunidades de negócios e migrando-os para outras cidades;

White Pavillon

 Visando ocupar esta lacuna, o grupo Royal Palm lançou um projeto grandioso em parceria com a Odebrecht para a construção de um centro de convenções multiuso de 56.000m², em área anexa ao Royal Palm Plaza na Anhanguera, que também contará com dois hotéis e uma galeria comercial. Em fase de lançamento, o projeto tem previsão de conclusão em 2018, mas a captação destes grandes eventos deverá ser iniciada ainda em 2016;

Expo Dom Pedro

 O slide a seguir apresenta de forma detalhada o projeto do futuro Centro de Convenções Royal Palm.

Futuro Royal Palm Hall

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Características Gerais do Mercado Investimentos Futuros: Royal Palm Hall  O Centro de Convenções Royal Palm Hall será desenvolvido em lote próximo à Rodovia Anhanguera e a entrada será pela Avenida Royal Palm Plaza que dará acesso para a Rua Monsenhor Abreu.  O terreno onde será desenvolvido o Centro de Convenções possui 27 mil m² e contemplará a construção de um complexo mixed use com centro de convenções, torres corporativas, dois hotéis, mall e área para estacionamento;  O Centro de Convenções terá uma área locável total de 13.380 m² e incluirá os seguintes espaços:  Ballroom com 4.500 m², pé direito de 8,5 metros e capacidade para 5.000 pessoas em auditório;  Área de exposições de 2.760 m² e um salão de 600 m²;  33 salas de apoio de 30 a 150 m² ;  Camarins;  Estrutura de cozinha com capacidade para montar refeições para até 3.500 pessoas;  Estacionamento com 759 vagas;  Heliponto;  O Royal Palm Hall também contará com uma completa infraestrutura de refeitório para 200 pessoas, almoxarifado, ambulatório e café;  O auditório principal será o pioneiro a contar com uma linha dupla de divisórias moduláveis com isolamento acústico, permitindo várias combinações de uso;

15

MINUTA

Características Gerais do Mercado

MINUTA

Turismo • A cidade de Campinas, apesar de contar com mais de três séculos de história, não possui nenhum atrativo turístico de nível nacional ou internacional, mas pouco a pouco vem ganhando notoriedade na região; • Neste quesito, os distritos de Sousas e Joaquim Egídio se destacam por conservar clima bucólico e ao mesmo tempo oferecer boas opções de bares , restaurantes e atividades ao ar livre. Além disso, os distritos são palco de diversos festivais e concursos musicais, artísticos e gastronômicos – muitos dos quais apoiados pelas universidades; • Estas últimas trazem um expressivo contingente de visitantes em períodos de vestibulares e formaturas, que normalmente ocorrem duas vezes ao ano. Além disso, promovem torneios inter campus com grande número de participantes;

• No mais, Campinas oferece um rápido passeio de Maria Fumaça até Piracicaba, que ocorre apenas aos finais de semana. Bastante demandado, pode ter reservas com mais de 30 dias de antecedência.

Joaquim Egídio

Maria Fumaça

Sousas

16

Características Gerais do Mercado

MINUTA

Investimentos Futuros Maiores Investimentos Anunciados em Campinas

 De acordo com levantamento efetuado pela Fundação SEADE, Campinas deverá receber aproximadamente R$11,2 bilhões em investimentos pelos próximos anos – 15% do total de SP;  O fluxo mais relevante se concentra nas obras de infraestrutura, destacando-se os investimentos diretos e indiretos no Aeroporto de Viracopos que chegam a R$1,5 bilhão, ao qual somam-se as melhorias das redes de água e esgoto, viárias e de distribuição de energia;

Empresa

Valor (R$)

Segmento

SAAE (Água e Esgoto)

108.000.000

Infraestrutura

Shopping Iguatemi (ampliação)

 Por outro lado, há um volume significativo de recursos destinados à pesquisa e inovação – cerca de ¼ de bilhão de reais, que serão investidos nos próximos anos. Destacam-se as construções do centro de pesquisas da Lenovo e do novo laboratório do CPqD, que colaboram para consolidar a cidade como polo de inovação;  Além disso, o setor de serviços receberá diversos pequenos investimentos pulverizados, como Ducati, Spoleto, Havan, Domino’s Pizza, Livrarias Saraiva e Siciliano, Mr. Bey, além da ampliação do Shopping Iguatemi (a terceira na última década), que irão ampliar a oferta de apoio existente na cidade e melhorar o padrão de qualidade;  Em paralelo, o setor industrial receberá duas novas fábricas: a John Deere, de equipamentos agrícolas, e a Toshiba Medical, de equipamentos médicos de alta complexidade, somando-se ao já diversificada parque produtivo da cidade.

190.000.000

Serviços

CPqD (centro de pesquisa)

16.000.000

Pesquisa

Aeroporto Viracopos (Infraero e Concessionária)

1.480.000.000

Infraestrutura

John Deere (instalação)

30.000.000

Industrial

Lenovo (ampliação)

230.000.000

Pesquisa

Shell (instalação)

8.000.000

Pesquisa

Toshiba Medical (instalação)

60.000.000

Industrial

Principais Empresas em Campinas 3M

Bosch

Bridgestone

Valeo

Honda

Toyota

Unilever

Lucent

Dell

17

IBM

Basf

Ericsson

Samsung

Ambev

Caterpillar

Rhodia

CAF

Santander

Itaú

Medley

Análise da Área e Descrição do Projeto

Análise da Área e Descrição do Projeto

MINUTA

Campinas Região Leste Região Norte

Centro

Região Noroeste

Região Sul

Região Sudoeste

19

Análise da Área e Descrição do Projeto

MINUTA

Campinas • Campinas é a terceira maior cidade do estado de São Paulo, com uma região metropolitana que se estende por uma área de 3.647 km². Desta forma, a cidade pode ser separada entre as regiões: Central, Norte, Leste, Sul, Noroeste e Sudeste. Com suas principais características apresentadas a seguir; Região Central • É a mais densamente urbanizada, sendo altamente verticalizada, possuindo a maior concentração de estabelecimentos comerciais, médicos e de serviços de toda a cidade. Nela há tanto regiões residenciais e mistas de alto padrão (Cambuí), assim como regiões degradadas e com muitos imóveis abandonados (parte alta do Centro). Os principais bairros são: Cambuí, Centro e Bosque; Região Norte • A região Norte de Campinas agrega os distritos de Barão Geraldo e Nova Aparecida, a região dos Amarais, do Chapadão e do Jardim Aurélia. O distrito de Barão Geraldo, localizado aproximadamente 15 km do centro da cidade, é conhecido pela grande concentração de empresas de pesquisa e alta tecnologia. A maior parte da população é de classe média, porém uma parte é flutuante devido à concentração de estudantes da UNICAMP, ali localizada;

Região Sul • É uma região heterogênea, concentra todos os tipos de ocupação urbana com destaque para as áreas residenciais como o Jardim Proença e Jardim Princesa d’Oeste. Embora considerada uma área em constante crescimento, o comércio, na maior parte dos bairros, é apenas local, mas há uma área industrial relevante, na qual existente fábricas como a da Valeo, hipermercados e o Campinas Shopping; Região Noroeste • Ocupa a região entre as rodovias SP-101 e SP-348 com bairros mais antigos e engloba a Região do Campo Grande. Nessa região concentram-se também grandes registros de investimentos governamentais, como a ligação da rodovia SP-101 até a Av. John Boyd Dunlop. Parte dos bairros, principalmente os localizados na região do Campo Grande e do Itajaí, são conhecidos pela grande autonomia, uma vez que se situam afastados do centro. Nessa região existem majoritariamente famílias de classe baixa renda, e com altos índices de criminalidade; Região Sudoeste

Região Leste • Concentra bairros residenciais de alto padrão como Alphaville e Nova Campinas. Boa parte da localidade é cortada pela Rodovia Dom Pedro I. Os distritos de Souzas e Joaquim Egídio situam-se nessa região, assim como os principais Shoppings da cidade: Iguatemi, Dom Pedro e Galleria;

20

• É a região de periferia com maior concentração populacional da cidade. Muitos bairros são caracterizados por construções precárias e favelas. É a região com o maior índice de criminalidade da cidade.

Análise da Área e Descrição do Projeto

MINUTA

O Centro • O hotel em estudo está localizado num terreno de 4.500 m², na esquina da Av. Aquidaban com a Rua José Paulino, pertencente a região central da cidade; • O centro de Campinas é responsável por abrigar uma parcela expressiva do comércio e serviços da cidade. Sua área é de aproximadamente 1,5 km², sendo delimitado pelas avenidas e ruas: Aquidaban, Boaventura do Amaral, Barreto Leme, Anchieta, Orozimbo Maia, Francisco Glicério, Dr. Mascarenhas, Lix da Cunha e Waldemar Paschoal. A noroeste está o bairro Guanabara, a nordeste e a leste o Cambuí, principal região da cidade, com a maior concentração de serviços de apoio, destaque para a grande oferta gastronômica e de entretenimento; • Dentre as principais avenidas da região central, podem-se destacar : Francisco Glicério, Orozimbo Maia e Via Expressa Waldemar Paschoal;

• A Avenida Francisco Glicério uma das grandes avenidas de Campinas, com 2,35 km de extensão, sendo considerada a principal avenida da cidade. Tem por características cortar todo o centro da cidade com início na Av. Aquidaban e término na Av.Barão de Itapura. É destaque pela forte concentração comercial, comércio popular, alguns escritórios corporativos dentre outros segmentos; • Outra via que merece destaque que está interligada ao centro de Campinas é a Via Expressa Waldemar Paschoal, também conhecida como via expressa Aquidaban. É responsável por ligar a região central e o bairro do Cambuí, de forma direta ao trevo das rodovias Anhanguera e Santos Dumont; • A Avenida Orozimbo Maia é uma das maiores da cidade com 2.850 metros de extensão. Tem como limite à oeste, a Av. Senador Saraiva e como limite à leste, a Av. José de Souza Campos. Possui grande movimentação durante todo o dia, já que a Avenida integra o Corredor Central, um dos principais corredores viários da cidade. Possui características de comércio e serviços distintos, com destaque para a existência da Maternidade de Campinas e a Escola Técnica Estadual Bento Quirino. Avenida Francisco Glicério

Via Expressa Waldemar Paschoal

21

Avenida Orozimbo Maia

Análise da Área e Descrição do Projeto

MINUTA

Análise do Local e Visibilidade Av. Dr. Moraes Sales

Casa de Saúde Campinas

Largo São Benedito

Justiça Federal

Av. Aquidaban

R. José de Alencar

Av. Aquidaban

Bosque dos Jequitibás Hotel Monreale Classic

Ibis / Mercure

R. Uruguaíana

Colégio Pio XII

22

Análise da Área e Descrição do Projeto

MINUTA

Análise do Local e Visibilidade • A área está inserida em importante região de Campinas, visto que é uma localidade de transição entre o Bairro e o Centro; Desta forma, pode ser encontrada características tanto de áreas residenciais quanto comerciais; • Seu entorno primário apresenta características mistas com serviços qualificados como a Casa de Saúde de Campinas e o Hospital e a Clínica Saúde Integrada Vida no quarteirão do terreno em análise, entre outros centros médicos particulares, apresentando potencial para uma importante zona médica de Campinas, além do prédio da Justiça Federal . Na mesma localidade observa-se o desenvolvimento de comercio e serviços voltados principalmente para a demanda inicial do bairro, como escolas de idiomas, centros de estética e pequenos restaurantes.

• Por ser uma zona de transição entre o bairro e o centro, em determinados pontos da localidade nota-se majoritariamente a existência de casas e prédios residências, dando a sensação de uma área estritamente residencial. A partir do momento em que se segue sentido centro principalmente em direção a Avenida Moraes Sales, os prédios, alguns comerciais tomam conta do cenário, apresentando assim maior disposição comercial; • O entorno primário da localidade também merece destaque principalmente por estar próximo a Avenida Aquidaban, uma das mais importantes vias de acesso de Campinas. O Bosque dos Jequitibás significativo centro de lazer e recreação do bairro homônimo, também encontra-se nas imediações do empreendimento em construção, agregando assim um diferencial positivo para outras regiões; • A visibilidade para o empreendimento em estudo é satisfatória, uma vez que está em uma importante via de ligação da cidade, a Avenida Aquidaban.

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Análise da Área e Descrição do Projeto

MINUTA

Imagens Local Rua José Paulino

Av. Aquidaban

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Análise da Área e Descrição do Projeto

MINUTA

Descrição do Projeto • O empreendimento em construção consiste em um complexo multiuso, com duas torres: uma residencial e outra hoteleira e de escritórios;

Perspectiva Ilustrada da Fachada

• As duas torres terão 20 pavimentos, sendo que a hoteleira será compartilhada com a de escritórios; • O hotel em construção contará com 272 quartos, com 13 m², e será administrado pela Accor, com a bandeira Ibis Budget, de categoria supereconômica. A abertura prevista é para o início de 2017; • A Torre Residencial terá 164 unidades, com metragens variando entre 40 m² e 54 m²; • O Office terá 170 unidades variando entre 33 a 359m² (com opção de junção). Perspectiva Ilustrada do Lobby do Hotel

Perspectiva Ilustrada do Restaurante do Hotel Perspectiva Ilustrada do Quarto do Hotel

Planta Quarto Duplo do Hotel

Planta Quarto Triplo do Hotel

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Análise do Mercado Hoteleiro

Análise do Mercado Hoteleiro Panorama do Mercado Hoteleiro

MINUTA Distribuição dos Aptos. Por Região - Campinas

 De acordo com nosso banco de dados, a oferta hoteleira de Campinas é composta por 34 hotéis que totalizam 4.071 quartos, maior inventário do interior do estado. Diferentemente da maioria das cidades interioranas, 75% dos quartos da cidade é administrada por redes hoteleiras, denotando uma maior profissionalização deste mercado. Campinas tem como particularidade uma oferta diversificada, que engloba desde um resort de alto padrão até hotéis econômicos de bom custo-benefício. Estes últimos são maioria e concentram, juntamente com os hotéis de categoria superior, 72% do total de quartos da cidade. Bem distribuídos, os empreendimentos espalham-se entre o Cambuí, o Centro e junto às rodovias – justamente áreas melhor estruturadas e de maior fluxo;  A hotelaria da cidade começou a se desenvolver após os anos 70, com a instalação de diversos hotéis independentes na região central voltados ao atendimento dos representantes das fábricas e às famílias que vinham de outras cidades. A diversificação econômica entre os anos 90 e 2000 atraiu a atenção das grandes redes, em um curto período, surgiram muitos hotéis de bandeiras reconhecidas – Ibis, Mercure, Tryp, Comfort, Quality, situação que impactou diretamente na performance do mercado até o final dos anos 2000;

Centro - Cambuí

4%5%

Ananhanguera Viracopos

28% 63%

Leste - Alphaville Norte - Barão Geraldo Fonte: JLL, 2016

Distribuição dos Aptos. Por Categoria – Campinas

 A ausência de novos entrantes e a continuidade no desenvolvimento econômico fez com que o mercado retomasse bons índices de performance, sustentado principalmente pelo público corporativo das grandes empresas da região. Assim, os bons resultados atraíram novamente a atenção dos investidores, que planejam cerca de oito novos hotéis até 2018.  Com um gargalo aos finais de semana, o segmento de eventos desponta como uma área promissora para a hotelaria, que já conta com espaços conhecidos e deverá ganhar maior fôlego nos próximos anos, ajudando a absorver mais rapidamente os hotéis entrantes. Fonte: JLL, 2016

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Análise do Mercado Hoteleiro

MINUTA

Performance do Mercado Hoteleiro •

Ao longo dos últimos anos Campinas apresentou uma performance consolidada e significativa, com crescimentos expressivos em seu RevPAR, fomentado principalmente na forte demanda corporativa, atrelada a um mercado constante e expressivo de eventos;

•

Porém, a desaceleração da economia doméstica, atrelada a oferta futura de novos meios de hospedagem, acabaram por impactar, em um primeiro momento, em uma redução da taxa de ocupação, a qual em 2015 ficou abaixo dos 60% pela primeira vez nos últimos 5 anos;

•

Como consequencia, apesar de as diárias do mercado em 2015 apresentarem uma elevação de cerca de 5% em relação a 2014, houve uma queda do RevPAR de aproximadamente 2% no mesmo período;

•

Não obstante, entre 2011 e 2015, o RevPAR acumula um Crescimento Anual Composto (CAC) de cerca de 5%. Performance do Mercado Hoteleiro em Campinas

RevPAR CAC: 5% 300

80%

72% 65%

250

67%

70%

63% 58%

200

50%

150 100 50

60%

237

222

192 137

159

144

40%

283

269

30% 169

165

20% 10%

0

0% 2011

2012 Diária Média (R$)

2013 RevPAR (R$)

28

2014

2015 Ocupação

Fonte: FOHB, 2016

Análise do Mercado Hoteleiro

MINUTA

Oferta Competitiva • Após uma análise do mercado hoteleiro de Campinas, identificamos a oferta competitiva do hotel em análise. Os critérios utilizados para determinar estas propriedades como competitivas incluíram: categoria, instalações oferecidas, preços, posicionamento de mercado, além da sua localização em relação ao empreendimento em estudo e aos geradores de demanda hoteleira; • Devido ao posicionamento de mercado do hotel Ibis Budget ser de um produto supereconômico, praticando diárias cerca de 20-25% abaixo do Ibis, o hotel deverá competir de maneira primária com todos os hotéis independentes e de instalações mais simples, localizados no centro da cidade. Segundo nosso levantamento de mercado, estimamos que este mercado possua cerca de 800 quartos disponíveis; • O mercado secundário será composto pelos principais hotéis econômicos da cidade, conforme a tabela abaixo. Para estes empreendimentos, por se tratarem de uma categoria distinta do hotel em estudo, estimamos um índice de competitividade de 30%, o que corresponde a cerca de 130 quartos na oferta competitiva.

Hotel

Categoria

Admnistração

Quartos

Comfort Suites Sleep inn Galleria Ibis Total

Econômico Econômico Econômico

Altantica Hotels Altantica Hotels Accor 3

122 108 234 464

Área de Eventos > Sala 130 ND ND

• Observa-se que o mercado competitivo de Campinas para o segmento econômico compreende todos hotéis de rede. O destaque do mercado neste segmento é o hotel Ibis, com localização privilegiada próximo as principais áreas de interesse da cidade, o que eleva seus índices de performance em relação aos demais produtos. É o empreendimento mais próximo à área em estudo, estando a poucos metros do local; • O Sleep Inn Galeria e o Comfort Suites são empreendimentos da Atlantica Hotels. O Sleep Inn, localizado anexo ao Shopping Galleria de Campinas, complexo de compras de padrão elevado, apresenta além de sua localização, instalações satisfatórias; • O Comfort Suites é o único hotel da oferta competitiva que não esta localizado dentro do perímetro urbano de campinas e sim próximo ao condomínio Alphaville. Sua demanda é majoritariamente corporativa dos complexos de escritórios em Alphaville e região próxima a Rodovia SP-340.

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Ano de

20 19 20

Análise do Mercado Hoteleiro

MINUTA

Descrição da Oferta Competitiva Descrição da Oferta Competitiva Hotel

Inauguração

Aptos.

Áreas de A&B

Áreas de Eventos

Outras Instalações

Observações

Bar, restaurante e room service

4 salas, sendo a maior para até 130 pessoas

Piscina, fitness center, Business center, sala de leitura, lavanderia, estacionamento e coffe shop.

Está localizado ao lado Condomínio Residencial Alphaville, na Rua Embiruçu, 300 SP 340 km 116.5 , no bairro de Alphaville.

Bar, restaurante e room service

1 sala para 40 pessoas

Piscina, fitness center, Business center, sala de leitura, lavanderia, estacionamento e coffe shop.

Bar e restaurante

Não possui

Comfort Suítes 2001

122

É administrado pela Rede Atlantica Hotéis.

Sleep Inn Galleria

1999

108

Localizado ao lado do shopping Galleria na Rodovia Dom Pedro I, na Avenida Dr. Carlos Grimaldi, 1653 bairro Jardim Conceição.

É administrado pela Rede Atlantica Hotéis.

Ibis Campinas

2004

234

30

Estacionamento, e aceita animais de estimação´.

O hotel está localizado no centro da cidade, na Avenida Aquidaban, entre a Rua Francisco Glicério e Barão de Jaguara.

Análise do Mercado Hoteleiro

MINUTA

Performance Oferta Competitiva • Apenar da retração de cerca de 8 pontos percentuais nas taxas de ocupação do mercado de hotéis econômicos em Campinas, a diária média apresentou um Crescimento Anual Composto (CAC) significativo de 7%, compensando essa retração. • A tendência para o mercado competitivo é de manutenção da taxa de ocupação com um aumento das diárias apenas para corrigir a inflação; • O quadro abaixo ilustra essa explicação. 73% 68% 60% R$ 204

R$ 199

R$ 177

R$ 129

2013 Diária Média

R$ 136

2014 RevPAR

Fonte: JLL, 2016

31

R$ 123

2015 Taxa de Ocupação

Análise do Mercado Hoteleiro

MINUTA

Oferta Futura Campinas e Região  O mercado hoteleiro de Campinas atravessou um período de forte interesse de investidores, o que gerou um grande número de especulações sobre novos empreendimentos. Nossos levantamentos mostram 13 hotéis com 2.636 quartos projetados para a cidade. Porém, vários projetos não se concretizaram até o momento. O mais notório deles é o hotel superior do Cambuí, na esquina da R. Barreto Leme com a Av. Júlio de Mesquita, que encontra-se em fase final de acabamento a ser administrado sobe a bandeira Radisson Red, bandeira pioneira upscale com conceito lifestyle da Carlson;  No mais, dois projetos foram lançados recentemente e deverão ser desenvolvidos até 2018. Destaca-se o site hoteleiro da rede Royal Palm (Tower e Contemporâneo) que deverá ser o maior da cidade com 500 quartos e marcar a operação da rede nos segmentos econômico e superior, inserido junto o novo complexo ao lado do resort;  Além da oferta futura prevista para a cidade de Campinas, sua região metropolitana também passa por um momento de reformulação de oferta com a entrada de novos empreendimentos. A cidade que deverá receber o maior número de novos meios de hospedagem, será Indaiatuba, impulsionado majoritariamente pela presença do Aeroporto Internacional de Viracopos em suas imediações;  Para Indaiatuba estão previstos a abertura de 3 novos hotéis, sendo o Royal Palm Tower de 190 apartamentos seu principal produto;

 Outras cidades também deverão apresentar novos hotéis como Valinhos que irá inaugurar seu primeiro hotel de rede o Blue Tree Tower Valinhos com 126 apartamentos com abertura prevista para o segundo semestre 2016;  Em 2015, a rede InterCity abriu seu mais novo empreendimento em Vinhedo. Localizado nas imediações do distrito industrial o mesmo possui 130 unidades habitacionais.  O slide a seguir apresentará de forma detalhadas os projetos futuros;

Vitória Express Campinas

Royal Tower Indaiatuba

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Blue Tree Valinhos

Análise do Mercado Hoteleiro

MINUTA

Oferta Futura Campinas e Região • Do total, consideramos em nossas análises como competidor direto do hotel Ibis Budget apenas o Go Inn, com 250 Uhs. • Por se tratar de um empreendimento administrado por uma cadeia hoteleira reconhecida, de categoria e posicionamento similares

Hotel Radisson Red Royal Palm Tower Ramada Suites Viracopos Hotel Superior Princ. Oeste Hotel Superior Galleria Hotel Superior Norte Sul Transamerica Fit Ibis Campinas Norte Comfort Vitória Express Hotel Contemporâneo Mabu Express Go Inn Total Royal Palm Tower Indaiatuba Wise Hotel Travel Inn Hotel Econômico Comfort Hortolândia Blue Tree Towers Valinhos Hotel Econômico Vinhedo Total

Fonte: JLL, 2016

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Categoria Superior Superior Superior Superior Superior Superior Econômico Econômico Econômico Econômico Econômico Econômico Super Econômico

Adm. Localização Altantica Hotels Cambuí Royal Palm Anhanguera Vert Viracopos ND Jd. Proença ND Shop. Galleria ND Av. Norte e Sul Transamérica Dom Pedro Accor Alphaville Altantica Hotels Centro Rede Vitória Dom Pedro Royal Palm Anhanguera Mabu Hotéis Campinas Shopping Altantica Hotels Cambuí 13 Região de Campinas Superior Royal Palm Indaiatuba Econômico Travel Inn Indaiatuba Econômico ND Indaiatuba Econômico Atlantica Hotels Hortolândia Superior Blue Tree Hotels Valinhos Econômico ND Vinhedo 6

Uhs 185 200 200 250 180 140 198 159 240 150 310 200 224 2636

Abertura 2016 2018 2019 2020 ND ND ND ND ND 2017 2018 ND 2017

190 204 120 192 126 130 962

2016 2017 2018 2017 2017 2019

Análise do Mercado Hoteleiro

MINUTA

Regiões de Novos Projetos Hoteleiros Alphaville

Shopping Dom Pedro e Rodovia

Shopping Iguatemi e Rodovia Dom Pedro

Cambuí

Centro

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Análise do Mercado Hoteleiro

MINUTA

Segmentação da Demanda Tradicionalmente, a demanda do mercado hoteleiro é gerada por vários segmentos, cada um deles viajando e utilizando meios de hospedagem por diversas razões, seja a variedade de serviços, o tempo de deslocamento aos pontos de interesse do destino ou o preço. Isto também é aplicado à demanda do hotéis competitivos, cuja segmentação de mercado pode ser descrita da seguinte forma:

Comercial

É o principal segmento da cidade, respondendo pelo maior número de demanda por hospedagens. É oriundo principalmente das empresas da região e de cidades vizinhas, como Indaiatuba e demais cidades da RMC (Região Metropolitana de Campinas), que acabam deslocando seus hóspedes aos hotéis de Campinas pela ausência de uma hotelaria de qualidade nas próprias cidades. Há também os visitantes que vem de outras cidades e estados do Brasil e do exterior;

• Inclui tanto os indivíduos que viajam a negócios, pagando por suas próprias hospedagens, como profissionais liberais e representantes comerciais, além das contas corporativas, compostas por funcionários de diversos níveis hierárquicos de empresas que estabelecem contratos de tarifas com os hotéis ou através de agências corporativas; • A duração média da estada é de um a três dias, sendo o percentual de ocupação dupla baixo, fazendo com que a média seja de 1,2 a 1,3 pessoas por quarto. A demanda desse segmento é relativamente constante durante a semana por todo o ano, porém algumas reduções são notáveis em períodos de férias escolares e em feriados. Em sua maioria, o público comercial demanda hospedagem em quartos individuais, em hotéis que tenham nstalações de boa qualidade: boa cama e um bom banho; • Os contratos corporativos, que incluem as agências que atendem essas contas, preveem descontos pré-definidos que variam de acordo com o volume gerado de hospedagem, podendo chegar a até 30%. Em algumas ocasiões esses acordos também podem incluir serviços diferenciados, como café da manhã de madrugada ou upgrade de categoria. Os demais viajantes à negócios pagam a tarifa balcão ou com descontos reduzido; • O motivo da escolha varia conforme a hierarquia dos funcionários. Nos cargos mais elevados, como diretoria e presidência, a preferência do hóspede conta muito. A qualidade do serviço e instalações é um quesito mais importante do que a localização em si. Para os cargos mais operacionais geralmente a empresa que faz a escolha, buscando bons preços; • Atualmente a demanda corporativa pernoita, em sua grande maioria, em hotéis localizados no centro da cidade e no bairro do Cambuí; • Com em nossa pesquisa e perfil do hotel em construção, a facilidade de acesso, visibilidade, a presença de geradores de demanda próximos e uma bandeira hoteleira reconhecida na região serão fatores determinantes na captação desse segmento.

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Análise do Mercado Hoteleiro

MINUTA

Segmentação da Demanda Grupos

Juntamente com o segmento comercial, o segmento de grupos é um importante gerador de demanda para os hotéis de Campinas. Inclui reservas de 10 apartamentos ou mais e é composto por grupos de empresas que fazem eventos nos hotéis (reuniões, treinamentos, seminários, feiras, lançamentos de produtos, sociais etc), além dos grupos de associações que organizam congressos nos hotéis, no Centro de Convenções do Royal Palm Plaza, mais recentemente no Expo Dom Pedro, bem como dos grupos sociais;

• Os grupos de associações são formados por entidades de classe que se reúnem para discutir e trocar experiências e informações relativas às suas profissões. Este segmento geralmente ocupa um grande número de quartos de hotéis, pois suas reuniões são constituídas de muitos participantes. Os eventos podem variar de 100 a 200 participantes podendo chegar a mais de 1000. Em geral, utilizam um grande salão ou auditório para a abertura do evento e salas menores para os painéis. A maioria desses eventos é patrocinada por empresas do ramo e por isso necessitam de área de exposição para montagem de stands; • Os grupos de empresas são formados por grupos de funcionários que se reúnem em seminários de treinamento e aprimoramento técnico ou reuniões de alta diretoria. Esse segmento exige bons espaços de convenções e banquetes, e costuma dividir os eventos em sessões gerais e pequenas reuniões. Os grupos variam de 20 a 80 pessoas e tem multi-ocupação de 80 a 85%; • Também fazem parte desse segmento os participantes de feiras que são as pessoas envolvidas na montagem, execução e visitação das feiras e exposições. Os expositores se hospedam por todo o período da feira e têm preferência por hotéis próximos ao centro de exposições. Os visitantes ficam na cidade por um período de 2 a 3 dias em média e preferem ficar em hotéis próximos à restaurantes, pontos turísticos e centros de compras. Muitas empresas montadoras de stands são de fora de Campinas e mandam suas equipes para os eventos para montagem e desmontagem dos stands. O orçamento da mão de obra envolvida nesse trabalho é limitado o que faz com que se utilize hotéis econômicos; • No geral, o segmento de grupos apresenta semelhante sazonalidade em relação ao segmento comercial, com a grande maioria dos eventos ocorrendo entre segunda e quinta-feira e nos meses de março a junho e entre agosto e primeira quinzena de dezembro; • A proximidade com a capital São Paulo e a existência do aeroporto de Viracopos auxiliam a desenvolver este segmento na cidade. Não obstante, apesar dos esforços para o incremento no número de eventos, a falta de um Centro de Convenções de grande porte na cidade limita a sua capacidade de sediar eventos ainda maiores, que migram para outras cidades Brasileiras. Este fator tende a ser solucionado com a construção do novo espaço para feiras e congressos do Royal Palm.

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Análise do Mercado Hoteleiro

MINUTA

Segmentação da Demanda Turistas

O segmento de turistas consiste em viajantes individuais ou famílias que visitam a cidade por outras motivações que não estejam relacionadas a negócios. Fazem parte desse segmento todo tipo de viagem a lazer, visitas a parentes ou amigos, casamentos ou formaturas e ainda pessoas que procuram tratamento médico;

• O tempo médio de permanência e a ocupação média por apartamento varia dependendo do perfil do hóspede desse segmento. Para os turistas de lazer, conforme comentado anteriormente, o tempo de permanência médio é de uma ou duas noites e a ocupação média varia entre 1,5 e 2,5 pessoas por quarto. Para o segmento do turismo médico, o tempo de permanência médio varia normalmente entre quatro a 10 noites, podendo chegar, dependendo do tratamento, a próximo de um mês. A ocupação média varia de 1,2 a 1,5 pessoas por quarto; • Sendo Campinas uma cidade de importância regional, sua oferta de serviços básicos como Hospitais, Escolas e Universidades são de grande valia para a população de cidades vizinhas que não desfrutam destes serviços de qualidade. Assim sendo, a procura por tratamentos médicos em hospitais locais, e/ou cursos de pós-graduação na UNICAMP, por exemplo, fazem com que turistas se desloquem até a cidade. Os parques Hopi Hari e Wet’n Wild também em menor escala contribuem na época das férias escolares; • O hotel atual com maior penetração nesse segmento e, por essa razão com o maior índice de ocupação (pois possui menor oscilação semana e final de semana) é o atual Ibis; • Apesar de uma menor representatividade para os hotéis em termos de números de pernoites gerados, em comparação ao segmento comercial, o segmento de turistas é importante para compor a ocupação do hotel em análise, sobretudo nos finais de semana.

Tripulações

O segmento de tripulações inclui as tripulações das companhias aéreas que atuam no Aeroporto de Viracopos;

• As tripulações proporcionam um número constante de pernoites durante o ano todo, com solicitação de serviços específicos. Por esta razão, geralmente possuem contratos negociados com os hotéis em base anual e, devido as suas características diferenciadas, as tarifas costumam ser as mais baixas cobradas pelos hotéis; • Entretanto, esse segmento procura hotéis mais categorizados e com maior oferta de serviços e, portanto, não deverão utilizar o hotel em estudo.

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MINUTA

Sazonalidade • A sazonalidade identificada para o mercado em estudo segue um perfil comercial bem definido, com alta ocupação durante a semana e queda aos finais de semana; • Durante a semana o público comercial sustenta a ocupação dos hotéis competitivos, que oscila entre 60% e 80% - em dias regulares já não são mais atingidos picos de ocupação, situação que ocorre apenas durante grandes eventos, período no qual as tarifas também conseguem ter prêmios de até 50%; • Aos finais de semana e feriados, o público comercial se retira e dá lugar aos individuais e turistas que, em menor número, fazem a ocupação cair para índices entre 20% e 40%. Já durante a realização de concursos, vestibulares, shows musicais e esportivos, casamentos, entre outros, a ocupação pode atingir entre 50 e 60%; • O quadro a seguir apresenta a sazonalidade para o mercado em estudo. Sazonalidade Alta Ocupação (>60%) Período do ano em que os hotéis alcançam as mais altas ocupações: • Dias úteis praticamente o ano todo; • Durante a realização de grandes eventos; • Em concursos, vestibulares, shows musicais e esportivos. Baixa Ocupação (