Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA) Training for Servicers

April 2015 | Making Home Affordable

Agenda  1

Overview

2

HAFA Eligibility Criteria

3

HAFA Policy

4

HAFA Documentation

5

Protections Against Unnecessary Foreclosure

6

HAFA Process

7

Resources

April 2015 | Making Home Affordable

2

Overview What Is HAFA? Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA)  • Provide borrowers with a healthy transition to more affordable housing  • Borrowers sell their home as a “short sale” or transfer the title to the lender  through a “deed‐in‐lieu of foreclosure” (DIL) • HAFA offers a more efficient process than a traditional short sale • Participating investors, servicers, and borrowers may be eligible for incentives

April 2015 | Making Home Affordable

3

Overview HAFA Policy Highlights • Eligibility criteria for homeowners and properties includes second homes,  vacant properties, and investor properties; • • • •

Allows displaced renters to receive relocation incentives; Optional rather than mandatory use of certain HAFA documents;  Short sale terms may be pre‐approved;  Increased investor reimbursement amounts for payments made for subordinate  lien releases; • Established guidelines for determining a pre‐approved hardship.

April 2015 | Making Home Affordable

4

Overview

What are the goals of HAFA?



Provide assistance to borrowers who  need to transition to more  affordable housing: • Opportunities for release of  subordinate liens and personal  liability • Financial incentives for borrowers,  investors and servicers



Standardize & streamline the short  sale process to address issues such  as disjointed communications and  lack of follow‐up by providing: • Specified response times and  timeframes • Upfront disclosure of short sale  terms and conditions

April 2015 | Making Home Affordable

5

Agenda  1

Overview

2

HAFA Eligibility Criteria

3

HAFA Policy

4

HAFA Documentation

5

Protections Against Unnecessary Foreclosure

6

HAFA Process

7

Resources

April 2015 | Making Home Affordable

6

HAFA Eligibility Criteria

Existing  Mortgage

• The mortgage loan must be a first lien that was originated on or before  January 1, 2009. • The mortgage loan must be delinquent or default must be reasonably  foreseeable. • UPB of the mortgage loan, prior to capitalization, must be less than or equal  to: 

Property 

• The property securing the mortgage must not be condemned. • The mortgage loan is secured by a one‐to four‐unit property.

Borrower

• The borrower must be able to document a financial hardship. • The borrower must meet deadlines of December 31, 2016, for submission of  a request (phone, mail, fax or email) for consideration for short sale or deed‐ in‐lieu, or approval of an executed sales contract, and September 30, 2017 for  transaction closing.  • The borrower must be a “natural” person.

o o o o

$729,750 for a one‐unit property; $934,200 for a two‐unit property; $1,129,250 for a three‐unit property;  $1,403,400 for a four‐unit property.

April 2015 | Making Home Affordable

7

Agenda  1

Overview

2

HAFA Eligibility Criteria

3

HAFA Policy

4

HAFA Documentation

5

Protections Against Unnecessary Foreclosure

6

HAFA Process

7

Resources

April 2015 | Making Home Affordable

8

HAFA Policy The HAFA Policy describes the basis by which borrowers will be considered for HAFA.

   

Additional eligibility requirements



Monthly payment requirements

Documentation requirements



Allowable transaction costs

Information on how Minimum Net will be  determined

Payments to subordinate liens

 

Establishing property value and re‐ evaluation criteria Ability to complete a deed‐for‐lease or  sale to non‐profit Note: Deed‐ for‐Lease can be done with stated purpose  that property will be rented or resold to borrower

April 2015 | Making Home Affordable

9

HAFA Policy Each servicer must complete a HAFA matrix that identifies unique HAFA eligibility criteria  and program rules.  The matrix should also include:

HAFA Matrix • Process for re‐evaluation of property value • Requirements for receipt of relocation assistance

Note: The servicer must provide the web address where the matrix is located to the Program  Administrator to be posted on MakingHomeAffordable.gov.

April 2015 | Making Home Affordable

10

Agenda  1

Overview

2

HAFA Eligibility Criteria

3

HAFA Policy

4

HAFA Documentation

5

Protections Against Unnecessary Foreclosure

6

HAFA Process

7

Resources

April 2015 | Making Home Affordable

11

HAFA Documentation Documentation Guidelines Servicers are no longer required to use the following documents: • Short Sale Agreement, and  • Alternative Request for Approval of Short Sale. Servicers may use the following forms to document HAFA transactions:: • Short Sale Notice  o Servicer’s terms for approving a Short Sale • Deed‐in‐Lieu (DIL) Agreement • Acknowledgement of Request for Short Sale (ARSS) o Servicer acknowledges receipt of an executed sales contract from the  borrower All documents used must reflect the date of issuance from the servicer. Note: If servicers choose not to use the MHA provided forms (Short Sale Notice, DIL, and ARSS),  they must use written communications that are substantially similar in content. April 2015 | Making Home Affordable

12

HAFA Documentation Documentation Guidelines cont. Prior to closing a transaction, servicers are required to obtain a signed: • HAFA Affidavit: representations from the borrower and purchaser regarding the  arm’s length nature of the transaction and property occupancy and  acknowledgement of certain limitations on future resale of the property; and,  depending on investor requirements, either • Hardship Affidavit; or • Request for Mortgage Assistance (RMA)

Note: Unless a borrower or co‐borrower is deceased or divorced, all parties who signed  the original loan documents, or their authorized representatives, must execute the  Hardship Affidavit/RMA and HAFA Affidavit.

April 2015 | Making Home Affordable

13

Agenda  1

Overview

2

HAFA Eligibility Criteria

3

HAFA Policy

4

HAFA Documentation

5

Protections Against Unnecessary Foreclosure

6

HAFA Process

7

Resources

April 2015 | Making Home Affordable

14

Protections Against Unnecessary Foreclosure Servicers must work to protect borrowers from unnecessary foreclosure All potentially eligible borrowers must be considered for HAFA before:  • The servicer refers the loan to foreclosure • A foreclosure sale is conducted

April 2015 | Making Home Affordable

15

Protections Against Unnecessary Foreclosure Foreclosure sales may not be completed: • While determining the borrower’s eligibility and qualification for HAFA  • Until a date that is 5 business days after the date the servicer sends the notice  that a HAFA short sale or DIL is not available  • While the terms of a pre‐approved HAFA short sale are effective • Pending transfer of property ownership based on an approved sales contract • Pending transfer of property ownership via a DIL by the date specified by the  servicer in the DIL Agreement, or other notification or agreement • Until the servicer has resolved an Escalated Case

April 2015 | Making Home Affordable

16

Agenda  1

Overview

2

HAFA Eligibility Criteria

3

HAFA Policy

4

HAFA Documentation

5

Protections Against Unnecessary Foreclosure

6

HAFA Process

7

Resources

April 2015 | Making Home Affordable

17

HAFA Process Borrower Solicitation A borrower may not be solicited for HAFA until:  • Borrower has been evaluated for HAMP; OR • Borrower has declined HAMP consideration. Borrowers eligible for HAMP should be considered for other loan modification  programs offered by the servicer prior to being evaluated for HAFA if: • Borrower is not offered a TPP; • Borrower does not successfully complete a TPP; • Borrower defaults on a permanent HAMP modification; or • Borrower declines the offer of HAMP consideration. Note:  There is no occupancy requirement and no limit on the number of properties owned by a  borrower that may be approved under HAFA. April 2015 | Making Home Affordable

18

HAFA Process Borrower Solicitation – If CFPB Regulations Apply •

Under CFPB Regulations, a servicer may be required to consider a borrower for  HAFA while considering a borrower for HAMP or other home retention options.

•

Unless the borrower has requested a non‐home retention option, servicers  must determine that the borrower does not qualify for HAMP or any other  home‐retention options prior to offering the borrower HAFA.

•

Any determination regarding HAFA made by the servicer must be  communicated to the borrower in accordance with the timelines for evaluating  a Loss Mitigation Application.

April 2015 | Making Home Affordable

19

HAFA Process HAFA Consideration Possible HAMP eligible borrowers must be considered for HAFA within 30 calendar  days of the date the borrower: • Requests a short sale or DIL and, if applicable, provides any documentation  required by the servicer • Submits a complete Loss Mitigation Application • Does not qualify for a TPP (HAMP Tier 1 or HAMP Tier 2)  • Does not successfully complete a TPP and is not being evaluated for another  modification • Loses good standing on a HAMP permanent modification as long as the  borrower is not being evaluated for another modification

April 2015 | Making Home Affordable

20

HAFA Process – Pre Approved Short Sale Previously submitted  Hardship Affidavit or RMA Within 30 calendar days of request, the servicer must consider the borrower for  HAFA and provide written: • Approval for HAFA and the terms of a pre‐approved HAFA short sale or  DIL if the borrower is determined eligible; • Notification of other options the borrower may be eligible for, if any, if  the borrower is determined ineligible for a HAFA short sale or DIL; or •

Non‐approval of any short sale or DIL. 

April 2015 | Making Home Affordable

21

HAFA Process – Pre Approved Short Sale Pre‐Determined Hardship; No previously submitted Hardship Affidavit  or RMA Within 30 calendar days of request, the servicer must consider the borrower for  HAFA and provide written: • Approval for HAFA and the terms of a pre‐approved HAFA short sale or DIL  if the borrower is determined eligible; • Notification of other options the borrower may be eligible for, if any, if the  borrower is determined ineligible for a pre‐approved HAFA short sale or  DIL; or •

Non‐approval of any short sale or DIL. 

Note:  A borrower has a “Pre‐Determined Hardship” if the borrower is delinquent on his or her  mortgage by 90 days or more, and has a FICO score of below 620.

April 2015 | Making Home Affordable

22

HAFA Process – Pre Approved Short Sale No previously submitted Hardship Affidavit or RMA and Pre‐Determined Hardship

Within 5 business days of request, the servicer must send written confirmation to  the borrower which should include the following: • Copy of the Hardship Affidavit • RMA, if applicable • Description of servicer’s HAFA Process

April 2015 | Making Home Affordable

23

HAFA Process Bankruptcy Considerations

1

Borrowers in bankruptcy must be considered for HAFA if requested.

2

Servicers are not required to proactively solicit borrowers in  bankruptcy.

3

Time allowances are acceptable for bankruptcy‐related delays.

April 2015 | Making Home Affordable

24

HAFA Process Notice for Ineligible Borrowers  When a HAFA short sale or DIL cannot be offered, the servicer must communicate  such decision in writing to the borrower that: •

States the decision made and the reason why a short sale or DIL under HAFA cannot  be offered.

•

Provides a toll‐free number that the borrower may call to discuss the decision.

•

Includes the borrower’s eligibility for a proprietary short‐sale or DIL alternative.

•

Includes the Homeowner’s HOPE™ Hotline Number (888‐995‐HOPE) with an  explanation that the borrower can seek assistance at no charge from HUD‐approved  housing counselors.

•

Includes any information, disclosures or notices required by the borrower’s mortgage  documents and applicable federal, state and local law.

Note:  A foreclosure sale may not be conducted until 5 business days after sending a notice  stating that the borrower was determined to be ineligible for HAFA. April 2015 | Making Home Affordable

25

HAFA Process Property Valuation and Assessment

1

Assess current value of property

2

Perform financial analysis of anticipated recovery

3

Determine availability of a clear title

April 2015 | Making Home Affordable

26

HAFA Process Determine Minimum Net Determine the minimum acceptable net proceeds amount, which:

1

Is expressed as either a fixed dollar amount, a percentage of the  current market value of the property, or a percentage of the list price  as approved by the servicer

2

Must be at least equal to or less than the list price, minus the sum of  allowable costs that may be deducted from gross sale proceeds (or  acceptable sale proceeds)

3

Must include allowable transaction costs by considering reasonable  and customary real estate transaction costs for the community in  which the property is located

April 2015 | Making Home Affordable

27

HAFA Process Determine Minimum Net After sending the Short Sale Notice or other pre‐approval terms for a HAFA short sale, the  Minimum Net requirement may not be increased until the initial date for expiration of the  pre‐approved HAFA short sale terms is reached.

The servicer must: 1

Determine the allowable transaction costs the investor is willing to  pay from the sale proceeds

2

Apply its HAFA Policy to outline the basis by which the minimum  acceptable net proceeds will be determined

April 2015 | Making Home Affordable

28

HAFA Process Arm’s Length Transaction • •

The short sale must be an arm’s length transaction with the net proceeds being  applied to a discounted mortgage payoff acceptable to the servicer. The servicer may approve optional sale to non‐profit organization with the  purpose of rental or resale to the borrower, as long as all other HAFA  requirements are met.

April 2015 | Making Home Affordable

29

HAFA Process Other Considerations Mortgage Insurance Approval The servicer or investor must obtain mortgage insurance approval for loans that have  mortgage insurance coverage for HAFA foreclosure alternatives.

Payment Amounts The servicer must identify in the Short Sale Notice, DIL Agreement or any proprietary  form DIL notice or agreement, the amount of the monthly mortgage payment that  the borrower is required to make, if applicable. 

April 2015 | Making Home Affordable

30

HAFA Process Short Sale Notice

Short Sale Notice •

If the servicer determines a short sale is in the best interest of the investor, the  servicer will prepare and send a Short Sale Notice to the borrower.

•

Servicers are encouraged, but not required, to use the Short Sale Notice found  on HMPadmin.com.

•

If the servicer does not use the Treasury form posted on HMPadmin.com, the  servicer’s Short Sale Notice should include specific information as detailed in the  guidance within the Handbook. 

Note:  The borrower is NOT required to sign or return the Short Sale Notice. 

April 2015 | Making Home Affordable

31

HAFA Process Short Sale Notice

The servicer’s Short Sale Notice should include the following:

1

Fixed termination date not less than 120 calendar days from the  effective date of the Short Sale Notice

2

List price approved by the servicer, or acceptable sales proceeds  expressed as a net amount that the servicer will accept from the  transaction

3

Notice that the servicer will allow a portion of gross sale proceeds to  be paid to subordinate lien holders in exchange for release liens

4

Notice that upon successful closing of a short sale, the servicer will  record a mortgage lien release and the borrower will be released  from all liability for repayment

April 2015 | Making Home Affordable

32

HAFA Process Respond to Offer – Pre‐approved Short Sale Notice Within three business days of receipt of an executed sales offer, the borrower or the  borrower’s listing agent must send the executed purchase offer and other documents  the servicer requires being delivered to the servicer.

Net sale proceeds exceed Minimum Net If the net sale proceeds from a pre‐approved HAFA short sale equal or exceed the  Minimum Net established by the servicer and the offer meets all other sales term  and conditions of the pre‐approval, the servicer must notify the borrower of its  approval of the proposed sale within 10 business days of receipt of the Offer  Documents.

April 2015 | Making Home Affordable

33

HAFA Process Respond to Offer – Pre‐approved Short Sale Notice Net sale proceeds are less than Minimum Net If the net sale proceeds from a pre‐approved HAFA short sale are less than the  Minimum Net established by the servicer or the offer fails to meet any other sales  term or conditions of the pre‐approval, the servicer, within 10 business days of  receipt of the Offer Documents, must notify the borrower of its approval or  disapproval of the offer, or intent to make a counter‐offer.  Under HAFA, servicers are not prohibited from accepting an offer with net proceeds  that are less than the Minimum Net so long as the sale is in the best interest of the  investor.

Note: The sale closing should take place within a reasonable period following acceptance of the  executed sales contract, but no less than 45 calendar days from the date of the sales contract  unless the borrower consents. April 2015 | Making Home Affordable

34

HAFA Process Response to Offer – Sales Contract Prior to Pre‐Approved Short Sale Terms

1

Borrowers with an executed Sales Contract can request that the  servicer approve a short sale under HAFA before the issuance of a  Short Sale Notice by delivering the Sales Contract to the servicer.

2

Within 5 business days of receipt of an executed sales contract, the  servicer must send written acknowledgment of receipt of the  borrower’s request using the ARSS form or any other written  communication similar in content. 

3

Servicer must determine the borrower’s eligibility for HAMP, notify  the borrower of such eligibility, and allow the borrower to request  HAMP consideration, if applicable.

April 2015 | Making Home Affordable

35

HAFA Process Borrower Scenarios Previously submitted  executed Hardship Affidavit or RMA, if applicable

Within 30 calendar days of receipt of an executed sales contract, the  servicer  must verify the borrower’s eligibility for HAFA and communicate approval or  disapproval of the sale, or provide a counter offer.

No previously submitted Hardship Affidavit or RMA and Pre‐Determined Hardship

Within 30 calendar days of receipt of an executed sales contract, the servicer  must verify the borrower’s eligibility for HAFA and communicate approval or  disapproval of the sale, or provide counter offer

April 2015 | Making Home Affordable

36

HAFA Process Borrower Scenarios No Hardship Affidavit or RMA and/or Pre‐Determined Hardship

Within 30 calendar days of receipt of an executed Hardship Affidavit, the servicer  must verify the borrower’s hardship and eligibility for HAFA and communicate  approval or disapproval of the sale, or provide counter offer.

April 2015 | Making Home Affordable

37

HAFA Process Subordinate Lien Considerations 1

Subordinate lien holders are paid in order of priority.

2

Servicer authorizes the settlement agent to allow any portion of the  gross proceeds to be distributed as payment to non‐mortgage  subordinate lien holders.

3

All proceeds distributed as payment to subordinate lien holders are  conditioned on receipt of lien releases and full release of borrower  from liability.

4

Servicers may establish an aggregate cap with regard to the amount  of gross sales proceeds such lien holders may be paid, provided such  cap is not less than $12,000. (Must be included in HAFA Matrix)

5

Servicers must document the agreement in their servicing system  and/or mortgage loan file.

April 2015 | Making Home Affordable

38

HAFA Process Subordinate Liens – Roles and Responsibilities

Borrower

Deliver clear marketable title  

Servicer

• Negotiate with subordinate lien holders on behalf of the borrower  (not mandatory) • Authorize settlement agent to use portions of gross sale proceeds  to pay off subordinate lien holders

Subordinate  Lien Holder

• Release borrower from liens and liability • Provide written commitment to release the borrower from all  claims

April 2015 | Making Home Affordable

39

HAFA Process Relocation Assistance



Borrower who occupies the property as a principal residence and is  required to vacate may be eligible to receive $10,000 in relocation  assistance for a HAFA short sale or DIL closing



Borrower may be eligible to claim relocation assistance for a tenant  who occupies the rental property as a principal residence if the  tenant is required to vacate as a condition of the short sale or DIL



Borrower must provide servicer with evidence that the borrower,  tenant, or other non borrower occupant was residing in the property  as a principal residence



Servicer may not authorize a closing that includes HAFA relocation  assistance unless and until the servicer has received evidence of  occupancy and executed Dodd‐Frank Certification(s) and, if  applicable, Non‐Owner Occupant Certification

April 2015 | Making Home Affordable

40

HAFA Process Short Sale Notice Termination  The servicer may terminate the terms of the pre‐approval before its expiration for the  following reasons:

1

The borrower’s financial situation improves

2

The borrower and/or listing agent fails to act in good faith in listing,  marketing, or closing the sale

3

A significant change occurs to the property condition and/or value

4

Evidence of fraud or misrepresentation

5

Borrower files for bankruptcy and court does not approve the sale

6

Litigation is initiated or threatened that could affect title or interfere  with conveyance

7

The borrower fails to make the monthly payment (if stipulated in the  Short Sale Notice) April 2015 | Making Home Affordable

41

HAFA Process Deed in Lieu Servicers can use their discretion to offer and accept a DIL as part of the HAFA  program, in accordance with its HAFA policy and investor guidelines.  • Borrower, tenant, or other non‐borrower occupant must agree to vacate the  property • Property must be left in broom clean condition • Borrower must deliver clear, marketable title

Note: Servicer may typically require that a borrower make a good faith effort to list and market the  property before they will be willing to accept a DIL.  April 2015 | Making Home Affordable

42

HAFA Process Deed in Lieu Terms The following terms apply to a HAFA DIL:



Borrower conveys clear title to servicer and investor



The written DIL communication must specify the property vacate date



DIL may provide option for borrower to rent property or buy it back later



Amount of the monthly mortgage payment required until closing, if any



Notice that servicer will record a mortgage lien release upon successful  closing of the DIL

Note: Written communication must be provided from the servicer to the borrower detailing the  terms of a DIL, whether the servicer uses the Short Sale Notice, DIL Agreement or other written  notice or agreement.

April 2015 | Making Home Affordable

43

Agenda  1

Overview

2

HAFA Eligibility Criteria

3

HAFA Policy

4

HAFA Documentation

5

Protections Against Unnecessary Foreclosure

6

HAFA Process

7

Resources

April 2015 | Making Home Affordable

44

HAFA Resources

April 2015 | Making Home Affordable

45

Resources Additional Resources Servicer Integration Team HAMP_Integration_Team @fanniemae.com HAMP Solution Center [email protected]

www.HMPadmin.com • • • •

Training Resources NPV tools and documents Reporting resources Live webinar training  calendar

April 2015 | Making Home Affordable

46

Discussion/Questions

Thank You

April 2015 | Making Home Affordable

47